第一篇：解決保障性住房的意義、問題與對策

解決保障性住房的意義、問題與對策

溫家寶總理在2009年的《政府工作報告》中明確地提出，要采取更加積極有效的政策措施，穩定市場信心和預期，穩定房地產投資，推動房地產業平穩有序發展。加快落實和完善促進保障性住房建設的政策措施，爭取用三年時間，解決750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區、墾區、煤礦棚戶區居民的住房困難問題，擴大農村危房改造試點范圍。

我國是一個發展中國家，人口眾多，正處在城鎮化快速發展時期，解決城鎮居民住房問題，將是一項長期而艱巨的任務。當前，加快保障性住房建設，不僅有利于進一步改善民生，也有利于增加投資、擴大居民消費，對拉動內需、促進經濟平穩較快增長意義重大。

一、加快保障性住房建設的意義

首先，改善城市低收入居民的居住條件，是重要的民生問題，加快建設保障性安居工程，對于改善民生、促進社會和諧穩定具有重要意義。新增1000億元中央投資的安排原則中，最重要的一條就是要投向使用效率最高、發展最為需要的地方。從這個意義上說，下大氣力加快建設保障性安居工程，是促進我國經濟社會發展的順時應勢之舉。

其次，加快建設保障性安居工程，對相關產業具有很強的帶動效應。權威測算顯示，今年新增的75億元廉租房建設投資及其所帶動的地方和社會投資，可以拉動鋼材消費量65萬噸，水泥消費量50萬噸。同時，此次國家還安排了17億元中央投資用于棚戶區改造基礎設施工程建設，這可以拉動鑄鐵消費量兩萬噸，鋼材消費量10萬噸，水泥消費量30萬噸。

再次，加快建設保障性安居工程，還為今后擴大消費創造了有利條件。加快建設保障性住房，大力推進廉租房建設、棚戶區改造、農村危房改造和實施游牧民定居工程，都是改善城鄉居民消費環境和條件的有效舉措，都將有利于城鄉居民特別是低收入居民擴大消費。[1]

二、商品房供應體系與社會保障性住房供應協調發展現狀分析

城市住房問題是工業化和城市化加速發展的過程中伴生的問題，產業和人口在城市的高度集中導致城市房屋需求與供給的不平衡，使需求遠遠大于供給，房價居高不下。面對高額的房價和居民對住房需求的持續增長，總有一部分居民無力購置自己的住房，這不利于我國目前和諧社會的構建。因此，住房福利作為一項社會保障措施是政府長期政策的選擇。政府作為提供社會保障性住房的主體，承擔著不可推卸的責任。近些年，我國商品房建設取得了比較大的發展，但社會保障性住房建設相對比較滯后，由此造成商品房供應體系與社會保障性住房供應體系的發展不協調，與科學發展觀對我們的現實要求還存在一定的距離，具體表現在以下幾個方面。

（一）社會保障性住房建設總量不夠

我國自1998 年實行住房制度改革以來，住房分配貨幣化的推行和住宅分層次供應的運作實踐表明，實施結果與住房政策目標之間存在著較大差異。相對于商品房的建設總量，社會保障性住房供應嚴重不足。各地在經濟適用房的建設、供給，廉租房的配租數量和配租目標群體等方面存在諸多問題。如經濟適用房總量供給不足、建筑標準高檔化、目標群體錯位、“夾心層”居民增多、廉租房配給不足、貨幣配租數額低等問題。商品住宅價格高位增長、經濟適用房建設總量不足與目標群體錯位等多方面因素的復合作用，導致我國城市中低收入家庭住房問題日益嚴重，住房支付能力與適宜的住房價格之間存在著差距。政府應當在推動商品住宅市場可持續發展的同時，采取財

政、金融、稅收和土地供應等方面措施，加大經濟適用房的建設規模，控制經濟適用房出售價格，對購房群體實行嚴格的收入、居住狀況調查及實行合理的經濟適用房分配措施，以有效解決城市中弱勢群體的住房困難。

（二）商品房結構與社會保障性住房結構不合理

一方面，市場上商品房的超前發展，大大超過購房者的現實購買力。商品房以大戶型居多，由于面積大，單價高，使得購房者望房興嘆。另一方面，社會保障性住房建設結構不合理的現象更突出。一是社會保障性住房占市場上住房總量的比例不合理；二是在社會保障性住房構成結構上不合理即經濟適用房與廉租房的結構不合理，經濟適用房比例大大高于廉租房比例；三是在社會保障性住房內部結構上，經濟適用房結構面積偏大，超出低收入家庭的現實購買力。

（三）社會保障性住房融資渠道狹窄、單一

長期以來我國社會保障性住房建設資金的融資渠道主要是住房公積金。近年來，社會上對公積金制度微詞較多，主要表現在住房公積金閑置嚴重。此外，覆蓋面窄、濟貧力度不夠、監管不嚴、資金挪用現象也是目前住房公積金管理出現的硬傷。政策性住房融資渠道狹窄、單一，再加上管理的諸多問題，使得保障性住房建設缺乏可持續性。[2]

（四）住房保障法制滯后

改革開放以來,我國住房保障制度經歷了不斷改革與調整,1998 年住房分配貨幣化改革將住房保障制度建設推向了新的歷史階段。綜觀改革歷程,中央政府均是以《通知》、《意見》和《辦法》等文件形式來推動的,部分文件甚至是在住房保障問題比較突出的背景下出臺的,這樣導致住房保障制度的法律權威性不夠,政策調整缺乏嚴肅性和連貫性。法制化程度不高固然與市場經濟體制轉型這一時代特征密切相關,但不可否認的是,它也是住房保障制度改革難以深入、保障水平偏低、運行管理體系混亂等問題的根本原因之一。在政策執行中,部門利益高于群眾利益,地方利益高于全國利益,經濟建設投入重于住房保障投入,根源在于沒有高層次立法的硬性約束,住房保障在民生建設中的重要地位無法得到足夠重視。

三、發達國家和地區在解決住房問題上的經驗

（一）住房保障制度法制化

政府通過法律、規劃、財政、金融、稅收等多種手段，保障中收入群體能夠住上適當的住房，并根據不同時期的特點及時調整住房保障的重點。

（二）住房保障形式靈活多樣

通過低價銷售、低價租賃、先租后買、半買半租、分步購買、貼租、貼息等多種形式，對低收入家庭提供住房保障。第一，地方政府利用自有土地建房，出租或出售給符合條件的低收入家庭；對于無能力一次性購買的家庭，可以先租后買，或先購買10％的產權，再逐步購買剩余產權。第二，通過獎勵容積率和免稅等措施鼓勵開發商提供一定比例的低價住房出售或出租給低收入家庭。第三，對低收入家庭實行貨幣補貼，讓其到市場直接租賃住房。

（三）嚴格控制住房保障的面積標準，并制定合理的補貼標準無論各國具體的住房保障形式如何，在住房面積的限定上卻

有共同的特點，那就是都限定在滿足基本需求這個層面上。

（四）中央和地方政府各盡其能

各級政府以及開發商均應該以不同形式參與住房保障，中央政府的主要職責是制定保障政策和目標，實施規劃，并以中央財政預算形式直接提供住房保障。地方政府重在將政策和目標細化并加以落實。

（五）租售并舉和“共有產權”制度相結合“共有產權”制度可以量化政府保障，既明確確定低收入群體享受的福利水平，又有利于其收入提高后退出保障體系。發達國家和地區在解決住房問題上采取的一些措施，讓我們明確了“公共住房是為最需要的人提供住房保障”,通過市場化的方式不可能解決所有人的住房問題，中低收入家庭的住房問題必須依靠公共住房來解決，應充分重視租賃型保障住房的作用，加大其在保障性住房中的比例。實踐經驗均表明，政府對住房市場進行適當的干預和調控，對于促進全民安居起到了極其重要的作用。同時，建立適合本國國情的住房保障制度必須結合本國的具體情況，并根據本國的實際發展情況與時俱進的來實時調整。[3]

四、加大保障性住房建設的建議

立足于我國住房保障制度的發展現狀,著眼于住房保障制度的戰略發展,從我國的基本國情出發,保障性住房建設應在以下幾個方面加以重點推進。

(一)制定《住房保障法》,并完善相關法律法規

作為一項重要的社會政策,住房保障制度需要有效的法律支持。我國目前還沒有專門的住房保障政策法規,應盡快出臺相關法規。建議優先考慮出臺《住房保障條例》,對保障對象、保障標準、保障水平、資金來源、管理機構以及違法懲處等方面加以規范,初步實現住房保障的有法可依。待時機進一步成熟后,建議國家開展《住房保障法》的立法工作,從住房保障理念、主體責任等方面進行明確規定。從長遠來看《住房保障法》的出臺不僅是住房保障的客觀要求,也是住房市場持續、穩定、健康發展的要求。

(二)加大政府財政投入力度,保證住房保障的資金來源

目前按《廉租住房保障資金管理辦法》規定,廉租房的資金來源首先是提取貸款風險準備

金和管理費用之后的住房公積金增值收益以及10 %的土地出讓凈收益,然后是提高土地出讓凈收益的比例,最后才是各級財政的補助。這種制度安排下,住房公積金增值收益的余額不多,土地出讓收益與房地產市場的景氣程度掛鉤,財政補助沒有硬性約束,從而導致住房保障資金來源的不穩定。為促進保障性住房的持續健康發展,建議對住房保障資金來源實行“雙保證”機制,即保證每年住房保障資金不低于既定標準,保證每年財政補助不低于既定百分比,該標準和比例根據當地保障性住房的供需情況來綜合確定,當住房公積金增值收益余額和土地出讓收益補貼不足時,由財政補足差額。待條件成熟后,將住房保障資金直接納入財政預算,設定比例限制,從而為住房保障資金來源提供強有力的保證。[4]

(三)政府提供保障性住房的模式

政府提供經濟適用房, 有很多種方法。目前的一般方法是, 政府減免各種稅費, 無償把土地交給開發公司, 讓開發公司開發建設與銷售。但政府限制經濟適用房的價格, 經濟適用房的面積, 并限制開發商的利潤, 政府也規定購房者的資格條件, 并且需要報批。另外一種方式是政府運用市場化的方式。經濟適用房用地市場化, 通過招標、拍賣、掛牌的形式,公開出讓經濟適用房建設用地,土地所得凈收益劃歸財政專戶管理,作為經濟適用房購房戶的專項補貼費用。通過建立統一的土地市場,理清了政府與開發商之間的關系,解決了土地市場的雙軌制問題,有效防止了土地批準過程中發生的種種違規現象, 使開發商在同一個起跑線上進行公平競爭。同時規定建筑面積價格上限。向獲得經濟適用住房補貼資格的家庭, 直接發放經濟適用房貨幣補貼。補貼資金來源于政府把行政劃撥土地推向市場后, 經過市場化運作獲取的土地收益金。補貼方式是由符合條件的購房戶直接領取政府貨幣化補貼款, 實行先購后補, 不購不補。筆者認為后一種方式可以增加購房者的選擇, 規范政府、開發商之間的關系, 因此更優。

(四)嚴格把關準入機制

準入機制主要包括入住社會保障性住房的申請條件、申請和審批程序、受理和審批機構、輪候配租、配售制度等內容，其中關鍵的內容還是申請標準的確立以及申請對象的確認。由于劃分公民收入線要對公民的收入作詳細的調查統計，工作量很大，再加上公民隱形收入的存在，因此，要把公民的實際收入搞準確，困難較大；而不劃分公民收入線，就很難實行住房分類供應?？赏ㄟ^以下方式對公民收入線加以認定：一是不同地區根據當地居民的實際收入水平進行定量分類。雖然目前我國尚未建立個人收入申報制度，政府難以準確地核實其真實收入，但總體上應有一個定量標準。同時，家庭收入水平還應該以家庭人口構成作相應的規定，可以通過測算基本開支以確定申請對象。個人消費支出主要包括“衣食住行”等方面?？梢员容^科學地測算出某一地區或城市除“住”以外其他基本生活開支總額。二是在定量的基礎上，再輔之以定性分類。鑒于我國的實際情況，僅以定量作為劃分標準還存在許多偏差。為了矯正這種偏差，還需要輔之定性分類，比如最低收入家庭可以界定為最低工資收入的家庭，以及民政部門確定的社會救濟對象等。

(五)強化監督退出機制

保障性住房制度能否達到預期的政策目標，在很大程度上取決于政策的執行情況，既要重進口環節，重過濾環節，更要重出口環節。一要健全監控制度。社會保障性住房監控制度應包括社會保障性住房建設、管理體系的內部監控制度和外部或社會監控制度。內部監控制度

可以由政府社會保障性住房管理部門內部的監察制度、審計制度和黨組織的紀檢制度等組成，外部監控制度應包括人民代表大會、檢察院、群眾團體、新聞輿論等各個方面對社會保障性住房建設、分配和管理情況進行監督。二要建立退出機制。當享受保障的中低收入家庭脫離貧困后，應及時退出，讓社會保障性住房不斷“回流”到政府手中，用于統籌社會保障性住房的房源與保障政策的正常運行，以建立住房正常、合理的流動機制，并保證將社會保障性住房分配到那些最需要的家庭手中。三要建立相關的懲罰機制。當發現與政策相違背行為的發生如申請信息的不真實、轉租、轉讓、空置等行為，應建立相關的懲處機制，給予相關人員一定的懲處措施。[5]

(六)防止保障性住房建設中平民窟問題

現在的社會現實是, 保障性住房尚未鋪開, 房子已經形成了窮人和富人之間的空間隔離器。房價從某種程度已經成了過濾器, 低收入群體受到了高房價的排斥。房地產開發商有意無意之間, 把一群支付能力、消費習慣和心理特質都類似的人用一道大圍墻圈在了一起, 形成了一個越來越有別于外部生活氛圍的社區。商品房的高房價現實, 使得低收入者被迫遷往城市郊區、城鄉接合部, 從而形成了中低收入者聚集地, 經而形成平民窟。而目前的經濟適用房和廉租房建設出于成本考慮大多集中在較偏僻的郊區, 交通、教育、醫療等配套基礎設施建設不足。由于保障性住房往往是大片開發, 這樣進一步加劇了分化的趨勢, 有可能帶來新的社會問題。英國、法國就因居住在廉租房中的人群引發了系列社會問題, 甚至是社會動蕩。例如上世紀80 年代, 英國政府將一些窮人安置在房屋質量差的大社區里, 隨之而來的是教育低下、收入降低、犯罪上升等問題：法國則因為巴黎郊區的非裔平民窟, 本世紀初引起了大騷亂?？梢酝ㄟ^兩種途徑解決這一問題。一是建立混合社區。借鑒英國的可持續性混合社區, 政府在給開發商審批土地時, 應將提供一部分社會住房作為一個附加條件, 就像基礎設施一樣強行要求供給。二是向南美國家學習, 保障性住房建城市周圍, 但政府同時建立良好的基礎設施和小型的產業發展區, 為該區居民提供更好的交通、教育、醫療就業保證, 從而提高居民的自我發展能力,促進社會的和諧發展。

第二篇：解決保障性住房的意義（定稿）

解決保障性住房的意義、問題與對策

來源：資源網 作者：王克群 發布時間：2009.06.24 溫家寶總理在2009年的《政府工作報告》中明確地提出，要采取更加積極有效的政策措施，穩定市場信心和預期，穩定房地產投資，推動房地產業平穩有序發展。加快落實和完善促進保障性住房建設的政策措施，爭取用三年時間，解決750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區、墾區、煤礦棚戶區居民的住房困難問題，擴大農村危房改造試點范圍。

我國是一個發展中國家，人口眾多，正處在城鎮化快速發展時期，解決城鎮居民住房問題，將是一項長期而艱巨的任務。當前，加快保障性住房建設，不僅有利于進一步改善民生，也有利于增加投資、擴大居民消費，對拉動內需、促進經濟平穩較快增長意義重大。

一、加快保障性住房建設的意義

首先，改善城市低收入居民的居住條件，是重要的民生問題，加快建設保障性安居工程，對于改善民生、促進社會和諧穩定具有重要意義。新增1000億元中央投資的安排原則中，最重要的一條就是要投向使用效率最高、發展最為需要的地方。從這個意義上說，下大氣力加快建設保障性安居工程，是促進我國經濟社會發展的順時應勢之舉。

其次，加快建設保障性安居工程，對相關產業具有很強的帶動效應。權威測算顯示，今年新增的75億元廉租房建設投資及其所帶動的地方和社會投資，可以拉動鋼材消費量65萬噸，水泥消費量50萬噸。同時，此次國家還安排了17億元中央投資用于棚戶區改造基礎設施工程建設，這可以拉動鑄鐵消費量兩萬噸，鋼材消費量10萬噸，水泥消費量30萬噸。

再次，加快建設保障性安居工程，還為今后擴大消費創造了有利條件。加快建設保障性住房，大力推進廉租房建設、棚戶區改造、農村危房改造和實施游牧民定居工程，都是改善城鄉居民消費環境和條件的有效舉措，都將有利于城鄉居民特別是低收入居民擴大消費。[1]

二、商品房供應體系與社會保障性住房供應協調發展現狀分析

城市住房問題是工業化和城市化加速發展的過程中伴生的問題，產業和人口在城市的高度集中導致城市房屋需求與供給的不平衡，使需求遠遠大于供給，房價居高不下。面對高額的房價和居民對住房需求的持續增長，總有一部分居民無力購置自己的住房，這不利于我國目前和諧社會的構建。因此，住房福利作為一項社會保障措施是政府長期政策的選擇。政府作為提供社會保障性住房的主體，承擔著不可推卸的責任。近些年，我國商品房建設取得了比較大的發展，但社會保障性住房建設相對比較滯后，由此造成商品房供應體系與社會保障性住房供應體系的發展不協調，與科學發展觀對我們的現實要求還存在一定的距離，具體表現在以下幾個方面。

（一）社會保障性住房建設總量不夠

我國自1998 年實行住房制度改革以來，住房分配貨幣化的推行和住宅分層次供應的運作實踐表明，實施結果與住房政策目標之間存在著較大差異。相對于商品房的建設總量，社會保障性住房供應嚴重不足。各地在經濟適用房的建設、供給，廉租房的配租數量和配租目標群體等方面存在諸多問題。如經濟適用房總量供給不足、建筑標準高檔化、目標群體錯位、“夾心層”居民增多、廉租房配給不足、貨幣配租數額低等問題。商品住宅價格高位增長、經濟適用房建設總量不足與目標群體錯位等多方面因素的復合作用，導致我國城市中低收入家庭住房問題日益嚴重，住房支付能力與適宜的住房價格之間存在著差距。政府應當在推動商品住宅市場可持續發展的同時，采取財

政、金融、稅收和土地供應等方面措施，加大經濟適用房的建設規模，控制經濟適用房出售價格，對購房群體實行嚴格的收入、居住狀況調查及實行合理的經濟適用房分配措施，以有效解決城市中弱勢群體的住房困難。

（二）商品房結構與社會保障性住房結構不合理

一方面，市場上商品房的超前發展，大大超過購房者的現實購買力。商品房以大戶型居多，由于面積大，單價高，使得購房者望房興嘆。另一方面，社會保障性住房建設結構不合理的現象更突出。一是社會保障性住房占市場上住房總量的比例不合理；二是在社會保障性住房構成結構上不合理即經濟適用房與廉租房的結構不合理，經濟適用房比例大大高于廉租房比例；三是在社會保障性住房內部結構上，經濟適用房結構面積偏大，超出低收入家庭的現實購買力。

（三）社會保障性住房融資渠道狹窄、單一

長期以來我國社會保障性住房建設資金的融資渠道主要是住房公積金。近年來，社會上對公積金制度微詞較多，主要表現在住房公積金閑置嚴重。此外，覆蓋面窄、濟貧力度不夠、監管不嚴、資金挪用現象也是目前住房公積金管理出現的硬傷。政策性住房融資渠道狹窄、單一，再加上管理的諸多問題，使得保障性住房建設缺乏可持續性。[2]

（四）住房保障法制滯后

改革開放以來,我國住房保障制度經歷了不斷改革與調整,1998 年住房分配貨幣化改革將住房保障制度建設推向了新的歷史階段。綜觀改革歷程,中央政府均是以《通知》、《意見》和《辦法》等文件形式來推動的,部分文件甚至是在住房保障問題比較突出的背景下出臺的,這樣導致住房保障制度的法律權威性不夠,政策調整缺乏嚴肅性和連貫性。法制化程度不高固然與市場經濟體制轉型這一時代特征密切相關,但不可否認的是,它也是住房保障制度改革難以深入、保障水平偏低、運行管理體系混亂等問題的根本原因之一。在政策執行中,部門利益高于群眾利益,地方利益高于全國利益,經濟建設投入重于住房保障投入,根源在于沒有高層次立法的硬性約束,住房保障在民生建設中的重要地位無法得到足夠重視。

三、發達國家和地區在解決住房問題上的經驗

（一）住房保障制度法制化

政府通過法律、規劃、財政、金融、稅收等多種手段，保障中收入群體能夠住上適當的住房，并根據不同時期的特點及時調整住房保障的重點。

（二）住房保障形式靈活多樣

通過低價銷售、低價租賃、先租后買、半買半租、分步購買、貼租、貼息等多種形式，對低收入家庭提供住房保障。第一，地方政府利用自有土地建房，出租或出售給符合條件的低收入家庭；對于無能力一次性購買的家庭，可以先租后買，或先購買10％的產權，再逐步購買剩余產權。第二，通過獎勵容積率和免稅等措施鼓勵開發商提供一定比例的低價住房出售或出租給低收入家庭。第三，對低收入家庭實行貨幣補貼，讓其到市場直接租賃住房。

（三）嚴格控制住房保障的面積標準，并制定合理的補貼標準無論各國具體的住房保障形式如何，在住房面積的限定上卻

有共同的特點，那就是都限定在滿足基本需求這個層面上。

（四）中央和地方政府各盡其能

各級政府以及開發商均應該以不同形式參與住房保障，中央政府的主要職責是制定保障政策和目標，實施規劃，并以中央財政預算形式直接提供住房保障。地方政府重在將政策和目標細化并加以落實。

（五）租售并舉和“共有產權”制度相結合

“共有產權”制度可以量化政府保障，既明確確定低收入群體享受的福利水平，又有利于其收入提高后退出保障體系。發達國家和地區在解決住房問題上采取的一些措施，讓我們明確了“公共住房是為最需要的人提供住房保障”,通過市場化的方式不可能解決所有人的住房問題，中低收入家庭的住房問題必須依靠公共住房來解決，應充分重視租賃型保障住房的作用，加大其在保障性住房中的比例。實踐經驗均表明，政府對住房市場進行適當的干預和調控，對于促進全民安居起到了極其重要的作用。同時，建立適合本國國情的住房保障制度必須結合本國的具體情況，并根據本國的實際發展情況與時俱進的來實時調整。[3]

四、加大保障性住房建設的建議

立足于我國住房保障制度的發展現狀,著眼于住房保障制度的戰略發展,從我國的基本國情出發,保障性住房建設應在以下幾個方面加以重點推進。

(一)制定《住房保障法》,并完善相關法律法規

作為一項重要的社會政策,住房保障制度需要有效的法律支持。我國目前還沒有專門的住房保障政策法規,應盡快出臺相關法規。建議優先考慮出臺《住房保障條例》,對保障對象、保障標準、保障水平、資金來源、管理機構以及違法懲處等方面加以規范,初步實現住房保障的有法可依。待時機進一步成熟后,建議國家開展《住房保障法》的立法工作,從住房保障理念、主體責任等方面進行明確規定。從長遠來看《住房保障法》的出臺不僅是住房保障的客觀要求,也是住房市場持續、穩定、健康發展的要求。

(二)加大政府財政投入力度,保證住房保障的資金來源

目前按《廉租住房保障資金管理辦法》規定,廉租房的資金來源首先是提取貸款風險準備金和管理費用之后的住房公積金增值收益以及10 %的土地出讓凈收益,然后是提高土地出讓凈收益的比例,最后才是各級財政的補助。這種制度安排下,住房公積金增值收益的余額不多,土地出讓收益與房地產市場的景氣程度掛鉤,財政補助沒有硬性約束,從而導致住房保障資金來源的不穩定。為促進保障性住房的持續健康發展,建議對住房保障資金來源實行“雙保證”機制,即保證每年住房保障資金不低于既定標準,保證每年財政補助不低于既定百分比,該標準和比例根據當地保障性住房的供需情況來綜合確定,當住房公積金增值收益余額和土地出讓收益補貼不足時,由財政補足差額。待條件成熟后,將住房保障資金直接納入財政預算,設定比例限制,從而為住房保障資金來源提供強有力的保證。[4]

(三)政府提供保障性住房的模式

政府提供經濟適用房, 有很多種方法。目前的一般方法是, 政府減免各種稅費, 無償把土地交給開發公司, 讓開發公司開發建設與銷售。但政府限制經濟適用房的價格, 經濟適用房的面積, 并限制開發商的利潤, 政府也規定購房者的資格條件, 并且需要報批。另外一種方式是政府運用市場化的方式。經濟適用房用地市場化, 通過招標、拍賣、掛牌的形式,公開出讓經濟適用房建設用地,土地所得凈收益劃歸財政專戶管理,作為經濟適用房購房戶的專項補貼費用。通過建立統一的土地市場,理清了政府與開發商之間的關系,解決了土地市場的雙軌制問題,有效防止了土地批準過程中發生的種種違規現象, 使開發商在同一個起跑線上進行公平競爭。同時規定建筑面積價格上限。向獲得經濟適用住房補貼資格的家庭, 直接發放經濟適用房貨幣補貼。補貼資金來源于政府把行政劃撥土地推向市場后, 經過市場化運作獲取的土地收益金。補貼方式是由符合條件的購房戶直接領取政府貨幣化補貼款, 實行先購后補, 不購不補。筆者認為后一種方式可以增加購房者的選擇, 規范政府、開發商之間的關系, 因此更優。

(四)嚴格把關準入機制

準入機制主要包括入住社會保障性住房的申請條件、申請和審批程序、受理和審批機構、輪候配租、配售制度等內容，其中關鍵的內容還是申請標準的確立以及申請對象的確認。由于劃分公民收入線要對公民的收入作詳細的調查統計，工作量很大，再加上公民隱形收入的存在，因此，要把公民的實際收入搞準確，困難較大；而不劃分公民收入線，就很難實行住房分類供應?？赏ㄟ^以下方式對公民收入線加以認定：一是不同地區根據當地居民的實際收入水平進行定量分類。雖然目前我國尚未建立個人收入申報制度，政府難以準確地核實其真實收入，但總體上應有一個定量標準。同時，家庭收入水平還應該以家庭人口構成作相應的規定，可以通過測算基本開支以確定申請對象。個人消費支出主要包括“衣食住行”等方面?？梢员容^科學地測算出某一地區或城市除“住”以外其他基本生活開支總額。二是在定量的基礎上，再輔之以定性分類。鑒于我國的實際情況，僅以定量作為劃分標準還存在許多偏差。為了矯正這種偏差，還需要輔之定性分類，比如最低收入家庭可以界定為最低工資收入的家庭，以及民政部門確定的社會救濟對象等。

(五)強化監督退出機制 保障性住房制度能否達到預期的政策目標，在很大程度上取決于政策的執行情況，既要重進口環節，重過濾環節，更要重出口環節。一要健全監控制度。社會保障性住房監控制度應包括社會保障性住房建設、管理體系的內部監控制度和外部或社會監控制度。內部監控制度可以由政府社會保障性住房管理部門內部的監察制度、審計制度和黨組織的紀檢制度等組成，外部監控制度應包括人民代表大會、檢察院、群眾團體、新聞輿論等各個方面對社會保障性住房建設、分配和管理情況進行監督。二要建立退出機制。當享受保障的中低收入家庭脫離貧困后，應及時退出，讓社會保障性住房不斷“回流”到政府手中，用于統籌社會保障性住房的房源與保障政策的正常運行，以建立住房正常、合理的流動機制，并保證將社會保障性住房分配到那些最需要的家庭手中。三要建立相關的懲罰機制。當發現與政策相違背行為的發生如申請信息的不真實、轉租、轉讓、空置等行為，應建立相關的懲處機制，給予相關人員一定的懲處措施。[5]

(六)防止保障性住房建設中平民窟問題

現在的社會現實是, 保障性住房尚未鋪開, 房子已經形成了窮人和富人之間的空間隔離器。房價從某種程度已經成了過濾器, 低收入群體受到了高房價的排斥。房地產開發商有意無意之間, 把一群支付能力、消費習慣和心理特質都類似的人用一道大圍墻圈在了一起, 形成了一個越來越有別于外部生活氛圍的社區。商品房的高房價現實, 使得低收入者被迫遷往城市郊區、城鄉接合部, 從而形成了中低收入者聚集地, 經而形成平民窟。而目前的經濟適用房和廉租房建設出于成本考慮大多集中在較偏僻的郊區, 交通、教育、醫療等配套基礎設施建設不足。由于保障性住房往往是大片開發, 這樣進一步加劇了分化的趨勢, 有可能帶來新的社會問題。英國、法國就因居住在廉租房中的人群引發了系列社會問題, 甚至是社會動蕩。例如上世紀80 年代, 英國政府將一些窮人安置在房屋質量差的大社區里, 隨之而來的是教育低下、收入降低、犯罪上升等問題：法國則因為巴黎郊區的非裔平民窟, 本世紀初引起了大騷亂。可以通過兩種途徑解決這一問題。一是建立混合社區。借鑒英國的可持續性混合社區, 政府在給開發商審批土地時, 應將提供一部分社會住房作為一個附加條件, 就像基礎設施一樣強行要求供給。二是向南美國家學習, 保障性住房建城市周圍, 但政府同時建立良好的基礎設施和小型的產業發展區, 為該區居民提供更好的交通、教育、醫療就業保證, 從而提高居民的自我發展能力,促進社會的和諧發展。[6]

[參考文獻]

[1] 江國成.加大保障性住房建設是“一舉多得”之舉[ EB /OL ] http://www.tmdps.cn 2008年12月03日 19:25 [2]黃衛華.商品房與社會保障性住房協調發展對策[J].中國房地產,2009(5):66-68 [3] 檀榕基.我國社會保障性住房發展評述[J].科技情報開發與經濟（2009）09－0154-04 [4] 趙亞平.加大保障性住房建設的戰略思考[J].市場論壇,2009(2): 8-10.[5] 吳盛光.社會保障性住房公共政策的亮點、難點與基點[J].上海房地,2007(12):30-33 [6] 陳小安.保障性住房建設亟需解決的幾個問題[J].特區經濟，2008（6）：150-151.

第三篇：解決保障性住房選址難問題

解決保障性住房選址難問題？

1、選址在交通便利地區 【現象】目前，我國不少省市的保障性住房項目，由于選址偏遠導致交通不便，加上教育、醫療等配套設施沒有及時完善，給一些保障性住房申購者的生活、工作帶來麻煩?！窘鉀Q辦法】保障性住房，不但要解決申購者的住房難，還要讓申購者住得便利，環境宜居?；诖耍Ｕ闲宰》拷ㄔO項目應當依據經批準的土地利用總體規劃、城鄉規劃，選擇在地質條件安全可靠、環境適宜、公共交通相對便利和商業、教育、醫療、文化等公共設施及市政配套相對完善的區域，本著節約集約用地的原則，充分利用存量土地，做到科學規劃、合理布局，讓申購者能感覺到，雖然住進保障性住房小區，同樣有便利的生活配套設施和豐富的業余文化生活。

2、與家庭收入相一致

【現象】當前，保障性住房建設位置與低收入家庭分布相悖，并沒有解決實際問題，給低收入家庭帶來諸多不便。

【解決辦法】基于此，政府可以規劃在匹配家庭收入的前提下，建設保障性住房，以滿足人們居住需求

3、建設城鄉統籌發展試點

保障性住房建設將有針對性的從城市向鄉鎮輻射，鼓勵符合條件的鄉鎮（特別是人口聚集多、低收入家庭住房困難問題突出的鄉鎮）建設保障性住房。

第四篇：保障性住房建設的意義

改善城市低收入居民的居住條件，是重要的民生問題，加快建設保障性安居工程，對于改善民生、促進社會和諧穩定具有重要意義。

首先，保障性安居工程是民生工程?，F在，我國已基本解決了溫飽問題，低收入群體也能夠吃飽飯、穿上衣。隨著溫飽問題的解決，居住問題日顯突出，尤其是對中低收入家庭更為迫切。但是很顯然，低收入家庭要自力更生解決住房問題還不現實，因為根本買不起。安身才能立命，房子是老百姓尤其是中低收入群體一個切切實實的民生問題。所以，黨和政府實施保障性安居工程，是一項改善民生，雪中送炭的工程。

其次，保障性安居工程是民心工程。目前我省城鎮住房困難的低收入家庭大約還有30多萬戶；另外在城市棚戶區、危舊房、筒子樓和地方墾區礦區等棚戶區以及農村危舊房中居住的，大多也是低收入群眾。這些房屋不僅破舊、簡陋，甚至不避風雨、不御寒暑。由此引發不穩定、不文明、不和諧、不安全的隱患，也是在所難免。所以，黨和政府實施保障性安居工程，是一項得民心，促和諧的工程。

再次，保障性安居工程是德政工程。我國實行的是社會主義市場經濟體制，市場機制在資源配置，包括房屋資源配置上發揮著基礎性作用，政府不應該也不可能替代市場去包打天下、包攬一切。但是，我們是社會主義社會，人民政府有責任、有義務去保證最廣大的人民群眾能充分分享到改革發展的成果，有責任、有義務去保證最廣大的人民群眾在共同富裕的道路上不至于兩極分化。所以，這就要在市場經濟體制基礎上逐步建立健全社會保障包括住房保障體系，以充分體現社會主義社會制度的優越性，充分體現人民政府執政為民的先進性。向困難群眾提供基本住房保障，幫他們走出困境，點燃他們生活的希望，這是我黨的宗旨所在，是政府的責任所在，是群眾的福音所在。

最后，保障性安居工程是發展工程。為了應對世界金融危機的影響，中央把保障性住房作為擴大內需一攬子政策的一項重要內容。加快實施保障性安居工程，既可發揮政府投資的乘數效應、帶動社會資金增加對住宅建設的投入，又可以拉動鋼鐵、有色、建材、機電、輕紡及服務等產業的發展，還能夠帶動消費、改善民生，是應對危機、推動發展的一個重要切入點和結合部。保障性住房是政府為解決低收入群體基本住房問題而采取的措施，商品住房則是通過市場機制為有能力的居民提供商品化服務。因此，實施保障性安居工程與推進商品住房建設是并行不悖、互為補充、互相促進的。

加快建設保障性安居工程，還為今后擴大消費創造了有利條件。加快建設保障性住房，大力推進廉租房建設、棚戶區改造、農村危房改造和實施游牧民定居工程，都是改善城鄉居民消費環境和條件的有效舉措，都將有利于城鄉居民特別是低收入居民擴大消費。

第五篇：保障性住房

標準預測試卷七（保障性住房）

一、注意事項

1．申論考試是對應試者閱讀理解能力、綜合分析能力、提出和解決問題能力及文字表達能力進行考查的考試。

2．作答參考時限：閱讀材料40分鐘，答卷110分鐘。

3．仔細閱讀給定資料，按照后面提出的申論要求依次作答。

4．考生可以在本試卷的空白位置或草稿紙上打草稿，但所有題目都要在答題紙的指定位置作答，作答在其他位置一律無效！

二、給定資料

1．國務院總理溫家寶日前在上?？疾毂Ｕ闲宰》抗こ踢M展情況時說，要把保障性住房建設放在房地產業發展的重要位置，在財政、金融和土地政策上給予大力支持，讓廣大城市中低收入居民安居樂業?？偫泶搜裕莱隽吮姸喑鞘兄械褪杖刖用竦男穆?。

當前，在許多地方商品房開發紅紅火火之時，群眾關心的保障性住房建設卻進展緩慢。前不久，全國人大常委會的一份調研報告顯示，按照國家下達的保障性住房建設計劃，2009年全國需投入資金1676億元，但截至8月底僅完成投資394.9億元，完成率僅為23.6%。

從記者在各地調研的情況來看，保障性住房建設進展緩慢，資金配套困難、用地審批周期長是反映最為集中的兩大難題。但從多數地區實際情況看，資金、土地并非是最大的問題，部分地方政府以怎樣的政績觀、發展觀來推進保障性住房建設，才是問題的關鍵所在。

據《工人日報》報道，湖南省建設部門年中對全省廉租住房資金到位、工程進度進行檢查時發現，全省廉租住房開工率較低的有5個市（州），此外還有4個市（州）沒有遵守國家規定，市（州）財政、住房公積金增值凈收益、土地出讓凈收益均沒有安排廉租住房資金。

而記者在內蒙古調研時發現，部分地方政府重視不夠，工作上無積極性、主動性，原本應該用于保障性住房建設的資金沒有到位，已經下發的資金中途被截留、擠占甚至挪用。

在用地問題上，近年來，各地為調控商品房市場都儲備了一批土地，一旦房價看漲，地方政府都能很快拿出一批土地投放市場，以獲取高額的土地出讓收益，而一旦保障性住房需要用地，審批的難題就來了。

如期完成保障性住房建設規劃，既是促進房地產市場健康發展的調控措施，同時也是中央政府對城市廣大中低收入居民作出的鄭重承諾，關系國計民生，也關系到政府的公信力，不可輕視。各地政府要從執政為民、民生優先的高度，切實把這件大事抓緊抓實。

該材料主要內容：____ 2．廣西壯族自治區人民政府辦公廳2009年7月下發《關于大力促進房地產市場健康發展的指導意見》（以下簡稱《指導意見》），進一步加大保障性住房的建設力度，爭取用3年的時間基本解決城市低收入家庭住房困難問題?！吨笇б庖姟诽岢觯杭哟罅庾》拷ㄔO；加大實施城市危舊房、筒子樓改造力度，加快實施國有農林場、墾區、礦山棚戶區和采礦沉陷區民房搬遷維修改造工程；加快經濟適用住房建設，增加經濟適用住房供給。

《指導意見》強化政府穩定房地產市場的職責，認為要穩定房地產市場，必須實行自治區、市、縣人民政府責任制，各級人民政府要認真履行穩定本地房地產市場的職責，充分發揮對房地產市場的宏觀調控和統籌協調作用。

同時要求建立健全工作機制。自治區成立促進房地產健康發展工作領導小組，由自治區 人民政府領導任組長，領導小組辦公室設在自治區建設廳。各市、縣也要成立促進房地產市場健康發展工作領導小組。領導小組要建立房地產聯席會議制度和工作推進例會制度，分析、協調和解決當地房地產市場的重大問題，組織制定本區房地產市場發展政策，促進房地產市場平穩較快發展。

《指導意見》要求加強對房地產市場的監督管理。建立由自治區統計局牽頭，自治區發展改革委、建設廳等相關部門參加的全區房地產市場信息協調、發布工作機制，加強對市場信息和基礎數據的整合、監測和分析，采取各種形式定期或不定期地向社會發布有關全區房地產市場信息。另外，還要加強房地產市場監測分析，以準確把握房地產市場走勢，及時發現市場運行中的新情況、新問題，提高調控措施的預見性、針對性和有效性。

營造良好的房地產業發展環境也是必不可少的，《指導意見》要求各級政府和相關部門加強與房地產企業的聯系，幫助企業解決經營活動中遇到的困難；要加強服務、提高效率，優先審批、辦證程序，合理縮短審批、辦證時限。

2009年，廣西共供應保障性住房用地312.64公頃，同比增長1.48倍。其中廉租住房用地供應95.06公頃，經濟適用住房用地供應102.70公頃，棚戶區改造用地供應45.44公頃，農村危房改造用地供應69.44公頃。

2009年，廣西國土資源廳把優先保證保障性住房用地供應作為保民生的重點工作，采取多項措施為解決城市低收入家庭住房困難，促進社會和諧發展作貢獻。

該材料主要內容____ 3．保障性安居工程建設既是黨中央、國務院擴大內需的重要舉措之一，也是解決低收入家庭住房問題的主要渠道。但是，“保障性安居工程建設”這一利國利民的好“經”，卻在有的地方被“歪嘴和尚”念歪念壞了。一些權力部門利用黨的這項惠民、助民政策，偷梁換柱、欺上瞞下，在經濟適用房的建設、審批以及分配等各個環節上大搞權力尋租、權力自肥，而一些開發商則打著經濟適用房的名義，做著商品房的生意。經濟適用房違規轉讓、租賃者有之，將經濟適用房魔術般地變成商品房甚至變成豪華別墅的有之，經濟適用房不經濟不合算而大量遭棄購的有之，“保障性安居工程建設”這盤好棋就這樣被活生生地攪得一塌糊涂。

保障性安居工程出現了這一系列的問題，說明我們政策出臺的相關配套措施沒有跟上，讓別有用心的人鉆了空子。好比吃魚讓魚刺刺著了咽喉，卻不能因此否認魚肉的味美營養價值而從此禁食魚肉一樣，保障性安居工程的政策也決不能因噎廢食。因為事實上包括經濟適用房建設在內的保障性安居工程，在很多地方實施得很好，出現問題的畢竟只是一部分。

辯證地看，出現的問題為我們繼續實施好保障性安居工程積累了經驗。針對進一步完善經濟適用房管理實施辦法，不少有識之士提出了很多很有見地的建議，如禁止經濟適用房轉讓，變經濟適用房轉讓為政府回購，賣給需要這種房子的家庭；嚴懲利用經濟適用房運作腐敗，以儆效尤；建立公開、公平、公正的審議程序，健全供應對象的準人審核工作機制。要使經濟適用房真正成為中低收入者的保障性住房，重在把好入口出口兩道關，即經濟適用房的申購關和所有權、使用權的轉讓（包括禁止租賃）關，而要把好這兩道關，一條不可或缺的辦法就是公開透明，陽光操作。廣大群眾的監督才是最有效、最敏銳的監督。

該材料主要內容：____ 4．“只要出2萬到8萬元中介費，你是不是低保戶，是不是本城區人，都無所謂．”2009年7月7日，武漢市一位大型連鎖房產經紀公司負責人告訴記者。這是隱沒在武漢街巷，關于經濟適用房申購一條龍服務的黑市價格。所謂“一條龍”式購房服務，就是從購房資格申請材料辦理，一直到最終搖號，中介全程“包辦”到底。2009年6月12日發生的“六連號”事件僅僅揭開了武漢市經濟適用房黑市鏈條的冰山一角。當天，武漢市余家頭小區經濟適用房在申購搖號時，搖出了六個連在一起的購房資格證明編號，這在申購高達40比1的情況下，極不尋常，引發強烈質疑。

事后查明，這六個編號均是中介機構勾結搖號官員作弊搖出的“關系號”，申請材料全系造假；2009年6月22日，武漢市政府新聞辦召開了一次僅55秒的新聞發布會，宣布了相關中介和涉案政府官員受到處理的結果。

“六連號”事件雖然結束，但是隱身在經濟適用房背后的制度漏洞，以及由此引致的一連串黑色利益鏈仍可能吞噬這一公共善政的普惠。

該材料主要內容：____ 5．與一般商品房一樣，對于保障性住房而言，充足的土地供應是其開發建設的基礎性條件。然而由于近年來中心城區地價飛漲，經濟適用房越建越遠，多個城市經濟適用房項目出現被老百姓“棄買”的尷尬情況。

在長春市，2008年這里重啟經濟適用房建設，全年共建設22.7萬平方米共3780套，前兩批共發售1900多套。至年底剩下1400多套沒有售出。在此期間，長春市兩次放寬申請家庭的準入標準，將月人均收入標準由500元以下放寬到800元，并允許優撫對象、復轉軍人、殘疾人等6類特殊人群購房，但是并沒有出現人們想象中的踴躍爭購場面。

在廣州，2008年底推出的2145套經濟適用房，只有975套房屋被中低收入家庭認購，余下1170套房遭棄購。這意味著時隔10年廣州市推出的首批經濟適用房超過一半被棄購。據記者了解，這些城市經濟適用房“遇冷”的原因是，不少地方興建的經濟適用房離中心城區太遠，生活配套設施不足，而中低收入者大都依賴公共交通，他們如果住在偏遠的郊區，就醫、上學、出行都非常不便，再加上與周邊商品房相比，價格也沒有吸引力，所以棄購現象比較突出。

以武漢城開青菱城市花園經濟適用房項目為例，該項目已經接近武漢三環線，當地物價局核定其基準價格核定為2699元／平方米，比同地段的一些商品房均價還高。而且，在2008年底申購時，該項目道路還未修通，低收人群體只能“望而卻步”，第一輪搖號后遭遇棄買，415套住房只賣了—百多套。

有關業內人士分析，由于中心城區近年來地價飆升，土地供應也越來越少，未來經濟適用房越建越遠將成為常態。據經濟適用房“黃埔人家”開發商武漢江岸房地產公司有關負責人介紹，在政府對經濟適用房銷售限價的情況下，開發商主要靠降低土地的購價來節約成本。該公司建設的“黃埔人家”經濟適用房小區位于中心城區，當時的土．地價格約100萬元／畝，均價2600元，利潤率控制在國家規定的3%。

但現在市區內的土地價格已經翻了幾倍，再加上勞動力價格、材料成本的上漲，在政府2900元限價下銷售經濟適用房，肯定虧本。

該材料主要內容：____ 6.2009年8月份，經濟適用房再次成為人們關注的熱點。先是月初傳出石家莊市上千套經濟適用房由于定價過高遭棄購的消息，緊接著又爆出了南陽套用經濟適用房指標開發商品房的新聞。在國家不斷加大力度，推動保障性住房建設的時刻，經濟適用房政策在執行過程中遇到的問題開始受到人們的質疑。一些專家和業內人士表示，經濟適用房不僅有社會保障性特點，與廉租房相比，它又具有鮮明的市場化特征。推動經濟適用房建設有可能會影響完全市場化的商品住宅市場，而且在巨大利益的誘惑之下，容易出現有違社會公平的現象。

20世紀70年代以前，由于兩次世界大戰和1929年一1933年的經濟危機，嚴重的住宅短缺成為困擾西方國家的主要問題。在這種情況下，主要依靠市場化手段解決居民住房問題的西方國家遭遇了困境。

“市場機制條件下，由于勞動能力的差別存在，一部分階層的收入是無法承受其住宅支出的，這就在客觀上需要政府提供住宅消費保障?！睏罴t旭說。

為解決這一問題，美國于1968年進行相關立法，政府保證10年內資助低收入家庭600萬套住房。戰后的英國，政府同樣在金融和住宅供應上進行了大規模的國家干預，直接投資或補貼建設公共住宅成為解決住房問題的主要手段。

20世紀70年代以來，隨著西方國家全國性住宅短缺的緩解以至消失，再加上福利開支出現緊縮趨勢，大規模國家干預的方式開始捉襟見肘，代之而起的是發揮市場機制的彈性和選擇性，鼓勵運用市場機制解決住宅供應。20世紀80年代撒切爾夫人執政時期的英國表現得尤其明顯。

在我國，自從1998年住房體制改革以來，市場在房地產資源配置中的基礎作用越來越顯著，在此基礎上，房地產業迅速發展起來。但是，在市場化進程日益加快的情況下，我國住房保障體系建設卻處于緩慢甚至是局部停頓的狀態，隨著各地房價的飛漲，中低收人家庭買房難、租房難的問題越來越突出。

為了解決這一矛盾，2007年國務院出臺了文件，加強廉租房和經濟適用房建設；在住房和城鄉建設部的要求下，2008年6月前后各地出臺了 《2008--2012年住房建設規劃》，其中都明確了住房保障產品的建設規模,2008年11月，住房和城鄉建設部出臺了9000億元安居工程投資計劃，再次加大了保障性住房的投入和建設力度。

上海易居房地產研究院綜合研究部在一份研究報告中指出，給低收入階層提供住宅消費保障，是西方國家普遍的做法；盡管在住宅資源配置中，市場經濟國家依賴市場發揮基礎性的作用，但是從各國完善的住宅消費保障制度的建立、發展和完善過程看，政府在住宅消費保障制度上起了決定性的作用。德國、法國的住宅法律都明確規定，居住權是公民權利的重要組成部分。因此，各國中央政府和地方政府都設立了相關部門，專門負責住房保障體系的構建和實施。如美國的住房和都市發展部、新加坡的建屋發展局等。

楊紅旭表示，政府保障公民的居住權，是文明社會的必然選擇。我國住宅產業的發展將并存市場化和保障化兩條軌道，二者如何協調發展，是需要著重關注的問題。

該材料主要內容：____ 7.2009年8月17日，住房和城鄉建設部住房保障司司長侯淅珉接受新華社記者專訪，圍繞社會關注的熱點問題，一一作答。

如何看待經濟適用住房尋租、牟利現象？

問：近期一些城市相繼出現違規搖號，出租、棄購經濟適用住房等現象，您怎么看待這些現象？

侯漸珉：對于目前反映的經濟適用住房尋租、牟利現象，要做深入全面客觀的分析。在此基礎上，通過健全制度，加強監管，促進經濟適用住房健康發展，充分發揮這項制度對解決城市低收入家庭住房困難的作用。

武漢出現的“六連號”事件，是典型的內外勾結行為，既有道德范疇的問題，也有主管部門內部管理問題，以及資格審查機制問題。這不是經濟適用住房制度本身的問題，對欺詐問題，需要從法律法規上加大違規處罰力度。同時要加強內部管理、廉政建設，提高人員素質。要進一步完善經濟適用住房供應對象的審核機制，主要是保證收入、財產和住房狀況審查的真實性。

對于部分地區出現的出租問題，要結合購房當時的政策規定加以處理。2004年規定，經濟適用住房在未繳政府土地收益的情況下，不得用于出租。按照2007年規定，經濟適用房5年后才能上市交易，并有收益分成制度等限制條件。對于在這之前取得經濟適用房的住戶，要按各個城市出臺的具體規定來處理。

違規出租問題的出現，反映出部分主管部門對保障性住房的后續管理不重視、不到位。同時，這與各地住房保障機構不健全、人員嚴重不足密切相關。

對于一些城市出現的棄購現象，原因是多方面的。一種是買不起，一些地區簡單以當地統計部門公布的低收入線作為經濟適用住房對象準入線，部分符合規定條件的家庭沒有支付能力；另外，從風險考慮，商業銀行也不會給這些家庭提供貸款支持。另一種是現行的以成本為基礎的定價機制存在一些缺陷。如相鄰地段，因為拆遷成本不同，價格差異較大。此外，也有區位選擇不符合保障對象的生活工作需要。再者，中小城市經濟適用房價格和商品房價格差距不明顯等。這就需要各地科學界定供應對象，合理確定項目選址和建設規模，同時要進一步完善經濟適用住房的定價機制。

如何對待經濟適用住房制度的不同看法？ 問：經濟適用房存在的違規現象，使得社會上出現取消經濟適用房的聲音，您怎么看待？ 侯浙珉：對經濟適用住房制度進行廣泛深入的討論，有利于集中各方智慧，完善經濟適用住房制度，促進這項制度健康發展。

我們注意到了取消經濟適用住房制度的議論，并進行了認真研究。歸納起來，取消經濟適用住房的觀點有兩個主要依據：一是從當前存在的問題出發，進而要否定這項制度，這有些簡單化了；另一種是認為不應當給被保障對象以住房產權，認為保障就是救濟，給產權影響資源分配效率。

另外，我國的快速工業化、城鎮化仍將持續相當長一段時間，住房供求關系緊張、房價上漲較快的特點短期內難以改變，大中城市里多數新產生的城市家庭需要政府的幫助，才能實現住有所居。如果完全實行政府財政投資建設廉租房，財力難以承受。而經濟適用住房政策，政府以土地、稅費優惠補貼一部分，讓有支付能力的家庭承擔一部分，共同解決住房問題，具有現實可行性。

如何確保經濟適用住房政策不變昧不走樣？ 問：既然經濟適用住房制度仍有存在的必要，那么如何確保經濟適用住房政策不變味不 走樣？

侯淅珉：各地區要健全相關制度，加強準入、配售和售后各個環節的管理，確保經濟適用住房制度惠及被保障群眾。

首先，各地要加快建設城市家庭住房、收入（財產）管理的動態信息系統，減少人工審核過程中的漏洞。目前，各市縣基本建立了多級審核、公示制度，重點是要完善審核手段。

如上海市建立了家庭收入核對中心，探索公安、金融、證券、工商、稅務、保險、住房公積金、住房產權管理等信息資源共享，通過相關政務信息比對的方式，建立了高效快速的核查機制。深圳市要求各相關部門對申請住房保障家庭的戶籍、車輛、住房、保險、個稅、存貸款、證券、殘疾等級及優撫對象等9個方面進行嚴格審查。

各地要借鑒上海、深圳的做法，地方政府要加大協調力度，部門要通力配合，各地民政部門要根據2007年國務院規定的分工要求，抓緊建立住房保障對象和收入（財產）核對工作機制。住房保障主管部門要積極配合。

其次，要加強銷售過程的管理，建立公開、公平、公正的配售工作機制。這方面，各地已經做了大量工作，現在看來，還要完善定價機制。比如，上海市出臺的經濟適用住房管理辦法，把政府暗補的土地稅費等量化成政府的產權比例，個人出資部分量化成個人的產權比例，既保證了個人投資權益，又保證了政府權益，壓縮了經濟適用住房的尋租空間，有利于保證經濟適用住房主要用于自住，這是一種積極的探索。

最后，要加強售后使用的監督管理。目前，對經濟適用住房售后使用情況的監管，還十分薄弱。要把好事辦好，各地區應健全機構，充實工作人員，建立售后房屋檔案和定期監督檢查制度。同時，嚴格中介機構管理，加大對空置、未繳納政府收益前出租、擁有其他住房未主動退出等違規行為的處罰力度。

該材料主要內容：____

三、申論要求

1．仔細閱讀材料，概括所給材料反映的主要問題。（20分）

要求：概括全面，語言精練，200字以內。

2．針對材料中提到的經濟適用房存在的問題，談談你的解決方案。(30分)要求：所提方案具有條理性和可操作性，字數不超過400字。

3．就材料中涉及的我國住房建設市場化和保障性的問題，自選角度，自擬

題目，寫一篇文章。(50分)要求：中心明確，內容充實，論述深刻，有說服力，字數在1000字左右。

標準預測試卷七

一、材料內容概括

材料1：保障性住房建設進度緩慢的原因。

材料2：廣西出臺《指導意見》，加大保障性住房建設。材料3：保障性安居工程出現了一系列問題。

材料4：武漢經適房“六連號”事件暴露經適房操作中的黑市交易。材料5：經適房遭“冷遇”，多個地區出現棄購現象。

材料6：經濟適用房的“保障性”與“市場化”間存在的問題。

材料7：住房和城鄉建設部住房保障司司長侯淅珉接受新華社記者專訪，回答社會關注的熱點問題。

二、參考答案 1．答案提示

保障性住房是國家為解決低收入困難家庭的住房問題而采取的根本措施，對改善廣大低收入群體的生活條件、擴大內需、拉動經濟增長都具有重大意義。在大力建設保障性住房的過程中，也出現了不少問題，如經適房價格過高，出租、棄購現象普遍，房號買賣、黑市交易等，亟待解決和規范。有關部門應該加大對保障性住房的監督管理力度，完善相關制度，嚴格準入制度，切實讓保障性住房惠及被保障群體。2．答案提示

針對我國經濟適用房政策實施過程中存在的問題，可以采取以下措施：

(1)系統規劃經適房的選址、建設，科學定價，避免經適房向商品房的大戶型、高價格趨勢發展。

(2)建立動態的經適房申請者的收入財產信息，對經適房申請者進行嚴格審核，全面審核申請者的家庭收入、財產狀況，杜絕瞞報、漏報個人財產的情況發生。

(3)要加強經適房銷售過程的管理，建立公開、公平、公正的配售工作機制。對經適房搖號輪號過程加強監管，對買賣房號、黑市交易以及有關部門的行賄受賄行為，加大打擊 力度。

(4)做好經適房售后的使用監督，建立售后房屋檔案和定期監督檢查制度，定期審查經適房的使用情況。發現出租、出賣或炒作經適房的行為立即進行嚴厲處罰，甚至取消其經適房的使用資格。

3．答案提示

保障性住房的保障性不容忽視

當人們邁過吃飽穿暖、衣食無憂的生存線，下一個提高生活質量的目標就是——安居、住好。一個相對寬松和舒適的居住環境，對大多數中低收入家庭來說，是心有余而力不足的事情。國家出臺保障性住房政策，其目的就在于讓廣大住房困難家庭買得起房，住得起房，具有不容質疑的保障功能，可以說保障性是保障性住房的根本屬性和題中應有之義。

然而，在保障性住房尤其是經濟適用房的建設過程中，卻出現了一些市場化的傾向。例 如，2009年8月初，石家莊市上千套經濟適用房由于定價過高而遭棄購，緊接著又爆出了南陽套用經濟適用房指標開發商品房的新聞。還有武漢某經濟適用房項目，已經接近武漢三環線，當地物價局核定其基準價格為2699元／平方米，比同地段的一些商品房均價還南。此外，有些經適房越造越大，出現90平、100平甚至是120平的大戶型，不僅加大了購房的難度，而且一定程度上也造成了住房的浪費，偏離了保障性的宗旨。

保障性住房建設本是一項惠民、利民的德政工程，卻為何出現了上述種種市場化的趨向呢？原因是多方面的。一是百姓買不起，一些地區簡單以當地統計部門公布的低收入線作為經濟適用住房對象準入線，部分符合規定條件的家庭沒有支付能力，導致了大量的棄購現象；二是現行的以成本為基礎的定價機制存在一些缺陷。如相鄰地段，因為拆遷成本不同，價格差異較大，導致一些經適房價格高于商品房；三是有些經適房的區位選擇不符合保障對象的生活工作需要，也導致棄購現象發生；最后，一些開發商利用政府資金建大戶型的經適房，從中牟取暴利。

我們并不能因為保障性住房建設過程中出現的種種問題而斷然否定它的保障性功能，而 應該在分析問題的基礎上，在今后的工作中采取各種措施，充分發揮保障性住房的保障功能。

一是要健全相關制度，加強保障性住房的準入、配售和售后各個環節的管理，并確保經濟適用住房制度惠及被保障群眾。二是要建立多級審核、公示制度，重點是要完善審核手段，嚴把保障性住房審核申請關。三是各個相關部門要協調配合，建立住房保障對象以及申請者的收入（財產）核對工作機制。四是要加強對保障性住房特別是經適房銷售過程的管理，建立公開、公平、公正的配售工作機制，還要完善定價機制，可以把政府暗補的土地稅費等量化成政府的產權比例，壓縮經濟適用住房的尋租空間。

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”，這是古往今來一個受人關注的問題。在當今社會，保障性住房建設是實現“居者有其屋”的重要舉措。能讓老百姓買得起房、住得起房，是政府的重要職責之一。在大力推進保障性住房建設的同時，政府也應該承擔起維護保障性住房的保障性功能的責任，有效處理建設過程中出現的種種問題，糾正不當市場化的傾向。