第一篇：老年公寓的項目可行性報告

老年公寓的項目可行性報告

一、我國老年人情況分析和養(yǎng)老床位：

據(jù)統(tǒng)計，目前我國60歲以上的人口達到1.44億，占總?cè)丝诘?1%，在今后較長一段時期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均3.2%的速度增長，從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，大約在21世紀(jì)40年代，人口老齡化程度達到頂峰；2030年前后，我國60歲以上的老齡人口預(yù)計將增至4億左右，相當(dāng)于現(xiàn)在歐盟15國的人口總和；到2050年，我國60歲和65歲以上的老齡人口總數(shù)將分別達到4.5億和3.35億，這意味著每3個人中就有1個老人。據(jù)人口專家預(yù)測，未來10年，包括獨生子女與獨生子女、獨生子女與非獨生子女組成的獨生父母家庭（即421家庭）在我國至少會達到上千萬個。據(jù)一項京滬穗城市居民調(diào)查顯示，35%的家庭要贍養(yǎng)4位老人，49%的家庭要贍養(yǎng)2-3位老人；

全國各類老年社會福利機構(gòu)有170多萬張養(yǎng)老床位，而全社會的養(yǎng)老床位需求達1400萬張，遠遠不能滿足需要。老年人的養(yǎng)老、安居問題日益成為重要的社會問題。

二、石家莊老年人口情況和老年公寓情況：

石家莊現(xiàn)在60歲以上的老年人口已達118.2萬，占總?cè)丝诘?2.6%，石家莊民政局福利處姜連吉處長說，托老的需求，市場很大。目前石家莊有證的老年公寓有30家，床位不足萬張，占市區(qū)老齡人口的千分之8.12，跟全國的1%差距很大，跟國外要求達到的10%，不可而語。養(yǎng)老床位缺口很大。燕趙老年報記者楊勃志說，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初開始，好多老年公寓爆滿，且有幾家排隊等候入住。

我們考察過的老年公寓護理院，了解到的一些信息：白求恩護理院；頤養(yǎng)園老年公寓；夕陽紅老年公寓；長安老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；棉五托老所；聯(lián)誼老年公寓。運營比較好的老年公寓有：長安老年公寓；東云老年公寓；夕陽紅老年公寓；松鶴圓老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；頤養(yǎng)園老年公寓。新投資擴建的老年公寓有：新建的錦華老年公寓，投資150萬；東三教的頤壽園投資600萬，面積7000平米。頤養(yǎng)園老年公寓擴建投資200萬；祥和老年公寓擴建投資200萬。當(dāng)時我們在一家護理院了解情況時，老板說，石家莊的老年公寓5年后會火起來，我們想有一定道理。

三、幾種養(yǎng)老形式的介紹：家庭服務(wù)、居家養(yǎng)老、老年公寓、福利院等4種形式。

家庭服務(wù)照顧，是對生活不能自理、臥病在床的老年人，在家接受親屬全方位照顧的形式，兒孫滿堂，兒女盡孝自古以來就是中國老人最理想的養(yǎng)老狀態(tài)。我們國家大部分都是這種形式，也是人們追求的養(yǎng)兒防老的理念體現(xiàn)；居家養(yǎng)老，是對居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一種服務(wù)。具體包括上門送飯、做飯、打掃居室衣物、洗澡、理發(fā)、購物、陪同上醫(yī)院等項目；老年人公寓，是對社會上有生活自理能力但身邊無人照顧的老年夫婦或單身老年人提供的一種照顧方式，包括稱名為暫托所和老年人院。因家人臨時外出或度假，無人照料的老年人便可送到暫托所，由工作人員代為照顧；而對那些生活不能自理，又無人照顧的老年人則送入福利院或敬老院，這是國家對一些孤寡老人和生活困難老人提供的一種福利。根據(jù)我國特有的情況，計劃生育造成的421家庭的出現(xiàn)，當(dāng)今社會競爭加大，子女們工作緊張和生活壓力增大，致使養(yǎng)老形式不得不發(fā)生轉(zhuǎn)變，居家養(yǎng)老和家庭服務(wù)養(yǎng)老在一些條件上不允許，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府辦得敬老院，一些高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓市場應(yīng)運而生，是不可阻擋的。

四、高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓都包括什么：

高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓在設(shè)施、管理和環(huán)境上要有特色，體現(xiàn)在軟件和硬件兩個方面，無障礙設(shè)施、緊急呼叫系統(tǒng)、室內(nèi)衛(wèi)生間、圖書室、醫(yī)務(wù)室、健身娛樂場所、室外活動場地等都要高標(biāo)準(zhǔn)配齊，護理人員的素質(zhì)以及針對老年人的服務(wù)也要全面具體。體現(xiàn)在：規(guī)劃設(shè)計中力求以生態(tài)園林人文景觀為主題，充分體現(xiàn)人與大自然相和諧的環(huán)境，在整個規(guī)劃中園林綠化面積達75%以上，并根據(jù)老年人活動和愛好特點，規(guī)劃建設(shè)項目要有：垂釣湖、門球場、飼養(yǎng)場、種植園及戶外健身設(shè)施。室內(nèi)設(shè)計按照國家頒布的《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》高標(biāo)準(zhǔn)、高要求實施。在園區(qū)內(nèi)所有設(shè)施都要采用環(huán)保和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，只要是涉及老年人日常生活、健身活動的地方都要無障礙設(shè)施和人性化提示、對老年人身體健康、生命安全有著絕對保障。賓館有五星級，老年公寓也建成五星級，也相當(dāng)于賓館，也有高消費的人群，石家莊要在一萬里挑一個老人入住，我們想也有可能。

五、現(xiàn)在一般情況下老年公寓的利潤來源主要有：房租算上30%，床位費占20%，護理費30%，飲食20%，現(xiàn)在老年公寓收一個老人一個月基本上有700元的收入。石家莊現(xiàn)在針對老年事業(yè)的優(yōu)惠政策有：電費為居民用電，暖氣為居民價，車輛養(yǎng)路費減半，床位費補貼每人每月10元，民政局還有福利彩票基金幫扶老年公寓。還有每年到過節(jié)過年時一些企業(yè)到老年公寓慰問，做志愿者，展示形象。這個方面主要靠院長們發(fā)揮個人魅力去爭取，打通關(guān)系去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做為主要的利潤依據(jù)。

六、投資10000平米老年公寓的分析：投資10000平米，根據(jù)現(xiàn)在的市場行情，綜合造價在2000萬。根據(jù)《老年住宅設(shè)計規(guī)范》，使用面積為7000平米，每個老人為10平米，可以入住700老人，每人每月700元的收入，一年為700*12*700*50%（入住率）=294萬。2000/294約7年可以收回投資。相對時間長，風(fēng)險大，這就是好多運作住宅房產(chǎn)的公司不做老年公寓的原因。

七、老年公寓的宣傳：做什么也離不開宣傳，我們假如要建一個高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓，在現(xiàn)在石家莊三年大變樣，這個階段，大投資，肯定政府支持，群眾歡迎。報紙電視媒體會給我們做免費廣告。下一步就是我們自己如何經(jīng)營了。要虛心，不張揚，要和各級領(lǐng)導(dǎo)搞好關(guān)系，新聞媒體聯(lián)系密切，廣開門路，切實把養(yǎng)老事業(yè)做好，為集團公司的整體形象加分。

八、經(jīng)營思路：一切圍繞服務(wù)老年人，一切圍繞住戶所想，住戶的滿意就是我們最好的收入。說白了，老年公寓就是伺候人的工作，沒有什么高科技，也不需要高精尖的技術(shù)，主要體現(xiàn)的是要有耐心、細心、愛心、真心、孝心。必須用心學(xué)習(xí)、總結(jié)別人的經(jīng)驗，做到手腳要勤快，嘴巴要甜。劉宏到老年公寓做志愿者，也體現(xiàn)出了這方面的意思。

九、項目立項社會背景是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的，石家莊有好多企業(yè)也在追加投資此事業(yè)，現(xiàn)在石家莊的老年公寓市場遠遠沒有飽和，確實是一個良好的時機。

十、綜合考慮：我們要建老年公寓要考慮這樣幾個方面：一是地理位置選擇交通便利、人氣旺盛、公用設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的地方。二是定位高收入的保障對象，要“嫌貧愛富”。三是床位要多、面積要大、投資較多的大規(guī)模老年公寓。四是我們肯定是邊干邊學(xué)、人性化、規(guī)范化公司式管理，讓參觀者和入住者感到我們眼光遠大，要有建設(shè)百年企業(yè)的雄心和韜略。

十一、提高老年公寓效益的對策思路：理論上有經(jīng)濟主體的經(jīng)濟效益主要來自于兩個方面即收入與成本的比較。只有遵循既開源又節(jié)流的思路，才能從根本上降低養(yǎng)老服務(wù)成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用資源比如醫(yī)院公園，共享政府配套設(shè)施；抓好前期投入，考慮事情要有前瞻性，不要重復(fù)投資，減少返修；降低管理成本，根據(jù)自身的優(yōu)勢發(fā)展特色性服務(wù)項目，提供差異化管理，最大程度做到最小成本提供最優(yōu)服務(wù)，達到利潤最大化；要充分考慮到老年人特有的風(fēng)險因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻煩，造成經(jīng)濟損失的同時提高了成本。在增加收入方面考慮到：增加有形的收入，增加基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，提供比較齊全的服務(wù)，滿足入住老人的需求的同時，吸引社會上老人消費，提高利用頻率；增加特色服務(wù)，馬斯洛的需求層次理論告訴我們，老年人需要的不僅是滿足物質(zhì)享受，還要滿足精神享受，在不斷滿足他們的提高需求，達到心理上的依賴，對于服務(wù)的支出他們會更主動，我們更有收入（趙本山小品聊10元錢的）；還有教育培訓(xùn)（我個人上電大也有補缺憾成分在里面）、音樂、太極養(yǎng)花種草等，只要吧老人們的需求與老年公寓的供給有效地結(jié)合在一起，增加收入是大有余地。

十二、八面來風(fēng)：杭州市社會福利中心，占地58畝，總投資6600萬元，共有床位500張，自1999年投入使用，從2001年起每年實現(xiàn)利潤40多萬元。它的經(jīng)營主要還是為了體現(xiàn)國家的福利設(shè)施。杭州市蕭山區(qū)老年頤樂園，占地50畝，投入5000萬元，經(jīng)過政府批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)，僅此一項，收回資金1000萬元。老年公寓的利潤率在2003年，湖南的一家統(tǒng)計結(jié)果為平均利潤率為5.6%，2004年為10%。其中有做的成功的利潤率為18.87%。

第二篇：老年公寓項目可行性研究報告

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老年公寓項目可行性研究報告

老年公寓市場機遇 我國已進入老齡化社會階段

按照國際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個國家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上時，即為老齡化社會。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總?cè)丝诘?1.2%，而且這個數(shù)字每年都在以3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計預(yù)測，到2025年，老年人將占全國總?cè)丝?9.34%；到2040年，老年人將占全國總?cè)丝诘?7.8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。

“老年公寓”市場潛力巨大

2000年國家有關(guān)部門通過調(diào)查和分析預(yù)測，到本世紀(jì)一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3；另據(jù)中國老齡人協(xié)會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費數(shù)額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很

大的市場，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年住宅產(chǎn)業(yè)是一個極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。

老年人養(yǎng)老逐步向集中養(yǎng)老轉(zhuǎn)移

受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認(rèn)為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女報告用途：發(fā)改委立項、政府申請資金、政府申請土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等

北京智博睿信息咨詢有限公司 www.tmdps.cn 的孤寡老人的安身之地），國內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。

家庭因素催生老年住宅的產(chǎn)生和發(fā)展

自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。

國家、省、市各級政府鼓勵進行老年公寓的建設(shè)

面對我國進入老齡化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關(guān)注。1998年起各級政府就出臺了相關(guān)政策，鼓勵民間組織、企業(yè)、個人創(chuàng)辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)。在2003年召開中共十六大三中全會上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵從事老年住宅的建設(shè)。河南省政府更報告用途：發(fā)改委立項、政府申請資金、政府申請土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等

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是認(rèn)識到全國人口第一大省老齡化形勢的嚴(yán)峻性，出臺的政策更具有可執(zhí)行性：養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)建設(shè)用地可劃撥；十余項稅費可減免；貸款條件放寬、利率優(yōu)惠；財政可給一次性開辦補助;向非營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的捐贈繳所得稅前扣除…

老年住宅在京、滬兩地倍受熱寵

最早的老年公寓就出現(xiàn)在北京和上海。上世紀(jì)的九十年代初，在當(dāng)時的上海商品房積壓量高達上千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應(yīng)求，排隊預(yù)訂的場面時有發(fā)生。九十年代中期，北京的一些機構(gòu)在吸取上海老年公寓的成功經(jīng)驗后，結(jié)合本地區(qū)老年人生活習(xí)性建老年公寓，取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。

總結(jié)：

如果說1.45億的老年人口基數(shù)是老年住宅建設(shè)的必要條件、家庭因素和老年人社會問題是催生老年人公寓產(chǎn)生的重要原由，那么國家鼓勵和京滬兩地老年公寓熱寵應(yīng)該能使我們看到的老年公寓建設(shè)的希望。從今天老年人口基數(shù)、老年人社會問題及老年人養(yǎng)老觀念重大轉(zhuǎn)變的趨勢看，實施老年公寓建設(shè)應(yīng)該說是一種機遇，老年公寓建設(shè)恰逢其時，水到渠成。可以預(yù)見，老年公寓必將逐步被老年人極其子女所接受。

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本報告是針對行業(yè)投資可行性研究咨詢服務(wù)的專項研究報告，此報告為個性化定制服務(wù)報告，我們將根據(jù)不同類型及不同行業(yè)的項目提出的具體要求，修訂報告目錄，并在此目錄的基礎(chǔ)上重新完善行業(yè)數(shù)據(jù)及分析內(nèi)容，為企業(yè)項目立項、上馬、融資提供全程指引服務(wù)。

可行性研究報告是在制定某一建設(shè)或科研項目之前，對該項目實施的可能性、有效性、技術(shù)方案及技術(shù)政策進行具體、深入、細致的技術(shù)論證和經(jīng)濟評價，以求確定一個在技術(shù)上合理、經(jīng)濟上合算的最優(yōu)方案和最佳時機而寫的書面報告。

可行性研究報告主要內(nèi)容是要求以全面、系統(tǒng)的分析為主要方法，經(jīng)濟效益為核心，圍繞影響項目的各種因素，運用大量的數(shù)據(jù)資料論證擬建項目是否可行。

對整個可行性研究提出綜合分析評價，指出優(yōu)缺點和建議。為了結(jié)論的需要，往往還需要加上一些附件，如試驗數(shù)據(jù)、論證材料、計算圖表、附圖等，以增強可行性報告的說服力。

可行性研究是確定建設(shè)項目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術(shù)經(jīng)濟分析論證的科學(xué)方法，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關(guān)的自然、社會、經(jīng)濟、技術(shù)等進行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測建成后的社會經(jīng)濟效益。在此基礎(chǔ)上，綜合論證項目建設(shè)的必要性，財務(wù)的盈利性，經(jīng)濟上的合理性，技術(shù)上的先進性和適應(yīng)性以及建設(shè)條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。

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投資可行性報告咨詢服務(wù)分為政府審批核準(zhǔn)用可行性研究報告和融資用可行性研究報告。審批核準(zhǔn)用的可行性研究報告?zhèn)戎仃P(guān)注項目的社會經(jīng)濟效益和影響；融資用報告?zhèn)戎仃P(guān)注項目在經(jīng)濟上是否可行。具體概括為：政府立項審批，產(chǎn)業(yè)扶持，銀行貸款，融資投資、投資建設(shè)、境外投資、上市融資、中外合作，股份合作、組建公司、征用土地、申請高新技術(shù)企業(yè)等各類可行性報告。

報告通過對項目的市場需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究調(diào)查，在行業(yè)專家研究經(jīng)驗的基礎(chǔ)上對項目經(jīng)濟效益及社會效益進行科學(xué)預(yù)測，從而為客戶提供全面的、客觀的、可靠的項目投資價值評估及項目建設(shè)進程等咨詢意見。

【報告價格】此報告為委托項目報告，價格根據(jù)具體的要求協(xié)商，歡迎來電。

另：提供國家發(fā)改委甲、乙、丙級資質(zhì)

可行性研究報告大綱（具體可根據(jù)客戶要求進行調(diào)整）第一章 研究概述 第一節(jié) 研究背景與目標(biāo) 第二節(jié) 研究的內(nèi)容 第三節(jié) 研究方法 第四節(jié) 數(shù)據(jù)來源 第五節(jié) 研究結(jié)論

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一、市場規(guī)模

二、競爭態(tài)勢

三、行業(yè)投資的熱點

四、行業(yè)項目投資的經(jīng)濟性

第二章 老年公寓項目總論 第一節(jié) 老年公寓項目背景

一、老年公寓項目名稱

二、老年公寓項目承辦單位

三、老年公寓項目主管部門

四、老年公寓項目擬建地區(qū)、地點

五、承擔(dān)可行性研究工作的單位和法人代表

六、研究工作依據(jù)

七、研究工作概況 第二節(jié) 可行性研究結(jié)論

一、市場預(yù)測和項目規(guī)模

二、原材料、燃料和動力供應(yīng)

三、選址

四、老年公寓項目工程技術(shù)方案

五、環(huán)境保護

六、工廠組織及勞動定員

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七、老年公寓項目建設(shè)進度

八、投資估算和資金籌措

九、老年公寓項目財務(wù)和經(jīng)濟評論

十、老年公寓項目綜合評價結(jié)論 第三節(jié) 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表 第四節(jié) 存在問題及建議

第三章 老年公寓項目投資環(huán)境分析 第一節(jié) 社會宏觀環(huán)境分析 第二節(jié) 老年公寓項目相關(guān)政策分析

一、國家政策

二、老年公寓項目行業(yè)準(zhǔn)入政策

三、老年公寓項目行業(yè)技術(shù)政策 第三節(jié) 地方政策

第四章 老年公寓項目背景和發(fā)展概況 第一節(jié) 老年公寓項目提出的背景

一、國家及老年公寓項目行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

二、老年公寓項目發(fā)起人和發(fā)起緣由 第二節(jié) 老年公寓項目發(fā)展概況

一、已進行的調(diào)查研究老年公寓項目及其成果

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二、試驗試制工作情況

三、廠址初勘和初步測量工作情況

四、老年公寓項目建議書的編制、提出及審批過程 第三節(jié) 老年公寓項目建設(shè)的必要性

一、現(xiàn)狀與差距

二、發(fā)展趨勢

三、老年公寓項目建設(shè)的必要性

四、老年公寓項目建設(shè)的可行性 第四節(jié) 投資的必要性

第五章 老年公寓項目行業(yè)競爭格局分析 第一節(jié) 國內(nèi)生產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀

一、重點企業(yè)信息

二、企業(yè)地理分布

三、企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)

四、企業(yè)從業(yè)人數(shù)

第二節(jié) 重點區(qū)域企業(yè)特點分析

一、華北區(qū)域

二、東北區(qū)域

三、西北區(qū)域

四、華東區(qū)域

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五、華南區(qū)域

六、西南區(qū)域

七、華中區(qū)域

第三節(jié) 企業(yè)競爭策略分析

一、產(chǎn)品競爭策略

二、價格競爭策略

三、渠道競爭策略

四、銷售競爭策略

五、服務(wù)競爭策略

六、品牌競爭策略

第六章 老年公寓項目行業(yè)財務(wù)指標(biāo)分析參考 第一節(jié) 老年公寓項目行業(yè)產(chǎn)銷狀況分析 第二節(jié) 老年公寓項目行業(yè)資產(chǎn)負債狀況分析 第三節(jié) 老年公寓項目行業(yè)資產(chǎn)運營狀況分析 第四節(jié) 老年公寓項目行業(yè)獲利能力分析 第五節(jié) 老年公寓項目行業(yè)成本費用分析

第七章 老年公寓項目行業(yè)市場分析與建設(shè)規(guī)模 第一節(jié) 市場調(diào)查

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一、擬建 老年公寓項目產(chǎn)出物用途調(diào)查

二、產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查

三、產(chǎn)品產(chǎn)量及銷售量調(diào)查

四、替代產(chǎn)品調(diào)查

五、產(chǎn)品價格調(diào)查

六、國外市場調(diào)查

第二節(jié) 老年公寓項目行業(yè)市場預(yù)測

一、國內(nèi)市場需求預(yù)測

二、產(chǎn)品出口或進口替代分析

三、價格預(yù)測

第三節(jié) 老年公寓項目行業(yè)市場推銷戰(zhàn)略

一、推銷方式

二、推銷措施

三、促銷價格制度

四、產(chǎn)品銷售費用預(yù)測

第四節(jié) 老年公寓項目產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模

一、產(chǎn)品方案

二、建設(shè)規(guī)模

第五節(jié) 老年公寓項目產(chǎn)品銷售收入預(yù)測

第八章 老年公寓項目建設(shè)條件與選址方案

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第一節(jié) 資源和原材料

一、資源評述

二、原材料及主要輔助材料供應(yīng)

三、需要作生產(chǎn)試驗的原料

第二節(jié) 建設(shè)地區(qū)的選擇

一、自然條件

二、基礎(chǔ)設(shè)施

三、社會經(jīng)濟條件

四、其它應(yīng)考慮的因素 第三節(jié) 廠址選擇

一、廠址多方案比較

二、廠址推薦方案

第九章 老年公寓項目應(yīng)用技術(shù)方案 第一節(jié) 老年公寓項目組成 第二節(jié) 生產(chǎn)技術(shù)方案

一、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)

二、生產(chǎn)方法

三、技術(shù)參數(shù)和工藝流程

四、主要工藝設(shè)備選擇

五、主要原材料、燃料、動力消耗指標(biāo)

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六、主要生產(chǎn)車間布置方案 第三節(jié) 總平面布置和運輸

一、總平面布置原則

二、廠內(nèi)外運輸方案

三、倉儲方案

四、占地面積及分析 第四節(jié) 土建工程

一、主要建、構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設(shè)計

二、特殊基礎(chǔ)工程的設(shè)計

三、建筑材料

四、土建工程造價估算 第五節(jié) 其他工程

一、給排水工程

二、動力及公用工程

三、地震設(shè)防

四、生活福利設(shè)施

第十章 老年公寓項目環(huán)境保護與勞動安全 第一節(jié) 建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀

一、老年公寓項目的地理位置

二、地形、地貌、土壤、地質(zhì)、水文、氣象

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三、礦藏、森林、草原、水產(chǎn)和野生動物、植物、農(nóng)作物

四、自然保護區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)、名勝古跡、以及重要政治文化設(shè)施

五、現(xiàn)有工礦企業(yè)分布情況

六、生活居住區(qū)分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況

七、大氣、地下水、地面水的環(huán)境質(zhì)量狀況

八、交通運輸情況

九、其他社會經(jīng)濟活動污染、破壞現(xiàn)狀資料

十、環(huán)保、消防、職業(yè)安全衛(wèi)生和節(jié)能 第二節(jié) 老年公寓項目主要污染源和污染物

一、主要污染源

二、主要污染物

第三節(jié) 老年公寓項目擬采用的環(huán)境保護標(biāo)準(zhǔn) 第四節(jié) 治理環(huán)境的方案

一、老年公寓項目對周圍地區(qū)的地質(zhì)、水文、氣象可能產(chǎn)生的影響

二、老年公寓項目對周圍地區(qū)自然資源可能產(chǎn)生的影響

三、老年公寓項目對周圍自然保護區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)等可能產(chǎn)生的影響

四、各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案

五、綠化措施，包括防護地帶的防護林和建設(shè)區(qū)域的綠化

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第五節(jié) 環(huán)境監(jiān)測制度的建議 第六節(jié) 環(huán)境保護投資估算 第七節(jié) 環(huán)境影響評論結(jié)論 第八節(jié) 勞動保護與安全衛(wèi)生

一、生產(chǎn)過程中職業(yè)危害因素的分析

二、職業(yè)安全衛(wèi)生主要設(shè)施

三、勞動安全與職業(yè)衛(wèi)生機構(gòu)

四、消防措施和設(shè)施方案建議

第十一章 企業(yè)組織和勞動定員 第一節(jié) 企業(yè)組織

一、企業(yè)組織形式

二、企業(yè)工作制度

第二節(jié) 勞動定員和人員培訓(xùn)

一、勞動定員

二、年總工資和職工年平均工資估算

三、人員培訓(xùn)及費用估算

第十二章 老年公寓項目實施進度安排 第一節(jié) 老年公寓項目實施的各階段

一、建立 老年公寓項目實施管理機構(gòu)

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二、資金籌集安排

三、技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓

四、勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨

五、施工準(zhǔn)備

六、施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備

七、竣工驗收

第二節(jié) 老年公寓項目實施進度表

一、橫道圖

二、網(wǎng)絡(luò)圖

第三節(jié) 老年公寓項目實施費用

一、建設(shè)單位管理費

二、生產(chǎn)籌備費

三、生產(chǎn)職工培訓(xùn)費

四、辦公和生活家具購置費

五、勘察設(shè)計費

六、其它應(yīng)支付的費用

第十三章 投資估算與資金籌措 第一節(jié) 老年公寓項目總投資估算

一、固定資產(chǎn)投資總額

二、流動資金估算 第二節(jié) 資金籌措

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一、資金來源

二、老年公寓項目籌資方案 第三節(jié) 投資使用計劃

一、投資使用計劃

二、借款償還計劃

第十四章 財務(wù)與敏感性分析 第一節(jié) 生產(chǎn)成本和銷售收入估算

一、生產(chǎn)總成本估算

二、單位成本

三、銷售收入估算 第二節(jié) 財務(wù)評價 第三節(jié) 國民經(jīng)濟評價 第四節(jié) 不確定性分析

第五節(jié) 社會效益和社會影響分析

一、老年公寓項目對國家政治和社會穩(wěn)定的影響

二、老年公寓項目與當(dāng)?shù)乜萍?、文化發(fā)展水平的相互適應(yīng)性

三、老年公寓項目與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性

四、老年公寓項目與當(dāng)?shù)鼐用竦淖诮?、民族?xí)慣的相互適應(yīng)性

五、老年公寓項目對合理利用自然資源的影響

六、老年公寓項目的國防效益或影響

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七、對保護環(huán)境和生態(tài)平衡的影響

第十五章 老年公寓項目不確定性及風(fēng)險分析 第一節(jié) 建設(shè)和開發(fā)風(fēng)險 第二節(jié) 市場和運營風(fēng)險 第三節(jié) 金融風(fēng)險 第四節(jié) 政治風(fēng)險 第五節(jié) 法律風(fēng)險 第六節(jié) 環(huán)境風(fēng)險 第七節(jié) 技術(shù)風(fēng)險

第十六章 老年公寓項目行業(yè)發(fā)展趨勢分析

第一節(jié) 我國老年公寓項目行業(yè)發(fā)展的主要問題及對策研究

一、我國老年公寓項目行業(yè)發(fā)展的主要問題

二、促進老年公寓項目行業(yè)發(fā)展的對策 第二節(jié) 我國老年公寓項目行業(yè)發(fā)展趨勢分析 第三節(jié) 老年公寓項目行業(yè)投資機會及發(fā)展戰(zhàn)略分析

一、老年公寓項目行業(yè)投資機會分析

二、老年公寓項目行業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略分析 第四節(jié) 我國 老年公寓項目行業(yè)投資風(fēng)險

一、政策風(fēng)險

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二、環(huán)境因素

三、市場風(fēng)險

四、老年公寓項目行業(yè)投資風(fēng)險的規(guī)避及對策

第十七章 老年公寓項目可行性研究結(jié)論與建議 第一節(jié) 結(jié)論與建議

一、對推薦的擬建方案的結(jié)論性意見

二、對主要的對比方案進行說明

三、對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議

四、對應(yīng)修改的主要問題進行說明，提出修改意見

五、對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見

六、可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論

第二節(jié) 我國老年公寓項目行業(yè)未來發(fā)展及投資可行性結(jié)論及建議

第十八章 財務(wù)報表 第一節(jié) 資產(chǎn)負債表 第二節(jié) 投資受益分析表 第三節(jié) 損益表

第十九章 老年公寓項目投資可行性報告附件

報告用途：發(fā)改委立項、政府申請資金、政府申請土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等

北京智博睿信息咨詢有限公司 www.tmdps.cn、老年公寓項目位置圖 2、主要工藝技術(shù)流程圖 3、主辦單位近5 年的財務(wù)報表、老年公寓項目所需成果轉(zhuǎn)讓協(xié)議及成果鑒定 5、老年公寓項目總平面布置圖 6、主要土建工程的平面圖 7、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)摘要表 8、老年公寓項目投資概算表 9、經(jīng)濟評價類基本報表與輔助報表 10、現(xiàn)金流量表 11、現(xiàn)金流量表 12、損益表、資金來源與運用表 14、資產(chǎn)負債表 15、財務(wù)外匯平衡表 16、固定資產(chǎn)投資估算表 17、流動資金估算表 18、投資計劃與資金籌措表 19、單位產(chǎn)品生產(chǎn)成本估算表 20、固定資產(chǎn)折舊費估算表 21、總成本費用估算表

報告用途：發(fā)改委立項、政府申請資金、政府申請土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等

北京智博睿信息咨詢有限公司 www.tmdps.cn、產(chǎn)品銷售（營業(yè)）收入和銷售稅金及附加估算表

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第三篇：老年公寓可行性報告[推薦]

老年公寓可行性報告

一、老年公寓概念

老年公寓是指既體現(xiàn)老年人居家養(yǎng)老，又能享受到社會提供的各種服務(wù)的老年住宅，屬于機構(gòu)養(yǎng)老的范疇。在北京、上海這樣的大城市，老年公寓已經(jīng)很普遍，并且出現(xiàn)低、中、高檔分級。

老年公寓，政府和社會為缺乏子女及親屬照顧的老年人特殊設(shè)計、專門建造的居所。

西方國家的老年公寓，多建在環(huán)境優(yōu)美、交通方便的城市郊區(qū)或鬧中取靜的城市中心，建筑風(fēng)格古樸典雅；室內(nèi)設(shè)備齊全,取用方便,室內(nèi)布置與一般家庭居室大體相同。公寓設(shè)有生活服務(wù)、呼救報警、醫(yī)療保健、休息娛樂、文化學(xué)習(xí)、自助勞動等設(shè)施和場所。隨著西方福利事業(yè)的發(fā)展及老年公寓條件的改善,許多雖有子女或親屬照料的老年人,為避免代際沖突，也自愿申請到老年公寓來安度晚年。

二、發(fā)展歷程

美國在1935年《社會保障法》通過以前，各州政府已有老年公寓的設(shè)置；1935年后，開始大規(guī)模興建，主要為有經(jīng)濟基礎(chǔ)的老年人設(shè)立。英國于1948年實施國民救助法時，規(guī)定每一都市政府要為貧困無家的老年人設(shè)置老年公寓，都市政府如財力不足，可與慈善團體合力興建。

中國從70年代末、80年代初開始，在上海、北京、天津、大連、煙臺等地興建老年公寓。此后，各種形式的由國家、社會或企業(yè)建立的老年公寓在各地相繼出現(xiàn)。

中國老齡科研中心政策室曾對北京1600余名50歲以上的中老年人大調(diào)查，希望入住老年公寓的人數(shù)達1000余人，一些老年公寓還出現(xiàn)人滿為患的局面，老年公寓正日益獲得老年人的歡迎。

北京最早的老年公寓是1996年社會福利院開辦的，有自理、半護、全護服務(wù)，且收費不一。近幾年各個縣的福利院也正積極擴建為綜合福利服務(wù)性的老年居住場所，像條件比較好的隆化、寬城、承德縣、營子的老年公寓已經(jīng)有一些老年人入住，但數(shù)量并不多。2009年之后，很多老年公寓，已經(jīng)不再是獨立的慈善或者福利機構(gòu)，反而變成了一種需求，甚至有人在未有退休之前就開始預(yù)訂老年公寓。

三、老年公寓建筑設(shè)計

在老年公寓的建筑設(shè)計中，有很多方面是與普通公寓不同的，也是需要完善和規(guī)范的，比如：在高級老年公寓中，各個功能空間的大小必須控制。因為老年人在生活中，雖然衣食無憂，可是在心理上容易產(chǎn)生孤獨感，過大的空間容易使得老年人產(chǎn)生空蕩蕩的孤獨感；同時使用空間也不能過小，因為老年人在生活中，行動是很不方便的，例如下蹲，下蹲后站立，彎腰，爬高等等。過小的空間會增加這種局促感，會使得老年人覺得很壓抑，很不方便。

因此老年公寓在設(shè)計中要把握幾個尺度：

第一、通道部分——在各個使用功能空間之間連接部分的過道寬度一般保持在凈寬1.8M，這樣既可以步行通過也可以輪椅通過；

第二、使用功能空間中的“安全抓桿”，老年人在行動中會有乏力感，體現(xiàn)在起立、下蹲比較困難，一般在需要起立、下蹲、坐、臥等地方設(shè)置與地面平行的安全抓桿兩根相對地面標(biāo)高300mm和850mm左右，兩根相互垂直設(shè)置，或平行設(shè)置。

第三、樓梯設(shè)置，建筑設(shè)計專項規(guī)范《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》－JGJ 122—99，《老年人居住建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》—GB／T 50340-2003，中規(guī)定樓梯踏步寬度>=300mm，踏步高度<=130mm。這也是典型的人性化設(shè)計，而且在建筑層數(shù)上面也有相應(yīng)的限制，例如層數(shù)不得高于3層，三層以上則需設(shè)置電梯等等。

四、建筑特點 特點一：

老年公寓能為中高經(jīng)濟實力的老年人提供個性化的居住條件和人性化的服務(wù)內(nèi)容。在北京、上海、廣州等經(jīng)濟發(fā)達的大城市，存在著一批占當(dāng)?shù)乩夏耆丝诳倲?shù)將近6%以上的中高收入老年群體，他們認(rèn)為現(xiàn)在的養(yǎng)老條件，無論從居住條件還是養(yǎng)老服務(wù)水平方面都不能滿足他們?nèi)找嫣岣叩酿B(yǎng)老需求，因此他們逐漸關(guān)注能夠滿足其養(yǎng)老需求的新型養(yǎng)老模式--老年公寓。

特點二：

老年公寓屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇，具有“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點。我國人口眾多，經(jīng)濟發(fā)展不均衡，人口貧富差距懸殊，并且屬于低福利水平國家，所以政府主要關(guān)注并解決社會“低保”、“五?！钡忍幱谌鮿莸睦夏耆巳旱酿B(yǎng)老問題，而對中高收入人群養(yǎng)老生活關(guān)注的較少，只有一些粗放的政策，并且在現(xiàn)實運用過程中可操作性差。同時由于老年公寓屬于新興事物，它是老年人社會化養(yǎng)老和社會化投資并企業(yè)化經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)的混合體，有關(guān)部門在政策制定和操作方面相對滯后，所以一般開發(fā)商在稅費減免、金融支持方面得不到相應(yīng)的優(yōu)惠，對于具有社會化養(yǎng)老性質(zhì)的老年公寓，開發(fā)商需要完全按照市場條件解決項目立項、項目審批、資金籌措等一系列問題。由于以上原因，老年公寓運營需應(yīng)遵循市場規(guī)律，走“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的道路。

特點三：

老年公寓項目相對于一般房地產(chǎn)項目投資額大、資金回收期長。老年公寓項目不同于一般房地產(chǎn)項目，它不僅包括住宅本身，還包括許多服務(wù)配套項目，并且在設(shè)施、設(shè)備規(guī)劃設(shè)計、安裝方面都要結(jié)合老年人的特點，有專家稱老年公寓的總體造價要比普通房地產(chǎn)項目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更為復(fù)雜，一般住宅都通過住宅銷售實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的最終目的，而老年公寓則需要根據(jù)老年人市場需求的多種形式，采取租、售結(jié)合的方式滿足老年人入住，其中一定比例的住宅面積可以實現(xiàn)銷售，另一部分須滿足租用、度假等需求，并且公共服務(wù)設(shè)施更需要通過經(jīng)營來實現(xiàn)收回投資，因此老年公寓的運營模式要采取靈活多樣的銷售方式保證其正常經(jīng)營。

五、人口年齡結(jié)構(gòu)已完成向老年型的轉(zhuǎn)變

1、人口年齡結(jié)構(gòu)變化的成因

隨著國家在衛(wèi)生保健等領(lǐng)域的投入不斷增加，人口的健康狀況持續(xù)改善，人口死亡率迅速下降，特別是低年齡人口比其他年齡人口死亡率有了更大幅度的下降。而出生率仍維持在高水平，因此人口出現(xiàn)了爆炸式的增長。1962-1970年中國創(chuàng)造了迄今為止歷史上人口年增長速度的峰值水平。

由于人口出生率的降低滯后于死亡率的下降，產(chǎn)生了人口年齡金字塔的凸出部分。隨著時間的推移，這個凸出的部分也在移動，從未成年到成年，最后到老年。這就造成了中國的人口年齡結(jié)構(gòu)從年輕型、成年型到老年型的轉(zhuǎn)變。

2、人口年齡結(jié)構(gòu)變化的特點與現(xiàn)狀

人口年齡結(jié)構(gòu)與人口轉(zhuǎn)變密切相關(guān)。世界上大多數(shù)國家的人口年齡結(jié)構(gòu)，都是隨著人口轉(zhuǎn)變以及社會經(jīng)濟發(fā)展，逐漸從年輕型、成年型到老年型轉(zhuǎn)變的。西方發(fā)達國家的人口轉(zhuǎn)變是伴隨著工業(yè)化和現(xiàn)代化逐步深化的漸進過程，經(jīng)歷了大約150多年的時間。我國則是在經(jīng)濟不發(fā)達的條件下進行的，且明顯帶有人為的痕跡，經(jīng)歷著更加迅速的人口轉(zhuǎn)變，人口年齡結(jié)構(gòu)也發(fā)生了比較快的變化，即從相對年輕型人口結(jié)構(gòu)，直接轉(zhuǎn)變?yōu)橄鄬夏昊娜丝诮Y(jié)構(gòu)。

第一、第二次人口普查時，中國的人口年齡結(jié)構(gòu)基本屬于年輕型，進入20世紀(jì)70年代以后，尤其是大力推行計劃生育政策后，伴隨人口出生率和總和生育率急劇下降，少兒人口比重下降，老年人口比重升高，使人口年齡結(jié)構(gòu)類型的轉(zhuǎn)變加快。第三次人口普查，人口年齡結(jié)構(gòu)已初步進入成年型，第四次人口普查，人口年齡結(jié)構(gòu)已變?yōu)榈湫偷某赡晷?。此后，人口年齡結(jié)構(gòu)繼續(xù)老化，特別是進入20世紀(jì)90年代后，人口老齡化進程加快，人口年齡結(jié)構(gòu)開始向老年型轉(zhuǎn)變。到第五次人口普查，中國65歲以上人口達到8811萬，占總?cè)丝诘?.96%，意味著中國已經(jīng)進入了老齡化國家行列。

3、人口年齡結(jié)構(gòu)面臨的挑戰(zhàn)：人口老齡化

當(dāng)人們關(guān)注著快速增長的中國人口給社會經(jīng)濟帶來的巨大壓力時，中國人口的年齡結(jié)構(gòu)也在悄然老化，使我們又面臨另一個嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)：人口老齡化問題。

中國人口老齡化具有以下三個特點：一是老年人口數(shù)量大。據(jù)2010年人口變動情況抽樣調(diào)查資料顯示，2010年我國65歲及以上老年人口已達1.1億，占世界老年人口的23%，占亞洲的38%。二是人口老齡化的速度快、來勢猛。我國人口年齡結(jié)構(gòu)從成年型進入老年型僅用了18年左右的時間，與發(fā)達國家相比，速度十分驚人。據(jù)預(yù)測，到2020年，我國65歲及以上老年人口所占比重將達到11.92%，比2000年提高4.96個百分點，屆時每8個人中就有一個65歲及以上老年人。2020年以后老齡化程度繼續(xù)提高，到21世紀(jì)中葉，老年人口比重將達到25%，每4個人中就有一個老年人。三是人口老齡化超前于經(jīng)濟發(fā)展。發(fā)達國家的人口老齡化是在經(jīng)濟發(fā)達時期出現(xiàn)的，對老齡化的承受力強。同時，由于老齡化速度慢，允許其有一段較長時間的準(zhǔn)備和適應(yīng)。中國人口老齡化是由于生育率急劇下降造成的，老齡化超前于經(jīng)濟發(fā)展，即“未富先老”，薄弱的經(jīng)濟基礎(chǔ)尚不具備供養(yǎng)老年人口的能力。

目前，中國雖已步入老年型社會，但尚處于人口老齡化的早期，未來中國人口類型將從輕度老齡化轉(zhuǎn)變成深度老齡化，進而轉(zhuǎn)化成重度老齡化，銀發(fā)浪潮將成為21世紀(jì)我國主要的人口問題之一。如何在應(yīng)對人口老齡化和促進經(jīng)濟社會發(fā)展之間架起一座橋梁，達成雙贏的局面，是我們亟待研究思考的問題。

六、無錫市老年人口比重

從常住人口方面來看：一是人口增幅和總量發(fā)展較大。無錫市進入了人口的快速增長期，2006年底無錫市常住人口為584萬人，其中外來常住人口126萬人，約占總?cè)丝诘?2%。目前人口總量年均增長40萬人，其中外來人口年均增長20萬人。二是人口老齡化程度日益加深。目前我市50歲以上人口為167萬人，約占總?cè)丝诘娜种?，已步入老年城市行列。三是空間布局漸趨組團式分布。無錫市中心城區(qū)的連片建成區(qū)的人口密度約2.3萬人/平方公里，市區(qū)的人口密集自中心區(qū)向外依次遞減，城區(qū)外缺少明顯的人口集聚副中心。

目前無錫市場主要還是以經(jīng)營性的社會福利性質(zhì)的養(yǎng)老為主，少有開發(fā)商介入養(yǎng)老地產(chǎn)。無錫市場經(jīng)營性的主要有太湖眷養(yǎng)院能自理的費用大概在800-1000元每月；無錫市社會福利院（市一級）費用1200-1500元每月；博愛康復(fù)頤養(yǎng)院費用大概在每月1000元。無錫市場整個養(yǎng)老性質(zhì)的福利院參差不齊，服務(wù)和相關(guān)的配套較為落后，隨著生活水平的改善，對居住環(huán)境的要求越來越高。養(yǎng)老型住宅（老年公寓）會成為無錫市民的首選，而無錫真正意義上的老年公寓還沒有，因此建造一個環(huán)境優(yōu)美，配套齊全，設(shè)施完備的養(yǎng)老型公寓在無錫市場上將會受到很大程度的歡迎和追捧。

第四篇：老年公寓可行性研究報告及項目建議書

老年公寓可行性研究報告及項目建議書

（一）已有 15266 次閱讀 2011-4-23 10:44 |個人分類:房地產(chǎn)|系統(tǒng)分類：:營銷實戰(zhàn)|關(guān)鍵詞:老年公寓 項目建議書 可行性研究報告 目 錄 第一章 總論

第二章 項目背景 第三章 市場預(yù)測

第四章 項目的重要性和必要性 第五章 項目選址及建設(shè)條件 第六章 項目建設(shè)方案

第七章 投資估算及資金籌措 第八章 投資效益預(yù)測

第九章 項目風(fēng)險分析及規(guī)避建議 第十章 結(jié) 論

第一章 總論

一、項目名稱：

重慶”XXXX”老年公寓

二、項目地點：

重慶市沙坪壩區(qū)歌樂山龍洞灣

三、項目投資單位：

1、重慶XX職業(yè)技術(shù)學(xué)院：占51%；

2、德國社會福利保障聯(lián)合會：占49%。

四、建設(shè)內(nèi)容：

1、改建學(xué)生公寓4棟、專家小院1 棟，房屋面積7000平方米，改造住房106套（一期一階段）；

2、新建綜合大樓1棟，面積16000平方米（一期二階段）；

3、新建老年公寓房屋總面積137000平方米（二期）；

4、環(huán)境建設(shè)（一期、二期）。

五、建設(shè)規(guī)模：

1、建設(shè)用地：350畝。其中：原XX職業(yè)技術(shù)學(xué)院歌樂山校區(qū)用地15畝，新征土地315畝；

2、建筑面積：160000平方米（其中：原XX職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)生公寓、專家小院改建7000平方米，新建房屋面積153000平方米）；

3、床位：4000個（其中：原XX職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)生公寓改建200個，綜合樓300個，新建老年公寓3700個）。

4、人均居住面積：40平方米。

六、項目總投資：

項目預(yù)計總投資約為4.7435億人民幣（其中：一期投資約：5185萬元；二期投資約：42250萬元）。

七、項目籌資方式：

1、項目法人自籌資金：40%

2、信貸融資：60%

第二章 項目背景

一、建設(shè)單位概況：

1、重慶XX職業(yè)技術(shù)學(xué)院

重慶XX職業(yè)技術(shù)學(xué)院是以重慶兵器職工大學(xué)為基礎(chǔ)改制、經(jīng)重慶市人民政府批準(zhǔn)、國家教育部備案，隸屬西南兵工局的國有公辦普通高等院校。

學(xué)院教學(xué)科研隊伍實力雄厚、結(jié)構(gòu)合理、現(xiàn)有專、兼職教師312人，其中博士、碩士研究生83人，教授、副教授94人，講師132人，雙師素質(zhì)教師220人。目前學(xué)院已開設(shè)機電、汽車、信息技術(shù)、藝術(shù)、經(jīng)濟管理、建筑等六大類的26個專業(yè)。擁有17000平米的實驗大樓、15000平米實訓(xùn)廠房、價值近3309.5萬元的各種配套設(shè)備，汽車、機電類實驗室在同類院校中處于領(lǐng)先地位，充分保證了專業(yè)教學(xué)的需要；擁有西南兵工各大型企業(yè)提供的一流先進設(shè)備、設(shè)施和專業(yè)技術(shù)支持。

學(xué)院采取“3+1”模式，與加拿大聯(lián)邦學(xué)院合作，參照加方培養(yǎng)方案安排選修課，使用原文教材，雙方相互承認(rèn)課程學(xué)分，該院滿足合作要求的學(xué)生在修完專科規(guī)定課程，取得畢業(yè)證后可選擇到聯(lián)邦學(xué)院，用一年時間繼續(xù)攻讀相關(guān)專業(yè)的本科學(xué)位，取得加拿大聯(lián)邦學(xué)院本科畢業(yè)證書；與意達豐業(yè)（加拿大）國際文化發(fā)展有限公司達成合作，培訓(xùn)高端家政服務(wù)人才，由意達豐業(yè)（加拿大）國際文化發(fā)展有限公司負責(zé)學(xué)生申請加拿大移民簽證；與愛因斯特——中國（IAESTE-CHINA）達成合作，每年接受3-5名愛因斯特國外大學(xué)生來校實訓(xùn)，并安排在英語教學(xué)崗位，讓該院學(xué)生感受國際文化，提升外語水平；與德國社會福利保障聯(lián)合會合作辦學(xué)，引進國外家政服務(wù)的領(lǐng)先教育培養(yǎng)模式。其管理及服務(wù)培訓(xùn)流程一直處于世界領(lǐng)先水平，有利于增強家政專業(yè)學(xué)生的能力競爭和就業(yè)實力。

學(xué)院璧山新校區(qū)已正式投入使用。新校區(qū)占地1000畝，規(guī)劃建筑面積34萬平方米，新校區(qū)現(xiàn)有新生3000余人。開發(fā)學(xué)院的創(chuàng)業(yè)科技園區(qū)，引進一批領(lǐng)軍人物，打捆一批科技含量高、附加值高、市場前景好的科技發(fā)展項目，形成產(chǎn)學(xué)培養(yǎng)模式，探索高校產(chǎn)學(xué)研結(jié)合的新路，為學(xué)生提供深度的實訓(xùn)基地、切實的創(chuàng)業(yè)平臺，將為璧山打造“硅谷”，拉動GDP，服務(wù)地方經(jīng)濟，實現(xiàn)“優(yōu)勢資源整合、校地共同繁榮”。

2、德國社會福利保障聯(lián)合會

德國社會福利保障聯(lián)合會，建于1919年，是六大從事與社會保障相關(guān)的社會、健康、家庭和就業(yè)領(lǐng)域的全德協(xié)會之一，總部設(shè)在波恩，總部工作人員140多人。下屬實體為多個康復(fù)醫(yī)院，老人院和培訓(xùn)機構(gòu)。

二、項目建議書編制依據(jù)：

《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》； 《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”計劃綱要》； 《中國老齡事業(yè)的發(fā)展》白皮書； 《中華人民共和國土地管理法》； 《中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)—老年人社會福利機構(gòu)基本規(guī)范》； 《社會福利機構(gòu)管理暫行辦法》；

《城市社會福利事業(yè)單位管理工作試行辦法》； 《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》；

《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》；

《重慶市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃民政事業(yè)發(fā)展重點專項規(guī)劃》； 《重慶市城鄉(xiāng)養(yǎng)老機構(gòu)服務(wù)管理辦法》； 《重慶市關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見》。

三、項目提出的理由與過程：

1、重慶XX職業(yè)技術(shù)學(xué)院璧山新校區(qū)已正式投入使用，歌樂山校區(qū)的部分專業(yè)將搬入新校區(qū)，校區(qū)的15畝土地和部分學(xué)生公寓將空置出來，需要進行開發(fā)利用；

2、項目所在地歌樂山素有重慶市主城區(qū)“城市綠肺”、“山城綠寶石”和“天然氧吧”之美譽，是重慶市建設(shè)養(yǎng)老機構(gòu)最理想之地，目前歌樂山已成為全國50個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)示范點之一，是重慶市政府和沙坪壩區(qū)政府重點打造的高標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)。

3、XX學(xué)院與德國社會福利保障聯(lián)合會合作開辦的高級家政服務(wù)專業(yè)，每年有大量出國的高級家政護理人才，需要進行護理實訓(xùn)，由于重慶沒有高檔老年公寓，學(xué)生只有到上海等地的高檔老年公寓進行實訓(xùn)，無形中增加了實訓(xùn)成本和管理難度。為此，德中雙方都希望在重慶建一高檔老年公寓，家政服務(wù)專業(yè)的實訓(xùn)基地。

4、重慶目前城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)缺口很大，目前的床位只能滿足社會需求的40%，特別是高檔老年公寓還是空白，更沒有中外合資的老年公寓，政府對民間資本特別是外資投建老年公寓，給予大力支持和重點扶持。

基于以上幾方面的原因，重慶XX職業(yè)技術(shù)學(xué)院與德國社會福利保障聯(lián)合會經(jīng)過多次考察協(xié)商，決定利用重慶XX職業(yè)技術(shù)學(xué)院歌樂山校區(qū)的15畝土地和部分空置出來的學(xué)生公寓為基礎(chǔ)，再新征315畝土地，合資建一高檔老年公寓，既填補重慶高檔老年公寓的空白，又滿足XX職業(yè)技術(shù)學(xué)院高級家政服務(wù)專業(yè)學(xué)生實訓(xùn)的需要。該項目的設(shè)想提出來以后，得到了重慶市政府和沙坪壩區(qū)政府的高度贊賞和鼓勵，希望能夠盡快立項。目前沙坪壩區(qū)政府已把該項目列為歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)的高標(biāo)準(zhǔn)示范企業(yè)。

第三章 市場預(yù)測

一、重慶市城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)供應(yīng)現(xiàn)狀：

1、目前重慶市城鎮(zhèn)60歲以上的老年人口有190多萬，據(jù)調(diào)查，大約有3%的老人有入住養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的愿望，也就是說大約需要6萬張床位。而據(jù)調(diào)查，目前重慶市城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)只有203所，床位23983張，差缺3.6萬張床位。也即目前重慶市城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的床位只能滿足社會需求的40%，缺口高達60%。需求與供給嚴(yán)重失衡，導(dǎo)致養(yǎng)老需求市場趨熱，特別在夏季酷熱時節(jié)，重慶市城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的床位更是供不應(yīng)求，重慶市城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的入住率多數(shù)能達到85.0%以上；

2、目前重慶市城鎮(zhèn)國有養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)約占總數(shù)的15%左右，規(guī)模較大，歷史較長，但都是屬于非贏利性的社會福利院，如市屬的一、二、三社會福利院和各區(qū)屬社會福利院，屬于中低檔次為主，主要是解決社會無勞動能力、無生活來源、無法定贍養(yǎng)監(jiān)護人的老年人（即“三無”）和低保對象等困難老年人的養(yǎng)老；

3、目前重慶市城鎮(zhèn)民營養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)占85%以上，多為100張床位以內(nèi)的小型養(yǎng)老公寓，規(guī)模小、層次低，功能不完善，定位不清晰，管理不規(guī)范，服務(wù)項目比較單一，特別是精神和文化生活方面的服務(wù)設(shè)施不健全，如生活、娛樂、休閑、健身、學(xué)習(xí)、醫(yī)療等方面的條件還不齊全，只有一個養(yǎng)老的作用；

4、目前重慶市城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，特別是民營養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的服務(wù)和護理人員多為農(nóng)民和下崗人員，素質(zhì)不高，文化程度偏低，加上沒有接受過正規(guī)系統(tǒng)培訓(xùn)，知識結(jié)構(gòu)不合理，專業(yè)性不強，只能做些簡單的日常生活護理工作，缺乏專業(yè)性的管理和人才，難以滿足“三高”老年人群的需求；

5、目前重慶市城鎮(zhèn)的高檔養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)還是空白，更沒有中外合資、按照國際化的管理水平和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進行經(jīng)營、管理、服務(wù)，讓老年人發(fā)揮特長，施展才華，貢獻余熱的老年公寓。

二、重慶市城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)供應(yīng)預(yù)測：

1、今后幾年，國家民政部和重慶市政府將加大投入對現(xiàn)有城鎮(zhèn)國有福利院進行改擴建：

1）由國家民政部專項資金投入1億元，地方配套資金和社會捐贈資金投入0.2億，總投資為1.2億，資助市第一社會福利院，建設(shè)國家級養(yǎng)老示范機構(gòu)。新增床位數(shù)900張，使該院總床位數(shù)為1500張。2）將在3年內(nèi)新建和改擴建敬老院600多所，改造床位至少1.5萬張，確保2011年，全市五保集中供養(yǎng)率達到50%。3）今年重慶要在20個社區(qū)建100個托老所，托老所將分為兩種情況：一種是“半托”形式，另外一種則為類似于養(yǎng)老院的“全托”形式。

但政府投資改擴建的養(yǎng)老院是非盈利性質(zhì)的，以中低檔次為主，主要是收養(yǎng)社會無勞動能力、無生活來源、無法定贍養(yǎng)監(jiān)護人的老年人（即“三無”）和低保對象等困難老年人。無法滿足高端老年人群的需求。

2、民營資本對投入養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)持謹(jǐn)慎態(tài)度。

由于投建養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，特別是高檔老年公寓投入較大、風(fēng)險較高、資金回收周期較長，大多數(shù)民營企業(yè)對此望而卻步，雖然政府積極鼓勵和支持民營資本投建養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，也出臺了相關(guān)鼓勵政策，但大多數(shù)民營資本對此積極性仍然不高。即便是有一些民營資本投向此行業(yè)，也多是一些小打小鬧，投建的也多是些規(guī)模小、檔次低的農(nóng)家樂式的養(yǎng)老公寓。

據(jù)調(diào)查，重慶市今后幾年內(nèi)有意愿大投入建設(shè)高檔老年公寓的很少，有的也是借老年公寓的名義，而主要開發(fā)房地產(chǎn)、養(yǎng)生、休閑、度假、觀光、旅游等產(chǎn)業(yè)來。如：

由重慶天奇投資控股有限公司和北京華夏老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展（有限）公司共同投資，在北碚靜觀鎮(zhèn)重慶農(nóng)谷生態(tài)農(nóng)業(yè)科技產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，聯(lián)合打造渝碚頤老養(yǎng)生休閑生態(tài)園，項目占地4500畝，總投資10億元，一期工程將于年內(nèi)動工，重點建設(shè)高端養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)及公共配套設(shè)施，可供500多位老人入??；二期工程占地3400畝，可供2000多位老人入住。除服務(wù)老齡事業(yè)外，該項目還具有養(yǎng)生、休閑、度假、觀光等綜合服務(wù)功能。

據(jù)悉，位于長壽沙田柚之鄉(xiāng)鄰封鎮(zhèn)境內(nèi)的長壽十里柚香生態(tài)旅游度假區(qū)，現(xiàn)在準(zhǔn)備籌建風(fēng)情山寨和主題風(fēng)情村等項目，建設(shè)適合老年人度假、養(yǎng)老的文化、娛樂配套設(shè)施。預(yù)計建成后可提供數(shù)千人的中老年養(yǎng)老服務(wù)。

三、重慶市養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)需求預(yù)測：

1、重慶已成為老齡化城市，養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)需求巨大。據(jù)調(diào)查，截止2008年底，重慶市60歲以上的老年人已經(jīng)達到492萬，占全市人口總量的16%，重慶已是全國第六大老齡化城市，老齡化程度居西部第一。而且正以年均增加25萬人的速度“跑步進入”嚴(yán)重老齡化社會，權(quán)威部門預(yù)計，到2036年，重慶60歲以上的老年人口將達到1084萬，三四個重慶人中就有一個老年人。

按照預(yù)測到2010年，重慶市60歲以上的老年人將超過500萬，按平均每百名老人擁有床位3張計算，全市福利機構(gòu)床位數(shù)需要15萬張，而目前重慶市的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的床位只有7萬張，缺口高達8萬張；

而到2014年，重慶市60歲以上的老年人將超過600萬，全市福利機構(gòu)床位數(shù)還需要增加11萬張。

而隨著人們生活水平的提高和觀念的改變，老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的比例還將增大，如達到目前全球平均水平每百人5張的標(biāo)準(zhǔn)，到2014年，缺口將高達23萬張。所以重慶市養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的建設(shè)顯得十分重要和緊迫。

2、養(yǎng)老觀念改變，養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)需求將會越來越大

1）據(jù)調(diào)查，重慶市的“421”式家庭結(jié)構(gòu)所占比例越來越大，子女隨著工作生活節(jié)奏的加快及本人所受壓力的加大，已經(jīng)難以在時間、精力上更多地顧及父母及高齡老人，要求年輕人在家照顧雙親及祖父母輩老人幾乎是不現(xiàn)實的。而高齡老人、失能老人除了日常生活和身體照顧需要外，他們在精神生活方面也需要得到不斷的滿足，需要得到感情交流。他們對入住老年公寓，接受老年護理及專業(yè)服務(wù)等方面的需求愿望更加強烈。

2）現(xiàn)代城市住房的日趨寬松，中青年群體和老年群體在生活方式和價值觀念方面差異，越來越多的老年夫婦開始選擇和已婚子女分居的方式，調(diào)查顯示，重慶城鎮(zhèn)有60%以上的中老年人選擇與子女分開居住。其中59歲以下的老年人，80%都選擇跟子女分開過；80歲以上的，有30%選擇獨居。從職業(yè)比例看，醫(yī)生、干部、教師中多數(shù)人愿與子女分開過；工人和農(nóng)民相對較低。在這種背景下，空巢家庭老人的數(shù)量不斷上升，據(jù)統(tǒng)計，目前重慶市空巢老人已達180萬。未來10年，空巢老人的數(shù)量還將大幅攀升，空巢家庭將成為老人家庭的主要形式。

因此，隨著人們思想觀念、生活水平及家庭結(jié)構(gòu)等因素的變化，入住養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)已被越來越多的人所接受。投建養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)將有更大的市場發(fā)展空間。

3、居住環(huán)境的改變，更多的老年人將選擇到養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老

中國是一個重視鄰里關(guān)系的國家，但是隨著社會的發(fā)展，隨著傳統(tǒng)社區(qū)的消失，更多的人屬于關(guān)上門就不知道鄰居姓什么了，而且這是一個不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。媒體時常有報道老人死在家中無人知道的事。所以有很多子女不放心老年人獨居，而老年人也不習(xí)慣獨居的寂寞，有越來越多的老年人將選擇到養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老。

4、生活水平提高，高檔老年公寓的潛力巨大

1）最近幾年國家每年都在漲退休人員的退休金，目前城鎮(zhèn)老年人的退休金得到了大幅度的提升；今后幾年國家還將繼續(xù)提高退休人員的退休金，預(yù)計到2010年退休金將增加到8383億元，2020年為28145億元，2030年為73219億元。據(jù)中國老齡科學(xué)研究中心的一項調(diào)查，城市老年人中有42.8%的人擁有儲蓄存款，還有很大一部分老年人有額外的收入，完全有能力承擔(dān)高檔養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的費用。

2）隨著社會的進步，物質(zhì)生活水平的提高，老年人越來越注重生活質(zhì)量，在物質(zhì)生活得到保證以后，他們更加追求精神生活的需要。他們?nèi)胱○B(yǎng)老院，已不再只看重價格，而是更加注重環(huán)境、服務(wù)、配套設(shè)施、人際交流等軟硬件條件。據(jù)調(diào)查，老年人希望養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)配備超市（83.8%）、銀行（64.7%）、健身場地（56.6%）、農(nóng)貿(mào)市場（55.1%）、棋牌室（47.1%）、餐飲（44.9%）、茶館/茶樓（39.7%）和蛋糕店（30.1%）。而目前重慶市城鎮(zhèn)大多數(shù)的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，難以達到這些的要求，這也是很多“三高”老年人沒有選擇入住養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的原因，所以高檔老年公寓的建設(shè)大有可為；

3）隨著老年人生活的改善，老年人的健康狀況大為提高，精力還相當(dāng)充沛，據(jù)調(diào)查，老年人對能發(fā)揮自身余熱和體現(xiàn)人生價值的活動和工作的參與度非常高，據(jù)調(diào)查，老年人選擇組織集體活動（63.5%）、參加老年協(xié)會（48.0%）、參與教育和培訓(xùn)（32.4%），參加老年公寓管理工作（15.5%）。特別是“三高”老年人群，他們大都接受過良好的教育，工作經(jīng)驗豐富，有一技之長，退休前都曾經(jīng)是單位的技術(shù)或?qū)I(yè)骨干，退休后都希望能繼續(xù)發(fā)揮特長，貢獻余熱，但目前社會上缺乏這樣的平臺，除了原單位返聘以外，其他就很難有再就業(yè)的機會，而如果有一家老年公寓能夠提供這樣的平臺，讓老年人在這里不但能夠享受到養(yǎng)老機構(gòu)的養(yǎng)老服務(wù)，還能讓自己夠繼續(xù)發(fā)揮特長，貢獻余熱，甚至再創(chuàng)業(yè)，必定會受到“三高”老年人群的追捧。

第四章 項目的重要性和必要性

一、各級政府重視和支持民辦養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)：

黨中央、國務(wù)院歷來十分關(guān)注我國的老齡問題和養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的建設(shè)問題，近年來頒布了一系列關(guān)于老年和養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的法規(guī)和文件，如：《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》，《關(guān)于加強老齡工作的決定》，《中國老齡事業(yè)的發(fā)展》白皮書，《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”計劃綱要》，《中華人民共和國社會福利機構(gòu)管理暫行辦法》，《中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)老年人社會福利機構(gòu)基本規(guī)范》，《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》，《中華人民共和國城市社會福利事業(yè)單位管理工作試行辦法》等；使我國老齡事業(yè)和養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)建設(shè)有法可依，有章可循。加快社會養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)建設(shè)，逐步滿足老年人養(yǎng)老的差異需求，提高老年人生活質(zhì)量，是落實黨中央、國務(wù)院方針政策，構(gòu)建和諧社會的重要舉措。

重慶市委、市府也十分重視重慶市老齡問題和養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的建設(shè)問題，制定了一系列方針政策和具體措施，頒布了《重慶市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃民政事業(yè)發(fā)展重點專項規(guī)劃》，《重慶市城鄉(xiāng)養(yǎng)老機構(gòu)服務(wù)管理辦法》，《重慶市關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見》等一系列關(guān)于老年和養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的規(guī)劃和文件，一方面投入財力物力，推動我市國有養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的建設(shè)；另一方面對企業(yè)、社會組織、個人、外資開辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，予以大力扶持，出臺了一系列優(yōu)惠政策，對企業(yè)、社會組織、個人、外資開辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，可獲得多項財政稅收優(yōu)惠。

沙坪壩區(qū)委、區(qū)府一直以來就非常重視本區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的建設(shè)，并重點打造歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)示范園，建設(shè)重慶養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)集群。積極鼓勵和大力支持企業(yè)、社會組織、個人、外資在歌樂山投建養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)。歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園已被國家確定為全國50個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)示范點之一，目前已有重慶市第三福利院、九九康壽老年公寓、瀟灑山莊老年公寓等多家國有和民辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)。目前沙坪壩區(qū)政府已將該項目列為歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)的高標(biāo)準(zhǔn)示范企業(yè)，對該項目予以傾向性扶持。

二、”XXXX”將成為我市乃至全國老年公寓之典范：

1、該項目為中德合資投建，是重慶市第一家也是唯一一家中外合資養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)。該項目前期將由德方派總經(jīng)理和各方面的專家進行經(jīng)營和管理，引入德國老年公寓先進的經(jīng)營理念和管理模式，采用國際化的管理水平和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)與國際先進的老年公寓接軌；

2、XX學(xué)院與德國社會福利保障聯(lián)合會合作開辦的高級家政服務(wù)專業(yè)，可為老年公寓輸出大量的高級護理專業(yè)人才，不但使老年公寓的護理人才的供應(yīng)得到保證，更使老年公寓的護理水平提檔次升級；

3、老年公寓辦與重慶XX職業(yè)技術(shù)學(xué)院合辦，老年人與學(xué)生生活圈緊靠，可以經(jīng)常組織學(xué)生到老年公寓為老年人提供服務(wù)，與老年人一起開展活動，使老人體驗到“隔代親”的感覺，滿足老年人精神生活的需要；

4、項目將打造老年產(chǎn)業(yè)平臺，如引進各種協(xié)會、開辦老年大學(xué)、創(chuàng)建老年創(chuàng)意基地、老年產(chǎn)業(yè)基地，一方面讓入住的老年人通過這個平臺，豐富精神生活，發(fā)揮自身特長，貢獻自己余熱。另一方面通過這個平臺，開發(fā)老年產(chǎn)業(yè)，為該項目創(chuàng)造新的利潤增長點，實現(xiàn)多贏。

三、”XXXX”具有較好的社會效益和經(jīng)濟效益：

目前重慶市養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)大約有60%的缺口，而且隨著老年人口的急速增加和老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的愿望增加，養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的市場需求將非常大，僅靠國家投資，遠遠不能滿足需求，一些地區(qū)經(jīng)驗表明，調(diào)動多方面積極性，吸引民間資本興建老年公寓，市場化運作，是解決老齡化問題的好辦法。投建高檔老年公寓不但具有重要的社會意義，同時也具有較好的經(jīng)濟效益。

1、投建該老年公寓，不但可以緩解目前全市城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)欠缺的矛盾，解決城市老年人入住老年公寓的難題，還可以為老年人提供一個文明、衛(wèi)生、舒適、和諧的生活環(huán)境，解決老年人在食、住、行、醫(yī)療、養(yǎng)生、娛樂等日常生活中的各種困難和矛盾，使老年人安心養(yǎng)老，使其家屬子女集中精力工作，對社會穩(wěn)定、創(chuàng)建和諧社會起到直接的促進作用。

2、投建該高檔老年公寓，可以填補重慶市高檔老年公寓的空白，解決傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的不足，開創(chuàng)讓老年人“老有所為”的養(yǎng)老模式，為“三高”（高文憑、高職稱、高收入）老年人群搭建一個發(fā)揮余熱、實現(xiàn)自我價值，真正做到老有所為的平臺。創(chuàng)造老年事業(yè)發(fā)展的新路子，是解決老齡化問題的有效對策之一。

3、該項目是由重慶機電技術(shù)職業(yè)學(xué)院和德國社會福利保障聯(lián)合會共同投資建造，是重慶市第一所中外合資養(yǎng)老公寓，建造該項目可以引進外資，引進世界先進的養(yǎng)老公寓經(jīng)營理念和管理經(jīng)驗，對于提高重慶市養(yǎng)老公寓的經(jīng)營管理水平，與世界接軌，帶動重慶市老齡事業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都具有非常重要的意義。

4、從經(jīng)濟效益上講，一方面由于高檔老年公寓瞄準(zhǔn)的是“三高”老年人群，他們普遍收入較高，對價格的敏感度較低，所以高檔老年公寓可以有較高的收費，這樣高檔老年公寓就會有較好的經(jīng)濟效益；另一方面，以老年公寓為平臺而進行的老年產(chǎn)業(yè)的運作，更將是這個項目產(chǎn)生經(jīng)濟效益的重要來源。

四、”XXXX”將成為重慶市高級護理人才的實訓(xùn)基地：

目前XX學(xué)院的家政服務(wù)專業(yè)，每年有大量出國的高級家政護理人才，需要進行護理實訓(xùn)，由于重慶沒有高級老年公寓，學(xué)生只有到上海等地的高檔老年公寓進行實訓(xùn)，該項目建成后，將成為XX學(xué)院家政服務(wù)專業(yè)的實訓(xùn)基地，家政服務(wù)專業(yè)的學(xué)生可以就地實訓(xùn)，從根本上解決家政專業(yè)學(xué)生實訓(xùn)難的問題。同時該項目建成后，將打造成高級護理中心，為重慶市的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)等提供高級護理人才實訓(xùn)基地。

第五章 項目選址及建設(shè)條件

一、項目選址：

（一）擬建地址狀況：

項目位于重慶市沙坪壩區(qū)歌樂山下天池原重慶XX職業(yè)技術(shù)學(xué)院歌樂山校區(qū)。

沙坪壩區(qū)地處重慶市區(qū)西部，抗日戰(zhàn)爭時期稱沙磁區(qū)，是重慶市主城區(qū)的重要組成部分，也是重慶市各大高等學(xué)府的聚集地，全區(qū)幅員面積396平方公里，轄13個街道、12個鎮(zhèn)和1個經(jīng)濟園區(qū)，常住人口81.8萬，加上流動人口上百萬。

歌樂山，位于沙坪壩區(qū)西側(cè)，有著豐富的自然景觀資源和深厚的歷史人文資源。是全國重點文物單位。歌樂山風(fēng)景區(qū)由主峰中心景區(qū)、蔣介石官邸 “林園”和重慶烈士陵園三個景區(qū)組成。烈士陵園景區(qū)的中美合作所、白公館、渣滓洞監(jiān)獄等歷史遺跡享譽全國，是重慶市最為著名的景區(qū)，使歌樂山更成為一座名符其實的文化名山。

（二）擬建地址的建設(shè)條件：

1、基礎(chǔ)條件有利：

項目利用重慶XX職業(yè)技術(shù)學(xué)院歌樂山校區(qū)的15畝土地和改建部分學(xué)生公寓為該項目建設(shè)的基礎(chǔ)，一期工程不需要征用大量土地，土建工程量和投資也不大，建設(shè)工期較短，很快能夠上馬。

2、自然環(huán)境優(yōu)越：

歌樂山屬縉云山的一只余脈，為重慶市主城區(qū)“城市綠肺”，素有“渝西第一峰”的美稱，有“山城綠寶石”和“天然氧吧”之美譽。歌樂山海拔高度300—600米，常年多霧，山高云低，云煙彌漫，松柏蒼翠、林壑幽美，游人置身山頂，只見亂云飛渡，云濤奔涌。

項目坐落在歌樂山下天池天然水庫旁，有著天然山體景觀資源和水景資源，綠色、環(huán)保、生態(tài)、安靜的居住環(huán)境，使人與自然和諧相處，回歸大自然，返樸歸真。是建設(shè)老年人公寓不可多得的場地。

3、交通即將改善：

項目所在地緊鄰主城區(qū)，距主城核心區(qū)沙坪壩僅約15分鐘路程，而且有四條下山公路，但他們都存在盤旋崎嶇，路線較長，路面較窄，路況較差，遇到大暴雨就容易塌方的問題。

目前規(guī)劃了15年的梨樹灣至歌樂山市政道路正在加緊修筑，將于2010年竣工，該路路寬8.5米，雙向四車道，全長4.3公里，到沙坪壩核心區(qū)最捷徑，該路竣工后歌樂山出行問題將大為改觀。老人外出或是與子女、友人往來都將更加方便。

4、醫(yī)療配套完善：

項目周邊5公里內(nèi)有西南醫(yī)院、精神衛(wèi)生防控中心；8公里內(nèi)有新橋醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院；重醫(yī)還將在大學(xué)城修建大型的三甲醫(yī)院，眾多的醫(yī)療機構(gòu)將項目包圍，使項目具備了較好的醫(yī)療配套。

5、“五通”條件具備：

項目所在片區(qū)市政設(shè)施有；道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設(shè)施。

6、發(fā)展前景廣闊： 項目所在地——歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)，被國家確定為全國50個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)示范點之一，是重慶市政府和沙坪壩區(qū)政府重點打造的高標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)。目前已有重慶市第三福利院、九九康壽老年公寓、瀟灑山莊老年公寓等多家國有和民辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)。

重慶XX職業(yè)技術(shù)學(xué)院周邊以小山坡和農(nóng)業(yè)用地為主，可征用土地較多，項目后期新征土地有足夠的資源保障，不會因土地問題影響項目的后期開發(fā)。

第六章 項目建設(shè)方案

根據(jù)對項目的定位，結(jié)合開發(fā)設(shè)想，提出項目建設(shè)方案，以期為項目開發(fā)分析提供依據(jù)。

一、項目定位：

1、主題定位

中德合資、世界現(xiàn)代老年產(chǎn)業(yè)最先進的經(jīng)營管理模式與中國傳統(tǒng)文化和生活方式相結(jié)合，讓老年人“老有所為”，創(chuàng)造老年人生活新方式的現(xiàn)代化高檔老年公寓。該定位包含四層意思： 1）該項目為中德合資，引入德國老年公寓先進的經(jīng)營理念和管理模式，采用國際化的管理水平和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，具有國際先進水平的現(xiàn)代化高檔老年公寓；

2）結(jié)合中國老年人的生活習(xí)慣，創(chuàng)造適合中國老年人生活方式，為老年人提供全方位服務(wù)的高檔老年公寓。

3）為“三高”老年人群搭建一個發(fā)揮余熱、實現(xiàn)自我價值，老有所為、為社會再作貢獻的平臺。

4）以老年公寓為依托，開發(fā)度假、養(yǎng)生、老年產(chǎn)品、老年大學(xué)、協(xié)會辦公、老年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展平臺。

2、市場定位：

針對“三高”老年人群的現(xiàn)代化高檔老年公寓

3、風(fēng)格定位：

采用后現(xiàn)代建筑風(fēng)格處理方式，結(jié)合德國建筑特點與中國文化元素，追求輕松和明快的建筑氛圍。即：

后現(xiàn)代創(chuàng)新設(shè)計+德國建筑特色+中國文化元素，山水園林式布局

二、項目設(shè)計原則：

在老年人的住宅規(guī)劃和設(shè)計上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設(shè)計達到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現(xiàn)出對老人的關(guān)懷，更要考慮社會心理學(xué)所涉及的居住心理問題。所有的設(shè)計均是建立在對老年人生理特征、心理特征、行為特征的細膩研究的基礎(chǔ)之上，以實現(xiàn)住宅產(chǎn)品的人性化、科學(xué)化、細致化、方便化，為居住老人提供最體貼的呵護。

1、設(shè)計要人性化：

設(shè)計要滿足老人的生理特征和生活行為特征的需要，如老人出行，不能有過多的臺階，有臺階處應(yīng)有相應(yīng)的輪椅通道；樓梯兩側(cè)要有扶手，路面間隔200m應(yīng)設(shè)休息坐椅，室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑設(shè)計，按紐均采用大型號，避免老年人因視力下降而使用不方便等等，總之設(shè)計要人性化，滿足老年人的特殊使用要求。

2、生活要智能化：

配備先進的緊急呼叫定位系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、紅外越界報警、攝像監(jiān)控系統(tǒng)。

3、環(huán)境要園林化

應(yīng)有幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。居住區(qū)內(nèi)路網(wǎng)設(shè)置合理，人車分流，來自主干道的噪音少，便于老人作室外活動；建筑布局應(yīng)確保朝向、采光、通風(fēng)和景觀等，為老年人提供優(yōu)質(zhì)的生活空間。

4、戶型要合理化

戶型設(shè)計要個性化、合理化。房間設(shè)計要考慮到日照、通風(fēng)、采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽光，便于老人作室外的活動。要使老年人能方便地使用衛(wèi)生設(shè)備和廁所，冬天洗浴時應(yīng)考慮加溫的設(shè)備。

5、精神要豐富化

為了滿足老年人精神生活的需要，公寓內(nèi)配備豐富精神文化的設(shè)施，在娛樂、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要，如會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、游泳、劃船、老年大學(xué)、棋牌娛樂室、門球場、釣魚臺等文體娛樂設(shè)施。

6、配套要完善化

為了方便養(yǎng)老公寓的老年人購物和商業(yè)活動，還應(yīng)配有完善的生活配套設(shè)施，如超市商場、銀行、保險、郵局等生活配套設(shè)施，滿足老年人日常生活的各種需要。

三、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

本項目嚴(yán)格按照《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》的要求進行設(shè)計。

1、按照國際高檔老年公寓的標(biāo)準(zhǔn)，人均使用面積不低于40平方米（國際高檔老年公寓標(biāo)準(zhǔn)為50平方米）；

2、綜合大樓擁有中央空調(diào)系統(tǒng)，各區(qū)域通風(fēng)良好；

3、擁有智能化管理系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、紅外越界報警、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、公共音響圖文系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進的設(shè)備設(shè)施；

4、三層以上的樓房，配備性能優(yōu)良、運行平穩(wěn)、數(shù)量合理、裝飾及設(shè)備良好的電梯裝備；

5、擁有先進的、可靠的安全及消防設(shè)施與監(jiān)控系統(tǒng)；

6、擁有規(guī)模合理、功能齊全、布局科學(xué)、使用方便、裝飾高檔、整體舒適度良好的餐飲設(shè)施，有老年人用餐的食堂，也有宴會廳和多個不同風(fēng)味的餐廳；

7、擁有規(guī)模合理、功能齊全、設(shè)備設(shè)施優(yōu)良的會議及商務(wù)中心設(shè)施，有至少容納300人會議的專用會議廳，至少配有5個小會議室；

8、擁有符合老年人特色的學(xué)習(xí)、娛樂、健身的健康娛樂設(shè)施；

9、擁有較為完善的員工及后勤服務(wù)設(shè)施；

10、擁有標(biāo)準(zhǔn)的停車場。

四、項目建設(shè)內(nèi)容：

（一）總體布局： 酒店占地350畝，總體布局?jǐn)M呈園林式布局，與下天池形成半圍合態(tài)勢，與周邊歌樂山養(yǎng)自然景觀整體環(huán)境相融合。

根據(jù)國際老年公寓的設(shè)計趨勢，設(shè)計為分散別墅式景觀建筑。其中綜合樓層高限制在五樓以下，多幢獨立別墅和聯(lián)排別墅，樓層高限制在三層以下。

（二）建設(shè)規(guī)模：

1、建設(shè)用地：350畝。其中：原校區(qū)用地15畝，新征土地315畝；

2、建筑面積：160000平方米。其中：原校舍改建7000平方米，新建房屋面積153000平方米；

3、床位：4000個。

4、人均居住面積：40平方米。

5、綠地率：＞50%；

6、容積率：＜1；

7、停車位：100個。

（三）建筑項目 A、改建項目：

1、改建4棟學(xué)生公寓：

將原4棟學(xué)生公寓改建為老年公寓，五層建筑，建筑面積6400平方米，共106套，雙人房間，可接收200位老人入住。

增添外部走廊及觀光電梯，方便入住老人的出行。

2、改建專家小院：

一期工程將原專家小院改造為老年公寓的配套設(shè)施，平房建筑，建筑面積600平方米，滿足老年人醫(yī)療、護理、康復(fù)、學(xué)習(xí)、娛樂、健身的需要。B、新建項目：

1、綜合大樓：

新征土地15畝，新建綜合大樓，五層建筑，建筑面積16000平方米，為德國建筑特色的度假商務(wù)酒店風(fēng)格，將老年公寓的所有功能和度假商務(wù)酒店的功能集于一體。其中： 1）底層：

為食堂、餐廳、展覽展示、商業(yè)中心（超市商場、銀行、保險、郵局等）等； 2）二層：

為老年娛樂、健身活動場所，養(yǎng)生房、醫(yī)療中心、護理中心等； 3）三層：為辦公、會議區(qū)：

老年公寓辦公室、各協(xié)會辦公室、會議室； 4）四層、五層：

為老年公寓（二期后為度假酒店客房）。客房總計設(shè)150間（套）左右，可接收300人入住。

2、老年公寓：

新征300畝土地，新建聯(lián)排別墅式高檔老年公寓，三層建筑，建筑面積137000平方米，可接收3500位老人入住。

（四）項目功能建議

1、老年公寓：

1）4棟學(xué)生公寓改建為老年公寓，106套，均為帶獨立廚房和衛(wèi)生間的一室一廳式，平均每套面積60平方米，可接收200位老人入住。

2）新建綜合大樓，客房區(qū)總計設(shè)150間（套）左右，平均每套面積40平方米，300張床位，房型以標(biāo)間為主、雙套房為輔，其中標(biāo)準(zhǔn)客房區(qū)為80%，套房控制在20%左右（一期作為老年公寓，二期以后度假酒店客房）。

3）新建老年公寓，客房區(qū)總計設(shè)1750套左右，平均每套面積80平方米，3500張床位，主要為套房，其中普通套房為80%，豪華套房控制在20%左右。

2、醫(yī)療中心：

建議該項目引入重慶市三甲醫(yī)院，開設(shè)門診、急診、住院部和老年康復(fù)中心。配備專業(yè)的醫(yī)護人員、先進的醫(yī)療設(shè)備，擁有緊急綠色救護通道，一方面解除該老年公寓老人和家屬的后顧之憂，另一方面也可以為歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)其他養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)和居民提供醫(yī)療服務(wù)。

3、護理中心：

建議該項目建設(shè)護理中心，配備經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)的高素質(zhì)護理人員，其功能有三：一是為入住養(yǎng)老公寓的老年人提供專業(yè)的護理服務(wù)；二是作為XX學(xué)院高級家政專業(yè)學(xué)生的實訓(xùn)基地。三可以為歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)其他養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)提供護理服務(wù)或為其培養(yǎng)護理人員。

4、餐飲中心：

1）老年人食堂：為入住養(yǎng)老公寓的老年人提供餐飲服務(wù)； 2）商務(wù)餐廳：

建議該項目按照商務(wù)酒店的標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置宴會廳，中、小型中餐廳，風(fēng)味餐廳，咖啡廳（兼西餐廳）等，以滿足辦公、會議、接待等商務(wù)活動和其他各種中高檔散客宴請的需要。

5、康樂中心：

建議該項目室外設(shè)置羽毛球球場、門球場、釣魚池，苗圃、預(yù)留室外游泳池及庭院散步休閑等設(shè)施；室內(nèi)設(shè)置閱覽室、放映廳、書畫室、網(wǎng)吧、棋牌室、健身房、乒乓球室、臺球房、卡拉OK室等。以滿足老年人學(xué)習(xí)、娛樂、健身的需要。

5、養(yǎng)生中心：

建議該項目設(shè)置養(yǎng)生中心，包括：美容美發(fā)、足療、按摩、SPA、香薰、桑拿、汗蒸、能量房等。

6、辦公和會議中心： 1）協(xié)會辦公區(qū)：

建議該項目設(shè)置協(xié)會辦公區(qū)，邀請各民間協(xié)會在老年公寓設(shè)立常設(shè)機構(gòu)，組織入住養(yǎng)老公寓的老年人參加協(xié)會活動。據(jù)調(diào)查，目前重慶市60歲以上的老年人60%以上參加了各種民間協(xié)會，而“三高”老年人群該比例高達90%以上。入住該養(yǎng)老公寓的老年人大多參加了各種民間協(xié)會，而據(jù)某協(xié)會負責(zé)人稱，目前各協(xié)會的積極分子往往是退休后的老年人。所以邀請各民間協(xié)會在老年公寓設(shè)立常設(shè)機構(gòu)，一方面方便入住養(yǎng)老公寓的老年人參加協(xié)會活動，另一方面也可以為各種民間協(xié)會提供活動場所。2）會議中心：

建議該項目設(shè)置能容納300人的大型會議廳一間，設(shè)置中小型會議室5間。大型會議廳交通集散方便，有空間寬敞的前廳、服務(wù)走廊和配套的服務(wù)、貯藏用房及衛(wèi)生間。設(shè)置現(xiàn)場視音頻傳播系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進的設(shè)備設(shè)施。為單位和個人舉辦各種會議、培訓(xùn)、聚會等提供全方位的服務(wù)。

7、商業(yè)中心：

據(jù)調(diào)查，目前重慶市的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)大多建在風(fēng)景區(qū)，遠離商業(yè)區(qū)，商業(yè)配套設(shè)施缺乏。而目前重慶市的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)大多為民辦，規(guī)模小，不可能投建商業(yè)配套設(shè)施，造成入住養(yǎng)老公寓的老年人購物和商業(yè)活動極不方便。

建議該項目設(shè)置商業(yè)中心，建設(shè)包括超市、商場、精品商店、銀行、保險、郵局等商業(yè)配套設(shè)施，一方面為該老年公寓的老年人提供商業(yè)服務(wù)，另一方面也可以為周邊的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)和居民提供商業(yè)服務(wù)。

8、寓區(qū)環(huán)境：

建議該項目利用歌樂山下天池得天獨厚的水資源，構(gòu)筑濱水景觀和沿湖綠化帶；同時在XX學(xué)院原有的自然景觀基礎(chǔ)上，通過廣場綠化、庭院景觀、園藝小品，打造景致獨特、環(huán)境優(yōu)美的寓區(qū)景觀。突出綠意、生態(tài)、健康、別致的特色。如果可能，把下天池水系引入寓區(qū)內(nèi)，讓潺潺溪流貫穿建筑聚落，營造“小橋流水人家”的生動意境。環(huán)境規(guī)劃包括以下內(nèi)容： l 沿湖綠化 l 濱水景觀 l 休閑廣場 l 廣場綠化 l 庭院景觀 l 園藝小品 l 林蔭小道 l 運動場

四、建設(shè)周期

該項目分為二期建設(shè)（其中一期又分為兩個階段）：

（一）一期工程：容量達到500人，投資達到5185萬元 A、第一階段：容量200人，投資955萬元。

1、利用天池校區(qū)4棟學(xué)生公寓和專家小院1 棟，房屋面積7000平方米，改造成106套住房，改造費用635萬元 ；

2、房屋配套設(shè)施按人均11000元計算，200人，費用為220萬元;

3、環(huán)境和水電等設(shè)施改造維修，預(yù)算為100萬元。

4、建設(shè)周期1年，2009年10月至2010年9月完成。B、第二階段：新增容量300人，新增投資4230萬元。

1、新增土地15畝，每畝按30萬元測算，需要資金450萬元；

2、新建房屋綜合大樓1棟，面積16000平方米，含裝修造價每平方米按2000元測算，需要資金3200萬元；

3、房間配套設(shè)施按人均11000元測算，300人，需要資金330萬元；

4、水、電、氣、網(wǎng)絡(luò)、電信、電視等基礎(chǔ)設(shè)施測算200萬元。

5、規(guī)劃、立項、征地和報建手續(xù)費用測算50萬元。

6、建設(shè)周期：二年，2009年12月至2011年12月期間完成。

（二）二期規(guī)模：總?cè)萘窟_到4000人，投資總額達到4.7435億。其中：新增容量3500人，新增投資42250萬元。

1、新征土地300畝，每畝按30萬元測算，需新增投資9000萬元；

2、新建房屋總面積137000平方米，含裝修造價每平方米按2000元測算，需新增投資27400萬元；

3、室內(nèi)配套按每人11000元測算，3500人，需要新增投資3850萬元；

4、水電氣、網(wǎng)絡(luò)、通信、電視、市政設(shè)施配套、環(huán)境、綠化費用等費用概算1700萬元。

5、規(guī)劃、立項、報批手續(xù)規(guī)費及工作經(jīng)費300萬元。

6、建設(shè)周期：三年。2012年10月至2015 年9月。

第七章 投資估算及資金籌措

一、投資估算：

（一）一期投資估算：

1、土地費用：約450萬元

新征土地15畝，征地費用15畝×30萬元＝450萬元

2、土建工程費用：約3835萬元

1）原校舍房屋改造7000平方米，635萬元； 2）新建房屋：16000平方米×2000元＝3200萬元；

3、房屋配套設(shè)施建設(shè)費用：約550萬元

按500個床位，每個床位平均投入1.1萬元 4000床位×1.1萬元=4400萬元

4、公共設(shè)施建設(shè)配套工程：約300萬元

5、其它：約50萬元 合計：5185萬元

（二）二期投資估算：

1、土地費用：約9450萬元

新征土地300畝，征地費用300畝×30萬元＝9000萬元

2、土建工程費用：約31235萬元

新建房屋：137000平方米×2000元＝27400萬元；

3、房屋配套設(shè)施建設(shè)費用：約38500萬元

按3500個床位，每個床位平均投入1.1萬元 3500床位×1.1萬元=3850萬元

4、公共設(shè)施建設(shè)配套工程：約1700萬元

5、其它：約300萬元 合計：42250萬元。

（三）總投資估算

一期投資+二期投資=5185+42250=4.7435億

二、資金籌措方式：

1、項目法人自籌資金：40%

2、信貸融資：60%

第八章 投資效益預(yù)測 一、一期投資效益預(yù)測：

按該項目一期建成（包括第一階段和第二階段）以后進行測算。由于一期以XX學(xué)院原15畝土地和新征15畝土地，占地面積較?。环课轂楦脑鞂W(xué)生公寓4棟、專家樓和新建綜合樓一棟，環(huán)境條件及住房條件與目前重慶市高檔老年公寓相比不具備優(yōu)勢，只有發(fā)揮其他硬件和軟件的優(yōu)勢，所以在收費標(biāo)準(zhǔn)上我們以比目前重慶市高檔老年公寓稍高進行測算。

（一）年均營業(yè)收入：

1、客房收入：863.43萬元

1）學(xué)生公寓改造老年公寓：約288萬元

200張床位，按平均每張床位1500元/月（含餐飲），80%入住率計算（目前高檔老年公寓收費標(biāo)準(zhǔn)在1200元/月左右）：

200張床位×1500元/月×12月×80%＝約288萬元； 2）綜合樓老年公寓：約288萬元

在該項目二期未投入使用前，綜合樓考慮用一層樓做老年公寓 150張床位，按平均每張床位2000元/月（含餐飲），80%入住率計算： 150張床位×1500元/月×12月×80%＝約288萬元； 3）商務(wù)客房：287.44萬元

在該項目二期未投入使用前，綜合樓考慮用一層樓做商務(wù)客房： 75套（間），按平均每套（間）150元/天，70%入住率計算： 75套（間）×150元/天×365天×70%＝約287.44萬元；

2、護理收入：151.2萬元

按30%的入住老年人需要護理，每人護理費每月1200元計算： 350張床位×1200元/月×12月×30%＝約151.2萬元；

3、宴會廳、各特色餐廳餐飲收入：191.63萬元 按150人，每天每人消費50元，70%入座率計算： 150人×50元/人×365天×70%=約191.63萬元

4、商場收入：91.25萬元

按平均每天每人產(chǎn)生5元利潤計算： 500人×5元/天×365天=約91.25

5、養(yǎng)生收入：116.8萬元

按每天有20%的人進行養(yǎng)生，即80人，每人40元計算： 40元/人×80人×365天=約116.8萬元

6、會議室收入：36.5萬元 按每天2000元，50%利用率計算： 2000元/天×365天×50%=約36.5萬元

7、場地出租（醫(yī)院、協(xié)會辦公、商業(yè)）收入：72萬元

按出租6000平方米，每平方米10元/月計算： 10元/平方米×6000平方米×12月=約72萬元

8、護理實訓(xùn)管理費：30萬元

按平均每月接待50人，每人500元實訓(xùn)管理費計算： 500元/人×50人×12月=約30萬元

9、老年大學(xué)：25.2萬元

按30%的人參加，每人每月200元計算： 200元/人×350人×30%×12月=約25.2萬元

10、洗衣：33.6萬元

按每個老年人，每月80元計算： 80元/人×350人×12月=約33.6萬元

11、其他收入：73萬元

按每天收入2000元計算： 2000元/天×365天=約73萬元

年均營業(yè)收入

=863.43+151.2+191.63+91.25+116.8+36.5+72+30+25.2+33.6+73 =約1684.61萬元

（二）年均營業(yè)支出：

1、營業(yè)費用：596.69萬元 1）工資及福利費用：360萬元

工作人員按1：5的比例配備，平均工資3000元/月（含福利）： 100人×3000元/月×12月＝360萬元； 2）管理費用：168.46萬元

按營業(yè)收入的10%計算：1684.61萬元×10%=168.46萬元 包括一般辦公費用、紙張文具費、郵電通訊費用、交通費用、接待費用、董事會費、培訓(xùn)費用、工作餐費、工作服裝費、日常維修費用、財務(wù)費用、市場推廣費用及不可預(yù)見費用等。3）水電氣費用：68.23萬元

按營業(yè)收入的5%計算：1684.61萬元×5%=68.23萬元 營業(yè)費用合計：360+168.46+68.23=596.69萬元

2、營業(yè)成本：293.92萬元 1）餐飲成本：258.92萬元 l 老年餐飲：115.2萬元 按老年公寓營業(yè)收入的20%計算： 576萬元×20%＝115.2萬元

l 度假酒店餐飲：143.72萬元 按餐飲營業(yè)收入的50%計算 287.44萬元×50%＝143.72萬元 2）養(yǎng)生成本：35萬元

按養(yǎng)生營業(yè)收入的30%計算： 116.8萬元×30%＝35萬元

營業(yè)成本合計：258.92+35=293.92萬元

3、營業(yè)稅金及附加：941.21萬元 1）營業(yè)稅：68.23萬元（5%）1684.61萬元×5%=68.23萬元 2）城建稅：117.92萬元（7%）1684.61萬元×7%=117.92萬元 3）教育費附加稅：67.38萬元（4%）： 1684.61萬元×4%=67.38萬元

營業(yè)稅金及附加合計：68.23+117.92+67.38 =253.53萬元 注：未計算所得稅，民營養(yǎng)老機構(gòu)可以爭取政府減免。

年均營業(yè)支出=596.69+293.92+253.53=1144.14萬元

（三）年均營業(yè)純利潤：

營業(yè)收入—營業(yè)支出=1684.61－1144.14=540.47萬元

（四）項目投資回收期：

一期項目投資約5185萬元，年均純利潤約540.47萬元，投資回收期：5185萬元÷540.47萬元/年＝9.6年 預(yù)計一期項目投資9.6年收回成本。

二、二期投資效益預(yù)測： 按該項目全部建成以后進行測算。但只按二期投入和二期增加部分的收入與支出進行測算。由于二期建成以后，該項目占地面積達350畝，新建老年公寓也是高檔的別墅式建筑，所以該項目建成后，無論從環(huán)境、硬件設(shè)施還是軟件各方面都將達到目前重慶市老年公寓的頂級水平，因此在收費標(biāo)準(zhǔn)上，我們參照外地高檔老年公寓的標(biāo)準(zhǔn)進行測算。

（一）年均營業(yè)收入：

1、客房收入：6720萬元 1）老年公寓：

新增3500張床位，按平均每張床位2000元/月（含餐飲），80%入住率計算： 3500張床位×2000元/月×12月×80%＝約8400萬元；

2、護理收入：1890萬元

按30%的入住老年人需要護理，每人護理費每月1500元計算： 3500張床位×1500元/月×12月×30%＝約1890萬元；

3、宴會廳、各特色餐廳餐飲收入：191.63萬元 按新增150人，每天每人消費50元，70%入座率計算： 150人×50元/座×365天×70%=191.63萬元

4、商場收入：638.75萬元 按平均每天每人產(chǎn)生5元利潤計算 3500人×5元/天×365天=約638.75萬元

5、養(yǎng)生收入：511萬元

按每天有10%的人進行養(yǎng)生，每人40元計算： 3500人×10%×40元/人×365天=約511萬元

6、會議室收入：36.5萬元 按每天2000元，50%利用率計算： 2000元/天×365天×50%=約36.5萬元

7、場地出租（醫(yī)院、協(xié)會辦公、商業(yè)）收入：72萬元

按出租6000平方米，每平方米10元/月計算： 10元/平方米×6000平方米×12月=約72萬元

8、護理實訓(xùn)管理費：60萬元

按平均每月接待100人，每人500元實訓(xùn)管理費計算： 500元/人×100人×12月=約60萬元

9、老年大學(xué)：168萬元

按20%的人參加，每人每月200元計算： 200元/人×3500人×20%×12月=約168萬元

10、洗衣：336萬元

按每個老年人，每月80元計算： 80元/人×3500人×12月=約336萬元

11、其他收入：365萬元 按每天收入10000元計算： 10000元/天×365天=約365萬元

年均營業(yè)收入

=6720+1890+191.63+730+511+36.5+72+60+168+336+365 =約11080萬元

（二）年均營業(yè)支出：

1、營業(yè)費用：4254萬元 1）工資及福利費用：2520萬元

工作人員按1：5的比例配備，平均工資3000元/月（含福利）： 700人×3000元/月×12月＝2520萬元； 2）管理費用：1108萬元

按營業(yè)收入的10%計算：11080萬元×10%=1108萬元

包括一般辦公費用、紙張文具費、郵電通訊費用、交通費用、接待費用、董事會費、培訓(xùn)費用、工作餐費、工作服裝費、日常維修費用、財務(wù)費用、市場推廣費用及不可預(yù)見費用等。3）水電氣費用：554萬元

按營業(yè)收入的5%計算：11080萬元×5%=554萬元 營業(yè)費用合計：2520+1108+554=4254萬元

2、營業(yè)成本：1497.3萬元 1）餐飲成本：1344萬元 按老年公寓營業(yè)收入的20%計算： 6720萬元×20%＝1344萬元 2）養(yǎng)生成本：153.3萬元

按養(yǎng)生營業(yè)收入的30%計算： 511萬元×30%＝153.3萬元

營業(yè)成本合計1344+153.3=1497.3萬元

3、營業(yè)稅金及附加：1772.8萬元 1）營業(yè)稅：554萬元（5%）11080萬元×5%=554萬元 2）城建稅：775.6萬元（7%）11080萬元×7%=775.6萬元

3）教育費附加稅：443.2萬元（4%）： 11080萬元×4%=443.2萬元

營業(yè)稅金及附加合計：554+775.6+443.2=1772.8萬元 注：未計算所得稅，民營養(yǎng)老機構(gòu)可以爭取政府減免。

年均營業(yè)支出=4254+1497.3+1772.8=7524萬元

（三）年均營業(yè)純利潤：

營業(yè)收入—營業(yè)支出=11080－7524=3556萬元

（四）項目投資回收期：

項目二期投資約42250萬元，年均純利潤約3556萬元，投資回收期：42250萬元÷3556萬元/年＝11.9年 預(yù)計11.9年收回成本。

該項目一期投資預(yù)計在10年內(nèi)能收回成本，二期投資在12年內(nèi)能收回成本，所以，投資回報周期在合理的范圍內(nèi)。

第九章 項目風(fēng)險分析及規(guī)避建議

一、項目風(fēng)險分析：

1、觀念的風(fēng)險

中國是一個家庭觀念非常強的民族，養(yǎng)兒防老的傳統(tǒng)觀念根深蒂固，到養(yǎng)老公寓養(yǎng)老還沒有被大多數(shù)老年人及其子女說接受，據(jù)調(diào)查還有30%以上的人認(rèn)為老年人入住老年公寓是因為兒女不孝或是孤寡老人。另外還有40%的子女怕父母入住老年公寓生活不習(xí)慣，而不愿將父母送到老年公寓。所以，要讓大多數(shù)老年人及其子女接受到養(yǎng)老公寓養(yǎng)老還需要一個漫長的過程。因此，本項目風(fēng)險之一就在于老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式的認(rèn)可程度及時間長短。

2、價格的風(fēng)險

目前，重慶市的人均收入和整體消費水平與其他發(fā)達城市相比還有較大差距，人們對老年公寓的價格水平的接受度不高。據(jù)調(diào)查，重慶市的老年人及其子女對入住老年公寓能接受的價格在1500元/月以內(nèi)的占90%。當(dāng)然這也是因為重慶市目前還沒有高檔的老年公寓，人們更多的是根據(jù)現(xiàn)有的老年公寓來評價的緣故。但該項目作為重慶市第一個吃螃蟹者，在價格定位上仍然存在作一定的風(fēng)險。定價過低，投資回收期將會延長，定價過高，入住率將難以得到保證，投資回報同樣會受到影響。

3、季節(jié)的風(fēng)險

由于該項目處于重慶市的旅游風(fēng)景區(qū)，消費的季節(jié)性較強，消費的淡旺季較為明顯，所以在淡季商務(wù)酒店的入住率、餐飲入座率將難以得到保障，會對項目的收益帶來不確定的因素。

4、交通的風(fēng)險

該項目所在地雖緊鄰主城區(qū)，但由于地處歌樂山上，道路條件差，只有一條路通公交車，另一條有小長安面包車，上下歌樂山很不方便。雖然梨樹灣至歌樂山的市政道路將于2010年竣工，到沙坪壩核心區(qū)的距離也將縮短，但雙向四車道的道路能否對歌樂山的交通帶來根本性的改變還是未知數(shù)。

另外，該項目到主公路還有幾百米小公路，不通公交車，只有三輪車，所以無論是到老年公寓來的老年人及其家屬，還是到商務(wù)酒店來度假、開會和其他商務(wù)活動的客人都將帶來極大的不便。從而影響該項目的經(jīng)營。

5、多元化的風(fēng)險

該項目最大的特點就是開發(fā)老年產(chǎn)業(yè)。但這同樣也是該項目的風(fēng)險，該項目能否吸引各民間協(xié)會來辦公、開展活動；能否吸引老年產(chǎn)品的生產(chǎn)企業(yè)和銷售商來展銷產(chǎn)品；能否吸引重慶市三甲醫(yī)院來開分支機構(gòu)，能否開發(fā)老年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等，都還有很多不確定因素，使項目通過多元化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展來分散投資風(fēng)險的設(shè)想存在不確定性。

二、風(fēng)險規(guī)避建議：

老年公寓的市場需求很大，擁有很好的社會效益和一定的經(jīng)濟效益，是一個充滿商機和可行度較高的項目。但為了提高本項目抗風(fēng)險能力，化不利為有利因素，將風(fēng)險值降低到最低程度，特提出如下建議：

1、要找準(zhǔn)目標(biāo)消費群，重點瞄準(zhǔn)“三高”老年人群，認(rèn)真分析他們的需求，為他們量身定做他們所需要的服務(wù)，吸引他們?nèi)胱。?/p>

2、要重點打造項目的“老有所為”的養(yǎng)老模式，要在重慶市獨樹一幟，為老年人搭建一個老年人發(fā)揮余熱、實現(xiàn)自我價值，真正做到老有所為的平臺，3、要打好項目的合資背景這張牌，強調(diào)該項目引進德國老年公寓先進的經(jīng)營理念和管理模式，采用國際化的管理水平和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，具有國際先進水平的現(xiàn)代化高檔老年公寓的優(yōu)勢；

4、要依托老年公寓這個平臺，圍繞老年產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)多元化的發(fā)展，如度假、養(yǎng)生、會議、協(xié)會活動、老年大學(xué)、老年產(chǎn)品展示、老年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等。通過多元化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展來分散投資風(fēng)險；

5、要把該項目打造成為歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園的中心，一是建議引入重慶市的三甲醫(yī)院，為整個歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園的所有養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)和居民提供醫(yī)療服務(wù)；二是打造高級護理中心，為重慶市其他的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)等提供高級護理人才實訓(xùn)基地。從而提高本項目的地位，吸引更多的老年人入住；

6、建議老年公寓在營銷上采取多種方式，如收取押金、意外保證金，長租和短租相結(jié)合等方式，提前回籠部分資金，減少資金占用的壓力，減少財務(wù)費用，降低投資風(fēng)險；

7、本項目每年上繳的各類稅金高達1800多萬元，政府對民間資本建造養(yǎng)老機構(gòu)以及合資企業(yè)有相關(guān)的稅收支持政策，可以爭取政府減免部分稅收，從而減少投資風(fēng)險；

8、要加強項目的營銷策劃，從營銷角度對市場前景作出準(zhǔn)確判斷并提出詳盡而具有針對性和可操作性的營銷方案，加強老年公寓的營銷推廣和宣傳，擴大老年公寓的影響，讓更多的老年人及其子女認(rèn)識、認(rèn)知并認(rèn)可老年公寓，從而擴大入住人群，提高入住率，降低項目風(fēng)險。

第十章 結(jié) 論

通過以上各項研究分析及測算，結(jié)果表明：無論是養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)市場發(fā)展的需要、建設(shè)條件以及工程技術(shù)的可行性，還是從該項目日后的經(jīng)營效益和投資風(fēng)險等方面來看，建造重慶”XXXX”老年公寓項目都是比較有利的，預(yù)計經(jīng)營效益較好，是值得建造的。

目前重慶市養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)大約有60%的缺口，而且隨著老年人口的急速增加和老年人入駐養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的愿望增加，養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的市場缺口將非常大，”XXXX”老年公寓建成后每年可解決4000位老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，有效緩解重慶市養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)欠缺的矛盾，為政府分憂；

本項目建成后將填補重慶市高檔老年公寓的空白，解決重慶市沒有高檔老年公寓的難題，為“三高”（高文憑、高職稱、高收入）老年人群搭建了一個發(fā)揮余熱、實現(xiàn)自我價值，真正的做到老有所為的平臺。開創(chuàng)了讓老年人“老有所為”的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)模式，這樣既能快速地提升重慶市的城市檔次與品位，同時又能有力地促進重慶老年公寓結(jié)構(gòu)調(diào)整，從而進一步推動當(dāng)?shù)乩夏戤a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，具有相當(dāng)?shù)纳鐣?yīng)。

本項目是由重慶XX職業(yè)技術(shù)學(xué)院和德國社會福利保障聯(lián)合會共同投資建造，是重慶市第一所中外合資養(yǎng)老公寓，建造該老年公寓可以引進外資，引進世界先進的養(yǎng)老公寓經(jīng)營理念和管理經(jīng)驗，對于提高重慶市養(yǎng)老公寓的經(jīng)營管理水平，與世界接軌，帶動重慶市老齡事業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都具有非常重要的意義。

本項目如果正常經(jīng)營，每年向國家直接上繳各類稅金達1800多萬元，此外老年公寓還能提供800人左右的勞動就業(yè)崗位，在就業(yè)壓力趨緊、政府壓力逐漸加大的今天，這無疑是對政府的巨大支持和幫助。

該項目建成后，將打造高級護理中心，一方面作為XX職業(yè)技術(shù)學(xué)院家政專業(yè)學(xué)生的實訓(xùn)基地，同時也將為重慶市其他的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)等提供高級護理人才實訓(xùn)基地。為重慶市培養(yǎng)高級護理人才作貢獻。

老年公寓的建造是一個投資大、短期經(jīng)濟效益差且投資回報期長的浩大的工程，因此作為投資方來說，考慮如何有效地規(guī)避投資風(fēng)險，減輕投資壓力，增加獲利渠道，是非常重要同時也是必須的。重慶作為全國城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的實驗區(qū)，項目所在地又是全國50個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)示范點之一，政府部門高度重視，有寬松的政策環(huán)境和政府部門的大力支持也是增強開發(fā)商信心的有利因素。

綜上所述，我們的結(jié)論是：建造”XXXX”老年公寓，具有顯著的社會效益和較好的經(jīng)濟效益，因此這是一個建造可行性很強的項目。

第五篇：老年公寓可行性報告資料

老年公寓可行性報告

如今中國已經(jīng)進入老齡化社會，每年老年人口以800萬的速度在增加，養(yǎng)老已經(jīng)成為建設(shè)和諧社會的其中一項大問題，而現(xiàn)在是市場經(jīng)濟，如其他行業(yè)一樣，要辦老年公寓也要進行市場調(diào)查，進行可行性分析，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為開辦老年公寓僅有愛心是不夠的，抱著賺錢的目的也是不可取的，因為養(yǎng)老服務(wù)是微利甚至不盈利的。當(dāng)然，也的確有人投資建老年公寓純粹為回報社會，不為賺錢也不圖虛名，即是如此，老年公寓開辦以后，也還有個維持良性轉(zhuǎn)動的問題，即如何保持其自身發(fā)展，盈虧的主要因素是入住率和服務(wù)成本，這里的服務(wù)成本是指為老人服務(wù)所必需的，有房租、防暑降溫取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產(chǎn)折舊費等都要考慮在內(nèi)，其計算公式為（預(yù)期入住人數(shù)×收費）—服務(wù)成本即為盈虧，收費項目主要有床位費，養(yǎng)老機構(gòu)也可就其他服務(wù)項目收取約定的費用。

一、項目說明

本項目計劃書主要闡述杭州菲芮諾服飾有限公司準(zhǔn)備于2012年在涇縣開辦“夕陽紅 ”老年公寓中心項目的計劃書。

本項目動作時間定于2012年上半年。開辦 夕陽紅 老年公寓中心項目，對于本公司來說，是基于目前中國“老齡化社會增長的趨勢來考慮的。這一項目的開發(fā)無論對國家對社會對公司的意義深遠，一舉多得：一是可以為國家老齡事業(yè)盡份力，解決老年人老有所養(yǎng)的問題；二是幫助社會上的421(雙方父母、家庭夫妻、小孩)家庭減輕負擔(dān)，給曾經(jīng)為國家、社會和家庭做出了重要貢獻的老年人提供一個安享晚年的一個機會；三是為公司的長期穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)，對公司未來拓展老齡市場，建立完善的老齡事業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈至關(guān)重要。

本計劃書主要目標(biāo)是：在宣城市涇縣開辦現(xiàn)代化、專業(yè)化、規(guī)范化、中檔次的老年公寓中心，計劃 夕陽紅 老年公寓建設(shè)在涇縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)財富東路銀海山莊對面，占地150畝，公寓房間設(shè)計三種入住模式，A類為公寓樓模式，每間2張床位，設(shè)300間；每間1張床位，設(shè)200間，B類為公寓套間模式，設(shè)400套；每套2張床位，C類為別墅群模式，設(shè)100套，每套別墅4張床位。就目前宣城市市場分析，按宣城市平均入住率80%計算，公寓每張床位平均每月按850元的標(biāo)準(zhǔn)計算實現(xiàn)年營業(yè)額為850元×2000張×80%×12月=1632萬元。根據(jù)皖民政廳關(guān)于養(yǎng)老社會福利機構(gòu)財政補助實施細則文件第三條對新建床位數(shù)超過100張以上的養(yǎng)老社會福利機構(gòu)，經(jīng)市民政部門認(rèn)定，在正常運行一年后，按每張床位2000元給予一次性開辦補助；超過500張以上的，每張補助3000元。2008年12月25日涇縣人民政府涇政[2008]69號文件政策將補貼標(biāo)準(zhǔn)定為張床1000元！在建成運營后分三年補助到位，此項可回籠資金可達200萬元。

夕陽紅 老年公寓總的建設(shè)成本以及所需流動資金共需要（8550 萬元），建設(shè)所需資金（8450 萬元），流動資金（100 萬元），由于公司主要負責(zé)經(jīng)營策劃管理，該項目資金所需資金將完全由社會籌集，各位有資金的項目投資都以股東的身份提供，公司定期提供分紅。該公司以項目入股持股 60 %。

二、公司簡介

杭州菲芮諾服飾有限公司于2011年4月成立，位于杭州市拱墅區(qū)，從事養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是本公司的核心投資領(lǐng)域之一，融匯國內(nèi)外領(lǐng)先的養(yǎng)老理念，以國際化、產(chǎn)業(yè)化、全國連鎖為特點，依托 夕陽紅 老年公寓養(yǎng)老與居家養(yǎng)老服務(wù)，延伸投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老服務(wù)職業(yè)培訓(xùn)、產(chǎn)品開發(fā)、醫(yī)療康復(fù)等核心價值鏈，構(gòu)建 夕陽紅 養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)平臺，助力老年人享受充實而精彩的退休歲月。

夕陽紅 將以專業(yè)化的品牌戰(zhàn)略，成為現(xiàn)代化、專業(yè)化、規(guī)范化、產(chǎn)業(yè)化的老年服務(wù)機構(gòu)。夕陽紅 將以“熱心、精心、細心、耐心”為服務(wù)宗旨；以“愛崗、敬業(yè)、尊重、維護”為職業(yè)道德；以“老人入住為本，才人利益為大”為基本服務(wù)準(zhǔn)則，以“老有所依，老有所為”為核心競爭力，并在理論上對中國及本地區(qū)老年化的趨勢，老年服務(wù)市場的供求矛盾有深入的分析和研究，對老年事業(yè)的發(fā)展方向和發(fā)展趨勢有深刻的認(rèn)識。規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理成為安徽老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的領(lǐng)頭羊。

三、項目市場背景與市場情況分析

1、目前我國老年人口的背景與現(xiàn)狀

隨著中國進入老齡化社會的步伐加快，發(fā)展老齡事業(yè)是構(gòu)建社會主義和諧社會的重要內(nèi)容。當(dāng)前，我國正處于人口老齡化加速發(fā)展時期，截至2009年底，我國60歲以上的老年人口已經(jīng)達到1.67億，占全國總?cè)丝诘?2.5%。據(jù)初步預(yù)測，我國老年人口從今年起將進一步呈現(xiàn)加速增長態(tài)勢，到2050年前后全國老年人口將達到4.7億左右。老齡問題不僅是個人和家庭的現(xiàn)實問題，也是一個關(guān)系國計民生的重大社會問題。日益嚴(yán)峻的人口老齡化挑戰(zhàn)，在人口結(jié)構(gòu)上呈現(xiàn)出高齡化、少子化、空巢化的加速發(fā)展態(tài)勢，更與人口高峰、就業(yè)高峰相重疊，與經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、社會轉(zhuǎn)型、文化轉(zhuǎn)型相交織，已滲透到經(jīng)濟發(fā)展和社會生活的各個領(lǐng)域。

2、目前宣城市老年人現(xiàn)狀

目前宣城市60歲以上老人有 29.5 萬，占全市戶籍人口的 11 %；空巢老人達到 13.2萬人，占老年人口數(shù)量的 38 %；涇縣現(xiàn)60歲以上老人約3.5萬人，占全縣人口的10%。全市部分喪失和完全喪失自理能力的老人有近3萬人，占老年人口數(shù)量的 10 %。據(jù)測算，宣城市老年人正在以每年3%的速度遞增，我市在 2 萬老年人當(dāng)中，九成老人希望居家養(yǎng)老，但隨著社會發(fā)展老少分住、家庭小型化已成必然趨勢，家庭保障和照料功能逐步向社會轉(zhuǎn)移，社會化養(yǎng)老需求越來越大。

3、目前國家對老年事業(yè)的政策支持

十二五期間，相關(guān)部門將落實國家現(xiàn)有優(yōu)惠扶持政策，引導(dǎo)和促進社會力量參與養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)。宣城市政策支持：

為了鼓勵社會各界興辦養(yǎng)老機構(gòu)，去年市政府出臺了《關(guān)于動員社會力量加快發(fā)展老年人社會福利機構(gòu)的意見》，在規(guī)劃立項、資質(zhì)審批、稅收等方面出臺優(yōu)惠政策，積極鼓勵和支持社會力量參與老年人社會福利機構(gòu)的建設(shè)與管理?！兑庖姟芬?guī)定，政府將建立新增福利機構(gòu)床位資助制度和福利機構(gòu)運營補貼制度，對新建福利機構(gòu)按照每張床位 1000 元的標(biāo)準(zhǔn)給予一次性資助。對非政府組織和個人運營的福利機構(gòu)，每收住1名本市戶籍老人，政府給予每月 150 元的補貼；每收住1名本市戶籍“三無”、“五?！崩先耍o予每月 240 元的贍養(yǎng)補貼，等等相關(guān)政策。

四、目標(biāo)與計劃

老齡產(chǎn)業(yè)屬于夕陽的朝陽產(chǎn)業(yè)，是一個功德無量的事業(yè)，社會需求缺口巨大，市場前景廣闊，本公司目標(biāo)將以老年公寓為基礎(chǔ)向老年產(chǎn)業(yè)縱深發(fā)展！力爭未不五年內(nèi)發(fā)展成為安徽老年產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)，實現(xiàn)省內(nèi)首家老年公寓服務(wù)龍頭企業(yè)。在未來五年本公司制定三個發(fā)展階段：

第一發(fā)展階段：借鑒國內(nèi)外老年公寓的成功安例，引進先進的管理水平，結(jié)合中國國情及傳統(tǒng)文化進行深度研究，探索、實踐，不斷完善，總結(jié)出一套具有中國特色的老年公寓運作模式。

第二發(fā)展階段：在規(guī)模與品牌的互動下以連鎖經(jīng)營、統(tǒng)一管理的模式拓展全國市場。以資本方式向老年產(chǎn)業(yè)縱深發(fā)展，形成以老年公寓為核心的產(chǎn)業(yè)鏈，成為全國老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心企業(yè)。

第三發(fā)展階段：隨著全國市場的全面展開，對公司旗下老年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鞏固整合，完成融資上市。爭取成為國內(nèi)老年公寓第一家上市企業(yè)，提高公司知名度，為公司下一步發(fā)展邁出新臺階。

五、營銷計劃

目標(biāo)市場：暫時只針對能自理老人，年齡在60—80歲之間有 2萬 名企事業(yè)單位的離退休老人，生活可以自理，居家生活感到孤獨寂寞，喜歡跟一些同齡人說說話聊聊天的老人。

空巢老人：由于社會發(fā)展需要，子女不能經(jīng)常在身邊照顧的老人。還有一些老人終身無兒無女，沒人照顧。

產(chǎn)品： 夕陽紅 老年公寓中心定位于中檔專業(yè)化老年公寓！預(yù)計使用面積6萬平米到10萬平米，共設(shè)房間1000至1500間，分單人間、雙人間、套間和別墅居住。公寓內(nèi)設(shè)有會客室、閱覽室、棋牌室、乒乓球室、健身房以及電腦室等等，室內(nèi)配有電視、衣柜、床頭柜、衛(wèi)生間、呼叫器等配套設(shè)施（衛(wèi)生間有淋浴，地面鋪有防滑墊，墻上有扶手）。提供24小時熱水，就餐方面有專業(yè)的營養(yǎng)師，搭配每日三餐。家庭化的內(nèi)部裝修，使老年人更能感受到家的溫暖。夕陽紅老年公寓為老人提供一個整潔、安逸、舒適、安全的生活環(huán)境！

價格：夕陽紅老年公寓價格定位合理，本著低收費、高入住的理念，讓每位老人體會到一樣的價位不一樣的品質(zhì)！

六、收支情況分析 開辦養(yǎng)老機構(gòu)前期投入

1、建設(shè)費用：2000張床位的養(yǎng)老機構(gòu)總建筑面積在50000平方米以上，房屋建造和裝修費用，約投7500萬元

2、基本設(shè)施配備

a）、床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計 600元×2000=1200000元

b）、床上用品600×2000=1200000元 c）、室內(nèi)每人一個冰箱500×2000=1000000元 d）、電視每房間一個100×1500=1500000元 e）、活動室設(shè)施預(yù)算約2500000元

f）、餐飲設(shè)施控制在200000元（可爭取區(qū)政府或贊助單位的捐贈）g）、洗衣設(shè)備，預(yù)算100000元 h）、洗澡設(shè)備，預(yù)算300000元

i）、辦公設(shè)施：電腦、打印機各一臺，面包車一部（試情況而定）。合計最小投入1000000元

4、開業(yè)儀式和相關(guān)宣傳費用，約500000元 以上租金+裝修+設(shè)施+宣傳=950萬元

（一）養(yǎng)老機構(gòu)運營投入

1、員工工資

院長1人計：4000×12=48000元 會計2人計：3000×12×2=72000元 采購2人計：2500×12×2=60000元 護理員80人計：1500×12×80=1440000元 廚師5人計：3000×12×5=180000元 以上共計90人計：1800000元

2、伙食費成本200×2000×12×80%=3840000元

3、水電費300×2000×80%=480000元

4、空調(diào)費4000平米×40=160000元

5、辦公費用5000×12=600000元

6、設(shè)備耗材、維護等200000元 以上投入合計：528萬元

（二）養(yǎng)老機構(gòu)收入預(yù)測（按80%床位利用率，850元收費）

1、床位費兩人間：850×12×2000×80%=16320000元 以上收入計；16320000元

（三）經(jīng)營評估

1、此種規(guī)模設(shè)計養(yǎng)老機構(gòu)盈虧平衡點為全年平均入住率

2、可期達到全年平均80%的床位利用率，每年做40萬元的資產(chǎn)折舊，20萬元意外損耗，保守收入 1500 元。

3、每位老人入住時收取3000元意外保證金，60%用于抵付前期投入，其它做為周轉(zhuǎn)資金?？偨Y(jié)：以經(jīng)營三年為例

第一前期投入金額 8450 萬元，第一運營投入 420 萬元 第二房租投入金額 10 萬元，第二運營投入 450 萬元 第三房租投入金額 20 萬元，第三運營投入 500 萬元 收入以每年 1632 萬元平均預(yù)算三年期為 4896 萬元 政策性補貼預(yù)算三年期為 200 萬元

結(jié)算：三年總收入為 5096 萬元，總支出為 9850 萬元。根據(jù)三年經(jīng)營狀況，預(yù)計六年內(nèi)收回投資和運營成本。