第一篇：信托項目融資要素(標準版)

產品名稱 : xxx項目集合資金信托計劃 指本信托計劃的委托主體，限于中華人民共和國境內具有完全民事行為

委托人/受益人 : 能力，且符合《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》關于合格投資者

要求的法人、自然人和依法成立的其他組織。

受托人 :

保管銀行 : xx信托有限公司 xx銀行

受托人將按照委托人的意愿，將委托人交付的信托資金以受托人名義受讓xxxx公司（以下簡稱“xxxx”）之經營收益權，xxxx公司到期按約定

資金運用方式：的價格回購上述經營收益權，實現信托資金的退出。同時，xxxx公司承諾將委托人交付的信托資金全部用xx…。

信托規模 :

信托期限： 不超過人民幣xx億元(以實際募集金額為準，滿x億元可宣告成立)x個月

預期年收益率 : 打包15%(包括銷售費用)

本信托計劃成立滿一年時分配第一次信托利益，分配時間為信托成立滿

信托利益的分配

一年之對應日后15個工作日內；信托終止時，信托收益及信托本金到

方式：

期一次性返還。

信托單位的贖

回 :

增信措施:

本信托不開放申購，亦不得贖回。

1、價值預評估xxx億元土地抵押；

2、xx回購協議

第二篇：信托融資

信托融資

房地產信托“432”條件主要是指：

4代表的是房地產公司4證齊全，“四證”即指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程開工許可證》。

3是指項目中房地產公司至少要有30%的自有資金。是指融資方至少有2級或以上的資質，二級資質指：

1．注冊資本不低于2000萬元；

2．從事房地產開發經營3年以上；

3．近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；

4．連續3年建筑工程質量合格率達100%；

5．上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；

6．有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；

7．工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；

8．具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

9．未發生過重大工程質量事故。

第三篇：股權質押融資項目要素表

股權質押融資項目要素表 ? 項目名稱 300328宜安科技股權質押融資計劃 融資方 東莞德威鑄造制品有限公司或宜居安實業有限公司 股東性質 大股東 持股占比 持有6615萬股，占總股本59% 聯系人 黃華 質押標的 上市股權 股票名稱 宜安科技 交易代碼 300328 質押股數 1450萬股 質押占比 12.95%（占總股本）是否流通 限售流通股 解禁期 2015.6.19 其他增信 宜安實業有限公司、宜安科技董事長李揚德夫婦無限連帶責任擔保 融資規模 5000萬元 質押率 30% 融資期限 2年 資金要求 春節之前到賬 資金用途 資金用于補充集團內部流動資金 還款來源 第一還款來源：經營所產生的現金流 第二還款來源：質押宜安實業持有的剩余的5165萬股宜安科技融資產生的現金流 收益分配方式 按半年或按年付息 融資成本 9 % 截止日期 ? 風險控制措施 若T日質押股票股價下跌，導致被質押股票以收盤價計算的總市值低于貸款本息的160％時,宜安實業保證在五個交易日內按合同的約定，追加相應保證金或追加與保證金價值相當的股票。若T日質押股票股價繼續下跌，導致被質押股票以收盤價計算的總市值低于貸款本息的150％時，從T＋2日起，受托人有權依照《質押合同》的約定處置質押標的實現質權。

填表說明：

1、關于質押率計算：

（1）上市股權：融資本息/前20日均價與前1日收盤價的孰低價（2）非上市股權：融資本息/凈資產 2、請勿改動表格，可以縮小字體。

第四篇：信托融資-房地產融資要求

房地產融資要求

融資方或其控股股東具備二級以上的房地產開發資質。（滿足四、三、二條件）也即四證齊全、自有資金超過35%、二級開發資質。有的信托公司需要行業百強和地方龍頭。

第1條財務狀況

對融資方財務狀況的基本要求是：

（一）融資方為多項目開發商或綜合性開發商，其資產負債率不超過75%，凈資產不低于5000萬（資產負債率計算可扣除預收房屋銷售款計算）；

（二）融資方如為單一項目新設公司，其資產負債率要求可適度放寬，實收資本應不低于1000萬；單一項目公司如分期開發，且在我司介入前已有開發和銷售記錄的，應適用第（一）項標準。

第2條開發經驗

融資方或所屬集團具有連續開發三年以上的開發經驗，且開發業績良好，累計竣工面積在20萬平方米以上。

第3條發展潛力

融資方或所屬集團有一定項目儲備，持續發展能力較強。

第4條行業地位

融資方或其所屬集團具有一定的行業地位，符合以下之一的：

（一）為全國房地產百強企業（中國指數研究院發布的名單）或區域（省、直轄市）綜合排名前10位的企業（不含全國房地產百強企業）；

（二）雖未達到第（一）項要求，但股東背景突出，控股股東為其他行業地位突出的大型央企（國資委要求退出房地產領域的除外）、國企和民營企業（全國民營百強企業）；

（三）雖無具體排名，但在建項目市政及生活配套項目成熟健全，項目條件與周邊同類物業比較有明顯優勢，市場承接力強，有較高盈利空間。

第5條開發條件

項目權屬清晰，“四證”齊全（即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》）。

第6條資本金要求

項目資本金比例達到國家最低要求并足額到位。

第7條項目監管

能配合接受我司或我司委托的監理公司對項目監管，以銷售資金作為還款來源的項目原則上需要實現項目抵押并能接受分期還款或存單、保證金質押。

第8條保障性住房

保障房的建設單位應具備以下資質：

（一）政府背景的保障性住房開發建設機構，須具備合格的企事業法人資格，有負責保障性住房建設的政府相關批復文件，如屬政府平臺，另需按政府平臺相關政策執行；

（二）如為保障性住房代建企業，須已與政府簽訂代建項目協議；項目已列入建設計劃，廉租房、公租房須已與政府簽訂回購協議。

第9條舊城改造

項目必須已完成拆遷工作或已全面簽訂拆遷協議，拆遷工作無障礙，可進行實質性開發。

第10條結構融資安排

對房地產集合信托計劃，采用結構化方式進行融資安排的，其優先受益權和劣后受益權配比比例不得高于3：1。

第11條其他條件存在以下情況的項目原則上不介入：

（一）項目土地已閑置超過兩年，存在被政府收回風險；

（二）擅自改變土地用途和性質進行開發；

（三）嚴重拖延開竣工時間；

（四）來自于其他金融機構的項目貸款（或融資）已被挪用等。

第五篇：信托產品設計的五個要素

信托產品設計的五個要素

眾所周知，信托產品設計是信托公司業務鏈上的重要環節。從本質上講，信托產品設計就是要在現行法律法規的框架內，充分協調和平衡投資者、信托公司、項目方三者的利益，忽視或輕視了任何一方的利益，信托產品就難以運作下去。信托產品設計，既有其作為信托制度體現的靈活性的一面，也有作為金融產品的普遍的共性。除了部分信托產品頗具靈活性和個性化的設計之外，一般的信托產品設計常有以下五個共有的基本要素。

產品收益

對于信托產品的收益，監管政策上不允許承諾保底，目前的通行做法是以預期收益率的形式向投資者進行揭示。從北京信澤金理財顧問有限公司的信托案例樣本分析可知，通常而言，信托產品預期收益率的高低，主要取決于以下因素：

1、同期銀行存款利率和國債利率的水平。信托產品與銀行存款同為理財產品，信托產品風險較高，故其收益率要大于銀行存款利率。在國債發行期，信托產品收益率的設定也要高于國債利率。對于銀行貸款替代類的銀信合作產品，其收益率基本為貸款利率扣除信托公司和銀行的傭金比率。

2、不同類型項目的收益水平。目前，集合資金信托的貸款類產品收益一般水平為6％－9％，其中工礦企業、基礎設施等項目偏向下限，房地產類項目偏向上限。證券投資類陽光私募信托產品，其收益水平隨市場行情波動較大，一般只給出較低的預期收益率。同一項目，如果采用股權或權益投資的信托方式，給出的預期收益率水平通常略高。另外，針對項目投資的不同期限或者不同金額，信托產品的收益水平也會有所不同。期限越長，投資金額越大，收益水平則越高。

產品期限

信托產品期限的設計，應主要考慮以下因素：

1、資金需求方的需要。一般來講，資金周轉項目的期限為中短期，基礎設施大型工程等建設項目則周期較長，房地產開發項目一般介于二者之間，PE 類項目的期限通常最長。

2、投資者的投資偏好。由于時間越長，未來的不確定性越大，投資者一般偏好中短期的投資項目，通常在3年以內，不超過5年。

3、監管要求。《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》(全文可參見中國信托法律網www.trustlaws.net)規定，集合資金信托計劃期限不少于一年。上述前兩方面的因素要綜合考慮，從市場的角度來看，投資者的偏好應優先考慮。目前實務上，大多數信托產品的期限為1－3 年，既滿足政策要求，也符合投資者的取向。對于一些長期項目，在設計上可以考慮多種融資渠道對接的方式，如信托融資、銀行貸款和股權融資等實行對接，既符合投資者的投資期限偏好，又能滿足一些項目的長期資金需求。風險控制

信托產品的風險主要有信用風險、市場風險、操作風險以及其他風險。在信托產品設計上主要針對前兩類風險加以防范。信用風險是指交易對手違約而造成損失的風險。對信用風險，信托產品主要采取擔保的方式加以控制。根據《擔保法》，法定擔保形式有保證、抵押、質押、留置和定金五種。信托產品設計上常用的是前三種。其中，信托產品中運用的“保證”措施主要是第三方提供擔保，為信托產品提供擔保的第三方在實踐中已出現的主要有商業銀行、國家開發銀行、大型企業、地方政府（較特殊）。2008 年年中，監管部門為了控制銀行風

險，以“窗口指導”的形式叫停了商業銀行為融資性信托業務提供擔保。2008 年12 月，銀監會頒發了《銀行與信托公司業務合作指引》，明文禁止“銀行不得為銀信理財合作涉及的信托產品及該信托產品項下財產運用對象等提供任何形式的擔保。”除了融資方自身為信托項目提供擔保之外，融資方的控股公司或關聯企業也常常扮演保證人的角色。另外，對于最終為個人控制的企業，由控制人自己（或夫妻）提供無限連帶責任保證也是目前信托產品風險控制的一種流行設計。地方政府為信托項目提供擔保，過去采用過“承諾函”等方式，由于其擔保在法律認定上的無效性，近年來主要采取同級人大列入財政預算的方式。在政信合作項目中，由于同時“捆綁”了地方銀行和當地投資者，地方政府的信用在此類信托項目中也發揮了很重要的作用，并獲得了市場的認可。抵押/質押是融資方提供有效資產進行擔保，常見的是房地產抵押、股權質押、應收帳款質押等。對于資產抵/質押這類擔保方式，通常打折的比率都很低，一般為資產評估值的30－50％。市場風險是指因市場利率、匯率和價格波動而造成損失的風險。在信托產品中，證券投資類陽光私募產品有較大的市場風險，此類產品在風險控制設計上，主要采取結構化信用增級、設立預警點、止損點等方式。即以產品單位凈值為標準，一旦虧損達到某一凈值（預警點），則信托機構要求第三方管理人限期提供補充保證金（或者追加其他擔保物）；一旦達到更低的某一凈值標準（止損點），則采取強制平倉措施，并實行清盤。

此外，對于一些項目融資，還可通過封閉運作的方式控制資金使用并保障還款來源，例如在一些權益投資類信托產品中，就采用了專戶管理（或監管賬戶）的方式控制回流資金。

信用增級

通常而言，為提高產品的吸引力，可以對產品的風險結構進行重組，或通過額外的現金流降低風險，這被稱為信用增級。信用增級分為外部信用增級和內部信用增級：外部信用增級手段包括第三方擔保、現金擔保賬戶、保險公司保函和銀行信用證等；內部信用增級手段包括結構化信用增級、超額擔保、儲備金制度、追索權制度等。

目前，在信托產品設計中運用較多的內部信用增級是結構化信用增級。主要方法是對投資者受益權進行分層設計，通常分為一般/優先級，或者劣后/優先級。在北京信澤金理財顧問有限公司的信托培訓教程中也曾提及,信托收益在保證優先級受益人的本金和收益足額分配后，方可分配給一般或劣后級受益人。結構化信用增級由劣后受益人對優先受益人提供了部分損失保障。例如，優先級與劣后級按2：1認購的產品，如果預期的年化收益率為10%，則劣后受益人為優先受益人的本金和收益提供了約24%的損失保障，如果僅對本金而言則提供了約33%的損失保障。比例越小，保障越大。

實際上，根據需要可以進行多級受益權設計。如國外的多級抵押證券，一般劃分A、B、C、Z四級，實行逐級劣后。國家開發銀行推出的“開元”一期，就設有優先A檔、優先B檔和次級檔。

結構化信用增級主要針對產品的市場風險，在國內證券投資集合資金信托計劃中得到較為廣泛的應用。

對于外部信用增級，目前信托產品常用的是第三方擔保，主要針對產品的信用風險。如對基礎設施等公用事業建設項目，較多采用了信用擔保的方式。例如，國家開發銀行就曾對一系列基礎設施建設項目提供了擔保。

流動性設計

由于信托產品自身特點的局限性和政策的約束，信托產品普遍缺乏流動性，國內也未形成一個影響廣泛的信托產品流通市場。流動性的缺乏嚴重影響了信托產品市場的擴大。近幾年來，業界在信托產品的流動性方面進行了不少探索，主要有五種方式：

其一，柜臺轉讓，即信托公司通過自己的營業柜臺實現信托產品的轉讓。

其二，質押貸款，即通過為信托產品辦理質押貸款的方式以實現信托產品流動性。

其三，“做市商”模式，這是借鑒證券市場運作模式的一種機制創新。信托公司擔當信托產品流通的“做市商”，作為原信托產品出售方和新的買入方的交易對手，實現信托產品的買賣。如中煤信托(現已更名為中誠信托)推出的“車公莊危房改造貸款信托”中就作了此類設計。

其四，“信證通”業務，2003年由西南證券飛虎網和重慶信托聯合推出，系飛虎網利用自身全國集中式交易體系優勢而開發的面向中小投資者的“信托代銷代轉業務”。

其五，開放式信托，這是信托產品仿開放式基金的流動性設計。即在產品存續期，設定若干特定時期向投資者開放申贖。一般設計為產品成立后封閉半年或一年，以后每月開放一次。作為變通，有些產品對產品贖回設計了贖回期權機制，實現產品的退出。

目前業內運用較多的是第一和第五這兩種方式，第一種方式對各種產品可以通用，但涉及面窄，信息傳播范圍小；第五種方式在證券投資類陽光化私募產品中

應用較廣。總體來講，流動性是信托產品的一大“短板”，這里還有很大的創新空間