第一篇：論買賣合同中出賣人的義務有哪些

論買賣合同中出賣人的義務有哪些?

答：出賣人的義務主要包括以下幾個方面：

（1）交付標的物，并轉移標的物的所有權。（1分）交付是指出賣人將

標的物轉移給買受人占有。交付可以分為現實交付和擬制交付。（1分）擬制交付又可以分為簡易交付、指示交付和占有改定。（1分）交付時，出賣人還須轉移所有權以及出賣物知識產權的歸屬。（1分）

（2）交付輔助單證的義務：（1分）出賣人應當按照約定或者交易習慣

向買受人交付提取標的物單證以外的有關單證和資料。（1分）

（3）按照約定的時間、地點、方式交付標的物。（1分）出賣人應當按

照約定的期限交付標的物。約定交付期間的，出賣人可以在該交付期間內的任何時間交付。（1分）出賣人應當按照約定的地點交付標的物，沒有約定或約定不明的，應依照本法第61條確定，仍然不能確定的，按照是否需要運輸而根據不同情況確定。（1分）

（4）按照約定的包裝交付標的物。（1分）出賣人應當按照約定的包裝

方式交付標的物，對包裝方式沒有約定或者約定不明確的，依照本法第61條規定仍然不能確定的，應當按照通用包裝，沒有通用方式，應當按照足以保護標的物的包裝方式。（1分）

（5）權利瑕疵擔保義務。（1分）指出賣人應就標的物有擔保第三人不

向買受人追多或者主張其他權利的義務。權利瑕疵擔保責任存在于合同訂立時或者旅行前，并且買受人不知權利瑕疵的存在。(1分)

（6）物的瑕疵擔保責任。（1分）指出賣人擔保其所交付的標的物符合合同約定或者法律規定的品質、價值和效用。（1分）

第二篇：出賣人簽訂二手房買賣合同注意事項

律師提醒賣房人：簽訂二手房買賣合同注意事項

出售房屋對于普通市民來講，是一件重要兼陌生的事。以往我們律師事務所承辦的大量出賣人起訴的案件，絕大多數是因為出賣人沒有出售房屋經驗，不會簽訂《房屋買賣合同》導致。所以我們根據承辦案件的經驗對出賣人容易與第三人產生爭議的事項，整理成文，供廣大市民參考：

1、出賣人應要求買受人本人在合同中簽字，否則買受人可以隨時否認代理人代為簽字的行為，并有權拒絕履行合同。

如買受人確因特殊原因無法親自到場簽字，應要求代理人出具買受人代為購買房屋的公證委托書。

2、現行住房限購的政策，需審核買受人的購房資格。一般審核資格是在簽訂《房屋買賣合同》之后進行，如果買受人購房資格未能審核通過，將導致合同無法履行，或是購房資格未能按原雙方約定的時間審查通過，導致履行合同的時間遲延，出賣人可能會非常被動。對此我們建議：

在簽訂《房屋買賣合同》時應在《房屋買賣合同》中注明，買受人多長時間通過資格審核，如不能通過資格審核，導致合同解除，買受人如何承擔責任；如資格審核通過時間遲延，買受人履行支付房款的義務應最遲指向一個具體的時間（比如****年**月**日前）。

3、如出售房屋有抵押貸款，出賣人需收取買受人的首付款解抵押的。出賣人應在《房屋買賣合同》或《補充協議》中注明，買受人支付首付款數額、支付時間，以及支付首付款用于解抵押的說明，否

則按北京建委和工商局2007年發布的《北京市存量房屋買賣合同》范本第二條的約定，只注明了出賣人解抵押的時間，未對解抵押的資金來源特別說明，在我們律師事務所代理的案件中，在此處產生爭議，雙方起訴到法院的很多。

4、出賣人如出售已出租的房屋，首先應要求承租人簽訂放棄優先購買權的聲明，并應在《房屋買賣合同》中注明房屋交付的條件，比如房屋過戶當天應視為出賣人交付房屋，租金轉由買受人收取等。

5、如買賣雙方約定，交易稅費應由買受人承擔，雙方在約定總成交價時，最好注明房屋的總成交價為出賣人的凈得價，以避免對稅費承擔主體約定不清或不全的情況下產生爭議。

6、對購房首付款的問題。如果買受人為全款現金購買房屋，首付款的數額、支付時間應在《房屋買賣合同》中注明。否則，在履行過程中，容易產生爭議（參照本網站案例）。如買受人為貸款購買房屋，除應在合同中約定首付款數額，支付時間外，還應注明如銀行批貸額度低于申請額度時，買受人應在多長時間內補齊首付款。

7、買受人以貸款方式購買房屋，按北京建委和工商局2007年發布的《北京市存量房屋買賣合同》范本第四條第（三）項的約定：如果因買受人自身原因未獲得貸款的，有三個選項，1、為以現金形式補齊；

2、繼續向其他銀行申請貸款，至貸款批準；

3、合同終止，雙方互不承擔責任。實踐中通過中介公司成交簽訂的《房屋買賣合同》，大多選擇第2項，其實第二項根本不具可操作性，尤其對出賣人不利，因為出賣人出售房屋是想盡快拿到房款，如此約定，出賣人想拿到房

款就遙遙無期。對此，出賣人可以要求在合同中注明，買受人最遲獲得批貸函的時間，如果不能，出賣人可以選擇讓買受人現金支付剩余房款，或是解除《房屋買賣合同》買受人如何承擔責任。

8、在辦理房屋過戶手續的時間上，出賣人應當注意，辦理房屋過戶的最后期限不亦過長。否則，買受人以未過戶為由拒絕支付剩余房款，可能會導致出賣人長時間無法拿到全款。如果因特殊原因不可避免的延長過戶時間，可以提前與買受人協商，由買受人先期支付大部分房款。

以上，是我所在承辦房屋案件過程中總結的經驗，每項都涉及出賣人的重大利益，因此，我們認為有必要引起出賣人的注意。同時，出售房屋是重大的財產的處分，應當由聘請專業律師參與避免風險。

第三篇：商品房預售合同中出賣人有什么義務

商品房預售合同中出賣人有何義務？

商品房預售中，不僅購房者有一些義務需要承擔，作為出賣人的房地產開發商也是需要承擔相應的義務。究竟商品房售預合同中出賣人有何義務呢?小編結合我國法律規定，將在下文中為您介紹詳情。

1、預售人有交付商品房的義務

預售人將正在建造中的商品房預先銷售給承購人，其負擔了在約定的時間里交付商品房的義務，且該項義務是預售人的主義務。商品房預售人承擔的是一種遠期義務。

2、轉移預售商品房的所有權

將標的物的所有權移轉給買受人，是買受人的另一項主要義務。轉移標的物的所有權是在標的物移轉占有的基礎上，實現標的物所有權的轉移，使買受人獲得所有權。預售人有按照法律的規定協助承購人辦理所有權登記手續，并將有關的產權證明交給承購人。

3、瑕疵擔保責任

預售人在履行義務時，應當擔保所移轉的商品房權利的完整性，并依一般人的觀念或當事人的觀念所享有之品質、價值、功用。瑕疵擔保責任分為物的瑕疵擔保和權利瑕疵擔保，前者表現在商品房的質量或式樣價值的完整性;后者體現為預售人轉移的房屋上不能有他人的權利，如抵押權、其他的債權。

4、檢驗的義務

商品房預售合同由于標的物的特殊性，不同于一般的買賣合同。一般的買賣合同買受人承擔檢驗的義務，買受人在收到出賣人交付的標的物時，應當及時檢驗，并將標的物不符合約定或法定的情況在檢驗期間內通知給出賣人，逾期怠于通知的視為標的物符合約定。但商品房預售是由預售人在房產建成后向國家質量監督部門申請質量檢驗，獲得批準后才能夠移轉房屋所有權。

5、商品房預售人的從義務及附隨義務

商品房預售人享有告知義務，在合同的履行過程中，合同約定的事項如果發生變化，當事人負有告知預購人的義務。在期房建設過程中，如果因為城市規劃或房地產開發企業變更設計等原因，導致預售房屋的戶型、面積、坐落、朝向等發生變更，預售人應及時通知預購人，預購人可以據此作出是否繼續履行合同的選擇;因不可抗力需要延期交付房屋的，房地產開發企業應當及時告知預購人。同時，商品房預售人在交付占有和移轉所有權的同時應當移轉有關商品房建設的有關工程說明書，在不明時有解釋的義務。

商品房預售當中，作為出賣人的開發商主要有上述5方面的義務，主要包括交付商品房的義務、檢驗的義務等，各位可以從上面的內容進行詳細了解。如果你在商品房預售過程中遇到什么糾紛的話，可以委托網站的專業律師來為您提供法律幫助。

第四篇：論出賣人的瑕疵擔保責任

自古羅馬至今，自由經濟伴隨歷史發展日漸發達，商業之進步，交易之繁榮促使買賣成為營利行為之代表，并成為日常生活中最常見的法律行為之一，因而備受學者關注。所謂買賣，史尚寬先生在其《債法各論》中謂之為：“當事人約定一方移轉財產權于他方，他方支付價金之契約。”“約為財產的轉移者，稱為出賣人。約為支付價金者，稱為買受人。”⑴ 然買方與賣方利益之對峙，必須有誠實守信之商業道德作為平衡杠桿。違反這一商業道德者必須為其行為承擔后果，即負責。本文將就買賣中出賣人一方違反誠信之規則所要承擔的責任之一—瑕疵擔保責任問題作一粗淺探討。一、關于瑕疵擔保責任按照傳統民法理論，債法上的瑕疵分為兩種：一種是品質瑕疵，即物的瑕疵，另一種是權利瑕疵。而從買賣合同之概念⑵，我們可以看出出賣人的義務主要有兩項：交付標的物﹑移轉標的物所有權。出賣人交付標的物必須符合買受人之需求，即出賣人交付的應是符合約定或該類物通常應具有的價值或效用的物。由此產生了出賣人的一項極重要的義務——出賣人對其所提供的標的物，應擔保其具有依通常交易觀念或當事人的意思認為應當具有的價值﹑效用或品質。如果出賣人違反或不履行此項擔保義務，則應承擔民事責任，此責任稱為物之瑕疵擔保責任。另外，出賣人交付標的物不能將買賣標的之財產權之全部或一部，移轉于買受人，或移轉之財產權不完全時，所生出賣人之擔保責任，構成了出賣人另一項重要責任——權利瑕疵擔保責任。學者一般將之論述為：出賣人就買賣標的物對買受人負有第三人不能主張任何權利的義務，違反此義務所承擔的民事責任⑶。由此，物之瑕疵擔保責任與權利瑕疵擔保責任構成了完整的瑕疵擔保責任制度。

二、物的瑕疵擔保責任物之瑕疵擔保責任發端于羅馬法上大法官的告示，并為近代諸民法典所繼受。因而，近代物之瑕疵擔保責任制度深受羅馬法的影響。羅馬法時期，瑕疵擔保責任主要適用于特定物（奴隸和家畜等）的買賣。近代立法受其影響大多嚴格區分種類物和特定物。在特定物買賣中，出賣人只有依標的物現狀交付標的物之義務，而無交付無瑕疵標的物之義務。出賣人只要交付了標的物，即使有瑕疵，也不構成債務的不履行。但因買賣為有償之契約，買受人支付了對價，而受領有瑕疵之標的物，利益必然受到損害，因此有悖于公平原則。在此情形下，法律對出賣人特別科以瑕疵擔保責任，以資救濟。而在種類物買賣，由于僅指定了種類，當出賣人交付的標的物不符合契約的品質要求，出賣人可用另外的符合規定的種類物交付。由此可以看出傳統民法學說承襲了僅于特種物買賣，物之瑕疵擔保責任是一種法定責任的觀點，并且該觀點長期被視為通說。這即所謂法定責任說。后來，法定責任說受到了債務不履行責任說的挑戰。后者認為，不論特種物買賣還是種類物買賣，出賣人均負有交付與價金相當之標的物的義務。當出賣人交付的標的物有瑕疵時，不分標的物之種類，出賣人均負有債務不履行之責任和瑕疵擔保責任。瑕疵擔保責任為債務不履行責任之一種，是關于買賣的特則；當兩者發生抵觸時，則應適用瑕疵擔保責任。債務不履行責任說受到了學者的歡迎，并在德、日等國逐漸取代了法定責任說的地位而成為通說。我國合同法亦采此觀點。在英美法系，瑕疵履行行為都作為違約行為對待，無論是特種物買賣還是種類物買賣，有瑕疵的供貨都被視為“違約”。買受人可依據違約行為而獲得各種違約救濟，從而使瑕疵擔保責任制度與不適當履行的責任制度趨于統一。這正是當代法律發展的一種新的趨向。這種趨向也是加強對買受人和消費者利益的保護的需要在法律上的反映⑷。就瑕疵擔保責任的性質而言，學者傾向于認為是一種無過錯責任。物之瑕疵擔保責任的成立以標的物有瑕疵為核心要素，不要求出賣人對該瑕疵的存在有過錯。筆者似不贊同此說。除了可歸責于買賣人的情況以外，只要發生瑕疵交付，出賣人即應付瑕疵擔保責任。這是法定責任說的結果。在法定責任說看來，物之瑕疵擔保責任是一種法定責任，出賣人的擔保義務是法定的，只要違反了，就該有責任，而這一過程是不考慮出賣人的過錯的。然而，在債務不履行責任說，出賣人的擔保義務是一種合同義務，出賣人違反擔保義務本身說明其是有過錯的。另外，確定瑕疵擔保責任還要考慮買受人的過錯問題。因此瑕疵擔保責任嚴格地說并不是無過錯責任。由于我國合同法主要采取嚴格責任原則，買受人只需證明出賣人不適當履行的違約事實即可，然后由出賣人證明其無過錯，所以債務不履行責任說并未加重買受人的舉證負擔。這對于處于弱勢地位的廣大消費者來說無疑是大為有益的。關于物的瑕疵，學理上有不同的分類方法。多數學者依其被發現的難易程度，區分為表面瑕疵和隱蔽瑕疵。也有學者將其分為滅失或減少價值之瑕疵（價值瑕疵）、滅失或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵（效用瑕疵），所保證品質之欠缺（品質瑕疵）。表面瑕疵，系指存在于物的表面，無需專門檢驗，從標的物外觀或憑買受人生活經驗即能發現的瑕疵，亦稱外觀瑕疵或者外在瑕疵。我國《合同法》第157條：“買受人收到標的時應當在約定的檢驗期間內檢驗。沒有約定檢驗期間的，應當及時檢驗。”主要針對表面瑕疵。隱蔽瑕疵，系指存在于物的內部，需經使用或專門測試檢驗才能發現的瑕疵。隱蔽瑕疵也稱內在瑕疵。對于隱蔽瑕疵的檢驗買受人在合理期間或收到標的物兩年未主張的，視為標的物質量符合要求不存在瑕疵。（《合同法》第158條）。買受人主張瑕疵的，應以通知方式告知出賣人，怠于通知的，亦視為標的物無瑕疵。那么按照什么標準來確定物的瑕疵呢？我國《合同法》并沒有對瑕疵概念下一個明確的定義，而只是在第154條中規定：“當事人對標的物的質量要求沒有約定或者約定不明確，依照本法第61條規定仍不能確定的，適用本法第62條第一項的規定。”《合同法》第62條規定：“合同有約定的，依合同約定；無約定或約定不明的，應按國家質量或行業標準；沒有國家標準或行業標準的，則依通常標準或符合合同目的的特定標準。”價值瑕疵是指出賣人擔保其所出賣的標的物不存在滅失或減少其價值的瑕疵。這里的價值指物的交換價值，而不包括物的使用價值。效用瑕疵是指出賣人應擔保標的物具備應有的使用價值，標的物無滅失或減少效用的瑕疵。這種效用包括通常的效用和合同中約定的特殊效用。例如，自行車作為代步工具，冰箱為了保存和冷凍食品等即屬于物的通常效用。但假設合同中約定的自行車為助動車，這就是特殊效用。品質瑕疵擔保是指出賣人應擔保標的物具有其所保證的品質。物的瑕疵擔保責任存在的理由在于：第一，通過對出賣人施加該項義務，使買受人的利益得到滿足，保障其利益的實現無任何阻礙，以達到訂立合同的目的。這是由買賣合同的有償性所決定的。一切有償合同均存在著等價關系，即一方取得權利或物品，是他支付了相應價款所應得到的結果。按照公平原則的要求，取得價款的一方有義務使對方獲得無瑕疵的權利或物品，充分滿足權利人的利益要求。為了實現這一目的，買賣合同應建立在雙方當事人互相信賴的基礎上，要求當事人恪守信義，誠實履行義務，并保護買賣交易的安全。第二、由于科技迅速發展，各種各樣的新產品層出不窮，產品的制造與銷售越來越現代化，同時也越來越重視對消費者利益的保護。一般的買受人，特別是產品的消費者只能感按照產品的說明書進行操作，對產品的原理﹑性能﹑質量及可能存在的瑕疵等問題往往不可能知曉。這就需要出賣人按照誠實信用原則，對標的物的質量作出明確說明和具有法律效力的保證。第三、現代經濟社會中，當事人達成買賣交易，往往是通過先進的通訊﹑電子手段，雙方并不見面。這樣，由于買受人在收貨之前沒有機會看貨，就只能通過買賣合同來確定標的物的質量，也就要求法律在這種情況下對標的物質量有完善的保障措施。總之，物的瑕疵擔保責任是法律基于買賣合同有償性的特殊要求和對消費者的特別保護而規定的。這種責任的存在，對于買賣交易的安全和消費者的利益，具有十分重要的意義。在我國法中，物的瑕疵擔保責任的適用應符合下列條件：一是標的物須有瑕疵。此為物之瑕疵擔保責任成立之關鍵。在此如何理解“瑕疵”呢？筆者認為，在物之瑕疵擔保責任形成﹑發展的歷史過程中，衡量買賣標的物是否有瑕疵，有兩種標準——客觀標準和主觀標準。按客觀標準，所交付的標的物不符合該種物所應具備的通常性質及客觀上應有之特征時，即具有瑕疵。按主觀標準，所交付之標的物不符合當事人約定的品質，致滅失減少其價值或效用時，即具有瑕疵。羅馬法及英美法原來采用客觀標準，將瑕疵理解為關于標的物的性質和實體的東西，一切對于買受人有價值的性質之欠缺。近代諸國民法典極少數仍采客觀標準，絕大多數在堅持此客觀標準的基礎上加入了主觀標準⑸。我國合同法即是如此。概括起來，各國法所指物之瑕疵有四種情形：㈠買賣之物具有滅失或減少其價值之瑕疵，所謂價值，指客觀的交換價值；㈡買賣之物具有滅失或減少其通常效用之瑕疵。所謂通常效用，系指一般交易客觀上應有之使用價值；㈢買賣之物具有滅失或減少契約預定之效用。所謂契約預定之效用，系當事人特以契約約定的效用。㈣買賣之物欠缺所保證的品質。所謂品質，系指構成標的物價值及效用的一切法律與事實關系，因此，當事人約定出售之房屋冬暖夏涼時，若不具此性質者，即欠缺所保證之品質⑹。一般認為標的物數量的超過與不足不為瑕疵，只有當標的物之數量之短少影響到其價值﹑效用時才構成瑕疵。因此，當出賣人交付的標的物超過約定數量時，買受人可以拒收多交的部分，也可以接收多交的部分，若接收的，應按合同的價格支付價款（《合同法》第162條）。當出賣人交付的標的物短少且不構成瑕疵時，買受人應當接受，對于少交部分，另行請求出賣人承擔不履行或遲延履行的違約責任。二是瑕疵應當于標的物風險轉移時存在。我國合同法將標的物風險轉移的時間規定為物的交付時間，當然，買賣雙方也可另行約定風險轉移時間。買賣合同的出賣人對物在風險轉移時存在的瑕疵承擔責任。對于風險轉移后出現的物的瑕疵，原則上出賣人是不負責任的。所以物的瑕疵擔保責任的確定與標的物交付時間有很大的關系，特別是在瑕疵于買賣合同訂立后才出現的情形下。但是以下情況作為例外：其一,如果標的物與合同要求不符的情形要在風險移轉于買受人之后的一段時間才能發現或顯露出來，例如，有些標的物需要經過科學鑒定甚至需要經過使用一段時間后才能顯示其是否與合同的要求相符。這時，盡管風險已移轉于買受人，但如果標的物的缺陷在風險移轉于買受人之前就已經存在，則出賣人仍要承擔責任。其二，當出賣人對標的物承諾在一定時間內不出現瑕疵的情況下，盡管在風險轉移時不存在瑕疵，但標的物在保證期間內出現瑕疵的，出賣人仍應承擔瑕疵擔保責任。在這方面最明顯的例子是，在機械設備交易中，如買賣合同規定出賣人對其提交的機械設備產品的保證期為一年，盡管該設備的風險早已移轉于買受人，而且在風險移轉的時候該設備是符合買賣合同要求的，但如果在一年的保證期內，買受人發現該設備的質量與合同的要求不符，則出賣人仍須對此負責。再如，消費者從商場買的某牌高壓鍋保證期為8年，那么高壓鍋在這8年內出現問題，則商場和廠家均應承擔產品責任。至于合同成立時標的物存在且持續存在于標的物交付時的瑕疵，出賣人當然應當承擔責任。但合同成立時存在的瑕疵于交付前由出賣人有效除去的，出賣人可以不負瑕疵擔保責任。這一點與出賣人的權利瑕疵擔保責任不同。對權利瑕疵而言，只有當合同成立時瑕疵存在的，出賣人才付瑕疵擔保責任。如果合同訂立后才發生權利瑕疵的，則出賣人不應承擔瑕疵擔保責任，而是承擔不履行合同的責任。三是買受人不知標的物有瑕疵。即買受人須為善意且無重大過失。如果買受人于訂立合同時知道標的物有瑕疵，則表明買受人愿意承擔這一后果，出賣人自然不承擔責任。如果買受人有充分條件可以了解標的物的瑕疵卻因其過失而未了解，并且出賣人未對買受人作出無瑕疵的允諾，則出賣人不負擔保責任。但是，在買受人因重大過失未知瑕疵且出賣人未作無瑕疵保證，如果出賣人故意不告知瑕疵時出賣人不得免責。這里須注意的是，如果買受人僅僅是懷疑標的物有瑕疵，并不構成買受人的明

第三人不能向買受人就買賣的標的物主張自己的權利。④買受人須為善意。這里的善意，是指在買賣契約成立時，買主不知買賣的權利有瑕疵，其嗣后得知亦為善意。若契約成立時，買受人知有瑕疵，而出賣人仍自愿負擔保責任的，其擔保責任不應免除。有學者認為還有一個要件是：“須權利瑕疵而使買受人遭受損害或損失”⑾，筆者認為不妥。因為權利瑕疵擔保義務是一種法定義務，且即使買受人未遭受損害，但始終處于第三～利追奪的不安中，因此筆者認為買受人有權要求出賣人承擔此擔保責任，而無須遭受損害或損失。當然此情形不能一概而論，在有些情形下，即使存在權利瑕疵，但第三人未主張且已不能主張權利的，買受人不能追究出賣人違反權利瑕疵擔保的責任。關于權利瑕疵擔保的范圍問題一直存在著不同的觀點。一種觀點認為瑕疵擔保并不適用物之買賣，而只是用于權利的買賣。因為“權利存在之擔保，唯有在權利買賣時始有其適用，不適用于物指買賣，蓋物權采現物主義，有物即有物權，不生物權存在與否的問題。而所謂存在，不僅須有權利有效成立，且須尚未消減者，始能謂其權利存在。”⑿因此，權利瑕疵擔保僅適用于債權及其他一般權利之擔保﹑有價證券未經宣告無效之擔保。另一種觀點認為權利瑕疵擔保不僅適用于權利的買賣，而且適用于物的買賣。我國《合同法》買賣合同一章中，原則上不調整權利的買賣，因此可以認為《合同法》第１５０條所規定的權利瑕疵擔保義務主要適用于物的買賣。所以在一般情況下對債權的轉讓﹑有價證券的轉讓等過程中出現權利瑕疵，受讓人一般不能援引該條的規定請求出賣人承擔瑕疵擔保責任。最后須注意的是，雖然權利瑕疵擔保責任為一種法定責任，并非當事人意思表示之結果。但是法律關于瑕疵擔保責任的規定并非強行性規定，因而一般允許當事人以特約免除﹑限制或加重此種責任。我國合同法只是規定對于標的物的狀況出賣人對買受人應承擔什么義務，買受人對出賣人享有什么權利。因我國目前尚未制定物權法，而且現有法律中也未明確對善意買受人的保護問題，實踐中處理這一問題也不很統一。因此亟需指定物權法對此明確規范。總之，我國合同法中的瑕疵擔保責任制度還有很多漏洞，還有很多懸而未決的問題，這就值得我們進一步深入探討﹑深入研究，包括借鑒各國立法經驗，使之臻于完善。

第五篇：論出賣人的瑕疵擔保責任

自古羅馬至今，自由經濟伴隨歷史發展日漸發達，商業之進步，交易之繁榮促使買賣成為營利行為之代表，并成為日常生活中最常見的法律行為之一，因而備受學者關注。所謂買賣，史尚寬先生在其《債法各論》中謂之為：“當事人約定一方移轉財產權于他方，他方支付價金之契約。”“約為財產的轉移者，稱為出賣人。約為支付價金者，稱為買受人。”⑴然買方與賣方利益

之對峙，必須有誠實守信之商業道德作為平衡杠桿。違反這一商業道德者必須為其行為承擔后果，即負責。本文將就買賣中出賣人一方違反誠信之規則所要承擔的責任之一—瑕疵擔保責任問題作一粗淺探討。

一、關于瑕疵擔保責任按照傳統民法理論，債法上的瑕疵分為兩種：一種是品質瑕疵，即物的瑕疵，另一種是權利瑕疵。而從買賣合同之概念⑵，我們可以看出出賣人的義務主要有兩項：交付標的物﹑移轉標的物所有權。出賣人交付標的物必須符合買受人之需求，即出賣人交付的應是符合約定或該類物通常應具有的價值或效用的物。由此產生了出賣人的一項極重要的義務——出賣人對其所提供的標的物，應擔保其具有依通常交易觀念或當事人的意思認為應當具有的價值﹑效用或品質。如果出賣人違反或不履行此項擔保義務，則應承擔民事責任，此責任稱為物之瑕疵擔保責任。另外，出賣人交付標的物不能將買賣標的之財產權之全部或一部，移轉于買受人，或移轉之財產權不完全時，所生出賣人之擔保責任，構成了出賣人另一項重要責任——權利瑕疵擔保責任。學者一般將之論述為：出賣人就買賣標的物對買受人負有第三人不能主張任何權利的義務，違反此義務所承擔的民事責任⑶。由此，物之瑕疵擔保責任與權利瑕疵擔保責任構成了完整的瑕疵擔保責任制度。

二、物的瑕疵擔保責任物之瑕疵擔保責任發端于羅馬法上大法官的告示，并為近代諸民法典所繼受。因而，近代物之瑕疵擔保責任制度深受羅馬法的影響。羅馬法時期，瑕疵擔保責任主要適用于特定物（奴隸和家畜等）的買賣。近代立法受其影響大多嚴格區分種類物和特定物。在特定物買賣中，出賣人只有依標的物現狀交付標的物之義務，而無交付無瑕疵標的物之義務。出賣人只要交付了標的物，即使有瑕疵，也不構成債務的不履行。但因買賣為有償之契約，買受人支付了對價，而受領有瑕疵之標的物，利益必然受到損害，因此有悖于公平原則。在此情形下，法律對出賣人特別科以瑕疵擔保責任，以資救濟。而在種類物買賣，由于僅指定了種類，當出賣人交付的標的物不符合契約的品質要求，出賣人可用另外的符合規定的種類物交付。由此可以看出傳統民法學說承襲了僅于特種物買賣，物之瑕疵擔保責任是一種法定責任的觀點，并且該觀點長期被視為通說。這即所謂法定責任說。后來，法定責任說受到了債務不履行責任說的挑戰。后者認為，不論特種物買賣還是種類物買賣，出賣人均負有交付與價金相當之標的物的義務。當出賣人交付的標的物有瑕疵時，不分標的物之種類，出賣人均負有債務不履行之責任和瑕疵擔保責任。瑕疵擔保責任為債務不履行責任之一種，是關于買賣的特則；當兩者發生抵觸時，則應適用瑕疵擔保責任。債務不履行責任說受到了學者的歡迎，并在德、日等國逐漸取代了法定責任說的地位而成為通說。我國合同法亦采此觀點。在英美法系，瑕疵履行行為都作為違約行為對待，無論是特種物買賣還是種類物買賣，有瑕疵的供貨都被視為“違約”。買受人可依據違約行為而獲得各種違約救濟，從而使瑕疵擔保責任制度與不適當履行的責任制度趨于統一。這正是當代法律發展的一種新的趨向。這種趨向也是加強對買受人和消費者利益的保護的需要在法律上的反映⑷。就瑕疵擔保責任的性質而言，學者傾向于認為是一種無過錯責任。物之瑕疵擔保責任的成立以標的物有瑕疵為核心要素，不要求出賣人對該瑕疵的存在有過錯。筆者似不贊同此說。除了可歸責于買賣人的情況以外，只要發生瑕疵交付，出賣人即應付瑕疵擔保責任。這是法定責任說的結果。在法定責任說看來，物之瑕疵擔保責任是一種法定責任，出賣人的擔保義務是法定的，只要違反了，就該有責任，而這一過程是不考慮出賣人的過錯的。然而，在債務不履行責任說，出賣人的擔保義務是一種合同義務，出賣人違反擔保義務本身說明其是有過錯的。另外，確定瑕疵擔保責任還要考慮買受人的過錯問題。因此瑕疵擔保責任嚴格地說并不是無過錯責任。由于我國合同法主要采取嚴格責任原則，買受人只需證明出賣人不適當履行的違約事實即可，然后由出賣人證明其無過錯，所以債務不履行責任說并未加重買受人的舉證負擔。這對于處于弱勢地位的廣大消費者來說無疑是大為有益的。關于物的瑕疵，學理上有不同的分類方法。多數學者依其被發現的難易程度，區分為表面瑕疵和隱蔽瑕疵。也有學者將其分為滅失或減少價值之瑕疵（價值瑕疵）、滅失或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵（效用瑕疵），所保證品質之欠缺（品質瑕疵）。表面瑕疵，系指存在于物的表面，無需專門檢驗，從標的物外觀或憑買受人生活經驗即能發現的瑕疵，亦稱外觀瑕疵或者外在瑕疵

。我國《合同法》第157條：“買受人收到標的時應當在約定的檢驗期間內檢驗。沒有約定檢驗期間的，應當及時檢驗。”主要針對表面瑕疵。隱蔽瑕疵，系指存在于物的內部，需經使用或專門測試檢驗才能發現的瑕疵。隱蔽瑕疵也稱內在瑕疵。對于隱蔽瑕疵的檢驗買受人在合理期間或收到標的物兩年未主張的，視為標的物質量符合要求不存在瑕疵。（《合同法》第158條）。買受人主張瑕疵的，應以通知方式告知出賣人，怠于通知的，亦視為標的物無瑕疵。那么按照什么標準來確定物的瑕疵呢？我國《合同法》并沒有對瑕疵概念下一個明確的定義，而只是在第154條中規定：“當事人對標的物的質量要求沒有約定或者約定不明確，依照本法第61條規定仍不能確定的，適用本法第62條第一項的規定。”《合同法》第62條規定：“合同有約定的，依合同約定；無約定或約定不明的，應按國家質量或行業標準；沒有國家標準或行業標準的，則依通常標準或符合合同目的的特定標準。”價值瑕疵是指出賣人擔保其所出賣的標的物不存在滅失或減少其價值的瑕疵。這里的價值指物的交換價值，而不包括物的使用價值。效用瑕疵是指出賣人應擔保標的物具備應有的使用價值，標的物無滅失或減少效用的瑕疵。這種效用包括通常的效用和合同中約定的特殊效用。例如，自行車作為代步工具，冰箱為了保存和冷凍食品等即屬于物的通常效用。但假設合同中約定的自行車為助動車，這就是特殊效用。品質瑕疵擔保是指出賣人應擔保標的物具有其所保證的品質。物的瑕疵擔保責任存在的理由在于：第一，通過對出賣人施加該項義務，使買受人的利益得到滿足，保障其利益的實現無任何阻礙，以達到訂立合同的目的。這是由買賣合同的有償性所決定的。一切有償合同均存在著等價關系，即一方取得權利或物品，是他支付了相應價款所應得到的結果。按照公平原則的要求，取得價款的一方有義務使對方獲得無瑕疵的權利或物品，充分滿足權利人的利益要求。為了實現這一目的，買賣合同應建立在雙方當事人互相信賴的基礎上，要求當事人恪守信義，誠實履行義務，并保護買賣交易的安全。第二、由于科技迅速發展，各種各樣的新產品層出不窮，產品的制造與銷售越來越現代化，同時也越來越重視對消費者利益的保護。一般的買受人，特別是產品的消費者只能感按照產品的說明書進行操作，對產品的原理﹑性能﹑質量及可能存在的瑕疵等問題往往不可能知曉。這就需要出賣人按照誠實信用原則，對標的物的質量作出明確說明和具有法律效力的保證。第三、現代經濟社會中，當事人達成買賣交易，往往是通過先進的通訊﹑電子手段，雙方并不見面。這樣，由于買受人在收貨之前沒有機會看貨，就只能通過買賣合同來確定標的物的質量，也就要求法律在這種情況下對標的物質量有完善的保障措施。總之，物的瑕疵擔保責任是法律基于買賣合同有償性的特殊要求和對消費者的特別保護而規定的。這種責任的存在，對于買賣交易的安全和消費者的利益，具有十分重要的意義。在我國法中，物的瑕疵擔保責任的適用應符合下列條件：一是標的物須有瑕疵。此為物之瑕疵擔保責任成立之關鍵。在此如何理解“瑕疵”呢？筆者認為，在物之瑕疵擔保責任形成﹑發展的歷史過程中，衡量買賣標的物是否有瑕疵，有兩種標準——客觀標準和主觀標準。按客觀標準，所交付的標的物不符合該種物所應具備的通常性質及客觀上應有之特征時，即具有瑕疵。按主觀標準，所交付之標的物不符合當事人約定的品質，致滅失減少其價值或效用時，即具有瑕疵。羅馬法及英美法原來采用客觀標準，將瑕疵理解為關于標的物的性質和實體的東西，一切對于買受人有價值的性質之欠缺。近代諸國民法典極少數仍采客觀標準，絕大多數在堅持此客觀標準的基礎上加入了主觀標準⑸。我國合同法即是如此。概括起來，各國法所指物之瑕疵有四種情形：㈠買賣之物具有滅失或減少其價值之瑕疵，所謂價值，指客觀的交換價值；㈡買賣之物具有滅失或減少其通常效用之瑕疵。所謂通常效用，系指一般交易客觀上應有之使用價值；㈢買賣之物具有滅失或減少契約預定之效用。所謂契約預定之效用，系當事人特以契約約定的效用。㈣買賣之物欠缺所保證的品質。所謂品質，系指構成標的物價值及效用的一切法律與事實關系，因此，當事人約定出售之房屋冬暖夏涼時，若不具此性質者，即欠缺所保證之品質⑹。一般認為標的物數量的超過與不足不為瑕疵，只有當標的物之數量之短少影響到其價值﹑效用時才構成瑕疵。因此，當出賣人交付的標的物超過約定數量時，買受人可以拒收多交的部分，也可以接收多交的部分，若接收的，應按合同的價格支付價款（《合同法》第162條）。當出賣人交付的標的物短少且不構成瑕疵時，買受人應當接受，對于少交部分，另行請求出賣人承擔不履行或遲延履行的違約責任。二是瑕疵應當于標的物風險轉移時存在。我國合同法將標的物風險轉移的時間規定為物的交付時間，當然，買賣雙方也可另行約定風險轉移時間。買賣合同的出賣人對物在風險轉移時存在的瑕疵承擔責任。對于風險轉移后出現的物的瑕疵，原則上出賣人是不負責任的。所以物的瑕疵擔保責任的確定與標的物交付時間有很大的關系，特別是在瑕疵于買賣合同訂立后才出現的情形下。但是以下情況作為例外：其一,如果標的物與合同要求不符的情形要在風險移轉于買受人之后的一段時間才能發現或顯露出來，例如，有些標的物需要經過科學鑒定甚至需要經過使用一段時間后才能顯示其是否與合同的要求相符。這時，盡管風險已移轉于買受人，但如果標的物的缺陷在風險移轉于買受人之前就已經存在，則出賣人仍要承擔責任。其二，當出賣人對標的物承諾在一定時間內不出現瑕疵的情況下，盡管在風險轉移時不存在瑕疵，但標的物在保證期間內出現瑕疵的，出賣人仍應承擔瑕疵擔保責任。在這方面最明顯的例子是，在機械設備交易中，如買賣合同規定出賣人對其提交的機械設備產品的保證期為一年，盡管該設備的風險早已移轉于買受人，而且在風險移轉的時候該設備是符合買賣合同要求的，但如果在一年的保證期內，買受人發現該設備的質量與合同的要求不符，則出賣人仍須對此負責。再如，消費者從商場買的某牌高壓鍋保證期為8年，那么高壓鍋在這8年內出現問題，則商場和廠家均應承擔產品責任。至于合同成立時標的物存在且持續存在于標的物交付時的瑕疵，出賣人當然應當承擔責任。但合同成立時存在的瑕疵于交付前由出賣人有效除去的，出賣人可以不負瑕疵擔保責任。這一點與出賣人的權利瑕疵擔保責任不同。對權利瑕疵而言，只有當合同成立時瑕疵存在的，出賣人才付瑕疵擔保責任。如果合同訂立后才發生權利瑕疵的，則出賣人不應承擔瑕疵擔保責任，而是承擔不履行合同的責任。三是買受人不知標的物有瑕疵。即買受人須為善意且無重大過失。如果買受人于訂立合同時知道標的物有瑕疵，則表明買受人愿意承擔這一后果，出賣人自然不承擔責任。如果買受人有充分條件可以了解標的物的瑕疵卻因其過失而未了解，并且出賣人未對買受人作出無瑕疵的允諾，則出賣人不負擔保責任。但是，在買受人因重大過失未知瑕疵且出賣人未作無瑕疵保證，如果出賣人故意不告知瑕疵時出賣人不得免責。這里須注意的是，如果買受人僅僅是懷疑標的物有瑕疵，并不構成買受人的明知。買受人僅知部分瑕疵或僅知部分標的物有瑕疵，出賣人也不能對其余部分免責。四是買受人須于法律規定或合同約定的時間內提出瑕疵通知。即買受人須適時的履行瑕疵通知義務。關于瑕疵通知義務，各國立法例存有分歧：在大陸法系國家，一般說來，采民商分立主義的國家區別商人間的買賣和非商人間的買賣，僅對商人間的買賣適用通知義務，采民商合一主義的立法，則不問是商人間的買賣還是非商人間的買賣，同樣適用通知義務。我國合同法即屬之。（《合同法》第158條）。在英美法，通知義務不分商人間買賣或非商人間買賣，一律適用。五是買賣的標的物不是拍賣物。拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或財產權利轉讓給最高應價者的買賣形式⑺。因為拍賣程序公開，拍賣物是否有瑕疵有目共睹。另外，對罰沒物進行拍賣時，拍賣委托人為國家，由國家承擔物的瑕疵擔保責任顯然不妥，操作起來也比較困難。但在我國，拍賣人，委托人并不當然免于承擔瑕疵擔保責任。拍賣人有權要求委托人說明拍賣物的來源和瑕疵。拍賣人，委托人未說明，給買受人造成損害的，買受人有權向委托人追償。拍賣人、委托人在拍賣前聲明不予保證拍賣標的的真偽或品質的，不承擔瑕疵擔保責任⑻。可見，只有在事先聲明不予保證拍賣標的無瑕疵時，出賣人及拍賣委托人才免于承擔拍賣物的瑕疵擔保責任。有學者認為出賣人雖然負有《合同法》第153條規定的應當按照約定的質量標準交付標的物的義務，但并不意味著我國法律中已經建立了瑕疵擔保責任制度⑼。該學者認為，我國《合同法》并不存在與債的不適當履行責任相分離的瑕疵擔保責任制度，也不存在著特殊的瑕疵擔保責任。筆者贊同。我國合同法并未很明確規定物的瑕疵擔保責任，而只是在第150、151、152條對權利瑕疵擔保責任作了較為明確的規定。關于物之瑕疵擔保責任的效力，各國規定不盡相同，但大同小異，無外乎賦予買受人減價、瑕疵修補、解除契約、賠償損失等權利。一般而言，買受人非同時享有上述幾種權利，其中有的是并存關系，有的是相互排斥關系，并且它們各自適用于不同的瑕疵擔保責任情形。

三、關于權利瑕疵擔保責任出賣人的權利瑕疵擔保責任同樣起源于羅馬法。在羅馬法中，買受人受占有轉移之物權，被第三人追奪時，發生此擔保義務。權利瑕疵擔保責任，謂出賣人不能將買賣標的之財產權之全部或一部，移轉于買受人，或所轉移之財產權不完全時，所生出賣人之擔保責任⑽。權利瑕疵擔保，也稱為追奪擔保、權源擔保，是指出賣人應保證對其所出售的標的物享有合法的權利，這種出售行為沒有侵犯任何第三人的權利,并且任何第三人都不會向買受人就該標的物提出任何權利要求．權利瑕疵擔保義務則是出賣人就標的物的所有權不能完全移轉于買受人時應當承擔的義務．權利瑕疵擔保責任與物之瑕疵擔保責任同為法定的特殊的債務不履行責任及無過錯責任。在買賣實踐中，標的物權利的瑕疵的情況有以下幾種：第一，標的物的所有權屬于第三人，或者第三人對標的物也享有所有權。第二，標的物的所有權受有限制。這主要是指出賣的標的物上設定有其他權利，如抵押權﹑留置權﹑優先權等，從而使買受人不能完全地行使所有權。或者，當第三人行使標的物上的權利時，買受人就會喪失所有權。第三，出賣人享有出賣標的物的所有權，但該標的物的設計或制造卻侵犯了他人合法享有的知識產權，如專利權﹑商標權等。針對標的物權利瑕疵的幾種表現，法律對出賣人施加的權利瑕疵擔保義務包括三個方面的內容：即權利合法﹑權利完整﹑不被第三人追奪。根據《合同法》的１５０條規定，如果“法律另有規定”時，出賣人可不負權利瑕疵擔保責任。所謂“法律另有規定”，主要是指《合同法》和其它法律對出賣人的擔保義務的特別規定，則應當適用特別規定。例如根據《合同法》第２２９條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”因此如果出租人將其出租給他人的房屋轉讓給第三人，受讓人不得以享有所有權為由請求損害賠償，或要求出讓人承擔瑕疵擔保責任。出賣人的瑕疵擔保義務，也可以因為買受人明知或應知標的物有瑕疵而被免除。出賣人的權利瑕疵擔保義務是出賣人的一項法定義務，即使當事人在買賣合同中對此沒有作出規定，出賣人依法仍應承擔此項義務，除非其它法律作了與此相左的規定。那么在哪些情況下，買受人可援引有關出賣人權利瑕疵擔保義務的強制性規定，來維護自己的利益呢？一般來說，權利瑕疵擔保責任須有以下構成要件：①權利有瑕疵。其大致有兩種情況：第一，權利不完整或欠缺之瑕疵，其常見情形有：全部權利屬于第三人；權利一部分屬于第三人；權利受第三人權利之限制，即買賣標的之權利雖屬于出賣人，但其上附有第三人的權利；在出賣之貨物上有他人享有的工業產權或其他知識產權。第二，權利本身不存在之瑕疵（此僅見于廣義的無形財產權的買賣合同）包括兩種情形：債權及其他權利之不存在，這限于買賣債權或其他權利的契約；買賣有價證券的，有價證券已經公示催告而無效。（當然這里涉及權利瑕疵擔保的范圍，將在后文論述）這兩種權利瑕疵有所不同，應注意區別：在前一種，權利是存在的，只不過其要么不為出賣人所有而為第三人所有或雖為出賣人所有，但第三人對其享有一定權利；后一種瑕疵指買賣之權利根本不存在，不論其對于出賣人或者對于第三人而言，均不存在。②權利瑕疵須于買賣契約成立時既已存在。權利瑕疵在買賣合同成立時即存在，這是出賣人承擔責任的條件。如果買受人是在買賣合同成立后知道標的物權利有瑕疵時，那么出賣人仍然要負責任。這是因為標的物的權利瑕疵既有可能在訂立合同時存在，也有可能是在買賣合同成立后才出現。至于瑕疵之產生是否由可歸則于出賣人之事由所致及出賣人是否知情，則在所不問。若權利瑕疵于契約成立后始發生，則僅構成債務不履行（履行不能或履行不完全）或危險負擔問題。③瑕疵須于契約履行時仍存在。若權利瑕疵僅于合同成立時存在，此后在履行前即已去除者，則無需承擔權利瑕疵擔保責任。所謂權利瑕疵已經除去，是指第三人不能向買受人就買賣的標的物主張自己的權利。④買受人須為善意。這里的善意，是指在買賣契約成立時，買主不知買賣的權利有瑕疵，其嗣后得知亦為善意。若契約成立時，買受人知有瑕疵，而出賣人仍自愿負擔保責任的，其擔保責任不應免除。有學者認為還有一個要件是：“須權利瑕疵而使買受人遭受損害或損失”⑾，筆者認為不妥。因為權利瑕疵擔保義務是一種法定義務，且即使買受人未遭受損害，但始終處于第三人權利追奪的不安中，因此筆者認為買受人有權要求出賣人承擔此擔保責任，而無須遭受損害或損失。當然此情形不能一概而論，在有些情形下，即使存在權利瑕疵，但第三人未主張且已不能主張權利的，買受人不能追究出賣人違反權利瑕疵擔保的責任。關于權利瑕疵擔保的范圍問題一直存在著不同的觀點。一種觀點認為瑕疵擔保并不適用物之買賣，而只是用于權利的買賣。因為“權利存在之擔保，唯有在權利買賣時始有其適用，不適用于物指買賣，蓋物權采現物主義，有物即有物權，不生物權存在與否的問題。而所謂存在，不僅須有權利有效成立，且須尚未消減者，始能謂其權利存在。”⑿因此，權利瑕疵擔保僅適用于債權及其他一般權利之擔保﹑有價證券未經宣告無效之擔保。另一種觀點認為權利瑕疵擔保不僅適用于權利的買賣，而且適用于物的買賣。我國《合同法》買賣合同一章中，原則上不調整權利的買賣，因此可以認為《合同法》第１５０條所規定的權利瑕疵擔保義務主要適用于物的買賣。所以在一般情況下對債權的轉讓﹑有價證券的轉讓等過程中出現權利瑕疵，受讓人一般不能援引該條的規定請求出賣人承擔瑕疵擔保責任。最后須注意的是，雖然權利瑕疵擔保責任為一種法定責任，并非當事人意思表示之結果。但是法律關于瑕疵擔保責任的規定并非強行性規定，因而一般允許當事人以特約免除﹑限制或加重此種責任。我國合同法只是規定對于標的物的狀況出賣人對買受人應承擔什么義務，買受人對出賣人享有什么權利。因我國目前尚未制定物權法，而且現有法律中也未明確對善意買受人的保護問題，實踐中處理這一問題也不很統一。因此亟需指定物權法對此明確規范。總之，我國合同法中的瑕疵擔保責任制度還有很多漏洞，還有很多懸而未決的問題，這就值得我們進一步深入探討﹑深入研究，包括借鑒各國立法經驗，使之臻于完善。