第一篇：前期物業(yè)管理內容

今天就我工作心得和大家分享一下：

1、前期物業(yè)服務合同是由建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的，且其內容包含在建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同中。關于前期物業(yè)服務合同的期限，法律規(guī)定建設單位與物業(yè)服務企業(yè)可以約定合同期限；但是，在約定的期限屆滿前，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同就已經生效的，前期物業(yè)服務合同終止

2、前期物業(yè)服務企業(yè)由建設單位選聘。為增加前期物業(yè)管理的透明度，法律規(guī)定了前期物業(yè)管理的招投標制度。住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。

3、建設單位可以制定臨時管理規(guī)約。管理規(guī)約本應由業(yè)主大會制定，但在前期物業(yè)管理中業(yè)主大會尚未成立，由業(yè)主大會制定管理規(guī)約是不可能的，而物業(yè)管理活動仍需進行，業(yè)主的權益也需維護，因此規(guī)約的效力是臨時的。

4、前期物業(yè)管理的內容與通常所說的物業(yè)管理有所不同。

5、明確了建設單位在前期物業(yè)管理中的責任。（1）配置物業(yè)管理用房（2）物業(yè)的保修責任。“建設工程在保修范圍和保修期限內發(fā)生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。”房屋的有些質量問題在竣工驗收時可能無法發(fā)現，而是在使用中逐步暴露出來，如屋頂滲水、墻皮脫落、管道漏水、堵塞等，根據本條規(guī)定，物業(yè)在交付使用后一定期限內發(fā)現質量問題，應由建設單位承擔保修責任。開發(fā)商在交付住宅時必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，并按《住宅質量保證書》承擔相應的保修責任，但如果是住戶違反了《住宅使用說明書》的要求而使用不當或私自改變住宅結構等造成的質量問題，開發(fā)商不承擔責任。《建設工程質量管理條例》第40條規(guī)定了建設單位承擔保修責任的期限，“在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的 1

該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

（三）供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

下面說一下一些詳細的工作細節(jié):

1、房屋交接驗收。房屋交接驗收是開發(fā)商委托物業(yè)公司承辦的一項重要工作，是物管公司實施前期物業(yè)管理的一項重要內容。

2、裝修管理。裝修管理是前期物業(yè)管理的另一項重要工作，也是容易引起房屋質量投訴的重要環(huán)節(jié)，弄不好就發(fā)生推諉扯皮。在業(yè)主裝修之前要制定周密的管理計劃，將業(yè)主必須遵守的規(guī)則和要求公布上墻，以便業(yè)主了解和執(zhí)行。一些高檔住宅小區(qū)對裝修的材料，如砂子、水泥、木材、板材等可組織統一裝卸，以免分散裝卸時，碰壞墻壁、樓梯等公用部位和設施。其次要抓好裝修方案的審核，對違反房屋裝飾裝修規(guī)定的方案要及時發(fā)現糾正，做好說服解釋。三是要不斷巡查裝修施工現場，及時制止違規(guī)裝修現象。在巡查裝修施工過程中，重點是巡查水電安裝，敲墻打洞階段，俗稱瓦工、水電工階段，業(yè)主擅自更改裝修方案，拆改房屋墻體也就在這一階段，這一階段如果沒有發(fā)生問題，一般情況下這一戶的裝修就不會發(fā)生問題。

3、衛(wèi)生保潔工作。前期物業(yè)管理的衛(wèi)生保潔首先必須抓好裝修垃圾的集中堆放和及時清運，減少灰塵污染。其次是加強宣傳和督查力度，嚴禁裝修施工人員隨地大小便和從樓上向下拋雜物的行為。三是抓好生活垃圾袋裝化，減少生活垃圾隨處放，蒼蠅滿天飛的現象。四是適當增加保潔力量，增加保潔次數，盡量使業(yè)主從一入住小區(qū)就感受到溫馨整潔的環(huán)境。

4、抓好小區(qū)秩序維護。

5、協調各種矛盾。前期物業(yè)管理各種矛盾比較集中，譬如房屋質量問題，購房

合同規(guī)定的內容沒有兌現問題、小區(qū)配套設施沒有到位問題、衛(wèi)生保潔問題、小區(qū)安全秩序問題等，甚至因裝飾裝修引起的鄰里糾紛亦首先要分清性質，弄清情況，做好解釋工作，以使業(yè)主了解實情真相和解決處理的程序。同時積極協調，根據存在問題的大小和難易程度，在最短的時間解決業(yè)主反映的問題。

消防安全的一些知識：

1．切莫亂扔煙頭和火種。

2．室內裝修裝飾不宜采用易燃可燃材料。

3．消火栓關系公共安全，切勿損壞、圈占或埋壓。

4．愛護消防器材，掌握常用消防器材的使用方法。

5．在任何情況下都要保持疏散通道暢通。

6．任何人發(fā)現危及公共消防安全的行為，都可向公安消防部門或值勤公安人員舉報。

7．了解火場情況的人，應及時將火場內被圍人員及易燃易爆物品情況告訴消防人員。

8．火災襲來時要迅速疏散逃生，不要貪戀財物。

9．必須穿過濃煙逃生時，應盡量用浸濕的衣物被裹身體，捂住口鼻，貼近地面。

10．身上著火，可就地打滾，或用厚重衣物覆蓋壓滅火苗。

11．大火封門無法逃生時，可用浸濕的被褥、衣物等堵塞門縫、潑水降溫，呼救待援。滅火常識：

1、發(fā)現火災迅速撥打火警電話119。報警時要講清詳細地址、起火部位、著火物質、火勢大小、報警人姓名及電話號碼，并派人到路口迎候消防車。

2、燃氣罐著火，要用浸濕的被褥、衣物等捂蓋滅火，并迅速關閉閥門。

3、家用電器或線路著火，要先切斷電源，再用干粉或氣體滅火器滅火，不可直接潑水滅火，以防觸電或電器爆炸傷人。

4、救火時不要貿然開門窗，以免空氣對流，加速火勢蔓延。

第二篇：前期物業(yè)管理的工作內容

前期物業(yè)管理的工作內容

一、準備設備器材和辦公用品，配備結構工程師、設備工程師和技術全面的技術人員，以及經驗豐富的物業(yè)管理專家；

二、上崗人員培訓計劃的制定和實施；

三、同裝修施工單位簽定裝修施工管理規(guī)定，消防安全責任書；

四、同售樓公司買受人同時簽訂《前期物業(yè)管理合同》《業(yè)主臨時公約》

五、設計管理模式；高端一對一保姆式服務標準。

六、制定物業(yè)管理方案和管理制度；

七、測算和制定物業(yè)管理服務費用及收支計劃，并控制預算；

八、建立物業(yè)管理擋案；

九、物業(yè)的接管－－－驗收－－－接待業(yè)主入住；

十、與業(yè)主和使用人建立聯絡關系，制定房屋租賃方案，提供房屋租賃服務；制定一對一服務項目內容。

十一、向業(yè)主和使用人說明（業(yè)主手冊）

十二、策劃并開展綜合經營服務，制定物業(yè)再開發(fā)利用方案；

十三、自行提供或選聘專業(yè)機構提供房屋及其附屬設備、設施的養(yǎng)護維修服務；

十四、安全管理服務和環(huán)境保結及綠化美化服務；

十五、協助業(yè)主籌備成立業(yè)主大會，與街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等行政主管部門進行聯絡、溝通與協調等；

第三篇：寫字樓前期物業(yè)管理主要工作內容

寫字樓前期物業(yè)管理主要工作內容

一、前期物業(yè)籌備階段

1、熟悉項目整體規(guī)劃及相關情況，從物業(yè)管理的角度對項目各種設施設備、材料的設計、選型、選材、安裝等方面提供專業(yè)建議；

2、結合項目本身的市場定位，為發(fā)展商提供質量價格比最優(yōu)的品牌與型號建議；

3、從用戶實用的角度提供戶型設計、各種管道設計等方面的建議；

4、提供環(huán)保設施建議，如感應式開關、自閉式水喉、分類垃圾箱等；

5、對物業(yè)管理用房的大小、分配、位置等提出建議；

6、根據物業(yè)所在地物價部門的有關規(guī)定、項目定位及市場實際情況，配合公司制定物業(yè)收費標準、入住收費明細及裝修期間的收費標準等；

7、配合招商部對寫字樓的出租、廣告推廣與商業(yè)營運等；

8、停車系統及交通路線規(guī)劃（包括：人流和車流導向，停車場出入與計費管理系統，行車路線，停車標識，停車場的分配與規(guī)劃等）；

9、監(jiān)控和消防中心 消防中心位置； 消防中心設備布置； 消防監(jiān)控點位調整與補充。

10、垃圾處理：垃圾房位置，垃圾房設備配備標準，垃圾分類放置；

11、缷貨區(qū)的設置

缷貨場和缷貨平臺位置、高度； 缷貨場管理用房； 缷貨場停車位。

12、電梯系統：電梯分區(qū)、分配、梯速的選擇；

13、配合項目工程施工進度，對檢查中發(fā)現的問題及時提出，以便于及時整改；

二、物業(yè)收樓前準備階段

1、確定物業(yè)管理方案及各崗位管理人員配備和業(yè)務培訓；

2、前期物業(yè)工程項目的接管驗收（圖紙資料及設施設備的移交），由建設單位、施工單位、廠家及物業(yè)管理公司參與；消防驗收建議由第三方監(jiān)測，合格后出具監(jiān)測報告；

3、編制《商戶手冊》、《物業(yè)管理協議》、《裝修管理協議》、《裝修管理規(guī)定》等文件資料，部分資料需要印刷；

4、籌備大廈的交樓工作，包括大廈清潔開荒、工作流程和崗位職責制定、業(yè)務培訓及崗位安排等；

5、裝修管理：制定裝修申請審批流程，制定成品保護，現場管理消防安全管理，施工安全管理，臨時用電管理方案等；

6、物業(yè)管理軟件的確定，原始數據錄入及日后水、電分攤公式的確定；

7、外包單位：如清潔、四害消殺、綠化租擺、電梯、消防、監(jiān)控、門禁等單位的確定；

19、大樓各種標識標牌的設置及安裝；

三、日常物業(yè)管理階段

1、完善各項制度及工作流程；

2、物業(yè)檔案資料的整理與歸檔；

3、根據《物業(yè)管理協議》相關內容，提供各項專業(yè)物業(yè)管理服務。根據需要為租戶提供各項有償服務，開展物業(yè)多種經營，增加物業(yè)管理收入。

第四篇：前期物業(yè)管理

一、前期物業(yè)管理的含義

前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效前，建設單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。它是整個物業(yè)管理活動的初始階段，也是實施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。建設部頒布的《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》第二條明確界定了前期物業(yè)管理的概念，把前期物業(yè)管理的責任定位在“由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。”

二、物業(yè)前期介入的重要性

物業(yè)管理提前介入物業(yè)開發(fā)建設，對完善物業(yè)的使用功能、確保物業(yè)建設質量，具有不可替代的重要作用。

1．前期介入管理是整個物業(yè)管理活動中的關鍵環(huán)節(jié)，是搞好物業(yè)管理的主要基礎。

《物業(yè)管理條例》總共70條，其中前期物業(yè)管理就有11條，并就前期物業(yè)管理設專章，由此可以看出前期物業(yè)管理的重要性。前期物業(yè)管理活動對搞好整個物業(yè)管理有著舉足輕重的作用，是關鍵環(huán)節(jié)和主要基礎；它涉及管理區(qū)域內全體業(yè)主的共同利益。

2．前期介入有利于減少物業(yè)建設中的問題和完善物業(yè)后期管理

物業(yè)前期介入，不僅能減少建設單位在建設過程中隨意改變物業(yè)規(guī)劃，保證物業(yè)施工的質量，達到完善物業(yè)使用功能的目的；而且能保證業(yè)主的長遠利益。同時，物業(yè)前期介入，有利于避免建設單位、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)三方的對立情緒，減少三方之間的矛盾，減少前期遺留的諸多問題等。建設單位在前期物業(yè)管理中通過招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)，有利于實現建設單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的“三贏”，互惠互利，共同發(fā)展。因此，物業(yè)管理的前期介入，是實施物業(yè)管理的重要的基礎，是做好后期物業(yè)管理的重要前提，是化解矛盾的一種手段。

三、物業(yè)管理前期介入的時機和方式

1.在規(guī)劃設計階段介入，積極參與物業(yè)建設項目的設計，完善物業(yè)的作用和管理功能，避免物業(yè)建成后存在使用和管理上的問題規(guī)劃設計是決定今后物業(yè)管理能夠提供高效、優(yōu)質服務的關鍵。物業(yè)的設計人員受所從事的專業(yè)的限制，基本上是從技術角度考慮問題，對于管理的要求往往考慮不足，這就可能造成物業(yè)建成后管理上的不便和功能布局上的不合理。而前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設計方案，提出一些合理化建議，完善設計細節(jié)，降低管理成本，從而使物業(yè)的功能設計更有利于日后的使用和管理。有效的避免因設計的合理性而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的不必要的麻煩。

2．在項目建設期介入，強化物業(yè)的施工監(jiān)理，從物業(yè)管理的角度對施工、設備安裝的質量進行監(jiān)控，及早發(fā)現和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理及服務帶來缺憾在物業(yè)建設期，物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)建成后的管理者，對建設質量的關切非常強烈。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)技術人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，跟進物業(yè)各項相關設計在施工過程中的落實情況，及時提出調整改進不合理的設計，及時監(jiān)督存在的問題，糾正不符合用戶需要的建造形式，協助監(jiān)理單位對物業(yè)的建設進行監(jiān)督，確保建設質量，為業(yè)主爭得了良好的硬件條件。

第五篇：早期介入及前期物業(yè)管理服務內容

早期介入及前期物業(yè)管理服務內容

早期介入及前期物業(yè)管理服務的具體內容可參照相關章節(jié)。在制訂此部分內容的方案時，需要依據物業(yè)的實際情況和工程進度、存在的隱患或問題進行編制，并對工作計劃進行合理安排，使方案能夠全面真實地反映物業(yè)管理在早期介人和前期物業(yè)管理中起到的重要作用。

如在物業(yè)項目的管理方案中，早期介入及前期管理方案的內容主要包括物業(yè)管理前期介人工作流程、施工期物業(yè)管理工作、設施設備調試期物業(yè)管理、項目竣工驗收及接管驗收期物業(yè)管理、其他前期準備工作、人駐準備預案、二次裝修管理、物業(yè)接管工作進度計劃、后續(xù)工

程的前期介入管理等。

8．常規(guī)物業(yè)管理服務綜述

在編制常規(guī)物業(yè)管理服務綜述中需要把握的重點是將各項管理服務內容的工作要求、重點、運行管理及應急方案、計劃等進行詳細闡述，對于招標人或招標物業(yè)有特殊性服務需求的要進行突出的描述。

如某物業(yè)項目，招標人在招標文件中要求投標企業(yè)將常規(guī)物業(yè)管理服務需求內容中房屋及共用設施管理、機電設施設備管理、安全管理、綠化管理、清潔管理進行分項闡述，并對重大活動等項目列出詳細的實施方案。在此項目的物業(yè)管理方案中，房屋及公用設施的管理包括管理重點和維護養(yǎng)護范圍、標準、計劃、實施細則等內容；機電設施設備管理包括前期介入管理、日常運行維護管理措施及運作程序、緊急故障的處理等內容；安全管理包括交通及車輛的管理、消防管理、保密管理、安全維護管理、緊急事件的處理等內容；重大活動的實施方案等內容。

早期介入的內容

(一)可行性研究階段

1．內容

(1)根據物業(yè)建設及目標客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式；

(2)根據規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務的基本內容；

(3)根據目標客戶情況確定物業(yè)管理服務的總體服務質量標準；

(4)根據物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務費的收費標準；

(5)設計與客戶目標相一致并具備合理性能價格比的物業(yè)管理框架性方案。

2．方法和要點

(1)組織物業(yè)管理專業(yè)人員向建設單位提供專業(yè)咨詢意見，同時對未來的物業(yè)管理進行總體策劃。

(2)除對物業(yè)檔次定位外，還應考慮物業(yè)的使用成本。

(3)選用知識面廣、綜合素質高、策劃能力強的管理人員承擔項目管理工作。

【案例】物業(yè)項目的基本情況同上例。在該項目的論證階段，物業(yè)管理企業(yè)就參與了工作，并就該物業(yè)的市場定位、物業(yè)管理的基本思路和框架、物業(yè)管理的運作模式提供了專業(yè)意見，得到了建設單位的采納，具體內容如下：

(1)考慮到整個工程項目的狀況，第一期消費者的定位是當地中低收入階層，在項目規(guī)劃上除合理控制建設成本外，還考慮到降低物業(yè)管理成本。按此思路，物業(yè)管理公司建議適當降低第一期的綠化率，并選擇稍便宜的設施設備。由于第二期、第三期的市場定位為當地中高收入階層，因此在后續(xù)開發(fā)建設過程中應逐步提高綠化率，并相應提升設施設備選型配置檔次。

(2)對項目的配套設施建設提出意見，重點是提出配套設施的布局方案，使得小區(qū)的布局既方便未來業(yè)主的使用又避免對業(yè)主的生活產生影響和干擾。

(3)提出了人車分流的概念，這在該地屬于新的提法，也成為以后項目銷售的亮點。

(4)確定了物業(yè)管理早期介入和前期物業(yè)管理的時間、方式和工作內容，明確了各配合方之間信息溝通的渠道，確定了分階段物業(yè)管理的目標和要求。

實踐證明，這幾條意見和建議對建設單位非常有益，能夠幫助建設單位更加準確地進行市場定位，提高了項目的性能價格比。第一期銷售的良好業(yè)績就是證明。

(二)規(guī)劃設計階段

1．內容

(1)就物業(yè)的結構布局、功能方面提出改進建議；

(2)就物業(yè)環(huán)境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議；

(3)提供設施設備的設置、選型及服務方面的改進意見；

(4)就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動場所等公共配套建筑、設施、場地的設置、要求等提出意見。

2．方法和要點

(1)參與有關規(guī)劃設計的討論會，并從使用、維護、管理、經營以及未來功能的調整和物業(yè)保值、增值等角度，對設計方案提出意見或建議。

(2)幫助建設單位優(yōu)化設計或從使用維護等角度上對設計方案進行調整，使項目在總體上更能滿足客戶的需求，從而有利于促進項目的成功，降低開發(fā)風險。設計上的預見性可以減少后續(xù)的更改和調整，為建設單位節(jié)約投資。

(3)從確定的目標客戶的角度考慮問題。在設計上，比較物業(yè)建設、使用、維護的成本與目標客戶的需求及經濟承受力，使業(yè)主、建設單位與物業(yè)管理企業(yè)的目標利益相統一。

(4)要貫徹可行性研究階段所確定的物業(yè)管理總體規(guī)劃的內容和思路，保證總體思路的一致性、連貫性和持續(xù)性。

(5)對于分期開發(fā)的物業(yè)項目，對共用配套設施設備和環(huán)境等方面的配置在各期之間的過渡性安排提供協調意見。

【案例】物業(yè)項目的基本情況同上例。在規(guī)劃設計階段，物業(yè)管理企業(yè)參與了多次論證會，就規(guī)劃方案提出了多項建議，并得到建設單位的采納，受到建設單位和業(yè)主的好評。建議的具體內容如下：

(1)考慮到項目較大，且為分期開發(fā)，在設計方案時，建議采用分組團的布局，且各組團相對獨立和封閉。這樣對不同組團就能按服務對象的特點提供不同的服務內容，確定不同的收費標準，滿足不同層次消費者的需求。

(2)對智能化系統的設計、商業(yè)配套設施的建設、中心會所及休閑區(qū)域的布局、會所功能的設置、幼兒園的設置等提供了主導性意見。由于物業(yè)管理企業(yè)在實際運作方面有豐富的經驗，所以實施后深得建設單位和業(yè)主的好評。

(3)物業(yè)管理的基礎條件，如管理辦公用房以及物業(yè)管理企業(yè)員工宿舍、食堂、休息室、倉庫和清潔車停放場地等，在規(guī)劃設計時就得以落實。

(4)根據前期物業(yè)管理總體策劃方案的思路，制訂了詳細的物業(yè)管理方案，確定了實施進度表，包括人員的編制及招聘、培訓計劃、費用測算等，這些都得到了建設單位的支持和認可。

(三)建設階段

1．內容

(1)與建設單位、施工單位就施工中發(fā)現的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案。

(2)配合設備安裝，確保安裝質量。

(3)對內外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見。

(4)熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況，特別注意那些在設計資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內容。

2．方法和要點

(1)派出工程技術人員進駐現場，對工程進行觀察、了解、記錄，并就有關問題提出意見和建議。

(2)仔細做好現場記錄，既為今后的物業(yè)管理提供資料，也為將來處理質量問題提供重要依據。

(3)物業(yè)管理企業(yè)不是建設監(jiān)理單位，要注意介入的方式方法，既要對質量持認真的態(tài)度，又不能影響正常的施工、監(jiān)理工作。

【案例】物業(yè)項目的基本情況同上例。在建設階段，物業(yè)管理企業(yè)跟蹤了整個過程，參與了多次專題討論會，提出改進意見(其中一次就提出了18項整改意見)，這些意見大部分都在建設中予以采納。典型的內容如下：

(1)對生活垃圾的收集、清運和處理方式提出了具體要求。確定了垃圾桶的規(guī)格、數量和放置位置，提供了垃圾場地設計方案，要點是采用瓷片磚地面、配備清洗水源和污水集排設施。

(2)提供了單元門的安裝意見。既便于安裝可視對講系統，又便于安裝信報箱，還注意到美觀實用和便于維修。

(3)在進行綠化帶施工時，事先考慮灌溉管道的鋪設。

(4)在施工過程中發(fā)現部分室外基礎工程質量不好，而該區(qū)屬填海區(qū)，易發(fā)生不均勻沉降，導致此處的埋地管網發(fā)生斷裂，因此建議重新施工。

(5)安排機電技術人員全程跟蹤機電設施設備的安裝，累計提出了200余項改進意見。

(6)提請建設單位留下一部分特殊的裝飾材料(彩色地磚、鍍膜玻璃、涂料等)，以便于將來的維修和更換。

(7)為前期物業(yè)管理做準備工作。陸續(xù)招聘物業(yè)管理企業(yè)員工并進行培訓，組織編寫各類管理服務文件和規(guī)章制度，準備業(yè)主入住資料等。

(8)協助建設單位同供電公司、自來水公司、煤氣公司等城市公共事業(yè)單位協商移交相應設施設備事宜，暫不能移交的則事先確定委托管理方式及收費標準。

(四)銷售階段

1．內容

(1)完成物業(yè)管理方案及實施進度表；

(2)擬定物業(yè)管理的公共管理制度；

(3)擬定各項費用的收費標準及收費辦法，必要時履行各種報批手續(xù)；

(4)對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識培訓；

(5)派出現場咨詢人員，在售樓現場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務；

(6)將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案。

2．方法和要點

(1)準確全面展示未來物業(yè)管理服務內容。有關物業(yè)管理的宣傳及承諾，包括各類公共管理制度，一定要符合法規(guī)，同時要實事求是。在銷售物業(yè)時應根據物業(yè)管理的整體策劃和方案進行，不應為了促銷而夸大其辭，更不能作出不切實際的承諾。

(2)征詢業(yè)主對物業(yè)管理服務需求意見，并進行整理，以此作為前期物業(yè)管理服務方案的制訂和修正依據。

【案例】物業(yè)項目的基本情況同上例。其在銷售階段的介入內容為：

(1)在銷售前，整理并全面完成物業(yè)管理方案，將各項應使購房業(yè)主了解的內容，以書面文件的形式納入有關《公約》、《協議》中；

(2)在銷售前對售樓人員進行物業(yè)管理培訓，使他們對物業(yè)管理的基本概念和基本知識有所了解，對將來該小區(qū)的物業(yè)管理內容和模式有統一的理解；

(3)在售樓現場安排專職的物業(yè)管理咨詢人員，接受購房者的咨詢；

(4)為使業(yè)主或未來業(yè)主對物業(yè)管理有所了解，在銷售時，就在售樓處、樣板房等處展開規(guī)范的物業(yè)管理工作(如清潔、綠化、安全保護等)，使業(yè)主對物業(yè)管理有良好的印象。

(五)竣工驗收階段

竣工驗收是指工程全部建成后為檢查工程質量而進行的一項工作程序。按照國家建設部關于建設工程質量控制的有關規(guī)定，任何建設工程在竣工后都必須進行竣工驗收。

1．內容

這一階段的介入內容主要是參與竣工驗收。在各單項工程完工后，參與單項工程竣工驗收；在分期建設的工程完工后，參與分期竣工驗收；在工程全面竣工后，參與綜合竣工驗收。

2．方法和要點

物業(yè)管理企業(yè)參與竣工驗收，主要是為了掌握驗收情況，收集工程質量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題，為物業(yè)的承接查驗做準備。在參與驗收時，應隨同相關驗收組觀看驗收過程，了解驗收人員、專家給施工或建設單位的意見、建議和驗收結論。