第一篇：項目融資感想

項目融資

通過一個學期對項目融資課程的學習，我們感覺到視野得到進一步拓展、思路得到進一步擴展、知識結構得到進一步完善、知識量得到更新和補充，在學習中保持了良好的精神狀態，上課認真聽講、課后積極討論，互動學習效果好，學習任務圓滿完成。通過對投資結構及風險分析、各種基本融資模式和融資擔保的學習，我們從宏觀上對項目融資有了一個全面的認識，完全脫離了原來只見樹木不見森林的狀態。從融資背景分析開始到項目發起人，具體融資方案以及最后的融資效果和風險分析，一整套完整的流程讓我們樹立了全面的概念。同時通過對各種案例分析，我們具體了解到融資操作過程中的諸多重要環節，掌握到各個步驟中的核心控制點。

項目融資的定義

從廣義上講，為了建設一個新項目或者收購一個現有項目，或者對已有項目進行債務重組所進行的一切融資活動都可以被稱為項目融資。從狹義上講，項目融資（Project Finance）是指以項目的資產、預期收益或權益作抵押取得的一種無追索權或有限追索權的融資或貸款活動。我們一般提到的項目融資僅指狹義上的概念。主要包括BOT（Build-Operate-Transfer,建設-運營-轉讓）、ABS（Asset-Backed Securitization,資產擔保證券化）、TOT（Transfer-operate-Transfer,轉讓-運營-轉讓）、產品支付、融資租賃等。

項目融資的歷史

項目融資作為一種項目資金新型的籌集方式，始于上世紀30年代美國油田開發項目，后來逐漸擴大范圍，廣泛應用于石油、天然氣、煤炭、銅、鋁等礦產資源的開發，如世界最大的，年產80萬噸銅的智利埃斯康迪達銅礦，就是通過項目融資實現開發的。項目融資作為國際大型礦業開發項目的一種重要的融資方式，是以項目本身良好的經營狀況和項目建成、投入使用后的現金流量作為還款保證來融資的。它不需要以投資者的信用或有形資產作為擔保，也不需要政府部門的還款承諾，貸款的發放對象是專門為項目融資和經營而成立的項目公司。如何融到必備資金，對任何一家企業的誕生或者發展至關重要。經過幾十年的發展，目前項目融資已經被廣泛應用于大型工程項目的資金籌集過程中，項目融資的發展對于解決大型工程項目的資金缺口，尤其是基礎設施類項目的資金緊張局面起到了十分重要的作用。

我國項目融資的現狀與發展趨勢

項目融資方式在發達市場經濟國家已有幾十年甚至百余年歷史,但直到最近若干年才引入我國,相對于我國傳統的融資方式而言,是一種新的融資方式。1986年動工興建的廣東沙角火力發電B廠項目是國內最早嘗試使用BOT融資方式興建的基礎設施建設項目,我國第一例正式的BOT試點項目則是1995年5月由國家計委批準的廣西來賓電廠B廠項目。來賓電廠從發起到項目融資結束,一直受到國內外的普遍關注,產生了廣泛的影響,該項目被評為1995年世界十大BOT項目之一。BOT項目融資方式可以直接吸收外商投資，不額外增加政府償還外債的責任，外方或民間投資者承擔了建設項目的融資、建設、采購、經營、市場、維護等方面的風險，因而更加重視成本控制和風險管理以及市場開拓和提高服務質量。BOT方式有利于引進國外先進技術，改善和提高項目的管理水平。所以，近年來BOT

融資方式逐步拓展到高速公路、收費路橋、隧道、自來水廠及污水處理廠等基礎設施項目，成為我國基礎設施建設應用最多的項目融資方式。具有創新性和適用性的TOT融資方式，近年來在我國也有了嘗試性的運用。河南省新鄉電廠新廠項目是1993年以TOT方式進行建設的一個較早案例。近年來,上海市在基礎設施建設籌資方面,盤活基礎設施資產存量、出售部分專營權的做法也是采用了TOT方式。上海南浦大橋、楊浦大橋建設投入22億元,通過出售49%的專營權,加上評估升值等因素,共籌資25億元,用于徐浦大橋的建設。滬嘉、滬寧高速公路上海段,也采用了這種融資辦法。其他一些省市也進行了轉讓公路經營權等方面的嘗試。ABS項目融資方式是指以項目所屬資產為支撐，以項目資產可以帶來的預期收益為保證，通過在資本市場發行債券來募集資金的融資方式。它可以不受原始權益人自身條件的限制，繞開一些客觀存在的籌資壁壘，實現以較低的成本籌集到大量資金的目的，這一特點適合我國的國情。我國相當一部分技術密集型的中小企業由于信用級別較低、放款風險高而不易找到合適的擔保人或抵押品，難于獲得銀行貸款，ABS融資方式正好解決了這一困難。在我國大力發展資本市場和鼓勵境外融資的形勢下，是一種有前途的融資方式。隨著我國市場經濟的發展，項目融資方式在非國有經濟部門的融資領域中將占有重要地位。項目融資方式有助于控制信貸風險和提高銀行的經營效益，有逐步被國內商業銀行采用的趨勢。近年來，國內金融機構轉換經營機制、注重防范金融風險，紛紛推出項目融資金融服務業務，包括飛機、船泊、大型設備國際租賃融資，國際銀團貸款配套國內貸款的項目融資，國際資本市場項目直接融資等多種金融服務品種。說明我國金融業正逐步與國際接軌。我國早期的項目融資方式以吸收外資為重點。隨著我國市場經濟改革不斷深入和全球經濟一體化進程的加快，項目融資方式必將在國內信貸方面得到越來越廣泛的運用。

項目融資的參與者

由于項目融資的結構復雜，因此參與融資的利益主體也較傳統的融資方式要多。概括起來主要包括以下幾種：項目公司、項目投資者、銀行等金融機構、項目產品購買者、項目承包工程公司、材料供應商、融資顧問、項目管理公司等。

項目公司是直接參與項目建設和管理，并承擔債務責任的法律實體。也是組織和協調整個項目開發建設的核心。項目投資者擁有項目公司的全部或部分股權，除提供部分股本資金外，還需要以直接或間接擔保的形式為項目公司提供一定的信用支持。金融機構(包括銀行、租賃公司、出口信貸機構等)是項目融資資金來源的主要提供者，可以是一兩家銀行，也可以是由十幾家銀行組成的銀團。

項目融資過程中的許多工作需要具有專門技能的人來完成，而大多數的項目投資者不具備這方面的經驗和資源，需要聘請專業融資顧問。融資顧問在項目融資中發揮重要的作用，在一定程度上影響到項目融資的成敗。融資顧問通常由投資銀行、財務公司或商業銀行融資部門來擔任。

項目產品的購買者在項目融資中發揮著重要的作用。項目的產品銷售一般是通過事先與購買者簽訂的長期銷售協議來實現。而這種長期銷售協議形成的未來穩定現金流構成銀行融資的信用基礎。特別是資源性項目的開發受到國際市場需求變化影響、價格波動較大，能否簽訂一個穩定的、符合貸款銀行要求的產品長期銷售協議往往成為項目融資成功實施的關鍵。

項目融資的種類

一、無追索權的項目融資

無追索權（No-recourse）的項目融資

無追索的項目融資也稱為純粹的項目融資，在這種融資方式下，貸款的還本付息完全依靠項目的經營效益。同時，貸款銀行為保障自身的利益必須從該項目擁有的資產取得物權擔保。如果該項目由于種種原因未能建成或經營失敗，其資產或受益不足以清償全部的貸款時，貸款銀行無權向該項目的主辦人追索。

無追索權項目融資在操作規則上具有以下特點：

1、項目貸款人對項目發起人的其他項目資產沒有任何要求權，只能依靠該項目的現金流量償還。

2、項目發起人利用該項目產生的現金流量的能力是項目融資的信用基礎。

3、當項目風險的分配不被項目貸款人所接受時，由第三方當事人提供信用擔保將是十分必要的。

4、該項目融資一般建立在可預見的政治與法律環境和穩定的市場環境基礎之上。

二、有限追索權項目的融資

有限追索權（Limited-recourse）項目的融資

除了以貸款項目的經營收益作為還款來源和取得物權擔保外，貸款銀行還要求有項目實體以外的第三方提供擔保。貸款行有權向第三方擔保人追索。但擔保人承擔債務的責任，以他們各自提供的擔保金額為限，所以稱為有限追索權的項目融資。

項目融資的有限追索性表現在三個方面：

1、時間的有限性。即一般在項目的建設開發階段，貸款人有權對項目發起人進行完全追索，而通過“商業完工”標準測試后，項目進入正常運營階段時，貸款可能就變成無追索性的了。

2、金額的有限性。

如果項目在經營階段不能產生足額的現金流量，其差額部分可以向項目發起人進行追索。

3、對象的有限性

貸款人一般只能追索到項目實體。

項目融資的特點

（1）項目導向

主要是依賴于項目的現金流量和資產而不是依賴于項目的投資者或發起人的資信來安排融資。

（2）有限追索

除了以貸款項目的經營收益作為還款來源和取得物權擔保外，貸款銀行還要求有項目實體以外的第三方提供擔保。貸款行有權向第三方擔保人追索。但擔保人承擔債務的責任，以他們各自提供的擔保金額為限，所以稱為有限追索權的項目融資。

（3）風險分擔

為了實現項目融資的有限追索，對于與項目有關的各種風險要素，需要以某種形式在項目投資者（借款人）、與項目開發有直接或間接利益關系的其他參與者和貸款人之間進行分擔。

（4）融資成本較高

與傳統的融資方式比較，項目融資存在的一個主要問題，也是其第四個特點，是相對籌資成本較高，組織融資所需要的時間較長。

（5）信用結構多樣化

在項目融資中，用于支持貸款的信用結構的安排是靈活和多樣化的。項目融資的框架結構由四個基本模塊組成，即項目投資結構、項目融資結構、項目資金結構和項目的信用保證結構。

（6）非公司負債型融資

非公司負債型融資(off-balancefinance)，是指項目的債務不表現在項目投資者(即實際借款人)的公司資產負債表中的一種融資形式。

項目融資的方式

項目融資的方式：BOT方式；ABS方式；TOT方式；PFI方式

BOT融資的優點：擴大資金的來源，政府能在資金缺乏的情況下利用外部資金建設一些基礎設施項目；提高項目管理效率，增加國有企業人員對外交往的經驗及提高管理水平；發展中國家可以吸收外國投資，引進國外先進技術；

BOT的具體形式：標準BOT，建設---經營---移交；BOOT，建設--擁有--經營--移交；BOO，建設--擁有--經營

ABS運作過程：組建SPC；SPC與項目結合；利用信用增級手段使該組資產獲得預期的信用等級；SPC發行債券階段；SPC的償債階段

TOT方式的特點：有利于引進先進管理方式；項目引資的可能性增加；使建設項目的建設和營運時間提前；融資對象更為廣泛；具有很強的可操作性；

BOT與ABS的區別

①運作繁簡程度與融資成本的差異。BOT方式的操作復雜，難度大。ABS融資方式的運作則相對簡單

②項目所有權、運營權的差異。BOT項目的所有權、運營權在特許期內屬于項目公司；ABS進行基礎設施項目融資，可以使東道國保持對項目運營的控制，但卻不能得到國外先進的技術和管理經驗。

③投資風險的差異。BOT項目投資人承擔的風險相對較大。ABS項目的投資者數量眾多，分散了投資風險，④適用范圍的差異。BOT方式是非政府資本介人基礎設施領域某些關系國計民生的要害部門是不能采用BOT方式的。ABS方式不必擔心重要項目被外商控制。

TOT方式與BOT方式的比較

TOT不以需要融資的項目的經濟強度為保證，依賴所獲特許經營權的項目的一定時期的未來收益；BOT依賴項目。TOT政府具有完全的控制權。

PFI，私人主動融資，有三種典型類型：在經濟上自立的項目；向公共部門出售服務的項目；合資經營；

PFI模式的優點：有廣泛的適用范圍；能夠廣泛吸引經濟領域的私營部門或非官方投資者，參與產品的產出；吸引私人部門知識、技術和管理方法，提高公共項目的效率和降低產出成本，便社會資源配置更加合理化；最大優勢在于是政府公共項目投融資和建設管理方式的重要制度創新。

項目融資的階段與步驟

項目融資的階段：投資決策分析；融資決策分析；融資結構分析；融資談判和項目融資的執行

項目融資的框架結構由四個模塊組成，項目投資結構；項目融資結構；項目資金結構；項目信用保證結構；

融資決策分析階段的主要工作：選擇項目的融資方式------決定是否采用項目融資；任命項目融資顧問-----明確融資任務和具體目標要求；

融資結構分析階段的主要工作：評價項目風險因素；評價項目的融資結構和資金結構------修正項目融資結構；

融資談判階段的主要工作：選擇銀行、發出項目融資建議書；組織貸款銀團；

起草融資法律文件；融資談判；

融資執行階段的主要工作：簽署項目融資文件；執行項目投資計劃；貸款銀團經理人監督并參與項目決策；項目風險控制與管理；

對于銀行和其他債權人而言，項目融資的安全性來自：一是來自項目本身的經濟強度；二來自項目之外的各種直接或間接的擔保。

項目融資的風險

按照項目風險的階段性劃分為：項目建設開發階段風險、項目試生產階段風險、項目生產經營階段風險。

按照項目風險的表現形式劃分為：

信用風險，完工風險，生產風險，技術風險，資源風險，能源和原材料供應風險按經營管理風險類別劃分

管理風險，市場風險，金融風險，政治風險（1）國家風險（2）國家政治經濟法律穩定性風險，環境保護風險。

按照項目的投入要素劃分為：人員風險、時間風險、資金風險、技術風險、其他風險。

按照項目的可控制性劃分為：項目的核心風險、項目的環境風險（項目的金融風險、部分項目的市場風險、項目的政治風險）。

第二篇：項目融資申請書

xxxxxxxxxxxx經營項目

融 資 申 請 書

xxxxxxxxxxxx由于進行擴大經營場地項目，本次項目預算需要資金xxxx萬元人民幣，期限xxxx個月，項目理由如下：

一、醫院基本情況

xxxxxxxxxxxx，該院注冊資本xxxxx萬元，實收資本xxxxx萬元，醫院總資產為xxxxx萬元，凈資產為xxxxx萬元；xxxxx年全年營業收入為xxxxx萬元，經營性質為私人絕對控股盈利性醫院，法人代表xxxxxxx，機構地址： 市 路 號。

xxxxxxxxxxxx是一所綜合性二級醫療機構，2012年被xxxx市衛生局確認為二級綜合醫院，該院收入主要有醫療收入、藥品收入和其他收入，全部收支由該院統一管理和使用，自求資金平衡。醫院現有干職工xxx人，其中具有高級職稱的 xx人，中級職稱（含藥、護、技）x 人。擁有病床 xx 張，實際開放床 xx 張，年門診人次近xxx 萬余人次，住院病人 xxx 多人次。醫院擁有醫療設備 余萬元，醫院占地 xxx 畝，醫療用房 xxxx平米。該院通過近年建設，基礎設施、醫療水平都有長足的提高?，F已成為全市私營醫院中規模大，效益好的現代化綜合醫院。

二、法人代表情況

醫院法人代表xxxxxxx，大學文化。2004年成立xxxxxxxxxxxx，租用場地經營，積累了一定的社會辦醫院的管理經驗，有著高度的社會責任感和事業心。

三、本次項目需要額度及用途

近年來醫院醫療業務逐年增加，現有經營場地不能滿足經營需要，根據國家關于促進社會辦醫加快發展民營醫院的若干規定《國辦發（2015）45號》精神，董事會決定擴大經營面積，本次項目需要資金額度 萬元，主要用于收回?？稻C合樓（現用作福程大酒店），改作醫療營業場地，建筑面積平米，增加特色醫療?？蒲钢行摹Ⅲw檢中心、腫瘤醫療?？?，還將新增科室的住院病房床位、醫療器械以及房屋裝修等。

1、新擬增醫療設備清單

設備名稱 預計金額（萬元）CT模擬定位機 xxxxx 三維治療計劃系統 xxxxx 計量儀 xxxxx 磁共振（MRI）xxxxx 計算機X線斷層攝影 xxxxx 合 計

2、預計裝修費用，xxxxxx萬元

四、抵押物

公司位于 xxxxxxxxxxxx醫院大樓、xxxxx酒店，共計建筑面積xxxxxx平米，以及醫院的醫療設備xxxxx萬元，全部評估價值xxxx億元。

綜上所述，我公司有良好的信譽程度，經營情況良好，有足夠的抵押物，有可靠的還貸來源。望貴銀主批準融資為謝！

xxxxxxxxxxxx 201x.x.xx

第三篇：項目融資計劃書

甘肅黃石投資管理公司項目融資計劃書

融資計劃書目錄

一、公司介紹

二、項目分析

三、市場分析

四、管理團隊

五、財務計劃

六、融資方案的設計

七、摘要

一、公司介紹

1、公司簡介

甘肅黃石投資管理公司成立于2013年11月21日，公司始終堅持“奉獻社會、誠實守信”的經營方針和立足甘肅、著眼全國、面向世界的發展戰略定位。公司的目標是迅速成長為多元化產業公司。經營范圍：工程項目投資、房地產投資、城市建設項目投資、風電項目、商業、農業及教育項目的投資；投資管理及咨詢服務等業務。

2、公司現狀

公司已投資地產項目景泰塞維利亞生態住宅項目、總投資3.75億元，天水生態林業項目，總投資2.25億元，天祝風電項目、投資1億元，蘭州土地平整項目、總投資4.2億元，業務遍及甘肅省范圍內。公司正在積極籌建甘肅最大規模的以養生、養老為特色的旅游養老產業基地。截止目前，公司投資規模已達12億元人民幣。

3、股東實力

4、歷史業績

自2013年以來，已形成集投資、開發、運營為一體的產業體系，具有良好的品牌影響力和強大的核心競爭力。項目傾注了黃石人的理念和追求。

在發展過程中，甘肅黃石投資管理公司秉承“勤奮創業，持之以恒”之企業精神，致力于推動蘭州經濟發展，為家鄉經濟再次騰飛奉獻著自己的智慧、熱情和力量！

5、資信程度

把銀行提供的資信證明，工商、稅務等部門評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽，都可以寫進去，而且要把相關資料作為附件列入。最好有證明的人員。

6、董事會決議

對于需要融資的項目，必須經過公司決策層的同意。這樣才更加強了融資的可信程度，而不是戲言。

二、項目分析

1、項目的基本情況

位置、占地面積、建筑面積、物業類型、工程進度等，都是房地產開發的基本情況，需要在報告中指出。

2、項目來歷

項目來歷是指項目的來龍去脈，項目的上家是誰，怎么得到的項目，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。

3、證件狀況文件

項目是否有土地證、用地規劃許可證、項目規劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。需要復印件。

4、資金投入

自有資金的數額、投入的比例、其他資金來源及所占比例、建筑商墊資情況、預計收到預售款等情況等，方便了解項目的資金狀況。

5、市場定位

指項目的市場定位，包括項目的物業類型、檔次、項目的目標客戶群等

6、建造的過程和保證

項目的建筑安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會耽誤工期，不會導致項目無法按期交付使用。

三、市場分析

1、地方宏觀經濟分析

房地產是一個區域性的市場，受到地方經濟的影響比較大。而表征一個地區的經濟發展的指標等數據和經濟發展的定性說明等需在本部分體現。

2、房地產市場的分析

房地產市場的分析比較復雜，而且說明起來可繁可簡。簡單說需要定性分析本地區房地產市場的發展，平均價格，各種類型房地產的目標客戶群等。復雜些說明則需要在時間數軸上表征價格的走勢波動，但是，因為很多地區沒有進行常規的價格跟蹤，所以，嚴格數據的分析很難完成，但是可以通過典型項目的分析來代替。

3、競爭對手和可比較案例

分析現有的幾個類似項目的規劃、價格、銷售進度、目標客戶群等，同時，也需要羅列一些未來可能進入市場競爭的對手項目情況，以及未來的市場供應量等情況。

4、未來市場預測及影響因素

未來的市場預測很難預料，但是可以通過市場的周期的方法和重點因素分析法等分析方法做出預測。

四、管理團隊

1、人員構成公司主要團隊的組成人員的名單，工作的經歷和特點。如果一個團隊有足夠多經驗豐富的人員，則會對投資的安全有很大的保障。

2、組織結構

企業內部的部門設置、內部的人員關系、公司文化等都可以進行說明。

3、管理規范性

管理制度，管理結構等的評價?？梢杂蓪ｉT的管理顧問公司來評價和說明。

4、重大事項

對于企業產生重要影響的需要說明的事項。

五、財務計劃

一個好的財務計劃，對于評估項目所需資金非常關鍵，如果財務計劃準備的不好，會給投資者以企業管理者缺乏經驗的印象，降低對企業的評價。本部分一般包括對投資計劃的財務假設，以及對未來現金流量表、資產負債表、損益表的預測。資金的來源和運用等內容。其中，對于企業自有資金比例和流動性要求較高。

六、融資方案的設計

1、融資方式

(1)股權融資方式(注：股權和債權方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時間段的組合。這部分是解決問題的關鍵，是否能夠取得資金，關鍵在于是否能夠通過融資方案解決各方的利益分配關系。)

方式：融資方式將以融資方(包括項目在內)的股權進行抵押借款

這種投資方式是指投資人將風險資本投資于擁有能產生較高收益項目的公司，協助融資人快速成長，在一定時間內通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。

操作步驟：簽訂風險投資協議書

A、對融資方的債務債權進行核查確認

B、簽訂風險投資協議書：確定股權比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數量及時間、確定管理上的監控方式、確定協助義務。

C、在有關管理部門辦理登記手續

(2)債權融資方式

方式：投融資雙方簽定借貸合同進行融資，確定相應固定利率和收回貸款的期限。

(3)債轉股的融資方式

投融資雙方開始以借貸關系進行融資，投資方在借貸期間內或借貸期結束時，按相應的比例折算成相應的股份。

(4)房地產信托融資

(5)多種融資方式的組合在不同的時間階段用不同的融資方式。在項目的初級階段主要以股權融資方式為主，因為對融資方來說這個階段的資產負債情況不會有很大的壓力;在中后期階段可以運用股權、債權方式，這個階段融資方對整個項目有了明確的預期，在債務的償還上有明確的預期。

2、融資期限和價格

融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。

3、風險分析(任何投資都存在風險，所以應該說明項目存在的主要風險是什么，如何克服這些風險。)

對投資融資雙方有可能的風險存在作出判斷。

A、投資方的投資資金及收益風險在項目無法啟動的情況下將一直獨立承擔投資資金成本，及追加資金成本。

B、投資方不能有效監控好管理者的經營從而產生新的債務而產生的連帶風險。

C、破產風險

D、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產生無法回購的風險

E、融資者為掌控全局經營，在回購時利益出讓增加風險。

F、融資者提前回購而付出的資金成本風險。

風險化解方案

A、資方對是否資金進入后可以完成計劃要進行評估和測算。

B、投資方對融資方的項目進程進行監控，并按照進程需要分批進行投資款的?？顚Ｓ?。

C、投資方對融資方的相關項目所簽訂的合同進行核審后，評估其付款和還款能力。

D、資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還款計劃回款。

4、退出機制(絕大多數的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機制問題，所以，需要在此說明投資者可能的退出時間和退出方式。)

A、股權方式融資的退出

項目進行中投資方退出;

項目完成投資方退出一種方式是融資方按時按預定的回報率加本金額度進行現金回購股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價格及相應的物業面積的形式回購股份，第三種投資方享受整個項目的分紅;

B、債權方式融資退出

項目進行中投資方退出，可以用違約今的形式控制;

項目完成投資方退出，按時還本付息;

5、抵押和保證

在涉及到投資安全的時候，投資者最關心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽卓著的公司的保證。

6、對房地產行業不熟悉的客戶，需要提供操作的細節，即如何保證投資項目是可行的。

七、摘要

長篇的融資報告是提供給有融資意向的客戶來認真讀的，而對于在接觸客戶的初期階段，僅需要提供報告摘要就可以了。報告摘要是對融資報告的高度濃縮，因此，言簡意賅就非常重要。

第四篇：項目融資計劃書

塔城市星海灣項目融資方案

一、融資項目名稱：塔城市星海灣開發項目

二、融資項目主體：新疆塔城市祥瑞星海房地產開發有限公司

三、融資主體簡介：

新疆塔城市祥瑞星海房地產開發有限公司是一家新成立的房產開發公司，其各個股東都是從事房產開發行業的資深專家。以前合作在全疆各地州均開發有項目。

四、融資項目簡介：

1、項目地址

塔城市星海灣開發項目位于塔城市221省道南側，塔爾巴哈臺南路交匯處。東臨塔城市最大商業綜合體（華寶市場），南面是塔城市新建的塔城火車站，西面是塔城市規劃新建大型人工湖。

2、主要規劃指標

項目計劃總占地80畝，建筑面積：80000平方米 用地性質：商住兩用地，商業20%，住宅80% 容積率：1.5 建筑密度：30% 綠地率：40%

2、地塊周邊規劃及環境優勢

該地塊緊鄰面朝塔城市的主干道221省道及塔爾巴哈臺南路，根據塔城市政府規劃，地塊周邊將建設醫院、幼兒園、小學、中學、文化廣場、電影院、人工湖、火車站等公共設施。

沿項目所在地東側即是華寶市場，西側即是塔城新建最大人工湖公園，環境優越、交通便捷、10分鐘內可滿足生活、娛樂、購物、休閑等需求。

3、項目建設及進展

我公司與塔城市市政府現已達成框架協議，取得R2地塊一處，預估土地80畝，項目土地出讓金3200萬元。項目建設期為3 年，自2018年5月至2020年11月。

項目地址位于塔城市221省道與塔爾巴哈臺南路交匯處，注冊資本2000萬元。項目擬建設住宅64000平方米，商業16000平方米，地下車庫15000平方米。

五、融資規模、期限及還款進度

項目總投資20021萬元，資金來源為股東自籌3200萬元，擬融資500萬元。剩余投資資金由市場銷售后收回資金填補。

預計融資資金一次性到賬，本金按3年分期償還，分紅按工程和銷售節點支付。預計投資收益比按1比4到5。即投資100萬元預計總收益最低400萬元。

六、項目投資估算

項目計劃總投資20021萬元，其中土地款及出讓金3200萬元，前期手續費120萬元，建筑安裝費14400萬元，基礎設施費421萬元，公司運營成本1000萬，銷售及財務成本1000萬元,。

項目建設期預計3年，自1028年5月至2020年11月。預計3年完成總投資的100%，即完成投資20021萬元。

項目共占用規劃面積土地使用權80畝，凈地，不涉及拆遷費用，公司前期已投入3200萬元用于支付土地費用。前期手續120萬元，主要包括項目建設涉及的行政事業性收費、規劃設計費、勘測丈量費、臨時設施費、預算編審費等。

建筑安裝工程費14400萬元，主要包括土建工程費、安裝工程費和裝修工程費，按每平方1800的單位造價、建筑面積80000平方米相乘確定?；A設施費421萬元，主要包括道路工程費、供電工程費、積水工程費、煤氣工程費、供暖工程費、通訊工程費、電視工程費、照明工程費、景觀綠化工程費、環衛工程費、安防職能工程費，按建筑安裝工程費等。

銷售及財務成本1000萬元，如財務費用、銷售及廣告費用、銷售稅費等。

公司運營成本1000萬元，如公司員工工資，辦公場所，企業車輛等。

七、項目銷售收入及稅費

項目擬建設住宅公寓面積80000平方米；商鋪可售16000平方米。根據塔城市以及項目所在地附近房產項目市場的調查，住宅和公寓的平均售價為3800元/平方米，商鋪的價格預計平均售價為11000元/平方米。預計項目可售部分可實現收入24320（住宅）+17600（商業）=41920萬元。項目銷售期3年，自2018年5月至2020年11月。預計2018年完成銷售住宅50%，實現銷售額13000 萬元；預計2019年完成銷售住宅80%，實現總銷售額22400萬元；

預計2020年完成總銷售銷售80%，實現收入33536萬元；剩余尾盤在小區交付使用后清盤銷售。

與銷售收入直接相關的稅費包括營業稅金及附加、土地增值稅、所得稅、印花稅、教育附加稅等，預計發生各項稅費2400萬元。

新疆塔城市祥瑞星海房地產開發有限公司

2018年3月29日

第五篇：項目融資設計

成遂高速公路項目融資模式設計

建筑與土木工程學院2008級工程造價4班潘靜薇學號：***

一、摘要 成遂高速公路建設需要的巨額資金要通過項目融資來獲得，運用何種融資，模

式能是項目獲得最大的利益，是本文的論點。通過對比資產證券化融資模式和直接銀行貸款融資模式的對比，最終選定資產證券化融資模式更加適合泵項目。

關鍵詞高速公路融資資產證券化銀行貸款

二、項目簡介

2010年重慶高速公路發展有限公司中標成遂高速公路項目，成為該BOT項目的業主法人，獲得25年特許經營權，并同時捆綁與遂渝高速公路經營。為了成遂高速公路項目，公司成立了成遂高速公路項目公司——重慶高速成遂高速公路有限公司，具體實施成遂高速公路的建設、管理和經營。

該項目位于成都至遂寧之間，成遂高速公路的建設是聯通遂寧至成都的經濟關鍵所在，是造福子孫的工程，該項目總投資60億人民幣，其中自有資金20%，為12億人民幣，建設資金融資為80%，為48億人民幣，如何降低成本，最大限度的降低獲得資金的成本和提高資金收益是公司最迫切的需求。

改革開放以來，我國高速公路建設融資方式已經由計劃經濟體制下的單一依靠政府投資，逐步發展到政府融資和社會融資相結合、金融資本與產業資本相結合的各種融資渠道，在實踐中運用了銀行貸款、股權融資、債券融資、利用外資與民間資本等各種渠道，要滿足成遂高速公路項目的建設資金的需求，就要在完善現有傳統融資渠道的基礎，提高效率和控制能力，降低成本。

三、環境分析政治環境：a：國家風險 我國政治穩定，外交友好，經濟繁榮發展，社會安定，市場經濟公平開放，國家信譽良好，綜合國力不斷增強，所以國家風險小，高速公路項目也是國家重點發展項目，所以因國家風險造成損失的可能性小。

b：政策風險 政策風險一般是政府對于項目的支持度是否降低，從政策的傾向上看，特別是基礎設施建設領域中的高速公路項目融資修建肯定是長期的政策，政策的連貫性會較好，以后的發展肯定是有利的。但是我國國內對運用國內資金融資還沒有明確的管理，有一定的政策風險。法律環境：a 立法方面 目前我國已經有《擔保法》、《保險法》、《貸款通則》、《我國投資項目外匯管理條例》等法律法規和一些國際公約可以規范和保障高速公路項目融資在實施過程中的在法律法規方面的需求，但還沒有針對性強的項目融資法律，存在一定的法律風險。b 執法方面 當初先糾紛時，我國有較為完善的法律體系，可以仲裁也可訴訟，同時有嚴格的法律執行體系來執行仲裁結果或者訴訟結果，保護投資方的合法權益，保障貸款方的投資收益。金融環境：a 金融市場體系 我國金融市場體系還在發展階段，但是發展方向樂觀，向著完善結構，健全機制，形成高效的金融機構體系和發達的信用關系，擁有有效管理先進的操作手段和具有較高管理水平的管理人員方向前進，前景樂觀。

b 金融體制 我國的金融體制還比較嚴格，政府對經濟的干預較大特別是關乎民生的基礎設施建設方面，限制還比較多，因此在金融體制方面有一定的風險。

四、融資模式初步考慮的融資方法

A方案 資產證券化項目融資模式

資產證券化是指將缺乏流動性，但預計能夠產生現金流的資產，通過一定的結構安排，對資產中的風險與要素進行分離和重組，進而轉換為在金融市場可以出售和流通的證券的行為。

高速公路就是一種資產流動性低，但能夠產生穩定現金回流的資產，非常適合進行資產證券化。由于成遂高速公路項目公司同時擁有遂渝高速公路特許經營權和廣告權，公司完全可以通過資產證券化的方式進行融資，以遂渝高速公路的通行費收入進行資產證券化，可行性很高。

（1）明確基礎資產

高速公路集團本次高速公路收費證券化融資的基礎資產可定為遂渝高速公路未來25年的全部通行費收入。

（2）確定發行規模

發行的規模要有所需要的資金額度確定。因為總資金需求量大，封開滾動發行。

（3）選擇證券種類

債券采用優先、次級債券分檔技術，優先級評級，發行對象為外部投資者；次級不評級，發行對象為母公司、關聯公司或其他投資者。優先級債券優先獲得本金償付，當優先級債券償付完本息后次級債券才開始償還本金。若高速公路未來的收費總收入不足以支付債券本息，則在次級檔本金數額內的缺少額都由次級債券的所有者自行承擔。優先級債券風險小，信用等級高，但相應的收益比次級債券低。優先級和次級債券的結構滿足不同風險偏好者的需求。優先級和次級債券的分配比例要由發行規模、通行費收入統計后綜合確定。

（4）信用增級

本方案適用備付金賬戶方式來做信用增級。備付金賬戶用來保證當高速公路未來收費收入沒有達到預期的金額，不能按時支付債券本息時，信托人有足夠的資金來滿足償債的要求。備付金賬戶有信托人管理，他的資金來源一是在債券發行后，直接從發行收入中提取一部分作為備付金賬戶的資金，二是在債券到期之前，每年從超過債券本息的收費收入中提取一部分的金額進入到備付金賬戶，直到其中的金額達到事先設定的水平。備付金賬戶的資金由信托人管理，可以投資于其他信用評級更高的債券中，讓其保值增值。

B方案 銀行貸款

（1）融資額度、期限、利率

本項目的融資額度為48億元人民幣，可選擇單一融資銀行、聯合貸款或者銀團貸款方式來籌集資金。國內銀行通?？商峁?0年左右的中長期貸款。本項目有機會獲得國內融資市場中最高的優惠利率水平，基準利率下降10%左右。

（2）組合融資方案

從成本最低角度出發，組合融資可以有效降低成本，所以確定項目融資的組合方案?？捎芍虚L期貸款、項目臨時周轉貸款、票據、委托貸款共同組合而成。

（3）融資籌資方式

找到一家較大的銀行來帶頭組成銀團貸款，或者參加聯合貸款。負責人只需要和一家銀行溝通，可以很大程度上的簡化工作，大型銀行因為有豐富的融資經驗，可以幫助項目在較短的時間內，順利完成融資。

2A、B方案比較

資產證券化方式隔斷了項目原始權益人自身的風險和項目資產未來現金收入的風險，使其清償債券本息的資金僅與項目資產的未來收入有關，加上在證券市場發行的債券是由眾多的投資者夠買的，從而分散了投資風險。而銀行貸款則項目原始權益人就是債務人，貸款的償還全部由其承擔。

又因為資產證券化融資是通過發行高檔投資債券募集資金，這種負債不反應在原始受益人的資產負債表上，從而避免了原始受益人資產質量的限制。同時利用成熟的項目融資改組技巧，將項目資產的未來現金流量包裝成高質量的證券投資對象，充分顯示了金融創新的優勢。

再而因為資產證券化的債券的信用風險得到了SPC的信用擔保，是高檔投資級證券，并且還能在二級市場上流通，變現能力強，投資風險小，從而具有強大的吸引力。還有其籌資的成本也遠小于直接銀行貸款。

3最終選擇

因為資產證券化的成本低，在這個項目中的可行性高，具有籌資的強大能力，同時項目公司的風險也得到了很好的分擔，因此本項目選擇資產證券化融資模式是相對較優的方案，所以最終選擇資產證券化的融資模式。

五、采用信用擔保形式選用的信用擔保形式及原因

選擇政府提供信用擔保。我國政府機構作為擔保人在項目融資中是極為普遍的。政府機構為項目提供擔保多從發展本國或者本地經濟、增加就業、增加出口、改善基礎設施建設、改善經濟環境等目的出發，這種擔保對于大型的工程項目的建設十分重要，對于本公路也有很好的作用，因為政府的介入可以減少政治風險和經濟風險，增強投資者的信心，而這類擔保是從其他途徑所得不到的。

政府作為項目融資擔保人的另一個目的是通過提供融資擔保或者長期購買協議等間接參與項目，從而避免政府直接股份參與，同時也達到參與項目投資促進項目開發的目的，所以政府也會愿意積極的提供擔保。

六、總結

成遂高速公路的建設將有利于成渝片區的經濟發展，是政府部門重點扶持項目，不論是項目中標方還是政府以及廣大公眾，都希望此項目能順利良好的落實，資產證券化融資模式可以幫助項目更好的獲得資金，從而為按時按量完工做出保證，而且政府的擔保也為投資者增強了信心，是項目成功的又一保證。

參考文獻

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（2）蔣屹立青島海灣大橋項目融資模式設計西北大學

（3）呂薇我國中小企業信用擔保的幾種運作模式比較

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