第一篇：廣州市危舊房改造拆遷補償安置工作指導意見

廣州市危舊房改造拆遷補償安置工作指導意見（試行）征求

意見稿2008-10-27

為加快舊城更新改造，進一步改善城市人居環境和市容市貌，優化和提升城市功能，建設宜居城市。根據《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》等有關規定，結合本市實際，現就危舊房改造拆遷補償安置工作提出如下意見：

一、經市人民政府批準的危舊房改造項目范圍內國有土地上的房屋拆遷補償安置，適用本意見。

二、各級人民政府和各相關部門應當堅持“公開、公平、公正”和“先安置、后改造”的原則，推進危舊房改造工作，保障最大多數人民群眾的切身利益，切實維護社會穩定。

各區人民政府具體負責本行政區域內危舊房改造的房屋拆遷補償安置管理工作。建設、規劃、國土房管等有關部門應當按照各自職責加強監督和指導。

三、各區政府從實際出發，選擇危舊房相對集中的區域，按照“規劃先行”的原則，編制舊城更新規劃；在規劃指導下，有計劃、分步驟地實施舊城更新改造，制訂改造及補償方案；在舊城更新改造實施前就改造及補償安置方案公開征求意見或舉行公開聽證，吸納改造范圍內居民意見后，報市人民政府批準實施。

四、市、區人民政府應當根據危舊房改造的安置需要，優先利用存量建設用地，有計劃、分步驟統籌建設一定數量的異地永遷安置住房。

五、危舊房改造項目范圍內住宅房屋拆遷，被拆遷人可以選擇以下三種補償安置方式之一：

（一）貨幣補償；

（二）異地房屋產權調換（下稱：異地永遷）；

（三）改造項目經政府批準規劃為住宅的，可選擇在改造項目范圍內原址回遷安置。危舊房改造項目范圍內非住宅房屋拆遷，被拆遷人的補償安置方式只實行貨幣補償。

六、被拆遷住宅房屋建筑面積小于40平方米，被拆遷人符合以下情形，按40平方米予以補償：

（一）被拆遷人選擇貨幣補償，且該住宅房屋屬于低收入家庭的被拆遷人及其配偶唯一產權住宅的；

（二）被拆遷人選擇原址回遷，且被拆遷人符合我市城市低收入住房困難家庭保障條件的；

（三）被拆遷人選擇異地永遷，且該住宅房屋屬于被拆遷人及其配偶唯一產權的自住住宅的。

七、住宅房屋和非住宅房屋的被拆遷人選擇貨幣補償方式的，貨幣補償金額按照房地產市場評估價格確定。

為鼓勵被拆遷人支持危舊房改造工程，住宅房屋被拆遷人選擇貨幣補償的，可實行改造獎勵，具體獎勵標準由各區政府自行制定，并報市國土房管局備案。1

住宅房屋貨幣補償金額加上改造獎勵費的總額原則上不得高于被拆遷住房所在行政區域新建普通商品住宅（下稱：一手住房）市場交易均價×被拆遷住宅房屋應當補償的建筑面積之金額。

八、住宅房屋被拆遷人選擇原址回遷安置方式的，應當按照被拆遷房屋的貨幣補償金額（按照本意見第七條第一款確定）與原址回遷安置住房的市場價格結算差價。原址回遷安置住房的市場價格=所在行政區域一手住房交易均價×原址回遷安置住房的建筑面積。

住宅房屋被拆遷人選擇原址回遷安置的，可實行改造獎勵，但獎勵標準應當控制在同一改造項目貨幣補償的改造獎勵標準的50%以內，具體獎勵標準由各區政府自行制定，并報市國土房管局備案。

原址回遷安置住房的建筑面積不得低于被拆遷房屋合法產權的建筑面積。

九、住宅房屋被拆遷人選擇異地永遷安置的，異地永遷應當補償安置的住房建筑面積（下稱：應當補償面積）按照以下公式確定。具體計算公式：應當補償面積=（被拆遷住房所在地一手住房交易價格÷異地永遷安置住房所在地一手住房交易價格）×被拆遷房屋合法產權建筑面積。

異地永遷安置住房的實際建筑面積大于或小于應當補償面積的，超出或不足部分按照異地永遷安置住房所在地一手住房交易價格×面積差來結算差價。

十、國土房管部門應當對危舊房改造范圍內的直管房租賃情況進行清查，對不符合我市直管房租賃條件的承租人進行清退，依法解除租賃關系。

符合直管住宅租賃條件的承租人同意解除租賃關系的，應當按照被拆遷房屋貨幣補償金額的30%以及全額的改造獎勵給予房屋承租人棄租補償。

符合直管住宅租賃條件的承租人不同意解除租賃關系的，由拆遷人統一安排住房安置承租人，安排住房的使用面積不小于原承租面積，國土房管部門依法配合安置工作。

十一、按照《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》的規定，拆遷人應當支付臨時安置補助費的，臨時安置補助費標準應當按照被拆遷房屋所處地段的當年房屋租金參考價確定，支付時間自搬遷之日起到發出安置住房入住通知之日后3個月止。

十二、為加快推進危舊房改造工作，危舊房改造項目可實行搬遷時限獎勵制度。拆遷人可按照被拆遷人在規定搬遷期限前提前搬遷和在規定搬遷期限內按時搬遷的不同時限，給予不同的搬遷時限獎勵費。搬遷時限獎勵費標準在被拆遷房屋房地產市場評估價的15%以內確定，具體標準由各區政府自行制定，并報市國土房管局備案。

第二篇：廣州市危舊房改造拆遷補償安置工作指導意見（寫寫幫整理）

廣州市危舊房改造拆遷補償安置工作指導意見

（試行）征求意見稿

為加快舊城更新改造，進一步改善城市人居環境和市容市貌，優化和提升城市功能，建設宜居城市。根據《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》等有關規定，結合本市實際，現就危舊房改造拆遷補償安臵工作提出如下意見：

一、經市人民政府批準的危舊房改造項目范圍內國有土地上的房屋拆遷補償安臵，適用本意見。

二、各級人民政府和各相關部門應當堅持?公開、公平、公正?和?先安臵、后改造?的原則，推進危舊房改造工作，保障最大多數人民群眾的切身利益，切實維護社會穩定。

各區人民政府具體負責本行政區域內危舊房改造的房屋拆遷補償安臵管理工作。

建設、規劃、國土房管等有關部門應當按照各自職責加強監督和指導。

三、各區政府從實際出發，選擇危舊房相對集中的區域，按照?規劃先行?的原則，編制舊城更新規劃；在規劃指導下，有計劃、分步驟地實施舊城更新改造，制訂改造及補償方案；在舊城更新改造實施前就改造及補償安臵方案公開征求意見或舉行公開聽證，吸納改造范圍內居民意見后，報市人民政府批準實施。

四、市、區人民政府應當根據危舊房改造的安臵需要，優先利用存量建設用地，有計劃、分步驟統籌建設一定數量的異地永遷安臵住房。

五、危舊房改造項目范圍內住宅房屋拆遷，被拆遷人可以選擇以下三種補償安臵方式之一：

（一）貨幣補償；

（二）異地房屋產權調換（下稱：異地永遷）；

（三）改造項目經政府批準規劃為住宅的，可選擇在改造項目范圍內原址回遷安臵。

危舊房改造項目范圍內非住宅房屋拆遷，被拆遷人的補償安臵方式只實行貨幣補償。

六、被拆遷住宅房屋建筑面積小于40平方米，被拆遷人符合以下情形，按40平方米予以補償：

（一）被拆遷人選擇貨幣補償，且該住宅房屋屬于低收入家庭的被拆遷人及其配偶唯一產權住宅的；

（二）被拆遷人選擇原址回遷，且被拆遷人符合我市城市低收入住房困難家庭保障條件的；

（三）被拆遷人選擇異地永遷，且該住宅房屋屬于被拆遷人及其配偶唯一產權的自住住宅的。

七、住宅房屋和非住宅房屋的被拆遷人選擇貨幣補償方式的，貨幣補償金額按照房地產市場評估價格確定。

為鼓勵被拆遷人支持危舊房改造工程，住宅房屋被拆遷人選

— 2 — 擇貨幣補償的，可實行改造獎勵，具體獎勵標準由各區政府自行制定，并報市國土房管局備案。

住宅房屋貨幣補償金額加上改造獎勵費的總額原則上不得高于被拆遷住房所在行政區域新建普通商品住宅（下稱：一手住房）市場交易均價×被拆遷住宅房屋應當補償的建筑面積之金額。

八、住宅房屋被拆遷人選擇原址回遷安臵方式的，應當按照被拆遷房屋的貨幣補償金額（按照本意見第七條第一款確定）與原址回遷安臵住房的市場價格結算差價。原址回遷安臵住房的市場價格=所在行政區域一手住房交易均價×原址回遷安臵住房的建筑面積。

住宅房屋被拆遷人選擇原址回遷安臵的，可實行改造獎勵，但獎勵標準應當控制在同一改造項目貨幣補償的改造獎勵標準的50%以內，具體獎勵標準由各區政府自行制定，并報市國土房管局備案。

原址回遷安臵住房的建筑面積不得低于被拆遷房屋合法產權的建筑面積。

九、住宅房屋被拆遷人選擇異地永遷安臵的，異地永遷應當補償安臵的住房建筑面積（下稱：應當補償面積）按照以下公式確定。具體計算公式：應當補償面積=（被拆遷住房所在地一手住房交易價格÷異地永遷安臵住房所在地一手住房交易價格）×被拆遷房屋合法產權建筑面積。

— 3 — 異地永遷安臵住房的實際建筑面積大于或小于應當補償面積的，超出或不足部分按照異地永遷安臵住房所在地一手住房交易價格×面積差來結算差價。

十、國土房管部門應當對危舊房改造范圍內的直管房租賃情況進行清查，對不符合我市直管房租賃條件的承租人進行清退，依法解除租賃關系。

符合直管住宅租賃條件的承租人同意解除租賃關系的，應當按照被拆遷房屋貨幣補償金額的30%以及全額的改造獎勵給予房屋承租人棄租補償。

符合直管住宅租賃條件的承租人不同意解除租賃關系的，由拆遷人統一安排住房安臵承租人，安排住房的使用面積不小于原承租面積，國土房管部門依法配合安臵工作。

十一、按照《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》的規定，拆遷人應當支付臨時安臵補助費的，臨時安臵補助費標準應當按照被拆遷房屋所處地段的當年房屋租金參考價確定，支付時間自搬遷之日起到發出安臵住房入住通知之日后3個月止。

十二、為加快推進危舊房改造工作，危舊房改造項目可實行搬遷時限獎勵制度。拆遷人可按照被拆遷人在規定搬遷期限前提前搬遷和在規定搬遷期限內按時搬遷的不同時限，給予不同的搬遷時限獎勵費。搬遷時限獎勵費標準在被拆遷房屋房地產市場評估價的15%以內確定，具體標準由各區政府自行制定，并報市國土房管局備案。

十三、房屋補償安臵面積以房地產權證記載的合法面積為準。

符合《轉發市國土房管局關于解決我市歷史遺留的辦理房地產證問題若干意見的通知》（穗府辦“2008”7號）規定，但尚未領取房地產權證的房屋，視同已領取房地產權證，按實際測繪面積確定房屋補償安臵面積。

違法建筑和超過批準期限的臨時建筑原則上不予補償，但對1997年4月1日《廣州市城市規劃條例》實施前建設的房屋，可按照不超過房屋房地產市場評估價的70%給予貨幣補償，具體補償標準由各區政府自行制定，并報市國土房管局備案。

十四、擁有合法產權，歷史上擅自‘住改商’的住宅房屋，被拆遷人選擇異地永遷或原址回遷的，按住宅用途進行補償安臵；選擇貨幣補償的，按以下方式給予補償：

（一）1997年4月1日《廣州市城市規劃條例》施行前已改變為經營性用房，被拆遷人能提供合法有效的工商執照、依法納稅證明，并實際正在營業的，拆遷人可按照經營性用房房地產市場評估價的70%扣減改變用途應補交的土地出讓金后給予補償。

（二）1997年4月1日《廣州市城市規劃條例》施行后至本意見實施之前改變為經營性用房，被拆遷人能提供合法有效的工商執照、依法納稅證明，并實際正在營業的，拆遷人可按照經營性用房房地產市場評估價的50%扣減改變用途應補交的土地出 讓金后給予補償。

— 5 — 按前款第（一）、（二）項計算的貨幣補償款低于按照本意見第七條有關住宅用途計算出來的補償總額（貨幣補償款加上改造獎勵）的，應當按照本意見第七條規定確定補償。

十五、國土房管等相關部門應當加強拆遷評估市場監管力度，確保評估結果依法公正。危舊房改造項目的房屋評估工作應由拆遷人與被拆遷人共同委托的一家房地產評估機構負責。拆遷人與被拆遷人對共同委托不能達成一致意見的，由市城市房屋拆遷管理辦公室采取隨機抽取的方式確定。

同一改造項目只能由同一家房地產評估機構實施評估。

十六、對已批準實施的危舊房改造項目，各區人民政府應督促拆遷人限期組織實施拆遷補償安臵，在危舊房改造決定規定的拆遷期限內，通過協商達成拆遷補償安臵協議。逾期未達成拆遷補償安臵協議的，如簽訂補償、安臵協議的被拆遷人達到或超過50%的，即直接可受理行政裁決及啟動相關程序。

被拆遷人和利害關系人對行政裁決結果不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法向人民法院提起行政訴訟；逾期不申請行政復議也不向人民法院提起行政訴訟、又不履行的，由作出危舊房改造決定的區人民政府強制拆遷，或者依法申請人民法院強制拆遷。

十七、本意見所指的?一手住房交易均價?為危舊房改造決定發布時的前3個月市場交易均價，并以市國土房管局根據房地產市場實際成交情況統計出來并定期公布的數據為準。

— 6 — 一手住房交易均價標準一經確定不因隨后市場變動情況而調整。

十八、本意見自公布之日起施行，有效期

年。

第三篇：《廣州市舊城更新改造拆遷補償安置工作指導意見(試行)》2011-09-14

廣州市國土資源和房屋管理局關于印發《廣州市舊城更新改造拆遷補償安

置工作指導意見（試行）》 的通知

穗國房字〔2009〕1431號

各區、縣級市人民政府，市府直屬各單位：

為推進實施“中調”戰略，加快舊城更新改造，進一步改善城市人居環境，優化和提升城市功能，建設宜居城市，根據《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》等有關規定，結合本市實際，經市政府同意，現將《廣州市舊城更新改造拆遷補償安置工作指導意見（試行）》印發給你們，請遵照執行。執行過程中遇到的問題，請向我局反映。

廣州市國土資源和房屋管理局

2009年12月31日

為積極實施“中調”戰略，在保護城市歷史文化的基礎上，加快舊城更新改造，進一步改善城市人居環境和市容市貌，優化和提升城市功能，建設宜居城市，根據《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》等有關規定，結合本市實際，現就舊城更新改造拆遷補償安置工作提出如下意見：

一、經批準的市轄區舊城更新改造項目和城市基礎設施建設項目范圍內國有土地上房屋的拆遷補償安置，適用本意見。

二、各級人民政府和各相關部門應當堅持“公開、公平、公正”的原則，推進舊城更新改造工作，保障最大多數人民群眾的切身利益，切實維護社會穩定。

各區人民政府具體負責本行政區域內舊城更新改造項目的房屋拆遷補償安置管理工作。

各區規劃、建設、國土房管等有關部門應當按照區政府統一部署，認真履行各自職責，共同推進舊城更新改造工作。

三、各區政府從實際出發，按照“規劃先行”的原則，編制舊城更新改造規劃；在規劃指導下，有計劃、分步驟地實施舊城更新改造，制訂改造及補償方案；在舊城更新改造實施前就改造及補償安置方案公開征詢意見，廣泛聽取和尊重改造范圍內居民意見。

四、市、區人民政府應當根據舊城更新改造的安置需要，優先利用存量建設用地，有計劃、分步驟統籌建設一定數量的跨區域異地安置住房和本區域就近安置住房。“跨區域”和“本區域”以市轄區行政區劃為準。

五、舊城更新改造項目范圍內住宅房屋拆遷，被拆遷人可以選擇以下三種補償安置方式之一：

（一）貨幣補償；

（二）跨區域異地房屋產權調換（下稱：異地永遷）；

（三）本區域就近安置（下稱：就近安置）。

舊城更新改造項目范圍內非住宅房屋拆遷，對被拆遷人主要實行貨幣補償，如改造項目有條件提供非住宅房屋進行產權調換的，被拆遷人也可依條件選擇 異地永遷或就近安置。

六、被拆遷人選擇貨幣補償方式的，貨幣補償金額按照房地產市場評估價格確定。

為鼓勵被拆遷人支持舊城更新改造工程，住宅房屋被拆遷人選擇貨幣補償的，可由項目實施單位實行同一改造項目統一標準的改造獎勵（含按《廣州市城 市房屋拆遷管理辦法》第二十五條第二款規定的20%補償增幅及本意見第十二條規定的搬遷時限獎勵費）。住宅房屋貨幣補償金額加上改造獎勵費原則上不得高于 被拆遷住房所處區位的新建普通商品住宅的市場價格。

根據《廣東省拆遷城鎮華僑房屋規定》的有關規定，拆遷屬落實僑房政策發還產權的華僑房屋和中華人民共和國成立之日起至1994年12月31日止用

僑匯購建的華僑房屋，貨幣補償金額 按照其房地產市場評估價格提高補償比例，具體補償比例分別 為：住宅房屋增加5%，非住宅房屋增加10%。

七、住宅房屋被拆遷人選擇異地永遷安置方式的，異地永遷應當補償安置的住房建筑面積（下稱：應當補償面積）按照以下公式確定。具體計算公式：應當補 償面積=（被拆遷住房所處區位的新建普通商品住宅市場價格÷異地永遷安置住房所處區位的新建普通商品住宅市場價格）×被拆遷房屋合法產權建筑面積。

異地永遷安置住房的實際建筑面積大于或小于應當補償面積的，超出或不足部分按照異地永遷安置住房所處區位的新建普通商品住宅市場價格×面積差來 結算差價。

八、住宅房屋被拆遷人選擇就近安置方式的，應當按照被拆遷房屋的貨幣補償金額加上改造獎勵與安置住房的市場價格結算差價。

安置住房的建筑面積不得低于被拆遷房屋合法產權的建筑面積。如拆遷當事人雙方協商一致的，從其約定。

九、被拆遷住宅房屋合法產權的建筑面積小于40平方米，被拆遷人符合以下情形，按40平方米予以補償（改造獎勵和搬遷獎勵也按40平方米進行計 算）：

（一）被拆遷人選擇異地永遷的，應同時具備以下條件：

1．被拆遷人具有廣州城鎮戶籍；

2．被拆遷房屋屬于被拆遷人及其配偶唯一產權的自住住宅。

（二）被拆遷人選擇就近安置的，應同時具備以下條件：

1．被拆遷人具有廣州城鎮戶籍；

2．被拆遷房屋屬于被拆遷人及其配偶唯一產權的自住住宅。

3．被拆遷人符合我市城市低收入住房困難家庭的住房保障條件。

（三）被拆遷人選擇貨幣補償的，應同時具備以下條件：

1．被拆遷人具有廣州城鎮戶籍；

2．被拆遷房屋屬于被拆遷人及其配偶唯一產權的自住住宅。

3．被拆遷人符合我市低收入家庭標準。

被拆遷人不得通過分戶、析產、交易、贈與等方式適用本條規定。

十、符合直管住宅租賃條件的承租人同意解除租賃關系的，拆遷人按照被拆遷房屋貨幣補償金額加改造獎勵之和的30%給予房屋承租人棄租補償，不再提供直管住宅（含廉租房）進行安置。

符合直管住宅租賃條件的承租人不同意解除租賃關系的，由拆遷人統一安排住房安置承租人，安排住房的使用面積不小于原承租面積，國土房管部門依法 配合安置工作。

十一、按照《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》的規定，拆遷人應當支付臨時安置補助費的，臨時安置補助費標準應當按照被拆遷房屋所處區位的當年房屋 租金參考價確定，支付時間自搬遷之日起到發出安置住房入住通知之日后3個月止。過渡期限內，被拆遷人使用拆遷人提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助 費，拆遷人提供的周轉房使用面積應不少于被拆遷房屋原使用面積。

十二、為加快推進舊城更新改造工作，舊城更新改造項目可以實行搬遷時限獎勵制度。拆遷人可以按照被拆遷人、承租人（包括公、私房承租人）在規定 搬遷期限外提前搬遷和在規定搬遷期限內按時搬遷的不同時限，給予不同的搬遷時限獎勵費。搬遷時限獎勵費標準應當控制在被拆遷房屋房地產市場評估價的15% 以內確定。

十三、房屋補償安置面積以房地產權證記載的合法面積為準。

符合《轉發市國土房管局關于解決我市歷史遺留的辦理房地產證問題若干意見的通知》（穗府辦〔2008〕7號，下稱7號文）規定，但尚未領取房地 產權證的房屋，視同已領取房地產權證，按7號文確定條件核定的面積確定房屋補償安置面積。

違法建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償，但對1990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》實施前建設的住宅房屋，可按照不超過住宅房屋房地產市場評估價的60%給予貨幣補償。

十四、擁有合法產權，但由業主自行“住改商”的住宅房屋，被拆遷人選擇異地永遷或就近安置的，按住宅用途進行補償安置；選擇貨幣補償的，按以下方式給予補償：

（一）1997年4月1日《廣州市城市規劃條例》施行前已改變為經營性用房，被拆遷人能提供合法有效的工商執照、依法納稅證明，并實際正在營業的，拆遷人可按照經營性用房房地產市場評估價的60%給予補償。

（二）1997年4月1日《廣州市城市規劃條例》施行后至2001年市規劃行政管理部門頒布的住改商管理規定實施前改變為經營性用房，被拆遷人能提供合法有效的工商執照、依法納稅證明，并實際正在營業的，拆遷人可按照經營性用房房地產市場評估價的50%給予補償。

按前款第（一）、（二）項計算的貨幣補償款低于按照本意見第六條有關住宅用途計算出來的補償總額（即貨幣補償款加上改造獎勵）的，應當按照本意 見第六條規定確定補償。

十五、國土房管等相關部門應當加強拆遷評估市場監管力度，確保評估結果依法公正。同一舊城更新改造項目原則上由一家房地產評估機構負責實施評 估。被拆遷人對評估結果有異議的，經拆遷當事人申請，可以由市房地產行政主管部門采用隨機抽取的方式確定房地產評估機構進行評估。

十六、對已批準實施的舊城更新改造項目，各區人民政府應督促拆遷人限期組織實施拆遷補償安置，在舊城更新改造決定規定的拆遷期限內，通過協商達 成拆遷補償安置協議。如簽訂補償安置協議的被拆遷人的戶數達到或超過總戶數的2/3的，對逾期未達成拆遷補償安置協議的被拆遷人，拆遷人可向舊城更新改造 項目所在區的國土房管部門申請啟動拆遷裁決程序。

被拆遷人和房屋承租人對行政裁決結果不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法向人民法院提起行政訴訟；逾期不申請行政復議也不向人民法院提起 行政訴訟、又不履行行政裁決結果的，由舊城更新改造項目所在區人民政府組織實施強制拆遷，或者依法申請人民法院強制拆遷。

十七、本意見所規定的改造獎勵費、搬遷時限獎勵費以及1990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》實施前建設但未領取房地產證的房屋的具體補償標準由各區政府自行制定，并報市國土房管局備案。

就同一舊城更新改造項目，新建普通商品住宅市場價格標準一經確定不因隨后市場變動情況而調整。

十八、本意見自公布之日起施行，有效期五年。本意見施行前已發布舊城更新改造決定或房屋拆遷公告的項目不適用本意見

第四篇：昆明市城中村改造征地拆遷補償安置指導意見

昆明市城中村改造征地拆遷補償安置指導意見

為加強和規范我市“城中村”改造工作，促進“城中村”改造工作健康發展，結合《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國物權法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《云南省城市房屋拆遷管理規定》、《昆明市人民政府關于加強農房管理禁止違法加層的通告》（以下簡稱《通告》）、《昆明市人民政府辦公廳關于印發昆明市近期征地工作實施方案的通知》（以下簡稱《通知》）、《昆明市人民政府辦公廳關于開展被征地人員基本養老保險試點工作的通知》（以下簡稱《試點通知》）等現行法律、法規和“城中村”改造工作的特點和實際，制定本指導意見。

一、指導思想、工作原則

（一）指導思想

以“三個代表”重要思想和科學發展觀為統領，昆明市九屆四次全會確定的城市發展戰略、方針原則和總體要求為指導，推進我市“城中村”改造進程，加快城鄉一體化建設，完善城市功能，改善城市環境，提升城市品位，促進城市經濟社會協調發展。

（二）工作原則

1、一村一策、統籌發展。按照“市區聯動、以區為主”原則，區（縣）政府（以下簡稱地方政府）要根據被改造“城中村”的實際情況，著眼于保證居民居住水平不斷提高，與促進區域經濟發展緊密結合，充分調動基層組織的工作積極性，處理好集體經濟的轉型、轉性，充分考慮產業的優化布局與結構調整，制定對應的征地拆遷安置補償標準和實施細則，報市城中村改造領導小組備案。

2、創新機制、有序推進。“城中村”改造工作要以創新機制、完善政策、提高效能為核心，探索切實可行的改造模式和機制，完善決策和執行體系，深化、細化規章制度，強化管理措施，規范城市土地、規劃、建設管理程序，使“城中村”改造工作走上法制化、規范化的軌道，按照先易后難、先急后緩，有計劃、有步驟地推進“城中村”改造工作有序開展。

3、嚴格程序、依法拆遷。地方政府要緊緊圍繞“城中村”改造工作任務，制訂詳細拆遷計劃和安置補償方案。依照國家規定，嚴格按照法律、法規解決拆遷糾紛，做到依法拆遷，有情拆遷和文明拆遷，切實保護被拆遷人的合法權益。

4、配套跟進、維護穩定。推進“城中村”改造的同時，要積極跟進集體經濟組織改制、戶籍轉變、勞動就業與社會保障體制改革，完善相關政策規定和實施細則，在加速推進城市化進程中確保社會穩定。

二、土地征收原則

（一）依法通過行政劃撥方式取得土地使用權的，按25萬元/畝給予補償。

（二）通過出讓方式使用土地的，按出讓合同確定的用途出讓剩余年限評估后補償。

（三）依法辦理部分手續，但未取得國有土地使用證的，按實際發生的費用，憑原始收據憑證據實退補。

（四）屬于8?31清理對象，手續補辦齊全但未取得國有土地使用證的，按當時取得土地的成本價加銀行同期存款利息補償；手續不全的，按實際發生的費用，憑原始收據憑證據實退補。

（五）對國有企業的土地征收，除按25萬元/畝標準給予補償外，拆遷人應與企業的上級主管部門認真研究企業生產設施、企業職工及家屬的搬遷安置方案，做好此類企業的拆遷安置補償工作，解決好企業職工的后顧之憂。

（六）集體經濟組織建設用地和集體農用地土地征購補償標準，由地方政府根據項目具體情況自行制定。農村公共設施建設用地，按本地段基準地價給予補償。

（七）按照《試點通知》（昆政辦〔2006〕136號）要求繳納的每畝3萬元標準社保基金，由地方政府以被拆遷農村社區/辦事處為基本單位，建立健全社會保障制度。

三、建（構）筑物拆遷補償原則

（一）拆遷國有土地上具有合法產權的建（構）筑物和附著物，按照國家、省有關房屋拆遷管理的規定進行評估，并給予補償安置。

（二）集體建設用地上的建（構）筑物拆遷補償標準及房屋裝修、附屬設施補償標準由地方政府制定。

（三）對于農村宅基地上的住宅，按照《通告》規定，按照建蓋樓層不超過四層、建筑面積不超過300平方米的原則進行補償安置。

四、征地拆遷安置補償方式

“城中村”改造征地拆遷安置可采取貨幣補償或產權調換兩種方式進行。被拆遷人可以任意選擇一種補償安置方式。同時鼓勵“城中村”改造工作參與各方，創新思路、創新途徑、創新方法，創造具有可操作性的新的安置補償方式和機制，為我市的“城中村”改造工作探索新的途徑和方法。

（一）貨幣補償方式

1、拆遷國有土地上的合法建（構）筑物（包括住宅與非住宅），采取貨幣補償方式的，按照評估結果確定補償價格。

2、集體土地上被拆遷農村居民宅基地、非經濟組織和非住宅建（構）筑物選擇貨幣補償的，由拆遷人足額向被拆遷人支付征地拆遷補償費。

3、被拆遷人選擇貨幣安置補償方式的，被拆遷人自行解決安置房源。

（二）產權調換方式

1、住宅產權調換安置以分區、定點、定向、限價、限量的方式進行安置。在規定補償面積標準內，按“拆一還一”方式進行安置，面積不足部分以貨幣方式補償，面積超過部分按所超面積補差。

2、對選擇產權調換安置方式的被拆遷戶的臨時安置地，由被拆遷人自行解決。

3、拆遷人在與被拆遷人簽定產權調換安置協議后，必須于24個月內向被拆遷人提供安置房源。

五、其它補助

對于五保戶、民政部門撫養的孤寡老人、烈士家屬、國有企業下崗待業，屬于“低保”的職工、殘疾困難戶或特困戶，在提供有效證件的情況下并積極配合支持征地拆遷工作的，每戶可以享受一定數額的補助，補助標準由地方政府或拆遷人制定。

（此件發至縣級）

二〇〇八年四月十八日

解讀城中村改造稅收政策

城中村改造中，單位、個人取得的拆遷補償費征收營業稅嗎?個人取得的補償費繳納個人所得稅嗎?政府、拆遷公司、房地產企業等用自建房或商品房進行安置補償的如何計征營業稅?

作為昆明市改善民生的重大工程，城中村改造中涉及的眾多稅收政策出臺。

個人補償費 免征所得稅

城中村改造中，必然涉及拆遷補償問題。拆遷戶和企業較為關注的問題就是，取得的拆遷補償費如何計稅?記者從昆明市地稅局了解到，根據有關規定：只要是按照城市發展規劃，在舊城改造過程中，單位和個人因土地被征用而取得的不動產拆遷補償費，均不征收營業稅;個人取得的補償費，屬于補償性質的收入，所以，不管是現金還是實物，都不計算在個人交納所得稅的應納稅所得額中。

如市民王女士因城中村改造獲得現金補償8萬元，扣除各種保險后，她當月收入為3000元。按我國現行稅率計算，王女士當月需要交納的稅款為(80000+3000-2000)*40%-10375=22025元。如果補償可在應納稅所得額中全額扣除，王女士當月則只需要交納稅款(3000-2000)*10%-25=75元。

買安置房 超過補償部分仍要交契稅

根據相關規定，土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬，用于和被征用、占用的土地、房屋相同用途的，其成交價格或評估價格相當于補償費部分，免征契稅;超過補償費的部分，仍征收契稅。

據介紹，拆遷戶申請新購房屋的契稅減免稅手續時，要向拆遷地的地稅機關提供與實施拆遷的公司簽訂的拆遷補償合同。稅務機關按拆遷補償合同載明的補償金額確定契稅減免金額。

企業搬遷收入 部分減免

據了解，企業因政府城市規劃、基礎設施建設等原因，按規定標準從政府取得的補償收入，和通過招標、拍賣、掛牌等市場形式取得的土地轉讓收入這兩部分搬遷收入，如果根據搬遷規則，用于重置固定資產，即購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途的固定資產和土地，以及用于技術改造或安置職工的費用，可以在企業的應納稅所得額中扣除。

如果企業因轉換生產經營方向等原因，搬遷收入沒有用于重置固定資產或技術改造，而用于購置其他固定資產或進行其他技術改造項目的，可在企業政策性搬遷收入中將相關成本扣除，其余仍計入企業應納稅所得額。

第五篇：官渡區城中村改造征地拆遷補償安置指導意見

官渡區城中村改造領導小組辦公室文件

官城改辦﹝2008﹞1號

關于印發《官渡區城中村改造征地拆遷補償安置指導意見（暫行）》的通知

區屬各部委辦局、各鄉（鎮）、街道辦事處：

《官渡區城中村改造征地拆遷補償安臵指導意見（暫行）》已經區城中村改造領導小組研究同意，現印發給你們，請認真貫徹落實。

官渡區城中村改造領導小組辦公室

二○○八年三月十三日

官渡區城中村改造 征地拆遷補償安置指導意見

（暫行）

根據市委、市政府城中村及舊城改造指示精神，為加快推進官渡區城鄉一體化建設，整合發展資源，提高舊城土地利用效益，拓展發展空間，提升官渡城市檔次和品位，促進產業聚集和優化升級，打造創業在官渡、購物在官渡、休閑在官渡、居住在官渡四大城市品牌，建設富裕、秀美、和諧、效率新官渡，依據國家、省、市現行法律、法規和城中村改造工作的特點和實際，制定本指導意見。

一、指導思想、工作原則、目標任務

（一）指導思想

以“三個代表”重要思想和科學發展觀為統領，以市九屆四次全會確定的城市發展戰略、方針原則和總體要求為指導，按照“政府主導、市場運作、市級規劃、區級實施”的原則和“統一設計、各具特色、統籌布局、優化空間、營造景觀、健全功能、全面推進、改善民生”的要求，推進我區城中村改造進程，加快城鄉一體化建設，完善城市功能，改善城市環境，促進城市經濟社會協調發展。

（二）工作原則

為平穩、有序、有效的推進城中村改造，必須堅持以下工作原則：

1、以政府為主導的原則。在政府統一制定的改造規劃、配套政策、拆遷補償及安臵方法和建筑容積率、綠地率等的指導下，由街道辦事處（鄉鎮）進行計劃安排，研究具體的城中村改造方案。

2、在村民自愿的前提下進行市場化運作的原則。城中村的整體改造方案要以人為本，應當得到村民大部分人的同意，在此基礎上，通過招標、引資等方式引進有資質、有實力的開發商，由組織城中村改造的主導單位與開發商簽訂具體的改造實施方案。開發商按照實施方案獨立承擔拆遷、補償、安臵、土地整理和開發等全過程。

3、堅持科學規劃的原則。城中村改造必須堅持規劃先行，要在改造中落實改造片區的規劃情況，對于城市規劃用地與改造用地性質發生變化的，要提前與相關部門協商，改變用地性質，要提升改造片區土地功能的利用，防止改造項目與城市片區功能不相符合、防止急功近利。

4、堅持分類改造的原則。要加強對城中村改造模式的研究，根據實際情況，對不同類型的城中村確定切合實際的改造模式，進行科學分類。對于環境、治安、衛生等問題嚴重，且有條件進行改造的城中村，可以進行市場化運作整體改造；對于部分城中村前期已經過整治或改造，今后只需要依托原有條件對部分進行改造的，可以在今后進行局部改造；對于部分城中村現已合理規劃，且通過整治就能夠達到城市居住條件的，可以對此類城中村只進行綜合整治，保留原有的歷史文化特點。

（三）目標任務

在2012年底前，用五年的時間，基本完成我區建成區范圍內102個城中村的改造工作，進一步完善城市市政基礎設施和公共服務設施，改善城中村及周邊地區的生態環境、生活環境、交通狀況和城市面貌，增加綠地面積和公共敞開空間，消除重大安全隱患。同時，配套與之相應的制度建設和社會文化建設，努力實現城中村物質形態、經濟結構、組織形態以及文化形態全方位轉變，把城中村建設成為現代化新型文明社區，提升城市整體功能和形象。

二、土地征購原則

（一）依法辦理過土地出讓手續的，按以下原則制定補償標準：

依法取得國有土地使用證的，按批準土地用途進行評估后給予補償。

通過協議方式使用土地的，按當年出讓總價格遞減使用年限后給予補償，若遞減后補償費低于本片區內集體建設用地土地征購標準的，按照本片區內集體建設用地土地征購標準補償。

依法辦理部份手續，交清部份稅費，尚未取得國有土地使用證的，按本片區內集體建設用地征購標準給予補償，對已交納的各項稅費，憑原始收據憑證據實退補。

屬于“8.31”清理完善用地手續的用地，手續補辦齊全但未取得國有土地使用證的，按當時取得土地的成本價加銀行同期存款利息補償；手續不全的，按本片區內集體建設用地征購標準給予補償，對已交納的各項稅費，憑原始收據憑證據實退補。

（二）經依法批準劃撥的用地，按25萬元／畝給予補償。

（三）對非國有出讓土地上未改制企業或特困企業的土地征購，除按25萬元／畝標準給予補償外，拆遷人應與企業的上級主管部門認真研究企業生產設施，企業職工及家屬的搬遷安臵方案，做好此類企業的拆遷安臵補償工作，解決好企業職工的后顧之憂。

（四）集體經濟組織建設用地土地征收補償，按照25萬元/畝標準給予補償。

（五）根據市政府昆政發（2006）50號文件精神，由征遷單位按每畝3萬元標準繳納社保基金，以被拆遷農村社區辦事處為基本單位，建立健全失地農民基本養老保險制度。

三、房屋拆遷補償原則

（一）非住宅拆遷補償

拆遷單位或集體具有合法產權的建（構）筑物和附著物（住宅除外），按《中華人民共和國物權法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《云南省城市房屋拆遷管理規定》進行評估，采取一次性貨幣補償方式進行拆遷補償。被拆遷房屋建筑面積及用途以房屋所有權證載明的建筑面積及用途為準。

違法建（構）筑，一律不予補償。

（二）住宅拆遷補償

拆遷具有合法產權的住宅，按照《中華人民共和國物權法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《云南省城市房屋拆遷管理規定》進行評估，采取一次性貨幣補償或產權調換（原地回遷）兩種方式進行拆遷補償安臵。被拆遷房屋用途以房屋所有權證載明的用途為準。

1、住宅（國有土地）貨幣補償： 拆遷國有土地上具有合法產權的住宅，被拆遷人選擇貨幣補償的，按照所在房屋的區位、結構、建筑面積進行一次性貨幣補償，補償標準根據房地產市場評估價格確定。

回遷安臵： 拆遷國有土地上具有合法產權的住宅，被拆遷人選擇回遷安臵的，按“拆一還一”的原則進行安臵。安臵時，被拆遷人根據補償安臵協議簽定時間的先后順序按規定選房。

2、住宅（集體土地）貨幣補償： 拆遷集體土地上具有合法產權的住宅，被拆遷人選擇貨幣補償的，以房屋產權證載明的建筑面積為準，按批準的補償標準進行補償。拆遷集體土地上具有相關合法手續的住宅，被拆遷人選擇貨幣補償的，根據《昆明市人民政府關于加強農房管理禁止違法加層的通知》?昆政發（2006）24號文?的有關規定及“一村一策”、“一片一策”的原則，參照同地段近期拆遷的補償標準，由城中村改造具體實施單位，根據所在區域制定拆遷安臵補償標準報區領導小組審批后實施。

回遷安臵： 拆遷集體土地上具有合法產權的住宅，被拆遷人選擇回遷的，按四層300平方米進行安臵。安臵時，被拆遷人根據補償安臵協議簽定時間的先后順序按規定選房。

對超過“四層，300平方米”的無合法產權和無相關批建手續的房屋，按“一村一策，一片一策”中制定的相關補償標準進行適當補償。

3、住宅（直管公房）

拆遷范圍內直管公房的拆遷補償按照《城市房屋拆遷管理條例》、《云南省城市房屋拆遷管理規定》、《直管公房管理辦法》進行評估，采取房地合一一次性貨幣補償方式進行拆遷補償。被拆遷房屋建筑面積及用途以房屋所有權證載明的建筑面積及用途為準。

4、有下列情況之一的合法住宅產權人，在提供有效相應證件的情況下并積極配合支持征地工作的，每戶可以享受一次性10000元特困補助費：（1）五保戶；

（2）民政部門撫養的孤寡老人；（3）烈士家屬；

四、房屋拆遷評估原則

（一）房屋評估由具有二級以上資質的房地產評估機構進行評估。

（二）房屋評估機構的確定應當公開、透明。在征求被拆遷人意見后，由拆遷人委托具有相應資質的房地產價格評估機構評估。

（三）拆遷估價應堅持獨立、客觀、公證、合法的原則，任何組織或個人不得非法干預拆遷估價活動和估價結果。

（四）評估機構應當將分戶的初步評估結果向被拆遷人公示7日，并進行現場說明，聽取有關意見。

（五）拆遷人或被拆遷人對評估報告有疑問的，可以向評估機構咨詢。評估機構應當向其解釋拆遷評估的依據、原則、程序、方法、參數選取和評估結果產生的過程。

（六）拆遷當事人對房地產評估結果有異議且協商達不成一致意見的，可自收到評估結果之日起15日內，向“云南省城市房屋拆遷評估技術委員會”申請鑒定。鑒定所需費用由申請人支付。其鑒定結果為最終鑒定。

五、安置補助費支付辦法及獎勵原則

（一）拆遷私有住宅房屋，拆遷人按下列規定對被拆遷人給予臨時安臵補助：

1、被拆遷人選擇一次性貨幣補償的，具有合法產權的以產權證上的面積為準計算，農村集體土地上具有合法手續的房屋按300平方米計算，給予每月每平方10元的臨時安臵補助費，臨時安臵補助費按3個月計算，一次性發放。

2、被拆遷人選擇回遷安臵的，自行解決過渡房，過渡期間由拆遷人按照具有合法產權的以產權證上的面積為準計算，農村集體土地上具有合法手續的房屋按300平方米計算，給予每月每平方10元的臨時安臵補助費，過渡期預定為24個月，第一次發放：在被拆遷人簽訂拆遷補償協議時一次性支付12個月的臨時安臵補助費，以后每月發放一次，直至安臵房交付為止。

3、拆遷房屋實際建筑面積不足（含）55平方米的，臨時安臵補助面積按55平方米計算，每月每戶給予550元臨時安臵補助費。

（二）拆遷非住宅房屋，拆遷人按下列標準對被拆遷人給予停產、停業補助：

1、按被拆遷房屋建筑面積，非經營性房屋每月每平方米補助5－15元，臨時安臵補助費按3個月期限計算支付。

2、經營性房屋每月每平方米補助15－40元，臨時安臵補助費按3個月期限計算支付。

（三）被拆遷人為單位或集體的，在規定期限內搬遷完畢交房，給予建（構）筑物及其附屬物總補償金額的2％作為獎勵。

（四）被拆遷人為私有住宅的，在規定期限內，每棟房屋每提前一天搬遷獎勵2000元，獎勵最高不超過20000元。

六、限制行為

凡屬征地范圍、拆遷范圍內的單位和個人，在片區改造項目征地拆遷公告發布之日起不得進行下列活動，否則所產生的損失和后果由行為人自行承擔：

（一）新建、擴建、改建、裝修房屋；

（二）改變房屋和土地用途；

（三）設立和變更房屋租賃關系；

（四）進行房屋和土地權屬的轉讓、分割；

（五）法律、法規規定的其他事項。

七、辦理拆遷補償協議被拆遷人需提交的證明文件 凡屬片區改造項目拆遷范圍內的房屋所有權人（以下簡稱被拆遷人）辦理拆遷補償安臵協議必須提交下列證明文件：

1.商品房、國有、集體土地上的私房、單位房需提交房屋所有權證、土地使用證、單位機構代碼證、個人戶口冊、身份證等相關證件；

2.租住直管公房需提交公有住房租賃憑證、戶口冊、本人身份證等相關證件；

3.被拆遷人提交的上述證明及相關證件資料，必須是在片區改造項目拆遷征地公告前具有法律效力的文件。

八、拆遷設有擔保抵押權的房屋，依照國家有關擔保抵押的法律規定執行。

九、其他相關規定

（一）被拆遷人搬遷時不得擅自拆除原房屋內的門、窗、水、電、煤氣等設施；

（二）被拆遷人必須自行繳清搬遷前所使用的水、電、煤氣、有線電視、電話等費用，并在結算補償款時提交，如未交納以上費用的，在結算補償款中扣除；

（三）辱罵、毆打房屋拆遷工作人員，阻礙房屋拆遷工作的，由公安機關根據《中華人民共和國治安管理處罰法》和相關法律規定給予處罰，構成犯罪的由司法機關依法追究其刑事責任；

十、本指導意見自2008年3月13日起實施，在執行過程中，若昆明市委、市政府有新的規定出臺，則按新規定執行。

十一、本指導意見適用于官渡區城中村改造項目，經官渡區城中村改造領導小組批準，由官渡區城中村領導小組辦公室負責實施并解釋。

官渡區城中村改造領導小組辦公室

二00八年三月十三日