第一篇：項目可行性研究報告

關(guān)于籌建福建省莆田市農(nóng)副產(chǎn)品電子交易有限公司可行性研究報告

總論

1.1項目背景

1.1.1 福建省莆田市農(nóng)副產(chǎn)品電子交易有限公司 象山縣城東市場建設(shè)項目。

1.1.2承辦單位概況

本項目由城東市場開發(fā)有限公司承辦。公司成立于2007年5月，注冊資金2000萬，公司性質(zhì)為國有獨資企業(yè)，主要負(fù)責(zé)城東市場的建設(shè)管理運行。經(jīng)營范圍為城東市場的開發(fā)建設(shè)、房屋租賃、攤位租賃。

1.1.3報告

（1）《投資項目可行性研究指南》（試用版）；

（2）《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；

（3）《象山縣城市總體規(guī)劃（2001～2020年）》

（4）《寧波市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃》

（5）《象山縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃》

（6）《關(guān)于印發(fā)寧波市菜市場建設(shè)管理實施辦法的通知》

（7）相關(guān)設(shè)計規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)等

1.1.4項目提出的理由與過程

公益設(shè)施是城市功能的重要體現(xiàn)。一個城市公益設(shè)施的數(shù)量和水平反映了這個城市經(jīng)濟文化水平，也體現(xiàn)了城市居民的生活質(zhì)量。民以食為天，中國人口密度大，菜市場作為一種公益設(shè)施，在廣大人民的生活中扮演著重要的角色。菜市場的建設(shè)水平直接關(guān)系到廣大人民的日常生活質(zhì)量。

2007年寧波市工作目標(biāo)要求《寧波市商貿(mào)流通“十一五”》和《寧波市菜籃子工程“十一五”發(fā)展規(guī)劃》為指導(dǎo)，以菜籃子“數(shù)量安全、質(zhì)量安全、可持續(xù)發(fā)展”為主線，以保障“兩葷兩素”供應(yīng)安全為主體，以“菜籃子放心工程”為核心，通過全面構(gòu)建七大體系，實現(xiàn)七大提升，形成政府監(jiān)管、行業(yè)自律、公眾監(jiān)督“三位一體”的管理框架，努力實現(xiàn)全市菜籃子商品供應(yīng)率達(dá)到100％,質(zhì)量安全達(dá)到95％以上，打造走在全國全省前列，充分體現(xiàn)寧波現(xiàn)代化港口城市菜籃子工程的特色和發(fā)展水平。特別提出加強社區(qū)菜籃子便民店建設(shè)的規(guī)范性指導(dǎo)，改善居民新區(qū)的購物環(huán)境。

縣政府對菜市場的建設(shè)給予了高度重視，在《關(guān)于表彰2005年度寧波市商貿(mào)流通服務(wù)業(yè)先進(jìn)集體的通報》中寧波市人民政府授予象山縣人民政府菜市場改造特別獎。象山縣貿(mào)糧局積極爭取縣政府支持，落實了90余萬元菜籃子工程建設(shè)資金，用于菜籃子基地、屠宰場、菜市場等業(yè)態(tài)的建設(shè)。

象山縣城區(qū)總?cè)丝?2萬，面積10平方公里，現(xiàn)主要有汪家河、蓬萊兩個菜市場，主要覆蓋區(qū)域為城北和城南。市場大都存在空間狹小、檔次低、設(shè)施老化、道路窄、交通擁擠等問題。面對城市步伐的加快，消費市場進(jìn)一步加大，按照《關(guān)于印發(fā)寧波市菜市場建設(shè)管理實施辦法的通知》中菜市場以居住區(qū)、居住小區(qū)為基本單元，一般以1-3 萬人口，每千人250平方米建筑面積配置，菜市場服務(wù)半徑500-1000米的標(biāo)準(zhǔn)，象山縣縣城現(xiàn)有的菜市場規(guī)模不能滿足居民生活的需求。尤其是城東區(qū)域的菜市場配套問題尤為突出。為了提高菜市場建設(shè)水平，加快傳統(tǒng)菜市場向現(xiàn)代流通業(yè)態(tài)升級，提升城市形象，促進(jìn)長效管理，營造安全放心的消費環(huán)境，滿足人民群眾日益增長的生活需要，城東市場的建設(shè)顯得尤為迫切。城東市場將作為服務(wù)人民群眾、讓市民百姓方便購買、放心消費的主要載體。

1.2項目概況

1.2.1擬建地點

本項目位于象山丹城丹峰路、興盛路交叉路口。東臨東大河，北臨丹峰路，西臨興盛路，南為河道。

1.2.2與建設(shè)內(nèi)容

建設(shè)規(guī)模：項目總占地面積21470平方米，建筑面積43447平方米，其中地上建筑面積29112平方米，地下建筑面積14335平方米。

建設(shè)內(nèi)容：建筑物地上主體三層，局部四層，地下一層。一至二層布置為菜場；三層布置為超市；四層為綜合管理用房；地下一層為6級人防兼機動車庫，地下夾層為6級人防兼非機動車庫。地面臨路建“L”型廣場，廣場上布置機動車、非機動車車位。

1.2.3主要建設(shè)條件

本項目為象山縣城東市場建設(shè)工程，地處象山縣城區(qū)，周邊供水、供電、通訊、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施配套條件較好。

1.2.4項目建設(shè)進(jìn)度

本項目計劃于2007年10月開始，2008年12月完成，預(yù)計建設(shè)工期15個月。

1.2.5和籌資方案

本項目總投資為15656萬元，其中建設(shè)投資14980萬元，籌資方案為銀行貸款。

1.2.6主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)

表1-1 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表

序號 項目名稱 單位 數(shù)量項目占地面積 ㎡ 21470建筑面積 ㎡ 43447建筑密度 % 43.4

41.36

5% 16.7總機動車位 輛 241地面自行車位 輛 850

8萬元 15656年均 萬元 3100年均利潤總額 萬元 1470年均 萬元 1102投資 萬元 7.4%（稅后）％ 10.31（稅后）％ 9.55借款償還期 年 13（含兩年建設(shè)期）

1.3結(jié)論與建議

第二篇：項目可行性研究報告

項

目

可

行

性

研

究

報

告

小組：韓嶼霓 萬儀冉 潘琴娜

第一章總論

第一節(jié) 項目提要

一、項目名稱：生態(tài)園南仙花苑A-2地塊項目

二、項目建設(shè)地點：甌海區(qū)三垟街道甌海大道北側(cè)香緹錦園以

東

三、項目開發(fā)商：溫州萬科中梁置業(yè)有限公司

四、項目開發(fā)商法定代表人：張瑜

五、項目性質(zhì)：新建商住樓

六、項目概況：

生態(tài)園南仙花苑A-2地塊項目是由萬科企業(yè)股份有限公司和中梁地產(chǎn)集團有限公司聯(lián)合開發(fā)的。工程位于：溫州甌海大道以北，鐵道南路以南，湯家橋南路以東，三垟大道以西。生態(tài)園南仙花苑A-2地塊項目項目總用地面積53747平方米，總建筑面積為187281.38平方米，住宅、商業(yè)建筑及配套面積145063.15平方米，地下建筑面積41117.29平方米。容積率1.5，建筑密度15%，綠化率40%。

七、建設(shè)單位

溫州萬科中梁置業(yè)有限公司是萬科企業(yè)股份有限公司和中梁地產(chǎn)集團有限公司為開發(fā)該地塊而臨時聯(lián)合成立的一家公司，該公司位于溫州市三垟街道呂家岸路117號（一層），經(jīng)營期限2013.1.15-2033.1.14，法人代表張瑜，公司注冊資本50000萬元，是一家主要從事房地產(chǎn)開發(fā)的私營有限責(zé)任公司(自然人控股或

私營性質(zhì)企業(yè)控股)。

八、組織管理

項目建成前，由溫州萬科中梁置業(yè)有限公司項目部統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，項目建成后實行公司經(jīng)理負(fù)責(zé)制。

九、環(huán)境保護

本項目為中高檔商品房住宅，以保護生態(tài)環(huán)境為主題，與生態(tài)園相協(xié)調(diào)，與三垟濕地的自然相互適應(yīng)，綠化率達(dá)40%。施工過程中采取相應(yīng)的水土保持、施工噪聲、施工揚塵等方面的防治對策和保護措施；運營期生活污水處理達(dá)標(biāo)后納入市政污水處理系統(tǒng)；備用的發(fā)電機產(chǎn)生的燃油廢氣、住戶廚房油煙以及地下車庫汽車尾氣經(jīng)專用煙道至樓頂排放；做好發(fā)電機、排風(fēng)機等配套設(shè)備的隔聲、消聲、減震措施；生活垃圾委托環(huán)衛(wèi)部門清運處理。

十、項目實施進(jìn)度安排

第三篇：項目可行性研究報告

項目可行性研究報告

項目可行性研究的編制是確定建設(shè)項目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟分析的科學(xué)論證，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關(guān)的自然、社會、經(jīng)濟、技術(shù)等進(jìn)行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測建成后的社會經(jīng)濟效益。在此基礎(chǔ)上，綜合論證項目建設(shè)的必要性，財務(wù)的盈利性，經(jīng)濟上的合理性，技術(shù)上的先進(jìn)性和適應(yīng)性以及建設(shè)條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。

概述

是通過對項目的主要內(nèi)容和配套條件，如市場需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等，從技術(shù)、經(jīng)濟、工程等方面進(jìn)行調(diào)查研究和分析比較，并對項目建成以后可能取得的財務(wù)、經(jīng)濟效益及社會影響進(jìn)行預(yù)測，從而提出該項目是否值得投資和如何進(jìn)行建設(shè)的咨詢意見，為項目決策提供依據(jù)的一種綜合性的分析方法。特點

預(yù)見性、公正性、可靠性、科學(xué)性

內(nèi)容

投資必要性

主要根據(jù)市場調(diào)查及預(yù)測的結(jié)果，以及有關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策等因素，論證項目投資建設(shè)的必要性。

技術(shù)的可行性。主要從事項目實施的技術(shù)角度，合理設(shè)計技術(shù)方案，并進(jìn)行比選和評價。

財務(wù)可行性

主要從項目及投資者的角度，設(shè)計合理財務(wù)方案，從企業(yè)理財?shù)慕嵌冗M(jìn)行資本預(yù)算，評價項目的財務(wù)盈利能力，進(jìn)行投資決策，并從融資主體(企業(yè))的角度評價股東投資收益、現(xiàn)金流量計劃及債務(wù)清償能力。

組織可行性

制定合理的項目實施進(jìn)度計劃、設(shè)計合理組織機構(gòu)、選擇經(jīng)驗豐富的管理人員、建立良好的協(xié)作關(guān)系、制定合適的培訓(xùn)計劃等，保證項目順利執(zhí)行。

經(jīng)濟可行性

主要是從資源配置的角度衡量項目的價值，評價項目在實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)、有效配置經(jīng)濟資源、增加供應(yīng)、創(chuàng)造就業(yè)、改善環(huán)境、提高人民生活等方面的效益。

社會可行性。主要分析項目對社會的影響，包括政治體制、方針政策、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、法律道德、宗教民族、婦女兒童及社會穩(wěn)定性等。

分類

可行性研究報告分為：政府審批核準(zhǔn)用可行性研究報告和融資用可行性研究報告。

（1）審批核準(zhǔn)用的可行性研究報告?zhèn)戎仃P(guān)注項目的社會經(jīng)濟效益和影響；

（2）融資用報告?zhèn)戎仃P(guān)注項目在經(jīng)濟上是否可行。具體概括為：政府立項審批，產(chǎn)業(yè)扶持，銀行貸款，融資投資、投資建設(shè)、境外投資、上市融資、中外合作、股份合作、組建公司、征用土地、申請高新技術(shù)企業(yè)等各類可行性報告。

作用及定位

大中型投資項目通常需要報請地區(qū)或者國家發(fā)改委立項備案。受投資項目所在細(xì)分行業(yè)、資金規(guī)模、建設(shè)地區(qū)、投資方式等不同影響，項目可行性研究報告（立項報告為簡版可行性研究報告）均有不同側(cè)重。為了保證項目順利通過發(fā)改委批準(zhǔn)完成立項備案，可行性研究報告的編制必須由專業(yè)有經(jīng)驗的咨詢機構(gòu)協(xié)助完成重要性和組成項目可行性研究分類

1、一般機會研究

鑒別與發(fā)展投資機會、形成投資意向，提供可供選擇的項目發(fā)展方向和投資領(lǐng)域。包括地區(qū)研究、部門研究、資源研究、政策研究等內(nèi)容。

2、特定項目機會研究

主要用于篩選項目，提出項目建議。比一般機會研究更深入、更具體。包括市場研究、外部環(huán)境分析、優(yōu)勢分析、論證結(jié)論。以項項目建議書的形式出據(jù)項目相關(guān)者。

3、方案策劃

根據(jù)項目的目標(biāo)與功能要求，進(jìn)行總體規(guī)劃與設(shè)計。作為可行性研究的前提與實施的依據(jù)。主要包括功能與目標(biāo)分析，有總目標(biāo)、分目標(biāo)、技術(shù)指標(biāo)、經(jīng)濟指標(biāo)、環(huán)境指標(biāo)等指標(biāo)；總體方案設(shè)想，有概念創(chuàng)新、方案設(shè)想等內(nèi)容；總體方案規(guī)劃，有布局、規(guī)模、指標(biāo)等內(nèi)容；各部分功能設(shè)計，有子系統(tǒng)功能、聯(lián)系等內(nèi)容；方案選擇與確定，有技術(shù)、經(jīng)濟、環(huán)境、風(fēng)險、周期比較、確定一到兩個方案進(jìn)一步研究與論證等內(nèi)容。

4、初步可行性研究

對項目進(jìn)行初步的論證和估計，分析前途、關(guān)鍵技術(shù)或管理與制度問題、相關(guān)研究與工作確定。回答必要性、時間周期、資源需求、資金籌措、利益、合理、風(fēng)險等問題。主要包括市場與生產(chǎn)能力，有市場預(yù)測、經(jīng)營渠道、價格、銷量等內(nèi)容；資源投入量分析，主要有建設(shè)與運行過程的資源需求；選址，有地點選擇、場地選擇等內(nèi)容；項目總設(shè)計，主要有規(guī)劃、工藝、設(shè)備、土建、技術(shù)、進(jìn)度、投資額、成本等內(nèi)容；收益估算，主要有經(jīng)濟性、技術(shù)性、環(huán)境結(jié)論等內(nèi)容。

5、詳細(xì)可行性研究

在決策前對項目有關(guān)的工程、技術(shù)、經(jīng)濟、環(huán)境、政策等方面的條件和情況做詳盡、系統(tǒng)、全面的調(diào)查、研究與分析，對各種可能的建設(shè)方案和技術(shù)與工程方案進(jìn)行充分的比較論證，對項目完成后的經(jīng)濟效益、國民經(jīng)濟和社會效益進(jìn)行預(yù)測和評價，是項目評估和決策的依據(jù)。主要包括總論，主要有背景、必要性、依據(jù)和范圍需求預(yù)測；項目規(guī)模，主要有國內(nèi)外需求、能力、競爭力、技術(shù)經(jīng)濟分析等內(nèi)容；資源情況，主要有原材料、設(shè)施、燃料、人員、技術(shù)、裝備等內(nèi)容；項目實施條件與地點選擇，主要有地理地形、氣象水文、地質(zhì)、交通運輸、通訊、水、電、氣、地點選擇與比較等內(nèi)容；設(shè)計方案，主要有范圍、方法、進(jìn)度、工作量等內(nèi)容；組織建設(shè)方案，主要有機構(gòu)設(shè)置、人員招募與培訓(xùn)等內(nèi)容；投資估算與資金籌措方案；社會及經(jīng)濟效果評價；環(huán)境評價，主要有保護、影響等內(nèi)容。

項目評估

由第三方根據(jù)政策、法規(guī)、方法、參數(shù)和條例等因素，從項目的國民經(jīng)濟、社會角度出發(fā)，對項目的必要性、條件、市場、技術(shù)、環(huán)境、效益等進(jìn)行全面評價，判斷其是否可行，審查可行性研究報告的可靠性、真實性和客觀性，為審批項目提供決策依據(jù)。

評估依據(jù)有項目建議書、批準(zhǔn)文件、可行性研究報告、申請報告、初審意見、有關(guān)協(xié)議文件等內(nèi)容；評估程序主要有成立評

估小組、資料審查分析、調(diào)查分析、論證、編寫評估報告、討論修訂、專家論證會、出具評估報告等步驟；項目評估內(nèi)容主要有項目概況評估、必要性評估、條件評估、方案評估、標(biāo)準(zhǔn)評估、進(jìn)度評估、效益評估、費用評估、風(fēng)險評估等內(nèi)容；評估報告內(nèi)容大綱主要有項目概況、詳細(xì)評估意見、總結(jié)建議等內(nèi)容。商業(yè)計劃書與投資價值分析報告

1、商業(yè)計劃書

明確表述項目提供的產(chǎn)品或服務(wù)、有利或不利條件、進(jìn)度、風(fēng)險，計劃等信息，為項目管理提供分析基礎(chǔ)和信息交流依據(jù)，指導(dǎo)今后項目實施工作，增加各相關(guān)方的信心與興趣。內(nèi)容包括計劃、產(chǎn)品或服務(wù)介紹、人員及組織結(jié)構(gòu)、市場預(yù)測、風(fēng)險估計、經(jīng)營策略等部分。

2、投資價值分析報告

投資價值分析報告主要由項目立項方為潛在投資者或授信部門提供的旨在吸引投資或貸款的項目推介報告。主要包括產(chǎn)業(yè)機會，主要有行業(yè)、政策、區(qū)域等內(nèi)容；企業(yè)素質(zhì)，主要有經(jīng)營、財務(wù)、人才、管理、文化、技術(shù)等幾方面內(nèi)容； 競爭優(yōu)勢，主要有產(chǎn)權(quán)、治理結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)、技術(shù)、產(chǎn)品等內(nèi)容；潛在價值，主要有競爭力、盈利、市場、技術(shù)等幾方面內(nèi)容；風(fēng)險，主要有技術(shù)、經(jīng)營、行業(yè)、市場、政策等幾方面內(nèi)容；最后是結(jié)論。

第四篇：項目可行性研究報告

1、標(biāo)題：×××項目可行性研究報告

2、內(nèi)容：根據(jù)國家和有關(guān)部門關(guān)于該類項目的廣度和深度規(guī)定,結(jié)合項目具體情況編列,其提綱如下：

(1)依據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)目錄、宏觀調(diào)控政策, 在項目建議書基礎(chǔ)上進(jìn)一步進(jìn)行調(diào)研,提出項目背景、項目建設(shè)的必要性和經(jīng)濟意義,以及編制可行性研究報告所依據(jù)的政策原則和指導(dǎo)思想。

(2)產(chǎn)品市場(或社會需求)現(xiàn)狀調(diào)查和預(yù)測分析；競爭對手現(xiàn)狀和發(fā)展分析；產(chǎn)品的競爭能力分析；市場營銷戰(zhàn)略。

(3)產(chǎn)品(或建設(shè))規(guī)模方案的選擇。

(4)(或建設(shè)標(biāo)準(zhǔn))選擇。

(5)資源、原材料、燃料來源和供銷的可能性評價。

(6)公用設(shè)施建設(shè)方案。

(7)建廠條件和廠址方案：地理位置、氣象、水文、地質(zhì)、地形條件、交通運輸,以及水、電、氣和社會經(jīng)濟狀況及其發(fā)展趨勢；廠址比較和選擇意見。

(8)生態(tài)環(huán)境影響和對策。

(9)節(jié)約能源、水和土地資源措施。

(10)職業(yè)安全、衛(wèi)生和消防論證及措施。

(11)生產(chǎn)組織、管理體制、機構(gòu)定員、人員培訓(xùn)設(shè)想。

(12)編制投資估算(投資估算按重要部位設(shè)計方案估算工程量進(jìn)行計算)。提出資金籌措辦法。

(13)經(jīng)濟分析和風(fēng)險分析。

(14)綜合評價及結(jié)論。

34、項目可行性研究報告編制單位：

×××單位或委托×××院、所編制。

5、項目可行性研究報告編制時間。

×××年×××月 ×××日。

6、附件：如單項調(diào)研報告、委托某專業(yè)單位單項、調(diào)研咨詢報告及函、電報傳真、網(wǎng)絡(luò)查詢資料等。

第五篇：項目可行性研究報告

目

錄

第一章

項目概況

一、項目名稱二、三、四、五、第二章一、二、三、第三章一、二、三、第四章一、二、三、四、五、六、七、項目地址

項目開發(fā)企業(yè)概況

項目建設(shè)背景

項目總體概況

項目市場分析

項目建設(shè)環(huán)境分析

XXXX房地產(chǎn)市場概況

結(jié)論

項目優(yōu)劣勢分析

項目優(yōu)勢

項目劣勢

結(jié)論

項目建設(shè)條件及實施計劃

項目選址

項目建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模

項目建設(shè)條件

項目規(guī)劃設(shè)計方案

項目環(huán)境影響

項目管理組織

項目實施計劃

第五章

項目風(fēng)險分析

一、政策風(fēng)險分析

二、社會風(fēng)險分析

三、經(jīng)濟風(fēng)險分析

四、行業(yè)風(fēng)險分析

五、管理風(fēng)險分析

六、資金風(fēng)險分析

第六章

項目投資估算與資金籌措

一、項目投資估算

二、資金籌措

三、貸款取得與償還

第七章

效益測算與分析

一、收入預(yù)測

二、稅費率

三、利潤預(yù)測 第八章

項目總結(jié)

第一章

項目概況

一、項目名稱：XXXXXXXXXXXXXXXXXX項目

二、項目地址：XXXXXXXXXXXXXXXXXX

三、項目開發(fā)企業(yè)概況：

XXXXXXXXXXXXXXXXXX有限公司（以下簡稱公司）是一家以投資房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)及酒店為主的大型現(xiàn)代化企業(yè)，公司總部設(shè)在XXXX，注冊資金XXXXX萬元。公司成立以來，依托xx的繁榮商業(yè)優(yōu)勢和名牌大學(xué)、研究機構(gòu)的智力優(yōu)勢，業(yè)務(wù)不斷發(fā)展擴大。

公司現(xiàn)有企業(yè)員工XXXX多人，均為本科以上學(xué)歷。公司股東皆為業(yè)內(nèi)資深人士，研究生以上學(xué)歷，資金實力雄厚，實踐經(jīng)驗豐富。公司下設(shè)投融資部、技術(shù)部、拓展部、法務(wù)部等部門，擁有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、建筑設(shè)計、營銷管理、法律、財務(wù)、計算機等各類專業(yè)人才，是一支整體素質(zhì)高、技術(shù)力量雄厚、競爭能力強、發(fā)展?jié)摿薮蟮膬?yōu)秀隊伍。

公司秉承“用心做事，誠信為人”的企業(yè)精神，堅持以產(chǎn)品品質(zhì)為核心，不斷為客戶創(chuàng)造價值。同時，公司奉行創(chuàng)新、求實、敬業(yè)的服務(wù)理念，不斷探索順應(yīng)時代要求的專業(yè)經(jīng)營開發(fā)之道，在借鑒國外求經(jīng)驗的同時，深刻分析國內(nèi)實際情況，運用科學(xué)的決策方法和創(chuàng)新的開發(fā)理念，將商業(yè)運營、房地產(chǎn)經(jīng)營和資本運作有機結(jié)合，并逐步形成了地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的核心競爭優(yōu)勢。

四、項目建設(shè)背景

XXXXX公司開發(fā)的XXXXXXXXX住宅小區(qū)以其高品質(zhì)的開發(fā)建設(shè)、優(yōu)美的居住環(huán)境受到XXXX老百姓的歡迎。“XXX?XXXXXX”住宅小區(qū)是XXX公司開發(fā)的第一個項目，位于XXXX城東風(fēng)文體路口百越公園對面，占地面積約XXXX畝，該項目原為XXXX停車長，經(jīng)XXXX委、縣政府、建設(shè)局、房產(chǎn)局及計劃委員會批準(zhǔn)，該地塊由XXX公司開發(fā)建設(shè)。

今后建成后的XXXXXX小區(qū)周邊各項生活配套設(shè)施齊全，交通便利，是XXXX目前新城區(qū)乃至整個縣城城市中心點，也是XXX商圈的核心，具有很高的商業(yè)價值。小區(qū)高層建筑擁有絕佳的江景和公園，為XXXX目前唯一的可俯視普廳河、百越公園乃至整個縣城的城市標(biāo)桿高層建筑體。

整個項目總投資預(yù)計2.5億元，工程內(nèi)容包括XXXXXX.整個“XXX?XXXXXX”項目工程構(gòu)思精致時尚，并充滿高品質(zhì)生活氣息，各建筑單體相互有機聯(lián)系，互為借景，整體布局充滿生活體驗的意趣，市場反映相當(dāng)熱烈，至2012年7月3日至2012年7月13日，項目來電高達(dá)258組客戶，客戶反響熱烈良好。項目計劃一年之內(nèi)完成一定量的銷售，并簽訂了相應(yīng)的銷售合同。XXX公司和“XXX?XXXXXX”住宅小區(qū)良好的形象普遍得到XXXX政府相關(guān)部門和市民的認(rèn)同。

“XXX?XXXXXX”工程建設(shè)內(nèi)容包括2棟33層高樓、兩層地下車庫、小一個小區(qū)園林規(guī)劃、一個涌泉池及相應(yīng)的小區(qū)配套公用設(shè)施。目前項目設(shè)計已進(jìn)入準(zhǔn)備動工階段，地勘工作已經(jīng)完成，售樓部建設(shè)在XXXX委、縣政府及相關(guān)部門的大力支持下，今年7月底竣工。各種證件還在辦理當(dāng)中，預(yù)計2012年9月可以開盤。

五、項目總體概況

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項目名稱：“XXXXXX” ●

地理位置：XXXX城東風(fēng)文體路口百越公園對面 ●

總建筑面積：約XXXX㎡

其中：商業(yè)面積XXXXX㎡

住宅：XXXXX㎡

人防用地：XXXX㎡

地下室面積：約XXXX㎡

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建筑占地面積：XXXXX㎡

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建筑密度：XXXXX%

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總戶數(shù)：XXXX戶

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汽車停車位總數(shù)：XXX個，其中機動車XXX，自行車XXX。●

建筑形式：綜合性高檔高層住宅 ●

園區(qū)綠地率：XXX％

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預(yù)計入伙時間：預(yù)計2014年6月

第二章 項目市場分析

一、項目建設(shè)環(huán)境分析

1、宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析

位于中國西南部的云南，是中國實施西部大開發(fā)的12個省、區(qū)之一，也是中國內(nèi)地面向東南亞最近的省區(qū)之一，區(qū)位優(yōu)勢顯著。此外，云南被稱為“有色金屬王國”。云南已發(fā)現(xiàn)各類礦產(chǎn)150多種，探明儲量的礦產(chǎn)92種，其中25種礦產(chǎn)儲量位居全國前三名，54種礦產(chǎn)儲量居前十位，居全國首位的礦種有鋅、石墨、錫、鎘、銦、鉈和青石棉。云南礦產(chǎn)資源共有9大類：黑色金屬礦產(chǎn)、能源礦產(chǎn)、有色金屬及貴金屬礦產(chǎn)、化工非金屬礦產(chǎn)、稀有及稀土礦產(chǎn)、特種非金屬礦產(chǎn)、冶金輔助原料礦產(chǎn)、建材非金屬礦產(chǎn)及彩石礦產(chǎn)等。云南礦產(chǎn)具有種類多、品種全、分布相對集中、富礦優(yōu)質(zhì)礦儲量所占比重較大、共生伴生組份多等特點，開發(fā)前景十分廣闊。2010年1月1日，中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)如期正式啟動。昆明由西南門戶變身“亞洲中心”的跨越式發(fā)展歷程也從此刻起，駛?cè)肓丝燔嚨馈?/p>

“東連黔桂通沿海，北經(jīng)川渝進(jìn)中原，南下越老達(dá)泰柬，西接緬甸連印巴”的獨特區(qū)位，讓昆明當(dāng)仁不讓地佇立在中國西南門戶的位置。隨著中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)的啟動，以及國家門戶樞紐機場、泛亞鐵路和昆曼鐵路、昆仰公路等一批重大基礎(chǔ)設(shè)施建成，從今天的西南門戶到明天的亞洲中心，昆明將以怎樣的縱身一跳完成這一華麗轉(zhuǎn)身？區(qū)域性國際化都市、區(qū)域性物流中心、區(qū)域性金融中心為鐵三角的戰(zhàn)略布局，或許是最有力的證明。

建成后的中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)，其經(jīng)濟規(guī)模已經(jīng)超越歐盟和北美自由貿(mào)易區(qū)，成為發(fā)展中國家組成的“世界最大自貿(mào)區(qū)”。據(jù)預(yù)測，中國對東盟的出口將增加106億美元，增幅為55.1%；東盟對中國的出口將增加130億美元，增幅為48%。

同時，云南是我國鼓勵外商投資多種優(yōu)惠政策疊加的省區(qū)之一，因此可享受沿海地區(qū)政策、西部地區(qū)的優(yōu)惠政策，成為享受國家政策最優(yōu)惠的經(jīng)濟區(qū)域之一。中國加入東盟自由貿(mào)易區(qū)后，依仗區(qū)位、資源、政策這三大優(yōu)勢，云南將由國內(nèi)邊陲發(fā)展為國際通道和樞紐，建成國內(nèi)投資者、邊境貿(mào)易雙向交流的平臺，成為中國進(jìn)入東南亞一個重要橋頭堡，在今后中國——東盟自由貿(mào)易區(qū)的建設(shè)中大有作為。

2011年全省生產(chǎn)總值完成8750.95億元，增長13.7%；全社會固定資產(chǎn)投資7109.7億元，增長27.4%；財政總收入2258.2億元，增長24.8%；地方財政一般預(yù)算收入1110.8億元，增長27.5%；社會消費品零售總額3000.1億元，增長20%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18576元，實際增長10.3%；農(nóng)民人均純收入4722元，實際增長13.9%；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率4.05%；人口自然增長率6.35‰；居民消費價格總水平上漲4.9%；單位生產(chǎn)總值能耗下降3.22%；外貿(mào)進(jìn)出口總額160.5億美元，增長19.6%。

高速的經(jīng)濟發(fā)展帶來活躍的房地產(chǎn)市場，僅僅去年上半年，云南全省房地產(chǎn)開發(fā)投資402.51億元，同比增長32.6%；全省商品房屋施工面積6901.01萬平方米，增長13.3%，經(jīng)濟的發(fā)展進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展；2012年，云南省建設(shè)(籌集)城鎮(zhèn)保障房40.32萬套,預(yù)計總投資278.79億元。目前，全省保障房建設(shè)任務(wù)已經(jīng)下達(dá)到各州市，省政府要求各州市必須按照責(zé)任目標(biāo)抓好建設(shè)，確保去年開工的項目到今年底基本完成，今年新開工的項目在9月底前全部開工，今年底完成60%以上的投資額，基本建成19.6萬套。保障房的建設(shè)滿足了廣大群眾的住房需要。

2、區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析

云南省文山壯族苗族自治州文山市是全州政治、經(jīng)濟、文化、科技、金融和信息中心，地處祖國西南邊陲的云南省東南部，東與廣西百色市接壤，南與越南社會主義共和國接界，西與紅河哈尼族彝族自治州毗鄰，北與曲靖市相連，區(qū)位優(yōu)勢明顯。

作為內(nèi)陸省下的開放城市，文山市隨經(jīng)濟大勢的變化，整體經(jīng)濟環(huán)境日趨良好。去年一季度，全市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）預(yù)計完成27億元，同比增長15.6%。其中：第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值1.3億元，同比增長6%，占生產(chǎn)總值的比重為4.9%，拉動經(jīng)濟增長0.3個百分點，對經(jīng)濟的貢獻(xiàn)率為2.1%。第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值15.2億元，同比增長20.1%，占生產(chǎn)總值的比重為56.2%，比上年上升了2.1個百分點，拉動經(jīng)濟增長10.8個百分點，對經(jīng)濟的貢獻(xiàn)率為69.4%。第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值10.5億元，同比增長11%,占生產(chǎn)總值的比重為38.9%，拉動經(jīng)濟增長4.5個百分點，對經(jīng)濟的貢獻(xiàn)率為28.5%，很明顯，文山市經(jīng)濟發(fā)展處于上升周期。

當(dāng)現(xiàn)代文山建設(shè)步入工業(yè)化加速、城市化提升、市場化轉(zhuǎn)型、國際化拓展的時期后，把文山建成面向東南亞、南亞的區(qū)域性國際化市區(qū)，一直是文山市委、市政府孜孜以求的戰(zhàn)略定位。市委九屆五次全體（擴大）會議明確提出，深度融入中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)，建立中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)信息、貿(mào)易、金融、人力資源開發(fā)、公共服務(wù)等五大平臺，爭創(chuàng)引領(lǐng)西南部區(qū)域合作示范城市，把文山建成云南連接?xùn)|南亞、南亞最便捷的陸上通道，沿邊開放最具活力的城市。

面對此歷史機遇，文山對未來的城市規(guī)劃建設(shè)賦予新的定位，將打造區(qū)域性的都市化城市。圍繞這一新的戰(zhàn)略定位，提煉了以窮則思變、后來居上、科學(xué)發(fā)展、開放和諧為主要內(nèi)容的“文山精神”，先后提出并完善實施“通道經(jīng)濟”戰(zhàn)略、農(nóng)業(yè)立州、工業(yè)強州、城鎮(zhèn)富州、開放活州、科教興州、和諧穩(wěn)州“六大戰(zhàn)略”，加快大通道經(jīng)濟發(fā)展步伐，建設(shè)生物資源開發(fā)、新型冶金化工、現(xiàn)代商貿(mào)物流、旅游休閑度假“四大基地”的總體思路，經(jīng)濟社會走上了又好又快的發(fā)展軌道，主要經(jīng)濟指標(biāo)連年以高于全國、全省的平均水平增長，全州上下呈現(xiàn)出政治穩(wěn)定、經(jīng)濟繁榮、社會進(jìn)步、民族團結(jié)、邊境安寧、人民安居樂業(yè)的可喜局面。

置身如此的宏觀背景之下，處在文山懷抱中的XXX房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展適逢其時。

二、XXXX房地產(chǎn)市場概況

2012年XXXX經(jīng)濟運行全面提速，其中房地產(chǎn)業(yè)將成為全年增加值增長最快的行業(yè)。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額預(yù)計達(dá)15億元，房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)一直位于XXXX六大行業(yè)之首，整個房地產(chǎn)市場呈快速增長趨勢。而房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展又帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。作為一個產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)已經(jīng)釋放了較強的活力，成為一個驅(qū)動XXXX經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。

1、市場競爭狀況

XXXX正處于房地產(chǎn)開發(fā)的新熱潮期，目前舊城改造、鉆石大廈、XXXXXX以及保障房項目等，以前由幾家開發(fā)企業(yè)獨占市場的局面不復(fù)出現(xiàn)。隨著XXXX的城市開發(fā)已向新城區(qū)轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場熱點也集中于此，大部分明星樓盤在此拔地而起。近年來、河畔名郡、旭陽花園、幸福家園等新樓盤已經(jīng)竣工售罄并入住完畢，目前新城區(qū)片區(qū)的樓盤價格也相對較高，新城區(qū)住宅（含別墅、天地樓）均價約為3200元／㎡—3400元／㎡左右，無高層電梯房。

隨市場發(fā)展空間由老城區(qū)向東部外延區(qū)域轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)規(guī)模化開發(fā)成為XXX樓市的主流模式，以XXXXXX為首的城市標(biāo)桿建筑體高尚住宅浮出水面，成為XXXX房地產(chǎn)市場的一道亮麗風(fēng)景線，前有東風(fēng)路主干道、XXX唯一中心公園百越公園、月亮灘公園、普廳河等，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。商業(yè)發(fā)展模式也引起人們的關(guān)注。到目前為止，XXXX城逐步形成三大商圈：老城商圈、步行街商圈、新城區(qū)XXX商圈，三足鼎立基本形成。尤其以XXX商圈為主的新城區(qū)商圈未來五年內(nèi)不可限量，隨著華潤萬家、國美電器、南城百貨、中影、大地影院的加盟，XXX商圈的價值無可估量，以XXXXXX為中心的商業(yè)中心以及出現(xiàn)雛形。未來眾多商家的涌入，引發(fā)了對XXXX熱點商業(yè)的競爭，在很大程度上拉動了XXX房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。同時，得益于XXX房地產(chǎn)市場良好的發(fā)展態(tài)勢及政府的優(yōu)惠政策。

2、消費群體狀況

XXXX的房地產(chǎn)市場從2007年開始升溫，07年、08年、09年發(fā)展很快。經(jīng)調(diào)查顯示，先期購房者大多屬于富有階層，包括經(jīng)商人員，有較高灰色收入的人員等，這部分人員大多在早期房地產(chǎn)市場春天時已經(jīng)購置了房產(chǎn)。在中期的購房者中，電訊、銀行等高收入行業(yè)的從業(yè)人員及二次置業(yè)者較多，這類置業(yè)者最關(guān)注的是居住環(huán)境及房產(chǎn)的升值潛力，選擇樓盤以中高檔為主。但上述兩類消費者仍目前商品房消費者的較大部分。

XXXX從今年開始進(jìn)行大規(guī)模城市改造，2012年至2015年，含舊城改造在內(nèi)的各項地產(chǎn)項目住宅面積預(yù)計超過20萬平方米。大規(guī)模城改形成了大量的拆遷戶以及XXX對農(nóng)民進(jìn)城購房的優(yōu)惠政策，構(gòu)成了最直接的潛在商品房消費者。由于原有房屋受城市改造影響被拆遷或即將被拆遷，他們急需購買房產(chǎn)，因此市場潛力巨大。這一消費群體中，存在著大量的工薪階層，這一群體有一定的消費能力。

三、結(jié)論

作為一個產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)已經(jīng)釋放了較強的活力，成為一個驅(qū)動XXXX經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。在西部大開發(fā)逐漸深入展開的現(xiàn)在，XXX正努力向“美麗又柔情XXX”前進(jìn)，大規(guī)模的城市改造將更進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)行業(yè)大勢趨高。XXXX房地產(chǎn)市場將穩(wěn)步走向成熟。商業(yè)性房產(chǎn)與中高檔住宅是今后XXXX經(jīng)濟發(fā)展的中流砥柱。

房地產(chǎn)市場供求的結(jié)構(gòu)性失衡仍然存在。從2008年開始，受縣城地域的影響，城鎮(zhèn)化規(guī)劃區(qū)域的要求，XXX房地產(chǎn)開工率不斷下降，房地產(chǎn)市場存貨量不斷消化，到2011年，XXXX真正意義上的房地產(chǎn)項目屈指可數(shù)，未來五年，XXXX商品房銷售仍將走紅。

第三章 項目優(yōu)劣勢分析

一、項目優(yōu)勢

1．位置優(yōu)勢

本項目地處XXXX新城區(qū)絕對中心點，是今后XXX商圈的核心，具有很高的商業(yè)價值、居住價值和城市標(biāo)桿價值。地塊背臨目前XXXX最好的一個多層普通住宅小區(qū)櫻花廊庭，周邊有百越公園、普廳河、人民法院、政府活動中心、幼兒園、超市、XXXX天成體育館、碧水藍(lán)天大酒店、云南省農(nóng)村信用社等單位，項目所處位置環(huán)境優(yōu)美，各項生活配套齊全、便利，是今后政府部門、金融單位、大公司、富裕階層等精英人士在新城區(qū)購房置地的首選。

當(dāng)前XXXX對未來的城市規(guī)劃建設(shè)賦予新的定位，將打造區(qū)域性的都市化美麗柔情XXX。按政府規(guī)劃，XXXXXX項目受到XXXX縣委、縣政府以及各單位部門的重視。隨著云桂鐵路XXX段的開通以及XXX火車站的全面建設(shè)，環(huán)城路的全面運轉(zhuǎn)，未來新城區(qū)XXXX城邊緣沿線雜亂的城郊結(jié)合區(qū)域正快速轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯跋蟆?/p>

2．產(chǎn)品功能

經(jīng)過一期項目建設(shè)，公司對產(chǎn)品市場定位有了更多的把握。就目前XXXX房地產(chǎn)市場需求來看，二期項目產(chǎn)品中最吸引市場注意力的有以下幾方面：

●充足的車位

除房產(chǎn)外，汽車已成為當(dāng)前人們生活消費的另一熱點。隨人們生活水平的提高，擁有汽車的家庭將越來越多，車位問題也成為置業(yè)者關(guān)注的重點之一。由此，從目前的趨勢看，一個項目有無充足的車位對整個項目開發(fā)的成敗有著很大影響。

“XXX?XXXXXX”項目的前身是停車廠，在設(shè)計規(guī)劃之初已經(jīng)對停車問題作了充分的考慮，正好迎合當(dāng)前及未來市場需求，與當(dāng)前XXX房地產(chǎn)市場上的其他樓盤相比，在這方面有著絕對優(yōu)勢。

●大型的商場

隨著XXX作為區(qū)域性城市的作用日益顯著，大批國內(nèi)外商家紛紛進(jìn)駐XXX，對商業(yè)的需求也日益增強。本項目所在位置為XXX商業(yè)圈唯一新城區(qū)中心點，也是今后XXX的財富之地，是XXX商圈的核心，同時與XXXX的目前商業(yè)中心區(qū)域步行街區(qū)僅一橋之隔，周邊配套應(yīng)有盡有，商業(yè)價值極高。由于新城區(qū)還處在發(fā)展上升階段，目前在新城區(qū)商業(yè)圈供給比較缺乏，大量舊城老百姓紛紛踴躍到新城區(qū)要求進(jìn)行商業(yè)置業(yè)投資。本項目所建設(shè)的約3000平方米的商場以及今后15000平方米左右的商業(yè)廣場，正好填補當(dāng)前新城區(qū)的商業(yè)供應(yīng)空白。

● 居住、購物、休閑、娛樂一體化

XXXXXX自身除了有商業(yè)配套之外，前有百越公園和普廳河、今后建成的XXX商業(yè)廣場（百越公園東側(cè)），與天成體育館不到100米，是今后XXX最繁華的地段，出行方便，購物、休閑、娛樂等功能一體化，項目越來越成為XXX人關(guān)注的焦點。

● 產(chǎn)品設(shè)計合理、多樣化

電梯采用國際品牌電梯，保證舒適、快捷、安全的到達(dá)每一層，為了保障居住的舒適性，項目按照大城市設(shè)計角度，C座是兩梯三戶，D座是兩梯四戶；在戶型設(shè)計方面，采取戶戶通風(fēng)采光設(shè)計的原則；在戶型的分割方面，采用動靜分離，戶型內(nèi)分臥室休息區(qū)和客廳、餐廳的活動區(qū)，保證平時業(yè)主在客廳的活動不影響到臥室內(nèi)家人的休息；戶型面積54—152㎡，一房、三房、四房、樓中樓等在針對XXX老百姓的需求的前提下，結(jié)合了大城市的戶型設(shè)計理念，保證了項目戶型的實用性、豐富性、價值性。

3．項目前期工作基本完成，項目建設(shè)周期相對較短

目前售樓部已經(jīng)完工，項目月底開始啟動，計劃24個月內(nèi)，全部完工。在工程建設(shè)方面，我們己做了相當(dāng)?shù)耐度耄麄€項目基礎(chǔ)建設(shè)前期籌備已基本完工，后期建設(shè)周期相對較短，能夠較快的滿足客戶入住的要求。

4．市場競爭相對較小

當(dāng)前XXXX房地產(chǎn)市場的熱點集中于新城區(qū)，而新城區(qū)很多項目都已經(jīng)售罄并全部入住，僅有活躍的XXXXXX一個項目，兩三個樓盤集中在老城區(qū)，主要圍繞舊城改造和保障房進(jìn)行建設(shè)，地價與房價節(jié)節(jié)上升。相對而言，項目周邊市場競爭要小很多。

在目前XXX房地產(chǎn)市場中高檔產(chǎn)品比重過小，中低檔產(chǎn)品供應(yīng)量過多的情況下，面對巨大的市場需求量，新城區(qū)的中高價位樓盤正好迎合了市場。同時，新城片區(qū)目前上市樓盤較少，市場競爭并不激烈。

5、政府的大力支持

去年以來，新城區(qū)樓盤成為XXXX政府招商引資、改善城市面貌的重要舉措。隨著城市改造的進(jìn)一步推進(jìn)，政府陸續(xù)出臺了有關(guān)政策，加快新城區(qū)項目工程的改造，相關(guān)配套工作也日漸完善。結(jié)合本項目特點，目前XXX公司正向政府爭取將本項目納入XXX重點工程，預(yù)計將得到政府大力支持，并取得相關(guān)政策優(yōu)惠。

6．開發(fā)商的信譽及實力

XXX公司在項目前期建設(shè)中的出色表現(xiàn)使置業(yè)者對項目的印象肅然起敬，XXX公司和“XXX?XXXXXX”住宅小區(qū)良好的形象普遍得到XXXX政府相關(guān)部門和市民的認(rèn)同。

經(jīng)過項目前期的建設(shè)，公司對XXXX房地產(chǎn)市場把握已有經(jīng)驗，無論在產(chǎn)品價格還是產(chǎn)品性能方面都有更深刻的理解。公司投資預(yù)計獲得相應(yīng)的回報，資金預(yù)計按計劃回籠，后期建設(shè)自有資金比較充沛，公司實力將更加增強，對XXXX地產(chǎn)市場整體把握力增強。

二、項目劣勢：

1．保障房帶來的一定銷售壓力。

XXXX保障房建設(shè)正在不斷推進(jìn)，盡管保障房建設(shè)與新城區(qū)分隔兩側(cè)，但是在一定程度上消弱了項目的市場占有率，對項目的快速銷售確實起到了一定的影響。

2．新城區(qū)整體商業(yè)不夠濃厚。

項目所處新城區(qū)中心，商圈氛圍不夠濃厚，目前主要是文體路、天城小區(qū)周圍、項目周圍商業(yè)濃厚，新城區(qū)邊緣地帶商業(yè)氛圍不濃，主要是源于新城區(qū)業(yè)態(tài)不一以及整個XXXX縣城人口數(shù)量不多。

三、結(jié)論：

可以看出，“XXX?XXXXXX”二期項目地理位置優(yōu)越，開發(fā)建設(shè)條件較好，有著較強的市場競爭力。對于項目所存在的一些不足之處，可以采取相應(yīng)措施加以改善，對項目沒有太大的影響。整體而言，該項目有很高的開發(fā)價值。

第四章 項目建設(shè)條件及實施計劃

一、項目選址

項目位于XXXX新城區(qū)中心百越公園對面，普廳河畔，是XXXX近10年來興起的城市開發(fā)片區(qū)，作為新興城區(qū)，匯集著前幾年開放的將近20個普通住宅小區(qū)，隨著城市建設(shè)的日新月異，市中心不斷外擴，項目肯定展現(xiàn)出其多方面的優(yōu)勢。

隨著新城區(qū)建設(shè)步伐的加快及西部大開發(fā)政策的出臺，XXXX充分利用新城區(qū)原有的基礎(chǔ)，積極參與盤活市場地產(chǎn)、商業(yè)等存量，初步形成了商貿(mào)、娛樂、酒店、體育、休閑、教育等為主的新城功能片區(qū)。在政府的大力扶持下，新城區(qū)正在原有的格局上走一條多元化經(jīng)濟發(fā)展道路，展現(xiàn)出良好的發(fā)展前景。

在房地產(chǎn)行業(yè)，新城區(qū)充足的土地資源所造就的規(guī)模優(yōu)勢是目前其他區(qū)域所無法比擬的。前幾年，XXXX的開發(fā)熱潮退卻后，目前撐起房地產(chǎn)市場大盤旗幟的生力軍肯定是XXX公司和XXXXXX。而大量的土地供應(yīng)保證土地成本的降低，大規(guī)模的成片開發(fā)又帶來建筑成本的下降，所以新城區(qū)項目可以在保證優(yōu)質(zhì)的情況下，以穩(wěn)步價贏得市場。

天城小區(qū)、櫻花廊庭、山水上城、富泰小區(qū)、旭陽花園等等普通樓盤的入住為XXXXXX聚集了相當(dāng)?shù)娜藲狻?/p>

隨著XXX居住理念的不斷轉(zhuǎn)變，新城區(qū)以及XXXXXX必將逐漸為XXX人所認(rèn)同。過去那種“寧要文山一張床，不要XXX一套房”的觀念已開始轉(zhuǎn)變，越來越多的XXX人，在有一定實力后并不一定要選擇在文山置業(yè)。XXX若能真正出現(xiàn)性價比較高的住宅項目，不但可以吸引XXX新城區(qū)域工作生活的人就地買房，還可以吸引一定數(shù)量的外來投資者在XXX買房，XXX新城區(qū)將會逐漸聚集人氣，發(fā)展成為一個十分良好的居住區(qū)。

二、周邊環(huán)境 XXX?XXXXXX項目地處新城區(qū)區(qū)中心位置，南有櫻花廊庭、北有百越公園和普廳河，東有XXX天成體育館，西有法院和政府活動中心；前擁東風(fēng)路，右攬文體路，構(gòu)筑繁華路網(wǎng)。

早已建成的“百越公園”綠地，為項目建設(shè)提供了一個基本的優(yōu)越綠色環(huán)境。

三、項目建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模

“XXX?XXXXXX”項目規(guī)劃用地位于東風(fēng)文體路口百越公園對面，占地面積約9.7畝，規(guī)劃用地西臨法院，東靠文體路，南有櫻花廊庭小區(qū)，用地地形不復(fù)雜，規(guī)劃限制不大。

項目兩層地下室及結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)勘探完成，準(zhǔn)備進(jìn)行項目地基建設(shè)，初步規(guī)劃總建筑面積約58270㎡(含地下部分)，其中住宅面積50660㎡，配套商業(yè)面積2590㎡，住宅戶數(shù)為415戶。

建設(shè)內(nèi)容包括地下一、二層的建設(shè)，地上一～二層的商業(yè)娛樂，餐飲及會所新建，地上三～三十三層高層住宅樓以及小區(qū)園林景觀。計劃將地下兩層作為地下停車廠，人車分流。

四、項目建設(shè)條件

1、項目權(quán)屬清晰

“XXX?XXXXXX”現(xiàn)經(jīng)XXXX政府、規(guī)劃局、建設(shè)局、房產(chǎn)局、計劃委員會等相關(guān)部門的批準(zhǔn)，項目建設(shè)開發(fā)權(quán)已整體歸屬我司名下。項目建設(shè)相關(guān)的“五證”正在辦理中，預(yù)計八月份得證。

2、配套設(shè)施齊全

項目前擁百越公園，周邊有職高、民中、少年宮藝術(shù)幼兒園、XXXX天成體育館、法院、碧水藍(lán)天大酒店等單位，所處位置環(huán)境優(yōu)美，各項生活配套在新城區(qū)最為齊全、交通最便利。

●道路：該片區(qū)內(nèi)主要道路為東風(fēng)路、文體路、環(huán)城南路、環(huán)城東路

●交通：該片區(qū)地處新城區(qū)中心地帶，交通十分便利，已有東風(fēng)路上還有到周邊區(qū)域的公交車，出行便捷。

●銀行：該片區(qū)已有信用社銀行，離項目只有20米。

●醫(yī)院：片區(qū)內(nèi)有XXXX仁慈醫(yī)院以及小診所，距離項目不到300米。

●學(xué)校、市場、體育：百匯超市、縣職高、XXXX小學(xué)、金虎市場、縣民中、少年宮藝術(shù)幼兒園、天成體育館等。

3、基礎(chǔ)建設(shè)前期籌備已經(jīng)完成

項目籌備期做了相當(dāng)?shù)耐度耄蹣遣恳呀?jīng)完工、項目地塊基礎(chǔ)勘探完成。

4、建設(shè)場區(qū)“五通”條件具備

項目所在片區(qū)道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等具備，形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施。

●

供水條件：

自來水管網(wǎng)供水，由項目預(yù)留口接入。

●

供電條件：由項目預(yù)留口接入。

●

供氣條件：由項目預(yù)留口接入。

●

通訊條件：直接由XXXX電信接入。

五、項目規(guī)劃設(shè)計方案

XXX?XXXXXX將因應(yīng)城市發(fā)展，建筑與環(huán)境統(tǒng)一設(shè)計，整體考慮高層樓宇情況，共同創(chuàng)造出一個宜商宜居宜樂的城市標(biāo)桿建筑大廈。

商業(yè)部分以臨街商鋪設(shè)計為主，住宅部分則以兩梯三戶、兩梯四戶為主導(dǎo)，圍繞基本的小庭院布置。遵循原有的總體規(guī)劃，采用高雅、莊嚴(yán)的裝飾手法，展示功能性立面，以樸實、新潮、大方的氣度突出XXX第一高的形象。

“XXXXXX”建設(shè)有庭院休閑區(qū)、標(biāo)準(zhǔn)的入口水景、業(yè)主休閑散步用的林間小道、休息庭等。與此同時，小區(qū)還將建設(shè)兩層的地下停車庫，做到人車分流，滿足業(yè)主停車需求；建設(shè)小區(qū)建設(shè)將近3000平方米的商業(yè)配套，全力為業(yè)主打造一個休閑、舒適、方便的生態(tài)居住小區(qū)。

“XXXXXX”充分利用其獨特的地理位置，緊扣“人與自然、和諧發(fā)展”這一主題，以“觀念超前、整體協(xié)調(diào)”為主題的設(shè)計思想,將自然景觀和人文景觀融為一體，充分彰顯綠色歐景之特色。

六、項目環(huán)境影響

本項目開發(fā)對環(huán)境的影響主要在于地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾、地下層設(shè)備運行的噪聲污染。對此擬采取的環(huán)境保護計劃為：

1、采用生態(tài)綠化，使用良好的通風(fēng)、過濾系統(tǒng)，保持空氣質(zhì)量。

2、公共污水及住宅排污經(jīng)化糞池處理排入城市污水管道。

3、固體垃圾以袋裝方式收集處理，并采取嚴(yán)格的垃圾分類處理措施及小區(qū)清掃安排。

4、設(shè)備選型盡量選用噪聲較低的，必要時對有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。

七、項目管理組織

要開發(fā)一個項目，首先必須有一個完備的組織機構(gòu)。本公司擁有一支年輕充滿活力的干部隊伍。他們具有較高的文化素質(zhì)，均為大學(xué)本科以上學(xué)歷，其中有土建、水、電、房地產(chǎn)經(jīng)營管理、財會、策劃、營銷等各種人才，是本項目得以成功開發(fā)的管理保證。同時，公司在項目開發(fā)工作階段將借助多專業(yè)外腦資源，增強在各相關(guān)領(lǐng)域的專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢。

八、項目實施計劃

整個“XXX?XXXXXX”項目計劃于2012年8月份動工，2014年8月份完成，預(yù)計建設(shè)期為24個月。

第五章 項目風(fēng)險分析

一、政策風(fēng)險分析

整個“XXX，XXXXXX”住宅小區(qū)項目最大的風(fēng)險就是政策變動以及政府支持力度的變更。

目前項目已獲得XXXX人民政府、規(guī)劃局、建設(shè)局、房產(chǎn)局、計劃委員會等部門的批準(zhǔn)，與項目各相關(guān)債權(quán)人商妥簽訂了有關(guān)協(xié)議，并按相關(guān)法規(guī)辦妥了相關(guān)手續(xù)，項目權(quán)屬清晰，項目建設(shè)“五證”仍在辦理當(dāng)中。

可以說，項目政策風(fēng)險已經(jīng)很小。但不排除在項目建設(shè)的24個月期間，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)做政策性調(diào)整。因此，及時掌握政策變動及做好政府各方面協(xié)調(diào)，靈活調(diào)整建設(shè)進(jìn)度，并爭取相應(yīng)的政策支持，是防范風(fēng)險的必要手段。

二、社會風(fēng)險分析

在項目建設(shè)期間，因各種原因沖突引發(fā)的社會動蕩將對項目產(chǎn)生影響。因目前國家宏觀經(jīng)濟大勢較好，社會趨于穩(wěn)定，社會動蕩的風(fēng)險比較小。對于本項目，在項目拿地時已把各種歷史問題處理完畢，項目社會風(fēng)險已降至最低。

三、經(jīng)濟風(fēng)險分析

宏觀經(jīng)濟發(fā)展在不可預(yù)知中走下坡路、通貨膨脹或其他經(jīng)濟問題都會對行業(yè)產(chǎn)生沖擊，從而影響到項目發(fā)展。

從目前國家宏觀經(jīng)濟走勢來看，此類風(fēng)險較小，但不可排除不可抗拒因素的影響所導(dǎo)致的經(jīng)濟風(fēng)險。對此，應(yīng)以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品保證項目的行業(yè)優(yōu)勢，并采用各行業(yè)精英團體的專業(yè)建議及先期預(yù)測把握社會發(fā)展變化，未雨綢繆，規(guī)避風(fēng)險。

四、行業(yè)風(fēng)險分析

依XXXX目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，項目開發(fā)可能遭遇行業(yè)競爭的問題及未來可能的行業(yè)過熱而導(dǎo)致的泡沫危機。公司以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品保證優(yōu)勢，以市場細(xì)分策略規(guī)避風(fēng)險，并采取各種手段加快資金回籠，實現(xiàn)“貨如輪轉(zhuǎn)”。

五、管理風(fēng)險分析

策劃考慮不周，對困難及問題估計不足，或定位失誤都可能帶來風(fēng)險。項目操作過程的偏差或工程時間突破計劃，導(dǎo)致成本上升，也將帶來一定風(fēng)險。因此，公司將依靠經(jīng)驗豐富的項目經(jīng)理實行嚴(yán)格的項目管理，并以實際情況不斷調(diào)整偏差，盡量減少風(fēng)險。

六、資金風(fēng)險分析

短長期融資的短缺都有可能打斷項目開發(fā)的延續(xù)性，帶來資金運轉(zhuǎn)的風(fēng)險。

經(jīng)過項目一期建設(shè)，目前公司自有資金充足，銀行關(guān)系良好，給項目持續(xù)的資金供給不成問題。

七、結(jié)論

整體而言，本項目風(fēng)險比較小，就目前環(huán)境而言尚不存在不可抗拒的風(fēng)險，只要能加以認(rèn)識和防范，是可以將風(fēng)險值減至最低的。

第六章 項目投資估算與資金籌措

一、項目投資估算

各項經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)及項目投資概算詳見下表 估算結(jié)果本項目投資總額為1.9億元。

“XXX?XXXXXX”項目投資概算

（一）主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)： 建設(shè)用地面積：5641㎡ 總建筑面積：2590㎡

其中：住宅建筑面積：50660㎡

積：4290㎡

總層數(shù)：35層（含地下兩層）機動停車位：88個 總戶數(shù)：402戶

商場面積：2590㎡地下室面

投 資 成 本 概 算 表

工程項目土地成本費用內(nèi)容土地出讓金土地契稅單價150000.00 4500.00 金額（元）1,455,000.00 43,650.00 1,498,650.00 備注(參考)按每畝15萬元計算按土地出讓金0.03計算土地成本合計監(jiān)理費白蟻防治費墻改費散裝水泥費規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費防雷技術(shù)評價費防雷風(fēng)險評估費竣工驗收檢測費招標(biāo)代理編制費報建費用審圖費城市配套費國防檢測費沉降觀測環(huán)保評估消防審核垃圾處理費 建筑規(guī)劃設(shè)計費地質(zhì)勘探費前期及保建費用合計24.088 5.000 20.000 5.000 5.000 3.000 24.088 3.000 0.172 3.000 60.219 3.000 5.000 2.409 2.000 0.880 80.000 9.000 1,403,590.00 291,350.00 1,165,400.00 291,350.00 291,350.00 174,810.00 1,403,590.00 174,810.00 10,000.00 174,810.00 3,508,975.00 174,810.00 291,350.00 140,359.00 116,540.00 51,277.60 4,661,600.00 524,430.00 14,850,401.60 按建安成本1%計算總建筑面積*5元/㎡總建筑面積*20元/㎡總建筑面積*10元/t*0.5t/㎡總建筑面積*5元/㎡總建筑面積*3元/㎡按建安成本1%計算總建筑面積*3元/㎡按10000元/宗計算總建筑面積*3元/㎡按建安成本2.5%計算總建筑面積*3元/㎡總建筑面積*5元/㎡按建安成本0.1%計算總建筑面積*2元/㎡總建筑面積*0.08*11元/噸總建筑面積*80元/㎡總建筑面積*9元/㎡ 高層住宅建安成本商鋪地下室建安成本合計小區(qū)環(huán)境（園林、綠化）智能化設(shè)施附屬及配套費用室外供電室外供水室外排水工程小區(qū)道路附屬及配套費用合計不可預(yù)見費管理費其他費用銷售代理費廣告及市場推廣費檢測費交易手續(xù)費其他費用合計財務(wù)費用財務(wù)費用合計貸款費用總計資金成本2400.00 2500.00 2500.00 121,584,000.00 6,475,000.00 12,300,000.00 140,359,000.00 按住宅面積*1500元/㎡計算按商鋪面積*1500元/㎡計算按地下室面積*2500元/㎡計算120.00 10.00 130.00 65.00 35.00 0.02 6,992,400.00 5,535,650.00 8,740,500.00 5,127,760.00 3,204,850.00 5,614,360.00 35,215,520.00 總建筑面積*70元/㎡總建筑面積*50元/㎡總建筑面積*130元/㎡總建筑面積*65元/㎡總建筑面積*35元/㎡按建安成本4%計算0.020 0.020 0.000 0.020 0.010 3.00 2,807,180.00 2,807,180.00-4,991,760.00 1,403,590.00 174,810.00 12,184,520.00 按建安成本2%計算按建安成本2%計算按銷售收入的0.0%按銷售收入的2.0%按建安成本1%計算總建筑面積*3元/㎡0.11 262,263.75 262,263.75 5,700,000.00 210,070,355.35 按土地成本*2.5*7%計算5000萬元*5.7%*2年

項 目 稅 費 統(tǒng) 計 表

費 種營業(yè)稅及附加指標(biāo)營業(yè)稅城市維護建設(shè)稅教育附加稅營業(yè)稅及附加合計計算依據(jù)銷售總額×5％營業(yè)稅×7％營業(yè)稅×3％金額（元）12,479,400.00 873,558.00 374,382.00 13,727,340.00 地方稅印花稅土地增值稅防洪保安費印花稅住宅類預(yù)繳商業(yè)類預(yù)繳增值稅合計銷售總額×0.1％銷售總額×0.03％住宅銷售額×1％商業(yè)銷售額×5％ 249,588.00 74,876.40 1,925,080.00 2,590,000.00 4,515,080.00 企業(yè)所得稅稅前利潤（毛利）所得稅率所得稅進(jìn)銷差價（不是凈利）所得稅率稅前利潤×所得稅率（25%）營業(yè)稅及附加+印花稅+土地增值稅+企業(yè)所得稅 39,517,644.65 0.25 9,879,411.16 28,446,295.56 合計

（二）項目投資總成本：238,516,650.91元，大約2.4億元。

二、資金籌措

本項目所需投資額為23851萬元，計劃自籌資金4000萬元，需銀行貸款5000萬元（預(yù)計使用期限為2年），其余資金來源為預(yù)售房款。

三、貸款取得和償還

1、本項目向銀行申請貸款總額為5000萬元。

2、還款的資金來源為項目的售房收入。利息按銀行規(guī)定支付，本金在項目資金寬余時優(yōu)先償還，同時保證在貸款到期時如數(shù)歸還。

第七章 效益測算與分析

一、收入預(yù)測

本項目建設(shè)規(guī)模為58270平方米(含地下室)，其中可銷售面積約為53250平方米，整個建設(shè)周期預(yù)計為24個月，至2014年8月份建完。

售價：住宅銷售均價：3800元/㎡；

地面商場銷售均價：20000元/㎡；

地下停車位銷售均價：6萬元/個。項目銷售總額為：249,588,000.00元

其中

住宅：50660㎡×3900元/㎡= 192,508,000.00元

商場：2590㎡×20000元/㎡= 51,800,000.00元 車位：88個×6萬元/個= 5,280,000.00元

住宅產(chǎn)品銷售采取高開高走的方式，每當(dāng)銷售收入累計達(dá)到相應(yīng)數(shù)額或銷售面積累計達(dá)到相應(yīng)平方米時作一次價格調(diào)整，最終使整個項目達(dá)到預(yù)計的平均售價。

二、各種稅金的稅率

營業(yè)稅為銷售收入的5％；

營業(yè)稅附加的城市維護建設(shè)稅、教育費附加共計為營業(yè)稅額的10％； 所得稅率為稅前利潤的33%。

三、利潤預(yù)測 成本項目　單位指標(biāo)（元/㎡）總金額（元）土地成本前期及保建成本建安成本附屬及配套成本其他費用財務(wù)成本成本總計利稅稅前利潤稅后利潤25.72 254.86 2408.77 604.35 209.10 4.50 3605.12 488.18 678.18 190.00 1,498,650.00 14,850,401.60 140,359,000.00 35,215,520.00 12,184,520.00 262,263.75 210,070,355.35 28,446,295.56 39,517,644.65 11,071,349.09

第八章

項目總結(jié)

結(jié)合前面各章的研究結(jié)果，“XXXXXX”項目是可行的，綜合結(jié)論如下：

1、國家近年連續(xù)出臺的房地產(chǎn)相關(guān)政策均是為了促進(jìn)普通住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，本項目的建設(shè)符合國家發(fā)展普通住宅的產(chǎn)業(yè)政策，有利于改善XXX老百姓的居住條件。

2、本項目小區(qū)所在的地理區(qū)位優(yōu)勢明顯，區(qū)域內(nèi)國民經(jīng)濟的穩(wěn)定快速增長，人民群眾生活小平的不斷提高，給項目提供了良好的宏觀運作環(huán)境和強大的社會支持系統(tǒng)。

3、項目選址與XXX城市發(fā)展的空間走向相吻合適應(yīng)當(dāng)今居住社區(qū)發(fā)展潮流和方向；項目的規(guī)劃設(shè)計體現(xiàn)了城市居民對現(xiàn)代家居的追求。

4、策略上采取低開高走的方式，開盤以3800元／平方米的起步價迅速占領(lǐng)市場，低價策略將增強樓盤的競爭力。

5、項目可能采用內(nèi)部訂購開發(fā)方式，銷售對象明確，客戶購買意愿強烈，對于本項目的開發(fā)商來說，最大限度地規(guī)避了銷售環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險，為項目綜合目標(biāo)的實現(xiàn)掃清了障礙。

6、我們在進(jìn)行成本估算時，充分考慮了各方面最不利的因素；在銷售上采取低利潤、快回收的策略，以確保項目資金的安全。

從項目的經(jīng)濟分析來看，項目啟動資金來源可靠，開發(fā)商自有資金充裕，項目各項經(jīng)濟指標(biāo)均屬良好，項目的稅收為該地區(qū)創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟社會效益。

綜上所述，我們認(rèn)為本項目是可行的，只要政府給予幫助和支持，一定能取得預(yù)期的經(jīng)濟和社會效益。

XXXXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司