第一篇：商品房買賣合同解除權的行使期限

商品房買賣合同解除權的行使期限

《合同法》第95條規定：“法律規定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅。”《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條第二款規定：“法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。”根據此兩規定，商品房買賣合同解除權的行使期限是必然存在的，不可能存在無最終行使期限的合同解除權。并且此司法解釋將商品房買賣合同的解除權依先后順序分為三個層次：

第一層次是法律規定或者當事人約定優先的情形。即在法律對商品房買賣合同解除權的行使期限有規定或者當事人對商品房買賣合同的解除權行使期限有約定的情形下，解除權人應當按照法律規定或者當事人約定在合理期限內行使解除權。

第二層次是法律沒有規定且當事人沒有約定，但解除權相對人有催告的情形。即在法律對商品房買賣合同解除權的行使期限沒有規定且當事人對解除權的行使期限沒有約定的情況下解除權相對人有催告解除權人行使解除權的情形，按照《合同法》和司法解釋的規定，經解除權相對人催告后，解除權人應當在三個月內行使解除權，否則解除權消滅。

第三層次是法律沒有規定且當事人沒有約定，解除權相對人也沒有催告的情形。這種情況下，按照司法解釋的規定，解除權人應當在解除權發生之日起一年內行使解除權，否則解除權消滅。

在平海房地產開發有限公司（以下簡稱平海公司）與曾立新的商品房買賣合同中，當事人沒有約定合同解除權的行使期限，而且事后也沒有就合同解除權的行使期限問題達成協議。在法律沒有就商品房買賣合同解除權的行使期限作出規定的，且曾立新又沒有催告平海公司解除合同的情形下，平海公司若擁有合同解除權，就應當在合同解除權產生之日起一年內行使，否則解除權消

滅。現在問題的關鍵，就是確定平海公司合同解除權的產生之日，確定了解除權的產生之日，就能確定平海公司行使解除權的合理期限。根據雙方合同約定，若買方（曾立新）因自身原因導致貸款最終不能實現，且在收到賣方（平海公司）付款通知之日起30日內不能付款的，賣方（平海公司）就有解除合同的權利。現在問題的關鍵是確定賣方（平海公司）付款的通知是何時到達買方（曾立新）的，根據不同的到達日期，會產生不同的法律后果，從邏輯上講，存在三種不同法律后果。

第一是賣方（平海公司）要求付款的訴訟時效已過，但要求解除合同的除斥期間未過。

第二是賣方（平海公司）要求付款的訴訟時效未過，但要求解除合同的除斥期間已過。

第三是賣方（平海公司）要求付款的訴訟時效已過，且要求解除合同的除斥期間已過。

當然以上三種情形要有證據證明，才能在訴訟上產生相應的法律后果。

第二篇：從一起案例看商品房買賣合同解除權的行使期限

從一起案例看商品房買賣合同解除權的行使期限

加入時間：2010-07-07 12:52:25 陳瑩

福建廈門聯合信實律師事務所

內容摘要：合同解除權是指合同當事人在法律規定或者合同約定的情況下，享有解除合同的權利，合同解除的法律后果就是合同當事人的權利義務終止。《最高人民法院關于審理商品買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的第十五條對《合同法》第九十四條解除合同的條件、期限進行了細化。筆者結合親手經辦的一起商品房買賣合同糾紛中關于解除權是否消滅問題作一下初步的探討。

主題詞：商品房買賣合同、合同解除權、約定解除

案情簡介：2006年4月30日，王某與廈門某房地產有限公司簽訂《商品房買賣合同》，約定王某向廈門某房地產有限公司購買位于某樓盤5號樓1102室房產，總金額為1057206元，交付期限為2007年5月1日前；合同約定簽合同當日王某支付定金100000元，2006年5月31日前再支付購房款357206元，余款600000元應當于2007年5月1日前付清；合同第七條還約定王某如未按合同約定的時間付款，逾期超過90日后，廈門某房地產有限公司有權解除合同。但是，合同沒有約定行使解除權的期限。

王某只如期交付了定金，另兩期房款至2008年底還未支付。2008年12月26日廈門某房地產有限公司向王某發出書面《通知》，《通知》載明：“望您務必于2008年12月31日前來辦理交款及交房事宜，或協商解除購房合同并辦理退房手續。”

2009年2月廈門某房地產有限公司向人民法院提起訴訟，要求判令解除其與王某簽訂的前述《商品房買賣合同》。

一審法庭調查時，雙方當事人對《商品房買賣合同》的簽訂及其內容、王某尚未繳納后兩期房款957206元的事實均沒有異議。但是，雙方當事人對廈門某房地產有限公司是否還有權行使合同解除權以及廈門某房地產有限公司發出的《通知》的效力產生了激烈的爭論。本文圍繞雙方爭議的焦點，對商品房買賣合同解除權的行使期限展開探討。

一、廈門某房地產有限公司是否有權解除《商品房買賣合同》，即解除權的行使期限是否已經超過

第一種觀點認為：廈門某房地產有限公司享有合同解除權，應當支持廈門某房地產有限公司要求解除合同的訴訟請求。我國《合同法》第95條第2款規定，即“法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅”。依據該條款的文義，解除權經對方催告后在合理期限內不行使而消滅，本案中對方未催告，故行使解除權的期限未超過，廈門某房地產有限公司享有合同解除權，應當支持廈門某房地產有限公司要求解除合同的訴訟請求。

第二種觀點認為：廈門某房地產有限公司行使解除權的期限已過，廈門某房地產有限公司不享有解除合同的權利。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條第2款規定，即“法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為3個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起1年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。” 既然《商品房買賣合同》已經約定王某2006年5月31日前支付購房款357206元，余款600000元應當于2007年5月1日前付清，逾期超過90日后，廈門某房地產有限公司有權解除合同；那么廈門某房地產有限公司應當于2007年9月1日前行使解除權，否則該解除權消滅。但廈門某房地產有限公司直至2008年12月26日才發出書面催告《通知》，2009年2月才起訴要求解除合同，顯然已經超過1年的除斥期間，應駁回廈門某房地產有限公司要求解除合同的訴訟請求。

筆者贊成第一種觀點。理由如下：

（一）依據合同法對約定解除權行使期限的規定，本案解除權行使期限并沒有超過

廈門某房地產有限公司行使解除權的事實依據是王某未能按約支付購房價款，法律依據是《合同法》第93條第2款，行使的是約定解除權。而《合同法》第95條規定：法律規定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅。由于本案雙方在合同中并未約定解除權的行使期限，且王某也未催告廈門某房地產有限公司在合理期限內行使解除權，因此王某依法享有的約定解除權并沒有消滅。

（二）本案不適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條第2款之規定

1、如前所述，廈門某房地產有限公司行使解除權的事實依據是王某未能按約支付購房價款，法律依據是《合同法》第93條第2款，行使的是約定解除權，而不是行使法定解除權；《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條第2款適用的是發生法定解除權之情形，不適用于本案廈門某房地產有限公司基于雙方合同約定行使解除權。

2、第二種觀點主張本案不應適用《合同法》第95條，而應適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條第2款之規定。這顯然是對法條斷章取義的理解。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條規定：根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。

第二種觀點僅僅援引前述法條第2款規定，而未整條援引。事實上，第2款規定應放在整個第15條的規定中綜合理解。第15條第1款規范的是“根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款”的寬限期問題，而第2款雖然為了避免重復未再次提及，但從法條整體性的理解來看，規范的應是“根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款”的法定解除權的行使期限問題。

前已述及，本案當事人已經約定了解除權的行使，依照合同自治之原則，本案不再適用法定解除之情形；因此，本案應適用關于約定解除權的相關規定，而前述第15條第2款屬于法定解除權的法律規定，不適用于本案。

二、本案《商品房買賣合同》解除時間的認定

第一種觀點認為：鑒于2008年12月26日廈門某房地產有限公司向王某發出書面《通知》，催促王某于2008年12月31日前支付剩余房款，否則將與其解除合同。因此，在《通知》期限屆滿的第二日，即2009年1月1日起雙方的《商品房買賣合同》應視為解除。

第二種觀點認為：廈門某房地產有限公司發給王某的《通知》語焉不詳，并沒有確定表達解除合同的意思表示，該《通知》并非解除合同的通知，并且其向人民法院提出的訴訟請求也是“判令解除《商品房買賣合同》”。因此，《商品房買賣合同》應自判決生效之日起解除。

筆者同意第二種觀點。本案二審判決也持第二種觀點，將原審“自2009年1月1日起雙方的《商品房買賣合同》應視為解除”的判決變更為“解除上訴人王某與被上訴人廈門某房地產有限公司簽訂的《商品房買賣合同》”。

三、值得關注的新問題——王某若對廈門某房地產有限公司解除合同有異議，應當及時提起反訴或者另案起訴，否則可能因此喪失對解除合同的異議權

根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（二）》第二十四 2 條“當事人對合同法第九十六條、第九十九條規定的合同解除或者債務抵銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當事人沒有約定異議期間，在解除合同或者債務抵銷通知到達之日起三個月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持”，基于本案雙方沒有約定異議期間，因此，如王某對于廈門某房地產有限公司解除買賣合同有異議，其必須在解除合同通知到達之日起三個月內向人民法院起訴，才能保有異議抗辯權。

由于廈門某房地產有限公司向王某發出的《通知》不是解除合同的通知，本案一審法院受理后向王某送達的文書就相當于解除權人解除合同的通知，所以若王某對廈門某房地產有限公司解除合同存有異議，應該在收到起訴狀副本之日起三個月內提起反訴或者另案起訴，否則很可能因此喪失解除合同的異議權。

四、余論——法律之外的探討

在本案中，王某對于其違約事實并無異議，如適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條第2款之規定，認定廈門某房地產有限公司已經無權解除合同，那么作為守約方的廈門某房地產有限公司只能夠起訴要求王某支付余款，而所購買的房產仍應歸屬于王某所有，由王某坐享房產的升值。作為違約的一方沒有受到任何的懲罰，相反卻因其違約行為而獲益。豈不荒唐？社會公平正義又何在？

最高人民法院負責人就《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》答記者問時談到前述司法解釋公布實施的第一個意義就是有利于推動我國住房制度的改革和商品房市場健康發展。該司法解釋的出臺對規范房地產開發經營行為，維護商品房市場秩序，促進商品房市場誠信體系的建立，推動我國住房制度改革的深化，都將產生積極的影響。因此，從該司法解釋的立法本意看，本案也應當認定廈門某房地產有限公司有權解除與王某簽訂的《商品房買賣合同》。

第三篇：國際貨物買賣合同中行使合同解除權的一些法律問題

國際貨物買賣合同中行使合同解除權的一些法律問題

隨著全球經濟一體化進程的加速，國際貨物買賣行為已明顯占據著當今國際貿易領域的重要地位。為了解決交易過程中出現的法律糾紛，世界各國往往以國內法或加入國際公約的形式來保障貨物買賣的順利進行。聯合國國際貨物買賣合同公約是由聯合國國際貿易法委員會起草的，它所確立的法律原則被廣泛接受，其中對違約行為的補救措施的法律規定也是引起廣泛關注的。筆者作為律師，從數個案例中體會到，在違約補救行為中，如何正確行使合同解除權是在實踐中會引起許多思考的難點問題。

一、聯合國國際貨物買賣合同公約（以下簡稱《公約》）中“解除合同”這一概念的主要內容及特點

（一）《公約》的英文條款中并未明確使用“解除合同”這一術語，而是使用了“宣告合同無效”（Declarethecontractavoided）,它用列舉的形式表明了“宣告合同無效”的幾種情形及其后果。其基本內容是：①“宣告合同無效”必須以向另一方當事人發出通知才生效（第26條）；②“宣告合同無效”是買方或賣方可單方行使的權利（第49條，第64條）；③“宣告合同無效”僅限于合同一方根本違約或違約方在寬限期內仍未履行合同義務或聲明將不在寬限期內履行合同義務（第49條，第64條）；4，“宣告合同無效”解除了各方合同義務。（第81條）

（二）從以上“宣告合同無效”的內容可看出，它和我國《合同法》中的“解除合同”的性質是基本相同的。我國《合同法》第94條，95條，96條規定的“解除合同”的基本內容是：①“解除合同”必須通知對方（第96條）；②“解除合同”是當事人一方可行使的權利（第94條）；③“解除合同”適用于當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為（第94條）；④“解除合同”后，尚未履行的，終止履行（第97條）

（三）《公約》中“宣告合同無效”和我國《合同法》中“解除合同”的性質和特點是基本相同的。首先，都是一種形成權，即僅憑一方當事人依法定事由作出的意思表示即可使現成的法律關系消滅的權利，其行使無須征得對方當事人的同意。1另外，只要具備法律規定的條件，一方即有權通知另一方解除合同，而無須征得另一方同意或與另一方協商。其次，合同解除是對違約方的一種懲罰，所以，也成為違約方承擔違約責任的一種方式。2最后，一方行使解除合同權必須以向另一方發出解除通知為前提。

二，實踐中按照《公約》行使合同解除權的一些難以操作的法律問題

（一）有關寬限期與根本違約關系的兩個難點

1，實踐中，若賣方遲延交貨，買方是否絕對享有決定寬限期的權利，它影響到是否以根本違約為由宣告解除合同。

《公約》第47條第一款規定，如果賣方不按合同規定的時間履行其義務，買方可以規定一段合理的額外時間，讓賣方履行其義務。《公約》第49條也規定，買方可以不給賣方規定額外的合理時間，就可以立即宣告解除合同。從這條規定的表面意思看來，似乎買方當然享有決定是否給賣方寬限期的權利。但在實踐中，若買方動輒行使此項權利，就難以體現買賣合同的公平合理性。例如，如果買方所需要的是時令性很強的商品，賣方一旦違約，將使買方失去日后脫手商品的絕好時機，那么買方認為賣方的遲延行為已構成根本違約而宣告解除合同則是維護了自己的合法權益，同時也懲罰了違約方。但是，如果雙方買賣的是普通的，價格相對穩定的商品，其實賣方的遲延交貨并未構成根本違約，如果買方不給賣方寬限期，卻以根本違約為由予以解除合同，這對賣方來說似乎太不公平。事實上，也有買方因為找到了出價更低的賣方而以根本違約為由而惡意解除合同的例子，而當時法官或仲裁庭不可能明察秋毫。因此，我認為，由于公約并未在給予寬限期的問題上有進一步的規定，所以很難確定該權利是否被恰當行使。

2，另外，即使買方給予了賣方一段寬限期，但對于其時間長短，《公約》僅以“合理”為限。

那么怎樣才算“合理”？在具體案例中，往往買賣雙方各有說法，令人很難作出決斷。

所以說，盡管《公約》有關寬限期的規定是考慮到了國際貨物買賣行為的復雜性和公平

性，但在實踐中，如何行使才是真正體現公約精神，較難把握尺度。

（二）《公約》第49條規定，如賣方違約，則買方可解除合同。實踐中，如何判斷“根本違

約”，標準是什么？

《公約》第25條對“根本違約”下的定義是，一方當事人違反合同的結果，如使另一方當事人蒙受損害，以至于實際剝奪了他根據合同規定有權期待得到的東西，即為根本違約，除非違反合同一方并不預知而且一個同等資格、通情達理的人處于相同情況下也沒有理由預知會發生這種結果。看來《公約》對根本違反合同所采取的衡量標準是，看違反合同的后果是否使對方蒙受重大損害，即違約后果的嚴重程度。3盡管該條規定是聯合國國際貿易法委員會吸收各國法律規定，并調和了兩大法系關于同一問題的不同處理辦法，4但在實踐中以下兩點很難把握：

1，既然損害的嚴重程度為“剝奪了他根據合同規定有權期待得到的東西”，那么究竟怎樣的違約行為才足以造成此后果？守約方如認定“根本違約”是否確實？這完全需要具體案件具體分析，因為同樣的違約行為在不同情況下會帶來不同程度的損害結果，這影響到是否構成根本違約。例如，賣方交貨時單據不符，交貨地點或商品規格不符，逾期交貨這些行為，看起來較為普遍，但是單據的性質或作用，不符點的多少，逾期交貨的動機是什么，這些因素在不同案件中會帶給守約方程度不同的損害。如果守約方認為某些行為已構成根本違約，會闡述自己的理由，法官或仲裁庭在根據其2，“同等資格、通情達理”的人員標準無明確規定。“同等資格”是否指在該業務領域資歷經驗相當的人？“通情達理”是否指在商業信譽、從業道德方面表現俱佳的當事方？在確定以上概念時，務必需要考察當事方長期的經營表現、習慣做法才能作出判斷，并且每個案件所涉合同的具體意義也要予以考慮，這些因素都會帶來判斷上的難度，從而影響到守約方宣告合同無效的權利。

所以我認為，在判定“根本違約”時，除了客觀違約行為，更要充分考慮違約方的主觀動機，這是法律維護公平誠信的交易所必須的。

（三）違約方不交貨時，守約方能否在解除合同后向其索賠合同利益之外預期的利潤？

根據《公約》第74條之規定，一方當事人違反合同應負的損害賠償額，應與另一方當事人因他違反合同而遭受的包括利潤在內的損失額相等。可見，損害賠償的范圍應當包括實際損失和利潤損失兩個方面。實際損失較好理解，即守約方已經支出的各項費用及合同如能履行應獲得的合同利益。但是利潤損失在實踐中較難計算，它是否包括預期的利潤？即守約方已事先計劃好的獲取合同標的后再將標的物轉手而獲取的利潤。而《公約》第74條又同時規定，“這種損害賠償不得超過違反合同一方在訂立合同時，依照他當時已知道或理應知道的事實和情況，對違反合同預料到或理應預料到的可能損失”。那么，預期利潤究竟是否是違約方“預料到”或“理應預料到”的損失？這里就要從主、客觀兩方面來加以判斷，主觀上講，指違約方在訂立合同時就應當知道，若其違約會給對方造成的后果；客觀上講，憑借違約方公司的性質，與守約方的合作期限長短，自己對守約方貿易習慣的了解，違約方是否應當預見到其違約行為會產生的后果。舉例來說，合同雙方都是貿易公司，出口方完全知道，進口方進口貨物的目的就是為了轉手賣給下家以獲取利潤，出口方不可能認為進口方是雙方合同項下貨物的最終用戶。因此，若出口商違約給進口商造成利潤損失，出口商在簽訂合同時是完全應該預料到的，所以就應當予以賠償。但同樣的案例，筆者在實踐中就看到截然相反的裁決結果，一例是進口方某省物資貿易公司與出口方澳門制衣公司的熱軋卷板合同糾紛，由于澳門制衣公司沒有交貨，造成了進口方與第三方公司之間的合同無法履行，后來進口方以本合同與第三方公司簽訂的購銷合同中的貨物差價作為其利潤損失要求賠償，得到了仲裁庭的支持。5但是，我在兩年前代理的一起案件中，最高人民法院駁回了進口方要求索賠預期合同利潤的訴訟請求，盡管兩起案件中進口方與第三家公司間的合同都是確實存在的。所以，我認為，在實踐中，索賠預期利潤究竟能否得到支持，是完全支持還是予以部分考慮，這很難確定一個明顯的尺度，在發生糾紛提起仲裁或訴訟時，無法預計。

另外，如果決定予以考慮的話，這部分預期利潤該如何計算，方法也有不同。第一種方法是以差價確定損害賠償的范圍。以上案例中采用的就是這種方法。該方法既可以適用于賣方違約情況，也可以適用于買方違約的情況。前者是買方在解除合同后的一個合理時間內以合理方式購買替代貨物，后者是在解除合同后的一個合理時間內以合理方式將貨物轉賣。同樣，“差價”也就包括了買方購買替代物或者賣方轉賣貨物的交易價格與原合同價格之間的差額。第二種方法是以時價確定損害賠償的范圍。所謂時價是指在一定地點一定時間的某種貨物的市場價格。這里的時間標準有兩個，即在接受貨物之前解除合同，則適用解除時的時價；在接受貨物之后解除合同，則適用接受貨物時的時價。這里的地點標準是依據原應交貨的地點。如果該地點沒有時價，則指另一合理替代地點的價格，但需要適當考慮貨物運費的差額。但在實際操作中，由于這種方法需要大量的調查工作，故較少被采納。我個人認為這種方法是有其合理性的。

（四）買方宣告解除合同后，另行購買替代物的條件

購買替代物是賣方不交貨時，買方所特有的補救措施。這一權利已受到各國法律及國際公約的肯定。但在實際案例中，怎樣行使這項權利才是符合公約精神的，一般有以下兩個標準。一是在時間上，買方必須在解除合同后一段合理時間內行使，二是在方式上，買方購買替代物的價格、地點、渠道等都是適當的，如價格需與原貨物相當，渠道正規，否則，就不是購買替代物，成為購買新貨物了。但在按以上兩個標準裁決時，也碰到問題。如買方在賣方無力履約，時間緊急時為了按照《公約》第75條之規定減少損失已經購買了替代物，之后才宣告解除合同，而賣方認為買方應當先要有一個宣告解除合同的過程才有權購買替代物。對于賣方的抗辯，仲裁庭或法官也不能予以完全支持，而要看買方是否已舉出足夠證據證明自己購買替代物的合理性與緊迫性，實踐中，在這一點的判斷上也很為棘手。

三，小結

從以上的論述可以看出，盡管《公約》已經對行使合同解除權作了詳盡的規定，但是在實踐中遇到具體案例時，還是存在以上一些令法官、仲裁員較難操作的情形，筆者作為律師，深有感觸。從這些難點的研究分析中，我們可以逐步了解國際貨物買賣中的各類實際問題，從而預防各類糾紛的發生。

主張判定這些違約行為是否足以剝奪了守約方“有權期待得到的東西”，往往較難定論。

第四篇：關于開發商房屋買賣合同解除權行使方式的分析

關于開發商房屋買賣合同解除權行使方式的分析

曾 艷

（原創文章，轉載請注明出處）

在商品房買賣合同的履行過程中，按時足額支付購房款是業主主要的合同義務之一。但在實際履行過程中，一些業主不遵守合同約定逾期支付購房款的情況時有發生。此時開發商如何保護自己的合法權益，如何行使合同解除權呢？筆者認為，在實踐中開發商行使合同解除權主要有以下四種方式：

第一種方式，開發商直接向人民法院起訴解除合同；

《合同法》第96條規定，按照當事人約定或法定解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。根據該法律規定可知合同的解除權是形成權，其行使的前提條件應當是當事人主動行使，在當事人未行使之前，公權力不能予以介入。但在司法實踐中，很多開發商沒有向業主送達解除通知書，就直接向人民法院提起訴訟，要求人民法院解除商品房買賣合同，該做法如果嚴格按照法律規定分析，是不符合法律規定，人民法院應當依法駁回其訴訟請求。但一些人民法院為了節約訴訟資源，認為當事人起訴后，人民法院向對方當事人送達起訴書及相關法律文書就視為當事人履行催告程序，在審判程序中就可以直接確認合同是否解除。筆者認為，開發商采用此種方式解除合同，存在一定的風險，如審理其案件的人民法院嚴格按照法律規定執行，則開發商面臨敗訴的風險。

第二種方式，開發商向業主發出書面的解除合同書，要求人民法院確認解除通知書的效力； 開發商采用此種方式解除合同的前提是案件基本情況已經具備《商品房買賣合同》約定的解除條件或者具備法定的解除條件，而且筆者建議開發商在送達解除通知書時有條件的盡量通過公證的方式送達，這樣即使業主拒收，在公證員的見證下，解除通知書也視為送達，也為之后啟動的訴訟準備了充足的證據。解除通知書送達之后，根據《合同法司法解釋二》24條規定，業主有三個月的異議期，如業主在三個月內未通過訴訟或者仲裁的方式對解除合同事宜提出異議，則視為合同自業主收到解除通知之日起解除。此時，開發商可以直接向人民法院起訴確認解除合同的效力即可。

第三種方式，開發商向業主發出催款通知書后，直接向人民法院起訴解除合同；

有時開發商與業主簽訂的《商品房買賣合同》不是很完善，未約定業主付款條件，業主在收房之后很長時間沒有向開發商支付購房款，開發商此時如果想解除合同，就應當根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條規定，向業主發出催款通知書，要求業主在接到催款通知書之后的三個月內支付購房款。如果業主在收到催款通知書后三個月內仍然沒有支付購房款，則開發商可以直接向人民法院起訴解除合同。

第四種方式，開發商向業主發出催款通知書，通知書中含有逾期付款合同解除的意思表示，然后要求人民法院確認解除通知書的效力；

第四種做法實際上是對第三種做法的優化。因為如果采用第三種做法，開發商向人民法院起訴解除合同，在人民法院審理過程中，則會審查涉案合同是否具備解除條件，能否解除。但如果采用四種方式解除合同，業主異議期屆滿之后，涉案合同自催告通知書履行期限屆滿之日就解除，人民法院無需審理涉案合同是否解除，直接確認解除即可。

但如果開發商采用第三種或者第四種方式解除合同，需要特別注意在催款通知書規定的履行期限屆滿之日起一年需要向人民法院起訴解除合同或者向業主送達解除通知書，超過一年就會滅失解除權的行使期限。

第五篇：商品房買賣合同

編號： 項目名稱：

房

屋

買 賣

合

出賣人：__________________

買受人: ————————

同

房屋買賣合同說明

1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及專業用詞理解不一致的，可向市級房地產產權交易管理部門咨詢。

2、本合同所稱的房屋是指由房地產企業開發建設并出售的房屋。

3、為體現合同雙方的自愿原則，本合同文本中條款后的空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進行修改、增加或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意的內容。

4、本合同文本涉及到的選擇、填寫內容以手寫為優先。

5、在簽訂合同前，出賣人應當向買受人提供房屋基本情況及相關的證書、證明文件。

合同雙方當事人: 出賣人：_______________________ 注冊地址：_______________________ 營業執照注冊號：___________________ 法定代表人：________，聯系電話：_______________

買受人：_________________________ 姓名：______，性別____，身份證號：_____________，地址：________________ 聯系電話：_____________，共有方式：_____________ 根據《中華人民共和國合同合法》及其它相關法律、法規之規定，買受人和出賣人在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣房屋事項達成如下協議：

第一條 項目建設和銷售依據

1、出賣人以__________方式取得位于_____________________編號為_______________的地塊的土地使用權。【土地使用權出讓合同號】【土地使用權劃撥批準文件號】【劃撥土地使用權轉讓批準文件號】為___________________。該地塊土地面積為__________，規劃用途為______________。

2、土地使用年限自____年___月__日至____年___月__日。出賣人經批準，在上述地塊上建設商品房，【現定名】【暫定名】________________。建設工程規劃許可證號為_________，施工許可證號為____________。

3、買受人購買的商品房為【現房】【預售商品房】。預售商品房批準機關為_________，商品房預售許可證號為____________。第二條 買受人所購商品房的基本情況。

買受人購買的商品房(以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準)為本合同第一條規定的項目中的：第__【幢】【座】__【單元】【層】___號房。該商品房的用途為___，屬____結構，層高為___，建筑層數地上____層，地下____層。

該商品房【合同約定】【產權登記】建筑面積共____平方米，其中，套內建筑面積_____平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積______平方米(有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件)第三條 計價方式與價款。

出賣人與買受人約定按下述第___種方式計算該商品房價款：

1、按建筑面積計算，該商品房單價為(___________)每平方米_______元，總金額(___________)_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。

2、按套內建筑面積計算，該商品房單價為(___________)每平方米_______元，總金額(__________)_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。

3、按套(單元)計算，該商品房總價款為(__________)_____千____百____拾___萬____千_____百____拾____元整。

4、__________________________________________________。第四條 面積確認及面積差異處理

根據當事人選擇的計價方式，本條規定以【建筑面積】【套內建筑面積】(本條款中均簡稱面積)為依據進行面積確認及面積差異處理。當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。合同約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準。商品房交付后，產權登記面積與合同約定面積發生差異，雙方同意自行約定：

______________________________________________________________________________________________________________________。

第五條 付款方式及期限。

買受人按下列第____種方式按期付款：

1、分期付款___________________________________________；

2、一次性付款_________________________________________；

3、___________________________________________________。第六條 買受人逾期付款的違約責任。

買受人如未按本合同規定的時間付款，按下列方式處理： 逾期在___日之內，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之___的違約金，合同繼續履行;逾期超過__日后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的__%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續履行合同的，經出賣人同意，合同繼續履行，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之___。本條中的逾期應付款指依照本合同第六條規定的到期應付款與該期實際已付款的差額;采取分期付款的，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。第七條 交付期限

出賣人應當在_____年__月__日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備下列第____種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：

1、該商品房經綜合驗收合格。

2、該商品房經驗收合格。

3、該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。

4、該商品房經分期綜合驗收合格。

5、__________________________________________。

但如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期：

1、遭遇不可抗力，且出賣人在發生之日起__日內告知買受人的；

2、___________________________________________________；

3、___________________________________________________。第八條 出賣人逾期交房的違約責任

除本合同第八條規定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列方式處理：

逾期不超過___________日，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之__________的違約金，合同繼續履行;逾期超過_____日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起____天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的____%向買受人支付違約金。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之____的違約金。第九條 交接

出賣人將房屋交付給買受人應當及時通知買受人，雙方進行驗收交接，并簽署房屋交接單。由于買受人原因，不能按期交付的，自出賣人通知注明交付日屆滿之日，視為出賣人已按照本合同約定交付房屋，該房屋風險責任轉移給買受人。

第十條 出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾。

出賣人承諾與該房屋正常使用直接關聯的基礎設施、公共配套建筑在房屋交付時水、電達到使用條件。如未在規定日期內達到使用條件，由出賣人無條件恢復達到使用條件。

第十一條 該房屋僅作住宅使用，買受人不得擅自改變房屋的主體結構、承重結構和用途。除本合同及其附件另有規定者外，買受人在使用期間有權與其他權利人共享用該房屋有關聯的公共部位和設施，并按占地和公共設施與公用房屋分攤面積承擔義務。因此造成房屋損害和使用功能缺陷的，由買受人承擔責任并賠償由此造成的一切損失。第十二條 本合同在履行過程中發生的爭議，應先由雙方進行協商解決，協商不成的，可依法向有管轄權的人民法院提起訴訟。第十三條 本合同未盡事項，由雙方協商后簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。

第十四條 本合同共＿頁，一式＿份，均具有同等法律效力，持有情況如下：

出賣人：＿份，買受人：＿份，＿＿＿＿＿＿＿ 均自合同簽訂之日起生效。

出賣人：（簽章）＿＿＿＿

買受人（簽章）：＿＿ 法定代表人：＿＿＿

委托代理人：＿＿＿

委托代理人：＿＿＿

年 月 日

年 月 日