第一篇：房產企業銷售收入確認的四種情況（本站推薦）

房產企業銷售收入確認的四種情況

房產開發企業所得稅收入確認是在營業稅收入確認的基礎上進行的，主要包括完工產品銷售收入確認、未完工產品銷售收入確認、視同銷售收入確認以及對外出租產品租金收入確認四種情況。筆者現根據《企業所得稅法》、《企業所得稅法實施條例》、《營業稅暫行條例》、《營業稅暫行條例實施細則》、《國家稅務總局關于確認企業所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）、《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）等有關規定，對房產開發企業所得稅收入確認方法進行總結。

完工產品銷售收入的確認

企業開發的產品只要符合已將開發產品竣工證明材料報房地產管理部門備案、已開始投入使用或已取得初始產權證明其中一個條件即視為已經完工產品。在銷售時一般都要簽訂正式《房地產銷售合同》或《房

地產預售合同》，因采取的銷售方式不同，收入確認的方法也不同。

（一）采取一次性全額收款方式銷售開發產品時于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日確

認收入的實現。

這里的“取得索取價款憑據（權利）之日”一般是指書面合同確定的付款日期的當天，未簽訂書面合同

或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成（所有權或使用權轉移）的當天。

（二）采取分期收款方式銷售開發產品時按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現，提

前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

（三）采取銀行按揭方式銷售開發產品時按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款于實際

收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

（四）采取委托方式銷售開發產品時按以下原則確認收入的實現。

1.采取支付手續費方式委托銷售開發產品時按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產

品清單之日確認收入的實現。

2.采取視同買斷方式委托銷售開發產品時，屬于企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格，應按銷售合同或協議中約定價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按

買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

3.采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品時，屬于由企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，企業按規定支付受托方的分成額不得直接從銷售收入中減除。如果銷售合同或協議約定的價格低于基價，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷開發產品清單之日

確認收入的實現。

4.采取包銷方式委托銷售開發產品時，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規定確認收入的實現。包銷期滿后尚未出售的開發產品，企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確

認收入的實現。

未完工產品銷售收入的確認

房產開發企業銷售未完工開發產品一般都屬于預收款方式銷售開發產品。企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率在開發期內分季度（或月）計算出預計毛利額，計入開發期應納稅所得額，待開發產品完工后，再計算其實際計稅成本和實際毛利額，將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入完工當期的企業所得稅應納稅所得額。預計毛利率由省、自治區、直轄市國稅局、地稅局確定，但一般位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的不低于15％。位于地及地級市城區及郊區的不低于10%。位于其他地區的不低于5％。但經濟適用房、限價房和危改房均不

低于3%。

【例】某房產開發公司，2009年計劃在縣城開發建設15棟商品樓，2008年12月份已預售250套，收取價款45000000元，計劃在2009年10月末竣工交付使用，則這批預售房在竣工前每月應記入應納稅所得額的毛利額為45000000×5%÷10＝225000（元）。完工時假設該開發產品的實際毛利率12%，應記入2009

年10月份當期的毛利額為45000000×12%－225000×10＝3150000（元）。

視同銷售收入的確認

房產開發企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，按視同銷售于開發產品所有權或使用權轉移、或實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。其方法和順序如下：

（一）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；

（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；

（三）按開發產品的成本利潤率確定，但成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。例如：某房產開發企業將新開發的寫字樓10個標準間向A鋼鐵公司進行投資，開發成本38000000元，主管稅務機關確定的成本利潤率為20%，則這10個標準間應確認的收入為38000000×（1＋20%）÷（1－

5%）＝48000000（元）。

對外出租產品租金收入的確認

企業將新建開發產品對外出租時，采取直接收款或預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到款項的當天。分期付款的為合同約定付款日當天。

開發產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前與承租人簽訂租賃預約協議的，在開發產

品交付承租人使用日確認預收租金收入的實現。

需要注意的幾個問題

（一）根據國稅發[2009]31號文件第四條規定，房產開發企業出現《稅收征管法》第三十五條規定可

以不設置賬簿。

應當設置但未設置賬簿、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料。雖設置賬簿但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查賬。發生納稅義務，未按照規定的期限辦理納稅申報，以及經稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報或申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由等的情形時，稅務機關對其以往應繳的企業所得稅要按核定征收方式進行征收管理，同時還要按《稅收征管法》等稅收法律、行政法

規的規定進行處理。

（二）房產開發企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價格以內或由企業開具發票的，均應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價格以內并由其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。但根據《營業稅暫行條例實施細則》第十三條規定，同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費均不視為企業所得稅的收入：一是由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事

業性收費；二是收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據；三是所收款項全額上繳財政。

（三）預售的房產開發產品在辦理年度所得稅納稅申報時，還須出具已銷售未完工產品實際毛利額與

預計毛利額之間差異調整情況報告以及稅務機關需要的其他相關資料。

第二篇：企業直銷貨物增值稅銷售收入確認問題

企業直銷貨物增值稅銷售收入確認問題

根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其實施細則規定，現將直銷企業采取直銷方式銷售貨物增值稅銷售額確定有關問題公告如下：

一、直銷企業先將貨物銷售給直銷員，直銷員再將貨物銷售給消費者的，直銷企業的銷售額為其向直銷員收取的全部價款和價外費用。直銷員將貨物銷售給消費者時，應按照現行規定繳納增值稅。

二、直銷企業通過直銷員向消費者銷售貨物，直接向消費者收取貨款，直銷企業的銷售額為其向消費者收取的全部價款和價外費用。

本公告自2013年3月1日起施行。

關鍵詞：直銷收入確認

第三篇：房地產企業確認銷售收入的條件有哪些

房地產企業確認銷售收入的條件有哪些？

《企業會計準則第14號——收入》規定，銷售商品的收入只有在符合以下全部條件的情況下才能予以確認：

（1）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；

（2）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出商品實施控制；

（3）與交易相關的經濟利益能夠流入企業；

（4）相關的收入和成本能夠可靠地計量。

在實務工作中，有的認為，在收到預售房款或簽字正式銷售合同后便可確認收入實現。

我們認為，這種情況不符合上述標準第一條的規定，不應確認。否則有提前確認收入之嫌。

也有的認為，只有產權過戶方能確認收入實現。我們認為，產權過戶涉及多個政府部門，是僅具法律形式意義的收入實現，與真實情況也有出入，有推遲確認收入之嫌，不符合實質重于形式原則。正確、真實確認房地產企業的收入實現，應具備以下四項具體條件：

（1）工程已經竣工并驗收合格；

（2）具有經購買方認可的結算通知書；

（3）履行了銷售合同規定的義務，且價款已經取得或確信可以取得；

（4）成本能夠可靠地計量。

房地產企業（建造承包商）在什么情況下可采用完工百分比法確定收入實現？《企業會計制度》第95條規定，固定造價合同符合下列四個條件可采用完工百分比法確認收入：

（1）合同總收入能夠可靠地計量；

（2）與合同相關的經濟利益能夠流入企業；

（3）在資產負債表日后合同完工進度和為完成合同尚需發生的成本能夠可靠地確定；

（4）為完成合同已經發生的合同成本能夠清楚地區分和可靠地計量，以便實際合同成本能夠與以前的預計成本相比較。

中國證監會發行部也曾明確，除代建房產可使用完工百分比法確認銷售收入實現外，房地產企業收入不能根據完工百分比法來確認。代建房產實際上要求有建造合同。歸納起來，其條件有：

（1）有建造合同，并且合同不可撤銷的；

（2）買方累計付款超過銷售價格的一定比例（一般為50%）；

（3）其余應收款能夠收回；

（4）開發項目的完成程度能夠可靠地確定。

第四篇：出口銷售收入時點的確認

出口貨物銷售收入時點的確認

1、新會計制度對出口貨物銷售收入實現時點的規定

新會計制度改變了以往的分行業會計制度對外銷收入確認的標準，不再以企業向銀行交單時作為確認收入的時點。新會計制度規定按不同的成交方式來確認收入，主要的確認方式有以下三種：

離岸價（FOB）。離岸價也稱為船上交貨（指定裝運港）條款，采用離岸價核算的外銷收入的，以裝船日作為確認收入的時間。

成本加運費（CFR）。成本加運費也稱為成本加運費（指定目的港）條款，采用成本加運費核算外銷收入的，也是以裝船日作為確認收入的時間。

到岸價（CIF）。到岸價也稱為成本加運保費（指定目的港）條款，采用到岸價核銷外銷收入的，應以到港日作為確認收入的時間。

2、稅法對出口貨物銷售收入實現時間的規定

根據國家稅務總局《出口貨物退（免）稅管理辦法》的規定，出口企業在貨物報關出口后，應按財務制度的規定憑有關憑證在財務上作銷售處理，即出口企業銷售收入實現時間分別為：陸運應以取得承運貨物收據或鐵路運單，海運應以取得出口裝船提單，空運應以取得空運單并向銀行辦理交單后作為收入實現時間。

生產企業出口貨物不論海、陸、空、郵運出口，均以取得提單并向銀行辦妥交單手續的當天，作為出口貨物銷售收入的實現時間。預收貨款不通過銀行交單的，以取得提單日期作為出口貨物銷售收入的實現時間。

生產企業委托外貿企業代理出口，應以收到外貿企業代辦的運單和銀行交單憑證作為確認收入的實現時間。

外貿企業確認出口銷售收入的時點，應采取貨物流通企業財務制度的規定，在取得出口單據并向銀行辦理交單后，再作為收入的實現。同時還應結合不同的結算方式。如采用L/C等無風險方式的出口銷售，可及時確認收入；采用匯款方式結匯的，應于款到后確認收入；采用D／P、D／A結算方式的，應分別將收到貨款和買方承兌日期作為收入的確認時間。

出口貨物由于業務流程長，涉及部門多，政策復雜，其納稅義務確認時點還

有一些特殊規定：

1、國家政策明確規定不予退（免）稅的出口貨物納稅義務發生時間為《中華人民共和國增值稅暫行條例》、《中華人民共和國消費稅暫行條例》及其實施細則規定的銷售貨物納稅義務發生時間；

2、未按期申報退（免）稅和不申報退（免）稅的出口貨物納稅義務發生時間，是出口貨物退（免）稅90日申報期限或設區市國稅局核準的延期申報期限屆滿的次日；

3、未按期補齊退（免）稅單證的出口貨物納稅義務發生時間，是出口報關單、出口收匯核銷單、代理出口貨物證明等單證規定申報期限屆滿的次日；

4、代理出口貨物的受托方在開具《代理出口貨物證明》60天期限屆滿的次日，委托方在貨物出口后90天申報期限屆滿的次日；

5、未按規定提供有效備案單證的出口貨物納稅義務發生時間，是指未按規定期限提供備案單證的次日。

第五篇：2011年長治市銷售收入100強企業

長治市銷售收入100強企業：

1.山西潞安礦業(集團)有限責任公司

2.首鋼長治鋼鐵有限公司

3.山西煤炭運銷集團長治煤業有限公司

4.山西潞寶集團

5.山西潞安常平集團有限公司

6.山煤集團煤業晉東南分公司

7.天脊煤化工集團股份有限公司

8.山西晉煤集團趙莊煤礦有限責任公司

9.山西襄礦能源投資管理有限公司

10.山西南耀集團有限公司

11.山西沁新能源集團股份有限公司

12.長治市金澤生物工程有限公司

13.山西長信工業有限公司

14.山西漳山發電有限責任公司

15.山西魯晉王曲發電有限責任公司

16.山西潞安羿神能源股份有限公司

17.潞城市興寶鋼鐵有限責任公司

18.黎城太行鋼鐵有限公司

19.武鄉和信發電有限公司

20.長治清華機械廠

21.長治市瑞達焦業有限公司

22.襄垣縣恒祥焦化有限公司

23.山西襄垣合力投資管理有限公司

24.山西省黎城縣金元鋼鐵有限公司

25.山西長治縣雄山煤炭有限公司

26.沁源縣康偉煤焦有限公司

27.山西屯留興旺煤化有限公司

28.襄垣縣五陽新世紀有限責任公司

29.長子華晟榮煤礦有限公司

30.山西漳澤電力股份有限公司漳澤發電分公司

31.襄垣縣鴻達煤化有限公司

32.山西王家峪煤業（集團）有限公司

33.山西通洲煤焦集團股份有限公司

34.長治市華晟源礦業有限公司

35.山西淮海機電有限公司

36.山西馬軍峪煤焦有限公司

37.山西壺關化工集團有限公司

38.平順宏豐鑄業有限公司

39.山西長治羊頭嶺煤業有限公司

40.長治市郊區馬廠福利選礦廠

41.沁源縣明源煤焦有限公司

42.長治市郊區晉源焦化有限公司

43.山西康寶生物制品股份有限公司

44.山西達利食品有限公司

45.長治市霍家工業有限公司

46.長治縣振興集團有限公司

47.長治市金威商貿集團有限公司

48.長子縣盛元煤業有限公司

49.山西振東制藥股份有限公司

50.潞城市隆源焦化有限公司

51.山西中德塑鋼型材有限公司

52.黎城縣長福煤氣焦化有限公司

53.屯留縣華誠焦化有限責任公司

54.山西黃土坡煤焦有限責任公司

55.長治市長源焦化有限公司

56.山西屯玉種業科技股份有限公司

57.武鄉縣泰昌焦化有限公司

58.山西瑞恒化工有限公司

59.黎城華太煤氣化有限公司

60.長治紅山煤業有限公司

61.山西汾西太岳煤業有限公司

62.長治紅興煤業有限公司

63.襄垣縣新勝達電化有限責任公司

64.長治縣西山煤業有限責任公司

65.山西青春玻璃有限公司

66.山西黎城粉末冶金有限責任公司

67.長治市晉鑫煤焦有限責任公司

68.襄垣縣誠豐電力有限公司

69.山西唯思可達天然飲業有限公司

70.長治市八一百貨大樓有限責任公司

71.山西省長治市嘉匯購物廣場有限公司

72.山西鳳凰膠帶有限公司

73.長治市勁牛焦化有限公司

74.山西襄垣金星煤業有限公司

75.沁縣華安焦化有限公司

76.山西東莊煤業（集團）有限公司

77.長治市太行紫團飲業有限公司

78.山西爾安焦化有限公司

79.長子縣福源淀粉有限公司

80.潞城市卓越水泥有限公司

81.長治新建煤業有限公司

82.山西建滔潞寶化工有限責任公司

83.山西防爆電機（集團）有限公司

84.壺關華陽礦業有限公司

85.山西華寶焦化集團有限公司

86.山西金通焦化集團有限公司

87.山西晉牌水泥集團有限公司

88.平順縣開元礦山有限公司

89.山西盛華煤氣焦化集團有限公司

90.山西世龍食品有限公司

91.山西沁州黃小米（集團）有限公司

92.平順縣杏城礦業有限責任公司

93.長治液壓有限公司

94.山西省晉能長治電力黎城鐵合金廠

95.山西顯王煤業有限公司

96.長治市漳澤安鐵化工有限公司

97.平順縣安陽不羅樹洼鐵礦

98.平順縣鑫聯礦業有限公司

99.山西澳瑞特健康產業有限公司

100.壺關裕灃釀造有限公司

100強企業分布情況

一、100強企業行業分布：煤炭企業 25戶；冶金企業 11戶；裝備制造企業 6；戶建材企業 4戶；新材料企業 3戶；焦炭化工企業 32戶；電力企業 5戶；醫藥企業 2戶；食品加工企業 9戶；商貿企業 3戶。

二、100強企業縣區分布：郊區 14戶；襄垣縣 10；戶城區 8戶；黎城縣 7戶；武鄉縣 6戶；壺關縣 5戶；平順縣 5戶；潞城市 11戶；長治縣 9戶；沁源縣 7戶；屯留縣 5戶；長子縣 5戶；高新區 5戶；沁縣 3戶。