第一篇：一級商業問題

同事們：企業是我們幸福生存的家,我們每個人在為企業奉獻著青春和智慧的同時,企業也為我們提供自我發展的空間和實現自我價值的平臺回顧后礦走過的40年，曾經是多么困難、多么艱辛坎坷、是我們的前輩用他們用辛勤的勞動和智慧為我們積累起今天的財富，同時企業也成就了他們輝煌的人生比如我們尊敬的王顯政前輩、鄒立生前輩、李政國前輩等等；還有一批又一批的全國、省、部級勞模、標兵、先進工作者(難道我們不該感激他們，向他們學習嗎?看一看我們現在的企業不斷提高職工收入、改善職工生活及工作環境、還為無住房的職工準備了廉租房企業為我們創造了如此優越的物質條件，我們能熟視無睹嗎?讀一讀企業的三為文化、職工文明手冊，我們能不為我們擁有40年獨特的企業文化而驕傲嗎?想一想領導的關懷、同事之間的和睦我們能不為身在這樣的和諧環境中而自豪嗎?是企業的兩個文明建設和創建和諧礦區的偉大構想在催我們奮進、趕我們超越，我們能不感激我們的企業?能不珍惜我們的工作?能不在乎我們的崗位嗎? 同事們，朋友們，企業給了我們太多的恩惠，我們該如何感恩企業呢?感恩意味著責任與奉獻奉獻不一定要轟轟烈烈、但一定要實事求是；不一定要面面具到、但一定要忠于職守、盡職盡責、干一行、愛一行積極動起來，從自己做起、從現在做起，用我們的行動來宣傳企業文化精神，影響帶動身邊的人一起感恩、奉獻企業，與企業榮辱與共，風雨同舟

現在，我們的企業正處于困難當中，我們的生活已經受到影響在這個非常時期，企業文化是我們強大的精神后盾作為后礦人，應該擁有煤炭燃燒自我、奉獻社會的胸懷明白大我與小我的取舍積極面對困難，一如既往的做好自己該做的事我堅信，企業在黨政的帶領下運籌帷幄，有全體職工的無私奉獻，有廣大家屬的全力支持我們的企業一定能夠戰勝困難，走出困境，一定能夠更上一層樓，迎來更加輝煌燦爛的明天！(后所煤礦選煤廠陳新華)

第二篇：淺析商業銀行信貸結構調整問題

淺析商業銀行信貸結構調整問題

近幾年，商業銀行在國家加快轉變經濟發展方式的政策要求下調整產業結構，推進重點區域發展戰略，實行“綠色信貸”，開展信貸結構調整，堅持有進有退，有保有壓，有控有調，有所為有所不為的信貸政策，將貸款投向國家引導的重點產業、重點行業、優質項目、優質企業，化信貸業務的行業結構，積極支持符合重點產業調整振興規劃及國家產業政策要求的業務，嚴控“兩高一?！焙吐浜螽a能行業項目的授信，真正落實“區別對待，有保有壓”的原則，成功推動了信貸結構向良性轉化，資產業務的可持續發展。本文闡述了我國商業銀行信貸結構目前存在的問題，并提出相應的解決措施。

一、我國銀行業信貸結構存在的問題

（一）優質信貸板塊萎縮，新領域拓展乏力。目前，我國商業銀行信貸資源多集中于資源行業、化工行業、鐵路公路基礎設施、房地產業。公路、電力、化工、金屬制品、紙制品、教育等貸款絕對額占比較大。對“重點產業倍增計劃”的行業拓展不力。對電子信息產業、汽車零配件產業、糧油機械、化工新材料等一些重點產業集群，信貸業務拓展力度不夠，未將其發展成為信貸結構中的中堅力量。對中小企業、第三產業、低碳產業進入不夠?！叭r”、節能減排、科技創新領域的貸款占比不大，對文化旅游、現代物流、醫院、教育、住宿餐飲等服務與消費領域，客戶市場進入不夠。

（二）優質大項目資源儲備不足，持續發展能力有待提高。大項目儲備不足，持續發展速

度放緩。已審批待提款、已上報待審批和可供營銷的儲備項目資源不多，優質項目同業市場競爭激烈，市場份額有限，多數項目貸款進入還款高峰期，對信貸業務的穩定和持續發展不利。信貸資源配置導向性不強，對國家宏觀調控支持的行業項目進入不夠。商業銀行實際支持力度不夠，信貸資產占比不高。項目營銷中服務創新不多，低碳金融的服務范圍不廣。

（三）小企業客戶營銷拓展不力，跨越式發展有待增強。

小企業貸款余額占公司貸款比例很低，離國家政策要求有很大距離。其次，授信和審批權限不足。大多數商業銀行都屬于“小企業信貸業務謹慎投放行”。一般僅能辦理A級以上小企業信貸業務，遠遠未能滿足多數小企業信貸業務開展，從而無法解決小企業資金缺乏的困境。再次，小企業信貸產品創新不夠?；揪窒抻趥鹘y流動資金貸款，小企業貿易融資、小企業專業市場融資、小企業經營型物業貸款等創新產品沒有用足用活。

（四）個人貸款結構失衡，貸后管理存在隱憂。個人貸款占全部貸款總額比例不足，穩定性有待進一步提高。我國商業銀行個人住房貸款占比過高，經營性貸款及其他消費貸款發展不足，導致個貸結構嚴重失衡，而受住房政策調控影響，個人貸款發展后勁放緩。另外，貸后管理滯后，存在隱患。部門之間職能重疊，信貸管理、個人金融業務、風險內控等部門均承擔不良貸款清收處置職責，但職責范圍難界定，責任不清導致部門信息不暢，最終造成個人不良貸款風險控制效果不佳。

（五）潛在風險貸款化解任務艱巨，信貸結構調整敏感性差潛在風險貸款化解面臨壓力。體現在一方面余額較大，潛在風險貸款占比不高但金額較大；另一方面政策壓力較大，城投公司和二級公路貸款屬政府平臺融資，受國家政策波動影響。信貸結構調整的敏感性較差。信貸資源向國家確定的重點戰略性新興產業和領域傾斜不夠，對拓展新行業和新領域效果不明顯。房地產貸款新政調控后存在隱憂。一方面隨著新政策出臺后，選擇客戶需具有一、二級高資質，造成二、三線城市房地產市場客戶流失；另一方面存量房地產貸款在房貸新政重拳調控之后導致質量波動風險，需要加強監控。

二、銀行信貸結構調整的意義 在當前嚴峻的金融經濟環境下，商業銀行進行信貸結構調整具有重要的意義：

（一）宏觀經濟因素決定必須進行信貸結構調整。

首先，商業銀行是信貸資源配置的中樞，對社會資源配置起著不可替代的作用。而信貸結構調整則在市場資源配置中起到基礎性作用，通過信貸結構調整，退出潛在信貸市場和進入優質信貸市場，可以促進資源從風險高、盈利少、社會貢獻度低的行業和企業向社會貢獻度較高的行業和企業集中，優化企業結構，提高宏觀經濟運行的質量和效率。其次，宏觀經濟的不確定性導致我國GDP增速下降。雖然不良貸款率與GDP增速變化不是線性關系，但銀行自身的壓力測試表明，當GDP增速下降到9%時，不良貸款率仍能保持平穩；而當GDP增速下降到8%以下，不良貸款率變化對GDP增速變化將很敏感，因此積極主動進行信貸結構調整是適應宏觀經濟形勢，提高信貸資產質量的要求。最后，我國現正處于經濟轉型、產業結構優化升級新時期，在現階段復雜困難的經濟形勢下，企業融資渠道相對收窄，信貸市場呈現由買方市場逐步向賣方市場轉變的有利趨勢，有利于信貸市場結構調整。同時當前國內經濟金融形勢存在各種不確定因素和潛在風險的增加，也給銀行風險防控帶來嚴峻考驗，決定必須通過加快調整信貸結構，退出信貸潛在風險市場，進入優質信貸市場，優化資產配置，防范信貸風險。

（二）信貸結構調整是商業銀行自身經營的客觀需要。信貸結構調整是當前改善商業銀行資產質量，防范信貸風險的迫切要求。一個前瞻性強又有可操作性的信貸結構調整目標本身，就是商業銀行決策層決策水平、決策能力的一種體現。目前商業銀行資產質量的黃金期已過，有效的信貸結構調整不僅能夠幫助商業銀行實現信貸結構優化和資產結構最優化，同時也是商業銀行穩健經營的前提，防范金融風險的關鍵環節。信貸結構調整工作不僅是商業銀行信貸動態管理的客觀要求，也是商業銀行提高信貸資產質量，防范金融風險的關鍵環節。結合宏觀經濟形勢順應企業、行業生命周期，通過主動退出潛在風險的信貸市場，進入優質信貸市場可促進推動信貸結構的調整，提高信貸資產質量，是商業銀行經營管理從外延式增長到內涵式增長的內在需要。從貸款質量結構上分析，必須進行信貸結構調整。雖然部分商業銀行完成了不良資產的剝離，但不良貸款占比仍居高不下，信貸資金的流動性和支付能力仍然隱含著潛在的問題。有效的信貸結構調整是解決商業銀行流動性問題的有效問題，可提高銀行的風險控制能力，并有效降低信貸風險，拓寬信貸資金使用渠道，提高資產使用效率。加大信貸結構調整使信貸資源更加合理配置，能夠提高商業銀行的盈利能力，促進銀行實現價值最大化，真正體現信貸資金安全性、流動性、盈利性原則。

由于商業銀行的信貸經營環境已發生深刻的變化，迫切要求轉變信貸經營模式，因此，主動對潛在風險信貸市場實行有策略地退出，達到事前控制信貸風險的目的，并積極進入優質信貸市場，以充分發揮資金的流動性，進行信貸結構調整，是積極應對新經濟形勢的抵押挑戰，確保銀行可持續發展的關鍵所在。

三、信貸結構調整措施

信貸結構調整是建立在對現狀的分析和未來的預測基礎上的一種超前性調整，面對當前復雜多變的經濟形勢，商業銀行提升培養應對危機的能力，通過進一步檢視和優化原先的信貸結構政策，平衡好支持經濟發展與自身業務健康發展，減少政策調整可能造成的沖擊。具體措施包括以下幾個方面：

（一）加強分析研究，準確掌控政策，做好應對宏觀調控進行信貸結構調整的長期準備信貸結構調整工作是國家宏觀調控政策發揮作用的必然結果。當前的宏觀調控不僅會在較長時期內存在，而且，還有進一步收緊的可能。因此要積極應對復雜多變的外部環境。做好宏觀經濟政策研究，增強對外部經濟金融形勢變化的敏感性，對照宏觀調控政策，對各類風險進行研究和分析，抓住重要風險點和趨勢動向，對信貸結構調整政策進行重新評估，包括行業政策、客戶準入標準等，積極配合國家產業政策和金融調控要求，體現“區別對待，有保有壓”的原則，從行業入手，立足于客戶，落實到產品，體現區域特色，細化工作信貸政策，著力調整和優化信貸結構。

（二）從行業入手，積極貫徹國家提出的轉變經濟增長方式、調整經濟結構的政策要求 對國家產業政策鼓勵發展的新能源、節能環保、新材料、新醫藥、生物育種、信息網絡、新能源汽車等戰略性新興產業，要積極研發適銷對路的金融創新產品，加大配套金融服務和支持，促進和推動戰略性新興產業的技術集成、產業集群、要素集約，支持培育新的經濟增長點。同時加大對交通運輸、基礎設施、教育、衛生、現代農業、現代服務業、現代裝備制造業、低碳經濟相關行業的信貸支持力度，嚴格對房地產業、批發零售業、低端制造業及“兩高一剩”行業的控制，對不符合國家產業政策，“兩高一?！毙袠I中的劣質客戶，不具備安全生產條件、達不到環保要求的客戶或項目，列入國家產業結構調整目錄限制和淘汰類的項目，列入落后產能淘汰范圍的客戶，堅決予以退出，禁止對國家已明確為嚴重產能過剩的產業中的企業和項目盲目發放貸款。

（三）產品方面，以新業務新產品為切入點，調整信貸產品結構創新信貸營銷理念，實現信貸均衡、協調、可持續發展。本著做大規模與調整結構并行、既做大又做強的原則，深入貫徹落實“三大一小”(大行業、大客戶、大項目、小企業)客戶發展戰略，推進公司業務、貿易融資、小企業信貸、個人貸款、國際業務均衡發展，協調匹配，確保信貸結構有效調整。創新綠色信貸產品，積極拓展綠色信貸領域。營銷節 能減排、循環經濟、低碳經濟的優質客戶，跟蹤國家政策、標準制定與實施情況（如建筑節能認證、能耗審計、排污權交易試點、水資源價格改革、碳核證減排量價格變動等）。創新產品組合模式，滿足企業融資需求。堅持公司貸款與個人貸款聯動，根據產業化、市場化、集群化、園區化的特點，通過商戶互保、聯保，提供個人經營性貸款，支持其向微型小企業發展；結合地域經濟特點，開辦農機貸款、林權質押貸款、小企業廠房按揭業務。創新個貸產品營銷，提高優質個貸資產比重。加強汽車消費貸款拓展，通過與經銷商和擔保機構合作，積極推進汽車消費貸款業務；穩妥推進個人自用車及個人商用車貸款業務。創新產品置換模式，降低資產風險集中度。深化產品結構調整，發現、引導信貸客戶的潛在需求，為客戶提供融資與融智綜合性服務，既考慮固定資產貸款等傳統性融資，更加大產品創新力度，利用信托理財、中期票據、短期融資券、融資租賃等融資替代工具。

（四）客戶方面，突出客戶選擇在結構調整中的核心地位按照客戶核心競爭力與行業地位，積極支持企業技術改造，進一步加大對節能減排和生態環保項目的金融支持。對符合國家節能減排和環保要求的企業和項目，按照“綠色信貸”原則加大支持力度。從嚴限制對高耗能、高污染和資源消耗型的企業和項目的融資支持。支持的重點（項目）客戶包括：一是鐵路、高等級公路、機場和大中城市自身能產生分現金流城市基礎設施等優質基礎設施建設項目；二是符合低碳經濟導向的環保能源客戶（項目），包括核電、水電、煤炭基地、石油開采和加工，重點水利項目等；三是貫徹產業升級戰略的客戶和項目，特別是列入輕工、紡織、裝備制造等十大產業振興規劃的重點企業；四是文化信息傳媒客戶（項目）。包括三大電信運營商、新一代互聯網項目、物聯網。文化創意、傳媒、教育培訓業優質客戶（項目）；五是關系民生領域、具市場潛力的醫療衛生、文化教育、社會保障；六是現代服務業、現代農業。重點投向跨區域跨國境的大型商務和物流客戶（項目）；七是符合政策要求的大型成套出口企業客戶和大型境外工程承保企業客戶（項目）。

（五）審慎發展房地產和土地儲備貸款 隨著土地和房地產調控政策的升級，行業信貸風險急劇增加，房地產信貸業務發展面臨新的考驗，房地產信貸資產質量的變化也處于不確定的狀態下，對此，應主動研究行業政策，把握信貸經營風險，進一步加大房地產信貸結構調整力度。嚴格按照貸款條件發放住房開發。切實加強對各類房地產貸款資金的監管，不斷提高風險意識；積極考慮資產證券化，分散房地產信貸的信用風險。重點投向具有區位優勢、價格定位合理、有成本優勢的普通住宅項目，審慎投放非住宅類房地產開發貸款；嚴格控制土地儲備貸款。信貸資源重點配置到潛在需求較大的區域、中心城市行；逐步壓縮退出經濟發展水平較低、存量不良率較高的縣級存量房地產開發貸款；積極退出縣級（縣級市）土地儲備機構貸款。

（六）穩健發展個人貸款

個人住房類貸款重點支持收入穩定、信用記錄良好、購買普通自住房和改善型自住房的個人客戶，嚴格執行國家出臺的二套房政策，對以投資和投機為目的的一人多貸和大額貸款禁止投放。特別是防止假按揭、虛假按揭、變相按揭、高價按揭。要嚴格控制住房按揭的比例，認真判斷和認定交易價格，防止房地產開發商利用虛假高價交易套取銀行信貸資金。個人消費貸款支持有實際消費用途和償還能力的客戶，當前為適應國家鼓勵內需的政策要求，應加大對個人汽車貸款的支持力度，完善汽車消費信貸制度和業務流程，實現資信調查、信貸辦理、車輛抵押、貸款擔保、違約處置的汽車消費信貸全過程規范化，（七）強化貸后管理，切實防范存量

貸款風險雖然國內商業銀行風險控制能力不斷提升，但去年的大規模信貸投放難免存在一定的盲目性，業務量也明顯超出了我們正常的經營能力和風險管控能力，加之宏觀經濟本身存在著大量的不確定性，風險控制的壓力在增加，特別是地方政府融資平臺、房地產和“兩高一剩”等敏感行業蘊含的風險不容忽視。當前經濟處于調整階段，市場供應關系和資產價格急劇波動形勢，更有必要對客戶全面“體檢”。通過對客戶財務情況、在建擬建投資、銀行融資、大額設備訂單、存貨等情況進行持續跟蹤分析，評價國家調控政策對客戶以及上下游企業的影響，對企業盈利能力和抗風險能力進行檢測分析，關注公司持續經營能力，防止銀行收縮信貸引發整個資金鏈風險。當前要特別加強對地方政府融資平臺信貸資金運作的風險監測、風險提示和風險防范，對于出資不實、治理架構、內部控制、風險管理、資金管理運用制度不健全的融資平臺，要采取妥善有效措施保護銀行信貸資產安全。

第三篇：深圳地鐵商業 存在問題[定稿]

深圳地鐵商業存五大弊端成熟還需要時間南方都市報 樓主

深圳鋪王發表于搜房網樓市話題·業內論壇 深圳地鐵商業存五大弊端 成熟還需要時間 南方都市報

開業項目慘淡經營，未開業項目前途未知；專家提醒市民，投資地鐵商業需經得住時間考驗

2004年12月28日，隨著深圳地鐵的開通，地鐵商業開始真正來到深圳人的面前。而早在地鐵開通之前，關于地鐵商業未來的種種美好想象，已在業內廣為流傳。但直到現在，“早上在地鐵便利店買份早點，在地鐵報刊亭買份報紙，下班等地鐵時帶個唱碟、買張彩票”的地鐵生活圖景，仍只是金地為深圳市民勾畫的想象。

原計劃去年國慶開始試營業的深圳金地地鐵商鋪，至今沒有啟動，目前已經開始營業的金泰地鐵商城、華聯街和華強地鐵電子中心生意清淡。金泰地鐵商城已有多家商鋪開始轉讓，華聯街開業近一年仍是門庭冷落，華強地鐵電子中心開月2月還有不少空位。深圳地鐵離成熟，看來還需要很長一段時間。

地鐵商業生意依然冷清

地鐵商業在深圳露臉的時候，贏得了業內廣泛的認同，似乎人人都看好這一新興的商業模式。業內人士認為，這個新興模式所具有的交通便利的獨有優勢，是傳統商業無法比擬的。在深圳這樣繁華的大都市，地鐵無疑是最便利的交通工具。從理論上講，地鐵運行后，就會吸引大批乘客，許多乘客也會變成地鐵商鋪的顧客。而對于傳統商圈來說，交通不便現在已成為許多商業設施無法吸引客源的最主要原因之一。地鐵商圈還能夠擴大輻射范圍，如果地鐵站周圍有好的商鋪，即使幾站地以外的顧客也有可能到此來消費。而傳統商鋪只能吸引一個區域的顧客。

時間過去快2年，上文描述的情況似乎并沒有出現。目前已經開始營業的金泰地鐵商城、華聯街和華強地鐵電子中心生意清淡。金泰地鐵商城已有多家商鋪開始轉讓，華聯街開業近一年仍是門庭冷落，華強地鐵電子中心開月2月還有不少空位。

“現在最大的問題就是沒有人，”在華聯街經營化妝品的一女士稱，她認為她所在的這一地鐵商業項目，設計不是問題，位置也不存在問題，定位問題也不是特別大，“問題就是出在人流上，沒有人怎么做生意？”她的擔憂也困擾著深圳地鐵商業的每一個商鋪的經營者，不管是金泰地鐵商城還是華聯街，甚至是剛剛開業的專業電子市場——華強地鐵電子中心，人流都成了這些項目發展的瓶頸。

業態成熟還需時間“地鐵商業的不景氣，首先與整個地鐵商業的規劃有很大關系?！鄙仄瘴飿I顧問(深圳)有限公司策劃中心總監譚偉光表示。他認為，當初在地鐵建設規劃時，并沒有對地鐵商業考慮得很充分?！霸趺醋?、出入口如何設計等都沒有充分考慮進去，深圳地鐵商業可謂有些先天不足。”“業態組合也存在一定問題?！钡滤记谥脴I商業地產項目中心總經理周欣表示，“地鐵商業的定位一定要與地面已有商業相結合，形成互補、融合和借勢的關系。比如世界之窗站，觀光客、旅游者很多，可以根據這一特點設計相應的業態，而別的站點可能就不具備同樣的人流，也就不能照搬?！贝送?，深圳地鐵還不具備不可獲缺性和首選性，開發商缺乏“放水養魚”心態，消費者沒養成地鐵消費習慣，也是導致深圳地鐵一直冷清的一大原因?！暗罔F其他線路的開通需要時間，消費者習慣的改變也需要時間?！弊T偉光說，開發商、運營商、商戶都需要努力，付出投入和犧牲。需要進行規劃的改善，業態的調整，共同引導消費者習慣在地下消費?！暗罔F4號、3號和1號延長線順利開通后，地鐵商業將迎來高峰期?！弊T偉光預測說。深圳地鐵商業調查

[ 已開業項目 ]

華強地鐵電子中心

開業2月仍有空柜

9月19日下午，記者來到華強地鐵電子中心。從A區大門進入，首先感覺比較空曠、安靜，遠沒有賽格電子廣場內的強烈喧囂感。門口處有一排柜臺不見鋪主，記者在里面逛了幾圈，發現人流量很少，即使有一些人也大多是徑直穿過大廳。不少柜臺都空置著，既無鋪主也沒有擺任何產品，尤其在C區為多。還有些柜臺內雖然有產品，但不見鋪主，只是在柜臺內擺了幾張名片，有些還留下了“招租”的字條和電話。幾個鋪主離開了自己的鋪位，聚在一起聊天、喝茶、打牌，更多的是在玩電腦游戲、上網和看報紙，有人走過也并不留意。

記者隨意走進一間房間，“人流量你也看到了，很少，現在是靠熟客撐著，免租期過后，每個月都要虧?！绷中盏曛髡f，他進駐這里快2個月了，決定進來是因為去華強電子世界、賽格等地方租鋪的轉手費太高，“要二三十萬”，而這里免一年水電，送2個月月租?！暗珱]想到這里開業2個多月來，還有這么多柜臺沒租出去，人氣根本起不來?！彼麘岩善渲杏胁簧俪翠伒?，根本就沒準備經營，“不然免租期怎么不進場？”在另一家店面，張姓營業員表示：“平均每天只有5個人進來問價。”而月租金要3萬多，“營業額連租金的1半不到?！彼J為，目前管理方對電子中心的廣告和營銷推廣太少，“大家都不知道有這么個地方?！?/p>

華聯街生意清淡

9月19日下午6點左右，記者來到位于地鐵大劇院站的華聯街。華聯街感覺人流量較華強地鐵電子中心稍多，業態以時尚服飾、小飾品、食品、禮品為主，記者一路走過，在不少店面內都能看到選購的顧客，以女性為多，其中有不少學生。不過，下到地下的人流絕大部分都是匆匆去搭乘地鐵，轉入華聯街的很少。

“從今年5月開始才賺得比較多點，之前都沒錢賺?！币晃获T姓店主說，她自2005年4月就在這里經營，最開始和朋友開了6家店，免租期過來后維持不下去，朋友退出，她繼續經營3家店鋪。“后來因為虧損，陸續關了，壓縮到現在這一家?！彼f，這一年多來，附近的店鋪開了又關，關了又開，換了好幾撥，從開業堅持到現在的估計就10多家。

“人流量很少，昨天才一個客人。”她表示，一年多來，人流量并沒有很顯著的提升，她的主要顧客是附近上班的白領和居民，“都是熟客，地鐵帶來的顧客很少?！薄霸谶@里，要很有特色才能生存，”她說，在東門也開了一家店，那里顧客要多很多，租金也比這里便宜?！奥牴芾矸秸f要和中信那邊打通，希望以后會好點?！庇浾唠S后來到一家冷飲店，“今天營業額還不到100元。”營業員表示，今天肯定是虧的，平時人會多點，但是生意也不好。

金泰地鐵商城

很多商鋪關門

記者來到金泰地鐵商城時，已經是晚上8點，門口處，幾個學生模樣的人坐一排在吸煙聊天，進入商城，正面的一排店鋪都已關門，令記者誤以為已到歇業時間?！斑€沒有關門，這些是沒人經營的。”一個保安解釋說。繼續往里走，發現很多店鋪都關著門，上面連店名都沒有。商城里面有一個電子游戲廳，較為嘈雜。商城里的業態以照大頭貼的照相館、理發店和文身店等時尚、前衛的為主，間雜有一些賣食品、包袋、游戲機的店面，人流量很少，環境較為凌亂，相館的宣傳牌擠占了不少通道。

“今天做了35元，剛巧夠一平方米的管理費?！币患掖箢^貼照相館的店主有些自嘲地向記者表示，她是今年5月進場的，當時認為上家在這里做了一段時間，積累了一批客戶可以利用，但是沒想到進來后發現經營如此困難?！斑@里很多挺不住都關門了，”她說，她現在有兩家店，另一家之前是賣水晶、公仔等小飾品的，后來沒生意，轉賣飲食、水，“還是虧，正準備關門呢?！倍@家照相館準備過了國慶再看看?！霸俨恍校腿トA強北?！币患椅纳淼陜龋曛髡诜磮D片，他對記者表示，商城的人流量太低，因為生意差，很多店都關門了，還有一些干脆把這里的店面作倉庫?！昂芏嗳讼聛聿皇莵硐M，而是來問地鐵在哪里，”他說，地鐵東門站沒有開通，這里并不是真正意義上的地鐵商城。[ 未開業項目 ]

金地地鐵商業

開業時間依舊未知

“老板，那張Rain的呢？”18日下午6點30分，崗廈地鐵站C出口附近，某數碼沖印店門口，三個小學生翻著門上掛的明星貼紙問。

這是目前崗廈地鐵站，站內開業的三家商鋪之一，主要經營明星貼紙、鑰匙扣、項鏈、戒指之類的小商品。據老板介紹，這一店鋪面積6平方米，每個月的租金加管理費大概在1500元左右?！白饨鸨容^便宜，就是人氣不行，生意不大好，”他說，“另外一側開業了估計生意會好點?！彼傅牧硪贿叄褪沁B通崗廈、會展中心以及購物公園三個站點的地下商業街。和他的商鋪一樣，這里也由深圳市金地置業顧問有限公司(金地集團的全資子公司)負責招商經營。根據此前媒體報道，地下商業街面積近4萬平方米，是深圳地鐵一期地下商業中最主要部分，占總面積的90%。除此之外，金地負責的地鐵商業還包括約5000平方米的零星商業以及站廳商業。其中，零星商鋪以3-15平方米的小商鋪為主。

目前，除崗廈的三家零星商鋪之外，商業街所連接的三個地鐵站點的出入口均處于封閉狀態?，F在距金地之前表示的“2005年國慶開始試營業”的時間已遲了將近一年。盡管外界對此猜測不斷，金地仍以“事情仍在梳理當中”為由拒絕了記者采訪。不過金地置業地鐵商鋪整體租賃負責人曾秀梅表示，地鐵招商已于近日全面結束，預計將會在近期開業。

中信地鐵商場、流行18?28

招商打出優惠牌

同樣尚未開業的，還有中信地鐵商場和流行18?28，前者位于地鐵科技館站出口處，總建筑面積近2萬平方米，后者位于華強路站出口處，總面積9000平方米。

或許是考慮到出租的壓力，這兩家都選擇了出售的方式。為了增強投資者的信心，除免租6個月之外，中信地鐵商場還作出了“前三年返租年回報率8%”的承諾。記者18日從中信地鐵商場銷售中心了解到，商鋪最小面積約40平方米，售價約6-7萬元/平方米，現在僅余50多個。而11月1日入伙的說法，也從開發商方面得到證實。

更接近華強北商圈，商鋪面積10-30平方米，目標定位在18-28歲的年輕消費族，包括服飾、電玩、餐飲等業態分布的流行18?28，招商進展似乎更為順利。記者從開發商處得知，均價4萬元/平方米的700多套商鋪早已全部售完，開發商正準備全面整體招商。

值得一提的是，在中信地鐵商場與流行18.28之間，是去年開業的華聯街和今年剛開業的華強地鐵商城。這也意味著，隨著中信地鐵商城、流行18?28以及金地地鐵商業開業，地鐵商業將隨地鐵一號線覆蓋東門、萬象城、中信城市廣場、華強北、崗廈、購物公園、會展中心沿線，并與地面商業銜接?！跋M者出行大多依賴公交，沒有形成在地鐵購物的習慣?！笔廊A地產商業部副總經理林文敏認為，“隨著地鐵自身線路的完善，地鐵商業會真正發揮出聚集效應?！?/p>

連通崗廈、會展中心以及購物公園的地下商業街面積近4萬平方米，是深圳目前最大的地鐵商業項目，其開業與否將給深圳地鐵商業帶來很大影響。

□ 地鐵商業五大弊病 規劃先天不足

“地鐵商業的不景氣，首先與整個地鐵商業的規劃有很大關系?！鄙仄瘴飿I顧問(深圳)有限公司策劃中心總監譚偉光指出，他認為，當初在地鐵建設規劃時，并沒有對地鐵商業考慮得很充分。

“怎么做，出入口如何設計，包括買票進出口和地面出入口的設計，引入什么規劃，如何設計通道，如何引導人流等等問題，當初可能沒有把未來的地鐵商業充分考慮進去，”譚偉光說，“所以深圳地鐵商業可謂有些先天不足?！?/p>

在調查中，商戶們也反映了類似意見。有商戶認為，地鐵通道設計對人流的引導存在一些問題，搭乘地鐵的人流，完全可以不經過地鐵商業就直接進出地鐵站。地鐵不是交通首選

“最根本原因在于，深圳地鐵還不具備不可或缺性和首選性?！钡滤记谥脴I商業地產項目中心總經理周欣表示，地鐵在城市交通網絡中的地位決定了地鐵商業目前的現狀。目前單線運行的地鐵，乘坐人群較為單一，以白領和福田、羅湖區的居民為主，涵蓋面還不充分。同時，人流量也不大，“只有后續幾條線開通后，整個網狀的地鐵系統才能真正帶來大量人流，那時才是地鐵商業興旺的契機。”

“地鐵幾條線開通的時間配合不太好，還沒有形成網絡?！弊T偉光也認為，與上海、廣州等城市相比，深圳私家車保有量高，增長速度快，同時，公交系統很發達，地面道路交通相對比較通暢，市民并沒有養成乘坐地鐵的習慣。

“坐地鐵的習慣都沒有，怎么會養成地鐵商業消費的習慣？”周欣反問道。3 興旺還需要時間

“不管怎樣，任何一種商業興旺有個過程，都需要時間。”深圳慧通行房地產顧問有限公司董事總經理母舟表示，地鐵商業雖然目前不景氣，但是前景還是很光明的，只是在興旺之前，需要很多商家摸索，堅持、付出犧牲。

“地鐵其他線路的開通需要時間，消費者習慣的改變也需要時間。”譚偉光說，開發商、運營商、商戶都需要努力，付出投入和犧牲。需要進行規劃的改善，業態的調整，共同引導消費者習慣在地下消費?！暗罔F4號、3號和1號延長線順利開通后，地鐵商業將迎來高峰期?！弊T偉光預測說。

“核心問題是時間問題?！敝苄勒f，地鐵商業有其先天優勢，雖然目前優勢沒有完全發揮，但是有人流的支撐，前景還是很看好，即使目前地鐵商業出現定位不好、業態不對等等問題，都可以逐漸調整，“地鐵全線貫通后半年到一年，地鐵商業將旺盛起來。” 定位還在調整階段

“目前地鐵商業成功的不多，定位是一個問題。”周欣表示，目前地鐵商業的定位在調整階段，定位比較復雜，因為現在處于培育期，有些商業的業態設計從長遠來看也許是對的，但是短期內還得熬。有些現在短期內做能夠旺場的，長期看未必是好業態。

“地鐵商業的定位一定要與地面已有商業相結合，形成互補、融合和借勢的關系?！敝苄琅e例說，比如世界之窗站，觀光客、旅游者很多，可以根據這一特點設計相應的業態，而別的站點可能就不具備同樣的人流，也就不能照搬。他認為，目前華強地鐵電子中心打造電子元器件專業市場，是希望借勢整個區域旺盛的電子市場，但是還需要考慮產品的差異性與互補性。無“放水養魚”心態

在華強地鐵電子中心，好幾名商戶均表示，開發商在前期銷售中沒有進行控制，結果有不少炒鋪的進入，“買了柜臺不經營，空在那里，商城內稀稀落落的，人氣怎么起得來？”

“開發商和運營商可能出于快速回籠資金、促進銷售考慮，對買家和租客沒有嚴格要求?！蹦钢壅f，國際商業發展的趨勢是定單商業地產，根據已確定的主力店的要求，進行規劃開發，前期投入大量精力做調研，定位。“香港又一城，前期工作做了3年，地鐵商業旺得很，而深圳很多幾下子就賣出去了，自然會出現一些問題。”

譚偉光也建議說，運營商不能將目標盲目指向租金，而是應該在前期“放水養魚”。

>> 深圳到底需要什么樣的地鐵商業

[ 專家說法 ]

地鐵商業主題應鮮明

譚偉光認為，地鐵的最大價值在于龐大的人流，所以，以后的地鐵商業從業態設計上可以考慮三點，一是設計吸引人流的快速消費品的業態。二是提供人們日常必需品的業態。三是在規劃和裝修定位上，要更加休閑，有明確的主題，這樣才能吸引人流駐足。

“未來趨勢是以大商家為主導的定單地產商業。”母舟說，以后的商業發展趨勢，包括地鐵商業在內，都是要圍繞主力店做文章。“從零售管理學角度說，靠一個小商鋪是很難將人氣帶起來的?！蹦钢郾硎?，目前，在廣州地鐵商業最旺的天河城，就是由吉之島、百佳等大的主力店帶動。深圳地鐵商業引入大的主力店，未來經營將有保障。

“未來深圳地鐵商業沒有定勢，商業本身就不該有定勢?！敝苄勒f，不過一個原則是，主題必須鮮明，各個地鐵站點的地下商業要與地面商業的特征相互融合、互補?！耙欢ㄒ芙鑴荨?，同時又要突出地鐵商業的優勢。

[ 市民觀點 ]

業態及商品要求有特色

“路面上有大把的商場，我為什么要去地下的商場逛呢？”肖小姐反問道。周末逛街，肖小姐常常從東門轉戰華強北再到萬象城，從來沒有在地鐵商鋪里停留過?！皼]有多少開業的，開業了的也和外面沒有區別。”

按照一些市民的說法，地鐵商業最大的優勢是其便捷的交通，缺陷則是毫無特色，以及無法與shopping mall相比擬的購物環境?！安灰|化競爭，”在華強北某電子市場工作的陳先生也指出，地鐵商業可以有所復制，但是絕不要跟近距離的地面商業重復?！叭绻荒苓M行業態細分，地上與地下不僅形成不了規模效應，反倒可能分流一部分原有消費群?！?/p>

“此外，除了引進知名的商家，完善配套，還應推出一些特色的商品，做到除此之外絕無僅有。比如，某一件商品，某一個款式，只有一個碼，一種顏色，那樣也會吸引固定的人氣。”肖小姐也認為。

周邊白領期待“速食店”

在很多市民看來，隨著深圳地鐵線路網絡鋪展開，今后很多市民出行都將依賴地鐵交通工具，像逛商場一樣逛地鐵商鋪，將成為很多人習慣的消費模式。但是這樣的方式，對目前而言還為時過早。

“現在的地鐵商業太不成熟了，賣的東西都不適合地鐵商鋪?！痹谏钲跁歉浇习嗟膭⑿〗銓τ浾哒f，“你看華聯的地下街，開業一年多了，生意還不是很理想?！焙蛣⑿〗阋粯?，幾位在中心區上班的白領也表示，對目前深圳地鐵商業沒有興趣。他們說，如果地鐵商鋪形不成規模效應，不能滿足一般乘客便捷快速的需求，很可能會出現開張不久就不得不關門的局面。劉小姐建議說，深圳地鐵可以借鑒香港的地鐵經營模式，“一般地鐵站賣的都是報刊、小件零食、飲料或者高級快餐，甚至是一些價值比較高的小玩意兒，不用怎么試，買了便可以隨身帶走的。一般人乘地鐵時不可能有很多時間去逛，所以根本不適合賣衣服?！?/p>

地鐵商鋪投資要訣

第一，各地鐵站點由于地段不同，客流量存在明顯的差異。因而，投資時應瞄準目標顧客，尋求合適站點進行商鋪投資。第二，即使同處一個站點，站廳、過道的租金也不同，地鐵過道商鋪相對比較便宜。

第三，投資地鐵商鋪能否取得理想的回報，首先要注重大環境，即選址應挑選市口、地段好和人流量集中的地方，這是使鋪面價格能夠上升的首要保證。其次也要注重選擇好小環境，即在一個商場內，挑選一個道路通暢，相對能留住人流的好鋪位也至關重要。

最后，地鐵商鋪主要依靠的還是地鐵人流。地鐵過道商鋪依靠的客流完全來自換乘地鐵的人流，適合經營飾品、報刊雜志、飲料等一些小件商品，經營者比較容易估算客流，經營的風險比較小，同時由于沒有太多的不確定因素，商鋪的增值空間比較小。

第四篇：商業策劃書的問題

可行性計劃

一、營銷環境分析

（一）市場營銷環境中的宏觀因素

1、總體經濟形勢：涇縣經濟持續快速發展，不斷承接長三角的產業轉移，三條

高鐵預計于2013年底貫穿，并設立2級站，城市化加速；

縣城常住人口為10萬多，占縣人口的26.3%，縣城商品房供

不應求，住房內墻裝修涂料需求量不斷增加。

2、消費態勢：當地消費水平較高，受當地傳統民風影響，趨向于收入---消費型，住房消費高。

3、產業政策：政府鼓勵招商引資，鼓勵自主創業，稅收有優惠，支持大學生自

主創業。

（二）市場營銷環境中的微觀因素

企業與供貨商：涂料供貨商為上海佳品涂料有限公司，是一家知名的專業生產

涂料公司，涂料價格合理，批發價格滿意，供貨方便快捷可靠。

設備供貨商：上海泰鉅噴涂機電設備有限公司，專業生產油漆噴涂機。

（三）市場概況

1、市場規模：由于經濟與房地產發展快、態勢好、后勁足，在房價由1200+￥持續上漲到3500+￥的情況下，商品房市場仍然呈現出供不應求現狀，每年縣城城區的商品房供應量為2000+套，經適房和廉租房2010年為1000套左右，各鄉鎮的商品房供應量為1400+套左右，所以住房內墻裝修涂料的需求量猛增，并且同步呈現出持續增長趨勢。

2、市場構成:（1）縣城城區商品房

（2）縣政府民生工程中的商品房和經適房

（3）各鄉鎮商品房

（4）縣各大工程，如縣中醫院的拆遷等

（5）鄉鎮居民的自建房

3、市場特點：（1）商品房呈供不應求狀，并長期持續，涂料市場供求與其呈

正比關系，（2）房地產商并沒有涉及精裝房的推廣，都是毛坯房，整個商

品房購買者的內墻涂料購買和內裝修都是分散的獨立的，（3）購房者購房迫切需要裝修，需要大量涂料，但自己購買涂

料后仍需花錢請工人粉刷，勞動力價格為100￥天/人，成本高且效力低。

4、整個行業市場運作模式：購房者買毛坯房———購房者自己購買涂料———

—以高昂成本聘請工人粉刷即房地產商只賣毛坯房，涂

料商只賣涂料，購房者從買涂料和請人刷墻，成本高，效

力低，幾個市場主體間沒形成產業鏈，沒充分考慮到消費

者的切身需求。

5、SWOT分析：（1）優勢：運用噴涂機后為顧客降低至少200元以上成本；節省大量內墻裝修時間，方便簡單快捷，效力高本地市場目前沒有噴涂機的服務，屬于“人無

我有’新行業，是傳統行業的新的消費熱點。

投資成本較低，風險小

（2）劣勢：潛在目標市場對噴涂機的認同感未知本項目缺乏實際的操作經驗

經營者缺乏本行業的社會人事基礎

（3）機會：目前市場沒有運用此技術，是創新，是機遇充分考慮消費者低成本高質量快速入住新房的切實需求，對顧客的誘惑大

潛在市場巨大，有利于推廣

有力的政策支持

（4）威脅：抗風險能力低

同行業者的爭相效仿，對企業可構成致命打擊

6、重點問題總結：（1）同行業者的爭相效仿會導致競爭激烈，加之缺乏同行

業者的社會人事基礎，市場占有力降低，甚至

直接導致倒閉的危險。

（2）消費者對噴涂機缺乏了解和信任，擔心科技噴涂的效果沒有人工粉刷。

（3）運用科技噴涂在本縣尚屬涂料裝修行業的創新，屬

于人無我有的消費新熱點，市場前景廣闊。

二、消費者分析

（一）消費者的總體消費趨勢：商品房的剛性需求不斷增大，消費者購房 能力尚可，多為按揭貸款購房，從房地產目前發展趨勢看，涂料的總體消費量不 斷增加。

（二）目標市場描述

涇縣的基礎設施建設加快，城市化進程加速，先總人口38萬中，縣城常住人口為10萬多，占縣人口的26.3%，住房需求大；受傳統和教育需要影響，多數新婚家庭、鄉鎮有正當工作者、外地務工人員都爭相在縣城購房，不斷刺激住房需求，全縣每年實際銷售商品房為3500套左右，由于裝修涂料屬于市場導向型，市場需求大，銷售量則增大。

（三）現有消費者分析

消費群體構成：（1）多數新婚家庭、（2）鄉鎮有正當工作者（如鄉鎮公務員、教師等）

（3）外地務工人員

消費態度：多為按揭貸款購房，期望以低成本高質量簡單快捷健康的裝修和入住

新房。

（四）潛在消費者分析

潛在消費者特征：能夠盡可能降低內墻裝修成本，或是能通過降低裝修成本來增購家具；能保證內墻裝修質量好，短時間不需要重新裝修；能盡快完成內墻的粉刷，越快越好，越有利于節省時間去裝修其他。

（五）消費者分析總結

消費者購買新房，最重要的需求就是盡快的舒適入住，所以我們能在短時間內快速完成內墻的裝修能夠大大的減少裝修的時間，滿足了購房者的迫切需求；同時，購房者在裝修時往往希望花最少的錢獲得最好的裝修，而只要顧客購買我們的涂料，我們便可以迅速的完成顧客新房的內墻裝修，并且全免費的，因為我們的噴涂機可以在一小時內完成500平方米的內墻裝修。綜上所述，我們企業可以滿足消費者低成本高質量快速健康安全的裝修和入住新房的需求。

（六）對企業的定位

本企業以更好的滿足消費者的切實需求為出發點，努力滿足消費者低成本高質量快速健康安全的裝修和入住新房的需求。

三、產品分析

（一）產品特征分析

產品的性能：品牌：泰坦Titan 型號：440I

外形尺寸：35*30 cm

美國泰坦440i型噴涂機

產品規格： 440i

最大流量: 1.8 L/M

最大噴嘴尺寸: 0.019英寸

最大操作壓力: 3300 PSI(228 bar)

整機重量: 14.5 kg

引擎功率: 1.1 hp DC Motor

最長可接涂料管長度: 300ft(91.4m)

最長電源延長線: 300ft(91.4m)

適用涂料: 著色器、臘克漆、瓷漆、多色漆、油性漆和乳膠漆.采用高壓無氣噴涂不僅每小時可噴涂500平米，漆膜厚度均勻細膩，光滑，附著強度高尤其是電動無氣噴涂機技術領先，性能卓越，經久耐用，操作攜帶方便

四、企業戰略

1.、努力爭取政府廉租房和經適房的裝修內墻的資格，爭取盈利，樹立信譽；

2、通過廣告宣傳等形式引起目標消費者的注意，吸引大量散戶的光顧，打出品牌

3、大力開拓縣城外的農村市場，提高整個涂料市場的市場占有率。

4、做好周圍地區縣市的房地產和涂料市場的市場調查，在企業成熟后快速進入周圍地區市場，擴大規模，進一步提高市場占有率，并實現企業的長足發展。

五、成本預算

設備購置（噴涂機）：8600￥/臺2臺17200￥

門面租金：1200￥左右

工人工資：1200￥/人2人2400￥

涂料價格：待定

廣告投入：待定（廣告宣傳方案制定中）

特別備注：

1、企業介紹

上海泰鉅噴涂機電設備有限公司

龔明 業務發展部 經理

電話： 021 37831461/37831511

傳真：86 021 37831461

手機：***

地址：上海市松江區 松江區北松公路6700號21幢38號2層

郵編：201600

上海佳品涂料有限公司

市場部經理章磊

電話：021—57583493

手機：***

免費熱線：8008200170

地址：上海市奉泰經濟開發區泰青公路梁典南路258號

第五篇：商業計劃書**需要注意哪些問題

商業計劃書**需要注意哪些問題

商業計劃書要怎么寫才好呢，寫作時需要注意哪些問題呢?下面商業計劃書**58jihua.com小編就為大家講講怎么去寫好商業計劃書和在寫作時需要注意到的哪些問題。

一、執行總結

是商業計劃的一到兩頁的概括。包括：

1、本商業(business)的簡單描述(亦即“電梯間陳詞”)

2、機會概述

3、目標市場的描述和預測

4、競爭優勢

5、經濟狀況和盈利能力預測

6、團隊概述

7、提供的利益

二、產業背景和公司概述

1、詳細的市場描述，主要的競爭對手，市場驅動力

2、公司概述應包括詳細的產品/服務描述以及它如何滿足一個關鍵的顧客需求。

3、一定要描述你的進入策略和市場開發策略

三、市場調查和分析

這是表明你對市場了解程度的窗口。一定要闡釋以下問題：

1、顧客

2、市場容量和趨勢

3、競爭和各自的競爭優勢

4、估計的市場份額和銷售額

5、市場發展的走勢(對于新市場而言，這一點相當困難，但一定要力爭貼近真實)

四、公司戰略

闡釋公司如何進行競爭，它包括三個問題

1、營銷計劃(定價和分銷;廣告和提升)

2、規劃和開發計劃(開發狀態和目標;困難和風險)

3、制造和操作計劃(操作周期;設備和改進)

五、總體進度安排

公司的進度安排，包括以下領域的重要事件

1、收入

2、收支平衡點和正現金流

3、市場份額

4、產品開發介紹

5、主要合作伙伴

6、融資

六、關鍵的風險、問題和假定

1、創業者常常對于公司的假定和將面臨的風險不夠現實

2、說明你將如何應付風險和問題(緊急計劃)

3、在眼光的務實性和對公司的潛力的樂觀之間達成仔細的平衡

七、管理團隊

商業計劃書**

1、介紹公司的管理團隊。一定要介紹各成員與管理公司有關的教育和工作背景

2、注意管理分工和互補

3、最后，要介紹領導層成員，商業顧問以及主要的投資人和持股情況

八、企業經濟狀況

介紹公司的財務計劃，討論關鍵的財務表現驅動因素。一定要討論如下幾個杠桿：

1、毛利和凈利

2、盈利能力和持久性

3、固定的、可變的和半可變的成本

4、達到收支平衡所需的月數

5、達到正現金流所需的月數

九、財務預測

1、包括收入報告，平衡報表，前兩年為季度報表，前五年為報表

2、同一時期的估價現金流分析

3、突出成本控制系統

十、假定公司能夠提供的利益

這是你的“賣點”，包括

1、總體的資金需求

2、在這一輪融資中你需要的是哪一級

3、你如何使用這些資金

4、投資人可以得到的回報

5、你還可以討論可能的投資人退出策略

商業計劃書**