第一篇：房地產估價三大方法的含義及操作步驟

1、市場法

概述：簡要地說，市場法是根據與估價對象相似的房地產的成交價格來求取估價對象價值的方法。具體地說，市場法是選取一定數量發生過交易且符合一定條件的與估價對象相似的房地產，然后將它們與估價對象進行比較，對他們的成交價格進行適當的處理來求取估價對象價值的方法。

步驟：①搜集交易實例，即搜集大量發生過交易的房地產及其成交價格、成交日期、付款方式等信息。②選取可比實例，即從搜集的大量交易實例中選取一定數量符合一定條件的交易實例。③對可比實例成交價格進行處理。④求取比準價值，即把多個可比實例成交價格經過處理得到的多個比準價值綜合為一個比準價值。

2、收益法

概述：簡要地說，收益法是根據估價對象的預期收益來求取估價對象價值的方法。具體地說，收益法是預測估價對象的未來收益，然后利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。

步驟：①確定未來收益期限；②求取未來凈收益；③求取報酬率；④選用恰當的報酬資本化法公式計算收益價格。

3、運用直接資本化法

概述：直接資本化法是預測估價對象未來第一年的收益，然后將未來第一年的收益除以合適的資本化率或乘以合適的收益乘數來求取估價對象價值的方法。其中，將未來第一年的收益乘以合適的收益乘數來求取估價對象價值的方法，具體稱為收益乘數法。

步驟：①預測未來第一年的收益；②求取資本化率或收益乘數；③選用恰當的直接資本化法公式計算收益價值。

4、成本法

概述：簡要地說，成本法是根據估價對象的重置成本或重建成本來求取估價對象價值的方法。具體地說，成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。

步驟：①弄清估價對象房地產的價格構成，搜集相關資料；②測算估價對象的重新購建價格；③測算估價對象的折舊；④求取估價對象的積算價格。

5、假設開發法

概述：簡要地說，假設開發法是根據估價對象預期開發完成后的價值來求取估價對象價值的方法。具體地說，假設開發法是預測估價對象開發完成后的價值和后續開發的必要支出及應得利潤，然后將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。

步驟：①調查分析待開發房地產狀況；②選取最佳的開發利用方式，確定開發完成后的房地產狀況；③預測后續開發經營期；④預測開發完成后的價值；⑤預測后續必要支出及應得利潤；⑥測算待開發房地產的價值。

6、長期趨勢法

概述：長期趨勢發是運用預測科學的有關理論和方法，特別是時間序列分析和回歸分析，來推測、判斷房地產未來價格的方法。

步驟：①搜集估價對象或類似房地產的歷史價格資料，并進行檢查、鑒別，以確保真實、可靠。②整理上述搜集到的歷史價格資料，將轉其化為同一標準，并按時間的先后順序將它們編排成時間序列，畫出時間序列圖。③觀察、分析該時間序列，根據其特征選擇適當、具體的長期趨勢法，找出估價對象的價格隨時間變化而出現的變動規律，得出一定的模式(或數學模型)。④以此模式去推測、判斷估價對象在估價時點的價格。

第二篇：房地產估價理論與方法

第一章 房地產估價概論

考試目的：測試應考人員對房地產估價的含義、本質和必要性，房地產顧家的要素，房地產估價的各種現實需要，房地產估價師的職業道德，中國房地產估價行業發展狀況等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內容：

第一節，對房地產估價的基本認識

一、房地產估價的含義

指專業房地產估價。

（一）專業估價與非專業估價的本質區別

1）專業估價是由專業人員和專業機構完成的。

2）專提供的是專業意見。

3）專具有公信力。

4）專實行有償服務。

5）專要承擔法律責任。

（二）專業房地產估價的概念

核心內容：為了特定目的，對特定房地產在特定時間的特定價值進行分析，測算和判斷。定義：房地產估價師和房地產估價機構接受他人委托，為了特定目的，遵循公認的原則，按照嚴謹的程序，依據有關法律法規和標準，在合理的假設下，運用科學的方法，對特定房地產在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷，并提供相關專業意見的活動。要素：估價當事人、估價目的、估價對象、估價時點、價值類型、估價依據、估價假設、估價原則、估價程序、估價方法和估價結果。

（三）估價與評估的異同

估價的含義更精準、明確、具體，就是指對價值進行評估。

房地產估價師和房地產估價機構從事的房地產估價衍生業務和咨詢顧問業務：

1）價值分配業務

2）價值減損評估業務

3）相關經濟損失評估業務

4）房地產咨詢顧問業務

（四）國外和港臺地區對房地產估價的稱謂及定義

二、房地產估價的本質

（一）房地產估價師評估房地產的價值而不是價格

價值與價格：價值是物的真實所值，是價格的波動“中心”；價格是價值的外在表現，圍繞價值上下波動。

（二）房地產估價師模擬市場定價而不是替代市場定價

估價與定價：估價師提供關于價值的專業意見，為相關當事人的決策提供參考依據。定價往往是相關當事人自己的行為。

(三)房地產估價師提供價值意見而不是做價格保證

根據提供的專業意見的用途和作用，可分為兩種不同性質的估價：鑒證性估價（或稱證據性估價、公正性估價）、咨詢性估價（或稱參考性估價）

刑法一百九十八條、公司法二百零八條規定了估價的法律責任。

鑒證性估價應“獨立、客觀、公正”，咨詢性估價應“為委托人爭取最大的合法權益”。本書講的主要是鑒證性估價。

（四）

第三篇：關于對房地產估價機構監管檢查的方法步驟(精)

關于對房地產估價機構監管檢查的方法步驟

一、自查階段

根據建設部《關于加強房地產估價機構監管有關問題的通知》（建住房〔2006〕294號）及山東省建設廳《轉發建設部〈關于加強房地產估價機構監管有關問題的通知〉的通知》（魯建房字〔2007〕3號）要求，現擬定了對全市房地產估價機構的檢查通知。根據檢查內容和房地產估價機構情況自查表，各房地產估價機構應于2月底前完成自查工作，寫出自查報告，上報市房地產管理局市場監察科。

二、檢查階段

市房地產管理局市場監察科將于3月中旬對各房地產估價機構自查情況進行一次全面的檢查，并匯總檢查情況上報省建設廳住宅與房地產處。

第四篇：淺析收益性房地產估價方法

淺議收益性房地產估價的方法 摘要：房地產估價，也稱為房地產評估，是一項實踐性很強的工作，也是現代房地產業管理、投資、開發、交易、抵押貸款、征用賠償、保險、課稅、入股合營以及糾紛處理等工作中的的一項基礎性工作。這一課題的研究在國外，包括港臺地區是與房地產事業同步發展的，起步較早，制度法規也比較健全，已經成為房地產事業的重要組成部分。但在國內，針對房地產估價方法的研究起步較晚，只是近年來隨著房地產事業的產業化、市場化飛速發展而逐步發展起來的，它的原理、原則和方法基本上是從國外直接引進的，這中間當然也存在一個消化、吸收與改造的過程。本文對目前我國收益性房地產中常用的估價方法進行了研究和分析。

關鍵詞：收益性房地產；

房地產估價；

基礎性工作；

目 錄 引言： 1、收益性房地產估價概述 4 1．1房地產估價的概念 4 1．2房地產估價包括的內容 4 2、收益性房地產常用的估價方法 5 2．1成本法 5 2．2市場比較法 5 2．3收益還原法 6 3、收益還原法在房地產估價中的具體應用 6 3．1房地產相關總收益的確定 6 3．2利息和折舊不應當作為總費用扣除 7 3．3成本收益法運用中應考慮的稅費項目 7 3．4總費用中的維修費求取方法及測算途徑 8 3．5建在劃撥土地上的出租性房地產，土地收益部分應作為總費用扣除 8 3．6資本化率的確定方法 8 3．7房地產收益年限的確定 9 參考文獻： 引言：收益性房地產常用的三種估價方法為成本法、市場比較法和收益還原法，其中以收益還原法的理論基礎最為充分，但使用收益還原法進行房地產價格評估時，純收益和還原利率等因素的確定又是一個復雜而且在業界又頗有爭議的問題。在對這一課題的研究中我們根據我國房地產市場的實際運作情況對影響收益成本法的各種因素逐一進行了分析，對這一方法的在房地產估價中的具體應用實踐進行了深入而細致的探討。

1、收益性房地產估價概述 1．1房地產估價的概念 房地產估價是指專業的估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

1．2房地產估價包括的內容（1）專業估價人員 是指具有房地產估價師資格的人員。

（2）估價的目的 對具體估價項目的估價結果的期望用途。

（3）估價原則 ①合法原則；

②最高最佳使用原則：③替代原則：④估價時點原則：⑤公平原則：

（4）估價程序 獲取業務、擬定方案、收集資料、實地勘察、選定方法估算、確定結果、撰寫報告（5）估價方法：市場比較法、成本法、收益還原法、假設開發法、長期趨勢法（6）影響房地產價格的因素：環境、人口、經濟、社會、行政、心理、國際環境等（7）估價時點：評估價值對應的日期，公歷的年月日 2、收益性房地產常用的估價方法 2．1成本法 這是一種以建造房地產所需耗費的各項費用之和為依據，再加上一定利潤和應納稅金來確定房地產價格的評估方法。也就是以評估對象的重置成本或重建成本為依據的估價方法。

成本法的基本公式為：房地產價格=土地價格+房屋建造費+正常利潤一應提折舊。這種方法的理論基礎是生產費用價值論。由于房地產可能是新開發的，也可能是舊有房地產，因此其公式也有差別，新建房地產價格=土地購置費+建筑物建造費+正常利稅；

而舊有房地產價格=舊有房地產重新建造完全價值一折舊。運用成本法時，要把握好兩項，一是房地產的各項建造費用必須是合理的和必要的，不能以個別企業的實際耗費為依據，而應采用社會一般耗費水平。二是價格應當為估價期日的建造成本，這一建造成本又分為以新材料、新技術建造的與舊有建筑具有相同效用的重置成本和以原始材料、原工藝技術、原來式樣新建的與原房地產完全相同的重建成本。

2．2市場比較法 這是一種根據市場上交易的類似房地產價格的測算待估房地產價格的方法。市場比較法的基本原理是替代原理, 即具有相同效用的商品應具有相同的價格。在求取一宗待估房地產的價格時，市場比較法是將待估房地產與在近期內已經發生交易的房地產進行比較對照，通過修正已知的價格求取待估房地產最有可能實現的價格。其中類似房地產是指其所在地區的區域特征、房屋結構等影響房地產價格的因素和條件都相同或相近。

市場比較法的操作最重要的是選擇具有盡可能大可比性的交易實例。首先必須通過多種途徑收集盡可能多的交易實例，準確掌握交易實例的具體情況，在此基礎上從中選擇在區位、結構、用途、交易日期等方面具有可比性的實例作為參照對象，其次是根據影響房地產價格因素的比較，對參照實例的價格進行修正。這些因素修正主要包括：房地產交易情況修正、交易日期修正，最后根據公式：房地產價格=實例價格x 交易情況修正系數x 交易期日修正系數x 區域因素修正系數x 個別因素修正系數，來計算房地產最有可能實現的價格。

2．3收益還原法 這是一種運用適當還原利率，將房地產在未來若干年內所能帶來的純收益折算為現值的估價方法，基本思想是：房地產的價值就是它在未來若干年內能給其所有者帶來的純收益的價值。運用這種方法估算房地產價格的主要依據是房地產每年所能帶來的純收益和投資的收益率即還原利率，這一方法在國外被廣泛地運用于收益性房地產的評估中，我們將在下一節中對此方法的具體應用實踐進行分析。

3、收益還原法在房地產估價中的具體應用 3．1房地產相關總收益的確定 房地產總收益可分為實際總收益和客觀總收益。實際總收益是在當前狀況下實際取得的收益，客觀總收益是排除了實際總收益中屬于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常總收益。

目前在運用收益法對房地產進行估價時，普遍采用客觀總收益來作為房地產的總收益，客觀總收益的求取通常是采用市場比較法，在市場上收集同類房地產的價格，然后對收集來的案例價格，根據待估房地產的實際情況進行因素修正。因素修正主要是從地段因素、面積因素、樓層因素、付款方式因素、保證金因素等幾方面考慮。通過以上的因素修正后，即可求出待估房地產的客觀潛在收益。

3．2利息和折舊不應當作為總費用扣除 會計學傳統理論上認為利息應作為費用扣除，因為利息是投資房地產成本支出的一部分，但結合實際情況進行分析這是不恰當的，因為投資者之所以要選擇投資房地產，是因為房地產帶來的投資收益要大于銀行的存貸款利息。正因為如此投資者才愿意從銀行貸款來投資房地產或者放棄銀行的存款利息來投資于房地產。因此，無論是貸款資金還是自有資金，利息都是作為投資收益的一部分而不應作為費用扣除。

對于在很多運用收益法進行房地產估價的財務報告中均把折舊費當作費用扣除，經過實踐分析這也是不恰當的，因為折舊并沒有實際支出，是作為提留，它不同于總費用中的維修費、管理費、保險費、稅費等都屬于實際支出。因此認為如果把房地產作為一種投資，那么它每年的純收益就應該是它的凈現金流入量，公式為：

凈現金流入量=資本產出+資本回收 在這個公式中：資本產出就是投資房地產的時間價值的體現，資本回收就是房地產所提取的折舊部分。

3．3成本收益法運用中應考慮的稅費項目 成本收益法在評估過程中所指的稅費項目是指房地產在運營過程中所須繳納的項目。具體來說有以下幾種情況：

（1）對于單純的土地租賃。根據國家稅法應當考慮以下幾種稅費：城鎮土地使用稅、營業稅、城市維護建設稅、印花稅、教育附加費、交通重點建設附加費等。

（2）對于出租性、經營性房地產。根據國家稅法應當考慮以下幾種稅費：城鎮土地使用稅、房產稅、營業稅、城市維護建設稅、印花稅、教育附加費、交通重點建設附加費等。

（3）對于生產性房地產企業。應考慮城鎮土地使用稅、印花稅及房產稅等。

3．4總費用中的維修費求取方法及測算途徑 房地產的維修費一般可分為日常性小維修和大維修費用：

（1）日常性小維修發生較為頻繁，費用較低，因此可取年折舊費的一定比例計算。其中折舊費一般采用直線法估算，即：D=C×（1-R）/N（C：重置成本，R：殘值率，N：經濟耐用年限）（2）大維修費用發生的次數相對較少，但發生的費用卻較大，因此大維修費用宜采用提取重置成本的一定比例計算，然后再作每年的平均攤銷。

3．5建在劃撥土地上的出租性房地產，土地收益部分應作為總費用扣除 根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第55條的規定：以營利為目的，房屋所有權人將在以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益部分上繳國家。因為房屋所有權人并未獲得“土地收益”這部分收益，故該“土地收益”部分不應計入在出租人的純收益中，而是應作為出租人上繳國家的費用扣除。

3．6資本化率的確定方法 在運用收益法進行房地產估價時確定資本化率通常采用以下幾種方法誤差相對較小：

（1）行業基準收益率加物價指數調整法，以這種方法確定房地產的資本化率前提是把房地產作為一種投資來看待。假設以P價格（資金凈流出量）投資房地產，每年可得純收益（年資金凈流入量）為a，并假設每年a不變，可收益年限為n 則：FNPV=a/（1+R）[1-1/（1+R）n]-P ；

財務凈現值 R：折現率令FNPV=0，則：R=FIRR（財務內部收益率），當FIRR>RC（行業基準收益率）時，FNPV>0，投資房地產可獲得超額利潤；

當FIRR

當FIRR=RC時，FNPV=0，這是市場競爭最可能的結果，這時房地產的價格P=a/（1+RC）[1-1/（1+RC）n]，由此可看出RC即是房地產的資本化率，然后再對RC作物價指數的調整，得出經過物價指數調整后的資本化率R=（1+RC）/（1+f）-1。

（2）安全利率加上風險調整值法，運用這種方法求取資本化率，首先是求取安全利率，即無風險的資本投資收益率。在我國一般選取的是一年期的定期存款利率作為安全利率，然后根據估價對象所處地區現在和未來的經濟狀況、房地產市場發育狀況、土地取得方式、物價指數狀況以及估價對象的用途、新舊程度等確定風險調整值，最后用安全利率加風險調整值的和作為該估價對象的資本化率。

（3）收益風險倍數法，這種方法是在參照投資收益率排序法的基礎上，對安全利率加調整值法加以改進的方法。即把安全利率加風險調整值法中要求取的風險調整值改變為確定房地產投資與安全投資年回收額的多出倍數。因房地產投資的風險高于國債，在投資收益率排序上，房地產投資收益率應高于同期國債年利率。具體思路是：假設以房地產投資方式購買收益性房地產的總價額為V，尚可使用年限為n，資本化率為r，年純收益為a.同時以安全投資方式（購買國債）投資金額為P，期限也為n，年利率為i，連本帶息年回收額為A，則有：V=a/r ×[1-1/（1+r）n] P=A×（1+i）n-1/i×（1+i）n由于房地產投資的風險、收益均要比國債投資大，如果兩種投資額相等，收益期相同，那么房地產投資的年回報額（純收益）要比國債投資的本息回收額要大。假定房地產投資的年回收額比國債投資的本息回收額高出的倍數為b，則有：a=（1+b）×A因V=P，故有：（1+i）n-1/i×（1+i）n=（1+b）/r×[1-1/（1+r）n]該公式就是收益風險倍數法確定資本化率的基本公式，式中的b稱為收益風險倍數。利用此公式，只要事先知道i、n，就可根據收益風險倍數，確定資本化率r.3．7房地產收益年限的確定 對房地產收益年限的確定主要是根據土地的可使用年限或設定使用年限及建筑物可使用年限的不同來綜合考慮。

（1）當土地為出讓方式時，土地可使用年限=土地在估價時點的剩余年限=土地使用權到期時間--估價時點的建筑物可使用年限=建筑物在估價時點的剩余經濟耐用年限；

對于評估對象為土地的情況，則土地可使用年限為該評估對象的有收益的年限；

對于評估對象為建筑物或房地合一情況的，求取它的收益年限是通過土地可使用年限與建筑物可使用年限比較來確定的，即根據孰短原則來求取該評估對象的收益年限。

（2）當土地為劃撥方式時即未辦理土地出讓手續的情況，這時應設定在估價時點該土地用途的法定最高出讓年限作為土地的可使用年限。

參考文獻：

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第五篇：房地產估價理論與方法_參考答案

一、單項選擇題

ABDABCBAABDBBBDDABCDBCBBCBCCCDBBAAB

二、多項選擇題

ABC

BDE

ACE

AD

ACE

ACDE

ADE

CDE

BCD

ABDE

ACD

AC

ACD

ACE

ABC

三、判斷題

XVVXXVVVXX

VXVXX