第一篇：物流園區物業管理

保稅物流園區是新生的經濟模式和新興的經濟區域，按照海關的要求，應當設置符合海關監管的卡口、圍網隔離設施、視頻監控系統(GPS衛星定位系統)及其他海關監管所需的設施。園區一般具備國際中轉、國際配送、國際采購、國際轉口貿易和稅收五大功能。通關效率是保稅物流園區的優勢。

由于上述特性，保稅物流園區的物業管理和服務與現在被大眾廣為熟悉的一般物業(住宅、辦公樓和商業)有著明顯的不同。從理論和實踐方面對保稅物流園區實行專業化的物業管理和服務，暫沒有成熟的管理模式和成功的服務經驗。

筆者從上海外高橋保稅物流園區開始建設至今就一直負責保稅物流園區的物業管理和服務，現結合一般物業管理服務時所取得的經驗及學習考察境外其他保稅物流園區的管理和服務經驗，就如何進行保稅物流園區的物業管理和服務談一些看法。

現根據國內保稅物流園區所存在的共性，從物業管理和服務的角度去分析，物流園區目前存在著以下特點：

1、法律法規不健全

目前，國家對保稅物流園區的物業管理和服務，暫無特定的管理標準和服務標準。現有的物業管理和服務標準，主要適用于民用住宅、商業、辦公樓和普通工業廠房的物業管理。

2、產權形式多樣

保稅物流園區內的物業產權形式有出租、出售、自營和提供給第三方，第三方再將物業產權進行轉租、轉售、分割等。由于保稅物流園區存在著物業產權多樣化的形式，因此，在雙方訂立出租、出售和物業管理合同中，必須依照國家的《物權法》和《物業管理條例》及地方政府等法規加以明確雙方的權利、義務及責任。

3、環境成本高

保稅物流園區占地面積大，倉儲庫房分布廣，四周裝有金屬圍網和周界報警;整個庫區的重要部位都設有監控探頭;園區內還設有配套的加油站;變配電站(道路照明);雨污水泵站;垃圾房;停車場;綠化面積大;大量的標識標牌、交通指示系統和包括進出口卡口的日常維護較頻繁，加上周期短成本又高。

4、設施損耗高

保稅物流園區具備現代化物流的各項功能，各項設施配備齊全(圍網、周界報警、監控設備、集裝箱卡車專用道路、集裝箱堆場、堆場照明、海關卡口、待檢區設備、包括各種吊裝機械等)，在日常的使用和運行中損耗較高。

5、倉庫維修成本高

由于保稅物流園區占地面積大，倉庫庫房分布廣層次多，加上園區倉庫建造成本高(倉庫還配有自動滑升門、升降渡板、庫房燈、防火卷簾門、自動排煙窗和空調等)，設施設備先進，由于客戶使用頻率高、故障多、損耗也較高，所以倉庫的維修成本更高。

6、易燃易爆物多

保稅物流園區各種類型的倉庫面積均要達到幾十萬平方米，其中部分倉庫為危險品倉庫，堆放著易燃易爆物品，盡管倉庫已配備各種的防護設施設備，但還是存在著易燃易爆的可能性，更需要從業人員不斷提高警惕性，以防為主，細心管理確保安全。

7、公共區域管理難

區外車輛進入保稅物流園區前必須在待檢區等待預檢，在這聚集區域，由于具體管理責任的不明確，經常出現交通堵塞，甚至出現盜竊和斗毆等治安事件的發生，加上當地人在公共區域內亂設攤、亂停車等現象嚴重，這對公共區域的管理帶來很大的難度。

8、物業管理費難以調整

物業管理費十幾年未調整，開園初期，物業管理費在測算上因眾多客觀因素，加上招商引資，上海外高橋保稅物流園區物業管理費最終還是定在2.50元/平方/月。但隨著物價指數的逐年上升，人員費用等不斷上漲，物業公司在經營管理上存在不少困難。直接影響管理的質量和服務的水準。

9、消防要求高

由于保稅物流園區倉庫點多面廣、覆蓋要求高，內部存儲的貨物多、價值高，又有危險品倉庫。根據消防要求，除倉庫內設有自動報警，煙感、噴淋系統等消防裝置外，對倉庫管理從業人員必須加以消防技能的培訓，制定消防管理制度和預案，加強巡查和指導。

10、人員管理難

保稅物流園區的建設用地，是通過大量征地取得，勢必要吸納安置征地勞務工，因此，物業公司每年要對征地勞務工進行培訓及教育。另外，進入園區的人員種類多，有當地人、外省市人、還有境外人士，這給園區物業公司和公安在人員管理上增加了難度。

11、交通出入難

保稅物流園區一般遠離市區，加上公交車不能進園區，交通相當不便，沒有交通出入園區，客戶不能順利開展工作，意見很大。

12、重要接待多

保稅物流園區經濟地位具有重要性和特殊性，并對國內外現代物流園區的發展具有較大的借鑒作用，國家和省市級領導人、物流同行及國外重要賓客考察參觀十分頻繁，接待任務相當多。

13、客戶知名度高

保稅物流園區現有世界500強企業，如GE、美孚、霍尼威爾、索尼、東芝等在園區內開展業務;還有世界著名的物流企業，如德國郵政DHL;荷蘭金屬世天威;日本的日通、商船三井、經貿山久、大創、新熙地;新加坡的太平名威;香港的東方海外等。因此，這些客戶對物業管理和服務的要求相當高。

根據保稅物流園區的特點，我公司在近幾年的物業管理和服務中，形成了以下行之有效的管理和服務的措施：

1、依據國家和地方政府的法律法規，結合保稅物流園區的管理實際，為客戶積極提供物業管理和服務。并遵循中國物業管理協會和上海市物業管理行業協會的標準，導入ISO質量管理體系，制定出一套物流園區物業管理和服務的操作流程及規則，在園區海關、國檢和公安的協作下，共同做好物業管理和服務工作。

2、建立和配備一支技術硬、素質高、拉得出的專業技術人員隊伍，并對物流園區的維護進行24小時監控，維修及時率定為100%，確保園區機械設備、強弱電和給排水系統的正常運行。

3、通過積極走訪園區客戶，舉辦客戶聯誼會，建立客戶聯席會議制度，請客戶對物業管理和服務進行測評等活動，及時聽取客戶的意見和建議，準確詳實的找出工作中存在的不足和盲點，轉換傳統管理理念和模式與國際接軌，不斷提高服務質量，進一步提高客戶對物業管理和服務的滿意度。

4、加強保稅物流園區的綜合治理，尤其加強預防人員管理出入卡口、貨物檢查、盜竊、偷逃稅和走私案件的發生;加強整個園區的監控，特別是夜間的值班和巡邏，白天交通秩序的維護，卡口待檢區域的管理;并協同園區客戶共同開展防汛防臺和消防安全生產工作，牢固樹立“安全生產、預防為主”的觀念，制定各項應急預案，建立健全符合物流園區實際的各項安全制度，規范安全操作規程，確保園區安全生產。并與各協作單位聯合搞好園區的環境整治，承擔起部分社會的管理職能。

5、負責做好保稅物流園區的后勤保障工作。通過積極挖掘潛力，在園區內建立非營利性質的食堂，解決進區客戶的用餐問題;開辟連鎖經營的小賣部，解決園區客戶零星購物的實際困難;引進送水站和勞務中介機構等，為入駐園區的客戶解決實際困難。另外，通過一些增值服務，為園區客戶提供最貼心的服務。隨著上海向國際航運中心的發展，加上全球物流行業的迅猛發展，我們深信：保稅物流園區的物業管理和服務，必將獲得重大的發展契機。

第二篇：物流園區的物業管理

公元物業管理網——物流園區的物業管理

物流園區的物業管理

李東風 / 深圳國貿物業濟南分公司總經理

一、物流園區的特點

為了更好地總結物流園的特點，筆者將其與工業園進行對比分析。之所以選擇這個比較點，一來是物流園更接近于工業園，二來是工業園的物業管理已經比較成熟。通過這種對比，可以更清楚這個新領域的特點。

1、物業類型

工業園：廠房、倉庫、辦公樓，其他的還可能有公寓、食堂等輔助配套物業。這里要說的是倉庫，隨著現代物流行業的發展，工業企業逐漸把庫存交給第三方物流，這樣倉庫的功能會越來越弱化，主要的類型可能是生產與辦公區。

物流園：倉庫、停車場、裝配車間、辦公樓等。隨著物流行業的不斷發展，物流園承擔了越來越多的功能，甚至一些簡單的裝配都會在物流園內完成。

2、功能

工業園：以研發、生產產品為主要功能。

物流園：集倉儲、貨運、貨物配送、裝卸、信息咨詢等功能于一身。

3、服務對象

工業園：一般為生產企業機構，客戶群較為單

一、穩定。

物流園：客戶群非常復雜，如國際、國內大型倉儲企業，來自全國各地的物流企業、信息服務企業，民航、鐵路、公路運輸代理機構，運送貨物的客戶，裝卸企業、裝卸工，個體商戶等等。大量的人流、車流、物品流動、信息流動，這是物流園最突出的特點。

4、運營時間

工業園：一般較有規律，同時有一定的間歇時間。

物流園：基本是全天候運行。這是與物流園的位置與城市交通管制有關。物流園占地面積大，為了減少投資成本，同時減少物流運輸給城市交通帶來的壓力，物流園的位置一般建于遠離城市中心的地方，或是城鄉結合部，而且城市交通管制對于大貨車的通行在一些繁華路段只允許夜間通行，所以物流園的運營不僅僅是白天，有時甚至會集中在夜間進行。

二、物業管理特點

物流園諸多的特點帶給我們諸多的新難題、新挑戰。接管之初，我們不斷與業主、客戶進行溝通，并邀請一些專家進行咨詢，也組織了內部管理人員屢次討論，經過不斷地實踐、總結，物流園的管理在短時間內走上了規范的道路。總結這幾個月的管理，筆者認為其快速成型有以下幾方面的經驗。

（一）抓住重點

把“物流”兩個字拆開看，我們可以找出其管理成功與否的兩個支點。

1、“物”，貨物。貨物的安全是重中之生。盜竊、火災是對貨物安全的威脅點。由此，我們首先在治安與消防上下足功夫。

治安：

（1）加強重點部位巡查，如車場、倉庫區，絕對禁止無關人員進入。

（2）建立快速反應機制，配備充裕的對講機等通訊工具，每個巡邏人員都配備自行車。

（3）重視安管員自身防護，夜間巡邏必須兩人以上，并配備必要的防身器材。

（4）完善園區的閉路監控系統。

消防：

（1）加強培訓與執行制度是消防安全的前提。

（2）加強重點部位的防火巡查，特別是倉庫區的巡查。

（3）加強供電線路、開關的巡查，防止短路引起的火災事故，并保證消防設施的完好。

2、“流”，人流、車流。物流園的特點決定了人流、車流量大而且構成復雜，為此我們分別從以下方面入手：

（1）人流：重點做好咨詢、引導，監督可疑人員的行路，保護客戶人身與財產安全。

（2）車流：加強出入口與停車場管理，完善各類車輛導向標識與停放指示。

貨物安全，流動順暢，做好這兩方面的工作，物流園的物業管理就有了堅實的上升基礎。

（二）溝通是管理的潤滑劑

無論是何種類型的物業管理，其宗旨都是為業主與客戶服務，而溝通的好壞直接關系到服務的優劣。在物流園，我們從兩個方面加強溝通：

1、與業主、客戶的溝通。首先要讓業主與客戶認識到物業管理的內容，明確雙方的責權利，特別是要讓客戶認識到物業管理的安全管理不是買保險，不是有了物業管理自己的財產就萬事大吉，而忽視了內部的安全管理，或者一有損失就找物業管理公司索賠；其次要讓其理解進而接受治安與消防嚴格的管理制度，剛開始往往客戶難以理解甚至有不滿情緒，我們通過講述、公告欄與反面例子的警示，向客戶宣傳這些管理制度的出發點，經過多次溝通，客戶也已經逐漸理解并習慣于這樣的管理。

2、與周邊公安、消防和貨運管理部門保持良好的溝通渠道，取得這些部門對物業管理工作的支持。

（三）服務是永恒的主題

國貿物業在山東物業管理行業的口碑是靠優質服務樹立起來的，在蓋世物流園的物業管理中，我們始終強調用優質服務為客戶創造價值。在服務上，我們從兩方面進行提高：

1、繼承。保持原有的成功經驗，繼續將客服中心的運作模式、禮儀保安、禮儀保潔、迎賓與送賓服務、商務服務等服務方式引入物流園，提升物流園的形象。這其中，我們尤其加強了管理人員的業務技能，要求他們熟悉物流園的客戶結構與分布情況，熟悉物流的基本知識與服務流程，準確及時地向業主提供必需的信息服務。

2、創新。所謂的“心有多大，舞臺就有多大”，物業管理介入物流園的管理，面臨著許多新課題，更擁有著許多難得的機遇與創造空間，同時物流行業的運作本身也給我們的管理與服務創新帶來許多啟示，在蓋世物流園，我們不僅僅滿足于原先的服務內容，逐步嘗試或承接更加深入的服務內容，如信息服務這些物流的軟性功能等。

物流園自身的特點決定了物業管理上的差異，作為新涉足的物業領域，我們才剛上路，我們提供的服務還不能跟上物流行業飛速發展的步伐，傳統意義上的服務內容更無法滿足物流行業的需要。相信在所有關注物流園物業管理人的共同努力下，物業管理必將在物流這一行業中發揮自己更加積極的作用。

第三篇：物流園區策劃

物流策劃

什么是物流策劃？

物流是一門新興的朝陽產業，策劃也是新興行業，至于物流策劃更是新上加新，填補了策劃業的一項空白。

物流策劃是物流和策劃有機結合的產物，是一門新興綜合交叉的學科，國內外對物流策劃還都還在探索之中。

中國物流策劃第一人—李芏巍先生給物流策劃下的定義是：針對涉及物流的事物，在考慮現有資源的情況下，通過分析和研究，激發創意，制定出具體實施計劃方案的思維及創意實施、以求最佳效果的創造性策劃活動。

物流策劃是一個過程，它是為實現某一目標，在對現實和潛在資源充分把握的基礎上，將各種最優資源有機地整合在一起，為決策者提供最佳方案，創造出最佳效益。

李芏巍先生對這個職業所做出如下的定義：從事物流行業的市場調研、方案策劃、投資管理、產品營銷和項目運營等工作。它的主要工作內容有以下幾項：（1）物流項目的市場調研和咨詢策劃；（2）整合設計、建設、營銷、廣告、服務等資源，制定策劃方案；（3）物流項目的產品營銷工作；（4）物流項目的運營和管理工作。

李芏巍先生給物流策劃人有一個正確的定位：物流策劃人與物流界朋友，同業、同根、同心、同行，心脈相連！攜手共建！真正每一個項目的策劃大師是這個項目的投資決策人，物流策劃人既是這個項目的“軍師”，還是帶投資決策人一直游泳到對岸的“教練”、并將他扶上岸的“救生員”，達到為項目實體注入活力和為這個特定的項目系統成功地延伸或至可持續發展目標的能力。

物流策劃的作用

由于目前中國物流的發展仍處于起步階段，存在比較多得問題需要解決，于是物流策劃業也隨之誕生。

物流策劃的出現，是時代的產物,是物流事業發展的必然,是經濟發展的需要，是物流業實現跨越式發展的保障，是策劃業健康發展的趨勢。

一是投資的物流項目越來越多，行業也會越來越細分，二是人才緊缺，國內物流人才的需求缺口達到了600萬，80%的企業急需策劃人員,但95%求賢若渴的企業招聘不到優秀的策劃人才，具有物流與策劃的專業知識人才更是寥寥無幾。

三是企業自己培養的策劃人才需要漫長的過程和大量的費用，較短時間難以做到。四是企業不可能吸引一些高智力實用型人才，只能借用“外腦”，一則成本低，二則風

險小。

五是大多數物流項目的投資商認為，做一千個方案不如有一個成功案例，專業的物流策

劃機構不僅具有專業知識和誠信的原則，關鍵是有許多成功的案例，既有理論知識,又有豐富的實踐經驗，引導物流項目企業少走彎路。

基于此，投資商便會選擇外部支持，這也是物流策劃機構生存的基礎。物流策劃機構的出現，對物流行業來說如虎添翼，投資商可以通過物流策劃機構獲得信息，提高競爭力，最

主要是減少錯誤產生，規避風險，物流策劃業為目前困亂的物流市場指點迷津，使中國物流

業更加健康、快速地發展。

物流園區規劃，指的是對物流園區進行比較全面的長遠的發展計劃，是對未來整體性、長期性、基本性問題的思考、考量和設計未來整套行動方案。物流園區規劃有別于國家與區域物流發展規劃，又不同于工業與房地產業園區的規劃。物流園區規劃更偏重于在較大規模的地域范圍內，土地布局與功能布局結合的科學性，更偏重于園區建設發展的基礎條件規劃，更突出物流產業的特點以及相關產業發展的協調等要素規劃。

物流園區規劃的要素主要包括：

（1）所在地區的經濟發展與城市發展背景（如地區經濟發展與城市發展的現狀、發展規劃等）；

（2）所在地區的物流業發展現狀（如資源分布、物流量及其分布、市場需求等）；

（3）建設必要性與可行性分析；

（4）選址論證；

（5）定位分析；

（6）功能設計；

（7）布局規劃；

（8）交通規劃；

（9）信息系統規劃；

（10）支持保障體系規劃；

（11）建設發展實施方案。

物流園區規劃現狀

《2006年以來中國物流園區專項調查報告》分析：大部分建成或在建的物流園區缺乏明確的目標定位，對園區建成后為誰服務、怎么服務、市場規模、潛在服務對象等類似問題，園區的規劃者們大多回答不明晰。很多物流園區只是提出要建成某某區域最大、輻射最強、帶動新最高等等模糊和不具有操作性的目標，結果帶來極大的盲目性。北方交通大學物流研究所所長王耀球說，現在許多地方政府都把物流園區作城市向現代都市發展的一個重要內容進行規劃，但卻對本地的經濟、市場、產業布局沒有深入研究。現代物流是市場高度發展、產業布局調整升級后自然形成的，但許多地方并不具備這種經濟發展的水平，因此雖然政府規劃有熱情，但就是沒有企業愿意參加，即使勉強被拉了去，企業也只能是負債經營，無法開展業務。

國家發改委綜合運輸研究所副所長汪一鳴指出，在既有的物流發展規劃中存在諸多問題，主要體現為規劃缺乏宏觀高度，缺乏綜合性，布局不夠合理等，當前物流園區的規劃主體首先就有局限，基礎設施規劃由某個部門或行業牽頭完成，往往造成物流基礎設施帶有明顯的行業和部門色彩，缺乏一定區域物流設施整體角度的考慮。其次，缺乏全局的考慮。

物流園區規劃類型

1、按內容性質分，有綜合物流園區規劃和專業物流園區規劃。

2、按管轄范圍分，有全國發展物流園區規劃、區域物流園區規劃、企事業單位物流園區規劃。

3、按時間分，有遠景物流園區規劃和短期物流園區規劃。

物流園區規劃的功能定位

現代物流園區從大的方面講，主要具有兩大功能，即物流組織管理功能和依托物流服務的經濟開發功能。作為城市物流功能區，物流園區包括物流中心、配送中心、運輸樞紐設施、運輸組織及管理中心和物流信息中心，以及適應城市物流管理與運作需要的物流基礎設施；作為經濟功能區，其主要作用是開展滿足城市居民消費、就近生產、區域生產組織所需要的企業生產和經營活動。物流園區的內部功能可概括為8個方面，即綜合功能、集約功能、信息交易功能、集中倉儲功能、配送加工功能、多式聯運功能、輔助服務功能、停車場功能。其中，綜合功能的內容為：具有綜合各種物流方式和物流形態的作用，可以全面處理儲存、包裝、裝卸、流通加工、配送等作業方式以及不同作業方式之間的相互轉換。

規劃思路

物流園區規劃應綜合考慮宏觀布局設計、基本戰略定位、組織網絡架構和營運策略設計等幾個不同的方面。除物流中心平面分區及功能規劃外，還應從如下幾個層次進行設計：

１． 作業層次：如儲運作業的整合與標準化（托盤、儲運箱與容器共同化）、配送運輸作業整合（車輛共同化）、作業信息輸入整合（條碼化）、采購作業與訂單信息傳遞（ＥＤＩ、ＥＯＳ）等。２． 作業管理層次：如庫存管理、存貨管理（ＭＲＰ、ＡＢＣ分級）、營銷信息反饋（ＰＯＳ）與分析、出貨訂單排程、揀貨工作指派等作業的規劃管理。

３． 決策支援層次：如配派車系統、配送區域規劃、物流成本分析與計費定價策略等。４． 經營管理層次：策略聯盟、聯合采購、共同配送等業者間的資源整合。可由產業垂直整合、水平整合，或不同行業間的整合方向進行。

方法措施

1、物流市場和競爭策略研究

（1）分析中國物流行業概況（政策、資本、運作、購并）。

（2）分析所規劃的物流園區在所在地第三方物流市場中可能占有的容量，及其各細分市場的容量和成長率。

（3）分析所規劃的物流園區的經營網絡、所在地及相關地區的現實和潛在的物流客戶群狀況

（4）結合具體情況，分析和確定所規劃的物流園區在有效的物流半徑內所提供服務和產品的類型及其發展方向和潛力。

（5）分析和確定所規劃的物流園區的客戶能力、運作成本及對進駐企業的整合價值

（6）結合所規劃的物流園區的優勢和物流市場競爭情況，分析并確定所規劃的物流園區未來可能的業務目標

（7）評估所規劃的物流園區潛在的商業風險：業務風險，技術風險，財務風險和資源風險，及其相應對策

2、戰略分析

（1）分析和評估所規劃的物流園區工程完工后的戰略和競爭實力（ＳＷＯＴ）即：優勢、劣勢、機會、威脅

（2）價值貢獻和運作能力

3、體系設計

（1）運輸體系規劃

（2）物流系統的銜接與配合（3）物流功能、業務流程與信息系統的整合（4）進駐企業與物流中心的合作競爭

（5）信息系統規劃

第四篇：淺談如何建設物流園區

【摘要】：近幾年，隨著物流發展步伐的加快，物流園區的規劃和建設在全國各地開展得如火如荼。物流園區作為城市經濟的推進型產業，無疑將對未來的經濟發展起到舉足輕重的作用，但在熱火朝天的物流園區建設背后，存在著一些不容忽視的問題。文章主要是結合地區級物流園區規劃的實踐經驗，參考目前國內的物流規劃報告，討論目前物流園區規劃中存在的問題，并提出一些合理的對策。

【關鍵詞】：物流；規劃；體制

中圖分類號：F57 文獻標識碼：B 文章編號：1002-6908(2008)0510099-01

一、物流園區概述

物流園區，是指各種物流設施和物流企業在空間上集中布局的場所，也稱物流基地或物流中心。物流園區是對物流組織管理節點進行相對集中建設與發展的、具有經濟開發性質的城市物流功能區域；同時，也是依托相關物流服務設施降低物流成本、提高物流運作效率,改善企業服務有關的流通加工、原材料采購、便于與消費地直接聯系的生產等活動、具有產業發展性質的經濟功能區。

現代物流園區主要具有兩大功能，即物流組織管理功能和依托物流服務的經濟開發功能。作為城市物流功能區，物流園區包括配送中心、運輸樞紐設施、運輸組織及管理中心和物流信息中心，以及適應城市物流管理與運作需要的物流基礎設施；作為經濟功能區，其主要作用是開展滿足城市居民消費、就近生產、區域生產組織所需要的企業生產和經營活動。

二、物流園區規劃中存在的問題

由于我國物流行業發展才剛剛起步，物流規劃還處在初期摸索階段，縱觀目前的各種規劃工作及規劃報告，或多或少存在一些普遍意義上的問題，主要包括以下方面：

1.物流規劃工作流于形式，未能起到真正的約束和指導作用。物流園區的規劃往往是政府出面，盲目地追從“物流熱”，未經過嚴格的實地考察、研究認證，只是憑著領導人的意識，就圈出一塊地搞起物流園區建設，對物流園區的選址沒有經過科學的論證。圈地以后再規劃論證建設，使得規劃工作處于被動，受到已有的政府指令的限制，未能真正地發揮物流園區規劃的約束和指導作用，同時也使得物流園區未能真正發揮其應有的作用，導致投資的損失。

2.物流園區規劃缺乏系統性。規劃的過程中沒能對整個物流園區的規劃形成系統的觀點，孤立地去看待某個問題對物流園區規劃工作的影響。比如：在對物流園區所在地的經營環境分析過程中，只是簡單地羅列一些當地的經濟發展指標、交通的現狀、當地企業的情況等，而沒有把它們聯系起來看作是對整個物流園區系統的影響因素，找到它們之間的聯系，綜合起來評價它們對該物流園區的經營環境的好壞，為后續規劃提供可靠的依據。對于物流系統建設應該依托綜合運輸體系、商業系統和信息系統等建設的綜合性，各系統互相聯系、相輔相成，統一規劃，協凋一致。

3.物流規劃大多停留在定性分析的基礎上，缺少定量分析。現在許多地方政府都把物流園區作城市向現代都市發展的一個重要內容進行規劃，但卻對本地的經濟、市場、產業布局沒有深入研究。規劃過程中只知其然不知其所以然，缺乏足夠的論證，建成后企業入駐情況并不樂觀。據統計，全國已建成物流園區的空置率竟達到了60％左右。

4.物流園區規劃的定位模糊，未能明確今后該物流園區何去何從。一項針對物流園區建設的專項調查發現，大部分建成或在建的物流園區缺乏明確的目標定位，對園區建成后為誰服務、如何服務、市場規模、潛在服務對象等類似問題，園區的規劃者們大多回答不出，導致建成的物流園區根本不符合客戶的要求。很多物流園區只是提出要“建成地區最大、在中國乃至整個世界有一定影響的現代物流配送中心”，而在功能定位和目標客戶鎖定上表現出較大的盲目性。

5.物流規劃的可操作性不強，趨同化。對于整個規劃的實施，沒有提出能有效落到實處的合理實施步驟和政策建議，可操作性不強。同時往往物流園區規劃是“模板式”，所有的物流規劃都千篇一律、毫無變數，沒能依據實際情況合理分析、實事求是地進行規劃，使得規劃工作猶如走過場，毫無實際意義。

三、科學規劃物流園區

目前，我國物流產業的發展正處在起步階段，科學的規劃建設物流園區有利于營建現代物流的環境，發揮整體效益，有利于改善城市的交通、生態環境、城市景觀和優化城市的功能布局，增強城市的綜合競爭力。

1.科學選址

物流園區根據其在城市物流產業發展及物流體系中的地位與作用，可分為綜合物流園區和專業物流園區。前者以現代化、多功能、社會化、大規模為主要特征，后者則以專業化、現代化為主要特征，如港口集裝箱、保稅、空港、鋼鐵基地、農副產品生產擴地、汽車生產基地等專業物流園區。綜合物流園區的選址主要遵循以下原則：(1)位于城市中心區的的邊緣地區，一般在城市道路網的外環線附近；(2)位于內外交通樞紐中心地帶，至少有兩種以上運輸方式連接，有利于多式聯運的開展，特別是鐵路和公路；(3)位于土地開發資源較好的地區，用地充足，成本較低；(4)位于城市物流的節點附近，現有物流資源基礎較好，一般有較大物流量產生，如工業園區，大型賣場等，有可利用和整合的物流資源；(5)有利于整個地區物流網絡的優化和信息資源利用。

2.統一規劃

建設物流園區需從宏觀經濟出發，對國內外市場的發展和貨物流通量等情況進行認真的調查分析和預測，根據長遠和近期的貨物流通量，確定物流園區長遠和近期的建設規模。同時對物流企業、交通運輸設施等的分布和發展現狀也要做好調查。在充分掌握第一手材料的基礎上，搞好物流園區的規劃。這要求政府具體問題具體分析，按照區域經濟的功能、布局和發展趨勢，依據物流需求量和不同特點進行統一規劃，尤其要打破地區、行業的界限，按照科學布局、資源整合、優勢互補、良性循環的思路進行規劃，防止各自為陣、盲目布點、惡性競爭、貪大求洋，避免走彎路、誤時間、費錢財。

3.合理利用現有物流資源

在進行物流園區的新建或改建時一定要綜合考慮既有物流資源的利用情況，避免重復建設或物流資源的浪費。目前，我國倉庫資源規模較大，僅流通領域倉庫面積就達3億多平方米，但倉儲管理落后，設備陳舊，資源利用率平均還不到40%。

4.遵循市場化運作原則

建設物流園區，既要由政府牽頭統一規劃和指導協調，又要堅持市場化運作的原則。應該按照“由政府搭臺，企業唱戲，統一規劃，分步實施，完善配套，搞好服務，市場運作”的企業主導型市場化運作模式進行規劃，吸引企業的進駐和資源整合，要靠園區優良的基礎設施、先進的物流功能、健康的生活環境和周到有效的企業服務。

5.理想模式與現實相結合在設計和規劃物流園區時，既要照顧長遠，又要考慮現實，宏偉計劃與可操作性要融為一體。我們在制定物流園區規劃時，要了解國外的經驗和教訓，與我國的國情和經濟發展階段相一致，應該花些時間進行詳細調研和認真分析，防止盲目性，不能脫離現實單一地追求形式。

6.注重產業間的關聯性

關聯性是產業系統性、綜合性的補充和豐富，系統的有機聯系一般表現為系統的一定結構。就產業集群而言是指集群內眾多的企業在產業上有關聯性，能共享諸多產業要素，包括專業人才、市場、技術和信息等。產業關聯是產業集群布局戰略選者的主要組成部分，因而產業的關聯性對產業集群布局戰略及其結構調整有極大的影響。

綜上所述，物流園區是物流網絡中的重要節點，它應該逐步形成一個區域內物流企業的集聚、物流產業的集聚、各種運輸方式的集聚和物流基礎設施的集聚，最后達到社會效益和經濟效益的體現。物流園區的建設是否成功，應該接受市場的檢驗，其中一個重要標志是現代物流企業是否愿意進駐園區，進駐后能否健康地運作和發展。要成功地規劃建設物流園區，必須要做到科學的規劃、有效的體制、利益的平衡以及項目的支撐。

第五篇：物流園區規劃

發展

物流園區是指為了實現物流設施集約化和物流運作共同化，或者出于城市物流設施空間布局合理化的目的而在城市周邊等各區域，集中建設的物流設施群與眾多物流業者在地域上的物理集結地。在我國，第一個物流園區是深圳平湖物流基地，始建于1998年12月1日。

園區數量穩步增長，分布格局趨于均衡

從中國物流與采購聯合會、中國物流學會于2012年對全國物流園區(基地)進行了第三次調查來看，入選《2012中國物流園區(基地)名錄》的各類物流園區共計754家。對比2006年的207家，增長264%;與2008年的475家相比，增長58.7%。

《2013-2017年中國物流園區布局規劃與經營模式分析報告》[1]數據顯示，長江中游經濟區最多，為139家，其次是北部沿海經濟區128家、西南經濟區98家、黃河中游經濟區93家、東部沿海經濟區93家、南部沿海經濟區84家、西北經濟區63家、東北經濟區56家。

對比2008年全國物流園區的區域分布，不難發現，目前中國物流園區布局已經發生了結構性變化：

◆ 北部沿海經濟區的園區數量增長較快，已經超過東部沿海經濟區和南部沿海經濟區;

◆ 長江中游經濟區、黃河中游經濟區、西南經濟區和西北經濟區四個中西部區域園區數量上升快;

◆ 東部沿海經濟區以及南部沿海經濟區的園區數量與2008年自身相比，數量有所下降。

物流園區數量分布的結構性變化既受外在經濟發展的影響，又有園區自身調整的原因。據前瞻網調查2008年全球金融危機后，中國產業結構調整升級，空間上產業轉移速度加快。以紡織服裝出口業為例，為充分利用中西部地區資源優勢，東南沿海地區大量服裝企業開始向中西部地區轉移，對當地區域經濟產生強有力的影響，客觀上對物流服務提出了新的需求。另外，經濟相對發達的沿海經濟區，服務創新速度較快，部分地方政府開始綜合考慮園區發展的階段性特點，通過政策引導和市場機制，實現物流園區的優勝劣汰、優化整合，從粗放式發展走向優化提升，從而表現出園區數量有所下降的現象。

定義

物流園區規劃，指的是對物流園區進行比較全面的長遠的發展計劃，是對未來整體性、長期性、基本性問題的思考、考量和設計未來整套行動方案。物流園區規劃有別于國家與區域物流發展規劃，又不同于工業與房地產業園區的規劃。物流園區規劃更偏重于在較大規模的地域范圍內，土地布局與功能布局結合的科學性，更偏重于園區建設發展的基礎條件規劃，更突出物流產業的特點以及相關產業發展的協調等要素規劃。

要素

物流園區規劃的要素主要包括：

（1）所在地區的經濟發展與城市發展背景（如地區經濟發展與城市發展的現狀、發展規劃等）；

（2）所在地區的物流業發展現狀（如資源分布、物流量及其分布、市場需求等）；

（3）建設必要性與可行性分析；

（4）選址論證；

（5）定位分析；

（6）功能設計；

（7）布局規劃；

（8）交通規劃；

（9）信息系統規劃；

（10）支持保障體系規劃；

（11）建設發展實施方案。

規劃現狀

《2006年以來中國物流園區專項調查報告》分析：大部分建成或在建的物流園區缺乏明確的目標定位，對園區建成后為誰服務、怎么服務、市場規模、潛在服務對象等類似問題，園區的規劃者們大多回答不明晰。很多物流園區只是提出要建成某某區域最大、輻射最強、帶動新最高等等模糊和不具有操作性的目標，結果帶來極大的盲目性。

北方交通大學物流研究所所長王耀球說，現在許多地方政府都把物流園區作城市向現代都市發展的一個重要內容進行規劃，但卻對本地的經濟、市場、產業布局沒有深入研究。現代物流是市場高度發展、產業布局調整升級后自然形成的，但許多地方并不具備這種經濟發展的水平，因此雖然政府規劃有熱情，但就是沒有企業愿意參加，即使勉強被拉了去，企業也只能是負債經營，無法開展業務。國家發改委綜合運輸研究所副所長汪一鳴指出，在既有的物流發展規劃中存在諸多問題，主要體現為規劃缺乏宏觀高度，缺乏綜合性，布局不夠合理等，當前物流園區的規劃主體首先就有局限，基礎設施規劃由某個部門或行業牽頭完成，往往造成物流基礎設施帶有明顯的行業和部門色彩，缺乏一定區域物流設施整體角度的考慮。其次，缺乏全局的考慮。

規劃類型

1、按內容性質分，有綜合物流園區規劃和專業物流園區規劃。

2、按管轄范圍分，有全國發展物流園區規劃、區域物流園區規劃、企事業單位物流園區規劃。

3、按時間分，有遠景物流園區規劃和短期物流園區規劃。

功能定位

現代物流園區從大的方面講，主要具有兩大功能，即物流組織管理功能和依托物流服務的經濟開發功能。作為城市物流功能區，物流園區包括物流中心、配送中心、運輸樞紐設施、運輸組織及管理中心和物流信息中心，以及適應城市物流管理與運作需要的物流基礎設施；作為經濟功能區，其主要作用是開展滿足城市居民消費、就近生產、區域生產組織所需要的企業生產和經營活動。

物流園區的內部功能可概括為8個方面，即綜合功能、集約功能、信息交易功能、集中倉儲功能、配送加工功能、多式聯運功能、輔助服務功能、停車場功能。其中，綜合功能的內容為：具有綜合各種物流方式和物流形態的作用，可以全面處理儲存、包裝、裝卸、流通加工、配送等作業方式以及不同作業方式之間的相互轉換。

規劃思路

物流園區規劃應綜合考慮宏觀布局設計、基本戰略定位、組織網絡架構和營運策略設計等幾個不同的方面。除物流中心平面分區及功能規劃外，還應從如下幾個層次進行設計：

1．作業層次：如儲運作業的整合與標準化（托盤、儲運箱與容器共同化）、配送運輸作業整合（車輛共同化）、作業信息輸入整合（條碼化）、采購作業與訂單信息傳遞（EDI、EOS）等。

2．作業管理層次：如庫存管理、存貨管理（MRP、ABC分級）、營銷信息反饋（POS）與分析、出貨訂單排程、揀貨工作指派等作業的規劃管理。

3．決策支援層次：如配派車系統、配送區域規劃、物流成本分析與計費定價策略等。

4．經營管理層次：策略聯盟、聯合采購、共同配送等業者間的資源整合。可由產業垂直整合、水平整合，或不同行業間的整合方向進行。規劃和處理好水平交叉和立體交叉。

方法措施

物流市場和競爭策略研究

（1）分析中國物流行業概況（政策、資本、運作、購并）。

（2）分析所規劃的物流園區在所在地第三方物流市場中可能占有的容量，及其各細分市場的容量和成長率。

（3）分析所規劃的物流園區的經營網絡、所在地及相關地區的現實和潛在的物流客戶群狀況

（4）結合具體情況，分析和確定所規劃的物流園區在有效的物流半徑內所

提供服務和產品的類型及其發展方向和潛力。

（5）分析和確定所規劃的物流園區的客戶能力、運作成本及對進駐企業的整合價值

（6）結合所規劃的物流園區的優勢和物流市場競爭情況，分析并確定所規劃的物流園區未來可能的業務目標

（7）評估所規劃的物流園區潛在的商業風險：業務風險，技術風險，財務風險和資源風險，及其相應對策

戰略分析

（1）分析和評估所規劃的物流園區工程完工后的戰略和競爭實力（SWOT）即：優勢、劣勢、機會、威脅

（2）價值貢獻和運作能力

體系設計

（1）運輸體系規劃

（2）物流系統的銜接與配合（3）物流功能、業務流程與信息系統的整合（4）進駐企業與物流中心的合作競爭

（5）信息系統規劃

主要公司

在物流園區規劃方面有影響力的公司

物流作為企業第三方利潤源，物流園區也成為中國新一輪經濟發展的增長點，與之相應，物流咨詢已經成為并列于企業戰略咨詢、人力資源咨詢、法律咨詢以及金融咨詢等咨詢業的一個獨立的咨詢門類。

目前，在中國，絕大多數的物流咨詢公司遠遠沒有形成全國性的知名度，同時，物流咨詢業在某個項目上競爭雖然激烈，但沒有行業壟斷品牌，競爭不充分，真正的需求方可能對業務有所了解，但對這個行業不了解。

一些比較好的物流咨詢公司主要有：（指的是做了一些實實在在的物流園區和供應鏈項目，并且已經走出注冊地的物流咨詢公司。）主要有億博物流咨詢、尚方物流咨詢、埃森哲、杭州通創物流咨詢、國家發改委綜合運輸研究所（新浪微博@物流園區規劃）等。

規劃案例

常平物流園總體規劃

天津市寶坻區物流園區總體規劃[2]

玉柴物流園區規劃

泰州市海陵區城北物流園區

宜興市物流園區控制性詳規