第一篇：上海政府保障性住房的生產(chǎn)模式與設(shè)計(jì)特征研究

徐老師：

您好！

通過考慮我想我的論文可能偏重于“上海政府保障性住房的特征”以及與“其它類型的住宅的比較”可能好一些，這樣既與我原來的論文更貼近一些，也能與歐陽的文章拉開距離（我估計(jì)他們可能側(cè)重于寫保障性住房本身）。如果這樣寫，文章之間展開的內(nèi)容我博士論文中已經(jīng)基本有了。

這是初略的構(gòu)想，您看下是不是合適。

余琪

上海政府保障性住房的生產(chǎn)模式與設(shè)計(jì)特征研究

一、90年代末以來上海政府保障性住房建設(shè)的發(fā)展概況

二、上海政府保障性住房建設(shè)的生產(chǎn)模式特點(diǎn)

從土地獲取、資本來源、組織管理、技術(shù)支持、市場等方面分析上海政府保障性住房建設(shè)的生產(chǎn)模式特點(diǎn)；

并分析與新村建設(shè)、政府導(dǎo)向性開發(fā)、市場化開發(fā)、外資開發(fā)等作出比較

三、上海政府保障性住房在規(guī)劃形態(tài)方面的特點(diǎn)

以3～4個(gè)實(shí)際項(xiàng)目為典型案例從規(guī)模、邊界、朝向、密度、配套、高度等幾個(gè)方面描述規(guī)劃設(shè)計(jì)上的特征；

并與新村建設(shè)、舊城改造、新區(qū)建設(shè)、高檔國際社區(qū)、街區(qū)式混合社區(qū)等不同的開發(fā)模式做出比較。

四、上海政府保障性住房在建筑設(shè)計(jì)方面的特點(diǎn)

分析上海政府保障性住房在建筑設(shè)計(jì)方面的特點(diǎn)；

并通過與市場化住宅的發(fā)展比較分析及在建筑單體設(shè)計(jì)發(fā)展方面的局限性。

結(jié)語：通過對政府保障性住房規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)的研究及比較提出未來可能面對的問題及需要發(fā)展的方向。

第二篇：保障性住房和政府資金來源

為應(yīng)對金融危機(jī)沖擊，實(shí)現(xiàn)保增長擴(kuò)內(nèi)需，國家于去年11月宣布了今明兩年4萬億刺激計(jì)劃，各地方政府也紛紛提出當(dāng)前及今后一段時(shí)期的項(xiàng)目建設(shè)和巨額投資計(jì)劃，一時(shí)間達(dá)18萬億之巨。然而，地方投資熱情與地方投資的增速并不成正比。就在中央投資猛烈增長之時(shí)，地方政府到2008年底的投資增速反倒較7月份累計(jì)下降了1.8個(gè)百分點(diǎn)，2009年2月更跌至2004年1月以來的歷史最低水平； 3月份雖有所上升，但仍低于總體投資增速0.1個(gè)百分點(diǎn)。

地方投資有心無力的一個(gè)重要原因，正是項(xiàng)目資本金不足。按照我國現(xiàn)行制度，除外商投資和公益性項(xiàng)目外，所有項(xiàng)目無論國有、非國有，資本金不到位，便不能獲得貸款，不能開工建設(shè)。項(xiàng)目資本金成為整個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)的關(guān)鍵一環(huán)。目前，我國地方政府進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施和公益項(xiàng)目建設(shè)，其項(xiàng)目資本金主要來源于地方財(cái)政注入及土地資產(chǎn)變現(xiàn)等，而在危機(jī)之下，地方財(cái)政收入下滑速度超預(yù)期、土地出讓金收入大幅萎縮、1998年擴(kuò)張性政策投資形成的負(fù)債目前正進(jìn)入償債高峰等因素，都使得地方可支配的財(cái)力大幅下滑，項(xiàng)目資本金投入能力嚴(yán)重不足，造成大量項(xiàng)目無法上馬開工。

為順利籌集資金，滿足項(xiàng)目資本金投入的要求，確保各項(xiàng)建設(shè)順利進(jìn)行，從中央到地方，都在不斷進(jìn)行新的嘗試和探索。

國家拓寬地方項(xiàng)目資本金來源的政策突破和動(dòng)向

已經(jīng)采取的政策

地方債放行。2月17日，全國人大聽取了國務(wù)院《關(guān)于安排發(fā)行2009年地方政府債券的報(bào)告》，我國地方債正式開閘。具體做法是：由財(cái)政部以記賬式國債方式代理發(fā)行，實(shí)行發(fā)行額管理，2009年總規(guī)模控制在2000億以內(nèi)。地方政府承擔(dān)還本付息責(zé)任。還本付息和支付發(fā)行費(fèi)由財(cái)政部代辦；地方政府未按時(shí)上交的，財(cái)政部與地方財(cái)政辦理結(jié)算時(shí)如數(shù)扣繳。

與1998年中央發(fā)行國債然后轉(zhuǎn)貸地方最大的不同在于，這一次發(fā)行的不再是國債而是地方債，中央政府的角色由“轉(zhuǎn)貸”變?yōu)椤按怼保胤秸畡t成為“債務(wù)人”。然而，盡管此次開閘意義重大，但實(shí)際上這并不是完全意義上的地方債券。雖然中央代發(fā)地方債可以作為一項(xiàng)臨時(shí)性措施發(fā)揮作用，但卻無法形成解決當(dāng)前地方政府財(cái)政困境的長效機(jī)制調(diào)低軌道交通等11類項(xiàng)目資本金比例。為調(diào)動(dòng)社會(huì)和企業(yè)投資積極性，調(diào)整和優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，國務(wù)院4月29日決定對現(xiàn)行固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例進(jìn)行調(diào)整。具體的調(diào)整方向?yàn)椋航档统鞘熊壍澜煌ā⒚禾俊C(jī)場、港口、沿海及內(nèi)河航運(yùn)、鐵路、公路、商品住房、郵政、信息產(chǎn)業(yè)、鉀肥等11類項(xiàng)目的資本金比例，同時(shí)適當(dāng)提高電石、鐵合金、燒堿、焦炭、電解鋁等“兩高一資”項(xiàng)目資本金比例。這項(xiàng)政策的出臺(tái)，意在緩解4萬億計(jì)劃的資本缺口，加快經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，雖然目前下調(diào)幅度尚未確定，但對放大地方和社會(huì)投資、緩解地方財(cái)政壓力無疑具有重要的積極意義。對于地方政府來說，下調(diào)項(xiàng)目資本金比例，意味著項(xiàng)目開工門檻的降低，以及既定資金量下投資能力的放大和增強(qiáng)。

正在醞釀的政策

國家考慮允許基礎(chǔ)設(shè)施公司發(fā)行資產(chǎn)支持證券。據(jù)媒體報(bào)道，國家正在考慮允許經(jīng)營基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的公司出售資產(chǎn)支持證券作為額外融資渠道。

資產(chǎn)支持證券、也稱資產(chǎn)證券化(Asset Securitization)，是以某種資產(chǎn)組合為基礎(chǔ)發(fā)行的債券。一般而言,指發(fā)起人將缺乏流動(dòng)性、但又可以產(chǎn)生穩(wěn)定可預(yù)見現(xiàn)金收入的資產(chǎn)（如公路橋梁收費(fèi)權(quán)、租約、抵押貸款等）或資產(chǎn)組合, 通過一定的結(jié)構(gòu)安排，對資產(chǎn)中風(fēng)險(xiǎn)與收益要素進(jìn)行分離與重組，進(jìn)而轉(zhuǎn)化成由未來現(xiàn)金流為擔(dān)保的可自由流通的證券在金融市場進(jìn)行銷售。與傳統(tǒng)融資模式相比,資產(chǎn)證券化具有融資成本低、融資效率高、投資人風(fēng)險(xiǎn)小等優(yōu)點(diǎn)。

通過發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)支持證券, 可將不具備流動(dòng)性的基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)樾庞玫燃壿^高、收益較穩(wěn)定的可流通證券，從而得到可用的資金并將其投入到新的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目中。由于資產(chǎn)支持證券利率通常低于銀行貸款，因此若政策能獲批實(shí)施，將成為一個(gè)更便利的融資渠道。

發(fā)展改革委提出特定項(xiàng)目資本金貸款。由發(fā)展改革委牽頭的政府特定項(xiàng)目資本金貸款的落地，有望成為地方政府解決項(xiàng)目資本金不足的重要渠道之一。

資本金貸款又稱股本貸款或股本權(quán)益性貸款，即商業(yè)貸款可以直接作為項(xiàng)目啟動(dòng)的資本金來源。項(xiàng)目資本金貸款在業(yè)內(nèi)早有先例。國家開發(fā)銀行商業(yè)化轉(zhuǎn)型前推行的政策性業(yè)務(wù)之一“軟貸款”，就可以被看作銀行涉足項(xiàng)目資本金貸款的例證。這種政策性貸款方式具有期限長、利率低和可用作項(xiàng)目資本金的特點(diǎn)。發(fā)改委推行的項(xiàng)目資本金貸款與國開行的“軟貸款”并不相同。據(jù)悉可能將在4萬億元范圍內(nèi)，形成一個(gè)項(xiàng)目目錄，供銀行參考。按照設(shè)想，該貸款將實(shí)行招標(biāo)制，具體來說，哪些銀行對政府項(xiàng)目的資本金貸款感興趣，就可以去投標(biāo)。貸款期限要求在10年以上，利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上下浮20%-30%。地方政府為了吸引銀行投標(biāo)，可以采取貼息的條件來吸引。

與單純的股本金貸款相比，特定項(xiàng)目貸款設(shè)定了諸多限制。其中包括:貸款不能超過資本金總額的40%，只能用于政府特定投資項(xiàng)目，且只能在積極財(cái)政政策實(shí)施期間發(fā)放，即2009年、2010年。

然而，在政策初步設(shè)想傳出之后，鑒于對相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的考慮，目前尚沒有進(jìn)一步的進(jìn)展。但在實(shí)際操作中，不少銀行、尤其是一些中小股份制銀行進(jìn)行了變通處理，信貸資金實(shí)際上已變相進(jìn)入了“股本領(lǐng)域”。

方式之一是，將項(xiàng)目貸款轉(zhuǎn)為流動(dòng)資金貸款。這樣不僅逃避了各種對項(xiàng)目貸款的“證件審批齊全、資本金到位”等嚴(yán)格的信貸審批流程，而且通過滾動(dòng)貸款，“短貸長用”，變相滿足了融資要求。

方式之二是，在項(xiàng)目資本金不足的情況下，通過一些銀行的“流動(dòng)資金貸款”滿足最低資本金要求，然后向另外一些大型銀行申請項(xiàng)目資金貸款。

方式之三是，由于目前可用作資本金出資的財(cái)產(chǎn)既包括貨幣，也包括股本等權(quán)益性資產(chǎn)和土地等實(shí)物資產(chǎn)，所以地方政府有可能通過做高土地估價(jià)等固定資產(chǎn)價(jià)值等，達(dá)到銀行的資本金要求，類似“虛假注資”。

方式之四是，通過融資平臺(tái)和其他地方企業(yè)借款完成資本金的比例要求，在項(xiàng)目資金到位后，再以對外投資方式完成“資本金抽逃”。

各地拓寬項(xiàng)目資本金來源的嘗試與創(chuàng)新

京滬粵謀建大融資平臺(tái)，中期票據(jù)緩解資本金困局

2008年歲末之際，部分銀行間市場主承銷商(以大型國有商業(yè)銀行為主)及北京、上海、廣東三地政府金融辦人士趕赴北京，與中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)共商債務(wù)融資工具發(fā)行工作。京滬粵做大政府投融資平臺(tái)，借助銀行間債券市場，發(fā)行中期票據(jù)，進(jìn)而以此作為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目資本金的設(shè)想逐步浮出。

中期票據(jù)（Medium-term Notes）是中國人民銀行于2008年推出的創(chuàng)新性債務(wù)融資工具，期限通常在5-10年之間，是除企業(yè)債、公司債以外重要的中期融資工具。和其他中長期債務(wù)融資工具相比，中期票據(jù)具有發(fā)行成本較低、市場化程度高和發(fā)行機(jī)制靈活等特點(diǎn)。2008年12月22日，上海市城市建設(shè)投資開發(fā)總公司發(fā)行2008第一期中期票據(jù)，規(guī)模30億元。2009年3月9日，京滬粵三地的大型政府投融資平臺(tái)密集發(fā)行總額達(dá)250億的中期票據(jù)。面對地方政府巨大的資金缺口，中期票據(jù)正成為破解地方政府資本金困局的渠道之一。這三地政府投融資平臺(tái)發(fā)行的中期票據(jù)將一定程度上緩解建設(shè)項(xiàng)目的資金壓力，而由政府提供一定程度的財(cái)政還款的保障方式也正在形成。

云南宜良億元信托樣本

宜良縣是昆明市的郊區(qū)農(nóng)業(yè)縣，2008年9月,宜良縣政府與銀河財(cái)富資產(chǎn)管理中心就合作發(fā)行人民幣理財(cái)產(chǎn)品募集資金的事項(xiàng)達(dá)成一致。在信托、銀行和中介機(jī)構(gòu)的參與下,宜良縣獲得1億元融資，用于宜良第一中學(xué)建設(shè)。

這一計(jì)劃中,銀河財(cái)富邀請了一家信托公司作為受托人,將云南本地一家銀行發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品募集的資金設(shè)立單一資金信托計(jì)劃,向宜良縣金匯國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司（宜良縣負(fù)責(zé)國有資產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè),其法人代表、董事長為宜良縣財(cái)政局長）發(fā)放貸款,由金匯公司運(yùn)用貸款資金進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)。宜良縣及金匯公司以未來土地出讓收益以及再融資能力對還款提供保證。同時(shí),宜良縣財(cái)政局向金匯公司出具承諾,對金匯公司的還款提供財(cái)政補(bǔ)貼,財(cái)政補(bǔ)貼來源為財(cái)政償債準(zhǔn)備金。

通過信托方式籌集資金有很大的靈活性，具有審批環(huán)節(jié)少、操作簡便、資金到位快等優(yōu)點(diǎn)。云南宜良并非唯一與信托合作融資的地方政府，在昆明、安徽銅陵市、遼寧省鞍山市和江西省都有過類似的融資行為。

武漢啟動(dòng)準(zhǔn)市政債

隨著中央轉(zhuǎn)撥資金的落地，湖北省根據(jù)“保增長、擴(kuò)內(nèi)需”的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)戰(zhàn)略，提出了自己的配套投資計(jì)劃。其中，武漢提出1000億的市政債發(fā)行計(jì)劃。早在此前武漢獲批城市圈綜改區(qū)總體方案中，就提出了“九大創(chuàng)新”，“促進(jìn)兩型社會(huì)建設(shè)的財(cái)稅金融體制機(jī)制創(chuàng)新”是其中重要一域，綜改區(qū)在融資領(lǐng)域的先試權(quán)獲得國家認(rèn)可，其中包括水專項(xiàng)債和環(huán)保債在內(nèi)的政府債券融資成為綜改區(qū)市政經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。目前，武漢城投已啟動(dòng)企業(yè)債相關(guān)工作。

重慶地方融資平臺(tái)的規(guī)范與升級

重慶市在構(gòu)建地方融資平臺(tái)方面，進(jìn)行了有益的嘗試和探索。基于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共工程建設(shè)不能全靠財(cái)政直接投入的認(rèn)識(shí)，重慶著意培育和壯大投融資主體，相繼組建了重慶市城市建設(shè)投資公司、開發(fā)投資有限公司、地產(chǎn)集團(tuán)、水務(wù)控股(集團(tuán))有限公司、高速公路發(fā)展有限公司、交通旅游集團(tuán)、水利投資集團(tuán)、能源投資集團(tuán)等八個(gè)建設(shè)性投資集團(tuán)。

為充實(shí)八個(gè)投融資平臺(tái)的資本金，重慶采取了國債、規(guī)費(fèi)、土地收益權(quán)、存量資產(chǎn)、稅收返還等五個(gè)方面的資本金注入。為防止可能出現(xiàn)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、信貸風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，重慶市通過“三不原則”和“三大平衡”等保障措施，有效規(guī)范了八大集團(tuán)的良性運(yùn)行。

“三不原則”：一是財(cái)政決不為投資集團(tuán)作擔(dān)保，使政企之間保持嚴(yán)格界限，防止財(cái)政債務(wù)危機(jī);二是投資集團(tuán)之間不能互相擔(dān)保，避免出現(xiàn)連環(huán)災(zāi)難;三是財(cái)政撥付給各投資集團(tuán)專項(xiàng)資金的使用范圍受財(cái)政掌控，必須專款專用，不準(zhǔn)交叉使用、互相挪用。

“三大平衡”：一是八大集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率要控制在50%左右，實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn)與負(fù)債的平衡;二是八大集團(tuán)必須保證現(xiàn)金需求和供給的基本平衡，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的良性周轉(zhuǎn);三是各投資集團(tuán)在接受政府部門下達(dá)的投資建設(shè)任務(wù)時(shí)，要堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)規(guī)律和市場原則，必須有特定的盈利模式以保證投入與產(chǎn)出平衡。

重慶模式受到廣泛關(guān)注。世界銀行曾專題調(diào)研并給予肯定，將其運(yùn)作模式歸納為：政府把城市資產(chǎn)無償劃撥給投資公司，使公司的資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到一定的貸款條件，公司根據(jù)政府建設(shè)的要求籌措資金后再將資金轉(zhuǎn)借給項(xiàng)目法人。依靠這種模式，八大集團(tuán)順利擔(dān)當(dāng)了重慶全市75%的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時(shí)自身也不斷強(qiáng)大，其資產(chǎn)總額已從成立之初的200多億，擴(kuò)張到2900億。

重慶市總結(jié)其運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為該模式的關(guān)鍵技巧是：通過“儲(chǔ)地-融資-建設(shè)”循環(huán)，保證城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資；通過“儲(chǔ)地-整治-出讓”循環(huán)，保證投資公司自身投融資能力。然而，這種以土地為紐帶的運(yùn)作方式，在地產(chǎn)市場疲軟、土地變現(xiàn)難之下，也遭遇了困境。為實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，重慶市正努力在規(guī)范化運(yùn)作基礎(chǔ)上，推動(dòng)八大集團(tuán)運(yùn)行機(jī)制的深層次調(diào)整和提升。其中一個(gè)重要戰(zhàn)略，就是鼓勵(lì)投資集團(tuán)“走出去”，在更大范圍內(nèi)尋找發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)創(chuàng)造條件積極推動(dòng)上市，努力通過證券化籌集建設(shè)資金。

對北京市拓寬基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資本金來源的幾點(diǎn)建議

進(jìn)一步壯大規(guī)范地方融資平臺(tái)

地方融資平臺(tái)的規(guī)范程度和融資能力，對地方政府資金籌集具有決定性的影響。在地方融資平臺(tái)建設(shè)中，我市應(yīng)充分借鑒重慶等地的經(jīng)驗(yàn)，從資金來源、運(yùn)作模式、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面著手，逐步建立投融資平臺(tái)良性運(yùn)行的機(jī)制，不斷壯大融資平臺(tái)規(guī)模，逐步提高規(guī)范化運(yùn)營水平。基本思路是：積極運(yùn)用國債資金的注資作用，結(jié)合實(shí)際情況建立一套投融資管理運(yùn)作的操作標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的制度流程，用客觀指標(biāo)規(guī)范融資行為；增強(qiáng)管理運(yùn)作的透明度和風(fēng)險(xiǎn)防范、控制水平，從而構(gòu)建具有一定規(guī)范性和功能較強(qiáng)大、適應(yīng)投融資制度改革和長期發(fā)展需要的地方融資平臺(tái)。

可試行地方國資管理公司發(fā)行準(zhǔn)市政券

目前，地方債雖有了突破性的進(jìn)展，但卻無法從根本上解決地方政府資金困境，通過地方國資管理公司發(fā)行準(zhǔn)市政券仍將是重要的資金籌集方式。

準(zhǔn)市政債是在我國現(xiàn)有法律框架下,以一種變通的方式，通過發(fā)行債券來籌集城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金。“準(zhǔn)”字說明了它處于市政債券和企業(yè)債之間的中間地帶。在很多省市，準(zhǔn)市政債都是地方政府籌集建設(shè)資金的重要方式。它本質(zhì)上屬于市政債，但同一般意義上的市政債又有顯著區(qū)別：發(fā)行主體上，前者不是直接由地方政府或其授權(quán)機(jī)構(gòu)發(fā)行，而是通過設(shè)立隸屬于政府的企業(yè)即地方融資平臺(tái)來發(fā)行；擔(dān)保機(jī)制上，市政債直接以政府信用作擔(dān)保，而準(zhǔn)市政債則由政府提供隱性擔(dān)保，不能直接出面擔(dān)保；發(fā)債收入的管理上，準(zhǔn)市政債無須納入中央政府財(cái)政控制體制。同時(shí)，準(zhǔn)市政債又區(qū)別于真正意義上的企業(yè)債，其發(fā)債方主要承擔(dān)地方政府的相關(guān)職能，并享受相應(yīng)的優(yōu)惠政策，很少基于“利潤最大化”原則進(jìn)行自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧。

處理好四對矛盾，奠定地方政府發(fā)債的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)

當(dāng)前，我國地方債雖還在探索試驗(yàn)中，但隨著各項(xiàng)制度的逐步完善，地方債實(shí)現(xiàn)真正意義上的放行已納入地方政府融資的視野。我市應(yīng)從以下幾方面著手，在運(yùn)行機(jī)制、機(jī)構(gòu)設(shè)置等各方面逐步理順，為未來地方債發(fā)行奠定良好的基礎(chǔ)。具體來說，一是選準(zhǔn)合適的發(fā)債對象，化解發(fā)債的擴(kuò)張性目的與對私人、企業(yè)部門的投資消費(fèi)的擠出效應(yīng)之間的矛盾。二是在引入人大等方面的監(jiān)督之下，構(gòu)建科學(xué)的評價(jià)體系和透明的信息披露機(jī)制，化解對發(fā)債主體的償債能力精確評估的需要，與現(xiàn)行評價(jià)體系落后、政府財(cái)務(wù)信息不透明之間的矛盾。三是合理平衡，化解地方債券資金籌集的商業(yè)性與投向的公共性之間的矛盾。四是引入紀(jì)檢部門監(jiān)督、獨(dú)立第三方評估機(jī)構(gòu)參與，化解地方領(lǐng)導(dǎo)人任期的短期性與還債的長期性之間的矛盾。

《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》的出臺(tái)，明確地釋放出進(jìn)一步創(chuàng)新保障性住房建設(shè)融資機(jī)制的信號，同時(shí)也表明了國家大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)的決心。

國家發(fā)改委辦公廳日前發(fā)布《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》，明確支持符合條件的地方政府投融資平臺(tái)公司和其他企業(yè)，通過發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行保障性住房項(xiàng)目融資。相對于股權(quán)融資、平臺(tái)貸、地方債計(jì)劃等其他融資工具，企業(yè)債券具有融資快捷、利率低、期限長、市場化的優(yōu)勢，是籌措保障性住房建設(shè)資金的有效工具。新政的出臺(tái)，對于彌補(bǔ)保障性住房建設(shè)資金缺口、提高開發(fā)商參與保障性住房建設(shè)的熱情，均將產(chǎn)生積極的影響。

近年來，我國住房保障體系建設(shè)的步子越邁越大，并實(shí)現(xiàn)了從以經(jīng)濟(jì)適用房為主體到以廉租房、公共租賃房為主體的過渡。按照計(jì)劃，“十二五”時(shí)期，我國將建設(shè)3600萬套保障性住房，今年的1000萬套保障性安居工程建設(shè)任務(wù)則必須在11月底前全部動(dòng)工。不過，由于建設(shè)資金等原因，各地保障房建設(shè)進(jìn)展并不平衡。從21個(gè)省區(qū)市已經(jīng)公布的保障性住房進(jìn)展情況看，截至6月中旬，這21個(gè)省區(qū)市保障性住房開工數(shù)量為219.3萬套，平均開工率為33.3%。此前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也曾多次表示，2011建設(shè)保障房投資需要1.3萬億元到1.4萬億元，其中有8000多億元通過社會(huì)機(jī)構(gòu)的投入和保障對象以及所在的企業(yè)籌集。剩余的5000多億元資金，將由中央政府和省級人民政府以及市縣政府通過各種渠道籌集。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心、中國建設(shè)報(bào)日前公布的首份《中國房企社會(huì)責(zé)任百強(qiáng)榜》顯示，百強(qiáng)房企中有七成在2007年至2010年間未參與保障性住房建設(shè)。按照制度設(shè)計(jì)，保障性住房建設(shè)采取3種方式推進(jìn)，一是政府直接投資建設(shè)，二是政府和企業(yè)共建，三是企業(yè)獨(dú)立建設(shè)。當(dāng)前，不少地區(qū)保障性住房建設(shè)還較大程度地局限于政府直接投資。開發(fā)商參與建設(shè)保障性住房熱情不高，除了利潤率較低之外，資金鏈吃緊是另一個(gè)重要原因。

不難看出，在當(dāng)前保障性住房建設(shè)資金瓶頸面前，融資放行已成為確保保障性住房建設(shè)任務(wù)如期完成的重要一環(huán)。換言之，保障性住房建設(shè)需要進(jìn)一步創(chuàng)新融資機(jī)制，吸引社會(huì)資金廣泛參與。除了要加大社會(huì)保障資金的投入力度，拓寬資金來源外，也要通過稅費(fèi)減免等政策安排鼓勵(lì)企業(yè)參與。同時(shí)，各地出臺(tái)的保障性住房產(chǎn)權(quán)共有、先租后售、以資金投入換取商品房建設(shè)地塊優(yōu)先權(quán)等正在試行的辦法，也應(yīng)及時(shí)總結(jié)梳理，明確政策預(yù)期。

《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》的出臺(tái)，明確地釋放出進(jìn)一步創(chuàng)新保障性住房建設(shè)融資機(jī)制的信號，同時(shí)也表明了國家大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)的決心。值得注意的是，目前，清理和整頓地方融資平臺(tái)相關(guān)債務(wù)的工作正在繼續(xù)深入推進(jìn)。去年6月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)地方政府融資平臺(tái)公司管理有關(guān)問題的通知》，11月，國家發(fā)改委進(jìn)一步出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范地方政府投融資平臺(tái)公司發(fā)行債券行為有關(guān)問題的通知》。在這樣的大背景下，有人擔(dān)心，允許地方融資平臺(tái)發(fā)行企業(yè)債用于保障性住房建設(shè)，可能會(huì)增加地方融資平臺(tái)的相關(guān)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對此，筆者認(rèn)為，一方面應(yīng)加強(qiáng)對發(fā)行人募集資金使用方向的引導(dǎo)、監(jiān)督，保障募集資金的專款專用。另一方面要督促發(fā)行人落實(shí)償債計(jì)劃及保障措施，按計(jì)劃提取償債基金，進(jìn)行專戶管理，提高資金使用效益，有效防范償債風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，還要督促發(fā)行人進(jìn)一步加強(qiáng)信息披露工作，按照債券交易場所的規(guī)定及時(shí)、準(zhǔn)確地披露財(cái)務(wù)報(bào)告及有關(guān)重大事項(xiàng)。概而言之，一定要加強(qiáng)資金監(jiān)管，保證款項(xiàng)真正用于保障性住房建設(shè)。

第三篇：淺談我國保障性住房建設(shè)模式

淺談我國保障性住房建設(shè)

模式

2010年12月06日

淺談我國保障性住房建設(shè)模式

一、研究背景

黨的十七大報(bào)告和2008 年政府工作報(bào)告中,住房保障已成為一項(xiàng)關(guān)系社會(huì)穩(wěn)定與和諧的民生問題，保障性住房的建設(shè)在今后的一定時(shí)期內(nèi)將成為各級政府安居工作的重點(diǎn)。同時(shí)，保障性住房建設(shè)的項(xiàng)目管理又是降低建設(shè)成本、保證工程質(zhì)量的重要措施。因此，為了加快保障性住房的落實(shí)，中央政府先后出臺(tái)了一系列政策性文件,用以指導(dǎo)各級地方政府把保障性住房建設(shè)作為實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)。

保障性住房是為解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房需求，由政府主導(dǎo)建設(shè)分配租售的住房項(xiàng)目，現(xiàn)階段主要是廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房；做好這項(xiàng)工作既可保障部分居民無法完全由住房商品化解決住房需求這一社會(huì)問題，同時(shí)住房使用對象基本確定，分配銷售過程未完全市場化，又可防止像普通商品那樣受社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長速度影響而出售率低的積壓房現(xiàn)象，項(xiàng)目本身的固定資產(chǎn)投資建設(shè)將帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，提供就業(yè)崗位；是建設(shè)領(lǐng)域擴(kuò)大內(nèi)需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的主要工作，研究探索保障房建設(shè)模式十分必要。

二、研究過程

1．保障性住房的作用

在政策鼓勵(lì)的基礎(chǔ)上建設(shè)政府投資的非經(jīng)營性項(xiàng)目，將有助于實(shí)現(xiàn)住房保障產(chǎn)品建設(shè)的科學(xué)化、制度化和市場化。

1）有利于完善機(jī)構(gòu)職能。

促進(jìn)保障住房建設(shè)管理體系的系統(tǒng)性保障性住房的建設(shè)離不開政府主導(dǎo)的作用，即通過政策性的管理措施將住房保障目標(biāo)與實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的載體緊密結(jié)合。作為住房公共服務(wù)職能的實(shí)現(xiàn)部門，住房保障機(jī)構(gòu)應(yīng)該是宏觀上對既定政策的貫徹執(zhí)行，主要承擔(dān)保障房建設(shè)的長期規(guī)劃、標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)、計(jì)劃安排、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、過程監(jiān)督和日常管理以及向特定對象提供住房產(chǎn)品等職能。

2）有利于發(fā)揮市場優(yōu)勢。

住房保障機(jī)構(gòu)可以通過招標(biāo)方式，選擇社會(huì)專業(yè)化的代建單位負(fù)責(zé)項(xiàng)目的投資管理和建設(shè)組織實(shí)施。這些單位專業(yè)從事項(xiàng)目投資建設(shè)管理，擁有大批專業(yè)人員，具有豐富的項(xiàng)目建設(shè)管理知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。熟悉整個(gè)建設(shè)流程，能夠在項(xiàng)目建設(shè)中發(fā)揮重要的主導(dǎo)作用。同時(shí)，住房保障機(jī)構(gòu)以合同管理為核心，對項(xiàng)目的造價(jià)、形式、功能、質(zhì)量和進(jìn)度以及使用和移交等要素事前進(jìn)行指標(biāo)約定，將以往作為建設(shè)單位的管理責(zé)任由全程重點(diǎn)轉(zhuǎn)為前期重點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了由比較初級的項(xiàng)目過程管理向高級的項(xiàng)目合同管理的轉(zhuǎn)變。管理方式的質(zhì)變，必將促進(jìn)項(xiàng)目管理的水平和效能的提高。

3）有利于逐步實(shí)現(xiàn)住房保障項(xiàng)目建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化。

項(xiàng)目建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化就是將不同類型，不同功能的各項(xiàng)目要素進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化分類儲(chǔ)備。在有建設(shè)要求時(shí)，針對項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行不同項(xiàng)目控制要素的采集，并通過有效的組織方式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)預(yù)定目標(biāo)。住房保障項(xiàng)目類型豐富，有住宅工程項(xiàng)目、市政配套工程項(xiàng)目、功能性公建配套項(xiàng)目、社會(huì)服務(wù)功能項(xiàng)目等。功能要求多樣，需要滿足居住功能、生活服務(wù)功能、社會(huì)保障功能、交通組織功能、教育服務(wù)功能、醫(yī)療服務(wù)功能、商業(yè)服務(wù)功能等。

2．我國現(xiàn)有保障性住房建設(shè)模式

目前，我國保障性住房的試點(diǎn)工作正在積極展開。各地的保障房建設(shè)的模式呈現(xiàn)出多樣性，目前收到較多關(guān)注的模式有：

1）政府主導(dǎo)的供給模式

該模式的代表性地區(qū)為重慶。重慶市明確提出公租房“姓公不姓私”，由政府向占比1/2的中低收入人口提供租賃房。重慶土地儲(chǔ)備主要控制在政府而不是開發(fā)商手中。

2）多種融資方式并舉的供給模式

該模式的代表性地區(qū)為上海和天津。房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）方案在兩地相繼出臺(tái)。以天津?yàn)槔朔e極探索發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金募集支持保障性住房建設(shè)外，還利用住房公積金項(xiàng)目貸款支持租賃型經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，積極與全國社會(huì)保障基金理事會(huì)溝通，爭取將社會(huì)保障金引入天津市支持保障性住房建設(shè)。

近幾年來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革和城市低收入家庭的住房需求與供給矛盾日益凸顯，我國的住房保障制度建設(shè)在解決城市低收入家庭方面確實(shí)卓有成效。但是，與其他發(fā)達(dá)國家和地區(qū)相比，我國的住房保障體系建設(shè)起步較晚，還存在著保障對象定位模糊、覆蓋面狹窄、相關(guān)配套政策不完善、監(jiān)督機(jī)制不健全等方面問題。

3．現(xiàn)階段保障性住房建設(shè)模式存在的問題

1）由于保障性住房的主要供應(yīng)對象是城市的低收入人群,目前保障性住房是以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為主。我國采取的比較多的是集中建設(shè)保障性住房。一般在城市的某些地方劃出特定區(qū)域集中建設(shè)。從表面看,這種建設(shè)方式便于操作實(shí)施,可以在一定程度上解決居民的住房問題,但過于集中的建設(shè)方式會(huì)引發(fā)很多相關(guān)的問題。

2）由于保障性住房大部分遠(yuǎn)離市中心,且居住者多為低收入群體,也使得中低收入者居住空間向著邊緣化發(fā)展,同時(shí)加劇低收入群體的空間聚集現(xiàn)象,強(qiáng)化不同社會(huì)階層在空間上的分化,造成城市居住空間的分異。

3）由于保障性住房是政府在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障的重要途徑，因此促進(jìn)社會(huì)公平和社會(huì)穩(wěn)定是其基本價(jià)值理念。如果著眼于將不同收入階層混合居住,可以通過中高收入群體的影響,改變低收入群體的行為模式,使住宅質(zhì)量和城市鄰里的生活環(huán)境質(zhì)量都得到提升；通過高收入居民的社會(huì)觀念影響,可以使低收入居民的就業(yè)難度降低；同時(shí)高收入群體的更明顯、更嚴(yán)格的社會(huì)行為準(zhǔn)則可以規(guī)范每個(gè)混居鄰里成員,從而降低區(qū)域犯罪率；最終低收入居民可以得益于更多的就業(yè)機(jī)會(huì)、教育設(shè)施、安全性和更好的地區(qū)社會(huì)服務(wù)。

4）住房準(zhǔn)入退出機(jī)制不健全。住房保障實(shí)施過程中，面臨著無法準(zhǔn)確界定住房保障對象和對象認(rèn)定缺乏科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)等問題，主要原因：一是住房檔案系統(tǒng)不健全，大部分城市基本上沒有建立住房檔案，或即使某一時(shí)期建立也沒有實(shí)施動(dòng)態(tài)管理。由于基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)不全、住房檔案信息不健全，導(dǎo)致難以準(zhǔn)確界定住房保障對象。二是個(gè)人收入和信用制度不健全，目前還沒有建立全面、有效的個(gè)人信用制度，這不僅造成收人核定及準(zhǔn)人確認(rèn)的難度大，而且就業(yè)、收人變化時(shí)更難適時(shí)、準(zhǔn)確地進(jìn)行復(fù)核和清出，造成住房“準(zhǔn)入”與“退出”的監(jiān)管困難。5）防止保障性住房建設(shè)中平民窟問題。現(xiàn)在的社會(huì)現(xiàn)實(shí)是，保障性住房尚未鋪開，房子已經(jīng)形成了窮人和富人之間的空間隔離器。房價(jià)從某種程度已經(jīng)成了過濾器，低收入群體受到了高房價(jià)的排斥。

6）住房保障缺乏法律硬約束。目前，住房保障的法律法規(guī)只有住建部等有關(guān)部委頒布的部門規(guī)章及規(guī)范性文件，立法層次較低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足發(fā)展需要。由于缺乏法律的硬約束，地方在執(zhí)行保障政策過程中往往出現(xiàn)落實(shí)不到位現(xiàn)象，導(dǎo)致政策實(shí)際效果差。現(xiàn)實(shí)中，很多地方出于眼前的經(jīng)濟(jì)利益考慮，對劃撥土地、減免稅費(fèi)、資金投入積極性不高，住房保障政策往往落實(shí)不到位。同時(shí)，不同政府部門之間，還存在著協(xié)調(diào)問題。部門職權(quán)不同，政策目標(biāo)、辦事程序需要協(xié)調(diào)，由于缺乏法律硬約束，在制定和落實(shí)政策時(shí)要保持高度統(tǒng)一不是一件容易的事情。如經(jīng)濟(jì)適用住房中行政性收費(fèi)減免，人防費(fèi)減免普遍實(shí)施不到位；由于低收人家庭還貸能力差，許多購房者得不到住房貸款等等。

三、研究結(jié)論

保障性住房建設(shè)是解決住房民生問題最切實(shí)有效的途徑，是保障廣大中低收入群眾切身利益最直接、最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。所以一定采取措施推進(jìn)社會(huì)保障性住房制度的建設(shè)。

1．設(shè)置整合的政府執(zhí)行機(jī)構(gòu), 強(qiáng)化政府工作職責(zé)。

政府肩負(fù)著促進(jìn)社會(huì)全面發(fā)展、維護(hù)社會(huì)安定和諧的重要職責(zé), 理應(yīng)成為住房保障工作的責(zé)任主體。通過整合的公共部門根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及目標(biāo)制定相關(guān)政策, 組織編制住房發(fā)展規(guī)劃, 同時(shí)監(jiān)督并引導(dǎo)開發(fā)商和平價(jià)購房者這兩大對立團(tuán)體實(shí)現(xiàn)合作雙贏。2．轉(zhuǎn)變保障性住房用地的供給方式。

目前我省集中興建的保障性住房以經(jīng)濟(jì)適用房為主, 主要采取劃分經(jīng)濟(jì)適用房獨(dú)立地塊進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的方式。為提高城市土地經(jīng)濟(jì)效益, 這些地塊多位于低價(jià)低廉的城市邊緣地區(qū)。雖然低收入群體在空間資源分配中受益, 但與其他商品用房在用地空間上形成分隔。為轉(zhuǎn)變現(xiàn)有的保障性住房土地供給方式, 可以在商品住房項(xiàng)目中強(qiáng)制要求建設(shè)一定比例的保障性住房, 同時(shí)按保障性住房建成面積比例給予減免土地出讓金、行政事業(yè)性收費(fèi)和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等優(yōu)惠政策。3.進(jìn)行多樣化的建筑設(shè)計(jì)。

在保證建設(shè)質(zhì)量統(tǒng)一的前提下, 進(jìn)行多樣化的外觀和戶型設(shè)計(jì), 既可以避免失去對中等收入人群的吸引力, 又可以使低收入人群不至于產(chǎn)生自卑感, 減少不同群體間的心理距離。多樣化的住宅戶型設(shè)計(jì)是滿足不同收入群體居住需求的關(guān)鍵, 是混合居住社區(qū)形成的物質(zhì)基礎(chǔ), 同時(shí)還可降低開發(fā)商的市場風(fēng)險(xiǎn)。4．制定針對中低收入購房者的補(bǔ)貼政策。

通過嚴(yán)格審查申請者資格條件, 并規(guī)定此類財(cái)政補(bǔ)貼來自沒有設(shè)置住宅項(xiàng)目所上繳的補(bǔ)償金(最終會(huì)被轉(zhuǎn)移到富裕的購房者), 以體現(xiàn)社會(huì)公平。對于中低收入家庭, 其購房所需貸款可獲得租稅折減, 減輕其財(cái)政負(fù)擔(dān)。5．加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)。

在社區(qū)建設(shè)中, 首先做好空間規(guī)劃, 滿足不同群體間交往與溝通行為的空間要求, 提供公共、半公共、半私密的多層次交往空間。其次, 充分利用社區(qū)資源, 強(qiáng)化社區(qū)功能以豐富的社區(qū)活動(dòng)為載體, 促進(jìn)居民之間的接觸和交流, 培育共同的社會(huì)觀念和行為模式, 縮小居民間的社會(huì)距離。6．切實(shí)建立和完善保障性住房的準(zhǔn)入與退出機(jī)制。

完善收入審核和收入變動(dòng)的監(jiān)測機(jī)制。目前情況下，收入標(biāo)準(zhǔn)難以真實(shí)準(zhǔn)確可靠地審核，這也是保障性住房分配過程中屢遭社會(huì)輿論抨擊的最主要原因。要盡快建立起個(gè)人收入的監(jiān)測機(jī)制，以便與保障性住房的退出機(jī)制相適應(yīng)，一旦保障對象收入增加，就應(yīng)該及時(shí)采取措施，令其退出。7．建立公共住房檔案信息系統(tǒng)。

建立住房檔案信息系統(tǒng)是實(shí)施住房保障另一個(gè)基本依據(jù)。要對全市家庭和個(gè)人的住房情況進(jìn)行調(diào)查摸底，建立家庭住房情況登記備案制度，對政府保障住房的分配實(shí)行家庭成員全名制。目前，廈門市在這方面已開展探索，取得了一定經(jīng)驗(yàn)。

8．在保障性住房的建設(shè)模式中, 建筑企業(yè)和建筑咨詢企業(yè)應(yīng)該發(fā)揮更多的作用。

無論是代建制還是總包模式, 都需要建筑企業(yè)和咨詢企業(yè)發(fā)揮更大的能動(dòng)作用, 參與其中。這兩種模式可以使保障性住房的建設(shè)減少中間環(huán)節(jié), 同時(shí)使政府對于保障性住房的控制力增強(qiáng)。相對于傳統(tǒng)建筑市場的僧多粥少, 保障性住房的建設(shè)或許能成為建筑企業(yè)新的利潤增長點(diǎn)。四．結(jié)束語

保障性住房的建設(shè)在我國剛剛起步, 并且處于需要大規(guī)模建設(shè)的時(shí)期。在這個(gè)階段進(jìn)行建設(shè)模式的探討和嘗試, 對于今后保障性住房的建設(shè), 有著積極的意義。同時(shí)，在此過程中, 保障性住房集中建設(shè)的方式在客觀上加劇了低收入群體的空間聚集。在當(dāng)前構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的宏觀政策背景下, 保障性住房與普通商品住房混合建設(shè)的方式,不僅有助于降低住區(qū)內(nèi)低收入階層居民和其他低收入階層居民的社會(huì)距離, 而且有助于緩解低收入階層居民的自我孤立和自我隔離問題以及有可能引起的各種社會(huì)問題。可以說, 在當(dāng)前構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的宏觀政策背景下, 保障性住房的建設(shè)方式應(yīng)以促進(jìn)社會(huì)和諧和低收入階層的提升為目標(biāo), 建立與其他商品房混合建設(shè)的方式, 推進(jìn)社會(huì)整合。

參考文獻(xiàn): [1]焦怡雪.促進(jìn)居中融合的保障性住房混合建設(shè)方式探討[J].城市發(fā)展研究, 2007(2): 45 46.[2] 田 野, 栗德祥, 畢向陽.不同階層居民混合居住及其可行性分析[J].建筑學(xué)報(bào), 2006(5): 58 59.[3]孫憶敏.我國大城市保障性住房建設(shè)的若干探討[J].規(guī)劃師, 2008(11): 21.[4]馮念一, 陸建忠.對保障性住房建設(shè)模式的思考[J].房地經(jīng)濟(jì), 2007(7): 85 86.[5]孫延風(fēng), 黃巧敏.解析社會(huì)保障性住房建設(shè)——從和諧經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看廈門的實(shí)踐[J].中國統(tǒng)計(jì), 2007(9): 2122.[6]濮慧娟.保障性住房設(shè)計(jì)特色[J].上海建設(shè)科技, 2009(10): 1112.[7]建設(shè)部.經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法.[8]財(cái)政部.廉租住房保障資金管理辦法.[9]馬強(qiáng), 姜麗美.我國經(jīng)濟(jì)適用房政策趨向分析[J].技術(shù)經(jīng)濟(jì), 2006(6): 84-86.[10]【專題研究】保障性住房的模式選擇與政策支持 CF40研究部 2010年9月

第四篇：保障性住房建設(shè)的融資模式

保障性住房建設(shè)的融資模式:REIT是新融資工具

激勵(lì)不當(dāng)與地方政府融資不足的問題，正在通過新的融資協(xié)議逐步解決，包括建筑公司與地方政府簽訂建設(shè)-移交協(xié)議、房地產(chǎn)投資信托(REIT)融 資、保險(xiǎn)資金投資以及使用住房公積金。與以往相比，我們預(yù)期地方政府將全力實(shí)現(xiàn)建設(shè)保障性住房的官方目標(biāo)，但部分財(cái)政赤字高、基建項(xiàng)目融資負(fù)擔(dān)重的地區(qū)可 能繼續(xù)落后。

近月來，為抑制房價(jià)的迅速攀升和應(yīng)對部分城市房價(jià)過高，中國政府已加大對建設(shè)保障性住房的關(guān)注，并將之作為彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資預(yù)期放緩的一個(gè)手段。今年建 設(shè)580萬套保障性住房的官方目標(biāo)，已經(jīng)由地方政府與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部簽訂協(xié)議，國家高級領(lǐng)導(dǎo)人對此堅(jiān)定地予以肯定。地方官員已被督促將融資途徑多元化、確保充足的土地供應(yīng)、分房時(shí)遵循公平的指導(dǎo)原則，并獲通知建設(shè)保障性住房將成為其業(yè)績考核的主要內(nèi)容。本文將對保障性住房的新融資模式、活躍在該行業(yè)的市 場參與者以及商品房市場和原材料需求由此所受的影響進(jìn)行論述。

保障性住房的分類

在中國，“保障性住房”包含多個(gè)住房類別，它是提供給符合地方政府所制定標(biāo)準(zhǔn)(如收入、總資產(chǎn)、婚姻狀況和目前生活條件等)的居民的一種社會(huì)保障形 式。各個(gè)城市自行制定保障性住房標(biāo)準(zhǔn)。例如上海三口或以上家庭的人均年可支配收入須低于人民幣34800元，人均資產(chǎn)須少于人民幣90000元。家庭成員 須在過去5年內(nèi)未曾向家庭以外出售或轉(zhuǎn)讓住房。

保障性住房大致可分為四類：

經(jīng)濟(jì)適用房

單位面積一般限制在60平方米以內(nèi)，并且按低于市場的價(jià)格(通常較同類普通住房低20%至30%)出售給符合條件的家庭。經(jīng)濟(jì)適用房的所有人通常在住 滿一段時(shí)期(通常為5年)以及繳納土地出讓金以前不得出售或出租他們的住房，但按原價(jià)賣回給地方住房主管機(jī)關(guān)除外。經(jīng)濟(jì)適用房通常會(huì)優(yōu)先分配給因市區(qū)重建 項(xiàng)目而拆遷的家庭。經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)可能會(huì)由地方政府直接、由工作單位或(在通常情況下)由商業(yè)開發(fā)商進(jìn)行。此類開發(fā)商可免費(fèi)獲得土地，并可獲得50%的 所有其他稅收減免，但須遵守售價(jià)和建筑標(biāo)準(zhǔn)方面的指引。開發(fā)商的利潤率通常限制在3%至4%，而普通商品房的利潤率一般為15%至20%。

廉租房

歸政府所有，以較低的租金(有時(shí)低至可比較市場租金水平的1/10)出租予城市特困人口的住房(面積小于50平方米)。此類住房的建設(shè)資金主要來自地 方政府預(yù)算，但鑒于近期的預(yù)算限制，來自中央政府的財(cái)政轉(zhuǎn)撥已成為整體融資不可或缺的組成部分。廉租房的所有權(quán)為國有，不可出售。2009年7月，政府?dāng)U 大了廉租房的建設(shè)規(guī)模，以滿足更多人的需求，其中包括不符合正常居住標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)屆畢業(yè)生和農(nóng)民工。相對于市場租金水平，此類人群在租金方面享有的折價(jià)一般不 會(huì)太高。

限價(jià)房

政府最近推出的一個(gè)住房救助項(xiàng)目，主要面向城市中等收入家庭，其單位面積限制在90平方米以內(nèi)。限價(jià)房的價(jià)格上限由地方政府在將土地售予開發(fā)商時(shí)確 定，價(jià)格水平通常介于經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品房之間。和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目一樣，買方須達(dá)到預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)，并須遵守類似的轉(zhuǎn)售限制條件。

棚戶區(qū)安置房

棚戶區(qū)居民是中國保障性住房計(jì)劃覆蓋的主要群體。中國大部分的棚戶區(qū)位于城區(qū)。在改造過程中拆遷的家庭可獲得經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房或者經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

為加快保障性住房的建設(shè)，中央政府宣布在未來幾年間由地方政府官員直接負(fù)責(zé)保障性住房的供應(yīng)。此等利益調(diào)整的效果似乎已在各地顯現(xiàn)。尤其是，北京和上 海等一線城市均已頒布政策，要求提高保障性住房用地在商品房項(xiàng)目用地中所占的比例：上海由0提高到5%，北京則由15%提高到30%。

各種融資模式

中央政府今年制定了更激進(jìn)的開工目標(biāo)，其用作投資保障性住房的預(yù)算已達(dá)到632億元(按年增長14.8%)，其中616億元為中央政府向地方政府作出 的移轉(zhuǎn)性支付。然而，據(jù)中國國內(nèi)部分專家估計(jì)，2010年僅是廉租房建設(shè)資金就可能達(dá)到人民幣4,500億元，其中多數(shù)融資負(fù)擔(dān)將繼續(xù)由地方政府承擔(dān)。

根據(jù)國家方針，保障性住房建設(shè)資金應(yīng)來源于：1.地方政府預(yù)算；2.住房公積金(針對職工的免稅強(qiáng)制性住房儲(chǔ)蓄計(jì)劃)凈收益；3.土地使用稅的10%(扣除開支)；4.中央政府撥款及廉租房所得凈收入。其他資金來源可包括銀行貸款、房地產(chǎn)發(fā)展商注資及發(fā)行債券。

盡管按國家政策，地方政府土地使用稅凈收入的10%應(yīng)用于建設(shè)保障性住房，但由于對“凈”額的解釋并無定論，故建設(shè)資金出現(xiàn)缺口。

廉租房集資困難最大

在四類主要保障性住房當(dāng)中，廉租房建設(shè)面臨的資金困境最嚴(yán)峻。除承諾在長時(shí)間內(nèi)維持低水平的租金收益外，地方政府還須放棄賣地收益，且一般還須承擔(dān)建 設(shè)成本。相比之下，經(jīng)濟(jì)適用房及限價(jià)房在建成后即可出售，還能依靠開發(fā)商注資及銀行貸款獲得大部分資金。選作重建的棚戶區(qū)一般位于市區(qū)內(nèi)，地價(jià)相對較高，可按更高容積率進(jìn)行重建。因此，地方政府一般有能力承擔(dān)建設(shè)所需的凈投資。

地方政府面臨的挑戰(zhàn)

近年來，地方政府收入中有超過20%～30%來自土地出讓金，這意味著政府缺乏為保障性住房提供大量可按市價(jià)售予以高端市場為目標(biāo)的民營開發(fā)商的土地 的動(dòng)力(保障性住房完工率見圖3)。隨著地價(jià)上漲(如2009年土地出讓金增加43.2%至人民幣1.42萬億元，估計(jì)占地方政府收入的 30.5%)，近幾年這種現(xiàn)象變得越發(fā)明顯。

新的融資模式

鑒于土地銷售放緩，且中央繼續(xù)對地方政府投資工具的借貸實(shí)施限制，地方政府若要籌措足夠資金以完成今年的目標(biāo)，將面臨巨大壓力。

建設(shè)-移交協(xié)議

建筑公司不僅有機(jī)會(huì)承擔(dān)項(xiàng)目開發(fā)，還負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目資金。根據(jù)建設(shè)-移交協(xié)議，建筑公司將墊付項(xiàng)目資金，而項(xiàng)目所有人(一般為市政府)將于項(xiàng)目竣工后兩至三年償還建筑費(fèi)用和利息。

房地產(chǎn)投資信托(REIT)：新的融資工具

2010年初，在上海及天津試行保障性住房抵押REIT的提案，據(jù)稱已提交國務(wù)院審批。據(jù)新聞報(bào)道，REIT試點(diǎn)計(jì)劃將主要以銀行為核心投資者。市場 揣測，鑒于目前5年以上貸款的名義貸款利率維持在5.94%，為使機(jī)構(gòu)投資者介入股票式REIT所有權(quán)，回報(bào)可能需要達(dá)到8%。我們認(rèn)為REIT將成為保 障性住房在財(cái)務(wù)上可行的潛在資金來源。國內(nèi)專家已提出若干提高收益的可能方案，包括1.在REIT架構(gòu)內(nèi)綁定其他高收益地方政府房地產(chǎn)資產(chǎn) ；2.向投資者提供政府補(bǔ)助；3.為投資REIT產(chǎn)生的收入提供優(yōu)惠所得稅。

住房公積金

住房公積金成立于1994年，是一項(xiàng)強(qiáng)制性購房儲(chǔ)蓄計(jì)劃，旨在通過由基金提供按揭貸款補(bǔ)貼，為普通工資階層提供幫助。使用住房公積金建設(shè)保障性住房的 試行計(jì)劃已于28個(gè)城市啟動(dòng)，貸款批授總額預(yù)計(jì)為人民幣500億元。根據(jù)新政策，地方政府可動(dòng)用住房公積金盈余資本。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，2008年 底的住房公積金盈余資本為人民幣3,193億元。鑒于住房公積金內(nèi)的閑置資金龐大，盈余資本可有效用于為政策性住房提供建設(shè)資金，以及以貸款安排利息的形 式提供額外回報(bào)。

保險(xiǎn)公司

2010年9月3日，中國保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)允許保險(xiǎn)公司在房地產(chǎn)最多投資其資產(chǎn)的10%。倘若以2010年7月底4.57萬億的保險(xiǎn)總資產(chǎn)計(jì)算，則 約有4500億元資金可流入房地產(chǎn)行業(yè)。盡管保險(xiǎn)商的房地產(chǎn)投資可能涉及保障性住房以及退休和商用物業(yè)，我們認(rèn)為，鑒于飛速增長(5年的年復(fù)合增長率為 24.2%)的保費(fèi)收入需流入長期投資，保險(xiǎn)業(yè)可能成為保障性住房的重要資金來源。

為何私營開發(fā)商積極參與？

最近，中國國內(nèi)媒體紛紛報(bào)道，重點(diǎn)以商品房為主的房地產(chǎn)開發(fā)商計(jì)劃大力進(jìn)軍保障性住房市場。部分原因是響應(yīng)政府進(jìn)一步增加保障性住房的承諾。除商品房 開發(fā)商外，眾多建筑公司甚至礦業(yè)公司也紛紛宣布計(jì)劃，準(zhǔn)備在保障性住房市場占據(jù)一席之地。保障性住房項(xiàng)目與商品房項(xiàng)目在諸多方面存在差異，其中之一就是前 者的市場需求幾乎有保障，有效將開發(fā)商較建筑公司在銷售和市場環(huán)節(jié)增加的價(jià)值降至最低。因此，我們預(yù)期經(jīng)濟(jì)適用房市場的發(fā)展將與商品房市場迥然不同，特別 是，經(jīng)濟(jì)適用房市場的參與者將更加多元化。

對于主要以商品房為主的開發(fā)商而言，保障性住房項(xiàng)目的利潤率遠(yuǎn)低于商品房，但在目前房地產(chǎn)市場萎靡的環(huán)境下，卻能提供若干恰逢其時(shí)的好處。

增強(qiáng)商譽(yù)

建設(shè)保障性住房的利潤率非常低，因此在一定程度上可視為開發(fā)商的一項(xiàng)社會(huì)責(zé)任。隨著政府履行為社會(huì)大眾提供適當(dāng)?shù)谋Ｕ闲宰》拷鉀Q方案的承諾變得越來越迫切，開發(fā)商開始熱衷于參與政策性住房項(xiàng)目，以增強(qiáng)商譽(yù)并鞏固與決策者的關(guān)系。

更多的貸款渠道

除貸款更容易、貸款渠道更多以及審批更快之外，保障性住房的投資回報(bào)遠(yuǎn)高于表面看來的水平。

為住房市場的結(jié)構(gòu)性改革做準(zhǔn)備

自中國政府由2010年4月份起實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控措施以來，開發(fā)商、購房者及投機(jī)商一直在觀察市場是否會(huì)迎來反彈，特別是政府落實(shí)減緩房地產(chǎn)市場發(fā)展的 決心。迄今為止，政府堅(jiān)定實(shí)施有關(guān)政策，并明確重申打擊投機(jī)活動(dòng)的目標(biāo)。因商品房價(jià)格已達(dá)到多數(shù)人無法承擔(dān)的水平，保障性住房市場的需求空前加大。在商品 房市場繁榮時(shí)期對開發(fā)商而言的雞肋，如今已成為銷售有保障的香餑餑。

資本要求低

保障性住房項(xiàng)目的資本要求遠(yuǎn)低于商品房。住房項(xiàng)目成本的第一大要素土地由政府視政策性住房的類型提供，政府將為項(xiàng)目提供不同程度的資金支持。(政府負(fù)責(zé)廉租房、公租房以及安置房的所有開發(fā)成本，并放棄限價(jià)房及經(jīng)濟(jì)適用房的部分地價(jià))。

稅務(wù)激勵(lì)

除政府提供的各種激勵(lì)之外，保障性住房還可享受大量的稅務(wù)優(yōu)惠。例如，目前征繳的土地增值稅乃按照四個(gè)利潤率范圍確定(30%～60%)；保障性住房 的低利潤率可能會(huì)由節(jié)稅部分抵消，因?yàn)槎惪顣?huì)降低開發(fā)項(xiàng)目的整體利潤率。一些城市已將保障性住房的土地增值稅預(yù)征率下調(diào)至1%，以進(jìn)一步鼓勵(lì)開發(fā)商參與。

建筑公司

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商并非是對保障性住房感興趣的惟一群體，建筑公司也積極參與其中。上文所述的建設(shè)-移交協(xié)議將為建筑公司帶來更高的利潤率。此外，由 于政府包銷整個(gè)項(xiàng)目，建筑公司不負(fù)責(zé)竣工單位的市場推廣和銷售。基于這些原因，保障性住房建設(shè)將為建筑公司提供激勵(lì)(更高利潤)和優(yōu)勢(因設(shè)計(jì)簡單和標(biāo)準(zhǔn) 化，且毋須推廣和銷售，開發(fā)商的附加值被降至最低)，進(jìn)而令其在不久的將來成為主要參與者。

保障性住房：社會(huì)問題的重點(diǎn)

2010年5月，中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與全國各地方政府簽訂協(xié)議，以在2010年開始建設(shè)300萬套保障性住房(包括經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房)。另外，將 興建280萬套臨時(shí)安置房。國家領(lǐng)導(dǎo)人已在多個(gè)場合重申建設(shè)580萬套保障性住房這一總目標(biāo)，2010年8月21日，國務(wù)院副總理李克強(qiáng)在講話中也強(qiáng)調(diào)加 快把保障性住房重大民生工程建設(shè)好。決策者進(jìn)一步計(jì)劃在2009年至2011年間建設(shè)1300萬套保障性住房，預(yù)計(jì)總投資為人民幣9000億元。

由于城市生活條件極其不平等(并在近期中國房地產(chǎn)市場的繁榮中加劇)，保障性住房已上升為中國首要的社會(huì)問題。中國一線城市的購房成本是主要城市平均 家庭收入水平的11～12倍，而紐約和倫敦則約為7倍。盡管全國的總體水平并不高，但決策者仍留意快速的城市化遷移以及能為民工、畢業(yè)生和其他低收入購房 者提供的保障性住房有限的問題。香港和新加坡等鄰近商業(yè)中心的購房成本相對于家庭收入的比率也升至12倍，但它們推行的公共住房計(jì)劃分別覆蓋各自人口總數(shù) 的47.5%和80%以上。

2000年至2009年期間，經(jīng)濟(jì)適用房(按低于市場價(jià)格出售的保障性住房)的投資金額占住房投資總額的比例由14.2%跌至僅4.4%。2010年 前7個(gè)月，由于商品房投資大幅回升，該比例進(jìn)一步降至3.1%。若假設(shè)中國低至中低收入家庭符合資格購買特定形式的保障性住房，目前約需7700萬套保障 性住房。然而，中國現(xiàn)有的保障性住房庫存估計(jì)約為1300萬套。在所有其他因素保持不變的情況下，即使政府達(dá)成并繼續(xù)在未來10年每年建造約600萬套保 障性住房的目標(biāo)，在下個(gè)10年結(jié)束時(shí)，中國仍面臨保障性住房短缺的問題。因此，保障性住房建設(shè)活動(dòng)的勢頭顯然會(huì)繼續(xù)加大，而部分開發(fā)商將會(huì)把在該行業(yè)尚處 于初步發(fā)展階段時(shí)進(jìn)入作為當(dāng)務(wù)之急。

第五篇：保障性住房的退出機(jī)制研究

保障性住房的退出機(jī)制研究

一、引言：保障性住房在我國實(shí)行了近十年，作為一項(xiàng)重要的民生工程，其在我國改善居住條件的問題上起到了非常積極的作用，效果非常顯著，但在如何完善保障性住房的準(zhǔn)入，尤其是退出機(jī)制上，很多問題還有待商榷和探討。保障性住房的退出機(jī)制即指在低收入家庭入住保障性住房若干年后，當(dāng)其不再具備居住保障性住房的條件時(shí)，如何才能順利的實(shí)行退出機(jī)制，使其退出保障性住房，擁有其自己的房產(chǎn)。

只有完善了保障性住房的退出機(jī)制，才能夠真正把這項(xiàng)民生問題做到位，使“居者有其屋”。

保障性住房的準(zhǔn)入機(jī)制和對其的監(jiān)督，是完善和順利實(shí)施退出機(jī)制的前提條件，而如何完善我國保障性住房的退出機(jī)制，正是我們當(dāng)前所面臨的最大的挑戰(zhàn)。

二、國外保障性住房退出機(jī)制的經(jīng)驗(yàn)

（一）歐洲大陸（瑞典）的保障性住房準(zhǔn)入和退出機(jī)制

歐洲大陸的保障性住房我們以瑞典為例。在瑞典的保障性住房政策中，主要以住房津貼為主，以幫助低收入家庭能夠住進(jìn)居住空間足夠且質(zhì)量有保證的居所。其根據(jù)不同的情況給予的津貼數(shù)額不同，獲得最多的是有孩子的單親家庭。同時(shí)政府同時(shí)也強(qiáng)調(diào)了，瑞典的住房津貼主要是為了幫助低收入家庭渡過經(jīng)濟(jì)困難時(shí)期，但是并不是希望其成為永久性的福利依賴。所以說，他們所得到的津貼數(shù)量與他們的收入成反比，收入越高，獲得的津貼越低。當(dāng)他們的收入到達(dá)一定的水平后，福利津貼就自動(dòng)取消了。

由于瑞典的保障性住房政策主要采取的是津貼形式，因此其退出機(jī)制相對比較容易和自由。政府可以每個(gè)月對低收入享有津貼福利的家庭進(jìn)行收入統(tǒng)計(jì)，當(dāng)其家庭收入高于享有津貼的收入水平是便可自動(dòng)取消其享受的福利，即便該家庭已經(jīng)增加收入數(shù)個(gè)月，過去的幾個(gè)月的津貼無法收回，也可在下個(gè)月及時(shí)取消津貼。而不會(huì)造成保障性住房政策難以退出的嚴(yán)重問題，導(dǎo)致社會(huì)的不公平。

（二）新加坡福利住房政策

新加坡于1959年獲得自治地位后，住房嚴(yán)重短缺，多數(shù)人都無法滿足基本的住房條件。平均有近25萬人居住在極其惡劣的環(huán)境中，有33萬人生活在棚戶區(qū)，而人口卻在以每年4.3%的速度增長。因此，新加坡從60年代起，開始實(shí)行福利住房政策。新加坡的福利住房政策主要包括了“五年建屋計(jì)劃”和“居者有其屋政策”。

在新加坡福利住房政策中，與香港相同，采取的是公屋輪候制度，根據(jù)每個(gè)家庭不同的情況進(jìn)行評分，按高低依次給予相應(yīng)住房，福利住房給予最需要的家庭，居住在廉租房中的家庭必須定期進(jìn)行申報(bào)一遍審查。

在新加坡，違規(guī)申請保障房者，將面臨5000新元的罰款或6各月的監(jiān)禁，或者兩者兼施。

三、完善我國保障性住房的退出機(jī)制

我國很多地區(qū)已經(jīng)規(guī)定了保障性住房的退出情況，但是由于多方面的原因，最終使得這退出機(jī)制成為一紙空文，并沒能真正做到貫徹落實(shí)。

（一）無法科學(xué)有效的實(shí)施退出機(jī)制的原因

1、個(gè)人收入無法準(zhǔn)確核實(shí)，低收入者收入狀況無法監(jiān)測

個(gè)人或者家庭收入的高低是衡量其是否享有保障性住房權(quán)利的根本依據(jù)。而在我國，至今尚未形成完整的個(gè)人收入衡量體系，除了工資單上所寫的數(shù)額之外，其他的灰色收入等都無法衡量，因此，必然會(huì)導(dǎo)致社會(huì)的不公平，像有些相對的高收入者同樣也享有了保障性住房，如果最終無法有效的供應(yīng)給最需要的低收入家庭，就無法使政府的保障性住房政策實(shí)現(xiàn)效率最大化。

2、缺乏相關(guān)的法律制度，廉租房退出機(jī)制的懲罰措施力度不夠。雖然有關(guān)于保障性住房的相關(guān)政策，但是在退出機(jī)制上，并未形成切實(shí)有效的法律條文。這也是導(dǎo)致了保障性住房無法形成退出的重要原因之一。對于那些已經(jīng)不符合條件卻依然享受保障性住房的家庭來說，政府缺乏相應(yīng)的強(qiáng)制手段，就很難執(zhí)行。

3、沒有政府的后續(xù)保障措施，購房壓力過大

保障性住房對于低收入家庭來說確實(shí)是解決了他們的燃眉之急，使得他們能夠有一個(gè)足夠的空間容納居住，但是，當(dāng)他們不再符合享受的條件時(shí)，按照相應(yīng)的退出機(jī)制就需要自己從房地產(chǎn)市場上獨(dú)立購置房產(chǎn)，這對于他們來說也是一個(gè)不小的壓力，因此，即便保障性住房的質(zhì)量上的保障有所欠缺，條件也不十分優(yōu)越，依然沒有人愿意從中搬出來。

（二）保障性住房退出機(jī)制缺失的后果

由于我國尚未形成科學(xué)的保障性住房退出機(jī)制，一旦低收入家庭擁有了經(jīng)濟(jì)適用房等，便終身擁有，成為了固定的福利。而我國目前經(jīng)濟(jì)適用房投資僅僅占房產(chǎn)總投資的3%，90平米以下的房產(chǎn)，根據(jù)國家目標(biāo)要達(dá)到所有房屋的70%以上，目前卻僅僅占了30%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到國家要求的標(biāo)準(zhǔn)，因此可見，我國的保障性住房依然供不應(yīng)求，同時(shí)卻又未形成完善的退出機(jī)制，最終的結(jié)果是導(dǎo)致了保障性住房的供給嚴(yán)重失衡，需求仍無法得到滿足。因此，缺失了保障性住房退出機(jī)制，必然會(huì)導(dǎo)致我國保障性住房的供求結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，是其喪失了原有的作用。

（三）解決和完善保障性住房退出機(jī)制的方法

1、建立科學(xué)的收入核查監(jiān)測體系

對于享有保障性住房的家庭，各地區(qū)應(yīng)建立相關(guān)機(jī)構(gòu)部門，定時(shí)定期對這些家庭進(jìn)行收入核查，以此做出相應(yīng)的調(diào)整，保證每個(gè)低收入家庭享有其應(yīng)有的優(yōu)惠政策。同時(shí)，督促不再屬于保障范圍的家庭及時(shí)做出調(diào)整，購置自己的商品房，以便于政府收回保障性住房，給予其他更需要的家庭。

2、制定相關(guān)的保障性住房法律政策，使其有法可依

有法可依是有法必依和執(zhí)法必嚴(yán)的前提條件。只有制定了相關(guān)的法律政策，相關(guān)執(zhí)法部門才能夠具有相應(yīng)的權(quán)利保證保障性住房退出機(jī)制的實(shí)施，同時(shí)加大監(jiān)管力度，防止經(jīng)濟(jì)適用房等流入中高收入家庭，造成保障性住房資源的浪費(fèi)。但是在指定了相關(guān)法律后同時(shí)必須嚴(yán)格做到貫徹落實(shí)，需要一定的監(jiān)督部門進(jìn)行監(jiān)督，避免濫用權(quán)力。

3、實(shí)行誠信申報(bào)制度

我們相信，大部分的居民都是誠實(shí)守信的，也是理解和支持保障性住房政策的意義所在的。因此，國家和地區(qū)應(yīng)該充分相信這些家庭，實(shí)施誠信申報(bào)制度，就如同個(gè)人申報(bào)納稅一樣，充分發(fā)揮居民的自主性和積極性，反而有利于保障性住房的退出機(jī)制的順利實(shí)施。

4、充分支持收入改善家庭購置商品房

由于房價(jià)的不斷上漲，購置商品房成為了大部分家庭的一大生活壓力。為了鼓勵(lì)居住在保障性住房中的家庭購置自己的商品房，政府可以為其提供部分貸款優(yōu)惠政策。在此我們可以借鑒新加坡的相關(guān)福利住房的政策，為這些家庭提供相對低于市場利率2個(gè)到3個(gè)百分點(diǎn)的貸款利息，或放寬銀行對于這類家庭的貸款條件。以幫助這些家庭渡過困難時(shí)期，逐漸適應(yīng)，踏入商品房的行列。

5、加大政府對保障性住房退出機(jī)制的懲罰措施力度

由于我國現(xiàn)在未形成相應(yīng)的保障性住房退出機(jī)制，因此，政府很難回購這類房產(chǎn)。為了完善退出機(jī)制，政府應(yīng)該加大對其的懲罰措施力度。

四、總結(jié) 綜上所述，各國在提供保障性住房上的路徑有所不同，最終導(dǎo)致的退出機(jī)制的實(shí)施效果不同。我們要做的就是參照不同國家地區(qū)的保障性住房準(zhǔn)入機(jī)制以及推出機(jī)制來不斷完善我國的保障性住房政策，根據(jù)我國特色的準(zhǔn)入機(jī)制來制定出較為合理的退出機(jī)制。

進(jìn)一步說，如何完善我國保障性住房政策，這不僅僅涉及到其中的準(zhǔn)入機(jī)制，退出機(jī)制也尤為重要，只有完善了保障性住房的退出機(jī)制，才能真正實(shí)現(xiàn)保障性住房其應(yīng)有的功能和效果，是保障性住房逐漸趨于供需平衡，解決我國當(dāng)前的一大民生問題。

五、參考文獻(xiàn)

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陳杰.城市居民住房解決方案——理論與國際經(jīng)驗(yàn)

本書以城鎮(zhèn)居民的住房保障為主線，重點(diǎn)闡述住房保障的原理、路徑選擇、定量測定、金融支持手段和相關(guān)聯(lián)的住房市場發(fā)展與結(jié)構(gòu)調(diào)整，涉及住房保障、房價(jià)調(diào)控、住房市場發(fā)展、住房金融、物業(yè)稅、國外房地產(chǎn)市場演變等多個(gè)熱點(diǎn)話題。分析政策難點(diǎn)，理清理論盲點(diǎn)，提供解決方案，傳遞國際經(jīng)驗(yàn)。其不僅具有前沿的學(xué)術(shù)性，理論新穎，信息量豐富，很多國際數(shù)據(jù)為國內(nèi)第一次所見；而且具有知識(shí)的普及性質(zhì)。侯永亮.關(guān)于建設(shè)保障性住房計(jì)劃的淺析.分析了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部9000億保障性住房建設(shè)計(jì)劃對解決民生問題和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的積極作用，并針對如何更好的發(fā)揮該計(jì)劃作用提出了相關(guān)措施及建議，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展。

張祥標(biāo).建立廉租住房退出機(jī)制 《發(fā)展研究》2008年第4期

我國很多地區(qū)已經(jīng)規(guī)定廉租住房的退出情況，并且針對不同的情況規(guī)定了相應(yīng)的退出操作辦法，但由于存在家庭收入難以核實(shí)、管理機(jī)構(gòu)未能理順及相關(guān)的管理配套措施不健全等問題，造成目前的廉租住房退出規(guī)定成為一紙空文，無法保證廉租住房的動(dòng)態(tài)使用。趙紅艷、施琳琳等 他山之石 可以攻玉——瑞典、美國、新加坡住房保障制度體系借鑒[J] 住房保障制度是社會(huì)為“弱勢”群體提供滿足其基本生活所需住房的若干制度安排，既是社會(huì)保障制度在住房領(lǐng)域的延伸，也是住房制度對社會(huì)保障的體現(xiàn)，更是建設(shè)和諧社會(huì)極為重要的組成部分。本文在對各國住房保障制度進(jìn)行比較分析的基礎(chǔ)上，指出了我國住房保障制度的現(xiàn)狀及存在的問題。