第一篇：ID274-陳香柔, 保障性住房的規(guī)劃設計研究-以上海市為例

保障性住房的規(guī)劃設計研究-以上海市為例

陳香柔1

（1．上海同濟大學經(jīng)濟與管理學院，上海市 201804）

摘要：從2009年底到現(xiàn)在,中國全國各地都在編制”十二五” 規(guī)劃，作為中國重要城市的上海市也不例外。在城市快速發(fā)展的過程中，隨著住房價格的不斷提高，城市居民的居住保障問題越來越難解決。從實際中不難發(fā)現(xiàn)，政府提供的保障性住房因為遠離城市就業(yè)中心，帶來了工作、生活的許多不便，導致居民的生活成本增加、但實際生活質量卻下降。要改善類似這樣的住房問題并不只要多蓋幾棟房子就能解決，而是對城市空間和資源的重新分配，涉及到相當多的社會問題，例如產業(yè)、經(jīng)濟、就業(yè)、醫(yī)療、教育、交通等問題，必須綜合考慮。城市規(guī)劃是政府的公共手段，不僅會影響到經(jīng)濟的發(fā)展，也會影響到城市社會的發(fā)展。本論文主要從城市規(guī)劃角度來理解，如何在規(guī)劃設計、建設實踐過程中來處理居民的保障性住房，并提出相關建議。關鍵詞：保障性住房；城市建設過程；規(guī)劃設計

The Planning Study of Affordable Housing –

Take Shanghai City for an example

CHEN Xiang-rou

(1.School of Economic and Management, Tongji University, 201804 Shanghai, China)

1Abstract: From 2009 until now, all provinces in China are composing “The 12th Five years Plan”, Shanghai one of the important cities in China is the same.In the rapid urbanization, following increasing of the housing price, the habitation of residents is more difficult to solve.It is easy to find out, the affordable housing which provided by Government is far from the city center, bringing out the working and living inconveniences, leading to the increase of living cost, and the decrease of living quality.To improve these problems we need to redistribute the city spaces and resources, involved in a lot of social issues, such as industry, economy, employment, hospitals, education, transportation etc.The city planning is the public method of the Government, not only effecting the economical development, but also to the development of the society.This paper mainly studies the planning of the affordable housing and delivering few related suggestions.Key words: Affordable housing；Urbanization；Planning Design

第一作者：陳香柔(1984年07月26日)，女，越南籍，碩士研究生。主要研究方向：土地資源管理。電子信箱：chenxiangrou2000@yahoo.com.cn。保障性住房是政府針對中低收入家庭提供，具有限定購買對象、限定建設標準、售價或租金等特點的住房。住房保障制度包括廉租房、經(jīng)濟適用房和住房公積金制度。住房公積金制度是政府為解決職工家庭住房問題的政策性融資渠道，由國家機關、事業(yè)單位、各種類型企業(yè)、社會團體和民辦非企業(yè)單位及其在職職工各按職工工資的一定比例逐月繳存，歸職工個人所有。但由于還存在著另一部分居民如下崗、失業(yè)、退休人員，大多無固定工作單位，難以獲得住房公積金。因此，廉租房和經(jīng)濟適用房等保障性住房是這類居民群體獲得政府救助來改善住房條件的主要途徑。目前，中國的廉租房和經(jīng)濟適用房建設起步未久，在許多方面如保障覆蓋面、建設方式、建設選址、建設標準等規(guī)劃設計方面尚未完善。

1． 上海市保障性住房的建設現(xiàn)狀與困境

上海市居民的現(xiàn)實生活中，保障性住房需求已經(jīng)成為火熱話題。隨著房價的提高，多數(shù)普通老百姓通過市場獲得住房的能力減弱，他們得轉向保障性住房。另外，上海市大量新移民的進入促進保障性住房的需求。

1980年代以前，上海市實施計劃經(jīng)濟，居民住房幾乎都是保障性住房。1990年代，上海市實施住房制度改革后，住宅市場化和私有化程度大幅度提升，保障性住房的供應和支持政策力度慢慢減弱。從2006年，政府提出保障性住房支持政策后，上海市在保障性住房的分配和供應上做出了新的響應。2009年，上海市政府正式頒布了《上海經(jīng)濟適用住房管理試行辦法》，明確了上海保障性住房建設、供應、管理和退出的四個機制。從2011年開始，“十二五”期間上海市將進一步改善住房民生，在五年內計劃供應各類保障性住房100萬（套）戶左右，加強改善上海市中低收入家庭住房困難。其具體計劃為新增廉租住房受益家庭約7.5萬戶，新建供應約40萬套經(jīng)濟適用房，多方式籌措和建設公共租賃房20余萬套，完成中心城區(qū)二級舊里以下房屋改造350萬m2，建設供應約30萬套動遷安置房。近年來，隨著上海城市中心的繁榮，商業(yè)地產在城市中心的發(fā)展，城市中心區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢所導致的高地價，使此區(qū)域出租和出售住房的市場價格也高于城市其他地區(qū)。在城市中心的更新改造中，為了保護原有居民的利益，改造后的住房一般以優(yōu)惠價格出售給原居民。但其出售價格也往往超過低收入家庭的支付能力，而以優(yōu)惠價格購買回遷住房的卻是經(jīng)濟地位較高的社會階層和改造中的投機者。同時，目前上海市中心區(qū)較少的經(jīng)濟適用房，雖然比同等區(qū)位條件的商品住房便宜，但仍超出低收入家庭的支付能力。而現(xiàn)在政府所提供的保障性住房大多數(shù)都離城市中心較遠，主要集中于嘉定、松江、閔行和浦東區(qū)的一些保障性住房大型居住社區(qū)。這樣可能會造成居住與工作的過度分離。因為居住點遠離城市就業(yè)中心，居民日常工作的通勤交通壓力就變大，帶來了工作、生活的許多不便，導致居民的生活成本增加、但實際生活質量卻下降。同時，還會造成城市基礎設施過分擁堵，或郊區(qū)的經(jīng)濟適用房大量空置，并不經(jīng)濟。

為解決以上問題，上海市規(guī)劃局2008年頒布的《關于加強本市保障性住房項目規(guī)劃管理若干意見》表明，保障性住房項目應盡可能選址于交通便捷地區(qū)，具有非常好的大運量公交條件，居民依靠公共交通出行便利，適合高容量開發(fā)，充分利用土地資源。

2． 城市規(guī)劃中保障性住房的措施建議 2．1 就近提供保障性住房

為了解決低收入家庭居住點與就業(yè)點距離過遠，在城市中心區(qū)適當?shù)嘏鋫湟欢〝?shù)量的保障性住房。另外，就業(yè)方面，適當在現(xiàn)有低收入群體集中的區(qū)域創(chuàng)造相應的就近就業(yè)機會，提供就業(yè)信息或組織就業(yè)培訓。

2．2 鼓勵舊建筑的再利用 為了保護低收入居民，改善原居住條件是最理想的方法，同時提高居住水平，又能享有中心區(qū)原有的便捷交通條件和服務設施。對原有舊建筑的改造和再利用還有利于節(jié)能節(jié)材，避免拆遷所帶來的矛盾。

2．3 城市中心區(qū)保障性住房應以出租為主

較少的城市中心區(qū)保障性住房若想能為低收入家庭發(fā)揮作用，還是要依靠廉租房和低租金的保障性住房。因此要通過多種渠道，在城市中心適當增加廉租房和低租金的保障性住房，主要包括在更新改造后為回遷居民提供的保障性住房和存量公房。

2．4 增加回遷住房比例

在現(xiàn)實中，由于開發(fā)商追求土地經(jīng)濟效益最大的目標，大規(guī)模拆遷改造的更新方式仍是主導的，特別在靠近城市中心的黃金地帶和原有居住區(qū)為低層住宅的區(qū)域。若不得不采取大規(guī)模拆改的更新方法，則應增加拆遷改造后的回遷住房比例，減少被動外遷給居民帶來的不利影響。

2．5 保障性住房的合理建設比例

根據(jù)建設部資料，2005年中國城鎮(zhèn)家庭中，有12% 家庭的人均住房建筑面積在8m2 以下，27% 家庭的人均住房面積在8-10m2。另外，約30% 家庭的住房無廁所或共用。城鎮(zhèn)住房人均建筑面積為22.8m2，低于平均水平一半的家庭所占比例約為40% 左右，住房設施不齊全的家庭約占30%。

根據(jù)以上數(shù)據(jù)估算，目前中國大約有30%-40% 家庭的住房不能滿足居住需求，其中主要表現(xiàn)為居住面積不足和設施不齊全為主。隨著城市更新項目的出現(xiàn)，近年來這類房屋所占比例將慢慢下降。但隨著部分住宅設施老化、城鎮(zhèn)家庭平均住房水平提高和大量新增城市人口的出現(xiàn)，而近期住房不能滿足居住需求的家庭比例難以快速下降，將基本維持在30%-40% 左右。

從居住水平來看，大約有30%-40% 家庭的住房不能滿足居住需求，從住房支付能力來看，大約有25%-30% 家庭的住房支付能力不足。考慮到中低收入 家庭的以上兩種特征，可認為目前需要保障性住房的家庭大約占全部城鎮(zhèn)家庭的25-30%，在新城鎮(zhèn)住房中保障性住房建設量應不低于25%。

2．6 重視老年人和殘疾人需求

在保障性住房的規(guī)劃設計中，應重視老年人和殘疾人的需求，配置相應的服務設施，安排一定比例的老年人住宅。其建筑設計應符合《老年人居住建筑設計標準》(GB、T50340-2003)的要求。在保障性住房規(guī)劃中應考慮配套建設為老年人服務的機構與設施如醫(yī)療保健、日常護理、生活照料和老年群體的文化、體育、休憩、交往等設施。

在居住區(qū)內的道路設計應采取無障礙設計，公共服務設施、公共活動中心和公共綠地應設置無障礙通道。居住區(qū)道路無障礙實施范圍和設計內容應符合《城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范》(JGJ-50-2001)的要求。同時，居住區(qū)內的無障礙通道應與城市道路的無障礙系統(tǒng)互相連接。

2．7 優(yōu)化城市空間結構

從城市規(guī)劃角度，為了能公平、合理地分配城市空間資源，應優(yōu)化城市空間結構。可通過發(fā)展多中心的城市空間，使各區(qū)域的商業(yè)服務、交通、周邊環(huán)境、教育娛樂等區(qū)位因素都比較相近，避免單中心城市的地價由中心區(qū)向邊緣區(qū)慢慢遞減。這可解決就業(yè)-居住之間的矛盾、特別是對門檻較低的傳統(tǒng)服務業(yè)崗位在城市空間中均勻分布，從而使中低收入居民能在居住地點附近獲得就業(yè)機會。同時，能使保障性住房混合建設的方式更易于推行。

2.8 大力發(fā)展公共交通，均衡分配公共設施

與其他社會階層家庭相比，中低收入家庭對公共交通設施和公益性公共服務設施依賴性更高。城市公共交通是解決中低收入居民出行困難的基本方法。大力發(fā)展公共交通系統(tǒng)能加長中低收入居民的出行半徑，使他們能夠在更大空間范圍內活動、尋求就業(yè)機會、享受社會服務、休閑娛樂場所。除了增加公共 交通系統(tǒng)的線網(wǎng)覆蓋密度，設置公共交通專用通道等措施外，在公共交通票價上也應考慮到低收入群體的經(jīng)濟能力，從而適當有些優(yōu)惠政策。

在城市建設過程中，政府應加大公共設施的投入，改善和提高公共服務設施的水平。按照就近服務的原則加強非城市中心地區(qū)的公共服務設施建設，在空間上努力去平衡保障性住房區(qū)域和城市其他區(qū)域，使中低收入群體能夠獲得更多的社會服務。

3.保障性住房的規(guī)劃設計對策

3．1 規(guī)劃布局通過與普通商品住房混合建設均衡選址

目前，保障性住房基本上都集中于城市的邊緣地帶，這樣的選址建設造成低收入群體的聚集、大量通勤、生活成本增加、生活質量下降等問題。因此在規(guī)劃上應明確保障性住房與普通商品住房的要求，特別在城市中提供給中等收入階層、中低收入階層和低收入階層混合居住的、面積低于90m2的普通商品住房混合建設的居住區(qū)的要求。根據(jù)《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》的要求，“自2006年06月01日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90 m2以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上”。這也明確了中低收入群體的保障性住房和普通商品住房將在城市新建住房中占絕對多數(shù)，形成混合均勻布局。因此，混合建設模式能夠在城市的不同區(qū)位均衡地提供保障性住房，使中低收入群體能夠更加公平地享有城市空間資源和公共服務資源。

同時，我們也需要注重保障性住房和普通商品住房的混合比例問題，在保證保障性住房在新建住房總體比例不低于25% 的條件下，進行靈活調整和配置。若按照90 m2以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重是必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上來計算，那么保障性住房在普通商品住房中的比例將達到35%。另外，在需更新改造的中低收入家庭群體聚居區(qū)域、工業(yè)片區(qū)周邊和 城市邊緣將納入改造城市用地的村莊等區(qū)域，應該適度提高保障性住房的比例。反而，在其他保障性住房需求相對較低的區(qū)域可適當?shù)亟档推浔壤Ｒ⒁獾氖牵瑸榱烁脤崿F(xiàn)不同收入階層的混居模式，應確保障性住房比例的上下線。我們可參考美國混合住區(qū)內公共住房比例上下線 規(guī)定一般在20%-60%的區(qū)間。

3．2 規(guī)劃布局結合現(xiàn)有公共交通選址

保障性住房項目位置可以結合現(xiàn)有公共交通系統(tǒng)來選址，并鼓勵發(fā)展以公共交通為主導的居住社區(qū)模式。

第一種方式，沿地鐵線、距離地鐵站點步行半徑約10-15分鐘之內的區(qū)域來選址，方便居民的交通出行，建設高層高密度的住宅區(qū)。這種做法的優(yōu)勢體現(xiàn)于，新建地鐵首末端幾個站點附近的區(qū)域一般都比較偏僻，區(qū)域各個條件發(fā)展未成熟，所以地價相對較便宜，比較適合來建設保障性住房。而保障性住房的建設量較大、入住速度快，也利于此區(qū)域的快速成熟，長期將有利于區(qū)域的整體發(fā)展。

第二種方式，借鑒香港和新加坡的經(jīng)驗，以地鐵（MRT）為軸，通過短途小巴士或輕軌（LRT）連接居住社區(qū)中心和地鐵站點。居民的出行方式，首先可以乘作巴士從居住社區(qū)到達軌道站點（或公交樞紐），然后從軌道站點（或公交樞紐）前往城市中心。這類方式優(yōu)勢在于提高居民出行的便利程度的同時，也提高了城市中心公共服務設施的可達性。

3．3 規(guī)劃設計和配套設施標準必須滿足相關規(guī)范要求

根據(jù)上海市的《關于加強本市保障性住房項目規(guī)劃管理的若干意見》，對保障性住房項目規(guī)劃編制中的容積率、綠化率、建筑密度等因素作出了嚴格的規(guī)定。保障性住房的規(guī)劃和建設必須滿足《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》(GB50180-93，修訂版)、《住宅設計規(guī)范》(GB50096-1999，修訂版)和其他相關規(guī)范規(guī)定的要求。無論是在住宅間距、公共服務設施配套、綠地配置方面 的要求，還是在套型基本空間構成、使用面積、室內凈高等方面的住宅設計要求，其中提出的最低指標要求都是從最基本的衛(wèi)生、安全、適用和環(huán)境角度出發(fā)的，是居住所必須滿足的條件。

3．4 適度提高容積率，增加綠化率

經(jīng)濟適用房規(guī)劃容積率的標準需要根據(jù)地塊的區(qū)位、交通條件、生態(tài)環(huán)境特點和周邊配套設施條件來綜合考慮。根據(jù)上海市的《關于加強本市保障性住房項目規(guī)劃管理若干意見》，中心城區(qū)的項目容積率原則上不超過3.0，最高不超過3.5；外環(huán)以外的項目原則上不超過2.5，最高不超過3.0。外環(huán)附近的項目，綠化配置確有困難，經(jīng)過綠化管理部門同意，最低不少于25％。建筑密度原則上不超過30%。建議在滿足衛(wèi)生、安全的條件下，在符合歷史環(huán)境保護等各項要求情況下，對于有保障性住房的混合建設居住區(qū)給予一定的容積率獎勵，一方面可以鼓勵房地產開發(fā)商和非營利組織等社會力量興建保障性住房，另一方面可以降低保障性住房的單位成本，減少政府的財政支出壓力。

實際上，容積率與建筑層數(shù)、單體標準層面積的關系密切。層數(shù)越高，單體標準層面積越大，容積率就越大。根據(jù)這個規(guī)律，在容積率一定的情況下，可以通過提高住宅層數(shù)和單元面積來滿足較高的容積率要求。例如，在一梯兩戶的情況下，容積率要做到1.8，住宅層數(shù)必須做到14層，即便是這樣，為了滿足所需要的入住人口，整個小區(qū)可能會顯得很擁擠，布局只能兵營式排列，中心綠化基本上沒有。而如果改為一梯四戶，再把層數(shù)增加到18層，則有很大的改觀，可以留出比較大的中心綠化。

雖然說提高容積率最為直接的辦法就是增加層數(shù)，但層數(shù)過高的住宅會給居民心理造成不舒服的感受。同時，按照《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（GB50045-95）和《上海市住宅設計標準》（DGJ08-20-2007）關于安全疏散和消防電梯的規(guī)定，超過18層的住宅與18層以下的住宅相比，樓梯、電梯、防煙前室等設置方面，不管是建筑面積，還是建造及維護的成本將大大增加。所以，在保障型住宅小區(qū)規(guī)劃設計中，最高樓層應控制在18層以下，整個小區(qū)可以為11-18層的中高層住宅為主，會帶來較好的經(jīng)濟效益和環(huán)境效益。

實際上，如果總建筑面積少于合同中的規(guī)定，開發(fā)商依然要按照協(xié)議中的面積繳納土地費用。因此在保障房項目設計中，容積率不僅要符合要求，而且要盡量達到最高建筑容量。

另外，我們也可以通過提高建筑高度降低了建筑密度，增加了居住區(qū)的綠化率，其原因主要是：第一，更好的日照條件，沒有因為容積率高而犧牲住戶的日照條件。各單元的日照條件達到至少冬至日滿窗日照1小時。第二，降低建筑密度，增加綠化率，就能夠有機會把小區(qū)的環(huán)境景觀做好，提供更多高質量的室外公共空間。第三，為了更大的升值空間。經(jīng)濟適用房5年后就能夠上市，如果小區(qū)環(huán)境好，就會有更大的升值潛力。

3．5 建筑布局

住宅區(qū)的建筑物排列方式一般都是隨著地形特點進行順勢布局，由于大部分的地形呈現(xiàn)不規(guī)則狀，因此建筑物的排列大多不是一個朝向，建筑物的布局也是不規(guī)則排列。由于人們求新求異心理，建筑布局越來越復雜，而整齊劃一的布局則往往被看成是死板、沒有創(chuàng)意。但事實上，建筑排列工整并不意味著死板。排列整齊的樓房，配合綠化景觀，也能呈現(xiàn)出美景。建筑的布局一定要有利于形成穿堂風，這樣對建筑的節(jié)能和居民的身心健康有很大的好處。

在建筑總體布局中，盡量考慮建筑圍合大面積綠化空間。這是因為有一些區(qū)政府部門規(guī)定必須要設計地下車庫，而業(yè)主出于滿足小區(qū)停車及民防面積的考慮，基本上都考慮設計平戰(zhàn)結合的地下機動車停車庫。但是現(xiàn)狀很多小區(qū)的地下車庫都是“工”型、“王”型，這些形狀的地下車庫因為外墻曲折，周長增加，導致地下墻體的工程量增加，從而增加了造價。其次，因為建筑陰角的增多，給地下室防水處理帶來了不便，引起地下室滲水。同時，增加了室外管線敷設和給排水設計的難度。主要原因，因為地面住宅建筑密度過大而引起 的。由于地面建筑容積率大，又要滿足日照要求，導致建筑布置為行列式，前后左右間距變小，地下車庫沒有足夠大的地方做成規(guī)整的矩形，只有利用狹小的宅間綠化設計成“工”型、“王”型。保障性住房小區(qū)由11-18層住宅單體組成，其基礎埋深不是很大，因此可以考慮只在局部14-18層的住宅設地下非機動車停車庫，而對于大部分的住宅均不設地下室。這樣做的好處是減少了開發(fā)商的總投資，畢竟少了一層地下室，工期也縮短了。但有可能對于單體建筑來說其單位面積含鋼量會有所增加。

3．6 道路交通

合理的交通組織，有利于居民生活的便利，減少車輛對居民生活的干擾。經(jīng)過比較，我們發(fā)現(xiàn)環(huán)形路網(wǎng)結構對小區(qū)的交通組織和建筑布局最有利：主干路為環(huán)形，解決小區(qū)的主要交通，從主干路放射出去的盡端支路（入戶道路）分流了主干路的交通流，并且各組團互不干擾，且內部形成了環(huán)路，滿足了消防車道的要求。在可能的情況下，盡量采取局部人車分流的交通組織方式，減少車對人的影響，增加居民活動的地方，則是道路交通組織方式對小區(qū)的貢獻。另外，小區(qū)內設置的地下機動車停車庫的出入口最好設置在小區(qū)出入口附近，這樣進出方便，同時減少了機動車對小區(qū)內部的影響。

針對道路的寬度，根據(jù)消防規(guī)范，雙車道要做到7m，單車道為4m；而按照機動車停車場規(guī)范，雙車道僅需要5.5m寬，且滿足在路邊垂直停車的要求。因此，可以將小區(qū)主要環(huán)形道路設計成5.5m寬，按照單行道設計，在實際使用中變?yōu)殡p向通行，以減少道路用地的面積。

3．7 景觀綠化

景觀綠化是每個小區(qū)都必不可少的部分，政府部門針對綠化面積也有嚴格的控制，一般來說新建小區(qū)都不低于30%，而保障性住房則可以減少到25%。對于保障性住房小區(qū)不應做水體景觀，盡量設置多樹木、少種草，多設置居民活動場地，設置大面積集中綠化為地下停車創(chuàng)造有利條件。第一，不做水體景 觀，是因為水必須流動才不會發(fā)臭，但要使水流動起來，則要增加水泵等設備、還要增加水處理設施、需要維護、投入很大、效果卻不一定好，尤其時間一長，還容易生蚊蠅，造成不衛(wèi)生。第二，多植樹是因為一般來說樹比草便宜，且更容易生長，而種草坪卻還需要不斷清理雜草，還要增加管理的投入進行維護；而種植樹木，人們還可以在樹下遮陰乘涼，自然又成為小區(qū)居民交流的公共場所。樹根據(jù)所處位置不同，品種也不同，例如行道樹可用香樟樹，住宅樓邊可用桂花樹、香樟樹等常見樹種，少量景觀樹可選用落葉樹。同時，綠化的配置也講究四時花木都要有，可配置喬木、灌木、草木和藤本植物，種群之間相互協(xié)調，層次錯落，并有效吸收二氧化碳、有毒氣體、噪音、細菌、灰塵等。通過較少的資金投入，創(chuàng)造一個人與自然和諧共生的生態(tài)景觀的健康住宅環(huán)境，例如上海民誠置業(yè)承建的徐匯馨苑，綠地集團承建的閔行銀河新都，安祁房產公司承建的安居古浪新苑，金山新城區(qū)建設發(fā)展有限公司承建的海尚馨苑等。

3． 8 豎向標高

豎向設計是決定整個小區(qū)場地的標高，與工程土方量直接相關。根據(jù)經(jīng)驗，場地標高一般比地塊周邊市政道路標高高100-200mm，這樣有利于場地的排水，又不會大量增加工程土方量，可以減少工程造價。

路面可采用瀝青路面，造價不高，靜音效果卻很好，又方便施工。道路標高可取路中心標高一致，通過路邊找坡來排除雨水。

3． 9 機動車、非機動車停放

保障性住房項目大部分都選址在距離中心城區(qū)相對較遠的位置，居民的出行除了選擇便利的公共交通工具，也要充分考慮私家轎車在近期、遠期停放的空間場地。根據(jù)《上海市保障性住房建設技術要求暫行規(guī)定》的要求，中心城外的保障性住宅小區(qū)，機動車停車位按照0.3輛/戶配置，然而由于保障性住宅每戶面積很小，導致小區(qū)內住戶比較多。與普通商品房相比，假設保障性住宅 小區(qū)每戶均建筑面積為50m2，一般普通商品房每戶均建筑面積為100m2，則保障性住宅小區(qū)的停車率也已達到60%，和一般的商品房住宅小區(qū)停車位的配置數(shù)量是一致的，因此，還是需要有一定的停車面積。

對于這類要求可以用兩種方法來處理。第一，是地面停車，結合植草磚綠化設置停車位，另一種是在中心綠化下設置地下車庫。現(xiàn)在小區(qū)建設必須要配置一定規(guī)模的民防面積，因此可以結合地下停車庫的設置來解決這一問題。應該先計算小區(qū)所需要配建的民防面積，按照計算出來的面積在小區(qū)中心綠化下設計平戰(zhàn)結合的地下車庫。之后，再統(tǒng)計車庫內能解決的停車位數(shù)量，剩下的車位在地面解決，這樣就能最大程度地利用人防車庫。但若是多層小區(qū)，一般來說大面積的中心綠化是沒有的，那么只有通過在住宅下設置地下停車庫來滿足民防的要求，同時作為非機動車庫，停放非機動車。在高層小區(qū)中，可以通過選取位置合理、層數(shù)較高的住宅設置地下室作為非機動車停車庫，再結合地面合適的位置停放非機動車。這樣就不是每棟住宅都設地下室，減少了直接投資。同時不建議將地下機動車庫與住宅樓相連，以方便室外管線的敷設，避免兩者連接的地方設縫而帶來漏水等不利影響。

近年來，我們看到上海市保障性住房的建設數(shù)量和質量有了很大的提高，然而由于建造經(jīng)費和現(xiàn)實條件的限制還有很多問題需要處理，一些有爭議的問題還存在，需要在今后的規(guī)劃和建設中加強和完善，實現(xiàn)城市讓生活更美好的目標。

參考文獻（References）:

[1] 國務院辦公廳.國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知.國辦發(fā)〔2006〕37號,2006年05月29日.[2] 上海市城市規(guī)劃管理局.關于加強本市保障性住房項目規(guī)劃管理若干意見.滬規(guī)法〔2008〕756號,2008年09月17日.[3] 建設部等.關于解決城市低收入家庭住房困難若干意見[M].北京人民出版社,2007.[4] 建設部等.經(jīng)濟適用住房管理辦法[M].北京人民出版杜,2007.[5] 建設部等.廉租住房保障辦法[M].北京人民出版杜,2007.[6] 馬光紅.社會保障性商品住房問題研究[J].同濟大學學報(哲學社科版),2007(5).[7] 錢瑛瑛.中國住房保障政策研究[J].中國房地產,2003(8).[8] 王大奔.上海城市低收人群體的分析及對策[J].南方人口,2002(4).[9] The Florida Department of Community Affairs.Florida Affordable Housing Report-Solutions to Florida Affordable Housing Needs [R].Florida, 2007.

第二篇：上海政府保障性住房的生產模式與設計特征研究

徐老師：

您好！

通過考慮我想我的論文可能偏重于“上海政府保障性住房的特征”以及與“其它類型的住宅的比較”可能好一些，這樣既與我原來的論文更貼近一些，也能與歐陽的文章拉開距離（我估計他們可能側重于寫保障性住房本身）。如果這樣寫，文章之間展開的內容我博士論文中已經(jīng)基本有了。

這是初略的構想，您看下是不是合適。

余琪

上海政府保障性住房的生產模式與設計特征研究

一、90年代末以來上海政府保障性住房建設的發(fā)展概況

二、上海政府保障性住房建設的生產模式特點

從土地獲取、資本來源、組織管理、技術支持、市場等方面分析上海政府保障性住房建設的生產模式特點；

并分析與新村建設、政府導向性開發(fā)、市場化開發(fā)、外資開發(fā)等作出比較

三、上海政府保障性住房在規(guī)劃形態(tài)方面的特點

以3～4個實際項目為典型案例從規(guī)模、邊界、朝向、密度、配套、高度等幾個方面描述規(guī)劃設計上的特征；

并與新村建設、舊城改造、新區(qū)建設、高檔國際社區(qū)、街區(qū)式混合社區(qū)等不同的開發(fā)模式做出比較。

四、上海政府保障性住房在建筑設計方面的特點

分析上海政府保障性住房在建筑設計方面的特點；

并通過與市場化住宅的發(fā)展比較分析及在建筑單體設計發(fā)展方面的局限性。

結語：通過對政府保障性住房規(guī)劃及建筑設計的研究及比較提出未來可能面對的問題及需要發(fā)展的方向。

第三篇：【奇創(chuàng)研究】景區(qū)場景化的戲劇分鏡頭設計——以《里耶古城旅游修建性詳細規(guī)劃》為例

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景區(qū)場景化的戲劇分鏡頭設計——以《里耶古城旅游修建性詳細規(guī)劃》為例

景區(qū)體驗設計可以看作是設計者為旅游者策劃了一場全維度立體化可感、可觸、可知的電影。本文通過實例解析如何將戲劇模型作為旅游體驗設計的結構模型，將包含完整戲劇結構的分鏡頭劇本作為實現(xiàn)旅游體驗解決的具體途徑。

一、項目背景

里耶位于湖南省武陵山腹地，湘、鄂、渝、黔四省市在此交界，隸屬湘西土家族苗族自治州龍山縣。里耶歷史上曾是中原通向大西南的重要通道，上入巴蜀通天府，下入洞庭抵長江，古城“楚蜀通津”，現(xiàn)古城內保存有大量的明清古建筑群。里耶古城發(fā)掘的戰(zhàn)國古城和秦簡遺址，被稱為繼秦始皇兵馬俑之后又一秦代的驚世大里耶古城是秦代考古史上發(fā)現(xiàn)的唯一一座秦代古城。

版權聲明：該報告知識產權歸奇創(chuàng)旅游規(guī)劃咨詢機構所有，未經(jīng)允許，不得擅自篡改、挪用、從事盈利性宣傳活動，違者將追究法律責任。

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二、設計思考

里耶的自然文化資源特色鮮明，既是旅游開發(fā)的有利條件，也是限制因素。近年來，雖然里耶秦簡遺址的媒體曝光率很高，也在社會公眾中具有一定的知名度，但是從旅游產品的角度來看，里耶古城的旅游還處于萌芽階段，缺乏對文化的整合，缺乏具有體驗性的產品，也缺乏相應的旅游服務配套。如何保護性開發(fā)，讓游客融入情境，打造一場讓全球矚目的穿越千年時空的體驗之旅，是我們的核心設計目標。1.資源利用

秦簡：里耶出土秦簡3萬多枚，是我國秦簡總數(shù)的7.5倍，是我國最為豐富、最為珍貴的秦代原始公文檔案。

古墓群：里耶鎮(zhèn)大板村發(fā)現(xiàn)西漢古城址和漢墓群。漢墓分布面積一平方多公里，麥茶戰(zhàn)國古墓群分布面積約4平方公里。

明清古建筑群：現(xiàn)在的里耶古街成形于清代初期，古街大小商鋪鱗次櫛比，每條街道都可直通河碼頭，構成里耶古鎮(zhèn)商通四海的繁華景象。

土家文化：“里耶”是土家語開墾、耕耘土地之意，是土家族的發(fā)祥地，仍保存有土家民族淳樸的茅古斯、擺手舞、打溜子等藝術形式。

水系：里耶古鎮(zhèn)居酉水北岸，每天在這里停泊的船只達150多只，北岸是一色的吊腳木樓，古樸古雅；長潭河水網(wǎng)密布，沿河形成的生態(tài)綠洲，濱水濕地景觀良好。

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2.設計定位

三、設計思路 1.主題定位

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考慮到明清古鎮(zhèn)、遺址文化、長潭綠野等片區(qū)資源稟賦高、文化線索明晰，可根據(jù)資源特質有針對性地開發(fā)休閑、觀光、度假產品，形成以“民國風情——明清古城——大宋商街——秦郡尋蹤——土家尋根”為主線，為游客打造“夢回千年的時空穿越之旅”。

2.情節(jié)設計

游客從沿繞城公路連接線進入景區(qū)，秀麗的山水、土家村寨裊裊升起的炊煙、道路兩旁融合了秦文化符號的土家風情建筑及景觀，都將使游客對這場“夢回千年的時空穿越之旅”充滿期待，一幅幅仿佛置身歷史畫卷的場景逐漸打開。

第一幕：穿過幽幽山谷，一座民國風情的熱鬧商貿街區(qū)赫然眼前。以民國風貌呈現(xiàn)的商業(yè)街區(qū)，可以坐一次叮當作響的黃包車，或者穿一身優(yōu)雅旗袍做一回民國淑女，再去感受一下膠片影院的獨特魅力……

第二幕：也許你還沉浸在民國熱烈喧囂的氛圍中，走過長長的水岸線，一座環(huán)境幽密的山頭進入視線。拾階而上，穿過狹長的密林小路，一座莊嚴的寺院映入眼簾。虔誠而行，守正出奇，為傳奇而創(chuàng)造！

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帶著敬畏之心登上寺院中心的文昌閣，極目遠眺，整座城池盡收眼底，雖非一覽眾山小之壯美，卻含一縷嘆古今興衰之情懷。

第三幕：踏出文廟，進入明清古鎮(zhèn)區(qū)，宏偉擺手堂、繁忙古碼頭、青青古街巷接踵而至……置身其中，好似還能感受得到千年前商賈重鎮(zhèn)的熱鬧繁華氣息。扶墻而上，登上酉水河畔的古城墻，清凌凌的酉水河景盡收眼底。思緒紛飛，山林野人家，河的對岸有誰與你對望？城墻的盡頭又是何番景象？

第四幕：還未意盡，已到盡頭，城墻的末端一段粗狂的土墻銜接其上。正在驚訝于其變化之時，一排若大的竹簡引導你的視線定格在了入口大門處的“秦簡遺址公園”。夯土城墻、城壕、車水馬龍的車轍、陶土作坊，這一破土而出的遺址，讓你不禁陷入的沉思，秦時嚴苛制度下這個邊防重鎮(zhèn)是何等盛況？遷陵縣衙又是何等威嚴？秦時的學術又是怎樣的先進？帶著一連串的疑問，步入時空之門，穿過明清——宋——秦長長的時空隧道，秦時的市井喧鬧景象出現(xiàn)在游眼前，你可以觀市井喧嘩、學秦時技藝、品先秦美食、賞秦時禮樂……

第五幕：沿喧鬧的商街前行，步入恢弘巨制的遷陵縣衙。通過《縣吏拍案》再現(xiàn)秦風禮樂演奏、秦人縣衙場景，看一看秦代的刑具、秦樂館、秦人居，還可以審一次案件、敲一下編鐘、進入學堂上一堂禮儀課……各種情景化、體驗式場景讓游客真切感受秦時律法的嚴苛、藝術的造詣、禮儀的嚴整。與此同時，此處的復秦建筑也極具特色，有很明顯的土家吊腳樓干欄式建筑風格，也許你不禁心生疑問，想要探究先秦時期的土家淵源。

第六幕：帶著這個疑慮繼續(xù)向前，一幅土家風情的民俗村寨赫然眼前，磅礴的長潭河水、風雨廊橋、拉拉渡、萬名塔……土家的文化脈絡逐漸清晰，可以在各種體驗中一探究竟。天色漸晚，臨岸商街亮起點點燈火，飽嘗一頓土家美食，嘗一口甜甜的砸酒，一天的行程完守正出奇，為傳奇而創(chuàng)造！

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美滿足。酒足飯飽之后可以參與到土家擺手舞活動之中，亦或者憑欄而坐，去對岸的酒吧中小酌一杯，細品當天滿是回憶的旅程…… 3.節(jié)奏控制

四、流程設計

為體現(xiàn)“夢回千年的時空穿越之旅”這一主題，從旅游者需求的角度出發(fā)，設計時需要綜合考慮資源特質與旅游設施之間的有效配置。守正出奇，為傳奇而創(chuàng)造！

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五、分鏡頭劇本

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