第一篇：商品房房屋保修期限培訓資料

商品房房屋保修期限培訓資料

綜合管理部

首先讓我們了解一下什么是房屋保修期的定義：

房屋保修期是指物業開發建設單位在物業交付使用后，對業主承擔保修責任的期限。

國家建設部對房屋保修期限有以下規定：

（1）建設部的《商品房銷售管理辦法》第三十三條有明確規定：“房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。”

（2）關于保修期的長短，依據《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向房地產商出具的質量保修書約定保修期的存續期；存續期少于《規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規定》中確定的最低保修期限。”因此房地產商對購房人負有保修責任，但實際真正承擔保修工作的是建設工程承包單位，保修期是以建設工程承包單位對房地產商承諾的時間為基礎的。該條里說的《規定》，是《商品房銷售管理辦法》第三十二條注明的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》，而該《規定》第六條講明：“國家對住宅工程質量保修期另有規定的，保修期限按照國家規定執行。”

（3）依據國務院的《建筑工程質量管理條例》第四十條規定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

A 基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限（注：該年限可能會達到樓宇的使用年限）；

B 屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

C 供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；

D 電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年； E 其他項目的保修期限由發包方與承包方約定；

F 建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

因此，“建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算”的說法更為準確。即使房地產商和購房人約定保修期從交付使用日起算，他們很可能會減去房屋竣工驗收合格到交付之間的時間，買尾房或現房的購房人，收房時一定要注意保修期的時限，避免錯過保修時間。[1]

案例分析

想咨詢一下業內大俠：我于是2006年9月入住所購商品房，2008年11月我樓下的四樓業主反應我家漏水到他們家的客廳和廚房，由于我所購的商品房為精裝修房，而且裝修承包方是開發商指定的，入住前已經全部裝修好。現在我家客廳和廚房地面下的管道可能出現漏水，現找到開發商要求解決

問題，開發商說不關他們的事，一方面以過了房屋保修期為由予以拒絕維修，另一方面要求我們去找裝修承包方去解決。但現在裝修承包房早不知所蹤，請哪位大俠我能采取什么方法維護自己的權益。

1、你的房子是在06年9月購買的，在廚房下面的管道會漏水，根據 <建設工程質量管理條例> 第40條，廚房漏水仍然在5年的保修期內，應該由開發商負責維修。

開發商說不關他們的事是錯誤的，因為當時的裝修承包方是由開發商指定的。

2、如果開發商沒有盡到保修義務，可以向當地建設局或者房產管理局投訴。

法律依據

<建設工程質量管理條例>

第四十條 在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

（三）供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。

其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。

建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

第四十一條 建設工程在保修范圍和保修期限內發生質量問

題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。

第六十六條 違反本條例規定，施工單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的，責令改正，處10萬元以上20萬元以下的罰款，并對在保修期內因質量缺陷造成的損失承擔賠償責任。

第二篇：房屋保修期限的相關規定

房屋保修期限的相關規定

房屋的保修期不像一般商品，可以簡單地定為購買后的1年、3年或5年。我們如果留意一下《商品房銷售管理辦法》第三十三條后面一句話：“商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保證書約定保修期的存續期；存續期少于《規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規定》中確定的最低保修期限”就會發現，房地產商雖然對房屋負有保修責任，但實際真正承擔保修工作的是建設工程承包單位，保修期是以建設工程承包單位對房地產商承諾的時間為基礎的。該條里說的《規定》，是《商品房銷售管理辦法》第三十二條注明的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》，而該《規定》第六條講明：“國家對住宅工程質量保修期另有規定的，保修期限按照國家規定執行。”所以我們要弄清保修期，還要了解國務院的《建筑工程質量管理條例》。

該條例第四十條規定：“在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：(一)基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限(注：該年限可能會達到樓宇的使用年限)；(二)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；(三)供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；(四)電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。”

因此，購房合同上：“出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任”，寫的是房地產商開始承擔保修責任的時間，而法定的保修時間的長度是“自竣工驗收合格之日起計算”。

第三篇：商品房房屋保修期與保修責任問題釋疑

商品房房屋保修期與保修責任問題釋疑

來源:湖南長沙律師網

近段時間以來，本站律師接到的關于房屋質量的投訴越來越多，其中很多是關于保修期的爭議。那么，房屋保修期到底有多長？期限如何計算 ？一旦出

了問題該如何處理？律師為你釋疑如下：

保修期的計算

一、建設部發布的于1998年9月1日起實施的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》（以下簡稱《規定》）中明確，住宅保修期從開發企業將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，保修期限不低于下列期

限：

（1）、地基基礎和主體結構在合理使用年限內承擔保修；

（2）、屋面防水3年；

（3）、墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年；

（4）、墻面、頂棚抹灰層脫落1年；

（5）、地面空鼓開裂、大面積起砂1年；

（6）、門窗翹裂、五金件損壞1年；

（7）、管道堵塞2個月；

（8）、供熱、供冷系統和設備1個采暖期或供冷期；

（9）、衛生潔具1年；

（10）、燈具、電器開關6個月；

（11）、其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定。

二、根據國務院第279號令《建設工程質量管理條例》（2000年1月10日發布執行）以及建設部第80號令《房屋建筑工程質量保修辦法》（2000年6月26日發布執行），國家對房屋建筑的保修期有了新的規定，具體規定如下：

在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文

件規定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程，有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏為5

年；

（三）供熱與供冷系統為兩個采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管

道、設備安裝和裝修工程為兩年。

其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗

收合格之日起計算。

三、建設部發布的于2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》規定：房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位出具的質量保修書約定保修期的存續期，存續期少于《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅實行質量保證書和

住宅使用說明書制度的規定》中規定的最低保修期限。

國務院頒布的《建筑工程質量管理條例》第四十條規定了“在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限”。建設部在《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》和《房屋建筑工程質量保修辦法》，還詳細規定了一些房屋各個部位、部件的保修期，主要包括：墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；衛生潔具1年；燈具、電器開關6個月；其他部位、部件的保修期限，由開發

商與用戶自行約定。

這里規定的保修期限為最低保修期限，具體保修時間以建設單位和施工單位合同為依據。需要注意的是，這一期限是建筑商對房地產開發商 的保修期限，從工程竣工驗收合格之日起計算。

但是，等房子銷售到了消費者手中，上述規定的保修期限很可能已經過了大半。發展商對住戶承諾的房屋住宅保修期限，大多是以自己同建筑商所定期限為基礎，扣除房子驗收合格到銷售給住戶的這段時間確定。因此，這一期限要比上面規定的房屋保修期限要短許多，有時可能住戶拿到房子，一些保修期已經過

了。

根據國家規定，開發商在銷售房屋時，要向用戶提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》，其中要明確保修項目和期限，并且不能低于上述規定的最低保修期限。一般來講，開發商為了少承擔責任，僅會比建筑商承諾給自己的期限稍稍延長一點。其實，房屋的保修期限是可以同開發商商定的，這就要求我們訂立購房合同時，一定要注意作為合同附件的《住宅質量保證書》，看清楚上面所承諾的保修時間長短和起算時間；如果覺得保修時間太短，可進行補充約定。

提醒 過了保修期限也可要求處理

需要注意的是，很多購房合同都會有一個免責條款，規定因不可抗力、因使用不當或者第三方原因造成的質量缺陷，不在保修范圍之內。這一條需要注意，因為很可能是一個陷阱。對于“不可抗力”法律有明確規定，但因使用不當或者第三方原因卻可有各種不同的解釋。因此，訂立詳細的合同很關鍵，而房屋一旦出現問題后，正確處理更為關鍵，其中抓緊時間、盯緊開發商是首要兩條。一旦房屋出現質量缺陷，首先應該確定屬于何種問題，是否在保修期限之內。若在保修期限之內，應馬上找開發商要求處理。同時，應記明因為房屋質量缺陷造成的損失，比如地板翹起、瓷磚開裂，維修前向開發商講明，便于之后要

求賠償。保修完后，一定要認真驗收，如果有可能請專家驗看，確保質量過關。涉及結構安全的大問題，應當報當地建設行政主管部門備案，便于日后查詢。對超過保修期的房屋質量問題，購房者也不要六神無主，要區分清楚情況以便進行處理。據某物業公司經理提醒，如果是因為發展商故意拖延而超過期限，或者因為屢修屢壞、屢壞屢修而超過期限，由開發商承擔責任，購房者有權追溯。只是購房者要注意保存相關證據，便于日后證明用。對于確實超過期限的房屋質量問題，購房者也可以找發展商，要求其本著為客戶負責的態度，提供維修服務。只是此時可能態度需要好一點，同時講一點策略，需要支付一定費用。住宅是使用年限很長的耐用消費品，住宅的質量問題具有復雜性和后驗性，有的質量問題只有在使用中才能逐漸發現。現在，國家考慮建立住宅質量保證保險機制。住宅質量保證保險是國際上通行的一種成熟制度，叫做“潛在缺陷保險（簡稱IDI）”，又稱“建筑物十年期責任保險（LiabilityForTen-years）”，主要承保竣工驗收之日起10年之內，住宅因質量事故而給消費者造成的損失。

第四篇：如何確定商品房保修責任

如何確定商品房保修責任

根據《建設工程質量管理條例》第四十條、《房屋建筑工程質量保修辦法》第七條、第十四條的有關規定，在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限如下：

（1）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限。

（2）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為５年。

（3）供熱與供冷系統，為兩個采暖期、供冷期。

（4）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為２年。

其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自 竣工驗收合格之日起計

算。

在保修期限內，因房屋建筑工程質量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設單位提出賠償要求。建設單位向造成房屋建筑工程質量缺陷的責任方追賠。

根據《城市房地產開發經營管理條例》第三十條的規定，房地產開發企業應當在商品房 交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。

保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

另外，根據《上海市房地產轉讓辦法》第二十九條的規定，新建 房屋買賣、交換或者抵債的，轉讓人應當自房地產權利轉移之日起，對新建房屋承擔保修責任。承擔保修責任的期限，由轉讓當事人在轉讓合同中約定，但不得少于兩年。

新建房屋在保修期內發生再轉讓的，原房地產轉讓人應當按照原轉讓合同，繼續承擔保修責任。

第五篇：關于商品房保修的有關規定

關于商品房保修的有關規定

房地產開發商應當對所出售的商品房承擔質量保修責任。商品房為住宅的，應在商品房交付業主時，應按照國家有關規定向業主提供兩書（《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》），住宅質量保證書應對保修范圍、保修期限、保修責任等內容進行說明，保修期從交付之日起計算。

商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位與建設單位簽訂的質量保修協議約定的保修期的存續期。存續期少于《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》中規定的最低保修期限的，保修期不得低于規定中確定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定的保修期的存續期。

在保修期內發生的屬于保修范圍的質量問題，開發商應當履行保修責任。下列情況不屬于保修范圍：

1、對因自然災害，不可抗拒力造成的質量損害；

2、因使用不當或者第三方造成的質量損害；

3、購房者拆、改、裝修不當造成的質量損害；

商品住宅的一般項目的保修期限規定，如下表：

保修項目保修期限

1、屋面防水5年

2、衛生間防水、外墻滲漏5年

3、電氣管線、給排水管道、設備安裝2年

4、供暖系統和設備2個供暖期

5、地基基礎和承重主體結構在合理使用壽命年限內

6、裝修工程2年

7、門窗及五金件1年

8、燈具、電器開關；6個月

9、國家對住宅工程另有規定按國家規定