第一篇：淺談當前的為企業服務工作

淺談當前的為企業服務工作

記得林部長在大會上講過，招商引資是一場永不收兵的戰役，其實服務企業也是一項沒有終點的賽事。近幾年，縣委、縣政府高度重視科級干部掛鉤為企業服務工作，我區更是在全縣范圍內掀起一輪掛鉤企業、深入服務的熱潮，“每周六為企業服務日”制度在全縣叫響，逐步形成長效服務機制，成為我區招商引資的一個品牌、一張名片。我們的為企業服務工作做到現在，那么，究竟什么是為企業服務、為什么要為企業服務以及如何為企業服務呢。

一、為企業服務的內涵和理論依據

根據西方經濟學理論，為企業服務，實質上是政府為企業公民提供的公共服務的一種，是為企業公民參與社會經濟、政治、文化活動提供必要的保障。基于此，為企業服務至少可以分三個層次：國家層面的服務，2008年金融危機以來，國家先后出臺一攬子救市政策，在某種程度上也是為企業服務。地區政府層面的服務，阜寧縣出臺激勵企業技改重組上市的政策，可以視為為企業服務行為。政府委托人層面的服務，比如我區為企業服務掛鉤責任人制度以及每周六為企業服務日制度。

西方經濟學自由主義經濟理論認為，企業是市場經濟的微觀經濟主體，企業干什么、怎么干是企業法人的自主行為，不需要政府在邊上指手劃腳。但是，歷史和現實已經證明，如果沒有政府提供的適度監管和必要服務，企業就不可能順利發展。由于微觀經濟主體有一定的盲目性，經濟發展也存在通貨膨脹、經濟過熱，通貨緊縮、經濟蕭條的情況。因此，就需要一個超級管理者（政府）出臺相應的經濟政策，甚至派出代理人為企業服務。

二、服務企業的必要性和重要性

1、服務企業是幫助破解企業發展難題的必要手段

當前，制約企業運行擴張的六大因素：一是原材料價格波動制約。2010年，關于原材料價格上漲的網絡熱詞頻繁更迭，從“豆你玩”到“姜你軍”，從“蒜你狠”再到“糖高宗”，國內原材料價格輪番上漲，上漲的幅度相當驚人，比如大蒜的批發價格在2010年頭1-3月份相比2008年漲了近10倍，最高價格達到7.9元/公斤，物價上漲的背后是國際大宗商品不斷上漲的引領和國內游資的炒作推動。今年以來，受世界經濟復蘇態勢趨緩的影響，部分原材料價格又開始走向

下降通道，如棉花價格從2月份的33720元/噸跌到現在的22880元/噸，跌了32.15%。從漲到跌，價格波幅如此之大，許多企業不敢接訂單；二是資金制約。年內央行6調存款準備金率，3次加息，受央行累次上調存款準備金率及加息影響，大型銀行和中小型銀行的法定存款準備金率達到歷史高位，給我縣金融機構授信履約帶來很大壓力，進一步加大企業資金借貸的成本。三是用工制約。一季度來，我區工業企業有31家缺少工人，缺工近730人，雖然通過掛鉤服務對接幫扶及專場招聘會集中解決了一部分企業用工難題，但新投產、待投產企業的用工缺口仍然存在。四是用電制約。據相關部門統計，今年我縣用電最高負荷已達去年最高水平36.5萬千瓦，今年上半年又將新增負荷8萬千瓦時，而今夏有序用電執行期間我縣負荷僅為22萬千瓦，與實際45萬千瓦差距巨大，勢必給企業正常生產造成影響。五是土地制約。部分中小企業有擴張規模的需求，但是由于國家考慮糧食安全，進行土地調控，收緊供地。加之我區產業結構調整，少數中小企業擴能增產難以實現。六是人民幣升值制約。2010年全年，人民幣對美元升值3.1%。年初至今，人民幣對美元已升值約1.9%。人民幣不斷升值，出口企業利潤受損。商務部表明，2010年，我國出口企業平均利潤率為1.47%，低于工業企業平均利潤水平。2011年1至2月，企業出口利潤率進一步下降到1.44%。勞動密集型出口加工企業出口積極性驟降，拉動經濟增長的外貿馬車減速。

2、服務企業是實現“五年新宏圖”和“二次創業”目標的必然要求

王書記在縣第十三次黨代會的報告中，提出我縣經濟增長速度要高于全省、全市平均水平的增長定位。開發區作為全縣的希望之區、王牌之區，也承擔著相當的責任和壓力。

一是總量翻番的任務壓力，到十二五期末，全縣地區生產總值470億元，年均增長15%以上，開發區2010年末地區生產總值18億元，約占全縣的10%，要保持這一權重，預計年均增長25%左右。二是財政百億的目標壓力，預計到2015年，縣財政收入超100億元，年均增長30%以上；地方一般預算收入超60億元，年均增長30%以上，我區這兩項指標分別占全縣約17%和15%，這與我區“二次創業”的目標不謀而合，也意味著今后4-5年，區財政收入、地方一般預算收入年均增速在30%左右。三是外向經濟的指標壓力，王書記指出，未來五年注冊外資實際到賬達到10億美元，自營出口總額6億美元，我區2011年外資任務占全縣半壁江山，十二五期間，我區引進外資、發展外貿壓力千鈞。四是創新驅動的轉型壓力，王書記講話中，提出科技進步貢獻率提高到60％以上。當前我區有森源、黃河、江恒等3家高新技術企業，工程技術中心3個，有博士后流動站一座。2010年全區專利申請數104件，授權專利數40件（占全縣15%左右），其中授權外觀設計5件（持有人：小鷹豆制品），實用新型33件（持有人：俊峰紡機、舒恒管夾、昊晨機械、中液液壓件、江恒閥業、吉人照明、協鑫風電、鑫源石化、森鑫石油），發明2件（江蘇黃河藥業股份有限公司的薯蕷皂苷脂質體及其制劑的制法與用途、鹽城萬成化學有限公司的黃金漆及其制作工藝）。全區研發投入約2325萬元，研發經費占GDP比重約1.29%，高于全縣0.76%水平，但與全省2%的指標還有一定距離。

3、服務企業的良性效果促使我們提供更好更優質的服務

真心服務企業，與企業家交朋友，切實協調解決企業生產中碰到的各類矛盾和問題，已經取得良好的品牌效應、社會效應，已經成為我區招商引資、招企引稅、招工引才的一張名片，成功案例不在少數，比較經典的，如：張主任通過深情服務天和風電，感動譚總，感動金風科技，使金風總部決定在阜追加2個億的投資；招商辦公室陳宵翔局長以真心結交福建客商，服務，贏得10億元科利佳鑫項目的順利落地。

4、服務企業是實現個人工作目標和人生理想的重要途徑

一是結交優質的人脈資源，二是提供對路的招商引資、招企引稅信息資源，三是提升素養，改變自我的文化資源。

其實，破解制約企業運行的因素、最大程度的實現地區發展目標以及個人的全面發展這三者，緊密聯系，相輔相成，相得益彰，服務企業責任人是聯系政府和企業的紐帶，而把這幾個方面穿在一起的就是服務企業這根紅絲帶。

三、服務企業的幾大關鍵

當前，宏觀經濟環境日益復雜，企業的轉型發展也面臨重重考驗，服務企業不僅僅是微觀操作的具體行為，更關系到區黨工委、管委會，關系到縣委、縣政府，甚至更高層面的的決策調控和引導。

具體服務方面，一要深入學習，新形勢、新情況、新問題的出現，要求我們創新思維，創新工作，創新服務，而創新的前提就是深入學習，通過學習宏觀經濟政策、企業管理、法律法規等，才能更好的與

企業經營者溝通，才能為企業提供更優質的服務；二要用心服務，用心服務的根本就在于與企業家談談心，與企業家交交心，與企業心連心；三要及時反饋，企業運行碰到的困難和問題有些是我們個人可以解決的，有些就不是某個人能夠解決的，對于個人無能為力的問題，一定要及時將情況反饋到相關部門和領導，以便制定對策，早做決策；四要加大督查，為企業服務工作要取得實效，除了黨員干部自身的自覺性外，還要加大督察考核的力度，對服務情況較好的給予表揚獎勵，對于服務沒有實效，又不及時反饋問題的，應給予適度懲罰，以儆效尤。

政策引導方面，一是重點扶持新特產業，對發展新特產業，縣委王書記提出“有所不為就是有所為”的指導思想，重點幫扶發展新特產業，既符合世情、國情，又符合我縣、我區實際，應當大力貫徹；二是重點解決要素問題，尤其是資金、人力資源等要素問題要優先解決，給予企業一定比例貸款貼息、人力資源引進補助，對于土地和電力供應，也優先傾斜新特產業及其配套項目；三是重點引導解放思想，黨員干部觀念要更新，企業家的思想觀念也要及時跟上，一要組織企業家“走出去”比一比，二要把專家“請進來”講一講，通過一比較、一宣講，帶動企業家思想解放、思維更新。

通過為企業提供周到完善兼具共性與個性的服務，將處于新特產業產業鏈上中下游的企業培大育強，促進電氣開關柜、食品加工、閥門機械、環保濾料等傳統產業技改升級，拉長做粗我區風電裝備、光電光伏、汽車后市場等產業鏈條，發展壯大新興產業。我們有理由相信，在新一屆黨工委、管委會領導的正確帶領下，我們的為企業服務工作一定會更上一層樓，我們開發區“拼搏十二五，躋身國家隊”的宏偉目標一定能夠順利實現。

以上就是我服務企業過程中所看所思所想所學，錯誤和不足之處，敬請各位領導、各位同志批評指正。謝謝大家！

第二篇：企業服務工作

企業服務

5月份主要工作完成情況

1.組織做好大企業網上月報工作；

2.做好大企業年報的后期跟蹤工作；

3.發函組織對工業企業國際化經營情況摸底調查；

4.參加省企業減負工作座談會，并做好工作落實；

5.組織申報省級減輕企業負擔工作創新成果，并做好修改、規范工作；

6.做好今年以來企業減負重點工作情況的報送工作；

7.會同相關企業做好省星級工業企業、星級企業家的推薦、申報工作；

8.開展中小企業融資成本前期調研；

9.做好對市愛衛辦《2013年健康港城促進行動方案》(征求意見稿)的回復工作。

參加市安委辦組織的對灌云縣、徐圩新區安全生產工作督查。

6月份工作要點

1.組織做好大企業網上月報工作；

2.做好對工業企業國際化經營情況摸底調查，并匯總上報；

3.參加中小企業融資成本調研工作匯報會；

4.參加省中小企業融資成本調研組在連期間的調研活動，并做好相關協調服務工作；

5.做好中小企業融資成本調研情況的分析、總結工作，并報送省減負辦。

6.組織相關企業參加省2012管理創新工作推進大會；

7.參加市勞動仲裁院組織的相關仲裁活動；

第三篇：【先鋒視點】服務企業促發展 創先爭優當先鋒

服務企業促發展 創先爭優當先鋒

【出鏡】非公有制企業是我區經濟發展的重要支柱，為進一步加快非公有制經濟健康、快速、可持續發展，今年11月，我區全面開展“服務企業促發展、創先爭優當先鋒”活動。通過發揮機關黨組織和黨員的政治引領、協調服務、促進發展作用，為非公有制企業排憂解難，爭取實現企業黨建和發展工作的雙贏。

近日，由鎮海區供電局副局長王漢豐所帶領的5人工作小組走進寧波市鎮海天地特種鋼有限公司，聽取企業在轉型升級中面臨的瓶頸問題、收集企業的意見和建議，詢問企業黨建情況。

【同期聲】鎮海區供電局 副局長 王漢豐

今天天地特鋼對我們供電局提了兩個建議，一個建議是關于在有序用電基本電費的退補的手續問題；第二個關于企業安全用電方面的問題。我們想基本電費退我們是一直在退的，只是當中缺乏溝通的過程。針對企業提出的問題，區供電局相關負責人當場給予解答，而現場無法解答的問題該工作小組成員也表示將在今后集中處理。

【同期聲】寧波市鎮海天地特種鋼有限公司 總經理 何根東 我們企業在用電的過程當中也遇到了很多困惑，那么以前都是電話里面溝通的，效果不是很理想，現在就是經過面對面的溝通，那么供電局的同志也答應就是以后對我們這種不能瞬間壓負荷的單位就排除在名單以外，我們就是覺得很滿意。

而對于在企業中開展黨建工作，企業的態度十分積極，但也講述了許多難處。

【同期聲】寧波市鎮海天地特種鋼有限公司 總經理 何根東 現在黨員這個工作我們作為民營企業，因為許多員工都是來自四面八方，本地員工幾乎沒有，可能里面有一些隱形黨員，或者說我們現在發展黨員力度還存在一些問題，就是認識上面。那我們在以后工作當中對一些年輕的員工，盡量素質比較好的，我們就在這里面發掘潛力，多發展一些積極分子。

在整個“服務企業促發展，創先爭優當先鋒”活動中，鎮海區供電局共組建了6個工作小組，分別走訪結對的17家企業，調查摸底這些企業在發展轉型中遇到的難題，幫助他們開展黨建工作。

【同期聲】鎮海區供電局 黨委書記 顧淑君

我們首先在服務當中要為每一家企業制定個性化的方案，能夠把黨建工作延伸進去的，要堅決做好指導，我們自己要做好表率。同時通過這么一個活動也能夠促進我們企業進一步發展，也是提高我們黨建水平，也是提高我們優質服務水平，來體現我們供電企業四個服務的宗旨。

除區供電局外，我區在本次活動中共確定了20多個與企業發展緊密相關的機關部門作為重點參與單位，和800家企業進行結對幫扶。整個活動將歷時一年，通過動員部署、調查分析、服務提高、總結表彰四個階段進行。

【同期聲】鎮海區委組織部 副部長 蔣士勇

這次我們開展的活動和以往的活動相比，它有幾個明顯的特點，一個就是經濟發展部門的全力參與。第二個特點就是這項活動我們實施了一個組團式的服務。我們總共選派了600多名機關干部，這600多名機關干部我們把他分成了100個工作組，每個工作組都聯系幫助10家左右的企業，就是每一個工作組里面通過我們不同部門的機關干部整合在一起，實現了部門職能的優勢互補。

而在工作組中建立臨時黨支部更是這次活動的亮點。每個工作組即是一個黨支部，聯系的企業黨員都可被納入該支部進行管理。這樣一來，只要工作組到哪里，黨的工作就將覆蓋到哪里，黨建工作全覆蓋的局面也將進一步擴大。

他是方善順，地稅二分局臨時黨支部成員，從活動一開始他就多次走訪結對企業，積極擔當企業黨建聯絡員的職責。

【同期聲】鎮海地稅二分局 副局長 方善順

通過我們平時在創建先進活動中，怎么去幫助企業建立這塊黨建工作，我們自己要做好五勤，做好五大員，盡量多去企業了解情況，去了解企業遇到的困難，為企業做好服務工作。

寧波四通達模具制造有限公司是方善順聯系的企業之一，該企業目前共有5個黨員。由于之前企業一直疏于黨建工作，不但黨組織關系沒有建立，黨員情況也處于空白。在這次方善順不但將黨建工作帶入了企業，也讓企業認識到發展黨員的必要性。

【同期聲】寧波市四通達模具制造有限公司 總經理 毛志方 我們7、8年到10年的工人目前有十多個人，其中有三、四個是比較突出的，對公司的貢獻也是比較大的，這是一種后勁。如果說黨支部能夠成立，在黨員這一塊能夠啟發他們，使他們在思想上能夠更加提高，對我們后步企業的發展還是能帶來利益的。

像方善順這樣的機關黨員干部還有很多，他們都發揮著企業發展“服務員”、法規精神“宣講員”、矛盾糾紛“調解員”、安全生產“指導員”、黨建工作“聯絡員”的“五大員”的作用。也正是有這“五大員”，本次活動才能更加深入，更加落到實處。

按照整個活動的安排，如今，調查摸底階段工作即將接近尾聲，各工作組也正在抓緊對收集上來的各種意見建議進行整理匯總。

【同期聲】鎮海區委組織部 副部長 蔣士勇

下一步我們重點還有兩個階段工作：一個是提高幫扶階段，要求在這次調研走訪的基礎上面幫助企業梳理出影響企業發展的瓶頸性問題，有針對性的制定一些幫扶舉措，實實在在的幫企業解決一些實際問題。還有一個總結表彰階段。我們想從全區層面集中明確一批重點破解的難題，通過破解企業發展上面，黨建方面的一些難題，實現企業黨建和發展工作的雙贏。

【出鏡】通過發揮機關黨組織和黨員的作用，積極幫助中小企業堅定發展信心。我們也相信，在這次“服務企業促發展，爭先創優當先鋒”活動中，將真正實現企業促發展、職工得實惠與組織創先進、黨員爭優秀的有機統一。馬旭峰 錢青2011.12

第四篇：企業服務工作第二季度總結

市特檢所企業服務工作第二季度工作總結

緊密聯系企業 強化責任意識

第二季度進入到我所業務高峰期，為切實確保全市特種設備的安全檢驗，我單位以“緊密聯系企業，強化檢驗責任意識”為手段，深化企業服務工作。

為進一步讓特種設備使用企業明確特種設備檢驗工作的必要性，深刻認識到國家對特種設備監督與管理的嚴肅性，我們把部分領導安全意識差、不認真落實檢驗工作、認為檢驗與不檢驗無所謂的特種設備使用企業作為工作的難點。通過發催檢通知單，積極宣傳特種設備監督與管理的法律法規，采取與市局特設科配合等方式，讓使用企業真正體會到特種設備運行安全工作的重要性。通過耐心細致的工作，對檢驗工作有抵觸情緒的使用企業落實了檢驗工作，確保了在用特種設備的安全運行。

業務工作中我們將電廠、商場、學校、化工生產廠等特種設備使用企業作為重點監控目標，實行動態管理，確保在檢驗周期內及時檢驗，嚴把檢驗質量關。在企業檢驗現場過程中一旦發現設備隱患，檢驗人員及時對企業發放整改意見通知書，督促其進行整改。在“清明”、“五一”、“六一”節前，我們對人流密集區的在用特種設備使用企業（單位）開展設備運行安全大檢查，針對企業人員所反映出的問題，檢驗人員及時采取處理措施，幫助企業解決技術難題。

特檢所第二季度共受理企業問題112個，解決率為100%。檢驗人員在保持業務檢驗率穩定的同時，密切了與企業的聯系，工作成效得到增強。

第五篇：淺談物業服務企業如何做好物業服務工作

摘要

隨著現代物業服務模式的出現，房屋維修基金逐漸普及，人們對房屋維修基金也越加關心。因為房屋維修基金是一筆不小的資金，并且在其籌集、管理與使用上存在籌集不順利、管理使用不透明等問題，很多關于房屋維修基金的糾紛也因此出現。本文通過對房屋維修基金的相關問題的整理與分析，對房屋維修基金作出簡單的介紹，并提出一些典型問題給出其作者的建議，使大家對房屋維修基金有更進一步的了解，幫助物業服務企業做好相關方面的物業服務工作。

關鍵詞：物業管理企業；房屋維修基金；籌措與管理

淺談物業服務企業如何做好物業服務工作

——淺析房屋維修基金的管理

一．房屋維修基金的概念

房屋維修基金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

房屋維修基金實際上包括房屋公用設施專用基金和房屋本體維修基金。房屋公用設施專用基金簡稱專用基金，用于物業共用部位、公用設施及設備的更新、改造等項目，不得挪作他用。專用基金實行“錢隨房走”的原則，房屋轉讓時，賬戶里的余額資金也隨之轉移給房屋的新的產權所有人。

二．房屋維修基金的管理

房屋維修基金管理主要包括維修基金的籌措以及維修基金的使用。

1.房屋維修基金的主要來源

房屋維修基金的主要來源有以下四項：

（1）向業主收取

根據“誰受益，誰出錢”的原則，房屋維修資金的籌集是為了保障房屋的維修，延長房屋的使用壽命，促進房屋的保值增值，最終受益者是業主，所以要向業主收取。

（2）向開發商收取

良好的物業管理提高了開發商的信譽和知名度，是開發商的一項重要的無形資產，能為開發商所開發的房地產的營銷打下堅實的基礎。例如，萬科房地產公司因為加強物業的維修養護管理，從而贏得了企業的知名度和信譽。因此，開發商在將物業移交委托給物業管理企業管理維護時，就必須支付一定數額的維修資金，這是開發商不可推卸的義務和責任。

（3）向物業的出售者收取

目前房產物業的價格普遍上升，除土地稀有性和投機等其他因素外，還有一個重要原因，就是對房產物業的完善管理和適時維修更新。因此，物業出售者因出售物業而獲取的利潤中，已凝結了物業管理者的維修養護更新等追加勞動。這部分追加勞動理應獲得相應的報酬。此外，物業維修更新管理的發展直接影響著房地產的綜合開發經營，影響著房地產的交易。但物業管理行業的微利性質又大大制約了它的發展壯大。因此，能獲得較大利潤的房地產交易者、物業出售者，理應支持物業管理的發展。物業管理發展了，物業的維修技術水平提高了，就能更進一步促進房地產交易市場的興旺發達，從而可使物業的出售者獲得更大利益。因而，物業的出售者也有分擔維修資金的義務。

（4）向國家地方財政收取

區域性的物業管理，涉及給水、排水、供電、供暖、供燃氣、電訊、郵電、人防、道路、綠化、環衛、構筑物等市政設施的維修養護管理，房屋周圍的這些公共基礎設施等的維修養護，費用本是由國家有關部門開支的。這部分費用不能因物業管理企業的統一經營而削弱甚至取消，所以，國家相應的專業部門應該承擔其正常運行的維修費用。

2.房屋維修基金的使用

（1）維修基金的使用范圍

維修基金的使用范圍主要包括小區公共部位和共用設施、設備。具體來講，公共部位是指由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。而共用設施、設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益

性文體設施和共用設施設備使用的房屋。

（2）維修基金的管理

在業主大會成立前后，法律規定了兩種不同的管理主體和模式。

在業主大會成立前，維修基金由物業所在地直轄市、市、縣政府建設主管部門代管。主管部門應當委托所在地一家商業銀行，作為本行政區域內維修基金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅維修基金專戶。

業主大會成立后，建設主管部門應當在收到業主委員會通知之日起30日內，通知專戶管理銀行將該物業管理區域內業主交存的維修基金賬面余額劃轉至業主大會開立的維修基金賬戶，并將有關賬目等移交業主委員會。維修基金劃轉后的賬目管理單位，由業主大會決定。業主大會應當建立維修基金管理制度。

（3）維修基金的使用程序

1維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以○

下程序辦理：

物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議；住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議；物業服務企業實施使用方案；物業服務企業持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設主管部門申請列支；建設主管部門審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知；專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

2維修資金劃轉業主大會管理后的使用程序辦理： ○

物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；業主大會依法通過使用方案；物業服務企業組織實施使用方案；物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金；業主委員會依據使用方案審核同意，并報建設主管部門備案；建設主管部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正；業主委員會向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知；專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

另外，維修基金是由該物業內的業主共同籌集，業主按照繳納比例享有維修

基金的所有權，但使用權歸全體業主所有，單個業主不得向銀行提取自己所有的維修基金部分。維修基金與具體房屋相結合，隨房屋存在而存在、滅失而滅失，不因具體業主的變更而變化，因房屋產權變更成為新業主時，維修基金也應經舊業主更名為新業主名下。

三．房屋維修基金存在的問題

房屋維修基金現在已經在全國范圍基本上得到了普及，按照相關要求各地都有所建立，而且其中一些城市的資金歸集量還比較大。但是，住宅專項維修資金在使用、交存以及監督管理等環節出現了很多問題。

1.相當業主對收取房屋維修基金存在認識誤區

（1）部分業主對房屋維修基金是什么，用來做什么等基本情況毫不了解。除房屋價格以外，房屋維修基金是最大一筆費用支出，數額巨大的房屋維修基金容易對業主造成心理暗示作用。使業主從心理上也易形成抵觸情緒，不愿意交納這筆大額資金。

（2）部分業主容易把房屋維修基金等同于物業管理費用當中的一部分。認為交納的物業管理費中已經包含房屋維修基金，業主不大情愿交納這部分“多余”的資金。

2.房屋維修基金管理混亂及使用不規范

房屋維修基金在其管理、使用方面的問題主要表現在以下幾個方面:

（1）巨額房屋維修基金目前大部分由房地產行政主管部門代管

房屋維修基金是一筆很大的資金。如此巨大的一筆資金，是業主利益共有財產，但卻被他人代管。同時這些錢“既不屬于國有資產，又不屬于銀行存款”。對其沒有成套的管理制度，會存在很大的管理隱患。

（2）房屋維修基金存在被房地產開發商、物業管理公司或業主委員會成員三方當中任何一方挪用的風險

①部分地區規定業主委員會成立前，房屋維修基金由房地產開發公司代收，往往開發商會采取辦理產權和繳納維修基金捆綁式辦法。這樣一筆數額較大的資金放在開發商的手里，其安全性讓人擔心。

②物業管理公司是維修基金的實際使用者，在沒有有效監督的情況下，極易

造成房屋維修基金被物業管理公司挪用或侵占。

③對大型住宅小區，房屋維修基金數額巨大，上百萬、上千萬的可能性都有。面對如此眾多的資金，如遇到不專業的業主委員會，房屋維修基金交給他們管理也容易出問題。

3.房屋維修基金續籌難的問題

從理論上，維修基金余額不足首次歸集總額50%時，經業主大會決定，可以續籌房屋維修基金，這樣的規定比較可行，當房屋維修基金使用到一定程度時，開始啟動續籌辦法。但是，在實際操作中會遇到很多問題。如果部分業主出現拒交房屋維修基金的情況，其他業主就會受到不公平的對待，利益遭受損失。但對如何處理這樣的情況，政府執法機關難以尋求相關法律法規依據來有效解決此類問題，在此方面出現了法律空白。

四．物業服務企業可采取的解決問題的方法

1.加大宣傳力度

物業服務企業可以對房屋維修基金的基本知識進行普及，為廣大業主分析其與物業管理費的不同：房屋專項維修資金是專項用于房屋保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的大修和更新、改造資金是房屋的“養老保險金”，屬業主所有。與物業管理費有本質區別，物業管理費是物業管理企業對物業進行維修(小修)、養護、管理及維護相關區域內的環境衛生和秩序所屬的費用，屬物業管理企業有償服務費用。這樣就使業主充分了解了房屋維修基金的重要性，有利于房屋維修基金的籌措。

2.給政府有關部門提出合理建議

（1）政府相關部門應當把房屋維修基金的處置權利放出來

為了使房屋維修基金的管理與使用更加讓人放心，房屋維修基金的管理宜采用物業服務企業與業主委員會共同管理，政府監管的模式。在使用房屋維修基金，需要銀行進行轉賬時，銀行應在業主委員會、物業服務企業、政府監管部門同時批準蓋章后，才進行轉賬。

（2）加強相關方面的法治建設

為使房屋維修基金的管理與使用更加正規，相關的法律應及時跟上。做到不

論在房屋維修基金的籌措、管理還是使用的環節上，都有法可依。同時，也要對違法使用房屋維修基金的行為做出懲罰的規定。

3.房屋維修基金的管理與使用要正規、透明

物業服務企業要嚴格按照房屋維修基金的管理辦法對其進行管理與使用。并定期向業主公開維修資金用在什么地方，用了多少。使業主充分了解此項基金的用途與用量，就會減少業主拒絕續交房屋維修基金的情況。

五．結論

我國已經在推行物業服務、建立房屋維修基金等方面出臺了一系列政策措施，并不斷修改完善。而且經過多年的實踐，已逐步形成了較規范、安全的房屋維修基金管理模式，使得商品住宅維修保障機制得到了初步確立。但是，在廣大業主的住房消費意識、管理者的責任意識尚未成熟的情況下，如何科學、合理地建立和使用維修資金，保障房屋及其設施設備正常運轉，還需要大家的共同努力。對于物業服務企業來說，應在房屋維修基金的籌集、管理與使用上，以公開、公平、公正為原則，嚴格按照相關的法律法規和管理條例來進行操作，保證房屋維修基金使用的正規性、透明性，才能使廣大業主信任房屋維修基金管理機制，才能做好業主滿意的物業。

參考文獻

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