第一篇：汽配城融資項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)

汽配城融資項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)

項(xiàng)目名稱(chēng)：汽配城融資項(xiàng)目計(jì)劃書(shū) 申報(bào)單位：xxx 聯(lián)系人：xxx 電話(huà)：xxx 傳真：xxx 編寫(xiě)時(shí)間：xxx 主管部門(mén)：xxx 撰稿單位：鄭州經(jīng)略智成企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司

撰稿時(shí)間：2013年9月2日

第一章 項(xiàng)目背景

從上個(gè)世紀(jì)90年代初，到今天，汽配城的歷史才剛剛走過(guò)20年，但在這20年里，汽配城的發(fā)展可以說(shuō)是翻天覆地，是改革開(kāi)放后，完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系下的產(chǎn)物。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中不斷歷練、不斷發(fā)展、不斷創(chuàng)新。經(jīng)歷了由無(wú)到有，由馬路店、汽配街到汽配城乃至汽配產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展階段，已經(jīng)成長(zhǎng)為影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的汽車(chē)后市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體。在這樣短期內(nèi)發(fā)展起來(lái)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，里面有太多的東西值得我們研究和關(guān)注。

第二章 汽配城發(fā)展特點(diǎn)

1、趕上了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)加入汽配城投資開(kāi)發(fā)，以房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)思路進(jìn)行建設(shè)、銷(xiāo)售，以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目帶動(dòng)了汽配城商鋪的火爆。

2、車(chē)輛過(guò)了三年期的“三包“后，相繼脫保的車(chē)輛，有超過(guò)70%的車(chē)主放棄了到4S店繼續(xù)維修、保養(yǎng)。其原因非常簡(jiǎn)單，在4s店修車(chē)大都是以換代修，配件雖是原件，但價(jià)格奇貴，與其供應(yīng)商的出廠價(jià)格相比至少在3一4倍。非易損件價(jià)格,更是高得離譜。選擇修理廠、汽配城的幾率在不斷變大，為汽配城、普通修理廠創(chuàng)造了市場(chǎng)空間。從09年開(kāi)始，三年后的今天脫保車(chē)輛逐漸增多，由此未來(lái)的汽車(chē)后市場(chǎng)也開(kāi)始迎來(lái)了爆發(fā)式增長(zhǎng)。2012年也被業(yè)內(nèi)稱(chēng)之為“汽車(chē)后市場(chǎng)元年”。

2、汽配城進(jìn)入發(fā)展“白熱化”階段汽車(chē)配件利潤(rùn)豐厚以及汽車(chē)后市場(chǎng)的龐大，汽配城也在全國(guó)遍地開(kāi)花。數(shù)千億的汽車(chē)后市場(chǎng)，如此龐大的市場(chǎng)蛋糕，必然催生市場(chǎng)發(fā)展的白熱化現(xiàn)象。早幾年前就幾乎每個(gè)城市都有汽配城。甚至出現(xiàn)一個(gè)不太大的城市，就建起十幾家汽配市場(chǎng)和汽配城。全國(guó)興起了一股汽配城熱。市場(chǎng)形勢(shì)大好的近幾年，使汽配市場(chǎng)出現(xiàn)了井噴式的發(fā)展。汽配城也由此成為我國(guó)汽配流通領(lǐng)域的主服務(wù)渠道。汽配城在全國(guó)開(kāi)花，是汽車(chē)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然。汽車(chē)保有量的上升，汽車(chē)后市場(chǎng)日益壯大，導(dǎo)致了汽配集散地的需求。房地產(chǎn)商的介入，投資開(kāi)發(fā)汽配城，使得汽配城的發(fā)展速度一下子加快了許多。有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，汽車(chē)保有量猛增、汽配城遍地開(kāi)花，很容易導(dǎo)致汽配市場(chǎng)“亂開(kāi)花”而陷入“難結(jié)果”的境地。尤其是一些新開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)，處于“賣(mài)鋪容易興鋪難”的尷尬狀態(tài)。盲目投資、投機(jī)行為造成的大量“泡沫”日益顯現(xiàn)，一些汽配城甚至唱起了空城計(jì)。全國(guó)各地投資規(guī)模也越來(lái)越大。汽配城市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，目前的狀況是一個(gè)城市至少有3家汽配城，真正形成品牌市場(chǎng)的寥寥無(wú)幾。80%的經(jīng)營(yíng)戶(hù)仍以個(gè)體商戶(hù)為主，加上交易手段和流通方式落后，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。此外，最大挑戰(zhàn)，是來(lái)自于國(guó)際汽配商的先進(jìn)經(jīng)營(yíng)模式。這些都加劇了汽配城之間的競(jìng)爭(zhēng)，白熱化現(xiàn)象將會(huì)更加嚴(yán)重。第三章 汽配城發(fā)展歷程 1978年，中國(guó)開(kāi)始了改革開(kāi)放的偉大歷程。這一年，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)了計(jì)劃外生產(chǎn)的汽車(chē)和相關(guān)零部件產(chǎn)品，由各省市自行安排分配，開(kāi)放了生產(chǎn)資料雙軌制的先河。1984年國(guó)家又出臺(tái)了《機(jī)械產(chǎn)品浮動(dòng)價(jià)格管理?xiàng)l例》，允許以國(guó)家定價(jià)基準(zhǔn)，在一定幅度內(nèi)上下浮動(dòng)。真正意義上的中國(guó)汽車(chē)行業(yè)改革開(kāi)始了。“雙軌制”把計(jì)劃外商品可自由分配和商品價(jià)格差距迅速拉大，表明了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)開(kāi)始向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變。這為汽配城的建立，儲(chǔ)備了堅(jiān)實(shí)的政策基礎(chǔ)和市場(chǎng)機(jī)遇。中國(guó)的改革開(kāi)放與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，是汽配城形成的歷史必要條件改革開(kāi)放使中國(guó)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)發(fā)生了巨大的變化，上世紀(jì)八十年代后期，中國(guó)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)開(kāi)始進(jìn)入了快速發(fā)展的軌道，其速度超出常人想象。

1980年全國(guó)汽車(chē)產(chǎn)量才22.23萬(wàn)輛，到1990年產(chǎn)量達(dá)到了51.4萬(wàn)輛。私家車(chē)由1985年的28.49萬(wàn)輛，增加到了1990年的81.62萬(wàn)輛。1985年全國(guó)就有了1萬(wàn)多家汽車(chē)經(jīng)銷(xiāo)單位，到1990年全國(guó)汽車(chē)保有量為551.36萬(wàn)輛，2000年達(dá)到了1608.92萬(wàn)輛，十年翻了三倍，到2010年變成了8500萬(wàn)輛，接下來(lái)的十年翻了近5倍。汽車(chē)市場(chǎng)容量的成倍增長(zhǎng)，必然催生了汽車(chē)配件市場(chǎng)空間不斷擴(kuò)大。汽車(chē)行業(yè)的改革開(kāi)放，繁榮了中國(guó)汽車(chē)市場(chǎng)，汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)拉動(dòng)效應(yīng)，必然帶動(dòng)汽車(chē)零部件、汽車(chē)用品等后需市場(chǎng)的發(fā)展。第四章 現(xiàn)狀分析

汽配城里，琳瑯滿(mǎn)目的品牌車(chē)型配件集中，集群效應(yīng)明顯，且選擇余地大，品牌和價(jià)格公開(kāi)、透明，有利于消費(fèi)者比較、購(gòu)買(mǎi)，同時(shí)，規(guī)模經(jīng)營(yíng)對(duì)周邊的產(chǎn)業(yè)鏈形成也有輻射和帶動(dòng)作用，但是，汽配城里是餡餅，同時(shí)也是陷阱，這也真實(shí)體現(xiàn)了當(dāng)前汽配城的現(xiàn)實(shí)狀況。

汽車(chē)后市場(chǎng)配件流通渠道主要有：零部件制造商（正廠件）通過(guò)主機(jī)廠配件部、汽配城和配件經(jīng)銷(xiāo)商向外流通，最后通過(guò)主、輔渠道到達(dá)４Ｓ特約維修店、快修連鎖、綜合修理廠和路邊店等；零部件制造商（副廠件）則通過(guò)汽配城和配件經(jīng)銷(xiāo)商，最后同樣到達(dá)同一市場(chǎng)。純正件的比率與汽車(chē)企業(yè)渠道控制力度及上市時(shí)間有很大關(guān)系。

事實(shí)上，汽配城同時(shí)擁有正廠件和副廠件的渠道，分食了相當(dāng)一部分消費(fèi)者，４Ｓ店的主渠道地位也由此被動(dòng)搖。目前，有近一半的車(chē)主，在保修期后可能放棄４Ｓ店，車(chē)型級(jí)別越低對(duì)４Ｓ店的忠誠(chéng)度也越低。但是，因消費(fèi)者大多為一些非專(zhuān)業(yè)客戶(hù)，不容易辨別真?zhèn)危阡N(xiāo)售員的如簧巧舌下，很容易上當(dāng)購(gòu)買(mǎi)假冒偽劣產(chǎn)品。

另外，由于不同商鋪會(huì)經(jīng)營(yíng)同一品牌，競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致價(jià)格失衡，同質(zhì)不同價(jià)，消費(fèi)者云里霧里，難以抉擇。正廠和副廠的產(chǎn)品看起來(lái)大同小異，但價(jià)格和質(zhì)量差距較大。

比如，同樣是減震器，價(jià)位高點(diǎn)的３００多元，便宜的只要５０、６０元，原廠、副廠、小作坊產(chǎn)品，存在數(shù)倍的價(jià)格之差。假如碰上誠(chéng)實(shí)的賣(mài)主，會(huì)坦承產(chǎn)品區(qū)別，一旦碰上不道德的賣(mài)主，則極容易上當(dāng)，個(gè)別假冒的產(chǎn)品甚至還有防偽標(biāo)志，一般的車(chē)主根本無(wú)法辨別。一部分車(chē)主擔(dān)心被“忽悠”，只好放棄汽配城的價(jià)格誘惑，選擇４Ｓ店。

汽配城在整體經(jīng)營(yíng)上也面臨諸多難題：第一，缺乏行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有行業(yè)歸口，管理制度（或者是管理手段）上存在缺失；第二，汽配城建設(shè)過(guò)多過(guò)濫，導(dǎo)致同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，利潤(rùn)下降，部分汽配城經(jīng)營(yíng)難以為繼；第三，硬件設(shè)施相對(duì)落后，經(jīng)營(yíng)相對(duì)粗放。第五章 發(fā)展對(duì)策

要解決固有問(wèn)題，需要顛覆和創(chuàng)新傳統(tǒng)模式。探索新模式，統(tǒng)一進(jìn)貨渠道，規(guī)范市場(chǎng)行為，把好質(zhì)量關(guān)，是汽配城發(fā)展壯大的前提，如若在老路上繼續(xù)前行，終將處于被市場(chǎng)淘汰的邊緣。

多元化、信息化、連鎖化和國(guó)際化是最終路徑。首先是經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新，汽配城需改變傳統(tǒng)混業(yè)經(jīng)營(yíng)的模式，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)細(xì)分，兼具汽保、汽修、汽車(chē)用品、汽車(chē)改裝服務(wù)，專(zhuān)業(yè)細(xì)分做大規(guī)模，真正形成4S功能的一條龍便捷服務(wù)，使市場(chǎng)更加規(guī)范。同時(shí)，將配件價(jià)格優(yōu)勢(shì)和維修城的維修成本優(yōu)勢(shì)相結(jié)合，吸引中低端新車(chē)車(chē)主和擁有３年或５年車(chē)齡以上的中高端車(chē)主。

其次是管理創(chuàng)新，行業(yè)應(yīng)設(shè)立準(zhǔn)入門(mén)檻，要求產(chǎn)品生產(chǎn)廠家的資質(zhì)和渠道必須合法；設(shè)立技術(shù)監(jiān)督部分，負(fù)責(zé)消費(fèi)者投訴，以浮動(dòng)租金進(jìn)行獎(jiǎng)懲等。近幾年來(lái)，中國(guó)已經(jīng)成為全球僅次于美國(guó)的第二大汽車(chē)消費(fèi)大國(guó)。龐大的汽車(chē)保有量創(chuàng)造了巨大的汽配流通市場(chǎng)。06年中國(guó)汽車(chē)售后配件市場(chǎng)規(guī)模超過(guò)１０００億元。而汽車(chē)售后配件市場(chǎng)的發(fā)展將經(jīng)歷四個(gè)階段：即從配件銷(xiāo)售店——汽配街——汽配城——汽配園區(qū)或汽配連鎖。目前正在向第四階段過(guò)渡，但是對(duì)最終模式的選擇還處于摸索期。

第六章 汽配城項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃 第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)主要內(nèi)容

一、建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)

二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容

三、項(xiàng)目建設(shè)布局與進(jìn)度安排 第二節(jié) 廠址選擇

一、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)

二、區(qū)位優(yōu)勢(shì)分析

三、廠址選擇及理由 第三節(jié) 原材料保證 第四節(jié) 建設(shè)工期計(jì)劃 第五節(jié) 主要設(shè)備選型 第七章 汽配城項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)

一、概述營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃

二、汽配城銷(xiāo)售政策的制定

三、汽配城銷(xiāo)售渠道、方式、行銷(xiāo)環(huán)節(jié)和售后服務(wù)

四、主要業(yè)務(wù)關(guān)系狀況

五、汽配城銷(xiāo)售隊(duì)伍情況及銷(xiāo)售福利分配政策

六、促銷(xiāo)和市場(chǎng)滲透

1.主要促銷(xiāo)方式

2.廣告/公關(guān)策略、媒體評(píng)估

七、汽配城產(chǎn)品價(jià)格方案

1.定價(jià)依據(jù)和價(jià)格結(jié)構(gòu)

2.影響價(jià)格變化的因素和對(duì)策

八、銷(xiāo)售資料統(tǒng)計(jì)和銷(xiāo)售紀(jì)錄方式，銷(xiāo)售周期的計(jì)算。

九、汽配城市場(chǎng)開(kāi)發(fā)規(guī)劃，銷(xiāo)售目標(biāo) 第八章 汽配城項(xiàng)目投資說(shuō)明

一、資金需求說(shuō)明(用量/期限)

二、資金使用計(jì)劃及進(jìn)度

三、投資形式(貸款/利率/利率支付條件/轉(zhuǎn)股-普通股、優(yōu)先股、任股權(quán)/對(duì)應(yīng)價(jià)格等)

四、資本結(jié)構(gòu)

五、回報(bào)/償還計(jì)劃

六、資本原負(fù)債結(jié)構(gòu)說(shuō)明

七、投資抵押

八、投資擔(dān)保

九、吸納投資后股權(quán)結(jié)構(gòu)

十、股權(quán)成本

十一、投資者介入管理之程度說(shuō)明

十二、報(bào)告

十三、雜費(fèi)支付 第九章 投資報(bào)酬與退出

一、股票上市

二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓

三、股權(quán)回購(gòu)

四、股利 第十章 汽配城項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

一、資源風(fēng)險(xiǎn)

二、市場(chǎng)不確定性風(fēng)險(xiǎn)

三、研發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

四、生產(chǎn)不確定性風(fēng)險(xiǎn)

五、成本控制風(fēng)險(xiǎn)

六、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)

七、政策風(fēng)險(xiǎn)

八、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

九、管理風(fēng)險(xiǎn)

十、破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn) 第十一章 管理

一、汽配城組織結(jié)構(gòu)

二、管理制度及勞動(dòng)合同

三、人事計(jì)劃

四、薪資、福利方案

五、股權(quán)分配和認(rèn)股計(jì)劃 第十二章 汽配城項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析

一、財(cái)務(wù)分析說(shuō)明

二、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)

1.銷(xiāo)售收入明細(xì)表

2.成本費(fèi)用明細(xì)表

3.薪金水平明細(xì)表

4.固定資產(chǎn)明細(xì)表

5.資產(chǎn)負(fù)債表

6.利潤(rùn)及利潤(rùn)分配明細(xì)表

7.現(xiàn)金流量表

8.財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

第十三章 汽配城項(xiàng)目結(jié)論及建議 第十四章 附錄 附錄一 財(cái)務(wù)附表 附錄二 公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照

附錄三 汽配城項(xiàng)目產(chǎn)品樣品、圖片及說(shuō)明 附錄四 公司及產(chǎn)品的其它資料 附錄五 汽配城項(xiàng)目專(zhuān)利技術(shù)信息 附錄六 競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)查 圖表目錄

圖表：2009-2011年汽配城國(guó)際市場(chǎng)規(guī)模 圖表：2009-2011年汽配城國(guó)內(nèi)市場(chǎng)規(guī)模 圖表：2012-2016年汽配城國(guó)際市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)

第二篇：汽配城項(xiàng)目融資商業(yè)計(jì)劃書(shū)

汽配城項(xiàng)目融資商業(yè)計(jì)劃書(shū)

項(xiàng)目名稱(chēng)：汽配城項(xiàng)目融資商業(yè)計(jì)劃書(shū) 申報(bào)單位：xxx 聯(lián)系人：xxx 電話(huà)：xxx 傳真：xxx 編寫(xiě)時(shí)間：xxx 主管部門(mén)：xxx 撰稿單位：鄭州經(jīng)略智成企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司

撰稿時(shí)間：2013年9月2日

第一章 項(xiàng)目背景

汽配城發(fā)展到今天已經(jīng)20多年了，從當(dāng)初簡(jiǎn)易廠房的因陋就簡(jiǎn)發(fā)展到如今的豪華商用房地產(chǎn)。借房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展東風(fēng)，汽配城的面貌也是日新月異，個(gè)別 “城”的設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)甚至已超過(guò)4S店。現(xiàn)代商業(yè)化市場(chǎng)日漸成熟。如今的汽配城，已不僅僅是汽車(chē)零部件的銷(xiāo)售、批發(fā)。在發(fā)展的過(guò)程中，形成了汽車(chē)后市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)。涵蓋了汽車(chē)配件、汽保油品、汽車(chē)用品、汽車(chē)裝潢、快修改裝、倉(cāng)儲(chǔ)物流、人才培訓(xùn)、信息共享、渠道管理等專(zhuān)業(yè)化商貿(mào)集中區(qū)。以滿(mǎn)足市場(chǎng)需求多元化發(fā)展，多渠道、少環(huán)節(jié)、大規(guī)模、低成本的專(zhuān)業(yè)汽配交易市場(chǎng)。09年開(kāi)始，我國(guó)的汽車(chē)保有量出現(xiàn)了爆發(fā)式增長(zhǎng)。公安部交通管理局備案數(shù)據(jù)顯示近幾年中國(guó)汽車(chē)保有量分別為，2009年8月底7100多萬(wàn)輛，2010年9月底8500多萬(wàn)輛，2011年11月這個(gè)數(shù)據(jù)達(dá)1.04億輛，均含三輪汽車(chē)和低速載貨汽車(chē)。汽配城的發(fā)展速度愈發(fā)迅猛。第二章 汽配城發(fā)展歷程

1978年，中國(guó)開(kāi)始了改革開(kāi)放的偉大歷程。這一年，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)了計(jì)劃外生產(chǎn)的汽車(chē)和相關(guān)零部件產(chǎn)品，由各省市自行安排分配，開(kāi)放了生產(chǎn)資料雙軌制的先河。1984年國(guó)家又出臺(tái)了《機(jī)械產(chǎn)品浮動(dòng)價(jià)格管理?xiàng)l例》，允許以國(guó)家定價(jià)基準(zhǔn)，在一定幅度內(nèi)上下浮動(dòng)。真正意義上的中國(guó)汽車(chē)行業(yè)改革開(kāi)始了。“雙軌制”把計(jì)劃外商品可自由分配和商品價(jià)格差距迅速拉大，表明了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)開(kāi)始向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變。這為汽配城的建立，儲(chǔ)備了堅(jiān)實(shí)的政策基礎(chǔ)和市場(chǎng)機(jī)遇。中國(guó)的改革開(kāi)放與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，是汽配城形成的歷史必要條件改革開(kāi)放使中國(guó)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)發(fā)生了巨大的變化，上世紀(jì)八十年代后期，中國(guó)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)開(kāi)始進(jìn)入了快速發(fā)展的軌道，其速度超出常人想象。

1980年全國(guó)汽車(chē)產(chǎn)量才22.23萬(wàn)輛，到1990年產(chǎn)量達(dá)到了51.4萬(wàn)輛。私家車(chē)由1985年的28.49萬(wàn)輛，增加到了1990年的81.62萬(wàn)輛。1985年全國(guó)就有了1萬(wàn)多家汽車(chē)經(jīng)銷(xiāo)單位，到1990年全國(guó)汽車(chē)保有量為551.36萬(wàn)輛，2000年達(dá)到了1608.92萬(wàn)輛，十年翻了三倍，到2010年變成了8500萬(wàn)輛，接下來(lái)的十年翻了近5倍。汽車(chē)市場(chǎng)容量的成倍增長(zhǎng)，必然催生了汽車(chē)配件市場(chǎng)空間不斷擴(kuò)大。汽車(chē)行業(yè)的改革開(kāi)放，繁榮了中國(guó)汽車(chē)市場(chǎng)，汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)拉動(dòng)效應(yīng)，必然帶動(dòng)汽車(chē)零部件、汽車(chē)用品等后需市場(chǎng)的發(fā)展。第三章 汽配城發(fā)展過(guò)程中暴露的問(wèn)題

一是汽配城建設(shè)面臨的問(wèn)題，汽配城建設(shè)“大而雜、多而亂”，重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重，布局凌亂，出現(xiàn)了一些規(guī)模小、管理亂、檔次低的汽配城充斥著汽配市場(chǎng)。

二是運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)管理出現(xiàn)的問(wèn)題。汽配城的建設(shè)面臨的問(wèn)題

很多城市缺少統(tǒng)一、合理的規(guī)劃，缺少官方的市場(chǎng)引導(dǎo)。各地汽配城明顯出現(xiàn)了兩極分化的趨勢(shì)。由于開(kāi)業(yè)時(shí)間早晚和投入資金的差異，以及所處地域、地理位置的不同，各地汽配市場(chǎng)的發(fā)展極為不平衡。一些老市場(chǎng)由于交通便利、管理得法、歷經(jīng)多年產(chǎn)品結(jié)構(gòu)已調(diào)整合理，與入駐商戶(hù)感情也比較深厚，市場(chǎng)進(jìn)入了良性發(fā)展階段，即使市場(chǎng)情況變化迅速，其旺盛勢(shì)頭仍不減當(dāng)年。而一些新市場(chǎng)，特別是近兩年來(lái)投資開(kāi)業(yè)的新汽配城，大部分地處城市的偏遠(yuǎn)郊區(qū)，缺少市場(chǎng)氛圍，新汽配城建設(shè)中帶有強(qiáng)烈的房地產(chǎn)投機(jī)性質(zhì)，出現(xiàn)了不少“泡沫”市場(chǎng)，入住商戶(hù)稀少，門(mén)前羅雀，成為空城。》》運(yùn)營(yíng)、經(jīng)營(yíng)管理方面的問(wèn)題，整個(gè)汽配市場(chǎng)還是處于無(wú)序發(fā)展并逐漸飽和其發(fā)展不斷出現(xiàn)許多意想不到的問(wèn)題。汽配城采取的主要是承租經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)管理水平基本上局限在初級(jí)物業(yè)管理階段導(dǎo)致產(chǎn)品質(zhì)量、售后服務(wù)、稅收等方面出現(xiàn)了不少漏洞。第四章 發(fā)展對(duì)策

要解決固有問(wèn)題，需要顛覆和創(chuàng)新傳統(tǒng)模式。探索新模式，統(tǒng)一進(jìn)貨渠道，規(guī)范市場(chǎng)行為，把好質(zhì)量關(guān)，是汽配城發(fā)展壯大的前提，如若在老路上繼續(xù)前行，終將處于被市場(chǎng)淘汰的邊緣。

多元化、信息化、連鎖化和國(guó)際化是最終路徑。首先是經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新，汽配城需改變傳統(tǒng)混業(yè)經(jīng)營(yíng)的模式，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)細(xì)分，兼具汽保、汽修、汽車(chē)用品、汽車(chē)改裝服務(wù)，專(zhuān)業(yè)細(xì)分做大規(guī)模，真正形成4S功能的一條龍便捷服務(wù)，使市場(chǎng)更加規(guī)范。同時(shí)，將配件價(jià)格優(yōu)勢(shì)和維修城的維修成本優(yōu)勢(shì)相結(jié)合，吸引中低端新車(chē)車(chē)主和擁有３年或５年車(chē)齡以上的中高端車(chē)主。

其次是管理創(chuàng)新，行業(yè)應(yīng)設(shè)立準(zhǔn)入門(mén)檻，要求產(chǎn)品生產(chǎn)廠家的資質(zhì)和渠道必須合法；設(shè)立技術(shù)監(jiān)督部分，負(fù)責(zé)消費(fèi)者投訴，以浮動(dòng)租金進(jìn)行獎(jiǎng)懲等。

近幾年來(lái)，中國(guó)已經(jīng)成為全球僅次于美國(guó)的第二大汽車(chē)消費(fèi)大國(guó)。龐大的汽車(chē)保有量創(chuàng)造了巨大的汽配流通市場(chǎng)。06年中國(guó)汽車(chē)售后配件市場(chǎng)規(guī)模超過(guò)１０００億元。而汽車(chē)售后配件市場(chǎng)的發(fā)展將經(jīng)歷四個(gè)階段：即從配件銷(xiāo)售店——汽配街——汽配城——汽配園區(qū)或汽配連鎖。目前正在向第四階段過(guò)渡，但是對(duì)最終模式的選擇還處于摸索期。

第五章 產(chǎn)品制造（項(xiàng)目產(chǎn)品、技術(shù)及工程建設(shè)）

中國(guó)國(guó)際汽車(chē)零部件博覽會(huì)組委會(huì)副主任陳望平對(duì)中國(guó)汽車(chē)后市場(chǎng)的發(fā)展之路及發(fā)展模式表態(tài)：在未來(lái)的發(fā)展中應(yīng)以自主創(chuàng)新為主，大力發(fā)展中國(guó)的零部件行業(yè)。同時(shí)他指出國(guó)家目前對(duì)汽車(chē)零部件行業(yè)的政策支持高于任何一個(gè)國(guó)家，所以應(yīng)該抓住現(xiàn)有的機(jī)遇，大力發(fā)展。

中國(guó)汽配城未來(lái)的發(fā)展與中國(guó)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展緊緊捆綁在一起。未來(lái)5年中國(guó)汽車(chē)售后市場(chǎng)的格局依然保持“三足鼎立”的局面：獨(dú)立的汽配或用品營(yíng)銷(xiāo)公司、車(chē)業(yè)連鎖服務(wù)企業(yè)、大賣(mài)場(chǎng)或園區(qū)化形式的汽配城。未來(lái)5年至10年，新一輪的汽配城建設(shè)市場(chǎng)空間更加廣闊，但是競(jìng)爭(zhēng)格局將會(huì)發(fā)生巨大的變化，如綠色汽車(chē)、低碳消費(fèi)，對(duì)汽配城來(lái)說(shuō)都是全新的概念；另外，便隨著信息時(shí)代的到來(lái)，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)必將成為中小汽車(chē)零部件企業(yè)和許多經(jīng)銷(xiāo)商的必然選擇。

另一個(gè)汽配行業(yè)的重大變化，就是大力推進(jìn)再制造汽車(chē)配件行業(yè)的發(fā)展，如輪胎翻新業(yè)等。國(guó)家發(fā)改委副主任解振華說(shuō)：“發(fā)展再制造產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排目標(biāo)的重要途徑之一。再制造理念逐漸被社會(huì)接受，產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，關(guān)鍵技術(shù)已由于國(guó)際先進(jìn)水平”。發(fā)展再制造產(chǎn)品不僅是實(shí)現(xiàn)國(guó)家節(jié)能減排的目標(biāo)，也是發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)，這是全球經(jīng)濟(jì)的大趨勢(shì)。

總之，在未來(lái)20年的發(fā)展中，隨著汽車(chē)保有量的增加和私家車(chē)的普及，中國(guó)汽配城要應(yīng)對(duì)社會(huì)需求變化和政府政策變動(dòng)的因素，要研究與制定區(qū)域戰(zhàn)略的規(guī)劃和競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的規(guī)劃，重視汽配城的營(yíng)銷(xiāo)品牌戰(zhàn)略。中國(guó)汽配城未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，遠(yuǎn)景充滿(mǎn)信心，征途強(qiáng)手林立。逐鹿中華，誰(shuí)主沉浮？各地汽配商會(huì)的成立、汽車(chē)零配件企業(yè)在轉(zhuǎn)型升級(jí)，政府在規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，經(jīng)銷(xiāo)商在變革營(yíng)銷(xiāo)模式，車(chē)主們需要更多個(gè)性化的服務(wù)，這也是市場(chǎng)的需求。所以，全新的、多元化、特色化、信息化、園區(qū)化和國(guó)際化的汽配城是未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。

第六章 汽配城項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃 第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)主要內(nèi)容

一、建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)

二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容

三、項(xiàng)目建設(shè)布局與進(jìn)度安排 第二節(jié) 廠址選擇

一、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)

二、區(qū)位優(yōu)勢(shì)分析

三、廠址選擇及理由 第三節(jié) 原材料保證 第四節(jié) 建設(shè)工期計(jì)劃 第五節(jié) 主要設(shè)備選型 第七章 汽配城項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)

一、概述營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃

二、汽配城銷(xiāo)售政策的制定

三、汽配城銷(xiāo)售渠道、方式、行銷(xiāo)環(huán)節(jié)和售后服務(wù)

四、主要業(yè)務(wù)關(guān)系狀況

五、汽配城銷(xiāo)售隊(duì)伍情況及銷(xiāo)售福利分配政策

六、促銷(xiāo)和市場(chǎng)滲透

1.主要促銷(xiāo)方式

2.廣告/公關(guān)策略、媒體評(píng)估

七、汽配城產(chǎn)品價(jià)格方案

1.定價(jià)依據(jù)和價(jià)格結(jié)構(gòu)

2.影響價(jià)格變化的因素和對(duì)策

八、銷(xiāo)售資料統(tǒng)計(jì)和銷(xiāo)售紀(jì)錄方式，銷(xiāo)售周期的計(jì)算。

九、汽配城市場(chǎng)開(kāi)發(fā)規(guī)劃，銷(xiāo)售目標(biāo) 第八章 汽配城項(xiàng)目投資說(shuō)明

一、資金需求說(shuō)明(用量/期限)

二、資金使用計(jì)劃及進(jìn)度

三、投資形式(貸款/利率/利率支付條件/轉(zhuǎn)股-普通股、優(yōu)先股、任股權(quán)/對(duì)應(yīng)價(jià)格等)

四、資本結(jié)構(gòu)

五、回報(bào)/償還計(jì)劃

六、資本原負(fù)債結(jié)構(gòu)說(shuō)明

七、投資抵押

八、投資擔(dān)保

九、吸納投資后股權(quán)結(jié)構(gòu)

十、股權(quán)成本

十一、投資者介入管理之程度說(shuō)明

十二、報(bào)告

十三、雜費(fèi)支付 第九章 投資報(bào)酬與退出

一、股票上市

二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓

三、股權(quán)回購(gòu)

四、股利

第十章 汽配城項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

一、資源風(fēng)險(xiǎn)

二、市場(chǎng)不確定性風(fēng)險(xiǎn)

三、研發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

四、生產(chǎn)不確定性風(fēng)險(xiǎn)

五、成本控制風(fēng)險(xiǎn)

六、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)

七、政策風(fēng)險(xiǎn)

八、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

九、管理風(fēng)險(xiǎn)

十、破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn) 第十一章 管理

一、汽配城組織結(jié)構(gòu)

二、管理制度及勞動(dòng)合同

三、人事計(jì)劃

四、薪資、福利方案

五、股權(quán)分配和認(rèn)股計(jì)劃 第十二章 汽配城項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析

一、財(cái)務(wù)分析說(shuō)明

二、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)

1.銷(xiāo)售收入明細(xì)表

2.成本費(fèi)用明細(xì)表

3.薪金水平明細(xì)表

4.固定資產(chǎn)明細(xì)表

5.資產(chǎn)負(fù)債表

6.利潤(rùn)及利潤(rùn)分配明細(xì)表

7.現(xiàn)金流量表

8.財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

第十三章 汽配城項(xiàng)目結(jié)論及建議 第十四章 附錄 附錄一 財(cái)務(wù)附表 附錄二 公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照

附錄三 汽配城項(xiàng)目產(chǎn)品樣品、圖片及說(shuō)明 附錄四 公司及產(chǎn)品的其它資料 附錄五 汽配城項(xiàng)目專(zhuān)利技術(shù)信息 附錄六 競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)查 圖表目錄 圖表：2009-2011年汽配城國(guó)際市場(chǎng)規(guī)模 圖表：2009-2011年汽配城國(guó)內(nèi)市場(chǎng)規(guī)模 圖表：2012-2016年汽配城國(guó)際市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)

第三篇：項(xiàng)目融資計(jì)劃書(shū)

甘肅黃石投資管理公司項(xiàng)目融資計(jì)劃書(shū)

融資計(jì)劃書(shū)目錄

一、公司介紹

二、項(xiàng)目分析

三、市場(chǎng)分析

四、管理團(tuán)隊(duì)

五、財(cái)務(wù)計(jì)劃

六、融資方案的設(shè)計(jì)

七、摘要

一、公司介紹

1、公司簡(jiǎn)介

甘肅黃石投資管理公司成立于2013年11月21日，公司始終堅(jiān)持“奉獻(xiàn)社會(huì)、誠(chéng)實(shí)守信”的經(jīng)營(yíng)方針和立足甘肅、著眼全國(guó)、面向世界的發(fā)展戰(zhàn)略定位。公司的目標(biāo)是迅速成長(zhǎng)為多元化產(chǎn)業(yè)公司。經(jīng)營(yíng)范圍：工程項(xiàng)目投資、房地產(chǎn)投資、城市建設(shè)項(xiàng)目投資、風(fēng)電項(xiàng)目、商業(yè)、農(nóng)業(yè)及教育項(xiàng)目的投資；投資管理及咨詢(xún)服務(wù)等業(yè)務(wù)。

2、公司現(xiàn)狀

公司已投資地產(chǎn)項(xiàng)目景泰塞維利亞生態(tài)住宅項(xiàng)目、總投資3.75億元，天水生態(tài)林業(yè)項(xiàng)目，總投資2.25億元，天祝風(fēng)電項(xiàng)目、投資1億元，蘭州土地平整項(xiàng)目、總投資4.2億元，業(yè)務(wù)遍及甘肅省范圍內(nèi)。公司正在積極籌建甘肅最大規(guī)模的以養(yǎng)生、養(yǎng)老為特色的旅游養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基地。截止目前，公司投資規(guī)模已達(dá)12億元人民幣。

3、股東實(shí)力

4、歷史業(yè)績(jī)

自2013年以來(lái)，已形成集投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)為一體的產(chǎn)業(yè)體系，具有良好的品牌影響力和強(qiáng)大的核心競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目?jī)A注了黃石人的理念和追求。

在發(fā)展過(guò)程中，甘肅黃石投資管理公司秉承“勤奮創(chuàng)業(yè)，持之以恒”之企業(yè)精神，致力于推動(dòng)蘭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為家鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)再次騰飛奉獻(xiàn)著自己的智慧、熱情和力量！

5、資信程度

把銀行提供的資信證明，工商、稅務(wù)等部門(mén)評(píng)定的各種獎(jiǎng)勵(lì)，或者其他取得的榮譽(yù)，都可以寫(xiě)進(jìn)去，而且要把相關(guān)資料作為附件列入。最好有證明的人員。

6、董事會(huì)決議

對(duì)于需要融資的項(xiàng)目，必須經(jīng)過(guò)公司決策層的同意。這樣才更加強(qiáng)了融資的可信程度，而不是戲言。

二、項(xiàng)目分析

1、項(xiàng)目的基本情況

位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類(lèi)型、工程進(jìn)度等，都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本情況，需要在報(bào)告中指出。

2、項(xiàng)目來(lái)歷

項(xiàng)目來(lái)歷是指項(xiàng)目的來(lái)龍去脈，項(xiàng)目的上家是誰(shuí)，怎么得到的項(xiàng)目，是否有遺留問(wèn)題，是如何解決的等情況。

3、證件狀況文件

項(xiàng)目是否有土地證、用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目規(guī)劃許可證、開(kāi)工證和銷(xiāo)售許可證等五證的情況。需要復(fù)印件。

4、資金投入

自有資金的數(shù)額、投入的比例、其他資金來(lái)源及所占比例、建筑商墊資情況、預(yù)計(jì)收到預(yù)售款等情況等，方便了解項(xiàng)目的資金狀況。

5、市場(chǎng)定位

指項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，包括項(xiàng)目的物業(yè)類(lèi)型、檔次、項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群等

6、建造的過(guò)程和保證

項(xiàng)目的建筑安裝過(guò)程，如何得到保障可以如期完工。而不會(huì)耽誤工期，不會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法按期交付使用。

三、市場(chǎng)分析

1、地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析

房地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng)，受到地方經(jīng)濟(jì)的影響比較大。而表征一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指標(biāo)等數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的定性說(shuō)明等需在本部分體現(xiàn)。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析比較復(fù)雜，而且說(shuō)明起來(lái)可繁可簡(jiǎn)。簡(jiǎn)單說(shuō)需要定性分析本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，平均價(jià)格，各種類(lèi)型房地產(chǎn)的目標(biāo)客戶(hù)群等。復(fù)雜些說(shuō)明則需要在時(shí)間數(shù)軸上表征價(jià)格的走勢(shì)波動(dòng)，但是，因?yàn)楹芏嗟貐^(qū)沒(méi)有進(jìn)行常規(guī)的價(jià)格跟蹤，所以，嚴(yán)格數(shù)據(jù)的分析很難完成，但是可以通過(guò)典型項(xiàng)目的分析來(lái)代替。

3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和可比較案例

分析現(xiàn)有的幾個(gè)類(lèi)似項(xiàng)目的規(guī)劃、價(jià)格、銷(xiāo)售進(jìn)度、目標(biāo)客戶(hù)群等，同時(shí)，也需要羅列一些未來(lái)可能進(jìn)入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手項(xiàng)目情況，以及未來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)量等情況。

4、未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)及影響因素

未來(lái)的市場(chǎng)預(yù)測(cè)很難預(yù)料，但是可以通過(guò)市場(chǎng)的周期的方法和重點(diǎn)因素分析法等分析方法做出預(yù)測(cè)。

四、管理團(tuán)隊(duì)

1、人員構(gòu)成公司主要團(tuán)隊(duì)的組成人員的名單，工作的經(jīng)歷和特點(diǎn)。如果一個(gè)團(tuán)隊(duì)有足夠多經(jīng)驗(yàn)豐富的人員，則會(huì)對(duì)投資的安全有很大的保障。

2、組織結(jié)構(gòu)

企業(yè)內(nèi)部的部門(mén)設(shè)置、內(nèi)部的人員關(guān)系、公司文化等都可以進(jìn)行說(shuō)明。

3、管理規(guī)范性

管理制度，管理結(jié)構(gòu)等的評(píng)價(jià)。可以由專(zhuān)門(mén)的管理顧問(wèn)公司來(lái)評(píng)價(jià)和說(shuō)明。

4、重大事項(xiàng)

對(duì)于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說(shuō)明的事項(xiàng)。

五、財(cái)務(wù)計(jì)劃

一個(gè)好的財(cái)務(wù)計(jì)劃，對(duì)于評(píng)估項(xiàng)目所需資金非常關(guān)鍵，如果財(cái)務(wù)計(jì)劃準(zhǔn)備的不好，會(huì)給投資者以企業(yè)管理者缺乏經(jīng)驗(yàn)的印象，降低對(duì)企業(yè)的評(píng)價(jià)。本部分一般包括對(duì)投資計(jì)劃的財(cái)務(wù)假設(shè)，以及對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表的預(yù)測(cè)。資金的來(lái)源和運(yùn)用等內(nèi)容。其中，對(duì)于企業(yè)自有資金比例和流動(dòng)性要求較高。

六、融資方案的設(shè)計(jì)

1、融資方式

(1)股權(quán)融資方式(注：股權(quán)和債權(quán)方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時(shí)間段的組合。這部分是解決問(wèn)題的關(guān)鍵，是否能夠取得資金，關(guān)鍵在于是否能夠通過(guò)融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。)

方式：融資方式將以融資方(包括項(xiàng)目在內(nèi))的股權(quán)進(jìn)行抵押借款

這種投資方式是指投資人將風(fēng)險(xiǎn)資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項(xiàng)目的公司，協(xié)助融資人快速成長(zhǎng)，在一定時(shí)間內(nèi)通過(guò)管理者回購(gòu)等方式撤出投資，取得高額投資回報(bào)的一種投資方式。

操作步驟：簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書(shū)

A、對(duì)融資方的債務(wù)債權(quán)進(jìn)行核查確認(rèn)

B、簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書(shū)：確定股權(quán)比例、確定退出時(shí)間、確定管理者回購(gòu)方式、確定再融資資金數(shù)量及時(shí)間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。

C、在有關(guān)管理部門(mén)辦理登記手續(xù)

(2)債權(quán)融資方式

方式：投融資雙方簽定借貸合同進(jìn)行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。

(3)債轉(zhuǎn)股的融資方式

投融資雙方開(kāi)始以借貸關(guān)系進(jìn)行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時(shí)，按相應(yīng)的比例折算成相應(yīng)的股份。

(4)房地產(chǎn)信托融資

(5)多種融資方式的組合在不同的時(shí)間階段用不同的融資方式。在項(xiàng)目的初級(jí)階段主要以股權(quán)融資方式為主，因?yàn)閷?duì)融資方來(lái)說(shuō)這個(gè)階段的資產(chǎn)負(fù)債情況不會(huì)有很大的壓力;在中后期階段可以運(yùn)用股權(quán)、債權(quán)方式，這個(gè)階段融資方對(duì)整個(gè)項(xiàng)目有了明確的預(yù)期，在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)期。

2、融資期限和價(jià)格

融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。

3、風(fēng)險(xiǎn)分析(任何投資都存在風(fēng)險(xiǎn)，所以應(yīng)該說(shuō)明項(xiàng)目存在的主要風(fēng)險(xiǎn)是什么，如何克服這些風(fēng)險(xiǎn)。)

對(duì)投資融資雙方有可能的風(fēng)險(xiǎn)存在作出判斷。

A、投資方的投資資金及收益風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目無(wú)法啟動(dòng)的情況下將一直獨(dú)立承擔(dān)投資資金成本，及追加資金成本。

B、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營(yíng)從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險(xiǎn)。

C、破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

D、融資者對(duì)投資者的信用沒(méi)有得到確定而產(chǎn)生無(wú)法回購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)

E、融資者為掌控全局經(jīng)營(yíng)，在回購(gòu)時(shí)利益出讓增加風(fēng)險(xiǎn)。

F、融資者提前回購(gòu)而付出的資金成本風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)化解方案

A、資方對(duì)是否資金進(jìn)入后可以完成計(jì)劃要進(jìn)行評(píng)估和測(cè)算。

B、投資方對(duì)融資方的項(xiàng)目進(jìn)程進(jìn)行監(jiān)控，并按照進(jìn)程需要分批進(jìn)行投資款的專(zhuān)款專(zhuān)用。

C、投資方對(duì)融資方的相關(guān)項(xiàng)目所簽訂的合同進(jìn)行核審后，評(píng)估其付款和還款能力。

D、資方審核融資方的還款計(jì)劃可行性，一旦確定后將按還款計(jì)劃回款。

4、退出機(jī)制(絕大多數(shù)的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機(jī)制問(wèn)題，所以，需要在此說(shuō)明投資者可能的退出時(shí)間和退出方式。)

A、股權(quán)方式融資的退出

項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出;

項(xiàng)目完成投資方退出一種方式是融資方按時(shí)按預(yù)定的回報(bào)率加本金額度進(jìn)行現(xiàn)金回購(gòu)股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價(jià)格及相應(yīng)的物業(yè)面積的形式回購(gòu)股份，第三種投資方享受整個(gè)項(xiàng)目的分紅;

B、債權(quán)方式融資退出

項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出，可以用違約今的形式控制;

項(xiàng)目完成投資方退出，按時(shí)還本付息;

5、抵押和保證

在涉及到投資安全的時(shí)候，投資者最關(guān)心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽(yù)卓著的公司的保證。

6、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不熟悉的客戶(hù)，需要提供操作的細(xì)節(jié)，即如何保證投資項(xiàng)目是可行的。

七、摘要

長(zhǎng)篇的融資報(bào)告是提供給有融資意向的客戶(hù)來(lái)認(rèn)真讀的，而對(duì)于在接觸客戶(hù)的初期階段，僅需要提供報(bào)告摘要就可以了。報(bào)告摘要是對(duì)融資報(bào)告的高度濃縮，因此，言簡(jiǎn)意賅就非常重要。

第四篇：項(xiàng)目融資計(jì)劃書(shū)

塔城市星海灣項(xiàng)目融資方案

一、融資項(xiàng)目名稱(chēng)：塔城市星海灣開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

二、融資項(xiàng)目主體：新疆塔城市祥瑞星海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

三、融資主體簡(jiǎn)介：

新疆塔城市祥瑞星海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是一家新成立的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，其各個(gè)股東都是從事房產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的資深專(zhuān)家。以前合作在全疆各地州均開(kāi)發(fā)有項(xiàng)目。

四、融資項(xiàng)目簡(jiǎn)介：

1、項(xiàng)目地址

塔城市星海灣開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于塔城市221省道南側(cè)，塔爾巴哈臺(tái)南路交匯處。東臨塔城市最大商業(yè)綜合體（華寶市場(chǎng)），南面是塔城市新建的塔城火車(chē)站，西面是塔城市規(guī)劃新建大型人工湖。

2、主要規(guī)劃指標(biāo)

項(xiàng)目計(jì)劃總占地80畝，建筑面積：80000平方米 用地性質(zhì)：商住兩用地，商業(yè)20%，住宅80% 容積率：1.5 建筑密度：30% 綠地率：40%

2、地塊周邊規(guī)劃及環(huán)境優(yōu)勢(shì)

該地塊緊鄰面朝塔城市的主干道221省道及塔爾巴哈臺(tái)南路，根據(jù)塔城市政府規(guī)劃，地塊周邊將建設(shè)醫(yī)院、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、文化廣場(chǎng)、電影院、人工湖、火車(chē)站等公共設(shè)施。

沿項(xiàng)目所在地東側(cè)即是華寶市場(chǎng)，西側(cè)即是塔城新建最大人工湖公園，環(huán)境優(yōu)越、交通便捷、10分鐘內(nèi)可滿(mǎn)足生活、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑等需求。

3、項(xiàng)目建設(shè)及進(jìn)展

我公司與塔城市市政府現(xiàn)已達(dá)成框架協(xié)議，取得R2地塊一處，預(yù)估土地80畝，項(xiàng)目土地出讓金3200萬(wàn)元。項(xiàng)目建設(shè)期為3 年，自2018年5月至2020年11月。

項(xiàng)目地址位于塔城市221省道與塔爾巴哈臺(tái)南路交匯處，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元。項(xiàng)目擬建設(shè)住宅64000平方米，商業(yè)16000平方米，地下車(chē)庫(kù)15000平方米。

五、融資規(guī)模、期限及還款進(jìn)度

項(xiàng)目總投資20021萬(wàn)元，資金來(lái)源為股東自籌3200萬(wàn)元，擬融資500萬(wàn)元。剩余投資資金由市場(chǎng)銷(xiāo)售后收回資金填補(bǔ)。

預(yù)計(jì)融資資金一次性到賬，本金按3年分期償還，分紅按工程和銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)支付。預(yù)計(jì)投資收益比按1比4到5。即投資100萬(wàn)元預(yù)計(jì)總收益最低400萬(wàn)元。

六、項(xiàng)目投資估算

項(xiàng)目計(jì)劃總投資20021萬(wàn)元，其中土地款及出讓金3200萬(wàn)元，前期手續(xù)費(fèi)120萬(wàn)元，建筑安裝費(fèi)14400萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)421萬(wàn)元，公司運(yùn)營(yíng)成本1000萬(wàn)，銷(xiāo)售及財(cái)務(wù)成本1000萬(wàn)元,。

項(xiàng)目建設(shè)期預(yù)計(jì)3年，自1028年5月至2020年11月。預(yù)計(jì)3年完成總投資的100%，即完成投資20021萬(wàn)元。

項(xiàng)目共占用規(guī)劃面積土地使用權(quán)80畝，凈地，不涉及拆遷費(fèi)用，公司前期已投入3200萬(wàn)元用于支付土地費(fèi)用。前期手續(xù)120萬(wàn)元，主要包括項(xiàng)目建設(shè)涉及的行政事業(yè)性收費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、勘測(cè)丈量費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、預(yù)算編審費(fèi)等。

建筑安裝工程費(fèi)14400萬(wàn)元，主要包括土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)和裝修工程費(fèi)，按每平方1800的單位造價(jià)、建筑面積80000平方米相乘確定。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)421萬(wàn)元，主要包括道路工程費(fèi)、供電工程費(fèi)、積水工程費(fèi)、煤氣工程費(fèi)、供暖工程費(fèi)、通訊工程費(fèi)、電視工程費(fèi)、照明工程費(fèi)、景觀綠化工程費(fèi)、環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)、安防職能工程費(fèi)，按建筑安裝工程費(fèi)等。

銷(xiāo)售及財(cái)務(wù)成本1000萬(wàn)元，如財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售及廣告費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)等。

公司運(yùn)營(yíng)成本1000萬(wàn)元，如公司員工工資，辦公場(chǎng)所，企業(yè)車(chē)輛等。

七、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入及稅費(fèi)

項(xiàng)目擬建設(shè)住宅公寓面積80000平方米；商鋪可售16000平方米。根據(jù)塔城市以及項(xiàng)目所在地附近房產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)的調(diào)查，住宅和公寓的平均售價(jià)為3800元/平方米，商鋪的價(jià)格預(yù)計(jì)平均售價(jià)為11000元/平方米。預(yù)計(jì)項(xiàng)目可售部分可實(shí)現(xiàn)收入24320（住宅）+17600（商業(yè)）=41920萬(wàn)元。項(xiàng)目銷(xiāo)售期3年，自2018年5月至2020年11月。預(yù)計(jì)2018年完成銷(xiāo)售住宅50%，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額13000 萬(wàn)元；預(yù)計(jì)2019年完成銷(xiāo)售住宅80%，實(shí)現(xiàn)總銷(xiāo)售額22400萬(wàn)元；

預(yù)計(jì)2020年完成總銷(xiāo)售銷(xiāo)售80%，實(shí)現(xiàn)收入33536萬(wàn)元；剩余尾盤(pán)在小區(qū)交付使用后清盤(pán)銷(xiāo)售。

與銷(xiāo)售收入直接相關(guān)的稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅、印花稅、教育附加稅等，預(yù)計(jì)發(fā)生各項(xiàng)稅費(fèi)2400萬(wàn)元。

新疆塔城市祥瑞星海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

2018年3月29日

第五篇：項(xiàng)目融資計(jì)劃書(shū)（推薦）

一、公司介紹

二、項(xiàng)目分析

三、市場(chǎng)分析

四、管理團(tuán)隊(duì)

五、財(cái)務(wù)計(jì)劃

六、融資方案的設(shè)計(jì)

七、摘要

一、公司介紹

1、公司簡(jiǎn)介

主要內(nèi)容包括公司成立的時(shí)間、注冊(cè)資本金、公司宗旨與戰(zhàn)略、主要產(chǎn)品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團(tuán)隊(duì)。

2、公司現(xiàn)狀

在此將您公司的資本結(jié)構(gòu)、凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)、年報(bào)或者其他有助于投資者認(rèn)識(shí)你的公司的有關(guān)參考資料附上。如果是私營(yíng)公司還應(yīng)將前幾年經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告以附件形式提供。如果經(jīng)過(guò)審計(jì)請(qǐng)注明審計(jì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所，如果未經(jīng)審計(jì)也請(qǐng)注明。

3、股東實(shí)力

股東的背景也會(huì)對(duì)投資者產(chǎn)生重要的影響。如果股東中有大的企業(yè)，或者公司本身就屬于大型集團(tuán)，那么對(duì)融資會(huì)產(chǎn)生很多好處。如果大股東能提供某種擔(dān)保則更好。

4、歷史業(yè)績(jī)

對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，以前做過(guò)什么項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)绾危际且貏e說(shuō)明的地方，如果一個(gè)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，那么對(duì)于其執(zhí)行能力就會(huì)得到承認(rèn)。

5、資信程度

把銀行提供的資信證明，工商、稅務(wù)等部門(mén)評(píng)定的各種獎(jiǎng)勵(lì)，或者其他取得的榮譽(yù)，都

可以寫(xiě)進(jìn)去，而且要把相關(guān)資料作為附件列入。最好有證明的人員。

6、董事會(huì)決議

對(duì)于需要融資的項(xiàng)目，必須經(jīng)過(guò)公司決策層的同意。這樣才更加強(qiáng)了融資的可信程度，而不是戲言。

二、項(xiàng)目分析

1、項(xiàng)目的基本情況

位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類(lèi)型、工程進(jìn)度等，都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本情況，需

要在報(bào)告中指出。

2、項(xiàng)目來(lái)歷

項(xiàng)目來(lái)歷是指項(xiàng)目的來(lái)龍去脈，項(xiàng)目的上家是誰(shuí)，怎么得到的項(xiàng)目，是否有遺留問(wèn)題，是如何解決的等情況。

3、證件狀況文件

項(xiàng)目是否有土地證、用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目規(guī)劃許可證、開(kāi)工證和銷(xiāo)售許可證等五證的情況。需要復(fù)印件。

4、資金投入

自有資金的數(shù)額、投入的比例、其他資金來(lái)源及所占比例、建筑商墊資情況、預(yù)計(jì)收到

預(yù)售款等情況等，方便了解項(xiàng)目的資金狀況。

5、市場(chǎng)定位

指項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，包括項(xiàng)目的物業(yè)類(lèi)型、檔次、項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群等

6、建造的過(guò)程和保證

項(xiàng)目的建筑安裝過(guò)程，如何得到保障可以如期完工。而不會(huì)耽誤工期，不會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)

法按期交付使用。

三、市場(chǎng)分析

1、地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析

房地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng)，受到地方經(jīng)濟(jì)的影響比較大。而表征一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指標(biāo)等數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的定性說(shuō)明等需在本部分體現(xiàn)。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析比較復(fù)雜，而且說(shuō)明起來(lái)可繁可簡(jiǎn)。簡(jiǎn)單說(shuō)需要定性分析本地區(qū)房地

產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，平均價(jià)格，各種類(lèi)型房地產(chǎn)的目標(biāo)客戶(hù)群等。復(fù)雜些說(shuō)明則需要在時(shí)間數(shù)軸

上表征價(jià)格的走勢(shì)波動(dòng)，但是，因?yàn)楹芏嗟貐^(qū)沒(méi)有進(jìn)行常規(guī)的價(jià)格跟蹤，所以，嚴(yán)格數(shù)據(jù)的分析很難完成，但是可以通過(guò)典型項(xiàng)目的分析來(lái)代替。

3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和可比較案例

分析現(xiàn)有的幾個(gè)類(lèi)似項(xiàng)目的規(guī)劃、價(jià)格、銷(xiāo)售進(jìn)度、目標(biāo)客戶(hù)群等，同時(shí)，也需要羅列

一些未來(lái)可能進(jìn)入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手項(xiàng)目情況，以及未來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)量等情況。

4、未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)及影響因素

未來(lái)的市場(chǎng)預(yù)測(cè)很難預(yù)料，但是可以通過(guò)市場(chǎng)的周期的方法和重點(diǎn)因素分析法等分析方

法做出預(yù)測(cè)。

四、管理團(tuán)隊(duì)

1、人員構(gòu)成公司主要團(tuán)隊(duì)的組成人員的名單，工作的經(jīng)歷和特點(diǎn)。如果一個(gè)團(tuán)隊(duì)有足夠多經(jīng)驗(yàn)豐富的人員，則會(huì)對(duì)投資的安全有很大的保障。

2、組織結(jié)構(gòu)

企業(yè)內(nèi)部的部門(mén)設(shè)置、內(nèi)部的人員關(guān)系、公司文化等都可以進(jìn)行說(shuō)明。

3、管理規(guī)范性

管理制度，管理結(jié)構(gòu)等的評(píng)價(jià)。可以由專(zhuān)門(mén)的管理顧問(wèn)公司來(lái)評(píng)價(jià)和說(shuō)明。

4、重大事項(xiàng)

對(duì)于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說(shuō)明的事項(xiàng)。

五、財(cái)務(wù)計(jì)劃

一個(gè)好的財(cái)務(wù)計(jì)劃，對(duì)于評(píng)估項(xiàng)目所需資金非常關(guān)鍵，如果財(cái)務(wù)計(jì)劃準(zhǔn)備的不好，會(huì)給

投資者以企業(yè)管理者缺乏經(jīng)驗(yàn)的印象，降低對(duì)企業(yè)的評(píng)價(jià)。本部分一般包括對(duì)投資計(jì)劃的財(cái)

務(wù)假設(shè)，以及對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表的預(yù)測(cè)。資金的來(lái)源和運(yùn)用等內(nèi)容。

其中，對(duì)于企業(yè)自有資金比例和流動(dòng)性要求較高。

六、融資方案的設(shè)計(jì)

1、融資方式

(1)股權(quán)融資方式(注：股權(quán)和債權(quán)方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一

種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時(shí)間段的組合。這部分是解決問(wèn)題的關(guān)鍵，是否

能夠取得資金，關(guān)鍵在于是否能夠通過(guò)融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。)

方式：融資方式將以融資方(包括項(xiàng)目在內(nèi))的股權(quán)進(jìn)行抵押借款

這種投資方式是指投資人將風(fēng)險(xiǎn)資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項(xiàng)目的公司，協(xié)助融資

人快速成長(zhǎng)，在一定時(shí)間內(nèi)通過(guò)管理者回購(gòu)等方式撤出投資，取得高額投資回報(bào)的一種投資

方式。

操作步驟：簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書(shū)

A、對(duì)融資方的債務(wù)債權(quán)進(jìn)行核查確認(rèn)

B、簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書(shū)：確定股權(quán)比例、確定退出時(shí)間、確定管理者回購(gòu)方式、確定

再融資資金數(shù)量及時(shí)間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。

C、在有關(guān)管理部門(mén)辦理登記手續(xù)

(2)債權(quán)融資方式

方式：投融資雙方簽定借貸合同進(jìn)行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。

(3)債轉(zhuǎn)股的融資方式

投融資雙方開(kāi)始以借貸關(guān)系進(jìn)行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時(shí)，按相應(yīng)的比例折算成相應(yīng)的股份。

(4)房地產(chǎn)信托融資

(5)多種融資方式的組合在不同的時(shí)間階段用不同的融資方式。在項(xiàng)目的初級(jí)階段主要以股權(quán)融資方式為主，因

為對(duì)融資方來(lái)說(shuō)這個(gè)階段的資產(chǎn)負(fù)債情況不會(huì)有很大的壓力;在中后期階段可以運(yùn)用股權(quán)、債權(quán)方式，這個(gè)階段融資方對(duì)整個(gè)項(xiàng)目有了明確的預(yù)期，在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)期。

2、融資期限和價(jià)格

融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。

3、風(fēng)險(xiǎn)分析(任何投資都存在風(fēng)險(xiǎn)，所以應(yīng)該說(shuō)明項(xiàng)目存在的主要風(fēng)險(xiǎn)是什么，如何克

服這些風(fēng)險(xiǎn)。)

對(duì)投資融資雙方有可能的風(fēng)險(xiǎn)存在作出判斷。

A、投資方的投資資金及收益風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目無(wú)法啟動(dòng)的情況下將一直獨(dú)立承擔(dān)投資資金成本，及追加資金成本。

B、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營(yíng)從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險(xiǎn)。

C、破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

D、融資者對(duì)投資者的信用沒(méi)有得到確定而產(chǎn)生無(wú)法回購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)

E、融資者為掌控全局經(jīng)營(yíng)，在回購(gòu)時(shí)利益出讓增加風(fēng)險(xiǎn)。

F、融資者提前回購(gòu)而付出的資金成本風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)化解方案

A、資方對(duì)是否資金進(jìn)入后可以完成計(jì)劃要進(jìn)行評(píng)估和測(cè)算。

B、投資方對(duì)融資方的項(xiàng)目進(jìn)程進(jìn)行監(jiān)控，并按照進(jìn)程需要分批進(jìn)行投資款的專(zhuān)款專(zhuān)用。

C、投資方對(duì)融資方的相關(guān)項(xiàng)目所簽訂的合同進(jìn)行核審后，評(píng)估其付款和還款能力。

D、資方審核融資方的還款計(jì)劃可行性，一旦確定后將按還款計(jì)劃回款。

4、退出機(jī)制(絕大多數(shù)的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機(jī)

制問(wèn)題，所以，需要在此說(shuō)明投資者可能的退出時(shí)間和退出方式。)

A、股權(quán)方式融資的退出

項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出;

項(xiàng)目完成投資方退出一種方式是融資方按時(shí)按預(yù)定的回報(bào)率加本金額度進(jìn)行現(xiàn)金回購(gòu)

股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價(jià)格及相應(yīng)的物業(yè)面積的形式回購(gòu)股份，第三種

投資方享受整個(gè)項(xiàng)目的分紅;

B、債權(quán)方式融資退出

項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出，可以用違約今的形式控制;

項(xiàng)目完成投資方退出，按時(shí)還本付息;

5、抵押和保證

在涉及到投資安全的時(shí)候，投資者最關(guān)心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措

施就是抵押，或者信譽(yù)卓著的公司的保證。

6、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不熟悉的客戶(hù)，需要提供操作的細(xì)節(jié)，即如何保證投資項(xiàng)目是可行的。

七、摘要

長(zhǎng)篇的融資報(bào)告是提供給有融資意向的客戶(hù)來(lái)認(rèn)真讀的，而對(duì)于在接觸客戶(hù)的初期階段，僅需要提供報(bào)告摘要就可以了。報(bào)告摘要是對(duì)融資報(bào)告的高度濃縮，因此，言簡(jiǎn)意賅就非常重要。