第一篇：商品房房屋入住驗收標準

商品房房屋入住驗收標準

辦理入住手續是收樓的正常程序，但目前發展商能讓買家先驗房后辦手續的并不多。通常的做法是讓業主先在收樓文件上簽字，再發批準條，讓業主到物業管理處去拿鑰匙。等業主進得房去，發現存在問題，申訴起來也軟弱無力。為避免出現這種情況，業主應堅持先驗房、后辦理手續，并應將驗房時發現的房屋質量、室內有害氣體超標、公攤不公等問題書面呈遞給開發商并讓其簽收，以免留下后患?；蛘呖稍谑諛俏募献⒚鳌笆覂惹闆r尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。

凡竣工的工程，一般須做到“五通一平”即煤氣、上水、電熱、污水、路通，一平即樓前6米、樓后3米場地要平整，不準堆積建材或雜物，以確保進出安全。要做到煤氣表、電表（單元表）、水表三表到戶。室內清掃干凈，水池、水盆、糞桶、垃圾道、門窗、玻璃、管道清理干凈，無污物，達到窗明地凈，地漏、雨水等處無堵塞雜物。高層住宅樓生活供水系統，必須具有衛生防疫部門核發的用水合格證。需要注意的是，北京地區的水質嚴重超標，有些小區生活用水全部是靠自己打井取水，為了保險起見，這樣的小區在驗收房屋時，最好自己采些水樣帶回去，送給有關部門檢驗。如果水質確實不符合生活用水標準，就應想辦法及早解決。高層住宅樓電梯，必須具有勞動部門核發安全運行合格證。高層住宅樓消防供水系統，必須經消防部門檢驗合格。房屋應按圖紙、文件要求達到設備齊全，功能可靠，手續完備。

對所購商品房進行驗收主要應注意以下幾點，第一、詳細檢查房屋質量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現象

(一)檢查房屋有無裂縫

1、仔細查看房屋地面和頂上有無裂縫，沒有裂縫最好，如有裂縫，要看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，雖屬質量問題，但基本不存在危險，修補后不會妨礙使用。若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉降嚴重，存在結構性質量問題

2、看房屋的外墻墻體是否有裂縫，若有裂縫也屬嚴重的質量問題

3、看承重墻是否有裂縫，若裂縫貫穿整個墻面且穿到背后，表示該房存在危險隱患，對這類房屋，購買者一定不能報僥幸心理。

(二)檢查房屋有無傾斜:雖然專業檢測房屋的傾斜度需用專門的儀器，但購房者用目測的方法從四周不同角度，遠近距離仔細觀測也能基本上發現問題。有時，可在房頂上用細繩栓上一重物，貼墻放下至墻腳，從四周檢查其傾斜程度。

(三)檢查房屋有無滲漏購房者要注意察看房屋的地面和頂層滲水情況，要仔細檢查房屋墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰，這些都是滲漏的跡象。還應察看廚房、衛生間、陽臺的頂部和管道接口是否滲漏。

(四)檢查墻面、地面

1、對于已做過粗裝修交房的居室，檢查墻面是否平整，不能有很明 顯的起伏，不知道從什么時候開始，看墻壁竟然成為房屋驗收的首要問題。其實即使是在20世紀80年代建的房子都沒有現在的房子那么弱不禁風。我看過最嚴重的一棟房子，窗戶在雨天發現有滲水現象，一問，才知道整棟樓的所有窗戶下面的墻壁都滲水。遇上臺風來臨之時，更是令人提心吊膽，而更使人驚詫的是，這棟還是一個區的國土局建的，真可怕。所以，驗收這個，最好是在房子交樓前，下過大雨的第二天前往視察一下。這時候墻壁如果有問題，幾乎是無可遁形的。墻壁

除了滲水外，還有一個問題，就是墻壁是否裂紋。有一個朋友曾反映過他的家有一個門形的裂縫，后來追問發展商，才知道原來是施工時留下的升降梯運貨口，后來封補時，馬虎處理以致留后患。

2、檢查墻面有無石灰“爆電”。若石灰沒有經過足夠的時間熟化或水泥中所滲的泥沙過多或攪拌不均，用鐵器敲打“爆點”時，就會發現大面積的疏松、脫落等質量問題

3、地面應光潔，不能起砂

4、檢查廚房、衛生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實。

(五)檢查衛生間、廚房地面是否做過找坡處理

主要是為了自然排水（決不能往門口處傾斜，不然水要流進居室內），看水是否能通暢無阻地排向出水口。

(六)檢查門窗

這里猶其以驗收窗為主。驗收的關鍵一點是驗收窗和陽臺門的的密封性。窗的密封存性驗收最麻煩的一點是，只有在大雨天方能試出好壞。但一般可以通過查看密封膠條是否完整牢固這一點來證實。陽臺門一般要看陽臺門的內外的水平差度。曾經看過一種情況，陽臺的水平與室內的水平竟然是一樣的，這樣，就很難避免在大雨天雨水滲進的問題了。門窗的密實度是否合適，開啟關閉是否順暢。門框、窗框邊緣等易受撞擊處是否密實，不應有縫隙。

(七)驗層高

如果你的合同有這一個條款。那么你是應該測量一下樓宇的層高的。方法很簡單，把尺順著其中的兩堵墻的陰角測量（這是最方便放置長尺而不變彎的最佳辦法），你應該測量戶內的多處地方。一般來說，在2.65米左右是接受的范圍，如果房屋低于2.6米，那么房屋就得考慮了。這種房屋將使你日后不得不生活在一種壓抑的環境里。做矮層高對于發展商來說，是非常有效的一種節約成本的方法的。

1)減少總承重，這樣基礎部分的成本就可以節約一部分。2)雖然在只減了10公分左右，但是總體算起來，成本節約也是很多的，猶其對于成片開發的住宅區。

3)在一定的高度中，降低層高可以建設更多的層數。

第二、核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數量是否相符；第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；第四、檢查是否有規劃、設計變更或小區縮水等問題；

第五、檢查相關質量問題及室內有害氣體超標等問題；

開工新建、改建和擴建的房屋建筑工程在完工以后，建設單位要自行組織進行室內環境檢測，驗收合格以后才可以投入使用。7月1日以后開工的所有民用建筑工程在完工以后，都必須委托經北京市建委考核認可的檢測機構對室內環境的狀況進行檢測，凡是不符和國家頒布的《室內環境檢測標準》的強制性要求的，都不得交付使用，必須在對室內污染源處理之后，經再次檢驗合格后方可投入使用。

據了解，目前我國居民的室內空氣質量狀況不容樂觀。中國室內環境監測中心廣州分中心的有關數據顯示，在廣州大約九成以上的居民家中受到了污染，并且絕大多數為甲醛污染，最嚴重的甚至超過國家標準的十幾倍。另外有關資料還表明，室內污染已經成為引發我國兒童各種疾病的重要原因。

第六、對發現的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發商簽字、蓋章。

索要“兩書一表”

向開發商索要《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現質量問題時按約維修。

《住宅質量保證書》是開發商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數、墻體結構類型等作出的相關說明。目前我國的房地產業在《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統一的規范，問題比較少；而目前問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。

按照有關規定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案。您驗房時不能只看開發商有沒有這張《備案表》，同時一定要仔細察看各個分項有沒有都備案，例如消防設施等。《竣工驗收備案表》對房地產商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發展商就必須對樓盤終生負責，出了問題，如果是發展商的過失，可以追究其責任。

簽收《房屋驗收單》

在您查看了房產后并準備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽訂《物業管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業管理費到底由哪些方面構成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定，做到明明白白。同時，考察一下您的小區物業管理公司的資質，是否具備您要求的管理標準。其后，還要了解您所買的物業公攤面積有多少，您要讓開發商出具北京市房屋土地管理局或區局直屬測繪隊出具的《竣工實測表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以簽收《房屋驗收單》

收房須知

收房時候關鍵的問題，不能草率的收房！在沒有驗房前，大家對所有要簽字的文件需要謹慎！

1.開發商提供“二書一表”

二書：《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》

一表：《竣工驗收登記備案表》

開發商如果沒有這些文件提供，業主可以拒絕收房。

業主還應向開發商索要房產局測繪隊出具的《面積實測表》

2.驗房程序完成確認無問題后才可領取鑰匙

3.領取鑰匙后再辦理物業交付手續，物業費一次預收不能超過一年

4.在驗房過程中發現的問題，要以書面形式給開發商。

5.契稅和公共維修基金都是在辦理產權時才繳納的，不應成為開發商交付房屋的前提條件，您有權拒絕此不合法要求。

6.收房時別忘了看《住宅使用說明書》里面有否水電走向圖。

提醒：如果發現房屋一般質量問題，應立即找開發商要求其對有質量問題的地方在規定的時間內（15日內）整改完成，在對方解決好該問題后再辦理入住手續。如果在短時間解決不了，應要求開發商承擔延期交房的責任，并索要書面憑證。

第二篇：商品房入住標準

商品住房交付使用行政許可制度與商品房交付條件

一、商品房交付應當達到國家規定的最基本的條件

1、《城市房地產管理法》第二十六規定，“房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用?！?/p>

2、《建筑法》第六十一條規定，“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。” 3、2000年，《建設工程質量管理條例》和《房屋建筑工程及市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》下發后，房屋竣工驗收已由原來的行政審批許可制變為備案制。

現行法律規定的交付使用條件，除上述規定外，還有具體的單項驗收規定和竣工驗收備案規定。如：

《城市房地產開發經營管理條例》規定：房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。《建設項目環境保護管理條例》第二十三條規定：“建設項目需要配套建設的環境保護設施經驗收合格，該建設項目方可正式投入生產或者使用?！?《城鄉規劃法》第四十五條規定：“縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門按照國務院規定對建設工程是否符合規劃條件予以核實。未經核實或者經核實不符合規劃條件的，建設單位不得組織竣工驗收?！?/p>

2008年新修訂的《消防法》對消防驗收制度作了重大修改，即只有對國務院公安部門規定的大型的人員密集場所和其他特殊建設工程，才實行竣工驗收制度，未經驗收合格不得投入使用；對于其他的建設工程（包括住宅小區），實行消防備案制度。

《建設工程質量管理條例》第十六條規定“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。建設工程竣工驗收應當具備下列條件：

（一）完成建設工程設計和合同約定的各項內容；

（二）有完整的技術檔案和施工管理資料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；

（四）有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件；

（五）有施工單位簽署的工程保修書。建設工程經驗收合格的，方可交付使用?！?/p>

建設部《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》（2009年修正）規定：“第四條建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，依照本辦法規定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設主管部門（以下簡稱備案機關）備案。第五條 建設單位辦理工程竣工驗收備案應當提交下列文件：

（一）工程竣工驗收備案表；

（二）工程竣工驗收報告?？⒐を炇請蟾鎽敯üこ虉蠼ㄈ掌?，施工許可證號，施工圖設計文件審查意見，勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料以及備案機關認為需要提供的有關資料；

（三）法律、行政法規規定應當由規劃、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件；

（四）法律規定應當由公安消防部門出具的對大型的人員密集場所和其他特殊建設工程驗收合格的證明文件；

（五）施工單位簽署的工程質量保修書；

（六）法規、規章規定必須提供的其他文件。住宅工程還應當提交《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。第七條 工程質量監督機構應當在工程竣工驗收之日起5日內，向備案機關提交工程質量監督報告。”

因此，商品房竣工經驗收合格后即可交付，當然還要達到《商品房買賣合同》約定的交付使用條件。關鍵要看商品房買賣合同約定的交付適用條件如何，房地產開發企業在取得單項驗收合格證明、竣工驗收備案證明后，尤其應注意基礎設施、公共配套建筑達是否如約具備交付使用條件，應注意及時取得供水、供電、供氣、排水、電信、電視、郵政、垃圾處理等市政管線設施管理部門驗收或開通意見。

另外，值得注意的是，并非任何質量問題都可以成為購房人拒絕收房的理由。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規定：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”房屋地基基礎工程和主體結構工程之外的、未嚴重影響購房人正常居住使用的質量問題應當屬于出賣人保修問題，一般是不能拒絕收房的，拒絕收房后還是可以要求房地產開發企業賠償的。

二、商品房買賣合同約定的交付條件與地方設定的商品房交付行政許可要求不一致的問題，《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》（建房[2010]53號）規定，（十二）完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度，確保商品住房項目單體工程質量、節能環保性能、配套基礎設施和公共設施符合交付使用的基本要求。有條件的地方可借鑒上海、山東等地經驗，通過地方立法，完善新建商品住房交付使用制度。各地要加強商品住房竣工驗收管理，積極推行商品住房工程質量分戶驗收制度。北方地區要加強商品住房分戶熱計量裝置安裝的驗收管理。

屋內只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎處理而未做表面處理的房叫做“毛坯房”，毛坯房的驗收、入住標準：

1、全部外飾面，包括陽臺、雨罩的外飾面應按設計文件完成裝修工程。

2、公用部位、公共設施、各種管道(給、排、雨水、暖、熱)、電氣設備(配電箱、柜、盤、插座、開關、燈具等)等都應按設計文件完成全部裝修，并按規定完成各種測試項目。

3、各種管道還應進行通水、試壓、通球試驗和暖氣熱工調試等驗收工作。

4、屋面工程項目進行蓄水、淋水試驗。

5、戶門以內各房間采用預制樓板或現澆板頂棚的，應做到不抹灰、用膩子找平，達到板縫密實、無裂縫，接搓平順無錯臺，表面平整、色澤基本均勻、線角順直。戶門以內各房間基層地面混凝土應做到表面平整、壓實，達到粘結牢固、無裂縫。

6、有防水要求的房間地面應嚴格按照防水層、保護層的建筑要求來規劃，在驗收時應進行兩次蓄水試驗，做到無滲漏。

7、地漏與泛水坡度符合設計要求，達到不倒泛水，結合處嚴密平順，無滲漏。

8、各種房間水泥地面基層標高，應考慮預留再裝修時的高度尺寸要求。

戶型：與施工圖相符，日照是達到國家規定，房間尺寸符合合同要求。窗： 窗邊與混凝土接口無縫隙，落地窗以及外飄窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開啟關閉順暢，零配件裝配齊全位置準確，窗玻璃完好無損、無劃痕，外窗框四周處理是否粗糙，外窗開啟扇靈活，把手無松動，窗子玻璃的每個角都封好，打開后窗戶能固定，直角接合嚴密，窗框表面光潔，四角呈直角，窗臺應平滑，不刮手，窗臺下面無水漬，如有則可能是窗戶漏水，外部窗臺有無裂紋。

門：單元門、入戶門、防火門等完好，達到使用要求。地面：有無明顯的縫隙和不平整，地面坡度恰當，地面無積水，有水房間做閉水試驗。

墻身、頂棚：樓板無傾斜、彎曲，無隆起或凹陷，墻面平整，承重墻、梁、柱符合設計規范，承重墻無裂縫貫穿整個墻面且穿到背后，鋼筋無暴露，墻面無有明顯色差，陰陽角平直； 無有裂紋、刷紋，無水漬、裂痕，天花板無小裂紋，相關位置有空調管孔。層高：符合設計要求。

外墻：外觀符合設計要求，無較大面積的空鼓，無開裂、滲水，空調能安裝。

公共區域：裝飾符合設計要求。

信報箱：按單元設置信報箱，應提供信報箱鑰匙。

標識系統：樓宇標識、門牌標識、層位標識、房屋標識與實際相符。

凡竣工的工程，一般須做到“五通一平”即煤氣、上水、電熱、污水、路通，一平即樓前 6 米、樓后 3 米場地要平整，不準堆積建材或雜物，以確保進出安全。要做到煤氣表、電表（單元表）、水表三表到戶。室內清掃干凈，水池、水盆、糞桶、垃圾道、門窗、玻璃、管道清理干凈，無污物，達到窗明地凈，地漏、雨水等處無堵塞雜物。

第三篇：商品房入住標準

商品住房交付使用行政許可制度與商品房交付條件

一、商品房交付應當達到國家規定的最基本的條件

1、《城市房地產管理法》第二十六規定，“房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用?！?/p>

2、《建筑法》第六十一條規定，“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收

或者驗收不合格的，不得交付使用?！?/p>

3、2000年，《建設工程質量管理條例》和《房屋建筑工程及市政基礎設施工程竣工驗收

備案管理暫行辦法》下發后，房屋竣工驗收已由原來的行政審批許可制變為備案制?，F行法律規定的交付使用條件，除上述規定外，還有具體的單項驗收規定和竣工驗收備案規定。如：

《城市房地產開發經營管理條例》規定：房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

《建設項目環境保護管理條例》第二十三條規定：“建設項目需要配套建設的環境保護設施經驗收合格，該建設項目方可正式投入生產或者使用?！?/p>

《城鄉規劃法》第四十五條規定：“縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門按照國務院規定對建設工程是否符合規劃條件予以核實。未經核實或者經核實不符合規劃條件的，建設單位不得組織竣工驗收?！?/p>

2008年新修訂的《消防法》對消防驗收制度作了重大修改，即只有對國務院公安部門規定的大型的人員密集場所和其他特殊建設工程，才實行竣工驗收制度，未經驗收合格不得投入使用；對于其他的建設工程（包括住宅小區），實行消防備案制度。

《建設工程質量管理條例》第十六條規定“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。建設工程竣工驗收應當具備下列條件：

（一）完成建設工程設計和合同約定的各項內容；

（二）有完整的技術檔案和施工管理資料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；

（四）有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件；

（五）有施工單位簽署的工程保修書。建設工程經驗收合格的，方可交付使用?！?/p>

建設部《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》（2009年修正）規定：“第四條建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，依照本辦法規定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設主管部門（以下簡稱備案機關）備案。第五條 建設單位辦理工程竣工驗收備案應當提交下列文件：

（一）工程竣工驗收備案表；

（二）工程竣工驗收報告。竣工驗收報告應當包括工程報建日期，施工許可證號，施工圖設計文件審查意見，勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料以及備案機關認為需要提供的有關資料；

（三）法律、行政法規規定應當由規劃、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件；

（四）法律規定應當由公安消防部門出具的對大型的人員密集場所和其他特殊建設工程驗收合格的證明文件；

（五）施工單位簽署的工程質量保修書；

（六）法規、規章規定必須提供的其他文件。住宅工程還應當提交《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

第七條 工程質量監督機構應當在工程竣工驗收之日起5日內，向備案機關提交工程質量監督報告?！?/p>

因此，商品房竣工經驗收合格后即可交付，當然還要達到《商品房買賣合同》約定的交付使用條件。關鍵要看商品房買賣合同約定的交付適用條件如何，房地產開發企業在取得單項驗收合格證明、竣工驗收備案證明后，尤其應注意基礎設施、公共配套建筑達是否如約具備交付使用條件，應注意及時取得供水、供電、供氣、排水、電信、電視、郵政、垃圾處理等市政管線設施管理部門驗收或開通意見。

另外，值得注意的是，并非任何質量問題都可以成為購房人拒絕收房的理由。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規定：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！狈课莸鼗A工程和主體結構工程之外的、未嚴重影響購房人正常居住使用的質量問題應當屬于出賣人保修問題，一般是不能拒絕收房的，拒絕收房后還是可以要求房地產開發企業賠償的。

二、商品房買賣合同約定的交付條件與地方設定的商品房交付行政許可要求不一致的問

題，《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》（建房

[2010]53號）規定，（十二）完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度，確保商品住房項目單體工程質量、節能環保性能、配套基礎設施和公共設施符合交付使用的基本要求。有條件的地方可借鑒上海、山東等地經驗，通過地方立法，完善新建商品住房交付使用制度。各地要加強商品住房竣工驗收管理，積極推行商品住房工程質量分戶驗收制度。北方地區要加強商品住房分戶熱計量裝置安裝的驗收管理。

屋內只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎處理而未做表面處理的房叫做“毛坯房”，毛坯房的驗收、入住標準：

1、全部外飾面，包括陽臺、雨罩的外飾面應按設計文件完成裝修工程。

2、公用部位、公共設施、各種管道(給、排、雨水、暖、熱)、電氣設備(配電箱、柜、盤、插座、開關、燈具等)等都應按設計文件完成全部裝修，并按規定完成各種測試項目。

3、各種管道還應進行通水、試壓、通球試驗和暖氣熱工調試等驗收工作。

4、屋面工程項目進行蓄水、淋水試驗。

5、戶門以內各房間采用預制樓板或現澆板頂棚的，應做到不抹灰、用膩子找平，達到板縫

密實、無裂縫，接搓平順無錯臺，表面平整、色澤基本均勻、線角順直。戶門以內各房間基層地面混凝土應做到表面平整、壓實，達到粘結牢固、無裂縫。

6、有防水要求的房間地面應嚴格按照防水層、保護層的建筑要求來規劃，在驗收時應進行

兩次蓄水試驗，做到無滲漏。

7、地漏與泛水坡度符合設計要求，達到不倒泛水，結合處嚴密平順，無滲漏。

8、各種房間水泥地面基層標高，應考慮預留再裝修時的高度尺寸要求。

戶型：與施工圖相符，日照是達到國家規定，房間尺寸符合合同要求。

窗： 窗邊與混凝土接口無縫隙，落地窗以及外飄窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開啟關

閉順暢，零配件裝配齊全位置準確，窗玻璃完好無損、無劃痕，外窗框四周處理是否粗糙，外窗開啟扇靈活，把手無松動，窗子玻璃的每個角都封好，打開后窗戶能固定，直角接合嚴密，窗框表面光潔，四角呈直角，窗臺應平滑，不刮手，窗臺下面無水漬，如有則可能是窗戶漏水，外部窗臺有無裂紋。

門：單元門、入戶門、防火門等完好，達到使用要求。

地面：有無明顯的縫隙和不平整，地面坡度恰當，地面無積水，有水房間做閉水試驗。

墻身、頂棚：樓板無傾斜、彎曲，無隆起或凹陷，墻面平整，承重墻、梁、柱符合設計規范，承重墻無裂縫貫穿整個墻面且穿到背后，鋼筋無暴露，墻面無有明顯色差，陰陽角平直； 無有裂紋、刷紋，無水漬、裂痕，天花板無小裂紋，相關位置有空調管孔。

層高：符合設計要求。

外墻：外觀符合設計要求，無較大面積的空鼓，無開裂、滲水，空調能安裝。

公共區域：裝飾符合設計要求。

信報箱：按單元設置信報箱，應提供信報箱鑰匙。

標識系統：樓宇標識、門牌標識、層位標識、房屋標識與實際相符。

凡竣工的工程，一般須做到“五通一平”即煤氣、上水、電熱、污水、路通，一平即樓前 6 米、樓后 3 米場地要平整，不準堆積建材或雜物，以確保進出安全。要做到煤氣表、電表（單元表）、水表三表到戶。室內清掃干凈，水池、水盆、糞桶、垃圾道、門窗、玻璃、管道清理干凈，無污物，達到窗明地凈，地漏、雨水等處無堵塞雜物。

第四篇：中華人民共和國商品房及商品房屋驗收標準

中華人民共和國商品房及商品房屋驗收標準

房屋驗收：是指購房者接收房產時必須要求賣方再次陪同實地察驗，看是否有所變動，是否按合同要求進行過維修改造，維修改造質量和水平是否滿意，有關文件是否符合、齊全等，都應仔細察驗。只有購房人對房屋進行驗收并簽署房屋交接單、領取房屋鑰匙，開發商的交付義務才算履行完畢。

房屋驗收標準

一、入戶門檢查 1.檢驗標準

（1）門表面應潔凈，不得有劃痕、碰傷；（2）門的割角、拼縫應嚴密平整；（3）門與墻體間縫隙的填嵌應飽滿；

（4）門制作的允許偏差：門框翹曲允許偏差為3mm，門扇翹曲允許偏差為2mm，門扇的表面平整度允許偏差為2mm，門框門扇對角線長度允許偏差為3mm；

（5）安裝的留縫限值、允許偏差：門扇對口縫、門扇與門扇與門框立縫寬度為1.5～2.5mm；

（6）毛坯房入戶門與地面的留縫寬度不應小于3.5cm。2.業主如何查驗入戶門是否符合房屋質量驗收標準 通常情況下，業主應當對入戶門的以下方面進行檢查：

（1）門框檢查：門框安裝是否牢固平整，門框與墻體連接是否密閉嚴實，門框表面有無異常毛刺、開裂、破損等情況；

（2）門扇檢查：門扇有無無變形、開裂問題，面漆外觀是否完好、表面是否平整，有無明顯劃痕，磕撞，距離地面是否考慮預留地面裝修做法；

（3）門鎖檢查：門鎖安裝是否牢固，鑰匙插拔是否平滑、鎖芯轉動是否自如，各方向鎖舌伸縮，鎖孔位置是否正常；

（4）開啟檢查：門開閉是否平穩，有無異常阻力，及磨損，門鎖緊后是否有晃動；（5）門把手檢查：安裝是否牢固，旋轉時有無異常阻力，表面有無缺損、變形；（6）密封檢查：門扇掩縫是否在2.5mm以內。

一般業主關注比較多的問題是門的外觀質量問題，如門表面輕微的小刮花、碰傷等，嚴重的有面板開裂、深長的劃痕等，可能是施工過程中對門造成了損壞，小問題的損壞可以通過現場修補和補油漆進行修復，嚴重的損壞可以將門反廠維修；入戶門與地面的留縫寬度不滿足要求（小于3.5cm）時可以要求反廠鋸短處理（注：關于返廠維修和鋸短處理的確定一般盡量由物業現場說服業主，一般不隨便允諾業主決定，可請地產工程部評判決定）；門鎖的問題一般會出現在裝修使用期間，入發現鑰匙可以通用，鎖打不開等問題，經過現場確認出現質量問題的可以要求更換。

二、鋁合金門窗檢驗 1.檢驗標準

（1）鋁合金門窗質量：表面應潔凈、平整、光滑，色澤一致，無銹蝕；大面應無劃痕、碰傷；

（2）鋁合金門窗安裝允許偏差：門窗框的正、側面垂直度允許偏差為2.5mm，門窗橫框的水平允許偏差為2mm，門窗橫框標高允許偏差為5mm，門窗豎向偏離中心允許偏差為5mm；

（3）鋁合金門窗框與墻體之間的縫隙應填嵌飽滿，并用密封膠密封。密封膠表面應光滑、順直、無裂紋；

（4）鋁合金門窗扇的橡膠密封條應安裝完好，不得脫槽，設置的排水孔應通暢；（5）鋁合金門窗推拉窗扇開關應力不大于100N；

（6）鋁合金門窗玻璃安裝質量：玻璃表面應潔凈，不得有膩子、密封膠、涂料等污漬，中空玻璃內外表面應潔凈，玻璃中空層內不得有灰塵和水蒸氣。

2.業主應當對鋁合金的以下方面進行檢查：

（1）窗框檢查：窗框安裝牢固端正，窗框是否有劃痕、磕碰、變形等；

（2）型材檢查：表面圖層要求顏色和光澤均勻，手感光滑以及是否有劃痕、磕碰、變形等；

（3）五金件及開啟檢查：要求開關自如平穩，推拉自如，軌道件安裝牢固，關窗后不漏氣；

（4）密封檢查：窗扇與窗框、窗扇與玻璃的密封條是否到位、嚴密，有無破損、斷續等問題，窗框與墻體間的密封膠條是否完整、有無脫落、破損、裂縫等問題，有無滲漏現象；

5）玻璃檢查：安裝牢固、完整、無裂紋及明顯劃痕。

對于鋁合金窗框型材的損壞需現場確定，有小的劃痕、磕碰變形（不影響使用功能）可以進行現場修復補漆，有嚴重變形而影響使用功能活確定不能修復的可以要求給予更換。另外，業主比較關注的問題是鋁窗的滲水問題，發現滲水的窗須整改。

三、陽臺欄桿、窗護欄檢驗 檢驗標準：

1.護欄成品質量：護欄表面應光滑，不得有銹跡，色澤一致，不得有裂縫，翹曲及損壞，接縫應嚴密；

2.護欄安裝的允許偏差：護欄垂直度允許偏差3mm，欄桿間距允許偏差3mm，護欄安裝必須牢固端正；

3.低層、多層住宅陽臺欄桿凈高不應低于1.05m，中高層、高層住宅陽臺欄桿凈高不應低于1.10m，欄桿的垂直桿間距凈距不應大于0.11m。

一般業主對護欄比較關注的是表面質量和安裝問題，反映的問題大多是護欄生銹，安裝不正等，此類問題可以要求整改，為提高工作效率，建議可由施工單位提供部分油漆供物業備有，物業維修人員進行簡單的補漆工作，遇到難度大的整改及時通知地產工程部安排處理。

四、地面檢驗

1.地面檢驗標準

（1）地面與下一層結合牢固，不得有空鼓（考慮到我國施工企業的實際水平，對空鼓面積大于400平方厘米，無裂紋，且每自然間或標準間不多于2處時，可不計入空鼓這一施工質量缺陷）；

（2）地面表面應密實,不得有起砂,蜂窩和裂縫等質量缺陷;（3）地面表面的允許偏差：表面平整度允許偏差為5mm，標高允許偏差為正負8mm，厚度允許偏差為不大于設計厚度的1/10；

（4）有防水要求的地面的立管、套管、地漏處嚴禁滲漏，坡向應正確，無積水。2.業主應當針對地面的以下方面進行檢查

（1）地面是否有空鼓、裂紋、脫皮、麻面、起砂等質量缺陷；（2）地面是否存在倒返水和積水現象；（3）地面水暖預埋管線是否有標識；（4）地面是否預留裝修地面做法。五 墻面檢驗 1.墻面檢驗標準

（1）墻面抹灰表面光滑、潔凈、接槎平整；

（2）墻面抹灰層與基層之間必須粘結牢固，抹灰層應無脫層、空鼓，面層應無爆灰和裂縫，外墻不得出現滲水現象；

（3）有排水要求的部位應做滴水線（槽），滴水線應整齊順直，內高外低；（4）墻面抹灰的允許偏差：立面垂直度允許偏差為4mm，表面平整度允許偏差為4mm，陰陽角應方正，允許偏差為4mm。

一般業主對墻面質量比較關注的是抹灰空鼓和墻面裂縫問題。實際檢驗中墻面空鼓允許的范圍為：單面墻體小于5平方米，允許1處空鼓，空鼓面積不大于5平方厘米；單面

墻體大于5平方米，最多允許2處空鼓，每處空鼓面積不大于5平方厘米；墻面裂縫問題產生原因主要是受溫度和材料影響。不同材料組成的墻體因材料膨脹系數不同并受溫度影響產生裂縫。

2.一般裂縫檢查重點

墻面裂縫和樓板裂縫是業主收樓時關注的重點，必須認真對待。一般裂縫檢查的重點如下：

（1）檢查房屋外墻是否有裂縫（有漏水的隱患）；

（2）承重墻是否有裂縫，裂縫是否貫穿整個墻面且穿到背后，是否有傾斜性裂縫（有結構安全隱患）；

（3）承重墻是否有貫穿裂縫且在不同樓層墻體的同一位置均出現有方向、有規則的裂縫（有結構安全隱患）；

（4）檢查樓板（地面和頂板）是否有對貫穿型裂縫（與房屋橫梁平行的裂縫），根據《混凝土結構工程施工質量驗收規范》第8.1.1條規定，條規定，裂縫寬度在現行設計規范允許范圍（0.3mm）內屬一般缺陷，不影響現澆板的承載能力；

（5）檢查樓板（地面和頂板）是否有受力裂縫，這種情況一般出現在支座處的板面或板中部的板底。此類裂縫一般表示為與墻角呈45度的裂縫、與橫梁垂直的裂縫等，這種裂縫往往不對穿，形狀外寬內窄。應該說這類裂縫往往對結構安全和耐久性都有影響，是需要認真對待的；

（6）陽臺、雨篷等懸挑結構板是否有貫穿裂縫（有結構安全隱患）六 防水檢驗 檢驗標準：

（1）防水層表面應平整、無鼓泡、折皺等缺陷，剛性防水層無酥松、開裂、起砂等弊端，防水層排水坡度符合設計要求，無明顯積水現象；

（2）細部構造做法符合規定要求，且密封嚴密無滲漏。

房屋的防水質量是業主重要關注的質量問題，防水檢驗主要包括衛生間、陽臺、廚房、屋面、外墻、外墻門窗、空調洞口的防水檢驗。其中衛生間、陽臺、廚房、屋面業主在收樓時會要求做24小時的閉水實驗進行檢驗。對檢驗過程中出現滲漏問題的必須要求整改，并再次進行試水檢驗直至不發生滲漏。

七 給排水檢驗

毛坯房除了預留管道幾乎沒有說明給排水設施，也不安裝衛生間器具。業主重點檢查的是以下內容：

（1）現有閥門、龍頭檢查：位置是否合理，開啟、關閉是否正常，水路是否通暢，無破損、銹跡、無滑扣失效、滴水現象；

（2）管道是否固定牢固，安裝是否平直整齊，管道有無破損，接頭是否完好；（3）預留上水堵頭、管線等是否考慮裝修面層尺寸，水堵頭是否打開；

（4）水表檢驗：水表安裝是否符合規范，水表接頭是否緊密完好，有無空轉現象；（5）排水管道檢查：排水管道有無直角、死角；接頭是否緊密完好，接口處有無滲漏，管道是否暢通，管線是否固定、安裝整齊、無破損；樓上下延管道是否過長過低影響裝修；

（6）排水口、地漏口檢測：是否有地漏，地漏位置是否合理，排水口、地漏口是否完整，是否封口嚴密；

（7）排水口應進行封堵，防止垃圾進入排水管道發生管道堵塞。八 電氣檢驗

對于毛坯房的電氣和設備業主重點檢查的是以下內容：

（1）分戶配電箱檢查：配電箱安裝垂直度符合國家規范要求；箱體、飾面板內外清潔，無刮碰痕跡及色差；箱門開啟靈活；箱內各開關、漏電保護器動作正確，控制范圍正確；箱內結線整齊，回路編號齊全，正確；倒想與開關連接牢固緊密；

（2）電表檢查：電表安裝符合規范，在關閉總閘后無電表空轉現象；

（3）開關插座檢查：開關、插座面板表面清潔、無損壞；開關控制范圍正確；開關切斷相線，單相兩孔、單相三孔插座的相、零、地接線正確；暗開關、插座的蓋板安裝牢固、緊貼墻面，四周無縫隙；導線接線符合國家規范要求；

（4）照明檢查：燈具安裝牢固、位置正確；

（5）其他弱電系統：對講門禁、安防、音響系統等的驗收應遵循相應的國家規范標準 編輯本段驗收注意事項

一、注意及時接收入住通知書

1.這是收房的第一步，要注意期限。一般，開發商約定的交房時限在通知書寄出30天內，所以購房者要安排好時間。

2.接到入住通知書后，首先應判斷開發商是否如期交房。若逾期交房，則應提出處理意見，并根據開發商的答復決定是否前往收房，按通知上約定的時間前往收房。

特別提示：

1.要注意收房的期限，錯過收樓日期麻煩多。

2.收樓日期可提早不可推遲。若實際交樓日期超過了合同上約定的收樓日期，可考慮向開發商按合同索賠。

3.有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委托親友、律師進行，也可及時與開發商聯系，商議另行約定時間，并以書面形式確認。4.若購房者在約定時間內沒有到指定地點辦理相關收房手續，從法律角度來說，則一般被視為開發商已實際將該房交付買家使用，買家應從通知單的最后期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費。

二、確定房屋是否達到交付條件

1.《竣工驗收備案表》 ――最重要《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》是目前收房環節中最應該注意的文件。該表是建設部為規范工程竣工驗收備案的管理工作而制定的，它由設計、監理、建設單位和施工單位四方合驗后，在工程竣工15天內到建設行政主管部門竣工備案?！犊⒐を炇諅浒副怼分械捻椖?，只要送交主管部門備案后，發展商就必須對樓盤終生負責。所以《竣工驗收備案表》對房地產商有著嚴格的約束作用，按 7

照有關規定，表上的每一項都必須報有關主管部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是“黑樓”，是不能入住的，購房者有權拒絕收房。

回復 收起回復 3樓2012-01-04 00:36舉報 | 2.《住宅質量保證書》

《住宅質量保證書》是開發商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細審查其中的具體各款，特別注意保修期限。

3.《住宅使用說明書》

《住宅使用說明書》是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數、墻體結構類型等作出的相關說明和提出注意事項。

4.《建設工程質量認定證書》

5.《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》 6.實測面積登記表 特別提示：

1.只有具備上述文件，才說明房屋已經具體交付條件。所以收房時先要審查相關文件，確認房屋已經具備交付條件之后，才能進一步進行驗房、結算費用、交鑰匙等交接工作。所以要對這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復印件。

2.《建筑工程竣工備案表》是最重要的文件，收房時不能只看開發商有沒有這張《備案表》，一定還要仔細察看各個分項有沒有都備案。它是收房的前提，即使開發商做得再好，如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標準，您有權拒絕收房。

3.對于這些文件，一方面要驗收它有沒有，另一方面也要看驗收這些文件取得的合法性。

4.如果開發商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購房合同第十一條，要求開發商簽收“關于出賣人拒絕出示《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》、《建筑工程竣工驗收備案表》的責任確認函”。

5.提醒您：《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和管線分布竣工圖，您可帶走，作為證據資料保存。

6.如果開發商不能提供上述相關文件，購房人有權拒絕收房，由此產生的延期交房的責任由開發商承擔。

三、房屋檢驗

收房過程中必須要掌握一個原則：“先驗后收”。即購房者一定要先驗收房屋（包括驗收交房必須的文件），確認無誤后再簽署收房文件。

“先驗后收”不僅是符合商業慣例的，而且也是有法律依據的。房屋的對價是房款，消費者只要付清房款，或者按照合同約定支付相應比例的價款，就履行了合同的義務，開發商就應該交房。而在房屋交付以前，業主有權先驗收房屋：

1.檢測房屋面積：

要求開發商出具《實測面積測繪報告》，根據房屋土地管理局所屬的專業測量單位對每一套房屋面積進行核定所得實測面積，核對其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大；若實測面積誤差超出3%，可以中止收房。

2.檢驗房屋質量：

購房者進行房屋驗收時需仔細檢查商品房質量，主要可從以下幾方面入手：（一)房屋本身的質量

（二）景觀綠化、小區配套、設施標準等配套設施是否符合合同約定。

（三）裝修質量 特別提示：

1.一定要掌握“先驗后收”的原則。

2.如果開發商拒絕先驗房后辦理其他交付手續，則購房者可要求開發商簽收“關于出賣人拒絕交驗房屋的責任確認函”后中止辦理手續。

3.購房者應了解公攤面積及相關知識，防止開發商侵占。

4.若發現有質量問題，開發商應限期維修，購房者應要求開發商簽定書面函件，由此導致業主逾期入住的，開發商應承擔違約責任。

5.只要付清房款，按照合同約定購房者已經完全履行了合同的義務，開發商就應該無條件交房，否則應視為開發商違約，如果開發商拒不交房，應承擔逾期交房的責任。開發商無權以“未繳納相關費用”等任何理由而拒絕交房。

6.不要將樣板房標準作為現實標準，除非開發商將有關裝修標準按樣板間標準在合同中明確下來。

四、新房驗收的最終結果

1.房屋檢驗沒有問題的：按實際驗收情況填寫《驗房交接表》等相關文件。在這個記錄表上，應把檢驗情況逐一記錄，凡是無法確認的事項，則不記錄或寫上“暫不清楚”、“無法認定”等字樣。若發現問題，則如實記錄下來，并要求發展商限期處理。

2.如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《驗房交接表》中，作為書面依據，如發展商未準備有關表格，買家應另以書面形式將意見送交發展商。

3.發現問題，買賣雙方可協商解決，如屬可整修內容，應協商并簽署有關整改維修文件，約定下次驗收時間（一般不超過30天）。

4.對發現的問題要詳細在驗樓表上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發商簽字、蓋章。

特別提示：

1.驗房后要堅持的原則：只要發現問題，不管大小，都要在相關文件或表格中記錄下來，而不管開發商陪同的收房人員如何花言巧語；如果樓盤根本就沒準備驗收登記表，則應自備紙筆，一一記錄。

2.物業公司的行為代表不了開發商（除非有明確書面授權），因此不要就房屋質量的問題與物業公司簽署文件。

3、驗收房屋發現問題時，一定要開發商蓋章確認，約定處理方案。

4、如果開發商拒絕蓋章確認房屋存在的問題，一定要取得證據，證明不是買房人不按時收房，而是開發商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件。

注意事項：

以下問題，購房者在買房、收房過程中會經常遇到，特別經常遇到此類的咨詢問題，把關鍵注意事項列出，提醒消費者予以重視，以維護自己的權益。

一、買房相關稅費

（一）商品房買賣應繳以下稅費：

1、契稅

2、房屋買賣交易手續費

3、買賣合同印花稅

4、公共維修基金

5、房屋所有權登記費

6、房屋所有權印花貼稅

7、權證工本費

（二）稅費問題

特別提示：依據法律的規定和大部分購房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費用均不能作為開發商交付房屋的前提。

1.契稅

契稅是業主取得產權證時向國家交的稅。繳納時間：契稅只能在過戶時交納

特別提示：除稅務機關，任何單位無權代收。

實施：業主入住時不需要向開發商交納契稅，等房屋可以辦理產權證之前自己到稅務局直接辦理。

2.公共維修基金

此項基金不同于物業管理費，只用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。

稅率：房屋成交價 的2%。

特別提示：任何開發商、物業公司都無權收取或代收大修基金。該基金應該交給小區辦。如果您將大修基金交給開發商，您很可能無法要回。

3、面積測繪費

面積測繪費收取原則為“誰委托，誰付費”，購房合同已規定開發商向購房人提供面積測量數據的義務，故此費用應由開發商交納。

4、物業費

一年物業管理費、物業管理費和水電保證金 特別提示：普通小區交一年以下物業費并不違規。

物業管理服務收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應在經營場所或收費地點公布。

5.產權代辦費

業主完全有權選擇自行辦理產權證，開發商無權強行向業主收取該筆費用。

二、面積問題

面積問題是消費者最為關心的內容之一，購房人買房時尤其是買期房時，一定要考慮到合同面積與實際面積可能出現誤差這樣的問題，并在簽訂合同時以附加條款加以防范。

（一）存在的問題：

1.商品房合同面積與實測面積存在誤差，這一直是個焦點問題。

消費者常常因面積問題出現糾紛而處于被動局面，建議購房人在購房合同中對相關可能出現的問題詳細進行約定，以維護自己的權益。

2.開發商有時能利用公攤、面積測量侵占購房者的合法利益，還不易被發現。正確測算房屋面積，是專業人員的工作，一般購房者根本無法完成。其次，面積測量的人工操作特點，正常誤差都難以避免，一些開發商在使之產生人為偏差侵占購房者

一、兩米面積輕而易舉。再有，由于消費者相關知識掌握不夠，使得購房過程中信息不對稱，開發商很容易偷梁換柱，把非公攤的面積加入公攤之中。

回復 收起回復 5樓2012-01-04 00:37舉報 | 我也說一句 撥云見日

（二）如何解決面積誤差？

面積誤差：根據有關規定，買賣雙方因設計變更造成的實測房屋套內面積或建筑面積（含公攤面積）與房屋買賣合同約定面積不符的，按照合同約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算房款；

（二）面積誤差比絕對值超出3%，購房人可要求退房。開發商應在買房人提出退房之日起30日內退還已交房款，并支付已付房款利息。如購房人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由購房人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由開發商承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積在3%以內（含3%）部分的房價款及利息由開發商返還購房者，面積誤差絕對值超過3%部分的房價款由開發商雙倍返還買受人。

特別提示：

1.想測出您買的商品房的真實面積，首先購房者索要出建筑的竣工圖紙，請專家根據圖紙進行計算。

2.簽定合同時應該細化條款，應該約定實際面積與產權登記面積發生誤差時的處理方式。如規定合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對值超出3%時，購 房人有權退房。

（三）關于分攤面積 公用建筑面積分攤原則：

1、商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為本幢內的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內。

2、為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。

3、公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。

分攤的公用建筑面積由以下兩部分組成：

1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；

2、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。

不應入的公用建筑空間：

1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。

2、售房單位自營、自用的房屋。

3、為多幢房屋服務的警衛室、管理（包括物業管理）用房。

4、對于半地下室，不論采光井的結構如何，都不計入建筑面積。特別提示：

1.簽訂合同時應明確約定公攤的具體項目。

2.售房單位在預售商品房前，應向商品房預售管理部門提交預售商品房的面積測量報告。預售商品房設計方案變更涉及預售房屋面積的，應重新提交面積測量報告。

售房單位在銷（預）售商品房時，在銷（預）售合同（含補充協議）中應明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。

3.其他購房人受益的其他非經營性用房，需要進行分攤的，應在銷（預）售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。

第五篇：2011年商品房房屋接管驗收標準

2011年商品房房屋接管驗收標準

商品房在出售時是按“套”或“單元”出售，并以建筑面積而不是使用面積來計算總售價，而這建筑面積是銷售面積，指的是購房者所購買的那處房子的套內或單元內的建筑面積（即套內建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。

其中，套內建筑面積＝套內使用面積＋套內墻體面積＋陽臺建筑面積

而公用建筑面積由以下兩部分組成:

（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積。

（2）套與公用建筑面積之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積的一半。

即: 公用建筑面積＝全套建筑面積－全套各套內建筑面積之和－單獨具備使用功能的獨立使用空間（如地下車庫、倉庫、人防工程等）

其中:

套內建筑面積＝套內使用面積＋套內墻體面＋陽臺建筑面積

套內墻體面積＝共用墻水平投影面積1/2＋非共用墻水平投影面積

分攤的公用建筑面積＝公用建筑面積分攤系數×套內筑面積

而: 公用建筑面積分攤系數＝公用建筑面積/套內建筑面積之和

主體結構

根據建設部2012年頒布的《房屋接管驗收標準》，房屋主體結構應達到下列要求:

(1)地基基礎的沉降不得引起地面變形、上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞;

(2)鋼筋混凝土構件不得產生明顯變形;

(3)磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。

外墻

(1)外墻不得滲水，特別是下雨天要注意觀察，看有無明顯的水印和霉點;

(2)外墻不得有較大面積的空鼓、開裂。

樓地面

(1)面層與基屋必須粘結牢固，整體平面平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷;

(2)衛生間、陽臺與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不允許倒泛水和滲漏。

裝修

(1)鋼木門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全;

(2)進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固;

(3)門窗玻璃應表面平整，粘貼牢固;

(4)飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，無缺棱掉角;

(5)油漆、刷漿應色澤一致，表面不脫皮、漏刷。

電氣

(1)電氣線路安裝應平整、牢固、順直;過墻導管連接必須緊密;

(2)照明器具等安裝支架必須牢固，部位齊全，接觸良好;

(3)檢查話線路是否如期開通，接聽效果是否和諧。

水、衛、消防

(1)進出水管道應安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏;

(2)應按套(單元)安裝水表或預留表位;

(3)地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢;

(4)衛生器具應質量良好，接口不得滲漏，安裝應平正、牢固。不合格怎么辦

在房屋接管驗收中發現質量問題，可根據其對房屋不同的影響程度分別處理:

(1)影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負責進行加固補強維修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設單位負責處理。

(2)個別開發商無視廣大購房者的生命財產安全進行施工建設，導致房屋地基不牢、下沉、墻體傾斜、裂縫等嚴重質量問題，業主可以根據《合同》第148條的規定“因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。”拒絕簽入住通知單，或要求開發商退房并賠償損失。

北京市現行房地產住宅項目收房標準 房地產商簽發入住通知前，應規矩地做好那些工作？

1.1 關于交樓要房地產商出示“大房產證”或政府發的“入住許可證”問題---在建設部新的《房屋買賣合同示范文本》中確實有這種選擇，不過選擇并不是必須，北京的購房人想作這種選擇，目前還現實。

1.2 北京交樓標準隨著《北京市城市房地產轉讓管理辦法》正式實施變得明確，該辦法第五十條明確規定：“房地產開發企業交付預售商品房，應當符合下列條件：

（一）取得建筑工程竣工驗收備案表；

（二）取得商品房面積實測技術報告書；

（三）預售合同約定的其他交付條件。房地產開發企業應當在交付日的7日前書面通知預購人辦理交付手續的時間、地點及預購人應當攜帶的證件、文件。交付時，房地產開發企業應當向預購人出具前款規定的文件；交付住宅的，還應當同時向預購人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書?！?/p>

對于這個《辦法》中的規定，房地產商可能會用法規有時效進行搪塞，遇到這種情況，業用依據法律法規和政府規范性文件。

1.2.1 對于北京交樓的第一個標準：房地產商取得《建筑工程竣工備案表》，這是國家強制性要求。我國的《合同法》、《建筑法》、《城市房地產管理法》都規定了建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。而我國目前規定的房屋經過驗收和驗收合格的標志是取得《建筑工程竣工備案表》。因此，不管購房人和房地產商在買房合同中是否約定將房地產商取得《建筑工程竣工備案表》作為交房條件，房地產商交房時都應提供。

1.2.2 對于北京交樓的第二個標準：房地產商取得商品房面積實測技術報告書，按北京市國土資源和房屋管理局關于《北京市城市房地產轉讓管理辦法》實施意見規定：

1.2.2.1 2003年2月1日后申領商品房預售許可證的項目及尚未開始銷售的商品房現房項目，房地產商在“商品房交付時，應向每個購房人提供《商品房面積測繪技術報告書》”。