第一篇：我國機動車輛保險的發展歷程

我國機動車發展歷程

汽車保險業的誕生是在二次大戰以后，歐美汽車大眾化為目標，開始了規模化發展。汽車進入了人們的日常生活。汽車在給人們帶來交通便捷，同時也帶來了交通事故。污染和石油危機。特別是交通事故的頻繁發生。給人們的生命財產帶來了嚴重的威脅。因此，汽車保險盡快發展起來。

機動車保險最早誕生于英國，迄今已有100多年的歷史，發達國家汽車工業先進，因而機動車保險制度發展也相對完善。尤其以立法形式強制實施機動車第三者責任保險，幾乎成為所有保險業發達國家機動車保險的一大共性。隨著我國經濟社會的快速發展，公路通車里程和機動車保有量大幅提高，機動車保險也得到了迅猛發展。但是，受經濟發展水平和交通參與者安全意識不足等因素所限，我國的機動車保險投保率低、保障額度不足等情況依舊存在，近年來投保率基本保持在30%一40%，這意味著絕大多數的機動車交通事故不在保險的保障范圍內，機動車保險沒有能夠對交通事故預防和事故發生后及時恢復生產生活提供經濟補償，進而影響到了道路交通安全水平的持續提高和社會經濟生活的正常運行。

我國汽車保險萌芽時期是新中國成立以后的1950年創建不久的中國人民保險公司就開辦了汽車保險。由于宣傳不足和意見偏頗，中國人民保險公司于1955年停止了汽車保險業務。1980年由于國內企業和單位對于汽車保險的需要公路交通運輸業迅速發展、事故日益頻繁的客觀需要中國人民保險公司逐步全面恢復中斷了近25年之久的汽車保險業務。1983年將汽車保險改為機動車輛保險使其具有更廣泛的適應性。1988年汽車保險的保費收入超過了20億元，占財產保險份額的37.6%第一次超過了企業財產險(35.99%)。從此以后，汽車保險一直是財產保險的第一大險種，并保持高增長率，我國的汽車保險業務進入了高速發展的時期。根據公安部信息，截至2009年6月底，中國機動車保有量超1.7億。2009年上半年，中國私人機動車保有量近1.36億輛，占機動車總量的76.84%。從單車2000元左右到幾千元不等的保費來看車險市場容量很可能穩定在2000億以上。以下是2006年至2008年國內車保保費收入情況。2006年-2008年國內汽車保險保費收入情況，2006年 2007年 2008年1-8月，保費收入(億元)1107.87、1484.3、1184.19 同比增長 29.10% 34%，16.63% 占產險公司業務比重 70.10%、71.10%、68.58%。

在我國保險業，汽車保險有著不可撼動的地位。2006年，中國機動車輛保險保費收入為1107.87億元，同比增長29.1%，占財產險公司業務比重為70.1%。2007年中國車險業保費收入為1484.3億元,同比增長34%，占財產險公司業務比重為71.1%，對產險保費增長貢獻率為73.9%，財險公司用車險擴張市場份額。2008年的車險市場在受到一系列新政策以及經濟低迷導致汽車消費能力減弱的影響下，行業增速明顯放緩。2008年1-8月，中國機動車輛保險保費收入為1184.19億元，同比增長16.63%，占財產險公司業務的比重為68.58%。其中，交強險實現保費收入385.91億元，占車險保費收入的比重為32.59%。汽車保險穩居國內產險業第一大險種。

我國汽車保險的發展

一、保險品種及保險費率單一的問題。在我國，出來首當其沖的投保意識薄弱外，接下來便是保險品種貧乏，保險費率單一的問題。在國外,機動車輛保險合同內容和保險費率都由各個保險公司自定。因此,保險商品種類很多,其費率也

是靈活多變的。而我國機動車輛保險條款和附加險條款及其對應的費率由保險監督管理委員會統一制定,很少有車型差別,更沒有地區差別,如汽車、電車、電瓶車、摩托車、拖拉機、各種專用機械車、特種車均適用機動車輛保險條款。

二、汽車保險責任不夠細化的問題。據統計，在車輛出現事故中，80%是由碰撞引起的，但各家非壽險公司出臺的條款中并沒有只針對車輛碰撞責任而制定的險種，仍然將碰撞責任包括在范圍廣泛的車輛損失險中，這往往造成了一些只想投保碰撞險的投保人不得不多付出保費獲得該險種的保障。因此，極容易造成投保人對保險公司的不好印象。另外，不同的地區應該有不同的保險內容，但在新條款中卻沒有體現出來還是將一些投保人不可能遇到的事羅列在保險責任內，比如：內陸地區不可能遇到的海嘯、平原地區不可能面臨的雪崩、泥石流、滑坡等這明顯與個性化的車輛產品改革目標不相符合。

三、汽車保險騙保的行為。根據北京保監局的統計，目前約有10%的車險賠款屬于欺詐，是保險公司另一個不利因素。車險詐騙是一個全球性的通病，有數據顯示，國外每年的車險詐騙保額達到賠款總額的10%至30%。車險騙保行為導致保險公司利潤下降，對虧損情況雪上加霜。車險騙保案件頻發導致保險公司為此支出的費用大幅增加。由于市場競爭的激烈，為了縮短賠付時間，保險公司往往放松對車輛的核查。而簡化交通事故理賠程序等政策在方便了車主的同時也為一些騙保的機構和個人創造了條件。

四、汽車保險公司監管不到位以及人才的匱乏 車險是擴大公司品牌、占有市場的最簡單快速的險種。快速發展的后果是業務的膨脹速度快于管理管控的速度、服務提供的速度。為了業務發展，放寬了核保要求，承保了較多高風險業務或垃圾業務，業務發展的日常事務性壓力，沒有精力去對核保技術、精算、產品進行研發，無法甄別客戶，更有效管理風險。業務的快速發展，理賠的人力和技術跟不上，只能滿足基本維持理賠運作的功能無法或較少從接報案、查勘、估損、物損報價、人傷管理、核賠、訴訟管理中投入資金、技術、時間進行系統改進。從而也沒有能力從理賠各流程環節對客戶、查勘員、修理廠、公估公司進行風險、效率管控。

四、汽車保險的發展對策



一、積極鼓勵汽車保險業務創新 不斷開發和創新保險商品是保險公司保持活力、提高市場競爭力的必要保證,業務創新是保險公司的生命線。目前,由于我國對保險業施行較為嚴格的監管制度,保險公司新開發的保險品種必須經監管部門審批后才能投入市場運作,保險公司創新空間較為狹窄。對業務創新監管過嚴,限制太多,不僅降低了保險業務創新的效率,影響保險公司業務創新的積極性,同時也從一定程度上限制了保險市場的活躍與發展。

二、加強市場監督檢查。保險監管部門應當依照有關法律法規和規則,切實加強和改進監管工作,增強監管的透明度、公開性,提高監管效率,為中國保險業的健康發展創造一個良好的環境。同時,保監部門應嚴厲查處汽車保險業務中違法違規行為,對危害汽車保險市場的一些突出違法違規經營行為,如中介人明折暗扣、保險公司為爭取業務大打價格戰及其他的違法違規行為,應加大查處力度,以維護汽車保險市場的正常秩序,為我國民族汽車保險業的發展營造一個良好的市場環境。

三、快培訓專業車險人才。提高車險從業人員素質 保險市場國際化后對保險人才的素質提出了更高的要求,保險人員不僅要有熟練的專業技術,還要有較強的應變能力，不僅要有豐富的實踐經驗,還要有一定的理論知識不僅能熟練掌握國內車險的條款、費率、實務,還要能了解國際通行的車險先進管理辦法，做到一專多能,更加適應中國車險市場的需要。保險市場國際化后對保險人才的素質提出了更高的要求。保險人員不僅要有熟練的專業技術，還要有較強的應變能力，不僅要有豐富的實踐經驗，還要有一定的理論知識。不僅能熟練掌握國內車險的條款、費率、實務，還要能了解國際通行的車險先進管理辦法，做到一專多能，更加適應中國車險市場的需要。另外，準確的市場定位。準確的市場定位是保證車險業務持續、穩健發展的重要根本,是關系保險公司生存與發展的關鍵問題。嚴格監管的市場中保險人也可進行市場定位,但受到一定限制,市場化經營下,則可充分通過市場定位來實現自身的經營目標。市場定位包括價格與手續費定位、服務定位。不同公司將有不同的市場定位,例如小、新公司可根據自身情況定位于部分客戶,通過特色化、個性化服務來吸引目標客戶，大公司則可在不同客戶群體之間實行差別化,用差別化應對小公司的特色化,而又不對其原有業務規模造成太大影響。在此有必須提到服務定位,市場化經營下服務競爭將愈發重要,有觀點認為市場化經營下保險人應提供全方位服務,作為一種趨勢這無疑是正確的,但在目前車險費率剛剛放開的情況下,各保險公司將主要精力投入到凸出個性化服務上,逐步過渡到全面服務,否則就將本末倒置。

總之，我們要認清目前我國汽車保險的發展現狀及存在的問題同時借鑒汽車保險發達國家的成功經驗，并結合我國保險市場的實際情況。找出解決汽車保險產業存在的問題的有效途徑。要將整個汽車保險產業鏈整合起來通過建立一個溝通和交流的平臺，共同解決汽車保險發展中存在的問題。實現整個產業鏈上各個主體的協同發展。同時，發達的汽車服務業是成熟的汽車市場的重要標志。作為汽車服務業的重要內容，汽車保險的健康發展是做大做強汽車行業的有效助推器。但是，要做好汽車保險，僅靠保險公司的力量是不夠的，這也需要保險公司、保險中介機構、汽車生產廠家、零配件商、服務提供商、汽車金融公司等相關行業協同發展形成一個有機整體實現分工制的規模經濟。

第二篇：我國農業保險發展歷程及現狀分析

我國農業保險發展歷程及現狀分析

摘要：農業保險是針對農民在農業生產中遇到的自然災害和意外事故所產生的損失而設置的一種保險。完善的農業保險不僅可以加快農業現代化前進的步伐，而且促進了農村金融的發展。本文首先介紹了我國農業保險的發展歷程，其次對我國農業保險的現狀進行分析，從中發現農業保險存在的問題，最后對農業保險的長足發展提出建議。

關鍵詞：農業保險；政策性農業保險；保險公司；發展對策

一、農業保險發展歷程

自新中國成立以來，我國農業保險的發展幾經起落，經歷了曲折卻又不斷前進的過程，我國農業保險的發展歷程主要分為五個階段。

（一）第一階段。新中國成立后，我國開始大力恢復經濟，并進行了開辦農業保險的初次嘗試。1949年中國人民保險公司成立，開始在一些地區試辦了牲畜保險和棉花保險，雖然取得了寶貴的經驗，但是并沒有取得成功，中國人民保險公司賠了近400億的錢款。因此，中國人民保險公司在1953年進行農業保險整頓又在1955年重新開辦農業保險，與此同時，國家也在嘗試提供政策上的支持。

（二）第二階段。1958年，我國在經濟上出現了左傾方針錯誤，開始提倡跑步進入共產主義，因此大力發展人民公社，即集體勞動、勞動成果由集體分配，國家認為集體的力量大，可以對抗任何自然災害，所以在這一年，國家宣布停止開辦農業保險，在這之后，又出現了三年自然災害和文化大革命，直到1982年才重新開辦農業保險，這期間停辦了24年。

（三）第三階段。1978年家庭聯產承包責任制開始在全國實施，沒有了集體勞作，而是包產到戶，農民生產積極性在提高的同時，也要自己面對自然災害等農業問題，因此，重新開辦農業保險迫在眉睫。1982年國家恢復農業保險的辦理，并且國家也采取許多的鼓勵措施，因此，不僅辦理農業保險業務的機構與保險稅種有所增加，而且保險收入也大幅度提高，1982年至1992年這十年間，保險收入從23萬升至8.62億元。這期間，大多數農業保險機構都賠了錢，盡管如此，我國農業保險發展在這一階段也吸取了不少經驗和教訓。

（四）第四階段。1992年中共十四大的召開，提出建立社會主義市場經濟體制，農業保險也開始由商業化經營轉變，而此時的商業保險公司也剛剛起步，規模小、業務單一，并且不能很好的應對風險，再加上這一期間國家不重視商業保險，鼓勵措施少，支持力度不強，因此1993年后，農業保險開始萎縮，2004年，農業保險保費收入僅為3.77億元，比上年減少了0.88億元。

（五）第五階段。2003年起，國家加大了對農業保險支持力度，在中央一號文件中也多次提及要加快建設政策性農業保險，同時，為了增強農民購買農業保險的積極性，國家開始給予農民財政補貼。2003年后農業保險不斷發展，2013年的保費收入為306.6億元，比2012年增加了66.4億元，并且，農業保險的經營狀況獲得了改善，從剛開始的賠款轉向盈利，保費收入的增長速度也高于了賠付的速度，總的來說，從2003年至今，農業保險不僅給農民帶來了實惠，而且也讓保險公司獲得了盈利。

二、農業保險現狀分析

（一）農業保險總體狀況。第一，農業保險發展速度加快。由于中央加快建設政策性農業保險，使得保費收入和農業保險的業務量逐年上升。同時，一些保險公司開辦了農業保險業務。第二，農業保險在保險市場中有了自己的天下，形成了一定的規模。第三，農業保險為農民應對自然災害起到了重要作用。農業保險最大的受益人是農民，在發生自然災害和意外事故后，農業保險的賠付款可以幫助農民維持基本生活，保障農民的災后生活。第四，農業保險的服務水平在不斷上升。由于國家出臺很多政策大量發展農業保險，一些保險公司也跟上步伐，在農業保險業務中投了大量的人力物力，為提高農業保險的服務水平做出了貢獻。

（二）農業保險的不足之處

1、農民購買保險機率較低。首先，農民的收入來源于土地，農民能夠獲得的收入很低，而農業保險正是要面對這些低收入人群，保險業務的開展確實有困難，并且農民種地所得的收入更愿意儲蓄起來，把儲蓄的錢用于蓋房、生養子女、養老。在我國中西部的農民，他們種地的收入只能維持日常的開支，沒有多余的資金進行投保；其次，農民并不熱衷于農業保險，農民沒有較高的風險意識，沒有意識到轉移風險的重要性，并且農民對于保險的賠付也抱有一種懷疑態度，有的農民甚至不相信會在遭受災害后獲得一部分賠償，他們寧愿把錢存起來，也不愿意為未來的風險投保；再次，如今有不少農民放棄農村的土地，為了獲得更高的收入進城打工，當然也不會問津農業保險了；最后，一些保險公司的保險理賠十分嚴苛，投保的農民想要拿到賠款并不是一件易事，這使得農民對農業保險有了偏見，只有少數人會購買農業保險。

2、專業農業保險公司少，保險險種少。我國農業保險起步晚，發展也是幾經起落，專業的保險公司鳳毛麟角。專業的保險公司只有中國人民保險公司、中華聯合財產保險股份有限公司、安華、陽光、安信等幾家公司。這些公司除了中國人民保險公司在全國各地有分支機構外，其他的公司覆蓋性不強，只是局限在幾個地區中，大大限制了農業保險的發展。除此之外，我國農業保險的險種較少，不能滿足現實的需要。一些山村交通不發達，村落封閉，基于此保險公司不會經營較多的險種；此外，農業保險的風險較高，出于公司盈利的打算，保險公司不會冒風險經營易虧損的險種。

3、管理農業保險的問題。農業保險管理涉及到政府、農戶、保險公司三方面的問題，政府實施政策性保險時，要考慮農民和保險公司兩方面的利益，處理不好時，可能會帶來沖突；再加上農村交通不發達，村落保守，導致保險宣傳、發起、理賠等難度較高；當發生災害時，在對災害發生的性質進行定論時也容易產生問題，因此農業保險的管理難度較高。

4、農業保險專業人才缺失。我國農業保險1982年恢復辦理，農業保險發展時間短，因此專業人才匱乏。許多大學是近些年才開始設立農業保險專業的，這無法滿足農業保險向前發展的需要，出現了人才數量與農業保險發展不協調的情況：保險機構去農戶家宣傳時，缺少專業的人才向農戶進行宣傳和普及知識；發生自然災害時，同樣缺少專業的人才對自然災害進行定性和損失估計，這樣會限制農業保險的發展。

（三）農業保險發展對策

1、加強農民的參保意識。農業保險的發展在一定程度上取決于農民的參保意識，但是目前農民購買農業保險的意識較為淡薄，所以要提高農民的參保意識。為此，必須加大宣傳力度，可以安排專家到農村進行講座，也可以在電視和廣播上進行宣傳，等等。政府各級部門也要行動起來，勤下基層，在了解農民的同時也對農民講解農業保險的具體條例，還要說明政府對農業保險的支持力度，增加農民對農業保險的好感，從而增加農民的參保意識，提高農民的積極性。

2、扶持農業保險公司。政府可以對保險公司給予一定的補貼，免征一部分稅款。政府可以免征農業保險所得稅，擴大減免稅的范圍，同時對一些業務上的支出進行補貼。

3、加強農業保險的管理，培養專業人才。政府應適當建立農業保險的信息咨詢機構和研發機構。建立農業保險的信息咨詢機構，及時向農民提供一些農產品的信息、價格、種植風險等農民關心的問題，從而減少農民可能產生的損失；建立研發機構，提高防災水平，通過科技來提升農業保險的服務水平，加大農業保險的管理。同時，應該建立人才培養機制，培養更多的專業人才。這樣，就為農業保險的發展提供了充足的人力與物力。（作者單位：內蒙古農業大學）

參考文獻：

[1]馮月聯，許月明，冀曉娜，黎鴻艷，王志國.我國農業保險現狀分析及發展對策[J].河北農業大學學報（農林教育版），2006，01：19-22+48.[2]許虹.我國農業保險的現狀及對策研究[D].湖南師范大學，2014.[3]庹國柱.我國農業保險的發展成就、障礙與前景[J].保險研究，2012，12：21-29.

第三篇：平安保險發展歷程

中國平安保險(集團)股份有限公司（以下簡稱“中國平安”，“公司”，“集團”）于1988年誕生于深圳蛇口，是中國第一家股份制保險企業，至今已發展成為融保險、銀行、投資等金融業務為一體的整合、緊密、多元的綜合金融服務集團。公司為香港聯合交易所主板及上海證券交易所兩地上市公司，股票代碼分別為2318和601318。

中國平安的企業使命是：對股東負責，資產增值，穩定回報；對客戶負責，服務至上，誠信保障；對員工負責，生涯規劃，安居樂業；對社會負責，回饋社會，建設國家。中國平安以“專業創造價值”為核心文化理念，倡導以價值最大化為導向，以追求卓越為過程，形成了“誠實、信任、進取、成就”的個人價值觀，和“團結、活力、學習、創新”的團隊價值觀。集團貫徹“競爭、激勵、淘汰”三大機制，執行“差異、專業、領先、長遠”的經營理念。

中國平安的愿景是以保險、銀行、投資三大業務為支柱，謀求企業的長期、穩定、健康發展，為企業各利益相關方創造持續增長的價值，成為國際領先的綜合金融服務集團和百年老店。

中國平安通過旗下各專業子公司及事業部，即保險系列的中國平安人壽保險股份有限公司（平安壽險）、中國平安財產保險股份有限公司（平安產險）、平安養老保險股份有限公司（平安養老險）、平安健康保險股份有限公司（平安健康險）；銀行系列的平安銀行股份有限公司（平安銀行）、平安產險信用保證保險事業部（平安小額消費信貸；投資系列的平安信托有限責任公司（平安信托）、平安證券有限責任公司（平安證券）及中國平安證券（香港）有限公司（平安證券（香港））、平安資產管理有限責任公司（平安資產管理）及中國平安資產管理（香港）有限公司（平安資產管理（香港））、平安期貨有限公司（平安期貨）、平安大華基金管理有限公司（平安大華）、上海陸家嘴國際金融資產交易市場股份有限公司（陸金所）等，通過多渠道分銷網絡，以統一的品牌向超過7,400萬客戶提供保險、銀行、投資等全方位、個性化的金融產品和服務。

中國平安擁有約49萬名壽險銷售人員及175,136名正式雇員。截至2012年6月30日，集團總資產達人民幣26, 449.99億元，歸屬母公司股東權益為人民幣1, 467.62億元。從保費收入來衡量，平安壽險為中國第二大壽險公司，平安產險為中國第二大產險公司。

中國平安在2012年《福布斯》“全球上市公司2000強”中名列第100位；美國《財富》雜志“全球領先企業500強” 名列第242位，并蟬聯中國內地非國有企業第一；除此之外，在英國WPP集團旗下Millward Brown公布的“全球品牌100強”中，名列第78位。

中國平安是中國金融保險業中第一家引入外資的企業，擁有完善的治理架構，國際化、專業化的管理團隊。中國平安遵循“集團控股、分業經營、分業監管、整體上市”的管理模式，在一致的戰略、統一的品牌和文化基礎上，確保集團整體朝著共同的目標前進。中國平安擁有中國金融企業中真正整合的綜合金融服務平臺，位于上海張江的中國平安全國后援管理中心是亞洲領先的金融后臺處理中心，公司據此建立起流程化、工廠化的后臺作業系統，并借助電話、網絡及專業的業務員隊伍，為客戶提供專業化、標準化、全方位的金融理財服務。通過業界首創的客戶服務節及萬里通、一賬通等創新的服務模式，為客戶提供增值服務。中國平安以“專注為明天”為公益理念，致力于承擔社會責任。在依法經營、納稅的過程中創造企業商業價值；在社會中盡到道德責任與慈善責任，將企業的核心價值觀貫徹在環境、教育、紅十字、社群等公益事業中。在環境公益上，繼續推動“低碳100”項目，2011年全年，在MIT移動展業平臺、壽險及信用卡電子單據方面的使用推廣，共節省紙張約511.7噸，同時，還節省了1800逾萬次的郵遞寄發成本；在教育公益上，基礎教育方面繼續推進“支教行動”項目，平安已規劃援建了超過百所希望小學，已有5，362名平安希望小學學生，共計獲得289.95萬元中國平安希望獎學金；高等教育方面繼續推進“勵志計劃”項目，已有3，905名高校學子，共計獲得1，409萬元的勵志計劃論文獎、獎學金、創業大賽獎金；紅十字公益方面，連續十年組織無償獻血活動，無償獻血量3，675余萬毫升，并為逾2500名造血干細胞捐獻者無償提供了保險保障計劃，捐贈保額累計超過9億元；社群方面，2010年，中國平安成立了由50萬名內、外勤員工組成的“員工志愿者協會”，廣泛開展志愿者活動。

中國平安因此獲得廣泛的社會褒獎：連續十年獲評“中國最受尊敬企業”，連續七年獲評“中國最佳企業公民”，連續六年獲評“最具責任感企業”，三年獲評“第一財經?中國企業社會責任榜杰出企業獎”。

第四篇：我國物業管理發展歷程

我國物業管理的發展歷程

張昭

（寧夏大學資源環境學院 寧夏銀川 750021）

摘要：文章通過回顧我國物業管理行業的發展歷程,對我國物業管理的現狀進行了分析,并指出了所存在的主要問題,由此提出了物業管理行業進一步發展完善的若干對策,以期引起業界進行更深層次的探討,共同促進我國物業管理行業的發展繁榮。

關鍵字：發展歷程 物業管理 我國我國物業管理發展歷程與現狀

物業管理的發展實際上是與我們國家的房改和住房商品化密切相關的,在其20多年的探索和實踐中,大致經歷了三個發展階段。第一階段:從1981年3月深圳市國內第一家物業公司成至1994年3月,以房管所向物業公司轉型為主題的發展,是我國物業管理的起步、探索階段,其特點是房管所式的管理。第二階段:從1994年至1999年,這是我國物業管理開始進入規范化大發展階段。其特點:一是物業管理立法明顯加快;二是物業管理隊伍迅速壯大,到1998年底全國物業管理企業12000余家,從業人員近200萬。第三階段:1999年至今是我國物業管理法制化和市場化建設與發展的重要時期,其重要標志是《物業管理條例》的出臺。截止目前,按不完全統計數據,我國物業管理企業總數超過3萬家,從業人員有300多萬,城鎮物業管理覆蓋率可以達到50%左右,在一些大城市,像北京、上海、深圳都能達到70%甚至80%、90%。而其 物業管理類型也增多,涉及各個領域,約11大類。所以說物業管理所創造的增加值在一些大城市占GDP的比重也在逐年上升,逐漸成為推動國民經濟增長,增加就業的新興行業[1]。2 我國物業管理目前存在的主要問題

我國物業管理雖然在短短的30年來發展較快，但暴露出了不少問題。這些問題主要表現在：

2.1物業管理立法滯后，理論體系不健全

物業管理在我國是新興行業,國家與地方各級的法律和法規都欠完善,開發商、業主、物業管理企業之間的權力、義務、責任的界定還不夠明確。一方面,物業管理企業缺乏約束,服務層次不到位;另一方面,物業管理單位的法律地位得不到保障,管理難收成效。因此,盡快建立符合我國國情的物業管理法律法規體系,已成為物業管理發展的一個很重要問題。

2.2地區間發展不平衡

我國的物業管理興起于南方經濟發達城市,到目前為止,仍存在地區發展不平衡的狀況。在南方經濟發達地區、沿海城市、大城市開展早、發展快,在北方經濟不發達地區、內陸城市和中小城市發展緩慢。總體來說,經濟發達地區與經濟不發達地區在物業管理方面的差距相當大,要解決這一問題根本在于減少各地區間的經濟差距。

2.3物業管理收費不規范

目前,物業管理表現比較突出的兩個問題是:一是收費的難度上。少數業主寧可住在較差的環境中,出了問題自己解決,也不愿交管理費。另外,部分企業服務不到位,引起業主不滿,也使得收費困難。二是收費行為不規范。國家早就頒發了服務收費暫行辦法將收費作了明確規定,但是各地物價主管部門沒有嚴格實施,當地的收費標準又不見出臺,服務收費沒有做到有章可循,由此使物業管理主體雙方產生了后續的不良連鎖反應。

2.4物業管理企業規模小,難以發揮綜合優勢

現在物業管理企業數量急劇增多,但管理規模小、物業分散,相對管理成本高,經濟效益低,部分企業出現嚴重虧損等問題。同時,物業管理的業務范圍窄,經費來源匱乏,加之從業人員素質參差,服務不規范,專業性不強,企業運作透明度不夠。這些都制約了企業的正常運轉和自我發 1

展。

2.5物業管理人員素質不高,并缺乏專業人才

物業管理行業從業人員良莠不齊,并缺乏專業人才。雖然從2006年對其專業人員實行職業資格制度,但部分企業沒具體實施。從業人員來源于各行各業,加上部分物管企業缺乏嚴格的專業訓練,整體素質參差不齊,降低了行業的公信力,損害了行業的形象,嚴重影響了行業的可持續發展。提高從業人員專業素質,已經成為物業管理行業的當務之急。

2.6業主的素質有待提高

作為物業的主人———業主,其應該是積極參與物業管理的,但是目前很多業主放棄物業管理自主權,對成立業主大會參與物業管理的事情漠不關心。業主委員會行為也不規范,違反招投標的行為比比皆是。業主拒交物業管理費現象突出。這些都不利于物業管理的正常順利發展。3 采取的對策

3.1政府積極管理和引導,行業協會完全發揮協調作用

政府作為重要的職能部門,應采取措施加強管理和引導。尤其是在新修訂的《物業管理條例》之后,主要是應加大宣傳力度,使業主對條例有更多的了解;二是盡快建立相關的制度,完善物業管理的法制體系。另外,行業協會也應完全發揮其應有的協調作用,多辦一些宣傳活動和一些咨詢活動,提高業主的自我管理意識,保障行業的迅速健康有序發展。

3.2提高業主的物管意識

許多業主物業知識缺乏,因此,行業主管部門、物管企業、新聞媒體應當加大宣傳力度相互配合,提高業主的物管意識,使物業管理的發展得到社會的支持。這樣才能增強業主和物管企業之間的溝通、信任,才能為企業創造了良好的經營環境。

3.3完善市場競爭機制

目前,我國的物業管理行業市場競爭機制還未真正形成。由于傳統管理機制和觀念的存在,使業主得不到對物管企業的選擇權,物管企業缺乏提高服務質量的壓力。要想解決這一問題,要想取得高水準的優質的物業管理,需建立和完善招投標的競爭制度,創造公平競爭的市場環境,迫使各企業不斷提高自己,促進物業管理水平的整體提高和行業的良性發展。

3.4專業化管理

物業管理的發展,有賴于物業管理的專業化,而物業管理的專業化又依賴于物業管理的市場化。通過市場化,企業會由原來的小而全、大而全,變成有特色的專業公司。通過專業公司專業人員的專業化服務,企業生產效率會提高,服務水平會提高,人員會隨之精簡,工資支出會節省、管理成本會下降,隨之服務價格也會下降。從根本上解決收費難的問題,并且增強了市場競爭力。

3.5智能化、信息化管理

隨著現代科技的迅猛發展,智能化、信息化管理已成為物業管理企業服務的一個核心競爭力量。在沿海城市、大城市一些實力較強、有遠見的物業公司已成熟運用信息化管理系統,將先進管理理念融入日常管理,全面提升企業管理水平,打造了自己的服務品牌,實現了規模化、節約化經營模式,把競爭對手遠遠拋到后面,搶占了市場先機。因此其已成為當前物業管理企業競爭制勝的關鍵籌碼。

3.6物業管理企業或公司向規模化方向發展

物業管理的規模化是其成功的必要條件。隨著物業管理行業的深入發展,逐步形成的物業管理市場則要求物業管理企業既要提高管理服務水平,又要降低成本、提高競爭力,有一定的經濟效益。作為企業來講,其有效途徑主要是擴大管理面積,走規模化經營之路。對于整個物業管理行業講,僅有數量上的發展也已經不能說明物業管理水平的提高。物業管理企業要適應現代化物業的管理要求,轉變管理經營觀念,由簡單維護型、勞動密集型向技術維護型、知識

密集型轉變。只有這樣,才能保證物業管理的水平與房地產開發建設中的科技進

步同步。可以預見,面對現代化的物業,一個仍然停留在傳統管理技術、管理方式的物業,不可能適應現代化物業的管理要求,物業管理行業必須面對挑戰,提高物業管理的技術含量。近年來,大量的物業管理企業著眼于市場化、規模化發展。規模化的實現由多種途徑,可以依靠增 加市場競爭力來擴大業務規模,也可以依靠企業重組、優化資源配置等方式來達到擴大規模的目的,從而實現在市場、采購、人才、協作等方面的規模效益。在物業管理這種管理密集型行業中,魚吃小魚或餓死小魚的市場競爭規律不會失效。只有專業化和規模化相互促進、良性循環的企業,才有可能在物業管理行業的競爭中走在前面。

3.7培養適應現代化物業管理發展的新型綜合性人才

物業管理不同于其他行業,對員工道德素質的要求要高于專業素質。所以在對員工進行專業技能培訓的同時更應該注重個人素質方面的培訓。物業管理要求從業人員在電腦操作應用、文字表達、溝通、協調各種關系、處理突發情況及職業道德和服務意識方面都具有良好的應變和處理能力。物業管理面臨的挑戰和競爭有一半甚至更大程度上是體現在人才團隊的競爭上。因此,在人才培養方面不但要培養適應社會發展需要的具有現代化管理思想觀念的人才,還要在知識、能力和素質、獨立學習、創新精神等方面綜合提高物業管理人才的總體素質,樹立人才培養模式多樣化、因材施教、促進學生個性發展的觀念。

3.8建立以人為本的管理理念

任何一個物業公司都要樹立“以人為本,業主至上”的服務宗旨。物業管理以人為本的管理原則就是以人(主要是指物業管理從業人員和廣大業主)為中心的管理,在物業管理中把管理物業、住區的日常事務與管理人結合起來,以管人為主。通過“抓人心、促人和、共發展”的一系列管理工作,開發人的精神資源,使人的積極性、主動性和創造性在物業管理經營活動中得到充分的釋放,凝聚起人們的主人翁力量,從而在整個物業管理工作中有足夠的精神動力和智力支持,實現物業區的安全、文明、升值的最終目的。

物業管理的根本目的是為業主、用戶服務。對物業是管理,對業主和使用者則是服務。管理好物業,其目的就是為物業所有者或使用者提供更好的服務。因此,以人為本,進一步增強物業管理的服務意識、提高服務水平,這是物業管理企業繼續生存發展的基礎。物業管理的終極管理目的是調動住區內的居民及管理者工作者的生活主動性、積極性和創造性,有力促進人的自由全面發展。從物業管理的關系來看,人在物業管理活動中扮演著不同的角色,但不同的角色卻以對方的活動作為自己活動的前提,所以首要的管理是處理這種相互依存的關系,是對人的行為進行管理。

物業管理要立足滿足人們的生活需求、不斷提高人們生活質量,以人的需求和生活舒適作為環境規劃的首要因素,強調人性、自然和建筑之間的和諧統一。

物業管理作為一個新興行業,正處于向成熟邁進的關鍵階段。日新月異的技術進步,會越來越多的應用到物業和環境建設中來。面對現代化的物業,一個仍然停留在傳統管理技術、管理手段的物業管理企業,不可能適應現代人和現代化物業的管理服務要求。作為物業管理行業來說,關注這方面的科技進步和發展應用態勢,對于及時提高管理技術、增強市場競爭力度以及促進整個行業的進步都十分重要。

挑戰和機遇時刻并存。雖然我們僅有不足30年的發展歷程,新世紀國內物業管理行業面臨的挑戰也不止是這幾個方面,但無論面對何種挑戰,我們都應坦然面對,積極應戰[2]。4 結語

雖然物業管理存在著上述問題,但因為它在我們的生活中扮演著越來越重要的角色,所以現在的物業管理充滿了更新的更強的生命力。隨著社會的發展進步,全國各方面的不斷努力,我們相信物業管理行業必將進入滿意的良性的可持續發展的有序世界[1]。

參考文獻

[1] 張瑞敏 呂曉娟 參考我國物業管理的現狀、問題及對策 [F62.9].市場論壇，2008,05

[2] 劉繼平參考我國物業管理發展規劃探析 [F293.33] 內蒙古財經學報，20097，（5）

第五篇：我國物業管理發展歷程

我國物業管理發展歷程

任彬

程中遇到了許多問題，遇到許多機遇，面對更多的挑戰。

關鍵詞：物業管理 歷史 問題 趨勢（寧夏大學醫院環境學院寧夏銀川西夏區賀蘭西路498號750021）摘要：我國物業管理從舊中國開始萌芽，改革開放三十多年蒜素發展，逐漸開始追趕世界的腳步，發展過

物業管理是房地產綜合開發的延續和完善，是現在城市管理的重要組成部分，在國際上非常流行并得到蓬勃發展，被人們視為現代化誠實的朝陽企業。我國物業管理是在住房制度改革帶來房屋產權格局變化，房地產綜合開發帶來大規模住宅小區建設，從而推動房屋管理體制變革的大背景下產生和發展起來的1我國物業管理發展歷史

1.1我國物業管理誕生發展

19世紀中葉到上世紀20年代，舊中國房地產業誕生。在這個時期，上海、天津、武漢、廣州、沈陽、哈爾濱等城市建造了許多八九層，甚至10層以上的建筑。在當時，已經出現了代理租賃、清潔衛生和保安服務等專業性的經營公司，這是我國物業管理的萌芽時20世紀80年代初，我國改革開放逐步深入，開始逐步實行市場經濟。現代化的物業管理才從香港引入。1988年伴隨著深圳住房制度改革，房管制度的革新也陸續展開，此后的十幾年內深圳的物業管理迅速發展，從小到大，從涉外商品房到普通商品房，由傳統的房管式逐步發展為專業化、企業化和一體化招投標的三化一體的物業管理模式。

21世紀以來，隨著我國房地產業的不斷發展，物業管理行業也日趨成熟，物業管理越來越規范化，科學化，專業化。

1.2我國物業管理發展的特點

國內物業管理從產生初期的感性、無序，到迅猛發展的中期，再到平穩和理性的后期，走過了風風雨雨30年發展歷程。目前，中國的物業管理市場已經日漸成熟。國內物業管理從產生初期的感性、無序，到迅猛發展的中期，再到平穩和理性的后期，走過了風風雨雨30年發展歷程。目前，中國的物業管理市場已經日漸成熟。主要表現在以下幾個方面：物業管理法規更加完善，政府監管日趨規范；經過不斷的行業重組，物業管理企業實力增強，市場化行為更加理性規范；專業技術重組使得物業管理的專業技術服務基本實現專業化、社會化；業主維權行為趨于理性；業主委員會的運行逐步規范并開始納入政府監管范圍。[1]

2我國物業管理存在的問題

2.1人力資源隊伍建設滯后于物業管理發展水平

目前，我國有相當數量的物業管理企業的人力資源隊伍在專業結構、知識結構等方面與物業管理的發展要求有較大差距。非專業人員做物業管理成為我國物業管理行業的奇怪現象之一。房地產開發企業的分流人員、傳統房管局（所）的轉型人員等在一定程度上依舊充斥著物業管理市場，管理人員普遍素質低，服務不到位。《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）中第 33 條規定：從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。但實際從事物業管理的人員中取得物業管理員職業資格的人數并不多，具備高級管理資格（如物業管理企業經理、部門經理、“三總師”等）的人員更是鳳毛麟角，這種人才不足的局面，已經嚴重影響了物業管理行業向高水平發展。

2.2業主的物業知識缺乏

一方面，輿論宣傳缺乏明確的政策發展方向。另一方面，某些媒體為了吸引觀眾、讀者，缺乏職業精神與職業道德，肆意擴大物業管理中的矛盾報道，或者受企業恩惠為企業搖旗吶

喊。熱衷于典型事件的吵作，而缺乏對社會、對企業、對業主的理性引導和宣傳，甚至缺乏公正而深刻的思考。

2.3物業管理收費難是物業管理企業發展的羈絆

《條例》中規定業主的義務之一是按時交納物業服務費用。在物業管理中也應該貫徹“誰享用，誰受益，誰負擔”的原則，以形成物業管理資金的源泉。但是，傳統的福利住房消費觀念還有相當的慣性，服務標準與收費標準不符等現象時有出現，許多物業公司收費范圍和價格透明度低，有的公司收取物業費后，一些維修工作仍需要繳費，而物業公司提交的物業收費預算、決算等財務報告也存在問題，收費難問題依然困擾著各物業管理企業，這些都極大的影響了物業管理的健康發展，同時，也使物業管理主體雙方產生了后續的不良連鎖反應，也遏制了物業管理企業進一步發展壯大。

2.4物業管理企業規模小，缺乏市場競爭力

據資料顯示，1997 年底我國約有物業管理企業 7 000 家，至 2003 年底達 2 萬余家，增長速度極快。建設部 2003 年頒布的一級資質物業管理企業只有 78 家。盡管物業管理企業數量較多，但市場份額普遍較小，經營管理水平更是參差不齊，企業缺乏創新能力，相互模仿嚴重，既不利于自身發展，也不利于抵御港澳臺地區及外國同行的“入侵”。

2.5物業管理法制建設仍需進一步完善

隨著我國住房制度的改革，從福利分房轉向個人購房，隨之而來產生居民小區的物業管理問題，但由于我國的相關法律體系尚未出臺，近兩年引發多起群體糾紛。雖然 2003 年國務院出臺了《物業管理條例》，相關部門又陸續頒布了《物業服務收費管理辦法》和《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》等行政規章，但現有的物業管理模式基本上是一種剝奪業主選擇權、強迫業主接受有資質（甚至沒有資質）的物業管理公司管理模式，據中國人民大學國家社科基金項目“社區管理”課題組對北京 70 個居民小區的調查結果顯示，住房質量引起嚴重糾紛的小區占 22.8%，與物業管理公司發生嚴重糾紛的小區占 80%，隨意修改規劃的小區占 34.2%，產生肢體沖突與暴力沖突的占 37%，在所有這些糾紛中因公用財產被嚴重侵占的占 60%，這充分說明現有管理模式存在著弊端。

2.6地區間發展不平衡

從我國物業管理的發展實踐看，南方地區、經濟發達地區、沿海城市和大城市物業管理開展比較早、發展快；北方地區、經濟不發達地區、內陸城市和中小城市相對較慢。深圳市是全國物業管理發展較好的城市，在建設部公布全國第一批 40 家物業管理資質一級企業中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅區獲得“全國城市物業管理優秀小區”稱號，占全國的 1/7.據不完全統計，2002 年底全國實施物業管理的覆蓋面已占物業總量的 38%，經濟發達城市已達 50%以上，這說明，經濟發達地區與經濟不發達地區在物業管理方面的差距相當大。[2]

3我國物業管理發展趨勢

近些年來，我國房地產業迅速發展，物業服務伴隨著房地產的發展也在不斷尋求突破。市場的需求正交匯于一點，那就是物業管理將不僅僅局限于安防、綠化、維修等產業鏈的末端服務，還要求物業服務企業能給客戶提供更多的對物業資產管理方面的有效支持。

物業管理升級是市場發展的必然趨勢。物業管理專業化，最根本的目標其實在于降低管理成本并使物業保值增值，這也正是對物業進行資產管理的價值所在。

資產管理，有狹義和廣義之分，狹義上特指證券市場范圍的資產管理業務，在此不贅。廣義上則是指資產管理人接受資產委托人的委托，依照委托人的意愿或請求，對委托資產進行管理運作，以實現特定目標的行為。這種特定目標可能是資產保值、增值，也可能是其他目標。對不動產的物業管理，即住宅區、寫字樓及其他樓盤的業主委托專業機構管理，是最

典型的資產管理。

將物業管理上升為資產管理，不僅能使擁有的物業資產保值增值，更能通過一系列資本運作，使其成為一種新的資本，增強資產的流動性，成為新的利潤增長點。況且物業服務企業進行資產管理具有一定優勢。

鑒于中國房地產業的蓬勃發展，物業管理作為其后續產業，必將隨之不斷成熟。成熟的物業管理市場，是由成熟的房地產市場、成熟的開發商、成熟的客戶（業主）以及成熟的物業服務企業來共同實現的。資產管理作為物業管理未來的發展趨勢，還需要各方面做進一步探討。

21世紀，是中國物業管理行業由發展、完善到逐步走向成熟的重要階段，物業管理行業將要進入一個市場競爭激烈、管理趨于完善、服務理念不斷提升的時期。對物業管理行業而言，面臨質量理念和品牌理念的角逐、市場環境的變化、競爭格局的形成、高新技術的應用以及消費觀念的更新等問題，要求物業管理企業從服務觀念到服務方式，從經營理念到市場定位，各方面都要作出相應的變革，才能適應市場發展的需要。

參考文獻：

[1] 回顧我國物業管理行業發展的30年歷程

[2] 湯宜林 我國物業管理存在的問題與對策