第一篇：老年公寓建設項目建議書

金山老年公寓項目建議書

二0一三年九月

目錄

一、項目名稱、二、項目地點

三、項目提出的依據

四、建設內容與規模

五、投資估算及資金來源

六、社會效益和經濟效益分析

七、結論

一、項目名稱

1、項目名稱：金山老年公寓

2、項目發起人：XXXXXX置業有限公司

二、項目地點

項目建設地址位于XXXX鎮XX村前崗組，該地塊屬前崗村民組廢荒地。

三、項目提出的政策依據

1、中共“十八大”報告明確指出“積極應對人口老齡化，大力發展老齡服務事業和產業”。近日，李克強總理由明確指出要“推動社會力量成為發展養老服務業的主角”，通過簡化和規范程序，減免行政事業性收費，支持社會力量舉辦專業化養老機構，鼓勵境外資本投資養老服務業。

2、《河南省人民政府辦公廳轉發老齡委等部門關于加快發展養老服務業意見的通知》（豫政辦[2006]105號）

3、河南省民政廳等部門《關于加快發展社會福利事業的通知》（豫民福[1998]19號

4、《國務院辦公廳轉發民政部等部門關于加快實現社會福利化意見的通知》（國辦發[2000]19號）

5、《國務院辦公廳轉發全國老齡委辦公室和發展改革委等部門關于加快發展養老服務業意見的通知》（國辦發[2006]6號）

6、財政部和國家稅務總局〈關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知〉（財稅[2000]97號

7、《中華人民共和國土地管理法》

四、建設規模、建設內容和設計理念

（一）建設規模

項目占地100畝，規劃建筑總面積5萬平方米；以干道、組團道路、庭院道路為骨架，以住宅、公建配套、園林景觀為主體組成建筑景觀群，分為三塊四層次，即住宅、公建設施、園林景觀三塊。其中住宅分四層次：社區、小區、組團、單體。整個社區分四個小區，每25畝為一個小區，每個小區規劃總建筑面積1.25萬㎡。每個小區建設2層單體公寓8棟，每棟建筑面積260㎡，每棟配套餐廳50㎡，共計建筑面積2480㎡。6層集體宿舍式公寓2棟，每棟約4100㎡，每棟配套餐廳300㎡個小區，綜合娛樂活動室300㎡，共計9400㎡。社區中心建設大型文化活動中心2480㎡。每個小區既自成體系，又與整個社區相一致，聚散得體、疏密有度、渾然一體，四個小區總建筑面積約50000㎡。為保障行人和車輛出入安全、方便，社區應在不同方向設3～4個主出入通道，組團內,設置2個出入通道。

（二）建設內容

1、主體建筑:二層單體公寓32棟,6層集體宿舍式公寓8棟，大型配套餐廳8個，小型配套餐廳32個，小型綜合娛樂活動室4個，大型綜合娛樂活動室1個。

2、圖書館1個,用以滿足老年人讀書需求。

3、診所、藥房各1個為老年人提供健康保障。

4、垂釣園：依托該區域三面環水的特點建設垂釣場。

5、蔬菜種植園：在周邊租用耕地興建5-10畝菜園，老年人自愿參與種植活 4

動，同時可為老年人提供綠色、健康、新鮮的蔬菜。

6、風雨走廊：連接于各個建筑物之間建設風雨走廊。

7、院內道路、地坪均為混凝土。

8、社區綠化不低于50%。

9、停車場和大巴車：為探親家屬提供停車位，并配備大巴車2輛，每周2、4、6定點接送老年人進城探親、購物、訪友等。

10、社區超市：滿足老年人日常必備消費。

11、其他附屬設施。

建設內容低密度、低容積率、高綠化率；全區無障礙設計，有相應的配套服務設施；整體建筑風格以的田園風光為主，通過體塊、片、構架等幾何化的建筑元素的組織，在比例、韻律、構圖、秩序等方面，運用多種建筑語言展現田園風貌，同時在立面細部處理上，要避免田園風格的簡單粗陋，注重細部處理，創造性的展現傳統田園風格的形象。裝飾在色彩、造型和用料方面要獨特，豐富建筑立面的質感，與周邊建筑物有鮮明的色彩對比，突出本項目的獨特性。建議采用坡屋頂，用金色琉璃瓦，充分展現古樸、傳統的田園風光。

（三）總體平面布置

所有住宅均南北朝向，保證每棟樓，每間房均有充足的陽光照射（可適當偏西南、偏東南15°，避免“兵營”式排列，沒有層次感），沿湖、主題公園、丘地走勢呈流線型或圍合式布置，使之高低錯落有致。各組團住宅部分底層部分架空，設有小型會所、休閑娛樂和公共活動場所。在同一小區內既有低層，又有多層，要正確處理低層和多層的平面布置關系。

（四）產品功能組合

產品主要功能為養老、休閑，并要針對老年人這一特殊客戶群體的特殊需要“量身定做”，既要滿足他們居住的物質需求，也要滿足他們的精神需要，無論是住宅部分還是公建設施部分，都應該讓老年人沒有孤寂失落感。住宅產品要保證能滿足日常生活所需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒適等老年人的特殊需要。公建設施要注意老年人的參與和互動，能調動老人活動的積極性等，讓他們在心理上感到年輕。

（五）項目社區文化活動室設計與布置

社區文化活動分兩大塊，一是整個社區的大型文化活動室，一是各小區的小型文化活動室。所有文化活動室都應集休閑、娛樂、健身、交流等于一體，使其不但具有社區配套服務功能，還具有景觀功能和商業價值。文化活動室配套用房占總建筑面積5%，用于配套服務的商業用房占總建筑面積的3%。

（六）社區內環境規劃設計

園區的環境應為老人提供優美、安全、方便的娛樂交往場所。老年人，特別 是60～70歲年齡階段的老年人，因離職、退休，生活方式的轉變帶來了身心、環境等多方面的不適應，對戶外活動有著強烈的渴望。主要的活動有：敘談、飲茶、賞鳥、下棋、散步、健身、釣魚、看書、作畫、寫字、種菜養花等，不同經濟條件，不同文化水平，不同活動能力的老年人有不同的需求，因此在規劃設計時應充分認識到這一特殊群體的特殊需要。

整個社區的景觀規劃總體上應該是典雅、歡快、童趣和積極向上的，使其充滿生活情趣，這樣可以激發老年人熱愛生活的欲望，有助于改善其身體機能，促進健康長壽。

園區內修建大型具有特色的中央主題花園，給老人帶來美的享受，發揮景觀 6

功能作用，同時可以作為老年人交流、休憩以及娛樂活動場所。

完善的步行交通系統。步行是老年人主要空間轉移方式，也是老年人日常重要活動。完善的步行系統可結合園區交通與景觀路線，將居民日常生活出行置于步行區域之中，人流與車流近而不擾；應沿湖設置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要進行無障礙設計，每間隔直線距離200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路設計應有清晰道路脈絡系統和特色的空間意象設計，老年人可以通過道路脈絡找到自己熟悉的感覺，找到認同感和歸屬感，消除孤獨和自閉癥。

為保證景觀規劃設計與小區建筑風格相協調，滿足老人懷舊心理，修建體現中國傳統文化的以“梅、蘭、竹、菊”，“歲寒三友”為主題的組團花園，供老人近距離的養心、養性、養情。

整個社區規劃形成從整體到局部，從組團到單體，多層次，多樣化景觀體系。同時，各組團景觀和各小區景觀既相對獨立，各成體系，又和小區、社區景觀脈絡相通，一脈相承，豐富多彩。

（七）單體建筑設計

建筑結構：低層和多層均為框架結構；樓層：低層為2層，多層為6層，均配有電梯。部分底層架空，用作組團小型會所和娛樂活動中心，保證視野通透。架空層層高不低于3米，最好能達到3.6米，提升物業檔次。

采用環保地熱供暖，分戶計費。分戶空調室外機懸掛位置，做到統一，保證立面整齊美觀。“三線三管”入戶，即電話線、有線、寬帶和自來水管、直飲水管、集中供熱水管。

隱蔽管線，管道設置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；室內管線暗 7

敷，尤其在管線布置上要集中布線，避免管線出現在視線明顯可及的位置。

房屋內窗戶大量采用外飄窗形式，保證每戶均有一個陽光花房。

（八）戶型面積控制及戶內設施

戶型多層主要是一房和二房，均帶廚衛；一房面積控制在40㎡左右，二房面積控制在50～60㎡，一房、二房占總套數的50%。低層建大戶型，滿足兩代、三代甚至四代同堂的需要。

陽光是健康生活不可或缺的。薄山湖畔老年公寓所有的戶型都最大限度地保證采光。陽光透過大飄窗，灑在房間的每一個角落，一種溫暖擁入心房。中空隔熱斷橋鋁合金保溫窗，保持房屋節能通透、四季如春。大起居室寬敞明亮，滿足老人交流、活動之需要。房間每個細節都需要求設計師深思熟慮：無障礙設計，保證家中老人安全。長柄門鎖，便于使用。超寬入戶門足夠兩個老人并排攙扶通過。步入式浴缸、防滑扶手，保證老人洗浴安全。房屋還安裝電子安防系統、緊急呼叫援助系統等。

（九）車位、商業配套的設置

在不影響小區道路交通的前提下，設置部分露天停車位，按每千平方米4個車位的標準設置，方便車輛停放。道路布置：在主干道構架下，合理布置組團道路及庭院道路，形成合理道路系統。

商業配套設置按商業步行街物業形態考慮，單位面積根據商業使用功能確定，商業步行街應該既具備商業配套功能，同時具備休閑游玩景觀功能。

五、投資估算與資金來源

(一)投資估算依據

1、河南省建設工程造價標準。

2、本項目的建設規模、占地面積及各單項工程的建設內容和工程量。

3、相類似建筑近年的投資估算指標。

（二）投資估算范圍

投資范圍包括本項目的建筑工程、設備及安裝工程、綠化和水土保持工程、給排水工程和配套附屬設施費用及運營成本等。

1、項目投資估算

經估算，項目總投資為7620萬元，全部為固定資產投資。具體如下：

（1）主體樓建筑工程費和土地成本核算5500萬元。

（2）主體樓安裝工程費2000萬元。(3）圖書館50萬元。(4)診所、藥房30萬元。(5)、垂釣園200萬元。(6)蔬菜種植園50萬元。(7)風雨走廊150萬元。(8)院內道路、地坪190萬元。(9)社區綠化300萬元。(10)停車場和大巴車150萬元。

（11）周轉資金1000萬元。

2、資金籌措

本項目建設投資7620萬元，全部由項目實施單位自行出資。

七 經濟效益分析

該項目屬公益福利事業，投資屬一次性投入，而收益具有長期性、慈善性。數千名老人在此居住，為合作公司和當地“村民”提供了巨大的商機和就業保證。據粗略估算每月約消耗谷類及薯類食物3.9萬斤，雞蛋6.6萬個，肉類

1.69萬斤，蔬菜6.6萬斤，水果2.3萬斤。需要服務人員1000余人。有效地拉動了地方經濟。

（一）成本估算

1、職工工資，服務管理人員按1000人計算，每人工資福利按30000元/年計算，年工資福利共計3000萬元。

2、管理辦公及取暖費900萬元/年

3、固定資產消耗成本900萬元/年

4、其他不可預計費用100萬元/年。

5、年均總成本4900萬元。

（二）年收入估算

入住人（含飲食保健活動）人均收費17000元/年，以3000人計，年收益為5100萬元。

（三）資金回收

每年回收資金為5100-4900=200萬元，基本屬于福利慈善性項目。

八社會效益分析

1、提高周邊地區居民的生活水平和生活質量

該項目建成的服務宗旨是“全心全意為入住老年人服務”，使每一位入住的

老年人都能在這里感受到大家庭的溫暖。因此本項目可以提高周邊地區居民的

生活水平和生活質量。

2、增加就業渠道

項目建成后需要一定數量的護理人員，可直接解決1000人的就業問題，另外可提供30個人以上的臨時性工作。

3、按每4個老人需一個勞動力照顧計算，可節約勞動力750個，每年可為社會創造1500萬元以上財力。

4、解決部分老年人的養老問題

來此居住的老年人不僅可以很好體會到老有所養，還可以充分體會到老有所樂的愉悅，做到人與社會的和諧相處，高質量的安度晚年。

5、解決部分社會矛盾，促進社會和諧

子女隨著工作生活節奏的加快及本人所受壓力的加大，子女在贍養老人方面的表現在弱化進而招致老人的抱怨，同時由于生活方式、生活習慣及思想觀念不同也常常會產生沖突，由此導致家庭矛盾。居住在本中心敬老院，可以緩和家庭矛盾，促進社會和諧。

6、形成良好的社會影響和示范效應

能夠在社會上會造成很大影響，吸引各界對于社會化養老的重視、關注和積極探索，同時通過良好的示范，在全社會樹立起良好的尊老敬老的風尚。

九 結 論

以上報告分析表明,本項目的建設可改善當地養老狀況，改善養老院老年人居住條件和環境，促進城鎮整體水平提高，有利于和諧社會的建設，具有良好的社會效益，因此，建設本項目很有必要，并且是可行的。

駐馬店市恒基置業有限公司

2013年9月25日

第二篇：老年公寓項目建議書

一、市場分析

據統計，目前我國60歲以上的人口達到1.44億，占總人口的11%，在今后較長一段時期內，老齡人口的比例將以年均3.2%的速度增長，從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，大約在21世紀40年代，人口老齡化程度達到頂峰；2030年前后，我國60歲以上的老齡人口預計將增至4億左右，相當于現在歐盟15國的人口總和；到2050年，我國60歲和65歲以上的老齡人口總數將分別達到4.5億和3.35億，這意味著每3個人中就有1個老人。據人口專家預測，未來10年，包括獨生子女與獨生子女、獨生子女與非獨生子女組成的獨生父母家庭（即421家庭）在我國至少會達到上千萬個。據一項京滬穗城市居民調查顯示，35%的家庭要贍養4位老人，49%的家庭要贍養2-3位老人；

全國各類老年社會福利機構有170多萬張養老床位，而全社會的養老床位需求達1400萬張，遠遠不能滿足需要。老年人的養老、安居問題日益成為重要的社會問題。

1、養老服務社區涉及的一些宏觀環境分析

我國已進入老齡化社會階段

按照國際標準，當一個國家或地區65歲以上人口占總人口7%或60歲以上人口占總人口10%以上時，即為老齡化社會。據有關統計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總人口的11.2%，而且這個數字每年都在以3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據國家有關部門統計預測，到2025年，老年人將占全國總人口19.34%；到2040年，老年人將占全國總人口的27.8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。“老年公寓”市場潛力巨大

2000年國家有關部門通過調查和分析預測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內生產總值的1/3；另據中國老齡人協會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉變，其消費數額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人產業，尤其是老年住宅產業是一個極待開發的產業。老年人養老逐步向集中養老轉移

受傳統觀念的影響（他們認為那些所謂的養老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國內老年人養老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現象不斷增加，另一方面家庭結構演變又表現為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養老院開始向往養老院，養老觀念和居住觀念正在發生根本性變化。家庭因素催生老年住宅的產生和發展

自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現已成為社會的主力家庭結構。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。

國家、省、市各級政府鼓勵進行老年公寓的建設

面對我國進入老齡化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關注。1998年起各級政府就出臺了相關政策，鼓勵民間組織、企業、個人創辦養老服務機構。在2003年召開中共十六大三中全會上有關代表提及老年人養老一事，中央領導對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關心和幫助老人，尤其是老年人養老與生活方面，并鼓勵從事老年住宅的建設。河南省政府更是認識到全國人口第一大省老齡化形勢的嚴峻性，出臺的政策更具有可執行性：養老服務機構建設用地可劃撥；十余項稅費可減免；貸款條件放寬、利率優惠；財政可給一次性開辦補助;向非營利性養老服務機構的捐贈繳所得稅前扣除…

國內老年公寓的現狀

據有關部門的調查表明，與目前超過1.3億的60歲以上的老年人相比較，我國只有42000多所的養老機構，所擁有的床位還不到100萬張，只能為1%（1.32億）的老年人解決住房問題。據估計，目前全國老年人的退休金、再就業收入和贍養費大約有4000億元，借鑒發達國家入住老年公寓的人口數占總人口數的4%—5%的數據，全國要為560萬到700萬的老人修建老年公寓，投資總額在160億到200億元。國內老年人的居住模式

A、購買房屋居住

2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，購買商品房的占2.4%，購買經濟適用房的占2.1%，購買原公有住房的占10.5%。其中，市、鎮購買商品房的家庭占6.2%和5.6%，購買經濟適用房5.6%和4.2%,購買原公有住房的戶分別為 37.1%和12.7%。縣購買商品房、經濟適用房和原公有住房的戶總共不超過1.9%。可以看出，目前我國城鎮居民已購買住宅的比重增加迅速，己經有三成以上居民家庭是住在自己購買的住房中。

B、自行建房居住

個人建房有自籌自建、自建公助、集資聯建或集資合作建房等多種形式。個人出資建房也是我國居民住宅來源的主要方式之一。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，自建住房的占77.2%其中市、鎮自建住房的占30.3%和64.7%，而縣自建住房高95.5%。說明自建住房是目前我國居民尤其是農民家庭住房來源的主要途徑。

C、租房居住

這是住宅消費者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權的一種住房消費形式。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的為4.6%，租用商品房的占0.6%,如果分城鄉看，在市、鎮老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均為1.6%。居住在農村地區的老年家庭戶，僅有0.5%的戶租住公有住房或經濟適用房。

現有的養老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規劃設計上充分體現人性化關懷。

第三篇：老年公寓可行性建議書

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老年公寓可行性建議書

老年公寓可行性報告

如今中國已經進入老齡化社會，每年老年人口以800萬的速度在增加，養老已經成為建設和諧社會的其中一項大問題，而現在是市場經濟，與其他行業一樣，要辦老年公寓，也要進行市場調查，進行可行性分析。養老行業人士普遍認為，開辦老年公寓，僅有愛心是不夠的，抱著賺錢的目的也是不可取的，因為養老服務是微利甚至是不盈利的。當然，也的確有人投資建老年公寓純粹為回報社會，不為賺錢也不圖虛名，即是如此，老年公寓開辦以后，也還有個維持良性動轉的問題，即如何保持其自身發展。盈虧的主要因素是入住率和服務成本，這里的服務成本是指為老人服務所必需的，有房租、防暑降溫取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產折舊費等，都要考慮在內。其計算公式為（預期入住人數╳收費）-服務成本即為盈虧，收費項目主要有床位費、生活費、取暖費三項，養老機構也可就其他服務項目收取約定的費用。

開辦老年公寓可行性報告分析如下，僅供參考，不具備針對每一個地區都適合，以深圳為例。（來源：中國敬老院網）

一、申辦前可行性

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調研分析

養老服務業是一個投資回收周期比較長的行業，對此，投資者要有清醒的認識。進行可行性分析要考慮的因素有：目前本地區同行業總量（床位數）及分布情況，本地區老人及家庭經濟狀況，盡可能了解和收集其他養老機構的入住情況，地理位置的交通和環境情況等。盈虧的主要因素是入住率和服務成本，這里的服務成本是指為老人服務所必需的，有房租、降溫取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產折舊費等，都要考慮在內。

辦院的主要風險在于，一是入住率的不足，房租、人工費和取暖費等硬性開支不能得到有效攤薄，導致開辦一年內甚至更長時間處于凈投入狀態，不能實現資產的良性循環。二是入住老人的收費風險，由于老人及子女的財務狀態惡化等原因，造成入住老人不能及時續費，養老機構又不能強行將老人趕出門，造成墊付費用的局面。三是老人的意外傷害風險。老人屬高發意外傷害和突發死亡率較高的人群，一旦產生糾紛，訴訟和調解對養老院都帶來人力和物力上的負擔。

一、從市場角度

某某城市是個適合老年人養老的的城市，各種公共設施以及一些收費較高的主題公園對65歲以上的老年人免費。隨著人口流動的加劇，精心收集

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會有越來越多的人選擇到某某城市養老。目前某某城市實際人口1200萬，其中老年人口占到102萬，占到9%多。全市現擁有養老機構21家，床位共計800余張，剛剛達到老年人口千分之二的最低要求，應該還有很大的發展空間。

從區域角度來看，區和區養老機構相對密集，市南老城區和——路東部人口居住密集區、——新區存在養老機構床位上的不足。

二、目前深圳市內養老機構發展評價

某某市養老機構應該說從數量上發展較慢，但總體運營水平不夠高，比如廣州市壽星大廈、北京壽山福海國際養老服務中心等這樣養老行業領軍型的養老機構。具體來講：

1、百床以上規模較大的養老機構，收費較低（全部費用800元以下）的入住率一直很高，床位全年緊張。辦這種類型的養老機構前期投入較大，一般需要建設專門的院舍，配套設施齊全。

2、百床以上收費在1000元左右的養老機構，市場目前屬于中檔以上養老機構，目前存在一定程度的入住率不足，經營情況多在盈虧平衡點以下。但這種類型的養老機構是外地來養老的老人的首選，市場前景看好。

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演講稿 工作總結 調研報告 講話稿 事跡材料 心得體會 策劃方案 3、30張床位至100張床位之間的中等規模老年公寓是某市養老機構的主流。這部分養老機構，由于床位數達到了規模效應的要求，硬性投入和老人生活費用都得到了合理攤派，機構管理還處在簡單層次控制的范圍之內，用人成本較低。這種養老機構經歷前期的經驗積累期，多數都實現了盈利。需要特別提出的是，這部分養老機構多自覺不自覺將服務群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務需求層面較少，日常消耗低，且收費較高。只要輔助于較好的醫療，是目前盈利概率最高的院所類型。4、30張床位以下的小型養老機構，也稱家庭式養老院，這種院所經營形式靈活，前期投入較小，特別適合生活小區內建設。經營這種類型養老機構的關鍵是爭取物業和居委會的支持，在房屋租金等方便實現優惠。可能的情況下爭取到福彩基金的投入，“星光老年之家”用這種方式爭取到前期經營者少投入，再輔助于水電暖方面的優惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風險。經營這種養老機構可以附設開辦學生餐桌和居家養老老人的午餐派送，以彌補盈利能力不足。目前這種養老機構在某市經營平均狀況較差，對經營者的運營水平和承受壓力的能力挑戰較大，每年都有不能通過年檢被淘汰的老年公寓。迫切需要專業人士介入，對這種養老機構財務運營進行專業指導，或采取集團式經營方式，統一采購、統一配餐、統一調配醫護康復設施，達到降低服務成本的目的。

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二、收支情況分析（以50張床位，四人間老年公寓為例）

一、開辦養老機構前期投入

1、租金投入，選擇房屋時多選擇租用經營狀況不良、非網點性的療養院、旅館、幼兒園和工廠附設后勤設施，租金必須控制在200元/床/月以下（通常收費床位費為200元-600元），例：50張床位的養老機構總建筑面積在700平方米以上，合理租金控制在年10萬以下。

2、房屋改造和簡單裝修費用，約投入6萬元。

3、基本設施配備。

a)床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計800元×50=40000b)床上用品700×50=35000元

c)室內每人一個圈椅200×50=10000

d)電視每房間一個1000×15=15000

e)活動室設施家庭影院一套，麻將桌2個，健身器材2件，預算約10000元。

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f)餐飲設施，灶具二套，餐具60套，消毒柜一個，冰箱一臺，總控制在8000元。（可在開業時爭取區政府或贊助單位的捐贈）

g)洗衣設備，預算2000元。

h)洗澡設備，預算5000元。

i)辦公設施，電腦、打印機各一臺，面包車一部。（可時機成熟時再到位）合計最小投入280000元。280000

4、開業儀式和相關宣傳費用，約20000元。

以上租金+裝修+設施+宣傳=300000元

二、養老機構運營投入

1、員工工資。

院長（兼會計）1人計4000×12=48000元

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副院長 兼采購1人計2000×12=24000元

護理員5人計1000×12×5=60000元

廚師2人計1200×12×2=26400元

以上共計9人計158400元。

2．伙食費成本300×50×12=180000元。

3、水電費400×50=20000元

4、取暖費700平米×20=14000元

5、辦公費用600×12=7200元

6、設備耗材、維護等2000元

7、租金10萬元。

以上投入合計482000元。482000

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三、養老機構收入預測（按80%床位利用率，680元收費

1、床位費四人間200×12×50×80%=96000元。

2、服務費200×12×50×80%=96000元

3、餐費260×12×50×80%=124800元

3、水電費20×12×50×80%=9600元

4、取暖費80×3×50×80%=9600元

以上收入計336000元

四、經營評估

1、此種規模設計養老機構盈虧平衡點為全年平均入住率55%。

2、可期達到全年平均80%的床位利用率，每年做1萬元的資產折舊，精心收集

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5000元意外損耗，保守收入280000元。

3、每位老人入住時收取5000元意外保證金，可暫收付200000元，可60%用于抵付前期投入，其它做為周轉資金和出院返還。

三、開辦養老機構相關手續

一、開辦養老機構應具備的條件

（一）符合當地養老服務機構發展規劃；

（二）有規范的名稱；

（三）有固定的場所和服務設施，有室外活動場所；

（四）有相應的資金（前期投入約1萬元/床）；

（五）有與其業務相適應的從業人員（醫生護士可通過與屬地醫院診所簽約實現）。

二、開辦養老服務機構，應當提交下列材料：

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（一）開辦組織或個人的身份證明；

（二）機構章程；

（三）資金狀況證明；

（四）場所證明；

（五）消防安全、衛生防疫證明；

（六）與養老服務機構所在地的一級以上醫療機構簽訂的提供醫療服務協議或者內設醫療機構的批準證書。

三、開辦養老服務機構，應辦理如下手續：

1、市和各區（市）人民政府以及非本市組織、個人開辦養老服務機構，申辦人直接向市民政部門提出申請。本市其他組織和個人開辦養老服務機構，申辦人應當向養老服務機構所在地的區（市）民政部門提出申請。區（市）民政部門應當按照本辦法的有關規定進行審查，對符合規定的，報市民政部門。民政部門審查開辦養老服務機構申請的時限為自接到申請之日起20日內。

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2、核準開辦養老服務機構的，申辦人應當按照有關規定和民政部門的要求進行籌建，經民政部門會同有關部門驗收合格后，由市民政部門發給登記證書。

3、申辦人取得登記證書后，應當按下列規定辦理有關手續

（一）利用非國有資產開辦的非營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書到開辦地的民辦非企業單位登記管理機關辦理登記手續；

（二）利用國有資產開辦的非營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書按事業登記管理的規定到事業單位登記管理機關辦理登記手續；

（三）開辦營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書到工商行政管理部門和稅務部門辦理登記手續。

四、養老機構享受優惠和社會資源利用

1、養老機構用水、電、安裝電話實行居民價優惠。需每年到民政部門審批一次。

2、符合星光老年之家投入條件的，可申請福彩基金的注入

3、可利

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用志愿者開展服務，降低用人成本，實現親情服務

4、開展社會公益活動，爭取捐贈和贊助，補充老年生活費用的不足。

養老院的建設地塊不僅要求土地屬性、拆遷補償、水電氣市政條件等落實，更重要的是要分析地塊周邊環境，包括交通條件、居民區距離、周邊人口數量和素質、地區經濟和社會發展情況，分析該地塊是否適合建老年公寓（養老機構）、養老院服務對象（消費群體）市場容量等。轉載自：中國敬老院網，僅供參考！

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第四篇：老年公寓建設項目可行性研究報告

老年公寓建設項目可行性研究報告 簡介：

項目占地400畝，規劃建筑總面積40萬平方米，可售面積35萬平方米；低密度、低容積率、高綠化率；全區無障礙設計，以多層為主，輔之以少量小高層；有相應的配套服務設施；整體建筑風格以傳統的江南田園風光為主，以社區干道、組團道路、庭院道路為骨架，以住宅、公建配套、園林景觀為主體形成的建筑景觀群。規劃總戶數：6317戶，總人口：11281人。項目開發總成本91160.9萬元，銷售總收入101344萬元，投資開發總利潤10183.1萬元，成本利潤率11.17%，投資回報率127.29%。

目錄：

一、××市房地產市場

（一）××市房地產市場回顧 開發投資額大幅增長

施工面積、新開工面積穩步增加

竣工面積持續增長，住宅開發占主導地位

消費市場需求旺盛，全市商品房銷（預）售面積連續三年保持兩位數增長

商品房銷售價格漲勢不止 商品房空置面積大幅度下降

舊城改造成為重點，土地供應、交易金額成倍增長

（二）××市房地產運行的基本特征

國家和政府有關部門相關政策的出臺，引導房地產市場健康、有序、穩步發展

舊城改造力度的加大給××市市場格局帶來新變化，住宅郊區化與老城區改造并駕齊驅、協調發展，共存共榮 土地有形市場的建立使土地交易市場更加公開、公平、公正

國內外房地產大鱷紛紛登陸武漢，為××市房地產市場注入新的活力

三級市場（二手存量房）交易快速增長，交易價格大幅上漲，有力地拉動了房地產一、二級市場的發展

（三）××房地產運行的基本趨勢

寫字樓市場擺脫低迷、走出低谷，重新崛起

產品結構、品質升級換代，高層物業、豪宅凸現

營銷手法推陳出新，文化樓宇驚艷江城，“眼球”經濟再上一層樓

購房消費趨于理性，小戶型全面熱銷，上演完美風暴

××市房地產開發企業之間的競爭十分激烈，優勝劣汰大勢所趨

房地產市場需求呈現多樣化，市場細分勢在必行 老城區大片改造，居民支付能力制約使住宅消費更傾向于大眾化

二、老年人住宅市場分析

（一）老年人住宅市場機遇分析

我國已進入老齡化社會階段

市場的發展趨勢

高檔產品

“老年人住宅市場”潛力巨大 老年人養老逐步向養老院轉移 家庭因素催生老年人住宅的產生和發展 國家鼓勵開發商進行老年人住宅地產的開發 老年人住宅在京、滬兩地倍受熱寵

（二）××地區老年人住宅市場現狀 老年人住宅明顯不足

戶型設計不合理、功能相對單一 住宅區規模小、配套設施不足 環境質量有待提升 服務人員缺乏專業培訓

（三）××地區老年人住宅市場發展趨勢 產權式老年人度假公寓將成為未來老年人住宅老年人住宅將逐步從主城區向城郊轉移 老年人住宅的開發以中檔為主、輔之中低檔和中 “山水型老年公寓”將更受消費者青睞

三、項目選址（地塊）應具備的基本條件

四、項目產品規劃

（一）園區規劃設計要求

（二）園區規劃特征

（三）園區構架

（四）總體平面布置

（五）產品功能組合（六）園區會所設計與布置

（七）園區內環境規劃設計

（八）單體建筑設計

（九）戶型及戶型面積控制

（十）車位、商業配套的設置

五、項目投資成本核算

（一）項目投資與成本費用估算

1、地塊項目開發假設條件

2、項目面積規劃

3、建設開發成本估算

（二）資金籌措、投資計劃及貸款利息

1、資金籌措與投資計劃

2、項目開發總量分配

3、項目施工、銷售周期控制

（三）項目投入產出與回報

1、銷售價格確定

2、銷售總收入

3、單方售價

4、項目銷售總利潤

5、項目投資單方利潤

6、成本利潤率

7、自有資金投資回報率

六、項目投資方案

（一）項目開發建設總體戰略指導思想

（二）項目開發建設方案設想與分析

（三）項目開發建設經營（施工）計劃

（四）項目經營期投資分析

七、項目投資經濟分析

（一）資金規劃

（二）基準折現率i0的計算

（三）投資財務效果評價

八、項目不確定性分析

（一）銷售價格的敏感性分析

（二）成本變化的敏感性分析

（三）容積率敏感性分析

九、項目風險分析

1、老年人及其子女對老年公寓這種居住養老方式和生活方式的認知、認可需要一段時間

2、消費群體的特殊性和項目產品歸屬（產權）的敏感性導致項目具有較大風險

3、項目規模大，開發建設周期長，涉及問題多且復雜，不確定性多

十、風險規避與控制措施

十一、結論

附表：

投資計劃與資金籌措表

項目經營期成本投資分析

項目建設施工計劃完成比例分配表

項目施工進度一覽表

一、我國老年人情況分析和養老床位：

據統計，目前我國60歲以上的人口達到1.44億，占總人口的11%，在今后較長一段時期內，老齡人口的比例將以年均3.2%的速度增長，從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，大約在21世紀40年代，人口老齡化程度達到頂峰；2030年前后，我國60歲以上的老齡人口預計將增至4億左右，相當于現在歐盟15國的人口總和；到2050年，我國60歲和65歲以上的老齡人口總數將分別達到4.5億和3.35億，這意味著每3個人中就有1個老人。據人口專家預測，未來10年，包括獨生子女與獨生子女、獨生子女與非獨生子女組成的獨生父母家庭（即421家庭）在我國至少會達到上千萬個。據一項京滬穗城市居民調查顯示，35%的家庭要贍養4位老人，49%的家庭要贍養2-3位老人；

全國各類老年社會福利機構有170多萬張養老床位，而全社會的養老床位需求達1400萬張，遠遠不能滿足需要。老年人的養老、安居問題日益成為重要的社會問題。

二、石家莊老年人口情況和老年公寓情況：

石家莊現在60歲以上的老年人口已達118.2萬，占總人口的12.6%，石家莊民政局福利處姜連吉處長說，托老的需求，市場很大。目前石家莊有證的老年公寓有30家，床位不足萬張，占市區老齡人口的千分之8.12，跟全國的1%差距很大，跟國外要求達到的10%，不可而語。養老床位缺口很大。燕趙老年報記者楊勃志說，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初開始，好多老年公寓爆滿，且有幾家排隊等候入住。

我們考察過的老年公寓護理院，了解到的一些信息：白求恩護理院；頤養園老年公寓；夕陽紅老年公寓；長安老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；棉五托老所；聯誼老年公寓。運營比較好的老年公寓有：長安老年公寓；東云老年公寓；夕陽紅老年公寓；松鶴圓老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；頤養園老年公寓。新投資擴建的老年公寓有：新建的錦華老年公寓，投資150萬；東三教的頤壽園投資600萬，面積7000平米。頤養園老年公寓擴建投資200萬；祥和老年公寓擴建投資200萬。當時我們在一家護理院了解情況時，老板說，石家莊的老年公寓5年后會火起來，我們想有一定道理。

三、幾種養老形式的介紹：家庭服務、居家養老、老年公寓、福利院等4種形式。

家庭服務照顧，是對生活不能自理、臥病在床的老年人，在家接受親屬全方位照顧的形式，兒孫滿堂，兒女盡孝自古以來就是中國老人最理想的養老狀態。我們國家大部分都是這種形式，也是人們追求的養兒防老的理念體現；居家養老，是對居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一種服務。具體包括**送飯、做飯、打掃居室衣物、洗澡、理發、購物、陪同上醫院等項目；老年人公寓，是對社會上有生活自理能力但身邊無人照顧的老年夫婦或單身老年人提供的一種照顧方式，包括稱名為暫托所和老年人院。因家人臨時外出或度假，無人照料的老年人便可送到暫托所，由工作人員代為照顧；而對那些生活不能自理，又無人照顧的老年人則送入福利院或敬老院，這是國家對一些孤寡老人和生活困難老人提供的一種福利。根據我國特有的情況，計劃生育造成的421家庭的出現，當今社會競爭加大，子女們工作緊張和生活壓力增大，致使養老形式不得不發生轉變，居家養老和家庭服務養老在一些條件上不允許，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府辦得敬老院，一些高標準的老年公寓市場應運而生，是不可阻擋的。

四、高標準的老年公寓都包括什么：

高標準的老年公寓在設施、管理和環境上要有特色，體現在軟件和硬件兩個方面，無障礙設施、緊急呼叫系統、室內衛生間、圖書室、醫務室、健身娛樂場所、室外活動場地等都要高標準配齊，護理人員的素質以及針對老年人的服務也要全面具體。體現在：規劃設計中力求以生態園林人文景觀為主題，充分體現人與大自然相和諧的環境，在整個規劃中園林綠化面積達75%以上，并根據老年人活動和愛好特點，規劃建設項目要有：垂釣湖、門球場、飼養場、種植園及戶外健身設施。室內設計按照國家頒布的《老年人建筑設計規范》高標準、高要求實施。在園區內所有設施都要采用環保和優質產品，只要是涉及老年人日常生活、健身活動的地方都要無障礙設施和人性化提示、對老年人身體健康、生命安全有著絕對保障。賓館有五星級，老年公寓也建成五星級，也相當于賓館，也有高消費的人群，石家莊要在一萬里挑一個老人入住，我們想也有可能。

五、現在一般情況下老年公寓的利潤來源主要有：房租算上30%，床位費占20%，護理費30%，飲食20%，現在老年公寓收一個老人一個月基本上有700元的收入。石家莊現在針對老年事業的優惠政策有：電費為居民用電，暖氣為居民價，車輛養路費減半，床位費補貼每人每月10元，民政局還有福利彩票基金幫扶老年公寓。還有每年到過節過年時一些企業到老年公寓慰問，做志愿者，展示形象。這個方面主要靠院長們發揮個人魅力去爭取，打通關系去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做為主要的利潤依據。

六、投資10000平米老年公寓的分析：投資10000平米，根據現在的市場行情，綜合造價在2000萬。根據《老年住宅設計規范》，使用面積為7000平米，每個老人為10平米，可以入住700老人，每人每月700元的收入，一年為700*12*700*50%（入住率）=294萬。2000/294約7年可以收回投資。相對時間長，風險大，這就是好多運作住宅房產的公司不做老年公寓的原因。

七、老年公寓的宣傳：做什么也離不開宣傳，我們假如要建一個高標準的老年公寓，在現在石家莊三年大變樣，這個階段，大投資，肯定政府支持，群眾歡迎。報紙電視媒體會給我們做免費廣告。下一步就是我們自己如何經營了。要虛心，不張揚，要和各級領導搞好關系，新聞媒體聯系密切，廣開門路，切實把養老事業做好，為集團公司的整體形象加分。

八、經營思路：一切圍繞服務老年人，一切圍繞住戶所想，住戶的滿意就是我們最好的收入。說白了，老年公寓就是伺候人的工作，沒有什么高科技，也不需要高精尖的技術，主要體現的是要有耐心、細心、愛心、真心、孝心。必須用心學習、總結別人的經驗，做到手腳要勤快，嘴巴要甜。劉宏到老年公寓做志愿者，也體現出了這方面的意思。

九、項目立項社會背景是不以人的意志為轉移的，石家莊有好多企業也在追加投資此事業，現在石家莊的老年公寓市場遠遠沒有飽和，確實是一個良好的時機。

十、綜合考慮：我們要建老年公寓要考慮這樣幾個方面：一是地理位置選擇交通便利、人氣旺盛、公用設施完善、環境優美的地方。二是定位高收入的保障對象，要“嫌貧愛富”。三是床位要多、面積要大、投資較多的大規模老年公寓。四是我們肯定是邊干邊學、人性化、規范化公司式管理，讓參觀者和入住者感到我們眼光遠大，要有建設百年企業的雄心和韜略。

十一、提高老年公寓效益的對策思路：理論上有經濟主體的經濟效益主要來自于兩個方面即收入與成本的比較。只有遵循既開源又節流的思路，才能從根本上降低養老服務成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用資源比如醫院公園，共享政府配套設施；抓好前期投入，考慮事情要有前瞻性，不要重復投資，減少返修；降低管理成本，根據自身的優勢發展特色性服務項目，提供差異化管理，最大程度做到最小成本提供最優服務，達到利潤最大化；要充分考慮到老年人特有的風險因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻煩，造成經濟損失的同時提高了成本。在增加收入方面考慮到：增加有形的收入，增加基礎設施的建設，提供比較齊全的服務，滿足入住老人的需求的同時，吸引社會上老人消費，提高利用頻率；增加特色服務，馬斯洛的需求層次理論告訴我們，老年人需要的不僅是滿足物質享受，還要滿足精神享受，在不斷滿足他們的提高需求，達到心理上的依賴，對于服務的支出他們會更主動，我們更有收入（趙本山小品聊10元錢的）；還有教育培訓（我個人上電大也有補缺憾成分在里面）、音樂、太極養花種草等，只要吧老人們的需求與老年公寓的供給有效地結合在一起，增加收入是大有余地。十二、八面來風：杭州市社會福利中心，占地58畝，總投資6600萬元，共有床位500張，自1999年投入使用，從2001年起每年實現利潤40多萬元。它的經營主要還是為了體現國家的福利設施。杭州市蕭山區老年頤樂園，占地50畝，投入5000萬元，經過政府批準，轉讓房屋使用權，僅此一項，收回資金1000萬元。老年公寓的利潤率在2003年，湖南的一家統計結果為平均利潤率為5.6%，2004年為10%。其中有做的成功的利潤率為18.87%。

第五篇：夕陽紅老年公寓項目建議書-1

諸暨市城市建設投資發展有限公司

——夕陽紅老年公寓鐵路還建工程

項 目 建 議 書

浙江展誠建筑設計有限公司

二零一零年四月