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第一篇：老年公寓建設項目可行性研究報告代編寫

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老年公寓建設項目可行性研究報告

編制大綱

編寫單位：河南助陣投資咨詢有限公司

二〇一六年七月

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一、什么是可行性研究報告..........................................................................................1

二、哪些項目需要編報項目可行性研究報告................................................................1

三、可行性研究報告主要用途有哪些...........................................................................1

1、用于企業融資、對外招商合作.................................................................................1

2、用于國家發展和改革委立項.....................................................................................1

3、用于銀行貸款.............................................................................................................2

4、用于企業上市的募投項目.........................................................................................2

5、用于申請政府資金.....................................................................................................2

6、用于申請進口設備免稅.............................................................................................2

四、國家發改委甲級資質的意義...................................................................................2

五、老年公寓建設項目可行性研究報告編制大綱及范文目錄.......................................3 第一章老年公寓建設項目總論.....................................................................................3 第二章法人基本情況.....................................................................................................3 第三章老年公寓建設市場需求預測.............................................................................4 第四章老年公寓建設項目建設規模與生產方案.........................................................4 第五章老年公寓建設項目建設選址及土建工程.........................................................4 第六章老年公寓建設項目環境保護.............................................................................4 第七章老年公寓建設項目勞動保護安全衛生及消防.................................................5 第八章老年公寓建設項目節能分析.............................................................................5 第九章老年公寓建設項目風險分析及風險防控.........................................................6 第十章老年公寓建設項目實施管理和勞動定員.........................................................6 第十一章實施進度計劃.................................................................................................6 第十二章老年公寓建設項目投資估算與資金籌措.....................................................6 第十三章老年公寓建設項目經濟評價.........................................................................7 第十四章老年公寓建設項目綜合評價及投資建議.....................................................8 第十五章老年公寓建設項目附表及附圖.....................................................................8

六、可行性研究報告編制要求......................................................................................8

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七、可行性研究報告的編制依據...................................................................................9

八、可行性研究報告編制時間及費用........................................................................10

九、工程咨詢服務流程...............................................................................................10

十、助陣的優勢..........................................................................................................11

十一、助陣的收費標準...............................................................................................12

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【報告導讀】

本報告是針對行業投資可行性研究咨詢服務的專項研究報告，此報告為個性化定制服務報告，我們將根據不同類型及不同行業的項目提出的具體要求，修訂報告目錄，并在此目錄的基礎上重新完善行業數據及分析內容，為企業項目立項、批地、融資提供全程指引服務。

一、什么是可行性研究報告

可行性研究報告是在前一階段的項目建議書獲得審批通過的基礎上，對項目市場、技術、財務、工程、經濟和環境等方面進行精確系統、完備無遺的分析，完成包括市場和銷售、規模和產品、廠址、原輔料供應、工藝技術、設備選擇、人員組織、實施計劃、投資與成本、效益及風險等的計算、論證和評價，選定最佳方案，作為決策依據。

二、哪些項目需要編報項目可行性研究報告

根據國家發改委的相關規定，“投資體制改革之后，可行性研究報告的主要功能是滿足企業自主投資決策的需要，其內容和深度可由企業根據決策需要和項目情況相應確定。”這樣，項目可行性研究報告的功能和作用發生了重大變化。目前各地發改委對此的要求也不盡一樣，根據助陣投資咨詢掌握的情況是，1、政府投資項目需要報批項目可行性研究報告，2、國家鼓勵類內資進口設備申請免稅的項目需要提供項目可行性研究報告。但是在很多地區，在進行項目核準時，發改委仍然要求提供可行性研究報告。這就需要項目單位及時咨詢發改委的相關人員，明確具體要求，以免影響項目核準。

三、可行性研究報告主要用途有哪些

可研報告的用途可分為審批性可研報告和決策性可研報告。審批性可研報告主要是項目立項時向政府審批部門申報的書面材料。根據國家投資體制改革要求，我國大部分地區，企業投資類項目采取項目備案制和項目核準制（編制項目申請報告）；政府性項目，使用財政資金的編制可研報告。可以細分為：

1、用于企業融資、對外招商合作

此類研究報告通常要求市場分析準確、投資方案合理、并提供競爭分析、營銷計劃、管理方案、技術研發等實際運作方案。

2、用于國家發展和改革委立項

此文件是根據《中華人民共和國行政許可法》和《國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》而編寫，是大型基礎設施項目立項的基礎文件，發改委根據可行性研究

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報告進行核準、備案或批復，決定某個項目是否實施。另外醫藥企業在申請相關證書時也需要編寫可行性研究報告。

3、用于銀行貸款

商業銀行在貸款前進行風險評估時，需要項目方出具詳細的可行性研究報告，對于國家開發銀行等國內銀行，該報告由甲級資格單位出具，通常不需要再組織專家評審，部分銀行的貸款可行性研究報告不需要資格，但要求融資方案合理，分析正確，信息全面。另外在申請國家的相關政策支持資金、工商注冊時往往也需要編寫可行性研究報告，該文件類似用于銀行貸款的可研報告。

4、用于企業上市的募投項目

這類可行性報告通常需要出具國家發改委的甲級工程咨詢資格。中研普華為多家創業板和中小板企業提供募投項目可行性研究報告編寫服務（包括已經上市和正準備上市的），積累的豐富的編寫經驗。

5、用于申請政府資金

用于申請政府資金（發改委資金、科技部資金、農業部資金）的可行性研究報告：這類可行性報告通常需要出具國家發改委的甲級工程咨詢資格。

6、用于申請進口設備免稅

主要用于進口設備免稅用的可行性研究報告，申請辦理中外合資企業、內資企業項目確認書的項目需要提供項目可行性研究報告。

在上述六種可研中，其中用于立項、企業上市、銀行貸款、申請政府資金和申請進口設備免稅的可行性研究報告準入門檻最高，需要編寫單位擁有工程咨詢資格，該資格由國家發展和改革委員會頒發，分為甲級、乙級、丙級三個等級，其中甲級最高。

四、國家發改委甲級資質的意義

用于國家發展和改革委立項的可行性研究報告、項目建議書、項目申請報告，該文件是根據《中華人民共和國行政許可法》和《國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》而編寫，是大型基礎設施項目立項的基礎文件，發改委根據可研報告進行核準、備案或批復，決定某個項目是否實施。另外醫藥企業在申請相關證書時也需要編寫可行性研究報告。

資質專業范圍涉及農業、林業、輕工、電子、機械、紡織、化纖、化工、醫藥、水電、鋼鐵、公路、建筑、建筑材料、水利工程、綜合經濟、通信信息、有色冶金、石油天然氣、www.tmdps.cn

城市規劃、城市軌道交通、廣播電影電視、港口河海工程、市政公用工程（給排水、環境衛生、風景園林、燃氣熱力、公共交通、橋隧、道路）、生態建設和環境工程、其他（節能、旅游、商物糧）等領域。

可提供國家發改委頒發的甲級、乙級、丙級工程咨詢資質證書

五、老年公寓建設項目可行性研究報告編制大綱及范文目錄

以下為參考目錄，具體可根據項目情況做出調整。

第一章老年公寓建設項目總論

1.1名稱及承辦單位 1.2擬建地址

1.3 可行性研究的目的

1.4 可行性研究報告編制依據和范圍

1.4.1 可行性報告編制依據 1.4.2可行性研究報告編制范圍 1.5 研究的主要過程

1.6 老年公寓建設建設規模與產品方案 1.7 總投資估算

1.8老年公寓建設工藝技術裝備方案的選擇 1.9 項目建設期限 1.10投資備案數據備

案數據一覽表 1.11 研究結論 1.12主要經濟技術指標

主要經濟技術指標一覽表

第二章法人基本情況

2.1法人概況 2.1承辦單位概況

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第三章老年公寓建設市場需求預測

第四章老年公寓建設項目建設規模與生產方案

4.1 建設規模的確定原則 4.2 建設規模 4.3生產綱領

產品綱領規劃一覽表

第五章老年公寓建設項目建設選址及土建工程

5.1 建設地選擇原則 5.2 建設地概況 5.3 建設選址方案

5.4 選址用地權屬性質類別及占地面積 5.5 用地利用指標

占地及建筑工程投資一覽表 5.6 建筑工程方案

5.6.1建筑工程概況 5.6.2建筑結構設計 5.6.3標準化廠房設計 5.7 選址綜合評價

總圖布置主要技術經濟指標一覽表

第六章老年公寓建設項目環境保護

8.1 環境保護設計依據 8.2 污染物的來源 8.2.1建設期污染源 8.2.2 運營期污染源 8.3 污染物的治理

8.3.1施工期環境影響簡要分析及治理措施

施工機械在不同距離處的貢獻值一覽表 8.3.2營運期環境影響分析及治理措施

辦公及生活廢水處理流程圖

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生活及辦公廢水治理效果一覽表 8.4 環境保護分析 8.5 廠區綠化工程 8.6 環境保護結論

第七章老年公寓建設項目勞動保護安全衛生及消防

9.1 勞動保護和安全衛生

9.1.1 設計標準及規定

9.1.2 主要不安全因素及職業危害因素 9.1.3采取的主要防范措施 9.2 安全生產措施 9.3 消防

9.3.1 設計原則 9.3.2 主要防范措施

第八章老年公寓建設項目節能分析

10.1 建設的節能方向 10.2 設計依據及用能標準

10.2.1 節能政策依據

10.2.2 老年公寓建設行業標準、規范、技術規定和技術指導 10.3 節能背景及目標 10.4 能源消耗種類和數量分析

10.4.1 生產主要耗能裝置及能耗種類和數量

主要能源和含耗能工質年需量測算表 10.4.2 單位產品能耗指標測算

單位能耗估算一覽表

10.5 用能品種選擇的可靠性分析 10.6 老年公寓建設工藝設備節能措施 10.7 電力節能措施 10.8 節水措施 10.9運營期節能原則

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10.10 運營期主要節能措施 10.11能源管理

10.11.1管理組織和制度 10.11.2 能源計量管理

10.12 老年公寓建設節能建議及效果分析

10.12.1節能建議 10.12.2節能效果分析主要能耗指標一覽表

第九章老年公寓建設項目風險分析及風險防控

11.1政策風險分析及風險防控 11.2用地及工程建設配套風險分析 11.3市場風險分析及風險防控 11.4資金風險分析及風險防控 11.5原材料采購風險分析及風險防控 11.6環保因素風險分析及風險防控 11.7風險評價結論

風險因素和風險程度分析表

第十章老年公寓建設項目實施管理和勞動定員

12.1 建設期管理組織 12.2 建設期管理 12.3 工作制度 12.4 勞動定員

勞動定員一覽表

第十一章實施進度計劃

第十二章老年公寓建設項目投資估算與資金籌措

14.1 投資估算依據和說明

14.1.1 總投資估算編制依據 14.1.2 投資費用分析

14.1.3 固定資產投資（固定資產）

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14.1.4 固定資產投資估算

固定資產投資估算表 14.1.5流動資金估算

老年公寓建設流動資金估算一覽表 14.1.6總投資估算

老年公寓建設總投資構成分析一覽表

14.2資金籌措方案

資金籌措方案資金籌措與投資計劃表 14.3 投資使用方案

14.3.1 建設投資使用計劃 14.3.2 流動資金使用計劃

老年公寓建設資金使用計劃與運用表

第十三章老年公寓建設項目經濟評價

15.1 經濟評價的依據和范圍 15.2 費用估算與財務效益

15.2.1銷售收入估算

老年公寓建設產品銷售收入及稅金估算一覽表 15.2.2綜合總成本估算

綜合總成本費用估算表 15.2.3 利潤總額估算 15.2.4 所得稅及稅后利潤 15.2.5投資收益率測算

老年公寓建設綜合損益表

15.3 財務分析

15.3.1 全部投資財務分析

財務現金流量表（全部投資）15.3.2 固定資產投資財務分析

財務現金流量表（固定投資）

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15.4 盈虧平衡分析

老年公寓建設生產盈虧平衡分析表 15.5 敏感性分析

單因素敏感性分析表

第十四章老年公寓建設項目綜合評價及投資建議

16.1 綜合評價 16.2 投資建議

第十五章老年公寓建設項目附表及附圖

固定資產投資估算一覽表流動資金估算一覽表固定資產折舊和攤銷一覽表綜合總成本費用估算一覽表產品銷售收入及稅金估算一覽表綜合損益估算一覽表資金籌措與投資計劃一覽表資金來源與運用一覽表

財務現金流量一覽表（全部投資）財務現金流量一覽表（固定資產投資）資產負債表

建設招標方案和不招標申請表盈虧平衡分析一覽表盈虧平衡分析圖借款還本付息估算一覽表

六、可行性研究報告編制要求

因為各行業及項目性質不同，具體項目的可行性研究報告內容也有區別，具體可以參考編制大綱對各行業項目可行性研究報告內容的介紹：

投資必要性：主要根據市場調查及分析預測的結果，以及有關的產業政策等因素，論證項目投資建設的必要性；技術的可行性：主要從事項目實施的技術角度，合理設計技術方案，并進行比選和評價。

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財務可行性：主要從項目及投資者的角度，設計合理財務方案，從企業理財的角度進行資本預算，評價項目的財務盈利能力，進行投資決策，并從融資主體（企業）的角度評價股東投資收益、現金流量計劃及債務清償能力。

組織可行性：制定合理的項目實施進度計劃、設計合理組織機構、選擇經驗豐富的管理人員、建立良好的協作關系、制定合適的培訓計劃等，保證項目順利執行。

經濟可行性：主要是從資源配置的角度衡量項目的價值，評價項目在實現區域經濟發展目標、有效配置經濟資源、增加供應、創造就業、改善環境、提高人民生活等方面的效益。

社會可行性：主要分析項目對社會的影響，包括政治體制、方針政策、經濟結構、法律道德、宗教民族、婦女兒童及社會穩定性等。

風險因素及對策：主要是對項目的市場風險、技術風險、財務風險、組織風險、法律風險、經濟及社會風險等因素進行評價，制定規避風險的對策，為項目全過程的風險管理提供依據。

許多投資項目的可行性研究不重視項目投資風險預測，僅局限于不確定性分析中簡單的風險技術分析，甚至只憑借經驗和直覺主觀臆斷，對項目建成后可能出現的風險因素預測不夠，為項目的實施留下安全隱患、因此，強化投資風險意識，做好建設項目前期工作中可行性研究的風險預測，制定防范和化解措施，是避免決策失誤，為建設項目科學化、民主化決策提供可靠依據的根本保證。

七、可行性研究報告的編制依據

? 國家有關的發展規劃、計劃文件，包括對該行業的鼓勵、特許、限制、標上等有關規定； ? 項目主管部門對項目建設要請求的批復； ? 項目審批文件；

? 項目承辦單位委托進行詳細可行性分析的合同或協議； ? 企業的初步選擇報告； ? 主要工藝和裝置的技術資料； ? 擬建地區的環境現狀資料；

? 項目承辦單位與有關方面簽訂的協議，如投資、原料供應、建設用地、運輸等方面的初步協議；

? 國家和地區關于工業建設的法令、法規。如“三廢”排放標準、土地法規、勞動保護條

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例等；

? 國家有關經濟法規、規定。如中外合資企業法、稅收、外資、貸款等規定；國家關于建設方面的標準、規范及定額資料等。

在項目可行性研究報告編制過程中，尤其是對項目做賬務、經濟評價時，還需要參考如下相關文件：

? 《中華人民共和國會計法》，[主席令第24號]，2000年1月1日起實施； ? 《企業會計準則》，[財政部令第5號]，2007年1月1日起實施；

? 《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》，[國務院令第512號]，2008年1月1日起實施； ? 《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》，[財政部、國家稅務總管局令第50號]2009年1月1日起實施；

? 《建設項目經濟評價方法與參數（第三版）》，國家發展與改革委員會2006年審核批準施行；

? 項目必須遵守的國內外其他工商稅務法律文件等。

八、可行性研究報告編制時間及費用

編寫時間：一般為5-7個工作日（不含評審時間），可根據客戶要求，按時出稿。收費標準：按項目的行業分類、報告用途、投資總額、提供的資料、撰寫的深度和出稿時間來計費。

九、工程咨詢服務流程

助陣投資公司有嚴格的策劃編制流程，從資料收集整理到最后的修改完善、排版，都具有詳細的作業標準。

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十、助陣的優勢

人員優勢：擁有龐大的行業專家及顧問團隊，公司管理團隊成員均從事項目咨詢及資質認證工作多年，取得國家統一考試的注冊咨詢（投資）工程師資格證書，大部分來自于研究院所與設計院,不僅擁有高級職稱或博士碩士學位,而且擁有十幾年的項目策劃與管理經驗。

專業優勢：擁有一支兼具調查統計、行業分析和市場研究與管理咨詢經驗的專業隊伍，注重客戶差異化需求，有利于把握專業領域的運作特點，能夠提供并能滿足客戶的個性化、專業化需求。

經驗優勢：擁有多年積聚的龐大的行業專家及顧問團隊，具有上千個可查詢的完整的投資分析報告。龐大的顧問團隊可以迅速為您的項目工程組成專項服務小組，專項小組人才集專業性、投資策劃、財務、項目管理與市場營銷以及實踐經驗于一體。

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服務優勢：本著“誠信、專業、權威、時效”的服務理念，以客戶為中心，對項目實行了解、溝通、審稿、修改、定稿的全過程、全方位服務。公司承諾：由我公司編制的技術報告提供終生免費修改服務（不改變項目規模和建設內容）。

十一、助陣的收費標準

建設項目文件編制撰寫費用根據項目所屬的行業、投資規模、能耗大小、項目單位提供的基礎資料詳細程度、項目文件的用途、難易程度以及是否需要附資質蓋章有關。

老年公寓建設項目可行性研究報告是由河南助陣投資咨詢有限公司原創，用個人學習、研究或欣賞，以及其他非商業性或非盈利性用途，但同時應遵守著作權法及其他相關法律的規定，不得侵犯本網站及相關權利人的合法權利。如果轉載本文內容請注明出處，并征得本網站及相關權利人的許可。

可行性研究報告

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第二篇：老年公寓建設項目可行性研究報告

老年公寓建設項目可行性研究報告簡介：

項目占地400畝，規劃建筑總面積40萬平方米，可售面積35萬平方米；低密度、低容積率、高綠化率；全區無障礙設計，以多層為主，輔之以少量小高層；有相應的配套服務設施；整體建筑風格以傳統的江南田園風光為主，以社區干道、組團道路、庭院道路為骨架，以住宅、公建配套、園林景觀為主體形成的建筑景觀群。規劃總戶數：6317戶，總人口：11281人。項目開發總成本91160.9萬元，銷售總收入101344萬元，投資開發總利潤10183.1萬元，成本利潤率11.17%，投資回報率127.29%。

一、××市房地產市場

（一）××市房地產市場回顧開發投資額大幅增長

施工面積、新開工面積穩步增加

竣工面積持續增長，住宅開發占主導地位

消費市場需求旺盛，全市商品房銷（預）售面積連續三年保持兩位數增長

商品房銷售價格漲勢不止商品房空置面積大幅度下降

舊城改造成為重點，土地供應、交易金額成倍增長

（二）××市房地產運行的基本特征

國家和政府有關部門相關政策的出臺，引導房地產市場健康、有序、穩步發展

舊城改造力度的加大給××市市場格局帶來新變化，住宅郊區化與老城區改造并駕齊驅、協調發展，共存共榮土地有形市場的建立使土地交易市場更加公開、公平、公正

國內外房地產大鱷紛紛登陸武漢，為××市房地產市場注入新的活力

三級市場（二手存量房）交易快速增長，交易價格大幅上漲，有力地拉動了房地產一、二級市場的發展

（三）××房地產運行的基本趨勢

寫字樓市場擺脫低迷、走出低谷，重新崛起

產品結構、品質升級換代，高層物業、豪宅凸現

營銷手法推陳出新，文化樓宇驚艷江城，“眼球”經濟再上一層樓

購房消費趨于理性，小戶型全面熱銷，上演完美風暴

××市房地產開發企業之間的競爭十分激烈，優勝劣汰大勢所趨

房地產市場需求呈現多樣化，市場細分勢在必行老城區大片改造，居民支付能力制約使住宅消費更傾向于大眾化

二、老年人住宅市場分析

（一）老年人住宅市場機遇分析

我國已進入老齡化社會階段

市場的發展趨勢

高檔產品

“老年人住宅市場”潛力巨大老年人養老逐步向養老院轉移家庭因素催生老年人住宅的產生和發展國家鼓勵開發商進行老年人住宅地產的開發老年人住宅在京、滬兩地倍受熱寵

（二）××地區老年人住宅市場現狀老年人住宅明顯不足

戶型設計不合理、功能相對單一住宅區規模小、配套設施不足環境質量有待提升服務人員缺乏專業培訓

（三）××地區老年人住宅市場發展趨勢產權式老年人度假公寓將成為未來老年人住宅老年人住宅將逐步從主城區向城郊轉移老年人住宅的開發以中檔為主、輔之中低檔和中 “山水型老年公寓”將更受消費者青睞

三、項目選址（地塊）應具備的基本條件

四、項目產品規劃

（一）園區規劃設計要求

（二）園區規劃特征

（三）園區構架

（四）總體平面布置

（五）產品功能組合（六）園區會所設計與布置

（七）園區內環境規劃設計

（八）單體建筑設計

（九）戶型及戶型面積控制

（十）車位、商業配套的設置

五、項目投資成本核算

（一）項目投資與成本費用估算

1、地塊項目開發假設條件

2、項目面積規劃

3、建設開發成本估算

（二）資金籌措、投資計劃及貸款利息

1、資金籌措與投資計劃

2、項目開發總量分配

3、項目施工、銷售周期控制

（三）項目投入產出與回報

1、銷售價格確定

2、銷售總收入

3、單方售價

4、項目銷售總利潤

5、項目投資單方利潤

6、成本利潤率

7、自有資金投資回報率

六、項目投資方案

（一）項目開發建設總體戰略指導思想

（二）項目開發建設方案設想與分析

（三）項目開發建設經營（施工）計劃

（四）項目經營期投資分析

七、項目投資經濟分析

（一）資金規劃

（二）基準折現率i0的計算

（三）投資財務效果評價

八、項目不確定性分析

（一）銷售價格的敏感性分析

（二）成本變化的敏感性分析

（三）容積率敏感性分析

九、項目風險分析

1、老年人及其子女對老年公寓這種居住養老方式和生活方式的認知、認可需要一段時間

2、消費群體的特殊性和項目產品歸屬（產權）的敏感性導致項目具有較大風險

3、項目規模大，開發建設周期長，涉及問題多且復雜，不確定性多

十、風險規避與控制措施

十一、結論

附表：

投資計劃與資金籌措表

項目經營期成本投資分析

項目建設施工計劃完成比例分配表

項目施工進度一覽表

一、我國老年人情況分析和養老床位：

據統計，目前我國60歲以上的人口達到1.44億，占總人口的11%，在今后較長一段時期內，老齡人口的比例將以年均3.2%的速度增長，從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，大約在21世紀40年代，人口老齡化程度達到頂峰；2030年前后，我國60歲以上的老齡人口預計將增至4億左右，相當于現在歐盟15國的人口總和；到2050年，我國60歲和65歲以上的老齡人口總數將分別達到4.5億和3.35億，這意味著每3個人中就有1個老人。據人口專家預測，未來10年，包括獨生子女與獨生子女、獨生子女與非獨生子女組成的獨生父母家庭（即421家庭）在我國至少會達到上千萬個。據一項京滬穗城市居民調查顯示，35%的家庭要贍養4位老人，49%的家庭要贍養2-3位老人；

全國各類老年社會福利機構有170多萬張養老床位，而全社會的養老床位需求達1400萬張，遠遠不能滿足需要。老年人的養老、安居問題日益成為重要的社會問題。

二、石家莊老年人口情況和老年公寓情況：

石家莊現在60歲以上的老年人口已達118.2萬，占總人口的12.6%，石家莊民政局福利處姜連吉處長說，托老的需求，市場很大。目前石家莊有證的老年公寓有30家，床位不足萬張，占市區老齡人口的千分之8.12，跟全國的1%差距很大，跟國外要求達到的10%，不可而語。養老床位缺口很大。燕趙老年報記者楊勃志說，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初開始，好多老年公寓爆滿，且有幾家排隊等候入住。

我們考察過的老年公寓護理院，了解到的一些信息：白求恩護理院；頤養園老年公寓；夕陽紅老年公寓；長安老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；棉五托老所；聯誼老年公寓。運營比較好的老年公寓有：長安老年公寓；東云老年公寓；夕陽紅老年公寓；松鶴圓老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；頤養園老年公寓。新投資擴建的老年公寓有：新建的錦華老年公寓，投資150萬；東三教的頤壽園投資600萬，面積7000平米。頤養園老年公寓擴建投資200萬；祥和老年公寓擴建投資200萬。當時我們在一家護理院了解情況時，老板說，石家莊的老年公寓5年后會火起來，我們想有一定道理。

三、幾種養老形式的介紹：家庭服務、居家養老、老年公寓、福利院等4種形式。

家庭服務照顧，是對生活不能自理、臥病在床的老年人，在家接受親屬全方位照顧的形式，兒孫滿堂，兒女盡孝自古以來就是中國老人最理想的養老狀態。我們國家大部分都是這種形式，也是人們追求的養兒防老的理念體現；居家養老，是對居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一種服務。具體包括**送飯、做飯、打掃居室衣物、洗澡、理發、購物、陪同上醫院等項目；老年人公寓，是對社會上有生活自理能力但身邊無人照顧的老年夫婦或單身老年人提供的一種照顧方式，包括稱名為暫托所和老年人院。因家人臨時外出或度假，無人照料的老年人便可送到暫托所，由工作人員代為照顧；而對那些生活不能自理，又無人照顧的老年人則送入福利院或敬老院，這是國家對一些孤寡老人和生活困難老人提供的一種福利。根據我國特有的情況，計劃生育造成的421家庭的出現，當今社會競爭加大，子女們工作緊張和生活壓力增大，致使養老形式不得不發生轉變，居家養老和家庭服務養老在一些條件上不允許，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府辦得敬老院，一些高標準的老年公寓市場應運而生，是不可阻擋的。

四、高標準的老年公寓都包括什么：

高標準的老年公寓在設施、管理和環境上要有特色，體現在軟件和硬件兩個方面，無障礙設施、緊急呼叫系統、室內衛生間、圖書室、醫務室、健身娛樂場所、室外活動場地等都要高標準配齊，護理人員的素質以及針對老年人的服務也要全面具體。體現在：規劃設計中力求以生態園林人文景觀為主題，充分體現人與大自然相和諧的環境，在整個規劃中園林綠化面積達75%以上，并根據老年人活動和愛好特點，規劃建設項目要有：垂釣湖、門球場、飼養場、種植園及戶外健身設施。室內設計按照國家頒布的《老年人建筑設計規范》高標準、高要求實施。在園區內所有設施都要采用環保和優質產品，只要是涉及老年人日常生活、健身活動的地方都要無障礙設施和人性化提示、對老年人身體健康、生命安全有著絕對保障。賓館有五星級，老年公寓也建成五星級，也相當于賓館，也有高消費的人群，石家莊要在一萬里挑一個老人入住，我們想也有可能。

五、現在一般情況下老年公寓的利潤來源主要有：房租算上30%，床位費占20%，護理費30%，飲食20%，現在老年公寓收一個老人一個月基本上有700元的收入。石家莊現在針對老年事業的優惠政策有：電費為居民用電，暖氣為居民價，車輛養路費減半，床位費補貼每人每月10元，民政局還有福利彩票基金幫扶老年公寓。還有每年到過節過年時一些企業到老年公寓慰問，做志愿者，展示形象。這個方面主要靠院長們發揮個人魅力去爭取，打通關系去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做為主要的利潤依據。

六、投資10000平米老年公寓的分析：投資10000平米，根據現在的市場行情，綜合造價在2000萬。根據《老年住宅設計規范》，使用面積為7000平米，每個老人為10平米，可以入住700老人，每人每月700元的收入，一年為700*12*700*50%（入住率）=294萬。2000/294約7年可以收回投資。相對時間長，風險大，這就是好多運作住宅房產的公司不做老年公寓的原因。

七、老年公寓的宣傳：做什么也離不開宣傳，我們假如要建一個高標準的老年公寓，在現在石家莊三年大變樣，這個階段，大投資，肯定政府支持，群眾歡迎。報紙電視媒體會給我們做免費廣告。下一步就是我們自己如何經營了。要虛心，不張揚，要和各級領導搞好關系，新聞媒體聯系密切，廣開門路，切實把養老事業做好，為集團公司的整體形象加分。

八、經營思路：一切圍繞服務老年人，一切圍繞住戶所想，住戶的滿意就是我們最好的收入。說白了，老年公寓就是伺候人的工作，沒有什么高科技，也不需要高精尖的技術，主要體現的是要有耐心、細心、愛心、真心、孝心。必須用心學習、總結別人的經驗，做到手腳要勤快，嘴巴要甜。劉宏到老年公寓做志愿者，也體現出了這方面的意思。

九、項目立項社會背景是不以人的意志為轉移的，石家莊有好多企業也在追加投資此事業，現在石家莊的老年公寓市場遠遠沒有飽和，確實是一個良好的時機。

十、綜合考慮：我們要建老年公寓要考慮這樣幾個方面：一是地理位置選擇交通便利、人氣旺盛、公用設施完善、環境優美的地方。二是定位高收入的保障對象，要“嫌貧愛富”。三是床位要多、面積要大、投資較多的大規模老年公寓。四是我們肯定是邊干邊學、人性化、規范化公司式管理，讓參觀者和入住者感到我們眼光遠大，要有建設百年企業的雄心和韜略。

十一、提高老年公寓效益的對策思路：理論上有經濟主體的經濟效益主要來自于兩個方面即收入與成本的比較。只有遵循既開源又節流的思路，才能從根本上降低養老服務成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用資源比如醫院公園，共享政府配套設施；抓好前期投入，考慮事情要有前瞻性，不要重復投資，減少返修；降低管理成本，根據自身的優勢發展特色性服務項目，提供差異化管理，最大程度做到最小成本提供最優服務，達到利潤最大化；要充分考慮到老年人特有的風險因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻煩，造成經濟損失的同時提高了成本。在增加收入方面考慮到：增加有形的收入，增加基礎設施的建設，提供比較齊全的服務，滿足入住老人的需求的同時，吸引社會上老人消費，提高利用頻率；增加特色服務，馬斯洛的需求層次理論告訴我們，老年人需要的不僅是滿足物質享受，還要滿足精神享受，在不斷滿足他們的提高需求，達到心理上的依賴，對于服務的支出他們會更主動，我們更有收入（趙本山小品聊10元錢的）；還有教育培訓（我個人上電大也有補缺憾成分在里面）、音樂、太極養花種草等，只要吧老人們的需求與老年公寓的供給有效地結合在一起，增加收入是大有余地。十二、八面來風：杭州市社會福利中心，占地58畝，總投資6600萬元，共有床位500張，自1999年投入使用，從2001年起每年實現利潤40多萬元。它的經營主要還是為了體現國家的福利設施。杭州市蕭山區老年頤樂園，占地50畝，投入5000萬元，經過政府批準，轉讓房屋使用權，僅此一項，收回資金1000萬元。老年公寓的利潤率在2003年，湖南的一家統計結果為平均利潤率為5.6%，2004年為10%。其中有做的成功的利潤率為18.87%。

第三篇：##市##區老年公寓建設項目可行性研究報告

**市**區晚韻春暉老年公寓建設項目可行性研究報告報告

項目名稱：**市**區晚韻春暉老年公寓建設項目項目法人：**市**區晚韻春暉老年公寓法人代表：

報告編寫：

編寫時間：

**市**區老年公寓

第一章總論..............................................................1 第一節項目背景............................................................1 第二節項目概況............................................................3 第二章市場分析........................................................5 第一節老年公寓發展的社會基礎....................................5 第二節全國老年公寓現狀..............................................5 第三節全國老年公寓發展的預測....................................6 第四節 **區老年公寓建設市場分析................................8 第三章建設條件評價................................................12 第一節項目建設社會條件評價.....................................12 第二節場址建設條件評價............................................13 第四章建設方案......................................................15 第一節建設地點及建設規模.........................................15 第二節 **區老年公寓的建設模式..................................16 第三節建筑設備方案...................................................17 第四節護理方案..........................................................19 第五章環境保護及安全.............................................21 第一節環境保護..........................................................21 第二節安全..................................................................23 第六章組織管理及實施進度.......................................25 第一節組織管理..........................................................25 第二節組織機構設置...................................................26 可行性研究報告

**市**區老年公寓

第三節實施進度..........................................................27 第七章投資估算及資金籌措.......................................29 第一節估算依據..........................................................29 第二節工程費用..........................................................29 第三節流動資金估算...................................................36 第四節總投資..............................................................36 第五節資金籌措..........................................................36 第八章財務評價......................................................38 第一節運行費用..........................................................38 第二節年運行收入.......................................................41 第三節財務評價..........................................................41 第四節不確定性分析...................................................43 第九章結論及建議...................................................45 第一節結論................................................................45 第二節建議................................................................45

附圖

**市**區老年公寓平面布置圖

附表

附表一：**市**區老年公寓建設投資估算表附表二：**市**區老年公寓投資計劃與資金籌措表附表三：**市**區老年公寓建設項目總成本計算表

可行性研究報告

**市**區老年公寓

附表四：**市**區老年公寓建設項目預計損益表

附表五：**市**區老年公寓建設項目現金流量表（自有資金）附表六：**市**區老年公寓建設項目敏感性分析匯總表

可行性研究報告 3

**市**區老年公寓

第一章總論

第一節項目背景

一、項目名稱：**市**區晚韻春暉老年公寓建設項目

二、承辦單位概況：

1、承辦主管部門：**市**區民政局

2、承辦人簡況：

法人代表。***：女、現年50歲，原**鍋爐廠工會主席。本人是一位有責任心、工作積極的退休企業管理干部，對老年公寓工作的重要性有深刻的認識，并且具有一定籌集老年人公寓資金的能力，本人主動向政府提出申請開辦老年人公寓。

合資人。***：男，為**建筑公司項目經理。本人長期以來進行建筑工程，在建筑界具有較高的威望及經濟實力。曾以優良工程完成了**市民政僑務局綜合樓、**市農業銀行營業部職工宿舍、**地區公安局警官培訓中心綜合樓等十余項工程。目前還進行著**師專、保八中等處工程的施工。自己籌資400多萬元建了二星級**酒店，由自家經營，在**賓館行業中具有較好的聲譽。本人愿意積極入股參于建設老年公寓。

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**市**區老年公寓

三、可行性研究報告編制依據

《中華人民共和國老年人權益保障法》。

中辦發?2003?16號《關于積極推進企業退休人員社會化管理服務工作的意見》的通知。

中共中央、國務院中發?2000?8號《加強老齡工作的決定》。

**市**區各屆人大及政協代表大會《關于加強**區老年工作》的提案。

**市**區區委及政府關于加強**區老年公寓建設的指示。

**市**區發展和改革局社會經濟發展前期工作計劃表對《**區老年公寓建設項目》進行前期工作的要求。

四、項目提出的理由與過程

中共中央、國務院加強老齡工作的決定指出：“老齡問題涉及政治、經濟、文化和社會生活等諸多領域，是關系國計民生和國家長治久安的一個重大社會問題。全黨全社會必須從改革、發展穩定的大局出發，高度重視和切實加強老齡工作。”**市**區截至2003年底城區內老年人就達10128人，占城區人口的10.8%,人口結構已進入老年化。同時城市獨生子女政策已執行十多年，獨生子女夫婦要贍養四位老人的社會問題已逐漸突現。另一方面子女在工作上則面對日以急劇的競爭，在家照顧老人更是給他們帶來更大的壓力，社會養老的問題已逐漸成為本區老年人關心及面臨的問題。在**區

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**市**區老年公寓

人大及政協大會上，關于要求建設老年公寓的提案逐漸增多，區委及區政府領導也多次指示開展前期工作籌建**區老年公寓。**區民政局于2005年年初委托**市工程咨詢中心完成**區老年公寓建設的研究工作。社會上多次有投資者向政府表示愿意參于老年公寓的建設，經過區政府領導認真審核后，決定讓原**鍋爐廠工會主席胡潤華等同志開展老年公寓前期工作后列項建設。

第二節項目概況

一、擬建地點：**市**區城區北五環路中段北側

二、建設規模與目標

1、建設規模：占地20畝。能長年入住158位老年人，可平均日接待60位老年人休閑娛樂的老年公寓。

2、建設目標：為適應**市隆陽城區人口老齡化，確保本區社會和諧、進步，依靠國家、社會力量建設一所符合本區老年人需求的老年公寓，向本區老年人提供環境優美“老有所養、老有所學、老有所樂”的場所。

三、主要建設條件

區委、區政府對**區老年公寓的建設十分重視，已將老年公寓的建設納入實施計劃，同時老年公寓的建設得到上級有關部門政策的支持。本區經過多年的試辦，已積累了建設適合**老年人特點的老年公寓的建設經驗。社會上有一定經

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**市**區老年公寓

濟實力而又熱心老年人事業的企業家愿意參于投資建設。因此**市**區老年人公寓建設的條件已成熟。

四、項目投入總資金及效益情況

項目建設需投入總資金1029.7 萬元，其中建設投資1014.7 萬元，流動資金15萬元。建設投資中工程費用為746.8萬元,是該項目建設投資的73.60%。土地費用160萬元，占建設投資的15.77%。其它費用67.2萬元,占建設投資的6.62%。預備費用40.7萬元, 占建設投資的4.01%。

在總投資1029.7萬元中,業主籌329.7萬元,業主自有資金比例占32%。申請國家各級政府補助600萬元，社會捐贈籌措100萬元。

自有資金投入年收益29.22萬元。說明項目可正常運轉，并且保證自有資金的投入可逐年回收。自有資金財務內部收益率5.2%,大于確定的基準自有資金收益率4%,說明項目自有資金投入收益比銀行存款利息好。當折現率為4%時,財務凈現值NPV=31.43萬元,說明項目在整個運行期18年內獲得4%基準收益外,尚可獲得31.43萬元的經濟收益，說明自有資金投入可得到回收。項目自有資金靜態投資回收期為13.6年,雖然時間較長但投入公益事業可對社會做出貢獻。

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**市**區老年公寓

第二章市場分析

第一節老年公寓發展的社會基礎

根據國際慣例，世界上將60歲以上人口占總人口比例大于10%，或65歲以上人口比例超過總人口7%的國家稱為老年型國家。我國在1999年就成為老年型國家，2000年60歲以上老年人口就達到了1.3億,是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一。我國人均預期壽命越來越長，并且我國已執行城市獨生子女政策十多年，各城市中一對夫婦要贍養四位老人的社會問題逐漸增多。另一方面子女工作則面對日以急劇的競爭，將父母留在身邊照顧的能力已力不從心，社會養老的問題已逐漸得到重視。據預測，到21世紀中葉，我國60歲以上的老人將超過4億，占全國總人口的28%，即每四個人中就有一位老年人，而65歲以上老人數將從0.94億增加到3.34億。隨著社會的發展，城市養老基礎設施的完善是城市基礎設施改善的重要內容之一，也是我國建設和諧社會的需要。

第二節全國老年公寓現狀

老年公寓是依據老年人的特點和需求設計、建造的專供

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**市**區老年公寓

老年人生活的住宅，它既體現老年人養老居住，又能享受各方面社會化服務。老年公寓在歐美經濟發達的國家建設較多，在我國隨著經濟的迅速發展和生活水平的提高，對老年公寓的需求不斷增長，老年公寓已是一個城市的重要基礎設施。

上海市是最早進入老年型的城市，老齡事業發展較早，1990年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一，目前全市養老院和老年公寓的床位已達2萬多張，相當老年人口的1%。

北京太陽城國際老年公寓，是北京市規模最大的獨立老年公寓，它建于北京北部的小湯山，環境優美、設施先進、服務較好，占地面積42萬平方米，總建筑面積18萬平方米，可以容納近萬老人入住。

天津夕陽紅國際老年公寓總建設面積13萬平方米。昆明建設有黃土坡紅十字協會老年公寓、白魚口老年公寓、長青老年公寓，并且入住率高。

全國各大中小城市均發展有不同所有制及不同檔次的老年公寓，而地區級以下小城市的老年公寓多是規模小、環境差、設施不齊全的私立老年公寓。

第三節全國老年公寓發展的預測

一、“養兒防老”的觀念正在發生變化。隨著我國經濟社會的發展，目前“四二一”的供養關系不斷增加，中間一代

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**市**區老年公寓

承受的工作及贍養壓力較大，家庭矛盾隨之增加。同時，隨著老年人消費觀念的變化，需要提高生活質量。據我國中部某城市的系統調查：老人有47%的人希望與子女共同生活，有53%的人希望與子女分開居住；現在與子女同住的老人中，有35.2%的人想改變現狀分開居住;現已與子女分開居住的老人中,有84.6%仍愿與子女分開居住,僅有15.4%的則希望與子女同住。可見，中國老人“養兒防老”的觀念正在發生變化，這種變化在東部及中部發達地區尤其明顯，在西部欠發達區也已逐步顯露。這種變化以文化程度較高、收入中等以上、身體健康、生活自理者的老人居多。因此隨著觀念的變化，老年公寓的需求逐步增加。

二、社會上“空巢家庭”逐漸增多。由于子女在外工作，老年人又留戀家鄉等原因，家中只有一對老年夫婦或只有一位老年人占的比重在逐漸增加。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中“空巢家庭已近30%。隨著“空巢家庭”的增多，對老年公寓的需求在逐步增加。

三、現在中年對未來老年人居住方式的選擇發生變化。據我國中部地區某城市的調查：現在的中年人（40—50歲）有57.2%的人不希望與子女住在一起。當他們進入老年時，由于我國各種老年機構基礎設施的改善，其中很多人會選擇社會養老的方式，所以老年公寓的社會需求逐漸增長。

根據各地區經濟社會的發展水平，老年公寓和養老機構中的老年人占老年人總數的比例有所不同。在國外發達國家，可行性研究報告

**市**區老年公寓

進住老年人的比例占5%左右；在我國東部經濟發達的城市比例預測在1%—3%，在西部地區大中城市進住老年人的比例預測在1%；而西部地級市以下小城市老年人進住比例則在0.5%以下。

第四節 **區老年公寓建設市場分析

一、**市**區老年人養老機構情況：隨著**區社會經濟的發展及老年型社會的來臨。在**市**區已先后由投資者創辦了小規模的老年養老機構，經過調查情況如下。

1、**市老年康復中心：于2001年12月**市紅十字醫院（**市精神病醫院）開辦了**市老年康復中心。醫院利用本院西南角單身宿舍改建，占地約3畝，綠化面積約450平方米，床位30個，配備有老年人健身器材及按摩器材，醫護人員及護理人員7人。對老年人的服務以護理為主，在沒得到老年人及家屬的同意下，一般不對重病進行治療，僅對身體進行常規檢查及一般病的簡單治療。基本服務屬老年公寓范疇。在運行的一年半時間內最多時老年人11人（約一個月的時間），最少僅兩人。于2003年6月因虧損而停辦。經過調查，老年康復中心以醫務人員為主服務于老人，工作人員服務檔次及水平到位。承辦失敗的原因分析：

①取費平均在800元/月（不含醫藥費）以上，超出了**

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**市**區老年公寓

市**區現有老年人的經濟承受能力。

②本康復中心處于精神病醫院內，部分老年人認為進入康復中心可能會被誤認為有精神病。

③老年人房間屬單身宿舍改建，沒有衛生間，房間較陰暗、采陽及透風差。

④康復中心運行機制不活成本高。康復中心屬國有事業單位，運行成本高，工作人員除一人為臨時護理人員外其它為醫務工作人員，月工資在1400元以上。

因上述原因，到康復中心觀看的老年人多，但決心住下的少。

2、**區**鎮**療養院：本療養院創辦于2000年3月，至今仍在運行中。屬個體私營，占地約3畝，設有約20多個床位，原有綠地約300平方米（后部分改建為食品加工曬場），進住老人最多為6人（全部為**城區老年人），最少為1人。半自立老人收費600元，全護理老人收費在900元以上。經過調查：老年人房間內設有衛生間，但設備簡單，老年人伙食調配的較好，還定時給老年人洗澡。興辦的不很景氣，原因分析如下。

①離城區較遠：離城區約10公里，家屬看望十分不方便。②環境不十分理想：環境一般，難以讓老年人感到舒服。③居住設施較差：床、衛生間等均屬較低檔次。④服務護理擋次低：護理人員沒培訓過，老年人對護理的滿意度較低。

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**市**區老年公寓

因**沒有更好的收費合理的老年公寓，必須送老人到老年公寓的家屬（不送沒有別的辦法），只好較遠的將老人送于此處。能自力的老年人就難以接受此處的環境。

3、其它老年養老機構：此外****區在上巷街、象山路、東門等地由個體辦過托老院、養老院等，但均屬不規范、純營利性、低檔次的老年公寓，基本無老年人進住，已全部停辦。

二、**區老年公寓市場分析預測

1、入住老年公寓人數預測

**市**區屬地級市所在地。**市在經濟上處于云南省16個地州第九位，因此屬云南省經濟中偏下的地州，老年人進住老年公寓的數量與當地社會經濟發展相關。在西部地級市以下的小城市入住比例在0.5%以下,而**市**區老年人入住率只能預測在0.2%左右。按**市城區老人數10128人，則入住人數預測在200人左右。

2、入住老年公寓老人類型預測

進入老年公寓的老人需靠自己或家屬支付消費費用，對失去支付能力的“五保戶”老人需國家代支付費用后才可能進入。

根據**社會經濟分析及**試辦經驗分析：在**近期以家庭收入處于中上水平而子女工作繁忙的老年人、子女在外地工作難以照料的老年人，退休費在1000元左右的退休公務員及效益較好單位的退休人員。退休費在500元以上的健康老

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**市**區老年公寓

人也可進住基本自理區。

在近期以半自理及喪失自力能力的老人為主。若本公寓具有良好的居住環境，則全自理的老年人會大量進入。

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**市**區老年公寓

第三章建設條件評價

第一節項目建設社會條件評價

一、**市**區人口年齡結構已進入老年型。

**市**區2003年底，60歲以上的老年人已達到93968人，占全區總人口84.58萬人的11.11%，并且按0.5%的速度遞增,預計到2010年**區60歲以上的老年人將達到9萬7千多人。在城區內2003年底，60歲以上的老年人10128人，占城區人口的10.8%,說明我區人口結構已進入老年化。**區老年公寓建設的社會基礎條件已具備。

二、**市**區社會經濟條件已基本具備。

**市屬地級市，近年來在城市基礎設施建設方面已有較大改觀。私有經濟在教育、醫療、旅游等社會事業方面投資運作，并且取得較好的社會效益及經濟效益。目前私有經濟看重了老年公寓開發的前景，愿意在政府扶持下投資建設。另一方面群眾生活水平有了明顯的改善，雖然城市居民經濟收入與發達的大中城市相比還相當差，但已有相當數量的家庭老人已有經濟能力支付收費不是很高的老年公寓的收費。說明**城區社會經濟發展水平已基本具備對老年公寓的消費要求。

三、**市**區政府高度重視老年公寓建設。

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**市**區老年公寓

從中國國情分析，領導重視是事業成功的重要基礎條件。**區老年公寓得到區委及區政府領導的重視，多次指示加快**區老年公寓建設項目的前期工作，并且在前期費上給予支持，表態在開發政策上給予優惠。

第二節場址建設條件評價

按**市**區城市規劃布局，老年公寓場址選擇在**區城區北五環路中段北側。

交通：北五環路從預選場址旁經過，北五環路是**市區道路開發規格最好的一條城市干道，有五個綠化帶、八車道（6個機動車道及2個非機動車道）、2個人行車道。交通通過能力較大，不僅環境優而且交通也十分便利。

環境：預選場址周圍為行政開發區、文體開發區及居民住宅區，場址四周無工業加工企業，沒有嚴重的粉塵、有害氣體及其它擴散性污染源。符合老年公寓不遠離家庭和親友、空氣新鮮、交通方便、環境優美的條件。

城市基礎設施條件：場址屬**城區自來水網及城市供電網的覆蓋區內，供水供電條件統一由城市規劃解決。場址排水可歸入**市區排水管網系統。公寓離**市第一人民醫院距離約4公里，離最近的醫院僅1.5公里,方便老年人急病后的送治及搶救。

工程地質：場址所在地地勢平坦開闊干燥，坡度小于1%，可行性研究報告

**市**區老年公寓

地基土層為湖積、沖積洪積層，無不良工程地質條件。

氣候：場址處年平均氣溫: 15.6℃，年均降雨量為974.2mm，平均相對濕度:75%，冬無嚴寒、夏無酷暑，四季如春，是老年人居住的最佳適宜氣候區。

通信及生活：程控電話和移動電話、寬帶信息網已覆蓋，通信條件優越。場址處于**市區，公寓職工居住可不由老年公寓解決，同時有利于職工個人照料家庭。

綜上所述，預選場址位置合適、交通方便、建設基礎條件好、無環境污染，是理想的老年公寓建設場址。

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**市**區老年公寓

第四章建設方案

第一節建設地點及建設規模

一、建設地點：依照老年人的特點和需求，**區老年公寓須不遠離城區，有利于家庭及親友探望，因此**區老年公寓建設地點選擇在**城北五環路中段北側。此處空氣新鮮、交通方便、五環路綠化帶設置較好。

二、建設規模：能長年入住158位老年人，可平均日接待60位老年人休閑娛樂。

房屋建設5691平方米。其中老年住宅用房3528平方米，占62%；附屬用房262平方米，占5%；老年活動休閑娛樂用房1901平方米，占33%。

場院及道路4900平方米。門球、羽毛球場1000平方米。綠化4428平方米（綠化率33.2%）。

老年公寓基本生活及娛樂器材設備購置及安裝。占地20畝，用地規劃如下。

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**市**區老年公寓

保山市老年公寓用地規劃表單位：平方米老年住宅附屬建筑娛樂綜合建筑道路及院場球場綠化圍墻及其它合計******3333

第二節 **區老年公寓的建設模式

**市**區老年公寓是專供**區老年人集中居住，符合老年人體能心態特征的公寓式老年住宅，不僅具備居住，而且具備餐飲、文化娛樂、生活護理服務體系，是綜合管理的老年服務性機構。

一、按服務對象劃分

根據國際慈善機構（HTA）的老年人居住建筑標準分為7類，**市**區老年公寓建設的模式對應于1—6類，其中1—3類歸屬基本自理住宅區；4—5類歸屬半自理區；6類歸屬全護理區。而7類需具有注冊醫療機構的醫院才能完成，因此暫不考慮。

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**市**區老年公寓

二、按住宅形式劃分：按住宅形式一般劃分為：獨立式老年住宅、集合式老年住宅、護理型老年住宅。**市**區老年公寓按護理型集合式老年公寓建設。

三、服務經營模式劃分：按服務經營模式劃分為三類：純社會福利養老院、經營營利性老年公寓、社會服務性老年公寓。**市**區老年公寓屬國家、社會資助下個人投資建設的社會服務性公寓。其不同于社會福利院，也不是營利性公寓，屬保本經營、業主投入可以回收的服務性公寓。

第三節建筑設備方案

按中華人民共和國行業標準JGJ122—99《老年人建筑設計規范》進行居住及公用建筑的設計建設。

一、總圖規劃布局

見**市**區老年公寓平面布置圖。場址占地20畝，南北長140.35米,東西寬95米。北部為公寓居住區占地75.35米×95米=7158.25平方米,約占總用地的54%。由北向南布置公寓一區、二區、三區。南部為衛生室、綜合樓（含餐飲大廳、小賣部、健身室、文化娛樂室、康體按摩室、辦公室等）、共用衛生室、洗衣室、活動亭等。占地65×95米=6175平方米，約占總用地的46%。

建筑系數66.8%,綠化率33.2%,建筑容積率42.7%。

二、房屋建筑方案

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**市**區老年公寓

老年居住房屋設計兩層（按規范需三層及三層以下），坐北向南，每一幢樓房與前面的房屋需留有18米的間隔，以保證有充足的采光、自然通風和綠化面積，房屋內外要無障礙設計，在一區（全護理）一層至二層需設坡道保證輪椅上下。

80%的居室為單人間，20%的居室為雙人間。單人間每間不小于14平方米，雙人間每間不小于20平方米。居室內設衛生間及封閉陽臺（不設伙房）。衛生間不小于5平方米，陽臺凈深不小于1.5米。開啟窗口設防蚊蠅紗窗。墻面為中級粉刷，臥室地面設實木地板條，衛生間設防滑地磚。

三、設施配置方案

老人的床鋪需精心設置，在二區及三區設木板床、攀枝花厚床墊；在一區設置特殊的床，需易換洗及注意老人臥床休息的舒適性。

在居室內需設內部電話，在居室及衛生間廁位旁應設緊急呼叫按鈕。

居室中設貯藏柜、寫字桌椅、茶幾、軟椅、礦泉熱水器、電控床頭柜等家具，并且要求家具圓棱、圓角、尺度適宜、便于扶靠和使用。

配一定數量的輪椅，衛生室需配置基本醫療器具、洗衣房需配置洗滌消毒設備、伙房需配置餐具冷藏設備、熱水供應設備等。娛樂健身室需配置老年人健身器材、棋牌、振腰器、足療器、乒乓桌、羽毛球場、門球場等。

可行性研究報告 18

**市**區老年公寓

第四節護理方案

按服務對象老人的情況，**市**區老年公寓的護理方案確定為三個級別，基本健康老人的基本自理級、半自理級、全護理級。

一、基本自理級：能全自理、基本自理的健康老人的服務，內容如下。

老人自己進餐廳用餐、在護理人員關護下自己洗澡。值班室24小時有人，可隨時呼叫。每天負責打掃老人房間衛生，每星期清洗一次老人衣物及被套、床單、枕巾。每天為老人做基本身體的檢查（血壓、體溫等），協助老人對小病、小痛的治療（費用老年人自負）。協助老年人完成老年人自己難完成的雜事。組織老年人文體活動，還可組織全健康的老人到區內外旅游（費用自負）。

二、半自理級：屬體力虛弱而智力健全或體力尚健全而智力衰退的老年人的服務，除自理級的服務內容外增加內容如下。

值班室24小時有人外每隔1小時就有護理員視查老人住房。在護理人員關護下，自己起床穿衣。護理人員送餐進宿舍，為老年人提供冷熱水到身邊。定期理發幫助洗頭、修剪指甲，半月或一月為老人洗一次澡，每天護助老人洗腳。攙扶或關護老人上廁所。攙扶或養護老人到室外散步。每天記

可行性研究報告 19

**市**區老年公寓

錄老年人身體狀況數據，每天均需記錄老年人血壓、及大小便情況，從醫療及飲食上調理老人的進食及大小便。隨時主動向老人詢問及提供幫助。

三、全護理級：休力和智力均衰退，基本臥床護理的人員。除半自理級的服務內容外增加內容如下。

喂水、喂飯、喂藥。隨時更換尿墊及倒大便、清洗，定期為老人翻身。冬、春、秋季每周換洗兩次內衣，夏季隨時換洗。隔天為老人擦浴一次。幫助老人洗臉、漱口、洗腳、穿衣、脫衣。隨時觀察老人健康，必要時實施搶救。天氣暖和的情況下，在輪椅的幫助下每天到室外散步一次。

除上述的基本護理外，尤其對老人的進食及大小便要因人而易做精細的調整。

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**市**區老年公寓

第五章環境保護及安全

第一節環境保護

本項目建設屬污染較小的投資項目，主要污染物為生活廢水和生活垃圾，環保主要采取以下措施。

一、項目場址環境現狀

場址處于城區北片新開發區內，在場址南為北五環路，道路綠化較好，本片為行政開發區和住宅開發區，沒有產生污染的工業企業，符合老年公寓需安靜而又沒遠離城市、交通方便的環境條件。場址處于城區污水管網覆蓋區，污水排放后可納入城市污水處理系統，污水排放較方便。

二、建設期環境保護

項目在施工中會產生噪聲及粉塵污染。施工單位應作好施工方案設計，做到文明施工、科學組織施工，將噪聲、粉塵控制在最小程度，力爭做到不破壞城市環境。

三、運行期環境保護

公寓的三廢主要有生活廢水、生活垃圾，糞便，而廢氣僅只有食堂伙房排出。不會產生較大噪聲。公寓本身即需要環境優美，因此保護環境尤其重要。

1、廢水:公寓的排水系統采用雨、污分流制，正常的生

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**市**區老年公寓

活廢水按用水量的95%排放，則年廢水排放量1.11萬立方米,可經過公寓內污水管網收集后匯入城市污水管。公寓糞便需經過化糞池后再排入城市污水管。

2、廢碴:公寓達設計規模后長住老人158人,工作人員95人,每天進入活動人員60人,總人數在313人,每人每天產生生活垃圾0.5公斤計,則每天產生垃圾量156.5公斤,年則產生57.12噸。生活鍋爐年耗煤152噸，按30%的產煤灰量計，則年產生45.5噸廢碴。合計公寓年產生廢碴約103噸。生活垃圾應當天運至城市垃圾收集點，不在公寓過夜。

3、廢氣：公寓廚房需配置抽油煙機，0.2噸的生活鍋爐應選用含硫小的燃煤,將廢氣排放的影響降到最低。

4、噪聲:公寓活動中心因娛樂會產生一定的噪聲,而在住宅區內則需要環境幽靜,噪聲級不應大于45dB。因此部分娛樂室應采取隔聲設計，在中午及夜晚9點以后不再開放聲響娛樂室。同時住宅區和產生噪聲的活動室應盡可能的保持距離在50米以上。

5、綠化:綠化是公寓建設的重要項目，本項目規劃綠化面積在33.2%,在設計中應進一步做好環境設計,確保公寓建成一所生態環境幽靜的花園式公寓。

項目建設嚴格執行“三同時”制度，在設計、施工中認真落實批準的《環境影響登記表》的要求及各項環保措施。

加強環境衛生管理。公寓制定完整的制度，專人負責，可行性研究報告

**市**區老年公寓

值班人員監督檢查環境衛生。每星期公布，月末，年終作為工作人員、管理人員考核，獎懲的重要依據。

四、環保投資

環保設施投資單位:萬元綠化40排水8.92公用廁所消毒設備器具合計40.253.12

項目環保投資53.12萬元,占工程費用746.81的7.1%。

第二節安全

一、安全

老年人抗御各類事故能力低，因此安全問題十分重要。首先從安全防范設施上加強，并且制定各類安全防范的規章制度，以減低安全風險。在老人住房的衛生間、浴室、走廊、進出門道均有扶手及無障礙設施，家具設計需圓棱、圓角、尺度適宜、便于扶靠和使用。院內的道路和活動場地需平整、防滑安全。為防止老人摔倒、墜床，使用床欄或約束設施。

二、消防

老年公寓一旦發生火災，應對能力十分低。公寓需嚴格按照《建筑設計防火規范》(GBJ16-87)，《建筑滅火器配置設計規范》(GBJ140-90)等消防技術規范要求配置消防設備。護理人員需強化消防意識，建立消防安全制度。在半自理護理

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**市**區老年公寓

區及全護理區嚴格控制“火源”，老人用火需有護理人員在場監視。制定本公寓的消防預警方案，一旦發生火災，要能及時疏散老人至安全的地方。

三、避雷

按照《建筑防雷規范》(GB50075-94)要求，建筑物設避雷網、防雷接地、保護接地等。綜合樓還配相應設備，防感應雷。

四、抗震

房屋按8度進行抗震設計。平時就做好地震知識宣傳，當遇到地震情況時，教育老人不要忙亂而錯誤應對，應按情況在護理人員安排下應對。

積極與消防、防震、防雷、公安部門聯系，得到有關部門的指導及支持公寓的安全工作，將意外事故的發生降到零。

可行性研究報告 24

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第六章組織管理及實施進度

第一節組織管理

老年公寓的管理是項目實施成功的重要保障。國家至今還沒出臺關于老年公寓的管理規程。據區內外老年養老機構運作經驗總結，**市**區老年公寓在管理上需做到如下幾方面。

一、老人入住前需老人本人或老人家屬與公寓業主簽訂合同，明確雙方的責任及注意事項。

二、明確制定崗位職責。對主要崗位明確職則，制定具體操作流程及監督檢查機制。嚴格按規程有序的運行。

三、加強檔案工作。對每位老人的健康及護理需建立檔案管理，天天有記錄、事事有交待、有監督。

四、突出和諧及人性化管理。管理層領導愛護職工，職工具有為福利事業做貢獻的思想，老人在公寓內受到充分的關愛，家屬積極支持配合，建立和諧的人性化管理的養老機構，讓老人在方便、愉快、健康地文明環境中生活。

五、做好職工隊伍的建設。執行培訓上崗的制度，所招收的員工需對養老事業有愛心的人，上崗前需對公寓規章制度、崗位職則、工作流程進行培訓，獲得合格證后方能上崗實習一至三個月，才能分配至正式崗位上。對具有醫務知識

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**市**區老年公寓的衛校畢業生可優先錄用。培養出一只“具有養老服務事業心、態度和藹、服務技能精的職工隊伍。”

第二節組織機構設置

本老年公寓員工95人，其中護理人員70人，服務人員18人、管理及醫生7人。

公寓經理經理辦公室文體部洗衣部餐飲部衛生醫療室一住宅區二住宅區三住宅區

機構網絡見上圖。

人員編制管理醫務人員7人：公寓經理1人，經理辦公室4（含會計）人，醫生2人。

服務人員18人：餐飲部12人，洗衣部2人，娛樂部3人，保衛1人。

護理人員70人：一區46人,老人人數與護理人員比例1 ：1;二區16人，老人人數與護理人員比例3.5:1;三區8人,老

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**市**區老年公寓

人與護理人員比例7:1。

工作人員按8小時工作,服務人員及護理人員每月工資500元,管理人員及醫務人員工資每月600元。管理人員工資偏低，應以社會福利貢獻及聘請義務人員來彌補。

第三節實施進度

項目需建設老年住宅六幢及配套的活動中心。項目采取一次規劃，分三步實施，第一期完成兩幢，第二期完成兩幢，第三期完成兩幢。第一期完成總固定資產投資的45%，第二期完成總固定資產投資的34%，第三期完成總固定資產投資的21%。第一期完成后可入住50余人，第二期完成后可入住100余人，第三期完成后可入住158人。

工程實施進度見下頁項目實施進度橫線圖。

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**市**區老年公寓

項目實施進度橫線圖2006年項目列項前期工作場地平整老年公寓住宅綜合樓伙房洗衣房公用衛生間衛生室活動亭門衛場院及道路門球場及羽毛球場外圍墻內外區隔離大門、門墩綠化供排水及消防、防雷供電電訊設備購置及安裝12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月2007年6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月2008年6月7月8月9月10月11月12月

可行性研究報告 28

**市**區老年公寓

第七章投資估算及資金籌措

第一節估算依據

本項目土建工程量根據老年公寓建設技術方案需要的工程量計算,單位價值據**建筑工程目前同類建筑的造價綜合平衡后確定。設備購置據老年公寓建設技術方案確定的項目及**消費市場的價格確定，需安裝的主體設備的安裝費用按設備費用的20%確定。

第二節工程費用

工程費用為746.81萬元,是該項目建設投資的73.60%。其中土建工程費用550.51萬元,設備購置費用191.36萬元，安裝費用4.94萬元。見附一：**市**區老年公寓建設投資估算表。

一、土建工程費用

土建工程費用550.51萬元,占建設投資的54.25%。由如下16項組成。

1、場地平整費： 20畝場地,平均需回填土方1.2米,全場址需回填土方16000立方米,每立方米單價為15元,需場地

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**市**區老年公寓

平整費用24萬元。

2、老年公寓住宅：二層磚混結構住宅6幢，每幢588平方米，共計3528平方米，每平方米造價800元，需投資282.24萬元。

3、綜合樓：框架結構四層，建筑面積為1760平方米，每平方米造價平均為850元，則需投資149.60萬元。

4、廚房：一層框架結構，建筑面積60平方米，每平方米造價750元，需投資4.5萬元。

5、洗衣房：為一層輕型鋼屋架結構，每平方米造價350元，需投資1.75萬元。

6、公用衛生間：磚混結構。建筑面積40平方米,單位造價1000元,需投資4萬元。

7、衛生室: 磚混結構一層,建筑面積100平方米,單位造價650元,需投資6.5萬元。

8、活動亭：木結構。建筑面積141平方米,單位造價300元,需投資4.23萬元。

9、門衛房：磚混結構，建筑面積12平方米，單位造價600元,需投資0.72萬元。

10、場院及道路：砼場院及道路面積4900平方米，為C20砼面層及彈石墊層，每平方米造價為60元，則需投資29.4萬元。

11、門球場及羽毛球場：門球場為細砂面層，羽毛球場為C20砼面層，建設1000平方米，每平方米造價為60元，可行性研究報告

**市**區老年公寓

需投資6萬元。

12、外圍墻：單面粉刷磚墻：毛石基礎，埋深1米，36墻，高2.3米，每米造價220元，圍墻總長465米，需投資10.23萬元。

13、內外區隔離墻：下部24磚墻,上部鐵件,并且用藤本植物攀避的半開放式圍墻，隔墻長95米，每米造價300元，需投資2.85萬元。

14、大門及門墩：造價3萬元。

15、排水溝：為毛石排水溝，在入口需設“隔攔柵”，隔擋排水雜物，排水溝總長755米，每米造價50元，需投資3.78萬元。

16、綠化：綠化面積4428平方米，每平方米40元，需投資17.71萬元。

二、設備購置及安裝費用

本項目設備購置費191.36萬元,安裝費用4.94萬元，合計196.3萬元。組成如下

1、供排水及消防、防雷：投資14.36萬元。供水主管150米，支管475米，材料購置及安裝費用3.36萬元；消防消火栓4套投資0.86萬元；污水管535米，投資5.14萬元；滅火器材4萬元，防雷設施1萬元。

2、供電及電訊：投資7.30萬元。包括開關柜2臺、電纜380米，路燈25盞，閉路電視電話的接入。

3、公寓設施：投資127.50萬元。組成如下。

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**市**區老年公寓

①公寓單人間內設施：118間投資98.29萬元，組成見下表。

單人間設備設置投資明細表序號項目1鎖2礦泉水熱水器4換氣扇5彩電6浴盆7座式馬桶8花崗石洗臉臺9防霧鏡子10住房鏡子11軟床12電控柜13木制衣柜單位把個臺臺個個套面面張個個單價（元）數量***80070010080******0301***1***1***1***118118472金額（萬元）備注0.591.181.189.44環保型14.16含龍頭及噴頭9.448.26含臉盆及龍頭、吹風1.180.9417.70木板攀枝花厚床墊1.772.36實木制品2.36實木制品0.592.360.949.4412.98真絲棉被、純毛毯1.4298.29每間0.833萬元14電視機臺及寫字臺張15茶幾16軟椅17寫字椅18窗簾19床上用品20各類燈具張把把全套全套盞

②公寓雙人間內設施: 20間雙人間投資23.02萬元,見雙人間設備設置投資明細表。

③公寓值班室內設施：6間值班室及進入一區全護理老人房間內的設施投資6.19萬元,見值班室及一級護理設備設施投資明細表。

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**市**區老年公寓

雙人間設備設置投資明細表序號項目1鎖2礦泉水熱水器4換氣扇5彩電6浴盆7座式馬桶8花崗石洗臉臺9防霧鏡子10住房鏡子11軟床12電控柜13木制衣柜單位把個臺臺個個套面面張個個單價（元）數量***080070010080************040202040100金額（萬元）備注0.100.200.202.00環保型2.40含龍頭及噴頭1.601.40含臉盆、龍頭及吹風0.200.166.00木板攀枝花床墊0.600.80實木制品0.40實木制品0.100.400.161.604.40真絲棉被、純毛毯0.3023.02每間1.151萬元14電視機臺及寫字臺張15茶幾16軟椅17寫字椅18窗簾19床上用品20各類燈具張把把全套全套盞

值班室及一級護理設備設置投資明細表序號項目1鎖2礦泉水熱水器5彩電11床12電控柜14電視機臺及寫字臺17寫字椅18窗簾19床上用品20各類燈具單位把個臺張個張把全套全套盞單價（元）數量50801000500******63535金額（萬元）備注0.030.050.601.75含進一區護理人員0.53含進一區護理人員0.120.100.122.80含進一區護理人員0.11含進一區護理人員6.19

可行性研究報告 33

**市**區老年公寓

4、公寓及活動中心附屬設施。投資47.14萬元。

附屬設備設施投資估算表序號1設備名稱廚房設施1.1餐桌1.2冰柜1.3消毒餐具柜鍋盆、碗筷、貸架、灶1.4具、吸油煙機1.5天燃氣開戶1.6鍋爐（0.2T)1.7太陽能臺套2800012000套臺臺***單位單價(元)數量金額(萬元)16.401.500.200.202.502.00162.807.202休閑娛樂設施2.1休閑四人桌椅2.2音響設施2.3休閑器具2.4老年自動按摩器具2.5老年健身器材套套套套套3008000120***306125.360.900.800.360.902.403洗衣房設施3.1高溫蒸氣消毒鍋3.2洗滌脫水機3.3熨板、熨頭設施臺臺2500030000116.502.503.001.004老年護理設施4.1緊急呼叫系統4.2輪椅套輛20008006464.881.203.685衛生設施衛生室醫療器具及藥品公寓內衛生器具7.006.001.0067車輛辦公設施合計輛5000015.002.0047.14

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**市**區老年公寓

土地費用及其它費用

一、土地費用

本項目用地按**區公益性用地成本地價計，用地20畝，每畝地價8萬元。需土地費用160萬元。占建設投資的15.77%。

二、其它費用

1、勘察設計費：包括工程項目前期費用（可行性研究、環境影響評價等）、勘察設計費及和施工圖概、預算編制費用、施工圖審查費、招標代理費、竣工圖編制費、按工程費用的6%計取，為44.81萬元；

2、建設單位管理費用：包括建設期建設單位參于建設管理人員工資福利費、合同公正契約公證費、竣工驗收費等。按工程費用的1%計，需7.47萬元。

3、質量監測、監理費：建設單位委托工程質量監督及監理的費用。按工程費用的2%計，需14.94萬元。

上述3項費用合計67.21萬元,占建設投資的6.62%。

三、預備費用

基本預備費用提取工程費用、其它費用之和的5%，為40.7萬元,用于目前計劃外需建設工程的費用。漲價預備費用按國家規定暫不提取。預備費用占建設投資的4.01%。

四、建設期利息

該項目不向商業銀行貸款,不發生貸款利息。

上述工程費用、土地費用、其它費用、預備費用四項之和為建設投資1014.73萬元。

可行性研究報告

**市**區老年公寓

第三節流動資金估算

老年公寓在運行中流動資金需要的較少。約按年經營收入的10%估算為15萬元，在投入試運行的第一年5萬元，第二年再增加5萬元，正常運行現增加5萬元。

第四節總投資

固定資產投資=工程費用+土地費用+其它費用+預備費用 =746.811 + 160.00 + 67.213 + 40.701 =1014.73(萬元)建設投資=固定資產投資+固定資產投資方向調節稅+建設期利息

= 878.37+ 0 + 0 = 1014.73(萬元)總投資=建設投資+流動資金 =1014.73 + 15 =1029.73(萬元)

第五節資金籌措

老年公寓為社會公益性質項目，不以營利為目的，因此不可能向商業銀行申請貸款，年需總投資需業主投資外，更

可行性研究報告 36

**市**區老年公寓

多的需由各級政府及社會的無償投資。計劃總投資1029.73萬元中,業主籌329.73萬元,自有資金比例在32%。申請國家各級政府補助600萬元，社會捐贈籌措100萬元。

項目建設第一年需投資460萬元，其中業主投140萬元，國家補助300萬元，社會捐贈20萬元。

項目建設第有求于年需投資345萬元，其中業主投115萬元，國家補助200萬元，社會捐贈30萬元。

項目建設第三年需投資219.73萬元，其中業主投69.73萬元，國家補助100萬元，社會捐贈50萬元。

可行性研究報告 37

**市**區老年公寓

第八章財務評價

第一節運行費用

一、年總成本費用

年總成本費用計算是依據**當前物價水平及企業人員工資水平的基礎上調整后確定。

1、老年人伙食費用

①公寓內老年人伙食費用：公寓滿員有老人158人，每人每天伙食費用按6元計，則年需34.60萬元。

②老年中心伙食費用：按每天平均60人到中心娛樂活動，每人每天伙食費用8元計，則年需17.52萬元。

上述兩項年需伙食物資采購費用52.12萬元。

2、水電燃料費用 ①水費：

公寓年耗水估算項目住公寓老人中心活動老人公寓服務人員其它用水合計人數（人）1586095單位耗水（升）1502550日耗水（升）23700***032150年耗水（噸）8650.5547.51733.7580311734.75

公寓日耗水約32.2噸，每噸水費為1.5元,則年需水費

可行性研究報告

**市**區老年公寓

1.76萬元。

②電費

公寓年耗電估算項目住公寓老人中心活動老人公寓服務人員其它用電合計人數（人）1586095單位耗電（度）0.50.20.2日耗電（度）791219126236年耗電（萬度）2.88350.4380.69354.5998.614

公寓日耗電236度，每度電費0.3元,則年電費2.58萬元。

③天然氣費及燃煤費

日耗天然氣10立方米，年耗天然氣3650立方米，每方天然氣1.2元,年需天然氣費用0.44萬元;鍋爐日耗煤416公斤,年耗煤152噸,每噸煤價為120元,則年燃煤費用為1.82萬元。

合計年水電煤料費用為6.6萬元。

3、工資福利

護理人員工資福利費：70名護理人員，每人每月工資按500元計，年需費用42萬元。

服務人員工資福利費：餐飲部、洗衣部、醫務室、娛樂部服務人員18人，每人每月工資按500元計，年需10.8萬元。

管理技術人員工資福利費：餐飲部主廚、醫務室醫生、會計出納、公寓主任7人，每人每月平均600元，年需5.0

4可行性研究報告

**市**區老年公寓

萬元。

上述三項需工資福利費用57.84萬元。

4、其它材料費用：洗滌等衛生材料費用年4.38萬元。

4、管理費用：按管理人員工資福利費用的50%計，年需2.52萬元。

5、折舊攤銷及修理費用：本項目屬公益性項目，建設需靠國家及社會捐助資金無償投入，因此在總成本中不提折舊及攤銷費，僅提修理費用維持運轉。年約提固定資產投資中工程費用的10%，年提8萬元。

上述各項合計組成總成本費用，試運行第一年總成本費用為38.15萬元,第二年總成本費用為81.11萬元。達設計規模后總成本費用為131.46萬元。其中固定成本15.56萬元,可變成本115.90萬元。經營成本即等于總成本為131.46萬元。

二、總成本構成分析

項目達設計能力總成本構成分析表單位:萬元伙食費用動力燃料費護理費用服務費用管理費用修理費合計52.126.6042.0015.187.568.00131.4639.65%5.02%31.95%11.55%5.75%6.09%

老年公寓達預期運行能力后，年總成本需131.46萬元。在總成本費用中：老年人伙食年開支52.12萬元,比例最高達39.65%;老年人護理費用(護理人員工資)42萬元,占31.95%;服務費用(服務人員工資及其它材料費)15.18萬元,占11.55%;管理費用(管理人員工資及管理費)7.56萬元,占

可行性研究報告

**市**區老年公寓

5.75%;動力燃料年消耗6.6萬元,占5.02%;房屋修理費用8萬元,占6.09%。

第二節年運行收入

全護理的老人收費900元/月，半護理的老人收費600元/月，老人能全自立的收費400元/月。達預計規模后全護理老人46人，年收費49.68萬元;半護理老人56人,年收費40.32萬元;自立老人56人,年收費26.88萬元。另外老年活動中心，每天平均接待60人，每人每天娛樂活動及伙食收費20元，年收費43.80萬元。

四項合計收費160.68萬元。

第三節財務評價

一、財務評價參數

1、基準收益率指標值：項目屬公益性項目，投入資金有國家社會的無償資金及業主投入的自有資金，國家及社會投入部分只需獲得社會效益不需得到回報。而業主投入部分則應獲得必要的收益，因此本項目僅評價自有資金內部收益率。目前銀行存款最高利息（5年定期存款）為年息3.7%,自有資金基準收益率卻定為4%,略高于銀行存款利息,保證業主投入資金獲得高于銀行存款的收益。

可行性研究報告 41

**市**區老年公寓

2、稅收指標：老年公寓屬社會公益性項目，應免除營業稅、附加費、所得稅等各種稅費，以保證老年公寓能正常運轉。

3、計算期

項目建設期1年,建設試運行期2年,運行期15年,共計項目期18年。

二、自有資金投入的回收

1、自有資金投入年收益：在附表四：**市老年公寓建設項目預計損益表計算中，其一總成本不含折舊及攤銷費，其二不繳各種稅及費，在上述兩條件的支持下老年公寓年盈余有29.22萬元。說明項目可正常運轉，并且保證自有資金的投入可逐年回收。

2、自有資金財務內部收益率

根據附表五: **市**區老年公寓現金流量表(自有資金)計算。所得自有資金財務內部收益率5.2%,大于確定的基準自有資金收益率4%,說明項目自有資金投入收益比銀行存款利息好。

3、自有資金財務凈現值

當折現率為4%時,財務凈現值NPV=31.43萬元,說明項目在整個運行期18年內獲得4%基準收益外,尚可獲得31.43萬元的經濟收益，說明自有資金投入可得到回收。

4、靜態投資回收期

項目自有資金靜態投資回收期為13.6年,雖然時間較長

可行性研究報告

**市**區老年公寓

但投入公益事業可對社會做出貢獻。

第四節不確定性分析

一、盈虧平衡分析

以達預定規模年計算達生產能力盈虧平衡點。BEP=年固定成本/年銷售收入-年可變成本 =15.56/160.68-115.90 =35% 由圖及計算可知項目達到預定運行能力的35%時項目不虧不盈。項目盈虧平衡點低，說明項目在運行能力方面抗風險能力較高。

三、敏感性分析

從附表六：**市老年公寓建設項目敏感性分析數據匯總表及敏感性分析圖可知：收入及經營成本兩因素單項變化時對內部收益率等指標的影響敏感。而運行能力減少及投資增加對項目的效益影響較不敏感。并且收入及經營成本的影響能力相近,結合盈虧平衡點考慮,項目只要保證投入資金不折舊回收,項目的投入風險較少。

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**市**區老年公寓

可行性研究報告

**市**區老年公寓

第九章結論及建議

第一節結論

我區社會人口結構已老齡化，老齡問題已是我區建設和諧社會的重大社會問題之一，建設老年公寓又是重視和切實加強老齡工作的具體事項。**市老年公寓在**區民政局領導下，在國家各級資金引導下利用社會資金及私營經濟資金籌建的以社會福利為主的投資項目，其具有公益性及成本經營相結合的性質。其建設檔次符合**市**區社會經濟水平及老年人的生活特點。其收費標準能使本區中低收入老人家庭接受。建設及技術方案充分為老年人提供了和藹、溫情、舒服、適用的服務，可操作性強。在政府及社會資金的支持下，業主投入資金的收益比銀行存款利息好。項目的實施充分的體現了社會的進步，可帶來社會和諧穩定。

第二節建議

一、應將老年公寓建設作為老齡工作的重要內容。

老齡問題涉及政治、經濟、文化和社會生活等諸多領域，是關系國計民生和國家長治久安的一個重大社會問題，老齡工作已得到黨中央國務院領導的高度重視。在我區建設老年

可行性研究報告

第四篇：老年公寓可行性研究報告

**常青老年公寓（暫命名）

項目可行性研究報告

一.項目概況 1項目簡介 2研究范圍目錄

二.項目背景及可行性分析

1項目背景 2項目建設的可行性 3項目規劃及回報計劃三.項目場址與建設條件

1項目場址 2建設條件

四．建設規模和建設方案

1總體設計 2建設規模

五.投資估算和資金籌措方案 1投資估算 2資金籌措六.項目風險分析

1項目風險分類 2項目風險控制對策七．可行性研究結論

1養老院建設是必要的 2養老院建設是可行的

一.項目概況 1 項目簡介 1.1項目名稱

余干常青老年公寓 1.2項目建設地點

項目地點位于，毗鄰“上城”居民小區，空氣清新、地理位置優越，交通方便。1.3項目法人及法人代表

項目法人：法人代表： 2 研究范圍

本可研報告的研究范圍如下：項目背景和建設的必要性及可行性分析；項目場址和建設條件分析；建設規模和建設方案；組織機構與項目管理；投資估算和資金籌措方案；財務分析和項目效益評價；項目進度安排；項目風險分析；可行性研究結論。

二.項目背景和建設的必要性及可行性分析 1項目背景

1.1進入老齡化社會

根據全國老齡辦在今年重陽節前召開的一次全國會議的精神，截至2009年底，中國60歲以上的老年人口已經達到

1.67億，占全國總人口的12.5%；而從今年起，中國老年人口將進一步呈現加速增長態勢。

同時，中國社會科學院不久前發布的一份報告稱，到2030年，中國將成為全球人口老齡化程度最高的國家；到2050年，中國社會將進入深度老齡化階段。因此，老齡問題不僅是個人和家庭的現實問題，也是一個關系國計民生的重大社會問題。日益嚴峻的人口老齡化挑戰，更與人口高峰、就業高峰重疊，與經濟轉型、社會轉型、文化轉型相交織，滲透到經濟發展和社會生活的各個領域。

目前，**老年人口已達萬人，占全縣總人口的 %，老齡化形勢十分嚴峻。截至2009年底，全縣共有鄉鎮敬老院15 所，集中供養“五保”“三無”老人余人，縣城范圍只有一所縣敬老院（敬老院、光榮院、福利院三院合并），實際可為社會提供不到70張床位的養老服務，遠遠不能滿足城鎮居民的需要因此，興建社會養老機構將引領余干養老事業的快速發展。針對老齡化形勢嚴峻，為完善老年人服務設施，**縣政府及民政部門將積極采取政策支持、市場運作等措施，鼓勵集體、個人和社會組織參與興辦養老服務機構，探索建立老年服務設施投入多元化機制。

本著老有所養、老有所依、老有所樂、老有所學、老有

所為的目標，以為老年人提供優質的住養、生活、護理等服務為原則，依托民營資本為主，國家投入為輔在縣城范圍興建一所可提供240張床位的民辦公助、公助民營的老年公寓。1.2獨身子女增多

獨生子女越來越多，以后由兩個獨生子女組成的小家庭，將承擔起贍養四個老人的重任，無論從時間上，還是精力上，都將是一個較艱巨的任務。城鎮里大多數老年人都有經濟來源，子女送老年人進敬老院，經濟上沒什么問題。隨著人們觀念的轉變，敬老院會逐漸被人們所接受。2項目建設的可行性

老年公寓是穩利行業，初期投資規模較大、項目周期回報及資金回籠較穩，因此，作為公用事業的養老機構在所考慮的社會效益較大，國家政策及當地政府的大力扶持，可以預想到具有較好的經濟效益。

按照目前老年人口所占比例的分析，在不考慮其他因素影響下，對于老年人口養老問題的關注將會是一個莫大的社會問題。另外，政府也先后出臺了不少舉措鼓勵老年福利事業的發展。

3項目規劃及回報計劃

老年公寓是穩利行業，一期3年項目計劃：中檔的修養護理養老機構，預計投入200萬；二期2年項目計劃：康復醫療干休所養老機構，預計投入80萬；三期1年項目計劃：現代

養生科技和建筑科技及山水農家園林融為一體的綜合性高檔公寓，集老年人居住、休養、娛樂、保健、康復、醫療于一體。

回報計劃：一期項目建設符合余干縣當前政策及老人居住需求，常青具有自己的自身優勢，憑借成熟管理經驗及完善的服務功能，以在縣城范圍和100多位固定老人簽訂意向入住協議，項目上馬即有鞏固的成本收入；預計1-2年收回成本，3年即可盈利。

合作模式探討：

1、股權合營（參與經營）（股權含：干股與分紅股）

2、股權合營利益分紅（不參與經營）

3、只是針對性風投或資本運作利益分紅三.項目場址與建設條件 1項目場址

項目地點位于，毗鄰“上城”居民小區，空氣清新、地理位置優越，交通方便。2項目初始條件

緊鄰余珠公路，地理位置優越，交通便利有公交直達、離市中心僅10分鐘車程，公寓內布置合理‘建筑的容積率較大，建筑面積僅占總面積的1/5，綠化率很高，園中空曠，有較多休閑區域及健身區域，老人可以在園中休閑娛樂。

政府在投資興辦老年公寓方面也將會給予了很多方面的優惠政策，在用地規劃、行政規費減免、資金籌集等方面給予

大量優惠政策。良好的外部環境條件為項目建設提供了有力的保障。

我們常青老年公寓項目，處于城區范圍內，交通便利，環境好，是一所農家樂式的、具有濃郁田園生活的高檔養老的好地方。

四．建設規模和建設方案（分三期運營開發）1總體設計

總用地面積約20000平方米，建筑用地面積約7000平方米。

2建設規模（無須重復建設）

具體功能設置：餐廳、休息室、活動室、洗澡間、門衛值班室、藥房、醫務室、更衣室、老人居住室、資料室、會議室、辦公室、洗衣房、其他 3建筑裝飾標準

在建筑裝飾設計過程中，對于墻體、屋面、外墻以及窗體等建筑構件在充分考慮防水、保溫、牢固等建筑構件的基本要求下。建筑內部墻體陽角部位，宜做成圓角或切角，且在1.80m高度以下做與墻體粉刷齊平的護角, 下部宜作0.35m高的防撞板。室內墻面應采用耐碰撞、易擦拭的裝修材料，色調宜用暖色。

室內地面應選用平整、防滑、耐磨的裝修材料。臥室、起居室、活動室宜采用木地板或有彈性的塑膠板；廚房、衛

生間及走廊等公用部位宜采用清掃方便的防滑地磚。老年人通行的樓梯踏步面應平整防滑無障礙，界限鮮明，不宜采用黑色、顯深色面料。

老年人居室不宜設吊柜，應設貼壁式貯藏壁櫥, 設置高度在1.50m以下。每人應有1.00m 以上的貯藏空間。

老年人居住建筑的門窗宜使用無色透明玻璃，落地玻璃門窗應裝配安全玻璃，并在玻璃上設有醒目標示。老年人使用的衛生潔具宜選用白色。

各類用房、樓梯間、臺階、坡道等處設置的各類標志和標注應強調功能作用，應醒目、易識別。五．投資估算和資金籌措方案（一期項目投資）1 投資估算 1.1建房：80萬。1.2設備：30萬

1.3其它費用：房子的簡單裝修費用、廣告宣傳費用、流動資金等約需50萬元。

1.4工資：照顧老人的日常生活約20人，工資900元每月以上投資共計約200萬元。2資金籌措

80-100萬元之間六.項目風險分析

1項目風險分類 1.1建設風險

建設風險是指項目改建工程無法完工、延期完工或者完工后無法達到預期運行標準而帶來的風險，它是建設項目的主要風險之一。1.2成本超支風險

項目成本控制是企業成本管理的基礎和核心。成本控制，指在項目成本的形成過程中，對生產經營所消耗的人力資源、物質資源和費用開支，進行指導、監督、調節和限制，及時糾正要發生和已經發生的偏差，把各項生產費用控制在計劃成本的范圍之內，保證成本目標的實現。成本風險拆分開來還可以分為人工費風險、材料費風險、機械費風險、管理費風險等。同時成本風險還需考慮國家的宏觀財政、貨幣政策，考慮貨幣的貶值、升值問題，及物價指數的上漲等。1.3其他風險

項目的進展還存在其他多方面的風險，如質量風險、安全風險、政策風險、資金風險等。

2項目風險控制對策 2.1建設風險

在項目實施之前，已事先制定一個切實可行的、科學的進度計劃。該計劃一般是針對承包商在投標過程中向我們承諾的工期，并在中標后寫入合同，作為一項重要的合同條款對承包商產生約束效應。并合理要求承包商對改造、改建工期進行合理的預估，并進行承諾。于是對承包商在工程實踐過程中，需承受相當的工期風險，并接受合同中要求“工期拖延的罰款”的風險。

現有項目內建筑合理布局符合我們公寓建設要求，重要建筑已無須重復建設，只需改建及個別小區域建設即可，以此可規避本項目的主要風險。七．可行性研究結論 1養老院建設是必要的

老年人的比例在逐步提升，2009年底這一比例已經達到%，如此龐大的一個老年人口亟需與之匹配的養老設施的服務；余干縣城作為一個擁有人口規模接近20萬的居住地，按照規定必須設置至少一所福利性的養老機構以滿足社區養老的需求。2養老院建設是可行的

雖然老年公寓屬于投資周期較長的項目，但其風險性針

對常青實際的多年運營經驗已不是較大的危險項目，并且作為公用事業它所發揮的巨大效用是不可等量的，在綜合考慮社會效益評價以及政府部門給予的多項政策、資金優惠的前提下，養老院的建設在經濟上是可行的。

第五篇：物流園項目可行性研究報告代編寫

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物流園項目可行性研究報告