第一篇：項目融資設計

成遂高速公路項目融資模式設計

建筑與土木工程學院2008級工程造價4班潘靜薇學號：***

一、摘要 成遂高速公路建設需要的巨額資金要通過項目融資來獲得，運用何種融資，模

式能是項目獲得最大的利益，是本文的論點。通過對比資產證券化融資模式和直接銀行貸款融資模式的對比，最終選定資產證券化融資模式更加適合泵項目。

關鍵詞高速公路融資資產證券化銀行貸款

二、項目簡介

2010年重慶高速公路發展有限公司中標成遂高速公路項目，成為該BOT項目的業主法人，獲得25年特許經營權，并同時捆綁與遂渝高速公路經營。為了成遂高速公路項目，公司成立了成遂高速公路項目公司——重慶高速成遂高速公路有限公司，具體實施成遂高速公路的建設、管理和經營。

該項目位于成都至遂寧之間，成遂高速公路的建設是聯通遂寧至成都的經濟關鍵所在，是造福子孫的工程，該項目總投資60億人民幣，其中自有資金20%，為12億人民幣，建設資金融資為80%，為48億人民幣，如何降低成本，最大限度的降低獲得資金的成本和提高資金收益是公司最迫切的需求。

改革開放以來，我國高速公路建設融資方式已經由計劃經濟體制下的單一依靠政府投資，逐步發展到政府融資和社會融資相結合、金融資本與產業資本相結合的各種融資渠道，在實踐中運用了銀行貸款、股權融資、債券融資、利用外資與民間資本等各種渠道，要滿足成遂高速公路項目的建設資金的需求，就要在完善現有傳統融資渠道的基礎，提高效率和控制能力，降低成本。

三、環境分析政治環境：a：國家風險 我國政治穩定，外交友好，經濟繁榮發展，社會安定，市場經濟公平開放，國家信譽良好，綜合國力不斷增強，所以國家風險小，高速公路項目也是國家重點發展項目，所以因國家風險造成損失的可能性小。

b：政策風險 政策風險一般是政府對于項目的支持度是否降低，從政策的傾向上看，特別是基礎設施建設領域中的高速公路項目融資修建肯定是長期的政策，政策的連貫性會較好，以后的發展肯定是有利的。但是我國國內對運用國內資金融資還沒有明確的管理，有一定的政策風險。法律環境：a 立法方面 目前我國已經有《擔保法》、《保險法》、《貸款通則》、《我國投資項目外匯管理條例》等法律法規和一些國際公約可以規范和保障高速公路項目融資在實施過程中的在法律法規方面的需求，但還沒有針對性強的項目融資法律，存在一定的法律風險。b 執法方面 當初先糾紛時，我國有較為完善的法律體系，可以仲裁也可訴訟，同時有嚴格的法律執行體系來執行仲裁結果或者訴訟結果，保護投資方的合法權益，保障貸款方的投資收益。金融環境：a 金融市場體系 我國金融市場體系還在發展階段，但是發展方向樂觀，向著完善結構，健全機制，形成高效的金融機構體系和發達的信用關系，擁有有效管理先進的操作手段和具有較高管理水平的管理人員方向前進，前景樂觀。

b 金融體制 我國的金融體制還比較嚴格，政府對經濟的干預較大特別是關乎民生的基礎設施建設方面，限制還比較多，因此在金融體制方面有一定的風險。

四、融資模式初步考慮的融資方法

A方案 資產證券化項目融資模式

資產證券化是指將缺乏流動性，但預計能夠產生現金流的資產，通過一定的結構安排，對資產中的風險與要素進行分離和重組，進而轉換為在金融市場可以出售和流通的證券的行為。

高速公路就是一種資產流動性低，但能夠產生穩定現金回流的資產，非常適合進行資產證券化。由于成遂高速公路項目公司同時擁有遂渝高速公路特許經營權和廣告權，公司完全可以通過資產證券化的方式進行融資，以遂渝高速公路的通行費收入進行資產證券化，可行性很高。

（1）明確基礎資產

高速公路集團本次高速公路收費證券化融資的基礎資產可定為遂渝高速公路未來25年的全部通行費收入。

（2）確定發行規模

發行的規模要有所需要的資金額度確定。因為總資金需求量大，封開滾動發行。

（3）選擇證券種類

債券采用優先、次級債券分檔技術，優先級評級，發行對象為外部投資者；次級不評級，發行對象為母公司、關聯公司或其他投資者。優先級債券優先獲得本金償付，當優先級債券償付完本息后次級債券才開始償還本金。若高速公路未來的收費總收入不足以支付債券本息，則在次級檔本金數額內的缺少額都由次級債券的所有者自行承擔。優先級債券風險小，信用等級高，但相應的收益比次級債券低。優先級和次級債券的結構滿足不同風險偏好者的需求。優先級和次級債券的分配比例要由發行規模、通行費收入統計后綜合確定。

（4）信用增級

本方案適用備付金賬戶方式來做信用增級。備付金賬戶用來保證當高速公路未來收費收入沒有達到預期的金額，不能按時支付債券本息時，信托人有足夠的資金來滿足償債的要求。備付金賬戶有信托人管理，他的資金來源一是在債券發行后，直接從發行收入中提取一部分作為備付金賬戶的資金，二是在債券到期之前，每年從超過債券本息的收費收入中提取一部分的金額進入到備付金賬戶，直到其中的金額達到事先設定的水平。備付金賬戶的資金由信托人管理，可以投資于其他信用評級更高的債券中，讓其保值增值。

B方案 銀行貸款

（1）融資額度、期限、利率

本項目的融資額度為48億元人民幣，可選擇單一融資銀行、聯合貸款或者銀團貸款方式來籌集資金。國內銀行通?？商峁?0年左右的中長期貸款。本項目有機會獲得國內融資市場中最高的優惠利率水平，基準利率下降10%左右。

（2）組合融資方案

從成本最低角度出發，組合融資可以有效降低成本，所以確定項目融資的組合方案?？捎芍虚L期貸款、項目臨時周轉貸款、票據、委托貸款共同組合而成。

（3）融資籌資方式

找到一家較大的銀行來帶頭組成銀團貸款，或者參加聯合貸款。負責人只需要和一家銀行溝通，可以很大程度上的簡化工作，大型銀行因為有豐富的融資經驗，可以幫助項目在較短的時間內，順利完成融資。

2A、B方案比較

資產證券化方式隔斷了項目原始權益人自身的風險和項目資產未來現金收入的風險，使其清償債券本息的資金僅與項目資產的未來收入有關，加上在證券市場發行的債券是由眾多的投資者夠買的，從而分散了投資風險。而銀行貸款則項目原始權益人就是債務人，貸款的償還全部由其承擔。

又因為資產證券化融資是通過發行高檔投資債券募集資金，這種負債不反應在原始受益人的資產負債表上，從而避免了原始受益人資產質量的限制。同時利用成熟的項目融資改組技巧，將項目資產的未來現金流量包裝成高質量的證券投資對象，充分顯示了金融創新的優勢。

再而因為資產證券化的債券的信用風險得到了SPC的信用擔保，是高檔投資級證券，并且還能在二級市場上流通，變現能力強，投資風險小，從而具有強大的吸引力。還有其籌資的成本也遠小于直接銀行貸款。

3最終選擇

因為資產證券化的成本低，在這個項目中的可行性高，具有籌資的強大能力，同時項目公司的風險也得到了很好的分擔，因此本項目選擇資產證券化融資模式是相對較優的方案，所以最終選擇資產證券化的融資模式。

五、采用信用擔保形式選用的信用擔保形式及原因

選擇政府提供信用擔保。我國政府機構作為擔保人在項目融資中是極為普遍的。政府機構為項目提供擔保多從發展本國或者本地經濟、增加就業、增加出口、改善基礎設施建設、改善經濟環境等目的出發，這種擔保對于大型的工程項目的建設十分重要，對于本公路也有很好的作用，因為政府的介入可以減少政治風險和經濟風險，增強投資者的信心，而這類擔保是從其他途徑所得不到的。

政府作為項目融資擔保人的另一個目的是通過提供融資擔?；蛘唛L期購買協議等間接參與項目，從而避免政府直接股份參與，同時也達到參與項目投資促進項目開發的目的，所以政府也會愿意積極的提供擔保。

六、總結

成遂高速公路的建設將有利于成渝片區的經濟發展，是政府部門重點扶持項目，不論是項目中標方還是政府以及廣大公眾，都希望此項目能順利良好的落實，資產證券化融資模式可以幫助項目更好的獲得資金，從而為按時按量完工做出保證，而且政府的擔保也為投資者增強了信心，是項目成功的又一保證。

參考文獻

（1）戴大雙項目融資機械工業出版社

（2）蔣屹立青島海灣大橋項目融資模式設計西北大學

（3）呂薇我國中小企業信用擔保的幾種運作模式比較

（4）何桂欽 城市軌道交通行業的投融資模式分析[J]．軌道交通,2006

（5）蔣先玲 項目融資[M].北京：中國金融出版社.2001

（6）韓靈麗.ＢＯＴ項目融資中政府的信用［Ｊ］．上海財經大學學報，２００３，（３）

第二篇：地產項目融資

地產項目投融資資料清單

一、企業資料

1.企業法人營業執照、組織機構代碼證、稅務登記證、房地產資質證書；

2.企業章程、驗資報告；

3.近三年及當期資產負債表、損益表、現金流量表（經審計）；；

5.企業基本情況簡介

（1）企業歷史沿革、隸屬關系、組織形式、產權結構、經營范圍和規模；

（2）企業主營業務發展狀況、經營業績；

（3）企業法定代表人及主要領導班子（董事長、總經理及有關副總經理）成員的經歷、業績等簡歷；

（4）企業資產規模、人員構成、職工素質、技術裝備、在建工程總量及建設進度情況（列表說明）、近三年已完工開發項目的建設、銷售和運營等業績情況（列表說明）；（后期可提供）

（6）企業的賬戶開立及在各行貸款情況；

二、項目資料（目前有多少提供過少）

1、貸款申請

2、土地使用權出讓合同

3、項目立項批復

4、國土證

5、建設用地規劃許可證

6、建設工程規劃許可證

7、建設工程施工許可證

8、土地出讓票據、成本明細及發票復印件

9、可行性研究報告

10、項目環保批復

11、項目建設招標文件

12、項目施工、監理單位的資質證及實力情況簡介；

13、施工合同、監理合同及與項目有關的已簽合同；

14、與本項目有關的已投入資金付款憑證清單及明細（含拆遷、安置、前期工程等各項費用憑證）；

15、項目規劃總平面圖

16、規劃紅線圖

17、項目節能減排批復

第三篇：項目融資計劃書

塔城市星海灣項目融資方案

一、融資項目名稱：塔城市星海灣開發項目

二、融資項目主體：新疆塔城市祥瑞星海房地產開發有限公司

三、融資主體簡介：

新疆塔城市祥瑞星海房地產開發有限公司是一家新成立的房產開發公司，其各個股東都是從事房產開發行業的資深專家。以前合作在全疆各地州均開發有項目。

四、融資項目簡介：

1、項目地址

塔城市星海灣開發項目位于塔城市221省道南側，塔爾巴哈臺南路交匯處。東臨塔城市最大商業綜合體（華寶市場），南面是塔城市新建的塔城火車站，西面是塔城市規劃新建大型人工湖。

2、主要規劃指標

項目計劃總占地80畝，建筑面積：80000平方米 用地性質：商住兩用地，商業20%，住宅80% 容積率：1.5 建筑密度：30% 綠地率：40%

2、地塊周邊規劃及環境優勢

該地塊緊鄰面朝塔城市的主干道221省道及塔爾巴哈臺南路，根據塔城市政府規劃，地塊周邊將建設醫院、幼兒園、小學、中學、文化廣場、電影院、人工湖、火車站等公共設施。

沿項目所在地東側即是華寶市場，西側即是塔城新建最大人工湖公園，環境優越、交通便捷、10分鐘內可滿足生活、娛樂、購物、休閑等需求。

3、項目建設及進展

我公司與塔城市市政府現已達成框架協議，取得R2地塊一處，預估土地80畝，項目土地出讓金3200萬元。項目建設期為3 年，自2018年5月至2020年11月。

項目地址位于塔城市221省道與塔爾巴哈臺南路交匯處，注冊資本2000萬元。項目擬建設住宅64000平方米，商業16000平方米，地下車庫15000平方米。

五、融資規模、期限及還款進度

項目總投資20021萬元，資金來源為股東自籌3200萬元，擬融資500萬元。剩余投資資金由市場銷售后收回資金填補。

預計融資資金一次性到賬，本金按3年分期償還，分紅按工程和銷售節點支付。預計投資收益比按1比4到5。即投資100萬元預計總收益最低400萬元。

六、項目投資估算

項目計劃總投資20021萬元，其中土地款及出讓金3200萬元，前期手續費120萬元，建筑安裝費14400萬元，基礎設施費421萬元，公司運營成本1000萬，銷售及財務成本1000萬元,。

項目建設期預計3年，自1028年5月至2020年11月。預計3年完成總投資的100%，即完成投資20021萬元。

項目共占用規劃面積土地使用權80畝，凈地，不涉及拆遷費用，公司前期已投入3200萬元用于支付土地費用。前期手續120萬元，主要包括項目建設涉及的行政事業性收費、規劃設計費、勘測丈量費、臨時設施費、預算編審費等。

建筑安裝工程費14400萬元，主要包括土建工程費、安裝工程費和裝修工程費，按每平方1800的單位造價、建筑面積80000平方米相乘確定。基礎設施費421萬元，主要包括道路工程費、供電工程費、積水工程費、煤氣工程費、供暖工程費、通訊工程費、電視工程費、照明工程費、景觀綠化工程費、環衛工程費、安防職能工程費，按建筑安裝工程費等。

銷售及財務成本1000萬元，如財務費用、銷售及廣告費用、銷售稅費等。

公司運營成本1000萬元，如公司員工工資，辦公場所，企業車輛等。

七、項目銷售收入及稅費

項目擬建設住宅公寓面積80000平方米；商鋪可售16000平方米。根據塔城市以及項目所在地附近房產項目市場的調查，住宅和公寓的平均售價為3800元/平方米，商鋪的價格預計平均售價為11000元/平方米。預計項目可售部分可實現收入24320（住宅）+17600（商業）=41920萬元。項目銷售期3年，自2018年5月至2020年11月。預計2018年完成銷售住宅50%，實現銷售額13000 萬元；預計2019年完成銷售住宅80%，實現總銷售額22400萬元；

預計2020年完成總銷售銷售80%，實現收入33536萬元；剩余尾盤在小區交付使用后清盤銷售。

與銷售收入直接相關的稅費包括營業稅金及附加、土地增值稅、所得稅、印花稅、教育附加稅等，預計發生各項稅費2400萬元。

新疆塔城市祥瑞星海房地產開發有限公司

2018年3月29日

第四篇：項目融資方案

項目融資方案

一、項目背景

鐵路是經濟社會發展的火車頭，必須先行建設。鐵路建設拉動的產業鏈長，可以切實拉動內需。由于本鋼鐵地處偏僻，交通不便，使鋼材成本過高，競爭力過低，就此考慮，決定在內江資中到威鋼投資一項總投資為60億人民幣的鐵路項目，工程為60km的鐵路，其中自有資金20%，為12億人民幣。

鐵路的建成降低了原材料的運輸成本，也降低了鋼材等一系列產品的運輸成本，增加了本集團公司與各同等級鋼材公司的競爭力。

占項目總資本成本75%以上的債務資金具有以下特點：

無追索，并且債務資金比例比一般的項目融資高。

貸款期限為12年，其中包括2年建設期和10年的還款期

二、方案設計

(一)環境分析

政治環境：地處中華人民共和國境內，政治環境穩定，現階段我們處于社會主義企業文化的重建和發展時期。這個時期，為了適應新時期經濟發展的需要，企業文化建設進入一個新的階段，其特征是開始由以前的自發內向型、單一型和群眾性轉為開放型、綜合型和科學性。尤其是20世紀80年代以后，國外企業文化理論傳人我國，大大促進了我國企業文化的發展，不少企業成立了由最高管理者領導的研究規劃以及運作企業文化的專門機構，并逐漸形成一套科學的管理模式。黨的十四屆三中全會明確提出要重視加強企業文化建設，更為建設有中國特色的社會主義企業文化吹響了號角。隨著我國改革開放的深化和綜合國力的逐漸增強，企業文化成為企業參與市場競爭的重要砝碼，成為推動我國社會主義市場經濟發展的重要力量。

法律環境：一個良好的法律環境為企業文化的建設與運行提供了基本保證。國家頒布的有關規范、企業經營行為的法律制度，包括企業內部的各種規章制度，如公司的財產制度、組織制度、決策制度、人事制度、財會制度等。企業內外的法律對企業文化系統的形成和運轉具有極大的約束力。

金融環境：中國人民銀行繼續實施適度寬松的貨幣政策，著力提高政策的針對性、靈活性和有效性，加強銀行體系流動性管理，適時上調存貸款基準利率（共六次上調存款準備金率、兩次加息），引導金融機構合理把握信貸投放總量、節奏和結構，繼續穩步推進金融業改革，進一步推進人民幣匯率形成機制改革，改進外匯管理，促進經濟金融平穩健康發展。2010年，受全球經濟復蘇進程緩慢、歐洲主權債務危機發生等因素的影響，我國經濟金融持續回升的基礎尚不穩固，但相關部門進一步優化信貸結構，推進金融機構改革，加強國際交流與合作，穩步促進金融體系健康發展。我國經濟金融繼續朝著宏觀調控的預期方向發展，金融體系運行平穩，為我國經濟復蘇提供了強有力的支持。

(二)融資模式

1、BOT模式：私營機構參與國家項目（一般是基礎設施或公共工程項目的開發和運營），政府機構與私營企業之間形成一種“伙伴關系”，以此在互惠互利、商業化、社會化的基礎上分配與項目的計劃和實施有關的資源、風險和利益.首先，政府決定同意依BOT方式發展某個基礎設施項目，并邀請一些私營企業（通常是財團）投標，某財團中標后，獲得了特許權，籌措資金，設計并建設該項目，在特許權規定的年限內（通常是20-50年）運營該項目，并收取一定的費用，獲取收益。最后，在特許權期滿時將項目移交給政府。有利于解決目前面臨的基礎設施不足與建設資金短缺的矛盾；有利于引導外資向

基礎產業合理傾斜，使之真正取得一種規模經濟效益；有利于幫助基礎設施使用者樹立有償使用的新觀念，實現基礎設施建設的良性循環；有利于在不影響政府所有權的前提下，分散基礎設施投資風險；有理由提高基礎設施項目的建設效率；有利于在投資建設和運營管理中引進先進的技術和管理方法；有利于改善利用外資的結構。

BT模式：可以有效緩解政府的資金壓力、轉變政府職能,同時又能為企業開辟新的投資渠道,推動產融結合,對城市軌道交通項目的快速發展貢獻巨大。

針對此項目應選用BOT模式，根據兩種模式的分析，以基于BOT模式與BT模式的城市軌道交通項目的融資問題為切入點,從融資渠道、資金結構、資金成本幾個方面的比較，選擇BOT模式更有益于項目的發展。

2、關鍵合同的細節設計注意問題

? 合資項目的經營范圍

? 投資者在合資項目中的權益

? 項目的管理和控制

? 項目預算的審批程序

? 違約行為的處理

? 融資安排

? 優先購買權

? 決策僵局的處理方法

(三)采用的信用擔保形式

項目擔保：直接擔保、間接擔保、或有擔保、意向性擔保。

本項目采用的間接擔保：

間接擔保：間接擔保亦稱非直接擔保，在項目融資中是指擔保人不以直接的財務擔保形式為項目提供的一種財務支持。間接擔保多以商業合同和政府特許權協議形式出現。對貸款銀行來講，這種類型擔保同樣構成一種確定性的無條件的財務責任。常見的間接擔保是以“無論提貨與否均需付款”概念為基礎發展起來的一系列合同形式，其中包括“提貨與付款”合同．“供貨或付款”合同，“無論使用服務與否均需付款”合同等。這類合同的建立保證了項目的穩定市場和穩定收入，從而也就保證了貸款銀行的基本利益。定價基礎多是以項目產品的公平市場價格、品質標準作為依據，因而是一種正常的公平的商業交易。在國際通行會計準則中，間接擔保不作為擔保人的一種直接債務責任出現在公司的資產負債表中。對于提供間接擔保的項目投資者或者其它項目參與者，不會為提供間接擔保的擔保人增加額外的財務負擔以政府持許權協議作為強有力的間接擔保手段，是BOT融資成功的必需。

第五篇：項目融資計劃書

甘肅黃石投資管理公司項目融資計劃書

融資計劃書目錄

一、公司介紹

二、項目分析

三、市場分析

四、管理團隊

五、財務計劃

六、融資方案的設計

七、摘要

一、公司介紹

1、公司簡介

甘肅黃石投資管理公司成立于2013年11月21日，公司始終堅持“奉獻社會、誠實守信”的經營方針和立足甘肅、著眼全國、面向世界的發展戰略定位。公司的目標是迅速成長為多元化產業公司。經營范圍：工程項目投資、房地產投資、城市建設項目投資、風電項目、商業、農業及教育項目的投資；投資管理及咨詢服務等業務。

2、公司現狀

公司已投資地產項目景泰塞維利亞生態住宅項目、總投資3.75億元，天水生態林業項目，總投資2.25億元，天祝風電項目、投資1億元，蘭州土地平整項目、總投資4.2億元，業務遍及甘肅省范圍內。公司正在積極籌建甘肅最大規模的以養生、養老為特色的旅游養老產業基地。截止目前，公司投資規模已達12億元人民幣。

3、股東實力

4、歷史業績

自2013年以來，已形成集投資、開發、運營為一體的產業體系，具有良好的品牌影響力和強大的核心競爭力。項目傾注了黃石人的理念和追求。

在發展過程中，甘肅黃石投資管理公司秉承“勤奮創業，持之以恒”之企業精神，致力于推動蘭州經濟發展，為家鄉經濟再次騰飛奉獻著自己的智慧、熱情和力量！

5、資信程度

把銀行提供的資信證明，工商、稅務等部門評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽，都可以寫進去，而且要把相關資料作為附件列入。最好有證明的人員。

6、董事會決議

對于需要融資的項目，必須經過公司決策層的同意。這樣才更加強了融資的可信程度，而不是戲言。

二、項目分析

1、項目的基本情況

位置、占地面積、建筑面積、物業類型、工程進度等，都是房地產開發的基本情況，需要在報告中指出。

2、項目來歷

項目來歷是指項目的來龍去脈，項目的上家是誰，怎么得到的項目，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。

3、證件狀況文件

項目是否有土地證、用地規劃許可證、項目規劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。需要復印件。

4、資金投入

自有資金的數額、投入的比例、其他資金來源及所占比例、建筑商墊資情況、預計收到預售款等情況等，方便了解項目的資金狀況。

5、市場定位

指項目的市場定位，包括項目的物業類型、檔次、項目的目標客戶群等

6、建造的過程和保證

項目的建筑安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會耽誤工期，不會導致項目無法按期交付使用。

三、市場分析

1、地方宏觀經濟分析

房地產是一個區域性的市場，受到地方經濟的影響比較大。而表征一個地區的經濟發展的指標等數據和經濟發展的定性說明等需在本部分體現。

2、房地產市場的分析

房地產市場的分析比較復雜，而且說明起來可繁可簡。簡單說需要定性分析本地區房地產市場的發展，平均價格，各種類型房地產的目標客戶群等。復雜些說明則需要在時間數軸上表征價格的走勢波動，但是，因為很多地區沒有進行常規的價格跟蹤，所以，嚴格數據的分析很難完成，但是可以通過典型項目的分析來代替。

3、競爭對手和可比較案例

分析現有的幾個類似項目的規劃、價格、銷售進度、目標客戶群等，同時，也需要羅列一些未來可能進入市場競爭的對手項目情況，以及未來的市場供應量等情況。

4、未來市場預測及影響因素

未來的市場預測很難預料，但是可以通過市場的周期的方法和重點因素分析法等分析方法做出預測。

四、管理團隊

1、人員構成公司主要團隊的組成人員的名單，工作的經歷和特點。如果一個團隊有足夠多經驗豐富的人員，則會對投資的安全有很大的保障。

2、組織結構

企業內部的部門設置、內部的人員關系、公司文化等都可以進行說明。

3、管理規范性

管理制度，管理結構等的評價。可以由專門的管理顧問公司來評價和說明。

4、重大事項

對于企業產生重要影響的需要說明的事項。

五、財務計劃

一個好的財務計劃，對于評估項目所需資金非常關鍵，如果財務計劃準備的不好，會給投資者以企業管理者缺乏經驗的印象，降低對企業的評價。本部分一般包括對投資計劃的財務假設，以及對未來現金流量表、資產負債表、損益表的預測。資金的來源和運用等內容。其中，對于企業自有資金比例和流動性要求較高。

六、融資方案的設計

1、融資方式

(1)股權融資方式(注：股權和債權方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時間段的組合。這部分是解決問題的關鍵，是否能夠取得資金，關鍵在于是否能夠通過融資方案解決各方的利益分配關系。)

方式：融資方式將以融資方(包括項目在內)的股權進行抵押借款

這種投資方式是指投資人將風險資本投資于擁有能產生較高收益項目的公司，協助融資人快速成長，在一定時間內通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。

操作步驟：簽訂風險投資協議書

A、對融資方的債務債權進行核查確認

B、簽訂風險投資協議書：確定股權比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數量及時間、確定管理上的監控方式、確定協助義務。

C、在有關管理部門辦理登記手續

(2)債權融資方式

方式：投融資雙方簽定借貸合同進行融資，確定相應固定利率和收回貸款的期限。

(3)債轉股的融資方式

投融資雙方開始以借貸關系進行融資，投資方在借貸期間內或借貸期結束時，按相應的比例折算成相應的股份。

(4)房地產信托融資

(5)多種融資方式的組合在不同的時間階段用不同的融資方式。在項目的初級階段主要以股權融資方式為主，因為對融資方來說這個階段的資產負債情況不會有很大的壓力;在中后期階段可以運用股權、債權方式，這個階段融資方對整個項目有了明確的預期，在債務的償還上有明確的預期。

2、融資期限和價格

融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。

3、風險分析(任何投資都存在風險，所以應該說明項目存在的主要風險是什么，如何克服這些風險。)

對投資融資雙方有可能的風險存在作出判斷。

A、投資方的投資資金及收益風險在項目無法啟動的情況下將一直獨立承擔投資資金成本，及追加資金成本。

B、投資方不能有效監控好管理者的經營從而產生新的債務而產生的連帶風險。

C、破產風險

D、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產生無法回購的風險

E、融資者為掌控全局經營，在回購時利益出讓增加風險。

F、融資者提前回購而付出的資金成本風險。

風險化解方案

A、資方對是否資金進入后可以完成計劃要進行評估和測算。

B、投資方對融資方的項目進程進行監控，并按照進程需要分批進行投資款的?？顚Ｓ谩?/p>

C、投資方對融資方的相關項目所簽訂的合同進行核審后，評估其付款和還款能力。

D、資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還款計劃回款。

4、退出機制(絕大多數的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機制問題，所以，需要在此說明投資者可能的退出時間和退出方式。)

A、股權方式融資的退出

項目進行中投資方退出;

項目完成投資方退出一種方式是融資方按時按預定的回報率加本金額度進行現金回購股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價格及相應的物業面積的形式回購股份，第三種投資方享受整個項目的分紅;

B、債權方式融資退出

項目進行中投資方退出，可以用違約今的形式控制;

項目完成投資方退出，按時還本付息;

5、抵押和保證

在涉及到投資安全的時候，投資者最關心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽卓著的公司的保證。

6、對房地產行業不熟悉的客戶，需要提供操作的細節，即如何保證投資項目是可行的。

七、摘要

長篇的融資報告是提供給有融資意向的客戶來認真讀的，而對于在接觸客戶的初期階段，僅需要提供報告摘要就可以了。報告摘要是對融資報告的高度濃縮，因此，言簡意賅就非常重要。