第一篇：易亞物業管理公司自去年接管（定稿）

易亞物業管理

易亞物業管理公司自去年接管“盛世嘉園”以來，公司經理帶領全體員工取得了優異的成績，贏得了業主和社會的一致好評，可喜可賀。

本人結合加入易亞物業以來的工作經歷，就今后的工作計劃提出一下幾點建議：

1.明確保安部門職責。

2.逐步調整保安人員，調整班組。

3.實行短期培訓，提高安保人員自身素質和安保技能。

在短期內，力爭打造一支海鹽一流安保隊伍，創建易亞管理特有的安保力量，樹立“盛世嘉園”良好的安保形象，為日后在海鹽拓展更寬廣的業務做好準備。

盛世嘉園保安作業流程

1.一、形象崗

1、實行全天立崗，每人半小時一換。立崗時見業主車輛進出要敬禮，外來車輛入內提前給手勢靠邊停車，上前詢問先敬禮，再讓登記。

2、立崗人員按規定著裝，儀容儀表要端莊、整潔，精神飽滿。上下崗要互相敬禮。

3、班與班交接：換班人員同時到位，先將物品、遺留事項落實到具體人手中，做好記錄，雙方簽字確認后方可完成。

1.二、出入

原則：把關嚴密，詢問記錄仔細。

1.人員入內憑出入證放行，無證人員要求對方當即辦證。

2.裝修材料（沙，水泥等）入內，門崗須查看墊布和去處（樓層號），及時通知巡邏人員。

3.鋁合金材料必須比對、問清樓層號，凡是不符合要求一律不得入內。

4.裝修人員車輛一律控制在門外指定地點，業主車輛進入也要告知不準停在單元門口和行道路面。

5.打孔人員采取登記手續，同時通知工程人員所施工樓號。

6.杜絕廣告人員、收廢品人員入內（臨時收廢品若有業主登記帶領可放行）。

7.中午就餐時，每次只能一人先吃，期間必須保證門崗一人、監控一人，平時離開門崗到小區里面必須告知其他隊員代崗。

8.攜帶易燃易爆及危險物品的人員及車輛、不明身份、衣冠不整和拒絕登記者一律不準進入園區。

9.三、巡邏

原則：提高警惕，檢查仔細，加強巡邏力度。

1、夜班19：00開始打點進行巡邏，檢查消控設施設備，發現問題及時處理并形成書面報告。

2、夜班20：00之后，巡邏人員負責關閉單元門，勸離裝修人員離場。

3、杜絕夜班離崗外出，打瞌睡現象發生。

1.四、監控操作

1.畫面上發現問題應及時呼叫相關崗位，并做好相關記錄。

2.接聽外線時必須使用文明用語“您好，易亞物業”并做好接聽記錄，遇有領導來時要站立問好。

3.臨時離開時必須叫另一名隊員代崗，杜絕崗位空人現象發生。

4.五、設備使用

1.設備、備件要小心使用，應保持設備整潔美觀，注意整理整頓。

2.嚴禁對園區內的設備及公共設施亂涂，張貼。

3.節約用水、用電，不得浪費。

4.為延長監控設備使用時間，在規定時間內對其實施“停機保養“。

5.設備引起故障時必須及時報告相關領導，不得擅動機器。

6.7.8.保安團隊工作方案

基本內容：假設基本工資1550元/月（20個班），加班費為30元/班。每月以30天為標準。

1.一、保安團隊為七人：

方案

1、兩班倒

人員安排：3人為一班分成AB兩個班，每10天換一次班。換班當天A班人員24小時全天上班B班休息，第二天白夜班交換。另一人固定上白班，每月休息3天。工資預算：(1550+9*30)*6+(1550+7*30)=12680（元/月）優點：（1）每月有27天能保證白天4人在崗，有利于提升公司形象。

（2）白天工作量大，多人在崗有利于維持小區正常作業，減輕員工工作負擔。缺點：換班是24小時連續上班，員工易疲勞工作，降低工作效率。

方案

2、三班倒

人員安排：2人為一班分成ABC三個班，每12小時換一次班，其中一人站崗，一人巡邏。另一人固定上白班，每月無休息時間。

工資預算：(1550+4*30)*6+(1550+10*30)=11870（元/月）優點：（1）三班倒保證員工充足的休息時間，緩解工作疲勞。

（2）充分利用人力資源，節約成本。

缺點：（1）固定白班者無休息時間易產生職業倦怠。

（2）固定白班者工資高于其余6人，易形成惡性競爭，不利于團結。

（3）夜班只有2人在崗，面對突發事件人手不夠。

方案

3、輪流制

人員安排：7天為一輪，這7個人分別為ABCDEFG。每人值3個白班，3 個夜班，休息一天。

第一天：白：ABC, 晚：D EF 第二天：白：GAB, 晚：CDE 第三天：白：FGA, 晚：BCD 第四天：白：EFG, 晚：ABC 第五天：白：DEF, 晚：GAB 第六天：白：CDE, 晚：FGA 第七天：白：BCD, 晚：EFG 工資預算：(1550+6*30)*7=12110（元/月）

優點：（1）員工每月有4天休息時間，能得到充分休息。

（2）工資待遇一致，員工更易形成工作認同感，能增強團隊凝聚力。

（3）能保證隨時均有3人在崗，能有效處理突發事件。缺點：每組在崗人員團隊不固定，易出現無領導工作混亂現象。

（建議：可采取輪值班長制度：連續3天值班者成為輪值班長，對其工作時間內的人員安排以及設備設施負責。）

1.二、保安團隊為八人：

方案：兩班倒

安排：4人為一班分成AB兩班。每人上3天輪流休息一天。

工資預算：（1550+3*30）*8=13120（元/月）

優點：（1）能保證隨時均有3人在崗，能有效處理突發事件。

（2）工資待遇一致，員工更易形成工作認同感，能增強團隊凝聚力。缺點：（1）人員的增加導致成本較高。（2）員工每月休息時間過多，個人工資較低，易陷入長期招聘新成員的局面。

（3）兩班倒不易協調白班與夜班之間的換班問題。

1.三、保安團隊為九人：

方案：三班倒

安排：3人為一班分成ABC三個班，每12小時換一次班。

工資預算：（1550+4*30）*9=15030（元/月）

優點：（1）能保證隨時均有3人在崗，能有效處理突發事件。

（2）員工休息時間得到保證，有利于提高工作效率。缺點：（1）所須投入的財力成本過高。

（2）三人一班易形成小團體之間的惡性競爭，不利于大工作的開展。

根據上述各方案的總結，推薦使用7人隊的輪流制方案。

王國清

2011/5/1

第二篇：物業管理公司綠化驗收接管標準作業流程

物業管理公司綠化驗收接管標準作業流程

目的

規范綠化工程驗收程序，確保綠化質量得以嚴格控制。

適用范圍

適用于物業管理公司對由承包方承擔的綠化工程的驗收接管。

職責

1、主管經理負責工程驗收結果審核、審批。

2、園林綠化主管負責本規程的組織實施及工程進度的跟進。

3、園藝師具體負責施工質量及苗木質量的把關。

程序要點

1、施工過程的質量監督

（1）園藝師負責苗木種植全過程的現場監督及質量控制。（2）對出現以下問題，園藝師有權拒絕苗木進場及栽植： a)苗木規格、數行嚴重不符合設計要求的；

b)苗木受損害程度嚴重，對苗木存活及種植效果有重大影響的； c)病蟲害特別嚴重的；

d)苗木種植穴未按要求開挖及未有施放基肥的；

e)雖施有基肥，但基肥質量差，含有有毒、有污染物質，對苗木今后生長有嚴重影響的。

（3）、園藝師做好施工記號，并將存在問題及時上報部門主管。

竣工初驗

1、施工單位在苗木全部種植完畢后，向園林綠化部提交竣工報告及初驗申請。

2、施工單位還應同時遞交《工程綠化設計圖》、《工程竣工圖》、《種植更改簽證》、《苗木種植一覽表》等相關資料。

3、園林綠化主管、園藝師會同施工單位負責人現場核實工程竣工 情況，并做好相應記錄。

4、在初驗過程中應著重注意以下事項：

a)苗木種植種類、數量、位置是否與圖紙相符； b)苗木規格是否符合設計要求；

c)苗木生長情況及保護措施是否符合要求； d)竣工場地是否按要求清理干凈；

e)所有綠化植物是否確實種植完畢，符合設計要求。

5、對初驗不合格苗木，按《不合格糾正、預防標準作業規程處理。》

6、對于沒有上述問題的，園林綠化主管簽署初驗意見，正式進入 養護期。

養護期滿復驗

1、施工單位在養護期滿過后，填寫養護期間自檢情況報告及養護 期滿復驗申請報告，申請復驗。

2、主管經理、園林綠化主管、原儀是會同施工單位負責人現場檢驗苗木養護情況。

3、合格苗木必須符合以下標準：

a)喬灌木長勢良好，沒有枯枝、黃葉、殘葉現象；

b)喬灌木種植位置適當，高低錯落有致，外觀美觀，造型、修剪合理； c)喬灌木規格符合設計要求； d)枝葉無病蟲害，無蛀干害蟲；

e)喬木保護措施得當，有護樹架，無倒伏、搖動現象； f)無裸露土面，草坪及地被植物無雜草率小于5棵/㎡； g)施工場地無殘留垃圾、余土。

4、不合格苗木及枯死、生長不良苗木限在一周內補種整改完畢。新補種部分，要從補種工作完畢起重新計算養護期。

5、對檢驗合格苗木及綠化項目簽署復驗意見及接管意見。

驗收后的工作

1、園林綠化部主管統計實際工程量，并連同接管意見上報物業管 理公司總經理審批。

2、將審批的驗收結果及實際工程量遞交公司結算部予以結算。

3、園林綠化部安排人手對已接管的苗木及綠化項目加強養護管 理。

驗收后的資料整理

將下列資料及相關記錄加以整理并歸檔： 《綠化工程合同》 《綠化工程設計圖》 《綠化工程竣工圖》 《綠化種植更改簽證》 《苗木種植一覽表》

《綠化工程初驗、復驗表》 《綠化工程預決算書》 《實際工程量統計表》 《綠化工程竣工報告》

對上述資料均應存檔公司檔案室長期保管。

本規程作為園林綠化部相關人員績效考評的依據之一。

記錄

《綠化工程竣工報告》 《綠化種植一覽表》 《綠化種植更改簽證》 《綠化工程施工日記》 《綠化工程初驗/復驗表》

相關支持文件

《綠化工程施工標準作業規程》

《不合格糾正、預防標準作業規程》

第三篇：物業管理接管驗收標準作業程序

物業管理接管驗收標準作業程序(一)

1．目的規范新接物業的接管驗收工作，確保接管物業的質量合格。

2．適用范圍

適用于物業管理公司對新接物業的接管驗收工作。

3．職責

（1）公司總經理負責組建物業接管驗收小組并同發展商具體辦理物業的接管手續。

（2）接管小組組長負責接管驗收的工作質量。

（3）接管驗收小組具體負責依據本規程進行物業的接管驗收工作。

4．程序要點

（1）接管驗收的準備工作

a)新建物業竣工后、業主入住前，物業管理公司應及時組建物業接管驗收小組，對所接管的物業進行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業基本合格，滿足業主的質量要求。

b)成立物業接管小組：

★在接到總經理的接管驗收指令后，公司各相關部門應立即按照總經理的要求抽調業務骨干組成物業接管小組；

★接管驗收小組應當由公司以下部門人員組成：

——公司執行部抽調檔案管理文員負責接管物業的產權、工程、設備資料的驗收移交工作；——管理處公共事務部抽調業務骨干負責業主資料的驗收移交以及協助樓宇的驗收移交工作；——管理處機電維修部抽調業務骨干具體負責房屋本體、公共設施和機電設備的驗收移交工作。c)接管驗收前的準備：

接管驗收開始之前接管驗收小組應做好以下準備工作：

★與開發商聯系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等；

★派出先頭技術人員前往工地現場摸底，制定好接管驗收計劃；

★提前參與發展準則申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、調試工作，做到心里有數；

★準備好接管驗收記錄表格：

——《房屋本體接管驗收表》；

——《公共配套設施接管驗收表》；

——《機電設備接管驗收表》；

——《接管驗收問題整改表》。

（2）接管驗收的工作程序:

a.總經理下達接管驗收指令

b.公司組建接管驗收小組

c.作好接管驗收準備

d.進行資料驗收移交

e.驗收是否合格

e1.否 要求正確、真實補齊資料

e2.是 進行硬件設施、設備驗收

f.是否合格

f1.否 要求發展商限時整改

f2.是 記錄歸檔

（3）資料的接管驗收。發展商委托物業管理時需向物業管理公司移交相關資料。

a)物業產權資料：

★ 項目開發批準報告；

★ 規劃許可證

★ 投資許可證

★ 土地使用合同；

★ 建筑開工許可證

★ 用地紅線圖

物業管理接管驗收標準作業程序(二)

b)綜合竣工驗收資料：

★ 竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結構、水暖、電、氣、設備、附屬工程各專業竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；

★ 建設工程竣工驗收證書；

★ 公共配套設施綜合驗收合格書；

★ 供水合同；

★ 供電協議書、許可證；

★ 供氣協議書、許可證；

★ 有線電視合格證；

★ 通信設施合格證；

★ 電梯準用證。

c)施工設計資料：

★ 地質報告書；

★ 全套設計圖紙；

★ 圖紙會審通知單；

★ 設計變更通知單；

★ 工程預決算報告書；

★ 重要的施工會議紀要；

★ 隱蔽工程驗收記錄；

★ 沉降觀測記錄；

★ 其他可能會影響將來管理的原始記錄。

d)機電設備資料：

★ 機電設備出廠合格證；

★ 貢電設備使用說明書；（要求中文）

★ 機電設備安裝、調試報告；

★ 設備保修卡、保修協議。

e)業主資料：

★ 已購房的業主姓名、位置、面積、聯系電話等；

★ 已購房業主的付款情況或付款方式。

（4）物業硬件設施接管驗收和竣工的區別

a)接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側重觀感是否合格、設施設備的使用是否符合業主要求；而竣工驗收則是全方位的內外質量驗收。

b)接管驗收是物業管理公司接管物業為防止出現物業質量有嚴重問題、將被業主廣泛投訴而采取的一種替業主提前服務式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。

（5）接管驗收標準和驗收方法

a)驗收標準為建設部《房屋接管驗收標準》及業主生活的合理要求。

b)驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。

（6）樓宇本體硬件設施的具體驗收標準

a)主體結構：

★ 外墻不得滲水；

★ 屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出口水、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。

b)樓地面面層與基層粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘帖牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。

c)內墻面：

★抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；

★塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋損傷，色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。

d)頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無脫皮，無裂縫，無霉點，無澤水痕跡，無污漬。

e)衛生間、陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右，不應有積水，倒泛水和滲漏。

f)木地板平整牢固，接縫連接牢固，色澤均勻、油漆完好光亮。

g)門、窗：

★門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形。

★門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活；

★玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷；

★油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；

★電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡。

★不銹鋼防盜門光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。

★高檔裝飾閡裝飾完整。

h)樓梯、扶手：

★鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；

★砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。

i)木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。

j)飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。

k)油漆、刷漿色澤一致無脫皮、漏刷現象。

l)電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規定，電源已接通正常。

（a)有線電視已開通，收視良好。

（b)開關安裝牢固，開關靈活，接觸良好。

（c)燈個安裝牢固，完好無損，反應靈敏，發光正常。

（d)水表、電表、氣表安裝牢固，讀數正常，無損傷。

（e)衛生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，無滲漏現象，無堵塞，排水通暢。（f)給水設施安裝牢固，接口密實，無滲漏、銹跡、流水通暢，有足夠壓力。

（g)地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現象，無都塞，排水通暢，完好無損。（h)門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。

（i)防盜網、晾衣架安裝牢固，焊接密實，面漆完好均勻，無脫皮、銹跡，無裂紋、折損。

（j)其他配備設施要求齊全、完好，型號與設計相符，工作正常。

（1）公共配套設施接管驗收標準

a）天臺：天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。

b)散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離，坡度適宜、平整。

c)屋面避雷設施連接牢固。

d)路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損工作正常燈柱安裝牢固，油漆完好。

e)綠化符合設計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關靈活，安裝穩固。

f)道路：

★路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂；

★路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；

★塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；

★交通標識線、路牌清楚完好。

g)室外消防栓：

★消防箱標識清楚，玻璃完好；

★消防設施配件齊全

★消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，水壓充足。

h)樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚。

i)垃圾中轉站密封完好，外表裝飾完整，泥沙完好，使用方便。

j)保安崗亭安裝窮，配件齊全，標識清晰，完好無損。

k)保安道閘安裝牢固，開啟靈活，標識清楚，完好無損。

l)停車場地面平整，照明充足，標識清楚，安全設施好，排水設施良好。

m)單車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設施良好。

n)明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩。

o)沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內無雜物。

p)護坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固。

q)臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。

r)水池、水箱衛生清潔，無滲漏。

s)信報箱安裝牢固，完好完損，標識楚，表面平整光潔。

（8）機電設備的接管驗收

a)

電梯設備型號、數量與移交清單相符，運行平穩，安裝符合規范；有電梯運行準運證；機房設置合理，配件安全，標識清楚，表面光潔平整、明亮。

b)變配電設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，安全防護裝置齊全，標識清楚、機房配置齊全，通風、采光良好，設備表面油漆完好，無損傷。

c)央空調設備型號、數量與移交清單相符，工作性能達到設計指標，配置齊全，標識清楚，機房通風、采光，降溫良好，設備表面油漆完好，無損傷。

d)發電機型號與移交清單相符，工作狀態良好，配件齊全，設備表面油漆完好無損傷，設備安裝牢固，機房隔音，防護設置完好，通風，采光良好。

e)消防監控設備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應敏捷，標識清楚，表面完好無損，設備安裝牢固，機房干燥、通風、采光良好。

f)給排水設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，標識清楚，設備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現象，機房配置完整。

g)保安監控設備：同消防監控設備。

（9）接管驗收遺留問題的處理

a)遺留問題的登記確認；

★對資料驗收中發現的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發展商相關人員簽字確認；

★對物業硬件設施接管驗收中發現的不合格等問題，接管驗收小級應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備問題登記表》中并請發展商相關人員簽字確認。

b)對資料遺留的問題，接管驗收小組應當積極同發展商聯系補齊，必要時公司總經理應當協助進行。c)對物業硬件設施、設備遺留問題，一般問題按管驗收小組應當要求發展商在兩周內解決；重大問題接管驗收小組應當要求發展商在一個月內解決。必要時公司總經理應當協助進行。

d)對于長期解決不了，勢必會影響物業管理的問題，物業管理公司應當以備忘的形式將問題登記后交給發展商進行備錄。

（１０）《接管驗收資料遺留問題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。

５．記錄

（１）《接管驗收遺留問題登記表》（２）《接管驗收設施、設備遺留問題登記表》

第四篇：第二章 物業管理的接管驗收 與合同的訂立

第二章

物業管理的接管驗收

與合同的訂立

第一節 驗收原則及分類

一、物業接管驗收的原則

物業的接管驗收是一個復雜的過程，不僅涉及到建筑工程技術，而且還涉及到許多法規，常常出現一些實際結果與理論要求不一致的地方。為了處理好接管驗收中的問題，把握好分寸，需掌握以下基本原則：

1原則性與靈活性相結合的原則。所謂原則性，就是在物業接管驗收時，要堅持實事求是，做到鐵面無私，特別要防止為個人利益而放棄原則的情況發生。物業管理公司應把在驗收中查出的各種問題做非常詳細的記錄，該返工的要責成施工單位返工，屬無法返工的問題就應索賠。返工沒有達到要求，不予簽字，直至達到要求。所謂靈活性就是在不違背原則的前提條件下，具體問題具體分析。對于大規模的物業，難免會出現一些不盡人意之處，接管驗收人員不必拘泥于成規，要針對不同情況分別采取措施。不能把接管驗收雙方臵于對立狀態，而應共同協商，力爭合理圓滿地解決接管驗收中存在的問題。

2細致入微與整體把握相結合的原則。工程質量問題對物業產生不良影響的時間是相當久遠的，給管理帶來的障礙是巨大的，所以，物業管理公司在進行工程驗收時必須細致入微，任何一點忽視都會給日后的管理帶來無盡的困難，也將損害業主的利益。大的方面如給排水管是否通暢，供電線路的正確與否以及各種設備的運行是否正常；細微之處如所用材料的性能，供電線容的大小是否恰當；電梯、空間、發電機等大型設備的檢測和驗收必須是在其負載運行一段時間以后進行。整體上的把握是從更高層次上去驗收，無論是什么類型的物業，其土地使用情況、市政公用設施、公共配套設施等綜合性項目將標示該物業的檔次和發展

潛力。對住宅小區，因為與千家萬戶的日常生活緊密相關，所以，一個舒適、優美、安靜的環境是小區建設和管理的重要目標，寫字樓則重視能體現使用者的地位和身份，因此裝飾、地段和一流的設施系統應是接管驗收的重點。

二、物業接管驗收的分類

建筑工程項目的竣工驗收可以分為隱蔽工程驗收、分期驗收、單項工程驗收、全部工程驗收。1隱蔽工程驗收

各項隱蔽工程完成后，要隱蔽前，開發單位與承建單位應按技術規范要求及時進行驗收。驗收以施工圖的設計要求和現行技術規范為準。經檢查合格后，雙方在隱蔽工程檢查記錄上簽字，作為工程竣工驗收資料。2分期驗收

分期驗收，是指分期進行的工程項目，或單元工程在達到使用條件、需要提前使用時所進行的驗收。例如住宅區，當第一批房屋建成后，即可進行驗收，以使完成的建筑產品及時投入使用，發揮其投資效益。3單項工程驗收

工程項目的某個單項工程已按設計要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產要求時。承建單位可向開發單位發出交工通知。開發單位應先自行檢查工程質量、隱蔽工程有關資料、工程關鍵部位施工記錄以及有否遺漏情況等，然后由設計、承建等單位組織驗收小組，共同進行交工驗收。4全部工程驗收

整個建設項目按設計要求全部建成，并達到竣工驗收標準時，即可進行全部工程驗收。大型建設項目的全部工程驗收工作，應在做好驗收準備的基礎上，按預驗收、正式驗收的順序進行。預驗收必須由開發單位、設計單位、承建單位及有關部門組成預驗收工作組。經正式驗收合格后的物業，應迅速辦理固定資產交付使用手續，并移交與建設項目有關的所有技術資料。

第二節 驗收標準及程序

一、驗收標準

工程項目竣工之后，驗收機構應以批準的設計任務書、設計文件、施工圖紙、設備說明書、現行施工技術驗收規范、上級領導機關下發的有關建設文件，以及國外引進技術或成套設備的合同文件和國外提供的設計文件等資料，作為驗收的依據進行驗收。

由于建筑工程項目的性質不同、行業不同，其竣工驗收的標準也不同。民用住宅驗收的一般標準如下：

(1)工程項目按設計圖紙建成，所有粉刷、裝修作業全部施工完畢。(2)所有該項目的設備均已按設計規定全部落位安裝完畢，并且起動、運轉正常，能滿足使用要求，如電梯、滅火裝臵、采暖通風裝臵等均已落位，并能正常起動。

(3)上下水道鋪設完畢，所有管道及溝道無梗阻、滴漏、滲漏現象，供水正常、排水通暢。

照明及動力用電的工作回路結構清晰，控制操作方便，有過載和短路防護裝臵。衛生設備安裝齊全，使用靈活方便，其他公用設施均完好。

(4)建筑物四周2米之內的場地平整，由于本項目施工所造成的障礙物均已清除。

(5)整個工程經按現行施工技術驗收規范進行檢驗后，均達到合格標準以上。

經正式驗收合格后的物業應迅速辦理固定資產交付使用的轉帳手續，并移交與建設項目有關的所有技術資料。

二、驗收程序

1原有房屋接管驗收程序

(1)移交人書面提請接管單位接管驗收；

(2)接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應在15日內簽發驗收通知并約定驗收時間；

(3)接管驗收單位同移交人對原有房屋的質量與使用問題進行檢驗；(4)對檢驗中發現的危損問題，按危險和損壞問題的處理辦法處理；(5)交接雙方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物，核實房屋使用狀況；

(6)經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件，辦理房屋所有權轉稱登記(若無產權轉移，則無須辦理)。2新建房屋接管驗收程序。(1)建設單位書面提請接管單位驗收；

(2)接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應在15日內簽發驗收通知并約定驗收時間；

(3)接管單位會同建設單位對物業的質量與使用功能進行檢驗；(4)對驗收中發生的問題，按質量問題處理辦法辦理；

(5)經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽署發接管文件。

3住宅小區綜合驗收程序

①住宅小區建設項目全部竣工后，開發建設單位應當向城市人民政府建設行政主管部門提出住宅小區綜合竣工驗收申請報告并附本辦法第六條規定的文件資料；

②城市人民政府建設行政主管部門在接到住宅小區竣工綜合驗收申請報告和有關資料一個月內，應當組成由城建(包括市政工程、公用事業、園林綠化、環境衛生)、規劃、房地產、工程質量監督等有關部門及住宅小區經營管理單位參加的綜合驗收小組；

③綜合驗收小組應當審閱有關驗收資料，聽取開發建設單位匯報情況，進行現場檢查，對住宅小區建設、管理的情況進行全面鑒定評價，提出驗收意見并向城市人民政府建設行政主管部門提交住宅小區竣工綜合驗收報告；

④城市人民政府建設行政主管部門對綜合驗收報告進行審查。綜合驗收報告審查合格后，開發建設單位方可將房屋和有關設施辦理交付使用手續。

驗收合格并已辦理交付使用手續的住宅小區，開發建設單位不再承擔工程增建、改建費用。

三、物業接管驗收應提交的資料

1原有房屋接管驗收應檢索提交的資料。(1)產權資料。①房屋所有權證； ②土地使用權證；

③有關司法、公證文書和協議； ④房屋分戶使用清冊；

⑤房屋設備及定、附著物清冊。(2)技術資料。①房地產平面圖； ②房屋分間平面圖； ③房屋及設備技術資料。

2新建房屋接管驗收應提交的資料。(1)產權資料。①項目批準文件； ②用地批準文件； ③建筑執照； ④拆遷安臵資料。(2)技術資料。

1)竣工圖——包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙； 2)地質勘察報告；

3)工程合同及開、竣工報告； 4)工程預決算； 5)圖紙會審記錄；

6)工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)； 7)隱蔽工程驗收簽證； 8)沉降觀察記錄； 9)竣工驗收證明書；

10)鋼材、水泥等主要材料的質量保證書； 11)新材料、新配件的鑒定合格證書；

12)水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書； 13)砂漿、混凝土試塊試壓報告； 14)供水、供暖的試壓報告。

四、物業移交

在完成了物業驗收之后，所有物業連同設備就移交給物業管理公司。驗收沒有問題的設備在驗收簽字的同時就可予以移交。

物業要直接移交給物業管理公司，原因是物業在完成驗收之后，就進入了使用階段，而使用管理是由物業管理公司來進行的，加之物業管理公司參與了施工監理和工程驗收，只有它才對各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準備，包括各種崗位培訓，甚至模擬操作等。

物業要移交給物業管理公司的另一個原因在于，即使是由發展商或代理商售出的物業，當其向業主移交時，移交者必須是物業管理公司，因為物業向業主的移交就是物業管理公司和業主共同管理、相互監督的開始，移交過程中就有許多與管理有關的程序需要完成，如簽訂居住管理公約，預交水電費押金，領取《物業管理手冊》，知會管理條例等。這就像造好的機車在投入運行時必須令其駛入正軌，如果一開始就出了軌，即使你有能力再使之上軌，畢竟要花許多人力和財力。

物業管理公司在接受移交時必須有全體專業人員參加，才能作最后的驗收確認，尤其是要查對責成返工的工程是否保證質量地完成了。

五、交接雙方的責任

1為盡快發揮投資效益，建設單位應按接管驗收應具備的條件和應檢索提交的資料提前做好房屋交驗準備，房屋竣工后，及時提出接管驗收申請。按管單位應在15日內審核完畢，及時

簽發驗收通知并約定時間驗收，經檢驗符合要求，接管單位應在7日內簽署驗收合格憑證，并應及時簽發接管文件。未經接管的新建房屋一律不得分配使用。2接管驗收時，交接雙方均應嚴格按照標準執行。驗收不合格時，雙方協議處理辦法，并

商定時間復驗，建設單位應按約返修合格，組織復驗。

3.房屋接管交付使用后，如發生隱蔽性的重大質量事故，應由接管單位會同建設單位，共同

分析研究，查明原因，如屬設計、施工、材料的原因應由建設單位負責處理，如屬使用不當，管理不善的原因，則應由接管單位負責處理。

4新建房屋從驗收之日起，應執行建筑工程保修的有關規定，由建設單位負責保修，并向 接

管單位預付保修保證金。接管單位在需要時用于代修。保修期滿，按實計算，也可以在驗收

接管時，雙方達成協議。建設單位一次性撥付保修費用，由接管單位負責保修。

5新建房屋一經接管，建設單位應負責在三個月內組織辦理承租手續，逾期不辦，應承擔

因房屋空臵而產生的經濟損失和事故責任。

六、接管物業的善后問題

房屋竣工后，物業管理管理公司要與建設單位辦理物業移交手續。在移交驗收中，如果發現

物業質量和設計問題，以及其它遺留問題，應及時提請開發建設單位和施工單位解決。物業管理公司也可以代理開發建設單位和施工單位在保修期內的保修責任，并按規定使用委 托方提供的保修款。

由于開發建設單位租售原因造成移交后出現空臵房屋，其管理服務費用由開發建設單位承擔。

辦理移交手續時，物業管理公司有權向開發建設單位索取以下與物業管理有關的書面資料：

工程建設資料、各類房屋清單、出售房屋的產權范圍或成本核算清單、住宅區公用設施、設

備及公共場地清單、住宅區未完工的房屋、公用設施、設備及公共場地的竣工日期、商業用

房及其它可以用于經營的公用設施、設備和場地清單等。

第三節 竣工驗收后的物業保修

一、保修的范圍

竣工驗收后的物業，在規定的保修期內，因施工造成的質量事故和質量缺陷，應按照建設部

1984年3月3日制定的《建筑工程保修辦法(試行)》的規定進行保修。

各種建筑物、構筑物和設備安裝工程的保修范圍如下：(1)屋面漏雨；

(2)煙道、排氣孔道、風道不通；(3)室內地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水；(4)內外墻及頂棚抹灰、面磚、墻線、油漆等飾面脫落，墻面漿活起堿脫皮；

(5)門窗開關不靈或縫隙超過規范規定；(6)廁所、廚房、盥洗室地面泛水、倒坡積水；(7)外墻外漏水、陽臺積水；

(8)水塔、水池、有防水要求的地下室漏水；

(9)室內上下水、供熱系統管道漏水、漏氣，暖氣不熱，電器、電線漏電，照明燈具墜落；)(10)室外上下管道漏水、堵塞，小區道路沉陷；

(11)鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體及其他承重結構變形、裂縫超過國家規范和設計要求。

二、保修期限

保修期限自移交手續辦理完之日起計算，根據《保修辦法》下列各類工程的保修期。

(1)民用與公共建筑、一般工業建筑、構筑物的土建工程為1年；(2)建筑物的照明電氣、上下水管線安裝工程為6個月；(3)建筑物的供熱、供冷系統為一個采暖、供冷期；(4)室外的上下水和小區道路為1年；

(5)工業建筑的設備、電氣、儀表、工藝管線和有特殊要求的工程，其保修內容和期限，由

使用單位和施工單位在合同中規定。

第四節 接管驗收注意事項

一、物業管理企業自身的注意事項

物業的接管驗收是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的重要環節。物業管理企業通

過接管驗收，即由對物業的前期管理轉入到對物業的實體管理之中。因此，為確保今后物業

管理工作能順利開展，物業管理企業在接管驗收時應注意以下幾個方面：

1物業管理企業應選派素質好、業務精、對工作認真負責的管理人員及技術人員參加驗收 工作。

2物業管理企業既應從今后物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業主的合法權益。

3接管驗收中若發現問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。

4落實物業的保修事宜。根據建筑工程保修的有關規定，由開發商負責保修，向物業管理

企業交付保修保證金，或由物業管理企業負責保修，開發商一次性撥付保修費用。

5開發商應向物業管理企業移交整套圖紙資料，包括產權資料和技術資料。

6物業管理企業接受的只是對物業的經營管理權以及政府賦予的有關權利。

7接管驗收符合要求后，物業管理企業應簽署驗收后合格憑證，簽發接管文件。

當物業管理企業簽發了接管文件，辦理了必要的手續以后，整個物業驗收與接管工作即完成。

二、物業管理企業外部的注意事項

1接管不規范，驗收不合格。雖然國家或地方頒布了接管驗收方面的一些規范，但實際操作過程中常常不能嚴格執行。之所以會在接管驗收中出現濫用職權的腐敗現象主要原因就是接管主體沒有完全進入市場，沒有真正界定清楚交接雙方的權、責。即使接管后出現質量問題或發生事故，往往也不是責任方承擔，而是通過更高層次的協調，各方平擔風險和責任。近幾年，建設量非常大，伴之而來的是大量的有質量問題的物業，各種事故頻頻發生。開發或建筑企業的這種短期行為已造成了極大的浪費。同時，由于接管驗收的不規范，有時會造成管理公司與開發或建筑企業之間的糾紛，最終受害的可能還是使用者。

2物業的接管驗收牽涉到新舊體制的轉移，規范難度較大。計劃體制下的房屋管理模式仍帶有相當的普遍性，其機制的轉換需要一個相當長的時期，無論是外部環境，還是內部素質都有待在實踐中逐步改善。一些物業管理公司是在原房管部門基礎上成立的，雖然牌子換了，但實質內容沒變，接管驗收免不了老一套。按公司法新成立的一些物業管理公司，在接管驗收的規范化方面走得比較快，做了一些有益的探索。

3缺乏統一的接管驗收合同文本。接管驗收合同訂立的內容可隨物業的情況或其他條件的不同而有所不同，但其基本內容，基本要求與基本形式應該有一個標準。現在一些地區制定了一些標準合同文本，但大多都不成熟。有些地區完全由交接雙方自己擬定合同事項，難免會出現矛盾或事后的糾紛。而且這樣做一方面增加了交接工作量，另一方面也不便于合同的管理。顯然，物業的接管驗收中的問題不僅是上述幾方面，還有像監管職能不到位，消費者利益考慮較少等問題也需要引起重視。簽于物業接管驗收中存在的問題，應注意抓好以下幾方面工作：

①進一步完善接管驗收的政策法規，文本體系，為規范交接行為創造條件。

②切實做到政企分開，轉變政府職能，把物業管理公司推向市場，推進物業管理市場化。

第五節 接管合同概述及標準合同樣本

一、合同的概述(一)物業管理合同的特征

1物業管理公司以業主或業主委員會的名義和費用處理委托事務。因此，物業管理公司因處理委托事務(如房屋維修、設備保養、治安保衛、消防安全、清潔衛生、園庭綠化等)所支出的必要費用，應由業主承擔。

2物業管理合同是有償的。也就是說，業主不但要支付物業管理公司在處理委托事務中的必要費用，還應支付物業管理公司一定的酬金。

3物業管理合同的訂立是以當事人相互信任為前提的。任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等手段簽訂的合同，一經查實，可依法起訴，直至解除合同關系。

4物業管理合同的內容必須是合法的，應體現當事人雙方的權利、義務的平等與一致，并不得與現行物業管理法規相抵觸，否則，合同將不受法律保護。

5物業管理合同既是諾成性合同又是雙務合同。物業管理合同自雙方達成協議時成立，故為諾成性合同；委托人和受托人雙方都負有義務，故為雙務合同。(二)物業管理合同的主要內容

物業管理合同應當載明下列主要內容： 1委托方和受托方的名稱、住所； 2物業管理區域的范圍和管理項目； 3物業管理服務的事項； 4物業管理服務的要求和標準； 5物業管理服務的費用； 6物業管理服務的期限； 7違約責任；

8合同終止和解除的約定； 9當事人雙方約定的其他事項。

物業管理合同中當事人應當約定的物業管理服務事項包括：(1)物業共用部位共用設備的使用管理、維修和更新；(2)物業管理區域內公共設施的使用管理、維修和更新；(3)電梯、水泵等房屋設備的運行服務；(4)保潔服務；(5)保安服務；(6)物業維修、更新費用的帳務管理；(7)物業檔案資料保管。物業管理合同除了應當約定的管理服務事項外，還可以約定下列服務事項：(1)業主或使用人的自用部位和自用設備的維修、更新；(2)業主或業主委員會委托的其他物業管理服務事項。

二、標準合同樣本

xx市住宅局住宅區委托管理合同書(草案)(標準文本)甲方(委托方)：住宅區業主管理委員會 乙方(受委托方)：物業管理公司

為加強住宅區物業管理，保障區內房屋和公用設施的正常使用，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環境，根據《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》(以下簡稱住宅區條例)及其配套實施細則(以下簡稱住宅區細則)和市政府有關規定，經雙方 充分協商，同意簽訂本委托管理合同，以便共同遵守。合同事項如下：

(一)委托管理范圍及內容

(1)甲方將位于 區

路的住 宅區范圍內的物業委托給乙方實

行統一管理，綜合服務，承包經營，自負盈虧。(2)管理事項包括：

①房屋的使用、維修、養護；

②區內公用設施、設備及場所(地)(消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車房、棚、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等)的使用、維修、養護和管理；

③清潔衛生(不含垃圾運到中轉站后的工作)； ④公共生活秩序； ⑤文娛活動場所；

⑥便民服務網點及住宅區內所有營業場所(不含肉菜市場)； ⑦車輛行駛及停泊； ⑧住宅區檔案管理；

⑨政策規定由物業管理公司管理的其他事項。(二)委托管理原則

以社會效益、環境效益為主，經濟效益為輔，相互促進，體現為業主提供優質服務和責、權、利相統一的原則。(三)委托管理形式

確定管理目標、經濟指標，實行風險抵押經濟承包責任制。(四)委托管理期限

委托管理期限為

年，自

****年**月**日起至

****年**月**日止。(五)雙方責任、權利、義務 1甲方責任、權利、義務：

(1)依照住宅區條例和本合同規定將 住宅區委托乙方實行物業管理；

(2)監督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法撥付給乙方；

(3)按市政府規定的比例提供商業用房(總建設面積的05%)

平方米給乙方，按商品房租金標準租賃租用，并負責辦理使用手續；(4)給乙方提供管理用房

平方米(其中辦公用房平方米，員工宿舍平方米)，按微利房租金標準租用；

(5)負責向乙方提供本住宅區工程建設竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回；

(6)不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動；

(7)對乙方的管理實施監督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方管理不善造成重大經濟損失的，有權終止合同；(8)負責確定本住宅管理服務費收費標準；

(9)委托乙方對違反住宅區條例和住宅細則以及業主公約的行為進行處理：包括予以罰款、責令停工、責令賠償經濟損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關費用或拒不改正違章行為的責任人進行催交、催改；

(10)協助乙方做好宣傳教育、文化活動和物業管理工作；(11)政策規定由甲方承擔的其他責任。2乙方責任、權利、義務：

(1)根據有關法律、法規，結合實際情況，制訂本住宅區物業管理辦法；

(2)遵守各項管理法規和合同規定的責任要求，根據甲方授權，對本住宅區物業實施綜合管理，確保實現管理目標、經濟指標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監督；

(3)根據住宅區內大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審議通過后，從公用設施專用基金中領取所需的維修經費；

(4)接受甲方對經營管理過程中財務帳目的監督并報告工作，每月向甲方和住宅管理部門報送一次財務報表，每三個月向全體業主張榜公布一次管理費收支帳目；

(5)以住宅區的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施；

(6)乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區設臵屋村管理處；(7)建立本住宅區物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況；(8)負責測算住宅區管理服務費收費標準并向甲方提供測算標準與依據；嚴格按照甲方審議通過的收費標準收取，不得擅自加價。每三個月向區住宅管理部門繳交一次50%商業用房的租金，作為公用設施專用基金的回收；

(9)有權依照甲方委托和業主公約的規定對違反業主公約和住宅區管理法規政策的行為進行處理；

(10)在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關財產、全部物業管理檔案及有關資料；

(11)開展卓有成效的社區文化活動和便民服務工作；

(12)有權選聘專營公司承擔住宅區物業管理的專項業務并支付費用，但不得將住宅區物業管理的整體責任及利益轉讓給其他人或單位。

(六)管理目標和經濟指標

(1)各項管理指標執行《深圳經濟特區住宅區物業管理標準》及市、區住宅管理部門規定的各項標準，要求住宅區在乙方接管后年內達到標準。

(2)確保年完成各項收費指標萬元，合理支出萬元，乙方可提成所收取管理費的%作為經營收入。(七)風險抵押

(1)乙方在合同簽訂之日起三日內向甲方一次性支付人民幣元，作為風險抵押金；

(2)乙方完成合同規定的管理目標和經濟指標，甲方在合同期滿后三日內退還全部抵押金及 銀行活期存款利息；

(3)如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經濟損失；

(4)如由于乙方過錯致使本合同不能履行，乙方無權要求返還抵押金，并應賠償甲方經濟損失。(八)獎罰措施

(1)在各項管理目標、經濟指標全面完成的前提下，管理費如有節余，甲方按節余額 %獎勵乙方。

(2)如該住宅區被評為全國、省、市文明住宅小區，甲方分別獎勵乙方人民幣元(全國)、元(省)、元(市)；獲得上級部門單項獎或有關榮譽的獎金另訂；如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區稱號被上級部門取消，則乙方應全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。

(3)如果甲方不完成應負的合同責任，由此而影響乙方的承包管理目標和經濟指標，或給乙方造成直接經濟損失，甲方應當給予補償或承擔相應責任；

(4)如果乙方沒有完成合同責任或管理目標和經濟指標，甲方應當責成乙方限期改正，情節嚴重的處以人民幣至元的罰款，直至終止合同，經濟損失由乙方承擔；

(5)由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經濟損失或生活嚴重不便的，應當賠償甲方或業主及使用人的經濟損失(以市住宅主管部門的鑒定結論為準)。(九)合同更改、補充與終止

(1)經雙方協商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，以書面合同為準；

(2)合同規定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續訂合同，須于期滿前六個月向對方提出書面意見；

(3)合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優先承包管理，但根據住宅區條例和住宅區細則規定被取消優先承包管理資格的除外。(十)其他事項

(1)本合同執行期間，如遇不可抗拒的自然災害(臺風、洪水、地震等)，造成經濟損失的，雙方應相互體諒，共同協商，合理分攤。(2)本合同自簽訂之日起生效；附件1、2、3、4、、、為合同的有效組成部分。

(3)本合同正本一式三份，甲、乙雙方和區住宅管理部門各執一份，具有同等法律效力。

(4)雙方如對合同發生爭議，協商不成的，提請市住宅主管部門或區住宅管理部門調解，或由當地人民法院裁決。(5)(6)甲方(簽章)：

乙方(簽章)： 代表(簽名)：

代表(簽名)： 時 間： 年

月

日

第五篇：管理案例——萬科物業管理的接管驗收

管理案例

萬科物業管理的接管驗收

一、物業接管驗收準備工作

物業接管驗收的準備工作主要是成立一個物業接管小組，負責與開發商溝通，制定接管計劃，確保需要接管的資料無遺漏。

1、抽調業務骨干組成物業接管小組

小組成員的組成主要有：檔案管理人員（負責接管物業的產權、工程、設備資料的驗收移交工作）、業務骨干（負責業主資料的驗收移交以及協助樓宇的驗收移交工作）、工程維修部抽調業務骨干（具體負責房屋本體、公共設施和機電設備的驗收移交工作）。

2、物業接管前準備事項

與開發商聯系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等；派出先頭技術人員前往工地現場摸底，制訂好接管驗收計劃；提前參與開發商申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、調試工作，做到心里有數；準備好接管驗收記錄表格。

3、資料的接管驗收

接管驗收的資料包括物業產權資料、綜合竣工驗收資料、施工設計資料、機電設備資料、業主資料。

二、物業接管驗收標準和方法

驗收標準為建設部頒布的《房屋接管驗收標準》及業主生活的合理要求。驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。

1、室內工程驗收注意事項

室內工程驗收的注意事項包括房屋結構、層高、平面布局、地板樓板、衛浴設施、門窗工程、水電工程、電信設備、安全性。

2、公共設施驗收注意事項

公共設施驗收的注意事項包括樓梯、電梯、供水工程、供電工程、供氣工程以及其他公共設施。

3、機電設備的接管驗收

（1）電梯設備型號、數量與移交清單相符，運行平穩，安裝符合規范；

有電梯運行準運證；機房設置合理，配件齊全，標識清楚，表面光潔平整、明亮。

（2）變配電設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好；安全防護

裝置齊全，標識清楚；機房配置齊全，通風、采光良好，設備表面油漆完好、無損傷。

（3）中央空調設備型號、數量與移交清單相符，工作性能達到設計指標，配置齊全，標識清楚；機房通風、采光，降溫良好，設備表面油漆完好、無損傷。

（4）發電機型與移交清單相符，工作狀態良好，配件齊全，設備表面油

漆完好無損，安裝牢固；機房隔音，防護設置完好，通風，采光良好。

（5）消防監控設備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應敏捷，標

識清楚，表面完好無損，設備安裝牢固；機房干燥、通風、采光良好。

（6）給排水設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，標識清楚，設備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現象，機房配置完整。

4、物業管理的清潔“開荒”

清潔“開荒”指物業管理部門在完成了對建筑的驗收接管后，對樓宇內外進行全面徹底的清潔。它是一種突擊式、會展式清潔。

清潔“開荒”的內容：對樓宇內外建筑垃圾的清理；對玻璃、地面、前面灰塵污垢的清理；對公共部位（樓梯、電梯、廁所、辦公用房）以及設施的清掃。

清潔“開荒”作用：提高物業形象及信譽；縮短業主入住等待時間；提高員工凝聚力、戰斗力；為物業管理打下良好基礎。

三、接管驗收遺留問題的處理

第一、遺留問題的登記確認。對資料驗收中發現的資料不全、不真實、不

合格等問題，接管驗收小組應該將問題逐項記錄在《接管右手資料遺留問題登記表》中并交開發商相關人員簽字確認。

對物業硬件設施接管驗收中發現的不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設備設置問題登記表》中并請開發商相關人員簽字確認。

第二、對資料遺留的問題，接管驗收小組應當積極同開發商聯系補齊。第三、對物業硬件設施、設備遺留問題，一般問題接管驗收小組應當要求

開發商在2周內解決；重大問題接管驗收小組應當要求開發商在1個月內解決。

第四、對于長期解決不且勢必影響物業管理的問題，物業管理公司應當以

備忘錄的形式將問題登記后交給開發商進行備錄。

四、接管時開發商與物業管理公司的關系

物業移交時，開發商與物業管理公司往往會產生各種各樣的矛盾。

1、工程整體問題、資料交接中的矛盾

原因：開發商思想重視不夠，不注重前期資料的移交；開發商前期手續不齊全，無法移交。

改善方法：一方面加強與開發商的溝通，說明工程前期資料對于物業管理的重要性，并出示國家有關文件說服開發商，順利完成工程資料的移交；另一方面對于手續、資料不完整的項目，要催促開發商盡快完善，并要根據項目的實際情況，推遲或暫停項目的接管工作，以避免自身在接管后引起的一系列問題，保護自身利益。

2、工程質量標準認定的矛盾

工程質量也是在接管過程中容易發生矛盾的地方，作為開發商認定工程質量的標準是國家有關質檢部門的驗收評定，而物業管理公司則更多地代表業主從使用者的角度驗收工程，本質上二者并無差別。但政府部門的驗收時依據有關國家建設工程規范及標準，對建設項目進行檢驗，是從安全和使用功能角度認定工程項目符合標準，這其實只是一個最低標準，是能夠安全、正常使用的保障標準。在接管中物業管理公司要站在使用者的角度，檢查驗收工程，每一個細節都要盡量為業主考慮。

改善方法：開發商要重視驗收過程中物業管理人員提出的意見和建議，對

工程加以整改避免顧客的投訴。開發商還要有前瞻意識，應在項目前期策劃過程中充分聽取物業管理公司的建議，讓物業管理公司參與工程建設的全過程，以減少、避免后期的修改工作。

3、保修過程中的矛盾

保修合同作為建設合同的一部分，一般由開發單位與施工方訂立。但保修過程中開發商卻很少承擔管理職責，而是由物業管理公司負責具體工程保修管理，協調住戶與保修施工單位間的關系，由于物業管理公司不作為保修合同的主體，對工程保修金不能支配，因此對施工方缺少約束能力，管理難度大。

改善方法：建議開發商與物業管理公司在接管前應協商一致，有開發商委托物業管理公司全權進行保修管理工作，對于工程保修金的最后結算，應由物業管理公司予以確認后，施工方才能結算、領取。對于保修期間發生的緊急問題，當施工方不能積極配合時物業管理公司有權自行修改，費用由施工方支付。應該給物業管理公司更大的管理權，方便協調管理。