第一篇：高檔住宅小區(qū)會(huì)所被“兩次”開(kāi)發(fā)問(wèn)題研究

一位剛買下上海青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)業(yè)輝路88弄中海翡翠湖別墅小區(qū)物業(yè)的業(yè)主，在入住后發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)的會(huì)所已轉(zhuǎn)給私人。“偌大一個(gè)會(huì)所除了租出部分外，游泳池一年只開(kāi)放三個(gè)月，私人擁有會(huì)所干嗎呢？”這位業(yè)主百思不得其解。

離此不遠(yuǎn)的海天花園房屋業(yè)主委員會(huì)，也正在為小區(qū)的公共設(shè)施展開(kāi)維權(quán)。“我們已提起訴訟，要求恢復(fù)會(huì)所和購(gòu)物中心原狀。”上海市高信德律師事務(wù)所成大為律師說(shuō)，海天花園的一些公共設(shè)施，通過(guò)私下售讓，改變了原來(lái)的功能，嚴(yán)重侵害了業(yè)主權(quán)益。

事實(shí)上，近年來(lái)，一些大中城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，通過(guò)各種不當(dāng)方式將小區(qū)文化、娛樂(lè)、體育等公共設(shè)施的房屋產(chǎn)權(quán)“巧妙”地進(jìn)行臺(tái)下交易、低價(jià)出售給私人，受讓者又違規(guī)、違法改建成酒店、辦公大樓、幼兒園等，再通過(guò)高價(jià)評(píng)估將這些問(wèn)題資產(chǎn)抵押給多家銀行貸款套利，把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。

成大為說(shuō)，這種小區(qū)公共設(shè)施違規(guī)交易的黑色產(chǎn)業(yè)鏈風(fēng)險(xiǎn)正在集聚增大，猶如鋼貿(mào)貸一樣帶給銀行壞賬風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)滋長(zhǎng)了尋租腐敗之風(fēng)，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，激化了社區(qū)矛盾。

“兩次開(kāi)發(fā)”

據(jù)悉，地處上海市大虹橋區(qū)域的康虹花園、西郊楓林園、海天花園以及閔行區(qū)小區(qū)集聚度高的地區(qū)，均有類似情況發(fā)生。

深究這條黑色產(chǎn)業(yè)鏈可以發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商、接盤者與既得利益群體巧妙設(shè)計(jì)了一個(gè)鮮為人知的房地產(chǎn)“兩次開(kāi)發(fā)模式”，即先以文化、娛樂(lè)、體育等公共設(shè)施的高檔會(huì)所與高品質(zhì)生活為賣點(diǎn)，在售樓資料里大肆渲染推銷出售具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房。在樓盤出售完后，再私下出售屬于全體業(yè)主的公共設(shè)施。這已成為房地產(chǎn)行業(yè)不良開(kāi)發(fā)商欺騙業(yè)主的慣用手法，在早期開(kāi)發(fā)的高中檔小區(qū)尤為典型。

盡管2008年起相關(guān)法規(guī)已明文禁止會(huì)所等公共設(shè)施的交易，但由于相關(guān)法律法規(guī)不配套，致使一些老社區(qū)依然存在嚴(yán)重問(wèn)題。

其商業(yè)模式可概括為：第一次開(kāi)發(fā)模式為“完全產(chǎn)權(quán)的商品房+部分產(chǎn)權(quán)的公共配套設(shè)施”（用以吸引高消費(fèi)，獲取高利潤(rùn)）；第二次開(kāi)發(fā)模式為“轉(zhuǎn)讓不完全產(chǎn)權(quán)的公共設(shè)施（會(huì)所商場(chǎng)等）+變功能+開(kāi)酒店+高出租+貸款”。這些交易通常都采用瞞天過(guò)海的手法獲取公共設(shè)施用房的產(chǎn)權(quán)證，然后從主業(yè)鏈與輔業(yè)鏈兩個(gè)方面展開(kāi)非法經(jīng)營(yíng)。

成大為說(shuō)，主業(yè)鏈包括違建商業(yè)地產(chǎn)，如2009年青浦區(qū)海天花園“會(huì)所”產(chǎn)權(quán)人變更為金某后，原一張產(chǎn)權(quán)證上的“購(gòu)物中心”被注記為“商場(chǎng)”及“商業(yè)”；“會(huì)所”被注記為“旅館”及“旅（賓）館”。這明顯違反了滬房地市（2003）230號(hào)文件規(guī)定，完全改變了“會(huì)所”與“購(gòu)物中心”是海天花園公共配套設(shè)施及為小區(qū)全體業(yè)主提供服務(wù)的“功能”。

輔業(yè)鏈?zhǔn)寝D(zhuǎn)借轉(zhuǎn)租非法經(jīng)營(yíng)特許行業(yè)。通過(guò)改變功能和違法經(jīng)營(yíng)獲取利益（如特許經(jīng)營(yíng)的酒店與幼教業(yè)），開(kāi)發(fā)商與既得利益者串通一起，將黑鏈伸向需經(jīng)特許批準(zhǔn)的酒店或幼兒園等。

上海一位資深律師表示，近期一周內(nèi)就接到閔行三個(gè)小區(qū)兩個(gè)業(yè)委會(huì)提出會(huì)所使用權(quán)糾紛案。如閔行東苑大千美墅發(fā)展商為了追求利潤(rùn)，通過(guò)“轉(zhuǎn)手”會(huì)所改變功能經(jīng)營(yíng)商業(yè)租賃；月光流域與紅山半島兩個(gè)樓盤的開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)初期隱瞞了“體育會(huì)所”土地的使用情況，名曰兩個(gè)小區(qū)業(yè)主可共同使用，但在樓盤售完后，開(kāi)發(fā)商金蟬脫殼，轉(zhuǎn)嫁矛盾，一走了之。致使兩小區(qū)業(yè)主為爭(zhēng)奪“體育會(huì)所”的使用權(quán)而打官司長(zhǎng)達(dá)8年之久。

金融鏈風(fēng)險(xiǎn)

《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，小區(qū)公共設(shè)施非法交易所有的操作流程和價(jià)格評(píng)估均繞過(guò)了業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)和全體業(yè)主，致使小區(qū)業(yè)主權(quán)益受到損害。

以海天花園為例，開(kāi)發(fā)商的規(guī)劃圖紙、售樓廣告和與小區(qū)業(yè)主簽訂的房地產(chǎn)買賣合同等文件均對(duì)“會(huì)所”和“購(gòu)物中心”用途與使用有明確約定。但直至2013年初，海天業(yè)主才獲悉，開(kāi)發(fā)商早已于2009年背著全體業(yè)主秘密將小區(qū)公共配套設(shè)施“會(huì)所”和“購(gòu)物中心”轉(zhuǎn)讓給金某。

中國(guó)的物業(yè)管理?xiàng)l例第三十八條規(guī)定：物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，不得改變物業(yè)管理用房的用途，其他公共場(chǎng)所與公用設(shè)施同法規(guī)。

其實(shí)，小區(qū)房地產(chǎn)兩次開(kāi)發(fā)模式的“發(fā)明人”醉翁之意不在酒。房地產(chǎn)資源與金融資源融合，才是這一模式的最大利益所在。

以海天為例，據(jù)業(yè)主實(shí)名舉報(bào)信，2009年，中海發(fā)展（上海）有限公司將會(huì)所、購(gòu)物中心低價(jià)轉(zhuǎn)讓給金某（占地面積9446.06平方米，售價(jià)僅為2700萬(wàn)元）。此后金某以上述產(chǎn)權(quán)抵押，分三次向銀行辦理了最高8470萬(wàn)元的銀行貸款。

某種意義上，從事此類房貸業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行，已成為小區(qū)公共設(shè)施非法交易金融風(fēng)險(xiǎn)的托盤人。

曾任中國(guó)銀行上海分行盧灣區(qū)支行行長(zhǎng)的吳懷民說(shuō)，用違法交易的小區(qū)公共設(shè)施作抵押的貸款明顯屬于瑕疵資產(chǎn)，即使貸款人所控企業(yè)報(bào)表上有一定的現(xiàn)金流，也不能掩飾其抵押品瑕疵所挾帶的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

一位專門從事金融違約風(fēng)險(xiǎn)的資深專家指出，在房地產(chǎn)“兩次開(kāi)發(fā)模式”下，一旦法院判定該交易違法或依法恢復(fù)公共設(shè)施原有功能，銀行或?qū)⑾萑氩涣假J款危機(jī)。

這一商業(yè)模式的融資鏈利用了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)法制環(huán)境欠成熟之處，成為開(kāi)發(fā)商與既得

利益者在土地資源緊缺下的生財(cái)之道，也綁架了商業(yè)銀行。不僅如此，一些新入駐的外地物業(yè)公司或保安公司，也正在效仿這個(gè)黑鏈商業(yè)模式，成立以收購(gòu)小區(qū)公共設(shè)施及場(chǎng)所為目標(biāo)的投資公司或資產(chǎn)管理公司。

切斷黑色鏈

由于早期中國(guó)物權(quán)法未出臺(tái)且相關(guān)法規(guī)不齊全，對(duì)上述不完全產(chǎn)權(quán)（即使用權(quán)屬全體業(yè)主共用共有的）沒(méi)有明確規(guī)定，造成了全體業(yè)主的使用權(quán)與共有權(quán)受到侵害的局面。

法律界人士認(rèn)為，小區(qū)公共設(shè)施的黑色產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)社會(huì)及金融安全破壞力大、影響極壞，應(yīng)著力做好以下幾點(diǎn)防范—

一是完善與規(guī)范物權(quán)法、物業(yè)管理法規(guī)及相關(guān)行政行為。建議人大、檢察院要加強(qiáng)對(duì)相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行的監(jiān)督和檢查，尤其對(duì)相關(guān)法規(guī)中的不完善或不明確的條款要加以進(jìn)一步完善。

建議在相關(guān)法規(guī)中明確規(guī)定：小區(qū)公共配套設(shè)施使用權(quán)及部分設(shè)施產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，不允許發(fā)展商私自出售轉(zhuǎn)讓。如為正常合規(guī)交易，一定要出示超過(guò)三分之二業(yè)主出席的業(yè)主大會(huì)決議及業(yè)委會(huì)蓋章，經(jīng)過(guò)并公告公示程序。

明確全體業(yè)主作為小區(qū)公共設(shè)施共同產(chǎn)權(quán)人，具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。只有業(yè)主大會(huì)一致表決同意放棄后，開(kāi)發(fā)商才可轉(zhuǎn)讓給第三方。小區(qū)樓盤售完后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將小區(qū)所有公共配套設(shè)施設(shè)備與物業(yè)管理賬目進(jìn)行移交。銀監(jiān)會(huì)應(yīng)明確規(guī)定，小區(qū)配套公共設(shè)施設(shè)備不得用于抵押貸款。

二是全面調(diào)查掌控以防范區(qū)域性金融危機(jī)的發(fā)生。一位從業(yè)30多年的資深金融人士說(shuō)，小區(qū)公共設(shè)施的違法交易違背金融法規(guī)、金融誠(chéng)信，涉嫌金融欺詐，應(yīng)予以及時(shí)防控，著力整治。建議地方政府有關(guān)部門應(yīng)對(duì)所在區(qū)域的相關(guān)小區(qū)樓盤存在的同類情況作全面深入的調(diào)查，全面掌握這一產(chǎn)業(yè)鏈的真實(shí)信息，預(yù)測(cè)其對(duì)社會(huì)安全、金融安全和城市形象產(chǎn)生負(fù)面影響的程度。

三是地方政府統(tǒng)一安排實(shí)施綜合執(zhí)法行動(dòng)。由房屋土地管理部門牽頭實(shí)施，對(duì)其中影響惡劣危害大的采取專項(xiàng)行動(dòng)，對(duì)其中嚴(yán)重違法及利用權(quán)力尋租的人與事應(yīng)予以查處。

最高人民法院原副院長(zhǎng)劉家琛指出，如何防范金融風(fēng)險(xiǎn)與社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，在中國(guó)是一個(gè)大問(wèn)題，尤其是在房地產(chǎn)金融投資領(lǐng)域，要加強(qiáng)法律法規(guī)的綜合配套改革，維護(hù)人民群眾的合法權(quán)益，杜絕非法交易及其黑色產(chǎn)業(yè)鏈。

第二篇：住宅小區(qū)停車位問(wèn)題研究

【摘要】：

住宅小區(qū)的停車位問(wèn)題，是目前我國(guó)物業(yè)管理中最具爭(zhēng)議的問(wèn)題之一，“車位之爭(zhēng)”在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、小區(qū)業(yè)主和物業(yè)管理公司之間愈演愈烈，由于現(xiàn)行法律規(guī)范的缺失和不甚明確，導(dǎo)致了各地法院的判決也是五花八門。隨著住房商品化的進(jìn)一步深入和有車一族的不斷涌現(xiàn),“車位之爭(zhēng)”，必將導(dǎo)致更大范圍的矛盾對(duì)立，住宅小區(qū)停車位的所有權(quán)歸屬是各種紛爭(zhēng)和矛盾的核心所在。住宅小區(qū)停車位所有權(quán)歸屬不明，將令房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和置業(yè)者的合法利益處于不確定的狀態(tài)，嚴(yán)重地?fù)p害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，妨礙著房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康地發(fā)展，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活和公共管理帶來(lái)諸多的難題。所以建立完善的法律制度對(duì)此問(wèn)題加以明確規(guī)定是當(dāng)務(wù)之急也是必要的。本文試圖結(jié)合我國(guó)目前的學(xué)說(shuō)和借鑒國(guó)外一些理論和實(shí)踐，根據(jù)小區(qū)停車位的不同形式，對(duì)其所有權(quán)歸屬問(wèn)題進(jìn)行分析探討。

關(guān)鍵詞：

物業(yè)管理、所有權(quán)歸屬、合同約定、成本分?jǐn)?/p>

小區(qū)停車位的所有權(quán),從時(shí)間上可以分為兩類:第一類所有權(quán)為停車位的初始所有權(quán),這類所有權(quán)為開(kāi)發(fā)商所有；第二類為后繼所有權(quán),指在開(kāi)發(fā)商將全部房屋出售給業(yè)主后,停車位的所有權(quán)問(wèn)題。這是兩類不同性質(zhì)的所有權(quán),不能相互混淆。在現(xiàn)實(shí)生活中,就第一類所有權(quán)并無(wú)爭(zhēng)議,有爭(zhēng)議的為第二類所有權(quán)的歸屬，所以后者是本文分析的重點(diǎn)。

在分析小區(qū)停車位（庫(kù)）歸屬之前，我們有必要首先引入建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念。建筑物區(qū)分所有權(quán)是指“根據(jù)使用功能，將一棟建筑物在結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個(gè)所有人獨(dú)自使用的專有部分和由多個(gè)所有人共同使用的共有部分時(shí)，每一所有人所享有的對(duì)其專有部分的專有權(quán)與對(duì)其共有部分的共有權(quán)的結(jié)合。”（參見(jiàn)王利明著《論物權(quán)法中的車庫(kù)的歸屬及相關(guān)法律問(wèn)題》）建筑物所有權(quán)是由專有權(quán)和共有權(quán)兩方面構(gòu)成的，其權(quán)利的客體也包括兩個(gè)方面，即專有部分和共有部分（王譯鑒著：《民法物一權(quán)》（第一冊(cè)），中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第195頁(yè)）。專有部分主要是指根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)和功能而分割出來(lái)的具有獨(dú)立建筑構(gòu)造和獨(dú)立使用功能的部分。共有部分則指建筑物的共用部分和附屬設(shè)施等不具獨(dú)立使用功能的建筑部分。《物權(quán)法》第76條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外。會(huì)所車庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定，沒(méi)有約定或者約定不明的，除建設(shè)單位能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。”其中雖然規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)，其中關(guān)于物業(yè)管理用房、會(huì)所、車庫(kù)、綠地的所有權(quán)歸屬問(wèn)題，規(guī)定“有約定的依照約定，沒(méi)有約定的，除了開(kāi)發(fā)商能夠證明其享有所有權(quán)的以外，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有”。特別是目前爭(zhēng)議較多的小區(qū)車位車庫(kù)所有權(quán)歸屬問(wèn)題，《物權(quán)法》規(guī)定，“建筑區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位，車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出租，出售或者附贈(zèng)等方式約定。占用業(yè)主共有的道路，或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，則歸業(yè)主共有”。《物權(quán)法》雖以做出相關(guān)規(guī)定，但是此類問(wèn)題在現(xiàn)實(shí)生活中還是比較復(fù)雜，是建筑物區(qū)分所有權(quán)歸屬規(guī)則在實(shí)務(wù)適用中的難點(diǎn)。

從我國(guó)目前的現(xiàn)有小區(qū)情況大體來(lái)看，其停車位的形式主要有三種：

第一種形式:在小區(qū)內(nèi)建造的專門的停車設(shè)施,其相互間由墻壁隔開(kāi),四周范圍明確,具有獨(dú)立的入口,己成為與住房相區(qū)別的、獨(dú)立的特定物。其權(quán)屬可以登記,業(yè)主只有購(gòu)買或者承租該停車位后,方可擁有所有權(quán)或者使用權(quán);如果沒(méi)有特別約定,其所有權(quán)歸修建停車設(shè)施的開(kāi)發(fā)商所有。對(duì)這類停車位,我們稱其為庫(kù),開(kāi)發(fā)商對(duì)這類停車位的銷售,通常采用捆綁式銷售或者分別銷售的方式進(jìn)行,即將特定車位與特定住宅單元相聯(lián)系,一體出售給業(yè)主或者開(kāi)發(fā)商將住宅單元和地下車位作為各自獨(dú)立的買賣標(biāo)的物分別銷售。兩種銷售方式的不同在于:捆綁銷售中將停車位作為特定單元的附屬物進(jìn)行銷售,而在分別銷售中則車位作為獨(dú)立的標(biāo)的物來(lái)出售。二者的相同之處在于,這種類型的停車位,是由支付了相應(yīng)對(duì)價(jià)的小區(qū)的業(yè)主所有。

第二種形式:是在小區(qū)的空地上由小區(qū)的物業(yè)公司劃出專門的停車位。這類停車位開(kāi)發(fā)商并不進(jìn)行專門的銷售,多采取分?jǐn)備N售的辦法。因開(kāi)發(fā)商對(duì)其投入極其有限,且已將其計(jì)入公攤面積進(jìn)行銷售,故在開(kāi)發(fā)商將房屋售出后,因小區(qū)內(nèi)的土地使用權(quán)已歸全體業(yè)主所有,故其土地使用權(quán)上的停車位歸全體業(yè)主享有。在現(xiàn)實(shí)生活中,一般是由停車者向物業(yè)公司交納使用費(fèi),而物業(yè)公司將該使用費(fèi)作為物業(yè)管理費(fèi)的一部分,為全體業(yè)主的利益而使用。

第三種形式:在小區(qū)的每幢樓房下的第一層或地下一層修建的停車位。對(duì)于這種情形,開(kāi)發(fā)商采取的銷售方式有三種情形:分?jǐn)備N售、捆綁銷售或者分別銷售方

式。分?jǐn)備N售是指開(kāi)發(fā)商在不能對(duì)每一單元提供一個(gè)位的情況下,將車位銷售給全體業(yè)主,每一業(yè)主按其住宅專有部分的建筑面積分?jǐn)傑囄坏馁?gòu)買費(fèi)用。在現(xiàn)實(shí)生活中有兩種判斷分?jǐn)偟姆椒?一種是合同注明方法,即在房屋買賣合同中注明小區(qū)車庫(kù)屬于公攤范圍為分?jǐn)備N售,否則為分別銷售;另一種是成本計(jì)算方法,即小區(qū)車庫(kù)成本計(jì)算到房屋價(jià)格中為分?jǐn)備N售,只有明確表明房屋價(jià)格中不包括小區(qū)車庫(kù)成本作為分別銷售。在分?jǐn)備N售的方式中,多以業(yè)主是否分?jǐn)偭私ㄖ某杀具M(jìn)行判斷,如果由全體業(yè)主分?jǐn)偭舜隧?xiàng)費(fèi)用,則停車位歸全體業(yè)主共同共有,否則歸開(kāi)發(fā)商所有。相對(duì)而言,捆綁銷售或者分別銷售方式,其所有權(quán)的歸屬比較明確。在現(xiàn)實(shí)生活中,因?yàn)槲覀兒茈y查明開(kāi)發(fā)商是否將建筑成本分?jǐn)備N售,而且在我國(guó)現(xiàn)階段小區(qū)的停車位不能滿足小區(qū)所有業(yè)主需求的情況下,有些開(kāi)發(fā)商將這種類型的停車位銷售給業(yè)主以外的人,從而引發(fā)糾紛。現(xiàn)行的《北京市商品房預(yù)售合同》和《物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》中對(duì)此問(wèn)題有相應(yīng)條款說(shuō)明。文件規(guī)定雙方對(duì)停車費(fèi)用要事先進(jìn)行約定,購(gòu)房人在簽訂購(gòu)房合同時(shí)便具有了決定是否購(gòu)買或租用車位,并就停車位的價(jià)格與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司在合同中約定。

車庫(kù)、車位利益的糾紛關(guān)鍵是明晰車位、車庫(kù)所有權(quán)問(wèn)題。所有權(quán)確定了,使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)都隨之解決。由于建國(guó)后我國(guó)廢除了國(guó)民黨統(tǒng)治期間的“偽法統(tǒng)”,一并廢除了民國(guó)時(shí)期的“六法全書(shū)”和“民法典”,我國(guó)至今又還未頒布自己的民法典,加之中國(guó)傳統(tǒng)社會(huì)忽視對(duì)公民私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù),公民的私有財(cái)產(chǎn)的確定和權(quán)利邊界經(jīng)常處于不確定狀態(tài),不利于對(duì)財(cái)產(chǎn)的保護(hù)和利用。目前對(duì)于住宅小區(qū)停車位(庫(kù))的所有權(quán)歸屬認(rèn)識(shí)有幾種通說(shuō)：

（一）合同約定說(shuō)

此種觀點(diǎn)認(rèn)為,對(duì)車庫(kù)的歸屬應(yīng)當(dāng)通過(guò)約定來(lái)確定。這種觀點(diǎn)的本質(zhì)意義是合同雙方當(dāng)事人是以平等的身份以公平合理的方式自行協(xié)商車庫(kù)的歸屬。《物權(quán)法》規(guī)定:“建筑區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位，車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售，出租或者附贈(zèng)等方式約定。占用業(yè)主共有的道路，或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，歸全體業(yè)主共有”。從物權(quán)法的規(guī)定上來(lái)看，現(xiàn)在我們國(guó)家對(duì)于車位車庫(kù)所有權(quán)的歸屬也是遵從于此通說(shuō)來(lái)認(rèn)定的。但是在當(dāng)前賣方市場(chǎng)條件下，房地產(chǎn)商極有可能仗著自己的強(qiáng)勢(shì)地位制定霸王條款，并且他們?cè)诤贤兄鲃?dòng)要求同業(yè)主進(jìn)行協(xié)商的可能性也微乎其微。這樣將對(duì)廣大業(yè)主極為不利且這也不符合本觀點(diǎn)的本意。只有隨著商品房市場(chǎng)的發(fā)展逐漸變?yōu)橘I方市場(chǎng)的時(shí)候，此種觀點(diǎn)才有可能實(shí)現(xiàn)。

（二）成本分?jǐn)傉f(shuō)

此種觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將車庫(kù)的建造成本分?jǐn)偟綐I(yè)主購(gòu)房款中,車庫(kù)所有權(quán)即為業(yè)主共有,否則歸開(kāi)發(fā)商所有。目前房地產(chǎn)價(jià)格是由需求決定的,而不是由成本決定的,開(kāi)發(fā)商是否將車庫(kù)的建造成本分?jǐn)偟阶≌N售價(jià)格中去,也只有開(kāi)發(fā)商清楚,業(yè)主幾乎不可能去核定開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本,也沒(méi)有權(quán)力去核清開(kāi)發(fā)商成本。因?yàn)槌杀臼菍儆谄髽I(yè)的核心商業(yè)秘密,因此據(jù)此來(lái)確定車庫(kù)的所有權(quán)也是非常困難的。

（三）國(guó)家所有說(shuō)

此種觀點(diǎn)認(rèn)為,地下車庫(kù)屬于地下人防工程,根據(jù)《人民防空法》的有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)推定為國(guó)家所有（參見(jiàn) 王利明著《論物權(quán)法中車庫(kù)的歸屬及相關(guān)法律問(wèn)題》）。北京市房屋土地管理局、北京市人民防空辦公室1998年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)居住小區(qū)內(nèi)人防工程使用管理的補(bǔ)充通知》第2條指出:“人防國(guó)有資產(chǎn)是國(guó)防資產(chǎn)的組成部分,未開(kāi)發(fā)使用的不交納物業(yè)管理費(fèi)。開(kāi)發(fā)使用的人防工程,由使

用人交納物業(yè)管理費(fèi)。使用人須承擔(dān)產(chǎn)權(quán)人應(yīng)交的物業(yè)管理費(fèi),并在人防工程使用協(xié)議和物業(yè)管理委托合同中注明。”隨著城市商品房的發(fā)展,我國(guó)的人防工程建設(shè)發(fā)展迅速,人防工程投資建設(shè)主體已由國(guó)家作為單一投資建設(shè)主體發(fā)展成為多元的投資建設(shè)主體。這種情況下,仍然認(rèn)為地下人防工事歸屬于國(guó)家所有顯然是不妥當(dāng)?shù)模碛捎腥５谝?《人民防空法》并沒(méi)有明確規(guī)定所有的地下人防工事都屬于國(guó)家所有。《人民防空法》第5條規(guī)定:“國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)單位組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人,通過(guò)多種途徑投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè);人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理,收益歸投資者所有。”此處只是規(guī)定了由投資者使用管理,收益歸投資者所有,并沒(méi)有界定人防工事的所有權(quán)歸屬問(wèn)題。相反,在沒(méi)有界定所有權(quán)歸屬的情況下,應(yīng)當(dāng)認(rèn)為投資者就是所有者,而不能反過(guò)來(lái)認(rèn)為在沒(méi)有明確規(guī)定歸屬的情況下就可以認(rèn)為屬于國(guó)家所有。第二,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,界定所有權(quán)最基本的原則仍然是投資者享有所有權(quán)。對(duì)于商品房小區(qū)的地下人防工事,國(guó)家并沒(méi)有作出任何投資,因此就不存在在法律上主張所有權(quán)的基礎(chǔ)。第三,如果地下人防工事屬于國(guó)家所有,政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)管理和維護(hù)的義務(wù)。但是事實(shí)上,對(duì)小區(qū)地下人防工事的管理費(fèi)用并非由國(guó)家承擔(dān),大量的是由開(kāi)發(fā)商或者業(yè)主承擔(dān)。而由開(kāi)發(fā)商或者業(yè)主承擔(dān)管理費(fèi)用而不享有所有權(quán),這也是說(shuō)不通的。

（四）登記說(shuō)

此種觀點(diǎn)認(rèn)為：車位（庫(kù)）房的所有權(quán)證登記是誰(shuí)，即歸誰(shuí)所有。依據(jù)物權(quán)法的公示公信原理對(duì)于已登記的車位（庫(kù)）肯定歸登記產(chǎn)權(quán)人所有。但是我國(guó)目前的情況是：沒(méi)有進(jìn)行房地所有權(quán)屬登記或者壓根就不能進(jìn)行登記的車庫(kù)在我國(guó)的住宅小區(qū)里比比皆是，顯然以此來(lái)確定車（位）庫(kù)的所有權(quán)歸屬也是很難辦到和不現(xiàn)實(shí)的。

對(duì)于公共小區(qū)來(lái)說(shuō),停車位的所有權(quán)歸屬直接關(guān)系到業(yè)主和全體小區(qū)居民的切身利益。因此,各國(guó)或地區(qū)的立法中,對(duì)此問(wèn)題均有所規(guī)定,我國(guó)物權(quán)法的立法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行吸收和借鑒。(一)日本

在日本,區(qū)分所有建筑物附設(shè)之停車場(chǎng)被分成兩類:一為屋外停車場(chǎng),通常是在建筑物基地劃出明顯的界線而形成;另一為屋內(nèi)停車場(chǎng),指在區(qū)分所有建筑物內(nèi)設(shè)置的停車場(chǎng),一般設(shè)在區(qū)分所有建筑物的地下或一二層,但也有設(shè)在屋頂平臺(tái)上的。對(duì)屋外停車場(chǎng)日本的司法實(shí)踐及立法均將其視為共用部分,并可得為特定區(qū)分所有權(quán)人或區(qū)分所有權(quán)人以外的其他人設(shè)定利用權(quán),且該專用權(quán)應(yīng)予以公示。但是，對(duì)屋內(nèi)停車場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題并沒(méi)有作十分明確的規(guī)定。日本的地方法院與最高法院特別是在對(duì)地下停車位到底是屬于法定共用部分還是專有部分分歧嚴(yán)重。日本學(xué)界存有爭(zhēng)議,法院判例也不大相同。日本最高法院于昭和56 年6 月18日的判決中表明支持專有部分見(jiàn)解的立場(chǎng),從而使其在日本的司法實(shí)踐中占據(jù)了絕對(duì)的主流地位。而日本學(xué)界認(rèn)為，由于建筑物一層或地下部分之容積率是不記入建筑物總面積的，最高法院將地下停車位認(rèn)定為專有部分的理由是不充分的，故建議應(yīng)當(dāng)通過(guò)共用部分的專有使用權(quán)來(lái)進(jìn)行處理。

（二）德國(guó)

德國(guó)1973 年7 月30 日修正的《住宅所有權(quán)法》第3 條第2 項(xiàng)規(guī)定,“以持久性界標(biāo)標(biāo)明范圍之停車場(chǎng),視為有獨(dú)立性之房間。”亦即地上、地下之停車場(chǎng)皆可設(shè)“專有所有權(quán)”，并能夠獨(dú)自讓與、設(shè)定負(fù)擔(dān)。（參見(jiàn)陳華彬著：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研容》，法律出版社1995年版，第169頁(yè)。）因此在德國(guó)車庫(kù)作為一種獨(dú)立的物,其所有權(quán)可由開(kāi)發(fā)商自由出售給小區(qū)內(nèi)的業(yè)主,而不是作

為從物,直接歸全體業(yè)主所有。其優(yōu)點(diǎn)在于保護(hù)了開(kāi)發(fā)商和小區(qū)居民中不需要車庫(kù)的業(yè)主的利益,其可以不用支付該車庫(kù)的分?jǐn)傎M(fèi)用。應(yīng)明確的是,即使小區(qū)內(nèi)的停車位屬于全體業(yè)主共同共有,對(duì)停車位享有專用使用權(quán)的業(yè)主也可以在小區(qū)內(nèi)的業(yè)主之間自由轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)。

（三）法國(guó)

在法國(guó),新公寓的建造者負(fù)有一項(xiàng)法定的義務(wù):在建筑物基地內(nèi),按一戶一空間的標(biāo)準(zhǔn)為住戶設(shè)計(jì)停車場(chǎng)。學(xué)界及司法實(shí)踐認(rèn)為,區(qū)分所有建筑物之居住區(qū)域與停車區(qū)域?yàn)榉謩e的不動(dòng)產(chǎn),即停車位必須另行購(gòu)買;并且該區(qū)分所有建筑物之居住者以外的人,亦可購(gòu)買基地內(nèi)之停車位。

（四）美國(guó)

美國(guó)法律對(duì)小區(qū)內(nèi)車庫(kù)的制度設(shè)計(jì),遵循兩個(gè)最基本的原則,一是不允許小區(qū)業(yè)主以外的任何人擁有小區(qū)內(nèi)車庫(kù)的所有權(quán)，二是不允許小區(qū)內(nèi)的車庫(kù)做為獨(dú)立的專有專有部分進(jìn)行單獨(dú)買賣。

可以看出,美國(guó)法律的規(guī)則設(shè)計(jì)與德國(guó)法、法國(guó)法不同。第一,美國(guó)法明確不允許小區(qū)業(yè)主以外的人擁有小區(qū)內(nèi)車庫(kù)的所有權(quán),避免了小區(qū)業(yè)主以外的其他人壟斷小區(qū)內(nèi)車庫(kù)的所有權(quán)向業(yè)主收取高額壟斷資金。第二,不允許小區(qū)內(nèi)車庫(kù)單獨(dú)買賣,有效的避免了車庫(kù)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓到業(yè)主以外的他人手里。當(dāng)然美國(guó)也有作為獨(dú)立專有部分可以單獨(dú)買賣或者出租、抵押的車庫(kù),但那是指在住宅小區(qū)的范圍以外另外建造、開(kāi)發(fā)并經(jīng)營(yíng),本身就具有區(qū)分所有性質(zhì)的專門車庫(kù)。

（一）住宅小區(qū)地面停車位

地面停車位是指經(jīng)政府發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準(zhǔn)同意, 在住宅小區(qū)地面上直接設(shè)置的停車設(shè)施, 一般以劃線分割方式標(biāo)明。（陳華彬著：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社1995年版，第104頁(yè)。）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售商品房住宅小區(qū)建筑房屋單元后, 房屋單元辦理初始登記及轉(zhuǎn)移登記, 房屋單元所有人按份共同擁有該小區(qū)宗地號(hào)的全部土地使用權(quán)。由于地面停車位所在的地面面積包含在小區(qū)總土地使用面積之內(nèi), 因此, 該種停車位的使用權(quán)顯然屬于全體建筑物區(qū)分所有人, 即業(yè)主。在這里全體業(yè)主擁有停車位的使用權(quán)而不是所有權(quán)是基于以下考慮: 所有權(quán)的客體必須符合構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性標(biāo)準(zhǔn), 而地面停車位只是通過(guò)劃線分割而成, 不具備建筑物所要求的遮蔽性, 所以只能被視為土地使用權(quán)的客體。對(duì)停車位的使用性質(zhì)我們可以認(rèn)定為對(duì)共用部分的專有使用, 它是指依據(jù)法律規(guī)定和區(qū)分所有人之間的共同約定, 由某一個(gè)或數(shù)個(gè)區(qū)分所有人對(duì)某些共用部分享有排他的、獨(dú)占性使用權(quán)。（王利明著：《物權(quán)法論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1997年版，第39頁(yè)）。該種使用權(quán)所產(chǎn)生的收益必須歸全體區(qū)分所有人享有。根據(jù)我國(guó)的實(shí)際, 我們認(rèn)為, 應(yīng)當(dāng)由地面停車位的使用人向業(yè)主委員會(huì)交納使用費(fèi)或租金, 同時(shí)向提供看管服務(wù)的物業(yè)公司交納看管費(fèi)用。因此, 無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是物業(yè)公司都無(wú)權(quán)擅自在小區(qū)的地面設(shè)立停車位, 而必須在得到業(yè)主大會(huì)的許可并與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議, 對(duì)有關(guān)收益分配作出具體約定(比如可約定租金所得用于彌補(bǔ)小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理費(fèi)用開(kāi)支)后, 才能設(shè)立和運(yùn)營(yíng)這種地面停車位。否則, 將構(gòu)成無(wú)權(quán)處分的侵權(quán)行為。

（二）住宅小區(qū)地下停車位

住宅小區(qū)地下停車位是指開(kāi)發(fā)商利用地下空間而建造的停車位。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及對(duì)土地需求的日益膨脹, 現(xiàn)代建筑物不得不更多地向空間發(fā)展, 包括地表上空和地下空間。正是對(duì)地下空間的充分利用, 才導(dǎo)致了地下停車

位的出現(xiàn)。而我國(guó)對(duì)于地下停車位的法律規(guī)定仍是空白, 要確認(rèn)地下停車位的權(quán)利歸屬, 首先要對(duì)地下停車位的權(quán)利結(jié)構(gòu)有清楚的認(rèn)識(shí)。傳統(tǒng)物權(quán)理論認(rèn)為只要具備構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性, 即可以成為所有權(quán)的客體。地下停車場(chǎng)四至明確, 與其上的房間有墻壁相隔, 已成為與住房相區(qū)別的、獨(dú)立的特定物, 可以成為單獨(dú)所有權(quán)的客體。然而, 結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)踐來(lái)看, 如果一概地賦予地下停車位以單獨(dú)所有權(quán)(即相當(dāng)于專有部分的所有權(quán)), 亦即賦予房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)地下停車位享有完全的所有權(quán)的話, 會(huì)導(dǎo)致顯失公平的結(jié)果出現(xiàn)。其原因便在于地下停車位的建筑面積一般情況下是不計(jì)算建筑容積率的,即該停車位并沒(méi)有獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額。根據(jù)我國(guó)“房地不分離”的原則, 沒(méi)有地的存在, 怎么可能有房的存在呢?在轉(zhuǎn)移登記時(shí), 其不能取得房地產(chǎn)權(quán)證, 其法律權(quán)利依附于計(jì)算容積率的房屋建筑物（王利明著：《物權(quán)法論（王利明著：《物權(quán)法論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1997年版，第400頁(yè)。）。另外, 由于該種停車位建立在全體業(yè)主所共同擁有使用權(quán)的土地上, 不擁有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是無(wú)法對(duì)其取得產(chǎn)權(quán)的。也因此, 實(shí)踐當(dāng)中, 開(kāi)發(fā)商在售房合同中約定的“停車位的產(chǎn)權(quán)屬于賣方”的條款應(yīng)當(dāng)屬于無(wú)效條款。該種地下停車位的權(quán)益應(yīng)由小區(qū)的業(yè)主共同享有, 開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司是無(wú)權(quán)擅自處分的。當(dāng)然在征得業(yè)主大會(huì)同意后, 開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)委托, 將停車位予以出租, 所得租金收入歸全體業(yè)主所有, 用于彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)用開(kāi)支。同時(shí), 停車位使用人必須向提供看管服務(wù)的物業(yè)公司交納看管費(fèi)用。當(dāng)然, 對(duì)于將地下停車位的建筑面積也計(jì)算建筑容積率的特殊情況, 我們應(yīng)區(qū)別對(duì)待。這些按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證載明的規(guī)劃用途建造的地下停車位, 和地上建筑物一樣要計(jì)入整個(gè)的建筑面積。因此, 該種停車位可擁有獨(dú)立的所有權(quán)。此種地下停車位開(kāi)發(fā)商有權(quán)予以出售、出租。通過(guò)買賣而擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主雖然無(wú)須繳納車位使用費(fèi), 但仍應(yīng)按期繳納物業(yè)管理費(fèi)或車輛看管費(fèi)。

（三）樓房首層架空停車位

樓房首層架空停車位, 是指將建筑物地面上的第一層架空而形成的停車位。在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律制度下, 首層樓房架空層停車位的建筑面積也是不計(jì)算建筑容積率的, 不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額, 其法律權(quán)利依附于計(jì)算建筑容積率的房屋建筑物(面積), 也是住宅房屋單元的從物。所以關(guān)于樓房首層架空停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬與地下停車位的情形是一樣的, 此處不再贅述。

（四）樓房屋頂平臺(tái)停車位

樓房屋頂平臺(tái)停車位, 是指在小區(qū)商品房樓頂平臺(tái)上設(shè)置的停車位。雖然樓房屋頂平臺(tái)停車位在我國(guó)目前還未普及, 但隨著停車位的日益緊張, 有關(guān)這種停車位的糾紛也會(huì)日益增多。對(duì)于屋頂平臺(tái)的歸屬問(wèn)題, 也是頗有爭(zhēng)議。有人認(rèn)為, 屋頂平臺(tái)應(yīng)當(dāng)歸建筑物的全體區(qū)分所有人共有;也有人認(rèn)為, 其應(yīng)屬于頂樓住房所有權(quán)的范圍, 因?yàn)轫敇遣糠值母綄傥镉勺罡咭粚拥膮^(qū)分所有人所有。我們知道, 對(duì)屋頂平臺(tái)的利用更多的是用它的空間, 而這個(gè)空間顯然不僅僅屬于頂層的區(qū)分所有人, 而應(yīng)當(dāng)歸該建筑物的全體區(qū)分所有人所有。所以, 在該空間上設(shè)置停車位的權(quán)利也應(yīng)當(dāng)屬于建筑物的全體區(qū)分所有人, 開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司都無(wú)權(quán)擅自在屋頂平臺(tái)設(shè)置停車位, 而應(yīng)與該樓的業(yè)主進(jìn)行協(xié)商并征得同意之后才可以。

對(duì)于本次物權(quán)法立法內(nèi)涵的分析及一些個(gè)人建議：

我們學(xué)過(guò)法律的人都知道民事法律規(guī)范的核心任務(wù)為協(xié)調(diào)利益關(guān)系,立法者

總是根據(jù)利益關(guān)系的不同類型,設(shè)置相應(yīng)的法律規(guī)范。民法所協(xié)調(diào)的利益關(guān)系主要包括以下三種類型:民事主體與民事主體之間的利益關(guān)系,民事主體的利益與國(guó)家利益之間的關(guān)系（民事主體在本文中僅代表單個(gè)人或單個(gè)組織，并不代表國(guó)家）,民事主體的利益和社會(huì)公共利益之間的關(guān)系（王軼著 對(duì)中國(guó)民法學(xué)學(xué)術(shù)路向的初步思考—過(guò)分側(cè)重制度性研究的缺陷及其克服[J ].法制與社會(huì)發(fā)展,2006）。對(duì)于民事主體和民事主體之間的利益關(guān)系,在通常情況下,會(huì)采用任意性規(guī)范、倡導(dǎo)性規(guī)范或混合性規(guī)范進(jìn)行調(diào)整;對(duì)于民事主體的利益和國(guó)家利益、社會(huì)公共利益之間的關(guān)系則通過(guò)強(qiáng)行性規(guī)范去調(diào)整。

首先應(yīng)明確停車位權(quán)屬之爭(zhēng)所屬利益的性質(zhì),即其調(diào)整的利益為民事主體與民事主體之間的利益,還是民事主體與國(guó)家、社會(huì)公共的利益。如果其為民事主體之間利益的爭(zhēng)議,則應(yīng)該運(yùn)用任意性、倡導(dǎo)性或混合性的規(guī)范去調(diào)整;如果其為民事主體與國(guó)家、社會(huì)公共利益之間的關(guān)系,則應(yīng)該運(yùn)用強(qiáng)制性規(guī)范進(jìn)行調(diào)整。不能籠統(tǒng)地把停車位權(quán)屬之爭(zhēng)稱為民事主體之間的利益或者稱其為民事主體與國(guó)家、社會(huì)公共利益之間的關(guān)系,因?yàn)橥＼囄坏那樾蜗喈?dāng)復(fù)雜,如果停車位可以進(jìn)行登記,則登記后的業(yè)主利益和開(kāi)發(fā)商的利益都僅代表他們個(gè)人或組織，所以開(kāi)發(fā)商與已購(gòu)買該停車位的業(yè)主之間為民事主體之間的關(guān)系,他們之間采取協(xié)商的形式解決利益沖突,即法律不采取強(qiáng)行法規(guī)范二者之間的關(guān)系。

但就目前我國(guó)住宅小區(qū)絕大多數(shù)情況是整個(gè)社區(qū)的業(yè)主的利益與開(kāi)發(fā)商的利益而言,其是否應(yīng)該屬于民事主體與社會(huì)公共利益之間的關(guān)系呢？小區(qū)所有業(yè)主的利益到底是否屬于公共利益呢？什么是公共利益呢，對(duì)于這個(gè)問(wèn)題我們就要看在某一事項(xiàng)所涉及的眾人中，是不是有多數(shù)人對(duì)該事項(xiàng)表示認(rèn)可。如果得到多數(shù)人的認(rèn)可，該事項(xiàng)屬于“公共利益”無(wú)疑！反之，如果在某一事項(xiàng)所涉及的眾人中，有多數(shù)人對(duì)該事項(xiàng)不認(rèn)可，則該事項(xiàng)必不屬于“公共利益”。說(shuō)到這里，公共利益的內(nèi)涵已經(jīng)很清楚了。所謂“公共利益”，必須要與公共決策結(jié)合起來(lái)，大多數(shù)人認(rèn)可之事就是公共利益，大多數(shù)人不認(rèn)可之事就不是公共利益（參見(jiàn) 王昌英著 何為社會(huì)公共利益[J] 北京大學(xué)學(xué)報(bào) 2001 04）。所以說(shuō)什么是公共利益問(wèn)題屬于事實(shí)判斷問(wèn)題，必須結(jié)合具體的事項(xiàng)，由該事項(xiàng)所涉及的公眾來(lái)決定，在立法時(shí)對(duì)哪些事項(xiàng)屬于公共利益進(jìn)行事先列舉是不可能也是不實(shí)際的。由此可以得出全體小區(qū)業(yè)主的利益是經(jīng)過(guò)大多數(shù)人民認(rèn)可的利益（相比于單一開(kāi)發(fā)商來(lái)講）所以應(yīng)該屬于社會(huì)公共利益范疇，所以應(yīng)由強(qiáng)行法進(jìn)行規(guī)范。而物權(quán)法第76 條第2 款賦予當(dāng)事人自主選擇的權(quán)利,為任意性規(guī)范,因此背離了規(guī)范的性質(zhì),所以我認(rèn)為是錯(cuò)誤的。并且長(zhǎng)期在清華大學(xué)法學(xué)院任教的崔建遠(yuǎn)教授也認(rèn)為：《物權(quán)法》不宜規(guī)定‘約定優(yōu)先’，而應(yīng)另辟蹊徑。”（王謹(jǐn)著 公共物業(yè)所有權(quán)歸屬的《物權(quán)法》分析）并且從國(guó)外的制度上看沒(méi)有一個(gè)國(guó)家對(duì)于車庫(kù)的權(quán)屬純粹以約定的方式處理,而多數(shù)是以“法定”加“約定”的方式來(lái)解決,且法定優(yōu)先,約定作為補(bǔ)充。所以,本人認(rèn)為,如果法律強(qiáng)制規(guī)定停車位屬于業(yè)主的共同所有可能更有利于保護(hù)業(yè)主的利益,更加合理的解釋了停車位與建筑物的歸屬的關(guān)系。既應(yīng)用強(qiáng)行法進(jìn)行明確規(guī)定：停車位的所有權(quán)歸全體業(yè)主共有,只有這樣才能避免開(kāi)發(fā)商利用自己占著賣方市場(chǎng)而鉆法律漏洞損害廣大業(yè)主的利益。只有真正的使約定變?yōu)榉ǘǎ拍芫S護(hù)最根本的我國(guó)廣大業(yè)主的利益。

綜上所述，在建筑物區(qū)分所有權(quán)領(lǐng)域中，停車位（庫(kù)）的權(quán)屬問(wèn)題是十分重要的，涉及到全體區(qū)分所有權(quán)人的利益。只有規(guī)定清晰、明確的集體規(guī)則，確定停車位（庫(kù)）所有權(quán)的歸屬，在現(xiàn)實(shí)中才能夠保護(hù)區(qū)分所有權(quán)人的合法權(quán)益，建設(shè)和諧社會(huì)。

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第三篇：淺談分期開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)問(wèn)題

淺談分期開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)問(wèn)題

分期開(kāi)發(fā)的大規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目小區(qū)，往往持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，物業(yè)管理應(yīng)既分期開(kāi)展工作，又要把握全局，正確處理分期接管與后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的關(guān)系，搞好建管銜接，確保整個(gè)住宅小區(qū)物業(yè)管理的“長(zhǎng)治久安”。評(píng)價(jià)整個(gè)住宅小區(qū)優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)不僅要看開(kāi)發(fā)建設(shè)質(zhì)量，更要看居住環(huán)境和物業(yè)管理水平。建設(shè)設(shè)施齊全、質(zhì)量?jī)?yōu)良的住宅小區(qū)是搞好物業(yè)管理的基礎(chǔ)，物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)能夠使物業(yè)保值、增值并形成物業(yè)品牌，只顧開(kāi)發(fā)建設(shè)不顧物業(yè)管理是對(duì)產(chǎn)權(quán)人利益的最大欺詐，拋開(kāi)建設(shè)談物業(yè)管理如空中樓閣沒(méi)有基礎(chǔ)。因此，探討分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)程中的物業(yè)管理具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

在一些規(guī)模較大又分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)，存在前期物業(yè)與后建樓盤在管理過(guò)程中因銜接不上出現(xiàn)臟亂差等現(xiàn)象，導(dǎo)致有些業(yè)主入住初期就有大量的投訴和報(bào)修，致使物業(yè)管理分期接管與開(kāi)發(fā)建設(shè)的全過(guò)程難以有效銜接。這些問(wèn)題的原因是多方面的，但從根本上講，主要是還沒(méi)有找到分期開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)分期接管與后續(xù)開(kāi)發(fā)有效銜接的途徑和手段。因此解決分期開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)建管中存在的問(wèn)題是目前物業(yè)管理和開(kāi)發(fā)建設(shè)工作面臨的一項(xiàng)重要課題。筆者就此問(wèn)題談?wù)剛€(gè)人的看法。

一、加強(qiáng)分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的行政監(jiān)督，從源頭上制止分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的遺留癥住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)單位和建設(shè)項(xiàng)目的主管單位都是政府的建設(shè)部門，有些分期開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)的物業(yè)管理問(wèn)題是行政監(jiān)督不到位的結(jié)果。一些開(kāi)發(fā)商在利益的驅(qū)動(dòng)下，加大建筑密度，多建房，擠占公共綠（場(chǎng)）地；降低

或減少公共配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)；不按規(guī)定提供物業(yè)管理辦公用房和物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)性用房；少繳或不繳住宅小區(qū)公共設(shè)施共用部位維修資金，在開(kāi)發(fā)建設(shè)中沒(méi)有考慮物業(yè)管理的需要，造成許多社會(huì)問(wèn)題，影響社會(huì)安定和相關(guān)人群的安居樂(lè)業(yè)，給物業(yè)管理的正常運(yùn)行留下了許多無(wú)法彌補(bǔ)的問(wèn)題。

從1999年我市物業(yè)管理千戶調(diào)查問(wèn)卷匯總情況看，有35.6％的用戶認(rèn)為所居住小區(qū)存在“物業(yè)管理規(guī)劃不合理”；有21.1％認(rèn)為小區(qū)存在“見(jiàn)縫插針的亂建”；有39.8％的則認(rèn)為“專用設(shè)施配套不齊全”。問(wèn)卷調(diào)查從一個(gè)側(cè)面反映了廣大產(chǎn)權(quán)人迫切要求改善住宅小區(qū)建設(shè)與管理質(zhì)量的意向。筆者認(rèn)為，解決分期接管與后續(xù)開(kāi)發(fā)的銜接問(wèn)題要從立項(xiàng)審批和行政監(jiān)督的這一源頭環(huán)節(jié)入手，加大行政監(jiān)管力度。為了保證新建住宅小區(qū)的使用條件和配套設(shè)施完善，在后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)工前，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)制定項(xiàng)目整體的物業(yè)管理方案，物業(yè)管理方案應(yīng)明確界定物業(yè)管理用房的具體位置、數(shù)量和提供主體；明確界定物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)性用房的具體位置、數(shù)量、成本價(jià)格和提供主體；明確界定住宅小區(qū)公用設(shè)施共用部位維修基金的計(jì)提基數(shù)、計(jì)提比例和繳納計(jì)劃；明確小區(qū)綠化、硬化、美化、環(huán)衛(wèi)、文體活動(dòng)等公共設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等。行政主管部門應(yīng)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求，認(rèn)真檢查開(kāi)發(fā)商制定的物業(yè)管理方案的落實(shí)情況。

二、分期開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)要從整體出發(fā)，在后續(xù)建設(shè)中引入適應(yīng)物業(yè)管理的規(guī)劃設(shè)計(jì)

規(guī)劃設(shè)計(jì)作為分期開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)工作的重要環(huán)節(jié)，對(duì)于整體住宅小區(qū)的形成起著決定性作用。要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)優(yōu)秀的住宅小區(qū)，首先要有一個(gè)

優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。在進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，不僅要從住宅小區(qū)的總體布局、使用功能、環(huán)境布置來(lái)安排，而且要對(duì)物業(yè)管理所涉及的問(wèn)題加以考慮。目前的現(xiàn)狀是開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)較少考慮到日后物業(yè)管理的因素，導(dǎo)致住宅小區(qū)設(shè)施配套不全，給管理帶來(lái)了許多不便。

筆者認(rèn)為要做好分期接管與后續(xù)開(kāi)發(fā)的建管銜接工作，首先要做好規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。諸如小區(qū)封閉管理的形式、垃圾點(diǎn)的設(shè)置、監(jiān)控防盜系統(tǒng)的配置、園林綠化和硬化美化的設(shè)計(jì)、物業(yè)管理辦公和經(jīng)營(yíng)性用房的定位等等，都要考慮得非常周到。為日后的物業(yè)管理提供有利條件。

在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段引入物業(yè)管理理念不僅僅是規(guī)劃設(shè)計(jì)人員的事情，也對(duì)物業(yè)服務(wù)單位提出了更高的要求。物業(yè)管理人員參與小區(qū)規(guī)劃方案的論證，有利于從管理角度去完善規(guī)劃方案。從靜態(tài)上講，不同規(guī)模不同檔次的住宅小區(qū)其物業(yè)管理設(shè)施應(yīng)如何配置要有切合實(shí)際的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；從動(dòng)態(tài)上講，應(yīng)適當(dāng)考慮物業(yè)管理發(fā)展的需要，靈活設(shè)計(jì)相關(guān)設(shè)施并適當(dāng)預(yù)留可發(fā)展空間，使物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)升級(jí)時(shí)其相關(guān)硬件設(shè)施擴(kuò)充、擴(kuò)建具有可能性。由此可見(jiàn)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中有無(wú)物業(yè)管理意識(shí)，不僅關(guān)系到能否為規(guī)范的物業(yè)管理提供條件，而且關(guān)系到能否實(shí)現(xiàn)以高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)營(yíng)造寬松和諧的居家氛圍，甚至關(guān)系到后期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的吸引力。

三、物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)積極參與監(jiān)督和驗(yàn)收后續(xù)建設(shè)項(xiàng)目

在分期開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)后期建設(shè)階段，施工質(zhì)量直接關(guān)系到整個(gè)小區(qū)日后使用功能的正常發(fā)揮，關(guān)系到住戶的切身利益，也關(guān)系到日后物業(yè)管理的正常運(yùn)作。現(xiàn)實(shí)中，有的開(kāi)發(fā)單位私自改變規(guī)劃設(shè)計(jì)，造成配套設(shè)施不全和房屋質(zhì)

量隱患。解決這些問(wèn)題，與物業(yè)管理的工作息息相關(guān)，因此讓物業(yè)服務(wù)單位參與監(jiān)督后續(xù)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程是完全必要的。這樣做的好處是：

1、有利于行政主管部門監(jiān)督和落實(shí)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位立項(xiàng)審批時(shí)上報(bào)的物業(yè)管理方案中規(guī)定項(xiàng)目的建設(shè)情況。

2、有利于物業(yè)管理公司日后的管理，促進(jìn)樓盤銷售。現(xiàn)在的物業(yè)建設(shè)，特別是高水準(zhǔn)的現(xiàn)代化住宅小區(qū)，其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜，安裝、施工中，粗心大意或隨心所欲都可能給設(shè)施設(shè)備的正常使用帶來(lái)極大的隱患，甚至導(dǎo)致巨大的浪費(fèi)，有時(shí)某些作業(yè)者可能會(huì)為了方便自己工作，而不是從有利于業(yè)主使用角度去安裝施工，從而給后期的物業(yè)管理帶來(lái)諸多難以解決的問(wèn)題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)派出專業(yè)人員管理，監(jiān)督施工單位的各項(xiàng)工作，提出整改建議，確保了工程質(zhì)量，為業(yè)主爭(zhēng)得了良好的硬件條件。

3、有利于物業(yè)的功能定位，確保物業(yè)的使用功能。物業(yè)管理公司積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對(duì)工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題，避免物業(yè)建成后給使用、管理和服務(wù)留下隱患。

4、有利于減少開(kāi)發(fā)商的后顧之憂，專心于開(kāi)發(fā)建設(shè)。通過(guò)分期介入，開(kāi)發(fā)商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開(kāi)發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對(duì)接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān)，就日常管理維護(hù)工作中可能出現(xiàn)的問(wèn)題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使其改進(jìn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，避免日后扯皮推諉事情的發(fā)生。特別是能夠及時(shí)指出安裝調(diào)試過(guò)程中給排水、電氣、照明、通信、通訊、暖通、供電、避震防雷、電梯、消防等各個(gè)設(shè)備系統(tǒng)中所存在的問(wèn)題，引起開(kāi)發(fā)商的高度重視并要求承建單位限期

解決，確保各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備在投入使用前就能正常運(yùn)行。其機(jī)電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護(hù)，同時(shí)嚴(yán)格按照建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》做好接管驗(yàn)收工作。

5、能及早從今后管理的角度監(jiān)督建設(shè)施工單位嚴(yán)格按規(guī)劃設(shè)計(jì)原意進(jìn)行建設(shè)，及時(shí)制止一些建設(shè)單位不顧小區(qū)今后管理的難度和廣大業(yè)主的利益而隨意改變規(guī)劃設(shè)計(jì)現(xiàn)象的發(fā)生。

6、能使物業(yè)管理公司了解房屋建設(shè)結(jié)構(gòu)及各種管線的埋設(shè)，收集整理好小區(qū)建設(shè)的有關(guān)資料和基本情況，在業(yè)主入住前，為住宅小區(qū)的裝修管理和水電、土建維修提供方便，使建設(shè)寓于管理之中，為全面管理好小區(qū)打好基礎(chǔ)。

7、物業(yè)服務(wù)單位參加單項(xiàng)工程驗(yàn)收和小區(qū)綜合竣工驗(yàn)收是住宅小區(qū)整體物業(yè)接管前對(duì)建設(shè)單位的最后一個(gè)制約環(huán)節(jié)，對(duì)未按規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)配套設(shè)施和物業(yè)管理設(shè)施的行為，物業(yè)服務(wù)單位有權(quán)要求建設(shè)單位補(bǔ)建或完善，從而確保物業(yè)管理前提條件的落實(shí)。

四、后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合竣工驗(yàn)收后，應(yīng)做好物業(yè)管理工作

后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合竣工驗(yàn)收后標(biāo)志著開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的工程建設(shè)任務(wù)的完成，物業(yè)服務(wù)單位在這個(gè)階段要全面介入管理，避免建管脫節(jié)，造成業(yè)主的違章裝修、公共環(huán)境和治安無(wú)人管理等后果。物業(yè)服務(wù)單位在實(shí)施對(duì)后續(xù)建設(shè)項(xiàng)目管理時(shí)應(yīng)重點(diǎn)把握好四個(gè)環(huán)節(jié)：

1、在物業(yè)接管驗(yàn)收中嚴(yán)格把關(guān)。對(duì)即將接管的小區(qū)認(rèn)真做好使用功能的核查，對(duì)各種設(shè)備、管線都逐一檢查并做好登記，辦理交接手續(xù)，建立移交檔案，完成法律上的建管交接。

2、超前制定各項(xiàng)管理

制度。物業(yè)公司在業(yè)主入住前，應(yīng)制定出一套科學(xué)的行之有效的規(guī)章制度，使物業(yè)管理一開(kāi)始就做到有章可循。

3、實(shí)施超前教育。在業(yè)主入住以前，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)對(duì)整個(gè)宣傳教育工作做出周密計(jì)劃，采取多種形式，宣傳業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)利和義務(wù)，以得到廣大業(yè)主的支持、理解和配合。

4、超前協(xié)調(diào)好物業(yè)管理與行政管理的關(guān)系，明確物業(yè)管理公司和行政管理部門職能，避免出現(xiàn)多頭管理，推諉扯皮等現(xiàn)象；政府職能部門（如辦事處、派處所）對(duì)小區(qū)有關(guān)工作實(shí)施業(yè)務(wù)指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查，保證業(yè)主入住后物業(yè)管理公司和行政管理部門密切配合、相互支持，從而為小區(qū)管理提供保障。

分期開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)的分期建設(shè)與物業(yè)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)有著內(nèi)在的聯(lián)系，二者是相互依存、相互促進(jìn)的關(guān)系。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位為購(gòu)房人提供了住宅產(chǎn)品消費(fèi)，物業(yè)服務(wù)單位為購(gòu)房人提供了物業(yè)服務(wù)消費(fèi)，從維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的角度二者的目的是一致的，那就是讓業(yè)主（消費(fèi)者）享有優(yōu)良的產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，因此分期開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)的物業(yè)管理和后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)又是相互統(tǒng)一的關(guān)系。在《物權(quán)法》和新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》付諸實(shí)施的新時(shí)期，為了保障和維護(hù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，認(rèn)真研究建管銜接問(wèn)題，制定建管銜接方面的規(guī)則，真正實(shí)現(xiàn)分期開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)的分期物業(yè)管理與后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在各個(gè)環(huán)節(jié)的有效銜接，是完全必要也是迫在眉睫的。

第四篇：關(guān)于我市住宅小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的研究

關(guān)于我市住宅小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的研究

一、物業(yè)管理及其發(fā)展的條件

物業(yè)管理是指專業(yè)的物業(yè)公司運(yùn)用先進(jìn)和科學(xué)管理方法，依靠有關(guān)專業(yè)技術(shù)，依據(jù)法律契約，以建筑物、不動(dòng)產(chǎn)管理為中心，以向房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人提供安全、舒適的生活環(huán)境為目的的經(jīng)營(yíng)性綜合服務(wù)。這種服務(wù)通過(guò)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督與參與，使管理更加系統(tǒng)化和專業(yè)化，工作不斷改進(jìn)和提高。目前在一些引進(jìn)這一管理模式較早的城市，物業(yè)管理的內(nèi)容已不僅僅是房屋主體的維護(hù)，還涉及市政設(shè)施、園林綠化、清潔保安、家政服務(wù)、小區(qū)文明建設(shè)等方面。物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)改革發(fā)展的必然產(chǎn)物，從社會(huì)需要來(lái)看，它是隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，由于新的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、新的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、人們對(duì)生活居住環(huán)境的管理和維護(hù)的新要求，以及隨著生活水平的提高、經(jīng)濟(jì)承受能力的增強(qiáng)等一系列原因而產(chǎn)生的；從房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展看，它是對(duì)存量房地產(chǎn)資源通過(guò)市場(chǎng)化、專業(yè)化的手段進(jìn)行管理、維護(hù)和經(jīng)營(yíng)，是對(duì)過(guò)去那種“重建輕管”、“建管脫節(jié)”，低水平行政性房屋管理體制改革。深圳、上海、青島等地改革的實(shí)踐證明，推進(jìn)物業(yè)管理符合社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)，有利于提高城市管理水平，有利于政府職能的轉(zhuǎn)換，有利于方便人民群眾生活，有利于創(chuàng)造良好的居民生活環(huán)境，有利于減輕財(cái)政負(fù)擔(dān)，有利于住宅小區(qū)以業(yè)養(yǎng)業(yè)、形成造血功能、解決管理經(jīng)費(fèi)，有利于各類房屋的保值和增值，提高物業(yè)的有效價(jià)值。

從物業(yè)管理的要求來(lái)看，首先必須解決其行業(yè)內(nèi)部和社會(huì)環(huán)境之間的一系列問(wèn)題，即其存在和發(fā)展必須具備一定的外部、內(nèi)部條件。

外部條件可概括為五個(gè)方面，即：人們觀念的轉(zhuǎn)變；人大、政府立法，確定規(guī)范；房屋管理體制的改革；房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的協(xié)調(diào)；處理好物業(yè)管理公司與其他方面的關(guān)系。

1、重視居住質(zhì)量和房屋的保值、增值作用。隨著生活水平的提高，人們對(duì)住房的要求已經(jīng)從有房住，住得下，升格到住得好，而住得好的概念即是良好的管理服務(wù)，優(yōu)美宜人的周圍環(huán)境，強(qiáng)而有力的治安措施，正常的水電氣供應(yīng)，配套的各類設(shè)施及文化娛樂(lè)場(chǎng)所等。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋成了新的投資熱點(diǎn)，買房不失為一種保值、增值且獲利很大的投資渠道，住房制度改革為居民不動(dòng)產(chǎn)創(chuàng)造了潛在的升值空間。

2、人大、政府立法，確立法律、法規(guī)。物業(yè)管理是通過(guò)簽訂契約來(lái)行使管理的，因此，必須有相應(yīng)的法律、法規(guī)、規(guī)范公共契約，確立法律地位，明確管理系統(tǒng)中各因素之間的關(guān)系、權(quán)利、義務(wù)、以及各方面的法律責(zé)任。為了保證契約的公正性，物業(yè)管理公司的主管理部門應(yīng)確定一個(gè)公共契約的標(biāo)準(zhǔn)范本，明確各方職責(zé)和權(quán)利義務(wù)，使之成為公司和業(yè)主（或住戶）的行為準(zhǔn)則。

3、房屋管理體制的改革。房屋管理體制改革是要建立一種適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的企業(yè)化管理模式——物業(yè)管理機(jī)制，把房屋管理工作推向市場(chǎng)，由物業(yè) 管理企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，雙向選擇，與業(yè)主委員會(huì)簽訂管理合同。

4、搞好房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理的各種相關(guān)企業(yè)，如：設(shè)計(jì)、勘察、施工、銷售、中介、咨詢和 物業(yè)管理等行業(yè)，必須改變重開(kāi)發(fā)建設(shè)，輕售后服務(wù)的現(xiàn)象，保持均衡關(guān)系，才能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。開(kāi)發(fā)商要與物業(yè)公司合作，推行規(guī)劃設(shè)計(jì)——建設(shè)施工——管理服務(wù)一條龍模式。

5、處理好物業(yè)公司與其他方面的關(guān)系。物業(yè)管理是通過(guò)管理公司實(shí)施的，而物業(yè)公司對(duì)物業(yè)點(diǎn)的管理必須符合當(dāng)?shù)氐恼咭?guī)定，并接受屬地政府職能部門的管理，因此，物業(yè)公司在管理中要積極與居委會(huì)、街道辦、派出所、物價(jià)、稅務(wù)等單位取得聯(lián)系，輔助行政機(jī)關(guān)工作，共創(chuàng)文明小區(qū)。

內(nèi)部條件包括處理好行業(yè)內(nèi)部的平衡，成立行業(yè)協(xié)會(huì)提高管理服務(wù)水平，重視員工素質(zhì)保證基本隊(duì)伍的技術(shù)力量，提供多種服務(wù)和多層次服務(wù)，以及合理收取和使用管理經(jīng)費(fèi)等五個(gè)方面。

二、市區(qū)牧業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展中的制約因素

改革開(kāi)放以來(lái)，我市在進(jìn)行大規(guī)模住宅建設(shè)的過(guò)程中，由于種種原因形成了住宅產(chǎn)權(quán)多元化的格局，存在“重建設(shè)，輕管理”的傾向，加之舊的管理體制的束縛，致使一些新建小區(qū)交付使用不久就出現(xiàn)房屋失修失養(yǎng)、私搭亂建、垃圾亂拋，道路受損、綠化破壞、設(shè)備殘缺的現(xiàn)象。1994年，有關(guān)部門根據(jù)建設(shè)部33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的精神和廣大居民對(duì)居住環(huán)境整潔、美化、安全、方便的迫切要求，開(kāi)始進(jìn)行物業(yè)管理方面的調(diào)查 研究，并制定了相應(yīng)的管理辦法。目前市區(qū)掛牌的物業(yè)公司有5家，管理各類房屋建筑面積20多萬(wàn)平方米，約占住房總面積的4.2%。

從目前看，全市物業(yè)管理大體分為三種類型。一是房屋產(chǎn)權(quán)單位自己管理。主要是機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位對(duì)本單位的住宅樓負(fù)責(zé)供暖、維修、維護(hù)及水、暖費(fèi)收繳等工作；二是由街道辦事處或居委會(huì)與開(kāi)發(fā)公司共同成立管委會(huì)負(fù)責(zé)小區(qū)的管理，設(shè)施維修和水、暖費(fèi)的收取等；三是由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位成立物業(yè)管理公司，對(duì)新建商品住宅區(qū)內(nèi)的房屋及公共設(shè)施進(jìn)行維修、維護(hù)、負(fù)責(zé)衛(wèi)生、治安等方面的管理，并收取有關(guān)費(fèi)用。

總體上講，市區(qū)物業(yè)管理仍處于起步探索階段，距市場(chǎng)化的要求還有相當(dāng)大的差距。一是物業(yè)管理的模式?jīng)]有大的變化。在我市現(xiàn)有三類主要住房管理類型中，行政——福利型的管理模式還占有很大比例，特別是機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的住宅樓基本沿用著多年一貫制的行政福利式的管理辦示，自己為自己服務(wù)；市屬公房仍由市房管局進(jìn)行管理；新建商品住宅小區(qū)除金陵新村小區(qū)、高新開(kāi)發(fā)區(qū)小區(qū)等少數(shù)幾個(gè)由開(kāi)發(fā)商自己委托物業(yè)公司代管，管理比較規(guī)范外，其它均為開(kāi)發(fā)型松散型管理。二是市場(chǎng)機(jī)制未形成。目前，我市登記注冊(cè)的幾家物業(yè)公司中，市房管局下屬房管所幾乎沒(méi)有；市區(qū)新建的住宅小區(qū)中，大部分是開(kāi)發(fā)商自己進(jìn)行管理，沒(méi)有聘請(qǐng)物業(yè)管理 公司，更沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。據(jù)有關(guān)部門介紹，目前我市物業(yè)管理公司基本靠開(kāi)發(fā)商和政府補(bǔ)貼生存。三是管理服務(wù)水平低，居住環(huán)境差。小區(qū)生活質(zhì)量不高，群眾反映強(qiáng)烈。因修繕不及時(shí)，收費(fèi)不規(guī)范等問(wèn)題，物業(yè)公司與住戶經(jīng)常出現(xiàn)矛盾，管理部門、物業(yè)部門、住戶相互抱怨，都不滿意。當(dāng)前制約物業(yè)管理發(fā)展的主要因素有：

1、管理體制不順，組織協(xié)調(diào)不力。一是管理力度小。目前市區(qū)物業(yè)管理的日常性工作主要集中在市房管局有關(guān)科室兩三個(gè)人身上，忙于統(tǒng)計(jì)、匯報(bào)及接待上訪等，難以發(fā)揮規(guī)劃、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和管理等作用。二是管理體制不順。規(guī)劃局管規(guī)劃、建設(shè)、開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)，房管局負(fù)責(zé) 管理，建設(shè)、開(kāi)發(fā)、管理之間不協(xié)調(diào)，致使住宅小區(qū)規(guī)劃、建設(shè)、驗(yàn)收、管理往往出現(xiàn)違規(guī)、違法現(xiàn)象，給物業(yè)管理帶來(lái)極大的不便。三是缺少有效的宏觀政策引導(dǎo)。確定物業(yè)管理法律地位的基礎(chǔ)性法規(guī)《寶雞市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》政府至今尚未出臺(tái)，其他相應(yīng)的配套法規(guī)更無(wú)法制定，使得管理機(jī)構(gòu)、物業(yè)公司和業(yè)主各自的合法權(quán)益無(wú)法得到保護(hù)。

2、宣傳引導(dǎo)不夠，居民觀念陳舊。由于受傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)福利分房影響，人們多年形成一種住房交租，房產(chǎn)單位負(fù)責(zé)維護(hù)、維修的舊觀念。加上我們的各種宣傳和辦法跟不上，部分家庭經(jīng)濟(jì)承受能力低等原因，使得全面啟動(dòng)物業(yè)管理缺乏良好的社會(huì)環(huán)境。據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查，絕大部分職工對(duì)個(gè)人買房表示支持，但認(rèn)為買房后再交各種物業(yè)管理費(fèi)是一個(gè)負(fù)擔(dān)，尤其對(duì)公共設(shè)施的維護(hù)抵觸情緒較大。

3、小區(qū)界限不清，啟動(dòng)資金費(fèi)缺位。改革開(kāi)放以來(lái)，市區(qū)舊城區(qū)改造力度較大，涉及29個(gè)地段，總面積近百萬(wàn)平方米。但房子建起來(lái)了，卻沒(méi)有明確地劃分小區(qū)，更沒(méi)有相應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)，使得物業(yè)管理缺乏必要的先決條件。另一方面房改出售公有住房，必須按國(guó)務(wù)院和省人民政府的有關(guān)規(guī)定建立公共設(shè)施公用部位的維修基金。而有些開(kāi)發(fā)商只顧開(kāi)發(fā)，不管理售后管理 和服務(wù)，不能及時(shí)繳納公用設(shè)施專用基金。因此，物業(yè)公司一進(jìn)駐小區(qū)就必須大量投入，該收的錢卻收不上來(lái)，因而參與的積極性不高；而企事業(yè)單位住宅區(qū)也只好由本單位拿出錢來(lái)補(bǔ)充職工的住房維修等費(fèi)用，有多少錢辦多少事，沒(méi)錢就維持現(xiàn)狀。啟動(dòng)資金不到位是目前制約小區(qū)物業(yè)管理的主要障礙之一。

三、推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的對(duì)策建議

1、加大組織領(lǐng)導(dǎo)力度理順管理體制。按照建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的基本要求，結(jié)合兄弟城市住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，加速住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理工作步伐，以適應(yīng)住房制度改革深入發(fā)展的新形勢(shì)。建議市政府成立由分管副市長(zhǎng)任組長(zhǎng)、規(guī)劃局、房產(chǎn)局、房改辦、城建局、公安局、財(cái)政局、物價(jià)局、金、渭兩區(qū)政府負(fù)責(zé)人為成員的住宅小區(qū)物業(yè)管理 領(lǐng)導(dǎo)小組，以加強(qiáng)對(duì)全市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的組織、協(xié)調(diào)、領(lǐng)導(dǎo)。按照建設(shè)部《辦法》第三條“房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)小區(qū)管理的歸口管理工作；市政、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供氣、供熱等行政主管部門和住宅小區(qū)所在地人民政府按職責(zé)分工，負(fù)責(zé)小區(qū)管理中有關(guān)工作的監(jiān)督與指導(dǎo)”的規(guī)定，建議明確市房產(chǎn)管理局為市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門。市房產(chǎn) 管理局要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)，建立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)，組織物業(yè)公司開(kāi)展各項(xiàng)活動(dòng)，不斷提高企業(yè)管理服務(wù)水平。

2、加大宣傳力度，進(jìn)一步提高對(duì)物業(yè)管理工作的認(rèn)識(shí)水平。物業(yè)管理實(shí)質(zhì)上是一種服務(wù)，最受益者是廣大居民，同時(shí)又減輕了政府的負(fù)擔(dān)，還能解決部分下崗職工的再就業(yè)問(wèn)題，可以帶來(lái)很大的社會(huì)效益、環(huán)境效益和一定的經(jīng)濟(jì)效益。推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，要加大對(duì)物業(yè)管理的宣傳力度，提高公眾對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)水平，營(yíng)造一種全社會(huì)關(guān)心和支持物業(yè)管理工作的社會(huì)氛圍。

3、加快立法，為開(kāi)展和推行物業(yè)管理提供法律保障。建立健全住宅小區(qū) 物業(yè)管理的法規(guī)和配套政策，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化、科學(xué)化的前提條件，也是物業(yè)管理工作由無(wú)序向依法管理過(guò)度，逐步實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)的途徑。為此，市政策應(yīng)盡快出臺(tái)《寶雞市物業(yè)管理小區(qū)辦法》、同時(shí)，根據(jù)辦法提出的要求，制定符合市情，具有可操作性的配套政策，如《寶雞市物業(yè)管理住宅小區(qū)考評(píng)暫行辦法》、《寶雞市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》、《寶雞市住宅 小區(qū)管理招標(biāo)程序》、《寶雞市住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)規(guī)則》、《寶雞市 住宅小區(qū)公用設(shè)施專用基金管理試行規(guī)定》等。通過(guò)建立健全和完善法規(guī)，明確物業(yè)物管理公司、產(chǎn)權(quán)人或使用人以及政府行政部門、業(yè)務(wù)主管部門和協(xié)調(diào)配合部門在物業(yè)管理中的地位、作用、權(quán)責(zé)利關(guān)系，使物業(yè)管理工作實(shí)現(xiàn)依法管理。

4、搞好小區(qū)綜合治理改造，為全面推行物業(yè)管理創(chuàng)造條件。改善住宅 環(huán)境，提高生活質(zhì)量，是塑造寶雞市城市管理新形象的一項(xiàng)重要工作，也是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力、城市管理的綜合反映和精神文明建設(shè)成效的具體體現(xiàn)。根據(jù)一些先進(jìn)城市的經(jīng)驗(yàn)，各地在實(shí)施物業(yè)管理之前，都要對(duì)住宅小區(qū)的配套設(shè)施、園林綠化、治安狀況，服務(wù)功能進(jìn)行一次比較全面的綜合治理改造工作。大體分為三個(gè)階段：

第一階段：動(dòng)員住宅小區(qū)開(kāi)展綜合治理改造。住宅小區(qū)綠化治理改造工程千頭萬(wàn)緒，任務(wù)大、部門多，為保證其工作健康有序開(kāi)展，物業(yè)管理行政部門和市政、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、供水、氣、熱、電等部門，以及住宅小區(qū)所在地的街道辦事處，根據(jù)職責(zé)分工，相互配合，協(xié)同作戰(zhàn)，保證治理改造工程順利進(jìn)行。市物業(yè)管理部門要在住宅小區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組的指導(dǎo)下，學(xué)習(xí)外地經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我市住宅小區(qū)現(xiàn)狀，對(duì)住宅的綜合治理工作的目標(biāo)，重點(diǎn)和達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)以及改造資金的使用，提出具體的要求。并通過(guò)各種形式，廣泛動(dòng)員宣傳，使得所有住宅小區(qū)住（用）戶人人明白，形成共識(shí)，取得政府、社會(huì)各界和廣大住（用）戶的支持。

第二階段：搞好試點(diǎn)、樹(shù)立典型，為全面推行物業(yè)管理積累經(jīng)驗(yàn)。在全面推行物業(yè)管理之前，首先要搞好試點(diǎn)，樹(shù)立樣板，充分發(fā)揮典型的示范作用。培養(yǎng)物業(yè)管理的典型，要堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)，園林綠化景點(diǎn)布局等都要達(dá)到高水準(zhǔn)，確實(shí)能為住戶提供一個(gè)整潔、優(yōu)雅、安全的居住環(huán)境。在治理改造中，市政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)試點(diǎn)單位的宏觀指導(dǎo)，給予一定的優(yōu)惠政策和必要的資金扶持，以保障 物業(yè)管理典型經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)和推廣。

第三階段：全面推行階段。經(jīng)過(guò)第一階段的綜合治理和第二階段的試點(diǎn)示范之后，進(jìn)入推廣階段。市上根據(jù)具體情況分期分批開(kāi)展物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作，逐步把物業(yè)管理工作全面鋪開(kāi)。

5、加強(qiáng)管理，不斷提高物業(yè)管理企業(yè)的整體素質(zhì)。市物業(yè)管理行政部門，要盡職盡責(zé)，搞好宏觀組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查工作，不斷提高物業(yè)公司的管理水平。

一是要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的審查工作。物業(yè)管理行政部門在對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批時(shí)，要嚴(yán)格按照申報(bào)條件進(jìn)行審查審批，物業(yè)公司經(jīng)主管部門經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審查合格，領(lǐng)取《資質(zhì)證書(shū)》，并向工商行政管理部門申報(bào)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可開(kāi)展物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

二是對(duì)已審批經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理的公司實(shí)行年審制度，每年進(jìn)行一次驗(yàn)審，對(duì)不符合經(jīng)營(yíng)資質(zhì)條件的應(yīng)責(zé)令限期整頓，整改后仍達(dá)不到規(guī)定要求的，應(yīng)撤銷該公司的物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)，并建議工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

三是抓好招標(biāo)投標(biāo)工作。招標(biāo)投標(biāo)的發(fā)包工作由物業(yè)管理行政主管部門主持，業(yè)主和投標(biāo)的物業(yè)管理公司參加，投標(biāo)公司持有《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》，方可參加投標(biāo)和從事住宅區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)，招標(biāo)內(nèi)容應(yīng)包括委托 管理事項(xiàng)、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理權(quán)限、管理期限、管理收支、利潤(rùn)及風(fēng)險(xiǎn)、監(jiān)督檢查、違約責(zé)任等條款，中標(biāo)委托合同形成后報(bào)市住宅物業(yè)管理部門備案。通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)工作把物業(yè)管理推向市場(chǎng)，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。

四是幫助物業(yè)管理公司搞好業(yè)務(wù)、技術(shù)培訓(xùn)和考核工作，逐步實(shí)行 “上崗證”和“物業(yè)管理資格證”制度，建立與現(xiàn)代企業(yè)制度相適應(yīng)的 管理模式和自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我完善的機(jī)制。

五是要積極為物業(yè)管理公司排憂解難，尤其是要幫助協(xié)調(diào)好物業(yè)公司與供水、供電、供暖，以及與管理有關(guān)的部門的關(guān)系，為物業(yè)管理公司營(yíng)造良好的外部環(huán)境。

第五篇：土地資源開(kāi)發(fā)和利用問(wèn)題研究

土地資源開(kāi)發(fā)和利用問(wèn)題研究

土地資源的合理利用和優(yōu)化配置是決定一個(gè)地區(qū)能否持續(xù)、健康、快速發(fā)展的重要問(wèn)題，對(duì)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，切實(shí)提高土地資源利用效益具有重要的現(xiàn)實(shí)和指導(dǎo)意義。為了促使社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)系統(tǒng)的良性循環(huán)，將生態(tài)穩(wěn)定、建設(shè)和發(fā)展作為中心任務(wù)，堅(jiān)決實(shí)施保護(hù)、鞏固、發(fā)展的建設(shè)策略，加強(qiáng)水土保持，加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境保護(hù)的科學(xué)研究和新技術(shù)的推廣應(yīng)用以及生態(tài)環(huán)境保護(hù)的科技支持能力。控制人為因素所產(chǎn)生的土地荒漠化，重點(diǎn)控制人類不合理利用資源的行為，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局、統(tǒng)籌建設(shè)、協(xié)調(diào)發(fā)展，以土地資源可持續(xù)利用促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展，從經(jīng)濟(jì)效益最大化轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)綜合效益最大化。綠洲土地資源的綜合效益最大化是維系經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展和提高人民生活質(zhì)量及區(qū)域生態(tài)環(huán)境穩(wěn)定性的保證，一、首先要摒棄開(kāi)發(fā)就是開(kāi)荒的傳統(tǒng)理念。

不論是解放以前或是解放以后的一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，在人口、糧食問(wèn)題的壓力下，兵團(tuán)經(jīng)歷了多次大規(guī)模開(kāi)荒的時(shí)期，農(nóng)業(yè)的重點(diǎn)由南疆拓展到了北疆，耕地由山前平原延伸到沙漠邊緣，大規(guī)模的林地、草地、濕地被改造成了耕地，歷史的變遷在人們的思想意識(shí)上留下了深刻的烙印，總認(rèn)為兵團(tuán)的開(kāi)發(fā)就是開(kāi)荒，就是擴(kuò)大農(nóng)業(yè)的規(guī)模，直到上個(gè)世紀(jì)末中央提出西部大開(kāi)發(fā)的決策后，一些政府部門立即提出大開(kāi)荒的應(yīng)對(duì)方略。繼后中央相繼提出了退耕還林還草和重視生態(tài)環(huán)境等一系列重大舉措后，才初步克服了開(kāi)發(fā)就是開(kāi)荒的傳統(tǒng)理念，但遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到摒棄這一理念的境界，在考慮新疆兵團(tuán)的發(fā)展思路時(shí)，總是念念不忘開(kāi)荒，甚至還把開(kāi)荒作為今后大開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)，把擴(kuò)大農(nóng)地規(guī)模視為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要方面，而對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和建設(shè)用地發(fā)展的研究則遠(yuǎn)未達(dá)到應(yīng)有的重視程度。這種傳統(tǒng)觀念必須盡快扭轉(zhuǎn)。

二、對(duì)土地缺乏嚴(yán)格管理，土地浪費(fèi)嚴(yán)重

盡管有了土地管理法，但由于執(zhí)法力量不足，特別是從局部眼前利益出發(fā)開(kāi)發(fā)利用土地，致使濫占濫用土地現(xiàn)象嚴(yán)重。對(duì)土地缺乏嚴(yán)格管理，土地浪費(fèi)嚴(yán)重盡管有了土地管理法，但由于執(zhí)法力量不足，特別是從局部眼前利益出發(fā)開(kāi)發(fā)利用土地，致使濫占濫用土地現(xiàn)象嚴(yán)重。部分基建項(xiàng)目用地不報(bào)請(qǐng)批準(zhǔn)或先用后報(bào)，寬打?qū)捰茫僬鞫嘤茫缯魍碛茫嗾魃儆茫踔琳鞫挥谩?/p>

三、土地退化是進(jìn)行土地持續(xù)開(kāi)發(fā)的起因，恢復(fù)則是進(jìn)行土地持續(xù)開(kāi)發(fā)的前提。土地的退化和恢復(fù)是兩個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，其機(jī)理更是需要長(zhǎng)期的研究和探索。這項(xiàng)研究不僅對(duì)生態(tài)環(huán)境有著重大意義，而且對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)也有著深遠(yuǎn)的影響。因此，今后必須加大投入，繼續(xù)深化土地退化與恢復(fù)機(jī)理的研究。

1、確保耕地總量動(dòng)態(tài)平衡隨著工業(yè)化進(jìn)程的加快，對(duì)耕地的需求量會(huì)日益增多，解決耕地資源稀缺問(wèn)題的出路在于一方面“開(kāi)源”即加大對(duì)耕地后備資源的開(kāi)發(fā)和復(fù)墾；另一方面“節(jié)流”即節(jié)約和合理利用及保護(hù)耕地，提高土壤質(zhì)量，提高耕地的產(chǎn)出水平。由于農(nóng)業(yè)適宜和中度適宜的土地幾乎都已被開(kāi)墾用于種植業(yè)，其余土地的生態(tài)條件較差，因此應(yīng)當(dāng)弱化后備資源開(kāi)發(fā)，重視對(duì)已利用地的挖潛整理。

2、耕地總量動(dòng)態(tài)平衡要實(shí)現(xiàn)質(zhì)和量的統(tǒng)一。切實(shí)保護(hù)耕地要重視以下幾個(gè)方面：增強(qiáng)土地利用規(guī)劃的法律效力，制定耕地保護(hù)的專項(xiàng)規(guī)劃，嚴(yán)格執(zhí)行用途管制；加強(qiáng)土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)，明晰耕地產(chǎn)權(quán)，建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的激勵(lì)機(jī)制；充分發(fā)揮土地價(jià)格、稅收等經(jīng)濟(jì)杠桿的作用，調(diào)整土地利用行為，優(yōu)化土地資源配置；加強(qiáng)對(duì)土地管理部門的監(jiān)管，防止因利益驅(qū)動(dòng)而多占、亂占耕地；建立耕地變化的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)。

四、土地資源開(kāi)發(fā)利用的主要對(duì)策

1、要加強(qiáng)教育和宣傳，使各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和大眾充分考慮資源和生態(tài)環(huán)境的承載能力，充分認(rèn)識(shí)

到破壞自然、掠奪自然，就是破壞自己、掠奪自己；要關(guān)注人，也要關(guān)注自然；要滿足人的需要，也要維護(hù)自然的平衡；要關(guān)注人類當(dāng)前的利益，更要關(guān)注人類未來(lái)的利益。對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的過(guò)度追逐，忽視生態(tài)效益，只求索取，不講投入，掠奪式利用，將加劇地力退化和環(huán)境惡化，嚴(yán)重影響土地資源的可持續(xù)利用和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。要以人為本，充分認(rèn)識(shí)到土地不僅是財(cái)富之母，更是民生之本。要積極轉(zhuǎn)變粗放型經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)方式，用協(xié)調(diào)發(fā)展的思想指導(dǎo)土地資源的合理開(kāi)發(fā)利用。

2、科學(xué)合理地制定完善土地利用總體規(guī)劃，實(shí)施土地計(jì)劃管理，加強(qiáng)土地宏觀調(diào)控。合理確定各類用地的規(guī)模、結(jié)構(gòu)，使之與城市總體規(guī)劃和相關(guān)專業(yè)規(guī)劃銜接。將政府引導(dǎo)與市場(chǎng)運(yùn)作，規(guī)劃引導(dǎo)與成片開(kāi)發(fā)，標(biāo)準(zhǔn)引導(dǎo)與保證質(zhì)量作為結(jié)構(gòu)調(diào)整的原則，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃。

3、加強(qiáng)法制建設(shè)和執(zhí)法力度。把規(guī)范土地市場(chǎng)秩序上升為法律行為，對(duì)任何破壞土地市場(chǎng)秩序的行為，都應(yīng)當(dāng)追究相應(yīng)的責(zé)任，以提高違規(guī)成本。

4、嚴(yán)把用地審批關(guān)，堅(jiān)決糾正、收回各種違規(guī)、不符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的項(xiàng)目用地，對(duì)不切實(shí)際的"形象工程”項(xiàng)目一律不批準(zhǔn)用地。全面落實(shí)建設(shè)用地備案和批后核查制度，建立土地利用信用評(píng)價(jià)機(jī)制。

5、完善供地政策和標(biāo)準(zhǔn)，提高土地集約利用水平。充分發(fā)揮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)促進(jìn)土地集約利用、減少耕地占用的基礎(chǔ)性作用。制定和完善建設(shè)用地定額指標(biāo)和土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。推行單位土地面積投資強(qiáng)度、土地利用強(qiáng)度、投入產(chǎn)出率等指標(biāo)控制制度。進(jìn)一步細(xì)化各業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)供地。

6、土地資源開(kāi)發(fā)利用的主要對(duì)策為：挖掘耕地資源潛力，加強(qiáng)以水利建設(shè)為中心的農(nóng)田基本建設(shè)；改造中低產(chǎn)田，提高耕地等級(jí)。