第一篇：小城鎮(zhèn)建設(shè)與土地合理利用

小城鎮(zhèn)建設(shè)與土地合理利用

摘 要

小城鎮(zhèn)在農(nóng)村發(fā)展中占據(jù)著主導(dǎo)地位，發(fā)展小城鎮(zhèn)對于推動我國農(nóng)村城市化建設(shè)和工業(yè)化進(jìn)程，加快農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移，解決農(nóng)村發(fā)展中出現(xiàn)的環(huán)境污染、資源浪費(fèi)、耕地建設(shè)等問題有著積極的意義。

關(guān)鍵詞：小城鎮(zhèn)建設(shè) 發(fā)展 合理 土地

abstract

the small town occupies predominance position in the village the development, developing small town to turn construction and industrialize progress to the village city of the push our country, speed village surplus the labor force transfer, resolving to appear in the village development of the pollution of the environment, waste of resources, farmland construction's etc.'s problem have aggressive meaning.key words: the small town construction develops a reasonable land

引言

土地是不可再生資源之一，極其寶貴，土地合理利用是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步的重要基礎(chǔ)。我國人口眾多，資源相對不足，土地資源尤為緊缺，因此要大力提倡小城鎮(zhèn)在建設(shè)過程中堅(jiān)持土地的合理利用。

一、小城鎮(zhèn)建設(shè)的意義和作用

（一）小城鎮(zhèn)建設(shè)的意義

發(fā)展小城鎮(zhèn)是一條符合中國國情的農(nóng)村城鎮(zhèn)化道路，是帶動農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會發(fā)展的一個大戰(zhàn)略。對內(nèi)擴(kuò)大內(nèi)需，開拓市場，推動國民經(jīng)濟(jì)增長，增加農(nóng)民收入具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。帶動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會，擴(kuò)大農(nóng)村市場容量；有利于提高農(nóng)民素質(zhì)，改善生活質(zhì)量。

（二）小城鎮(zhèn)建設(shè)的作用

積極發(fā)展小城鎮(zhèn)建設(shè)，推進(jìn)農(nóng)村城鎮(zhèn)化，是合理配置資源，調(diào)整農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略舉措。小城鎮(zhèn)建設(shè)的作用有：

小城鎮(zhèn)是吸納農(nóng)村剩余勞動力的主力。隨著農(nóng)村改革的深入，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)有了長足的發(fā)展，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、小城鎮(zhèn)商業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展都需要大量的勞動力。

小城鎮(zhèn)是農(nóng)產(chǎn)品加工增值的場所和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的基地。小城鎮(zhèn)的農(nóng)產(chǎn)品加工較為集中，規(guī)模較大，可以形成規(guī)模效益。這些加工企業(yè)逐步發(fā)展為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，發(fā)展為工業(yè)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)向工業(yè)的轉(zhuǎn)化，小城鎮(zhèn)起著不可替代的作用。

小城鎮(zhèn)的集散作用。小城鎮(zhèn)是農(nóng)村與大中城市的中間紐帶。一方面，可以把農(nóng)村的農(nóng)副產(chǎn)品收集起來運(yùn)往城市消費(fèi)，還可能把工業(yè)用農(nóng)產(chǎn)品原料收集起來送往城市；另一方面，農(nóng)村用的日常生活用品和生產(chǎn)資料等也要通過小城鎮(zhèn)進(jìn)行中轉(zhuǎn)和銷售。

二、小城鎮(zhèn)建設(shè)中土地利用存在的問題

小城鎮(zhèn)在農(nóng)村發(fā)展中占據(jù)著主導(dǎo)地位，發(fā)展小城鎮(zhèn)對于推動我國農(nóng)村城市化建設(shè)和工業(yè)化進(jìn)程，加快農(nóng)村（更多精彩文章來自“秘書不求人”）剩余勞動力轉(zhuǎn)移，解決農(nóng)村發(fā)展中出現(xiàn)的環(huán)境污染、資源浪費(fèi)、耕地建設(shè)等問題有著積極的意義。但是在土地利用方面卻存在著以下問題。

（一）鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)布局分散，建設(shè)用地劇增耕地銳減

我國大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)是以原來的自然村落為依托發(fā)展起來的，具有明顯的地域?qū)傩裕闵⒎植加谵r(nóng)村。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)分散分布帶來了三方面不良影響：一是由于農(nóng)村大量從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的人口難以轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)，使得我國小城鎮(zhèn)呈現(xiàn)出數(shù)量多規(guī)模小的格局;二是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)之間難以實(shí)現(xiàn)公共基礎(chǔ)設(shè)施的共享和協(xié)作，集聚效益不明顯；三是農(nóng)村兼營現(xiàn)象普遍，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)

化步履艱難。

我國是個人多地少的國家，隨著國民經(jīng)濟(jì)和社會事業(yè)的蓬勃發(fā)展以及人口的不斷增長和人民居住條件的日益改善，建設(shè)用地的迅速增大造成耕地的日漸縮小和人均占地的急劇減少，使得人地關(guān)系惡化。

（二）小城鎮(zhèn)新建繼續(xù)占地，廢棄舊小城鎮(zhèn)擱荒

因?yàn)樾〕擎?zhèn)的規(guī)劃而要求的遷并和新建是符合客觀實(shí)際和社會發(fā)展需要的。但是同時也帶來一些新的問題。一方面，新的小城鎮(zhèn)建設(shè)繼續(xù)擴(kuò)大占地，另一方面舊小城鎮(zhèn)又沒及時復(fù)墾利用。事實(shí)上，這些土地即使被復(fù)墾利用，也需逐步恢復(fù)提高到可以生產(chǎn)的長期過程，從而直接和間接造成農(nóng)業(yè)用地的減少。

（四）小城鎮(zhèn)擴(kuò)建，鄰近良田遭殃

小城鎮(zhèn)用地在空間是的擴(kuò)展最主要表現(xiàn)為其周圍土地首先被占用。這一范圍內(nèi)的土地基本上是經(jīng)長期耕種的良田，多為菜地，單產(chǎn)水平均很高。小城鎮(zhèn)占地不僅是數(shù)量的問題而且是質(zhì)量的問題，這也是造成全國耕地總體質(zhì)量有所下降的重要原因之一。

（五）居民點(diǎn)小且散亂，縮減遷并困難

我國的村鎮(zhèn)尤其是自然村落，絕大多數(shù)是在小農(nóng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上形成和發(fā)展起來的，建設(shè)布局表現(xiàn)為數(shù)量多、規(guī)模小、分散零亂。受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平和鄉(xiāng)民戀土思想深厚及第二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢的影響，農(nóng)村剩余勞動力的就業(yè)低等因素的影響，村莊的縮減遷并步履艱難，進(jìn)展緩慢。

（六）吃飯與建設(shè)難以平衡

因受經(jīng)濟(jì)利益差異的驅(qū)動，各地都把經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)放在第二三產(chǎn)業(yè)上，而放松甚至輕視農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。因此在具體落實(shí)劃定基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)和規(guī)劃建設(shè)區(qū)時，普遍產(chǎn)生擔(dān)心規(guī)定基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)會影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的想法，自己不原意多承擔(dān)任務(wù)，總想把任務(wù)推讓給其他市、縣、鄉(xiāng)、村，個別地方甚至“犧牲農(nóng)業(yè)搞工業(yè)，吃飯靠買糧”，對耕地保護(hù)不夠重視甚至有抵觸情緒。

三、小城鎮(zhèn)建設(shè)中土地合理利用的主要途徑

土地是十分寶貴的資源和資產(chǎn)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步的重要基礎(chǔ)，在小城鎮(zhèn)的建設(shè)過程中，只有通過科學(xué)規(guī)劃，合理布局等一系列有效措施和途徑，才能做到小城鎮(zhèn)的建設(shè)與土地合理利用兩者的有機(jī)協(xié)調(diào)，為小城鎮(zhèn)創(chuàng)造良好的發(fā)展空間。

（一）科學(xué)規(guī)劃，合理布局

小城鎮(zhèn)是城鎮(zhèn)化的重要組成部分，要與大中城市的發(fā)展統(tǒng)籌考慮，制定科學(xué)的發(fā)展規(guī)劃，合理布局，使其協(xié)調(diào)發(fā)展。

科學(xué)制定發(fā)展規(guī)劃，是搞好小城鎮(zhèn)建設(shè)的前提條件和基礎(chǔ)工作。編寫規(guī)劃要堅(jiān)持高起點(diǎn)，堅(jiān)持為經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)，與土地利用、環(huán)境保護(hù)、社會發(fā)展等方面的規(guī)劃相協(xié)調(diào)、體現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和文化特色。編寫規(guī)劃既要量力而行，又要盡力而為。適度超前，為小城鎮(zhèn)今后的建設(shè)和發(fā)展留有余地。

規(guī)劃修訂時要廣泛聽取群眾意見和建議，增強(qiáng)規(guī)劃編制的科學(xué)性和群眾執(zhí)行規(guī)劃的自覺性，加大對規(guī)劃執(zhí)行的群眾監(jiān)督力度。

（二）集約用地，堅(jiān)持土地有償使用

我國人多地少，耕地資源尤為珍貴。必須保護(hù)農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)能力，特別是保護(hù)耕地。我國人均耕地不及世界人均（0.25公頃）的47%。到2030年我國人口達(dá)到16億人，但從現(xiàn)在起，必須占用耕地的因素相加將減少耕地2070萬公頃。小城鎮(zhèn)發(fā)展較快的地區(qū)一般是經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)往往又是土地資源最為緊缺、耕地質(zhì)量較高的地區(qū)，這些耕地資源流失了，很難靠開發(fā)后備資源來彌補(bǔ)。因此保護(hù)小城鎮(zhèn)周邊的耕地尤為重要。自1997年以來，我國實(shí)行了以改變無償無期限無流動為有償有期限有流動為主要內(nèi)容的土地使用制度改革。在小城鎮(zhèn)土地使用和土地管理制度改革過程中，應(yīng)在堅(jiān)持土地有償使用制度這一大方向的前提下，將土地使用制度引向深入，逐步擴(kuò)大土地有償使用范圍，在土地出讓的基礎(chǔ)上，增加有償用地方式，以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場機(jī)制運(yùn)行的需要。

對土地利用方式，實(shí)行規(guī)劃控制和用途管制。即以土地利用規(guī)劃、小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃、基本農(nóng)田保護(hù)規(guī)劃及土地利用分區(qū)等為依據(jù)，鼓勵國有土地和集體非農(nóng)建設(shè)用地向符合規(guī)劃所確定的用途轉(zhuǎn)變；禁止國有土地和集體非農(nóng)建設(shè)用地向不符合規(guī)劃要求的方向轉(zhuǎn)變。

（三）加強(qiáng)規(guī)劃管理

小城鎮(zhèn)規(guī)劃管理要加強(qiáng)宏觀調(diào)控能力，充分發(fā)揮“有形的手”和“無形的手”相結(jié)合的雙重調(diào)控作用，建立與市場機(jī)制相應(yīng)的規(guī)劃管理機(jī)制，實(shí)行以行政、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、法律等手段相結(jié)合的綜合管理。

要建立與土地出讓、轉(zhuǎn)讓的市場機(jī)制相適應(yīng)的規(guī)劃用地管理機(jī)制。對于出讓、轉(zhuǎn)讓的土地必須規(guī)定明確的土地使用條件，保證小城鎮(zhèn)總體規(guī)劃真正落到實(shí)處。

要建立規(guī)劃實(shí)施反饋機(jī)制。為了主動、積極地適應(yīng)瞬息萬變的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，加強(qiáng)規(guī)劃對土地開發(fā)利用的及時調(diào)控能力，需要建立規(guī)劃實(shí)施反饋機(jī)制，保證規(guī)劃始終具有切實(shí)的指導(dǎo)作用。

要建立規(guī)劃實(shí)施的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，包括：上級政府對所審批的規(guī)劃實(shí)施監(jiān)督機(jī)制；同級人大的監(jiān)督機(jī)制；規(guī)劃報(bào)批前公開展覽制度和重要地區(qū)的規(guī)劃實(shí)行聽證制度等公眾參與與監(jiān)督機(jī)制。

另外，為了加強(qiáng)規(guī)劃管理，還應(yīng)充實(shí)規(guī)劃機(jī)構(gòu)人員和增撥規(guī)劃管理經(jīng)費(fèi)。

結(jié)束語

節(jié)約用地是我國的基本國策，小城鎮(zhèn)建設(shè)應(yīng)高舉這面旗幟，從大局出發(fā)，處理好建設(shè)與吃飯、近期與遠(yuǎn)期的關(guān)系，采取有力措施，嚴(yán)格控制建設(shè)用地。制定一個科學(xué)合理的小城鎮(zhèn)規(guī)劃，是搞好節(jié)約用地工作的前提。要從實(shí)際出發(fā)，合理確定用地規(guī)模，嚴(yán)格控制建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，不以超前為借口，盲目擴(kuò)大規(guī)模，搞不切合實(shí)際的“大規(guī)劃”。認(rèn)真抓好退宅還田工作，避免雙重占地。要把控制小城鎮(zhèn)建設(shè)用地作為重點(diǎn)來抓。在經(jīng)濟(jì)條件較好的地方，對于那些過于分散的村落，要探索在群眾自愿的條件下適當(dāng)進(jìn)行遷村并點(diǎn)的工作，以達(dá)到節(jié)約用地的目的。

【參考文獻(xiàn)】

［1］宋啟林，中國現(xiàn)代城市土地利用學(xué)［m］，北京：中國建筑工業(yè)出版社，1992年2林增杰，城鎮(zhèn)土地管理［m］，北京：高等教育出版社，2002年

3《城鎮(zhèn)環(huán)境衛(wèi)生規(guī)劃規(guī)范》編制組，部分城鎮(zhèn)環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施調(diào)研綜合報(bào)告［r］，2000

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第二篇：新農(nóng)村建設(shè)土地合理利用技巧說明

新農(nóng)村建設(shè)土地合理利用技巧說明近年來，國家不斷加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的宏觀調(diào)控，連續(xù)3年出臺土地、金融、稅收等系列政策緊縮地根、緊縮銀根。同時，按重慶2005～2020城市總規(guī)劃至2010年，城鎮(zhèn)建設(shè)總用地580平方公里；至2020年，城鎮(zhèn)建設(shè)總用地820平方公里，即每年規(guī)劃城市建設(shè)用地新增規(guī)模僅24平方公里，城區(qū)建設(shè)用地指標(biāo)異常緊張。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，城市土地獲取難度加大、持有成本增加，無疑對企業(yè)的土地經(jīng)驗(yàn)策略提出了新的挑戰(zhàn)。但同時我們應(yīng)該看到，城市的發(fā)展、區(qū)縣的城市化建設(shè)離不開房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的支持，因此對于地方政府來講，為了加快城市發(fā)展和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的繁榮，其必然會在緊縮的政策環(huán)境中尋找謀求發(fā)展的出路，地方與中央政府必然處于一個長期的博弈過程中，這為地產(chǎn)企業(yè)協(xié)同地方政府操控土地游戲提供了可能。根據(jù)康維投資咨詢公司的深入調(diào)查，并結(jié)合各地的實(shí)際操作的經(jīng)驗(yàn)，康維認(rèn)為，當(dāng)前地產(chǎn)企業(yè)的土地經(jīng)營策略可著重從以下幾個方面考慮。

一、城市建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn)

（一）、城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤的內(nèi)涵

“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”模式，是對近年來在“城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn)”中所采用的一種新的土地整理、利用和管理模式。其具體內(nèi)涵是，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將若干擬復(fù)墾為耕地的農(nóng)村建設(shè)用地地塊（即拆舊地塊）和擬用于城鎮(zhèn)建設(shè)的地塊（即建新地塊）共同組成建新拆舊項(xiàng)目區(qū)（以下簡稱項(xiàng)目區(qū)），通過建新拆舊和土地復(fù)墾，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)建設(shè)用地總量不增加，耕地面積不減少、質(zhì)量不降低，用地布局更合理的土地整理工作。

（二）、掛鉤試點(diǎn)工作的總要求

必須貫徹落實(shí)嚴(yán)格保護(hù)耕地特別是基本農(nóng)田、保證耕地總量動態(tài)平衡，并促進(jìn)建設(shè)用地節(jié)約集約利用的總要求。具體要求包括：

1、建新地塊的總面積不得大于拆舊地塊的總面積；

2、建新地塊中用于安置拆舊地塊農(nóng)村居民的土地面積應(yīng)低于原宅基地占用面積；

3、建新地塊中其他建設(shè)用地的集約利用水平應(yīng)高于現(xiàn)有存量建設(shè)用地；

4、拆舊地塊復(fù)墾耕地的數(shù)量、質(zhì)量應(yīng)不低于建新占用的耕地，并與基本農(nóng)田建設(shè)和保護(hù)相結(jié)合。

（三）、掛鉤試點(diǎn)的規(guī)模控制和管理

通過下達(dá)一定數(shù)量的城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤的周轉(zhuǎn)指標(biāo)來進(jìn)行。掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)專項(xiàng)用于項(xiàng)目區(qū)內(nèi)建新地塊的面積規(guī)模控制，并在規(guī)定時間內(nèi)用拆舊地塊復(fù)墾出來的耕地面積歸還，歸還的耕地面積數(shù)不得少于下達(dá)的掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)。

（四）、掛鉤為地產(chǎn)企業(yè)提供的契機(jī)

據(jù)了解，重慶已將“建立城鄉(xiāng)建設(shè)用地置換機(jī)制”列入全國的試點(diǎn)計(jì)劃，即將報(bào)國務(wù)院審批。據(jù)重慶市發(fā)改委主任楊慶育透露，試點(diǎn)規(guī)劃在處理農(nóng)村土地問題上將有突破性舉措，尤其是城里人能否到農(nóng)村買房、農(nóng)村能否自建可以在市場上銷售的“小產(chǎn)權(quán)房”等問題，規(guī)劃明確提出：在農(nóng)村耕地不減少、糧食不減產(chǎn)的情況下，嘗試允許城鄉(xiāng)建設(shè)用地合理置換。楊慶育解釋說，農(nóng)村的土地分為耕地和宅基地，在重慶的試點(diǎn)規(guī)劃中，鼓勵城市經(jīng)濟(jì)下鄉(xiāng)對耕地進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，農(nóng)民的耕地經(jīng)營權(quán)也可以通過土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中心對城市人招標(biāo)；同時，政府支持農(nóng)民把宅基地進(jìn)行集中建設(shè)，在農(nóng)村耕地不減少、糧食不減產(chǎn)的情況下，嘗試允許城鄉(xiāng)建設(shè)用地合理置換。

二、城中村改造

在城市建設(shè)與發(fā)展過程中，每一座城市都會遇到“城中村”的改造問題。早先農(nóng)民聚居地被圈進(jìn)城，管理滯后，環(huán)境衛(wèi)生、治安、稅收、戶政與治安管理脫節(jié)，“城中村”內(nèi)亂搭亂蓋等問題十分突出。“城中村”改造的過程就是城市建設(shè)發(fā)展的過程。

城中村改造過程中必然面臨土地產(chǎn)權(quán)改制的問題，土地產(chǎn)權(quán)改制的目的就是要實(shí)現(xiàn)城中村的城市化改造，推動城市化進(jìn)程。具體而言，其基本思路就是要在現(xiàn)行制度體制框架下尋找到一種出路，徹底擺脫土地所有制二元結(jié)構(gòu)對城中村城市化發(fā)展造成的制度障礙。通過將土地合法地引入市場流通、顯化土地價(jià)值，使城中村村集體通過盤活土地資產(chǎn)獲得改造所需資金，（一）、現(xiàn)行的一般改造模式主要有三種模式：

一是由政府主導(dǎo)，主要是指政府完成前期土地開發(fā)，然后采取市場化的招標(biāo)拍賣方式。這種方式由于前期拆遷安置成本高，政府難以做到資金的平衡，政府財(cái)政資金有限，目前還沒有大規(guī)模開展此類土地的開發(fā)。

二是村民在政府指導(dǎo)與支持下，自籌資金，自行完成改造。這種模式需要政府支持力度比較大，比如在基礎(chǔ)設(shè)施、公建設(shè)施及資金等方面，適用于村集體及村民籌資能力強(qiáng)，村規(guī)模較小的情況。

三是開發(fā)商主導(dǎo)的開發(fā)模式。開發(fā)商資金雄厚，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，既可以緩解政府資金的局限性，使財(cái)政資金可以投入到更多的基礎(chǔ)設(shè)施及公益事業(yè)上，又可以避免行政力量的介入，減少社會問題。

（二）、“城中村”改造為地產(chǎn)企業(yè)提供的契機(jī)

“城中村”改造在廣州、深圳等發(fā)達(dá)地區(qū)，以及西安、武漢等中西部城市都已有了較成熟的經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)典的案例，如西安新城區(qū)三府灣城中村改造、武漢的舊城改造等。盡管重慶目前尚未開展，但重慶不乏中心城區(qū)周圍以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為行政編制的地區(qū)，如沙坪壩區(qū)覃家崗鎮(zhèn)，這些地區(qū)緊靠中心城區(qū)、區(qū)位優(yōu)勢明顯，基礎(chǔ)設(shè)施基本齊備，已與城市建設(shè)無異，但其區(qū)域內(nèi)仍然存在較大規(guī)模的集體土地，且尚未納入城市規(guī)劃的范疇。根據(jù)重慶市的發(fā)展速度，其必然是城市擴(kuò)張的近期范疇。當(dāng)其改鎮(zhèn)建街道后，其轄區(qū)內(nèi)的建設(shè)用地所有權(quán)必然將由集體改為國有。同時，根據(jù)西安、武漢等城市的“城中村”改造的經(jīng)驗(yàn)來看，由于改造是一項(xiàng)龐大的社會工程，單靠地方政府的資金力量一般難以完成，因此其一般鼓勵企業(yè)參與到改造中去。

因此康維建議，房地產(chǎn)企業(yè)可以協(xié)助建設(shè)為條件，與政府進(jìn)行磋商，先以租賃或其他成本較低、取得較容易的方式獲取集體用地的使用權(quán)。當(dāng)土地所有制發(fā)生改變時，將能夠在土地出讓中獲得優(yōu)先權(quán)。

三、只征不轉(zhuǎn)

對農(nóng)用地的“只征不轉(zhuǎn)”原本僅適用于國家重點(diǎn)項(xiàng)目，即對重點(diǎn)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目、重點(diǎn)旅游項(xiàng)目中的非設(shè)施建設(shè)、采煤沉陷區(qū)、重點(diǎn)水利工程建設(shè)淹沒區(qū)等項(xiàng)目用地，可以實(shí)行在不改變其農(nóng)用地性質(zhì)的基礎(chǔ)上進(jìn)行土地征用，與其他征地行為一樣，征用后土地所有權(quán)收歸國家。

盡管對于該種土地所有權(quán)轉(zhuǎn)換的方式，國家并未有明文規(guī)定，但據(jù)康維調(diào)查所知，全國各地、包括重慶，均有成功操作的案例。同時，在這些案例中，運(yùn)用這項(xiàng)政策的并不止是國家項(xiàng)目，已有部分實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)以此獲得了土地的使用權(quán)，成功實(shí)現(xiàn)了較低成本的土地儲備。結(jié)合案例，康維歸納出如下的操作模式：

（一）、只征不轉(zhuǎn)的企業(yè)操作方式

企業(yè)對地方進(jìn)行大型農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，如農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、示范基地等，或旅游項(xiàng)目的投資，與地方政府建立合作關(guān)系——地方政府通過征地將土地的集體所有制改變?yōu)閲兄疲⒊鲎尳o企業(yè)用于農(nóng)業(yè)項(xiàng)目或旅游項(xiàng)目的建設(shè)——企業(yè)獲得國有土地的使用權(quán)——除必要的配套設(shè)施用地外，暫不改變土地的農(nóng)用地性質(zhì)，實(shí)施農(nóng)業(yè)項(xiàng)目或旅游項(xiàng)目的開發(fā)——土地儲備。

（二）、只征不轉(zhuǎn)對企業(yè)的好處

1、產(chǎn)權(quán)保護(hù)。經(jīng)征地后土地性質(zhì)已為國有用地，政府出讓后企業(yè)擁有土地長期的使用權(quán)，盡管暫不能用作農(nóng)業(yè)以外的其他用途，但其使用權(quán)的歸屬性質(zhì)與通過正常出讓取得使用的土地一樣，不會有租賃地可能面臨的集體收回使用權(quán)或其他政策風(fēng)險(xiǎn)。

2、為地產(chǎn)項(xiàng)目儲備土地。地方政府由于招商引資的需要，在地塊區(qū)域上會給予企業(yè)一定的選擇權(quán)，因此企業(yè)可以利用這一優(yōu)勢，在了解城市發(fā)展規(guī)劃的基礎(chǔ)上盡量選擇近期將納入城市規(guī)劃范圍的區(qū)域。隨著城市的發(fā)展，當(dāng)企業(yè)已獲得使用權(quán)的土地納入到城市規(guī)劃范圍內(nèi)后，必然將取消不改變農(nóng)用地性質(zhì)的限制，可以實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。

3、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，降低費(fèi)用。一方面，由于國家對房地產(chǎn)項(xiàng)目的宏觀調(diào)控，企業(yè)直接以地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)為目的在區(qū)縣征地建設(shè)基本已行不通，即便拿到了土地，相較于“只征不轉(zhuǎn)”所拿到的土地來說，費(fèi)用也高出許多，如耕地占用稅、土地復(fù)耕費(fèi)、新增建設(shè)用地使用費(fèi)等。另一方面，若企業(yè)通過招拍掛方式取得現(xiàn)有的城市建設(shè)用地進(jìn)行土地儲備，不僅出讓金高，而且要接受“開工超時”罰金等處罰，甚至面臨國家清理的風(fēng)險(xiǎn)。而“只征不轉(zhuǎn)”取得使用權(quán)后，進(jìn)行農(nóng)業(yè)或旅游項(xiàng)目的開發(fā)，則可規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)，降低費(fèi)用。

4、以農(nóng)業(yè)項(xiàng)目爭取政策和貸款。

四、集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

盡管在珠三角等發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村，集體所有的農(nóng)村宅基地已經(jīng)以租售或低價(jià)抵押等方式形成了事實(shí)上的流轉(zhuǎn)，但在國家法律制度層面，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)并未得到明文許可和大范圍推廣。然而，2007年3月5日，國務(wù)院總理溫家寶在十屆全國人大五次會議上表態(tài)，中國農(nóng)村宅基地的發(fā)展政策將向?qū)嵭小翱刂圃隽俊⒈P活存量”的路徑上轉(zhuǎn)移，“盤活”二字有望為宅基地流轉(zhuǎn)提供具體的操作空間；另一個積極的信號是同年出臺的物權(quán)法，將之前“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”的說法被“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用團(tuán)隊(duì)管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”取代，這無疑也是閘口松動的一個標(biāo)志。可以預(yù)見，農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)將極有可能在全國范圍內(nèi)開展起來。因此，康維認(rèn)為，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在充分理解宅基地流轉(zhuǎn)的政策空間的基礎(chǔ)上，及時把握住時機(jī)，取得宅基地的使用權(quán)并加以合理的利用和經(jīng)營。

（一）、集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的內(nèi)涵

包括小城鎮(zhèn)集體建設(shè)用地和農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。

1、小城鎮(zhèn)集體建設(shè)用地,是指在重點(diǎn)發(fā)展的中心鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)，土地利用總體規(guī)劃中確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共設(shè)施和公益事業(yè)、住宅建設(shè)以及其他設(shè)施建設(shè)使用的土地。

2、農(nóng)民集體所有建設(shè)用地（多指農(nóng)村宅基地）使用權(quán)流轉(zhuǎn),是指農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的行為,包括農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、作價(jià)出資(入股)、聯(lián)營聯(lián)建、抵押等。房地產(chǎn)企業(yè)獲得農(nóng)村宅基地使用權(quán)實(shí)施開發(fā)后的商品房多以不改變土地集體所有制的“小產(chǎn)權(quán)房”的形式存在。

（二）、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的為企業(yè)提供的契機(jī)

農(nóng)村集體用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)在珠三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)已成為了既定的事實(shí)，目前社會各界積極呼吁的是以法律形式將流轉(zhuǎn)的方式、土地權(quán)屬等問題確定下來。廣東在規(guī)范流轉(zhuǎn)、明確權(quán)屬的試點(diǎn)上走在全國前列。去年二月，廣東省國土資源廳廳長林浩坤對外透露，關(guān)于《加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》已經(jīng)上報(bào)省政府審批，《通知》中明確了農(nóng)民合法的宅基地可以上市流轉(zhuǎn)，這當(dāng)然是給企業(yè)提供了一個積極的信號和可操作的空間。

2007年，國家將重慶設(shè)立為“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”；截止至今年3月底，重慶市已于中央部委、大型企業(yè)簽訂了19個戰(zhàn)略合作協(xié)議，目前已有九龍坡、渝北等30余個區(qū)縣選擇了近100個具有代表性的鄉(xiāng)鎮(zhèn)作為試點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。而在試點(diǎn)建設(shè)中，農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)問題作為專項(xiàng)改革方案提上議程。試點(diǎn)建設(shè)必然需要外來資金的支持，地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用這一契機(jī)，參與到農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中，獲得拿地的先機(jī)。

經(jīng)康維調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，目前在重慶的農(nóng)民新村建設(shè)中，已經(jīng)有企業(yè)參與建設(shè)，并以村集體土地入股、租賃等方式獲得相應(yīng)土地權(quán)利的成功案例，說明這一方式是可行的。因此我們建議，企業(yè)應(yīng)充分利用重慶市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的新農(nóng)村建設(shè)試點(diǎn)的契機(jī)，爭取到農(nóng)民新村建設(shè)的機(jī)會，新村建立后土地集約利用度提高，必然有原建設(shè)用地的剩余指標(biāo)。企業(yè)應(yīng)與地方政府積極溝通，以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營等項(xiàng)目優(yōu)先取得該指標(biāo)的使用權(quán)。當(dāng)城市規(guī)劃將該地區(qū)納入規(guī)劃范圍后，使用以獲得的指標(biāo)進(jìn)行地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)就變?yōu)榭尚小?/p>

第三篇：小城鎮(zhèn)土地集約利用

一小城鎮(zhèn)土地利用特征

小城鎮(zhèn)是整個城鎮(zhèn)體系的基礎(chǔ)，發(fā)揮著上接城市、下連農(nóng)村的社會和經(jīng)濟(jì)功能，在促進(jìn)城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、吸納農(nóng)村剩余勞動力、增加農(nóng)民收入等方面發(fā)揮著重要作用。但由于特殊的區(qū)位所致，小城鎮(zhèn)仍存在著用地重?cái)U(kuò)張輕挖潛、重規(guī)模輕效率、重開發(fā)輕管理等問題。挖掘小城鎮(zhèn)用地潛力，科學(xué)合理用地、避免和防止盲目擴(kuò)大鎮(zhèn)區(qū)面積、有效實(shí)現(xiàn)土地利用從粗放外延向集約挖潛轉(zhuǎn)變成為當(dāng)前小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的必然選擇。

由于小城鎮(zhèn)在經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中所處位置的特殊性，其土地利用也呈現(xiàn)出不同于一般城市土地的特征，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（1）土地利用的聯(lián)系性。

（2）土地權(quán)屬的交叉性。

（3）用地結(jié)構(gòu)的單一性。

（4）土地利用的變化性。

（5）用地對象的固定性。

小城鎮(zhèn)主要局限于進(jìn)鎮(zhèn)農(nóng)民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或各類個體企業(yè)。

（6）土地價(jià)格相對較低。

（7）利益主體的多元性。

二 小城鎮(zhèn)土地利用存在的問題

在小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)總量大幅提升、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)明顯改善的同時，小城鎮(zhèn)土地利用也面臨著諸多問題。

（1）城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模不斷擴(kuò)大，土地利用效率不高

（2）城鎮(zhèn)用地結(jié)構(gòu)和布局不合理，土地優(yōu)化配置有待提高

（3）城鎮(zhèn)開發(fā)重平面擴(kuò)張、輕挖潛，土地利用綜合效益不高

（4）建設(shè)占用耕地現(xiàn)象突出，耕地保護(hù)面臨壓力

（5）城鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境建設(shè)投入不夠，土地可持續(xù)利用性不強(qiáng)

（6）建設(shè)用地增量管理失控，違法用地現(xiàn)象較普遍

三 小城鎮(zhèn)土地集約利用基本內(nèi)涵

小城鎮(zhèn)土地集約利用就是在滿足小城鎮(zhèn)合理發(fā)展需求的基礎(chǔ)上，通過控制新增建設(shè)用地、挖潛存量建設(shè)用地、合理增加土地投入、改善用地管理等途徑，實(shí)現(xiàn)土地投放數(shù)量和節(jié)奏的合理安排，達(dá)到城鎮(zhèn)用地結(jié)構(gòu)和布局的優(yōu)化，不斷提高城鎮(zhèn)土地的使用強(qiáng)度和產(chǎn)出效率，是以較少土地資源消耗創(chuàng)造盡可能多的經(jīng)濟(jì)、社會、生態(tài)效益的一種土地開發(fā)經(jīng)營模式。內(nèi)涵具體包括以下幾個方面：

（1）用地布局的集中化。

（2）用地效益的綜合化

（3）土地利用的充分化。

（4）用地配置的科學(xué)化。

四 小城鎮(zhèn)土地集約利用的理論支撐

（一）土地區(qū)位理論

區(qū)位理論揭示了不同位置的土地收益與利用方式、利用程度及運(yùn)費(fèi)間的關(guān)系，闡明了土地純收益的空間轉(zhuǎn)移規(guī)律，為加深認(rèn)識以城鎮(zhèn)為中心的土地利用空間結(jié)構(gòu)差異的形成機(jī)制、特點(diǎn)，提供了理論上的依據(jù)。

因此，區(qū)位理論在很大程度上影響著小城鎮(zhèn)用地的空間安排。由于小城鎮(zhèn)集聚功能的影響，農(nóng)村剩余勞動力向小城鎮(zhèn)的集聚進(jìn)一步加劇了小城鎮(zhèn)的區(qū)位效益，在符合城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)及土地資源可持續(xù)利用等多重目標(biāo)的前提下，通過制定合理的土地使用標(biāo)準(zhǔn)來調(diào)節(jié)各級各類土地的區(qū)位效益，是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)土地資源的優(yōu)化配置和高效利用的有效途徑。

（二）地租地價(jià)理論

在城鎮(zhèn)土地集約利用評價(jià)中，最具指導(dǎo)意義的是級差地租理論。由于城鎮(zhèn)土地級差收益的客觀存在，必然吸引各類空間經(jīng)濟(jì)要素的向心集聚，按市場供求均衡原理，城鎮(zhèn)中心區(qū)段的地價(jià)就會上升，從而產(chǎn)生排異現(xiàn)象將附加值低的產(chǎn)業(yè)依次向聚集外圍排斥，使各類用地布局按產(chǎn)業(yè)不同呈現(xiàn)出明顯的區(qū)位特征。處于不同地段的土地會表現(xiàn)出不同的利用方式，其利用潛力的大小受制于地價(jià)的高低和提供地租量（級差地租）的多少，即地價(jià)、地租影響著土地的用途及其利用方式。地租地價(jià)理論有利于指導(dǎo)小城鎮(zhèn)在土地利用中獲得最佳的綜合效益，對小城鎮(zhèn)土地的綜合評價(jià)、合理開發(fā)利用和制定土地利用政策具有重要的指導(dǎo)作用。

（三）土地報(bào)酬遞減理論

土地報(bào)酬遞減理論是指在一定技術(shù)水平下，如果對固定面積的土地持續(xù)追加某種要素的投入，邊際報(bào)酬會出現(xiàn)遞減的趨勢，總報(bào)酬則會出現(xiàn)加速遞增、減速遞增、遞減的趨勢。土地集約利用就是在土地上增加投入，以獲得土地的最高報(bào)酬，“土地報(bào)酬遞減規(guī)律”為土地集約利用提供了重要的理論依據(jù)。

（四）可持續(xù)發(fā)展理論

可持續(xù)發(fā)展實(shí)質(zhì)是協(xié)調(diào)人口、資源、環(huán)境與發(fā)展的關(guān)系，體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和生態(tài)環(huán)境效益的有機(jī)結(jié)合，伴隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的興起，人們對土地不斷增長的社會需求與土地資源的有限性、土地利用的不可逆轉(zhuǎn)性之間的矛盾日益顯著，區(qū)域性人地矛盾不斷加劇，嚴(yán)重制約了經(jīng)濟(jì)社會的健康快速發(fā)展，必須以可持續(xù)發(fā)展理論為指導(dǎo)，合理高效地利用土地。開展小城鎮(zhèn)土地集約利用研究的一個重要目的就是為實(shí)現(xiàn)土地的可持續(xù)利用尋求理論依據(jù)、技術(shù)支撐和可行性途徑。

五 小城鎮(zhèn)土地集約利用的影響因素分析

（一）自然環(huán)境條件

自然條件主要包括地質(zhì)、地形、水文、氣候等因素，它對建設(shè)用地的影響主要表現(xiàn)為地基承載力的大小，是建設(shè)用地開發(fā)利用的基礎(chǔ)條件。自然因素的差異從根本上影響小城鎮(zhèn)土地開發(fā)利用的強(qiáng)度和深度，從而造成集約用地水平的不同。

（二）人地關(guān)系

土地集約利用與區(qū)域土地資源狀況直接相關(guān)，即土地資源的稀缺性程度是

城鎮(zhèn)土地集約利用的最直接影響因素，當(dāng)土地供給量充足時，容易導(dǎo)致土地的粗放利用，相反，稀缺促使土地利用向集約化方向發(fā)展。

土地資源的稀缺性不僅指土地資源絕對數(shù)量的缺少，更重要的是指相對于人口數(shù)量及其對土地需求的相對稀缺。

（三）經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平

土地利用和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的關(guān)系是相輔相成的。一方面，土地作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的生產(chǎn)資料以及空間載體，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著促進(jìn)或制約的作用；另一方面，經(jīng)濟(jì)發(fā)展對土地利用的規(guī)模和集約度又起著決定作用。

包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鎮(zhèn)化發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整

（四）小城鎮(zhèn)經(jīng)營水平

（五）科學(xué)技術(shù)水平

（六）制度、政策導(dǎo)向

六 小城鎮(zhèn)土地集約利用評價(jià)

（一）小城鎮(zhèn)土地集約利用評價(jià)定義

小城鎮(zhèn)土地集約利用評價(jià)是以小城鎮(zhèn)建成區(qū)為研究對象，根據(jù)小城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展現(xiàn)狀，采用一系列與小城鎮(zhèn)土地集約利用相關(guān)的指標(biāo)，選用適當(dāng)?shù)脑u價(jià)模型對其土地集約利用狀況進(jìn)行定性和定量評估。小城鎮(zhèn)土地集約利用評價(jià)，是小城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃的前提研究主要集中在評價(jià)指標(biāo)與評價(jià)方法兩方面。

（二）小城鎮(zhèn)土地集約利用評價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建

1.指標(biāo)體系建立思路

從土地利用的內(nèi)涵出發(fā)，小城鎮(zhèn)集約用地的最終目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)土地的合理利用；從土地集約利用的本質(zhì)內(nèi)涵出發(fā)，其最終目的是力求單位土地面積上的最大經(jīng)濟(jì)效益；從土地的可持續(xù)發(fā)展角度出發(fā)，集約用地是以小城鎮(zhèn)整體功能的充分發(fā)揮和土地利用效益的綜合性為目標(biāo)；從小城鎮(zhèn)發(fā)展出發(fā)，集約用地目的是保護(hù)耕地資源、提高小城鎮(zhèn)綜合發(fā)展能力，提升城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)實(shí)力。因此，小城鎮(zhèn)土地集約利用評價(jià)可以從土地利用程度、土地利用效果、用地配置效率和用地約束程度四個方面予以開展。

2.指標(biāo)體系構(gòu)建

2.1土地利用程度（目標(biāo)層）

小城鎮(zhèn)土地利用程度主要從水平空間和垂直空間兩個層面進(jìn)行考察，表現(xiàn)為土地利用強(qiáng)度和土地利用結(jié)構(gòu)兩個要素層。土地利用強(qiáng)度是反映城鎮(zhèn)土地集約利用程度最直接也是最重要的因素，評價(jià)指標(biāo)可以從城鎮(zhèn)建設(shè)用地率、人均城鎮(zhèn)用地、建筑容積率、建筑密度和土地空閑率中選取；土地利用結(jié)構(gòu)可以從居住用地比例、工業(yè)用地比例、道路廣場用地比例、綠化用地比例中選取。

2.2土地利用效果

小城鎮(zhèn)土地利用效果主要反映不同的自然和社會經(jīng)濟(jì)條件下，不同的土地投入和提供產(chǎn)出之間的對比關(guān)系。評價(jià)指標(biāo)包括地均固定資產(chǎn)投入、地均從業(yè)人員數(shù)量、地均二三產(chǎn)值、地均財(cái)政收入。

2.3用地配置效率

用地配置效率反映土地整體配置水平的結(jié)構(gòu)效率，可以通過土地供應(yīng)市場化水平和土地利用政府管理績效兩個指標(biāo)予以考核。選用城鎮(zhèn)土地配置市場化程度、城鎮(zhèn)土地出讓價(jià)格水平來衡量土地供應(yīng)市場化水平；選用城鎮(zhèn)土地征用新增建設(shè)用地率、存量建設(shè)用地供應(yīng)率及城鎮(zhèn)閑置用地查處率等指標(biāo)來衡量土地利用政府管理績效。

2.4用地約束程度

可以從城鎮(zhèn)綜合發(fā)展能力和后備資源保障度兩個方面予以考慮。城鎮(zhèn)的綜合發(fā)展能力主要通過小城鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)化水平、人口密度來衡量；后備資源保障度用人均耕地來衡量。

3.指標(biāo)權(quán)重確定

4.評價(jià)方法選擇

目前在用地評價(jià)方面較為常用的模型主要有綜合評價(jià)法、極限條件法、靜態(tài)模糊評價(jià)法三種。

5.評價(jià)等級確定

參照我國現(xiàn)有的城鎮(zhèn)土地集約利用階段劃分標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，結(jié)合小城鎮(zhèn)土地利用的實(shí)際情況，采用多級分級標(biāo)準(zhǔn)，將小城鎮(zhèn)土地集約利用劃分為土地高度集約利用、土地中度集約利用、土地一般集約利用、土地中度粗放利用、土地高度粗放利用五個等級，評價(jià)綜合分值越高，集約利用狀態(tài)越好。

（三）小城鎮(zhèn)土地集約利用的實(shí)現(xiàn)分析小城鎮(zhèn)土地集約利用實(shí)現(xiàn)原則

1.1 規(guī)劃控制

1.2 優(yōu)化配置

1.3 制度激勵小城鎮(zhèn)土地集約利用實(shí)現(xiàn)途徑

2.1 強(qiáng)化土地節(jié)約集約利用理念

轉(zhuǎn)變粗放的用地觀念是加強(qiáng)節(jié)約集約用地的前提。

2.2 科學(xué)編制城鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃

在土地利用總體規(guī)劃的控制下，通過城鎮(zhèn)總體規(guī)劃的合理編制，科學(xué)確定城

鎮(zhèn)用地控制規(guī)模，制定合理的用地標(biāo)準(zhǔn)。

2.3 加強(qiáng)土地利用動態(tài)監(jiān)測

構(gòu)建一套綜合性的定量評價(jià)小城鎮(zhèn)土地集約利用程度的評價(jià)體系，并建立相應(yīng)的考核制度，是促進(jìn)土地集約利用的有效途徑。

2.4 嚴(yán)格執(zhí)行用地項(xiàng)目準(zhǔn)入機(jī)制

對企業(yè)利用現(xiàn)有土地增加投資、擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，政府必須在有關(guān)政策上給予優(yōu)惠，對通過舊城改造、盤活土地存量和結(jié)合企業(yè)改制盤活土地存量的單位和個人，應(yīng)制定優(yōu)惠政策，降低盤活成本，提高土地利用效率。

2.5 積極推進(jìn)小城鎮(zhèn)土地置換

2.6 建立健全小城鎮(zhèn)土地儲備運(yùn)作程序

城鎮(zhèn)土地儲備主要四個程序：

①土地收購

②土地開發(fā)整理

③儲備及其經(jīng)營管理

④出讓

2.7 加大小城鎮(zhèn)土地整理力度

土地整理是當(dāng)前各國集約利用土地，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要措施。

2.8 建立和完善集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度

集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)形式與程序可參照國有土地流轉(zhuǎn)方式，以出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、作價(jià)入股等方式通過申請—批準(zhǔn)—登記的程序進(jìn)行。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)主要涉及集體、政府、個人和原用地單位，其利益分配應(yīng)當(dāng)遵循公平與效益原則，明確所有權(quán)、使用權(quán)和管理者的地位及職能。

2.9 適度推行小城鎮(zhèn)立體開發(fā)

為節(jié)省土地資源，開拓新的生存空間，盡可能擴(kuò)大城鎮(zhèn)空間容量，可以嘗試實(shí)行小城鎮(zhèn)立體開發(fā)，促使小城鎮(zhèn)用地向多維空間發(fā)展，這樣不僅能節(jié)約用地，還能有效提高土地利用效益。

2.10 完善用地監(jiān)督的公眾參與機(jī)制

第四篇：小城鎮(zhèn)建設(shè)與土地可持續(xù)利用問題大龍鎮(zhèn)

小城鎮(zhèn)建設(shè)與土地可持續(xù)利用問題——以大龍鎮(zhèn)為例

摘要

小城鎮(zhèn)是我國改革開放以來的產(chǎn)物，它側(cè)重于農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)，對促進(jìn)農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了強(qiáng)有力的作用。本文通過對大龍鎮(zhèn)進(jìn)行調(diào)查并走訪村民，了解到小城鎮(zhèn)建設(shè)的現(xiàn)狀和土地可持續(xù)利用問題，從小城鎮(zhèn)建設(shè)與土地可持續(xù)利用和區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的角度，分析小城鎮(zhèn)建設(shè)對土地可持續(xù)利用的可行性研究，土地可持續(xù)利用中出現(xiàn)的問題，并采取措施將這些問題解決掉。小城鎮(zhèn)建設(shè)是構(gòu)建和諧社會的基石，是實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)社會經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的重要舉措，科學(xué)合理的利用土地資源，有著非常重大的現(xiàn)實(shí)意義。關(guān)鍵詞：小城鎮(zhèn)建設(shè) 土地可持續(xù)利用 大龍鎮(zhèn)

abstract

The small town is a product of China's reform and opening up, it focuses on the construction of Rural Township, to a strong role in promoting rural regional economic development.The construction of small towns is conform to the trend of economic and social development, to achieve industry driven agriculture, narrowing the urban-rural difference according to the structure, an important foundation to build a harmonious society, it is important to realize the measures of social economy coordinated development of urban and rural areas, has very important practical significance.But the process of the construction of small towns in the occupation of cultivated land, land utilization rate is low, resulting in environmental pollution and ecological change and other issues, these problems have seriously restricted the development of small towns, is not conducive to the sustainable use of urban land.This article through to the Dragon Town as an example, the construction of small towns and sustainable land use research, the construction of small towns and sustainable land use and regional economic coordinated development perspective, to Analysis and put forward relevant countermeasures.Key words： Construction of small cities and towns Sustainable land use Dragon Town

1引言

隨著社會經(jīng)濟(jì)與生產(chǎn)力的發(fā)展，土地更為廣泛的被人類所利用，城鎮(zhèn)建設(shè)、工業(yè)發(fā)展與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)都離不開土地，土地問題已然成為與人類緊密相連的社會經(jīng)濟(jì)問題，土地的價(jià)值需要通過人類的實(shí)踐活動才得以實(shí)現(xiàn)。土地作為自然資源，對人類是至關(guān)重要的，它是地球上所有現(xiàn)實(shí)存在的東西生存和發(fā)展的根本，是社會的基本生產(chǎn)資料，是一切存在和生產(chǎn)的載體。同時，土地是有限的，不可創(chuàng)造的，土地作為一種不可再生資源，人口越來越多，社會發(fā)展的越來越迅速，人類對土地的需求也只會越來越多，所以，人類在使用土地資源的時候要進(jìn)行合理分配，高效地利用每一寸土地，按照國家的相關(guān)政策去執(zhí)行，提高土地利用率，保證人與土地的正確結(jié)合，才能在土地利用的過程中，實(shí)現(xiàn)土地可持續(xù)利用和社會的可持續(xù)發(fā)展。

城鎮(zhèn)化是國家經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，是隨時代發(fā)展而產(chǎn)生的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。城鎮(zhèn)化具有更重要的戰(zhàn)略意義。小城鎮(zhèn)是農(nóng)民轉(zhuǎn)移城鎮(zhèn)的第一個環(huán)節(jié)，對于城鄉(xiāng)共同進(jìn)步來說，農(nóng)民進(jìn)城是非常重要的一步。我國小城鎮(zhèn)建設(shè)還處于初步階段，缺乏科學(xué)的規(guī)劃和管理，但是因?yàn)樾〕擎?zhèn)是城市和農(nóng)村的樞紐，是新農(nóng)村建設(shè)的關(guān)鍵，更是我國實(shí)施城市化戰(zhàn)略的基礎(chǔ)。所以關(guān)于小城鎮(zhèn)的建設(shè)問題刻不容緩，但因?yàn)閷?dǎo)致一系列問題出現(xiàn)，例如小城鎮(zhèn)發(fā)展的數(shù)量多，規(guī)模小，大多數(shù)小城鎮(zhèn)發(fā)展水平低，功能不完善，結(jié)構(gòu)不合理；此外，小城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展的同時，出現(xiàn)了破壞生態(tài)，大量占用耕地，工業(yè)發(fā)展污染環(huán)境，造成了土地浪費(fèi)等問題。

2大龍鎮(zhèn)基本概況及土地利用現(xiàn)狀

2.1大龍鎮(zhèn)概況 2.1.1地理位置

大龍鎮(zhèn)屬于山地丘陵地區(qū)大龍鎮(zhèn)的地理位置優(yōu)越，以位于銅仁市，在湘黔交界的貴州東部，位于玉屏侗族自治縣東南部，和新晃縣接壤。交通便捷，2015年6月開通的滬昆高鐵貫穿大龍鎮(zhèn)全境，實(shí)現(xiàn)了大龍鎮(zhèn)真正意義上的“走出去”，形成了公路、鐵路、航空并舉，省道、國道、高速并存的立體交通網(wǎng)絡(luò)。

2.11 自然狀況

大龍鎮(zhèn)區(qū)域位于東經(jīng)108°34′—109°09′，北緯27°08′—27°31分之間，地處云貴高原向湘西丘陵傾斜的過度地帶，西北高，東南低，全境低山多丘陵間有平地，以山地為主，舞陽河穿境而過，海拔在500至600m的范圍內(nèi)。大龍鎮(zhèn)屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，冬

暖夏涼，年日照時間1032.7—1266.2小時，年平均氣溫在17℃左右，日均溫差大于10℃，年降水量在1100—1300毫米，熱量豐富、光照適宜、降水豐沛。2.12社會經(jīng)濟(jì)狀況

大龍鎮(zhèn)自1999年經(jīng)貴州省政府批準(zhǔn)設(shè)立以來，經(jīng)過十五年的發(fā)展，大龍經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展迅速，城市建設(shè)、工業(yè)、交通均取得了顯著的發(fā)展成就。根據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，到2015年底，大龍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展工業(yè)企業(yè)610家，其中比較大規(guī)模的工業(yè)企業(yè)67家，新增規(guī)模以上企業(yè)19家。實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值52.6億元，同比增長21.08%；實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值208.8 億元，同比增長58.16%；固定資產(chǎn)投資118.28億元，同比增長 38.29%；進(jìn)出口總額25150萬美元，同比增長156.63%;財(cái)政總收入完成3.64億元，增長12.39%，一般預(yù)算收入完成1.7億元，增長7.59%。2.13產(chǎn)業(yè)支柱

2005年大龍鎮(zhèn)被省發(fā)改委確認(rèn)為省級循環(huán)經(jīng)濟(jì)工業(yè)基地，通過招商引資與優(yōu)惠政策的幫助，大龍工業(yè)發(fā)展迅速，是貴州省工業(yè)化、城市化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步推進(jìn)示范區(qū)。大龍鎮(zhèn)資源豐富，能源充足。周邊礦石儲量十分豐富，電力供應(yīng)充沛，電網(wǎng)覆蓋全境，是貴州“西電東送”工程的一個重要支撐點(diǎn)。大龍鎮(zhèn)形成了電力、化工、冶煉等多方面為支撐的工業(yè)格局，為全力打造成一座現(xiàn)代化生態(tài)工業(yè)新城而努力。2.2大龍鎮(zhèn)土地利用現(xiàn)狀及分析

一個區(qū)域想要健康快速的可持續(xù)發(fā)展，按規(guī)范利用土地結(jié)構(gòu)是必不可少的，只有找準(zhǔn)定位，高效利用土地資源，才能取得最佳的社會經(jīng)濟(jì)效益。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，2015年大龍鎮(zhèn)土地總面積為85.7km，耕地面積為8.9km，占總面積的10.39%；工業(yè)面積為53km，占總面積的61.84%；林地面積為9.3km，占總面積的10.85%；居民用地為7.6km，占總面積的8.87%；其他用地為6.9km，占總面積的8.05%。

表1 各類土地面積及所占比例

耕地（km）工業(yè)用地（km）林地（km）居民用地（km）其他用地（km）

222

2222

222 面積 8.9 53 9.3 7.6 6.9

所占比例 10.39% 61.84% 10.85% 8.87% 8.05%

從上表可以看出，大龍鎮(zhèn)具有以下特點(diǎn)：

（1）土地利用類型不齊全，主要以工業(yè)建設(shè)為主，大量開墾土地發(fā)展工業(yè)，導(dǎo)致大龍鎮(zhèn)耕地被占用，耕地面積不斷減少；居民用地與其他用地占分別占土地總面積的8.87%和8.05%，說明大龍鎮(zhèn)的公共基礎(chǔ)建設(shè)不完善，缺少合理的規(guī)劃，這不利于大龍鎮(zhèn)未來的可持續(xù)發(fā)展。（2）大龍鎮(zhèn)作為貴州省的重要工業(yè)生產(chǎn)基地，十分注重工業(yè)發(fā)展建設(shè)，工業(yè)用地面積占了全鎮(zhèn)總面積的百分之61.84%，大大超過了普通城鎮(zhèn)工業(yè)占地的比例，這一特點(diǎn)，反映了工業(yè)是大龍鎮(zhèn)的支柱產(chǎn)業(yè)。大龍鎮(zhèn)高能耗企業(yè)較多，這對大龍生態(tài)環(huán)境造成了不利影響。大龍開發(fā)區(qū)發(fā)展初期，大部分企業(yè)的設(shè)備陳舊，工藝生產(chǎn)落后，基本只是對原材料進(jìn)行加工，很多企業(yè)為了節(jié)約成本，環(huán)保設(shè)施都沒有正常的運(yùn)行，加上當(dāng)?shù)夭块T的執(zhí)法不當(dāng)，導(dǎo)致了大龍的大氣、水土污染比較嚴(yán)重。

（3）區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)，土地結(jié)構(gòu)不合理，難以形成競爭優(yōu)勢。大龍作為一個工業(yè)聚集的開發(fā)區(qū)，工業(yè)用地是一個相當(dāng)多的份額，雖然依靠地理優(yōu)勢同時發(fā)展了其他產(chǎn)業(yè)，為城鎮(zhèn)的發(fā)展積累了一定的基礎(chǔ)，因?yàn)閷氋F的土地資源沒有得到合理的分配利用，導(dǎo)致我們國家的城鎮(zhèn)建設(shè)。

3大龍鎮(zhèn)建設(shè)過程中土地可持續(xù)利用的阻礙因素

3.1環(huán)保意識薄弱造成土地污染

大龍鎮(zhèn)地方政府對環(huán)境保護(hù)的重視不夠，相關(guān)監(jiān)督管理部門監(jiān)督力度不大，造成土地污染現(xiàn)象，而且后續(xù)的治理工作沒做好。在追求經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的時代，要想解決土地污染的問題就必須考慮好小城鎮(zhèn)建設(shè)與保護(hù)耕地資源的關(guān)系，必須堅(jiān)持土地可持續(xù)利用原則。在發(fā)展小城鎮(zhèn)的時候，做到因地制宜和實(shí)事求是，堅(jiān)持一切從實(shí)際出發(fā)。做到節(jié)約用地，盡量不要占用耕地。這樣才能保證土地不被污染，為小城鎮(zhèn)的土地持續(xù)利用提供足夠的土地。

政府部門只顧片面的追求生產(chǎn)總值的增長，不惜以犧牲環(huán)境和居民健康為代價(jià)，違法違規(guī)審批建立污染環(huán)境，破壞生態(tài)的建設(shè)項(xiàng)目，嚴(yán)重背離了科學(xué)發(fā)展小城鎮(zhèn)建設(shè)的準(zhǔn)則。大龍鎮(zhèn)居民環(huán)保觀念不足，環(huán)保意識薄弱，對環(huán)境保護(hù)甚為忽視，一些領(lǐng)導(dǎo)干部與環(huán)保工作者亦是如此，目光短淺，為了一些短期利益，錯誤的擴(kuò)大了區(qū)域環(huán)境容量，機(jī)械的制定開發(fā)政策。大龍鎮(zhèn)居民由于多是有農(nóng)村向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移人口，加上沒有得到正確引導(dǎo)，缺少環(huán)境保護(hù)的觀念，雖然生活空間有所變化，但他們的生活中還是沒有意識到文明的理念，使他們對環(huán)境保護(hù)不夠重視，處理生活垃圾的方式基本都是沿街傾倒，土地污染的線性嚴(yán)重。就算大龍鎮(zhèn)具有獨(dú)

特山水田園風(fēng)景和濃厚的鄉(xiāng)土文化，這些行為都嚴(yán)重污染大龍鎮(zhèn)的環(huán)境，阻礙了大龍鎮(zhèn)的可持續(xù)發(fā)展進(jìn)程，所以大龍鎮(zhèn)的建設(shè)與土地可持續(xù)利用和諧發(fā)展也成了必然趨勢。

3.2工業(yè)、建設(shè)用地效率低下造成土地閑置 3.2.1征用土地流程過長，征用土地手續(xù)復(fù)雜

因?yàn)榇簖堟?zhèn)的支柱產(chǎn)業(yè)是工業(yè)，2005年大龍鎮(zhèn)被省發(fā)改委確認(rèn)為省級循環(huán)經(jīng)濟(jì)工業(yè)基地，通過招商引資與優(yōu)惠政策的幫助，大龍工業(yè)發(fā)展迅速，是貴州省工業(yè)化、城市化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步推進(jìn)示范區(qū)。但是這樣的惠民政策，大龍鎮(zhèn)的發(fā)展速度并不高，辦證流程太慢，經(jīng)過調(diào)查顯示，從辦理手續(xù)到拿證，之間需要的時間一般為一年左右。項(xiàng)目周期手續(xù)的報(bào)批時間更久，不但對于征地雙方都造成了很大的成本和機(jī)會損失，而且沒有得到合理利用土地，造成了土地資源的浪費(fèi)。

3.2.2大龍鎮(zhèn)工業(yè)用地利用效率低下

通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，大龍鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)由于規(guī)劃不合理、定位不清晰、盲目擴(kuò)張等問題造成了土地利用效益低下，布局分散，土地浪費(fèi)嚴(yán)重，成為鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“瓶頸”，亟待集約和節(jié)約利用土地、變粗放式經(jīng)濟(jì)增長方式為集約型、內(nèi)涵型增長方式。

剛開始大龍鎮(zhèn)為了大力發(fā)展工業(yè)來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，工業(yè)用地的規(guī)模過度膨脹,造成城鎮(zhèn)土地大量閑置，利用率極低。根據(jù)大龍鎮(zhèn)政府的年終報(bào)道顯示,截止2015年底,大龍鎮(zhèn)的土地總面積為85.7km，工業(yè)面積為53km，占總面積的61.84%。其中限制的工業(yè)面積占總面積的17%。土地長期處于低效利用狀態(tài)，這種現(xiàn)象嚴(yán)重阻礙了大龍鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)收入，和城鎮(zhèn)發(fā)展。

大龍鎮(zhèn)和其他小城鎮(zhèn)一樣，前幾年沒有定位自身是否具備發(fā)展工業(yè)的有利隱私，盲目的為了得到利潤跟風(fēng)建設(shè)工業(yè)園區(qū)，因?yàn)闆]有計(jì)劃好發(fā)展策略，導(dǎo)致資金分配不合理，前期投入過大，后期因?yàn)橘Y金不足，不能再繼續(xù)更換新的技術(shù)設(shè)備，導(dǎo)致舊的工業(yè)區(qū)設(shè)備因?yàn)槁浜蠖蕴瑥亩斐闪私ㄔO(shè)土地的閑置現(xiàn)象，導(dǎo)致土地利用率下降，阻礙了小鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。3.3土地開發(fā)整理缺乏有力的政策支持 3.3.1土地開發(fā)整理資金嚴(yán)重不足

經(jīng)濟(jì)建設(shè)和上層基礎(chǔ)有著重要的聯(lián)系。自從戶籍政策取消以后，大龍鎮(zhèn)的發(fā)展只能依靠從鎮(zhèn)財(cái)政中擠出少量資金用于開發(fā)建設(shè)，市里每年撥付的扶持資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足快速發(fā)展的需要，政府投入遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能達(dá)到土地開發(fā)整理對資金的需求

【1】

22。村政府的資金有限，不能給予大力的支持，所以大龍鎮(zhèn)的新建工場或者舊場房改造都有了影響，限制了它的進(jìn)一步發(fā)展。

3.3.2土地開發(fā)整理政策有待進(jìn)一步完善

耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)的上市交易問題，居民點(diǎn)整理所形成的耕地與存量建設(shè)用地之間的土地置換問題，土地開發(fā)整理后的經(jīng)營管理機(jī)制問題等。國家的相關(guān)條文也只是準(zhǔn)條例，因?yàn)檫@些問題沒有政策的大力支持和保障，在用地規(guī)模上，表現(xiàn)為總量失控，擴(kuò)展過快，使得社會資金和農(nóng)民自主進(jìn)行土地開發(fā)整理的投入無法獲得有效補(bǔ)償，直接影響到社會力量和農(nóng)民參與土地開發(fā)整理的積極性，不利于土地開發(fā)整理事業(yè)的持續(xù)發(fā)展

【2】

。這種現(xiàn)象造成了土地市場的一片混亂，沒有秩序的進(jìn)行必然會出錯，影響了小鎮(zhèn)的可持續(xù)發(fā)展和土地的合理利用。

3.3.3土地開發(fā)整理項(xiàng)目的實(shí)施不夠規(guī)范

現(xiàn)在大龍鎮(zhèn)的相關(guān)部門對土地開發(fā)沒有一個完整的體系，不管是從項(xiàng)目的類型還是位置的選擇不明確它的目的，很容易因?yàn)樗x的地方不正確，在用地結(jié)構(gòu)上，表現(xiàn)為各類用地布局不合理、產(chǎn)值低，從而造成土地資源的浪費(fèi)和污染，：項(xiàng)目規(guī)模普遍偏小，無法形成良好的規(guī)模效益。此外，因?yàn)殛P(guān)于土地開發(fā)的整理工作才剛剛開始，各個部門各個組織，自身的管理問題沒有得到很好的解決，比方說，工場的規(guī)劃設(shè)計(jì)、造價(jià)成本及竣工驗(yàn)收沒有安排穩(wěn)妥，雖然工程措施不難，造成新增耕地的質(zhì)量得不到保證，項(xiàng)目完成后土地利用現(xiàn)狀圖未能及時進(jìn)行更改，沒有建立統(tǒng)一的項(xiàng)目庫等，這些問題都在不同程度上影響到土地開發(fā)整理的實(shí)施效果【3】。

3.4缺乏完整的農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度

3.4.1土地流轉(zhuǎn)中政府錯位行為嚴(yán)重

土地交易的時候，一些鄉(xiāng)村組織直接充當(dāng)了土地流轉(zhuǎn)的主體，只為了突出自身的業(yè)績，自身的利益，不尊重農(nóng)民的意愿，不考慮農(nóng)民利益，違背的土地政策，隨意改變土地的承包關(guān)系，這種以權(quán)謀私的強(qiáng)制行為是不對的。因?yàn)楣芾聿块T的環(huán)節(jié)出了問題，沒有做到管理到位，導(dǎo)致了土地流轉(zhuǎn)不公平的問題嚴(yán)重。

3.4.2土地流轉(zhuǎn)的中介組織不健全

大龍鎮(zhèn)的土地交易市場體系不健全，導(dǎo)致很多人因?yàn)橐恍┰蛳雽⒆约旱耐恋剞D(zhuǎn)讓出去，有些人想購買土地，可以是因?yàn)橹薪闄C(jī)構(gòu)并不多，買賣雙方?jīng)]有連接橋梁，造成土地流轉(zhuǎn)速度過慢，所以導(dǎo)致承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)受到了制約，到了一定的范圍就不能在擴(kuò)大了，對與可持續(xù)發(fā)展起到了一定的限制作用。另外，由于流轉(zhuǎn)市場缺乏土地的定級及評價(jià)機(jī)構(gòu)，使得農(nóng)村土地可能受到個人的干擾而影響它的發(fā)展。

3.4.3農(nóng)村社會保障機(jī)制不完善對土地流轉(zhuǎn)起了一定的負(fù)面作用

雖然目前大量勞動人民都涌入城市，進(jìn)入了二三產(chǎn)業(yè)，在小城鎮(zhèn)用地的建筑容納能力上

也表現(xiàn)出較低的水平，但是土地仍然是大部分農(nóng)民生存和發(fā)展的生活和生產(chǎn)保障，也是我國農(nóng)村持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。我國農(nóng)村社會保障項(xiàng)目設(shè)置的供給量和農(nóng)民的實(shí)際需求量之間還有很大的不同，主要表現(xiàn)在社會福利的覆蓋面窄、保護(hù)水平低，進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商人員遭受社會保障體系實(shí)質(zhì)上的排斥等。相關(guān)配套措施改革滯后，基地得不到有效處理，例如土地置換、騰退制度不健全在這種情況下，使得農(nóng)民很難放下包袱，安心的進(jìn)行土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

4.大龍鎮(zhèn)建設(shè)過程中土地利用存在問題的原因分析

隨著土地開發(fā)越來越大家的受到重視，成為一個新聞報(bào)道的熱們話題。為了能為了能讓大龍鎮(zhèn)的發(fā)展越來越好，土地的利用率越來越高，盡量避免出現(xiàn)資源浪費(fèi)的現(xiàn)象，我們從下面幾個方面去分析。4.1缺乏規(guī)劃控制和指導(dǎo)

政府內(nèi)的部門之間相互勾結(jié)，導(dǎo)致土地分配，利用，流通，交換等方面都出現(xiàn)了不公平的現(xiàn)象，這一現(xiàn)象嚴(yán)重影響了百姓的利益，違背了政策和黨為人民全心全意服務(wù)的宗旨。政府相關(guān)部門應(yīng)不斷完善自身的監(jiān)管力度，提升自身的工作能力和職業(yè)素質(zhì)，從而使大龍鎮(zhèn)全面發(fā)展和土地資源合理分配。政府在制定大龍鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)中，考慮不全面，沒有做到實(shí)事求是，根據(jù)自身情況制定適合自己城鎮(zhèn)的指導(dǎo)方針。往往盲目的擴(kuò)大了城鎮(zhèn)規(guī)模，只考慮建設(shè)發(fā)展的需求，沒有把保護(hù)耕地作為重中之重。4.2環(huán)境破壞

隨著城市化大步前行，隨著經(jīng)濟(jì)社會快速發(fā)展，城鎮(zhèn)建筑拆舊建新，并且造成了大量的建筑垃圾，因?yàn)榈貌坏胶侠淼奶幚恚瑢?dǎo)致環(huán)境受到了嚴(yán)重的影響。其次，由于在農(nóng)村地區(qū)，接受教育的人不是很多，人們的素質(zhì)相對較低，缺乏保護(hù)環(huán)境的意識。導(dǎo)致人們對環(huán)境的不愛護(hù)，如亂砍亂伐，浪費(fèi)資源，隨地吐痰丟垃圾等。亂砍亂伐隨之帶來了很多負(fù)面效應(yīng)，水土流失嚴(yán)重，大量肥沃的表層土壤喪失。農(nóng)民在進(jìn)行種植的過程中，使用大量農(nóng)藥，導(dǎo)致土地板結(jié)，肥力下降。環(huán)境遭到破壞這就嚴(yán)重影響了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們的身體健康。4.3建筑用地不夠

大量閑置廢棄的工業(yè)廠房得不到有效處理，土地置換制度不健全。而且，人越來越多，盡管國家制定了晚婚晚育限制二胎的政策，增長速度減慢，人口已經(jīng)得到有效的控制，但是這種人多地少依然是我國的基本國情，這就導(dǎo)致人們需要大量房屋居住，不得不迫使農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地，這就導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地越來越少，糧食減少，也會影響人們的正常生活。

5.小城鎮(zhèn)建設(shè)促進(jìn)土地可持續(xù)利用的對策建議

5.1處理好小鎮(zhèn)建設(shè)和環(huán)境的關(guān)系

發(fā)展才是硬道理，為了能夠得到更好地發(fā)展，大龍鎮(zhèn)根據(jù)自身的實(shí)際情況，制定符合自己的發(fā)展道路。在小城鎮(zhèn)建設(shè)中，堅(jiān)持以人為本，綠色為核心，根據(jù)大龍鎮(zhèn)的地勢優(yōu)勢，走一條符合大龍鎮(zhèn)發(fā)展的道路。大龍鎮(zhèn)大力植樹造林，防止水土流失。減少生活污水、工業(yè)污水排入河道，加大對亂排行為整治力度。綜合考慮舒適因素，建成人在田園中生活的山地特色小城鎮(zhèn)，爭取做到人與自然和諧的城市效應(yīng)。5.2建立全面的發(fā)展方針

我國的基本國情決定了要想發(fā)展小鎮(zhèn)建設(shè)，需要對發(fā)展進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃，要求政府實(shí)事求是，立足現(xiàn)實(shí)，著眼長遠(yuǎn)堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃。根據(jù)自身優(yōu)勢，制定出一條適合大龍鎮(zhèn)發(fā)展的道路，以發(fā)展的眼光看待問題，制定小城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)模和布局。應(yīng)該客觀分析小城鎮(zhèn)當(dāng)前的綜合承載力，科學(xué)預(yù)測未來一定時期內(nèi)小城鎮(zhèn)發(fā)展?fàn)顩r把小城鎮(zhèn)放到區(qū)域發(fā)展整體規(guī)劃綜合考量。

5.3做到有法可依，有法必依，違法必究

國家對土地的政策雖然不是面面俱到，但是我們要按照它的規(guī)程來執(zhí)行，這樣才能做到相對規(guī)范，整體把握才不會出錯。按照《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，必須杜絕濫用征地權(quán)和商業(yè)盈利投機(jī)行為。（1）明確公共目的是行駛土地征用權(quán)的唯一標(biāo)準(zhǔn)。（2）禁止不按要求濫用土地，審批程序要公開透明等問題。（3）依次按照國家有關(guān)條例，使土地征收更加規(guī)范，與土地市場有機(jī)的的結(jié)合在一起。百姓要做到監(jiān)督的作用，為自己維權(quán)，如果遇到影響自己利益的事情，可以依靠法律來得到保護(hù)。5.4科學(xué)公平的分配土地

通過調(diào)查，根據(jù)實(shí)際情況收回大龍鎮(zhèn)的落后不用的閑置工業(yè)廠房。制定公平，合理，統(tǒng)一，全面，權(quán)威的分配制度。根據(jù)我國法律條文我們得知，里面關(guān)于農(nóng)村用地的分配規(guī)范很少，很模糊。要想讓閑置土地得到公平的分配，我們必須要做到按照法律法規(guī)合理的分配。這樣才能做到人生活舒適，工業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)效益也不會減少。

6結(jié)論與展望

小城鎮(zhèn)建設(shè)是我國前所未有的宏偉事業(yè)，其中一個核心問題就是土地利用問題。我國人多地少、耕地后備資源不足，長期以來我國的小城鎮(zhèn)建設(shè)用地又存在粗放經(jīng)營的情況。大龍鎮(zhèn)在發(fā)展時，存在著很多的問題，盲目擴(kuò)張?jiān)斐闪送恋乩速M(fèi)，政府貪污腐敗，管理不到位，土地利用不合理、土地環(huán)境破壞導(dǎo)致土地資源浪費(fèi)、工業(yè)用地利用率低的現(xiàn)象嚴(yán)重、土地利

用不合理、建筑垃圾占用大面積土地、環(huán)境污染等情況。隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但同時正因?yàn)榇簖堟?zhèn)獨(dú)有的地形氣候條件，獨(dú)特山水田園風(fēng)景和濃厚的鄉(xiāng)土文化，大龍鎮(zhèn)的建設(shè)與土地可持續(xù)利用和諧發(fā)展也成了必然趨勢，相信只要解決當(dāng)下的問題，大龍鎮(zhèn)一定會有更好更持續(xù)地發(fā)展，建設(shè)好具有典型意義的經(jīng)濟(jì)開發(fā)技術(shù)區(qū)。

參考文獻(xiàn)：

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第五篇：小城鎮(zhèn)論文：小城鎮(zhèn) 土地 集約利用 研究

小城鎮(zhèn)論文：小城鎮(zhèn)土地集約利用研究

【中文摘要】本文主要從托克托縣的土地利用現(xiàn)狀出發(fā),通過對托克托縣土地利用現(xiàn)狀的研究,分析得出托克托縣在土地利用中存在的問題。在此基礎(chǔ)上,依據(jù)土地集約利用指標(biāo)體系建立的原則和托克托縣的實(shí)際情況建立托克托縣土地集約利用評價(jià)的指標(biāo)體系,并通過特爾斐法確定各指標(biāo)的權(quán)重。在對各種文獻(xiàn)和資料分析的基礎(chǔ)上,選取全國、內(nèi)蒙古自治區(qū)、呼和浩特市和托克托縣相類似地區(qū)的平均水平作為分析依據(jù),并通過專家咨詢等方式最終確定托克托縣土地集約利用評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。在對托克托縣進(jìn)行土地集約利用評價(jià)之后,得出托克托縣土地集約利用研究的結(jié)論：托克托縣土地節(jié)約集約利用綜合指數(shù)值為0.968,土地投入指數(shù)：0.208；土地利用指數(shù)：0.261；土地產(chǎn)出提數(shù)：0.344；土地可持續(xù)利用指數(shù)：0.155；參照評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評比,說明托克托縣城鎮(zhèn)土地利用處于非集約利用狀態(tài)。這表明托克托縣在小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中建設(shè)用地需求量是很大的,土地呈過度利用的狀態(tài),這對城鎮(zhèn)的可持續(xù)發(fā)展和全縣耕地保護(hù)是非常不利的。同時,也表明城鎮(zhèn)建設(shè)中的綠地?cái)?shù)量是不夠的,城鎮(zhèn)在環(huán)境保護(hù)方面的投資力度也不夠大,在今后的城鎮(zhèn)建設(shè)過中這些問題都應(yīng)該引起足夠的重視。由此可知,托克托縣的土地集約利用形式很嚴(yán)峻。最后,在...【英文摘要】This article mainly starts from the land utilization present situation of Tuoketuo County, analyses and finds the matters in land utilization of Tuoketuo County

through the research on the land utilization status.Bases on this, establishes the index system of land intensive utilization evaluation of Tuoketuo county according to the practical condition of Tuoketuo county and the principle on the establishment of index system of land intensive utilization evaluation.And finally determines the weights of all...【關(guān)鍵詞】小城鎮(zhèn) 土地 集約利用 研究

【英文關(guān)鍵詞】small town land intensive utilization research 【索購全文】聯(lián)系Q1：138113721 Q2：139938848 同時提供論文寫作一對一輔導(dǎo)和論文發(fā)表服務(wù).保過包發(fā)

【目錄】小城鎮(zhèn)土地集約利用研究4-5ABSTRACT5-6

中文摘要

1.1 選題1.2.1 國外研1.2.3 研究1.3.1 研究思

第1章 緒論9-18

10-1512-1515-18的背景9-10究動態(tài)10-12現(xiàn)狀評述15路1516-1818-

211.2 國內(nèi)外研究動態(tài)1.2.2 國內(nèi)研究動態(tài)1.3 研究內(nèi)容與方法1.3.2 研究方法15-161.3.3 技術(shù)路線

2.1 自然條件第3章 托克托縣土地第2章 托克托縣概況18-232.2 社會經(jīng)濟(jì)條件21-23利用現(xiàn)狀分析23-3023-2823-2

43.1 托克托縣土地利用現(xiàn)狀分析3.1.1 托克托縣土地利用總體結(jié)構(gòu)分析3.1.2 托克托縣建設(shè)用地與經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系分析

24-2626-283.1.3 托克托縣建設(shè)用地與人口關(guān)系分析3.2 托克托縣土地利用中存在的問題28-30

4.1 評價(jià)思路

4.3 土第4章 托克托縣土地集約利用評價(jià)30-36304.2 土地集約利用評價(jià)指標(biāo)選取原則30-32地集約利用評價(jià)指標(biāo)的選取32-34考標(biāo)準(zhǔn)值34

4.4 土地集約利用評價(jià)參

4.6 托克托縣土地集

4.5 評價(jià)方法34-35約利用評價(jià)結(jié)果及分析35-36的建議和措施36-45土地資源配置36-37

第5章 托克托縣土地集約利用

一、科學(xué)合理的進(jìn)行城鎮(zhèn)規(guī)劃編制，優(yōu)化

二、充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用，積極發(fā)展

三、完善土地收儲制度，加強(qiáng)

四、積極推進(jìn)城鎮(zhèn)土地整

五、減緩城鎮(zhèn)外延式擴(kuò)展

六、增加城鎮(zhèn)綠化用地面積，七、合理推進(jìn)土地利用布局，實(shí)現(xiàn)土和優(yōu)化城鎮(zhèn)土地存量市場37-39政府對土地二級市場的干預(yù)39-40理，切實(shí)增加建設(shè)用地供給量40-41速度，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)立體式發(fā)展41注重生態(tài)環(huán)境建設(shè)地聚集效益42-4343-44展望45-47考文獻(xiàn)47-5151-52致謝

42八、采取技術(shù)手段，有效加強(qiáng)土地利用監(jiān)管

44-4

5第6章 結(jié)論與

參

九、強(qiáng)化集約用地的理念

6.1 結(jié)論45-46

6.2 展望46-47

攻讀學(xué)位期間所取得的相關(guān)科研成果52