第一篇：個人住房抵押貸款的風險與防范

一、抵押貸款風險表現形式

1、抵押物價值高估風險。由于農信社缺乏抵押物評估的專門人才，貸款抵押物價值評估普遍依賴資產評估中介機構，因此易出現抵押物價值高估風險。一方面中介機構是按照評估值的一定比例收費，標的物價值越高，評估費收取越多；另一方面借款人主觀上希望通過抵押物價值高估而多獲得貸款，所以采取不正當手段誘使評估機構高估被評估物價值，在對評估機構的監督約束機制不健全的情況下，評估機構往往與借款人串通一氣，“溢價評估”。

2、抵押物管理風險。在住房貸款抵押過程中，由于借款人只通過辦理他項權證進行抵押權出讓，但抵押物的實際管理權并未改變。在日常管理過程中，抵押人因信用與法制觀念淡薄而隨意處置抵押物或外部的原因(如不可抗力)而致使抵押房屋毀損、滅失，極易造成貸款的損失。

3、抵貸資產的接收、管理和處置風險。抵押貸款逾期，抵押物轉化為抵貸資產后，農信社往往面臨抵貸資產接收難、管理難、處置難的問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》中規定，對被執行人及其所扶養家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債，而允許其使用，致使農信社許多抵押貸款成為“信用貸款”，抵押物毫無意義。同時，因抵貸資產常常被高估，收回物所不值，不收則貸款會完全損失，農信社往往處于兩難境地，而且由于時間推移和市場變化，導致抵貸資產貶值，形成抵貸資產的“冰棍效應”。

二、抵押貸款風險防范建議

要樹立貸款抵押有風險的觀念，防止片面追求抵押率而忽視風險管理，不能單純以是否辦理抵押來判斷貸款風險。

1、注重對借款人的第一還款來源審查。借款人的借款資格、還款能力和信用狀況情況是住房抵押貸款風險的關鍵。在發放抵押貸款前，必須審查借款人是否有可靠的資金來源，根據借款人的工作情況、收入情況、文化程度、專業技能等方面綜合平衡后作出抵押期內是否具有可靠收入的判斷，設置個人信用等級，以此作為是否貸款和貸款多少的基本依據。

2、強化貸前調查和貸后檢查。抵押物原則上應當機構認可的中介機構進行評估，貸前調查人員必須對抵押物進行實地核查，嚴防“溢價評估”。同時，貸后管理人員應當經常了解和檢查借款人的計劃執行、財務管理等經營管理情況，定期或不定期檢查抵押物的保管和使用情況，監督借款人按期歸還本息。

3、建立完善的住房抵押貸款保險制度。因住房抵押貸款風險的客觀存在，保險機構應開設住房抵押貸款保險，當借款人因各種原因無法還貸時，由保險機構一次給付被保險人保險事故發生時按貸款合同應歸還的貸款本息。

4、完善抵押物處置法案。雖然理論上借款人違約，可依法對抵押住房進行處置，但實際上缺乏關于處置抵押物的法津程序規定以及如何安置居民的規定，造成難以處置抵押物的問題。

第二篇：個人住房貸款風險防范 課后測試

個人住房貸款風險防范

課后測試

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單選題

1.下列不屬于假按揭的基本特征的是： √

A

B

C

D 沒有特殊原因，滯銷樓盤突然熱銷借款人申請以個人住房公積金貸款與個人住房商業性貸款相結合的組合貸款借款人首付款非自己交付或實際沒有交付借款人集體中斷還款

正確答案： B

2.下列不屬于假按揭的危害的是： √

A

B

C

D 擾亂了正常的金融秩序，加大了銀行貸款風險擾亂了正常的房地產市場秩序嚴重損害真正購房人利益，影響社會穩定擔保機構的利益受到了嚴重侵害

正確答案： D

3.關于借款人主體，下列說法錯誤的是： √

A

B

C

D 未成年人可作為購房人購買房屋，但需由其監護人作為法定代理人進行代理銀行可以辦理房屋唯一產權人為未成年人的住房按揭貸款申請在實踐中，我國境內商業銀行均將外籍自然人列為住房貸款對象對于經濟適用房等實行定向銷售的住房，政府一般對購房人的資格進行嚴格限制正確答案： B

4.關于我國住房置業擔保，下列錯誤的是： √

A 我國住房置業擔保市場已經得到了充分的發展

B C

D 住房置業擔保機制對促進個人住房貸款市場的發展起到了積極的作用住房置業擔保機制對分散銀行的貸款風險起到了積極的作用與商業銀行相比，住房置業擔保公司擁有對住房處置、變現等方面的專業優勢

正確答案： A

5.北京市2004年下發的文件規定，購買經濟適用房的家庭在居住多少年之內不得向市場出售住房： √

A 3年

B 4年

C 5年

D 6年

正確答案： C

6.在住房公積金委托貸款過程中，受托銀行不應承擔的義務是： √

A 履行受托合同約定的義務

B 接受公積金所有人及繳存單位的查詢

C 接受有關監督部門的行政監督

D 與住房公積金管理中心共同承擔貸款風險

正確答案： D

7.下列不屬于個人住房公積金委托貸款的獨具特點的是： √

A 委托人的特定化

B 貸款用途的特定化

C 借款方式的特定化

D 借款人的特定化

正確答案： C

8.下列不屬于個人住房公積金委托貸款所涉及的三個基本法律文件的是：

A 住房公積金委托貸款代理協議√

B

C

D 住房公積金委托貸款擔保合同委托貸款通知單住房公積金委托貸款借款合同

正確答案： B

9.商業銀行要對按揭項目進行嚴格審查，重點審查項目“五證”的真實性，下列不屬于“五證”的是： √A

B

C

D 國有土地使用證建設工程規劃許可證建設工程施工許可證建設工程安全許可證

正確答案： D

10.根據國家稅務總局2006年12月發布的《關于房地產企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》的有關規定，取得銷售（預售）許可證滿多少年仍未銷售完畢的，主管稅務機關可要求進行土地增值稅清算： √

A

B

C

D 1年2年3年4年

正確答案： C

判斷題

11.資本和流動性存在不足的銀行往往采取鼓勵客戶加速還款的營銷策略，以期在整體上獲得更多收入?！?/p>

正確

錯誤

正確答案： 正確

12.期房抵押期間，購房人向銀行抵押的是物權的抵押，同時也是權益的抵押。√

正確

錯誤

正確答案： 錯誤

13.對按揭項目，商業銀行要重點監測項目建設進度、銷售情況及產權辦理情況等?！?/p>

正確

錯誤

正確答案： 正確

14.房地產經紀機構和經紀人員可以在允許的范圍內賺取房屋成交差價。

正確

錯誤

正確答案： 錯誤

15.資產支持證券可通過內部或外部信用增級方式提升信用等級。√

正確

錯誤

正確答案： 正確

√

第三篇：個人住房貸款風險與對策探討

個人住房貸款風險與對策探討

摘 要：本文對當前個人住房貸款風險出現的原因、特點和類型等進行了客觀的探討，并從政策、市場、個人需求和社會發展等方面探討了防范、降低風險以及風險出現后的處理措施和對策。

關鍵詞：個人住房貸款；風險、對策

一、引言

隨著我國社會和經濟的發展，人們對自己的居住條件提出了越來越高的要求，個人住房已逐步走向商業化、市場化。但是，我國城鎮居民的人均收入還遠遠未達到能完全依靠自己購買理想住房的水平，何況，提前借錢買房、住房已逐步成為一種生活理念。金融銀行界在企業貸款陷入困境，走投無路的情況下，也正是看上了這種社會需求，在早期個人貸款評估風險較低的情況下逐步開展了個人住房貸款業務，為銀行資金找到了一條出路。

具體來說，個人住房貸款是指貸款人向購買自用住房的自然人發放的貸款。貸款人發放個人住房貸款時，借款人必須提供擔保，借款人到期不能償還本息的，貸款人有權依法處理其抵押物或物質，或由保證人承擔償還本息的連帶責任。目前，個人住房貸款主要有以下幾種：個人住房委托貸款、個人住房自營貸款和各種組合貸款。個人住房委托貸款是指貸款人根據住房公積金管理部門的委托，以住房公積金存款為資金來源，按規定的要求向購買普通住房的個人發放的貸款。個人住房自營貸款是以貸款人信貸資金為來源向購房者個人發放的貸款既為商業貸款。組合貸款就是商業銀行和住房公積金管理部門等聯合推出的一類貸款產品。比如，建設銀行和住房資金管理中心運用住房公積金運用信貸資金向同一借款人發放的用于購買自住普通住房的一種個人住房組合貸款，是住房公積金貸款和住房按揭貸款的組合。

1、住房公積金貸款 住房公積金貸款與一般個人住房貸款在貸款性質、資金來源、貸款人、貸款風險、貸款對象以及貸款條件等方面存在許多區別。一是性質和資金來源不同。住房公積金屬于委托性個人住房貸款，資金來源為單位和個人共同繳存的公積金存款；個人住房貸款屬于商業銀行自主發放的自營性貸款，資金來源為銀行吸收的各類存款。二是貸款人和貸款風險不同。住房公積金貸款的貸款人是公積金管理中心，貸款風險由公積金管理中心承擔，貸款方式屬委托貸款，由住房公積金管理中心委托指定銀行辦理發放手續，并簽訂委托合同；個人住房貸款由商業銀行發放，貸款風險由銀行承擔。三是貸款的對象有所不同。住房公積金貸款對象是指住房公積金繳存人和匯繳單位的在職職工；商業銀行發放的個人住房貸款可以對一切具有完全民事行為能力、符合銀行規定的貸款條件的自然人發放貸款。四是貸款條件有所不同。在貸款額度、期限上有所不同的規定。另外，住房公積金貸款利率比個人住房貸款利率優惠。

2、個人住房組合貸款 個人住房組合貸款是指，符合個人住房商業性貸款條件的借款人又同時繳存住房公積金的，在辦理個人住房商業貸款的同時申請個人住房公積金貸款。借款人以所購自住住房（或其他銀行認可的擔保方式）作為抵押物可同時向銀行申請個人住房公積金貸款和個人住房商業性貸款。個人住房擔保貸款為組合貸款的，抵押人在辦理抵押物財產保險時應明確住房公積金貸款委托人為保險的第一受益人。個人住房組合貸款舉例，如某客戶向建行申請個人住房公積金貸款仍不足以支付剩余的房價款，那么，該客戶還可向建行申請個人住房貸款，也就是說可另一方面申請一筆期限相同的個人住房商業性貸款。但此兩筆貸款的總金額以房價的70%為限。即對于該兩筆貸款，客戶可申請的最高金額為50*70%=35萬元。其中某客戶申請貸款25萬元，個人住房公積金貸款金額為10萬元，貸款期限為15年，該客戶在此后15年內還款期為180期，根據個人住房公積金貸款利率，每期限假設為769.6元，而個人住房商業貸款金額為15萬元，期限同樣15年，該客戶在此后15年內應還款180期，根據個人商業性貸款利率，每期假設為821.13元。這樣，兩類貸款組合后，該客戶每期還款額為769.6+821.13=1590.7元。對于個人住房貸款，銀行界普遍認為是一種優質資產，與企業貸款相比有著拖欠貸款比例較低的優點，因而把個人住房貸款作為低風險貸款。但是，據銀行內部資料分析，2001年下半年開始，不按時歸還貸款的個人客戶逐漸增多，已引起金融部門的高度警覺。為此，對個人住房貸款的現狀應該重新認識。近年來，個人住房貸款在房地產市場快速發展的帶動下獲得了迅猛發展，個人住房貸款規模在銀行資產中的比重迅速上升，不少商業銀行也將個人住房信貸視為低風險的信貸品種，并將其作為信貸業務擴張的重點。截至2003年，全國個人房屋商業貸款余額高達1．2萬億元，同時國內大多數銀行的房貸壞賬大都控制在0.1％一0.2％之間，從短期來看，這幾乎可以說是當前商業銀行資產類別中質量最高的貸款種類之一。但在當前特定的金融市場環境下，個人住房貸款對商業銀行來說，并不見得就是低風險的金融產品。在特定意義上說，當前商業銀行個人住房貸款所面臨的潛在風險還要高于其他貸款類型。如果商業銀行不能對當前個人住房貸款面臨的潛在風險進行有效的識別與控制，那么，未來個人住房貸款的快速擴張反而可能成為商業銀行的一個不容忽視的風險源。

二、當前個人住房貸款出現的風險

隨著近幾年我國個人住房貸款急劇增長，其風險也日益加大。重新認識個人住房貸款的風險問題將有益于商業銀行進一步增強防范意識，降低和防止個人住房貸風險的發生。回顧中國房地產進入市場經濟10年的發展歷程，經歷了積壓、爛尾、炒作等過程，市場交易發生了較大的變化，房地產也進入了買方市場，但由于整個市場的信用問題，例如政府部門的不規范運作、開發商的惡意欺騙、游戲規則的不完善、小業主對市場信用的認識不夠等原因，現在房地產的風險問題越來越突出，個人住房貸款的風險更是首當其沖。下面具體分析個人住房貸款已出現的風險問題。

（一）個人的信用風險

目前的個人信息管理狀況，使得商業銀行很難進行準確的風險判斷。從信用風險的角度來看，一方面，個人住房信貸所帶來的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還銀行貸款，被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。另一方面，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產生道德風險。其中個人信用風險又分為：

1、購房者由于收入水平下降，無力償還貸款 值得指出的是，個人住房貸款屬于中長期信貸，其還款期限通常要持續20—30年左右，在這段時間中個人資信狀況面臨著巨大的不確定性，信用缺失以及個人支付能力下降的情況很容易發生，往往就可能轉換為銀行的貸款風險?？紤]到當前個人住房貸款的申請者主要是當前收入水平波動較大的、收入市場化程度較高的白領階層，這種中長期內的風險尤其值得關注。而中國目前個人住房貸款中的浮動利率制度，使得貸款者承擔了相當大比率的利率風險，這使得貸款者在利率上升周期中出現貸款違約的可能性加大。

2、購房者由于投資方式失敗的原因拖欠貸款 購房者對市場的估計不夠，進行了購房投資，采取以租養貸等投資方式的失敗，造成無力償還貸款。這種情況所占比例很大，隨著房地產的降溫，房屋租賃市場的低迷，所占比例將會越來越大，銀行信貸風險也越來越大。還有一部分“第二套住房”的購房者也出現了拖欠貸款現象。

3、違約風險造成不能履行協議按期清償貸款 違約風險指的是抵押貸款的借方不能履行協議按期清償貸款，因而出現拖欠貸款和終止貸款的問題。原因很多，如借款人收入水平、就業狀況和房地產開發商環境的變化等等，都有可能導致借款人違約。給銀行貸款造成了很大的風險。

（二）信貸風險

1、開發商惡意欺詐行為，隱瞞真相或其他不正當手段，住房面積縮小，以次充好，抬高房價，造成購房者的損失，導致購房者抵觸情緒大，而拖欠貸款。

2、開發商沒有履行承諾，未及時完成消防等配套工程，推遲入伙。

3、開發商尚欠繳地價、配套費，拖欠工程款，未辦妥房產證，使部分業主拖欠貸款，放棄供樓，造成信貸風險。

4、開發商為了售樓，過度

地承諾。并與業主簽訂返租協議，由于出租不理想或開發商拖欠返租款，使業主也拖欠銀行貸款。

5、物業管理不善，造成業主與開發商的糾紛，使業主拖欠貸款加大信貸風險。

（三）銀行的流動性風險

對于銀行來說，個人住房信貸等中長期貸款的快速增長和比率的迅速提高，可能會帶來流動性風險。流動性風險的具體表現就是銀行資產結構中的中長期貸款比重過高，現金和國庫券等不足以應付提款需要，又缺乏及時融入現金的手段和渠道。商業銀行在一定范圍內存在資產負債的期限錯配是可以接受的，但是這個缺口應當控制在一定的比率范圍之內，對這個缺口進行管理，就是商業銀行的流動性風險管理和利率風險管理。根據國際經驗，個人住房貸款比重接近或達到18％一20％時，商業銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束就會成為非常突出的問題。對于一些資產規模較小、資產種類較為單一的部分城市商業銀行來說，實際上已經開始面臨到流動性問題。從成熟市場的經驗看，住房按揭貸款證券化實際上是一種新型住宅融資方式。銀行將缺乏流動性但未來現金流量可以預測的住房抵押貸款進行組合，形成一個”資產池”。以這個“資產池”產生的現金流為基礎，經過信用提升和信用評級以后，向投資者發行住房按揭貸款債券，其償付資金來源于按揭貸款購房人支付的本金和利息。

（四）融資風險

房地產行業是一個典型的資金密集型的行業，其對于融資的依賴程度明顯高于一般的工商行業。在房地產銀行融資構成中，基于房地產開發貸款與個人住房貸款的不同風險收益特性，考慮到房地產開發貸款的風險程度相對較高，因而中國人民銀行對房地產開發貸款提出了更高的監管要求。與此形成對照的是，個人住房貸款在消費信貸中的比重正在增大，因為個人住房貸款通常是商業銀行積極拓展的業務領域，有的還享有利率的優惠。因而個人住房貸款可能成為房地產企業積極以合規或者不合規的方式爭取的融資渠道，使得房地產融資的風險向個人住房貸款中轉移。當前房地產融資中的一些“假按揭”貸款就是一個代表性的現象。

（五）個人住房貸款的潛在風險

對于個人住房貸款這種新金融業務，商業銀行一向把它當作一種低風險貸款來發展，以致只看到它的利潤，而沒有注意到它的風險，更是忽視了它的潛在風險。其實它的潛在風險更有危害性，它可以使銀行倒閉，金融系統出現危機，這在美國的20世紀80年代和日本的20世紀90年代都出現過類似的情況。下面分析一些個人住房貸款的潛在風險。

1、利率風險是指在貸款合同期內，由于市場利率變動而導致借款人提前償還貸款，發生理性違約行為。在經濟活動中，存在大量的不確定因素，如資金的供給需求、通貨膨脹率等都會發生變化，從而引起金融市場上的變化。有可能使借款人做出提前還貸或清償貸款的決定，使銀行貸方會因此遭受損失形成利率風險。個人住房貸款的利率偏低，年利率5．04％(2002年2月21日起)，而且是15年到30年的長期貸款，一旦貨幣政策緊縮，存款利率提高，銀行幾乎沒有利潤，甚至可能出現存款利率高于貸款利率的情況。

2、個人住房貸款市場的不規范，銀行之間的無序競爭，造成放寬對貸款的審批條件，增大銀行的貸款風險。

3、個人住房貸款因整個社會信用體系的不健全，造成很多不必要的紛爭，潛在著預想不到的風險。

4、中國法律體制的不健全，在訴訟過程中造成的風險。

5、個人住房貸款最大的潛在風險是房地產市場本身的周期性問題。

（六）貸款中的操作風險

從操作風險的角度看，由于缺乏必要的相關法律約束，再加上各大商業銀行之間激烈的競爭，銀行的信貸部門有時為了擴大其業務范圍，競相降低貸款人的首付比例，或者放松貸款人的審批條件。我國一度被有關各方青睞的個人住房貸款“零首付”被央行亮出紅牌。因為“零

首付”存在較大的風險，購房者申請貸款后前幾年的還款壓力較大，易產生不良貸款。同時也容易讓不法開發商與客戶之間達成一種默契來套取銀行資金。在操作過程中，沒有嚴格的抵押住房登記制度，貸款的前臺，中臺與后臺沒有進行責任上的嚴格區分，對客戶的資信情況沒有進行嚴格把關。

從當前的情況看，目前各商業銀行在同一城市經辦個人房地產信貸業務網點偏多，在授權不嚴格的情況下，貸款者可以在多家銀行的經營網點同時申請小額住房貸款，一旦貸款人無力償還，抵押物往往很難處置，資產無法分割，也沒有相應的法律保障拍賣，折價程序的順利實施。

（七）抵押貸款的風險

根據風險成因，住房抵押貸款風險可分為抵押物產權風險、信用風險、欺詐風險、抵押物價格風險、貸款條件風險、抵押物處分風險等。其實，個人住房貸款的風險防范不僅僅是“零首付”的問題，即使是貸款額度與抵押物實際價值不超過80％的個人住房抵押貸款和不超過60％的個人商用住房貸款同樣存在風險問題。據調查顯示，1999年某地個人住房貸款不良率為零，但隨著個貸業務的快速增長，從2000年開始，不良貸款開始抬頭，到年底不良貸款率達到0.2％，至今年5月底不良貸款率又上升為0.5％。雖然只上升0.3個百分點，這里面卻隱含著極大的潛在風險，因為個人住房貸款客戶多、面廣分散，基數大、期限長，風險點多而不易控制，加之這項業務是在起步階段。當然，上述調查并不能代表全局，但“水漲船高”已預示著個人住房貸款風險呈緩升走勢。

三、降低個人住房貸款風險的策略探討

據了解，目前反映個人住房貸款業務的風險因素主要有：一是能證明貸款者還款能力的收入證明水分較大；二是有的購房者利用銀行間信息溝通不暢，其收入證明一式多份，在不同的銀行按揭貸款，在多處購房；三是個人信用程度不明，且信譽度會隨著收入多少而發生變化。

1、加大住房貸款保證保險制度的推廣力度，將貸款風險轉移給保險公司 加大住房貸款保證保險制度的推廣力度，將貸款風險轉移給保險公司。貸款行為保障貸款的安全，要求借款人投保房屋財產險，以保障貸款抵押物的安全，來增強借款人的信用，保證資金安全貸放。

2、對開發商進行考察，防止欺詐行為 對開發商進行考察，防止欺詐行為。要求開發商對購房人負連帶保證，如果由于開發商在質量、日期、違反合約等方面造成購房人拖欠貸款時，應由開發商負連帶責任。

3、改進對購房人還款能力的評估方式 改進對購房人還款能力的評估方式。不但要求購房人提供收入證明，還應該要求提供單位證明、個人職位、學歷、家庭收入等情況，更為客觀、準確地對購房人的整體信用進行評估。

4、改善銀行貸款結構 改善銀行貸款結構，降低房地產和個人住房貸款所占的比率，提高對個人住房貸款的質量，避免銀行之間對樓宇按揭的盲目競爭。因此銀行沒有必要放寬對貸款審查條件，只能是提高個人住房貸款的比例和不良貸款的比例，人為地增加個人住房貸款的風險?，F在銀行須在嚴格保證個人住房貸款質量的前提下，發展個人住房貸款。

5、加大金融改革，引進新的金融商品 加大金融改革，引進新的金融商品。盡快導入資產證券化和房地產投資信托，這些也是發達國家通常用來提高銀行的資金流動性，降低個人住房貸款風險，以及作為處理房地產危機的金融工具。

6、銀行要嚴把貸前審查關 銀行有必要嚴把貸前審查關，對借款人的資金來源、收入與貸款后月償還比率、借款人社會信用等嚴格審查，對不能按期歸還貸款客戶建立違約檔案，指定專人負責催辦，對逾期貸款要及時向法院提出強制拍賣房屋的訴訟。值得高興的是，中國銀監會日前發布《商業銀行房地產貸款風險管理指引》，指引在個人住房貸款風險控制部分，要求商業銀行應統一“個人住房貸款申請表”，并將借款人以及風險審核信息以“風險評估書”的形式記錄在案。銀監會有關人士介紹說，運用統一表格將客戶的信息標準化，不僅有利于各銀行降低成本，提高效率，還可以保持數據的統一性，為銀行一系列的后期工作，如貸后管理、組合管理、引入按揭保險以及最終的資產證券化等奠定良好的基礎，同時也有利于相關機構統一征信系統的建立和完善。

四、完善個人住房信貸風險管理

從未來的發展趨勢看，中國的個人住房貸款會有很大的發展空間，但是，如果在目前相對欠缺的風險管理機制下進行個人住房信貸業務的快速擴張，未來必然會給商業銀行帶來巨大的風險。因此，當前應當把完善個人住房信貸風險作為商業銀行風險管理的重點。1．改善個人信用風險的識別與評估環境 較為理想的目標，當然是要著手建立一個完善的個人信用體系，該體系的核心是個人信用制度，即能證明、解釋與查驗自然人資信，能夠監督，管理與保障個人信用活動，規范發展的一系列具有法律效力的規章制度與行為規范，包括：個人信用登記制度、個人信用評估制度、個人信用風險預警制度、個人信用風險管理制度、個人信用風險轉嫁等。這就需要設立專門的信用機構，信用授予人將信用消費者日常在金融機構和商業機構的信用支付情況連續地提供給信用機構，由信用機構將這些信息匯同來自司法、稅務等機構的公眾記錄加以整理、分析，記入該消費者的歷史檔案，當授信人面對消費信貸申請時，可以從信用機構獲得申請人的信用報告，并據此做出決策。由于信用機構的建立還有待時日，銀行為了化解信用風險，必須在其審批個人住房貸款的過程中扮演好信用機構的角色，將個人信用作為考查的重點，設立相關的個人信用檔案，這里最為關鍵的就是建立專業化、規范化，初具規模的數據庫，為信用管理打好基礎，對已 有借款人以及貸款申請人違約的可能性做出預測，并建立信用缺失的預警機制，一旦發生信用危機，就可以立即采取補救措施。目前，我國的部分城市建立了針對本市居民的個人征信系統，實際上這些信息的采集對于進行個人住房貸款的風險判斷并不足夠，同時，還應當鼓勵個人信用信息在金融機構之間的共享，因為貸款人可能同時在不同的金融機構或者同一金融機構設立在不同地區的營業網點申請住房貸款，信息的共享使借款者更加高效、準確地做出決策。2．為了化解個人住房貸款帶來的流動性風險 為了化解個人住房貸款帶來的流動性風險，應積極鼓勵商業銀行采取市場化的手段轉移風險，推進資產證券化市場的發展。首先，逐步推行住房抵押貸款二級市場的建立，即房地產抵押債權轉讓市場，房地產貸款由貸款銀行或其他金融機構創造出來以后，再轉售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔保、發行抵押貸款債券的市場。通過一級市場與二級市場的銜接，提高銀行資金的流動性，一方面銀行通過發行抵押貸款債券可以獲得充足的資金滿足個人信貸需求，另一方面貸款的額度與債券發行量相匹配，分散了流動性風險。在此基礎上，住房貸款的證券化應當提上日程。參考文獻：(1)《現代金融業務》王 軍主編 南海出版公司(2)《投資銀行理論與實務》高等教育出版社(3)21世界經濟報道

第四篇：土地抵押貸款風險及其防范

農信社土地抵押貸款風險及其防范

土地抵押貸款，指借款人用土地使用權作抵押而向放款銀行所取得的貸款。近年來，農村信用社緊扣縣域經濟發展脈搏，發放了大量土地使用權抵押貸款（以下簡稱土地抵押貸款），在有效滿足各類開發商、承建商對資金的需求，改善人居環境，助推縣域經濟發展的同時，自身也獲得了較好的經濟效益。目前，房地產行業方興未艾，其高額的投資回報率仍吸引著包括農村信用社在內的眾多金融機構投入資金參與其利潤分配。海量資金投入后，本身經營規模小、抗風險能力較弱的農村信用社能否認識并有效控制其風險，當引起高度重視。

一、土地抵押貸款的主要風險表現

（一）土地地理位置風險。相較而言，用于貸款抵押的土地所處地理位置越優越，其現實變現價值就越高，變現能力就越強，在貸款第一還款能力出現問題時，通過處置抵押物還款就會變得容易可行。反之，用雖經城市規劃但所處地理位置偏僻的土地抵押，或用荒山、荒溝、荒丘等土地使用權抵押，雖抵押物合規合法，但一旦發生風險，則因抵押物難以處置變現，貸款回收難度就會增加。另外，將整塊土地劃分成若干小塊抵押，其風險因土地地理位置在未來規劃設計中用途不一樣而不同，如果已抵押土地在開發后為綠地、道路等公用設施用地，則可能釀成土地開發中規劃設計帶來的風險。

（二）土地評估風險。土地評估風險主要是對用于貸款抵押的土地在價值評估過程中由于大幅偏離市場公允價格從而給貸款帶來的風險?，F實中，土地抵押貸款的部分評估機構評估目的是為了收費，受趨利性影響，不排除受利益驅動作不實估價報告，評估費用不僅較高，而且會出現高估地價現象；只要評估人愿意付款，一般均能按評估人要求，設定評估價值，致使土地抵押貸款評估失真；有的中介部門為了多收取評估費，故意高估地價，或有的中介部門為了獲得評估業務，按照借款人（評估委托人）請托以貸款金額倒估地價，使土地抵押貸款從一開始就存在抵押值不足的信貸風險。同時，評估人的專業知識也可能影響土地評估價值失真。

（三）土地性質風險。土地性質風險主要是在未了解土地性質的前提下而將其作為貸款抵押物而導致的風險。目前在實際工作中，可能面臨的多為劃撥土地作抵押時因與出讓土地性質不同而形成的風險。2001年《城市房地產抵押管理辦法》第45條規定，“以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物設定的房地產抵押進行處分時，應當從處分所得的價款中繳納相當于應當繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償”。不難看出，雖劃撥土地使用權可以抵押，但真要實現抵押權，必需承擔因先繳納巨額的土地出讓金及支付金額不菲的過戶費用而帶來的土地價值大幅縮水的風險。另外，《擔保法》中明確了可做貸款抵押的土地范圍和不能作為抵押的土地，且明確了鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押，如果農村信用社未能準確把握界線，可能會導到抵押無效的風險。

（四）土地開發風險。顧名思義，土地開發風險是由于對已抵押土地進行開發而帶來的一系列風險。土地要增值，必須經過開發，按照建設部、國家計委、財政部等《關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若干意見》規定，“對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，不得發放任何形式的貸款”，不具備“四證”建筑起來的房產應屬于違章建筑，如果已抵押的土地開發存在“四證”不齊，則抵押權方須承擔“以法定程序確認為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效”。

同時，作為抵押物的國有土地使用權的價值隨著房屋的建成而轉移到房價之中，開發商通過取得商品房預售許可證，出售房屋后，才能將獲得的收入償還貸款及支付其他欠款。在上述過程中，如果抵押人未在獲取商品房預售許可證前償還該項目土地抵押的貸款，開發商為了取得預售房資格，需要抵押權人先解除土地抵押以獲得預售房許可證，然后再辦理在建工程抵押。此過程是解除土地抵押在前，重辦在建工程抵押在后，由此貸款方需承擔無擔保的“真空”風險。一旦轉為在建工程抵押，則其相應風險也應運而生，主要包括：

1.建設工程價款、房屋預售和消費者購房優先權的風險。2002年6月，《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（法釋〔2002〕16號）中明確，建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權，但其行使優先權的期限為6個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。同時，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。如果借款人既欠貸款，又欠建筑工程款，那么按照上述法律規定建筑工程款優先于銀行抵押貸款受償。如果在建工程階段開發商對房屋進行了預售，則按照上述規定，消費者購房款及權屬的優先權優于工程價款優先權，更優于抵押權人。因此，如果開發商將抵押給銀行的預售房產賣給了消費者，而消費者又支付了全部或大部分購房款的，則銀行的在建工程抵押權根本無法對抗消費者。

2.在建工程最重要的特征就是其工程尚未完成，一方面，其權屬缺乏權利憑證支撐，不排除開發商在辦理抵押之前已私下將房產轉讓或抵債等的可能，從而導致在銀行行使抵押權時發生抵押房產產權有爭議而導致抵押無效的風險。另一方面，由于其價值隨對在建工程的投入增加而變化，抵押時對其價值的確認只能通過評估反映房屋未建成時的某一基準時的價值，且在建工程往往還存在拖欠土地出讓金、補償安置費、拆遷費等問題，難做到準確估算，從而可能高估抵押物價值而導致風險。

3.土地囤積風險。國土資源部《閑置土地處置辦法》中規定，在城市規劃區范圍內，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產開發的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發時，可以無償收回土地使用權；但因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外?？稍诂F實操作中，商品房預售許可證發放部門往往在未經土地抵押權人同意就直接向開發商部門發放。由此，若已抵押的土地存在上述情形，則可能面臨最高被無償收回從而導致抵押物懸空的風險。

二、防范風險的對策和建議

（一）強化對抵押土地的條件篩選。在客戶擁有多處可用于抵押的土地使用權時，應首選地理位置優越的土地作抵押。如果土地不可選擇，則應慎重考慮一旦貸款出現風險后土地能否及時處置變現，對土地不能及時變現的應要求客戶增加其他抵押物，從而降低對土地抵押物處置方能還款的過于依賴；對變現能力低的而又無其他抵押物可供抵押的，應慎重考慮是否授信放貸或降低授信；對將一宗土地分割抵押的，應認真審查其用地規劃及建筑設計，不能提供土地用途規劃設計的土地應慎重考慮是否同意抵押。此外，避免用處于道路、綠地、公用活動場所等公用占地位置的土地抵押。

（二）區別對待土地價值評估。在貸前調查時，客戶經理首先應通過憑借自身經驗、詢問了解其周邊價格、索要土地出讓金憑證等方式，對貸款擬抵押土地的現實價值進行初步判斷。之后，可與提供土地使用權人商議，在本機構認定的公信力高、評估較為準確的入圍評估機構中選取一家進行土地評估。如果評估的價值與客戶經理自身掌握的判斷價值相比差距不大，應認同其評估價值；反之，則需要認真核實其評估方法和依據是否有失公允，必要時可以更換評估機構進行二次評估。對不與貸款經辦社協商，自行找評估機構進行評估的土地價值，原則上應不予采納，但如果該評估機構具備評估資質，且經比對與土地出讓金及所了解價值基本一致的，可慎重使用其評估結果。

（三）從嚴審查抵押土地性質。針對因土地性質不同而可能產生的風險，應盡可能選擇出讓土地作為抵押，如果因特殊情況不得不接受劃撥土地作為抵押時，應充分考慮抵押物處置價格和需補償土地使用權出讓金金額（該金額可認定為在土地登記時由土地管理部門確認的抵押宗地的土地使用權出讓金額的證明），并將貸款發放額控制在扣除出讓金后金額能足額償還一定期限內貸款本息范圍內。同時應特別注意，不能單獨接受鄉（鎮）村企業的集體土地使用權抵押的，如果將其范圍內的廠房等建筑物抵押，必須要求抵押人提交集體土地所有者同意抵押的證明。以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權抵押的，抵押人也應提交該集體土地所有者同意抵押的證明。此外，客戶經理還要務必熟悉相關的法律法規，并做到與時俱進地加以提高，避免因抵押物無效而失去貸款第二還款來源保障。

（四）充分估計和正確應對土地開發中的各種可能性風險。

1.對用土地抵押申請房地產開發貸款的，客戶經理除認真審核開發商資質、業績、信用度和資本金外，還應認真審查“四證”（土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證）是否齊備，不齊備的應堅決不以此種方式發放貸款。

2.在土地抵押貸款尚未還清之前，應慎重同意開發商辦理預售房許可證。一般情況下，開發商辦理預售房許可證時應先解除土地抵押，進而置換為在建工程抵押。如果信用社同意按此方式置換抵押物，首先應到登記部門查明用于抵押的在建工程是否被司法部門查封，如果被查封，則不得辦理在建工程抵押登記手續，而只能要求借款人歸還貸款或依法起訴來落實土地抵押權益；若未被查封，在辦理新的抵押手續過程中，最好由借款人提供其他擔保，如確無其他擔保的，應做好事前準備和提高辦貸效率，力求使變更登記手續在最短的時間內完成，縮短貸款無擔保的“真空”時間，同時要做好保密措施，防止抵押人的其他債權人獲悉后通過司法途徑查封抵押物。

實際工作中，開發商往往是在土地抵押未解除或未經抵押權人同意就獲取了房屋預售許可證，繼而通過現金或按揭貸款形式銷售出去。為了應對商品房預售許可證發放部門未經土地抵押權人知曉并同意前提下，憑開發商提供的相關證件復印件資料發證而導致抵押權難以實現的風險，信用社一方面必須從源頭上建立健全切實可行的貸款監管使用制度，并通過監管開發商的銷售款項，及時收回貸款本息；另一方面要從源頭抓起，在土地抵押合同簽訂前，應通過上門查詢等方式知曉該土地開發項目是否已辦商品房預售許可證，如果已取得，則不能辦理土地抵押貸款；若未取得，信用社應在土地抵押登記的基礎上，同時收取建設工程規劃許可證和施工許可證，并函告商品房預售許可證發放部門，避免開發商通過非正規渠道取得商品房預售許可證。

為了應對在建工程或者土地使用權已經抵押，而后又被開發商以按揭貸款方式銷售出去帶來的二次抵押風險和消費者購房權益的優先權優于放款房地產的抵押權風險，信用社應當對開發商的售房行為進行嚴密監控，必要時派專人入駐項目地，確保開發商售房回籠款用于歸還貸款。同時，一旦介入項目開發貸款，應與開發商簽訂辦理商品房按揭貸款意向協議書，有效控制其銷售資金。如果按揭貸款銀行與開發抵押貸款銀行非同一銀行，在未還清土地抵押貸款前，信用社應拒絕出具同意開發商預售房屋的證明文件。

3.為了防范在建工程承包人的工程價款優先權風險，應將要求提供建設工程承包人自愿放棄工程款優先受償的書面承諾作為用信的前提條件之一，如承包人是開發商的關聯企業，則最好要求承包人對貸款承擔連帶責任保證，并嚴密監控貸款資金的使用，確保房地產貸款的投向是用于在建工程。在抵押人與承包人發生訴訟時，要及時對建筑工程價款的數額和是否在6個月內行使權利進行核實，必要時向法院要求以第三人身份參加訴訟，以維護自身權益。4.針對在建工程抵押的權證不齊及其價值難以確定可能帶來的風險，信用社一方面要加強對在建工程權屬的審查，防止發展商以其不具有所有權的房屋設置抵押而導致抵押無效。同時當房屋竣工驗收后，對未還清貸款的，應及時將在建工程抵押變為“兩證”齊全的房產抵押。另一方面，放款前要從土地出讓金繳納安置費、拆遷費補償、已投入的工程款、已完成的工作量和工程量、施工進度和工程竣工日期等各方面情況入手，把好在建工程時點價值的評估關，避免高估在建工程價值。

5.為防止因開發商未按規定開發而導致的風險，信用社應嚴格按照《關于進一步加強重點風險防范工作的通知》（銀監發〔2010〕32號）要求，對在在土地閑置超一年以上的，一律不得發放新開發項目貸款；對土地閑置超兩年和有炒地行為的，對已發放的貸款應當調減并采取保全措施；對可予支持的項目一律要求以在建工程作抵押，不輕易用土地作為抵押發放開發貸款。對極個別項目前景好、信用程度高、項目資本金占比高的開發商申請土地抵押，放款前應要求開發商承諾土地一旦可能被認定閑置土地前，無條件提供其他合法抵押物用以置換。

第五篇：個人住房貸款風險點

個人住房貸款風險點

一、貸款申請受理風險點

1、由于受理了未予我行簽訂相關按揭合作協議的房開企業擔保的按揭客戶，導致貸款出現風險；

2、由于借款人主體資格不合規、還款能力較弱、還款意愿不強、購房行為虛假以及擔保措施無效，造成貸款出現風險；

二、盡職調查風險點

1、由于貸前調查人員對按揭業務政策掌握不透徹或違反流程操作，導致貸款出現風險；

2、貸前調查人員對借款申請人提交資料完整性、有效性、真實性審閱不細致，導致貸款出現風險；

3、由于未按規定雙人對借款人（含配偶、保證人）進行貸前調查，造成貸款出現風險；

4、由于貸前調查人未對借款人（含配偶、保證人）進行面談、面簽，導致貸款出現風險；

5、由于貸前調查人員調查完畢，未在相關調查資料簽署意見或在文本中簽字，導致貸款出現風險。

三、貸后管理

1、由于未嚴格管理貸款業務檔案管理，導致檔案丟失導致，貸款出現風險；

2、由于未按規定頻次對客戶進行貸后檢查，或貸后檢查工作不認真，導致貸款出現風險；

3、由于未及時識別出個人按揭貸款風險預警信號，導致貸款出現風險；

4、由于未按規定對個人按揭貸款進行五級分類，導致貸款出現風險。