第一篇：物業(yè)前期介入工作安排 (恢復(fù))

交房前工作安排

一、客戶服務(wù)部

a、整理和完善業(yè)主檔案資料，如：業(yè)主聯(lián)系電話、業(yè)主證、裝修人員臨時(shí)出入證、業(yè)主收樓資料。預(yù)計(jì)6月10日前完成。

b、配合維修運(yùn)轉(zhuǎn)部的查房驗(yàn)收，各類鑰匙的分類標(biāo)識(shí)及鑰匙扣的制作。預(yù)計(jì)5月25日前完成。

c、交房急用的辦公用品及物品的采購。預(yù)計(jì)5月15日前完成。d、辦公室的分配，將物業(yè)管理用房合理的安排。預(yù)計(jì)5月13日前完成。

e、人員的培訓(xùn)，對(duì)新進(jìn)員工及老員工的培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容：物業(yè)有關(guān)的法規(guī)政策文件、100問等。對(duì)其他部門的員工培訓(xùn)。預(yù)計(jì)5月30日前完成。

f、做好交房前所有房屋的清潔衛(wèi)生，及小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生。預(yù)計(jì)6月21日前完成g、根據(jù)小區(qū)現(xiàn)擬定的收費(fèi)事項(xiàng)，按初步的業(yè)主名單編寫出以下臺(tái)賬表格：

（1）物業(yè)費(fèi)臺(tái)賬表格及物業(yè)費(fèi)電子臺(tái)賬

（2）車位費(fèi)臺(tái)賬表格

（3）裝修押金及出渣費(fèi)臺(tái)賬表格

（4）水電費(fèi)臺(tái)賬表格

（5）房租臺(tái)賬表格

（6）交房收費(fèi)明細(xì)清單

盡快找開發(fā)公司核對(duì)業(yè)主名單和房屋面積，確定正確無誤后將臺(tái)賬打印裝訂成冊(cè)。交房后，根據(jù)具體需要，再?zèng)Q定其他臺(tái)賬的建立。

h、根據(jù)小區(qū)現(xiàn)有情況，編寫管理處預(yù)算表，預(yù)計(jì)6月10日前完成。

i、配合客服部及其他部門做好交房前準(zhǔn)備工作。

二、維修運(yùn)轉(zhuǎn)部

a、房屋的接管驗(yàn)收工作：

首先對(duì)房屋的配套設(shè)施及細(xì)節(jié)認(rèn)真負(fù)責(zé)地查看，對(duì)存在的問題形成文字，交給工程部并監(jiān)督施工隊(duì)按期落實(shí)，讓問題減少再最小化，最遲到6月初完成。

b、鑰匙的交接和查驗(yàn)工作：

在交付時(shí)必須按照樓棟房號(hào)認(rèn)真核實(shí)，需把每把鑰匙都要試一遍，存在問題的門和鎖須記錄并通知廠家及時(shí)維修，每棟核對(duì)落實(shí)到責(zé)任人，鑰匙最遲5月20日前收完，配合客服部標(biāo)名并整理存檔。c、配合工程部設(shè)備、設(shè)施工程圖紙的交接登記工作：

按照物業(yè)管理?xiàng)l例第二十九條規(guī)定：收集好工程部的移交資料并配合客服部整理并存檔，具體時(shí)間配合和督促工程部在交房之前完成。預(yù)計(jì)5月31日前完成。

d、對(duì)遺漏工程的整改工作：

針對(duì)小區(qū)的整體檢查和工程上存在的問題，跟蹤并逐項(xiàng)落實(shí)到位，對(duì)不影響住戶裝修入住的問題一定要按具體時(shí)間整改到位，具體時(shí)間根據(jù)工程部的時(shí)間而定。

e、人員的管理及培訓(xùn)時(shí)間安排：

因?yàn)閱T工的形象、一言一行直接影響到公司的榮譽(yù)及品牌，業(yè)主收房，首先看的是態(tài)度，其次是按照貫標(biāo)文件抽出時(shí)間實(shí)施新老員工的三級(jí)培訓(xùn)，提供規(guī)范的服務(wù)程序，落實(shí)每一個(gè)細(xì)節(jié)，為交房和以后工作做好準(zhǔn)備。6月20日前完成f、維修運(yùn)轉(zhuǎn)部的辦公場(chǎng)所及配套用品的落實(shí)：

在交房臨近之前把維修運(yùn)轉(zhuǎn)部的辦公場(chǎng)地落實(shí)，根據(jù)上報(bào)公司的材料及工具申購單及早把現(xiàn)階段必須使用的工具和材料落實(shí)到位，為交房前的驗(yàn)收和小范圍的維修和辦公室的改進(jìn)工作做好準(zhǔn)備。5月25日前完成g、配合出納做好本管理處的水電成本預(yù)算：

在6月10日之前對(duì)管理處內(nèi)用水，用電的具體數(shù)量和用量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和預(yù)算，提供給財(cái)務(wù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和歸檔。

h、交房現(xiàn)場(chǎng)的布置及臨時(shí)用水用電供應(yīng)安排：

在6月21日前爭(zhēng)取到位，讓現(xiàn)場(chǎng)忙而不亂。

i、制定落實(shí)好裝修管理規(guī)定及裝修公司進(jìn)場(chǎng)的安排：

小區(qū)由于交通便利，居住率高，根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況綜合其它小區(qū)的管理模式，制定好裝修管理規(guī)定，及裝修公司進(jìn)場(chǎng)前的場(chǎng)地落實(shí)和管理辦法的具體事項(xiàng)。6月24日前完成三、公共秩序維護(hù)部

a、加強(qiáng)培訓(xùn)力度

1、進(jìn)行公司理念和服務(wù)方針的培訓(xùn)，提高員工的服務(wù)意識(shí)，樹

立良好的工作責(zé)任心。

2、對(duì)公司文件《員工行為規(guī)范》的學(xué)習(xí)，明確每個(gè)維護(hù)員自己在干什么，樹立公司的形象。

3、新制訂的小區(qū)100問的學(xué)習(xí)，使每個(gè)維護(hù)員充當(dāng)好宣傳員、問題解答員。

4、交房現(xiàn)場(chǎng)相關(guān)工作培訓(xùn)，讓每個(gè)維護(hù)員明白自己在交房工作中所要做的工作及自己的職責(zé)。

以上為近期培訓(xùn)重點(diǎn)，具體時(shí)間安排為5月20日前進(jìn)行公司理念和服務(wù)方針培訓(xùn)，5月27日前進(jìn)行員工語言行為規(guī)范培訓(xùn)，5月30日前進(jìn)行小區(qū)100問及交房相關(guān)工作學(xué)習(xí)，6月11日前進(jìn)行100問學(xué)習(xí)并對(duì)交房工作進(jìn)行演練，6月17日前做培訓(xùn)情況抽查，細(xì)化工作的演練。

b、訓(xùn)練方面

1、禮節(jié)訓(xùn)練：加強(qiáng)敬禮、軍姿的訓(xùn)練力度，展現(xiàn)小區(qū)形象，給每位業(yè)主留下良好的印象。

2、交接班的訓(xùn)練：嚴(yán)格交接班制度，交接班時(shí)按齊步帶到交接位置實(shí)施交接。

3、車輛指揮訓(xùn)練：在交房過程中，使駛?cè)胄^(qū)的車輛井然有序。c、制訂交房現(xiàn)場(chǎng)管理，外來（裝修）人員管理及突發(fā)事件管理預(yù)案。

1、交房現(xiàn)場(chǎng)管理：

（1）門崗值班人員嚴(yán)格把關(guān)，經(jīng)確定是交房業(yè)主或是經(jīng)許可進(jìn)入小區(qū)人員方可放行，并對(duì)業(yè)主說時(shí)交房流程及外來人員說明注意事

項(xiàng)，使用禮貌用語，精神飽滿。

（2）小區(qū)巡邏人員，保持不間段的巡邏，積極發(fā)現(xiàn)可疑人員及情況，嚴(yán)密注意未紅許可進(jìn)入小區(qū)人員，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)上報(bào)，并在巡邏過程中充當(dāng)好解說員，宣傳員。

（3）交房現(xiàn)場(chǎng)值班員，形象嚴(yán)謹(jǐn)，注重禮節(jié)，微笑服務(wù)。充當(dāng)好引導(dǎo)員及維護(hù)員職責(zé)，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)有意外情況時(shí)積極處理并報(bào)告上級(jí)主管。

（4）停車場(chǎng)值班員負(fù)責(zé)停車場(chǎng)的安全工作，指揮進(jìn)出停車場(chǎng)的車輛，防止亂停亂放或把其他業(yè)主車輛劃碰的事情發(fā)生，并敬告每位業(yè)主關(guān)好車門，拿出車內(nèi)的貴重物品，講話客氣。

（5）備勤人員迎接其他工作的安排。

2、外來（裝修）人員管理

（1）外來（裝修）人員進(jìn)入小區(qū)，必須詢問清楚事由，經(jīng)許可證實(shí)后，登記清楚方可進(jìn)入，并提出注意事項(xiàng)。

（2）如裝修人員需進(jìn)入裝修時(shí)，辦理各項(xiàng)手續(xù)，并填寫安全責(zé)任書，并提裝修期間要求，杜絕裝修房屋內(nèi)做飯，并令其配備滅火器。

（3）裝修人員進(jìn)入小區(qū)必須配帶制式出入證，嚴(yán)禁基在小區(qū)私自活動(dòng)，亂放物品。

（4）裝修人員如特殊情況需留宿小區(qū)的，必須辦理責(zé)任擔(dān)保，由業(yè)主做擔(dān)保人。

（5）巡邏崗擔(dān)任白天裝修人員的督查工作及夜間的安全查房工作，夜間主要清查有無可疑人員，違規(guī)操作及違禁物品存放等。

（6）裝修人員及其他大件物品帶出必須有辦公室統(tǒng)一“放行條”方可放行。

3、突發(fā)事件的處理培訓(xùn)定于5月20日，舉事例、講理論及現(xiàn)場(chǎng)考核的形式進(jìn)行。

四、保潔

根據(jù)公司要求，結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，管理處在初期就已將保潔外包給 潔公司，擬定于6月11日開始對(duì)小區(qū)進(jìn)行開荒，周期為10天。

第二篇：物業(yè)前期介入工作

物業(yè)前期管理、接管、入伙注意事項(xiàng)

一、前期介入物業(yè)管理公司在開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該提出哪些意見？

答：一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目推出時(shí)不但要考慮對(duì)銷售有利的各種外部條件，更要考慮與之對(duì)應(yīng)的配置和設(shè)施的物業(yè)管理的簡(jiǎn)便和低維護(hù)支出費(fèi)用，所以物管方面對(duì)物業(yè)設(shè)計(jì)（說明）應(yīng)該提出以下幾點(diǎn)建議：要考慮商業(yè)和物管用房的預(yù)留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂活動(dòng)室、保安崗?fù)び梅俊⒗占尽⑽锪蟼}庫、清潔工工具房等）。配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。設(shè)計(jì)時(shí)盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺(tái)、條柱等不利清潔。高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。水、電、氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。信報(bào)箱的設(shè)置亦要考慮郵政需要放在首層（放在架空層等首層以上，郵電部門會(huì)加收服務(wù)費(fèi)），并且信報(bào)箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時(shí)考慮送奶的存放。小區(qū)進(jìn)出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費(fèi)用支出。小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到深圳市戶均車輛比例盡量充足。小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計(jì)要防攀防鉆，女兒墻亦要設(shè)計(jì)成防攀越的。小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評(píng)的需要。綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū)）不要設(shè)計(jì)得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯(cuò)落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護(hù)的植物。小區(qū)內(nèi)標(biāo)牌和建筑小品設(shè)計(jì)亦要考慮到易于低成本維護(hù)。小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、高低杠桿等設(shè)施和器械。排污管、雨水管在穿樓板時(shí)要考慮采用套管，以方便管體爆裂時(shí)更換。現(xiàn)在大部分家庭將陽臺(tái)用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺(tái)設(shè)計(jì)應(yīng)考慮統(tǒng)一接管，并配二個(gè)地漏（其中一個(gè)為洗水機(jī)排水用）否則業(yè)主在二次裝修的排管時(shí)，施工不規(guī)范會(huì)引發(fā)一系列問題。低價(jià)商品房業(yè)主用窗式空調(diào)多，故臥室大多預(yù)留窗式空調(diào)口，預(yù)留空調(diào)口可設(shè)計(jì)成即可以安裝窗式分體空調(diào)的室外機(jī)，又可以安放窗式空調(diào)機(jī)，還要方便以后維護(hù)、加雪種拆裝等，以避免產(chǎn)生老式空調(diào)口的敝端和遺留問題（滲漏）。建筑物的可上人平臺(tái)可以設(shè)計(jì)成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺(tái)設(shè)計(jì)成易于養(yǎng)護(hù)的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補(bǔ)地面綠化面積的不足（第五面資源的利用）。現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設(shè)計(jì)應(yīng)考慮主、次臥房及大廳都應(yīng)配置預(yù)留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對(duì)講電話、門鈴的配置除在玄門外，在洗手間亦可配置（以免在沖涼、上廁時(shí)有人來電來訪時(shí)的尷尬。）

第三篇：物業(yè)前期介入工作計(jì)劃表

篇一：物業(yè)早期介入工作計(jì)劃表

東興和德城市廣場(chǎng)物業(yè)服務(wù)早期介入工作計(jì)劃 物業(yè)類型：城市綜合體

建筑總面積：98147㎡ 其中：住宅73173㎡、商業(yè)：9515㎡。預(yù)計(jì)入伙時(shí)間：2013年3月前期介入時(shí)間：2011年9月篇二：物業(yè)管理前期介入工作計(jì)劃

根據(jù)集團(tuán)的管理要求和物業(yè)管理運(yùn)作需要，物業(yè)部將工作分為介入期管理、入住期管理（將驗(yàn)收好的房屋交給業(yè)主；二次裝修管理、迎接業(yè)主遷入新居等）和常規(guī)管理三部分。按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定如下管理工作計(jì)劃： <一>介入期

根據(jù)集團(tuán)公司提供的項(xiàng)目施工進(jìn)度表、銷售進(jìn)度表、入住計(jì)劃安排，制定相應(yīng)的前期介入工作計(jì)劃，力求務(wù)實(shí)、高效，并有利于集團(tuán)的銷售服務(wù)。

1、從物業(yè)管理的角度出發(fā)，提前掌握物業(yè)的情況，做好以下各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作：（1）根據(jù)集團(tuán)公司相關(guān)銷售承諾內(nèi)容，制定《業(yè)主臨時(shí)公約》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主手冊(cè)》，并與集團(tuán)簽定《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》；對(duì)集團(tuán)公司售樓承諾文書從物管視角給予評(píng)審，避免入伙后口實(shí)不符導(dǎo)致糾紛；

（2）對(duì)園林布置及景觀設(shè)計(jì)方案、園林綠化，從物業(yè)管理角度提供專業(yè)建議；

（3）參與項(xiàng)目組的工程例會(huì)，適時(shí)提出物業(yè)管理的專項(xiàng)建議；對(duì)智能化系統(tǒng)提出專項(xiàng)建議；對(duì)小區(qū)的給排水、電力供應(yīng)、消防、安全防范、水景、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設(shè)施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管專業(yè)角度提出合理化建議；（4）收集工程圖紙，建立設(shè)備檔案，參與設(shè)備的安裝調(diào)試；（5）對(duì)設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤并建檔管理；

（6）配合銷售部物業(yè)管理咨詢，同時(shí)與集團(tuán)銷售部、客服部人員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、服務(wù)內(nèi)容、契約的互動(dòng)溝通；

（7）業(yè)主入伙前，先行參與房屋的驗(yàn)收過程，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)匯總提交書面整改報(bào)告；（8）收集裝修、裝飾材料供應(yīng)商，以及相關(guān)設(shè)備廠家的信息（廠家聯(lián)系人、聯(lián)系方式等），以滿足日后維修中的材料供應(yīng)；（9）與集團(tuán)公司相關(guān)部門協(xié)商建立維保機(jī)制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業(yè)主在售后質(zhì)量維保方面的訴求能夠得到及時(shí)的解決；

（10）建立與社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請(qǐng)等準(zhǔn)備工作；（11）與集團(tuán)公司協(xié)商確定管理處辦公場(chǎng)所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場(chǎng)所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓(xùn)計(jì)劃的制定與實(shí)施；

（12）擬定物業(yè)管理服務(wù)工作各項(xiàng)流程及與業(yè)主相關(guān)的各類資料，并印刷裝訂成冊(cè)（業(yè)主入伙時(shí)發(fā)放給業(yè)主）。

（13）針對(duì)未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項(xiàng)檔案。

2、開展業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查

積極參與集團(tuán)公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，集中收集了解業(yè)主反饋的信息，在銷售部幫助下，在入住前開展業(yè)主需求調(diào)查，以求了解業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化層次、興趣愛好及各類服務(wù)需求，通過分析，確定管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使今后的物業(yè)管理服務(wù)工作更加貼近業(yè)主。

3、按規(guī)范實(shí)施接管驗(yàn)收

充分利用前期介入取得的各類資料和數(shù)據(jù)，以及對(duì)大儒世家物業(yè)的了解，本著“對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，對(duì)集團(tuán)負(fù)責(zé)”的宗旨，對(duì)大儒世家進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗(yàn)收。

4、介入期管理工作計(jì)劃表 <二>入住期

1、高效便利辦好入住 入伙期是物業(yè)管理工作關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)，同時(shí)也是物業(yè)管理人展示自身形象，打開工作局面，為今后物業(yè)管理服務(wù)工作奠定良好基礎(chǔ)的一個(gè)契機(jī)，為此做好如下幾項(xiàng)工作：

（1）與銷售部配合，告知業(yè)主詳細(xì)的入伙流程、各項(xiàng)手續(xù)辦理辦法以及應(yīng)收的有關(guān)費(fèi)用，以便業(yè)主事前做好準(zhǔn)備；

（2）銷售部應(yīng)合理安排業(yè)主的入伙時(shí)期，加強(qiáng)節(jié)假日的入伙辦理；入住服務(wù)；

（3）一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對(duì)業(yè)主提供一對(duì)一的入住服務(wù)；（4）事前聯(lián)系供氣、供電、供水、電信、銀行等社會(huì)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)，同步辦公，方便業(yè)主入伙；

2、提供入住期的便民服務(wù)措施

（1）延長(zhǎng)工作時(shí)間，隨到隨辦，同時(shí)提供物業(yè)管理及其收費(fèi)項(xiàng)目的咨詢答疑、裝修咨詢等；（2）通過公開招投標(biāo)方式引入4～5家具有一定品牌、資質(zhì)、售后服務(wù)良好的正規(guī)裝修商、電器商、各類裝修材料商，進(jìn)駐社區(qū)并向業(yè)主推薦方便業(yè)主的同時(shí)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收；

（3）組織有償便民服務(wù)隊(duì)，解決入住期間搬運(yùn)量大，搬家難的問題；解決家庭裝修后清潔衛(wèi)生問題，同時(shí)也方便裝修期間民工流的控制。

3、記錄并處理業(yè)主在接樓驗(yàn)房中提出的合理的意見與建議

4、裝修管理

（1）裝修宣傳培訓(xùn)。根據(jù)《建筑發(fā)》，建設(shè)部第110號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及福州市有關(guān)裝修管理的規(guī)定，制定《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《裝修期間電梯使用管理規(guī)定》、《二次裝修申請(qǐng)表》等，對(duì)相關(guān)管理員以及業(yè)主、裝修施工單位的施工人員進(jìn)行裝修的法律、法規(guī)及專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)。

（2）強(qiáng)化裝修審批二次控制的要點(diǎn)，制定裝修審批程序。（3）落實(shí)二次裝修跟蹤監(jiān)管責(zé)任制。（4）制定違章裝修處理流程。

（5）依據(jù)裝修方案結(jié)合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進(jìn)行裝修驗(yàn)收。

5、治安管理

（1）建立高素質(zhì)的安管隊(duì)伍，按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“準(zhǔn)軍事化管理”。

（2）確立治安重點(diǎn)，加大對(duì)入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控。車位、車主、車型、車色）

（3）實(shí)施科學(xué)有效的防范體系，全面防范實(shí)施巡邏崗、固定崗（守衛(wèi)崗）、機(jī)動(dòng)崗三崗聯(lián)合防范，各崗有效的配合與互動(dòng)；（4）完善并發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢(shì)。

6、入住期管理工作計(jì)劃表<三>常規(guī)期管理

1、培訓(xùn)工作

通過培訓(xùn)，提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，為大儒世家物業(yè)項(xiàng)目培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)過硬的物業(yè)管理隊(duì)伍，使大儒世家社區(qū)的物業(yè)管理更加賦有成效。（1）安管培訓(xùn)計(jì)劃

（2）綠化培訓(xùn)計(jì)劃

篇三：物業(yè)前期介入工作計(jì)劃表 物業(yè)前期介入工作計(jì)劃表

第四篇：物業(yè)前期介入管理制度

工程前介管理制度

1.目的：

通過參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)的過程，從業(yè)主(使用人)及物業(yè)管理的角 度，提出合理化建議，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，促進(jìn)建設(shè)質(zhì)量和房產(chǎn)銷售，使物業(yè)最 大限度地滿足業(yè)主的需求和后期管理的需要，保證物業(yè)的合理和正常使用。

2.范圍：

本管理制度適用于****有限責(zé)任公司各類物業(yè)工程前期介入及管理工作。3.3.1

3.2 職責(zé)：

總部工程部負(fù)責(zé)前期介入計(jì)劃模板的制定和修訂，審核各分/子公司的前期介入計(jì)劃。組織規(guī)劃設(shè)計(jì)階段前期介入圖紙會(huì)審工作，協(xié)調(diào)、指導(dǎo)前期介入工作的開展，并跟進(jìn)其工作進(jìn)度。

分/子公司工程職能負(fù)責(zé)制定工程前期介入工作計(jì)劃，并報(bào)總部工程部審核；

參與開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，提出相關(guān)意見和建議；項(xiàng)目工程前介人員選擇把關(guān)；

協(xié)助各項(xiàng)目前期介入工作的開展，并檢查工作情況。3.3 項(xiàng)目工程前介人員在施工階段收集相關(guān)的技術(shù)及設(shè)備等資料，并建立工程技 術(shù)資料檔案。定期編制前期介入報(bào)告報(bào)分/子公司工程職能審核，然后上報(bào)。

4.4.1 方法和過程控制：

工程前期介入計(jì)劃的編制

分/子公司工程職能根據(jù)開發(fā)的建設(shè)計(jì)劃，結(jié)合前期介入計(jì)劃模板制定前期 4.2 介入計(jì)劃。計(jì)劃經(jīng)分/子公司第一負(fù)責(zé)人審閱后，報(bào)總部工程部審核。

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段前期介入內(nèi)容

4.2.1 分/子公司工程職能從業(yè)主或使用人的角度，對(duì)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)中容易忽略的細(xì) 節(jié)、缺陷提出修改建議，報(bào)總部工程部審核，以優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié)。

4.2.2 分/子公司工程職能與項(xiàng)目開發(fā)公司的規(guī)劃設(shè)計(jì)部門建立定期溝通機(jī)制，參

與項(xiàng)目設(shè)計(jì)研討、圖紙會(huì)審等階段的相關(guān)會(huì)議，根據(jù)物業(yè)管理的特點(diǎn)形成書面的意見與建議（建議應(yīng)包括但不限于：總體設(shè)計(jì)、安保布局、消防布局、交通布局、生活配套、設(shè)備配置、新材 料、新技術(shù)、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智

能化配置、標(biāo)識(shí)、管理用房、員工宿舍等方面應(yīng)注意的內(nèi)容），供項(xiàng)目開發(fā)公司設(shè)計(jì)部門參考。

4.2.3 建議內(nèi)容

1)安保規(guī)劃

⑴ 便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角； ⑵ 便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點(diǎn)； ⑶ 人員及車輛各級(jí)出入口設(shè)置清晰，便于動(dòng)態(tài)管理； ⑷ 安保設(shè)備設(shè)施配置齊全，可采取有效措施防范；

⑸ 安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應(yīng)快速。2)消防規(guī)劃

⑴ 消防設(shè)備、設(shè)施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、自動(dòng)噴淋等）充分合理，使用可靠；

⑵ 消防車道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)向半徑符合國(guó)家規(guī)范； ⑶ 消防登高面（場(chǎng)地）設(shè)置合理，其位置及面積符合國(guó)家規(guī)范； ⑷ 消防通道、門、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，符合國(guó)家規(guī)范。3)交通規(guī)劃

⑴ 各級(jí)道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理；

⑵ 主要道路和出入口人車分流，在設(shè)計(jì)和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地；

⑶ 機(jī)動(dòng)車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的1：

1、另加訪客車位占車位數(shù)的5%，聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù)1：1.5，另加訪客車位占車位數(shù)的10%）；非機(jī)動(dòng)車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)1：1.5），便于停放； ⑷ 設(shè)置地下機(jī)動(dòng)車停車庫，應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。4)環(huán)境綠化管理

⑴

綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美；

⑵

綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚；

⑶

綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長(zhǎng)，成活率高，抗病蟲性好；

⑷

綠化品種便于養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約；

⑸

綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣；

⑹

綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）；

⑺

主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。

5)景觀配置要求

⑴

景觀裝飾布局合理，宜處于相對(duì)人流集中的區(qū)域；

⑵

采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)；

⑶

水系岸床設(shè)計(jì)應(yīng)考慮防滲漏效果；

⑷

不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過0.6米的水系，應(yīng)有防護(hù)或警示。如利用自然河道水系超過1.5米，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)施、設(shè)備；

⑹

景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù)，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料；

⑺

泛光照明不影響住戶，不造成光污染。

6)設(shè)施設(shè)備配套

⑴

水、電、氣、電信、電視、污水處理等的設(shè)計(jì)容量應(yīng)能滿足使用需要，并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地；

⑵

配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠；

⑶

溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護(hù)保養(yǎng)；

⑷

公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關(guān)，十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志；

⑸

配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計(jì)應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi)，給水泵房?jī)?nèi)不應(yīng)有污水管穿越，電梯井不應(yīng)緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時(shí)，應(yīng)采取隔音措施。7)智能化配置

⑴

安保智能化一般可配置電子圍欄周界防攀爬系統(tǒng)、門禁可視對(duì)講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道閘管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)；

⑵

網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、智能家居系統(tǒng)；

⑶

設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、計(jì)量表具管理系統(tǒng)、燃?xì)庑孤﹫?bào)警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)；

⑷

中央控制中心位置宜設(shè)于管理服務(wù)中心內(nèi)，或與管理服務(wù)中心相鄰相近，布線系統(tǒng)應(yīng)充分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號(hào)衰減；

⑸

智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性，采用成熟產(chǎn)品。同一區(qū)域開發(fā)的項(xiàng)目設(shè)備選型是要考慮設(shè)備的兼容性及可以進(jìn)行集中管理。8)房屋單體

⑴

屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求；

⑵

墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果；

⑶

樓板厚度與隔音符合國(guó)家規(guī)范；

⑷

住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門；

⑸

住宅外窗應(yīng)考慮開啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對(duì)其他住戶的門窗；

⑹

廚房設(shè)計(jì)應(yīng)遵循洗、切、炒流線，操作面長(zhǎng)度宜在2—3米，燃?xì)鉄崴魑恢煤侠恚钆_(tái)宜避開窗口設(shè)置；

⑺

衛(wèi)生間不應(yīng)直接開向起居房，餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置；

⑻

廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置，地漏位置合理，便于檢修；

⑼

管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國(guó)家規(guī)范，管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理，便于檢修；

⑽

宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動(dòng)力風(fēng)帽；

⑾

底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施；

⑿

房型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮生活習(xí)慣，不宜引起裝修時(shí)的大改動(dòng)（敲墻、再次分隔等）；

⒀

有上部屋面陽臺(tái)或管道可直接下至下一層屋面（陽臺(tái)）時(shí)，應(yīng)考慮防盜措

施；

⒁

陽臺(tái)欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直桿件，桿件距

小于0.10M，防止兒童攀爬。9)室內(nèi)配置

⑴

室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對(duì)床直吹

應(yīng)對(duì)外吹；

⑵

室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機(jī)座、安全隱蔽；

⑶

室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮安裝及維修便利。距離過近而對(duì)吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯(cuò)

開，與鄰套住宅機(jī)座相鄰時(shí)，應(yīng)采取安全隔離措施；

⑷

空調(diào)機(jī)冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放，或接入陽臺(tái)排水系統(tǒng)；

⑸

室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位，管中心應(yīng)距地2.2米左右，向外斜10度左右；

⑹

當(dāng)戶型或廳房過大時(shí)，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求；

⑺

如使用小型中央空調(diào)，層高應(yīng)大于3.3m，并留有室外機(jī)位置；

⑻

室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理，應(yīng)與家具布置和使用習(xí)慣一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計(jì)分配合理；

⑼

電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置，且不宜并行設(shè)置；

⑽

聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶對(duì)講；

⑾

高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能。4.3 施工建設(shè)階段前期介入內(nèi)容

物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項(xiàng)目土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門 窗安裝階段，具體時(shí)間參考前期介入計(jì)劃模板并結(jié)合項(xiàng)目工程進(jìn)度而定。

4.3.1 項(xiàng)目工程前期介入一般2~3人組成，專業(yè)人員搭配合理，具有設(shè)施設(shè)備、水、電、氣專業(yè)知識(shí)和良好的溝通技巧，并經(jīng)過相關(guān)工作的培訓(xùn)。

4.3.2 了解委托項(xiàng)目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置及容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管

線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等，并指出設(shè)計(jì)中缺陷、遺漏的工程項(xiàng) 目，加強(qiáng)常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。對(duì)建材、設(shè)備選型給出建議，以便于一體化管理的延續(xù)性。

4.3.3 注意資料的收集，包括施工圖紙、設(shè)計(jì)變更等。

4.3.4 從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關(guān)設(shè)計(jì)缺陷，包括各類開關(guān)、空調(diào)位（孔）位置、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向、二層、錯(cuò)層的平臺(tái)安全注意事 項(xiàng)及門窗的欄桿高度等。

4.3.5 工程前介人員按照施工安裝進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通過與開發(fā)公

司項(xiàng)目部、施工方等進(jìn)行溝通解決。要建立對(duì)日常各項(xiàng)工作的監(jiān)督和記錄制度，可通過 建立一套報(bào)表體系來實(shí)施，報(bào)表包括的主要內(nèi)容有：工作計(jì)劃、檢查情況及 對(duì)問題處理的建議。

4.3.6 實(shí)行填報(bào)前期介入情況周報(bào)制度，將在施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問題以周報(bào)的形式書 面呈報(bào)給分/子公司工程職能和項(xiàng)目開發(fā)公司相關(guān)部門，并跟進(jìn)所呈報(bào)問題解決情況。

4.3.7 定期參加項(xiàng)目開發(fā)公司組織的現(xiàn)場(chǎng)工作協(xié)調(diào)會(huì)，及時(shí)溝通相關(guān)問題和進(jìn) 度。

4.3.8 對(duì)介入中發(fā)現(xiàn)的重要問題以書面報(bào)告的形式上報(bào)分子公司工程職能審核后，由分子公司報(bào)給項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)，并跟進(jìn)問題整改落實(shí)情況。

4.3.9 總部工程部不定期對(duì)工程前期介入情況進(jìn)行檢查，對(duì)工作開展提出意見和建 議。

4.3.10 分/子公司工程職能至少每半月對(duì)工程前期介入情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，指導(dǎo)前期 5.介入工作的開展。

附則

本管理制度自頒布之日起生效實(shí)施，本管理制度由公司總部工程部負(fù)責(zé)解釋與修訂。6.附件 無

第五篇：物業(yè)前期介入方案（范文模版）

物業(yè)公司前期介入方案

物業(yè)服務(wù)公司前期介入工作是站在業(yè)主未來使用物業(yè)和物業(yè)管理公司維修便利、節(jié)約的角度，對(duì)物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、材料選用、設(shè)備造型、配套設(shè)施、管線布置、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提出意見，避免日后使用過程中產(chǎn)生不足或缺陷。同時(shí)，早期介入可以使物業(yè)管理者更好地了解物業(yè)設(shè)施設(shè)備的安裝、施工狀況，為日后設(shè)施設(shè)備的管理打下基礎(chǔ)。

第一部分、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的物業(yè)公司介入工作

一、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入的意義

規(guī)劃設(shè)計(jì)是各功能區(qū)能否形成完整、舒適、便利的區(qū)域的先天制約因素。同時(shí)，設(shè)計(jì)人員主要是從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問題，往往忽視了以后的管理和使用問題。

因此，物業(yè)管理人員在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，從業(yè)主或使用人的角度，從物業(yè)管理的角度，全面細(xì)致地反映物業(yè)管理能得以順利實(shí)施的各種需要，以及在以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種問題或缺陷，對(duì)不當(dāng)之處提出修改方案，可優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié)，盡量避免或減少在接管樓盤后出現(xiàn)的難以解決的問題。

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入的要點(diǎn)

1、必須完善配備設(shè)施

居住小區(qū)，幼兒園、小學(xué)校、商業(yè)配套、飲食店、商務(wù)中心、娛樂場(chǎng)所等基本的生活配套設(shè)施就必須在規(guī)劃設(shè)計(jì)中予以考慮，也要考慮地下車庫地上車位的合理布局及合理使用方案。

2、規(guī)劃好水電供應(yīng)容量

物業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，要根據(jù)實(shí)際情況，充分考慮到地域特點(diǎn)和發(fā)展需要，以此來規(guī)劃設(shè)計(jì)水電供應(yīng)容量問題。

3、設(shè)計(jì)好安全保衛(wèi)系統(tǒng)

在考慮成本的前提下，盡可能設(shè)計(jì)防盜報(bào)警系統(tǒng)，給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全的居住環(huán)境。完善可靠的報(bào)警系統(tǒng)能替代防盜網(wǎng)，因?yàn)楦魇礁鳂拥姆辣I網(wǎng)不僅影響美觀，而且一旦發(fā)生火災(zāi)，就無法逃離火場(chǎng)，彼時(shí)的安全，此時(shí)卻成了更大的危險(xiǎn)。

4、決定垃圾處理的方式

根據(jù)氣溫不同，決定是否適宜采用集中垃圾房。如采用這種方式，則應(yīng)考慮如何通過管理來保持清潔，使之不成為一個(gè)異味和蚊蠅孽生的源頭；如不采用集中垃圾房，則應(yīng)考慮如何在各樓棟外設(shè)垃圾桶，分發(fā)垃圾袋，并由專人收倒垃圾。

5、消防設(shè)備設(shè)置要細(xì)致周密

在建筑設(shè)計(jì)中，消防設(shè)備的配套是有嚴(yán)格要求的。物業(yè)管理公司則應(yīng)著眼于各種消防死角，比如通道部分，電纜井部分，水槍及噴淋裝置的安裝部位等。

6、擇優(yōu)選用建筑材料

物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)自己在以往所管理項(xiàng)目中所見建材的使用的情況，向開發(fā)提交一份各種品牌、型號(hào)建材使用情況的報(bào)告，以便設(shè)計(jì)單位擇優(yōu)選用。

7、對(duì)于一些細(xì)微之處提出合理意見

物業(yè)管理公司應(yīng)從業(yè)主的立場(chǎng)出發(fā)，盡可能全面細(xì)致地考慮到各種可能的使用問題，提請(qǐng)開發(fā)單位注意。

第二部分、施工階段的物業(yè)公司介入工作

一、熟悉、掌握項(xiàng)目 物業(yè)基本狀況是籌建物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、配備管理服務(wù)人員、測(cè)算物業(yè)管理成本、制定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等的基本依據(jù)，只有了解了這些基本狀況，物業(yè)公司才能夠有效參與前期管理。

物業(yè)基本情況包括以下幾個(gè)方面：

1、未來小區(qū)人口密度和數(shù)量。

2、建筑物的密度、層高、地下建筑狀況。

3、附屬建筑物的使用功能和建筑面積。

4、區(qū)內(nèi)環(huán)境及周邊環(huán)境，包括景觀及綠化面積、公共設(shè)施。

5、公建區(qū)域及面積。

6、小區(qū)出入口及區(qū)內(nèi)道路。

7、公共設(shè)備，如供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、電梯、通系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、自動(dòng)消防系統(tǒng)、通信及寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)。

8、停車場(chǎng)(庫)等的基本狀況。

二、掌握項(xiàng)目工程進(jìn)度

在現(xiàn)場(chǎng)巡視過程中，記錄所有關(guān)注的細(xì)節(jié)，為物業(yè)接管后的維修維護(hù)工作做準(zhǔn)備。

1、根據(jù)工程計(jì)劃，調(diào)整工作計(jì)劃；隨著現(xiàn)場(chǎng)情況的變化，工程進(jìn)度計(jì)劃也在隨時(shí)調(diào)整，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員應(yīng)關(guān)注該計(jì)劃，及時(shí)調(diào)整物業(yè)的跟進(jìn)計(jì)劃及工作側(cè)重點(diǎn)。

2、記錄設(shè)計(jì)方案和施工圖紙變更；物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員在施工中要認(rèn)真記錄設(shè)計(jì)方案、施工圖紙變更及整改記錄，為物業(yè)公司的后期接管提供便利。

3、記錄施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)問題，并提出合理化建議，為日后的維修維護(hù)做準(zhǔn)備。

4、施工過程會(huì)根據(jù)施工便利與否而適時(shí)調(diào)整，所以，有許多設(shè)備設(shè)施安裝的位置與圖紙不符，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員必須在圖紙上進(jìn)行標(biāo)注；如記錄一些隱蔽工程和閥門等的位置變化，使今后的物業(yè)維修能準(zhǔn)確判斷位置。

三、掌握各配套專業(yè)的施工圖紙

1、施工圖紙；收集、整理各類圖紙，包括建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電設(shè)備等各系統(tǒng)圖紙;

2、機(jī)電設(shè)備及建材的資料；收集機(jī)電設(shè)備及建材的資料，包括：封樣、產(chǎn)品來源、原裝保修書、使用說明書、環(huán)保認(rèn)證書等相關(guān)認(rèn)證資料復(fù)印件，并關(guān)注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養(yǎng)工作作好充分的準(zhǔn)備。

四、掌握各配套專業(yè)的技術(shù)方案

1、通過參加設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)會(huì)、施工協(xié)調(diào)會(huì)、監(jiān)理會(huì)等了解施工焦點(diǎn)；參加專業(yè)會(huì)議，通過會(huì)議上的問題討論、焦點(diǎn)爭(zhēng)論，了解項(xiàng)目情況，并在會(huì)議上明確物業(yè)要求，適時(shí)的提出合理化建議。

2、根據(jù)會(huì)議等的實(shí)際情況，適時(shí)提供書面建議。

五、掌握各系統(tǒng)設(shè)備的配置情況；各專業(yè)的技術(shù)、方案論證，工程相關(guān)建議；各專業(yè)的技術(shù)參數(shù)分析、設(shè)計(jì)方案論證；對(duì)各專業(yè)提出技術(shù)建議；對(duì)各系統(tǒng)提出管理建議

1、改進(jìn)設(shè)計(jì)中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；設(shè)計(jì)中有許多不盡人意之處，對(duì)設(shè)計(jì)中忽略后期維護(hù)、管理的需求，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員要了解、記錄這些信息，并結(jié)合實(shí)際根據(jù)優(yōu)化的可能性，有針對(duì)性的適時(shí)提出物業(yè)書面建議。

2、改進(jìn)施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員應(yīng)通過記錄現(xiàn)場(chǎng)的情況，匯總后及時(shí)向開發(fā)單位提供書面建議，督促整改不便于后期物業(yè)管理的事項(xiàng)。關(guān)注各單項(xiàng)工程設(shè)備的調(diào)試、試驗(yàn)，特別要關(guān)注隱蔽工程的隱檢、驗(yàn)收。

3、優(yōu)化施工質(zhì)量的建議；關(guān)注施工中的問題，對(duì)施工質(zhì)量及時(shí)提出意見和建議，從而輔助提升工程質(zhì)量和項(xiàng)目品質(zhì)；無論是對(duì)設(shè)計(jì)還是對(duì)施工的現(xiàn)場(chǎng)建議應(yīng)注意時(shí)效性。

4、對(duì)重要設(shè)施設(shè)備的選型、采購合同中的維保條件提供建議。

六、工程質(zhì)量跟蹤

1、參與施工監(jiān)理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工過程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，并適當(dāng)?shù)叵蜷_發(fā)、相關(guān)部門反映，促使施工單位盡快改正，盡可能將建設(shè)質(zhì)量隱患消滅在建造過程中，從而提高樓盤的建造質(zhì)量；注意的重點(diǎn)是隱蔽工程，如埋地線管的材質(zhì)、管線的連接、暗敷線是否穿管、采用導(dǎo)線的型號(hào)（是否阻燃），電氣連接的緊固，以及是否按設(shè)計(jì)要求施工；

2、熟悉管線走向、設(shè)備安裝及設(shè)備調(diào)試等情況，并對(duì)圖紙的改動(dòng)作出記錄，便于后期管理，也為接管驗(yàn)收（竣工驗(yàn)收）打下基礎(chǔ)，可提高驗(yàn)收質(zhì)量，對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進(jìn)之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調(diào)。

七、物業(yè)管理用房的裝修監(jiān)督及驗(yàn)收;參與物業(yè)用房的規(guī)劃、裝修方案制定 物業(yè)管理用房是開發(fā)單位委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)將來物業(yè)管理的規(guī)模和實(shí)際需求對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行審核，避免以后給物業(yè)管理工作帶來困難。物業(yè)管理用房的規(guī)劃一般應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行審核。

1、提供良好的辦公環(huán)境：

（1）、以方便業(yè)主為目的，物業(yè)公司辦公地點(diǎn)距各住宅樓的距離應(yīng)大體相當(dāng)。（2）、以方便業(yè)主為目的設(shè)計(jì)物業(yè)辦公的流程模式，并在此基礎(chǔ)上對(duì)物業(yè)的辦公用房布局進(jìn)行審核，看其是否符合辦公流程的要求。（3）、辦公用房間數(shù)量和面積是否夠用。

（4）、庫房及工作間的面積是否夠用，并且盡可能將庫房和工作間安排在相鄰處，這對(duì)日后的工作和管理十分有利。

（5）、認(rèn)真審核建筑平面圖，對(duì)哪些地方需要改變門的位置、哪些地方需要打隔斷并重新開門、哪些房間便于使用功能的組合等都要仔細(xì)研究和規(guī)劃，否則等施工完畢就無法進(jìn)行改造了。

（6）、如有需要應(yīng)考慮外聘方辦公用房、工作用房、庫房的需求。外聘方是指電梯維修保養(yǎng)公司、保安公司、保潔公司和綠化公司等。

（7）、由于物業(yè)辦公用房多被安排在地下，所以要盡可能爭(zhēng)取良好的采光和通風(fēng)條件。

2、提供良好的休息環(huán)境

員工的生活環(huán)境同辦公環(huán)境一樣，都是物業(yè)公司對(duì)環(huán)境管理的重要組成部分。物業(yè)公司對(duì)辦公環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的工作條件；對(duì)生活環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的休息條件。二者的目的都是提高員工的身心健康，提高工作效率。

八、負(fù)責(zé)物業(yè)用房配套設(shè)施的方案確定（上下水、照明、動(dòng)力電、采暖空調(diào)、通風(fēng)、衛(wèi)生間等）；物業(yè)用房的裝修監(jiān)督驗(yàn)收

九、人員招聘;制定人員架構(gòu);做好人員招聘計(jì)劃;制訂人員招聘標(biāo)準(zhǔn);

（一）、合理選擇配備現(xiàn)場(chǎng)介入人員

現(xiàn)場(chǎng)工作十分復(fù)雜，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言是一項(xiàng)經(jīng)驗(yàn)型工作，所以對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)工程人員的選擇招聘應(yīng)掌握以下標(biāo)準(zhǔn)：

1、有豐富的物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)，最好是了解裝飾裝潢管理、設(shè)備設(shè)施管理、工民建隱蔽工程管理（土建、電氣、水暖、給排水、消防、門襟樓宇對(duì)講、智能停車場(chǎng)、小區(qū)監(jiān)控等）的人員；

2、有物業(yè)工程服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，了解客戶需求，善于將施工與實(shí)際需求結(jié)合的人員；

3、有豐富的現(xiàn)場(chǎng)施工經(jīng)驗(yàn)，能夠保證自身安全；

4、專業(yè)比較全面，能獨(dú)立完成工作并能與他人配合工作的人員。

（二）、按照計(jì)劃做好招聘工作

十、工程檔案

1、安裝完畢的設(shè)備，建立設(shè)備臺(tái)帳；

2、建立初步設(shè)備臺(tái)帳；隨著施工進(jìn)入設(shè)備安裝階段，大量設(shè)備將到位，通過物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設(shè)備臺(tái)帳，為后期交接奠定基礎(chǔ)。

十一、資料的接收整理、歸檔；各系統(tǒng)試運(yùn)行資料的收集、整理、歸檔；

（一）、消防設(shè)備系統(tǒng)施工圖紙；

1、消防系統(tǒng)施工圖紙

2、消防煙感系統(tǒng)技術(shù)說明施工圖紙

3、消防栓系統(tǒng)施工圖紙

4、消防弱電施工圖紙

5、消防監(jiān)控設(shè)備說明及施工圖紙

6、維修及操作說明

（二）、給排水系統(tǒng)施工圖紙

1、給排水管道施工圖紙

2、給排水設(shè)備技術(shù)說明，位置及施工圖紙

3、隔油井及化糞池位置及施工圖紙

4、雨水管施工圖紙

5、維修及操作說明

（三）、配電系統(tǒng)施工圖紙

1、高低壓配電系統(tǒng)設(shè)備施工圖紙

2、高低壓設(shè)備型號(hào)，供應(yīng)商名稱及技術(shù)說明

3、后備發(fā)電機(jī)技術(shù)說明供貨商名稱及系統(tǒng)設(shè)備施工圖紙

4、給排水配電圖紙

5、消防設(shè)備配電施工圖紙

6、維修及操作說明

（四）、停車管理系統(tǒng)

1、收費(fèi)設(shè)備說明及施工圖紙

2、配電要求及管線走向位置施工圖紙

3、維修及操作說明

（五）、電梯系統(tǒng)

1、電梯技術(shù)，供貨商名稱

2、電梯機(jī)房設(shè)備施工圖紙

3、維修及操作說明

（六）、土建

1、結(jié)構(gòu)圖紙

2、布置

3、建材用料

4、立面

5、質(zhì)檢報(bào)告

6、維修及操作說明

7、機(jī)電維修口布置圖紙

8、所轄物業(yè)設(shè)備保養(yǎng)及供貨商名單

（七）、小區(qū)市政管道設(shè)備

1、變壓器位置及設(shè)計(jì)圖紙

2、小區(qū)低壓配電管總圖紙（從變壓器至小區(qū)各樓棟）

3、小區(qū)內(nèi)照明及動(dòng)力圖紙

4、小區(qū)內(nèi)防雷接地

5、有線電視

6、圖紙小區(qū)燃?xì)夤艿啦贾?/p>

7、供電管道進(jìn)入小區(qū)布置圖紙

8、小區(qū)燃?xì)夤艿烙昧吭O(shè)計(jì)及說明

9、燃?xì)庹{(diào)壓站或調(diào)壓箱位置及設(shè)計(jì)圖紙說明

10、小區(qū)市政供水及排水管道布置及說明

11、小區(qū)總化糞池設(shè)計(jì)及說明

12、小區(qū)中央消防及保安系統(tǒng)設(shè)計(jì)圖紙

13、小區(qū)電話布線及設(shè)計(jì)施工圖紙

（八）、工程遺留問的備案

（九）、工程備品、備件

1、制定好備品、備件采購計(jì)劃、按照計(jì)劃采購備品、備件

2、根據(jù)項(xiàng)目需要，協(xié)調(diào)建設(shè)單位保留一定數(shù)量備品、備件；(十)、工程維修工具

1、制定好工具采購計(jì)劃、按照計(jì)劃采購工具；(十一)、工程合同

1、工程維修、保養(yǎng)合同的起草主要設(shè)備維保合同等(十二)、協(xié)助施工單位調(diào)試各系統(tǒng)，并做好記錄

1、配合開發(fā)單位做好前期單項(xiàng)工程調(diào)試驗(yàn)收輔助工作。物業(yè)工程部現(xiàn)場(chǎng)介入人員根據(jù)項(xiàng)目施工單項(xiàng)工程的調(diào)試、驗(yàn)收進(jìn)度，擬定輔助調(diào)試、驗(yàn)收方案，記錄相關(guān)信息，提出前期物業(yè)工程部管理相關(guān)人員逐步進(jìn)入的建議，做好相關(guān)的輔助工作。

(十三)、監(jiān)督完成自來水系統(tǒng)清洗、保養(yǎng)工作