第一篇：物業管理試題[模版]

案例一：某小區入住已有兩年，多數業主在如下三個方面投訴較集中：

（1）小區內部分樓層防煙防火門經常處于開啟狀態；

（2）部分房屋屋面出現滲漏水；

（3）小區周邊治安環境惡劣。

請回答：

16．物業服務企業處理業主投訴的一般程序（16分）。

17．解決上述三個問題的主要措施。（9分）

案例二：某小區剛剛入住，部分業主因外墻滲水、供暖不足、物業配套等遺留問題多次交涉物業公司和開發商，均未得到合理解決。于是部分業主通過串聯協商、互相選舉等方式，自己組建成立了“臨時業主委員會”，與物業公司、開發商展開了幾輪談判，仍沒有結果。于是“臨時業主委員會”做出決定：集體拒交物業費、炒掉現有物業公司、另聘新的物業公司、邀請媒體介入。隨后得到業主廣泛響應，隨即以協議方式選聘了新的物業服務企業。媒體相繼報道了此事后社會反映強烈，部分業主甚至圍堵售樓處、物業管理處辦公室。請回答：

18．上述有幾點操作違規之處（10分）

19．假如您是該項目經理，應如何化解當前面臨的問題（20分）

案例三：某住宅物業項目總建筑面積29萬平方米，可收物業服務費用面積26萬平米，計劃成本542萬元，現在進行招投標，公開競聘物業服務企業。某物業公司目前管理項目中，多層住宅20萬平米，高層住宅20萬平米，別墅4萬平米，擬參加投標，其核算的收費項目如下：

（一）人員工工資獎金及福利包括

1．分管此項目的副總經理工資

2．項目經理工資

3．項目員工年終績效獎金

（二）補充養老金

（二）公共區域維修保養費用

（三）工程保修費用

（四）管理區域保潔材料費用

（五）管理區域裝修垃圾清運費用

（六）公共秩序維護費用

（七）項目履約金

（八）公共部位公共設施公眾責任保險費用

（九）固定資產折舊費

（十）對社會的愛心捐贈

請回答：

20．該項目可以由何種資質的物業公司承接（2分）；

21．根據該投標物業公司管理物業面積可知該公司資質等級。（3分）；

22．以上費用哪些不應計入物業管理成本（10分）；

23．設營業稅及附加的總稅率為5.5%，項目平均成本利潤率為8%，問：1.利潤，2.稅金，3.物業服務費總額，4.物業費單價，列出公式并計算（10分）。

16．物業服務企業處理業主投訴的一般程序（16分）

答：物業服務企業處理業主投訴的一般程序為下面八個步驟：

（一）記錄投訴內容。在接受投訴時，應將投訴的內容詳細記錄，其中包括時間、地點、投訴人姓名、聯系電話、所居住地、被投訴人及部門、投訴內容、業主的要求和接待人或處理人等。（2分）

（二）判定投訴性質。首先應確定投訴的類別，然后判定投訴是否合理。如投訴屬于不合理的情況，應該迅速答復業主，婉轉說明理由或情況，真誠求得業主諒解。（2分）

（三）調查分析投訴原因。通過各種渠道與方法調查該項投訴的具體原因，并及時進行現場分析，弄清投訴問題的癥結所在。（2分）

（四）確定處理責任人。依據調查與分析后所獲得的信息，確定該項投訴由誰（責任人或責任單位/部門）負責專項落實與處理。（2分）

（五）提出解決投訴的方案。由處理投訴事件的專項負責人或部門/單位根據業主投訴的要求，提出解決投訴的具體方案。（2分）

（六）答復業主。運用信息載體如信函、電話、傳真、電子郵件以及走訪等方式及時和業主取得聯系，將投訴處理情況告知業主（或物業使用人），經業主認可后立即按照方案付諸實施。（2分）

（七）回訪。在投訴事件全部處理完畢后，一般要進行回訪，向業主征詢投訴事件處理的效果，如存在的不足或遺漏，對投訴處理的滿意程度等等。（2分）

（八）總結評價。物業管理人可以按照每月或每季度將各類投訴記錄之文件給予歸類存檔，同時進行總結、檢討和評價。（2分）

17．解決上述三個問題的主要措施（9分）

答：解決上述三個問題的主要措施分別為：

（一）防煙防火門屬于物業消防關鍵設施，日常應始終保持在關閉狀態才能發揮其作用（1分）。本案例中部分樓層防煙防火門經常處于開啟狀態，如系閉門器損壞需組織工程部人員及時維修（1分），如因業主或使用人使用不當造成，則應在這些部位張貼警示告示，以提醒他們注意出入時隨手將防煙防火門關閉（1分）。

（二）在保修期限內發生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任（1分）。根據有關文件規定，《住宅使用說明書》中明確屋面防水工程的保修期限不應低于3年，本案例中該小區入住已有兩年，說明尚未過保修期（1分）。因此，物業服務企業應及時與開發企業取得聯系，要求其認真履行保修責任（1分）。

（三）為了共同做好社區管理，創建安全和諧社區，物業服務企業除做好各項物業管理服務工作外，還應協助有關部門做好安全防范服務（0.5分）。針對本案例中“小區周邊治安環境惡劣”問題，物業服務企業僅履行協助公安機關、居委會等政府部門做好社區安全防范管理工作的義務（1分）。

1．物業管理企業在社區組織重大活動時，應及時知會轄區派出所及社區居委會，相互協調，避免發生意外事故（0.5分）。

2．物業管理轄區內發生治安或意外事故時，應及時通知相關部門，并協助做好調查取證及善后處理工作（0.5分）。

3．積極配合相關部門做好法律政策宣傳教育（0.5分）。

18．上述有幾點操作違規之處（10分）

答：本案例中共有如下5點操作違規之處：

（一）部分業主因遺留問題多次交涉物業公司和開發商，該小區物業服務企業和開發建設點

位應根據有關合同約定及相關法律法規之規定，對自己合同義務之內的問題要予以及時處理解決，不能推諉、搪塞，對約定義務、法定義務之外的問題，要積極幫助業主協調有關部門予以解決（2分）；

（二）部分業主通過串聯協商、互相選舉等方式，自己組建成立的“臨時業主委員會”不合法，不符合《業主大會和業主委員會指導規則》有關業主大會、業主委員會成立程序的規定（2分）；

（三）業主在享受物業服務企業提供的服務的同時，必須按合同約定按時交納物業服務費，不得無故拖延和拒交。“臨時業主委員會”做出集體拒交物業費等決定不具有法律效力，對業主不具有法律約束力（2分）；

（四）“臨時業主委員會”以協議方式選聘了新的物業服務企業，再程序上也不合法。根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等有關法律文件規定，選聘和解聘物業服務企業，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。（2分）；

（五）業主與物業服務企業之間的糾紛，應通過協商、調解、仲裁、訴訟等法定程序予以解決，而不能采取“圍堵售樓處、物業管理處辦公室”等過激行為，如違反了《中華人民共和國治安管理處罰法》，還將承擔相應的法律責任（2分）。

19．假如您是該項目經理，應如何化解當前面臨的問題（20分）

答：如果我是該項目的經理，我應從如下幾個方面化解當前面臨的問題：

（一）危機公關處理

1．做好危機公關管理：主動與介入報道的新聞媒體取得聯系，一方面向媒體表明一種誠懇接受監督、認真解決問題的態度，將負面社會影響降到最低、將企業形象受損程度降到最低，另一方面也通過媒體向本物業管理區域內的業主和非業主使用人解釋道歉，爭取公眾的諒解，并說明問題的原因、解決思路，承諾解決問題的時限（2分）。

2．正確對待客戶投訴：教育員工要認識到，接待和處理客戶投訴是物業管理服務中重要的組成部分，也是提高物業管理服務水準的重要途徑，如果對待業主的各類投訴置之不理、敷衍了事，非但不能解決問題，還有可能將問題擴大化。在接到投訴過程中，首先要使業主從戒備、焦慮的心理狀態中解脫出來，采用良好的溝通方式化解業主的對立情緒；不要將注意力糾纏于誰對誰錯，而是應當注重問題的有效處理和解決（2分）。

（二）解決遺留問題

1．外墻滲水：在保修期限內發生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。根據有關文件規定，《住宅使用說明書》中明確墻面防水工程的保修期限不應低于1年，本小區剛剛入住，顯然尚未過保修期。因此，我要及時與開發企業取得聯系，要求其認真履行保修責任（4分）。

2．供暖不足：針對供暖不足問題，我將組織工程部人員到現場檢查，分析具體原因，如果是因為業主使用不當或擅自拆改添建供暖管道、散熱器等造成的供暖不足，則可由工程技術人員或供熱管理單位有償代修；如果是供暖系統本身的問題，根據《物業管理條例》及其他相關規定，“供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修養護的責任”，要求工程部主管協調供熱管理單位，及時檢修、處理（4分）。

3．物業配套：對于物業配套設施設備不齊全或存在質量缺陷的問題，我會要求客服部門開展一次客戶調查，對調查數據進行分析、匯總，了解業主需求及實際情況。從發生原因和處理責任來看，主要可能存在兩種情況：一種是由施工單位引起的質量問題，應由建設單位督促施工單位負責保修；另一種是由于規劃、設計考慮不周而造成的功能不足、使用不便、運行管理不經濟等問題，應由建設單位負責做出修改設計，改造或增補相應配套設施（4分）。

（三）成立業主大會

在物業管理區域內以書面形式告知全體業主，“臨時業主委員會”及其所做出的各種決定均不合法，建議業主依據法律程序成立業主大會以行使業主的權力，通過業主大會會議決定是否解聘本物業企業，并選聘新的物業企業（2分）。

（四）總結吸取教訓

如果業主大會繼續聘用本物業企業，則承諾規范履行物業服務合同約定之有關義務，如果業主大會做出解聘決定，本企業也將與新聘企業認真做好交接工作。無論去留，都要及時總結并吸取教訓，更新服務觀念，提高服務意識，以便最大限度地為自己項目范圍內的業主和使用人提供服務（2分）。

20．該項目可以由何種資質的物業公司承接（2分）

答：根據《物業服務企業資質管理辦法》之規定，一級資質物業服務企業可以承接各種物業管理項目、二級資質物業服務企業可以承接30萬㎡以下的住宅項目和8萬㎡以下的非住宅項目、三級資質物業服務企業可以承接20萬㎡以下的住宅項目和5萬㎡以下的非住宅項目，而該住宅物業項目總建筑面積為29萬㎡，所以該項目可以由一級、二級資質的物業服務企業承接（2分）。

21．根據該投標物業公司管理物業面積可知該公司資質等級（3分）

答：根據該投標物業公司管理物業面積可知該公司資質等級為二級資質。《物業服務企業資質管理辦法》中二級資質關于面積的規定為：“管理兩種以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%：①多層住宅100萬㎡；②高層住宅50萬㎡；③獨立式住宅（別墅）8萬㎡；④辦公樓、工業廠房及其他物業20萬㎡”，而本案中該物業服務企業目前管理項目超過兩種類型，且管理各類物業的房屋建筑面積分別占相應計算基數的百分比之和為：

多層住宅：20/100=20%；

高層住宅：20/50=40%；

別墅：4/8=50%

20%+40%+50%=110% ＞ 100%，符合條件。

據此判斷該公司資質等級為二級資質。

22．以上費用哪些不應計入物業管理成本（10分）

答：依據《物業服務收費管理辦法》有關條款規定，本案例中不應計入物業管理成本的費用有：

1．獎金（顯然也包括項目員工年終績效獎金）不應計入物業管理成本，而是應根據物業服務企業經營管理的經濟效益，從盈利中提取（2分）；

2．分管此項目的副總經理工資，不屬于本項目管理服務人員的工資，因此也不應計入物業管理成本（2分）；

3．工程保修費用、項目履約金均為房地產開發建設單位向施工單位收取的費用，與物業管理服務無關，不應計入物業管理成本（2分）；

4．管理區域內裝修垃圾清運費用是由裝修工程所產生的垃圾的管理和清運費用，該費用在裝修期間向裝修人單獨收取，也不應計入物業管理成本（2分）；

5．對社會的愛心捐贈系物業服務企業自己的行為，與物業管理服務無關，不應計入物業管理成本（2分）。

23．設營業稅及附加的總稅率為5.5%，項目平均成本利潤率為8%，問：1.利潤，2.稅金，3.物業服務費總額，4.物業費單價，列出公式并計算（10分）

答：設可收物業服務費用面積用S表示，計劃成本用A表示，營業稅及附加的總稅率用i表示，項目平均成本利潤率用I表示，利潤用B表示，稅金用C表示，物業服務費總額用D表示，物業費單價用d表示，營業額用E表示。則可得：

1．利潤=成本×項目平均成本利潤率

B=A×I=542×8%=43.36（萬元）

即利潤為43.36萬元（2分）；

2．稅金=營業額×營業稅及附加的總稅率=（成本+利潤）×營業稅及附加的總稅率

C=（A＋B）×i=542+43.36×5.5%=32.20（萬元）

即稅金為32.20萬元（2分）；

3．物業服務費總額=成本+利潤+稅金

D= A＋B＋C=542+43.36+32.20= 617.56（萬元）

即物業服務費總額為617.56萬元（3分）；

4．物業費單價=物業服務費總額/（可收物業服務費用面積·12個月）d=D/（S·12）=6175600/260000·12=1.98（元/平方米·月）

即物業費單價為1.98元/平方米·月（3分）。

有個區4棟30層，門崗、監控24小時值守，每小時需巡查一次

問

1、如果1分鐘層能巡查一層，每班巡查至少幾人？

答： 30*4=120層，每分鐘巡查一層，就是需120分鐘，2小時，題目要求每小時巡查一次，則每班巡查至少2人

2、如果一個月按30天計算，每月工作時間為20.83天，每個保安一個月不超過36小時加班，每月最上多少小時？

答：20.83*8=166.64小時，166.64+36=202.64小時，約203小時

3、如果監控為8人運轉，實行綜合計時，月工資1500元，計日工資按21.75天計算，超時工資按平時小時工資的1.5倍計算，問超時加班費用為每小時多少元，每月超時多少時間，每月實際到手工資是多少？

答：1500/21.75/8=8.62元 8.62*1.5=12.93

8人運轉，分4班，每班2人，每人每班工作6小時，6*30=180小時，每人應工作時間為20.83*8=166.64小時，超時為180-166.64=13.36小時

實際工資：12.93*13.36+1500=1672.74

有個區4棟30層，門崗、監控24小時值守，每小時需巡查一次

問

1、如果1分鐘層能巡查一層，每班巡查至少幾人？

答：4棟樓總共是4*30層=120層，假定一個巡查人員全程巡查全部4棟樓，那巡查時間應該是120分鐘，再加上4棟樓的巡查返程時間及返回巡查起點的時間，題目沒有給出時間，但是它卻客觀存在，我們再怎么保守估計這時間也不會超過60分鐘，結論：單個巡查員全部完成巡查任務所花的時間是兩小時以上三小時以內。那么，我們可以這樣安排，當第一個巡查員開始巡查任務后，第二個巡查員在一小時后開始巡查，第三個巡查員在第二個開始后一小時也出后，當第三個巡查員出發后一小時，第一個巡查員已經返回起點待命，又開始巡查了。

所以，安排三班巡查，每班一人就夠了。

2、如果一個月按30天計算，每月工作時間為20.83天，每個保安一個月不超過36小時加班，每月最上多少小時？

答：正常工作時間為20.83*8=166.64小時，加上加班時間為：166.64+36=202.64小時，因為保安每月加班不能超過36小時，所以每月最長上班時間為202小時。

3、如果監控為8人運轉，實行綜合計時，月工資1500元，計日工資按21.75天計算，超時工資按平時小時工資的1.5倍計算，問超時加班費用為每小時多少元，每月超時多少時間，每月實際到手工資是多少？

答：正常小時工資為1500元/（21.75天*8小時/天）=8.62元/小時

超時小時工資為8.62元/小時*1.5=12.93元

由于門崗和監控均須24小時值守，門崗和監控月工作時間分別為24小時*30天/月=720小時/月，月總工作時間為720小時/月*2=1440小時/月。

門崗監控為8人運轉，每人月工作時間為（1440小時/月）/8人=180小時/（人。月）

單個保安月超時工作時間為180小時-164.64小時=15.36小時，加班不足一小時按一小時計算，加班時間為16小時。

月超時工資為16小時*12.93=206.88元。

每月實際到手的工資為1500元+206.88元=1706.88元

第二篇：物業管理試題

物業管理試題

一、情景題（1-4題，每題5分，共患難20分）

1、小張是某物業管理公司管理處的工作人員，他正在起草入戶手續書，通知已具備入住條件的業主前來辦理入住手續。請你告訴他辦理入住手續的程序。

2、物業管理公司工程部施工員小王被派往光明小區2號樓檢查施工中的安全生產工作的落實情況，你知道安全生產中要十分注意的問題包括哪幾個方面嗎？

3、作為物業管理公司工程部經理，老趙需要制定一份房屋日常養護計劃，房屋日常養護都包括哪些方面的內容呢，你能告訴他嗎？

4、請從下列（1）-（4）題中選做一題：

（1）給水系統如何進行檢查維修？

（2）請你說出消防栓構成和使用方法？

（3）城市生活垃圾的處理方法有哪幾種？

（4）開展文體娛樂活動時，如何嚴格執行各項規章制度，加強對管區文體娛樂活動的管理？

二、案例題（5-7題，每題材10分，共30分）

5、張先生準備買一套樓房，他最想知道的是居住區域的概況和業主須知，你能告訴他這兩項包括哪些方面的內容嗎？

6、工程部劉經理承接大修工程，負責施工的調度和管理，他的主要任務是什么？

7、請從下列（1）-（4）題中選做一題：

（1）電梯操作、保養和維修的基本內容包括哪些？

（2）停車場門衛的職責是什么？

（3）綠化部主管和綠化部技術人員的職責是什么？

（4）開展文體娛樂活動制定規章制度的基本思路包括哪幾方面？

三、錄像題：下面是對兩段錄像的闡述，請你找出存在的問題，并說出應該如何做。（每題25分，共50分）

（1）找出的問題必須列出題號，每個題號后的答案為一個記分單位。如一個題號后列出多個總問題，仍按一個題記分。

（2）每個問題2.5分，找出錯誤1.5分，正確回答1分。

例題：

1．錯誤：接管驗收時只驗交產權資料。

正確：接管驗收時應驗交產權資料和技術資料。

2．錯誤：電梯可以邊運行邊保養。

正確：電梯保養時必須掛牌，確認轎廂內無乘客后停機進行。

8、物業公司張經理帶領新來的物業管理員巡視樓宇，在進入大門時門衛向他們微笑敬禮，這時有一個人提著大箱子往門外走，門衛很有禮貌地幫助開門放行。巡視到二樓，這里正在裝修，木工、瓦工和焊工都在一個房間緊張地忙碌著，為了防止發生火災，焊工作業場地準備了兩個泡沫滅火器。來到三樓，管理員問：“二樓和三樓的滅火器的數量怎么不一樣呀”？經理說：“每層樓只要有滅火器就符合要求，不必都一致”。看到消防栓柜前擺放著整齊的花盆，管理員問：“消防柜前的物品擺放是否有規定”？經理說：“沒明確規定，但是消防栓柜門必須保證開關靈活，一旦發生火災才能很快地拿出來使用”管理員問：“三樓的通道門用滅火器支著是為了什么”？經理說：“有幾個房間正在裝修，來回來去搬著東西開門費事，把門支開后省得老的放下東西去開門，這也是個辦法”。在樓道里，管理員看到一個人正在吸煙問道：“在大廈的公共場所里是否可以吸煙”？經理說：“我們不行，客人是我們的用戶，只要注意安全，我們不便制止”。管理員說：“經理您看，發小廣告的都到三樓來了”。經理說：“現在發小廣告的太多了，轟走一撥又來一撥，真拿他們沒辦法”。走到三樓的盡頭，經理說：“我們還得從那邊上四樓，你看他們為了裝修，箱子都擺在通道上了”。來到四樓，管理員說：“我聞到一股燒紙的味，是否應檢查一下”。經理說：“大廈安全非常重要，防火意識必須加強，下星期召開全體大會一定要好好強調這一點”。（錄像結束）

9．一業主到房地產開發公司辦理入住手續，業主直接找到物業管理公司的經理自我介紹說：“我接到入住通知書已經半年多了，由于工作忙，一直沒來辦理手續，今天特抽空來辦理”。

工作人員說：“沒關系，我們一切為用戶服務，不論拖多長時間，我們都一樣辦理”。工作人員說：“您的材料是否都帶齊了”？業主拿出買房合同、入住手續書及付款收據。工作人員

說：“可以了”。業主問：“你們公司的收費標準有批文嗎”？工作人員說：“有，你看，這是房地產開發公司的批文”。業主說：“我最近資金比較緊張，維修基金這一部分我能不能緩交，等到發生大修時，我一定補齊”。經理說：“可以，不過您必須寫一個保證”。業主問：“裝修是否要辦理手續”？工作人員說：“只要您不破壞承重墻，就不用辦理任何手續了“。業主問：“裝修前是否要交一些費用”？工作人員說：“您自己找人裝修就不用交任何費用了”。業主又問：“我是否可以一次繳納十年的管理費”？工作人員說：“那太好了，都像您這樣我們的服務就有保障了”。辦完手續保安部派人來送鑰匙。業主接過鑰匙說：“行了，還要辦理什么手續嗎”？工作人員說：“沒有了，您裝修完就可以入住了，歡迎您成為我們的新業主”。（錄像結束）

1、（1）到房地產開發公司財務部開出已按合同交付樓款的證明。

（2）到房地產開發公司地產部辦理入住資格審查合格證明。

（3）物業管理公司財務部按規定交付各項入住費用。

（4）到物業管理公司管理處辦理收樓手續。

（5）管理處正式把業主所購物業的鑰匙交給業主，業主在入住手續書上簽字蓋章。

2、（1）嚴格遵守操作規程，不違章上崗和操作。

（2）注意工具和用具的安全檢查，及時修復或更換有不安全的工具和用具。

（3）按施工規定選用結構部件的材料，利用舊料時要特別注意安全性能的檢查，增強施工期間和完工后交付使用的安全因素。

3、房屋日常養護內容：

（1）地基基礎養護。（2）樓地面工程養護。（3）墻臺面工程養護。（4）門窗工程養護。（5）屋面工程維修養護。（6）通風道的養護管理。（7）垃圾道的養護管理。

4-1給水系統的維修，明裝管道沿管線檢查，對于埋地管道，進行觀察，對地面長期潮濕、冒水的管段進行聽漏，參考原圖紙準確地確定滲漏位置，進行開挖修理。

維修方法：（1）哈夫夾堵漏法；（2）換管法。

4-2消防栓的使用：消防栓是固定設置在高層樓房內關鍵部位墻壁上的噴水消防設備，主要構成有：消防柜、水龍帶、水槍。使用方法：打開消防柜，展開水龍帶，開啟供水開關，手握水槍，噴射高壓水滅火。

4-3生活垃圾的處理方法：（1）一般堆存法。（2）圍隔堆存法。（3）填埋法。

（4）焚化法（5）生物降解法。

4-4加強管理的主要內容：（1）確定經營管理機構，培訓人員。

（2）宣傳規章制度。

（3）對重大活動或重點設施制定重點措施。

（4）執行規章制度，糾正違章行為。

5、居住區域情況：（1）地埋位置及特點。

（2）建筑及其附屬設施的建筑面積和占地面積。

（3）居住人口、戶數及其構成。

（4）公交線路和郵電通信狀況。

業主須知：（1）按規定辦理入住手續。

（2）裝修房屋之前應向管理處提出申請。

（3）明確房屋維修的責任。

（4）按時交納管納費。

（5）物業管理公司的各種服務項目。

6、施工調度與管理是以施工進度計劃為基礎，在整個施工過程中不斷得求得勞動力、材料和機械與施工任務和進度之間的平衡，并解決好工種與專業之間的銜接和綜合性協調工作。

主要任務是：

（1）經常檢查督促施工計劃和工程合同的執行情況，進行人力、物力的平衡調度，促進施工生產的正常進行。

（2）組織好材料運輸，確保施工的連續性。

（3）監督檢查工程質量、安全生產和勞動保護等情況，發現問題及時解決。

7-1電梯操作、保養和維修有基本內容：

（1）制定電梯安全維修保養的規章制度。

（2）對電梯運行人員和維修人員進行業務培訓，堅持勞動主管部門的資質審查、持證上崗制度。

（3）落實保修和安全年檢工作。

（4）電梯的故障修理必須由勞動部門審查認可的單位和人員承擔。

（5）堅持定期檢查維護保養工作計劃，鍵全電梯設備檔案及修理記錄。

（6）電梯鑰匙要有專人管理，停梯須出告示。

（7）電梯運行管理中發生任何故障時，要首先救護乘客出梯。

（8）做好耗電計量及收費工作。

（9）保持機房、井道、轎廂的清潔空氣流通。

（10）定人定時對軌道、門導軌進行清潔，加油潤滑。

7-2停車場（庫）門衛一般需設兩人，一人登記收費，一人指揮車輛出入和停放，其職責是：

（1）嚴格交接班制度；

（2）對進出車輛登記，收費和車況檢查記錄；

（3）指揮車輛的進出和停放；

（4）對違章車輛制止糾正；

（5）發現漏水、漏油，及時通知車主；

（6）搞好停車場（庫）衛生。

（7）定期檢查消防設施是否完好有效，不準使用消防水源洗車。

（8）閑雜人員不準入內。

7-3綠化部主管職責：

（1）制定工作規劃；（2）開展創收工作；（3）考核部署工作；（4）組織培訓。

綠化技術人員：

（1）制定技術措施；（2）實施培訓；（3）技術指導和檢查；（4）對外技術業務。

7-4制定規章制度的基本思路：

（1）學習有關法律、法規。

（2）確定規章制度約束及管理的重點：分析住區人員狀況，分析外來人員狀況，了解管區周邊治安秩序狀況。

（3）考察管區內設施及器材狀況。

（4）搜集有關材料。

（5）起草各項規章制度。

（6）公布實施。

8、（1）錯誤：客人提大箱子出門門衛不檢查。

正確：門衛應該讓攜帶大件物品出門的客人應出示出門條。

（2）錯誤：木工和焊工同場作業。

正確：木工和焊工不允許同場作業。

（3）錯誤：焊工作業場地準備的滅火器類型。

正確：應準備干粉滅火器或二氧化碳滅火器，泡沫滅火器不適合撲滅帶電物質的火災。

（4）錯誤：各樓層配備的滅火器數量。

正確：同樣規模的樓層滅火器的配備應一致。

（5）錯誤：消防柜前擺放花盆。

正確：消防柜前不允許放置任何物品。

（6）錯誤：通道門用滅火器撐著。

正確；消防器材不得隨便移動位置，通道也不應強行處于長時間開啟狀態。

（7）錯誤：看到有人在樓內吸煙管理人員不管。

正確：發現有人在公共場所吸煙應制止。

（8）錯誤：管理人員看到發小廣告不制止。

正確：應嚴格制止閑雜人員、小商販、推銷人員進入管區。

（9）錯誤：箱子都擺在通道上。

正確：任何物品存放都不應妨礙消防通道。（10）錯誤：聞到燒紙味不及時查找原因。正確：發現火災隱患應馬上查明原因。

9、（1）錯誤：業主辦理入住手續直接找經理。正確：應有專人負責辦理入住手續。（2）錯誤：業主辦理入住手續的時間。正確：業主應在接到入住通知書三個月內辦理。（3）錯誤：業主辦理入住手續不齊。正確：應驗證業主本人的身份證原仵。

（4）錯誤：收費標準的批準機關。

正確：收費標準應由物價部門批準。

（5）錯誤：維修基金可以緩交。

正確：國家明文規定，業主入住時應交清公共維修基金。

（6）錯誤：裝修不辦理手續。

正確：業主在裝修前應向物業管理公司提出申請。

（7）錯誤：裝修前業主不交任何費用。

正確：業主在裝修前必須交裝修押金，裝修完按規定退回。

（8）錯誤：業主一次繳納十年的管理費。

正確：國家規定，制止一次性收取多年的物業管理費。

（9）錯誤：保安部派人來送鑰匙。

正確：應由管理處工作人員把鑰匙交給業主。

（10）錯誤：業主拿到鑰匙沒辦理手續。

正確：業主應在收樓驗收后，雙方簽字蓋章方可交鑰匙。

第三篇：物業管理試題

個人知識競賽題目

1、廣匯集團企業精神最新表述是：（凝心聚力、創造價值）。

2、廣匯集團的愿景是：（做強三大產業、弘揚廣匯文化、躋身世界500強）

3、廣匯物業公司的全稱是什么？（新疆廣匯物業管理有限公司）

4、廣匯物業公司成立于哪一年哪一月？（1993年5月）

5、廣匯物業公司是國家幾級資質物業管理企業？（一級）

6、廣匯物業公司是自治區物業企業幾A級誠信單位？（AAA）

7、廣匯物業被評為中國物業管理綜合實力百強企業是哪一年？（2011年）

8、廣匯物業公司的推廣語是什么？（廣匯物業——心服務 欣生活）9、2011、2012、2013年分別是物業公司的什么年？（服務元年、服務創新年、品質服務年）

10、廣匯物業成立的第一個小區是哪個小區？（勝利小區）

11、廣匯物業的第一個高端物業項目是哪個小區？（優詩美地）

12、廣匯物業公司是廣匯集團具有什么資格的全資子公司？（獨立法人）

13、廣匯物業公司連續幾年上榜中國房地產TOPO研究論壇百強物業服務企業50強？（五年）

14、廣匯物業被評為中國物業管理綜合實力百強企業是哪一年？（2011年）

15、廣匯物業公司的經營理念是什么？（誠信 共贏）

16、廣匯物業公司的企業宗旨是什么？（客戶至上 服務為先）

17、廣匯物業公司的服務理念是什么？（五心管家 親情服務）

18、廣匯物業公司的十字準則是什么？（認真、用心、激情、信念、決心）

19、物業管理企業承接物業時，應當與________（業主委員會）辦理物業驗收手續。

20、業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的________（物業服務合同）。

21、物業管理起源于19世紀60年代的_______（英國）。

22、從事物業管理活動的企業應當具有________（獨立的法人資格）

23、從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得________（職業資格證書）。

24、物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經________（業主大會）同意，不得改變用途。

25、業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，若物業服務費用欠交，由_________（業主）負連帶交納的責任。

26、物業管理企業可以將物業管理區域內專業服務項目委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的_________（全部物業管理）一并委托他人。

27、物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應向_________（最終用戶）收取有關費用

28、物業使用人在物業管理活動中的權利義務由_________（業主和物業使用人）約定，但不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。

29、目前在管項目中有哪些項目被國家建設部評定為“全國物業管理示范住宅小區”和大廈？（優詩美地、嘉和園、天富名城、廣匯大廈）

30、廣匯物業擁有完善的什么體系？（組織架構）

31、廣匯物業公司的企業愿景是什么？（做中國一流的物業服務商）

32、物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得_______（改變用途）。

33、業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知____________（物業管理企業）。

34、業主、物業管理企業應當將臨時占用、挖掘的道路，場地，在_____________（約定期限內）恢復原狀。

35、廣匯物業公司的服務方針是什么？（誠心 熱心 專心 貼心 舒心）

36、業主需要裝飾裝修房屋的，應當干什么？（事先告知物業管理企業）。物業管理屬于___________（服務性）行業。

37、物業管理中業主處于___________（主導）地位。

38、2011年廣匯物業為認真踐行“服務前置”模式，大力推進了什么制度？（專屬客戶經理制）

39、廣匯物業第一個業主過千，總面積超10萬平方米的小區是哪個小區？（京都小區）

40、簽訂物業服務合同以后，物業管理企業應當成立___________（接管驗收小組）。

41、2000年7月，物業公司在組織架構上進行了一次重要調整，以和平渠為界劃為兩大并行公司，分別叫什么？（廣匯物業公司和廣廈物業公司）

42、業主是物業的__________（所有人），擁有房屋的所有權和相關土地的使用權。

43、廣匯物業具有劃時代意義的項目是哪個項目？（紅十月）

44、物業管理的經費是搞好物業管理的__________（物質基礎）。

45、新疆第一高樓——廣匯大廈，是在哪年哪月建成的？（1995年9月）

46、物業前置服務部正式成立于哪年哪月？（2012年4月）

47、物業管理企業資質劃分等級有_________（一級、二級、三級）。

48、業主必須按時交納__________（物業服務費用）。

49、廣匯物業公司目前在管物業項目有多少個？（107個）

50、物業管理企業有時受__________（業主委托），代為管理寫字樓的租賃業務。

51、在管項目中有多少個項目先后被評定為“自治區物業管理優秀示范小區”、“烏魯木齊市物業管理優秀小區（大廈）”及“西部生態園林小區”；“自治區優秀環境小區”等榮譽稱號？（60余個）

52、商業場所租賃一般是物業管理企業代表________（業主）出租物業，有物業管企業根據業主的要求和該物業的特點，制定標準租約。

53、新設立的物業管理企業，其資質等級按照____________（最低等級）核定，并設一年的暫定期。

54、廣匯物業公司的服務方針是什么？（誠心 熱心 專心 貼心 舒心）

55、資質證書分為正本和____________（副本），有國務院建設主管部門統一印制。

56、至2001年，廣匯物業相繼接管了泰祥、泰裕、泰惠、泰琪、泰秀等多少個物業項目？（30余個）

57、至2001年，廣匯物業管理面積迅速突破多少平米？（500萬）

58、《物業管理條例》中規定了業主在物業管理活動中享有的具體權利和

____________（義務）。

59、物業公司是哪一年開始推行“月度綜合考評”制度，掀起狠抓內部管理的第一個高潮的？（2000年7月）

60、業主可以通過___________（業主大會），提出起草和修訂業主公約、業主大會議事規則以及物業管理制度建議的權利。

61、伴隨著廣匯房產開發規模真正意義上的第一次大跨越，廣匯物業在管理面積突破了700萬平米是在哪一年？（2002年）

62、根據物業管理區域內物業規模的大小，一般業主委員會設委員_________（5~15）名。

63、2012年是廣匯物業的“服務創新年”，貫穿全年的主題有哪些？（文化創新、服務創新、經營管理創新）

64、工商、稅務和物價行政主管部門對物業管理企業實施監督和_________（指導）。

65、物業公司是在哪年哪月集中完成住宅項目煤改氣工程的？（2012年8—10月）

66、根據物業服務費收取時間間隔的約定，每月、雙月或________（一季度）。

67、《廣匯物業》報創辦于哪年哪月？（2012年10月）

68、業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納_________（物業服務費）或者物業服務資金。

69、2012年末，物業公司有哪些項目相繼辦理入住？（荷蘭小鎮、中央郡、馬德里春天等項目）

70、解決好物業收費難的問題，有利于物業管理工作的________（正常進行），有利于人們生產和工作環境的改善，也有利于業主的根本利益。

71、物業公司員工“文明十字”是什么？（您好、謝謝、請、對不起、再見）

72、安保服務設施指物業服務管理區域內安保服務的________（公共設施）。

73、某物業服務企業向全體員工公布評選出的“2010十佳員工”，應使用的行政公文文種是_________（通報）。

74、關于物業服務的基本內容和質量要求，應當包含在_________（物業服務合同）文件中。

75、業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有_________（約束力）。

76、《物業管理條例》規定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由_________（建設單位）交納。

77、用戶驗收房屋后自行添置、改動的設施、設備，由_________（用戶）承擔維修責任。

78、管理規約原則上是由_________(全體業主)共同制定的。

79、物業管理師資格注冊有效期為_________(4)年。

臨時管理規約一般由_________（建設單位）在出售物業之前預先制定。

80、出售公有住戶的維修資金，由_________(業主和售房單位)交存。

81、業主委員會的每次會議均應當作好_________（書面記錄），由主持會議的委員簽字后存檔。

82、《中華人民共和國物權法》，于_________（2007）年10月1日開始實施。

83、房地產開發項目的資本金占項目總投資的比例不得低于_________（20%）。

84、房屋經鑒定為危險房屋的，鑒定費由_________(所有人)承擔。

85、轉讓以出讓方式取得土地使用權的房屋建設工程的，必須完成開發投資總額的_________（25%）以上。

86、商品房的保修期從_________（商品房交付）之日起計算。

87、管理具有二重性，即同時具有_________（自然屬性和社會屬性）。

88、企業創新模式主要有“內生型”創新模式、“外生型”創新模式和_________（“混合型”）創新模式三種。

89、麥克萊蘭的需要理論又稱為三重需要理論，該理論認為人有三種需要：成就需要，權力需要和_________（親和）需要。

90、法的實施主要有兩種方式。一種是_________（法的遵守，簡稱守法）；另一種是法的適用。

91、物權中最基本、核心的權利是_________（所有權）。

92、王某與李某是鄰居關系，2004年7月中旬，王某未將其空調室外機安裝在物業指定的位置，而是安裝在正對李某房門的位置，導致影響李某的生活安寧。李某遂將王某告上法庭，要求王某拆除空調室外機并賠償精神損失。王某的行為即違反了《民法通則》中關于_________（相鄰關系）的規定。

93、_________（統計學）是說明統計對象的特征的數值表達或文字表達。

94、_________（智能小區）是對有一定智能程度的住宅小區的統稱。

95、_________（防盜報警系統）是在探測到防范現場有入侵者時能發出報警信號的專用電子系統。

96、1984年，世界第一座智能建筑誕生于_________（美國）。

97、建筑物區分所有權包括對專有部分享有所有權、對共有部分享有共有和_________(共同管理)的權利。

98、物業管理活動中，物業服務企業承擔民事責任主要是違約責任和_________(侵權責任)。

99、《物業管理條例》進一步明確建設單位對物業的保修責任，保修責任應當按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔，保修期限與范圍以外的物業維修、保養由_________(物業服務企業)按照物業服務合同的約定承擔。

100、物業管理企業的類型有實體型和________（管理型）。

101、衡量物業管理企業實力和規模的標志是__________（企業資質）。102、房屋鋁合金隔墻破壞屬________（裝修損壞）。

103、單個業主的基本權利最主要的是_______（參與權）。

104、住在小區物業管理的主要對象是_______（房屋）。

105、物業管理勞動成分為_________（有形成本和無形成本）。

106、服務指標要求月走訪查房率_______（50%）。

107、個別分項有輕微損壞，經過小修就能修復的房屋屬于_______（完好房）。108、_________（泡沫）滅火器不適于撲滅帶電物質的火災。

109住宅專項維修資金屬于________（全體業主）所有。

第四篇：2014物業管理實務試題

2014年物業管理師全國統一考試試卷

《物業管理實務》

一、案例分析選擇題（共10題，每題2分，每題有1個或1個以上備選項符合題意，備選項至少有1個錯項，錯選、本題不得分，少選、所選的每個選項得0．5分）

案例一

甲物業服務企業對某住宅小區實施物業管理服務。幾年來，在物業管理實踐中，曾做過以下四項工作。

A.在項目建設過程中，針對發現的隱蔽工程存在的問題，發出了整改建議書

B.對部分銹蝕的給水支管及時進行更換

C.為提升小區品質，應業主要求改建了小區的D.為解決小區移動通信信號弱的問題，協調相關電信企業在小區內增設了移動通信基站

請回答下列問題：

1．上述各項工作中，屬于物業管理早期介入范疇的為（）。

2．上述各項工作中，應經業主大會同意的為（）。

3．上述各項工作費用，可在物業服務費中列支的為（）。

4．上述各項工作費用，可使用住宅專項維修資金的為（）。

5．上述各項工作中，應由建設單位負責解決的為（）。

案例二

某住宅項目總占地面積12萬㎡，建筑容積率為4.5，分兩期開發。一期占地面積6萬㎡，其中保障性住房建筑面積10萬㎡，地下停車庫與地下設備用房3萬㎡，其余為商品住宅；二期建筑面積為19萬㎡。

該項目一期建設收尾階段，建設單位考慮：

①物業銷售前應確定物業服務企業；

②以邀請招標的方式選聘物業服務企業；

③由建設單位與中標物業服務企業簽訂《物業服務合同》；

④合同期擬定5年。

該項目一期全部售罄，中標的甲物業服務企業（簡稱甲公司）協助建設單位辦理業主入住手續、投入使用半年后物業費實收率只有30%左右，甲公司虧損嚴重。關于未來該項目二期的物業管理工作，建設單位提出將自行組建物業服務企業負責，甲公司不同意。

請回答下列問題：

6.該項目一期商品住宅建筑面積正確的計算算式為（）。

A．6×4.5－10＝17萬㎡，B．6×4.5－10－3＝14萬㎡，C．12×4.5－10－19＝25萬㎡，D．12×4.5－10－3－19＝22萬㎡

7.建設單位在一期建設收尾階段考慮的幾項內容中，錯誤的為（）。

A．①

B．②

C．③

D．④

8.管理該項目的物業服務企業資質應為（）。

A．一級

B．二級

C．三級

D．暫定三級

9.下列措施中，能夠在短期內實現合理、有效減虧的為（）。

A.關閉公共區域照明，降低能耗

B．協調建設單位追加技防、物防等設備投入，降低管理運行成本

C．充分利用空間，在設備轉換層、架空層和樓梯間等部位設置員工宿舍，降低管理運行成本

D．加大業主聯絡和宣傳工作，提升物業費收繳力度．

10．甲公司不同意二期物業由建設單位自行組建的物業服務企業負責的正當理由為（）。

A．按照相關規定，一個物業管理區域應由一個物業服務企業實施管理

B．建設單位新組建的物業服務企業不具備管理該物業的資質

C．建設單位的做法影響物業服務企業效益

D．新建住宅的建設單位，必須通過招標方式確定物業服務企業

二、案例分析題（第11至22題，共80分）

案例三

某商品房住宅小區，建筑物總面積（即專用部分面積總和）200000㎡，有120㎡和80㎡大、小兩種戶型，各1000套。該小區建設單位（開發商）有10套大戶型未出售，留作自用；業主張某一人購得10套大戶型；其余均為一戶業主一套。

該小區建設單位于2010年1月聘請了甲物業服務企業（簡稱甲公司）提供前期物業服務，合同期3年。2012年6月小區依法召開首次業主大會，選出了業主委員會。

部分業主對甲公司的服務不滿意，要求予以解聘，并推薦乙物業服務企業（簡稱乙公司）來管理小區。該小區業主委員會考慮到召開業主大會會議要產生一定費用，而且時間會拖延得較長，擬由業主委員會做出解聘甲公司的決議，但遭到另一部分業主反對。

2012年10月，小區召開業主大會對是否選聘乙公司進行表決，包括開發商和業主張某在內的482大戶型業主和501戶小戶型業主同意選聘乙公司。請回答下列問題：

11．業主大會能否提前解聘甲公司？應該怎么做？（８分）

12．業主委員會能否直接做出解聘甲公司的決議？為什么？（６分）

13．根據2012年10月業主大會表決結果,能否做出選聘乙公司的決議?為什么?(列出計算過程)(16分)

14．根據2012年10月業主大會表決結果，業主委員會下一步工作是什么？（6分）

案例四

A建設單位選聘了B物業服務企業（簡稱B公司）從事某住宅小區的前期物業服務，合同期限為3年。合同履行2年后，該小區召開首次業主大會，選舉了業主委員會。因該小區多數業主對B公司的工作不滿，業主大會經表決決定解聘B公司，然后選聘了C物業服務企業（簡稱C公司）并與之簽訂了物業服務合同。但在C公司進場時，B公司以原合同期未到期、部分業主欠物業費為由，拒絕退出。

請回答下列問題：

15．B公司拒絕退出的理由是否成立？為什么？（4分）

16．本案例物業移交主體有哪些？正確的程序是什么？（5分）

17．如果C公司進場過程中遇到B公司不配合，你是C公司的項目經理，你怎樣做？（6分）

18．B公司應如何收回部分業主拖欠的物業費？（4分）

案例五

某物業服務項目部經理的住宅小區實行物業服務收費包干制。該項目部在年底向上級公司匯報了一年來的收入如下：

1物業服務費收入5000000元；

2電梯轎廂中設立廣告收入50000元；

3為業主進行入戶維修收入66800元；

4公共場地租賃收入120000元；

5代理業主房屋租賃收入67500元；

6設置快遞終端設備獲得場地使用費收入8600元；

7代收代發快遞獲得服務費收入38000元。

請回答下列問題：

19．上述收入中，有哪幾項屬于項目部開展多種經營的收入？總額是多少？（8分）

20．上述收入中，哪些收入應屬于物業服務企業？總額是多少？（6分）

21．上述收入中，哪些收益應屬于業主？總額不高于多少？（5分）

22．屬于業主的收入應如何使用？（6分）

第五篇：物業管理保安試題

1、物業管理是一種滿足業主對物業的使用、維護等方面的特定需要，所以說物業管理也是（）單選

A.服務B.商品C.勞務D.產品

2、遇到匪徒報警電話為：（）單選

A.119B.110C.120D.1143、對外來人員進出記錄程序為（）(ABCD排順序，要全選)

A.指引訪客所要到的房號

B.請來客出示證件，并按要求在訪客進出登記本上做好記錄

C.敬禮、禮貌的詢問來客所要到達的房號

D.在訪客離去時禮貌問候并及時登記好離去時間

4、作為一名保安員，你覺得自己的工作職責是什么？（問答題，自由發揮）