第一篇：老年公寓項目可行性研究報告

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老年公寓項目可行性研究報告

老年公寓市場機遇 我國已進入老齡化社會階段

按照國際標準，當一個國家或地區65歲以上人口占總人口7%或60歲以上人口占總人口10%以上時，即為老齡化社會。據有關統計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總人口的11.2%，而且這個數字每年都在以3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據國家有關部門統計預測，到2025年，老年人將占全國總人口19.34%；到2040年，老年人將占全國總人口的27.8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。

“老年公寓”市場潛力巨大

2000年國家有關部門通過調查和分析預測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內生產總值的1/3；另據中國老齡人協會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉變，其消費數額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很

大的市場，老年人產業，尤其是老年住宅產業是一個極待開發的產業。

老年人養老逐步向集中養老轉移

受傳統觀念的影響（他們認為那些所謂的養老院是些沒兒、沒女報告用途：發改委立項、政府申請資金、政府申請土地、銀行貸款、境內外融資等

北京智博睿信息咨詢有限公司 www.tmdps.cn 的孤寡老人的安身之地），國內老年人養老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現象不斷增加，另一方面家庭結構演變又表現為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養老院開始向往養老院，養老觀念和居住觀念正在發生根本性變化。

家庭因素催生老年住宅的產生和發展

自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現已成為社會的主力家庭結構。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。

國家、省、市各級政府鼓勵進行老年公寓的建設

面對我國進入老齡化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關注。1998年起各級政府就出臺了相關政策，鼓勵民間組織、企業、個人創辦養老服務機構。在2003年召開中共十六大三中全會上有關代表提及老年人養老一事，中央領導對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關心和幫助老人，尤其是老年人養老與生活方面，并鼓勵從事老年住宅的建設。河南省政府更報告用途：發改委立項、政府申請資金、政府申請土地、銀行貸款、境內外融資等

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是認識到全國人口第一大省老齡化形勢的嚴峻性，出臺的政策更具有可執行性：養老服務機構建設用地可劃撥；十余項稅費可減免；貸款條件放寬、利率優惠；財政可給一次性開辦補助;向非營利性養老服務機構的捐贈繳所得稅前扣除…

老年住宅在京、滬兩地倍受熱寵

最早的老年公寓就出現在北京和上海。上世紀的九十年代初，在當時的上海商品房積壓量高達上千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應求，排隊預訂的場面時有發生。九十年代中期，北京的一些機構在吸取上海老年公寓的成功經驗后，結合本地區老年人生活習性建老年公寓，取得了良好的經濟效益和社會效益。

總結：

如果說1.45億的老年人口基數是老年住宅建設的必要條件、家庭因素和老年人社會問題是催生老年人公寓產生的重要原由，那么國家鼓勵和京滬兩地老年公寓熱寵應該能使我們看到的老年公寓建設的希望。從今天老年人口基數、老年人社會問題及老年人養老觀念重大轉變的趨勢看，實施老年公寓建設應該說是一種機遇，老年公寓建設恰逢其時，水到渠成?？梢灶A見，老年公寓必將逐步被老年人極其子女所接受。

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本報告是針對行業投資可行性研究咨詢服務的專項研究報告，此報告為個性化定制服務報告，我們將根據不同類型及不同行業的項目提出的具體要求，修訂報告目錄，并在此目錄的基礎上重新完善行業數據及分析內容，為企業項目立項、上馬、融資提供全程指引服務。

可行性研究報告是在制定某一建設或科研項目之前，對該項目實施的可能性、有效性、技術方案及技術政策進行具體、深入、細致的技術論證和經濟評價，以求確定一個在技術上合理、經濟上合算的最優方案和最佳時機而寫的書面報告。

可行性研究報告主要內容是要求以全面、系統的分析為主要方法，經濟效益為核心，圍繞影響項目的各種因素，運用大量的數據資料論證擬建項目是否可行。

對整個可行性研究提出綜合分析評價，指出優缺點和建議。為了結論的需要，往往還需要加上一些附件，如試驗數據、論證材料、計算圖表、附圖等，以增強可行性報告的說服力。

可行性研究是確定建設項目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術經濟分析論證的科學方法，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關的自然、社會、經濟、技術等進行調研、分析比較以及預測建成后的社會經濟效益。在此基礎上，綜合論證項目建設的必要性，財務的盈利性，經濟上的合理性，技術上的先進性和適應性以及建設條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學依據。

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投資可行性報告咨詢服務分為政府審批核準用可行性研究報告和融資用可行性研究報告。審批核準用的可行性研究報告側重關注項目的社會經濟效益和影響；融資用報告側重關注項目在經濟上是否可行。具體概括為：政府立項審批，產業扶持，銀行貸款，融資投資、投資建設、境外投資、上市融資、中外合作，股份合作、組建公司、征用土地、申請高新技術企業等各類可行性報告。

報告通過對項目的市場需求、資源供應、建設規模、工藝路線、設備選型、環境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究調查，在行業專家研究經驗的基礎上對項目經濟效益及社會效益進行科學預測，從而為客戶提供全面的、客觀的、可靠的項目投資價值評估及項目建設進程等咨詢意見。

【報告價格】此報告為委托項目報告，價格根據具體的要求協商，歡迎來電。

另：提供國家發改委甲、乙、丙級資質

可行性研究報告大綱（具體可根據客戶要求進行調整）第一章 研究概述 第一節 研究背景與目標 第二節 研究的內容 第三節 研究方法 第四節 數據來源 第五節 研究結論

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一、市場規模

二、競爭態勢

三、行業投資的熱點

四、行業項目投資的經濟性

第二章 老年公寓項目總論 第一節 老年公寓項目背景

一、老年公寓項目名稱

二、老年公寓項目承辦單位

三、老年公寓項目主管部門

四、老年公寓項目擬建地區、地點

五、承擔可行性研究工作的單位和法人代表

六、研究工作依據

七、研究工作概況 第二節 可行性研究結論

一、市場預測和項目規模

二、原材料、燃料和動力供應

三、選址

四、老年公寓項目工程技術方案

五、環境保護

六、工廠組織及勞動定員

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七、老年公寓項目建設進度

八、投資估算和資金籌措

九、老年公寓項目財務和經濟評論

十、老年公寓項目綜合評價結論 第三節 主要技術經濟指標表 第四節 存在問題及建議

第三章 老年公寓項目投資環境分析 第一節 社會宏觀環境分析 第二節 老年公寓項目相關政策分析

一、國家政策

二、老年公寓項目行業準入政策

三、老年公寓項目行業技術政策 第三節 地方政策

第四章 老年公寓項目背景和發展概況 第一節 老年公寓項目提出的背景

一、國家及老年公寓項目行業發展規劃

二、老年公寓項目發起人和發起緣由 第二節 老年公寓項目發展概況

一、已進行的調查研究老年公寓項目及其成果

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二、試驗試制工作情況

三、廠址初勘和初步測量工作情況

四、老年公寓項目建議書的編制、提出及審批過程 第三節 老年公寓項目建設的必要性

一、現狀與差距

二、發展趨勢

三、老年公寓項目建設的必要性

四、老年公寓項目建設的可行性 第四節 投資的必要性

第五章 老年公寓項目行業競爭格局分析 第一節 國內生產企業現狀

一、重點企業信息

二、企業地理分布

三、企業規模經濟效應

四、企業從業人數

第二節 重點區域企業特點分析

一、華北區域

二、東北區域

三、西北區域

四、華東區域

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五、華南區域

六、西南區域

七、華中區域

第三節 企業競爭策略分析

一、產品競爭策略

二、價格競爭策略

三、渠道競爭策略

四、銷售競爭策略

五、服務競爭策略

六、品牌競爭策略

第六章 老年公寓項目行業財務指標分析參考 第一節 老年公寓項目行業產銷狀況分析 第二節 老年公寓項目行業資產負債狀況分析 第三節 老年公寓項目行業資產運營狀況分析 第四節 老年公寓項目行業獲利能力分析 第五節 老年公寓項目行業成本費用分析

第七章 老年公寓項目行業市場分析與建設規模 第一節 市場調查

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一、擬建 老年公寓項目產出物用途調查

二、產品現有生產能力調查

三、產品產量及銷售量調查

四、替代產品調查

五、產品價格調查

六、國外市場調查

第二節 老年公寓項目行業市場預測

一、國內市場需求預測

二、產品出口或進口替代分析

三、價格預測

第三節 老年公寓項目行業市場推銷戰略

一、推銷方式

二、推銷措施

三、促銷價格制度

四、產品銷售費用預測

第四節 老年公寓項目產品方案和建設規模

一、產品方案

二、建設規模

第五節 老年公寓項目產品銷售收入預測

第八章 老年公寓項目建設條件與選址方案

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第一節 資源和原材料

一、資源評述

二、原材料及主要輔助材料供應

三、需要作生產試驗的原料

第二節 建設地區的選擇

一、自然條件

二、基礎設施

三、社會經濟條件

四、其它應考慮的因素 第三節 廠址選擇

一、廠址多方案比較

二、廠址推薦方案

第九章 老年公寓項目應用技術方案 第一節 老年公寓項目組成 第二節 生產技術方案

一、產品標準

二、生產方法

三、技術參數和工藝流程

四、主要工藝設備選擇

五、主要原材料、燃料、動力消耗指標

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六、主要生產車間布置方案 第三節 總平面布置和運輸

一、總平面布置原則

二、廠內外運輸方案

三、倉儲方案

四、占地面積及分析 第四節 土建工程

一、主要建、構筑物的建筑特征與結構設計

二、特殊基礎工程的設計

三、建筑材料

四、土建工程造價估算 第五節 其他工程

一、給排水工程

二、動力及公用工程

三、地震設防

四、生活福利設施

第十章 老年公寓項目環境保護與勞動安全 第一節 建設地區的環境現狀

一、老年公寓項目的地理位置

二、地形、地貌、土壤、地質、水文、氣象

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三、礦藏、森林、草原、水產和野生動物、植物、農作物

四、自然保護區、風景游覽區、名勝古跡、以及重要政治文化設施

五、現有工礦企業分布情況

六、生活居住區分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況

七、大氣、地下水、地面水的環境質量狀況

八、交通運輸情況

九、其他社會經濟活動污染、破壞現狀資料

十、環保、消防、職業安全衛生和節能 第二節 老年公寓項目主要污染源和污染物

一、主要污染源

二、主要污染物

第三節 老年公寓項目擬采用的環境保護標準 第四節 治理環境的方案

一、老年公寓項目對周圍地區的地質、水文、氣象可能產生的影響

二、老年公寓項目對周圍地區自然資源可能產生的影響

三、老年公寓項目對周圍自然保護區、風景游覽區等可能產生的影響

四、各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案

五、綠化措施，包括防護地帶的防護林和建設區域的綠化

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第五節 環境監測制度的建議 第六節 環境保護投資估算 第七節 環境影響評論結論 第八節 勞動保護與安全衛生

一、生產過程中職業危害因素的分析

二、職業安全衛生主要設施

三、勞動安全與職業衛生機構

四、消防措施和設施方案建議

第十一章 企業組織和勞動定員 第一節 企業組織

一、企業組織形式

二、企業工作制度

第二節 勞動定員和人員培訓

一、勞動定員

二、年總工資和職工年平均工資估算

三、人員培訓及費用估算

第十二章 老年公寓項目實施進度安排 第一節 老年公寓項目實施的各階段

一、建立 老年公寓項目實施管理機構

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二、資金籌集安排

三、技術獲得與轉讓

四、勘察設計和設備訂貨

五、施工準備

六、施工和生產準備

七、竣工驗收

第二節 老年公寓項目實施進度表

一、橫道圖

二、網絡圖

第三節 老年公寓項目實施費用

一、建設單位管理費

二、生產籌備費

三、生產職工培訓費

四、辦公和生活家具購置費

五、勘察設計費

六、其它應支付的費用

第十三章 投資估算與資金籌措 第一節 老年公寓項目總投資估算

一、固定資產投資總額

二、流動資金估算 第二節 資金籌措

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一、資金來源

二、老年公寓項目籌資方案 第三節 投資使用計劃

一、投資使用計劃

二、借款償還計劃

第十四章 財務與敏感性分析 第一節 生產成本和銷售收入估算

一、生產總成本估算

二、單位成本

三、銷售收入估算 第二節 財務評價 第三節 國民經濟評價 第四節 不確定性分析

第五節 社會效益和社會影響分析

一、老年公寓項目對國家政治和社會穩定的影響

二、老年公寓項目與當地科技、文化發展水平的相互適應性

三、老年公寓項目與當地基礎設施發展水平的相互適應性

四、老年公寓項目與當地居民的宗教、民族習慣的相互適應性

五、老年公寓項目對合理利用自然資源的影響

六、老年公寓項目的國防效益或影響

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七、對保護環境和生態平衡的影響

第十五章 老年公寓項目不確定性及風險分析 第一節 建設和開發風險 第二節 市場和運營風險 第三節 金融風險 第四節 政治風險 第五節 法律風險 第六節 環境風險 第七節 技術風險

第十六章 老年公寓項目行業發展趨勢分析

第一節 我國老年公寓項目行業發展的主要問題及對策研究

一、我國老年公寓項目行業發展的主要問題

二、促進老年公寓項目行業發展的對策 第二節 我國老年公寓項目行業發展趨勢分析 第三節 老年公寓項目行業投資機會及發展戰略分析

一、老年公寓項目行業投資機會分析

二、老年公寓項目行業總體發展戰略分析 第四節 我國 老年公寓項目行業投資風險

一、政策風險

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二、環境因素

三、市場風險

四、老年公寓項目行業投資風險的規避及對策

第十七章 老年公寓項目可行性研究結論與建議 第一節 結論與建議

一、對推薦的擬建方案的結論性意見

二、對主要的對比方案進行說明

三、對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議

四、對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見

五、對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見

六、可行性研究中主要爭議問題的結論

第二節 我國老年公寓項目行業未來發展及投資可行性結論及建議

第十八章 財務報表 第一節 資產負債表 第二節 投資受益分析表 第三節 損益表

第十九章 老年公寓項目投資可行性報告附件

報告用途：發改委立項、政府申請資金、政府申請土地、銀行貸款、境內外融資等

北京智博睿信息咨詢有限公司 www.tmdps.cn、老年公寓項目位置圖 2、主要工藝技術流程圖 3、主辦單位近5 年的財務報表、老年公寓項目所需成果轉讓協議及成果鑒定 5、老年公寓項目總平面布置圖 6、主要土建工程的平面圖 7、主要技術經濟指標摘要表 8、老年公寓項目投資概算表 9、經濟評價類基本報表與輔助報表 10、現金流量表 11、現金流量表 12、損益表、資金來源與運用表 14、資產負債表 15、財務外匯平衡表 16、固定資產投資估算表 17、流動資金估算表 18、投資計劃與資金籌措表 19、單位產品生產成本估算表 20、固定資產折舊費估算表 21、總成本費用估算表

報告用途：發改委立項、政府申請資金、政府申請土地、銀行貸款、境內外融資等

北京智博睿信息咨詢有限公司 www.tmdps.cn、產品銷售（營業）收入和銷售稅金及附加估算表

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第二篇：老年公寓可行性研究報告

**常青老年公寓（暫命名）

項 目 可 行 性 研 究 報 告

一.項目概況 1項目簡介 2研究范圍 目 錄

二.項目背景及可行性分析

1項目背景 2項目建設的可行性 3項目規劃及回報計劃 三.項目場址與建設條件

1項目場址 2建設條件

四．建設規模和建設方案

1總體設計 2建設規模

五.投資估算和資金籌措方案 1投資估算 2資金籌措 六.項目風險分析

1項目風險分類 2項目風險控制對策 七．可行性研究結論

1養老院建設是必要的 2養老院建設是可行的

一.項目概況 1 項目簡介 1.1項目名稱

余干常青老年公寓 1.2項目建設地點

項目地點位于，毗鄰“上城”居民小區，空氣清新、地理位置優越，交通方便。1.3項目法人及法人代表

項目法人： 法人代表： 2 研究范圍

本可研報告的研究范圍如下：項目背景和建設的必要性及可行性分析；項目場址和建設條件分析；建設規模和建設方案；組織機構與項目管理；投資估算和資金籌措方案；財務分析和項目效益評價；項目進度安排；項目風險分析；可行性研究結論。

二.項目背景和建設的必要性及可行性分析 1項目背景

1.1進入老齡化社會

根據全國老齡辦在今年重陽節前召開的一次全國會議的精神，截至2009年底，中國60歲以上的老年人口已經達到

1.67億，占全國總人口的12.5%；而從今年起，中國老年人口將進一步呈現加速增長態勢。

同時，中國社會科學院不久前發布的一份報告稱，到2030年，中國將成為全球人口老齡化程度最高的國家；到2050年，中國社會將進入深度老齡化階段。因此，老齡問題不僅是個人和家庭的現實問題，也是一個關系國計民生的重大社會問題。日益嚴峻的人口老齡化挑戰，更與人口高峰、就業高峰重疊，與經濟轉型、社會轉型、文化轉型相交織，滲透到經濟發展和社會生活的各個領域。

目前，**老年人口已達 萬人，占全縣總人口的 %，老齡化形勢十分嚴峻。截至2009年底，全縣共有鄉鎮敬老院15 所，集中供養“五?！薄叭裏o”老人 余人，縣城范圍只有一所縣敬老院（敬老院、光榮院、福利院三院合并），實際可為社會提供不到70張床位的養老服務，遠遠不能滿足城鎮居民的需要因此，興建社會養老機構將引領余干養老事業的快速發展。針對老齡化形勢嚴峻，為完善老年人服務設施，**縣政府及民政部門將積極采取政策支持、市場運作等措施，鼓勵集體、個人和社會組織參與興辦養老服務機構，探索建立老年服務設施投入多元化機制。

本著老有所養、老有所依、老有所樂、老有所學、老有

所為的目標，以為老年人提供優質的住養、生活、護理等服務為原則，依托民營資本為主，國家投入為輔在縣城范圍興建一所可提供240張床位的民辦公助、公助民營的老年公寓。1.2獨身子女增多

獨生子女越來越多，以后由兩個獨生子女組成的小家庭，將承擔起贍養四個老人的重任，無論從時間上，還是精力上，都將是一個較艱巨的任務。城鎮里大多數老年人都有經濟來源，子女送老年人進敬老院，經濟上沒什么問題。隨著人們觀念的轉變，敬老院會逐漸被人們所接受。2項目建設的可行性

老年公寓是穩利行業，初期投資規模較大、項目周期回報及資金回籠較穩，因此，作為公用事業的養老機構在所考慮的社會效益較大，國家政策及當地政府的大力扶持，可以預想到具有較好的經濟效益。

按照目前老年人口所占比例的分析，在不考慮其他因素影響下，對于老年人口養老問題的關注將會是一個莫大的社會問題。另外，政府也先后出臺了不少舉措鼓勵老年福利事業的發展。

3項目規劃及回報計劃

老年公寓是穩利行業，一期3年項目計劃：中檔的修養護理養老機構，預計投入200萬；二期2年項目計劃：康復醫療干休所養老機構，預計投入80萬；三期1年項目計劃：現代

養生科技和建筑科技及山水農家園林融為一體的綜合性高檔公寓，集老年人居住、休養、娛樂、保健、康復、醫療于一體。

回報計劃：一期項目建設符合余干縣當前政策及老人居住需求，常青具有自己的自身優勢，憑借成熟管理經驗及完善的服務功能，以在縣城范圍和100多位固定老人簽訂意向入住協議，項目上馬即有鞏固的成本收入；預計1-2年收回成本，3年即可盈利。

合作模式探討：

1、股權合營（參與經營）（股權含：干股與分紅股）

2、股權合營利益分紅（不參與經營）

3、只是針對性風投或資本運作利益分紅 三.項目場址與建設條件 1項目場址

項目地點位于，毗鄰“上城”居民小區，空氣清新、地理位置優越，交通方便。2項目初始條件

緊鄰余珠公路，地理位置優越，交通便利有公交直達、離市中心僅10分鐘車程，公寓內布置合理‘建筑的容積率較大，建筑面積僅占總面積的1/5，綠化率很高，園中空曠，有較多休閑區域及健身區域，老人可以在園中休閑娛樂。

政府在投資興辦老年公寓方面也將會給予了很多方面的優惠政策，在用地規劃、行政規費減免、資金籌集等方面給予

大量優惠政策。良好的外部環境條件為項目建設提供了有力的保障。

我們常青老年公寓項目，處于城區范圍內，交通便利，環境好，是一所農家樂式的、具有濃郁田園生活的高檔養老的好地方。

四．建設規模和建設方案（分三期運營開發）1總體設計

總用地面積約20000平方米，建筑用地面積約7000平方米。

2建設規模（無須重復建設）

具體功能設置：餐廳、休息室、活動室、洗澡間、門衛值班室、藥房、醫務室、更衣室、老人居住室、資料室、會議室、辦公室、洗衣房、其他 3建筑裝飾標準

在建筑裝飾設計過程中，對于墻體、屋面、外墻以及窗體等建筑構件在充分考慮防水、保溫、牢固等建筑構件的基本要求下。建筑內部墻體陽角部位，宜做成圓角或切角，且在1.80m高度以下做與墻體粉刷齊平的護角, 下部宜作0.35m高的防撞板。室內墻面應采用耐碰撞、易擦拭的裝修材料，色調宜用暖色。

室內地面應選用平整、防滑、耐磨的裝修材料。臥室、起居室、活動室宜采用木地板或有彈性的塑膠板；廚房、衛

生間及走廊等公用部位宜采用清掃方便的防滑地磚。老年人通行的樓梯踏步面應平整防滑無障礙，界限鮮明，不宜采用黑色、顯深色面料。

老年人居室不宜設吊柜，應設貼壁式貯藏壁櫥, 設置高度在1.50m以下。每人應有1.00m 以上的貯藏空間。

老年人居住建筑的門窗宜使用無色透明玻璃，落地玻璃門窗應裝配安全玻璃，并在玻璃上設有醒目標示。老年人使用的衛生潔具宜選用白色。

各類用房、樓梯間、臺階、坡道等處設置的各類標志和標注應強調功能作用，應醒目、易識別。五．投資估算和資金籌措方案（一期項目投資）1 投資估算 1.1建房：80萬。1.2設備：30萬

1.3其它費用：房子的簡單裝修費用、廣告宣傳費用、流動資金等約需50萬元。

1.4工資：照顧老人的日常生活約20人，工資900元每月 以上投資共計約200萬元。2資金籌措

80-100萬元之間 六.項目風險分析

1項目風險分類 1.1建設風險

建設風險是指項目改建工程無法完工、延期完工或者完工后無法達到預期運行標準而帶來的風險，它是建設項目的主要風險之一。1.2成本超支風險

項目成本控制是企業成本管理的基礎和核心。成本控制，指在項目成本的形成過程中，對生產經營所消耗的人力資源、物質資源和費用開支，進行指導、監督、調節和限制，及時糾正要發生和已經發生的偏差，把各項生產費用控制在計劃成本的范圍之內，保證成本目標的實現。成本風險拆分開來還可以分為人工費風險、材料費風險、機械費風險、管理費風險等。同時成本風險還需考慮國家的宏觀財政、貨幣政策，考慮貨幣的貶值、升值問題，及物價指數的上漲等。1.3其他風險

項目的進展還存在其他多方面的風險，如質量風險、安全風險、政策風險、資金風險等。

2項目風險控制對策 2.1建設風險

在項目實施之前，已事先制定一個切實可行的、科學的進度計劃。該計劃一般是針對承包商在投標過程中向我們承諾的工期，并在中標后寫入合同，作為一項重要的合同條款對承包商產生約束效應。并合理要求承包商對改造、改建工期進行合理的預估，并進行承諾。于是對承包商在工程實踐過程中，需承受相當的工期風險，并接受合同中要求“工期拖延的罰款”的風險。

現有項目內建筑合理布局符合我們公寓建設要求，重要建筑已無須重復建設，只需改建及個別小區域建設即可，以此可規避本項目的主要風險。七．可行性研究結論 1養老院建設是必要的

老年人的比例在逐步提升，2009年底這一比例已經達到%，如此龐大的一個老年人口亟需與之匹配的養老設施的服務；余干縣城作為一個擁有人口規模接近20萬的居住地，按照規定必須設置至少一所福利性的養老機構以滿足社區養老的需求。2養老院建設是可行的

雖然老年公寓屬于投資周期較長的項目，但其風險性針

對常青實際的多年運營經驗已不是較大的危險項目，并且作為公用事業它所發揮的巨大效用是不可等量的，在綜合考慮社會效益評價以及政府部門給予的多項政策、資金優惠的前提下，養老院的建設在經濟上是可行的。

第三篇：老年公寓可行性研究報告及項目建議書

老年公寓可行性研究報告及項目建議書

（一）已有 15266 次閱讀 2011-4-23 10:44 |個人分類:房地產|系統分類：:營銷實戰|關鍵詞:老年公寓 項目建議書 可行性研究報告 目 錄 第一章 總論

第二章 項目背景 第三章 市場預測

第四章 項目的重要性和必要性 第五章 項目選址及建設條件 第六章 項目建設方案

第七章 投資估算及資金籌措 第八章 投資效益預測

第九章 項目風險分析及規避建議 第十章 結 論

第一章 總論

一、項目名稱：

重慶”XXXX”老年公寓

二、項目地點：

重慶市沙坪壩區歌樂山龍洞灣

三、項目投資單位：

1、重慶XX職業技術學院：占51%；

2、德國社會福利保障聯合會：占49%。

四、建設內容：

1、改建學生公寓4棟、專家小院1 棟，房屋面積7000平方米，改造住房106套（一期一階段）；

2、新建綜合大樓1棟，面積16000平方米（一期二階段）；

3、新建老年公寓房屋總面積137000平方米（二期）；

4、環境建設（一期、二期）。

五、建設規模：

1、建設用地：350畝。其中：原XX職業技術學院歌樂山校區用地15畝，新征土地315畝；

2、建筑面積：160000平方米（其中：原XX職業技術學院學生公寓、專家小院改建7000平方米，新建房屋面積153000平方米）；

3、床位：4000個（其中：原XX職業技術學院學生公寓改建200個，綜合樓300個，新建老年公寓3700個）。

4、人均居住面積：40平方米。

六、項目總投資：

項目預計總投資約為4.7435億人民幣（其中：一期投資約：5185萬元；二期投資約：42250萬元）。

七、項目籌資方式：

1、項目法人自籌資金：40%

2、信貸融資：60%

第二章 項目背景

一、建設單位概況：

1、重慶XX職業技術學院

重慶XX職業技術學院是以重慶兵器職工大學為基礎改制、經重慶市人民政府批準、國家教育部備案，隸屬西南兵工局的國有公辦普通高等院校。

學院教學科研隊伍實力雄厚、結構合理、現有專、兼職教師312人，其中博士、碩士研究生83人，教授、副教授94人，講師132人，雙師素質教師220人。目前學院已開設機電、汽車、信息技術、藝術、經濟管理、建筑等六大類的26個專業。擁有17000平米的實驗大樓、15000平米實訓廠房、價值近3309.5萬元的各種配套設備，汽車、機電類實驗室在同類院校中處于領先地位，充分保證了專業教學的需要；擁有西南兵工各大型企業提供的一流先進設備、設施和專業技術支持。

學院采取“3+1”模式，與加拿大聯邦學院合作，參照加方培養方案安排選修課，使用原文教材，雙方相互承認課程學分，該院滿足合作要求的學生在修完?？埔幎ㄕn程，取得畢業證后可選擇到聯邦學院，用一年時間繼續攻讀相關專業的本科學位，取得加拿大聯邦學院本科畢業證書；與意達豐業（加拿大）國際文化發展有限公司達成合作，培訓高端家政服務人才，由意達豐業（加拿大）國際文化發展有限公司負責學生申請加拿大移民簽證；與愛因斯特——中國（IAESTE-CHINA）達成合作，每年接受3-5名愛因斯特國外大學生來校實訓，并安排在英語教學崗位，讓該院學生感受國際文化，提升外語水平；與德國社會福利保障聯合會合作辦學，引進國外家政服務的領先教育培養模式。其管理及服務培訓流程一直處于世界領先水平，有利于增強家政專業學生的能力競爭和就業實力。

學院璧山新校區已正式投入使用。新校區占地1000畝，規劃建筑面積34萬平方米，新校區現有新生3000余人。開發學院的創業科技園區，引進一批領軍人物，打捆一批科技含量高、附加值高、市場前景好的科技發展項目，形成產學培養模式，探索高校產學研結合的新路，為學生提供深度的實訓基地、切實的創業平臺，將為璧山打造“硅谷”，拉動GDP，服務地方經濟，實現“優勢資源整合、校地共同繁榮”。

2、德國社會福利保障聯合會

德國社會福利保障聯合會，建于1919年，是六大從事與社會保障相關的社會、健康、家庭和就業領域的全德協會之一，總部設在波恩，總部工作人員140多人。下屬實體為多個康復醫院，老人院和培訓機構。

二、項目建議書編制依據：

《中華人民共和國老年人權益保障法》； 《中國老齡事業發展“十一五”計劃綱要》； 《中國老齡事業的發展》白皮書； 《中華人民共和國土地管理法》； 《中華人民共和國行業標準—老年人社會福利機構基本規范》； 《社會福利機構管理暫行辦法》；

《城市社會福利事業單位管理工作試行辦法》； 《老年人建筑設計規范》；

《城市道路和建筑物無障礙設計規范》；

《重慶市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃民政事業發展重點專項規劃》； 《重慶市城鄉養老機構服務管理辦法》； 《重慶市關于加快發展養老服務業意見》。

三、項目提出的理由與過程：

1、重慶XX職業技術學院璧山新校區已正式投入使用，歌樂山校區的部分專業將搬入新校區，校區的15畝土地和部分學生公寓將空置出來，需要進行開發利用；

2、項目所在地歌樂山素有重慶市主城區“城市綠肺”、“山城綠寶石”和“天然氧吧”之美譽，是重慶市建設養老機構最理想之地，目前歌樂山已成為全國50個養老產業示范點之一，是重慶市政府和沙坪壩區政府重點打造的高標準養老產業示范園區。

3、XX學院與德國社會福利保障聯合會合作開辦的高級家政服務專業，每年有大量出國的高級家政護理人才，需要進行護理實訓，由于重慶沒有高檔老年公寓，學生只有到上海等地的高檔老年公寓進行實訓，無形中增加了實訓成本和管理難度。為此，德中雙方都希望在重慶建一高檔老年公寓，家政服務專業的實訓基地。

4、重慶目前城鎮養老服務機構缺口很大，目前的床位只能滿足社會需求的40%，特別是高檔老年公寓還是空白，更沒有中外合資的老年公寓，政府對民間資本特別是外資投建老年公寓，給予大力支持和重點扶持。

基于以上幾方面的原因，重慶XX職業技術學院與德國社會福利保障聯合會經過多次考察協商，決定利用重慶XX職業技術學院歌樂山校區的15畝土地和部分空置出來的學生公寓為基礎，再新征315畝土地，合資建一高檔老年公寓，既填補重慶高檔老年公寓的空白，又滿足XX職業技術學院高級家政服務專業學生實訓的需要。該項目的設想提出來以后，得到了重慶市政府和沙坪壩區政府的高度贊賞和鼓勵，希望能夠盡快立項。目前沙坪壩區政府已把該項目列為歌樂山養老產業園區的高標準示范企業。

第三章 市場預測

一、重慶市城鎮養老服務機構供應現狀：

1、目前重慶市城鎮60歲以上的老年人口有190多萬，據調查，大約有3%的老人有入住養老服務機構的愿望，也就是說大約需要6萬張床位。而據調查，目前重慶市城鎮養老服務機構只有203所，床位23983張，差缺3.6萬張床位。也即目前重慶市城鎮養老服務機構的床位只能滿足社會需求的40%，缺口高達60%。需求與供給嚴重失衡，導致養老需求市場趨熱，特別在夏季酷熱時節，重慶市城鎮養老服務機構的床位更是供不應求，重慶市城鎮養老服務機構的入住率多數能達到85.0%以上；

2、目前重慶市城鎮國有養老服務機構約占總數的15%左右，規模較大，歷史較長，但都是屬于非贏利性的社會福利院，如市屬的一、二、三社會福利院和各區屬社會福利院，屬于中低檔次為主，主要是解決社會無勞動能力、無生活來源、無法定贍養監護人的老年人（即“三無”）和低保對象等困難老年人的養老；

3、目前重慶市城鎮民營養老服務機構占85%以上，多為100張床位以內的小型養老公寓，規模小、層次低，功能不完善，定位不清晰，管理不規范，服務項目比較單一，特別是精神和文化生活方面的服務設施不健全，如生活、娛樂、休閑、健身、學習、醫療等方面的條件還不齊全，只有一個養老的作用；

4、目前重慶市城鎮養老服務機構，特別是民營養老服務機構的服務和護理人員多為農民和下崗人員，素質不高，文化程度偏低，加上沒有接受過正規系統培訓，知識結構不合理，專業性不強，只能做些簡單的日常生活護理工作，缺乏專業性的管理和人才，難以滿足“三高”老年人群的需求；

5、目前重慶市城鎮的高檔養老服務機構還是空白，更沒有中外合資、按照國際化的管理水平和服務標準進行經營、管理、服務，讓老年人發揮特長，施展才華，貢獻余熱的老年公寓。

二、重慶市城鎮養老服務機構供應預測：

1、今后幾年，國家民政部和重慶市政府將加大投入對現有城鎮國有福利院進行改擴建：

1）由國家民政部專項資金投入1億元，地方配套資金和社會捐贈資金投入0.2億，總投資為1.2億，資助市第一社會福利院，建設國家級養老示范機構。新增床位數900張，使該院總床位數為1500張。2）將在3年內新建和改擴建敬老院600多所，改造床位至少1.5萬張，確保2011年，全市五保集中供養率達到50%。3）今年重慶要在20個社區建100個托老所，托老所將分為兩種情況：一種是“半托”形式，另外一種則為類似于養老院的“全托”形式。

但政府投資改擴建的養老院是非盈利性質的，以中低檔次為主，主要是收養社會無勞動能力、無生活來源、無法定贍養監護人的老年人（即“三無”）和低保對象等困難老年人。無法滿足高端老年人群的需求。

2、民營資本對投入養老服務機構持謹慎態度。

由于投建養老服務機構，特別是高檔老年公寓投入較大、風險較高、資金回收周期較長，大多數民營企業對此望而卻步，雖然政府積極鼓勵和支持民營資本投建養老服務機構，也出臺了相關鼓勵政策，但大多數民營資本對此積極性仍然不高。即便是有一些民營資本投向此行業，也多是一些小打小鬧，投建的也多是些規模小、檔次低的農家樂式的養老公寓。

據調查，重慶市今后幾年內有意愿大投入建設高檔老年公寓的很少，有的也是借老年公寓的名義，而主要開發房地產、養生、休閑、度假、觀光、旅游等產業來。如：

由重慶天奇投資控股有限公司和北京華夏老齡產業發展（有限）公司共同投資，在北碚靜觀鎮重慶農谷生態農業科技產業示范區，聯合打造渝碚頤老養生休閑生態園，項目占地4500畝，總投資10億元，一期工程將于年內動工，重點建設高端養老服務社區及公共配套設施，可供500多位老人入??；二期工程占地3400畝，可供2000多位老人入住。除服務老齡事業外，該項目還具有養生、休閑、度假、觀光等綜合服務功能。

據悉，位于長壽沙田柚之鄉鄰封鎮境內的長壽十里柚香生態旅游度假區，現在準備籌建風情山寨和主題風情村等項目，建設適合老年人度假、養老的文化、娛樂配套設施。預計建成后可提供數千人的中老年養老服務。

三、重慶市養老服務機構需求預測：

1、重慶已成為老齡化城市，養老服務機構需求巨大。據調查，截止2008年底，重慶市60歲以上的老年人已經達到492萬，占全市人口總量的16%，重慶已是全國第六大老齡化城市，老齡化程度居西部第一。而且正以年均增加25萬人的速度“跑步進入”嚴重老齡化社會，權威部門預計，到2036年，重慶60歲以上的老年人口將達到1084萬，三四個重慶人中就有一個老年人。

按照預測到2010年，重慶市60歲以上的老年人將超過500萬，按平均每百名老人擁有床位3張計算，全市福利機構床位數需要15萬張，而目前重慶市的養老服務機構的床位只有7萬張，缺口高達8萬張；

而到2014年，重慶市60歲以上的老年人將超過600萬，全市福利機構床位數還需要增加11萬張。

而隨著人們生活水平的提高和觀念的改變，老年人入住養老服務機構的比例還將增大，如達到目前全球平均水平每百人5張的標準，到2014年，缺口將高達23萬張。所以重慶市養老服務機構的建設顯得十分重要和緊迫。

2、養老觀念改變，養老服務機構需求將會越來越大

1）據調查，重慶市的“421”式家庭結構所占比例越來越大，子女隨著工作生活節奏的加快及本人所受壓力的加大，已經難以在時間、精力上更多地顧及父母及高齡老人，要求年輕人在家照顧雙親及祖父母輩老人幾乎是不現實的。而高齡老人、失能老人除了日常生活和身體照顧需要外，他們在精神生活方面也需要得到不斷的滿足，需要得到感情交流。他們對入住老年公寓，接受老年護理及專業服務等方面的需求愿望更加強烈。

2）現代城市住房的日趨寬松，中青年群體和老年群體在生活方式和價值觀念方面差異，越來越多的老年夫婦開始選擇和已婚子女分居的方式，調查顯示，重慶城鎮有60%以上的中老年人選擇與子女分開居住。其中59歲以下的老年人，80%都選擇跟子女分開過；80歲以上的，有30%選擇獨居。從職業比例看，醫生、干部、教師中多數人愿與子女分開過；工人和農民相對較低。在這種背景下，空巢家庭老人的數量不斷上升，據統計，目前重慶市空巢老人已達180萬。未來10年，空巢老人的數量還將大幅攀升，空巢家庭將成為老人家庭的主要形式。

因此，隨著人們思想觀念、生活水平及家庭結構等因素的變化，入住養老服務機構已被越來越多的人所接受。投建養老服務機構將有更大的市場發展空間。

3、居住環境的改變，更多的老年人將選擇到養老機構養老

中國是一個重視鄰里關系的國家，但是隨著社會的發展，隨著傳統社區的消失，更多的人屬于關上門就不知道鄰居姓什么了，而且這是一個不可逆轉的趨勢。媒體時常有報道老人死在家中無人知道的事。所以有很多子女不放心老年人獨居，而老年人也不習慣獨居的寂寞，有越來越多的老年人將選擇到養老機構養老。

4、生活水平提高，高檔老年公寓的潛力巨大

1）最近幾年國家每年都在漲退休人員的退休金，目前城鎮老年人的退休金得到了大幅度的提升；今后幾年國家還將繼續提高退休人員的退休金，預計到2010年退休金將增加到8383億元，2020年為28145億元，2030年為73219億元。據中國老齡科學研究中心的一項調查，城市老年人中有42.8%的人擁有儲蓄存款，還有很大一部分老年人有額外的收入，完全有能力承擔高檔養老服務機構的費用。

2）隨著社會的進步，物質生活水平的提高，老年人越來越注重生活質量，在物質生活得到保證以后，他們更加追求精神生活的需要。他們入住養老院，已不再只看重價格，而是更加注重環境、服務、配套設施、人際交流等軟硬件條件。據調查，老年人希望養老服務機構配備超市（83.8%）、銀行（64.7%）、健身場地（56.6%）、農貿市場（55.1%）、棋牌室（47.1%）、餐飲（44.9%）、茶館/茶樓（39.7%）和蛋糕店（30.1%）。而目前重慶市城鎮大多數的養老服務機構，難以達到這些的要求，這也是很多“三高”老年人沒有選擇入住養老服務機構的原因，所以高檔老年公寓的建設大有可為；

3）隨著老年人生活的改善，老年人的健康狀況大為提高，精力還相當充沛，據調查，老年人對能發揮自身余熱和體現人生價值的活動和工作的參與度非常高，據調查，老年人選擇組織集體活動（63.5%）、參加老年協會（48.0%）、參與教育和培訓（32.4%），參加老年公寓管理工作（15.5%）。特別是“三高”老年人群，他們大都接受過良好的教育，工作經驗豐富，有一技之長，退休前都曾經是單位的技術或專業骨干，退休后都希望能繼續發揮特長，貢獻余熱，但目前社會上缺乏這樣的平臺，除了原單位返聘以外，其他就很難有再就業的機會，而如果有一家老年公寓能夠提供這樣的平臺，讓老年人在這里不但能夠享受到養老機構的養老服務，還能讓自己夠繼續發揮特長，貢獻余熱，甚至再創業，必定會受到“三高”老年人群的追捧。

第四章 項目的重要性和必要性

一、各級政府重視和支持民辦養老機構建設：

黨中央、國務院歷來十分關注我國的老齡問題和養老服務機構的建設問題，近年來頒布了一系列關于老年和養老服務機構的法規和文件，如：《中華人民共和國老年人權益保障法》，《關于加強老齡工作的決定》，《中國老齡事業的發展》白皮書，《中國老齡事業發展“十一五”計劃綱要》，《中華人民共和國社會福利機構管理暫行辦法》，《中華人民共和國行業標準老年人社會福利機構基本規范》，《老年人建筑設計規范》，《中華人民共和國城市社會福利事業單位管理工作試行辦法》等；使我國老齡事業和養老服務機構建設有法可依，有章可循。加快社會養老服務機構建設，逐步滿足老年人養老的差異需求，提高老年人生活質量，是落實黨中央、國務院方針政策，構建和諧社會的重要舉措。

重慶市委、市府也十分重視重慶市老齡問題和養老服務機構的建設問題，制定了一系列方針政策和具體措施，頒布了《重慶市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃民政事業發展重點專項規劃》，《重慶市城鄉養老機構服務管理辦法》，《重慶市關于加快發展養老服務業意見》等一系列關于老年和養老服務機構的規劃和文件，一方面投入財力物力，推動我市國有養老服務機構的建設；另一方面對企業、社會組織、個人、外資開辦養老服務機構，予以大力扶持，出臺了一系列優惠政策，對企業、社會組織、個人、外資開辦養老服務機構，可獲得多項財政稅收優惠。

沙坪壩區委、區府一直以來就非常重視本區養老服務機構的建設，并重點打造歌樂山養老產業示范園，建設重慶養老服務產業集群。積極鼓勵和大力支持企業、社會組織、個人、外資在歌樂山投建養老服務機構。歌樂山養老產業園已被國家確定為全國50個養老產業示范點之一，目前已有重慶市第三福利院、九九康壽老年公寓、瀟灑山莊老年公寓等多家國有和民辦養老服務機構。目前沙坪壩區政府已將該項目列為歌樂山養老產業園區的高標準示范企業，對該項目予以傾向性扶持。

二、”XXXX”將成為我市乃至全國老年公寓之典范：

1、該項目為中德合資投建，是重慶市第一家也是唯一一家中外合資養老服務機構。該項目前期將由德方派總經理和各方面的專家進行經營和管理，引入德國老年公寓先進的經營理念和管理模式，采用國際化的管理水平和服務標準，實現與國際先進的老年公寓接軌；

2、XX學院與德國社會福利保障聯合會合作開辦的高級家政服務專業，可為老年公寓輸出大量的高級護理專業人才，不但使老年公寓的護理人才的供應得到保證，更使老年公寓的護理水平提檔次升級；

3、老年公寓辦與重慶XX職業技術學院合辦，老年人與學生生活圈緊靠，可以經常組織學生到老年公寓為老年人提供服務，與老年人一起開展活動，使老人體驗到“隔代親”的感覺，滿足老年人精神生活的需要；

4、項目將打造老年產業平臺，如引進各種協會、開辦老年大學、創建老年創意基地、老年產業基地，一方面讓入住的老年人通過這個平臺，豐富精神生活，發揮自身特長，貢獻自己余熱。另一方面通過這個平臺，開發老年產業，為該項目創造新的利潤增長點，實現多贏。

三、”XXXX”具有較好的社會效益和經濟效益：

目前重慶市養老服務機構大約有60%的缺口，而且隨著老年人口的急速增加和老年人入住養老服務機構的愿望增加，養老服務機構的市場需求將非常大，僅靠國家投資，遠遠不能滿足需求，一些地區經驗表明，調動多方面積極性，吸引民間資本興建老年公寓，市場化運作，是解決老齡化問題的好辦法。投建高檔老年公寓不但具有重要的社會意義，同時也具有較好的經濟效益。

1、投建該老年公寓，不但可以緩解目前全市城鎮養老服務機構欠缺的矛盾，解決城市老年人入住老年公寓的難題，還可以為老年人提供一個文明、衛生、舒適、和諧的生活環境，解決老年人在食、住、行、醫療、養生、娛樂等日常生活中的各種困難和矛盾，使老年人安心養老，使其家屬子女集中精力工作，對社會穩定、創建和諧社會起到直接的促進作用。

2、投建該高檔老年公寓，可以填補重慶市高檔老年公寓的空白，解決傳統養老模式的不足，開創讓老年人“老有所為”的養老模式，為“三高”（高文憑、高職稱、高收入）老年人群搭建一個發揮余熱、實現自我價值，真正做到老有所為的平臺。創造老年事業發展的新路子，是解決老齡化問題的有效對策之一。

3、該項目是由重慶機電技術職業學院和德國社會福利保障聯合會共同投資建造，是重慶市第一所中外合資養老公寓，建造該項目可以引進外資，引進世界先進的養老公寓經營理念和管理經驗，對于提高重慶市養老公寓的經營管理水平，與世界接軌，帶動重慶市老齡事業和養老產業的發展都具有非常重要的意義。

4、從經濟效益上講，一方面由于高檔老年公寓瞄準的是“三高”老年人群，他們普遍收入較高，對價格的敏感度較低，所以高檔老年公寓可以有較高的收費，這樣高檔老年公寓就會有較好的經濟效益；另一方面，以老年公寓為平臺而進行的老年產業的運作，更將是這個項目產生經濟效益的重要來源。

四、”XXXX”將成為重慶市高級護理人才的實訓基地：

目前XX學院的家政服務專業，每年有大量出國的高級家政護理人才，需要進行護理實訓，由于重慶沒有高級老年公寓，學生只有到上海等地的高檔老年公寓進行實訓，該項目建成后，將成為XX學院家政服務專業的實訓基地，家政服務專業的學生可以就地實訓，從根本上解決家政專業學生實訓難的問題。同時該項目建成后，將打造成高級護理中心，為重慶市的養老服務機構、醫療機構等提供高級護理人才實訓基地。

第五章 項目選址及建設條件

一、項目選址：

（一）擬建地址狀況：

項目位于重慶市沙坪壩區歌樂山下天池原重慶XX職業技術學院歌樂山校區。

沙坪壩區地處重慶市區西部，抗日戰爭時期稱沙磁區，是重慶市主城區的重要組成部分，也是重慶市各大高等學府的聚集地，全區幅員面積396平方公里，轄13個街道、12個鎮和1個經濟園區，常住人口81.8萬，加上流動人口上百萬。

歌樂山，位于沙坪壩區西側，有著豐富的自然景觀資源和深厚的歷史人文資源。是全國重點文物單位。歌樂山風景區由主峰中心景區、蔣介石官邸 “林園”和重慶烈士陵園三個景區組成。烈士陵園景區的中美合作所、白公館、渣滓洞監獄等歷史遺跡享譽全國，是重慶市最為著名的景區，使歌樂山更成為一座名符其實的文化名山。

（二）擬建地址的建設條件：

1、基礎條件有利：

項目利用重慶XX職業技術學院歌樂山校區的15畝土地和改建部分學生公寓為該項目建設的基礎，一期工程不需要征用大量土地，土建工程量和投資也不大，建設工期較短，很快能夠上馬。

2、自然環境優越：

歌樂山屬縉云山的一只余脈，為重慶市主城區“城市綠肺”，素有“渝西第一峰”的美稱，有“山城綠寶石”和“天然氧吧”之美譽。歌樂山海拔高度300—600米，常年多霧，山高云低，云煙彌漫，松柏蒼翠、林壑幽美，游人置身山頂，只見亂云飛渡，云濤奔涌。

項目坐落在歌樂山下天池天然水庫旁，有著天然山體景觀資源和水景資源，綠色、環保、生態、安靜的居住環境，使人與自然和諧相處，回歸大自然，返樸歸真。是建設老年人公寓不可多得的場地。

3、交通即將改善：

項目所在地緊鄰主城區，距主城核心區沙坪壩僅約15分鐘路程，而且有四條下山公路，但他們都存在盤旋崎嶇，路線較長，路面較窄，路況較差，遇到大暴雨就容易塌方的問題。

目前規劃了15年的梨樹灣至歌樂山市政道路正在加緊修筑，將于2010年竣工，該路路寬8.5米，雙向四車道，全長4.3公里，到沙坪壩核心區最捷徑，該路竣工后歌樂山出行問題將大為改觀。老人外出或是與子女、友人往來都將更加方便。

4、醫療配套完善：

項目周邊5公里內有西南醫院、精神衛生防控中心；8公里內有新橋醫院、腫瘤醫院；重醫還將在大學城修建大型的三甲醫院，眾多的醫療機構將項目包圍，使項目具備了較好的醫療配套。

5、“五通”條件具備：

項目所在片區市政設施有；道路工程、排水工程、供水管網、電信管網、電力溝、路燈工程、煤氣管網、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設施。

6、發展前景廣闊： 項目所在地——歌樂山養老產業園區，被國家確定為全國50個養老產業示范點之一，是重慶市政府和沙坪壩區政府重點打造的高標準養老產業示范園區。目前已有重慶市第三福利院、九九康壽老年公寓、瀟灑山莊老年公寓等多家國有和民辦養老服務機構。

重慶XX職業技術學院周邊以小山坡和農業用地為主，可征用土地較多，項目后期新征土地有足夠的資源保障，不會因土地問題影響項目的后期開發。

第六章 項目建設方案

根據對項目的定位，結合開發設想，提出項目建設方案，以期為項目開發分析提供依據。

一、項目定位：

1、主題定位

中德合資、世界現代老年產業最先進的經營管理模式與中國傳統文化和生活方式相結合，讓老年人“老有所為”，創造老年人生活新方式的現代化高檔老年公寓。該定位包含四層意思： 1）該項目為中德合資，引入德國老年公寓先進的經營理念和管理模式，采用國際化的管理水平和服務標準，具有國際先進水平的現代化高檔老年公寓；

2）結合中國老年人的生活習慣，創造適合中國老年人生活方式，為老年人提供全方位服務的高檔老年公寓。

3）為“三高”老年人群搭建一個發揮余熱、實現自我價值，老有所為、為社會再作貢獻的平臺。

4）以老年公寓為依托，開發度假、養生、老年產品、老年大學、協會辦公、老年創意產業等老年產業的發展平臺。

2、市場定位：

針對“三高”老年人群的現代化高檔老年公寓

3、風格定位：

采用后現代建筑風格處理方式，結合德國建筑特點與中國文化元素，追求輕松和明快的建筑氛圍。即：

后現代創新設計+德國建筑特色+中國文化元素，山水園林式布局

二、項目設計原則：

在老年人的住宅規劃和設計上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設計達到安全、衛生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現出對老人的關懷，更要考慮社會心理學所涉及的居住心理問題。所有的設計均是建立在對老年人生理特征、心理特征、行為特征的細膩研究的基礎之上，以實現住宅產品的人性化、科學化、細致化、方便化，為居住老人提供最體貼的呵護。

1、設計要人性化：

設計要滿足老人的生理特征和生活行為特征的需要，如老人出行，不能有過多的臺階，有臺階處應有相應的輪椅通道；樓梯兩側要有扶手，路面間隔200m應設休息坐椅，室內地面應采用防滑設計，按紐均采用大型號，避免老年人因視力下降而使用不方便等等，總之設計要人性化，滿足老年人的特殊使用要求。

2、生活要智能化：

配備先進的緊急呼叫定位系統、網絡系統、消防監控系統、出入口控制系統、門禁系統、紅外越界報警、攝像監控系統。

3、環境要園林化

應有幽雅的環境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。居住區內路網設置合理，人車分流，來自主干道的噪音少，便于老人作室外活動；建筑布局應確保朝向、采光、通風和景觀等，為老年人提供優質的生活空間。

4、戶型要合理化

戶型設計要個性化、合理化。房間設計要考慮到日照、通風、采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽光，便于老人作室外的活動。要使老年人能方便地使用衛生設備和廁所，冬天洗浴時應考慮加溫的設備。

5、精神要豐富化

為了滿足老年人精神生活的需要，公寓內配備豐富精神文化的設施，在娛樂、學習、交往、情感等方面照顧老人的心理需要，如會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、游泳、劃船、老年大學、棋牌娛樂室、門球場、釣魚臺等文體娛樂設施。

6、配套要完善化

為了方便養老公寓的老年人購物和商業活動，還應配有完善的生活配套設施，如超市商場、銀行、保險、郵局等生活配套設施，滿足老年人日常生活的各種需要。

三、建設標準

本項目嚴格按照《老年人建筑設計規范》的要求進行設計。

1、按照國際高檔老年公寓的標準，人均使用面積不低于40平方米（國際高檔老年公寓標準為50平方米）；

2、綜合大樓擁有中央空調系統，各區域通風良好；

3、擁有智能化管理系統、緊急呼叫系統、計算機網絡系統、消防監控系統、出入口控制系統、門禁系統、紅外越界報警、攝像監控系統、公共音響圖文系統、多媒體演講系統等先進的設備設施；

4、三層以上的樓房，配備性能優良、運行平穩、數量合理、裝飾及設備良好的電梯裝備；

5、擁有先進的、可靠的安全及消防設施與監控系統；

6、擁有規模合理、功能齊全、布局科學、使用方便、裝飾高檔、整體舒適度良好的餐飲設施，有老年人用餐的食堂，也有宴會廳和多個不同風味的餐廳；

7、擁有規模合理、功能齊全、設備設施優良的會議及商務中心設施，有至少容納300人會議的專用會議廳，至少配有5個小會議室；

8、擁有符合老年人特色的學習、娛樂、健身的健康娛樂設施；

9、擁有較為完善的員工及后勤服務設施；

10、擁有標準的停車場。

四、項目建設內容：

（一）總體布局： 酒店占地350畝，總體布局擬呈園林式布局，與下天池形成半圍合態勢，與周邊歌樂山養自然景觀整體環境相融合。

根據國際老年公寓的設計趨勢，設計為分散別墅式景觀建筑。其中綜合樓層高限制在五樓以下，多幢獨立別墅和聯排別墅，樓層高限制在三層以下。

（二）建設規模：

1、建設用地：350畝。其中：原校區用地15畝，新征土地315畝；

2、建筑面積：160000平方米。其中：原校舍改建7000平方米，新建房屋面積153000平方米；

3、床位：4000個。

4、人均居住面積：40平方米。

5、綠地率：＞50%；

6、容積率：＜1；

7、停車位：100個。

（三）建筑項目 A、改建項目：

1、改建4棟學生公寓：

將原4棟學生公寓改建為老年公寓，五層建筑，建筑面積6400平方米，共106套，雙人房間，可接收200位老人入住。

增添外部走廊及觀光電梯，方便入住老人的出行。

2、改建專家小院：

一期工程將原專家小院改造為老年公寓的配套設施，平房建筑，建筑面積600平方米，滿足老年人醫療、護理、康復、學習、娛樂、健身的需要。B、新建項目：

1、綜合大樓：

新征土地15畝，新建綜合大樓，五層建筑，建筑面積16000平方米，為德國建筑特色的度假商務酒店風格，將老年公寓的所有功能和度假商務酒店的功能集于一體。其中： 1）底層：

為食堂、餐廳、展覽展示、商業中心（超市商場、銀行、保險、郵局等）等； 2）二層：

為老年娛樂、健身活動場所，養生房、醫療中心、護理中心等； 3）三層：為辦公、會議區：

老年公寓辦公室、各協會辦公室、會議室； 4）四層、五層：

為老年公寓（二期后為度假酒店客房）?？头靠傆嬙O150間（套）左右，可接收300人入住。

2、老年公寓：

新征300畝土地，新建聯排別墅式高檔老年公寓，三層建筑，建筑面積137000平方米，可接收3500位老人入住。

（四）項目功能建議

1、老年公寓：

1）4棟學生公寓改建為老年公寓，106套，均為帶獨立廚房和衛生間的一室一廳式，平均每套面積60平方米，可接收200位老人入住。

2）新建綜合大樓，客房區總計設150間（套）左右，平均每套面積40平方米，300張床位，房型以標間為主、雙套房為輔，其中標準客房區為80%，套房控制在20%左右（一期作為老年公寓，二期以后度假酒店客房）。

3）新建老年公寓，客房區總計設1750套左右，平均每套面積80平方米，3500張床位，主要為套房，其中普通套房為80%，豪華套房控制在20%左右。

2、醫療中心：

建議該項目引入重慶市三甲醫院，開設門診、急診、住院部和老年康復中心。配備專業的醫護人員、先進的醫療設備，擁有緊急綠色救護通道，一方面解除該老年公寓老人和家屬的后顧之憂，另一方面也可以為歌樂山養老產業園區其他養老服務機構和居民提供醫療服務。

3、護理中心：

建議該項目建設護理中心，配備經專業培訓的高素質護理人員，其功能有三：一是為入住養老公寓的老年人提供專業的護理服務；二是作為XX學院高級家政專業學生的實訓基地。三可以為歌樂山養老產業園區其他養老服務機構提供護理服務或為其培養護理人員。

4、餐飲中心：

1）老年人食堂：為入住養老公寓的老年人提供餐飲服務； 2）商務餐廳：

建議該項目按照商務酒店的標準，設置宴會廳，中、小型中餐廳，風味餐廳，咖啡廳（兼西餐廳）等，以滿足辦公、會議、接待等商務活動和其他各種中高檔散客宴請的需要。

5、康樂中心：

建議該項目室外設置羽毛球球場、門球場、釣魚池，苗圃、預留室外游泳池及庭院散步休閑等設施；室內設置閱覽室、放映廳、書畫室、網吧、棋牌室、健身房、乒乓球室、臺球房、卡拉OK室等。以滿足老年人學習、娛樂、健身的需要。

5、養生中心：

建議該項目設置養生中心，包括：美容美發、足療、按摩、SPA、香薰、桑拿、汗蒸、能量房等。

6、辦公和會議中心： 1）協會辦公區：

建議該項目設置協會辦公區，邀請各民間協會在老年公寓設立常設機構，組織入住養老公寓的老年人參加協會活動。據調查，目前重慶市60歲以上的老年人60%以上參加了各種民間協會，而“三高”老年人群該比例高達90%以上。入住該養老公寓的老年人大多參加了各種民間協會，而據某協會負責人稱，目前各協會的積極分子往往是退休后的老年人。所以邀請各民間協會在老年公寓設立常設機構，一方面方便入住養老公寓的老年人參加協會活動，另一方面也可以為各種民間協會提供活動場所。2）會議中心：

建議該項目設置能容納300人的大型會議廳一間，設置中小型會議室5間。大型會議廳交通集散方便，有空間寬敞的前廳、服務走廊和配套的服務、貯藏用房及衛生間。設置現場視音頻傳播系統、多媒體演講系統等先進的設備設施。為單位和個人舉辦各種會議、培訓、聚會等提供全方位的服務。

7、商業中心：

據調查，目前重慶市的養老服務機構大多建在風景區，遠離商業區，商業配套設施缺乏。而目前重慶市的養老服務機構大多為民辦，規模小，不可能投建商業配套設施，造成入住養老公寓的老年人購物和商業活動極不方便。

建議該項目設置商業中心，建設包括超市、商場、精品商店、銀行、保險、郵局等商業配套設施，一方面為該老年公寓的老年人提供商業服務，另一方面也可以為周邊的養老服務機構和居民提供商業服務。

8、寓區環境：

建議該項目利用歌樂山下天池得天獨厚的水資源，構筑濱水景觀和沿湖綠化帶；同時在XX學院原有的自然景觀基礎上，通過廣場綠化、庭院景觀、園藝小品，打造景致獨特、環境優美的寓區景觀。突出綠意、生態、健康、別致的特色。如果可能，把下天池水系引入寓區內，讓潺潺溪流貫穿建筑聚落，營造“小橋流水人家”的生動意境。環境規劃包括以下內容： l 沿湖綠化 l 濱水景觀 l 休閑廣場 l 廣場綠化 l 庭院景觀 l 園藝小品 l 林蔭小道 l 運動場

四、建設周期

該項目分為二期建設（其中一期又分為兩個階段）：

（一）一期工程：容量達到500人，投資達到5185萬元 A、第一階段：容量200人，投資955萬元。

1、利用天池校區4棟學生公寓和專家小院1 棟，房屋面積7000平方米，改造成106套住房，改造費用635萬元 ；

2、房屋配套設施按人均11000元計算，200人，費用為220萬元;

3、環境和水電等設施改造維修，預算為100萬元。

4、建設周期1年，2009年10月至2010年9月完成。B、第二階段：新增容量300人，新增投資4230萬元。

1、新增土地15畝，每畝按30萬元測算，需要資金450萬元；

2、新建房屋綜合大樓1棟，面積16000平方米，含裝修造價每平方米按2000元測算，需要資金3200萬元；

3、房間配套設施按人均11000元測算，300人，需要資金330萬元；

4、水、電、氣、網絡、電信、電視等基礎設施測算200萬元。

5、規劃、立項、征地和報建手續費用測算50萬元。

6、建設周期：二年，2009年12月至2011年12月期間完成。

（二）二期規模：總容量達到4000人，投資總額達到4.7435億。其中：新增容量3500人，新增投資42250萬元。

1、新征土地300畝，每畝按30萬元測算，需新增投資9000萬元；

2、新建房屋總面積137000平方米，含裝修造價每平方米按2000元測算，需新增投資27400萬元；

3、室內配套按每人11000元測算，3500人，需要新增投資3850萬元；

4、水電氣、網絡、通信、電視、市政設施配套、環境、綠化費用等費用概算1700萬元。

5、規劃、立項、報批手續規費及工作經費300萬元。

6、建設周期：三年。2012年10月至2015 年9月。

第七章 投資估算及資金籌措

一、投資估算：

（一）一期投資估算：

1、土地費用：約450萬元

新征土地15畝，征地費用15畝×30萬元＝450萬元

2、土建工程費用：約3835萬元

1）原校舍房屋改造7000平方米，635萬元； 2）新建房屋：16000平方米×2000元＝3200萬元；

3、房屋配套設施建設費用：約550萬元

按500個床位，每個床位平均投入1.1萬元 4000床位×1.1萬元=4400萬元

4、公共設施建設配套工程：約300萬元

5、其它：約50萬元 合計：5185萬元

（二）二期投資估算：

1、土地費用：約9450萬元

新征土地300畝，征地費用300畝×30萬元＝9000萬元

2、土建工程費用：約31235萬元

新建房屋：137000平方米×2000元＝27400萬元；

3、房屋配套設施建設費用：約38500萬元

按3500個床位，每個床位平均投入1.1萬元 3500床位×1.1萬元=3850萬元

4、公共設施建設配套工程：約1700萬元

5、其它：約300萬元 合計：42250萬元。

（三）總投資估算

一期投資+二期投資=5185+42250=4.7435億

二、資金籌措方式：

1、項目法人自籌資金：40%

2、信貸融資：60%

第八章 投資效益預測 一、一期投資效益預測：

按該項目一期建成（包括第一階段和第二階段）以后進行測算。由于一期以XX學院原15畝土地和新征15畝土地，占地面積較??；房屋為改造學生公寓4棟、專家樓和新建綜合樓一棟，環境條件及住房條件與目前重慶市高檔老年公寓相比不具備優勢，只有發揮其他硬件和軟件的優勢，所以在收費標準上我們以比目前重慶市高檔老年公寓稍高進行測算。

（一）年均營業收入：

1、客房收入：863.43萬元

1）學生公寓改造老年公寓：約288萬元

200張床位，按平均每張床位1500元/月（含餐飲），80%入住率計算（目前高檔老年公寓收費標準在1200元/月左右）：

200張床位×1500元/月×12月×80%＝約288萬元； 2）綜合樓老年公寓：約288萬元

在該項目二期未投入使用前，綜合樓考慮用一層樓做老年公寓 150張床位，按平均每張床位2000元/月（含餐飲），80%入住率計算： 150張床位×1500元/月×12月×80%＝約288萬元； 3）商務客房：287.44萬元

在該項目二期未投入使用前，綜合樓考慮用一層樓做商務客房： 75套（間），按平均每套（間）150元/天，70%入住率計算： 75套（間）×150元/天×365天×70%＝約287.44萬元；

2、護理收入：151.2萬元

按30%的入住老年人需要護理，每人護理費每月1200元計算： 350張床位×1200元/月×12月×30%＝約151.2萬元；

3、宴會廳、各特色餐廳餐飲收入：191.63萬元 按150人，每天每人消費50元，70%入座率計算： 150人×50元/人×365天×70%=約191.63萬元

4、商場收入：91.25萬元

按平均每天每人產生5元利潤計算： 500人×5元/天×365天=約91.25

5、養生收入：116.8萬元

按每天有20%的人進行養生，即80人，每人40元計算： 40元/人×80人×365天=約116.8萬元

6、會議室收入：36.5萬元 按每天2000元，50%利用率計算： 2000元/天×365天×50%=約36.5萬元

7、場地出租（醫院、協會辦公、商業）收入：72萬元

按出租6000平方米，每平方米10元/月計算： 10元/平方米×6000平方米×12月=約72萬元

8、護理實訓管理費：30萬元

按平均每月接待50人，每人500元實訓管理費計算： 500元/人×50人×12月=約30萬元

9、老年大學：25.2萬元

按30%的人參加，每人每月200元計算： 200元/人×350人×30%×12月=約25.2萬元

10、洗衣：33.6萬元

按每個老年人，每月80元計算： 80元/人×350人×12月=約33.6萬元

11、其他收入：73萬元

按每天收入2000元計算： 2000元/天×365天=約73萬元

年均營業收入

=863.43+151.2+191.63+91.25+116.8+36.5+72+30+25.2+33.6+73 =約1684.61萬元

（二）年均營業支出：

1、營業費用：596.69萬元 1）工資及福利費用：360萬元

工作人員按1：5的比例配備，平均工資3000元/月（含福利）： 100人×3000元/月×12月＝360萬元； 2）管理費用：168.46萬元

按營業收入的10%計算：1684.61萬元×10%=168.46萬元 包括一般辦公費用、紙張文具費、郵電通訊費用、交通費用、接待費用、董事會費、培訓費用、工作餐費、工作服裝費、日常維修費用、財務費用、市場推廣費用及不可預見費用等。3）水電氣費用：68.23萬元

按營業收入的5%計算：1684.61萬元×5%=68.23萬元 營業費用合計：360+168.46+68.23=596.69萬元

2、營業成本：293.92萬元 1）餐飲成本：258.92萬元 l 老年餐飲：115.2萬元 按老年公寓營業收入的20%計算： 576萬元×20%＝115.2萬元

l 度假酒店餐飲：143.72萬元 按餐飲營業收入的50%計算 287.44萬元×50%＝143.72萬元 2）養生成本：35萬元

按養生營業收入的30%計算： 116.8萬元×30%＝35萬元

營業成本合計：258.92+35=293.92萬元

3、營業稅金及附加：941.21萬元 1）營業稅：68.23萬元（5%）1684.61萬元×5%=68.23萬元 2）城建稅：117.92萬元（7%）1684.61萬元×7%=117.92萬元 3）教育費附加稅：67.38萬元（4%）： 1684.61萬元×4%=67.38萬元

營業稅金及附加合計：68.23+117.92+67.38 =253.53萬元 注：未計算所得稅，民營養老機構可以爭取政府減免。

年均營業支出=596.69+293.92+253.53=1144.14萬元

（三）年均營業純利潤：

營業收入—營業支出=1684.61－1144.14=540.47萬元

（四）項目投資回收期：

一期項目投資約5185萬元，年均純利潤約540.47萬元，投資回收期：5185萬元÷540.47萬元/年＝9.6年 預計一期項目投資9.6年收回成本。

二、二期投資效益預測： 按該項目全部建成以后進行測算。但只按二期投入和二期增加部分的收入與支出進行測算。由于二期建成以后，該項目占地面積達350畝，新建老年公寓也是高檔的別墅式建筑，所以該項目建成后，無論從環境、硬件設施還是軟件各方面都將達到目前重慶市老年公寓的頂級水平，因此在收費標準上，我們參照外地高檔老年公寓的標準進行測算。

（一）年均營業收入：

1、客房收入：6720萬元 1）老年公寓：

新增3500張床位，按平均每張床位2000元/月（含餐飲），80%入住率計算： 3500張床位×2000元/月×12月×80%＝約8400萬元；

2、護理收入：1890萬元

按30%的入住老年人需要護理，每人護理費每月1500元計算： 3500張床位×1500元/月×12月×30%＝約1890萬元；

3、宴會廳、各特色餐廳餐飲收入：191.63萬元 按新增150人，每天每人消費50元，70%入座率計算： 150人×50元/座×365天×70%=191.63萬元

4、商場收入：638.75萬元 按平均每天每人產生5元利潤計算 3500人×5元/天×365天=約638.75萬元

5、養生收入：511萬元

按每天有10%的人進行養生，每人40元計算： 3500人×10%×40元/人×365天=約511萬元

6、會議室收入：36.5萬元 按每天2000元，50%利用率計算： 2000元/天×365天×50%=約36.5萬元

7、場地出租（醫院、協會辦公、商業）收入：72萬元

按出租6000平方米，每平方米10元/月計算： 10元/平方米×6000平方米×12月=約72萬元

8、護理實訓管理費：60萬元

按平均每月接待100人，每人500元實訓管理費計算： 500元/人×100人×12月=約60萬元

9、老年大學：168萬元

按20%的人參加，每人每月200元計算： 200元/人×3500人×20%×12月=約168萬元

10、洗衣：336萬元

按每個老年人，每月80元計算： 80元/人×3500人×12月=約336萬元

11、其他收入：365萬元 按每天收入10000元計算： 10000元/天×365天=約365萬元

年均營業收入

=6720+1890+191.63+730+511+36.5+72+60+168+336+365 =約11080萬元

（二）年均營業支出：

1、營業費用：4254萬元 1）工資及福利費用：2520萬元

工作人員按1：5的比例配備，平均工資3000元/月（含福利）： 700人×3000元/月×12月＝2520萬元； 2）管理費用：1108萬元

按營業收入的10%計算：11080萬元×10%=1108萬元

包括一般辦公費用、紙張文具費、郵電通訊費用、交通費用、接待費用、董事會費、培訓費用、工作餐費、工作服裝費、日常維修費用、財務費用、市場推廣費用及不可預見費用等。3）水電氣費用：554萬元

按營業收入的5%計算：11080萬元×5%=554萬元 營業費用合計：2520+1108+554=4254萬元

2、營業成本：1497.3萬元 1）餐飲成本：1344萬元 按老年公寓營業收入的20%計算： 6720萬元×20%＝1344萬元 2）養生成本：153.3萬元

按養生營業收入的30%計算： 511萬元×30%＝153.3萬元

營業成本合計1344+153.3=1497.3萬元

3、營業稅金及附加：1772.8萬元 1）營業稅：554萬元（5%）11080萬元×5%=554萬元 2）城建稅：775.6萬元（7%）11080萬元×7%=775.6萬元

3）教育費附加稅：443.2萬元（4%）： 11080萬元×4%=443.2萬元

營業稅金及附加合計：554+775.6+443.2=1772.8萬元 注：未計算所得稅，民營養老機構可以爭取政府減免。

年均營業支出=4254+1497.3+1772.8=7524萬元

（三）年均營業純利潤：

營業收入—營業支出=11080－7524=3556萬元

（四）項目投資回收期：

項目二期投資約42250萬元，年均純利潤約3556萬元，投資回收期：42250萬元÷3556萬元/年＝11.9年 預計11.9年收回成本。

該項目一期投資預計在10年內能收回成本，二期投資在12年內能收回成本，所以，投資回報周期在合理的范圍內。

第九章 項目風險分析及規避建議

一、項目風險分析：

1、觀念的風險

中國是一個家庭觀念非常強的民族，養兒防老的傳統觀念根深蒂固，到養老公寓養老還沒有被大多數老年人及其子女說接受，據調查還有30%以上的人認為老年人入住老年公寓是因為兒女不孝或是孤寡老人。另外還有40%的子女怕父母入住老年公寓生活不習慣，而不愿將父母送到老年公寓。所以，要讓大多數老年人及其子女接受到養老公寓養老還需要一個漫長的過程。因此，本項目風險之一就在于老年人及其子女對老年公寓這種居住養老方式的認可程度及時間長短。

2、價格的風險

目前，重慶市的人均收入和整體消費水平與其他發達城市相比還有較大差距，人們對老年公寓的價格水平的接受度不高。據調查，重慶市的老年人及其子女對入住老年公寓能接受的價格在1500元/月以內的占90%。當然這也是因為重慶市目前還沒有高檔的老年公寓，人們更多的是根據現有的老年公寓來評價的緣故。但該項目作為重慶市第一個吃螃蟹者，在價格定位上仍然存在作一定的風險。定價過低，投資回收期將會延長，定價過高，入住率將難以得到保證，投資回報同樣會受到影響。

3、季節的風險

由于該項目處于重慶市的旅游風景區，消費的季節性較強，消費的淡旺季較為明顯，所以在淡季商務酒店的入住率、餐飲入座率將難以得到保障，會對項目的收益帶來不確定的因素。

4、交通的風險

該項目所在地雖緊鄰主城區，但由于地處歌樂山上，道路條件差，只有一條路通公交車，另一條有小長安面包車，上下歌樂山很不方便。雖然梨樹灣至歌樂山的市政道路將于2010年竣工，到沙坪壩核心區的距離也將縮短，但雙向四車道的道路能否對歌樂山的交通帶來根本性的改變還是未知數。

另外，該項目到主公路還有幾百米小公路，不通公交車，只有三輪車，所以無論是到老年公寓來的老年人及其家屬，還是到商務酒店來度假、開會和其他商務活動的客人都將帶來極大的不便。從而影響該項目的經營。

5、多元化的風險

該項目最大的特點就是開發老年產業。但這同樣也是該項目的風險，該項目能否吸引各民間協會來辦公、開展活動；能否吸引老年產品的生產企業和銷售商來展銷產品；能否吸引重慶市三甲醫院來開分支機構，能否開發老年創意產業等，都還有很多不確定因素，使項目通過多元化的產業發展來分散投資風險的設想存在不確定性。

二、風險規避建議：

老年公寓的市場需求很大，擁有很好的社會效益和一定的經濟效益，是一個充滿商機和可行度較高的項目。但為了提高本項目抗風險能力，化不利為有利因素，將風險值降低到最低程度，特提出如下建議：

1、要找準目標消費群，重點瞄準“三高”老年人群，認真分析他們的需求，為他們量身定做他們所需要的服務，吸引他們入?。?/p>

2、要重點打造項目的“老有所為”的養老模式，要在重慶市獨樹一幟，為老年人搭建一個老年人發揮余熱、實現自我價值，真正做到老有所為的平臺，3、要打好項目的合資背景這張牌，強調該項目引進德國老年公寓先進的經營理念和管理模式，采用國際化的管理水平和服務標準，具有國際先進水平的現代化高檔老年公寓的優勢；

4、要依托老年公寓這個平臺，圍繞老年產業，實現多元化的發展，如度假、養生、會議、協會活動、老年大學、老年產品展示、老年創意產業等。通過多元化的產業發展來分散投資風險；

5、要把該項目打造成為歌樂山養老產業園的中心，一是建議引入重慶市的三甲醫院，為整個歌樂山養老產業園的所有養老服務機構和居民提供醫療服務；二是打造高級護理中心，為重慶市其他的養老服務機構、醫療機構等提供高級護理人才實訓基地。從而提高本項目的地位，吸引更多的老年人入??；

6、建議老年公寓在營銷上采取多種方式，如收取押金、意外保證金，長租和短租相結合等方式，提前回籠部分資金，減少資金占用的壓力，減少財務費用，降低投資風險；

7、本項目每年上繳的各類稅金高達1800多萬元，政府對民間資本建造養老機構以及合資企業有相關的稅收支持政策，可以爭取政府減免部分稅收，從而減少投資風險；

8、要加強項目的營銷策劃，從營銷角度對市場前景作出準確判斷并提出詳盡而具有針對性和可操作性的營銷方案，加強老年公寓的營銷推廣和宣傳，擴大老年公寓的影響，讓更多的老年人及其子女認識、認知并認可老年公寓，從而擴大入住人群，提高入住率，降低項目風險。

第十章 結 論

通過以上各項研究分析及測算，結果表明：無論是養老服務機構市場發展的需要、建設條件以及工程技術的可行性，還是從該項目日后的經營效益和投資風險等方面來看，建造重慶”XXXX”老年公寓項目都是比較有利的，預計經營效益較好，是值得建造的。

目前重慶市養老服務機構大約有60%的缺口，而且隨著老年人口的急速增加和老年人入駐養老服務機構的愿望增加，養老服務機構的市場缺口將非常大，”XXXX”老年公寓建成后每年可解決4000位老年人入住養老服務機構，有效緩解重慶市養老服務機構欠缺的矛盾，為政府分憂；

本項目建成后將填補重慶市高檔老年公寓的空白，解決重慶市沒有高檔老年公寓的難題，為“三高”（高文憑、高職稱、高收入）老年人群搭建了一個發揮余熱、實現自我價值，真正的做到老有所為的平臺。開創了讓老年人“老有所為”的養老服務機構模式，這樣既能快速地提升重慶市的城市檔次與品位，同時又能有力地促進重慶老年公寓結構調整，從而進一步推動當地老年產業的快速發展，具有相當的社會效應。

本項目是由重慶XX職業技術學院和德國社會福利保障聯合會共同投資建造，是重慶市第一所中外合資養老公寓，建造該老年公寓可以引進外資，引進世界先進的養老公寓經營理念和管理經驗，對于提高重慶市養老公寓的經營管理水平，與世界接軌，帶動重慶市老齡事業和養老產業的發展都具有非常重要的意義。

本項目如果正常經營，每年向國家直接上繳各類稅金達1800多萬元，此外老年公寓還能提供800人左右的勞動就業崗位，在就業壓力趨緊、政府壓力逐漸加大的今天，這無疑是對政府的巨大支持和幫助。

該項目建成后，將打造高級護理中心，一方面作為XX職業技術學院家政專業學生的實訓基地，同時也將為重慶市其他的養老服務機構、醫療機構等提供高級護理人才實訓基地。為重慶市培養高級護理人才作貢獻。

老年公寓的建造是一個投資大、短期經濟效益差且投資回報期長的浩大的工程，因此作為投資方來說，考慮如何有效地規避投資風險，減輕投資壓力，增加獲利渠道，是非常重要同時也是必須的。重慶作為全國城鄉統籌的實驗區，項目所在地又是全國50個養老產業示范點之一，政府部門高度重視，有寬松的政策環境和政府部門的大力支持也是增強開發商信心的有利因素。

綜上所述，我們的結論是：建造”XXXX”老年公寓，具有顯著的社會效益和較好的經濟效益，因此這是一個建造可行性很強的項目。

第四篇：老年公寓建設項目可行性研究報告

老年公寓建設項目可行性研究報告 簡介：

項目占地400畝，規劃建筑總面積40萬平方米，可售面積35萬平方米；低密度、低容積率、高綠化率；全區無障礙設計，以多層為主，輔之以少量小高層；有相應的配套服務設施；整體建筑風格以傳統的江南田園風光為主，以社區干道、組團道路、庭院道路為骨架，以住宅、公建配套、園林景觀為主體形成的建筑景觀群。規劃總戶數：6317戶，總人口：11281人。項目開發總成本91160.9萬元，銷售總收入101344萬元，投資開發總利潤10183.1萬元，成本利潤率11.17%，投資回報率127.29%。

目錄：

一、××市房地產市場

（一）××市房地產市場回顧 開發投資額大幅增長

施工面積、新開工面積穩步增加

竣工面積持續增長，住宅開發占主導地位

消費市場需求旺盛，全市商品房銷（預）售面積連續三年保持兩位數增長

商品房銷售價格漲勢不止 商品房空置面積大幅度下降

舊城改造成為重點，土地供應、交易金額成倍增長

（二）××市房地產運行的基本特征

國家和政府有關部門相關政策的出臺，引導房地產市場健康、有序、穩步發展

舊城改造力度的加大給××市市場格局帶來新變化，住宅郊區化與老城區改造并駕齊驅、協調發展，共存共榮 土地有形市場的建立使土地交易市場更加公開、公平、公正

國內外房地產大鱷紛紛登陸武漢，為××市房地產市場注入新的活力

三級市場（二手存量房）交易快速增長，交易價格大幅上漲，有力地拉動了房地產一、二級市場的發展

（三）××房地產運行的基本趨勢

寫字樓市場擺脫低迷、走出低谷，重新崛起

產品結構、品質升級換代，高層物業、豪宅凸現

營銷手法推陳出新，文化樓宇驚艷江城，“眼球”經濟再上一層樓

購房消費趨于理性，小戶型全面熱銷，上演完美風暴

××市房地產開發企業之間的競爭十分激烈，優勝劣汰大勢所趨

房地產市場需求呈現多樣化，市場細分勢在必行 老城區大片改造，居民支付能力制約使住宅消費更傾向于大眾化

二、老年人住宅市場分析

（一）老年人住宅市場機遇分析

我國已進入老齡化社會階段

市場的發展趨勢

高檔產品

“老年人住宅市場”潛力巨大 老年人養老逐步向養老院轉移 家庭因素催生老年人住宅的產生和發展 國家鼓勵開發商進行老年人住宅地產的開發 老年人住宅在京、滬兩地倍受熱寵

（二）××地區老年人住宅市場現狀 老年人住宅明顯不足

戶型設計不合理、功能相對單一 住宅區規模小、配套設施不足 環境質量有待提升 服務人員缺乏專業培訓

（三）××地區老年人住宅市場發展趨勢 產權式老年人度假公寓將成為未來老年人住宅老年人住宅將逐步從主城區向城郊轉移 老年人住宅的開發以中檔為主、輔之中低檔和中 “山水型老年公寓”將更受消費者青睞

三、項目選址（地塊）應具備的基本條件

四、項目產品規劃

（一）園區規劃設計要求

（二）園區規劃特征

（三）園區構架

（四）總體平面布置

（五）產品功能組合（六）園區會所設計與布置

（七）園區內環境規劃設計

（八）單體建筑設計

（九）戶型及戶型面積控制

（十）車位、商業配套的設置

五、項目投資成本核算

（一）項目投資與成本費用估算

1、地塊項目開發假設條件

2、項目面積規劃

3、建設開發成本估算

（二）資金籌措、投資計劃及貸款利息

1、資金籌措與投資計劃

2、項目開發總量分配

3、項目施工、銷售周期控制

（三）項目投入產出與回報

1、銷售價格確定

2、銷售總收入

3、單方售價

4、項目銷售總利潤

5、項目投資單方利潤

6、成本利潤率

7、自有資金投資回報率

六、項目投資方案

（一）項目開發建設總體戰略指導思想

（二）項目開發建設方案設想與分析

（三）項目開發建設經營（施工）計劃

（四）項目經營期投資分析

七、項目投資經濟分析

（一）資金規劃

（二）基準折現率i0的計算

（三）投資財務效果評價

八、項目不確定性分析

（一）銷售價格的敏感性分析

（二）成本變化的敏感性分析

（三）容積率敏感性分析

九、項目風險分析

1、老年人及其子女對老年公寓這種居住養老方式和生活方式的認知、認可需要一段時間

2、消費群體的特殊性和項目產品歸屬（產權）的敏感性導致項目具有較大風險

3、項目規模大，開發建設周期長，涉及問題多且復雜，不確定性多

十、風險規避與控制措施

十一、結論

附表：

投資計劃與資金籌措表

項目經營期成本投資分析

項目建設施工計劃完成比例分配表

項目施工進度一覽表

一、我國老年人情況分析和養老床位：

據統計，目前我國60歲以上的人口達到1.44億，占總人口的11%，在今后較長一段時期內，老齡人口的比例將以年均3.2%的速度增長，從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，大約在21世紀40年代，人口老齡化程度達到頂峰；2030年前后，我國60歲以上的老齡人口預計將增至4億左右，相當于現在歐盟15國的人口總和；到2050年，我國60歲和65歲以上的老齡人口總數將分別達到4.5億和3.35億，這意味著每3個人中就有1個老人。據人口專家預測，未來10年，包括獨生子女與獨生子女、獨生子女與非獨生子女組成的獨生父母家庭（即421家庭）在我國至少會達到上千萬個。據一項京滬穗城市居民調查顯示，35%的家庭要贍養4位老人，49%的家庭要贍養2-3位老人；

全國各類老年社會福利機構有170多萬張養老床位，而全社會的養老床位需求達1400萬張，遠遠不能滿足需要。老年人的養老、安居問題日益成為重要的社會問題。

二、石家莊老年人口情況和老年公寓情況：

石家莊現在60歲以上的老年人口已達118.2萬，占總人口的12.6%，石家莊民政局福利處姜連吉處長說，托老的需求，市場很大。目前石家莊有證的老年公寓有30家，床位不足萬張，占市區老齡人口的千分之8.12，跟全國的1%差距很大，跟國外要求達到的10%，不可而語。養老床位缺口很大。燕趙老年報記者楊勃志說，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初開始，好多老年公寓爆滿，且有幾家排隊等候入住。

我們考察過的老年公寓護理院，了解到的一些信息：白求恩護理院；頤養園老年公寓；夕陽紅老年公寓；長安老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；棉五托老所；聯誼老年公寓。運營比較好的老年公寓有：長安老年公寓；東云老年公寓；夕陽紅老年公寓；松鶴圓老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；頤養園老年公寓。新投資擴建的老年公寓有：新建的錦華老年公寓，投資150萬；東三教的頤壽園投資600萬，面積7000平米。頤養園老年公寓擴建投資200萬；祥和老年公寓擴建投資200萬。當時我們在一家護理院了解情況時，老板說，石家莊的老年公寓5年后會火起來，我們想有一定道理。

三、幾種養老形式的介紹：家庭服務、居家養老、老年公寓、福利院等4種形式。

家庭服務照顧，是對生活不能自理、臥病在床的老年人，在家接受親屬全方位照顧的形式，兒孫滿堂，兒女盡孝自古以來就是中國老人最理想的養老狀態。我們國家大部分都是這種形式，也是人們追求的養兒防老的理念體現；居家養老，是對居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一種服務。具體包括**送飯、做飯、打掃居室衣物、洗澡、理發、購物、陪同上醫院等項目；老年人公寓，是對社會上有生活自理能力但身邊無人照顧的老年夫婦或單身老年人提供的一種照顧方式，包括稱名為暫托所和老年人院。因家人臨時外出或度假，無人照料的老年人便可送到暫托所，由工作人員代為照顧；而對那些生活不能自理，又無人照顧的老年人則送入福利院或敬老院，這是國家對一些孤寡老人和生活困難老人提供的一種福利。根據我國特有的情況，計劃生育造成的421家庭的出現，當今社會競爭加大，子女們工作緊張和生活壓力增大，致使養老形式不得不發生轉變，居家養老和家庭服務養老在一些條件上不允許，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府辦得敬老院，一些高標準的老年公寓市場應運而生，是不可阻擋的。

四、高標準的老年公寓都包括什么：

高標準的老年公寓在設施、管理和環境上要有特色，體現在軟件和硬件兩個方面，無障礙設施、緊急呼叫系統、室內衛生間、圖書室、醫務室、健身娛樂場所、室外活動場地等都要高標準配齊，護理人員的素質以及針對老年人的服務也要全面具體。體現在：規劃設計中力求以生態園林人文景觀為主題，充分體現人與大自然相和諧的環境，在整個規劃中園林綠化面積達75%以上，并根據老年人活動和愛好特點，規劃建設項目要有：垂釣湖、門球場、飼養場、種植園及戶外健身設施。室內設計按照國家頒布的《老年人建筑設計規范》高標準、高要求實施。在園區內所有設施都要采用環保和優質產品，只要是涉及老年人日常生活、健身活動的地方都要無障礙設施和人性化提示、對老年人身體健康、生命安全有著絕對保障。賓館有五星級，老年公寓也建成五星級，也相當于賓館，也有高消費的人群，石家莊要在一萬里挑一個老人入住，我們想也有可能。

五、現在一般情況下老年公寓的利潤來源主要有：房租算上30%，床位費占20%，護理費30%，飲食20%，現在老年公寓收一個老人一個月基本上有700元的收入。石家莊現在針對老年事業的優惠政策有：電費為居民用電，暖氣為居民價，車輛養路費減半，床位費補貼每人每月10元，民政局還有福利彩票基金幫扶老年公寓。還有每年到過節過年時一些企業到老年公寓慰問，做志愿者，展示形象。這個方面主要靠院長們發揮個人魅力去爭取，打通關系去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做為主要的利潤依據。

六、投資10000平米老年公寓的分析：投資10000平米，根據現在的市場行情，綜合造價在2000萬。根據《老年住宅設計規范》，使用面積為7000平米，每個老人為10平米，可以入住700老人，每人每月700元的收入，一年為700*12*700*50%（入住率）=294萬。2000/294約7年可以收回投資。相對時間長，風險大，這就是好多運作住宅房產的公司不做老年公寓的原因。

七、老年公寓的宣傳：做什么也離不開宣傳，我們假如要建一個高標準的老年公寓，在現在石家莊三年大變樣，這個階段，大投資，肯定政府支持，群眾歡迎。報紙電視媒體會給我們做免費廣告。下一步就是我們自己如何經營了。要虛心，不張揚，要和各級領導搞好關系，新聞媒體聯系密切，廣開門路，切實把養老事業做好，為集團公司的整體形象加分。

八、經營思路：一切圍繞服務老年人，一切圍繞住戶所想，住戶的滿意就是我們最好的收入。說白了，老年公寓就是伺候人的工作，沒有什么高科技，也不需要高精尖的技術，主要體現的是要有耐心、細心、愛心、真心、孝心。必須用心學習、總結別人的經驗，做到手腳要勤快，嘴巴要甜。劉宏到老年公寓做志愿者，也體現出了這方面的意思。

九、項目立項社會背景是不以人的意志為轉移的，石家莊有好多企業也在追加投資此事業，現在石家莊的老年公寓市場遠遠沒有飽和，確實是一個良好的時機。

十、綜合考慮：我們要建老年公寓要考慮這樣幾個方面：一是地理位置選擇交通便利、人氣旺盛、公用設施完善、環境優美的地方。二是定位高收入的保障對象，要“嫌貧愛富”。三是床位要多、面積要大、投資較多的大規模老年公寓。四是我們肯定是邊干邊學、人性化、規范化公司式管理，讓參觀者和入住者感到我們眼光遠大，要有建設百年企業的雄心和韜略。

十一、提高老年公寓效益的對策思路：理論上有經濟主體的經濟效益主要來自于兩個方面即收入與成本的比較。只有遵循既開源又節流的思路，才能從根本上降低養老服務成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用資源比如醫院公園，共享政府配套設施；抓好前期投入，考慮事情要有前瞻性，不要重復投資，減少返修；降低管理成本，根據自身的優勢發展特色性服務項目，提供差異化管理，最大程度做到最小成本提供最優服務，達到利潤最大化；要充分考慮到老年人特有的風險因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻煩，造成經濟損失的同時提高了成本。在增加收入方面考慮到：增加有形的收入，增加基礎設施的建設，提供比較齊全的服務，滿足入住老人的需求的同時，吸引社會上老人消費，提高利用頻率；增加特色服務，馬斯洛的需求層次理論告訴我們，老年人需要的不僅是滿足物質享受，還要滿足精神享受，在不斷滿足他們的提高需求，達到心理上的依賴，對于服務的支出他們會更主動，我們更有收入（趙本山小品聊10元錢的）；還有教育培訓（我個人上電大也有補缺憾成分在里面）、音樂、太極養花種草等，只要吧老人們的需求與老年公寓的供給有效地結合在一起，增加收入是大有余地。十二、八面來風：杭州市社會福利中心，占地58畝，總投資6600萬元，共有床位500張，自1999年投入使用，從2001年起每年實現利潤40多萬元。它的經營主要還是為了體現國家的福利設施。杭州市蕭山區老年頤樂園，占地50畝，投入5000萬元，經過政府批準，轉讓房屋使用權，僅此一項，收回資金1000萬元。老年公寓的利潤率在2003年，湖南的一家統計結果為平均利潤率為5.6%，2004年為10%。其中有做的成功的利潤率為18.87%。

第五篇：XXXX老年公寓項目建議書及可行性研究報告范文

XXXX老年公寓項目建議書及可行性研究報告

（二）博樂市銀色港灣老年公寓建設項目可行性研究報告第一章 總 論 1.1項目概況 1.2編制依據 1.3項目法人概況 1.4研究范圍第二章 項目背景及項目建設的必要性 2.1項目背景 2.2 項目概要 2.3項目建設的必要性 2.4結論第三章 老齡產業和項目建設規模分析 3.1中國老齡化現狀及政策分析 3.2博樂市老齡現狀及數據分析 3.3當地政府政策支持及措施 3.4發展情況 max.book118.com想 max.book118.com路 max.book118.com標 3.5項目選址分析 3.6項目建設規模第四章 項目建設條件 4.1地理位置與自然條件 max.book118.com置

max.book118.com況 4.2歷史沿革 4.3社會經濟狀況 4.4項目建設配套條件 max.book118.com應及技術保障

max.book118.com地地質情況 max.book118.com施現狀 max.book118.com價 4.5政策支持第五章 項目建設方案 5.1項目建設指導思想和目標 max.book118.com 指導思想 max.book118.com則 max.book118.com標 5.2項目建設方案 max.book118.com 設計依據 max.book118.com 設計說明 max.book118.com 設計要求第六章 環境保護措施 6.1項目區環境現狀 6.2環境影響分析 6.3環境保護原則 6.4執行標準 6.5措施 max.book118.com護措施 max.book118.com營期環境保護措施 6.6 環境影響評價結論第七章 節能、節水措施 7.1節能 max.book118.com準 max.book118.com施 7.2 節水 max.book118.com準 max.book118.com施 7.3節能、節水管理第八章 項目管理和實施進度安排 8.1組織機構 8.2機構職責 8.3人員配置 8.4勞動安全 8.5招標方案 max.book118.com制依據 max.book118.com則 max.book118.com圍

max.book118.com案 8.6管理工作流程 8.7項目運營期管理 8.8項目實施進度安排第九章 項目資金籌措與管理 9.1項目投資估算 max.book118.com資估算 max.book118.com算 9.2項目資金籌措 9.3資金管理第十章 效益評價 10.1財務評價依據 10.2財務評價基礎數據選取 max.book118.com格

max.book118.com與運營負荷 max.book118.com準收益率設定 max.book118.com算參數 10.3利潤分析 10.4國民經濟分析 10.5盈虧平衡分析 10.6財務評價結論 10.7社會效益 10.8生態效益分析第十一章 結論與建議 11.1結論 11.2 建議第一章 總 論 1.1項目概況 max.book118.com 項目名稱：博樂市銀色港灣老年公寓建設項目 max.book118.com 項目承辦單位： 法人代表： max.book118.com 項目主管單位：

max.book118.com 建設地點： max.book118.com 建設內容：老年公寓（醫療保健中心、活動中心、公寓等配套設施）max.book118.com 建設總投資： 萬元 max.book118.com 建設期限： 年 月-年 月 1.2編制依據 max.book118.com復資料及文件 max.book118.com.1《關于全面推進居家養老服務工作的意見》； max.book118.com.2《農村敬老院管理暫行辦法》； max.book118.com.3《老年權益保障法》； max.book118.com.4《工程建筑設計規范》； max.book118.com.5《老年人建筑設計規范》； max.book118.com.6《無障礙設施設計規范》 max.book118.com.7國家與地方政府公布的有關法規、條例等； max.book118.com.8博州州委、政府、博樂市委、政府及相關專家、領導對項目的要求與構想。1.3項目法人概況（加入貴企業簡介）1.4研究范圍通過對項目建設背景必要性的分析論證，結合博州人口老齡化的實際現狀及市場需求，擬定項目的建設方案和建設規模；確定項目投資及資金籌措方案；同時對項目實施的外部條件、環境保護、項目組織管理、實施進度、招標采購等方面進行研究。第二章 項目背景及項目建設的必要性 2.1項目背景人口老齡化是人類面對21世紀的挑戰。目前，我國60歲以上的老人已達到1.4億。全面推進養老服務，是破解我國日趨尖銳的養老服務難題，切實提高廣大老年人生命、生活質量的重要出路；是弘揚中華民族尊老敬老優良傳統，尊重老年人情感和心理需求的人性化選擇；是促進家庭和諧、社區和諧和代際和諧，推動社會主義和諧社會建設的重要舉措；也是加快發展服務業，擴大就業渠道和促進經濟增長的重要途徑。博樂市位于新疆維吾爾自治區西北部，艾比湖西，天山西段北麓，準噶爾盆地西南部。東部和東北部臨精河縣、托里縣，西瀕溫泉縣，南濱尼勒克縣、霍城縣，北以阿拉套山分水嶺為界與哈薩克斯坦共和國接壤，邊境線長150。市區距烏魯木齊市公路里程524。全市總面積7956平方公里，轄三鎮兩鄉兩個國營牧場和四個街道，有蒙、漢、維、哈等31個民族，總人口25.77萬人（2008年），地方人口15.9萬人，城市人口10.12萬人，少數民族人口6.2萬人。是博爾塔拉蒙古自治州首府、新疆生產建設兵團農五師師部所在地，居民調查顯示，35[%]的家庭要贍養4位老人，49[%]的家庭要贍養2-3位老人；各類老年社會福利機構張養老床位，遠遠不能滿足需要。老年人的養老、安居的重要社會問題。制定的“老有所養、老有所醫、老有所學、老有所為、老有所樂”的養老原則，據統計，目前我國60歲以上的人口達到1.44億，占總人口的11[%]，在今后較長一段時期內，老齡人口的比例將以年均3.2[%]的速度增長，從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，大約在21世紀40年代，人口老齡化程度達到頂峰；2030年前后，我國60歲以上的老齡人口預計將增至4億左右，相當于現在歐盟15國的人口總和；到2050年，我國60歲和65歲以上的老齡人口總數將分max.book118.com，這意味著每3個人中就有1個老人。據人口專家預測，未來10年，包括獨生子女與獨生子女、獨生子女與非獨生子女組成的獨生父母家庭（即421家庭）在我國至少會達到上千萬個。隨著老齡化社會的來臨，老年人口已經成為一個有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現并不斷加重。人口總量過多、人口素質問題和老齡化的多重壓力將給經濟發展和社會保障帶來嚴峻挑戰。從我國的實際國情出發，如何解決老年人的養老問題，成為社會各界廣泛關注的問題，各級政府更是極為重視此問題財政部、國家稅務總局《關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知》[[]2000]97號）中，提出“對政府部門和企事業單位、社會團體以及個人等社會力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務機構，暫免征收企業所得稅，以及老年服務機構自用房產、土地、車船的房產稅、城鎮土地使用稅、車船使用稅”。3.2博樂市老齡現狀及數據分析截止20年底，60歲以上老年人口達萬人，占全市總人口的[%]；“十五”期間全市65歲及以上的人口數占總人口比例將超過[%]。而集老年人頤養、健身、休閑、娛樂、醫療為一體的依照老年人的特點和需求，適宜選擇在不遠離社會，不遠離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環境優美的地方。從住區規劃、設計到配套建筑與設施方面要符合老年人的特點和需求。老年公寓低層小院落平房，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。有完備的配套設施和服務，如醫院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、交流活動、家政服務等。博樂市歷史悠久，山水雄奇，早在公元658年，唐代中央政權就在博樂設置了雙河都督府，與中原一直保持著密切的聯系，是“絲綢之路”北道通往中亞和歐洲的重鎮之一?？h名源于博爾塔拉河名。博爾塔拉，為蒙古語，意為“銀色的草原”。1920年置博樂縣。1985年撤銷博樂縣，成立博樂市。博樂一名歷史久遠，最早的記載是公元12世紀耶律大石建西遼后所建的“勃羅城（在”今博樂西南）。元代有“不剌”、“普剌”、“孛羅”等。舊為準噶爾策妄阿拉布坦游牧地，清乾隆二十九年（1764年）移察哈爾左營駐此，設領隊大臣，俗稱大營盤。《西域圖志》稱博羅塔拉。光緒十四年（1888年）屬精河直隸廳。1920年由精河縣析置博樂縣，博樂市1985年撤縣建市。1989年被國務院列為對外開放城市。1990年境內的阿拉山口經批準對外開放，成為中國西部地區唯一的鐵路、公路并舉的國家一類口岸，中國與哈薩克斯坦共和國鐵路在阿拉山口接軌，標志著第二座亞歐大陸橋的全線貫通。1990年博樂市又被中國國務院批準為沿邊進一步開放城市，1992年國務院批準成立博樂邊境經濟合作區。博樂市是中國西部的一個重要沿邊開放城市和第二座亞歐大陸橋的西橋頭堡。2000年，博樂市轄3個街道、3個鎮、2個鄉。其中:總人口為42.3萬人，民族35個，其中蒙古族2.6萬人，漢族27萬人，維吾爾族5.2萬人，哈薩克族3.98萬人，回族1.4萬人。鄉鎮:小營盤鎮 23510人、達勒特鎮 15457人、烏圖布拉格鎮 14936人、青得里鄉 26067人、貝林哈日莫墩鄉 7663人、阿拉山口虛擬鎮 3010人、阿熱勒托海牧場虛擬鄉 7263人、兵團81團場虛擬鄉 11557人、兵團84團場虛擬鄉 8530人、兵團85團場虛擬鄉 4437人、兵匝86團場虛擬鄉 10905人、兵團89團場虛擬鄉 14162人、兵團90團場虛擬鄉 10244人。博樂市通過爭取國債項目、引進外國銀行貸款、廣泛招商引資、吸納民間資金投入等途徑，投入2.7億元用于城市建設。加大城市規劃力度，投資271萬元，先后完成了城市總體規劃修編大綱、城市近期建設規劃、南城區規劃、商業網點規劃、城市消防規劃、萬畝生態園區等12項規劃的編制工作，為推進城市化進程奠定了基礎。城市道路建設步伐加快，完成了北環路、長城路、顧里木圖路、文化路、建國路、前進路、沿河路、迎春路等16條道路的新建改建工程，新增城市道路18.6公里，市區已擁有道路38條65公里。市政公用事業蓬勃發展，完成了三期供水、垃圾填埋處理廠、污水處理廠一期工程、3號熱源建設項目，新增供排水和供熱管網56.9公里，供水普及率、垃圾無害化處理率、污水處理率、集中供熱普及率分別達到99.15[%]、100[%]、80[%]和41[%]。公園廣場建設邁出堅實步伐，新建改建了中心廣場、濱河公園、人民公園、西部文化廣場、賽馬場、博爾塔拉紀念園、博物館、體育館。重點招商引資建設工程完成總投資1.26億元，亞中商城、商業步行街、東風商廈、家和精品街、西郊客運綜合市場相繼竣工并投入使用。房地產開發達到歷史最高水平，共完成房地產投資3.11億元，開發建設住宅樓30余萬平方米。尤其是今年，還將投資1.56億元建設市政道路、供水、排水、供熱、綠化、垃圾處理等城市基礎設施，安排195萬元專項資金用于城市各類規劃的編制，可以說是歷年來城市建設和規劃編制項目最多，投入最大的一年。博樂市城市基礎設施建設步伐的不斷加快，使城市功能不斷完善，人居環境不斷改善，對經營城市、拉動消費、營造城市景觀、提高城市品位、豐富群眾文化生活等起到了極大的促進作用。“老有所養、老有所醫、老有所學、老有所為、老有所樂”的養老原則/建設部881003頒，890101實施）《無障礙設計規范》《老年建筑設計規范》 max.book118.com.4建設場地的

1樓

發表于 2011-4-2 15:21:57 | 查看: 341| 回復: 0 第六章 項目建設方案

根據對項目的定位，結合開發設想，提出項目建設方案，以期為項目開發分析提供依據。

一、項目定位：

1、主題定位 中德合資、世界現代老年產業最先進的經營管理模式與中國傳統文化和生活方式相結合，讓老年人“老有所為”，創造老年人生活新方式的現代化高檔老年公寓。該定位包含四層意思： 1）該項目為中德合資，引入德國老年公寓先進的經營理念和管理模式，采用國際化的管理水平和服務標準，具有國際先進水平的現代化高檔老年公寓；

2）結合中國老年人的生活習慣，創造適合中國老年人生活方式，為老年人提供全方位服務的高檔老年公寓。

3）為“三高”老年人群搭建一個發揮余熱、實現自我價值，老有所為、為社會再作貢獻的平臺。

4）以老年公寓為依托，開發度假、養生、老年產品、老年大學、協會辦公、老年創意產業等老年產業的發展平臺。

2、市場定位：

針對“三高”老年人群的現代化高檔老年公寓

3、風格定位：

采用后現代建筑風格處理方式，結合德國建筑特點與中國文化元素，追求輕松和明快的建筑氛圍。即：

后現代創新設計+德國建筑特色+中國文化元素，山水園林式布局

二、項目設計原則：

在老年人的住宅規劃和設計上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設計達到安全、衛生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現出對老人的關懷，更要考慮社會心理學所涉及的居住心理問題。所有的設計均是建立在對老年人生理特征、心理特征、行為特征的細膩研究的基礎之上，以實現住宅產品的人性化、科學化、細致化、方便化，為居住老人提供最體貼的呵護。

1、設計要人性化：

設計要滿足老人的生理特征和生活行為特征的需要，如老人出行，不能有過多的臺階，有臺階處應有相應的輪椅通道；樓梯兩側要有扶手，路面間隔200m應設休息坐椅，室內地面應采用防滑設計，按紐均采用大型號，避免老年人因視力下降而使用不方便等等，總之設計要人性化，滿足老年人的特殊使用要求。

2、生活要智能化：

配備先進的緊急呼叫定位系統、網絡系統、消防監控系統、出入口控制系統、門禁系統、紅外越界報警、攝像監控系統。

3、環境要園林化

應有幽雅的環境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。居住區內路網設置合理，人車分流，來自主干道的噪音少，便于老人作室外活動；建筑布局應確保朝向、采光、通風和景觀等，為老年人提供優質的生活空間。

4、戶型要合理化

戶型設計要個性化、合理化。房間設計要考慮到日照、通風、采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽光，便于老人作室外的活動。要使老年人能方便地使用衛生設備和廁所，冬天洗浴時應考慮加溫的設備。

5、精神要豐富化

為了滿足老年人精神生活的需要，公寓內配備豐富精神文化的設施，在娛樂、學習、交往、情感等方面照顧老人的心理需要，如會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、游泳、劃船、老年大學、棋牌娛樂室、門球場、釣魚臺等文體娛樂設施。

6、配套要完善化

為了方便養老公寓的老年人購物和商業活動，還應配有完善的生活配套設施，如超市商場、銀行、保險、郵局等生活配套設施，滿足老年人日常生活的各種需要。

三、建設標準

項目嚴格按照《老年人建筑設計規范》的要求進行設計。

1、按照國際高檔老年公寓的標準，人均使用面積不低于40平方米（國際高檔老年公寓標準為50平方米）；

2、綜合大樓擁有中央空調系統，各區域通風良好；

3、擁有智能化管理系統、緊急呼叫系統、計算機網絡系統、消防監控系統、出入口控制系統、門禁系統、紅外越界報警、攝像監控系統、公共音響圖文系統、多媒體演講系統等先進的設備設施；

4、三層以上的樓房，配備性能優良、運行平穩、數量合理、裝飾及設備良好的電梯裝備；

5、擁有先進的、可靠的安全及消防設施與監控系統；

6、擁有規模合理、功能齊全、布局科學、使用方便、裝飾高檔、整體舒適度良好的餐飲設施，有老年人用餐的食堂，也有宴會廳和多個不同風味的餐廳；

7、擁有規模合理、功能齊全、設備設施優良的會議及商務中心設施，有至少容納300人會議的專用會議廳，至少配有5個小會議室；

8、擁有符合老年人特色的學習、娛樂、健身的健康娛樂設施；

9、擁有較為完善的員工及后勤服務設施；

10、擁有標準的停車場。

四、項目建設內容：

（一）總體布局：

酒店占地350畝，總體布局擬呈園林式布局，與下天池形成半圍合態勢，與周邊歌樂山養自然景觀整體環境相融合。

根據國際老年公寓的設計趨勢，設計為分散別墅式景觀建筑。其中綜合樓層高限制在五樓以下，多幢獨立別墅和聯排別墅，樓層高限制在三層以下。

（二）建設規模：

1、建設用地：350畝。其中：原校區用地15畝，新征土地315畝；

2、建筑面積：160000平方米。其中：原校舍改建7000平方米，新建房屋面積153000平方米；

3、床位：4000個。

4、人均居住面積：40平方米。

5、綠地率：＞50%；

6、容積率：＜1；

7、停車位：100個。

（三）建筑項目 A、改建項目：

1、改建4棟學生公寓：

將原4棟學生公寓改建為老年公寓，五層建筑，建筑面積6400平方米，共106套，雙人房間，可接收200位老人入住。

增添外部走廊及觀光電梯，方便入住老人的出行。

2、改建專家小院：

一期工程將原專家小院改造為老年公寓的配套設施，平房建筑，建筑面積600平方米，滿足老年人醫療、護理、康復、學習、娛樂、健身的需要。

B、新建項目：

1、綜合大樓：

新征土地15畝，新建綜合大樓，五層建筑，建筑面積16000平方米，為德國建筑特色的度假商務酒店風格，將老年公寓的所有功能和度假商務酒店的功能集于一體。其中： 1）底層：

為食堂、餐廳、展覽展示、商業中心（超市商場、銀行、保險、郵局等）等； 2）二層：

為老年娛樂、健身活動場所，養生房、醫療中心、護理中心等； 3）三層：為辦公、會議區：

老年公寓辦公室、各協會辦公室、會議室； 4）四層、五層：

為老年公寓（二期后為度假酒店客房）?？头靠傆嬙O150間（套）左右，可接收300人入住。

2、老年公寓：

新征300畝土地，新建聯排別墅式高檔老年公寓，三層建筑，建筑面積137000平方米，可接收3500位老人入住。

（四）項目功能建議

1、老年公寓：

1）4棟學生公寓改建為老年公寓，106套，均為帶獨立廚房和衛生間的一室一廳式，平均每套面積60平方米，可接收200位老人入住。

2）新建綜合大樓，客房區總計設150間（套）左右，平均每套面積40平方米，300張床位，房型以標間為主、雙套房為輔，其中標準客房區為80%，套房控制在20%左右（一期作為老年公寓，二期以后度假酒店客房）。

3）新建老年公寓，客房區總計設1750套左右，平均每套面積80平方米，3500張床位，主要為套房，其中普通套房為80%，豪華套房控制在20%左右。

2、醫療中心：

建議該項目引入重慶市三甲醫院，開設門診、急診、住院部和老年康復中心。配備專業的醫護人員、先進的醫療設備，擁有緊急綠色救護通道，一方面解除該老年公寓老人和家屬的后顧之憂，另一方面也可以為歌樂山養老產業園區其他養老服務機構和居民提供醫療服務。

3、護理中心：

建議該項目建設護理中心，配備經專業培訓的高素質護理人員，其功能有三：一是為入住養老公寓的老年人提供專業的護理服務；二是作為XX學院高級家政專業學生的實訓基地。三可以為歌樂山養老產業園區其他養老服務機構提供護理服務或為其培養護理人員。

4、餐飲中心：

1）老年人食堂：為入住養老公寓的老年人提供餐飲服務；

2）商務餐廳：

建議該項目按照商務酒店的標準，設置宴會廳，中、小型中餐廳，風味餐廳，咖啡廳（兼西餐廳）等，以滿足辦公、會議、接待等商務活動和其他各種中高檔散客宴請的需要。

5、康樂中心：

建議該項目室外設置羽毛球球場、門球場、釣魚池，苗圃、預留室外游泳池及庭院散步休閑等設施；室內設置閱覽室、放映廳、書畫室、網吧、棋牌室、健身房、乒乓球室、臺球房、卡拉OK室等。以滿足老年人學習、娛樂、健身的需要。

5、養生中心：

建議該項目設置養生中心，包括：美容美發、足療、按摩、SPA、香薰、桑拿、汗蒸、能量房等。

6、辦公和會議中心： 1）協會辦公區：

建議該項目設置協會辦公區，邀請各民間協會在老年公寓設立常設機構，組織入住養老公寓的老年人參加協會活動。據調查，目前重慶市60歲以上的老年人60%以上參加了各種民間協會，而“三高”老年人群該比例高達90%以上。入住該養老公寓的老年人大多參加了各種民間協會，而據某協會負責人稱，目前各協會的積極分子往往是退休后的老年人。所以邀請各民間協會在老年公寓設立常設機構，一方面方便入住養老公寓的老年人參加協會活動，另一方面也可以為各種民間協會提供活動場所。

2）會議中心：

建議該項目設置能容納300人的大型會議廳一間，設置中小型會議室5間。大型會議廳交通集散方便，有空間寬敞的前廳、服務走廊和配套的服務、貯藏用房及衛生間。設置現場視音頻傳播系統、多媒體演講系統等先進的設備設施。為單位和個人舉辦各種會議、培訓、聚會等提供全方位的服務。

7、商業中心：

據調查，目前重慶市的養老服務機構大多建在風景區，遠離商業區，商業配套設施缺乏。而目前重慶市的養老服務機構大多為民辦，規模小，不可能投建商業配套設施，造成入住養老公寓的老年人購物和商業活動極不方便。

建議該項目設置商業中心，建設包括超市、商場、精品商店、銀行、保險、郵局等商業配套設施，一方面為該老年公寓的老年人提供商業服務，另一方面也可以為周邊的養老服務機構和居民提供商業服務。

8、寓區環境：

建議該項目利用歌樂山下天池得天獨厚的水資源，構筑濱水景觀和沿湖綠化帶；同時在XX學院原有的自然景觀基礎上，通過廣場綠化、庭院景觀、園藝小品，打造景致獨特、環境優美的寓區景觀。突出綠意、生態、健康、別致的特色。如果可能，把下天池水系引入寓區內，讓潺潺溪流貫穿建筑聚落，營造“小橋流水人家”的生動意境。環境規劃包括以下內容：

? 沿湖綠化

濱水景觀?

休閑廣場?

廣場綠化?

? 庭院景觀

園藝小品?

林蔭小道?

運動場?

四、建設周期

該項目分為二期建設（其中一期又分為兩個階段）：

（一）一期工程：

容量達到500人，投資達到5185萬元 A、第一階段：容量200人，投資955萬元。

1、利用天池校區4棟學生公寓和專家小院1 棟，房屋面積7000平方米，改造成106套住房，改造費用635萬元 ；

2、房屋配套設施按人均11000元計算，200人，費用為220萬元;

3、環境和水電等設施改造維修，預算為100萬元。

4、建設周期1年，2009年10月至2010年9月完成。B、第二階段：新增容量300人，新增投資4230萬元。

1、新增土地15畝，每畝按30萬元測算，需要資金450萬元；

2、新建房屋綜合大樓1棟，面積16000平方米，含裝修造價每平方米按2000元測算，需要資金3200萬元；

3、房間配套設施按人均11000元測算，300人，需要資金330萬元；

4、水、電、氣、網絡、電信、電視等基礎設施測算200萬元。

5、規劃、立項、征地和報建手續費用測算50萬元。

6、建設周期：二年，2009年12月至2011年12月期間完成。

（二）二期規模：

總容量達到4000人，投資總額達到4.7435億。其中：新增容量3500人，新增投資42250萬元。

1、新征土地300畝，每畝按30萬元測算，需新增投資9000萬元；

2、新建房屋總面積137000平方米，含裝修造價每平方米按2000元測算，需新增投資27400萬元；

3、室內配套按每人11000元測算，3500人，需要新增投資3850萬元；

4、水電氣、網絡、通信、電視、市政設施配套、環境、綠化費用等費用概算1700萬元。

5、規劃、立項、報批手續規費及工作經費300萬元。

6、建設周期：三年。2012年10月至2015 年9月。

第七章 投資估算及資金籌措

一、投資估算：

（一）一期投資估算：

1、土地費用：約450萬元

新征土地15畝，征地費用15畝×30萬元＝450萬元

2、土建工程費用：約3835萬元

1）原校舍房屋改造7000平方米，635萬元； 2）新建房屋：16000平方米×2000元＝3200萬元；

3、房屋配套設施建設費用：約550萬元

按500個床位，每個床位平均投入1.1萬元 4000床位×1.1萬元=4400萬元

4、公共設施建設配套工程：約300萬元

5、其它：約50萬元 合計：5185萬元

（二）二期投資估算：

1、土地費用：約9450萬元

新征土地300畝，征地費用300畝×30萬元＝9000萬元

2、土建工程費用：約31235萬元

新建房屋：137000平方米×2000元＝27400萬元；

3、房屋配套設施建設費用：約38500萬元

按3500個床位，每個床位平均投入1.1萬元 3500床位×1.1萬元=3850萬元

4、公共設施建設配套工程：約1700萬元

5、其它：約300萬元 合計：42250萬元。

（三）總投資估算

一期投資+二期投資=5185+42250=4.7435億

二、資金籌措方式：

1、項目法人自籌資金：40%

2、信貸融資：60%