第一篇：代理人在代理活動中應注意的幾個問題

代理人在代理活動中應注意的幾個問題

魯建培訓小編整理了代理人在代理活動中應注意的幾個問題，希望對大家有用哦。

1）代理人應在代理權限范圍內進行代理活動

如果代理人沒有代理權、超越代理權限范圍或代理權終止后進行活動，即屬于無權代理，倘若被代理人不予以追認的話，則由行為人承擔法律責任。

2）代理人應親自進行代理活動

代理關系中，被代理人的委托授權，是基于對代理人的信任，委托代理就是建立在這種人身信任的基礎上的。因此，代理人必須親自進行代理活動，完成代理任務。

3）代理人應認真履行職責

代理人接受了委托，就有義務盡職盡責地完成代理工作。如果不履行或不認真履行代理職責而給被代理人造成損害的，代理人應承擔賠償責任。

4）不得濫用代理權

濫用代理權表現為：

·以被代理人的名義同自己實施法律行為。如果以被代理人的名義同自己訂立合同，就屬于此種情形。

·代理雙方當事人實施同一個法律行為。例如，在同一訴訟中，律師既代理原告，又代理被告，這就很可能損害一方或雙方當事人的利益，因此，此種情形為法律所禁止。

·代理人與第三人惡意串通損害被代理人的利益，例如，代理人與第三人相互勾結，在訂立合同時給第三人以種種優惠，而損害了被代理人的利益，對此，代理人、第三人要承擔連帶責任。

第二篇：簽銷售代理合同時應注意問題

1、營銷代理

營銷代理=策劃+銷售代理

2、資質

策劃、代理的資質

3、傭金（代理費）

① 費率：可參考國家計委、建設部計價格（1995）第971號文《關于房地產中介服務收費的通知》，為成交價格總額的0.5-2.5%

② 固定費率或者浮動費率，一般采用浮動費率，費率隨銷售率、銷售價格等浮動③ 一般采用按進度支付，比如按照每月的銷售價格總額進行結算

4、策劃

① 策劃人員的數量、素質、結構、經驗的要求，多少人？要求策劃人員有類似的策劃經驗？② 明確策劃應該提交的工作成果

如價格策略、市場購買力調查、階段性營銷策略、品牌策略等

③ 策劃代理公司有權在項目宣傳廣告中明示

5、銷售代理

① 通常為附條件、附期限的獨家代理，應該在合同中約定，在一定時間內（如開盤銷售后3個月）達不到一定的銷售率，開發商有權終止代理，或者同時委托其他人同時代理② 代理權的轉讓或者以合作代理的方式進行變相轉讓的禁止條款

③ 在約定的地區范圍內禁止從事相同性質項目的銷售代理

④ 甲方（開發商）自己進行部分銷售的約定

是否允許？代理費如何約定？

⑤ 銷售價格必須經委托人（開發商）確認，受托人沒有調價的權利，也有約定受托人有一定的上下浮動價格的權利

⑥ 受托人以委托人的名字進行銷售，委托人應該在合同中約定自己指派專人負責簽訂合同、收取房款

6、費用分擔

① 電視廣告、報紙廣告、戶外廣告、宣傳資料、樓書、沙盤、SP活動、房展會、樣板房、網絡廣告、網絡推廣維護等，應該約定承擔的責任，通常都由委托人承擔，但最好約定一定的費用總額

② 銷售人員的工資、獎金、加班費用等日常開支，由受托人承擔

7、受托人的其他義務

報告義務

定期向委托人如實報告，如按月報告銷售情況等

保密義務

銷售價格、客戶資料、銷售進度等，受托人及其工作人員未經委托人書面許可，不得向任何第三人泄露

如實介紹項目義務

不夸大、不隱瞞、不過度承諾

8、特殊情況

項目因故停止等

因委托人或者客戶原因退房，代理費用的處理以及二次代理事宜

第三篇：商行代理保險業務存應注意的問題

代理保險業務，是指商業銀行接受保險公司委托代其辦理保險業務的業務，這是銀行和保險公司采用相互滲透融合的戰略，將多種金融服務聯系在一起，并通過客戶資源的整合與銷售渠道的共享，提供與保險有關的一種金融產品服務。從短期看,通過發展銀保業務，保險公司增加了客戶和保費收入，銀行獲取了低風險的代理收益；從長遠看，銀行和保險公司的經營理念和營銷

手段都將隨之發生變革，市場運行效率和核心資源的利用程度都將得到提高，保險公司和商業銀行的競爭力將增強。然而在目前商業銀行代理保險業務一片繁榮的背后，銀行應該注意諸多風險，如操作風險、信用風險等。

由于目前銀行代理的主要是分紅型壽險產品，產品周期短，保障功能低，同銀行自營的儲蓄產品趨同，而且各保險公司之間產品趨同，所以，為了追求業務規模和市場份額，保險公司在宣傳產品時有誤導，表現在：將保險產品表述為儲蓄產品，混淆保險利益與儲蓄、國債收益的計算基礎；含混銀行代理保險產品的經營主體是保險公司。而商業銀行為完成更多的代理保險業務，賺取更多的手續費，獲取代理保險帶來的可觀收益，也積極推銷保險產品。儲戶去銀行存錢時，往往有銀行柜臺人員推薦說，有種“分紅儲蓄”的利率比一般存款要高好幾個百分點，如果儲戶愿意接受這種利率要高好幾個百分點的“分紅儲蓄”，最終拿到的就是一張保險公司分紅保險的保單。像這種將保險產品作為儲蓄產品介紹，套用“本金”、“存入”等概念，拿保險產品的利益與銀行存款收益等進行片面比較等，都是屬于監管部門所明令禁止的行為，然而卻在許多銀行時有發生。儲戶糊里糊涂地就成了保險公司的客戶，如果能獲得理想的收益，或許儲戶也不會有太多的意見，但由于保險公司的分紅收益并不穩定，保險公司在扣除了不斷增加的銀行代理手續費、公司經營費用后，真正進入投資帳戶的錢已打了不小的折扣，再加上投資渠道的限制，恐怕很難滿足儲戶對紅利的渴望。儲戶在銀行買的保險，一旦發現自己得不到預期收益，勢必找銀行說話。因為在投保人的潛意識中已將銀行代理保險產品與銀行信譽聯系在一起，銀行代理保險產品的暢銷，很大一部分原因就是銀行以自己的信譽對保險產品進行了“保證”。一旦銀行信用和保險信用混淆，不但會影響銀行在人們心目中的形象，使銀行卷入很多糾紛和訴訟，而且也會阻礙銀行代理保險業務的發展。

對此筆者建議，商業銀行在代理保險業務時，應注意幾方面：

１、銀行和保險公司要強化合作理念，建立戰略合作伙伴關系，并制訂合作計劃，規范、管理雙方的合作關系，實現銀保雙方合作的融合，進而從根本上杜絕誤導、誘導行為的發生。

２、銀行要加強對一線員工新業務的培訓工作，使一線能員工能以過硬的業務基本功正確引導客戶，客戶能正確認識和接受銀行代理的保險業務，促進新業務健康、有序發展。

３、加強代理業務收入管理，防范財務風險，為了杜絕代理業務收入游離于大賬之外，商業銀行應當嚴格按照會計制度正確核算和確認各項代理業務收入，堅持收支兩條線的原則，防止代理收入被截留或挪用。

第四篇：2012年簽訂房地產銷售代理合同應注意的問題

簽訂房地產銷售代理合同應注意的問題有：

（一）關于房地產銷售代理的權限問題

房地產銷售代理合同屬于委托合同的范疇，委托的權限必須在委托代理合同中明確地表述，比如，對銷售價格的限制、配套設施及物業管理的承諾以及其他用于吸引購房者的其他優惠措施等，這些內容均需在合同中明確表述，防止出現代理商為了促銷樓盤，在未經開發商同意的情況下，擅自對購買者作出一些根本實現小廠的承機．特別是對于預售樓盤更是如此。為了慎重起見，開發商甚至可以對代理商做有關方面的廣告也應明確不得超越授權的范圍。

（二）關于物業代理的傭金

當僅由一個房地產銷售代理機構獨家代理物業租售時，則依每宗交易的成交額收取傭金或代理費。收費標準一般是：出租物業收取年租金的10％或相當于一個月的租金；出售物業收取銷售收入的1％～3％。對聯合代理的情況，委托方需對每宗出租或出售交易支付較高的代理費，通常為獨家代理時的1～5倍，各代理機構之間要依事先協議來分割這筆傭金。一般說來，代理商只應從買方或賣方單方面收取傭金。如果有客戶委托代理機構幫助買樓或租樓，則代理商相對開發商而言就是“顧客”，此時的代理商應從買方或承租方獲取傭金，不能再從開發商那兒得到另外一份傭金，尤其是代理商為其客戶向房地中＃信南領土位面時．更不應從開發商處獲取傭金。如果沒有客戶向代理機構預定，而是房地產銷售代理機構申請為開發商推銷時，則開發商應支付傭金，買房或租房的客戶就不需付傭金給代理商了。從表面上看來，那種開發商對所有成功的代理人都作出支付傭金的承諾，似乎更有利于加快物業租售速度，但事實卻往往不是這樣。因為如果很多代理機構掌握該物業，就會形成在市場上“沿街兜售”的情況，其結果會在社會上造成一種不好的印象，即人們往往會認為這么多的房地產銷售代理機構持有該物業，肯定該物業不易出手或是有些什么其他問題，如質量不好等。

（三）關于房地產銷售代理商的資格問題

簽訂房地產銷售代理合同時，作為委托方要充分了解物業代理公司的代理資格問題，目前國家及各地對房地產經紀及代理機構的資格都有一些具體規定，如建設部50號部長令規定了房地產經紀機構的設立條件及程序。

（四）選擇合適的房地產銷售代理商

房地產交易涉及資金量巨大，所以對外發商或業主來說，選擇房地產銷售thldl.org.cn代理商是十分重要的。選擇不好代理商，無論代理合同多么完善，恐怕效果也不會很好。因此在選擇物業代理公司時，首先要考察物業代理公司的素質及其職員是否有良好的職業道德，其中包括物業代理公司是否只代表委托方的利益，能否為委托方保密，工作過程中是否具有客觀、真實、真誠的作風，在物業交易過程中除傭金外是否沒有其它利益。一些房地產銷售代理公司采用保底價按比例收取代理費，超出保底價格部分按另外的比例分成，就是一種嚴重違反職業道德的做法。其次，對物業代理公司可投入市場營銷工作的資源也應予以關注。很顯然，地方性的物業代理公司由于其人員、經驗和銷售網絡的限制，一般沒有能力代

理大型綜合性房地產開發項目的市場銷售工作。但大型綜合性代理公司也未必就能代理所有的大型項目。例如，某國際性物業代理機構曾一度同時代理著北京二十多個大中型房地產開發項目，其中有些同類型項目處于同一地段，結果代理費比例高的項目銷售十分火爆，但代理費比例低的項目成交寥寥無幾。究其原因，就是物業代理在有意的以低傭金作誘餌，壟斷同類型物業的租售市場，并將其主要的人力、物力投入到代理費比例高的開發項目上去了。物業代理公司以往的業績對選擇代理公司來說也很重要。看物業代理公司以往的業績，不是看其共代理了多少個項目或成交額有多少，而是要看其代理的成功率有多大，如果某公司代理10個項目只有兩個成功，而另外一個公司代理了兩個項目均獲成功，顯然后者的成功率要遠遠大于前者。考察物業代理公司的以往業績，還要看其代理每一個項目的平均銷售周期。第四，針對物業的類型選擇物業代理。住宅和公寓的銷作常以當地的代部機構辦理，當然，這些機構也許是全國性甚至國際性代理公司的分支機構。但對工業和商業物業來說，常委托全國性或國際性代理公司，當地的代理機構有時參加，有時不參加。

第五篇：抹灰中應注意問題

抹灰中應注意問題

1.所有線管處加網格布，每邊寬出5cm。

2.主體需剔鑿處應將抹灰接茬留方正。

3.鋼絲網卡應與鋼絲網尺寸相符，邊緣處加設網卡。

4.窗洞口邊緣留有不低于5cm邊緣，并加壓10cm網格布。

5.注意房間抹灰后尺寸一致，保證房間的開間、進深及陰陽角方正。

6.開關插座盒、電箱在每戶抹灰完工后及時清理干凈。

7.施工洞口抹灰槎留方正且加壓網格布，寬出抹灰邊緣10cm。

8.加強成品保護。

9.加強成品養護，每天澆水不低于兩次，上午一次、下午一次，且連續澆水養護不 7天。

10.落地砂漿及時清理利用，每戶完工后，地面必須清理干凈，包括鋼絲網及網格布。

11.個別陰角不方正不垂直。

12.MPC保溫砂漿墻面粗糙不合格，加強保溫砂漿墻面的觀感質量。