第一篇：我國商業銀行個人住房抵押貸款 信用風險及其防范 簡介

我國商業銀行個人住房抵押貸款

信用風險及其防范

內 容 提 要

隨著我國房地產業的快速發展，個人住房抵押貸款量得到了迅速擴張，但在發展過程中其風險日益明顯。由于個人住房貸款是以房產作為抵押，而且我國房價處于快速上升時期，個人住房貸款的不良貸款率相對低，因此個人住房貸款成為各銀行競相爭奪的優質業務。由于信用環境等多方面因素影響，商業銀行辦理個人住房貸款業務隱含著巨大的風險。本文基于我國個人住房抵押貸款的發展現狀，主要從個人住房貸款業務所面臨的信用風險進行了分析，并提出了相應的解決措施。

關鍵詞：住房抵押貸款 信用風險 風險管理

Abstract

With the rapid development of China's real estate industry, personal housing mortgage loan amount has been rapid expansion, but the risk has become increasingly evident in the development process.Individual housing loans are secured by real estate as collateral, and our price is in a period of rapid increase in housing loans to individuals performing loan ratio is relatively low, individual housing loans as banks compete for high-quality business.Commercial bank credit environment and many other factors, the individual housing loan business implies a huge risk.Based on the current development of personal housing mortgage loans, mainly from individual housing loan business is exposed to credit risk, and the corresponding solutions.Key words: housing mortgage credit risk risk management

目 錄

一、我國商業銀行個人住房抵押貸款概述……………………………………1(一)(二)(三)個人住房抵押貸款的發展歷程……………………………………………1 個人住房抵押貸款的特征…………………………………………………1 個人住房抵押貸款種類…………………………………………………1

二、我國商業銀行中的個人住房抵押貸款信用風險……………………………2(一)(二)(三)源于個人的住房抵押貸款信用風險………………………………………2 源于房地產開發商的個人住房抵押貸款信用風險………………………2 源于抵押物的個人住房抵押貸款信用風險………………………………3

三、完善我國商業銀行個人住房貸款信用風險防范體系……………………4(一)(二)完善個人的住房貸款信用風險防范體系…………………………………4 完善房地產開發商的個人住房貸款信用風險防范體系…………………5(三)完善抵押物的信用風險防范體系……………………………………………5

四、結束語……………………………………………………………………………5 參考文獻………………………………………………………………………………6 后記……………………………………………………………………………………7

我國商業銀行個人住房抵押貸款信用風險及其防范

一、我國商業銀行個人住房抵押貸款概述

(一)個人住房抵押貸款的發展歷程

我國的住房抵押貸款發展歷程并不是很長，我國房地產從1978年改革開發至今歷經30多年的發展歷程，個人住房貸款業經歷了一段時間的發展，并形成了相對規范的發展模式，隨之規模也擴大了許多。在分析商業銀行個人住房抵押貸款信用風險的時候，為了進一步的認識個人住房貸款信用風險，應了解和掌握我國個人住房貸款發展的歷程。1992年建設銀行頒布了《房地產信貸部職工住房抵押貸款辦法》，推出了“存三貸七”的貸款品種，為以后的其他個人住房抵押辦法奠定了基礎。1995年7月，人民銀行頒布了《商業銀行自營住房貸款管理暫行規定》，對商業銀行開展個人住房制定了相關的規定。1997年中國人民銀行下發了《個人住房貸款管理法（試行）》，從此商業銀行個人住房貸款業務在全國范圍內全面展開。1998年，國務院頒發了《關于進一步深化城鎮住房制度改革和加快住房建設的通知》，逐步實行住房分配貨幣化，發展住房金融，規范金融市場，把中國房地產業推向了市場化發展的道路。在2003年8月，國務院下發的的《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，這是我國首次將房地產產業放到了我國國民經濟支柱產業行列之中。現在的住房抵押貸款，包括經營性資金抵押貸款和公積金抵押貸款，已經成為提高居民住房消費能力、實現住房商品化，推進住房制度改革的重要工具。但是現在商業銀行也處于業務的探索階段，國家還沒有全力推進住房制度的改革，因此個人住房貸款業務的總體規模不是那么規范。

（二）個人住房抵押貸款的特征

個人住房貸款也叫做個人住房按揭貸款或者是個人住房抵押貸款。個人住房貸款是指向借款人發放的并且用于購買、建造和大修理的類型住房的貸款。個人住房抵押貸款的特點如下：

1.貸款對象的特殊性。個人住房貸款對借款人所應具備的條件進行了合法的相關規定，并且鎮對的對象也很特殊，是具有完全民事行為能力的自然人。

2.貸款用途專一。因為貸款只能用于支付所購買住房的貸款。

3.住房貸款的本質是抵押貸款。借款人必須以質押、保證或者抵押為擔保，擔保的形式也可以是一種或者是兩種以上的相結合的方式為擔保，并且在借款人不能按照合同規定的期限償還貸款本息的時候，貸款人有權按照相關的法律規定對其進行處置。

4.貸款數量較大。在銀行辦理的各種貸款當中，個人住房貸款的貸款筆數和單筆貸款額跟其他個人消費貸款比較的話，貸款數量是比較大的。

5.國家政策的支持。個人住房貸款面向廣大城鎮居民，主要是解決他們購房安居的問題。為了實現這個目標，國家制定了許多優惠政策。因此隨之也帶來了該業務收益低、風險增大的后果。

（三）個人住房抵押貸款種類

1.政策性貸款，它是國家為解決部分城鎮居民住房問題所采用的一種貸款政策，住房公積金由單位和個人繳存，統一由公積金管理中心管理。

2.商業性住房貸款。其資金的主要來源于商業銀行自己的資金，是商業銀行為了獲得收益向買房者提供的一種貸款。包括商品房按揭貸款、存單質押貸款、商品房抵押貸款三種形式。3.個人住房組合貸款。個人住房組合貸款是個人住房公積金貸款和個人住房商業性貸款的結合，不僅可以彌補個人住房公積金貸款額度不足的缺陷，并且在研究中低收入者住房消費問題方面起到積極作用。其貸款利率比公積金貸款相對高一點，比商業貸款利率相對低一點。

二、我國商業銀行中的個人住房貸款信用風險

信用風險，又稱為違約風險，是指合同當事人，也就是借款人不愿或無力按照合同的時間還本付息，而導致銀行遭受損失的風險。信用風險是銀行發展個人住房抵押貸款業務過程中所有風險當中最主要的風險之一。造成個人住房抵押貸款信用風險的原因有許多，例如借款人因為自身的原因而不能償還銀行貸款本息；開發商與購房人勾結，利用虛假身份或虛假收入證明等手段騙取銀行貸款；抵押物的處置而導致的信用風險。本文主要從以下三點進行了分析：

（一）源于個人的住房抵押貸款信用風險

在我國由于市場經濟發展時間比較短，整個社會的信用環境還不成熟，尤其是個人信用評估體系還沒有建立起來，不能從制度上提高借款人的違約成本，來降低銀行個人住房貸款所面臨的風險。因此，個人信用風險在我國現在尤為嚴重，且隨著個人住房信貸規模的進一步擴大，由于個人原因引發的住房貸款的違約問題呈現出增加的趨勢。違約行為有以下幾種類型：借款人理性違約行為、借款人被迫違約行為、惡意違約行為。以下是針對這三類違約行為分別進行的分析。

1.借款人被迫違約行為

指由于借款人支付能力不足，無法按期償還抵押貸款而造成的違約行為。發生被迫違約是由于借款人的支付能力發生變化而導致，因為在抵押貸款付款額度增加幅度不是很明顯的情況下，是由借款人的收入水平決定。在簽訂貸款合同的時候，散發貸款的金融機構，會通過借款人收入情況與所從事的職業等因素來衡量借款人是否具有如期償還貸款的能力。借款人被迫違約的行為是因為借款人失業、疾病或事故等原因而產生的。也許這種不良信用給借款人今后再次申請貸款所造成的困難較小，但是給銀行信貸資金會造成一定的風險。

2.借款人理性違約行為

通常也叫做主動違約，是指借款人從自身利益出發，出于經濟利益的考慮而主觀上愿意違約的行為。借款人對其成本和收益進行權衡之后才導致了違約，并不是因為客觀原因。依據經濟利益原則進行理性的判斷，當借款人主觀上認為放棄抵押物能給他帶來更大的收益，主動違約風險就會發生。

3.惡意違約行為

惡意違約行為是指借款人可以還本付息，但是采取不正當的方法，或者是主觀意愿上故意違約，以購買住房為理由騙取銀行貸款的行為。目前在我國，惡意違約的行為很嚴重，具體表現在以下幾個方面：其一是借款人、房地產開發商和購房者之間由于發生一些糾紛時拒絕償還貸款，最終將銀行的風險。其二是因為房地產開發商一方面資金不足，另一方面又不能通過合法的手段來解決融資問題，采取捏造事實等不正當的手段來騙取銀行的貸款。其三是借款人有意欺騙，來偽造個人信貸信息獲取銀行的貸款，從而導致的風險。

（二）源于房地產開發商的個人住房抵押貸款信用風險

作為個人所購住房的主要支撐者，房地產開發企業屬于典型的資本密集型企業，其可能的種種不良行為雖不會直接給銀行帶來信用風險，但是由于個人住房貸款與房地產業和金融業的密切相關性，房地產開發商的風險很可能通過購房者輕易轉嫁給銀行。

1.開發商信用風險而導致的假按揭 假按揭是房地產開發商為了達到得到銀行信貸資金的目的，通過欺騙的手段得到商業銀行所發放的貸款。自從國家出臺的一系列政策措施之后，眾多中小開發商明顯感覺到資金壓力。在此情況下，很多開發商開始以 “假按揭”之名套取銀行信貸資金。

在假按揭中，開發商將其樓盤售價抬高，再讓其員工、或者是朋友等人到銀行辦理按揭貸款手續。由于開發商參與造假，銀行很難發現出問題。借款人申請到貸款后，銀行將其貸款直接劃進開發商的賬戶。如果假按揭的人多的話，銀行劃進開發商賬戶的就是一筆巨額資金。這種極易，會引發銀行的不良資產，并且會加大市場對房地產需求的假象。這種騙貸為目的假按揭把風險轉嫁給銀行，從而出現金融風險問題。

2.開發商經營風險而導致的個人住房貸款信用風險

銀行在開展個人住房抵押貸款的時候，需要房地產開發商提供階段性或者是全程的擔保，以此來保證借款人違約時銀行仍可以收回貸款。但是房地產開發商經營也存在風險，會直接或間接地影響銀行的個人住房抵押貸款業務。比如，從2012年到2013年一季度的房地產開發企業到位資金趨勢來看，今年增加的很快。如圖1所示：

圖1 2012年-2013年我國房地產開發企業到位資金增速

數據來源：中國產業競爭情報網

從圖1可看出我國房地產開發企業到位資金在不斷地增加，這表明我國房地產業投資快速增長。但是隨之也會帶來一定的風險。房地產開發和銷售涉及到多方主體，任何一個主體經營不善都有可能引發借款人矛盾，最后造成銀行的信貸風險。

3.項目風險

指通過故意提供給銀行不真實的項目資料來騙取銀行貸款的風險。如果沒有足夠的資金、很好的開發能力和良好的開發業績的開發企業就會出現出售不好，資金不充足等問題，就不能按期交房，從而使已購房者不能按期入住，最終導致開發項目中途終止。如果購房者要求解除購房合同，就把風險轉嫁給銀行。(三)源于抵押物的個人住房抵押貸款信用風險

對于個人住房抵押貸款來說，個人信用應該是歸還貸款時的第一擔保，而抵押物是第二信用。個人住房貸款的抵押物的處置風險是指當借款人違約后，商業銀行不能有效化解其抵押物所產生的風險。主要有以下幾種風險：

1.抵押物的產權風險

抵押物的產權風險即抵押物產權問題而產生的風險。如在個人住房貸款并沒有償還的時候，因為城市建設需要，拆遷等因素而導致了產權風險，雖然政府制定了相關規定對此予以保障，但是住房抵押貸款中抵押權人還是面臨著兩種風險：一是拆遷補償后，補償的價格低于住房市場的價格，即使將其補償費全部用于還貸，也難以清償全部貸款。二是銀行難以實現抵押權的物上代位權，也就是所有權的代位，因此就有可能產生產權替代風險。

2.抵押物價格風險

抵押物價格風險是指作為抵押的房屋隨著房地產市場的發展、房屋自然磨損、經濟發展而導致價格下降所出現的風險。它包括抵押物價格市場風險以及抵押物價格人為風險兩種風險。前者是指作為抵押物的房地產價值因經濟發展、房地產市場的發展以及房屋自然磨損而發生的價格下跌的風險。后者是抵押人在抵押期間對房屋進行破壞并導致的抵押物價值變化而造成的風險。

3.抵押物變現風險

抵押物的變現風險是指當貸款者出現違約后，銀行不能使抵押物變現或者處理抵押物代價較高，甚至不能以合理的價格處理抵押物的風險。由于我國法律體系尚不健全，使抵押物變現出現了較大苦難。一是抵押物變現很難，缺少中介機構，抵押物變現能力較差，處置抵押物要經過有關部門調查和監督，才能按照相關規定進行拍賣，步驟復雜而且很多，變現時間較長。二是由于抵押物成本較高、處置抵押物的時候商業銀行不能足額并合法的變現。有些抵押物的價格很貴，一般人很難接受其價格；有些銷售市場狹窄的抵押物很難賣出去；還有一些不動產，比如商品房、營業用房因位置偏僻，交通不便等因素無法變賣。三是我國住房二級市場還沒有建立比較發達的二手房市場，存在發展比較緩慢，交易法規不完善等問題。

三、我國商業銀行個人住房貸款信用風險防范體系的完善

（一）完善個人的住房貸款信用風險防范體系 1.完善個人征信系統

完善我國的個人征信系統，就必須建立一套完整并能充分發揮作用的信用評估系統。銀行對個人信用狀況進行評估的目的，是為銀行是否向客戶授信和授信額度大小提供決策依據。因此，個人信用評估的準確度直接影響銀行貸款資產的安全。首先，應該建立一套完善的信用風險評估指標體系。最近幾年，我國個人住房抵押貸款迅速增長，但由于我國個人住房抵押貸款興起的時間并不是很長，其信用風險也沒有完全的暴露出來，所以很多商業銀行對于個人住房抵押貸款信用風險沒有引起足夠的重視，更沒有打造一套規范的個人住房抵押貸款信用風險評估指標體系。其次，獲得借款者的真實信息。這一方面需要借助于完善的個人征信體系，因此個人信用評級體系的完善與個人征信體系的建設是相輔相成、缺一不可的。個人征信體系的建設和完善可以為信用風險評估提供可靠地、真實的信息。

2.完善個人信用評估體系

應該建立一個科學的個人信用評估體系。目前最常用的是信用分計算方法。我國商業銀行個人消費信貸打分法一般都是參照發達國家的銀行信用評分體系，并根據我國實際情況推出比較完善的個人信貸打分法。但是，在實際工作中，銀行既要重視信用評分體系，又不能被信用評分體系所束縛，因為信用評分體系本身具有一定的局限性，如權重的確定融入主觀因素，其隱含的假設即為各變量之間存在一種線性關系等等。這些都降低了信用評分的準確性。若信用評分能處理大量信息、同時又能解決非線性問題的神經網絡結合起來一起運用，則可以消除主觀性和不確定性，因而提高準確率。

3.建立個人失信懲罰機制

我們不但要完善個人征信體系同時也要建立個人失信懲罰機制。個人失信懲罰機制是一種讓欺騙的收益小于成本的外部約束機制，此機制是有利于個人信用制度的健康發展。通過完善失信懲罰機制，運用社會道德約束機制和經濟手段，讓有嚴重失信記錄的人受到懲罰。

（二）完善房地產開發商的個人住房貸款信用風險防范體系 1.嚴格審查開發商的資質及信用狀況

嚴格審查開發商的資質及信用狀況，并著手發展一些與銀行有著良好合作關系的房地產開發企業，這樣可以減少一些盲目的貸款行為，減少不必要的風險。對其項目進行審查時，開發商必須提供合法的項目資料，避免銀行陷入不必要的糾紛。同時要對審查項目的資金進行落實。選定完按揭項目之后，應該讓其專業人對該項目實行專項管理，并建立相應的貸款管理責任制。

2.完善個人住房抵押貸款擔保體系

通常情況下，擔保和抵押是降低信貸風險最有效的手段。目前我國抵押貸款擔保機構主要為地方性置業擔保公司，建設部頒布的《住房置業擔保管理試行辦法》中對其規定的最低注冊資本標準僅為1000萬人民幣，它們的規模較小，抗風險能力低，所以它們對借款人的要求與商業銀行差不多，所以對于大多數未能達到銀行信用要求的中低收入借款人而言，置業擔保公司的出現并不能使他們受益。商業銀行也不能指望置業擔保公司為他們的個人客戶提供增加信用級別的服務。因此在現階段，應考慮由政府組建設立住房擔保機構，使其作為政府實施社會保障制度的一個組成部分，成為住房擔保市場的主導性機構。此機構屬于政策性機構，目的不是贏利，主要作用是鼓勵中低收入家庭進入住房抵押貸款市場，提高他們的資信等級和貸款成數，促進住房信貸市場的發展。

3.加強對按揭貸款項目的審查

包括開發商的資信審查和項目樓盤審查。資信審查主要通過監督和控制銷售情況、開發商信用記錄、工程進行的情況、售房款的賬戶管理和保證金賬戶中的資金的變動趨勢，如果發現異常情況應及時采取與之相應的對策。在審查項目樓盤的同時，不僅要分析對所售樓盤價值可能造成影響的各種因素，而且還要全面總結樓盤的價值變動趨勢。

（三）完善抵押物的信用風險防范體系 1.加強對抵押物的審查

對于抵押物房地產的選定和審核，主要選擇便于保值的，便于變現的，便于保管的以及便于估價的房地產。抵押物要符合國家制定的相關的法律法規，以防出現抵押房地產不可以用來貸款抵押的問題。金融機構應全面管制對抵押物的保管，并且需要借款人上交作為抵押房產的產權證件或可以證明房產權的有效文件。這樣一來抵押物市場逐漸趨向規范化，包括控制多頭抵押、重復抵押、無權抵押等違法行為。

2.加強對抵押物的估價

在個人住房貸款業務中，銀行對抵押物的估價是至關重要的。房產是銀行把貸款風險轉嫁給借款人的重要手段，也是銀行發放個人住房貸款的主要條件。所以出于規避風險的目的，銀行應準確的對其房產進行科學合理的估價，避免在處置抵押物的時候，產生抵押物價值不足以償還貸款本息的情況。同時因為個人住房貸款期限較長，對于可能發生的風險無法預測，因此為了更有效地規避抵押物價值風險，銀行應該以不超過抵押物所有價值的80%為限額。

3.對抵押物設置保險

對抵押物進行保險可以防止抵押物隨著經濟環境、自然磨損或滅失給銀行帶來的風險。抵押物投保的期限應和貸款期限相一致，以免保險期已到期，而銀行貸款還未到期，導致這一期間產生貸款風險的可能性增加。

四、結束語

近年來，隨著我國房地產價格的波動，作為風險源頭的個人住房貸款信用風險問題成為社會關注的焦點之一，也是金融市場當中的一個重大問題。因此，本文根據我國個人住房貸款發展的概況，進一步分析了我國商業銀行個人住房貸款中所面臨的信用風險 問題。存在的問題有：源于個人的住房貸款信用風險；源于房地產開發商的個人住房貸款信用風險；源于抵押物的個人住房抵押貸款信用風險。關于解決這些問題的相關措施如下：首先，完善個人信用評估體系、應當具備科學的信用風險評估方法、建立個人失信懲罰機制；其次，嚴格審查開發商的資質及信用狀況、完善個人住房抵押貸款擔保體系、加強對其按揭貸款項目進行科學合理的審查；最后，加強對抵押物的審查、加強對抵押物的估價、對抵押物設置保險。這些措施有利于銀行在貸前進行風險評估，在貸后進行管理，并可以將銀行風險通過保險或者是證券化的方式轉移出去，從而達到降低信用風險的目的。

參考文獻

1.張新艷，《商業銀行個人住房抵押貸款風險管理研究》，大連理工大學，碩士論文，2012年10月8日

2.劉嘉和，《我國住房抵押貸款信用風險因素分析》，山東社會科學，期刊，2012年3月5日

3.申金珠，《個人住房抵押貸款信用風險研究》，西安交通大學，碩士論文，2012年3月1日 4.劉樹楓，《我國個人住房抵押貸款的信用風險與保險防范》，西安石油大學學報（自然科學版），期刊，2010年11月25日

5.時曉虹，《商業銀行信用風險管理的國際比較研究》，東北財經大學，碩士論文，2006年

6.曹振良、高曉慧，《中國房地產業發展與管理研究》，北京大學出版社，2002年5月

7.王重潤，《信息、效率與機制：住房抵押貸款市場研究》，北京經濟管理出版社，2004年11月第一版

8.中國產業競爭情報網：http://chinacir.com.cn/

后 記

時光荏苒，轉眼間在母校內蒙古財經大學四年的學習生活即將結束，在論文完成之際，心中既有辛苦的喜悅又有即將離開母校的留戀。

本文是我四年來學習成果的一個總結。論文得以完成，首先要感謝我的導師吳曉成老師。無論從論文的選題，資料的搜集到文章的定稿，吳老師都傾注了大量的心血，沒有導師的細心指導，我可能不能順利完成論文的寫作。吳老師淵博的知識，嚴謹的治學態度，務實的科研精神及靈活的教育方式深深地影響著我，使我受益匪淺。在論文收筆之際，謹向導師表示衷心的感謝和深深的敬意！同時，也要向辛苦養育我的父母和幫助我的同學以及朋友致以最誠摯的敬意，他們在生活上的支持、精神上的鼓勵，是我順利完成學業和論文寫作的保障。

由于我國個人住房抵押貸款較晚，且住房抵押貨款系信用風險牽涉多方面的知識，限于本人水平有限，文章的研究較為粗略，文中不足之處，懇請各位老師不吝賜教。

第二篇：個人住房抵押貸款

個人房屋抵押貸款

個人房屋抵押貸款是指借款人以本人名下的房產抵押，向貸款人申請用于個人合法合規用途的人民幣擔保貸款，用途包括個人購房、購車、消費、經營及其他合規合法等多種用途。、住房抵押貸款條件：

房屋的年限在20年之內；房屋的面積各銀行要求不一；房屋要有較強的變現能力；一般要求商品房，公寓，商鋪，寫字樓。房產抵押貸款，一般需要通過專業的房地產擔保公司來辦理，房產抵押貸款已經成為居民個人不動產理財的一個重要手段，通過抵押貸款的方式貸出資金以滿足臨時的消費需求甚或企業經營需求，以期盤活居民手中持有的不動產，而且在各種融資渠道中，房地產抵押貸款依舊是成本最低的方式之一。根據國內首家外商獨資的房地產擔保企業安家世行擔保有限公司提供的數據，房產抵押貸款中，近3成用于再次購房，其他用途占比較高的依次為：企業經營用途、購車、留學與移民、裝修以及購置大宗消費品。

申貸要件

1.房產證

2.權利人及配偶的身份證

3.權利人及配偶的戶口本

4.權利人的婚姻證明(結婚證或民政局開具的未婚證明)

5.收入證明

6.如房產證權利人有未成年兒童,請提供出生證

7.如房產內還有銀行貸款,請提供原貸款合同及最后一期的銀行對帳單

8.為提高貸款通過率,請盡量多的提供家庭其他財產證明,(如另處房產證、股票、基金、現金存折、車輛行駛證等等）

操作流程 1.借款人貸前咨詢：填寫居民住房抵押申請書，并提交銀行下列證明材料：借示人所在單位出具的借款人固定經濟收入證明;借款擔保人的營業執照和法人證明等資信證明文件;借款人具有法律效力的身份證明;符合法律規定的有關住房所有權證件或本人有權支配住房的證明;抵押房產的估價報告書、鑒定書和保險單據;購建住房的合同、協議或其他證明文件;貸款銀行要求提供的其他文件或材料。

2.銀行對借款人的貸款申請、購房合同、協議及有關材料進行審查。

3.借款人將抵押房產的產權證書及保險單或有價證券交銀行收押。

4.借貸雙方擔保人簽訂住房抵押貸款合同并進行公證。

5.貸款合同簽訂并經公證后，銀行對借貸人的存款和貸款通過轉帳方式劃入購房合同或協議指定的售房單位或建房單位。

6.貸款結清，貸款結清包括正常結清和提前結清兩種。①正常結清：在貸款到期日（一次性還本付息類）或貸款最后一期（分期償還類）結清貸款；②提前結清：在貸款到期日前，借款人如提前部分或全部結清貸款，須按借款合同約定，提前向銀行提出申請，由銀行審批后到指定會計柜臺進行還款。貸款結清后，借款人應持本人有效身份證件和銀行出具的貸款結清憑證領回由銀行收押的法律憑證和有關證明文件，并持貸款結清憑證到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續。

“金融一號店”編輯整理

第三篇：商業銀行信用風險防范論文

摘要：首先介紹了商業銀行信用風險及其防范方法的概況，接著分析了利用期權防范商業銀行信用風險的原理，最后結合國際經驗和我國銀行業現狀, 討論了利用期權防范商業銀行信用風險的意義。

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關鍵詞：商業銀行；信用風險；期權；防范商業銀行信用風險及其防范方法的概述

由于商業銀行經營對象和經營過程的特殊性，自其產生之初，風險就與之相伴而生、形影不離。根據《新巴塞爾資本協議》，現代銀行業所面臨的風險主要包括信用風險、市場風險和操作風險。其中信用風險又稱違約風險，主要是指商業銀行貸款過程中由于借款者違約而給銀行造成損失的可能性。信用風險不但在計量、管理等方面均比操作風險、市場風險更復雜，而且長期以來一直是商業銀行所面臨的最大風險。 利用期權防范商業銀行信用風險的原理

期權是20世紀70年代國際金融創新中發展起來的一種金融衍生工具。在金融風險管理中，期權是進行套期保值、回避價格風險的理想工具。所謂期權實質是一種選擇權，是指一種能在未來某特定時間以特定價格買入或賣出一定數量的某種特定資產的權利。期權購買者在支付一定費用的基礎上便獲得這種選擇權。如果未來價格向不利于期權購買者的方向變動，期權購買者則可選擇執行期權，從而在一定程度上通過對沖彌補這種不利的價格走勢給其帶來的損失。相反，如果未來價格向有利于期權購買者的方向變動，則期權購買者會選擇放棄執行期權，他所損失的僅僅是當初為了獲得這種選擇權而支付的費用。因此，雖然期權購買者為了獲得這一權力額外支付了一定費用，但卻有效規避了價格不確定性帶來的風險。從這個角度上看，期權十分類似于汽車保險。車主為了在車輛出險時獲得一定的經濟補償，向保險公司支付一定的保險費購買保險。如果車輛出險使車主遭受損失，由于購買了汽車保險，車主可以從保險公司獲得賠償以彌補其所遭受的損失。相反，如果在此期間車輛沒有出險，則車主的最大損失也不過是保險費。

商業銀行同樣可以利用期權的這種風險對沖機制進行信用風險防范。商業銀行在發放貸款的同時購買期權，這就相當于為其貸款購買了一份保險。一旦貸款違約事件發生，商業銀行就可以從期權出售者那里獲得一定的補償，以彌補借款者信用水平向不利于銀行的方向變化而給銀行帶來的損失，將信用風險轉移給期權出售者。銀行最大損失就是從期權出售者那里購買期權所支付的費用。商業銀行利用期權對沖信用風險的方法大致可以分為兩類，一類對貸款利率進行保值，另一類對貸款金額進行保值。

第一類方法利用期權對貸款利率進行保值，以達到防范信用風險。它的主要原理是要求商業銀行在發放貸款的同時，買進一個利率看漲期權。根據投資學的基本原理，任何金融資產的收益率都可以看成是無風險利率和風險溢價之和。因此，貸款利率水平作為貸款人的發放貸款的收益率也是由這兩個因素決定的。其中，風險溢價是對貸款人承擔信用風險的補償。當借款人信用等級下降時，作為貸款人的商業銀行所承擔的信用風險相應擴大，相應應提高風險溢價水平以及貸款利率水平。固定利率貸款由于在貸款存續期間內利率固定不變，銀行無法通過對貸款利率的調整，獲得相應的補償。因此，固定利率貸款既無法規避無風險利率的不利變化可能給其造成的損失，也無法規避借款人信用風險擴大，進而風險溢價水平擴大可能造成的損失。當前為了防范利率風險，商業貸款特別是國際長期貸款往往被設計成浮動利率貸款，使得在貸款存續期間內，貸款利率能夠隨基準利率的變化而變化，可在一定程度上規避無風險利率變化帶來的損失，但貸款合約簽定后，信用風險溢價則仍然是固定的，無法回避。

第二類方法利用期權對貸款金額進行保值，從而達到防范信用風險。其主要原理是要求商業銀行在發放貸款的同時，買進與該筆貸款金額相對應的貸款合約價格看跌期權。當借款者違約事件發生時，商業銀行作為期權的購買者可以一個事先已經約定價格出售這筆貸款，從而彌補由于借款者違約而給其帶來的損失。 利用期權防范商業銀行信用風險的意義

3.1 有利于提高信用風險管理水平

商業銀行作為信用創造和信用中介的主體，不可避免地成為整個社會信用風險的集散地。因此，妥善地管理和控制信用風險是商業銀行生存所必須掌握的一門技術。在商業銀行的信用風險管理方法中十分重要的一條就是對包括貸款和各類投資在內的資產實現多樣化、分散化，通過減小資產組合內各類資產的相關性，使組合內信用風險相互對沖抵消。然而，實踐中的貸款分散化并非無懈可擊。商業銀行往往都有比較穩定的客戶信用關系、經營領域、區域優勢、行業優勢、信息優勢以及貸款規模經濟效應等，這使得銀行信用風險很難分散化。我國四大國有商業銀行脫胎于國有專業銀行，歷史上有明顯的業務分工，這在一定程度也限制了貸款分散化。此外，貸款分散化還有可能對銀行效益產生負面影響。而期權克服了貸款分散化的缺陷，在允許貸款相對集中的同時，通過期權的非對稱性風險收益機制將商業銀行面對的信用不確定性進行拆分，對沖并轉移對其不利的信用不確定性，而保留對其有利的信用不確定性。從而使商業銀行對信用風險管理由消極被動轉為積極主動，有利于提高信用風險管理的水平。

3.2 有利于降低商業銀行的不良貸款率

在我國社會主義改革過程中，由于產權制度的不合理及體制改革的嚴重滯后，使得社會信用風險逐漸集聚到了銀行體系。長期以來一直困擾著我國商業銀行的大量不良貸款正是這一問題的集中體現。為解決這一問題，我國采取了一系列措施，如資產管理公司進行債轉股、資本重置和貸款出售等，取得了一定效果，但仍不足以使銀行徹底擺脫信用風險。使用期權來防范信用風險無疑為我國商業銀行降低不良貸款開拓了思路，提供了新工具。

3.3 有利于提高資本充足率及回報率

為了促進國際銀行業的穩健經營，巴塞爾協議規定，銀行資本充足率要達到8%，也就是要求銀行的總資本不能低于加權風險資產總額的8%，其中加權風險資產總額是由銀行各項資產與風險權重的乘積來確定。因此，風險權重越高，對銀行資本金數量的要求也就越高。由于利用期權等衍生工具做套期保值可以達到規避風險的目的，因此《新巴塞爾資本協議》對銀行已經采用期權等衍生工具進行套期保值的交易頭寸的資本要求相對較低。如果能實現完全套期保值，則銀行可以不必提取專項資本；如果無法實現完全套期保值，銀行可以僅對其敞口頭寸提取20%的專項資本。由此可見，通過期權來防范信用風險后，同樣數量的貸款資產所要求的作為貸款保證金的資本金數量下降，意味著同樣數量的資本金可以支持更多的貸款資產，從而使得資本充足率得到提高，并有效地利用了財務杠桿，提高資本回報率，這對于資本充足率普遍比較低的我國商業銀行是非常有利的。

3.4 有利于推進金融業混業經營

由于我國直接和間接融資市場發展不平衡，企業融資長期倚重以銀行貸款為主的間接融資方式。而非銀行類金融機構往往被通過立法排斥在存放款業務之外。商業銀行利用期權來防范信用風險，為非銀行類金融機構間接涉足貸款市場提供了可能性。非銀行類金融機構參與期權交易在分散化解銀行所承受的信用風險的同時，也有利于非銀行類金融機構自身投資組合的分散化，有助于其取得更好的經濟效益。根據國外經驗，保險公司通常是此類期權的出售者。一方面，保險公司尤其人壽保險公司擁有穩定的長期性資金來源，另一方面，保險公司可運用其在風險管理上的優勢，進一步在不同領域進行信用風險的再分散化。可見，期權的應用有助于推進金融業的混業經營，實現不同金融機構間的業務融合和優勢互補，改善其資產組合結構，擴展了金融市場的廣度和深度，有利于提高金融體系的整體運行效率。

參考文獻

［1］伊斯雷爾·尼爾肯.實用信用衍生產品［M］.北京: 機械工業出版社,2002.

［2］巴塞爾銀行監管委員會.巴塞爾銀行監管委員會文獻匯編［R］.北京: 中國金融出版社,2002.

第四篇：我國商業銀行個人住房信貸的風險及防范

【摘要】文章從我國個人住房貸款業務的發展狀況和前景出發，分析了我國商業銀行個人住房貸款業務存在的風險，根據實際情況提出了一些防范和規避商業銀行個人住房貸款業務風險的對策。

【關鍵詞】商業銀行；個人住房貸款；風險；防范

近年來，隨著金融業的不斷發展，個人住房消費信貸業務在深化住房制度改革、促進國民經濟發展方面起到重要作用。個人住房信貸業務的發展與穩定對金融也特別是商業銀行的發展起到了重要的作用，對我國商業銀行個人住房信貸業務進行風險分析并提出防范措施，對保障貸款安全，防止商業銀行金融風險的發生有著巨大的現實意義。

一、我國商業銀行個人住房信貸業務的發展狀況和發展前景

（一）我國商業銀行個人住房信貸業務的發展狀況

我國住房消費信貸業務的發展經歷了三個發展時期：第一個階段為20世紀80年代中期至90年代中期，是我國住房消費信貸業務的初步嘗試階段。這時期我國部分金融機構開始嘗試發放城鎮居民住房貸款，住房消費信貸進入初步探索嘗試期。第二個階段為1997～1999年，是我國住房消費信貸業務的試點階段。1997年，中國人民銀行頒布了《人人住房擔保貸款管理試行辦法》，開始推廣商業銀行住房消費信貸業務的試點工作。1999年2月，中國人民銀行發布《關于開展個人消費信貸的指導意見》，正式要求各金融機構，開展面向廣大城市居民的消費信貸業務。第三個階段是2000年至今，我國住房消費信貸業務進入迅猛發展的階段。個人住房消費信貸業務的發展有利于商業銀行資產結構的改善，目前各銀行的個人住房消費貸款當年不良率基本低于0.5%，住房消費信貸成為資產質量較好業務種類，成為各銀行競爭激烈的業務品種之一。

（二）我國商業銀行個人住房信貸業務的發展前景

根據國際經驗，人均GDP在大約1000美元時，是一國房地產業發展的黃金階段。2003年，我國人均GDP超過1000美元，進入了房地產業飛速發展的時期。與此同時，國家確立了全面建設小康社會的奮斗目標和城市化發展的戰略。據預測，到2020年中國城市化水平將提高到55%，到2020年中國城鎮人口將增加到7.7億人，為了滿足新增加的城市人口的住房要求，就需要建設大量住宅，并且隨著居民生活水平的提高，住房更新速度將加快。所以，未來一段時期，我國的住宅消費需求將很旺盛，個人住房消費貸款仍將發揮重要的促進作用。

二、我國商業銀行個人住房信貸存在的風險分析

（一）個人信用風險

目前，在商業銀行個人住房貸款業務中，普遍存在著個人信息與商業銀行所掌握的個人信息不對稱的問題，商業銀行個人住房貸款業務中存在的個人信用風險主要有；第一，貸款者收人證明水分較大，貸款申請者能

根據自己想購買的住房在單位開出相應的收人證明，甚至快倒閉的企業或事業單位也能為下崗職工開出相應的收人證明。第二，由于銀行間會存在信息溝通不暢，有些貸款者的收人證明一式多份，在不同的銀行貸款，在多處購房。第三，個人住房貸款屬中長期信貸，還款期限較長，在這段時間內，個人因工作、家庭、健康等原因造成個人支付能力下降等不確定情況很容易發生，這很大可能邊變為商業銀行的信貸風險。第四，目前，個人住房貸款業務實行浮動利率制度，貸款者承擔了大部分的利率風險，貸款者在利率上升周期中可能出現違約現象。

（二）政策風險

第一，宏觀經濟環境變化帶來的風險。貸款期限長是個人住房貸款的一個顯著特征，在這期間，社會經濟宏觀環境必然發生變化。目前，我國宏觀經濟還處于快速發展的時期，房地產業作為一個支柱產業得到了政府的扶植，一旦宏觀經濟發生變化如出現滯脹或衰退，這種扶持力度將會減弱或消失。這將不可避免地對微觀面產生巨大的影響。失業率將上升，貸款人收入下降，無力償還貸款本息，將產生大量不良貸款。第二，政策研究滯后風險。目前市場競爭激烈，管理部門大都把精力集中在市場營銷上，從而疏忽了對個人住房貸款市場的形勢、需求及風險敞口等的深入研究與分析，導致缺乏符合實際的理論和對策指導，對政策的把握和應用不能夠隨機應變，行動存在盲目性。

（三）流動性風險

目前我國的各大銀行主要資金來源是儲戶的存款。在市場經濟條件

下，很多人并不傾向于把錢存進銀行，而是要把錢變“活”，投資到市場中去。這就使得銀行儲蓄存款的流動性增大。資金的流動性意味著銀行手中所掌握的資金在減少。而隨著個人住房貸款業務規模的擴大，銀行資金運用長期化與資金來源短期化的矛盾日益突出，影響銀行資產的流動性。而隨著個人住房信貸業務的不斷開展，需要的資金也越來越多，缺口越來越大，這就形成了矛盾。這只會造成銀行沒有足夠的資金貸給客戶，長期發展的結果必然會使發展迅猛的個人住房信貸業務難以持續。

（四）銀行的操作風險

1．審查把關不嚴，疏于客戶還款能力調查。個別銀行貸前沒有認真調查貸款人所提供資料，甚至縱容貸款人弄虛作假，并且在貸款發放后，對貸款人的家庭狀況和家庭收入變化情況缺乏必要的監控。目前，個人住房貸款業務的市場競爭非常激烈，不少商業銀行為了搶市場，放寬貸款條件，如降低首次付款比例等。這就加大了銀行的經營風險。

2．評估風險已成為銀行操作風險之一。目前銀行以房價或評估價作為貸款依據，沒有有效的抵押率認定方法。故在個人住房貸款業務中存在著較大的估價風險。估價風險不僅存在于對新建房屋抵押物的評估，而且存在于對存量房貸款抵押物的評估中，實際情況是存量房的評估價通常大大高于其實際價值。

3．處罰力度不夠的風險。從銀行關于信貸經營管理方面看，其制定的制度、規定是比較多而且詳細的，但從銀行信貸經營的實際結果來看，效果卻不佳。其原因主要是內部管理失之過寬，尤其是信貸責任追究制度沒有嚴格執行，落實不到位。目前商業銀行普遍存在的一個現象就是：在各銀行中，在信貸業務經營方面，因信貸經營違規或信貸人員的不作為而造成的信貸風險，最終導致銀行大量信貸資金流失，銀行真正追究有關責任人責任的很少。

（五）法律風險

個人住房消費信貸業務在我國發展的歷史不長，銀行從業人員缺乏控制和防范風險的經驗，法律意識不強，在業務操作中存在不合規情況，在合同文本中也難免存在漏洞，對住房貸款資料的審查不嚴，甚至會出現違章違規操作現象，使個人住房消費貸款合同得不到法律保護，從而使銀行面臨著由操作風險導致的法律風險。它包括：一是個人住房貸款手續是否合法有效。二是按揭住房是否存在權利瑕疵。三是如果貸款人不能從抵押房遷出或遷出后無立足之地，銀行就不能順利地處分抵押物。

（六）不可預期風險

不可預期風險主要有抵押物價格風險、購買力風險、意外風險和利率風險。至于利率風險方面，商業銀行可以通過改進貸款產品來減少其帶來的損失。但其他風險銀行一般無法規避，當各種災害造成財產損失或借款人出現意外時，所產生的損失就要由銀行單方面承擔。

三、我國商業銀行個人住房信貸業務的風險防范措施及對策

（一）改善個人信用風險的識別環境

首先，要建立一個完善的個人信用體系，其核心應是個人信用制度，包括：個人信用登記制度、個人信用評估制度、個人信用風險預警制度、個人信用風險管理制度、個人信用風險轉嫁等。這就需要設立專門的信用機構，金融機構將信用消費者日常在金融機構的信用支付情況連續地提供給信用機構，由信用機構將消費者的信用資料記錄加以整理、分析，記人該消費者的歷史檔案，商業銀行面對消費信貸申請時，可以從信用機構獲得申請人的信用情況，并據此做出決策。其次，在目前情況下，由于信用機構的還未建立好，銀行為了化解信用風險，必須扮演好信用機構的角色，將個人信用作為考查的重點，設立相關的個人信用檔案，目前銀行已建立了專業化、規范化、初具規模的數據庫，這為信用管理打好了基礎，并應盡快實現個人信用信息在金融機構之間的共享，從而控制貸款人多頭貸款，及時對貸款人違約的可能性做出預測，建立信用缺失的預警機制，一旦發生信用危機，就可以立即采取補救措施。

（二）加強政策研究

房地產業的發展在國民經濟發展中占有重要的作用，它既是擴大內需、拉動經濟增長的支柱產業，又是容易出現過熱和泡沫而影響經濟穩定發展的產業，因此，國家會在國民經濟發展的不同時期對房地產業采取不同的宏觀調控政策。故各銀行要加強政策和市場跟蹤與研究，及時根據形勢的變化發展制定合理的個人住房貸款業務發展戰略和對策。關注國家對房地產市場加大宏觀調控以及對房地產金融業務加大監管力度的政策形勢，規避因市場本身不成熟和不規范可能導致的市場風險。

（三）盡力化解個人住房貨款的流動性風險

商業銀行應采取市場化的手段轉移流動性風險，推進資產證券化市場的發展。首先，要逐步建立住房抵押貸款二級市場即房地產抵押債權轉讓市場，房地產貸款由貸款銀行或其他金融機構創造出來以后再轉售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔保發行抵押貸款債券。通過一級市場與二級市場的銜接提高銀行資金的流動性，分散流動性風險。其次，應把住房貸款的證券化提上日程。

（四）加強信貸管理，防范經營風險

1．應加強貸前審批和貸后管理工作。在貸前審批環節，應綜合考慮樓盤的各種因素和價格以確定不同的貸款成數限制，根據借款人的實際條件確定合理的貸款額度、還款方式與擔保條件，根據貸款額度不同建立分層次的審批授權體制，認真調查借款人的真實收入、過往信用記錄等;加強對借款人的還款能力調查。在貸后管理方面，首先要對借款人進行跟蹤調查和分析，及時發現借款人在借款周期內的各種不利還貸因素，如工作和收入等的變化情況，是否影響其還款能力，一經發現要及時采取補救措施。其次，對無意違約的客戶要及時通知其償還逾期貸款；對于個別惡意違約的借款人，應及時通知保證人償還債務或依法對其提起訴訟，以處理抵押物方式回收貸款本息，以最大限度減少貸款償還風險。最后，要加強言傳，堅持正確輿論導向，強化借款人還款意識。

2．建立科學的資信評估指標體系。目前，國外對個人資信評估采取的是“5C”原則，即品德（Character）、能力（Capacity）、資本（Capital）、擔保品（Collateral）和行業環境（Condition of Business）。“5C”原則是一套經過了時間和實踐檢驗的、科學的評估原則。我國正處于經濟結構調整期，應不斷對“5C”模型進行統計驗證和修正，建立一套適合我國實際情況的個人住房信貸業務的個人資信評估指標體系。

3．加強銀行內部操作人員的責任感，建立一套好的處罰方法。只有這樣，在信貸業務經營方面，才能防范和控制信貸經營違規，預防信貸人員的不作為，更好地規避信貸經營風險。

（五）加強法律跟蹤，防范法律風險

目前，在我國因客觀原因導致職工下崗、失業、疾病或收入大幅下降等因素影響還款的，法院做出的判決往往對銀行不利，即便銀行通過種種途徑取得抵押物的處置權，但由于現階段我國房地產二級市場還沒有完善，處置抵押物的執行機構也不明確，沒有一個較好的法律環境，收回的房子也較難變現或足值變現。因此，要深入研究和探討律師制度在房地產金融業務中的職能，加強與律師的合作，增強業務操作在技術上的可行性和在法律上的有效性，切實防范風險。

（六）健全個人住房貸款擔保制度

為降低個人住房貸款業務的風險，在我國各地先后出現了為個人住房貸款提供擔保的機構，這些機構在房地產信貸風險防范上起到了重要的作用。所以，為了提高居民個人住房貸款的信用度，保障銀行對個人住房貸款的回收，有效防范個人住房信貸業務的金融風險，應該要大力推動國內住房貸款擔保行業的發展，完善并創新住房貸款擔保業務機制，建立健全個人住房貸款擔保制度，加速完善

住房貸款擔保辦法，加強對擔保機構的業務規范和監管，推行標準化的擔保合同示范文本。住房貸款擔保機構必須嚴格按照國務院近期頒發的《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》要求，積極參與到全國個人住房貸款擔保體系建設之中，建立健全住房貸款擔保機制，并在擔保機構之間建立穩定的業務交流機制，規避個人住房貸款市場的金融風險與擔保機構的自身風險。

【參考文獻】

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[2]吳騰華．現代金融風險管理[M]．北京：中國經濟出版社，1999．

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[5]茹曉峰．個人住房貸款業務風險狀況及政策建議[J]．西安金融，2005，（10）．

第五篇：個人住房抵押貸款概念

一、個人住房抵押貸款概念

是指借款人(或第三者)以其所有的房產做抵押向銀行貸款的方式.二、借款條件

18至60周歲,身體健康,具有完全民事行為能力,并持有效身份證明的自然人.有正當的職業和穩定的收入,或易于變現的財產,能按期償還貸款本息,無不良記錄,信用良好;

三、需提供以下資料

借款人有效身份證件及復印件,抵押人財產共有人有效身份證件及復印件,婚姻狀況記錄;抵押物權利證書,貸款行認為必須提供的其它資料;與借款用途相符的合同協議或其他證明文件.四、業務一般規定

貸款金額根據借款人的品行,職業,教育程度,還款能力,所購住房變現能力登情況確定,最高不超過房產評估值的70%,貸款期限一般在5年以內,購營業房最長不超過15年,且貸款到期日原則上不超過貸款人65歲的年齡.貸款利率執行人民銀行的規定,如遇法定利率調整,期限為一年以內的,執行合同利率不分段記息,期限為一年以上的,則于次年初執行新的利率.借款人應按合同約定的還款方式,還款計劃歸還貸款本息.貸款期限在一年以內(含一年)的,實行按季付息,到期結清本息.貸款期限在一年以上的,按月等額分期償還貸款本息.五、個人房產抵押貸款流程

(1)借款人向我行提出貸款申請;(2)經調查審查和審批同意后,在我行開立存款帳戶和銀行卡,并到房管部門辦理房產品估,經營性貸款5萬以上還需辦理貸款卡.(3)借款人,抵押人的夫妻雙方持已評估的產權證書,身份證明婚姻證明,有關貸款用途證明到我行簽訂最高額抵押合同和貸款合同,并辦理抵押合同登記和保險等手續.(4)貸款行辦妥上述手續后,當日發放貸款,將款項轉入在我行開立的存款帳戶或銀行卡上.(5)借款人每月(季)末20日以前在其理財卡帳戶存入足夠金額繳納每期還款金額,并在到期日還清貸款本息.貸款規還后,貸款行注銷抵押物,并歸還給借款人.如果是一手房，按我們這兒的規定是提供：1 夫妻雙方的身份證復印件各一份2 結婚證復印件一份（未婚的提供未婚申明一份）3 抵押借款合同五份4 抵押清單一份5 評估報告一份6 抵押申請書一份（開發商可以代辦）

如果是舊房，應先到有這項業務的銀行問一下，然后應提供1 夫妻雙方的身份證復印件各一份2 結婚證復印件一份（未婚的提供未婚申明一份）3 評估報告（現在也可以不用）4 房屋所有權證原件及復印件一份5 土地使用證原件及復印件一份6 夫妻雙方戶口簿原件及復印件一份7 收入證明8 如果是兩年之內轉讓的還要提供營業稅完稅憑證。9 抵押申請書一份10 抵押借款合同五份

注意收入證明是必不可少的.以房屋抵押可申請“個人綜合消費貸款”。首先要對房屋價值進行評估，貸款額不得超過房屋評估價值的70%；其次最高貸款額不得超過30萬元；貸款期限分為六個月、一年、兩年、三年4個檔次。個人綜合消費貸款可在工行網點的“個人理財中心”辦理。

證件需要提供相應產權證、已婚的需要提供夫妻雙方的身份證件（含成年子女），并需要在辦理相關手續時到場。收入證明（有否固定或正常收入，確認有無償還能力），以及與抵押貸款有關的法律文件。

基本流程: 房產證--評估報告---身份證---貸款

二手樓轉讓：

轉讓方所需資料：身份證、戶口本、婚姻證明、《房地產證》復印件、房屋產權查檔單、提前還款清單、原按揭貸款合同、原繳款存折和密碼、房產評估報告、原繳首期款證明、原房產買賣合同等。

受讓方所需資料：身份證、戶口本、婚姻證明、銀行帳號、收入證明、轉讓方支付費用：擔保費、服務費、評估費、公證費、過戶稅費等。

受讓方支付費用：貸款利息、保險費、抵押登記費、銀行律師費等。