第一篇：中小型住宅調查報告

中小型住宅調查報告

通過幾周來對住宅戶型的調查和學習，我認識到了一些問題，現(xiàn)在與大家一起分享。購房者長久以來對我國單套住宅面積存在著很多誤區(qū)：

例如有的購房者認為面積越大檔次越高，舒適度越高。事實上，房屋合理的平面布局、房屋的檔次、舒適度還表現(xiàn)在其房屋的內部裝修、裝飾、燈光、空調、氣味、低噪聲和器物的使用上。并且，當住宅的面積無限擴大，而居住人口很少是，許多面積都經(jīng)常不使用時，居住者反而會感到空洞寂寥，減少了居住的舒適度。

有人認為大中戶型的市場接受程度高，人們對大面積的住房一定比小面積的住房購買欲望強，但當購房者的購買欲望與購買能力發(fā)生矛盾時，大部分人往往以購買能力來考慮所購買的面積，只有少部分的人會采用借貸或低首期高月供的方式來滿足其購房欲望。

在我國人口眾多，土地資源有限，房價高漲的今天，小戶型成為許多人第一次置業(yè)的選擇對象是轉型期現(xiàn)象。

據(jù)偉業(yè)顧問調查顯示，對于小戶型的概念，目前沒有一個嚴格規(guī)范的說法，但北京業(yè)內人士比較認可的一種說法是，一居室銷售面積在60平方米以下，二居室銷售面積在80平方米以下，三居室銷售面積在100平方米以下。小戶型由于面積小，空間安排得相對緊湊，廳的面積在20平方米以內，臥室的面積在15平方米以內，無論一居室、兩居室還是三居室，一般都只有一個衛(wèi)生間。其特點是每個空間面積都比較小，但能滿足人們生活的基本需求

小戶型的分布規(guī)律小戶型的住戶年齡兩極分化的特點—年輕人和老年人，由于這兩類人對于城市公共交通的依賴性比較大，所以小戶型對地帶的分布，又會明顯地表現(xiàn)出聚居性小戶型多聚居在以下三類地區(qū)：一是鬧市中心，包括CBD區(qū)域和市中心。第二類小戶型集中的地方則是城市輕軌交通的車站附近。第三類小戶型聚居地則是以工作為導向的。

2006年7月中旬，建設部為貫徹《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)［2006］37號），調整新建住房結構比例要求發(fā)布165號文件。文件指出：

十一五”時期，要重點發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。

小戶型的出現(xiàn)是住宅市場的豐富、完善和補充，并且受人們需要獨立生活空間傾向和國家的高度重視，小戶型得到了熱銷。

但是小戶型的開發(fā)中仍存在問題。

1、成本高。城市土地資源的緊缺造成土地價格偏高，使小戶型的成本高。據(jù)不完全統(tǒng)計，小戶型的成本比大戶型要高出四分之一。

2、受二手房的沖擊。

3、后期的物業(yè)管理及服務問題，包括停車位、治安、環(huán)境維護等。

4、由于設計方面的難度較大，造成產品本身存在許多局限性。5轉手率高。

時下,由于小戶型頗為熱銷,于是市場一哄而上，小戶型項目盲目追風。只求戶型小，卻沒有保障產品的質量，這時不對的。戶型設計應該科學合理，避免小戶型住宅內出現(xiàn)既影響“交通”又影響美觀的“灰色空間”。“筒子樓”、“標房式”格局更是不合時宜的設計理念的體現(xiàn)。盡管縮小面積與增加功能通常相矛盾，但在功能的設計上須講求科學與合理，務必滿足人體工程學的基本空間尺度（例如臥室不能少于10平米，客廳不能少于12平米，衛(wèi)生間不能少于4平米），應走出以往設計中“暗廚暗衛(wèi)”帶給業(yè)主通風采光困難等諸多不便。對于日常生活中一些不可或缺的功能區(qū)的設計和配備不應予以忽視，例如：洗衣機、冰柜的放置等，要以“麻雀雖小，五臟俱全”的設計思想為指導。在產品品質上務必走出功能不完善、采光不充分，布局不合理，使用率過低等誤區(qū)。而且，不少小戶型項目應該在居住品質上應

走出忽視周邊環(huán)境和小區(qū)內部配套設施致使很多小戶性價比不合理的誤區(qū)。

開發(fā)商可以通過合理布局，減少套內建筑面積浪費，減少公共分攤面積并且增加套內可用空間（例如：多設計飄窗，底層和頂層送露臺，建高為2.2米以下的地下室或半地下室，設置入戶花園，將空調機安放處變生活陽臺，設置空中連廊，頂屋設置坡屋頂閣樓，加大層高以擴大使用空間設置空中花園等）來增加自己項目的賣點。

在小戶型建設的過程中，考慮到小戶型的發(fā)展，開發(fā)商可以采用一種建筑技術，即小戶型的面積設計可以無限地變?yōu)榇髴粜停讶撞⒃谝黄鹁涂梢宰兂纱髴粜汀?/p>

總而言之，開發(fā)商不應因小戶乃過渡性產品、長期回報率低以及利潤空間較大戶小而忽視其作為耐用消費品所必須具備的產品品質這一基本屬性，也只有這樣，開發(fā)商才能避免走入誤區(qū)而被淘汰。

在購買小戶型住宅時，要注意一些問題：

以發(fā)達國家和廣東地區(qū)人均住房面積較高的城市的經(jīng)驗來看，小戶型住宅的典型特征是：買的不住，住的不買。換句話說，小戶型是典型的投資型產品。所以對于單個購買者必定是過渡性的。

對于消費者來說，牢記小戶型是投資型產品，可以更多考慮性價比和實用率加權值，同時考慮幾年后換房時舊房的市值。如果是投資性能差的小戶型，即使現(xiàn)在離上班的地方很近，租比買明智。

專家分析，小戶型要小而得當，不能太小，以保證足夠的舒適度。首先是價格：中低收入家庭能接受的房價大都在30~40萬元。有的小戶型雖然單價不低，但由于通過降低面積從而很好控制了總價，贏得了中低收入家庭的青睞。其次是地段：根據(jù)調查，目前最適合開發(fā)小戶型的地段，主要是讓小戶型的業(yè)主感覺上下班方便的地區(qū)。第三是交通配套：年輕的上班一族正處于創(chuàng)業(yè)階段，對公共交通的依賴性比較大，所以距離公共汽車站、地鐵站和城市輕軌站近（步行時間在10分鐘之內）的小戶型項目比較受歡迎。第四是投資回報率：小戶型客戶可以分為投資型與自住型兩類。對于投資型客戶來說，最關心的就是投資回報率；對于自住型客戶來說，小戶型是一個過渡性產品，若干年后小戶型也會或租或售。

購買把握以下幾項原則：購買小戶型最終的用途在于投資升值，畢竟小戶型是一種過渡性居住產品，購買者在將來都會進行二次置業(yè)，那么這個時候，手中的小戶型是否易租好賣就是很關鍵的。因此，有關房地產市場部研究人士建議，消費者在購買小戶型時不妨遵循以下幾項原則：

1.考慮購買的戶型是否具有升值潛力。購買中小戶型的大多數(shù)是工薪階層，屬于首次置業(yè)，以后可能再次置業(yè)。所以在購買時應該考慮該地段的交通、物業(yè)水平等多方面因素，將來是否有很大的升值空間。

2.周邊交通、配套要齊全。北京城市版圖廣闊，在巨大的出租市場上，交通、配套這兩大因素在其租價中起著至關重要的作用，因此，在選擇時關注這兩點，是保證投資收益較高的重要因素。

3.戶型格局合理，有效使用面積較高。戶型格局合理與否，對于出租市場的租金高低有一定影響，但對于自住需求的影響無疑是最大的。小戶型由于其面積小，如果設計不合理，就會造成有局促的感覺，其居住舒適性大打折扣。

一、最好有一個朝南的陽臺。七八十平方米的戶型，室內空間不夠寬敞，有一個陽臺自然可以延伸一下室內空間，同時在南面就能保證可以在陽臺上曬曬太陽，而且曬衣也方便。

二、衛(wèi)生間是否采光。因為是小戶型，開發(fā)商做戶型設計受制的因素較多，在小戶型中，經(jīng)常出現(xiàn)黑衛(wèi)的設計，購房者最好買那種明衛(wèi)設計的衛(wèi)生間。

三、戶型設計是否緊湊實用。七八十平方米的面積如果再出現(xiàn)浪費的面積，使用起來空間就更有限，所以選房時，一定要看設計是否實用，最好選進深短、開間大一些的房間。

四、餐廳客廳是否實用，切勿貪大。最好餐廳客廳二合為一。中小戶型面積狹小，關鍵要看是否實用。

4.最好選大社區(qū)的小戶型，慎買純小戶型社區(qū)的房子。因為在大社區(qū)中，同樣能夠享受高品質的配套和環(huán)境，這樣的小戶型性價比很合算。

5.臨街慎選。中小戶型一般都處于較差的地理位置，在挑選時一定要注意遠離街道，以免遭受噪音干擾。

6.找良好的物業(yè)公司。看物業(yè)公司的配套是否完善，能不能提供優(yōu)質的服務，這樣房價比較劃算。

通過這次調查,我很好地認識到了中小戶型在我國的現(xiàn)況,開闊了眼界,增長了知識。

第二篇：關于中小型民辦學校調查報告

中小型民辦學校：在夾縫中求生存

民辦教育對于中國而言，是一項既“古老”又“新穎”的事業(yè)。十幾年前，當民辦學校逐步進入公眾視野時，不少公辦學校多了幾分競爭的擔憂。誰能想到，十多年后的今天，不少民辦學校尤其是中小型民辦學校，其生存還在被一大堆的問題困擾：經(jīng)費不足、生源短缺、教師隊伍不穩(wěn)定等。那么作為xx民辦教育的重要組成體——中小型民辦學校的生存現(xiàn)狀究竟如何？為此，記者日前走訪了多家中小型民辦學校。

資金缺口——最大的“攔路虎”

據(jù)了解，目前，我市已有各類民辦學校410所，教職工總數(shù)7300余人，在校學生11.4萬余人，全市民辦教育固定資產總額超過10億元。民辦教育的蓬勃發(fā)展，減輕了政府的辦學壓力，緩解了社會經(jīng)濟增長與教育供給不足的矛盾。不過，幾乎所有接受采訪的民辦學校管理層都發(fā)出同樣的聲音：民辦教育是一項“投資周期太長，回報率太低”的事業(yè)，而資金缺口成了最大的“攔路虎”。

某鋼琴藝術中心是目前我市唯一的一家有辦學資質的鋼琴培訓學校，從創(chuàng)辦至今已經(jīng)有十多個年頭了，先后投入達幾十萬。創(chuàng)辦人首旭峰坦言，在創(chuàng)業(yè)過程中他遇到了很多困難，尤其是資金困難。由于前期投資比較大，回報低，所以培訓中心從創(chuàng)辦至今還未創(chuàng)造盈利。他說：“做鋼琴培訓是個利薄的行業(yè)，剛賺到一點錢又要改進教學設備，這就注定培訓中心不能產業(yè)化、規(guī)模化。”首旭峰笑言，自己除了會彈鋼琴什么也不會，創(chuàng)辦鋼琴培訓中心完全出于個人愛好與藝術追求。他的夢想就是希望擁有一所環(huán)境優(yōu)美、設備齊全的鋼琴培訓學校，比如一個大的演奏廳，但僅憑他個人的力量是難以實現(xiàn)的。他說：“在發(fā)展的過程中，改善教學環(huán)境需要大量的資金，像我們這樣的中小企業(yè)急需貸款，希望政府在這方面能給予大力支持。”

xx縣某學校自2002年創(chuàng)辦至今已有7個年頭了，目前擁有小學至高中的全部學制，在校學生700多人。校長歐陽占榮坦言，創(chuàng)辦這所學校已先后投入了1000多萬元，從目前的發(fā)展狀況來看根本無法收回成本。他說，“根據(jù)相關法規(guī)，學校不能通過銀行抵押貸款，如何融資是最讓我頭痛的問題之一。”

教師隊伍——流動性大不穩(wěn)定

如今，民辦幼兒園如雨后春筍，可不管是剛剛起步的還是有一定歷史的民辦幼兒園，師資問題總是擺在其面前的頭等大事。民辦幼兒園自己培養(yǎng)的優(yōu)秀教師難以久留，整天被教師隊伍的穩(wěn)定問題所困擾，讓民辦幼兒園的園長們感到疲憊不堪。

落在蘇仙北路的某幼兒園自2005年創(chuàng)辦至今已有4個年頭了，其目前擁有7個班、200多名幼兒。園長寧曼是這家幼兒園的股東之一。目前，讓寧曼最無奈的就是師資問題。“在幼兒園教學的老師一般都是年輕活潑的女孩，以‘80后’居多。作為幼教老師承擔的責任很大，但她們年輕的心理很難承受，有時候面對家長的一些批評意見，她們接受不了就會選擇離開。”寧曼說，“如果剛剛培訓出來的老師又走了，會對幼兒園造成影響。”她認為自己的園區(qū)不具備條件幫助她們學到更多的知識，希望政府在關愛婦女的時候，多關愛民辦學校的幼教老師，讓她們像公辦老師一樣多學些知識。”

因為沒有相應的生活保障可依賴，沒有優(yōu)越的前景可展望，民辦教師也成了“流水的兵”。歐陽占榮無奈地告訴記者：“隨著公辦學校的擴張，我們從大學里招聘來的一些老師、一些花了不少力氣才培養(yǎng)出來的優(yōu)秀教師都選擇流向公辦學校。”

學校收費——收入難抵開支

隨著公辦學校“兩免一補”政策的全面實施，民辦學校的生源日趨減少，招生面臨著巨大的壓力。民辦學校原有的一些優(yōu)勢正在逐步喪失，各種稅費使得民辦學校不堪重負，一些中小型民辦學校管理層都在“叫窮”，收入難抵開支困擾著民辦教學。

“我校小學、初中、高中每學期的學雜費大約是1000余元，高中收費和公辦學校差不多，但小學、初中的學雜費要比公辦學校高出一大截。”在歐陽占榮看來，公辦學校的課本和學費都是由財政補貼，而民辦學校就要自己掏腰包，因此學校目前的收費標準和公辦學校已經(jīng)失去了可比性。在談及自己學校的收費時，歐陽占榮表示并不算高。“我們的收入相比龐大的支出顯然是不夠的，每年的收入與開支能夠持平就不錯了。”歐陽占榮無奈地說：“目前國家已經(jīng)實施了‘兩免一補’政策，但民辦學校卻不能與公辦學校一樣享受‘兩免一補’政策，致使民辦學校生源流向公辦學校的情況嚴重，所以民辦學校已經(jīng)陷入了非常艱難的地步。

第三篇：對中小型企業(yè)研究的調查報告

在這個寒假，我們小組成員分別在各自所居住的地區(qū)進行了企業(yè)財務情況的調查，在改革開放以來，企業(yè)經(jīng)過發(fā)展期的資本積累，投資者開始考慮企業(yè)的經(jīng)營方向，并深層次思考企業(yè)的市場營銷、管理模式、產品結構等方面如何進行轉型，以推動企業(yè)向前發(fā)展。事實證明，各種關鍵時刻的轉型對中小企業(yè)來講，既是風險，更是機會。

在對企業(yè)的部門設置、人員個數(shù)、明細分工等做了基本調查后，主要針對企業(yè)的財務信息，做了詳細了解。在財務任職人員方面，我們將企業(yè)的財務人員設置、帳冊設置、核算狀況等作為主要調查內容，具體包括

1、崗位設置狀況，是否設有總賬、出納、保管.2、人員素質情況，包括是否有專業(yè)證書、是否專職等。

3、賬冊設置情況，包括設置是否齊全，記載是否及時，賬賬、賬證、賬實是否相符。

4、成本核算是否準確、真實。

5、抽查主要原材料、產成品、現(xiàn)金是否與賬面相一致。

由調查結果可知，企業(yè)一般都設有如下部門：總經(jīng)理辦公室：負責全公司協(xié)調，包括制度、接待、會議等，屬于公司中心決策部門；人力資源部：公司人事、培訓、勞資、考勤、保險、職稱等； 財務部：費用收支、預決算、工商稅務等； 生產技術部：公司生產技術管理、技術革新、設備維護檢修費用、質量監(jiān)察監(jiān)督；計劃營銷部：市場營銷、經(jīng)營、客戶服務等 ；安全監(jiān)察部：安全生產管理和監(jiān)督。

在財務部門中，分別設有： 稅務會計：負責公司財務核算、稅務申報以及財務分析工作。成本分析會計：負責公司的成本分析、計劃、控制，定期向總帳會計、財務經(jīng)理和公司領導提供當月的成本計算報表、分析報告,對照成本標準找出成本升降原因，提出降低成本、費用的途徑。應付會計：負責貨款和費用的審核，發(fā)票的入賬工作。銷售會計：對公司的收入及時入帳，并進行銷售核算及時跟催應收款，加強貨款回收，防范壞賬風險。主辦會計：全盤賬務處理、財務分析與財務、費用審核工作。出納：負責現(xiàn)金收支與銀行結算管理。事業(yè)單位無崗位設置不全，規(guī)范占有率達100%，企業(yè)崗位設置規(guī)范占有率達80%。單位賬冊設置齊全達100%，記載及時達90%，賬冊相符達100%。企業(yè)賬冊設置齊全占調研戶的64%，記載及時達40%，賬實相符達10%。單位報銷票據(jù)核實準確、真實率達95%，企業(yè)報銷票據(jù)核實準確、真實率達30%。

當然，在對企業(yè)的調查報告這中，我們也能看到財務管理中存在的問題 ：

1、憑證附件不齊、原始單據(jù)不規(guī)范、報審制度不嚴格。

2、不嚴格按現(xiàn)行權責發(fā)生制核算，說明財會基礎工作有待加強，財務管理水平有待提高。

3、銀行存款帳戶未按開戶行、帳號分明細，未定期編制銀行存款調節(jié)表，存在管理漏洞。

4、沒有建立完善的成本核算制度。每個產品品種沒有實行目標成本制度，成本責任制。沒有建立成本考核獎懲制度成品庫帳，原材料庫帳與財務科帳不一致，成本計算缺乏準確性。成本計算單元主要材料耗用量，無法對成本升降原因進行定量分析。

5、借款利息未預提分攤，影響當期成本費用均衡計算。

6、材料領料單填制不規(guī)范，有的無申領人、無用途。甚至出現(xiàn)庫管員代填發(fā)料單。

7、記帳憑證的原始單據(jù)不正規(guī)，有的收入用繳款單或其他單據(jù)為據(jù)。

8、未建立半成品加工核算帳務。

9、借款單、收據(jù)、報銷單的報批制度未嚴格執(zhí)行，各項規(guī)章制度傳閱，保管不健全。

企業(yè)的生存要靠完好的制度，只有規(guī)范了企業(yè)財務的管理，才能在中國多樣化格局的市場上立于不敗之地。

1、盤活存量：及時清理收回應收款項；清理固定資產，對用的固定資產變現(xiàn)。

2、加強銀行存款管理；按要求分設明細帳；按月編制銀行存款調節(jié)表，由會計勾兌，出納清理未達帳。

3、編制資金計劃（季或年）表，便于靈活掌握和調度資金，提高資金利用效率。

4、調整借款結構，降低籌資成本。

5、建立“模擬市場核算，實行成本否決”的經(jīng)營機制和管理制度。即：以市場為導向，成本為基礎，盈利為目的。

6、測算每個產品的目標成本，對每個品種的制造成本準確計算，對虧損嚴重的品種暫停生產。

7、在掌握每個產品的制造成本上，調整產品生產結構，對適銷對路，盈利較好的品種要注意擴大生產。

8、建立建全各項成本管理制度，從材料購、消、存，到產成品入庫、銷售等整個生產銷售環(huán)節(jié)制訂相應的控制，稽核制度，嚴格執(zhí)行。

9、建立成本目標考核制度。將目標成本層層分解到各部門、個人后，要及時對實際成本進行考核，并給予一定獎勵，鼓勵人人參與成本管理。

10、以財務科為主，不定期對成本核算過程進行核對，分析差異原因，提出解決辦法。

11、建立“一枝筆”審批制度，嚴把開支關。

12、建立內部財務管理制度，做到收支有合理依據(jù)，帳帳相符、帳證相符、帳實相符。

13、嚴格執(zhí)行工業(yè)企業(yè)會計制度，會計核算要連續(xù)、系統(tǒng)、真實。

14、設立總會計師，加強對財務的稽核，及時堵漏洞。總領財務管理工作，做到職權結合，加強和提高管理水平。

15、聘請常年企業(yè)顧問，不定期對財務核算管理工作做出客觀公正的評價。對會計報表進行審簽，提高報表使用的可信度。

調查所現(xiàn)實的一系列數(shù)據(jù)充分顯示了財務管理及財務管理者的重要性。財務管理者從資本市場為企業(yè)籌措資金，即從投資者手中取得金融資產，如股票、債券、銀行信貸及各種短期有價證券，把它們投向企業(yè)決定經(jīng)營的項目中去，變成企業(yè)的實物資產。通過企業(yè)的經(jīng)營和生產得到凈現(xiàn)金流量，其中一部分再投資于企業(yè)，另一部分作為給投資者的回報分別給予股東和債權人。此外，企業(yè)還要依法向國家納稅。上述資金在金融市場和企業(yè)之間的轉換和流動正是財務管理所起的作用。

財務管理人員把企業(yè)的籌資、投資和資金分配的決策做好，企業(yè)在生產和營銷水平不變的情況下，可獲得資產的較大增值。企業(yè)有較強的財務生存能力和自我發(fā)展能力。反之，企業(yè)會發(fā)生財務桔據(jù)，資金難以為繼，甚至有破產的危險。我國企業(yè)由于投資決策的失誤，加上較重的債務負擔和高資本成本，無法繼續(xù)生存的例子屢見不鮮。因此，在市場環(huán)境下的企業(yè)財務管理對企業(yè)的生存和發(fā)展是極為重要的。

企業(yè)是國家經(jīng)濟的細胞，企業(yè)財務實力的大小直接影響到國家財政收入及財政結構，也影響金融市場的穩(wěn)定。對構成我國經(jīng)濟基礎的大中型企業(yè)尤其如此。企業(yè)資本的構成、債務比例的大小會對國家經(jīng)濟發(fā)展的變化起推波助瀾的作用。如果大部分企業(yè)債務比率較高，則經(jīng)濟發(fā)展的些微停滯會引起大批企業(yè)破產，導致經(jīng)濟的更大波動。所以在國家經(jīng)濟形勢和金融市場等外部環(huán)境下操作的企業(yè)財務管理反過來也會對市場和宏觀環(huán)境產生影響，我們必須對此予以重視。目前我國經(jīng)濟發(fā)展和企業(yè)壯大最缺乏的資源是資金。財務管理對資金的計劃、控制和管理可大幅度提高資金利用的效率，達到少花錢多辦事辦好事的目的。同時企業(yè)籌資的需要也促使金融機構設計和創(chuàng)造更多的金融工具和籌資手段供企業(yè)選擇，推動了金融服務業(yè)和金融市場的發(fā)育和完善。企業(yè)的投資決策和籌資決策都是對尚未發(fā)生的未來事物進行分析和判斷。由于市場環(huán)境的變化，企業(yè)的資本預算，籌資計劃都存在著不確定性，這就增大了財務管理工作的難度。而且投資決策和籌資決策是相互關聯(lián)的，整個財務管理是一個系統(tǒng)，官既要有財務理論分析和數(shù)據(jù)的支持，還要有人的正確判斷和決策，而判斷和決策是理論和實踐的結合，需要實踐和知識的積累。

企業(yè)財務管理的日常工作如流動資產管理、信用管理等可由財務管理人員分工負責，但有關長期投資、資本結構和籌資方案等重大決策必須由企業(yè)的最高決策層——董事會或由董事會委托的總經(jīng)理來作出。因為這些決策的正確與否將大大影響企業(yè)未來的發(fā)展，從而影響企業(yè)價值。

雖然這次只是一次小小的社會實踐，卻讓我們充分認識到本專業(yè)的專業(yè)知識的重要性，此次調查將激勵我們學好專業(yè)知識，實現(xiàn)自己的人生價值。

第四篇：石家莊住宅市場調查報告1

石家莊住宅市場調查報告

一、3、4月份石家莊商品住宅成交備案情況

根據(jù)石家莊市住房保障與房產管理局公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年3月，石家莊商品住宅共成交備案1533套。商品住宅分面積段備案統(tǒng)計具體情況為，60㎡至80㎡商品住宅以589套居首位；其后依次為120㎡至150㎡為271套、100㎡至120㎡為207套、150㎡以上為201套、80㎡至100㎡為159套、60㎡以下商品住宅為106套。2011年3月，石家莊商品住宅成交備案15.5167萬平方米。商品住宅分面積段備案統(tǒng)計具體情況為，面積在60㎡至80㎡商品住宅以4.2781萬平方米居首位，其后依次為120㎡至150㎡商品住宅為3.6358萬平方米、150㎡以上商品住宅3.4378萬平方米、100㎡至120㎡商品住宅為2.3009萬平方米、80㎡至100㎡商品住宅為1.4691萬平方米、60㎡以下商品住宅為0.3950萬平方米。

2011年4月，石家莊商品住宅共成交備案2302套。商品住宅分面積段備案統(tǒng)計具體情況為，60㎡至80㎡商品住宅以785套居首位；其后依次為100㎡至120㎡為433套、150㎡以上為374套、80㎡至100㎡為332套、120㎡至150㎡為249套、60㎡以下商品住宅為129套。

2011年4月，石家莊商品住宅成交備案25.2489萬平方米。商品住宅分面積段備案統(tǒng)計具體情況為，面積在150㎡以上商品住宅以7.8437萬平方米居首位，其后依次為80㎡至100㎡商品住宅為5.6640萬平方米、100㎡至120㎡商品住宅為4.7215萬平方米、120㎡至150㎡商品住宅為3.3985萬平方米、80㎡至100㎡商品住宅3.0287萬平方米、60㎡以下商品住宅為0.5925萬平方米。

二、3、4月房地產調控政策解讀

根據(jù)新“國八條”的要求，石家莊在3月31日正式公布2011年新建商品住房價格控制目標，提出今年新建商品住房價格漲幅度要低于全市城市居民人均可支配收入增長幅度，并力爭將漲幅控制在10%以內。綜合比較我們發(fā)現(xiàn)，各地限價令呈現(xiàn)出三種動向：以滬穗深為代表的一線樓市明確表示新建住房價格漲幅要低于全市本GDP；而以石家莊、太原、濟南為代表的省會及二三線城市將新建住房價格漲幅要控制在10%左右；只有北京特立獨行，提出新建住房價格

“穩(wěn)中有降”。

此外，3月國家發(fā)改委公布了《商品房銷售明碼標價規(guī)定》，明確指出5月1日起商品房銷售需“一房一標價”，漲價必須重新申報備案。而在2010年12月21日，石家莊就出臺了《關于促進全市房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展的實施意見》，明確提出取得預售許可證的商品房項目，房地產開發(fā)企業(yè)要在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格。但與房價調控目標一樣，這項調控政策也沒有相關的細則出臺，能否落實還要等待政府下一步的動作。

全國“兩會”期間，住房和城鄉(xiāng)建設部明確表示，目前限購令沒有明確的“退市”時間表，樓市調控也將向租房市場擴展。溫家寶總理在記者會上也明確表示，接下來房價調控將“三管齊下”，即控制貨幣流動性、加強財稅金融調控力度和地方政府問責機制。決策層的上述表態(tài)為今年的樓市調控定下了基調，即從限購、限貸等著力市場終端行為向全面調控房地產市場發(fā)展。4月份在接連迎來限購、限價和限貸之后，房地產調控逐步穩(wěn)定，決策層的注意力已經(jīng)從政策的制定向貫徹和落實轉移。從目前來看，各項調控政策的“組合拳”已經(jīng)對整個房地產市場產生影響，并對購房者的購房熱情和開發(fā)商的推盤心態(tài)產生了延滯和凍結作用。接下來左右房地產市場走向的將是各項調控政策能否得到徹底的貫徹和落實，政策細節(jié)能否落到實處。國務院派出多路督察組下沉各地進行調研，勢必影響決策層后的調控力度和走向，因此值得關注。

與宏觀調控政策保持穩(wěn)定相比，在一些調控的“細枝末節(jié)”，包括石家莊在內的各地都在進行著積極的探索和調整。石家莊在出臺新建商品住宅需配建10%的保障房新政之后，隨即便在4月推出的9宗掛牌出讓地塊上得到了落實。在超過4萬套，規(guī)模遠超去年的保障房建設壓力下，石家莊有關部門正在積極尋求“突破口”。雖然這些土地形成有效的樓市供應尚需時日，但已經(jīng)對省會開發(fā)商提出了新的課題，即在限價令高壓下，房價的“風吹草動”顯得不合時宜；而配建10%的保障房無疑也將增大開發(fā)商的成本。如何在這其中尋求微妙的平衡，已經(jīng)擺在了覬覦省會樓市“大蛋糕”的開發(fā)商面前。

三．商品住宅市場消費者調查分析 1.消費者置業(yè)目的分析

提要：剛性需求旺盛是石家莊商品住宅市場的一大特點，但是在石家莊出臺調控細則后，石家莊首次置業(yè)人群比例下降8個百分點；同時，消費者改善居住條件的需求依然保持旺盛的狀態(tài)。政策有效的抑制了投機投資性購房行為，但是消費者投資不動產的欲望還沒有完全消失。

剛性需求仍然旺盛 不動產是消費者重要投資渠道

自住型購房依舊占據(jù)了石家莊樓市的主導地位，具體來看48%的受訪者者表示購房主要是用于解決基本居住，35%的受訪者是為了改善居住條件，12%的受訪者表示購房用于保值投資，5%的受訪者的目的是短期改善長期投資。

該數(shù)據(jù)顯示了在石家莊調控細則出臺前，消費者置業(yè)目的基本分布，整體來看，自住需求以84%的比例占據(jù)著石家莊商品住宅消費群體的主流；帶有投資或者投機性質的購房需求約占17%的比例。從這一數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，普通消費者利用不動產進行投資保值心態(tài)依然很旺盛。

調控政策深度沖擊樓市 首次置業(yè)需求比例下降

是石家莊出臺限購細則后消費者置業(yè)目的從數(shù)據(jù)來看，40%的受訪者表示購房主要為解決基本居住需求，38%的受訪者為改善居住條件，22%的受訪者為投資保值增值。與調控前數(shù)據(jù)對比，首次置業(yè)者的比例下降8個百分點，改善型需

求比例和投資性需求比例有所上升。

針對上述變化我們認為，在石家莊嚴格執(zhí)行限貸政策之后，首先對主要依靠貸款購房的初次置業(yè)者產生了比較大的沖擊，住房貸款申請難度的增加，導致了部分首次置業(yè)者選擇其他方式解決居住問題，同時受到市場觀望情緒的影響，也是首次置業(yè)者比例下降的原因；限購政策對于改善型需求人群的影響更多表現(xiàn)在市場預期方面，不受限購細則影響的消費者可能會在房源相對充裕的階段選擇出手，以獲得更優(yōu)質的房源和更大幅度優(yōu)惠；由于本次調查中包含對于商業(yè)物業(yè)的調查，因此投資性需求比例的上浮屬于正常現(xiàn)象，由此也可以發(fā)現(xiàn)，在國內投資渠道并不廣泛的背景下，不動產對于投資者的吸引力依然存在。

2.消費者購房傾向分析

提要：調查顯示，80-100平方米戶型區(qū)間最受消費者青睞；新華區(qū)、長安區(qū)和正定新區(qū)等房地產新興區(qū)域的關注度呈現(xiàn)持續(xù)上升的態(tài)勢；在購買實力的調查中，石家莊85%的購房者最高可以承受60萬元的總價；同時，消費者也暴露

出品牌意識不足的問題。

80-100平方米戶型區(qū)間最受青睞 小戶型關注度降低

在消費者傾向的戶型區(qū)間方面，40%的受訪者在購房時首選80-100平方米戶型區(qū)間，23%的受訪者首選100-120平方米戶型區(qū)間，17%的消費者選擇60-80平方米戶型區(qū)間，13%的受訪者選擇120-140平方米戶型區(qū)間，而選擇140平方米以上和60平方米以下的受訪者比例分別只占4%和3%。

以上數(shù)據(jù)表明，80-100平方米的戶型最受消費者的青睞，以2010年石家莊商品住宅平均銷售價格來計算，每套房屋在40萬元左右，基本符合石家莊消費者購買實力，該戶型區(qū)間也是多數(shù)首次置業(yè)者的首選；100-140平方米的戶型多數(shù)為改善型需求人群的首選，首選該面積區(qū)間的受訪者占36%，為石家莊商品住

宅市場另一大主力產品。

新華區(qū)與長安區(qū)關注度上升 正定新區(qū)受消費者青睞

在購房區(qū)域選擇上，裕華區(qū)依然最受到消費者青睞，29%的受訪者表示在購房時首選裕華區(qū)，橋西區(qū)、新華區(qū)、長安區(qū)和橋東區(qū)分別占17%、15%、13%和11%；在五大行政區(qū)之外，選擇高新區(qū)的受訪者占5%，正定新區(qū)占4%，西部山

前區(qū)域占3%。

受地段論和居住習慣的影響，消費者在購房時具有明顯的區(qū)域目標性，裕華區(qū)作為房地產開發(fā)最為成熟的區(qū)域，一直備受消費者的青睞，但是隨著供應量的下降，關注度呈現(xiàn)下降的趨勢；新華區(qū)和長安區(qū)作為房地產開發(fā)的后起之秀，關注度持續(xù)上升，隨著這兩大區(qū)域商品住宅上市量的增加，我們判斷消費者對兩區(qū)域的關注度仍將上升；橋西區(qū)的關注人群一直保持較為穩(wěn)定的比例，這與該區(qū)域穩(wěn)定而持續(xù)的供應量有很大的關系，橋東區(qū)作為石家莊的核心區(qū)域，受城市規(guī)模的影響，供應量一直保持較低的態(tài)勢，因此關注度也出現(xiàn)下降的趨勢。石家莊購房者單套房屋購買力普遍低于60萬

在消費者能夠承受的房屋總價調查中，56%的受訪者表示承受能力在40萬元以下，29%的受訪者經(jīng)濟承受能力在40萬元-60萬元之間，9%的受訪者經(jīng)濟承受能力在60萬元-80萬元之間，4%的受訪者經(jīng)濟承受能力在80萬元-100萬元之間，僅有2%的受訪者經(jīng)濟承受能力在100萬元以上。

以上數(shù)據(jù)表明多數(shù)石家莊消費者房屋總價承受能力在60萬元以下，單套房屋總價承受能力在60萬元以上的僅占15%，由此可以判斷總價60萬元為石家莊商

品住宅市場的一個消費分界點。

消費者對于樓盤周邊環(huán)境關注度提高

在影響消費者選房的要素指數(shù)方面，價格要素以71.6點居第一位，其它要素依次為周邊環(huán)境、區(qū)位地段、交通、戶型、配套、物業(yè)和開發(fā)商，分別為57.1、55.1、51.1、45.9、40.7、31.6、和18.2。與2010年相比，我們發(fā)現(xiàn)影響消費者選房要素出現(xiàn)了一些變化，周邊環(huán)境上升至第二位，表明消費者對樓盤的社區(qū)環(huán)

境的關注度開始上升。

與此同時，消費者對物業(yè)要素和開發(fā)商要素的關注度持續(xù)走弱，也在一定程度上表明石家莊消費者在購房時不理性的一面，過于關注樓盤前期的價格和區(qū)位，而忽視了物業(yè)和品牌對于生活品質和房屋保值的促進作用。特別是開發(fā)商要素僅有18.2點，表明石家莊商品住宅市場的品牌環(huán)境有待提升，消費者在選房時品牌意識較弱。隨著包括萬達、恒大等一線品牌房企進駐石家莊，相信消費者在購

房時的品牌意識會增強。

同時，我們也建議石家莊本土房地產開發(fā)企業(yè)要樹立和培養(yǎng)企業(yè)和樓盤的品牌與形象，將營造品牌環(huán)境和品牌價值放在更為突出的位置。

四、3、4月石家莊商品住宅市場走勢分析

1.商品住宅供應量大幅下滑 市場觀望情緒濃厚

從消費者調查數(shù)據(jù)來看，將近60%的消費者選擇觀望一段再出手購房，反映出目前觀望氣氛非常濃郁。同樣，商品住宅供應面積在限購細則公布之后也開始呈現(xiàn)下降的趨勢，表明開發(fā)商的市場預期趨于謹慎。

我們認為市場供需雙方圍繞新一輪的調控政策正在展開一場心理博弈，主要表現(xiàn)為商品住宅供求比的變化。從數(shù)據(jù)來看，3、4月分住宅供求比波動非常嚴重，比較清晰地反映出在政策影響下，石家莊商品住宅市場供求關系的變化。基于上述分析，我們判斷在調控收緊預期下，石家莊商品住宅市場的觀望情緒短時間內難以消散，供需雙方圍繞價格的心理博弈也會進一步加劇，因此我們提醒開發(fā)商在制定價格和優(yōu)惠時須關注消費者心理變化，通過引導消費者置業(yè)理念來降

低市場的觀望情緒。

面對銷售壓力，我們判斷部分開發(fā)商在保持謹慎心態(tài)的同時，可能會采取試探性的促銷措施來促進銷售的增長，因此同區(qū)域或地段樓盤間的競爭將會進一步加劇，此時開發(fā)企業(yè)需要防范優(yōu)惠大戰(zhàn)演變?yōu)閮r格大戰(zhàn)的風險，避免市場進入惡

性競爭狀態(tài)。

未來一段時間內，市場供需雙方圍繞價格的爭奪進一步加劇，同時樓盤間的競爭也在加劇。因此我們建議房地產開發(fā)企業(yè)在保持價格穩(wěn)定的同時，更多關注消費者的具體需求，通過提高產品性價比、合理搭配新推房源戶型配比等措施促進銷售量的增長，以良性競爭促進市場的健康發(fā)展。

2.商品住宅市場出現(xiàn)“量價齊跌” 剛性需求比例首次下降 石家莊商品住宅市場出現(xiàn)了“量價齊跌”的一幕，但是我們認為這種現(xiàn)象不具備持續(xù)性。

分析產生“量價齊跌”現(xiàn)象的原因，我們認為主要是在限購政策影響下出現(xiàn)的階段性數(shù)據(jù)現(xiàn)象，并不能代表市場的整體運行狀況。限購細則公布之后，在抑制投機投資性購房需求的同時，也使得部分改善型需求受到影響，這就直接導致價位相對較高樓盤的銷售量下滑；與此同時，不受影響的首次置業(yè)者多數(shù)以解決基本需求為主，選擇的樓盤價位相對較低，最終從數(shù)據(jù)上拉低了商品住宅的成交均價，實際上石家莊多數(shù)在售項目并未出現(xiàn)下調價格的現(xiàn)象。

而成交量的下降則是在限購政策、觀望情緒和當期供應量下降三種因素共同作用的結果。在三種因素中，觀望情緒的影響最為嚴重，國內購房者普遍都有從眾心理，因此一旦觀望情緒擴散之后，就會對市場成交量產生直接的影響。這也是未來一個階段，房地產開發(fā)企業(yè)必須重點關注的要素。如果政策預期進一步收緊，消費者觀望情緒可能會進一步增強。此時，假如優(yōu)惠措施使用不當?shù)脑挘?/p>

而有加重觀望的風險。

綜合上述分析，我們認為在商品住宅市場出現(xiàn)“量價齊跌”的現(xiàn)象后，可能對消費者造成房價下行的假象，市場觀望情緒也會隨之加重，我們在此提醒開發(fā)企業(yè)做好應對準備。在影響消費者購房要素指數(shù)中，價格要素以71.6居首位,可見消費者關注度主要集中在項目銷售價格上，并且在觀望情緒下，單純的優(yōu)惠促銷不一定能夠打動消費者，因此我們建議項目在進行推廣的時候，應有意識的將消費者的關注點從單純的價格引導至產品性價比方面，通過營造品牌環(huán)境來吸引消

費者。

持續(xù)的銷售滯漲將直接影響開發(fā)企業(yè)資金的回籠，嚴重的可能導致資金鏈的斷裂。為了防范市場風險，我們建議開發(fā)企業(yè)在保證合理利潤的前提下，采取適當?shù)膬?yōu)惠吸引消費者全款購房，以降低資金回籠壓力。但在制定優(yōu)惠措施時，應避免價格戰(zhàn)的出現(xiàn)，共同維護市場的良性發(fā)展。

3.限購政策下郊縣住宅與高端樓盤升溫 自住需求為市場主力

石家莊限購范圍主要為主城區(qū)和東開發(fā)區(qū)，因此在限購細則公布之后，部分消費者開始轉向郊縣置業(yè)，實際上在2010年石家莊樓市就已經(jīng)出現(xiàn)雙向置業(yè)的現(xiàn)象，限購政策進一步助推了這一現(xiàn)象。調查顯示，在五大行政區(qū)之外，正定新區(qū)最受消費者關注。在非限購區(qū)域住宅受消費者關注的同時，石家莊同時出現(xiàn)了“豪宅熱”的現(xiàn)象，在萬達、恒大等一線房企相繼在石家莊推出高端物業(yè)之后，消費者對于高端樓盤的關注度迅速上升。

在消費者置業(yè)目的方面，48%為首次置業(yè)，35%為改善需求，12%為投資需求，5%為短期改善長期投資，由此可見自住型購房依舊占據(jù)了石家莊樓市的主導地位。但是值得注意的是，在限購細則公布之后，石家莊投資需求比例并未出現(xiàn)下降，這表明限購細則雖然限制了投資行為，但是并沒有消滅消費者投資欲望。

而在消費者購買力方面，我們發(fā)現(xiàn)多數(shù)消費者的承受能力在60萬元以下，可以承受100萬元以上高端住宅的消費者比例僅占2%。在戶型選擇方面，80至100平方米的戶型最受消費者的青睞，由此可以判斷，石家莊普通消費者對于住宅單價的最高承受力在6000元左右，對于開發(fā)商制定價格策略具有一定的參考

意義。

基于上述分析，我們認為2011年石家莊商品住宅市場仍將以自主需求為主，但是消費者投資不動產的欲望并未降低，這主要表現(xiàn)為郊縣置業(yè)的升溫。同時隨著主城商品住宅價格的攀升，越來越多的消費者開始選擇新上市樓盤或者二環(huán)之外的偏遠項目，因此未來一段時間內期房仍將是石家莊商品住宅供應和成交的主體，現(xiàn)房的稀缺性將會更加凸顯。高端住宅走熱作為石家莊商品住宅市場發(fā)展的特定階段仍將會持續(xù)，消費者的關注度將繼續(xù)走高。

消費者的置業(yè)傾向對于房地產開發(fā)企業(yè)來說具有極其重要的參考意義，結合上文得出的結論，我們建議房地產開發(fā)企業(yè)重點關注消費者的經(jīng)濟承受能力及關注區(qū)域和戶型面積。在“三限”政策影響下，市場必然會進入一個銷售滯漲期，產品規(guī)劃設計與消費者實際需求的契合度成為決定樓盤銷售量的一個重要因素，這就要求開發(fā)企業(yè)在進行項目規(guī)劃設計以及推廣時更加突出與消費者實際需求相關的方面，以更加實用的角度去吸引消費者的關注。

4.限購、限貸、限價政策影響下 商品住宅市場面臨震蕩調整

綜合商品住宅成交供應數(shù)據(jù)及消費者調查分析，同時結合石家莊一季度商品住宅市場熱點事件和現(xiàn)象，我們針對市場走勢作出基本判斷：消費者購房需求依然存在，但觀望情緒短時間內難以消散；商品住宅供應量與成交量將出現(xiàn)新一輪的波動調整；限購與限貸政策加大房地產開發(fā)企業(yè)資金鏈風險；價格調整與優(yōu)惠

將成為樓盤銷售核心策略。

針對消費者市場預期的調查顯示，四成以上的受訪者認為石家莊房屋銷售價格將呈現(xiàn)上行態(tài)勢，三成左右消費者認為石家莊房價將進入下行渠道。這一結果表明消費者對于石家莊房價走勢的分歧較大，也從側面證明了目前購房者市場預期的復雜性和不明朗性。根據(jù)上述結論，我們認為消費者的觀望情緒有進一步擴大的風險，同時，單純的價格調整并不能有效的控制市場的觀望情緒。

在消費者政策預期方面，近一半的受訪者表示表示購房計劃并未受到調控政策影響，明確表示因調控政策而放棄購房計劃的受訪者僅占18%。這一結果表明石家莊商品住宅市場蘊含著較大的需求，并且多數(shù)是以自住為購房目的。在市場大環(huán)境影響下，這部分需求只是被壓制，并沒有被消滅，在市場預期和調控政策信號明朗之后，上述需求將會迅速釋放。

在限購和限貸政策的雙重影響下，石家莊多數(shù)房地產開發(fā)企業(yè)表現(xiàn)出謹慎的心態(tài)，主要表現(xiàn)為商品住宅供應量的降低，以及保守的價格和優(yōu)惠調整。面對資金回籠壓力，不少企業(yè)采取了試探性措施來應對市場變化，主要表現(xiàn)為小批量推盤、內部咨詢或其它非銷售性質活動來吸引消費者關注，這些措施有助于企業(yè)掌握市場最新信息或積攢人氣。我們認為實施這些措施的基礎應該是建立在產品品質和性價比上，最終以產品的綜合實力來促進銷售增長。

面對市場的變化，我們建議房地產開發(fā)企業(yè)不要過分恐慌，從企業(yè)資金情況和產品本身出發(fā)制定價格和優(yōu)惠政策，引導消費者理性購房，應極力避免價格戰(zhàn)

等惡性競爭的出現(xiàn)。

五、數(shù)據(jù)上分析3、4月份房地產走勢

從數(shù)據(jù)上分析，3月，石家莊商品住宅成交備案呈現(xiàn)出前所未有的低迷，商品住宅成交備案1533套，約15.52萬平方米，環(huán)比下跌78.82%和 79.29%，比2月份下跌78.17%和79.28%，比1月份下跌50.09%和45.68%。樓市歷來有“金三銀四”之說，尤其是3月一度被認為是開發(fā)商推盤的“小陽春”，但在今年新一輪調控政策下，石家莊樓市不僅沒有出現(xiàn)“小陽春”，反而比作為傳統(tǒng)銷售淡季的一

至二月份的成交量還要低很多。

據(jù)統(tǒng)計，3月份商品住宅每日備案量一般都在100套以下，平均數(shù)據(jù)不足限購前的一半。從3月1日至26日，石家莊平均每日的成交量只有32套。但值得注意的是，從3月27日到30日，石市商品住宅成交備案出現(xiàn)了一波小高峰，4天的平均成交備案量為143套；而3月27日恒大華府盛大開盤，我們估計，知名樓盤的開盤暫時帶動了商品住宅銷售量的猛升。據(jù)業(yè)內人士預計，僅恒大華府開

盤當日銷售額就接近7億元。

60㎡至80㎡的商品住宅一直是購房者關注的熱點，印證了石家莊購房者多為剛性需求這一說法。但2、3月份以來，150㎡以上的商品住宅成交量都在200套以上，這透露出一個非常重要的信息：石家莊或將迎來“豪宅時代”。反觀市場動態(tài)，3月份以來各路豪宅產品也是動作連連，石家莊裕華萬達廣場萬達公館舉行了樣板間開放儀式；德鴻地產也宣布將聯(lián)手香港頂級設計團隊打造智能型豪宅中央悅城；此外，確定在今年面世的豪宅項目還有凡爾賽私邸、天陽·御瓏灣、棕櫚灣、西美五洲天地等。豪宅產品的競相亮相，填補了去年以來高端住宅市場的“多個空白”，也給省會高端購房人群提供了更多選擇。

3月的低谷之后，商品住宅市場在4月有所反彈，成交備案量也收復了部分“失地”，共成交備案2302套，約25.25萬平方米，環(huán)比上漲59.30%和78.02%。然而，與去年相比，在限購、限貸和限價三重考驗之下的石家莊商品住宅市場，還是受到了較為明顯的沖擊，同比下跌39.86%和21.30%。從成交備案數(shù)據(jù)來看，4月的反彈應該是3月深跌之后的報復性動作，但從購房者和開發(fā)商的普遍反映來看，濃厚的觀望氛圍和謹慎樂觀的態(tài)度依然是市場的主流。因此我們認為，5月石家莊商品住宅成交備案量很難出現(xiàn)動力較為充足的回暖，市場將維持目前的低位震蕩格局；在不排除出臺調控新政風險的前提下，成交備案量甚至有可能再

度探底。

深度分析各面積段商品住宅的成交備案數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)，面積在150㎡以上的商品住宅成交量在4月回暖最為迅猛，環(huán)比上漲了176.87%。與其他面積段商品住宅相比，150㎡以上商品住宅也以約7.84萬平方米的成交備案量獨占鰲頭。在限購令的壓力之下，不少購房者修正了置業(yè)計劃，希望一步到位解決置業(yè)問題。而居住更為舒適的大戶型商品住宅顯然是最佳的選擇。3月掀起的豪宅熱與4月以美達·西山御園為首的別墅項目紛紛亮相，都與此有著密切的關系。我們認為，距離限購令退市尚有大半年時間，在限購令下尚有購房空間的剛性需求和改善性需求勢必將兵分兩路，分別瞄準總價適中、戶型緊湊的剛需樓盤，以及總價較高、戶型較大、居住感更為舒適的豪宅和別墅產品，石家莊樓市的兩極分化格局一時

將很難改變。

第五篇：宜城市中小型灌溉排水泵站現(xiàn)狀調查報告

宜城市中小型灌溉排水泵站現(xiàn)狀調查報告

1、基本情況

（1）自然條件、社會經(jīng)濟和農業(yè)生產狀況

宜城市位于湖北省中部偏北，漢水中游。全市面積2115 km2，地跨東徑111°57′—112°45′，北緯31°26′—31°54′。東與隨州、棗陽市相鄰，南與鐘祥、荊門市毗連，西與南漳縣接壤，北與襄城區(qū)、襄陽區(qū)交界。漢水由西北向東南貫穿全境，焦柳鐵路由北向南穿過市西境，207國道襄（樊）沙（市）公路縱貫市境中部，荊襄（荊門至襄樊）高速公路縱穿市境中西部。全市版圖呈“蝴蝶狀”。整個地勢自西北微向東南傾斜。屬鄂中丘陵區(qū)，其地形分為三種類型：東部和西南部為低山丘陵，海拔在150m以上，面積為431.1km2，占總面積的20.38%，中部和西北部為崗地，海拔在50m—150m之間，面積為1622.9km2，占總面積的76.73%，漢水兩岸為沖積平原，海拔在50m左右，面積為61km2，占總面積的2.89%。璞河八角廟村河灘處，海拔高程為44m，是市境內地勢最低點。東部屬大洪山余脈，板橋店紅山大坡和流水謳樂洪山大坡，海拔高程為555m，為市境內最高峰。

全市屬亞熱帶季風氣候，具有南北過渡型特點，雨量較豐富，年平均氣溫15.7℃，冬季1月份平均氣溫2.6℃，極端最低氣溫-16.7℃（1977年1月30日），夏季7月份平均氣溫28.1℃，極端最高氣溫達40℃（1959年8月20日—21日），無霜期251天左右。多年平均降雨量861.5mm，雨量年內分配極不均勻，5—8月降水量占年降水量的60%左右，年最大降水量1346.7mm（1967年），最小降水量為499mm（1966年），相差近三倍。年平均蒸發(fā)量為1100mm左右。

全市的東部和西部多丘陵和低山，中部為低平崗地和平畈地帶，漢江由西北向東南流貫全境，長59km，蠻河由西進入我市后折向東南匯入漢江。因受地勢影響，以漢江為主干，構成“扇形狀”。漢江以東主要有鶯河、落花河、牌坊河、響水溝、南洲河、麻雀河、連江河、黑石溝、母豬河等支流，漢水以西主要有蠻河、木渠溝、赤湖溝等。流域面積5km2以上的河流有103條，全長1096.3km，其中100km2以上（一級）9條，50至100km2（二級）7條，5至50km2（三級）87條。

全市境內的漢江兩岸為一級階地，屬新生界第四系全新統(tǒng)，為沖積層粘土、亞粘土、細砂、粉砂、礫石層，一般含水層厚度為2—20m，水量極其豐富。漢江以西主要處于蠻河流域境內，為丘陵崗地，由東往西，發(fā)育有南北向的漢江地塹，第四系全新統(tǒng)地層為砂、砂礫石，局部夾薄層粘土及淤泥質透晶體，上部為亞粘土，出露面積較大，主要分布在山澗河谷地帶；漢江以東為大洪山余脈，第四系全新統(tǒng)沖積砂礫、卵石及亞土，埋藏于河流一、二級階地及山澗河谷地帶，呈條帶狀分布于河谷兩側，第四系中更新統(tǒng)，其底部為0—10m厚的砂礫石含水層，其間常混有粘土，一般在0—2m之間，層位很不穩(wěn)定，多為適晶體狀分布。漢江以東，與襄陽區(qū)交界的北部丘陵區(qū)，為古生界震旦系上統(tǒng)燈形組，上部為灰白色致密中厚層白云巖，夾燧石層燧石結核及含磷砂質頁巖或粉砂巖、頁巖；下部主要為灰白色厚層結晶或隱晶質白云巖，以不含有或少含燧石為特征，常夾一至數(shù)層灰白色薄層致密硅質狀灰?guī)r。

全市有建制鎮(zhèn)八個（王集鎮(zhèn)、板橋店鎮(zhèn)、流水鎮(zhèn)、劉猴鎮(zhèn)、孔灣鎮(zhèn)、鄭集鎮(zhèn)、雷河鎮(zhèn)、小河鎮(zhèn)），兩個街道辦事處（南營街道辦事處、鄢城街道辦事處），一個工業(yè)園區(qū)（上大堰工業(yè)園區(qū)），一個場（國營種畜場）。根據(jù)2007年統(tǒng)計資料，全市總人口56.4645萬人，其中農業(yè)人口43.74萬人。

2007年全市實現(xiàn)生產總值（GDP）50.9億元，比上年增長15.5%，其中：第一產業(yè)增加值16.49億元，增加3.9%；第二產業(yè)增加值19.18億元，增長26.7%；第三產業(yè)增加值15.22億元，增長15.1%。三次產業(yè)比例為：32.4:37.7:29.9。按常住人口計算，當年人均生產總值9941元，比上年增加1699元，按可比價計算，增長15.3%。

全市是一個以農業(yè)為主的縣級市，曾被譽稱“小胖子”縣，也是國家商品糧基地之一。我市有耕地總面積74.12萬畝，其中：水田46.23萬畝，旱地27.89萬畝。主要作物種類有：水稻、小麥、棉花、油菜、花生、玉米，也是全國有名的西瓜之鄉(xiāng)。在種植的比例結構組成上，水稻為60%，小麥為56%，棉花為20%，夏油為17%，秋油為9%，夏雜為9%，秋雜為4%，復種指數(shù)為1.82。水稻單產685kg，小麥單產380kg，棉花單產76kg，油料單產219kg，雜糧單產604kg。

2007年，全市農村農民人均純收入4571元，比2006年增加601元，增長15.1%。農民人均生活消費支出3122元，增長19.8%。農村農民的來源主要來自5個方面：一是糧食種植；二是棉花、油料；三是發(fā)展家禽、畜牧養(yǎng)殖；四是種植經(jīng)濟作物；五是其它副業(yè)。

（2）泵站工程概況

全市共有泵站436處，裝機476臺，20187千瓦，設計灌溉面積33.4萬畝，有效灌溉面積23.6萬畝。其中：中型泵站1座，為榮河泵站，裝機10臺，2090kw，設計灌溉面積10萬畝，有效灌溉面積7萬畝；10-1000kw泵站348座，裝機379臺，17718kw，設計灌溉面積23.27萬畝，有效灌溉面積16.43萬畝；10kw以下泵站87座，裝機87臺，379KW，設計灌溉面積0.14萬畝，有效灌溉面積0.14萬畝。

（3）泵站工程運用及運行情況

全市436處泵站大多修建于上世紀七、八十年代，這一批泵站的修建為當時我市農業(yè)灌溉提供了良好的條件。但經(jīng)過幾十年的運行，目前這些泵站能正常運行的僅占二成，不足100座；帶病運行的占了一半，每年在需啟動時緊急對泵站設備進行維修以便運行；已損壞不能運行的有三成，這些是使用年限已到，泵房破損嚴重，機電設備老化，部分泵站的廠房、進水池等建筑物的基礎多處淘空、破裂、漏水嚴重，工程效益逐年下降。

（4）工程管理體制和運營機制現(xiàn)狀

全市436處泵站除榮河泵站（中型）屬國有外，其余均由鎮(zhèn)、村進行管理。榮河泵站是我市唯一一座中型泵站，每年均由市財政擠出部分資金用于機電設備維護和渠道清淤整治，雖然如此，泵站的10個出水管道已破損7處，僅有3個能正常出水。而其它的小型泵站，由于鎮(zhèn)、村財力困難，無力拿出資金進行整治，這些泵站破損現(xiàn)象十分嚴重，在五小改制時，將有的泵站都承包給個人經(jīng)營，由承包者負責維修整治。

2、中（小）泵站的作用地位及工程效益（1）作用地位

全市436處泵站大多修建于上世紀七、八十年代，這一批泵站的修建為當時我市農業(yè)灌溉提供了良好的條件。如我市中型泵站——榮河泵站，它是一座備用泵站，當長渠水量不足時或遇到干旱時，從漢江提水以解決我市小河、鄭集鎮(zhèn)和鄢城辦事處近十萬畝農田灌溉用水。其它小泵站的修建，有效地解決了我市無法自流灌溉或灌溉死角農田需水問題。

（2）工程效益

我市泵站自建設以來，為提高糧食產量、解決灌溉死角、發(fā)展農村經(jīng)濟、提高防洪能力，增強抗災水平發(fā)揮了不可替代的作用。如2002年我市發(fā)生了繼2000年以來連續(xù)三年的特大干旱，旱魔肆虐，農田龜裂，嚴重影響了農作物的的正常生長和發(fā)育，我市緊急啟動榮河泵站，開足馬力連續(xù)抽水二十余天，解決了灌區(qū)7萬畝農田需水，為灌區(qū)的糧食生產、農村經(jīng)濟發(fā)展提供了有效的保障。

3、中（小）泵站存在問題及原因分析

包括工程方面、運行管理體制方面、更新改造及建設管理方面存在問題等

我市泵站大都建于上世紀七、八十年代，大部分已達到設計使用年限，泵房破損嚴重，機電設備老化，部分泵站的廠房、進水池等建筑物的基礎多處淘空、破裂、漏水嚴重，工程效益逐年下降，泵站安全運行存在著許多事故隱患，已經(jīng)嚴重影響到我市農業(yè)生產和農村經(jīng)濟的發(fā)展。加上自上世紀九十年代末以來，我市連續(xù)遭遇旱災的襲擊，全市泵站普遍超負荷運行，每年維護和設備更新改造投入較大，運行費用較高，致使機電設備帶病運行。目前泵站存在的主要問題有：機電、變壓器等設備老化，配電柜、啟動器，電動閘閥等不同程度地損壞，部分防浪墻滲漏。如榮河泵站（骨干泵站）在近幾年受漢江洪水影響，受外江水位升高的壓力，導致江水從防洪墻的裂隙縫流入泵房，使10臺水泵、電機及電器設備浸泡在水中（因進水量大于排水量），加之泵房閘閥有5臺已銹蝕嚴重漏水，使出水池至渠道的水倒灌，流至泵房，從而加劇了泵房的受淹程度。

5、中（小）泵站更新改造需求及投資 我市436處泵站需更新改造泵站主要內容為：（1）機電設備類

①輸電線路改造295.7km；②改造水泵240臺，更新151臺；③改造電機136臺，更新電機263臺；④更新變壓器18臺；⑤更新補償器67臺；⑥更新配電柜107塊；⑦更新電動閘閥158臺。

（2）水工建筑物類

①進口引水渠襯砌擋土墻長736m；②進水口上下游護坡，總面積4400m2；③泵站防洪墻裂縫灌漿處理850 m；④新建泵站周圍排水溝，總長596m；⑤出水池漏水處理228處；⑥引水渠兩側塊石護坡，總面積4310m2。

（3）金屬結構類

①更新進出口管道2616m，水泵進口吸水鋼筋更新，長188.6m；②新建進口攔污柵，面積為448m2。

（4）計算機監(jiān)控與信息化系統(tǒng) 購臵計算機2臺。（5）管理及輔助設施類

①泵房漏水處理，面積1860m2；②管理用房漏水處理756m2；③新建中央控制室，面積為46.2m2；④新建管理用房圍墻，高2.5m，總長648m；⑤管理房維修。

本次規(guī)劃總投資18067.17萬元。

6、意見和建議

泵站的建設不僅有可觀的經(jīng)濟效益，而且社會效益也十分明顯。水是農業(yè)的命脈，通過泵站可以充分充分利用有限的水資源，將灌區(qū)現(xiàn)有的低產田改造成穩(wěn)產、高產的水稻田，使有限的土地發(fā)揮了最大效益，糧食質量提高了，產量上去了，農民的收入增加了，農業(yè)和農村經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展有了保證。

為保證灌區(qū)的正常運行，建議采取以下措施：（1）進行水價改革，按成本計收水費，使灌區(qū)管理單位每年的水費收入可以維持正常的生產支出，同時又能提取和積累折舊資金，用于灌區(qū)的更新改造，保證灌區(qū)的良性運行和可持續(xù)發(fā)展。

（2）水管單位要安裝計量儀器，實行計量收費。（3）從各地灌溉工程的多年運行經(jīng)驗來看，完全按成本水費標準直接向農民收取是有很大困難的，應根據(jù)灌溉地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平和用水戶承受能力，確定合理可行的水費收取標準，差額部分由政府補貼，來維持灌區(qū)的再生產。（4）進行體制改革，實行企業(yè)管理，促進灌區(qū)管理單位發(fā)展多種經(jīng)營，使之走向市場，自負盈虧，自我發(fā)展，減輕國家負擔。

灌溉泵站的興建，徹底改善了本區(qū)農業(yè)生產條件，增強了抗御旱澇災害的能力，提高了農業(yè)綜合生產能力和農產品市場的競爭力，促進了農業(yè)結構調整，并保護和改善了本區(qū)域的生態(tài)環(huán)境。因此，對現(xiàn)有大型泵站根據(jù)其老化狀況進行更新改造非常必要。