第一篇：商業地產全程營銷策劃方案范本

商業地產全程策劃案綱要

第一階段：市場調研階段

一、市經濟環境的分析和生活結構研究

◆ 總人口及區域人口結構、職業構成、家庭戶數構成、收入水平、消費水平等 ◆ GDP發展狀況及產業結構情況

◆ 消費品零售總額

◆ 商業增加值

◆ 城鄉居民的人均可支配收入

◆ 城鄉居民儲蓄存款余額

二、區域結構調查與城市發展規劃調查

◆ 公共設施狀況

◆ 交通體系狀況

◆ 道路狀況、通行量

◆ 區域性質與功能特點

◆ 各項城區的機能

◆ 城市規劃

三、商業發展規劃及政策研究

◆ 商鋪發展現狀及布局情況

◆ 商鋪發展規劃

◆ 城市商業網點規劃政策

四、區域零售業結構、商鋪分布及經營狀況的市場調查與分析 ◆ 地區商鋪分布及經營業態詳圖

◆ 商業地區間的競爭狀況及競爭者調查分析

◆ 地區間的銷售動向

◆ 大型主力店的動向

五、典型性調查與研究

六、地區未來商業地產的供應量分析

七、消費者消費行為調查與研究

◆ 地理細分調查分析

◆ 購買人群細分調查

◆ 年齡細分調查分析

◆ 經濟狀況細分調查分析

◆ 消費者交通和出行方式

◆ 購買者購買心理及行為分析

八、項目立地條件研究

◆ 道路類別及交通狀況

◆ 項目地塊自然與社會條件分析

◆ 顧客是否容易達到商業區

◆ 周邊環境和公建設施

◆ 項目周圍經濟條件分析

◆ 項目SWOT分析

九、商圈的確定和研究

◆ 商圈的范圍的確定

◆ 商圈的構成及顧客來源

第二階段：項目定位階段

一、項目的市場定位

◆ 形象定位

◆ 規模定位

二、目標客戶定位

◆ 購買商鋪的目標群分析

◆ 租賃使用商鋪的目標群分析

三、商鋪的目標消費群定位及分析

四、商鋪的經營項目定位及功能定位

◆ 經營項目定位

◆ 功能定位

五、商鋪特色定位

六、競爭定位

第三階段：項目規劃、設計方案階段

一、整體規劃設計方案

二、建筑風格與立面效果設計方案

三、商鋪結構與內部分割方案

四、景觀設計方案

五、交通組織設計方案

第四階段：項目營銷策劃階段

一、營銷整體規劃方案建議書

◆ 營銷方式建議

◆ 營銷渠道建議

◆ 營銷策略建議

◆ 營銷計劃安排建議

◆ 促銷策略建議

二、價格策略執行計劃建議書

◆ 整體均價建議

◆ 分期均價建議

◆ 層差和朝向差分析

◆ 價目表建議

◆ 價格特別調整方式建議

◆ 付款方式建議

三、管理模式建議書

◆ 招商管理模式建議

◆ 物業管理模式建議

◆ 客戶管理模式建議

◆ 銷售管理模式建議

四、項目形象包裝設計方案建議書

◆ VI設計建議

◆ 樓書設計建議

◆ 展板設計建議

五、廣告宣傳策劃建議書

（以下有關內容以實際執行單位與甲方協議并由甲方確定認可為準）◆ 戶外廣告策略建議

◆ 報刊廣告策略建議

◆ 新聞炒作策略建議

◆ 網上廣告和炒作策略建議

六、銷售活動策劃建議書

（以下有關內容以實際執行單位與甲方協議并由甲方確定認可為準）◆ 開工儀式建議

◆ 開盤儀式建議

◆ 封頂儀式建議

◆ 竣式儀式建議

◆ 入伙儀式建議

◆ 新聞發布會建議

◆ 展銷會建議

第五階段：銷售實施階段

第二篇：商業地產營銷策劃方案

商業地產營銷策劃方案

××商業城營銷企劃方案

前言

在商業地產銷售發展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。

××商業城項目是××房地產開發公司開發的精品物業，將成為××市北區的新型休閑地產商業的經典作品。

××商業城座落于××市城區北部的××廣場旁，是××地產開發公司的新建項目。本項目占地7 000平方米，根據目前的建筑設計建議方案，項目由三層裙樓（含負一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車庫及設備用房建筑面積為1 500多平方米，商業裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項目總投資約1 800萬元。

經過前期的市場調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閑購物商城。根據這個初步設想，結合目前項目現狀，本營銷企業方案對本項目做了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。

一、項目營銷總體策略

營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛市場、醞釀一場熱銷風暴。

二、項目營銷目標方針

根據本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。

1.樹立一個新銳概念：休閑式購物商業。

2.倡導一個財富理念：創投性商業、休閑式購物、穩定性回報。

3.提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閑式商業。

4.啟動一個前衛市場：崇尚“創投性商業、休閑式購物”，摒棄傳統商業的純購物環境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業環境，購物主題明確。

5.醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行為上升為現代全新的休閑商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。

三、銷售目標及目標分解 1.銷售（招商）目標

××商業城的可銷售面積如表8-3所示。

表8-3××商業城的可銷售面積說明表

2.銷售目標分解

××商業城的銷售目標如表8-4所示。

表8-4××商業城的銷售目標計劃

四、營銷階段計劃

根據項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。

表8-5營銷各階段工作任務一覽表

五、項目銷售時機及價格

為了更好地在后續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。

（一）項目入市時機及姿態

1．入市時機：根據規劃與工程進度以及營銷準備，在2008年5月份房交會期間開盤（或2008年9月），可以抓住2008年春季房交會、五一國際勞動節等機會掀起第一個啟動高潮；在國慶節、2008年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。

2．入市姿態：以全市乃至西北地區“財富地產、休閑購物”形象登場，開創全新休閑商業投資經營理念。

（二）價格定位及價格策略

1．價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。

2．價格定位：整個商業項目的銷售均價為3 580元/平方米，其中起價為3 328元/平方米，最高價為4 000元/平方米。

3．價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調整（略升），均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。

六、宣傳策略及媒介組合

（一）宣傳策略主題

1．個性特色：“××商業城財富地產投資商業”是我市首家也是唯一一家將商業開發從

“建造建筑產品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產、獲取穩定回報”的投資理念。

2．區位交通：本項目地處××廣場旁，地段絕佳，高尚居住區地標建筑，交通便捷，是北部區域首選的理想商業地產投資環境。

3．增值潛力：處于政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。

（二）宣傳媒介組合1．開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。

2．開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關雜志、直郵廣告等形式。

3．開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關、促銷活動、項目招

第三篇：商業地產營銷策劃方案

年商業地產營銷策劃方案大全2014【內容簡介】智地網【商業地產營銷策劃招商銷售方案與商業地產培訓視頻大全】內容包括：商業地產投資、商業地產項目開發管理流程、商業地產開發運營模式、商業地產策劃、商業地產招商、商業地產銷售、商業地產廣告文案、商業地產市場營銷及策劃方案流程、商業地產項目選址定位及業態規劃、萬達等知名企業商業地產營銷策劃招商方案、購物中心設計、城市綜合體項目設計、寫字樓商務中心與辦公樓商務樓營銷策劃方案調查研究、城市綜合體商業綜合體與商務綜合體營銷策劃方案專題研究、服裝紡織建材家居農產品小商品城汽車批發市場專業市場策劃方案，由余源鵬老師收集全國最新最全的商業地產營銷策劃招商方案及商業地產培訓視頻資料整理而成。【內容格式】該資料內容除包含多部商業地產培訓視頻外，還包含上萬份商業地產營銷策劃招商方案文本資料，文本均為Word、PPT、PDF、Excel、TXT格式，可自由編輯、修改、復制、粘貼。你只需將硬盤中的內容拷貝到電腦、手機、MP4等設備中，即可隨時隨地，輕松學習!

【資料精華目錄】本套資料主要分為商業地產培訓講座課程視頻、商業地產總論、萬達商業地產、購物中心、SHOPPINGMALL、城市綜合體、商業綜合體、商業地產營銷策劃、商業地產招商、商業地產銷售、商業街、社區商業、裙樓商業、商業中心商務中心、商業廣場、辦公樓、商務樓、寫字樓、服裝紡織五金建材家居電腦城博覽城汽車城農貿批發市場專業市場等方面的內容。截圖如下：【本套資料精華目錄】

一、商業地產總論部分精華資料目錄萬達商業地產集團商業運作全程開發手冊_317頁.doc萬達集團商業地產項目運作制度匯編_281頁_運作管理.pdf萬達商業地產項目發展開發規劃戰略作業指引方案_304頁.doc2012商業地產盈利模式組織管控和開發運營管理專題研究報告_221頁_發展設計分析.pdf萬達_萬達房地產商業廣場管理有限公司合同_280頁.doc

萬達商業集團商業地產招商流程_64頁_招商手冊.pdf世邦魏理仕_萬達房地產項目經濟測算分析研究報告_187頁_商業購物廣場.ppt中國商業地產運營-電子書-353頁.pdf商業地產現場運營管理技能_復旦地產總裁班_369PPT.pdf商業地產購物中心營運管理手冊_273頁.pdf商業房地產投資分析_商業地產投資實操攻略_217頁.pdf復地_內部培訓.大型商業地產開發設計策略_203p_百銳_開發模式_設計流程.pdf標桿商業地產規劃設計借鑒與管控要點實戰培訓_103p_2012年_課程_教程.pdf高通智庫_商業地產研究_萬達集團.房地產開發補貼商業經營模式_114p_發展狀況_案例分析.pdf高通智庫_商業地產研究_深國投商置商業模式制勝與缺陷_87p_發展狀況_案例分析.pdf社區商業地產營銷實戰培訓教程_258PPT.ppt中國商業航母_萬達商業地產揭秘系列_30頁.pdf仲量聯行_商業地產理論.商業選址研究大全_109p_選址研究.pdf仲量聯行_商業房地產的市場分析與項目定位_148PPT.pdf商業地產典型開發模式分享_118p_專題研究.pdf商業地產全程開發核心關鍵解析_198PPT.ppt商業地產全程運營合集_315頁_購物中心_開發策略_招商管理_ 投資分析.doc博志成_中國房地產項目商業定位推廣與招商策略課程培訓_307頁.pdf商業地產_地級市購物中心項目開發全案_專題研究_239p.pdf商業地產創富的超級經營法則_龍寰模式_293P.pdf商業地產前期定位與后期推廣招商策略研究_164p_市場調查_規劃設計.ppt商業地產前期開發與建筑設計及運營管理_140PPT.ppt商業地產基礎知識培訓教程_158P_培訓教程.ppt商業地產定位_設計與招商運營管理培訓教程(一)_課程教材_177P_商業建筑設計_招商運營.pdf商業地產定位_設計與招商運營管理培訓教程(二)_課程教材_177P_商業業態_動線設計.pdf商業地產定位與策劃培訓講義_148P.pdf商業地產開發手冊_270頁_全流程_商業規劃_工程建設程序_招商_培訓計劃.doc商業地產開發操作手冊_280頁_開發模式.doc商業地產必備社區商業操作手冊培訓_106P_定位策劃_分布特點_物業條件_營銷模式.ppt商業地產投融資與全程運營管理手冊_214P_產業概念_發展模式_商業業態_投資決策.pdf商業地產招商管理培訓_265p_2012年_課程_教程.ppt “地產大鱷商業巨頭”商業地產新模式初探.CAJ《華潤置地整合北京一二三級房地產商業計劃》Word.rar《合富輝煌商業地產的全程策劃案1》.rar85頁.rar《合富輝煌商業地產的全程策劃案2》.rar71頁.rar《商業地產策劃操作策略》.rar24頁.rar《商業房地產營銷策劃大全》4CD.rar萬科_商業地產實戰基礎知識個人共享版_88PPT.ppt上海房地產恩浩商業項目銷售培訓全集_96頁.doc東灘公司商業房地產發展戰略研究.rar中信地產_商業地產產品盈利模式_26PPT.ppt中原-房地產商業項目全案策劃及獨家招商銷售代理合同.doc中原_國內外房地產項目開發商業設計研討報告_101頁.ppt中原_深圳房地產項目軌道交通與商業結合節點設計方案_112頁_案例_業態.pdf中原_深圳招商地產商業項目定位提案_195P_產品價值_定位過程_成果體系.ppt中國房地產商業項目發展策略研究報告_124頁.ppt中國房地產商業項目市場調研方法與應用研究報告_蔚藍_86頁_市場調查_市場開發_基本術語_商圈分析.ppt中國房地產統計指標手冊_38頁_商業地產.doc中國房地產項目商業模式創新案例全集_39頁.pdf中國房地產項目商業選址策劃研究報告_8頁.ppt

中海地產商業地產項目管理規定_53頁.pdf中航地產_深圳中航城都市綜合體商業項目品牌戰略_81PPT.ppt九州遠景_商業地產項目業態組合與商業布局策略_87P_業態規劃_培訓教程_案例.pdf仲量聯行_上海商業房地產項目定位市場研究報告_148頁.pdf佳和置業商業地產項目全案策劃流程圖_1P_市場調查_產品設計_項目定價_營銷執行.pdf商業地產轉型之路課程_48p_培訓_教程.pdf關于商業地產核心問題的分析_65P_培訓教程_經濟效益_產生模式.ppt北京商業地產規劃設計管控與萬達經驗借鑒_204p_2012年_管控體系研究.pdf北京商業地產項目全程策劃代理流程.doc華潤_山東青島華潤中心高端項目第二階段整體定位_偉業_371p_城市級綜合體_商業地產_商業地產_地鐵商業步行街開發及運營培訓講義_92PPT.ppt商業地產_城市綜合體開發模式專題研究_42PPT.pdf商業地產_城市綜合體的城市價值和商業模式_75PPT.ppt商業地產_總務行政管理手冊143P.doc商業地產_招商部_營運部_工作指導大綱_57頁.doc商業地產_社區商業定位與招商培訓講義_197PPT.ppt商業地產與購物中心知識培訓_144p_教程_講義.ppt 商業地產專業術語.doc商業地產專題研究_商家選址要求研究_65p.ppt商業地產企劃手冊_114頁_作業流程.doc商業地產全程策劃案綱要.doc商業地產前期開發探討_92p_前期招商業態規劃.ppt商業地產及其項目整體定位研究報告_150頁.doc商業地產發展與制約因素(華僑城)案例解析_33PPT.pdf商業地產商業綜合體研究_27p_案例借鑒.ppt商業地產培訓_社區商業銷售策劃與案例_87PPT.ppt商業地產培訓教案_第四代購物中心項目商業開發模式全程培訓教案_52頁.ppt商業地產培訓教程-商業房地產開發前期應該調查什么.doc商業地產基礎知識及市場定位_73p_2012年2月_專題研究報告.ppt商業地產實戰手冊_103頁_經濟技術參數_投資分析方法_業態市場_運作手法.doc商業地產市場調研技術與應用培訓_147PPT.ppt商業地產開發技術和盈利模式培訓_84p_課程_教程_講義.ppt商業地產開發銷售流程.rar商業地產招商及商業顧問合同.doc商業地產招商管理-培訓教程-81PPT.ppt商業地產招商運營部工作指導大綱_56頁.doc

商業地產概論及運營管理_31P_培訓教程_發展趨勢_生活購物中心.ppt商業地產概論及運營管理培訓教程.ppt商業地產理論_商業選址研究大全-109頁-仲量聯行.pdf商業地產的操盤策略與商圈研究培訓_90p_培訓課程.ppt商業地產的策劃與定位培訓_112p_2012年10月_課程_講義.ppt商業地產研究_萬達集團_房地產開發補貼商業經營模式_114頁.pdf商業地產社區商業定位與招商_197P_業態規劃_銷售管理_運營管理_案例分享.ppt商業地產社區商業操作手冊培訓教材_106P_社區商業_定位策劃_分布特點_營銷模式.ppt商業地產類產品設計控制標準_37頁_2012年_建造標準_元素設計.doc商業地產經營管理手冊_業務管理手冊_101PPT.doc商業地產經營項目投資可行性報告模板.doc商業地產營銷實戰手冊.doc商業地產購物中心商店管理規范及流程全套23個文件.rar商業地產購物中心的定位策略.doc商業地產項目業態組合與商業布局策略_87p_專題研究報告.pdf商業地產項目全程建造流程標準_寶龍廣場建造流程與標準控制_261頁.doc

商業地產項目開發流程.doc商業地產項目消費者研究定性研究報告142頁_零點調查_深度訪談_項目定位_招商分析.doc商業地產項目的規劃設計與招商管理培訓教程_178P_中房信.pdf商業地產風水中商鋪布局七大原則_6頁_商業布局.doc商業房地產市場投資分析實務_264P_經濟參數_重大事件_發展規劃_業態市場分析.pdf商業房地產投資分析-220頁.rar商業房地產項目融資與運營管理.KDH國內主流商業地產模式培訓_59頁.pdf國瑞商業地產事業部商業管理體系文件_77PPT.ppt大型商業地產的全程管理.doc大型商業地產項目全程解決方案_272頁.doc大連萬達商業地產有限公司管理制度匯編_572頁_管理規范標準.pdf思源經紀-商業地產開發基礎知識與策劃定位實操-51PPT.ppt恒大地產廣東公司商業部規章制度_29頁.doc房地產企業商業模式研究.pdf房地產公司的商業模式.CAJ房地產商業購物中心項目全程策劃操作體系_154頁.pdf房地產培訓課程_中國商業地產戰略投融資策略_67PPT.ppt房地產培訓課程_商業地產發展形勢與成功的要素_30PPT.ppt

房地產培訓課程_商業地產的策劃與銷售(北大課件)_76PPT.ppt房地產培訓課程中國商業地產戰略投融資策略_67P_資金來源_銷售價格.ppt房地產培訓課程商業地產發展形勢與成功的要素_30P_行業特點_景觀功能_主要指標.ppt房地產培訓課程商業地產的策劃與銷售_76P_營銷區別_策劃區別_銷售目標.ppt房地產社區商業操作手冊102頁.ppt房地產評估專題研究.以購物中心高商業價值房地產為例_144P_評估準則.pdf新加坡和香港商業地產項目考察報告_57P_萬科.pdf新景祥_商業地產案例研究_149P.pdf旅游地產_商業旅游主題項目案例研究_92P_戴德梁行.ppt易居培訓_商業地產培訓_淺析商業空間營造_89PPT.ppt易居培訓_商業地產的策劃與定位_112PPT.ppt有效進行商業地產的宣傳推廣.doc標桿房企商業地產分析報告_92p_專題研究_調查總結.ppt武漢寶安地產商業地產市場定位研究報告84頁.doc淺談商業地產面臨的主要矛盾與對策.CAJ淺談商業地產項目前期定位的重要性_93頁_2012年_專題研究報告.pdf深圳至祥商業地產之購物中心和商鋪知識匯編.rar 潛心培育專業市場成功運作商業地產.KDH金地地產公司商業房地產戰略定位溝通稿-76PPT.ppt零售商業房地產開發選址因素分析.KDH青島東方城購物中心商業地產項目招商手冊_80P_商圈分析_總體規劃_設計概念_業態比例.ppt項目融資--商業房地產融資的發展方向doc9.doc香港恒隆地產全國商業項目案例研究報告_60頁.pdf高力國際_上海成城購物廣場項目全套市調資料_762P_商業地產_市場研究_項目定位.pdf高力國際_商業地產_商圈及目標消費群體研究_79P.pdf萬達定制式商業地產模式分析及啟示.doc《合富輝煌商業地產的全程策劃案1》.rar85頁《合富輝煌商業地產的全程策劃案2》.rar71頁合富輝煌的市場建議書222.doc中國小城市商業地產規劃報告.doc中小城市商業地產營銷實戰全案.doc商業地產專業術語.doc商業地產培訓教程-商業房地產開發前期應該調查什么.doc商業房地產市場投資實用書.doc商業地產招商及商業顧問合同.doc

二、萬達商業地產部分精華資料目錄

萬達商業地產開發與運營模式培訓_242p_2012年_課程_教程.pdf萬達商業地產開發作業指引_301頁.doc萬達商業地產集團商業運作全程分析_304頁_市場調查_規劃方案.doc萬達商業地產集團商業運作全程開發手冊_317頁.doc萬達商業地產項目發展開發規劃戰略作業指引方案_304頁.doc萬達商業地產項目運作制度流程表格匯編_281頁.pdf萬達_萬達廣場運營手冊_107頁_運營指導書.pdf萬達_萬達房地產商業廣場管理有限公司合同_280頁.doc萬達_萬達商業地產項目城市綜合體規劃設計文案_50頁.pdf萬達_大連萬達商業地產開發操作流程_98頁_建設程序.doc萬達集團項目管理操作手冊_185頁.doc萬達商業管理公司制度_359頁_管理制度手冊.doc萬達集團物業管理手冊_388P_服務理念_方針目標_方案管理_培訓.pdf萬達集團管理制度匯編_422頁_管理規范標準.pdf萬達集團管理制度匯編操作手冊_112頁_操作指導書.doc萬達集團股份有限公司項目質量管控標準_108頁_質量管控手冊.doc萬達集團營銷設計表現培訓_168p_課程_教程.ppt

北京商業地產規劃設計管控與萬達經驗借鑒_204p_2012年_管控體系研究.pdf萬達_大連萬達商業地產項目操作指引手冊_280頁.pdf萬達_房地產項目商業地產樣本研究報告_113頁.pdf萬達_江蘇常州萬達廣場項目投資測算_115p_商品住宅_營銷策劃_規劃_成本控制.doc萬達_蘇州萬達廣場項目營銷總綱_215p_別墅_酒店公寓_商業地產_營銷執行策略.ppt萬達商業地產業態規劃與招商管理講座_70p_培訓_課程_商業規劃與定位_規劃設計.ppt萬達商業地產公司管理制度匯編_73p_管理規范.pdf萬達商業廣場綜合體項目商業地產開發歷程解析報告_71頁.ppt萬達商業物業綜合體日常管理工作指引_89個文件.rar萬達商業集團商業地產招商流程_64頁_招商手冊.pdf萬達地產公司工作指引和標準工作表單全套_171個文件.rar萬達集團_萬千百貨全套管理制度匯編_265頁_組織架構_職責_流程.doc萬達集團_萬千百貨運營管理手冊_100p_運營管理指導書.pdf萬達集團_商業地產競爭企業發展分析_114p_2012年3月_專題研究報告.ppt萬達集團員工手冊_105頁_員工指導書.pdf萬達集團商業地產項目運作制度匯編_281頁_運作管理.pdf

萬達商業綜合體設計準則_194頁_設計標準指導書.pdf萬達集團設計管理制度_89p_管理規范標準.ppt萬達集團財務管理制度四大核心要素_30頁.ppt向地產榜樣學習-萬達的核心競爭力-形成模式-35頁.pdf大連萬達商業地產有限公司管理制度匯編_572頁_管理規范標準.pdf大連萬達商業地產消防安全管理操作指引_175頁.pdf大連萬達商業地產股份有限公司營銷設計表現規范_168頁_基本要求_常規方法f.pdf大連萬達集團安全管理制度研究報告_165頁.pdf淺析萬達城市綜合體專題研究報告_58p_2012年_調查分析_研究總結.ppt福建萬達廣場綜合體項目開業招商大會_59p_2012年_活動策劃_規劃布局.ppt

三、購物中心SHOPPINGMALL部分精華資料目錄商業價值的創作_購物中心的創新設計_163P.pdf商業地產_地級市購物中心項目開發全案_專題研究_239p.pdf商業地產與購物中心知識培訓_144p__教程_講義.ppt商業地產全程運營合集_315頁_購物中心_開發策略_招商管理_

投資分析.doc商業地產培訓教案_第四代購物中心項目商業開發模式全程培訓教案_52頁.ppt商業地產購物中心商店管理規范及流程全套23個文件.rar商業地產購物中心的開發和運營_36P.ppt商業地產購物中心營運管理手冊_273頁.pdf商業綜合體大型購物中心營運管理手冊.rar房地產商業購物中心項目全程策劃操作體系_154頁.pdf購物中心定位、招商及運營管理_114p_2012年7月_開發策略_營銷推廣.pdf該如何定位好一個購物中心.txt購物中心開發理念探討.doc購物中心招商租賃策略模式.doc購物中心招商管理.doc購物中心消費者消費行為研究--46頁.doc購物中心的商業管理理念.doc購物中心的用地選址分析.doc購物中心租賃契約的制定.doc購物中心管理組成因素與實現瓶頸.doc購物中心規劃與設計.doc購物中心運營管理要訣.doc購物中心--13萬字.doc

超級購物中心投資開發實務.doc香港購物中心-動線設計.doc談SHOPPINGMALL的招商.doc談購物中心的規劃與設計.doc購物中心的招商指標分析.txt購物中心的用地選址分析.txt購物中心運營管理要訣.doc超級購物中心投資開發實務.docMALL開發商如何與異地管理顧問更有效合作.docShoppingMall項目的開發與管理.docSHOPPINGMALL項目選址的核心策略.doc商業物業成功營銷架構.doc商業購物中心管理.doc大型MALL購物中心的投資決策策劃與開發最新版.doc開盛購物中心經營方案.doc昆山市民消費需求調查問卷(街訪).docMALL的選址.txt華潤中心“萬象城”規劃運營案例.txt深圳CBD的ShoppingMall運營管理思路與建議.txt上海購物中心發展的四大特點與趨勢.txt鄉村購物中心驚艷上海灘體驗旅游推動市郊地產.txt招商：大MALL前行驅動器.doc

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第四篇：中國結酒全程營銷策劃方案

中國結酒背景的產生及其簡介

一、背景的產生

1、山東黃河龍酒業集團是山東省國有大型企業。集團公司擁有在職職工兩千多人，年生產能力3萬噸，是山東省酒業納稅重點企業。

2、1995年至2000年，由黃河龍酒業集團生產的“黃河龍”酒在市場一直暢銷。爾后受市場沖擊的影響，2001年市場銷售出現滯后。本人是2001年5月受該集團企

業的委托，擔任該集團公司營銷策劃總監。

3、“黃河龍酒”已經完成該品牌市場生命周期。眼下之際，只有重新考慮本品牌的發展思路。經過近3個月的市場調研和分析，遂決定啟用：“中國結”作為該品牌的延續。由于當時國內發生三件大事：①2008年申奧成功可行性；②中國足球是否踢出國門，走向世界；③“***本關鍵字已替換***”猖狂拭虐。在此背景下產生了“中國結”名稱的創意。

二、“中國結酒”包裝的說明：

1、瓶形設計為一部古典書籍卷起來的形狀，喻為“情深義結”，增加“中國結酒”文化的可讀性和取悅性；

2、外包裝采用古典文化修飾，增強“中國結酒”確切含義的可讀、文化傳播途徑。

三、“中國結酒”文化內涵及賣點定位：

1、賣點的定位：

開卷有益，黃河龍濃縮華夏歷史

情義無價，中國結解析人間真愛

2、文化內涵的定位：

中國結曰：民族文化之精髓，乃中國結也；世間之博愛，乃中國結之底蘊也。觀三岳五帝，縱橫歷史之演繹，乃中國結脈搏之回蕩。吾愛中國結，吾甚愛真心！中國結——福、祿、壽、喜、財、安、康與君相隨也。

黃河龍·中國結市場營銷策略策劃書

一、白酒行業背景：

九五年以來，白酒行業一直處于結構調整，產量逐年下降與行業重新洗牌的雙重境地。2000年白酒總產量為476萬噸，較九五年的800萬噸下降40.5，平均每年以10的速度下降，這對于全國3.8萬家白酒企業來講，可真謂“僧多粥少”，生產企業虧損面逐漸擴大。造成這種現狀有以下幾方面的原因。

1、國家產業政策不鼓勵白酒行業繼續擴展。2001年白酒行業再次調整整頓，出臺了兩項政策：①酒稅調整；②從質與量上加以控制，“關、停、并、轉”部分小型企業，行業重新洗牌勢在必行。企業效益逞下滑趨勢，只有少數名優企業保持穩定（僅占20左右）。

2、國家大力扶持和鼓勵啤酒、葡萄酒及果酒的發展，使得白酒市場逐年下降，啤酒和果酒的產量不斷上升（2001年占53.4以上）。

3、白酒市場競爭加劇，名優酒支柱地位日益顯著（2000年利潤過億的企業只有22家，占行業的60以上）。未來白酒市場優勝劣汰將繼續，其最后結果是品牌酒主導市場。

4、市場消費結構變化，高檔酒逐步擴大，消費者追求于低度酒，對健康型、營養型增加。但就目前白酒市場觀之，有以下方面的原因：①產品老化；②營銷觀念滯后；③營銷手段雷同；④缺乏戰略創新；⑤市場秩序混亂，與當前市場需求與市場發展嚴重干擾。

綜上所述，黃河龍·中國結創酒文化之路勢在必行。要永遠創新，永遠市場立意，要不斷拓展品牌的原創性與品牌個性，充分展示品牌文化，市場個性的魅力，不斷縮短“同質化”，拉大距離，形成巨大的差距，從而在細分市場中營造個性化的吸引力和號召力。品牌個性化，是一個戰略決策和戰術過程，是企業對品牌的塑造、宣傳、維護及經營管理，是一個創新與不斷提升的戰略目標。為此，對品牌的文化創新、個性創新就成了關鍵。

二、面對中國白酒行業的現狀，如何實施“中國結”品牌文化、品牌個性的創新？

1、品牌命名——中國結創新引導品牌個性的產業革命。

（1）品牌概念誤區：縱觀白酒企業（包括一些骨干企業）在品牌創新意識上的表現有：糾纏一些希奇古怪的我詞，如：王、霸、鬼、妖、怪、圣、國酒、午年酒窯、酒祖、第一坊、第一窯等等。為此爭論不休，尋求刨根問祖，攀比文化歷史的概念炒作。黃河龍·中國結在品牌概念上要跨出這些誤區，另辟蹊徑，其著眼點在“結”字眼上。中國結的立意要高遠，徹底拋棄“文字游戲”的做法。符合民族精神，完美人生快意追求。故品牌個性的源頭就是產品個性。

（2）酒、人生、書三者相結合是將中國結藝術注入情感化、個性化、人性化。突出新品創新的遠大立意。

（3）酒、人生、書是酒文化、品牌個性的第一意識形態，新品好奇、新品新奇、品質出眾、超凡絕能。

（4）廣告語的導入：影視廣告用語：

開卷有益，黃河龍濃縮華夏歷史

情誼無價，中國結解析人間真愛

（創意省略）

飲酒的同時，飽嘗天下詩賦；飲酒的同時，領略歷史篇章。不能不說是人生一件快事、樂事。真正體現了中國結品牌個性化的集中優勢，將自己置身于“產品個性創新新概念”，猶如為自己設置了“一道市場隔火墻”，讓別人望墻而退，取得突破性的進展。

（5）包裝廣告用語：

中國結曰：民族文化之精髓，乃中國結也；世間之博愛，乃中國結之底蘊也。觀三岳五帝，縱橫歷史之演繹，乃中國結脈搏之回蕩。吾愛中國結，吾甚愛真心！中國結——福、祿、壽、喜、財、安、康與君相隨也。

2、品牌文化——中國結引領酒文化個性品牌背后是文化，反映了一個品牌的文化內涵，同時也反映了品牌文化主導品牌個性的特點。“酒、人生、書”是傳統酒文化的新發展和新延

續。因此，它不但具有意識形態，還包含民族人文精神。“中國結的文化內涵——酒、人生、書”的結合，是中國結文化的個性所在。因此，“博覽天下文章，暢飲中國結酒”是中國結酒文化個性的濃縮點。

三、“黃河龍·中國結”概念定位：

1、中國是酒文化的發祥地。“酒”是一種感性商品，“酒文化”是“酒”區別于其它商品的文化象征。“酒”與“文化”水乳相融，密不可分。“酒”以“文”生輝，“文”以“酒”生動。因此，造酒不能沒有文化。同時，文化的差異和個性是酒與酒的區別之一。“酒、人生、書”道出了“中國結”的象征實質，“博覽天下文章，暢飲中國結酒”是中國結文化個性永不衰竭的主旋律。

2、“中國結”倡導了美酒加詩賦融爐的新時代。是對傳統酒文化的揚名，又是傳統酒文化的承續。是意識形態與民族人文精神的結合產物。

3、“黃河龍·中國結”品牌定位策略：開卷有益，黃河龍濃縮華夏歷史；情義無價，中國結解析人間真愛，優美地將“酒、人生、書”結合，所有的產品、技術和傳播、營銷都必須圍繞這一新時代定位展開。同時在產品和品牌的塑造和宣傳上都必須解決概念、產品、市場、廣告等幾個層次的問題。

品牌概念：

①品牌是傳播的符號——中國結

②品牌是營銷的承諾——酒、人生、書

③品牌是價值的載體——開卷有益，情義無價

④品牌個性——意識形態與民族人文精神的融洽，創文化新潮，引導生活新時尚。

⑤市場定位——傳統酒文化的承續，創造新文化、新個性的全新境界。

⑥文化定位——倡導新時尚消費，開導美酒、詩賦融洽新時代。

⑦傳播定位：開卷有益，情義無價。中國結悠然而生——飲中國結，歡暢人生；飲中國結，飽嘗天下詩賦；心有千千結，情衷中國結。

四、結束語：民族品牌呼喚個性時代，愿中國結成功開拓美酒、詩賦新時代。

“中國結酒”市場營銷動態及其文化動態傳播途徑的策略

一、對中國結名詞概念的認識誤區

1、中國結究竟為何物：

“中國結”是華夏民族特有文化，一種民俗。“中國結”的形成、發展貫穿于人類始終，人類漫長的發展史，中國結緊相伴隨；“中國結”是一種古老的記事方法，一種表數方式，貫穿于人類發展的整個歷程。在漫漫的歷史長河中，成為一種獨特的文化、飾物，可以這樣理解：華夏民族的發展、興衰盡編織在中國結中。延續至今，形成一種積極向上、團結、凝聚、吉祥、和諧、喜慶的精神寄托物與見證物。

2、中國結名詞概念上的認識誤區表現在：

（1）范圍大、廣凡事都有千頭萬緒，對中國結名詞概念要抓住“頭”、“緒”要領。中國結是一種民俗、飾物，對文化的貫徹是托物言志，有感可發，是古文化與現代文明的精神寄托物與見證物。

（2）充滿神秘、不可捉摸中國結就其本身就帶有濃郁的宗教色彩，人們把一身的追求、良好愿望都寄托在中國結身上，是對生命意義、生活空間以及民族興旺的拓展里程碑。為此，對中國地文化底蘊的塑造就應由深入淺,雅俗共賞的標準。

（3）情感上的空洞，不可調理對中國結在情感上的理解應把抽象的東西轉為實際，讓人們能真切體會到、感受到，以求達到情可托、感可發、能觸及、能引伸。

（4）“中國結”與“中國結酒”文化對接的攀沿點把“中國結”文化潛移默化注入“中國結酒”中去，而不是把“中國結酒”當作一個普通的產品去搞開發或者作出與“中國結”原意相悖的創意。“中國結酒”應在“中國結”原意上去挖掘、開發。可以這樣理解：“中國結”文化實際就是“中國結酒”文化。那么，“中國結”與“中國結酒”文化對接的攀沿點表現何在？①中國結文化形成階段：女媧引繩以舉人，古人對大自然現象不可理喻的以結繩記事；②中國結文化發展階段：結的編織、結是護身符、結是精神寄托物；③中國結文化理解階段（托物言志階段）：歷代詩人對中國結文化的表述：梁武帝的“腰間雙綺帶，夢為同心結”，宋代詩人杜甫的相思別情；《詩經》描述的“結縭”古代成婚習俗；戰國屈原的《楚辭·九章·哀郢》中的“圭而不解”對自己前途和祖國命運的思慮等；④中國結文化承沿階段：與古人精意相通，中國結的象征意義及三種色彩組成的寓意。

二、“中國結酒”市場營銷動態及其舉證

1、“中國結酒”新品上市動態

（1）文化底蘊深厚。只可意會，不可言傳；對“中國結酒”有好感，但不知感受何處；對“中國結酒”文化感受不深，只知其表，不知其里；把中結酒理解為一種時尚的“酒”代名詞，導致“中國結”文化與“中國結酒”文化完全不聯系，視同路人的陌生概念。

（2）酒文化相抗衡、干擾。眾所周知，黃河龍酒以“人氣”為文化理念，中國結酒以“情感”、“托物言志”為文化理念，兩者聯系不大。給市場營銷動態的理解是：中國結酒文化受黃河龍酒文化的牽引或者是兩種酒文化的抗衡與干擾，相互排它的文化誤區。

（3）包裝創意缺乏新意，缺乏主題創意

A、“中國結”與“中國結酒”文化的結合；

B、內、外追求一致的完美；

C、“中國結”三字的表述應表現為古體（如甲骨文或其它書體）；

D、標牌飾物表現單一，應充分利用。力求陳述“中國結酒”文化動態；

E、對中國結的基本含義：喜慶、思念、生命（紅、黃、綠）產品應開發完全，不能存在“表單”現象；

F、徹底消除“文化”引導的兼并性，不可操作性。

2、“中國結酒”文化動態的利用和開發

（1）完善“中國結酒”所賦予的基本含義

（2）“中國結”既是福、祿、壽、喜、財、安、康內容的生動概括，又是三種顏色，三種基本含義的合理解釋。因此，我們把范圍縮小，描繪在一個焦點上，那既是：

①喜慶篇：《詩經》中有描寫女兒出嫁的情景及及歷代詩人對情愛故事的詳細闡述，列備代表舉證。

②思念篇：梁武帝、宋代詩人杜甫將相思之情表述得淋漓盡致，以及屈原在《楚辭》中的表述，列備代表舉證。

③生命篇：從“女媧引繩舉人”的神話傳說，充分論證人類歷史是一部戰爭史，人類與天斗、地斗、大自然斗其樂無窮之精神引申為人類對生命的渴求與向往。

三、“中國結酒”文化動態策略

1、“中國結酒”文化特色文化傳播

A、對紅色喜慶篇的表述（文字與圖象并存）

B、對黃色思念篇的表述（文字與圖象并存）

C、對綠色生命篇的表述（文字與圖象并存）

2、在特色文化傳播的基礎上形成人文精神氛圍

通過對中國結酒特色文化的傳播，增加消費者對“中國結酒”的強烈關注，把此關注形成亮點，逐步再形成演變為一種人文精神氛圍。

3、形成獨特銷售網絡風景線特色文化傳播是種子，人文精神是陽光與氣候，獨特銷售網絡是果實，三者合并為一，相輔相成。

四、“中國結酒”文化傳播途徑策略：

1、企業宣傳冊

（1）“中國結”與“中國結酒”文化對接攀沿點的四個階段；

（2）“中國結”與“中國結酒”基本含義的表述；

（3）“中國結酒”各具特色的代表作列舉。

2、標牌飾物

標牌飾物各應證“中國結”與“中國結酒”文化淵源，并附注“中國結”文化歷史故事舉證。

3、新聞稿：特色文化傳播→人文精神→特色銷售網絡

4、布標：條幅、巨幅廣泛宣傳“中國結酒”特色文化

5、酒店展示架：以不同形式，不同內容對“中國結酒文化”特別展示，讓消費者的思想對中國結酒形成統一認識，再形成人文精神氛圍。

6、廣告牌：酒店店牌、戶外廣告牌以不同內容把“中國結酒文化”盡展示在消費者眼前，對“中國結酒”產生情感共鳴。

7、文化墻:利用網絡經銷商，酒店開展形象墻活動，把“中國結酒”文化做深、做透。達到：抬眼是中國結酒文化、餐桌是中國結酒、送禮仍是中國結酒。把中國結酒文化動態充分展示眼前。一覽眾山小，回味無窮。

中國結酒戲說五款名人經典錄

曹操煮中國結酒論天下英雄

曹操（155-220年），字孟德，一名吉利，小名阿瞞。東漢末期政治家、軍事家、文學家。曹操一生未離開酒，借酒抒懷，借酒出謀略。其中，曹操煮中國結酒論天下英雄當屬其中典范。

一日，關、張不在，曹操令許褚、張遼，引正在后園澆菜的劉備入府，劉心神不定，見小亭已設樽俎：盤置青梅，一樽煮中國結酒，劉心神方定，二人對坐，開懷暢飲。酒至半酣，忽陰云漠漠，驟雨將至。從人遙指天外龍掛，曹與劉憑欄觀之。

操曰：“便君知龍之變化否？”

劉：未知其詳

操：龍飛騰于宇宙之間，潛伏與波濤之中，猶人得志而縱橫四海，龍之為物，可比世之英雄，玄德久歷四方，必知當世英雄，請試指言之。

劉：備肉眼安識英雄？

操：休得過謙！

劉備在忐忑與恐懼中列舉了：淮南袁術、河北袁紹、九州劉景升、江東孫伯符、益州劉秀玉、張繡、張魯、韓遂等，操皆不視之。

劉：誰能當之？

操：天下英雄，惟使君與操耳！

玄德聞言，心大駭，手中匙箸落地，時正值大雨將至，雷聲大作。

劉：一震之威，乃至于此！

操：丈夫亦畏雷乎

劉：圣人迅雷風烈不變，安得不畏？

操心安，不疑玄德，玄德乃險中脫身.有詩為證：“勉從虎穴暫棲身，說破英雄驚殺人。巧借用雷聲來掩飾，隨機應變信如神。”

曹操名為煮中國結酒論天下英雄，實則以飲中國結酒試探劉備。

“酒仙”李白與中國結酒

李白（701~762年），字太白，號青蓮居士，唐代偉大詩人，有“酒中八仙”圣譽。

李白詩風雄奇豪邁，想象豐富。語言流轉自然，音律和諧多變，富有浪漫主義精神。

杜甫贊譽李白，有詩作證：李白斗酒詩百篇，長安市上酒家眠。天子呼來不上船，自稱臣是酒中仙。有了美酒，就不必追求神仙，有詩為證：蟹螯即金液，槽丘是蓬萊，且須飲美酒，乘月醉高臺。李白對酒的追求是一種高境界的“醉中真”感受，有詩為證：“提壺莫辭貧，取酒會四鄰，仙人珠恍惚，未若醉中真。”李白對美酒的贊譽與會友的真誠，有詩作證：“兩人對酌山花開，一杯一杯又一杯。”

圖例：人物遠眺美景，皓月當空，中國結酒作背景陪襯

題目：李白斗酒詩百篇，中國結酒勝神仙

“酒圣”杜甫與中國結酒

杜甫（712~770年），字子美，詩中常自稱“少陵野老”，詩人杜甫也是個“酒圣”，其嗜酒的程度更不亞于李白，十四五歲的杜甫已經是位酒豪。有詩為證：往昔十四五，出游翰墨場，性豪業嗜酒，嫉惡懷剛腸，飲酣視入極，俗物多茫茫。

1、杜甫在長安任左拾遺，仍然和往常一樣縱酒作樂。

朝回日日典青衣，每日江頭盡醉歸，酒債尋常行處有，人生七十古來稀。

2、杜甫在窮困潦倒之時，仍嗜酒如命，典當衣服，沒有衣服只好賒帳，并且都是酒債。

街頭酒價常苦貴，方外酒徒稀醉眠，徑須相就飲一斗，恰有三百青銅錢。”

3、杜甫在一次醉時馳馬，不料馬失前蹄，將杜甫摔下馬來，詩人在臥床養傷期間，許多朋友前來探望，他們都是帶著酒肉，賓主仍開懷暢飲：

酒肉如山又一時，初筵哀絲動豪竹，共指西日不相貸，喧呼且覆懷中淥。

現存杜甫詩文1400首，飲酒300首，占總數的21。

圖例：詩人窮困潦倒，飽經滄桑。中國結酒作為背景陪襯。

題目：讀書破萬卷，情動中國結

酒“專家”蘇軾與中國結酒

蘇軾（1037~1101年），字子瞻，北宋中期文壇領袖，唐宋八大家之一。

蘇軾一生與酒結下不解之緣，他有酒、飲酒、造酒、贊酒。在他的詩、詞、散文、書信中都仿佛飄散著美酒的芳香。為贊酒和造酒，他專門寫下六篇酒賦，有詩為證：明月幾時有，把酒問青天。

1、美酒點燃了他的創作火花。蘇門四學士之一的黃庭堅曾說：

“東坡飲酒不多，即爛醉如泥”，有詩為證：落筆如風雨，雖謔弄皆有意味，其神仙中人。

2、酒是他的興奮劑，是啟開心扉的鑰匙，有詩為證：欲把西湖比西子，淡妝濃抹總相宜

3、在造酒方面，蘇軾還有專題“學術論文”，他寫過《酒經》，在當時科學不發達的時代，能利用新技術，方法不斷實踐，造出各種酒，又有理論寫著，不愧為“釀酒專家”。

圖例：人物形象精神飽滿，用“明月幾時有，把酒問青天”作為創意。中國結酒作背景陪襯。

題目：明月幾時有，把酒問青天，欲與情相伴，心系中國結。

陶淵明性樂酒德與中國結

陶淵明（365~472年），又名潛，字元亮。東晉時代的大詩人，流傳不衰的仍是“不為五斗米折腰”的佳句。詩人因不滿官場腐敗，辭官歸田，不向黑暗、虛偽的上層社會屈膝，寧愿“安貧樂道”、“躬耕自資”、“晨興理荒廢，帶月荷鋤歸”的田園生活。

據統計：《陶淵明集》現存詩文142篇，說到飲酒的就有56篇，占全部作品的40，其中以酒為題的有《飲酒三十首》、《止酒》、《述酒》、《連雨獨飲》等名篇。

1、詩人抒發自己決心擺脫仕途，不肯同流合污：

深感父老言，稟氣寡所諧，紆轡誠可學，違已詎非迷？且共歡此飲，吾駕不可回。

2、借酒發牢騷：

有客常同止，趣舍邈異境。一士長獨醉，一夫終年醒，醉醒還相笑，發言各不領。規規一何遇，兀傲差若穎。

寄言酣中客，日沒燭當炳。

3、借酒敘述田園生活

春秋多佳日，登高賦新詩。過門更相呼，有酒斟酌之。

農務各自歸，閑暇輒相思；相思則披衣，言笑無厭時。

此理將不勝，無為忽去茲。農食當須紀，力耕不吾欺。

酒，伴詩人度過一生。

圖例：以農家院、田園為背景，人物形象瀟脫，有一種無拘無束的自在。中國結酒作為背景陪襯。

題目：采菊東籬下把樽中國結

中國結酒營銷策劃方案

20033—5月份的整合營銷

通過春節前的集中直銷、促銷，應該說我們取得了一定的成效，但其中也包含著由于我們前期急促上市而產生的許多在促銷宣傳方面的缺憾，這就必須要求我們加大以下幾個方面的努力：產品定位、市場定位、形象定位

一、由于促銷品、POP的缺乏，使我們進店促銷的手段非常單一，在進店前、后的手法上沒有形成自己獨特的方式、方法，而依舊靠自己的老辦法，找老板-——談進貨——同意后找倉庫、吧臺——服務員的促銷，這樣做給人留下的我們只是眾多推銷人員中的某一個分子，根本引不起酒店老板的興趣與重視，這樣就給我們的直銷工作形成了惡性循環，老板的推委，一而再，再而三的使產品進店、促銷的工作進度受阻，既浪費了我們大量的精力，又看不到實實在在的工作成績。

這應該是我們在工作中歷年來的一個弱項，也是我們創品牌、進店難的第一個障礙點。畢竟，單靠一張嘴打天下的機會已經一去不復返了，你得有讓人看得見、摸得著、消費者喜聞樂見的東西，才能吸引人，才能引起別人對你的重視，對你產品的興趣，從而達到一蹴而就的成效。

結合現在社會上流行中國結的宣傳品，應該是我們樹立品牌形象的一個難得的機會。由于我們現在受自身因素的限制，還不能一下子拿出多個促銷品的式樣來，也就無法形成行之有效的促銷方案，因此我希望到浙江義烏去看一看。近半年，由于消費沖動性購買行為越來越重要，因而店堂營銷便愈顯重要，立體POP最適合設置賣場，促成其立即購買，且成本低，是一種預算小，成效高的廣告宣傳物。關于POP的設計，種類、款式，應多征詢幾家廣告公司，集思廣義，形成自己獨特的POP宣傳方式。

二、中國結青少年援助基金會成立的動機及前期宣傳方式：

(一)關于成立“中國結青少年援助基金會“的申請東營市團委：

當前，我市的教育正在蓬勃發展，但不可忽視的是，仍有一部分貧困學生因為家庭困難無法上學，失學在家，過早失去了受教育的機會；也有一部分大學生因為貧困無法安心上學，甚至退學回家。

青少年是我們的未來，青少年是我們的希望。我公司希望能盡自己微薄之力，為我們的青少年實實在在的做一件好事，為東營市的發展做出應有的貢獻。我們相信，這對幫助政府減輕社會壓力，塑造政府良好形象，穩定社會政治局面有著積極的意義；同時，我們的愛心行動對培養青少年樹立正確的人生觀、價值觀、世界觀有著普遍性的指導意義。為此，我們希望能以基金會的方式援助這些青少年，幫助這些青少年，請團市委予以審議。

申請單位：山東黃河龍股份有限公司

2003年3月20日

(二)中國結青少年援助基金會成立的動機及前期宣傳方式

根據公司領導的意見，經辦事處同東營市團委接觸，團市委非常歡迎我們以中國結青少年援助基金會的形式參與到社會性的公益活動中來，具體元的啟動基金有待公司同團市委進一步磋商，根據當時同團市委交談中的切身感受及團市委的要求形式書面方案。

1、中國結青少年援助基金會啟動前后相關的工作流程

(1)通過《東營日報》、《勝利日報》發布帶官方色彩的調查報告，全面報道東營市小學一至五年級的整體教育情況，以數字的形式說明我市少年兒童教育在貧窮面前所面臨的困境，以期在社會上引起廣泛的關注；

(2)由記者按鄉、按性別、按偏遠程度，按貧困程度對失學兒童進行專題報道，以引起社會各界廣泛的震撼。專題報道可以專版形式出現，內容涉及：A)對幾位有代表性兒童的報道；如《一位失學兒童的心靈呼喚》、《女孩為什么落淚》、《扭曲靈魂的背后》等等；B)東營教育面面觀；C)東營教育在中國教育的位置；D)數字化東營教育；E)東營市團委的呼吁；F)報紙編者按；G)評論；

(3)以懸念的方式在專題報道發布兩天后即發布一個消息：有一個著名企業即將伸出援助之手，熱情幫助這些失學兒童。在該消息中，不公布企業名稱，以神秘性引起社會的廣泛猜測與關注；

(4)由團市委以官方的名義發布黃河龍集團要求成立基金會的倡議書，及團市委的批復和成立受捐基金會的日期；

2、中國結青少年援助基金會操作規程

(5)援助對象

家庭貧困的學生、失學兒童(1—5年級)

(6)援助金額

每位青少年1—5年學為500元

每年援助金額總量控制元左右

(7)援助界定：

受援助學生應由相關單位出具貧困或失學證明，不得弄虛作假，基金會及黃河龍集團有權抽查、監督。

(8)援助方式

為保證援助基金落實到實處，援助基金實行核對援助。

二、援助實施方案在新聞發布會上對外宣布及進行受捐成立基金會儀式。

(1)為使基金會的啟動造成巨大的社會影響，我們應當在適當的時機如03年3月中下旬舉辦一次新聞發布會。

A．邀請100家酒店100X2人200人

B．企事業單位、桓臺老鄉100人

C．

一、二級商60人

D．新聞、廣告媒體30人

E．主要政府部門要員1O人

F．邀請受援學生父母參加30人

共計450人

(2)在新聞發布會上，首期由黃河龍集團一次性注入萬元為基金會基礎資金，當場捐給東營團市委。

(3)現場義賣

由被確定邀請單位現場購買中國結酒50箱(20箱)×258元=12900元(5160元)，企業拿出其中的30％，由購買單位與受援學生當場結對，以形成長期援助關系(每位失學1—5年級的學費為500元)，根據實際情況，企業留用30％用于對相關購買單位的報道，余40％全部注入基金會。在新聞發布會上，團市委領導、黃河龍集團領導、購買單位負責人、受援學生及其父母安排適當講話或采訪，以使活動更加深入、感人。

(4)在現場活動進入高潮后，由黃河龍集團公司在會議上鄭重承諾并與團市委簽約，從即日起在東營市場上每銷售一瓶中國結酒，黃河龍集團捐出元錢注入基金會，以不斷壯大基金會，該捐出款項以銷售單位或酒店的名義捐出，以樹立該銷售單位或酒店的社會形象。

(5)每個酒店或單位每捐出元，團市委給該單位授予“中國結青少年援助優秀單位”牌匾，牌匾費用由黃河龍集團承擔。各新聞媒體對于此次大會予以充分報道。

(6)每學期結束后，由團委市牽頭邀請受援助的優秀學生舉辦座談會，交流學習情況，并對優秀學生予以適當獎勵，以使他們深深體會“讀書破萬卷，情動中國結”的深刻意義。

縱觀現代營銷，政治營銷已成為全球營銷的一個重要環節，這是因為在國際市場上，隨著世界范圍貿易保護和政府干預經濟的日益加強，政治在營銷中的作用顯得越來越重要，在這種情況下，除了傳統的組合營銷方式外，企業還必須掌握政治營銷和公共關系這兩個重要因素，利用這兩個重要因素，取得政治官員、企業高層決策者以及社會民眾的支持和合作，掃清市場障礙，以取得市場運作的轟動性。

三、中國結新產品設計及價位

現在中國結的產品價位比較單一，市場上缺乏一個適中價位的產品，根據我們開發中國結產品構架的想法，我們可分紅、黃、綠三種開發系列中國結產品。我們應從紅結這個思路上作為入手，以現有的中國結瓶型，打制成玻璃瓶外層，結合寧夏枸杞紅的設計風格，貼上一層紅色的不干膠標簽(全瓶)，價位在26元／瓶，酒精度36。，為配合市場導入，應在4月中旬出產品，宣傳點為中國結——中國紅。

四、今年五一我結婚

有了產品，我們就必須給產品有個好的上市切入點，活動主題“今年五一我結婚“因為每年的五一都是結婚的高峰期，針對這一社會普遍現象，策劃本次方案：

1．在東營市選取lO——15家一、二級批發商作為中國結——中國紅酒的“今年五一我結婚”婚慶活動的特殊經銷點，并收取他們5000元的價格保證金，對他們實行公司統一的獎勵政策，以保證他們的利益，提高其積極性。

2．活動期間凡用中國紅辦婚宴的消費者，滿1O桌購酒5箱以上者，均可享受公司免費提供的套餐，即：消費一瓶中國結——中國紅酒，贈一瓶可口可樂飲料，2瓶啤酒。

3．與東營供銷商場珠寶店合作，凡用中國結——中國紅作為結婚用酒的夫婦除享有以上優惠政策外，還可獲贈黃河龍集團提供的喜慶卡，憑卡可參與“鉆戒一對，愛情永恒”的抽獎活動，有1O對幸運夫婦將獲贈黃河龍集團在供銷商場訂購的鉑金鉆戒一對，價值2000元人民幣，未抽中的也可憑喜慶卡到黃河龍集團駐東營辦領取情侶手表一對或XXXX。

4．與當地婦聯聯合舉辦一次“今年五一我結婚——中國結杯東營市首屆XX對新人集體婚禮“活動，活動當天邀請省臺某著名節目主持人到現場主持婚禮，并請市委、市政府領導證婚。電視臺全程現場直播，舞臺背景全部采用中國結酒宣傳廣告方案。

5．戶外媒體宣傳

A．公交車廣告：投放20輛公交車側面廣告每車每月600元X2個月=1200元X20=24000元

河口、孤島豪華公交空調車后玻(全玻)廣告20輛，每車每月200元X2個月=400元X20=8000元

主要路段的護欄廣告50塊1X2m2，每塊每月80元2個月8000元。

宣傳內容“今年五一我結婚,詳情請撥熱線電話:0546—8233849，印上酒瓶、酒盒”。

時間3月15日一5月15日

B．在魯中晨報或齊魯晚報上隔一天登一期，活動日期連續6期×1／4版4500元=27000元，并增加在東營電視臺的宣傳力度(熱線電話)

C．戶外廣告選擇在東營市繁華地段統一采用一個活動主題“今年五一我結婚“，廣告用語“XXXXXX”彩噴巨幅，把中國結的酒瓶、酒盒印上，電視媒體則以宣傳“中國結杯——今年五一我結婚”為主題，全面報道活動盛況。

D．本活動擬在東營市標志性廣場——新世紀廣場進行。市委、市政府、市團委、市婦聯廣泛參與，各媒體大力報道。活動名稱為“東營市首屆——中國結杯新世紀婚典”。

E．在每個網點發放宣傳材料，宣傳材料為銅版印刷30000份，12000元，報紙夾贈2萬份，1萬份分發網點，要求每個網點詳細講解本次活動給他們帶來的利益。

設計兩項活動的總費用。

我們為什么要這樣投入，因整個東營市場細分化已非常重要，黃河以北的消費流行趨勢與黃河以南卻截然不同。黃河以北是由我們的老客戶孤島酒水公司控制著，而當我們拿出某一個產品同他們做，人家算帳能算到你的骨頭里，動不動就是市場怎么著，拿市場相要挾，無非就是讓你讓利給他，而且是讓大利。這樣，宜使我們顯得格外被動，受牽制于人，不利于市場的開拓。如我們選擇直銷，陷于市場的資金將是我們上述兩項費用的總和還要多。選擇別的經銷商也是如此，黃河以南更是如此，只是控制市場的經銷商多了些，每個人有每個人的品牌，勢力范圍。人家也懶得理你，除非你有受市場歡迎的產品。

天下合久必分、分久必合，這也是我們搞整合營銷的重要性，一是為了給外界一個鮮明、準確、良好的形象；二是向社會大眾提供產品或服務的過程中，通過產品定位、市場定位、形象定位這一系列的活動，對消費者，經銷商一種前所未有的震撼。用我們成功的產品 成功的營銷 辦事處成功網絡的輻射宣傳來創造市場，從而達到牽制經銷商為我所用地目的，這樣，對于我們下一步的排點布陣加重了籌碼。

第五篇：商業地產項目全程解決方案

第一部分關于商業地產核心問題的分析

P005 核心問題一：為什么創業容易守業難？

P011 核心問題二：如何把握商業地產與住宅開發的本質區別？

P019 核心問題三：商業地產市場調研與住宅地產市場調研有何區別？ P029 核心問題四：如何在商業地產項目中運用SWOT分析？

P033 核心問題五：怎樣尋找稀缺性業態？

P035 核心問題六：如何正確處理購物中心商品組合功能定位與消費者的關系？ P045 核心問題七：如何尋求商業地產項目效益與風險的平衡？

P047 核心問題八：如何實現大型商業地產項目的百分百銷售？

P057 核心問題九：如何完成大型商業地產項目的招商活動？

P061 核心問題十：如何實現大型商業地產項目的人性化規劃設計？

P067 核心問題十一：如何取得發展商、小業主、商戶、消費者的四贏局面？ P071 核心問題十二：選擇什么樣的項目開發流程？

P077 核心問題十三：如何實現大型商業地產項目的可持續發展？

第二部分 大型商業地產項目開發概述

P093 購物中心基本知識點

P104 海外各國購物中心開發啟示

P109 房地產開發商的又一塊奶酪：購物中心開發

第三部分 大型商業地產項目開發全程操作

P117 全程開發步驟一：確定項目所在地址

P125 全程開發步驟二：前期市場調研分析

P149 全程開發步驟三：進行項目財務經濟分析

P157 全程開發步驟四：項目系統定位

P187 全程開發步驟五：項目總體規劃設計

P203 全程開發步驟六：進行項目的招商推廣

P221 全程開發步驟七：制定經營管理策略

第四部分大型商業地產項目開發實戰全案展示

P235 實戰全案展示一：澳柯瑪·銅鑼灣商貿廣場

P245 實戰全案展示二：華南MALL

P293 實戰全案展示三：金海聯商業廣場

P307 實戰全案展示四：臺北京華城

P321 實戰全案展示五：中華廣場

P333 實戰全案展示六：上海新天地

P367 實戰全案展示七：浙江金華市某生態摩爾購物中心

P439 實戰全案展示八：佛山東方廣場

第五部分大型商業地產項目開發全程操作的解決方案

P457 鍛造大型商業地產項目開發動力引擎的解決方案

P457 策劃解決方案

P461 營銷配合解決方案