第一篇：房地產貸款封閉管理合作補充協(xié)議

房地產貸款封閉管理合作

補充協(xié)議

甲方：長沙市贊佳置業(yè)有限公司 乙方：中國建設銀行股份有限公司長沙湘江支行

甲乙雙方簽訂的《房地產貸款封閉管理合作協(xié)議》中約定,乙方提供房地產開發(fā)貸款支持甲方“西城龍庭”房地產項目的建設，該房地產開發(fā)項目所涉及的個人住房貸款，甲方必須全部交由乙方辦理。為進一步明確甲乙雙方的權利義務，經友好協(xié)商，甲乙雙方就《房地產貸款封閉管理合作協(xié)議》達成如下補充協(xié)議：

第一條、如果甲方將《房地產貸款封閉管理合作協(xié)議》項下約定的開發(fā)項目所涉及的個人住房貸款交由其他金融機構辦理，乙方有權按每筆個人住房貸款不低于1000元收取違約金；因達不到乙方審批條件的個人住房貸款，經乙方書面同意放棄而交由其他金融機構辦理的除外。

第二條、甲方應保證該房地產開發(fā)項目涉及的個人住房貸款真實合法，不得利用虛假資料套取乙方貸款。否則，乙方有權根據(jù)甲方違約情節(jié)的輕重采取如下全部或部分救濟措施：

1、立即收回該筆貸款。

2、按房地產開發(fā)貸款的實際發(fā)放額收取3％至5％的違

約金。

3、通過司法機關追究甲方的刑事責任。

第三條、如有個人住房貸款的購房人在獲得乙方個人住房貸款后退房的，甲方應及時通知乙方回收該筆貸款，在購房人未結清乙方個人住房貸款前，甲方不得將退房款退還購房人。如果甲方違反約定，在購房人未結清乙方個人住房貸款前將退房款退還購房人，乙方有權按第二條的約定追究甲方責任。

本協(xié)議一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份。

甲方：（公章）乙方：（公章）

法定代表人（簽字）負責人（授權代理人）（簽字）

年 月 日年 月 日

第二篇：房地產封閉貸款管理協(xié)議

附件二：

房地產開發(fā)貸款項目封閉管理合作協(xié)議

甲方：

乙方：中國建設銀行股份有限公司 行

為確保甲、乙雙方簽訂的 號《人民幣資金借款合同》（下稱借款合同）及其擔保合同的履行，完善甲乙雙方對權利義務的約定，確保乙方發(fā)放的貸款資金全部按計劃用于 項目（以下簡稱開發(fā)項目），保證該項目按計劃竣工，維護購房人和按揭貸款客戶的利益，并確保乙方貸款有足夠的還款資金來源，保證信貸資金的專款專用、封閉運行，甲乙雙方經友好協(xié)商，達成如下協(xié)議：

一、甲方所開發(fā)項目的土地、在建工程或竣工房屋作為貸款的擔保抵押給乙方，未經乙方許可，上述資產不得向乙方以外的第三人設定抵押。

二、甲方承諾在足額清償乙方的開發(fā)貸款和項目竣工之前，甲方自籌項目建設資金、預售、銷售、出租收入和乙方發(fā)放的開發(fā)貸款只能用于本協(xié)議項下約定開發(fā)項目的開發(fā)建設，不得以任何形式抽逃、占壓和挪用上述資金。

三、本協(xié)議項下約定的開發(fā)項目涉及的個人住房貸款，甲方原則上全部交由乙方辦理，但因達不到乙方審批條件而未獲批準的可交由其他金融機構辦理。

四、甲方在乙方開立帳號為 的帳戶作為甲方在開 發(fā)項目中資金歸集和資金使用的指定封閉專用結算帳戶（下稱指定結算帳戶），并對該帳戶內資金的歸集和使用承諾如下：

（一）甲方承諾下列資金進入上述指定存款帳戶進行管理： 1．甲方的項目自有資金；

2．銀行貸款：乙方發(fā)放的房地產開發(fā)貸款；

3．全部預售和銷售收入：包括定金、首付款、一次性付款、分期付款、個人住房貸款（不含個人住房貸款保證金）等全部該項目銷售收入；

4．出租收入：甲方將開發(fā)項目用于出租經營的租金收入。

（二）甲方承諾該項目資金的支用全部在乙方監(jiān)督下使用，包括： 1．與開發(fā)項目建設有關的款項支用：包括土地款（土地出讓金除外）、報建費用、工程建設款、設備款、材料款、各類稅費等；

2．歸還乙方開發(fā)貸款本息的支用； 3．其它指出。

（三）在本協(xié)議履行期間，甲方接受乙方對指定結算帳戶全部資金收入、支出的監(jiān)督，及時提供乙方所需的相關資料，并對所提供資料的真實性、合法性負責。具體為：

1．從項目合法取得預售許可證之日起，甲方須每 天向乙方提供約定合作項目的銷售（預售）情況表，包括銷售（預售）的房屋套數(shù)、房號、價格等情況，以便于乙方監(jiān)管資金來源。

2．甲方須按期向乙方提供會計報表月報、季報和年報（年報須經審計），并配合乙方進行日常帳務情況核查，包括提供帳務處理的原始憑證、明細帳、總帳等資料。3．乙方發(fā)放貸款前，甲方應提供乙方認可的項目資金支用計劃，乙方根據(jù)項目進展情況對照計劃對指定結算帳戶內的資金支用進行總體監(jiān)控，超出計劃內支用的資金款項，必須經乙方簽字確認。工程出現(xiàn)管理混亂、采購材料價格偏高、工程進度款支付不同步的，乙方有權要求甲方整改并拒絕辦理款項支付。

4．甲方須將其與建筑承包商、材料與設備供應商和其他收款人簽訂的承包合同、材料及設備供應合同等合同原件以及中標通知書、工程進度計劃送乙方審驗，同時提供復印件供乙方留存，若指定結算帳戶為甲方基本存款帳戶的還應提供甲方的日常開支費用計劃等資料。上述合同、資料作為甲方對外付款的主要依據(jù)。

5．甲方根據(jù)工程實際進度，向乙方出示付款票據(jù)和乙方要求的其他資料，乙方根據(jù)上述合同及相關資料，對符合付款條件的予以簽字確認。未經乙方指定簽字人的簽字確認，乙方會計部門有權拒絕受理甲方提出的付款要求。同時，按照甲乙雙方的上述約定，乙方有權拒絕辦理本協(xié)議項下指定結算帳戶的不符合本協(xié)議約定范圍的其他對外付款業(yè)務。

五、甲乙雙方同意對借款合同約定的還款期限作如下補充規(guī)定：在合同期限屆滿之前，當開發(fā)項目實現(xiàn)預計銷售收入的 時，甲方償還的乙方貸款不得少于貸款總額的 %；當開發(fā)項目實現(xiàn)預計銷售收入的 時，甲方償還的乙方貸款不得少于貸款總額的 %；當開發(fā)項目實現(xiàn)預計銷售收入的 時，甲方償還全部乙方貸款。

六、乙方承諾

（一）乙方承諾，甲方足額清償乙方全部開發(fā)貸款本息后，指定結 算帳戶內資金全部解除封閉，甲方可自主支配；

（二）乙方承諾按照借款合同的約定按期足額發(fā)放貸款，但因甲方原因造成延遲的除外；

（三）在借款合同履行期間，乙方承諾按照有關法律法規(guī)作好資金結算服務；在甲方需要的情況下，對甲方項目資金的管理提出合理化建議；

（四）乙方保證對甲方提供的有關財務資料、項目資料以及其他商業(yè)秘密保密，但法律法規(guī)和金融規(guī)章另有規(guī)定的除外。

七、甲方違反本協(xié)議約定，乙方有權采取以下一種或幾種措施：

（一）要求甲方限期糾正其違約行為；

（二）停止發(fā)放剩余貸款款項，凍結指定結算帳戶資金；

（三）提前收回貸款本金及利息；

（四）要求貸款保證人履行保證責任，依法處置擔保物；

（五）在新聞媒體公告甲方違約行為；

（六）向銀行業(yè)協(xié)會通報甲方違約行為，會同其他銀行實行聯(lián)合制裁；

（七）按貸款本金的 %向甲方收取違約金；

（八）甲方嚴重違約，抽逃資金構成對乙方詐騙時，乙方可依法向公安機關報案，追究其刑事責任。

八、乙方違反本協(xié)議約定，甲方有權采取以下一種或幾種措施：

（一）停止使用未使用貸款；

（二）提前歸還貸款本息，并不承擔由此給乙方造成的損失。

九、其它約定事項：

十、本協(xié)議經甲方法定代表人、乙方負責人或授權代理人簽字并加蓋公章后生效。

十一、本協(xié)議與甲乙雙方簽訂的 號借款合同及其擔保合同具有同等法律效力。

十二、本協(xié)議未盡事宜，甲乙雙方協(xié)商解決。

十三、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。甲方：（公章）法定代表人（簽字）年 月 日

乙方：（公章）負責人（授權代理人）年 月 日

（簽字）

第三篇：貸款補充協(xié)議

貸款補充協(xié)議

甲方（貸款人）：望江永誠小額貸款有限公司

乙方（借款人）：

丙方（擔保人）：

甲乙雙方就乙方向甲方貸款一事（借款合同編號為：），經雙方平等協(xié)商達成如下補充協(xié)議：

1、甲乙雙方同意，本次借款中乙方應按向甲方借貸總金額的‰按月向甲方支付發(fā)放該貸款及貸后對放貸款項的跟蹤管理、監(jiān)督服務所發(fā)生的費用。該約定的費用在甲方向乙方發(fā)放貸款前乙方應按貸款的期限向甲方一次性付清。

2、甲乙雙方同意貸款的利息由乙方按月支付，每月的 20 號前須足額向甲方付清當月利息；乙方保證在借款合同到期時，按照借款合同的約定及時、足額歸還所借款項及利息。如果乙方違反合同約定，愿意支付懲罰性違約金人民幣元。

甲乙雙方同意，如果乙方提前歸還所借貸的款項，貸款利息仍然按雙方簽訂的借款合同履行，但甲方將根據(jù)乙方提前還款的天數(shù)返還甲方已經收取的乙方提前歸還金額部分的管理費，歸還比例雙方同意為已經收取的五分之三。

3、乙方違反合同約定，不能及時歸還借款，從逾期之日起，甲方有權按乙方應歸還而未歸還利息金額加收50% 的罰息，同時甲方有權對逾期未還的貸款每月加收15 ‰ 的管理費用。

4、如果乙方違約，不能按照約定的時間還貸，逾期期間，遇人民銀

行調整利率，上調利率，如果新利率高于合同約定的利率則逾期貸款按新利率計算，下調利率則按原合同約定的利率計算。

5、從乙方違約之日起，甲方有權按照中國人民銀行的有關規(guī)定計收復利。

6、乙方違約期間，甲方為行使權利而發(fā)生的一切費用（包括但不限于訴訟費、律師代理費、評估費、財產保全費、交通費、食宿費等）均由乙方承擔。

7、乙方借款所提供的擔保對本協(xié)議約定的乙方義務均需承擔擔保責任。

8、本協(xié)議甲乙雙方簽字后生效。有擔保人的需擔保人簽字后生效。

立協(xié)議人：

甲方乙方丙方

法定法定法定

代表人：代表人 ：代表人：

時間：時間：時間：

第四篇：房地產開發(fā)貸款項目封閉管理協(xié)議

房地產開發(fā)貸款項目封閉管理協(xié)議

甲方：

乙方：

為確保甲、乙雙方簽訂的號《固定資

產項目貸款合同》及其擔保合同的履行，完善甲乙雙方對本借款合同項下權利義

務的約定，確保乙方發(fā)放的貸款資金全部按計劃用于項目（以下簡稱開發(fā)項目），保證該開發(fā)項目按計劃竣工，維護購房人的按揭貸

款客戶的利益，確保乙方貸款有還款資金來源，保證信貸資金的專款專用、封閉

運行，甲乙雙方經友好協(xié)商，達成如下協(xié)議：

一、甲方開發(fā)項目中，由乙方貸款項目對應的土地使用權、在建工程或竣

工房屋作為貸款的擔保抵押給乙方，未經乙方許可上述資產不得向乙方以外第三

人設定抵押。

二、甲方承諾在足額清償乙方的開發(fā)貸款和項目竣工之前，甲方自籌項目

建設資金、預售、銷售、出租收入和乙方發(fā)放的開發(fā)貸款只能用于本協(xié)議項下約

定開發(fā)項目的開發(fā)建設，不得以任何形式抽逃、占壓和挪用上述資金。

三、本協(xié)議項下約定的貸款開發(fā)項目涉及的個人房屋按揭貸款，甲方原則

上全部交由乙方辦理，但因達不到乙方審批條件而未獲批準的可交由其他金融機

構辦理。

四、甲方在乙方開立以下賬戶：

（一）開立賬號為的賬戶作為甲方在房地產開發(fā)項目貸款發(fā)放指定封閉專用賬戶（563科目，下稱項目貸款賬戶）；

（二）開發(fā)項目達到預售條件后，甲乙雙方簽訂《商品房銷（預）售資金

監(jiān)管協(xié)議》（以長沙市房屋產權管理部門要求為準），并在乙方開立賬號為的賬戶作為該項目房屋銷售資金監(jiān)管專用結算賬戶（下稱銷售監(jiān)管賬戶）；

（三）按借款合同約定開立賬號為的賬戶作

為甲方向乙方發(fā)放的房地產開發(fā)項目貸款還款專戶（下稱項目還貸保證金賬戶）；

（四）辦理本協(xié)議項下約定貸款開發(fā)項目涉及的個人房屋按揭貸款前，甲

乙雙方應簽訂《房屋按揭合作協(xié)議》，依據(jù)協(xié)議乙方應在甲方開立賬號為的賬戶作為個人按揭貸款保證金專戶（下稱按揭保證金賬戶）。

五、甲方對項目貸款賬戶內資金的使用承諾如下：

（一）甲方承諾下列資金進入項目貸款賬戶進行管理：

1、乙方貸款項目對應的開發(fā)項目的全部自籌資金；

2、乙方向甲方發(fā)放的本開發(fā)項目房地產開發(fā)貸款；

3、開發(fā)項目達到預售條件后，銷（預）售收入、租金收入等全部項目收

入。

（二）甲方承諾該項目的資金支用全部在乙方監(jiān)督下使用，包括：

1、與開發(fā)項目建設有關的款項支用，包括取得土地的款項（土地出讓金

除外）、報建費用、工程建設款、設備費用、材料費用、各類稅費；

2、轉入項目還貸保證金賬戶歸還乙方貸款；

3、其他支出。

六、甲方對項目還貸保證金賬戶內資金的歸集和使用承諾如下：

1、甲方承諾按借款合同約定的本金和利息還款方式及還款計劃，在不遲于每一個還款日之前存入資金至項目還貸保證金賬戶，保證有足額資金以備還款；

2、甲方授權委托乙方可在每一個約定的還款日從項目還貸保證金賬戶中扣收應歸還款項，或在項目結算賬戶中轉出資金至項目還貸保證金賬戶預備扣款；

3、甲方承諾本項目還貸保證金賬戶內全部資金僅可用于歸還乙方發(fā)放的貸款本息，由乙方監(jiān)督管理；

4、本協(xié)議項下開發(fā)項目達到預售或銷售條件之后，每一可銷售單元（戶、套、室）銷售款項須全額進入銷售監(jiān)管賬戶完成交易資金監(jiān)管。甲方承諾對已完成全額資金監(jiān)管的銷售款項按每筆%轉入項目還貸保證金賬戶，并授權委托乙方可逐筆通過系統(tǒng)自動劃轉等方式適時轉賬。

（三）對項目銷售監(jiān)管賬戶、按揭保證金賬戶的資金管理甲乙雙方應嚴格按照雙方訂立的《商品房銷（預）售資金監(jiān)管協(xié)議》和《房屋按揭合作協(xié)議》約定，以及房屋產權管理部門和廣東發(fā)展銀行關于房屋銷售資金監(jiān)管和保證金管理的要求加強管理。

（四）本協(xié)議履行期間，甲方接受乙方對項目貸款賬戶、銷售監(jiān)管賬戶、項目還貸保證金賬戶及按揭保證金賬戶全部資金收入、支出的監(jiān)督，及時提供乙方所需的相關資料，并對所提供資料的真實性、合法性負責。具體為：

1、從本開發(fā)項目合法取得預售許可證之日起，甲方須每天向乙方提供開發(fā)項目的銷售（預售）情況表，包括已銷售房屋套數(shù)、房號、價格及付款方式等情況，以便于乙方實施銷售資金監(jiān)管、了解開發(fā)項目資金來源。

2、甲方須按期向乙方提供財務報表（含月度、季度、報表），并配合乙方經辦單位進行日常賬務情況核查，如有需要還應提供賬務處理原始憑證、明細賬等資料。

3、乙方發(fā)放開發(fā)項目貸款前，甲方應提供乙方認可的項目資金支用計劃，乙方根據(jù)項目進展情況對照支用計劃，對項目貸款賬戶內資金支用情況進行總體監(jiān)控，超出支用計劃的資金款項，必須經乙方同意并確認。項目建設工程等如出現(xiàn)管理混亂、采購材料價格明顯高于預算、支付與工程進度款不同步的，乙方有權要求甲方整改并拒絕辦理款項支付。

4、甲方須將其與建筑承包商、材料與設備供應商和其他收款人簽訂的承包合同、材料及設備供應合同等合同原件以及中標通知書、工程進度計劃送乙方審驗，同時提供復印件供乙方留存。若項目貸款賬戶為甲方基本存款賬戶，甲方還應向乙方提供日常開支費用計劃等資料。上述合同、資料作為甲方對外付款、乙方審核項目貸款賬戶支付款項的主要依據(jù)。

5、甲方根據(jù)項目建設工程實際進度，向乙方出示付款票據(jù)和乙方要求的其他資料，乙方根據(jù)上述合同及相關資料，對符合付款條件的予以簽字確認。未經乙方指定簽字人的簽字確認，乙方會計部門有權拒絕按受理甲方提出的付款要求。同時按照甲乙雙方的上述約定，乙方有權拒絕辦理本協(xié)議項下項目貸款賬戶的不符合本協(xié)議約定范圍的其他對外付款業(yè)務。

六、甲乙雙方同意對借款合同約定的還款期限作如下補充規(guī)定：

在合同期限屆滿之前，當開發(fā)項目實現(xiàn)預計銷售收入的%時，甲方償還的乙方貸款不得少于貸款總額的%；當開發(fā)項目實現(xiàn)預計銷售收入的%時，甲方償還的乙方貸款不得少于貸款總額的%；當開發(fā)項目實現(xiàn)預計銷售收入的%時，甲方償還全部乙方貸款。

七、乙方承諾

（一）乙方承諾，甲方足額清償乙方全部房地產開發(fā)貸款本息后，項目貸款賬戶及項目還貸保證金賬戶內資金全部解除封閉，甲方可自主支配；

（二）乙方承諾，開發(fā)項目全部正常銷售完畢之后，銷售監(jiān)管賬戶內資金解除監(jiān)管，甲方可自主支配；

（三）乙方承諾按照借款合同的約定按期足額發(fā)放貸款，但因甲方原因造成的延遲除外；

（四）在借款合同履行期間，乙方承諾按照有關法律法規(guī)作好資金結算服務，在甲方需要的情況下，對甲方項目資金的管理等提出合理化建議；

（五）乙方保證對甲方提供的有關財務資料、項目資料以及其他商業(yè)秘密保密，但法律、法規(guī)和規(guī)章另有規(guī)定的除外。

八、甲方違反本協(xié)議約定，乙方有權采取以下一種或幾種措施：

（一）要求甲方限期糾正其違約行為；

（二）停止發(fā)放剩余貸款款項，停止項目貸款賬戶內資金支出；

（三）提前收回貸款本金及利息；

（四）要求貸款保證人履行保證責任，依法處置擔保物；

（五）在新聞媒體公告甲方違約行為；

（六）向銀行業(yè)協(xié)會通報甲方違約行為，會同其他銀行實行聯(lián)合制裁；

（七）按貸款本金的%向甲方收取違約金；

（八）甲方如嚴重違約，抽逃資金構成對乙方詐騙時，乙方將依法向公安機構報案，追究其刑事責任。

九、乙方違反本協(xié)議約定，甲方有權采取以下一種或幾種措施：

（一）停止使用未使用貸款；

（二）提前歸還貸款本息，并不承擔由此給乙方造成的損失。

十、雙方約定的其他事項：

十一、本協(xié)議經甲方法定代表人、乙方負責人或授權代理人簽字并蓋章后生效。

十二、本協(xié)議與甲乙雙方簽訂的《固定資產項目貸款合同》及其擔保合同具有同等法律效力。

十三、本協(xié)議未盡事宜，甲乙雙方協(xié)商解決。

十四、本協(xié)議一式份，甲、乙雙方及各執(zhí)一份。

甲方：（公章）乙方：（公章）

法定代表人（簽名/蓋章）法定代表人（簽名/蓋章）

年月日年月日

第五篇：淺論商業(yè)銀行房地產企業(yè)開發(fā)貸款封閉管理的風險及防范(建行)

淺論商業(yè)銀行房地產企業(yè)開發(fā)貸款封閉管理的風險及防范

郭平收稿日期：2006-02-24

（中國建設銀行北京分行房金部，北京，１０００５３）摘要：隨著房地產金融業(yè)務的快速發(fā)展，房地產開發(fā)貸款在商業(yè)銀行的貸款中占有較高的比重。由于房地產開發(fā)貸款的風險較高，商業(yè)銀行為了保證房地產開發(fā)貸款資金專款專用，促使房地產項目資金在行內良性循環(huán)，商業(yè)銀行一般要求對房地產開發(fā)貸款實行封閉管理。本文根據(jù)貸款封閉管理的運行模式，分析了在貸款過程中銀行面臨的風險，并提出了相應的風險防范措施。

關鍵詞：房地產開發(fā)貸款；封閉管理；

近年來，房地產金融業(yè)務快速發(fā)展。據(jù)有關部門統(tǒng)計，房地產開發(fā)所需資金８０％來源于商業(yè)銀行。從短期來看，房地產貸款是當前商業(yè)銀行資產類別中質量最高的貸款種類之一。但是從長遠來看，如果商業(yè)銀行不能對房地產貸款面臨的潛在風險進行識別和控制，則房地產貸款的非理性擴張就會成為商業(yè)銀行嚴重的風險源。房地產行業(yè)是一個典型的資金密集型的行業(yè)，其對于融資的依賴程度明顯高于一般的工商企業(yè)。房地產貸款是指與房產或地產的開發(fā)、經營、消費活動有關的貸款。

房地產開發(fā)貸款指商業(yè)銀行向借款人發(fā)放的用于土地一級開發(fā)、房屋建造過程中所需建設資金的貸款。房地產開發(fā)貸款的對象是經工商行政管理機關（或主管機關）核準登記的房地產開發(fā)企業(yè)和利用單位自有土地建設經濟適用住房的企事業(yè)法人。申請房地產開發(fā)貸款的借款人如果為房地產開發(fā)企業(yè)或具有房地產經營開發(fā)資格的企業(yè)，應具有建設行政主管部門核準的房地產開發(fā)企業(yè)，并已獲得《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《房屋預售許可證》，其建設項目能適應當?shù)厥袌鲂枨螅哂辛己玫匿N售前景。

一、目前房地產開發(fā)貸款封閉管理的運作模式

由于房地產開發(fā)貸款的風險較高，商業(yè)銀行為了資金安全，保證房地產開發(fā)貸款資金專款專用，促使房地產項目資金在行內良性循環(huán)，商業(yè)銀行一般要求對房地產開發(fā)企業(yè)貸款實行封閉管理。中國銀監(jiān)會的《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引》規(guī)定，在房地產開發(fā)企業(yè)的自有資金得到落實后，商業(yè)銀行可根據(jù)項目的進度和進展狀況，分期發(fā)放貸款，并對開發(fā)商資金使用情況進行監(jiān)控，防止貸款挪作他用。同時，商業(yè)銀行應積極采取措施應對項目開發(fā)過程中出現(xiàn)的項目自身的變化、房地產開發(fā)企業(yè)的變化、建筑施工企業(yè)的變化等，及時發(fā)現(xiàn)并制止違規(guī)使用貸款情況。上述規(guī)定可以說完全認可了商業(yè)銀行對房地產開發(fā)貸款封閉管理。

房地產開發(fā)企業(yè)貸款封閉管理是指商業(yè)銀行對審批確定的房地產項目采取資金全程監(jiān)控，使項目建設資金投入及租售資金回流在同一賬戶內封閉運行的管理方式，該賬戶就叫封閉賬戶。具體運作過程為：商業(yè)銀行對借款人申請貸款的房地產項目進行調查評估，根據(jù)評估的結果報有權審批機構審批，審批同意后，簽訂《借款合同》、《擔保合同》和《借款合同補充協(xié)議》。在貸款發(fā)放前，借款人進行房地產項目抵押登記，并在貸款人處開立資金監(jiān)管性質的專用帳戶（即封閉賬戶）。貸款發(fā)放后進入封閉賬戶，貸款的支用通過封閉賬戶進行。封閉賬戶僅用于貸款項目有關的資金收付、企業(yè)日常開支應使用其它帳戶結算，兩類資金不能混用，通過封閉賬戶支付資金的收款單位必須與項目建設有關且符合《借款合同補充協(xié)議》的規(guī)定，否則，借款人無權支用。貸款的歸還也通過封閉賬戶實現(xiàn)，其還款來源主要是貸款項目的銷售收入。借款人在貸款項目上的銷售收入（包括個人住房貸款和首付款）必須存入封閉賬戶。貸款人按比例控制封閉賬戶中的留存資金，即根據(jù)貸款余額在項目可銷售房屋市場價值所占的比例，逐月從銷售收入中留存部分資金，用于累計還貸。具體計算公式為：每月留存資金額＝當期貸款余額／可銷售房屋市場價值ｘ當期銷售收入。每月留存資金額不低于上述公式計算出的相應金額。貸款封閉管理，可以有效地監(jiān)控貸款的使用和回流，可以有效降低貸款風險。但是為了確保貸款安全，房地產開發(fā)企業(yè)貸款封閉管理運作過程中仍然需要防范以下風險。

二、銀行風險分析

（一）貸款抵押落空的風險，這種風險主要是因為貸款期限與項目開發(fā)期限不匹配造成的。

貸款封閉管理的理想狀態(tài)是，貸款項目的全部土地使用權及其地上建筑物抵押給貸款銀行。在貸款封閉管理中，貸款的期限和項目開發(fā)建設的期限必須匹配，確保項目資金的回流時間與貸款的回收時間相符。如果由于貸款期限過短不能滿足項目開發(fā)的時間需要，也就是貸款到期企業(yè)卻沒有收入歸還貸款，將導致銀行被迫發(fā)放借新還舊貸款。這樣，在發(fā)放新貸款的過程中需要解除原抵押登記手續(xù)重新辦理新的抵押手續(xù)。由于抵押登記部門和銀行的操作流程不完全一致，往往出現(xiàn)原抵押登記手續(xù)已經解除、新貸款已經發(fā)放而新的抵押登記卻無法辦妥，一旦此時司法機關對抵押物采取法律強制措施，必然導致新的借款無抵押擔保。此時，銀行就難以實現(xiàn)貸款的封閉管理。

還有一種情況，在舊貸款抵押期間，房屋被出租，而舊貸款到期時租賃合同尚未到期。那么在借新還舊的抵押登記辦妥后，租賃合同則屬于在抵押合同之前簽定，在實現(xiàn)抵押權時，會受到在先的租賃合同的限制。根據(jù)有關法律規(guī)定，抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。

（二）按比例釋放抵押物后抵押物價值不足的風險

貸款封閉管理過程中，銀行一般按照一定的比例將銷售收入留存在封閉賬戶中，用于累積還貸。該比例根據(jù)貸款余額在項目可銷售房屋市場價值所占的比例確定。在抵押物逐步釋放的過程中必須明確抵押物的范圍和釋放抵押物所帶來的風險并及時采取措施，否則，隨著抵押物的逐步釋放，貸款的風險將逐漸增大。

１、明確認識抵押物的范圍

房地產企業(yè)的貸款是銀行向借款人發(fā)放的用于房屋建造、土地開發(fā)過程中所需資金的貸款，因此一般而言，貸款合同和抵押合同簽訂時用于抵押的項目上的房屋尚未建成竣工，因此抵押物是土地使用權或在建工程，而不是房屋。而抵押物對外銷售的時候，是按照整套單元房屋、公寓或別墅出售的。按照《擔保法》的規(guī)定：城市房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。因此在計算釋放抵押物的比例時間應當將抵押登記后新增加的房屋剔除。必須保證釋放部分抵押物后所保留的抵押物價值足以擔保剩余的債權，也就是剩余的在抵押合同簽定時就存在的土地使用權或在建工程的價值足以擔保剩余的債權。

２、審慎確定釋放抵押物的比例

房屋的售價受房屋的樓層、朝向、結構、地理位臵、市場、政府政策等多種因素的影響，從而導致同一樓盤在不同的時間市場價值不一樣、同一樓盤的不同單元房之間價值也不一樣。而且，一般而言，受市場歡迎的易于變現(xiàn)的房屋肯定是容易售出，其他的房屋受市場歡迎的程度和變現(xiàn)的程度相對較差，甚至可能被迫降價銷售。考慮以上這些不確定因素后，就應當選擇較保守的抵押物釋放比例，確保充足的抵押物價值。而現(xiàn)行的以可售房屋市場價值作為分母的比例計算方式沒有考慮以上不確定因素。

３、按比例釋放部分抵押物的做法并非法律的強行規(guī)定 按照法律規(guī)定，債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押物折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優(yōu)先受償。“不履行”包括完全不履行或不完全履行。因此，債權人在債權沒有完全實現(xiàn)的情況下，可以不釋放抵押物，直到完全獲得受償，這樣隨著債權的逐步實現(xiàn)，抵押物擔保的能力將逐漸增加，貸款的安全性也增強。反之，按比例釋放抵押物后，抵押物擔保的能力將逐漸減弱。

（三）封閉賬戶中的存款不具有擔保的效力，不能優(yōu)先用于清償債權

在貸款封閉運作的過程中，封閉賬戶是借款單位在貸款發(fā)放前開立的用于資金監(jiān)管性質的專用賬戶，封閉賬戶僅用于貸款項目有關的資金收付，該賬戶不售支票。封閉賬戶內的資金向外支付時必須按照雙方合同約定的條件才能進行。根據(jù)貸款余額在項目可銷售房屋市場價值中所占的比例，逐月從封閉賬戶內鈞銷售收入中留存部分資金，用于累積還貸。項目達到８０％銷售率時或貸款到期前，封閉賬戶內的存款余額不得低于到期貸款本息之和。從以上規(guī)定我們可以看出，抵押物釋放后其價值轉化為貨幣形態(tài)存入專用賬戶，積累到一定的金額或時間后才用于歸還貸款。而在部分釋放抵押物后到積累的銷售收入實際用于歸還貸款之前，銀行貸款的風險加大。首先，借款人雖然將銷售收入的一定比例存入專用賬戶但并未歸還貸款，此時銷售收入的所有權仍屬于借款人。銀行釋放抵押物后放棄了相應部分的擔保，使相應的貸款從抵押擔保的貸款變成信用貸款。第二，封閉帳戶作為資金監(jiān)管性質的專用賬戶是借貸雙方的約定，不具有ｘ，－Ｊ－抗第三入的法律效力，也不具有擔保的性質。因此，一旦司法部門強制扣劃，銀行只能服從，而不能主張優(yōu)先受償?shù)臋嗬?/p>

三、風險防范措施

（一）貸前調查階段認真進行房地產項目評估，科學判斷項目的市場價值，根據(jù)項目的回款時間，確定合適的貸款期限

由于封閉貸款的還款來源是項目租售的收入，因此選擇具有市場價值的項目發(fā)放貸款是首要的條件。貸款項目最好有優(yōu)越的地理位臵和較高的使用價值，這樣抵押未來變現(xiàn)的能力將會很強。比如某外資銀行在相關調查和論證的基礎上，看上了某支行的某筆不良貸款的抵押物，對該抵押物未來的出租情況充滿信心，主動向借款人和貸款人提出發(fā)放貸款、臵換貸款人的不良貸款的方案，從而使該支行及時化解了該筆不良貸款。在選擇抵押物時，應盡可能地采用在建工程項目抵押來增強銀行對項目銷售資金的控制力，利用商品房按揭資金逐步歸還銀行的項目貸款；同時，應對預售商品房進行整體評估，防止開發(fā)商虛抬房價來轉移項目貸款風險。

貸前發(fā)放前，還要對借款人所處行業(yè)、發(fā)展前景、綜合實力和還款意愿等進行深入調查，準確判斷借款人的經營風險和市場風險，綜合分析借款人的償債能力、盈利能力和還款意愿的，加大對借款人資質的審查力度。由于還款來源的產生需要借款人的經營，還款行為需要借款人具有良好的還款意愿和誠信，因此密切關注第一還款來源即借款人的經營狀況、還款意愿和誠信是非常必要的，絕對不要因為有抵押物的封閉管理就可以高枕無憂。

房地產開發(fā)項目的建設周期較長，從項目可行性研究開始到最后銷售回籠資金，中間要經歷勘探設計、報建立項、項目開發(fā)等多個環(huán)節(jié)，開發(fā)周期短則二三年、長則超過五年。開發(fā)周期越長，各種經濟環(huán)境特別是房地產市場發(fā)生變化的可能性就越大，而房地產項目一旦破土開發(fā)就很難根據(jù)市場需求變化進行改變和調整，而銀行也面臨著貸款資金無法按期回收的風險。在貸款調查階段銀行必須對項目建設情況進行準確評估，準確預測項目的資金需求情況和資金運作周期，合理確定貸款期限。在貸款發(fā)放后，客戶經理要嚴密監(jiān)控工程進度，一旦出現(xiàn)項目不能按計劃進行的情況，及時采取措施。

（二）強化貸后管理，尤其強化對抵押物的管理能力

貸后管理如果不到位，將使開發(fā)商有機會挪用貸款資金或銷售回籠款，致使項目無法竣工或無銷售資金歸還銀行貸款。房地產開發(fā)貸款的資金循環(huán)和周轉是以項目為主體，還款來源也是項目銷售資金，因此商業(yè)銀行對房地產開發(fā)貸款的管理首先應當與具體項目緊密相聯(lián)，對開發(fā)商的自有資金、銀行貸款以及項目銷售資金的實施封閉運作，以確保項目完工貸款歸還。貸款發(fā)放后，要監(jiān)控好項目的建設進展情況。銀行要設立項目經理，專門監(jiān)督項目的進展和資金使用情況，按照借款人合理用款需求，分期分批發(fā)放貸款，保證貸款專項專用，防止貸款被挪用和貸款資金長期積淀。在管理過程中，應根據(jù)在建工程的實際進度支付貸款資金，確保工程款實際支付給建筑承包商和材料供應商，既可以防止開發(fā)商挪用資金，又可以預防開發(fā)商逃廢債。

隨時監(jiān)控其銷售計劃和銷售情況，尤其是抵押物的銷售形態(tài)。對于與貸款對應的建設項目出售后，要及時按照協(xié)議進行封閉管理并收回貸款。實時跟蹤抵押物的變化情況，一旦出現(xiàn)不利還款的風險隱患，要及時采取有效措施，避免風險的擴大。

抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。如果發(fā)生重大風險可能不利于借款人還款時，銀行可以要求借款人用銷售按比例釋放的抵押物所得款項提前清償部分貸款，以降低風險。

貸款人在按比例釋放抵押物的過程中，必須確保以下幾個問題，才能防范風險：１、確保所釋放的抵押物銷售的收入肯定歸還貸款，不會因為任何原因發(fā)生意外。２、所保留的抵押物在任何情況下都足以擔保剩余的債權，因此在計算留存比例時必須采用最保守的方式。

四、關注企業(yè)經營情況，及時預警

密切監(jiān)控借款人的經營和資金運作，及時了解借款人所處行業(yè)競爭和發(fā)展趨勢，準確把握借款人自身經營和財務狀況，防止借款入將售房款收入挪做他用，失去直接的還款資金。此外，貸款項目的售房款項雖然是主要的還款來源，但是公司的全部經營和投資收入也可以作為我們的還款來源。一旦，借款人項目因為特殊原因不能達到預期收入或經營出現(xiàn)滑坡，財務狀況惡化，我們應當及時采取相應措施保全資產。