第一篇：我國金融會計制度發展歷程

金融會計是我國會計體系的主要組成部分，是按照會計的基本原理、基本原則和基本方法，以貨幣為計量單位，對金融機構的經營治理活動進行準確、完整、連續、綜合的核算和監督，并對金融機構財務信息進行衡量、加工和傳送的專業會計。它有助于信息的使用者在經營治理和其它經濟活動中作出合理和有效的決策。

我國的金融會計發展主要歷經了3個階段：

第一階段: 全國銀行統一會計基本制度時期(1978-1992)

1978年以前，我國的金融體系基本上是中國人民銀行大一統的格局。1978年12月，黨的十一屆三中全會原則通過《中共中央關于加快農業發展若干問題的決定(草案)》，決定恢復中國農業銀行。1979年2月，中國農業銀行重新建立。1980年中國銀行從人民銀行分設出來，1982年中國人民保險公司獨立出來，1984年中國工商銀行成立。1985年，中國人民建設銀行的信貸收支計劃全部納入國家綜合信貸計劃。不久，又相繼成立了中國國際信托投資公司、中國投資銀行、中信實業銀行；重新組建了交通銀行;中央和地方設置了近600家信托投資公司, 在試辦的基礎上，發展了1000多家城市信用合作社, 恢復了集體所有制的農村信用合作社的群眾性、民主性、靈活性。到1987年，初步形成了以中央銀行為領導，國家銀行為主體，保險公司以及其他金融機構并存和分工協作的金融體系。與此同時，為迅速恢復會計工作秩序，國務院于1978年9月12日頒布了《會計人員職權條例》，首次規定總會計師制度和會計人員技術職稱制度。1984年4月，財政部頒發了《會計人員工作規則》，對建立會計人員崗位責任制、使用會計科目、填制會計憑證、登記會計賬簿、編制會計報表、管理會計檔案和辦理會計交接進行了詳細規定。1985年1月10日，全國人大常委會六屆九次會議審議通過了《中華人民共和國會計法》，并于1985年5月1 日正式施行。

為統一全國銀行會計準則，充分發揮銀行會計在各項業務、財務活動中的核算、監督和管理作用，依據《會計法》和《銀行管理暫行條例》的規定，中國人民銀行于1987年4月11日發布了《全國銀行統一會計基本制度》。

第二階段：金融企業會計制度時期(1992-2001.11)

黨的“十四大”明確提出我國經濟體制改革的目標是建立社會主義市場經濟體制。根據社會主義市場經濟發展的總體要求，財政部于1992年11月 30日頒布了《企業會計準則》，1993年7月1日施行。《企業會計準則》的頒布，標志著我國會計基本上實現了由計劃經濟模式向社會主義市場經濟模式的轉換。

在《企業會計準則》的基礎上，1993年3月17日，財政部、中國人民銀行聯合頒布了《金融企業會計制度》。這次會計制度的制定，既考慮了金融會計信息服務于宏觀經濟決策需要，又肯定了投資者、債權人以及社會公眾對會計信息的需求；并確立了金融企業資產、負債、所有者權益、收入、費用和利潤等會計要素體系

三、第三階段：新金融企業會計制度時期(2001年11月至今)

2001年，繼新《會計法》和《企業財務會計報告條例》頒布實施之后，財政部

又發布了《企業會計制度》，并重新頒布的新《金融企業會計制度》，這是提高會計信息質量的又一重大舉措。

新《金融企業會計制度》(以下簡稱新制度)是以《會計法》、《企業財務會計報告條例》為依據，充分吸收了具體會計準則的精神實質，按照會計要素的科學定義，借鑒國際金融會計的最新慣例，在分析總結我國金融企業特別是上市金融企業經驗教訓的基礎上加以完善后制定的。它是完善我國金融企業會計核算制度，統一會計核算標準，提高會計信息質量的具體措施，標志著我國新一輪金融會計改革高潮的到來。

三個階段的改革是我國的金融會計制度步入了新的階段，但在進步的同時，也存在著一些問題：

一）制度規定過于籠統，與金融業的特殊性不相適應 為了保證金融業同其他行業會計制度的一致性，金融業會計制度在當初制定時對金融業務進行了高度地濃縮和概括，卻忽視了金融業務的特殊性，在資產、負債、中間業務的規范上，會計科目過于概括，尤其忽視了銀行業支付清算業務的特點，形成制度所規定的會計科目在實務操作中行不通，各系統行不得不補充新會計科目以滿足需要。

（二）制度規定不細致，形成賬務處理隨意性大 金融業會計制度對某些金融業務會計處理的規定，不同程度上存在著模糊現象，規定上的模糊形成會計人員理解上的差異和操作上的無所適從或隨意性，結果使不同系統或單位會計信息的可比性受到影響。

（三）會計制度沒有伴隨新業務的出現而及時地進行修訂與完善 隨著金融業改革的不斷深入、金融衍生商品的不斷出現，客觀上要求與之配套的會計規范相適應。但金融會計制度沒有進行及時的修改，滯后于金融業務的拓展，形成各單位自行設計會計處理方法，導致會計處理方法的各異，不但影響了新業務的開展，同時也不利于金融信息的共享和金融業會計信息系統的建立。再者，新金融工具的出現，使得金融會計面臨著確認、計量和揭示的新問題。由于新金融工具大多是一種尚未履行的或處于履行中的合約，按現行制度規定，是不能在表內確認的。再加上新的金融工具發展較快，種類很多，不同種類金融工具的性質、條件、金額、期限均不相同，他們可能造成的風險程度也不同，金融會計對它的反映、控制顯得相對落后。目前，很多創新的金融工具，都被排除在財務報表之外，這些資產負債表外項目對報告使用者構成了隱藏的潛在隱患，有可能形成資產負債表外損失的風險。

（四）現行會計制度與金融業會計電算化不相適應

現行金融業會計制度主要基于長期以來傳統的手工操作方式而制定的。金融業會計實現電算化以后，不僅會計核算手段發生了變化，會計操作技術發生了變革，而且也會對金融業會計核算的內容、方式、程序、對象等會計理論和技術產生影響。銀行會計電算化以后，會計數據處理高度自動化，會計賬冊、報表的設計，不但要遵循手工情況下的會計制度，還要遵循會計電算化條件下的一些特定的電算化制度，原有的會計制度必須根據會計核算手段的變化進行重新設計。但現今的情況是金融會計制度沒有伴隨金融會計電算化進行相應的設計，結果導致實際執行中用手工處理情況下的會計制度強硬地去套取電算化情況下的會計處理，導致各行會計資料異常復雜和不規范，從而導致會計基礎數據的標準化受到影響。

（五）會計制度支撐不足

1.穩健性原則使用不到位。如：貸款呆賬準備的提取沒有按照貸款的質量狀況和貸款的風險度提足，不能全面反映金融企業的實際情況，使得貸款風險分類在會計核算上的體現不全面。而作為穩健性原則的另一種體現則是固定資產折舊方法的取舍。從收入與費用配比原則，加速折舊法更符合固定資產使用效率和消耗的客觀事實，但目前對其限制較死，在資產更新加快的今天，勢必會出現企業前期虛增利潤，資產超期服役的現象。再者，穩健性原則只預計可能的損失而完全不預計可能的利得，與會計信息的充分披露和實質重于形式相悖。

2.金融會計內部控制制度不完善。內控制度存在的問題主要有機構缺乏權力制衡機制，內部治理結構失衡，會計體系不完善，濫用會計科目，賬務核對制度不嚴；現行金融會計缺乏由會計事項中反映的金融業

加強金融會計制度建設的思路

（一）基本把握點

1.會計制度的構建具有一定的 理論 基礎支持。主要包括 哲學、經濟 學、管 理學 與法學等方面。其中哲學作為方法論，是構建會計制度研究方法和工作方法的基石；經濟學和管理學作為會計學的基礎學科，是構建會計制度目標的兩大支柱；法學作為上層建筑的一部分，是構建會計制度思想的支柱。任何會計制度都是一定環境的產物，不同環境造就了不同 內容 和形式的會計制度，產生了法典式會計制度、規章式會計制度、混合式會計制度和 社會 式會計制度等不同的會計制度模式。針對我國的會計環境，應該繼續堅持規章式會計制度模式。

2.會計制度的設計具有多重性。不同層次的會計制度，其設計主體也不盡相同。規章級會計制度的設計主體可以是財政部、國務院其他部委或地方人民政府，企業內部會計制度的設計主體是企業本身。

3.為了保證會計制度的科學性和有效性，在會計制度設計過程中應遵循一定的設計原則，包括符合政府要求、考慮企業特點、采用綜合導向、實施國際協調、堅持穩定適用、供求平衡以及遵循成本效益等方面。

4.研究會計制度 規律。總體來看，會計制度的規律主要表現為：會計制度的構建離不開會計制度概念框架的支持、會計工作的正常秩序離不開會計制度的規范、會計制度的規范內容有賴于會計實踐、會計制度的繁簡程度有賴于政府政策、會計制度的運作方式有賴于文化背景、會計制度的國際協調源于經濟全球化等六個方面。

5.信息技術的 發展 及其在會計領域中的 應用，推動了會計制度的建設，同時給會計實務、會計理論和會計制度帶來了較大的沖擊。計算 機的出現，將原來的手工會計改變為計算機會計，因特網的普及和發展，產生了 電子 商務、ERP，形成了財務業務一體化，并引發了 網絡 會計的發展趨勢，由此必然引起相關會計理論和會計制度的重新思考與調整。

論我國金融會計制度發展及加強金融會計制度建設的探討

會計086班 陳靜

學號 08581084

第二篇：我國房地產金融發展歷程

我國房地產金融發展歷程

第一階段：改革開放前的停滯階段

這一階段的吋間是新中國成立至1978年。在計劃經濟體制和住房供給體制下，城市住房建設投資是由國家財政預算統一承擔的，建成的住房在全部城鎮中作為福利品無償分配給每家每戶使用，而且基本上分配依據家庭人口數量。在這種投資體制和分配體制下共同作用下，房地產資金的循環被人為切斷，資金周轉無法順利進行下去，呈現出有投入、無回收的特點。土地歸屬于國家，由政府審批劃撥，不允許轉讓。住房則由國家分配，不允許買賣、出租、抵押，這樣整個房地產交易活動基本處于停滯，房地產市場也不復存在。因此房地產金融活動也無從談起。

第二階段：探索住房制度改革，房地產金融的復蘇

這一階段的時間是1979年至1984年上半年。從1978年十一屆三中全會以后，政府出臺了一系列改革開放的方針政策。1978年，國務院批準了《加快城市住房建設的報告》。1979年7月，“土地使用費”的概念是全國人大五屆二次會議通過的《中華人民共和國中外合資企業經營法》提出的。1980年4月，鄧小平同志發表了《關于建筑業和住宅問題的談話》，系統地闡述了有關建筑住宅、公房出售、提租、補貼等系列改革措施，明確提出了城鎮改革住房投資、建設以及分配制度的總體設想。同年7月，國務院頒布了《關于中外合營企業建設用地的暫行規定》，由深圳特區首先于1982年開始征收土地使用費。隨著中國住房制度改革的開始，住宅商品化工作開始步入軌道。由1979年，西安、南寧、柳州、梧州4個城市率先開始的全價向個人出售住宅的試點。到1982年，試點城市已經擴大到了50個，共售出住宅4000多套。住房改革的開始為房地產金融業務的出現營造了氛圍，創造了需求者。部分銀行為了適應此變化，開始支持住房制度改革，開展住房信貸業務。由于處在初級階段，業務范圍小，僅僅是建設銀行系統在一些實行房改試點城市和部分大中城市開展業務，業務內容較單一。開辦信貸業務，主要是向統建部門及其他綜合開發企業發放流動資金貸款，規模并不大，到1984年底，累計發放的貸款共計17.63億元，這其中的一部分資金用在了土地的開發和運作上。

第三篇：我國物業管理發展歷程

我國物業管理的發展歷程

張昭

（寧夏大學資源環境學院 寧夏銀川 750021）

摘要：文章通過回顧我國物業管理行業的發展歷程,對我國物業管理的現狀進行了分析,并指出了所存在的主要問題,由此提出了物業管理行業進一步發展完善的若干對策,以期引起業界進行更深層次的探討,共同促進我國物業管理行業的發展繁榮。

關鍵字：發展歷程 物業管理 我國我國物業管理發展歷程與現狀

物業管理的發展實際上是與我們國家的房改和住房商品化密切相關的,在其20多年的探索和實踐中,大致經歷了三個發展階段。第一階段:從1981年3月深圳市國內第一家物業公司成至1994年3月,以房管所向物業公司轉型為主題的發展,是我國物業管理的起步、探索階段,其特點是房管所式的管理。第二階段:從1994年至1999年,這是我國物業管理開始進入規范化大發展階段。其特點:一是物業管理立法明顯加快;二是物業管理隊伍迅速壯大,到1998年底全國物業管理企業12000余家,從業人員近200萬。第三階段:1999年至今是我國物業管理法制化和市場化建設與發展的重要時期,其重要標志是《物業管理條例》的出臺。截止目前,按不完全統計數據,我國物業管理企業總數超過3萬家,從業人員有300多萬,城鎮物業管理覆蓋率可以達到50%左右,在一些大城市,像北京、上海、深圳都能達到70%甚至80%、90%。而其 物業管理類型也增多,涉及各個領域,約11大類。所以說物業管理所創造的增加值在一些大城市占GDP的比重也在逐年上升,逐漸成為推動國民經濟增長,增加就業的新興行業[1]。2 我國物業管理目前存在的主要問題

我國物業管理雖然在短短的30年來發展較快，但暴露出了不少問題。這些問題主要表現在：

2.1物業管理立法滯后，理論體系不健全

物業管理在我國是新興行業,國家與地方各級的法律和法規都欠完善,開發商、業主、物業管理企業之間的權力、義務、責任的界定還不夠明確。一方面,物業管理企業缺乏約束,服務層次不到位;另一方面,物業管理單位的法律地位得不到保障,管理難收成效。因此,盡快建立符合我國國情的物業管理法律法規體系,已成為物業管理發展的一個很重要問題。

2.2地區間發展不平衡

我國的物業管理興起于南方經濟發達城市,到目前為止,仍存在地區發展不平衡的狀況。在南方經濟發達地區、沿海城市、大城市開展早、發展快,在北方經濟不發達地區、內陸城市和中小城市發展緩慢。總體來說,經濟發達地區與經濟不發達地區在物業管理方面的差距相當大,要解決這一問題根本在于減少各地區間的經濟差距。

2.3物業管理收費不規范

目前,物業管理表現比較突出的兩個問題是:一是收費的難度上。少數業主寧可住在較差的環境中,出了問題自己解決,也不愿交管理費。另外,部分企業服務不到位,引起業主不滿,也使得收費困難。二是收費行為不規范。國家早就頒發了服務收費暫行辦法將收費作了明確規定,但是各地物價主管部門沒有嚴格實施,當地的收費標準又不見出臺,服務收費沒有做到有章可循,由此使物業管理主體雙方產生了后續的不良連鎖反應。

2.4物業管理企業規模小,難以發揮綜合優勢

現在物業管理企業數量急劇增多,但管理規模小、物業分散,相對管理成本高,經濟效益低,部分企業出現嚴重虧損等問題。同時,物業管理的業務范圍窄,經費來源匱乏,加之從業人員素質參差,服務不規范,專業性不強,企業運作透明度不夠。這些都制約了企業的正常運轉和自我發 1

展。

2.5物業管理人員素質不高,并缺乏專業人才

物業管理行業從業人員良莠不齊,并缺乏專業人才。雖然從2006年對其專業人員實行職業資格制度,但部分企業沒具體實施。從業人員來源于各行各業,加上部分物管企業缺乏嚴格的專業訓練,整體素質參差不齊,降低了行業的公信力,損害了行業的形象,嚴重影響了行業的可持續發展。提高從業人員專業素質,已經成為物業管理行業的當務之急。

2.6業主的素質有待提高

作為物業的主人———業主,其應該是積極參與物業管理的,但是目前很多業主放棄物業管理自主權,對成立業主大會參與物業管理的事情漠不關心。業主委員會行為也不規范,違反招投標的行為比比皆是。業主拒交物業管理費現象突出。這些都不利于物業管理的正常順利發展。3 采取的對策

3.1政府積極管理和引導,行業協會完全發揮協調作用

政府作為重要的職能部門,應采取措施加強管理和引導。尤其是在新修訂的《物業管理條例》之后,主要是應加大宣傳力度,使業主對條例有更多的了解;二是盡快建立相關的制度,完善物業管理的法制體系。另外,行業協會也應完全發揮其應有的協調作用,多辦一些宣傳活動和一些咨詢活動,提高業主的自我管理意識,保障行業的迅速健康有序發展。

3.2提高業主的物管意識

許多業主物業知識缺乏,因此,行業主管部門、物管企業、新聞媒體應當加大宣傳力度相互配合,提高業主的物管意識,使物業管理的發展得到社會的支持。這樣才能增強業主和物管企業之間的溝通、信任,才能為企業創造了良好的經營環境。

3.3完善市場競爭機制

目前,我國的物業管理行業市場競爭機制還未真正形成。由于傳統管理機制和觀念的存在,使業主得不到對物管企業的選擇權,物管企業缺乏提高服務質量的壓力。要想解決這一問題,要想取得高水準的優質的物業管理,需建立和完善招投標的競爭制度,創造公平競爭的市場環境,迫使各企業不斷提高自己,促進物業管理水平的整體提高和行業的良性發展。

3.4專業化管理

物業管理的發展,有賴于物業管理的專業化,而物業管理的專業化又依賴于物業管理的市場化。通過市場化,企業會由原來的小而全、大而全,變成有特色的專業公司。通過專業公司專業人員的專業化服務,企業生產效率會提高,服務水平會提高,人員會隨之精簡,工資支出會節省、管理成本會下降,隨之服務價格也會下降。從根本上解決收費難的問題,并且增強了市場競爭力。

3.5智能化、信息化管理

隨著現代科技的迅猛發展,智能化、信息化管理已成為物業管理企業服務的一個核心競爭力量。在沿海城市、大城市一些實力較強、有遠見的物業公司已成熟運用信息化管理系統,將先進管理理念融入日常管理,全面提升企業管理水平,打造了自己的服務品牌,實現了規模化、節約化經營模式,把競爭對手遠遠拋到后面,搶占了市場先機。因此其已成為當前物業管理企業競爭制勝的關鍵籌碼。

3.6物業管理企業或公司向規模化方向發展

物業管理的規模化是其成功的必要條件。隨著物業管理行業的深入發展,逐步形成的物業管理市場則要求物業管理企業既要提高管理服務水平,又要降低成本、提高競爭力,有一定的經濟效益。作為企業來講,其有效途徑主要是擴大管理面積,走規模化經營之路。對于整個物業管理行業講,僅有數量上的發展也已經不能說明物業管理水平的提高。物業管理企業要適應現代化物業的管理要求,轉變管理經營觀念,由簡單維護型、勞動密集型向技術維護型、知識

密集型轉變。只有這樣,才能保證物業管理的水平與房地產開發建設中的科技進

步同步。可以預見,面對現代化的物業,一個仍然停留在傳統管理技術、管理方式的物業,不可能適應現代化物業的管理要求,物業管理行業必須面對挑戰,提高物業管理的技術含量。近年來,大量的物業管理企業著眼于市場化、規模化發展。規模化的實現由多種途徑,可以依靠增 加市場競爭力來擴大業務規模,也可以依靠企業重組、優化資源配置等方式來達到擴大規模的目的,從而實現在市場、采購、人才、協作等方面的規模效益。在物業管理這種管理密集型行業中,魚吃小魚或餓死小魚的市場競爭規律不會失效。只有專業化和規模化相互促進、良性循環的企業,才有可能在物業管理行業的競爭中走在前面。

3.7培養適應現代化物業管理發展的新型綜合性人才

物業管理不同于其他行業,對員工道德素質的要求要高于專業素質。所以在對員工進行專業技能培訓的同時更應該注重個人素質方面的培訓。物業管理要求從業人員在電腦操作應用、文字表達、溝通、協調各種關系、處理突發情況及職業道德和服務意識方面都具有良好的應變和處理能力。物業管理面臨的挑戰和競爭有一半甚至更大程度上是體現在人才團隊的競爭上。因此,在人才培養方面不但要培養適應社會發展需要的具有現代化管理思想觀念的人才,還要在知識、能力和素質、獨立學習、創新精神等方面綜合提高物業管理人才的總體素質,樹立人才培養模式多樣化、因材施教、促進學生個性發展的觀念。

3.8建立以人為本的管理理念

任何一個物業公司都要樹立“以人為本,業主至上”的服務宗旨。物業管理以人為本的管理原則就是以人(主要是指物業管理從業人員和廣大業主)為中心的管理,在物業管理中把管理物業、住區的日常事務與管理人結合起來,以管人為主。通過“抓人心、促人和、共發展”的一系列管理工作,開發人的精神資源,使人的積極性、主動性和創造性在物業管理經營活動中得到充分的釋放,凝聚起人們的主人翁力量,從而在整個物業管理工作中有足夠的精神動力和智力支持,實現物業區的安全、文明、升值的最終目的。

物業管理的根本目的是為業主、用戶服務。對物業是管理,對業主和使用者則是服務。管理好物業,其目的就是為物業所有者或使用者提供更好的服務。因此,以人為本,進一步增強物業管理的服務意識、提高服務水平,這是物業管理企業繼續生存發展的基礎。物業管理的終極管理目的是調動住區內的居民及管理者工作者的生活主動性、積極性和創造性,有力促進人的自由全面發展。從物業管理的關系來看,人在物業管理活動中扮演著不同的角色,但不同的角色卻以對方的活動作為自己活動的前提,所以首要的管理是處理這種相互依存的關系,是對人的行為進行管理。

物業管理要立足滿足人們的生活需求、不斷提高人們生活質量,以人的需求和生活舒適作為環境規劃的首要因素,強調人性、自然和建筑之間的和諧統一。

物業管理作為一個新興行業,正處于向成熟邁進的關鍵階段。日新月異的技術進步,會越來越多的應用到物業和環境建設中來。面對現代化的物業,一個仍然停留在傳統管理技術、管理手段的物業管理企業,不可能適應現代人和現代化物業的管理服務要求。作為物業管理行業來說,關注這方面的科技進步和發展應用態勢,對于及時提高管理技術、增強市場競爭力度以及促進整個行業的進步都十分重要。

挑戰和機遇時刻并存。雖然我們僅有不足30年的發展歷程,新世紀國內物業管理行業面臨的挑戰也不止是這幾個方面,但無論面對何種挑戰,我們都應坦然面對,積極應戰[2]。4 結語

雖然物業管理存在著上述問題,但因為它在我們的生活中扮演著越來越重要的角色,所以現在的物業管理充滿了更新的更強的生命力。隨著社會的發展進步,全國各方面的不斷努力,我們相信物業管理行業必將進入滿意的良性的可持續發展的有序世界[1]。

參考文獻

[1] 張瑞敏 呂曉娟 參考我國物業管理的現狀、問題及對策 [F62.9].市場論壇，2008,05

[2] 劉繼平參考我國物業管理發展規劃探析 [F293.33] 內蒙古財經學報，20097，（5）

第四篇：我國物業管理發展歷程

我國物業管理發展歷程

任彬

程中遇到了許多問題，遇到許多機遇，面對更多的挑戰。

關鍵詞：物業管理 歷史 問題 趨勢（寧夏大學醫院環境學院寧夏銀川西夏區賀蘭西路498號750021）摘要：我國物業管理從舊中國開始萌芽，改革開放三十多年蒜素發展，逐漸開始追趕世界的腳步，發展過

物業管理是房地產綜合開發的延續和完善，是現在城市管理的重要組成部分，在國際上非常流行并得到蓬勃發展，被人們視為現代化誠實的朝陽企業。我國物業管理是在住房制度改革帶來房屋產權格局變化，房地產綜合開發帶來大規模住宅小區建設，從而推動房屋管理體制變革的大背景下產生和發展起來的1我國物業管理發展歷史

1.1我國物業管理誕生發展

19世紀中葉到上世紀20年代，舊中國房地產業誕生。在這個時期，上海、天津、武漢、廣州、沈陽、哈爾濱等城市建造了許多八九層，甚至10層以上的建筑。在當時，已經出現了代理租賃、清潔衛生和保安服務等專業性的經營公司，這是我國物業管理的萌芽時20世紀80年代初，我國改革開放逐步深入，開始逐步實行市場經濟。現代化的物業管理才從香港引入。1988年伴隨著深圳住房制度改革，房管制度的革新也陸續展開，此后的十幾年內深圳的物業管理迅速發展，從小到大，從涉外商品房到普通商品房，由傳統的房管式逐步發展為專業化、企業化和一體化招投標的三化一體的物業管理模式。

21世紀以來，隨著我國房地產業的不斷發展，物業管理行業也日趨成熟，物業管理越來越規范化，科學化，專業化。

1.2我國物業管理發展的特點

國內物業管理從產生初期的感性、無序，到迅猛發展的中期，再到平穩和理性的后期，走過了風風雨雨30年發展歷程。目前，中國的物業管理市場已經日漸成熟。國內物業管理從產生初期的感性、無序，到迅猛發展的中期，再到平穩和理性的后期，走過了風風雨雨30年發展歷程。目前，中國的物業管理市場已經日漸成熟。主要表現在以下幾個方面：物業管理法規更加完善，政府監管日趨規范；經過不斷的行業重組，物業管理企業實力增強，市場化行為更加理性規范；專業技術重組使得物業管理的專業技術服務基本實現專業化、社會化；業主維權行為趨于理性；業主委員會的運行逐步規范并開始納入政府監管范圍。[1]

2我國物業管理存在的問題

2.1人力資源隊伍建設滯后于物業管理發展水平

目前，我國有相當數量的物業管理企業的人力資源隊伍在專業結構、知識結構等方面與物業管理的發展要求有較大差距。非專業人員做物業管理成為我國物業管理行業的奇怪現象之一。房地產開發企業的分流人員、傳統房管局（所）的轉型人員等在一定程度上依舊充斥著物業管理市場，管理人員普遍素質低，服務不到位。《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）中第 33 條規定：從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。但實際從事物業管理的人員中取得物業管理員職業資格的人數并不多，具備高級管理資格（如物業管理企業經理、部門經理、“三總師”等）的人員更是鳳毛麟角，這種人才不足的局面，已經嚴重影響了物業管理行業向高水平發展。

2.2業主的物業知識缺乏

一方面，輿論宣傳缺乏明確的政策發展方向。另一方面，某些媒體為了吸引觀眾、讀者，缺乏職業精神與職業道德，肆意擴大物業管理中的矛盾報道，或者受企業恩惠為企業搖旗吶

喊。熱衷于典型事件的吵作，而缺乏對社會、對企業、對業主的理性引導和宣傳，甚至缺乏公正而深刻的思考。

2.3物業管理收費難是物業管理企業發展的羈絆

《條例》中規定業主的義務之一是按時交納物業服務費用。在物業管理中也應該貫徹“誰享用，誰受益，誰負擔”的原則，以形成物業管理資金的源泉。但是，傳統的福利住房消費觀念還有相當的慣性，服務標準與收費標準不符等現象時有出現，許多物業公司收費范圍和價格透明度低，有的公司收取物業費后，一些維修工作仍需要繳費，而物業公司提交的物業收費預算、決算等財務報告也存在問題，收費難問題依然困擾著各物業管理企業，這些都極大的影響了物業管理的健康發展，同時，也使物業管理主體雙方產生了后續的不良連鎖反應，也遏制了物業管理企業進一步發展壯大。

2.4物業管理企業規模小，缺乏市場競爭力

據資料顯示，1997 年底我國約有物業管理企業 7 000 家，至 2003 年底達 2 萬余家，增長速度極快。建設部 2003 年頒布的一級資質物業管理企業只有 78 家。盡管物業管理企業數量較多，但市場份額普遍較小，經營管理水平更是參差不齊，企業缺乏創新能力，相互模仿嚴重，既不利于自身發展，也不利于抵御港澳臺地區及外國同行的“入侵”。

2.5物業管理法制建設仍需進一步完善

隨著我國住房制度的改革，從福利分房轉向個人購房，隨之而來產生居民小區的物業管理問題，但由于我國的相關法律體系尚未出臺，近兩年引發多起群體糾紛。雖然 2003 年國務院出臺了《物業管理條例》，相關部門又陸續頒布了《物業服務收費管理辦法》和《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》等行政規章，但現有的物業管理模式基本上是一種剝奪業主選擇權、強迫業主接受有資質（甚至沒有資質）的物業管理公司管理模式，據中國人民大學國家社科基金項目“社區管理”課題組對北京 70 個居民小區的調查結果顯示，住房質量引起嚴重糾紛的小區占 22.8%，與物業管理公司發生嚴重糾紛的小區占 80%，隨意修改規劃的小區占 34.2%，產生肢體沖突與暴力沖突的占 37%，在所有這些糾紛中因公用財產被嚴重侵占的占 60%，這充分說明現有管理模式存在著弊端。

2.6地區間發展不平衡

從我國物業管理的發展實踐看，南方地區、經濟發達地區、沿海城市和大城市物業管理開展比較早、發展快；北方地區、經濟不發達地區、內陸城市和中小城市相對較慢。深圳市是全國物業管理發展較好的城市，在建設部公布全國第一批 40 家物業管理資質一級企業中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅區獲得“全國城市物業管理優秀小區”稱號，占全國的 1/7.據不完全統計，2002 年底全國實施物業管理的覆蓋面已占物業總量的 38%，經濟發達城市已達 50%以上，這說明，經濟發達地區與經濟不發達地區在物業管理方面的差距相當大。[2]

3我國物業管理發展趨勢

近些年來，我國房地產業迅速發展，物業服務伴隨著房地產的發展也在不斷尋求突破。市場的需求正交匯于一點，那就是物業管理將不僅僅局限于安防、綠化、維修等產業鏈的末端服務，還要求物業服務企業能給客戶提供更多的對物業資產管理方面的有效支持。

物業管理升級是市場發展的必然趨勢。物業管理專業化，最根本的目標其實在于降低管理成本并使物業保值增值，這也正是對物業進行資產管理的價值所在。

資產管理，有狹義和廣義之分，狹義上特指證券市場范圍的資產管理業務，在此不贅。廣義上則是指資產管理人接受資產委托人的委托，依照委托人的意愿或請求，對委托資產進行管理運作，以實現特定目標的行為。這種特定目標可能是資產保值、增值，也可能是其他目標。對不動產的物業管理，即住宅區、寫字樓及其他樓盤的業主委托專業機構管理，是最

典型的資產管理。

將物業管理上升為資產管理，不僅能使擁有的物業資產保值增值，更能通過一系列資本運作，使其成為一種新的資本，增強資產的流動性，成為新的利潤增長點。況且物業服務企業進行資產管理具有一定優勢。

鑒于中國房地產業的蓬勃發展，物業管理作為其后續產業，必將隨之不斷成熟。成熟的物業管理市場，是由成熟的房地產市場、成熟的開發商、成熟的客戶（業主）以及成熟的物業服務企業來共同實現的。資產管理作為物業管理未來的發展趨勢，還需要各方面做進一步探討。

21世紀，是中國物業管理行業由發展、完善到逐步走向成熟的重要階段，物業管理行業將要進入一個市場競爭激烈、管理趨于完善、服務理念不斷提升的時期。對物業管理行業而言，面臨質量理念和品牌理念的角逐、市場環境的變化、競爭格局的形成、高新技術的應用以及消費觀念的更新等問題，要求物業管理企業從服務觀念到服務方式，從經營理念到市場定位，各方面都要作出相應的變革，才能適應市場發展的需要。

參考文獻：

[1] 回顧我國物業管理行業發展的30年歷程

[2] 湯宜林 我國物業管理存在的問題與對策

第五篇：我國工傷保險發展歷程

我國工傷保險發展歷程

在我國，立法始于50年代初。此后，隨著我國經濟、社會的發展和經濟體制、經濟結構的改變，工傷保險制度經歷了逐步發展和改革的過程。大致可分為首次立法及其適用時期（20世紀50—80年代）、改革探索時期（20世紀90年代）和重大發展時期（進入21世紀以來）等三個階段。

（一）首次立法及其適用時期（20世紀50—80年代）

1951年2月，政務院公布了《中華人民共和國條例》（于1953年1月重新修訂）。這部勞動保險綜合法規對各項勞動保險待遇作了明確的規定，并將工傷保險列在各項保險項目之首。該條例對于工傷保險的制度構成做了原則性的規定，例如：在保險費的征繳方面確立了雇主責任原則； 在工傷保險待遇給付方式方面，確立了勞動保險基金與雇主分擔責任的原則 在工傷待遇方面，包括了醫療和康復待遇、傷殘待遇和死亡待遇三大部分，并確立了收入保障與就業保障相結合的原則。

根據《勞動保險條例》的規定，當時工傷保險的實施范圍主要是國營、公私合營、私營及合作社經營的廠、礦，以及鐵路、運輸、郵電、工礦、交通事業和國營建筑公司等；實施對象包括了上述企業職工、學徒工、臨時工和試用人員。

1953年1月，勞動部制定了《勞動保險條例實施細則》，其中對工傷保險等問題作了較為詳細的規定。同期還頒布了全國總工會制定的有關管理章程、衛生部制定的職業病名單和管理規定等一系列配套規章。此后，國務院及勞動部、衛生部等主管部門又多次就我國工傷保險的實施做了補充規定。1957年2 月衛生部頒布了《職業病范圍和職業病患者處理辦法的規定》，將危害職工健康比較嚴重的14種職業病納入工傷范圍，享受因工傷殘和死亡的相關待遇。1978 年5月發布的《國務院關于工人退休、退職的暫行辦法》，對退休、退職工傷人員的待遇做了調整。1987年衛生部、勞動人事部、財政部、全國總工會聯合發布的《職業病范圍和職業病患者處理辦法的規定》，將職業病劃分為職業中毒、塵肺、物理因素職業病、職業傳染病、職業性皮膚病、職業性眼病、職業性耳鼻喉病、職業性腫瘤和其他疾病等9大類，共99種。

《勞動保險條例》是在我國國民經濟恢復時期和社會主義改造時期制定的一部保護勞動者權益的行政法規。自該條例規定并實施工傷保險制度以來，對于保障企業工傷職工權益、安定社會和促進經濟發展起了積極作用。但是這一制度也存在諸多不足或較大的缺陷，諸如：工傷認定范圍過窄且不規范，待遇標準偏低而不符合基本保障和補償的要求，傷殘等級鑒定缺乏統一標準和鑒定機構不健全，缺乏工傷補償與工傷預防和職業康復的有機結合等等。

自1966年開始的“文化大革命”，使已經平穩運行了15年的體系受到政治沖擊而崩潰。工傷保險制度也進入了非正常的時期。在這一時期，負責企業職工社會保險管理的中華全國總工會被停止活動，社會保險體系在中央政府宏觀

管理層面上出現“真空”；“文革”的發生，打破了企業正常的繳費機制，原有的社會保險制度無法正常運轉。1969年2月，財政部發出《關于國營企業財務工作中幾項制度的改革意見（草案）》，要求“國營企業一律停業提取勞動保險金，企業的退休職工、長期病號工資和其他勞保開支在營業外列支。”其后果是，包括工傷保險在內的社會保險行為及其責任衰變為企業行為和責任。

此后，雖然《勞動保險條例》的有關規定仍然是企業處理工傷問題的法律依據，但由于勞動保險基金被取消，工傷保險費用在企業之間的少量調劑也不復存在，使得我國的工傷保障險機制喪失了其應有的社會性和互濟性功能，在某種意義上從社會共濟制度蛻變為雇主責任制度。工傷者的醫療待遇、經濟補償待遇和工資待遇全部由企業負擔。企業的工傷風險難以分散，抵御風險的能力十分脆弱。

（二）工傷保險制度改革的探索時期（20世紀90年代）

改革開放以來，尤其在經濟結構向市場經濟體制轉型的過程中，經濟體制、勞動工資、用人制度、生活費水平等發生了巨大的變化。原有的工傷補償制度覆蓋范圍窄、缺乏社會互濟和分散風險功能、工傷認定標準模糊、缺乏降低工傷事故發生率的有效手段、不利于勞動力合理流動等的弊端也日益顯露，難以適應社會和經濟發展的要求。建立社會化的工傷保險制度已勢在必行。

? 20世紀80年代末，我國政府開始進行工傷保險制度改革。

? 1990年12月，中國共產黨第十三屆七中全會通過《中共中央關于制定國民經濟和社會發展十年規劃和“八五”計劃綱要》，明確提出“改革醫療保險和工傷保險制度”。

? 1991年4月9日，七屆全國人大常委會四次會議批準的《中華人民共和國國民經濟和社會發展十年規劃和“八五”計劃綱要》中，提出“努力改革醫療保險和工傷保險制度”。

2．《企業職工工傷保險試行辦法》的實施

進入90年代，我國逐步確立了建立社會主義市場經濟體制的改革目標，經過前十年的改革，我國經濟結構和社會結構已經或者正在發生重大的改變。隨著經濟和社會形勢的發展變化，建立與完善勞動和社會保障立法的迫切任務便提上了議事日程。七屆全國人大四次會議批準《國民經濟和社會發展十年規劃和第八個五年計劃綱要》提出了“要努力改革工傷保險制度”的任務。1993年黨的十四屆三中全會通過的《中共中央關于建立社會主義市場經濟體制若干問題的決定》提出了社會保障制度改革的總體思路和框架，其中包括“普遍建立企業工傷保險制度”的目標。1994年頒布的《勞動法》，把工傷保險制度作為五項社會保險之一規定下來，并適用于我國境內的企業、個體經濟組織和與之形成勞動關系的勞動者。這些都是改革工傷保險制度的法律依據和政策依據。

1996年8月，在總結各地試點經驗的基礎上，勞動部發布了《企業職工工傷保險試行辦法》。同年3月，國家技術監督局頒布了《職工工傷與職業病致

殘程度鑒定》（GB/T 16180—1996）。標志著對多年沿用的舊的工傷保險制度開始了一次全面的改革。

《企業職工工傷保險試行辦法》在我國首次把工傷預防、工傷康復和工傷補償三項工傷保險的任務結合起來，明確了我國工傷保險制度的主要任務：其一，實行社會統籌，變“企業保險”為社會保險，分散工傷事故風險，使企業處于平等競爭的地位。其二，擴大實施范圍，突破“全民執行、集體參照”的局限，把工傷保險覆蓋面擴大到各類企業及全體職工。其三，規范待遇項目和標準，使工傷處理有所遵循，維護有關各方當事人的權益，減少工傷爭議。其四，實行工傷保險與安全生產相結合的原則，建立工傷預防機制，其中最重要的手段是實行行業差別費率和企業浮動費率。這些工傷保險改革的重要突破，為工傷保險事業的發展注入了新的活力。

但是《企業職工工傷保險試行辦法》在施行中還存在一些問題：首先是立法層次較低。《企業職工工傷保險試行辦法》作為部門規章，其強制力較弱，缺乏全面推行工傷保險制度的權威。主要表現是：各地方開展工傷保險的進度先后不一，覆蓋范圍和保障水平參差不齊，天津、上海和西藏尚未實行社會統籌，對非國有企業約束力不強；近幾年職工參保人數基本上在4300萬左右徘徊，參保率未達到城鎮職工的50%。

其次是制度不規范。全國僅海南省和廣東省由地方人大立法，頒布了工傷保險地方法規，[25] 其他地區多以政府部門的規定或規章實施；不少省份僅是原文照轉，沒有結合當地實際情況制定具體實施意見。因此出現了一系列管理的問題：一是組織機構和人員編制不到位，甚至工傷保險無專人管理；二是認定程序不健全，工傷非工傷界定不嚴格，各地掌握的標準不統一，工傷爭議較多，處理難度大；三是分散風險的社會化機制未充分發揮作用，一些應該由統籌基金開支的保險項目仍由企業負擔；四是差別費率不規范。

第三，覆蓋面仍然過窄。覆蓋范圍仍主要集中在國有和集體企業，絕大多數地區工傷保險不包含鄉鎮企業。而城鎮集體企業、外資企業和私營企業大多數沒有參加保險。一些高風險的行業或大型企業沒有納入社會統籌。在未參加工傷保險基金社會統籌的企業中，大部分國有企業仍在繼續執行勞動保險制度規定的工傷待遇。非國有企業的職工則缺乏必要的保障，對工傷職工只支付極低補償金的現象仍大量存在。特別是在外資、私營、鄉鎮企業，職工缺乏勞動保護、訂立“生死合同”的現象屢見不鮮。

第四，基金統籌層次過低。全國各地方普遍實行以市縣為單位的基金統籌，調劑力度小，抗風險能力弱。一方面，由于產業分布不均衡，一些高風險度行業（如采礦、化工等）企業集中的市縣費率過高。另一方面，由于缺乏更大范圍的資金調劑，各市都想留有足夠的資金以防備大事故后的補償，一些地區因而將某些必要的待遇排除在保險項目之外，造成工傷保險基金結余過高。

第五，差別費率和浮動費率機制沒有完全形成。有些地區沒有按照不同行業特征和事故發生的管理確定差別費率，而是簡單地按國有、集體、其他類型企業或工業、商業等類型確定不同費率，浮動費率也沒有真正浮動起來。目前各

地實行的工傷保險制度的主要功能仍停留在經濟補償和分散風險上，工傷補償與工傷預防相結合的機制還未充分發揮作用。

20世紀90年代以來的工傷保險制度改革探索，為進一步健全和完善我國工傷律制度奠定了基礎。

（三）工傷保險制度改革的重大發展（進入21世紀以來）

1．我國職業安全與衛生保障法律體系初步形成

早期的工傷保險制度是針對工人賠償而建立的。然而，事后的賠償無法改變和消除損害的事實，無法遏制職業傷害事件的蔓延，也無力改變因失能而導致受傷害者及其家庭在社會生活中日益邊緣化的結局。現代工傷保險的功能已不僅僅限于對工傷者給予賠償，而是把它與工傷預防和全面康復結合起來。職業衛生與安全保障的水平，已經成為一個國家社會發展與進步程度的標志。

進入21世紀以來，國家為保障勞動者的權益，加快了職業傷害保障方面的立法步伐，發布了一系列重要的法律、法規和規章。在安全生產方面，主要有《中華人民共和國安全生產法》（2002年）、《國務院關于特大安全事故行政責任追究的規定》（2001年）、《危險化學品安全管理條例》（2002 年）、《使用有毒物品作業場所勞動保護條例》（2002年）以及鐵路運輸、民用航空等特定領域安全生產方面的條例。在職業病防治方面，主要有《中華人民共和國職業病防治法》（2001年），以及《職業病診斷與鑒定管理辦法》、《職業健康監護管理辦法》、《職業病危害事故調查處理辦法》、《職業病危害因素分類目錄》、《第一批國家職業衛生標準》《職業病目錄》等一系列行政規章和標準（2001—2002年）。在《職業病目錄》中，我國法定職業病由原來的9類 99種增加到10類115種。我國職業安全與衛生保障法律框架已初步形成。經過長期發展，職業傷害保險已經成為當今世界各國立法最為普遍、發展最為完善的社會保險險種，形成了為國際社會普遍認同的若干通行原則，主要有：雇主責任原則，無過錯賠償原則，賠償與預防、康復相結合原則，科學鑒定標準和因工原則。其中“雇主責任原則”可謂職業傷害保險的立法淵源和理論基石。在雇主責任原則下，職業傷害保險呈現不同于一般的民事法律關系的特征：權利與義務的不對等性。即雇主承擔全部繳費和賠償的義務，受雇者享有獲得完全賠償的權利。

2．《工傷保險條例》的制定

2001年9月，勞動保障部根據國務院的立法計劃，起草了《工傷保險條例（送審稿）》呈送國務院。在國務院法制辦公室的組織下，條例送審稿先后征求了最高人民法院、中華全國總工會、國家經貿委、民政部、財政部、農業部、衛生部等30多個中央單位以及北京、上海、廣東等24個省、自治區、直轄市人民政府的意見，多次聽取企業、醫療機構以及專家學者的意見。經過數十次協調和討論，形成了《工傷保險條例（草案）》。國務院領導也多次聽取起草工作情況匯報。2003年4月，國務院第5次常務會議討論通過了《工傷保險條例》，并以國務院令第375號發布，自2004年1月1日起施行。國務院各有關部門還制定發布了《工傷保險條例》的若干配套規章或政策文件，各地方結合當地的實際情況制定了相應的地方性法規。2010年12月12日，國務院頒發586號令，對《工傷保險條例》若干條目進行了修改，并自2011年1月1日起施行。工傷保險條例修改，體現了對勞動者保護傾斜的立法理念，勞動者在發生工傷后能夠得到及時、充分的補救措施，有利于維護勞動者的健康權利，調動勞動者的生產積極性。

《工傷保險條例》是在總結我國建立勞動保護法律制度幾十年以來的實踐經驗、特別是貫徹《企業職工工傷保險試行辦法》若干年來的經驗的基礎上，從經濟結構和就業形式多樣化變動的現實狀況出發，參照有關國際法和國際通行準則，制定的一部規范職業傷害保險關系的行政法規。《工傷保險條例》提高了工傷保險的立法層次，增強了強制力和約束力；擴大了適用范圍，將境內各類企業和有雇工的個體工商戶納入其中；把以往一些行之有效的政策措施以法規的形式固定下來；明確了用人單位和職工的責任，科學地規范了相關的標準和工作程序。《工傷保險條例》的頒布，是我國社會保障法制化進程中具有里程碑意義的大事，標志著工傷保險制度改革進入了一個嶄新的發展階段，對于保障職工權益、促進安全生產、維護社會穩定具有重要作用。

經過長期發展，職業傷害保險已經成為當今世界各國立法最為普遍、發展最為完善的社會保險險種，形成了為國際社會普遍認同的若干通行原則，主要有：雇主責任原則，無過錯賠償原則，賠償與預防、康復相結合原則，科學鑒定標準和因工原則。其中“雇主責任原則”可謂職業傷害保險的立法淵源和理論基石。在雇主責任原則下，職業傷害保險呈現不同于一般的民事法律關系的特征：權利與義務的不對等性。即雇主承擔全部繳費和賠償的義務，受雇者享有獲得完全賠償的權利。

《工傷保險條例》。首先，國家強制雇主為勞動者提供職業傷害賠償。其次，工傷保險適用于所有雇主和受雇者，表明職業傷害的預防和救濟是各類雇主的普遍義務。第三，國家以社會保險方式，強制雇主之間建立“分散風險、互償損失”的風險分散機制和共濟機制，保障勞動者應當獲得的賠償不受用人單位支付能力的限制，不因用人單位虧損、破產、解散和存續形態的變更而減少或中斷。第四，雇主單方繳費，體現了雇主單方責任原則，以及雇主的直接責任和完全責任。第五，雇主對職業傷害事件不僅承擔過錯責任而且承擔無過錯責任（如因職工的疏忽而發生的傷害、在途事故等），體現了無過錯原則及雇主的絕對責任。第六，當工傷認定有爭議時，雇主負有舉證責任，體現了舉證責任倒置原則。

在我國，一個以《職業病防治法》《安全生產法》和《工傷保險條例》為主體，以國家法律制裁的強制力為后盾，包括相關法律、法規、規章在內的，事前預防、事中保護、事后補償相輔相成的職業安全與衛生保障法律體系已初步形成。其中，安全生產法律規范側重于生產活動中事故傷害的事前預防和勞動保護，職業病防治法律規范側重于生產過程中職業病特殊危害的預防和勞動保護，工傷保險法律規范針對勞動者在職業活動中遭受事故和職業病傷害的事實為勞動者提供事后的補償。三個方面互為補充、互相銜接、相輔相成，是我國勞動法律體系中十分重要的組成部分。