第一篇：建設老年公寓的可行性報告

建設老年公寓的可行性報告

時間:2010-05-20 16:23來源:未知 作者:admin 點擊:

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現在是市場經濟，與其他行業一樣，要辦養老院，也要進行市場調查，進行可行性分析。業內人士普遍認為，開辦養老院，僅有愛心是不夠的，抱著賺錢的目的也是不可取的，因為養老服務是微利甚至是不盈利的。當然，也確有人投資建養老機構純為回報社會，不為賺錢也不圖虛名，即是如此，養老機構開辦以后，也還有個維持良性動轉的問題，即如何保持其自身發展。

盈虧的主要因素是入住率和服務成本，這里的服務成本是指為老人服務所必需的，有房租、防暑降溫取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產折舊費等，都要考慮在內。其計算公式為（預期入住人數╳收費）-服務成本即為盈虧，收費項目主要有床位費、生活費、取暖費三項，養老機構也可就其他服務項目收取約定的費用。

一、辦院可行性分析

養老服務業是一個投資回收周期比較長的行業，對此，投資者要有清醒的認識。進行可行性分析要考慮的因素有：目前本地區同行業總量（床位數）及分布情況，本地區老人及家庭經濟狀況，盡可能了解和收集其他養老機構的入住情況，地理位置的交通和環境情況等。

盈虧的主要因素是入住率和服務成本，這里的服務成本是指為老人服務所必需的，有房租、降溫取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產折舊費等，都要考慮在內。

辦院的主要風險在于，一是入住率的不足，房租、人工費和取暖費等硬性開支不能得到有效攤薄，導致開辦一年內甚至更長時間處于凈投入狀態，不能實現資產的良性循環。二是入住老人的收費風險，由于老人及子女的財務狀態惡化等原因，造成入住老人不能及時續費，養老機構又不能強行將老人趕出門，造成墊付費用的局面。三是老人的意外傷害風險。老人屬高發意外傷害和突發死亡率較高的人群，一旦產生糾紛，訴訟和調解對養老機構都帶來人力和物力上的負擔。

就深圳現狀，試做開辦養老機構可行性分析如下：

一、從市場角度

深圳是個適合老年人養老的的城市，各種公共設施以及一些收費較高的主題公園對65歲以上的老年人免費。隨著人口流動的加劇，會有越來越多的人選擇到深圳養老。目前深圳實際人口1200萬，其中老年人口占到102萬，占到9%多。全市現擁有養老機構21家，床位共計800余張，剛剛達到老年人口千分之二的最低要求，應該還有很大的發展空間。

從區域角度來看，--區和--區養老機構相對密集，市南老城區和--路東部人口居住密集區、--新區存在養老機構床位上的不足。

二、目前深圳市內養老機構發展評價

深圳市養老機構應該說從數量上發展較慢，但總體運營水平不夠高，特別是缺少象天津鶴童老人院、廣州市壽星大廈、上海福利中心這樣行業領軍型的養老機構。具體來講，1、百床以上規模較大的養老機構，收費較低（全部費用800元以下）的入住率一直很高，床位全年緊張。辦這種類型的養老機構前期投入較大，一般需要建設專門的院舍，配套設施齊全。

2、百床以上收費在1000元左右的養老機構，在深圳市場目前屬于中檔以上養老機構，目前存在一定程度的入住率不足，經營情況多在盈虧平衡點以下。但這種類型的養老機構是外地來養老的老人的首選，市場前景看好。

3、30張床位至100張床位之間的中等規模養老機構是深圳市養老機構的主流。這部分養老機構，由于床位數達到了規模效應的要求，硬性投入和老人生活費用都得到了合理攤派，機構管理還處在簡單層次控制的范圍之內，用人成本較低。這種養老機構經歷前期的經驗積累期，多數都實現了盈利。

需要特別提出的是，這部分養老機構多自覺不自覺將服務群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務需求層面較少，日常消耗低，且收費較高。只要輔助于較好的醫療，是目前盈利概率最高的院所類型。

4、30張床位以下的小型養老機構，也稱家庭式養老院，這種院所經營形式靈活，前期投入較小，特別適合生活小區內建設。經營這種類型養老機構的關鍵是爭取物業和居委會的支持，在房屋租金等方便實現優惠。可能的情況下爭取到福彩基金的投入，“星光老年之家”用這種方式爭取到前期經營者少投入，再輔助于水電暖方面的優惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風險。經營這種養老機構可以附設開辦學生餐桌和居家養老老人的午餐派送，以彌補盈利能力不足。

目前這種養老機構在本市經營平均狀況較差，對經營者的運營水平和承受壓力的能力挑戰較大，每年都有不能通過年檢被淘汰的養老院。迫切需要專業人士介入，對這種養老機構財務運營進行專業指導，或采取集團式經營方式，統一采購、統一配餐、統一調配醫護康復設施，達到降低服務成本的目的。

二、收支情況分析（以50張床位，四人間養老院為例）

一、開辦養老機構前期投入

1、租金投入，選擇房屋時多選擇租用經營狀況不良、非網點性的療養院、旅館、幼兒園和工廠附設后勤設施，租金必須控制在200元/床/月以下（通常收費床位費為200元-600元），例：50張床位的養老機構總建筑面積在700平方米以上，合理租金控制在年10萬以下。

2、房屋改造和簡單裝修費用，約投入6萬元。

3、基本設施配備。

a)床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計800元×50=40000元。

b)床上用品700×50=35000元

c)室內每人一個圈椅200×50=10000

d)電視每房間一個1000×15=15000

e)活動室設施家庭影院一套，麻將桌2個，健身器材2件，預算約10000元。

f)餐飲設施，灶具二套，餐具60套，消毒柜一個，冰箱一臺，總控制在8000元。（可在開業時爭取區政府或贊助單位的捐贈）

g)洗衣設備，預算2000元。

h)洗澡設備，預算5000元。

i)辦公設施，電腦、打印機各一臺，面包車一部。（可時機成熟時再到位）

合計最小投入280000元。

4、開業儀式和相關宣傳費用，約20000元。

以上租金+裝修+設施+宣傳=300000元

二、養老機構年度運營投入

1、員工工資。

院長（兼會計）1人計4000×12=48000元

副院長兼采購1人計2000×12=24000元

護理員5人計1000×12×5=60000元

廚師2人計1200×12×2=26400元

以上共計9人計158400元。

2．伙食費成本300×50×12=180000元。

3、水電費400×50=20000元

4、取暖費700平米×20=14000元

5、辦公費用600×12=7200元

6、設備耗材、維護等2000元

7、租金10萬元。

以上投入合計482000元。

三、養老機構收入預測（按80%床位利用率，680元收費）

1、床位費四人間200×12×50×80%=96000元。

2、服務費200×12×50×80%=96000元

3、餐費260×12×50×80%=124800元

3、水電費20×12×50×80%=9600元

4、取暖費80×3×50×80%=9600元

以上收入計336000元

四、經營評估

1、此種規模設計養老機構盈虧平衡點為全年平均入住率55%。

2、可期達到全年平均80%的床位利用率，每年做1萬元的資產折舊，5000元意外損耗，保守收入280000元。

3、每位老人入住時收取5000元意外保證金，可暫收付200000元，可60%用于抵付前期投入，其它做為周轉資金和出院返還。

三、開辦養老機構相關手續

一、開辦養老機構應具備的條件

（一）符合當地養老服務機構發展規劃；

（二）有規范的名稱；

（三）有固定的場所和服務設施，有室外活動場所；

（四）有相應的資金（前期投入約1萬元/床）；

（五）有與其業務相適應的從業人員（醫生護士可通過與屬地醫院診所簽約實現）。

二、開辦養老服務機構，應當提交下列材料：

（一）開辦組織或個人的身份證明；

（二）機構章程；

（三）資金狀況證明；

（四）場所證明；

（五）消防安全、衛生防疫證明；

（六）與養老服務機構所在地的一級以上醫療機構簽訂的提供醫療服務協議或者內設醫療機構的批準證書。

三、開辦養老服務機構，應辦理如下手續：

1、市和各區（市）人民政府以及非本市組織、個人開辦養老服務機構，申辦人直接向市民政部門提出申請。本市其他組織和個人開辦養老服務機構，申辦人應當向養老服務機構所在地的區（市）民政部門提出申請。區（市）民政部門應當按照本辦法的有關規定進行審查，對符合規定的，報市民政部門。

民政部門審查開辦養老服務機構申請的時限為自接到申請之日起20日內。

2、核準開辦養老服務機構的，申辦人應當按照有關規定和民政部門的要求進行籌建，經民政部門會同有關部門驗收合格后，由市民政部門發給登記證書。

3、申辦人取得登記證書后，應當按下列規定辦理有關手續：

（一）利用非國有資產開辦的非營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書到開辦地的民辦非企業單位登記管理機關辦理登記手續；

（二）利用國有資產開辦的非營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書按事業登記管理的規定到事業單位登記管理機關辦理登記手續；

（三）開辦營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書到工商行政管理部門和稅務部門辦理登記手續。

四、養老機構享受優惠和社會資源利用

1、養老機構用水、電、安裝電話實行居民價優惠。需每年到民政部門審批一次。

2、符合星光老年之家投入條件的，可申請福彩基金的注入。

3、可利用志愿者開展服務，降低用人成本，實現親情服務。

4、開展社會公益活動，爭取捐贈和贊助，補充老年生活費用的不足。

養老院的建設地塊不僅要求土地屬性、拆遷補償、水電氣市政條件等落實，更重要的是要分析地塊周邊環境，包括交通條件、居民區距離、周邊人口數量和素質、地區經濟和社會發展情況，分析該地塊是否適合建養老院、養老院服務對象（消費群體）市場容量等。

客服部建設可行性報告

時間:2010-03-06 14:57來源:未知 作者:admin 點擊:

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一、企業經營的困境

1.經營時間越長，口碑卻越來越差。經常有一些負面新聞，“知名度”越來越高。

原因：售后服務不及時，維修、換退貨時間拖拉，態度惡劣、互相推諉、沒有主動回訪等。

如果是貿易型公司沒有自己的維修部門，售后維修受制于供貨廠家，如果廠家售后服務差，造成連帶責任會被客戶一起拋棄。

解決方案：必須設立專職的售后維修部門，相應的售后維修職能完備、服務程序具備可執行性以及客戶可接受性，銷售過程中的服務承諾必須兌現。不能寄希望于供貨廠商的售后維修承諾，將自己的前途掌握在他人手上，完全依靠銷售人員進行售后的維護，會占用大量銷售人員的精力，從而影響銷售業績的提升得不償失。

2.銷售的客戶不少，滿意的卻不多，選擇再次購買或者介紹朋友來購買的越來越少，甚至沒有。

原因：忠誠客戶的價值被忽略，企業對忠誠客戶的培養投入不足。

擁有忠誠客戶群體，對任何一個企業都是長久生存和發展的需要。如何維護客戶，提高并維持一個較高的滿意度，再進而變成忠誠客戶，最終會帶來巨大的利益。

解決方案：建立專職部門“客戶服務部”以及相應的崗位，由專人進行客戶滿意度調查以及客戶投訴處理，客戶調查信息分析，及時解決客戶的問題，提供客戶所需要的服務和商品。客戶只有對公司提供的產品和服務滿意，才會成為忠誠客戶。

3.銷售策略的廣告依賴性、促銷依賴性。

銷售業績：銷售額受廣告、促銷影響很大，當這些投入不足時，銷售往往直線下降。

原因：缺乏忠誠客戶群體，銷售都是建立在新客戶開發上。

解決方案：忠誠客戶的維護，一方面是優質的售后服務和及時的溝通、關心，維系客戶良好的關系，打造公司形象，樹立口碑。另一方面是物質方面的利益給予，一般人都是在有利可圖的情況下，才會有動力主動做一些事。例如：在重復購買時享受一定的優惠或者折扣；介紹其他人來購買時，獲得物質、金錢方面獎勵。

二、小型貿易型公司發展規劃和對服務的要求

必須明確公司的客戶服務戰略，就是以優質服務為主。

貿易型公司自己所能提供的唯一產品就是“服務”，銷售的產品都是其它廠商所提供，客戶購買的產品質量、使用情況都很好，只會信任那個品牌。而銷售型公司如何做大、做強，樹立自己的品牌，只能從自己的產品“服務”下手。

三、客服部的功能：

1.提高滿意度，打造忠誠客戶群。

變被動型等待客戶召喚服務為主動型拜訪服務

通常進行客戶回訪進行滿意度調查是常用主動手段，利用電話、網絡聊天，群發短信、直接見面等方式，了解客戶的意見及想法，調查回來的數據必須進行分析，尤其是客戶投訴或者不滿要第一時間予以解決。

根據調查回來的數據，挖掘出客戶的需求，集中全公司的資源去滿足它。

2.化解不滿意客戶的抱怨、投訴，抓住機會變“不滿”為“滿意”。

當客戶抱怨、投訴時，仍然說明客戶還是渴望解決問題的，在此階段公司還沒有失去這個客戶，只有當客戶所投訴問題拖拉處理，或者不處理、甚至處理不了，客戶才會流失。

一個對公司不滿的客戶流失，至少會損失4個以上的潛在客戶或者準客戶，對于公司這是非常大的無形損失。

客戶抱怨、投訴對公司的運作具有促進作用，可以使我們發現目前公司運營中的問題，進而改進。可以了解到客戶的需求，促使公司去獲得利益。

客戶抱怨的圓滿解決，會增加客戶的滿意度，提高忠誠度。

3.服務是有價值的，客戶滿意度每提高5%，就會帶來20-30%利潤提升。

客戶服務價值的體現，最直接的是產生售后維修利潤，其次是單一客戶重復銷售，另外透過該客戶的人際交往圈子進行擴散銷售，是老客戶開發的重中之重，也是目前大多數公司銷售的一個盲點。

4.維護老客戶成本，遠低于開發新客戶的成本。

不需要投入廣告、促銷等銷售費用，不需要銷售人員花費大量時間、精力去開發客戶，卻能帶來銷售。研究發現，每新開發一個客戶的得成本是維護一個老客戶的5-6倍。

5.客戶分類以及客戶性質分析。

“顧客永遠都是正確的”你經常可以聽到這句話。

但是，你難道從來沒有遇到過一個讓感到無比討厭的顧客，明顯是無理取鬧？

美國傳呼網絡公司（PagingNetworkInc.）90年代全美最大的尋呼企業，在大家都在爭相爭奪市場份額的時候，卻一直在剔除原有的客戶，1998年開始拒絕那些使用大量信息而又只肯償付最少量月租的顧客，在1998年底的時候剔除了50萬個沒有盈利的客戶。

美國聯邦快遞公司在1997年分析了業務收益，發現其中有30個大客戶，他們對收益的貢獻只有10%，其中有些客戶沒有按照約定的折扣率付費，主要是因為他們進行了大量住宅投遞業務，因此聯邦快遞對此展開反擊，提高了某些客戶的折扣率，并對一些具體情況提高了10倍的費用。那些拒絕做出讓步的客戶，聯邦快遞表示他們可以尋找其他快遞公司。

服務是雙方面的，如果在提供服務的同時，不能獲取相應的利益，則完全可以不繼續提供服務。

服務是有原則的，客戶可能是錯誤的、討人嫌的、丑陋的，但是你一旦決定這是一個你應該去爭取的客戶、滿足其需求的和長期維護的客戶，那么客戶是否正確已經不重要了，重要的是你的心態。

沒人能做到在憤怒的情緒下，還能做好客戶的維護，就算你一直用“客戶永遠都是正確的”這一想法來說服自己，但是并不能讓你有效地調整心態，從而積極的去提供優質服務。

可是你一旦決定這是一個你應該去爭取的客戶、滿足其需求的和長期維護的客戶，那么客戶是否丑陋、正確已經不重要了，重要的是你的心態。因為你知道將來要從這個客戶身上獲得長期的利益，所以目前受的委屈、侮辱都不算什么，你仍然會提供優質的服務，來感動、改變客戶，來獲取你希望獲得的利益。服務的心態，不是空洞的想法所能調整的，是人的心底渴求得到某方面的東西，才會真正的變成積極的心態，心底的渴望，包括物質利益、得到認同、獲得晉升、表揚等方面。

例如：某個地區有一個富有的家庭、主人的刻薄、挑剔、不講誠信遠近聞名，是大家都不想打交的人。某一天富翁家里的水管漏水需要一位維修工來服務，假如你在附近開服務公司，你是否愿意去服務呢？如果你的客戶關系維護的好，每天都有維修工作去做，你完全可以拒絕去服務，因為去服務的代價對你來說過大，可能花費太多的時間、甚至拿不到或者少拿報酬、或者本來好的心情受到影響，從而影響了其他客戶的服務。但是假如你今天沒什么事，你決定去服務，你就不能因為對方的原因而降低服務的質量，甚至要提供比平時更高要求的服務，使客戶無法挑剔你的工作，從而順利拿到報酬。

在實際的工作過程中，有許多的客戶服務工作，是不能推辭不做的，就算對方是不正確的客戶，也要提供優質的服務。作為員工個人，服務積極的心態調整，一定要從你想要獲取的利益點出發，這比任何空洞的口號有用的多，你自己要了解客服工作對自己的利益所在，公司決策人在制定客服制度時，也要考慮怎么通過利益的引導和分配，來保證客服人員有著積極的服務心態，顧客是否正確和提供優質的服務沒有關系。

6.客戶服務的心態

服務并不意味著諂媚的搖尾乞憐，服務是快樂的，是有尊嚴的。在為別人的服務過程中獲得快樂和成就感，成為仆人或者為別人服務沒有什么值得去羞恥的地方，做一個餐館服務員并不低人一等。熱愛他人，而不是僅僅愛自己。孔子有句話“己所不欲，勿施于人”，就是用自己的心推及別人；自己希望怎樣生活，就想到別人也會希望怎樣生活；自己不愿意別人怎樣對待自己，就不要那樣對待別人；自己希望在社會上能站得住，能獲取成功，就也幫助別人站得住，獲取成功。它和中國民間常說的將心比心，設身處地為別人想一想等等，指的都是一個意思。

一個你認為不值得服務的人，一旦你決定下來要進行服務，你就必須提供優質的服務，否則不如不做。例如：你可能需要彎下腰來幫一個你非常討厭的人試穿一雙鞋、甚至要冒著生命危險來拯救一個溺水的罪犯。如果不能做到這一點，說明你當前的心態并不適合做客戶服務這個崗位。

判斷服務值不值的問題，是看你的服務能否給別人帶來快樂（思想方面）、利益（物質方面）、好處（健康方面等），同時也能給自己也帶來這些好處，如果符合上述情景，就是值得的，就應該去做。

服務心態的調整，僅僅靠口號去調整是不夠的，因為事物都存在兩面性，“客戶是上帝”、“客戶永遠都是對的”是一種服務理念，靠它不能有效的調整服務心態，必須是出自內心的“要幫助別人”的想法，才能有良好的服務心態，才會深刻的影響你的言行、舉止，讓人接受你的服務，從而大家都獲得快樂、利益及好處。

四、客服部設立的目的：

建立忠實客戶群，進行客戶重復銷售、多次銷售，帶來利潤。

忠實客戶的定義：已經購買使用過公司提供的產品，或者通過介紹了解公司的產品，對公司的服務、產品信賴。

五、客服部的地位：

目前客服部在中國大多數公司的地位都不怎么高，但是可以說客服部是一個掌握公司生死的部門。在供大于求的市場，同質化的產品及服務到處都是，客戶不需要尋找，就能獲取大量的信息，怎樣才能讓客戶不選購競爭對手的產品及服務呢？通過全面的優質服務，打造忠實客戶群是公司發展的戰略方針。

所以對客服部的重視程度，也是公司在目前市場經濟中能夠不停發展壯大，脫穎而出的重要發展策略。

全面客服需要全公司人員一同參與，不僅僅是客服一個部門的事情，客服部是主導部門，其它部門也需要樹立客服觀念，不能認為服務于我無關。例如：采購部門的服務需做到：采購品質優良的產品、采購周期短。儲運方面快速的送貨、安全的庫存等也會影響到客戶滿意度。如果是生產型企業，就連生產線工人也需具備全面客戶服務的意識，提供品質優良的產品，否則也會影響客戶滿意度。

六、資源需求：

崗位需求：客服人員、維修人員、物流運輸人員等

硬件：辦公場地、電話、電腦

平臺：公司網站、短信群發平臺、網店、客戶關系管理軟件（CRM）

資料：客戶資料(所有已經形成銷售的客戶)

七、客服部門的職能：

產品售后維修職能

滿意度調查職能銷售職能

投訴、抱怨處理職能

客戶調查數據分析職能

八、客戶服務崗位培訓：

服務禮儀方面

不同崗位客戶溝通方面

崗位職責培訓

產品知識方面

銷售技巧方面

九、獎勵機制：

原則以獎勵為主方式，進行工作引導。物質方面、精神方面、成就方面（晉升機制）

一個員工選擇一份工作除了要得到工資外還要得到很多，崗位的提升，能力的提升，責任的提升，榮譽感的提升，和諧的工作環境，可以實現的工作目標，公司的鼓勵，穩定的發展，興趣，感情，習慣，特長，生活方便等等。人之所以是人，并是因為人會吃飯睡覺，而是人覺得人知道自己是人，知道尊重自己。員工之所以會成為員工，也遠遠不止賺錢養家糊口那么簡單。

十、客服部的短期、長期目標：

短期目標：部門盈利和費用、成本支出平衡。

長期目標：成為公司主要盈利部門

第二篇：老年公寓可行性報告[推薦]

老年公寓可行性報告

一、老年公寓概念

老年公寓是指既體現老年人居家養老，又能享受到社會提供的各種服務的老年住宅，屬于機構養老的范疇。在北京、上海這樣的大城市，老年公寓已經很普遍，并且出現低、中、高檔分級。

老年公寓，政府和社會為缺乏子女及親屬照顧的老年人特殊設計、專門建造的居所。

西方國家的老年公寓，多建在環境優美、交通方便的城市郊區或鬧中取靜的城市中心，建筑風格古樸典雅；室內設備齊全,取用方便,室內布置與一般家庭居室大體相同。公寓設有生活服務、呼救報警、醫療保健、休息娛樂、文化學習、自助勞動等設施和場所。隨著西方福利事業的發展及老年公寓條件的改善,許多雖有子女或親屬照料的老年人,為避免代際沖突，也自愿申請到老年公寓來安度晚年。

二、發展歷程

美國在1935年《社會保障法》通過以前，各州政府已有老年公寓的設置；1935年后，開始大規模興建，主要為有經濟基礎的老年人設立。英國于1948年實施國民救助法時，規定每一都市政府要為貧困無家的老年人設置老年公寓，都市政府如財力不足，可與慈善團體合力興建。

中國從70年代末、80年代初開始，在上海、北京、天津、大連、煙臺等地興建老年公寓。此后，各種形式的由國家、社會或企業建立的老年公寓在各地相繼出現。

中國老齡科研中心政策室曾對北京1600余名50歲以上的中老年人大調查，希望入住老年公寓的人數達1000余人，一些老年公寓還出現人滿為患的局面，老年公寓正日益獲得老年人的歡迎。

北京最早的老年公寓是1996年社會福利院開辦的，有自理、半護、全護服務，且收費不一。近幾年各個縣的福利院也正積極擴建為綜合福利服務性的老年居住場所，像條件比較好的隆化、寬城、承德縣、營子的老年公寓已經有一些老年人入住，但數量并不多。2009年之后，很多老年公寓，已經不再是獨立的慈善或者福利機構，反而變成了一種需求，甚至有人在未有退休之前就開始預訂老年公寓。

三、老年公寓建筑設計

在老年公寓的建筑設計中，有很多方面是與普通公寓不同的，也是需要完善和規范的，比如：在高級老年公寓中，各個功能空間的大小必須控制。因為老年人在生活中，雖然衣食無憂，可是在心理上容易產生孤獨感，過大的空間容易使得老年人產生空蕩蕩的孤獨感；同時使用空間也不能過小，因為老年人在生活中，行動是很不方便的，例如下蹲，下蹲后站立，彎腰，爬高等等。過小的空間會增加這種局促感，會使得老年人覺得很壓抑，很不方便。

因此老年公寓在設計中要把握幾個尺度：

第一、通道部分——在各個使用功能空間之間連接部分的過道寬度一般保持在凈寬1.8M，這樣既可以步行通過也可以輪椅通過；

第二、使用功能空間中的“安全抓桿”，老年人在行動中會有乏力感，體現在起立、下蹲比較困難，一般在需要起立、下蹲、坐、臥等地方設置與地面平行的安全抓桿兩根相對地面標高300mm和850mm左右，兩根相互垂直設置，或平行設置。

第三、樓梯設置，建筑設計專項規范《老年人建筑設計規范》－JGJ 122—99，《老年人居住建筑設計標準》—GB／T 50340-2003，中規定樓梯踏步寬度>=300mm，踏步高度<=130mm。這也是典型的人性化設計，而且在建筑層數上面也有相應的限制，例如層數不得高于3層，三層以上則需設置電梯等等。

四、建筑特點 特點一：

老年公寓能為中高經濟實力的老年人提供個性化的居住條件和人性化的服務內容。在北京、上海、廣州等經濟發達的大城市，存在著一批占當地老年人口總數將近6%以上的中高收入老年群體，他們認為現在的養老條件，無論從居住條件還是養老服務水平方面都不能滿足他們日益提高的養老需求，因此他們逐漸關注能夠滿足其養老需求的新型養老模式--老年公寓。

特點二：

老年公寓屬于商業房地產范疇，具有“福利性事業、市場化經營”的特點。我國人口眾多，經濟發展不均衡，人口貧富差距懸殊，并且屬于低福利水平國家，所以政府主要關注并解決社會“低保”、“五保”等處于弱勢的老年人群的養老問題，而對中高收入人群養老生活關注的較少，只有一些粗放的政策，并且在現實運用過程中可操作性差。同時由于老年公寓屬于新興事物，它是老年人社會化養老和社會化投資并企業化經營的房地產開發的混合體，有關部門在政策制定和操作方面相對滯后，所以一般開發商在稅費減免、金融支持方面得不到相應的優惠，對于具有社會化養老性質的老年公寓，開發商需要完全按照市場條件解決項目立項、項目審批、資金籌措等一系列問題。由于以上原因，老年公寓運營需應遵循市場規律，走“福利性事業、市場化經營”的道路。

特點三：

老年公寓項目相對于一般房地產項目投資額大、資金回收期長。老年公寓項目不同于一般房地產項目，它不僅包括住宅本身，還包括許多服務配套項目，并且在設施、設備規劃設計、安裝方面都要結合老年人的特點，有專家稱老年公寓的總體造價要比普通房地產項目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更為復雜，一般住宅都通過住宅銷售實現房地產開發的最終目的，而老年公寓則需要根據老年人市場需求的多種形式，采取租、售結合的方式滿足老年人入住，其中一定比例的住宅面積可以實現銷售，另一部分須滿足租用、度假等需求，并且公共服務設施更需要通過經營來實現收回投資，因此老年公寓的運營模式要采取靈活多樣的銷售方式保證其正常經營。

五、人口年齡結構已完成向老年型的轉變

1、人口年齡結構變化的成因

隨著國家在衛生保健等領域的投入不斷增加，人口的健康狀況持續改善，人口死亡率迅速下降，特別是低年齡人口比其他年齡人口死亡率有了更大幅度的下降。而出生率仍維持在高水平，因此人口出現了爆炸式的增長。1962-1970年中國創造了迄今為止歷史上人口年增長速度的峰值水平。

由于人口出生率的降低滯后于死亡率的下降，產生了人口年齡金字塔的凸出部分。隨著時間的推移，這個凸出的部分也在移動，從未成年到成年，最后到老年。這就造成了中國的人口年齡結構從年輕型、成年型到老年型的轉變。

2、人口年齡結構變化的特點與現狀

人口年齡結構與人口轉變密切相關。世界上大多數國家的人口年齡結構，都是隨著人口轉變以及社會經濟發展，逐漸從年輕型、成年型到老年型轉變的。西方發達國家的人口轉變是伴隨著工業化和現代化逐步深化的漸進過程，經歷了大約150多年的時間。我國則是在經濟不發達的條件下進行的，且明顯帶有人為的痕跡，經歷著更加迅速的人口轉變，人口年齡結構也發生了比較快的變化，即從相對年輕型人口結構，直接轉變為相對老年化的人口結構。

第一、第二次人口普查時，中國的人口年齡結構基本屬于年輕型，進入20世紀70年代以后，尤其是大力推行計劃生育政策后，伴隨人口出生率和總和生育率急劇下降，少兒人口比重下降，老年人口比重升高，使人口年齡結構類型的轉變加快。第三次人口普查，人口年齡結構已初步進入成年型，第四次人口普查，人口年齡結構已變為典型的成年型。此后，人口年齡結構繼續老化，特別是進入20世紀90年代后，人口老齡化進程加快，人口年齡結構開始向老年型轉變。到第五次人口普查，中國65歲以上人口達到8811萬，占總人口的6.96%，意味著中國已經進入了老齡化國家行列。

3、人口年齡結構面臨的挑戰：人口老齡化

當人們關注著快速增長的中國人口給社會經濟帶來的巨大壓力時，中國人口的年齡結構也在悄然老化，使我們又面臨另一個嚴峻的挑戰：人口老齡化問題。

中國人口老齡化具有以下三個特點：一是老年人口數量大。據2010年人口變動情況抽樣調查資料顯示，2010年我國65歲及以上老年人口已達1.1億，占世界老年人口的23%，占亞洲的38%。二是人口老齡化的速度快、來勢猛。我國人口年齡結構從成年型進入老年型僅用了18年左右的時間，與發達國家相比，速度十分驚人。據預測，到2020年，我國65歲及以上老年人口所占比重將達到11.92%，比2000年提高4.96個百分點，屆時每8個人中就有一個65歲及以上老年人。2020年以后老齡化程度繼續提高，到21世紀中葉，老年人口比重將達到25%，每4個人中就有一個老年人。三是人口老齡化超前于經濟發展。發達國家的人口老齡化是在經濟發達時期出現的，對老齡化的承受力強。同時，由于老齡化速度慢，允許其有一段較長時間的準備和適應。中國人口老齡化是由于生育率急劇下降造成的，老齡化超前于經濟發展，即“未富先老”，薄弱的經濟基礎尚不具備供養老年人口的能力。

目前，中國雖已步入老年型社會，但尚處于人口老齡化的早期，未來中國人口類型將從輕度老齡化轉變成深度老齡化，進而轉化成重度老齡化，銀發浪潮將成為21世紀我國主要的人口問題之一。如何在應對人口老齡化和促進經濟社會發展之間架起一座橋梁，達成雙贏的局面，是我們亟待研究思考的問題。

六、無錫市老年人口比重

從常住人口方面來看：一是人口增幅和總量發展較大。無錫市進入了人口的快速增長期，2006年底無錫市常住人口為584萬人，其中外來常住人口126萬人，約占總人口的22%。目前人口總量年均增長40萬人，其中外來人口年均增長20萬人。二是人口老齡化程度日益加深。目前我市50歲以上人口為167萬人，約占總人口的三分之一，已步入老年城市行列。三是空間布局漸趨組團式分布。無錫市中心城區的連片建成區的人口密度約2.3萬人/平方公里，市區的人口密集自中心區向外依次遞減，城區外缺少明顯的人口集聚副中心。

目前無錫市場主要還是以經營性的社會福利性質的養老為主，少有開發商介入養老地產。無錫市場經營性的主要有太湖眷養院能自理的費用大概在800-1000元每月；無錫市社會福利院（市一級）費用1200-1500元每月；博愛康復頤養院費用大概在每月1000元。無錫市場整個養老性質的福利院參差不齊，服務和相關的配套較為落后，隨著生活水平的改善，對居住環境的要求越來越高。養老型住宅（老年公寓）會成為無錫市民的首選，而無錫真正意義上的老年公寓還沒有，因此建造一個環境優美，配套齊全，設施完備的養老型公寓在無錫市場上將會受到很大程度的歡迎和追捧。

第三篇：老年公寓可行性報告資料

老年公寓可行性報告

如今中國已經進入老齡化社會，每年老年人口以800萬的速度在增加，養老已經成為建設和諧社會的其中一項大問題，而現在是市場經濟，如其他行業一樣，要辦老年公寓也要進行市場調查，進行可行性分析，業內人士普遍認為開辦老年公寓僅有愛心是不夠的，抱著賺錢的目的也是不可取的，因為養老服務是微利甚至不盈利的。當然，也的確有人投資建老年公寓純粹為回報社會，不為賺錢也不圖虛名，即是如此，老年公寓開辦以后，也還有個維持良性轉動的問題，即如何保持其自身發展，盈虧的主要因素是入住率和服務成本，這里的服務成本是指為老人服務所必需的，有房租、防暑降溫取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產折舊費等都要考慮在內，其計算公式為（預期入住人數×收費）—服務成本即為盈虧，收費項目主要有床位費，養老機構也可就其他服務項目收取約定的費用。

一、項目說明

本項目計劃書主要闡述杭州菲芮諾服飾有限公司準備于2012年在涇縣開辦“夕陽紅 ”老年公寓中心項目的計劃書。

本項目動作時間定于2012年上半年。開辦 夕陽紅 老年公寓中心項目，對于本公司來說，是基于目前中國“老齡化社會增長的趨勢來考慮的。這一項目的開發無論對國家對社會對公司的意義深遠，一舉多得：一是可以為國家老齡事業盡份力，解決老年人老有所養的問題；二是幫助社會上的421(雙方父母、家庭夫妻、小孩)家庭減輕負擔，給曾經為國家、社會和家庭做出了重要貢獻的老年人提供一個安享晚年的一個機會；三是為公司的長期穩定發展奠定基礎，對公司未來拓展老齡市場，建立完善的老齡事業產業鏈至關重要。

本計劃書主要目標是：在宣城市涇縣開辦現代化、專業化、規范化、中檔次的老年公寓中心，計劃 夕陽紅 老年公寓建設在涇縣經濟開發區財富東路銀海山莊對面，占地150畝，公寓房間設計三種入住模式，A類為公寓樓模式，每間2張床位，設300間；每間1張床位，設200間，B類為公寓套間模式，設400套；每套2張床位，C類為別墅群模式，設100套，每套別墅4張床位。就目前宣城市市場分析，按宣城市平均入住率80%計算，公寓每張床位平均每月按850元的標準計算實現年營業額為850元×2000張×80%×12月=1632萬元。根據皖民政廳關于養老社會福利機構財政補助實施細則文件第三條對新建床位數超過100張以上的養老社會福利機構，經市民政部門認定，在正常運行一年后，按每張床位2000元給予一次性開辦補助；超過500張以上的，每張補助3000元。2008年12月25日涇縣人民政府涇政[2008]69號文件政策將補貼標準定為張床1000元！在建成運營后分三年補助到位，此項可回籠資金可達200萬元。

夕陽紅 老年公寓總的建設成本以及所需流動資金共需要（8550 萬元），建設所需資金（8450 萬元），流動資金（100 萬元），由于公司主要負責經營策劃管理，該項目資金所需資金將完全由社會籌集，各位有資金的項目投資都以股東的身份提供，公司定期提供分紅。該公司以項目入股持股 60 %。

二、公司簡介

杭州菲芮諾服飾有限公司于2011年4月成立，位于杭州市拱墅區，從事養老服務業是本公司的核心投資領域之一，融匯國內外領先的養老理念，以國際化、產業化、全國連鎖為特點，依托 夕陽紅 老年公寓養老與居家養老服務，延伸投資養老產業、養老服務職業培訓、產品開發、醫療康復等核心價值鏈，構建 夕陽紅 養老服務產業平臺，助力老年人享受充實而精彩的退休歲月。

夕陽紅 將以專業化的品牌戰略，成為現代化、專業化、規范化、產業化的老年服務機構。夕陽紅 將以“熱心、精心、細心、耐心”為服務宗旨；以“愛崗、敬業、尊重、維護”為職業道德；以“老人入住為本，才人利益為大”為基本服務準則，以“老有所依，老有所為”為核心競爭力，并在理論上對中國及本地區老年化的趨勢，老年服務市場的供求矛盾有深入的分析和研究，對老年事業的發展方向和發展趨勢有深刻的認識。規范化、標準化的管理成為安徽老年服務產業發展的領頭羊。

三、項目市場背景與市場情況分析

1、目前我國老年人口的背景與現狀

隨著中國進入老齡化社會的步伐加快，發展老齡事業是構建社會主義和諧社會的重要內容。當前，我國正處于人口老齡化加速發展時期，截至2009年底，我國60歲以上的老年人口已經達到1.67億，占全國總人口的12.5%。據初步預測，我國老年人口從今年起將進一步呈現加速增長態勢，到2050年前后全國老年人口將達到4.7億左右。老齡問題不僅是個人和家庭的現實問題，也是一個關系國計民生的重大社會問題。日益嚴峻的人口老齡化挑戰，在人口結構上呈現出高齡化、少子化、空巢化的加速發展態勢，更與人口高峰、就業高峰相重疊，與經濟轉型、社會轉型、文化轉型相交織，已滲透到經濟發展和社會生活的各個領域。

2、目前宣城市老年人現狀

目前宣城市60歲以上老人有 29.5 萬，占全市戶籍人口的 11 %；空巢老人達到 13.2萬人，占老年人口數量的 38 %；涇縣現60歲以上老人約3.5萬人，占全縣人口的10%。全市部分喪失和完全喪失自理能力的老人有近3萬人，占老年人口數量的 10 %。據測算，宣城市老年人正在以每年3%的速度遞增，我市在 2 萬老年人當中，九成老人希望居家養老，但隨著社會發展老少分住、家庭小型化已成必然趨勢，家庭保障和照料功能逐步向社會轉移，社會化養老需求越來越大。

3、目前國家對老年事業的政策支持

十二五期間，相關部門將落實國家現有優惠扶持政策，引導和促進社會力量參與養老服務事業。宣城市政策支持：

為了鼓勵社會各界興辦養老機構，去年市政府出臺了《關于動員社會力量加快發展老年人社會福利機構的意見》，在規劃立項、資質審批、稅收等方面出臺優惠政策，積極鼓勵和支持社會力量參與老年人社會福利機構的建設與管理。《意見》規定，政府將建立新增福利機構床位資助制度和福利機構運營補貼制度，對新建福利機構按照每張床位 1000 元的標準給予一次性資助。對非政府組織和個人運營的福利機構，每收住1名本市戶籍老人，政府給予每月 150 元的補貼；每收住1名本市戶籍“三無”、“五保”老人，政府給予每月 240 元的贍養補貼，等等相關政策。

四、目標與計劃

老齡產業屬于夕陽的朝陽產業，是一個功德無量的事業，社會需求缺口巨大，市場前景廣闊，本公司目標將以老年公寓為基礎向老年產業縱深發展！力爭未不五年內發展成為安徽老年產業的龍頭企業，實現省內首家老年公寓服務龍頭企業。在未來五年本公司制定三個發展階段：

第一發展階段：借鑒國內外老年公寓的成功安例，引進先進的管理水平，結合中國國情及傳統文化進行深度研究，探索、實踐，不斷完善，總結出一套具有中國特色的老年公寓運作模式。

第二發展階段：在規模與品牌的互動下以連鎖經營、統一管理的模式拓展全國市場。以資本方式向老年產業縱深發展，形成以老年公寓為核心的產業鏈，成為全國老年產業發展的核心企業。

第三發展階段：隨著全國市場的全面展開，對公司旗下老年產業結構鞏固整合，完成融資上市。爭取成為國內老年公寓第一家上市企業，提高公司知名度，為公司下一步發展邁出新臺階。

五、營銷計劃

目標市場：暫時只針對能自理老人，年齡在60—80歲之間有 2萬 名企事業單位的離退休老人，生活可以自理，居家生活感到孤獨寂寞，喜歡跟一些同齡人說說話聊聊天的老人。

空巢老人：由于社會發展需要，子女不能經常在身邊照顧的老人。還有一些老人終身無兒無女，沒人照顧。

產品： 夕陽紅 老年公寓中心定位于中檔專業化老年公寓！預計使用面積6萬平米到10萬平米，共設房間1000至1500間，分單人間、雙人間、套間和別墅居住。公寓內設有會客室、閱覽室、棋牌室、乒乓球室、健身房以及電腦室等等，室內配有電視、衣柜、床頭柜、衛生間、呼叫器等配套設施（衛生間有淋浴，地面鋪有防滑墊，墻上有扶手）。提供24小時熱水，就餐方面有專業的營養師，搭配每日三餐。家庭化的內部裝修，使老年人更能感受到家的溫暖。夕陽紅老年公寓為老人提供一個整潔、安逸、舒適、安全的生活環境！

價格：夕陽紅老年公寓價格定位合理，本著低收費、高入住的理念，讓每位老人體會到一樣的價位不一樣的品質！

六、收支情況分析 開辦養老機構前期投入

1、建設費用：2000張床位的養老機構總建筑面積在50000平方米以上，房屋建造和裝修費用，約投7500萬元

2、基本設施配備

a）、床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計 600元×2000=1200000元

b）、床上用品600×2000=1200000元 c）、室內每人一個冰箱500×2000=1000000元 d）、電視每房間一個100×1500=1500000元 e）、活動室設施預算約2500000元

f）、餐飲設施控制在200000元（可爭取區政府或贊助單位的捐贈）g）、洗衣設備，預算100000元 h）、洗澡設備，預算300000元

i）、辦公設施：電腦、打印機各一臺，面包車一部（試情況而定）。合計最小投入1000000元

4、開業儀式和相關宣傳費用，約500000元 以上租金+裝修+設施+宣傳=950萬元

（一）養老機構運營投入

1、員工工資

院長1人計：4000×12=48000元 會計2人計：3000×12×2=72000元 采購2人計：2500×12×2=60000元 護理員80人計：1500×12×80=1440000元 廚師5人計：3000×12×5=180000元 以上共計90人計：1800000元

2、伙食費成本200×2000×12×80%=3840000元

3、水電費300×2000×80%=480000元

4、空調費4000平米×40=160000元

5、辦公費用5000×12=600000元

6、設備耗材、維護等200000元 以上投入合計：528萬元

（二）養老機構收入預測（按80%床位利用率，850元收費）

1、床位費兩人間：850×12×2000×80%=16320000元 以上收入計；16320000元

（三）經營評估

1、此種規模設計養老機構盈虧平衡點為全年平均入住率

2、可期達到全年平均80%的床位利用率，每年做40萬元的資產折舊，20萬元意外損耗，保守收入 1500 元。

3、每位老人入住時收取3000元意外保證金，60%用于抵付前期投入，其它做為周轉資金。總結：以經營三年為例

第一前期投入金額 8450 萬元，第一運營投入 420 萬元 第二房租投入金額 10 萬元，第二運營投入 450 萬元 第三房租投入金額 20 萬元，第三運營投入 500 萬元 收入以每年 1632 萬元平均預算三年期為 4896 萬元 政策性補貼預算三年期為 200 萬元

結算：三年總收入為 5096 萬元，總支出為 9850 萬元。根據三年經營狀況，預計六年內收回投資和運營成本。

第四篇：老年公寓可行性報告204183288

銀色港灣老年公寓可行性報告

鄭州老年公寓 二00七年十月

目錄

一、項目提出的依據

二、老年公寓目標客戶需求及應對分析

三、老年公寓選址（地塊）應具備的基本條件

四、老年公寓規劃

五、老年公寓風險分析

六、風險規避與控制措施

七、項目實施

八、結論

一、項目提出的依據

（一）政策依據

1、《河南省人民政府辦公廳轉發老齡委等部門關于加快發展養老服務業意見的通知》（豫政辦[2006]105號）

2、河南省民政廳等部門《關于加快發展社會福利事業的通知》（豫民福[1998]19號

3、《國務院辦公廳轉發民政部等部門關于加快實現社會福利化意見的通知》（國辦發[2000]19號）

4、《國務院辦公廳轉發全國老齡委辦公室和發展改革委等部門關于加快發展養老服務業意見的通知》（國辦發[2006]6號）

5、財政部和國家稅務總局〈關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知〉（財稅[2000]97號

6、《中華人民共和國土地管理法》

（二）老年公寓市場機遇

? 我國已進入老齡化社會階段

按照國際標準，當一個國家或地區65歲以上人口占總人口7%或60歲以上人口占總人口10%以上時，即為老齡化社會。據有關統計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總人口的11.2%，而且這個數字每年都在以3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據國家有關部門統計預測，到2025年，老年人將占全國總人口19.34%；到2040年，老年人將占全國總人口的27.8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。

? “老年公寓”市場潛力巨大

2000年國家有關部門通過調查和分析預測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內生產總值的1/3；另據中國老齡人協會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉變，其消費數額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很 大的市場，老年人產業，尤其是老年住宅產業是一個極待開發的產業。? 老年人養老逐步向集中養老轉移

受傳統觀念的影響（他們認為那些所謂的養老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國內老年人養老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現象不斷增加，另一方面家庭結構演變又表現為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養老院開始向往養老院，養老觀念和居住觀念正在發生根本性變化。

? 家庭因素催生老年住宅的產生和發展

自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現已成為社會的主力家庭結構。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。? 國家、省、市各級政府鼓勵進行老年公寓的建設

面對我國進入老齡化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關注。1998年起各級政府就出臺了相關政策，鼓勵民間組織、企業、個人創辦養老服務機構。4 在2003年召開中共十六大三中全會上有關代表提及老年人養老一事，中央領導對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關心和幫助老人，尤其是老年人養老與生活方面，并鼓勵從事老年住宅的建設。河南省政府更是認識到全國人口第一大省老齡化形勢的嚴峻性，出臺的政策更具有可執行性：養老服務機構建設用地可劃撥；十余項稅費可減免；貸款條件放寬、利率優惠；財政可給一次性開辦補助;向非營利性養老服務機構的捐贈繳所得稅前扣除…

? 老年住宅在京、滬兩地倍受熱寵

最早的老年公寓就出現在北京和上海。上世紀的九十年代初，在當時的上海商品房積壓量高達上千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應求，排隊預訂的場面時有發生。九十年代中期，北京的一些機構在吸取上海老年公寓的成功經驗后，結合本地區老年人生活習性建老年公寓，取得了良好的經濟效益和社會效益。總結：

如果說1.45億的老年人口基數是老年住宅建設的必要條件、家庭因素和老年人社會問題是催生老年人公寓產生的重要原由，那么國家鼓勵和京滬兩地老年公寓熱寵應該能使我們看到的老年公寓建設的希望。從今天老年人口基數、老年人社會問題及老年人養老觀念重大轉變的趨勢看，實施老年公寓建設應該說是一種機遇，老年公寓建設恰逢其時，水到渠成。可以預見，老年公寓必將逐步被老年人極其子女所接受。

（三）老年人公寓現狀分析

? 國內老年公寓的現狀

據有關部門的調查表明，與目前超過1.3億的60歲以上的老年人相比較，我國只有42000多所的養老機構，所擁有的床位還不到100萬張，只能為1%（1.32億）的老年人解決住房問題。據估計，目前全國老年人的退休金、再就業收入和贍養費大約有4000億元，借鑒發達國家入住老年公寓的人口數占總人口數的4%—5%的數據，全國要為560萬到700萬的老人修建老年公寓，投資總額在160億到200億元。

? 國內老年人的居住模式

A、購買房屋居住

2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，購買商品房的占2.4%，購買經濟適用房的占2.1%，購買原公有住房的占10.5%。其中，市、鎮購買商品房的家庭占6.2%和5.6%，購買經濟適用房5.6%和4.2%,購買原公有住房的戶分別為 37.1%和12.7%。縣購買商品房、經濟適用房和原公有住房的戶總共不超過1.9%。可以看出，目前我國城鎮居民已購買住宅的比重增加迅速，己經有三成以上居民家庭是住在自己購買的住房中。

B、自行建房居住

個人建房有自籌自建、自建公助、集資聯建或集資合作建房等多種形式。個人出資建房也是我國居民住宅來源的主要方式之一。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，自建住房的占77.2%其中市、鎮自建住房的占30.3%和64.7%，而縣自建住房高95.5%。說明自建住房是目前我國居民尤其是農民家庭住房來源的主要途徑。

C、租房居住

這是住宅消費者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權的一種住房消費 6 形式。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的為4.6%，租用商品房的占0.6%,如果分城鄉看，在市、鎮老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均為1.6%。居住在農村地區的老年家庭戶，僅有0.5%的戶租住公有住房或經濟適用房。

現有的養老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規劃設計上充分體現人性化關懷。? 目前國內老年設施的形式

目前有大型的退休社區——北京東方太陽城、廣州頤年園；

酒店式服務的老年公寓——浦東老年公寓、上海假日老年公寓；

按照星級賓館標準設計的“賓館型”養老院——上海松江社會福利院；

各地均出現一些私人性質的、營利性質的小型養老院。

（四）鄭州市老年公寓現狀

? 老年人口高齡化日趨明顯

人口抽樣調查結果顯示：2006年我市常住人口為724．28萬人，其中65歲及以上的人口為62．5萬人，占8．62％，平均每11人中就有一名老年人。老年人口的總量比2000年第五次全國人口普查時增加16．2萬人，年平均增加2．7萬人。在人口老齡化快速發展的同時，高齡老年人口占老年人口總數的比重在不斷擴大。2006年80歲及以上的高齡老年人口占65歲及以上老年人口的16．05％，比2000年提高1．52個百分點。

? 戶型設計不合理、功能相對單

一、服務范圍狹窄

目前鄭州現有的養老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，7 房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人生活的基本要求，更不能從規劃設計上體現人性化關懷。就是這樣的條件，有的老年公寓也只接收健康的老年人，把最重要的需求拒之門外，造成了高的空床率。? 住宅區規模小、配套設施不足、管理水平低下

目前鄭州市的養老公寓以中小型為主，多屬傳統的養老院、福利院，擁有200個床位以上規模的還比較少。整體規劃設計落后，生活設施不完善，健身、休閑、娛樂設施單一，醫療護理、保健不配套，服務水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。? 服務人員缺乏專業培訓

在養老院從事服務的人員多為下崗職工和農民工，他們沒有經過專業的上崗培訓，缺乏心理和護理專業知識，對老人的服務只是滿足于簡單的端茶、送飯、洗衣，而無法從老年人心理、生理需求的角度出發，提供人性化的全方位專業服務。而鄭州近期某養老院虐待老人丑聞更令養老院蒙羞。

總之，目前社會提供的養老方式著眼的是最普通人群，提供的是最基本的服務。這種養老與老年人的尊嚴、舒適不匹配，與子女的孝心、放心不匹配。因此，目前的老年公寓是老年人無奈的選擇。

（五）老年公寓發展趨勢

? 社會需要居家式老年公寓以滿足中國傳統的養老觀念

? 社會需要規模化的養老社區以降低養老成本保證養老管理服務水平

產權式老年公寓將成為未來老年人住宅市場的發展趨勢

縱觀鄭州市老年人住宅市場的發展現狀，各養老院無論是從硬件設施和軟件 配套上都存在數量和質量的問題。在調查中發現有許多老年人既想遠離城市的喧囂和孤單又恐在養老公寓無法滿足寧靜、舒適生活的要求，產權式老年公寓的出現將打消老年人養老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類型的養老住宅深受老年人喜愛。他們的成功建設，可以預示產權式老年公寓將成為未來老年住宅發展主流。

? 老年公寓將逐步從主城區向城郊轉移

老年人進入養老社區的目的就是安享晚年和健康長壽，因此對環境質量要求較多，而現有的養老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音和空氣污染相當嚴重，相信隨著老年人對養老質量要求的提高，其老年住宅從主城區向城郊轉移將成必然之勢，且唯有城郊獨特的地理環境才能滿足老年人對居住環境的特殊要求。

? 老年公寓的開發以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產品

對老年公寓的檔次之分，現尚無明確界定，但可以肯定鄭州市現有的多家養老院中絕大多數應界定為低檔產品，而絕大多數老年人需求的中檔產品嚴重不足。高檔產品市場稀缺，有效需求相對較大。低檔產品仍有市場，但需要升級換代。總之中檔老年公寓的建設將成為未來一段時間內市場開發的主流，而高檔公寓、低檔公寓也將占有一席之地。

二、老年住公寓目標客戶需求及應對分析

（一）老年公寓目標客戶需求特征分析

? 老年住宅的內在需求主要從以下表現在以下幾個方面

9（1）老年社會的來臨

我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一。80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續增長，目前已經超過1.3 億，占世界老年人口的1／5，占全國總人口比重的10%以上，中國已開始進入人口老年型國家行列。

專家預計我國到21世紀中葉，60歲以上的老年人將達到4億左右，約占亞洲老年人口總數的36%，約占世界老年人口總數的22.3%。我國老年人口規模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發展史上前所未有的。

隨著計劃生育政策的貫徹執行，三口之家、單親家庭甚至單人家庭日益增多，“4 2 1”家庭結構將大量出現，加上市場經濟條件下競爭日益激烈，子女工作壓力大、閑暇時間少，外出經商、留學人員增加，城市“空巢家庭”越來越多，傳統的家庭養老服務功能日益弱化。

我國的人口現狀，成為了老年住宅需求增大的內在宏觀因素，為老年住宅產品提供的巨大的市場和廣闊的發展空間。

（2）老年人收入水平

隨著經濟的發展，人們生活水平的逐步提高已是不言而喻，而隨著現階段高收入人群的增加，未來具有高消費能力的老年群體將會凸現，另外，隨著收入結構的多元化，未來老年人的收入將不再是過去單一的退休補貼，投資、保險等收益也將納入老年人收入構成中去。未來老年人收入水平的提高，為老年住宅產品提供了強大的消費支持。(3)老年人福利水平

隨著社會保障制度的強制性實施和人們保險意識的增強，未來老年人的福利 10 水平將會大大提高。在解除了醫療、養老等后顧之憂后，老年人手中的積蓄就可解放出來，尋求更優質的生活環境，為老年住宅市場的壯大提供了有力保障。(4)老年人居住狀況

2000年人口普查資料顯示，在老年家庭戶中，還有將近5.9%的家庭人均建筑面積不足8平方米或沒有住房，有5.9%的戶是合住房，有 33.4%住房少于 2間，有3.4%的老年人居住在7層以上的樓房（其中市占14.2%,鎮占1.4%）。給這些家庭的高齡老年人的生活起居帶來很大不便。

2000年北京市老年人基本需求調查中有55.9%的老年人對目前的住房狀況表示滿意，20.9%的人不太滿意。對住房問題不滿意的主要是城區老年人。對住房狀況不滿意的主要原因：第一是房屋的使用面積太小；其次是因為環境太差，再次是房屋的質量和設施差。希望能夠改善住房狀況的老年人主要是居住在城區、多子女、身體狀況較好、收入較高和低齡老年人。

另外，一些標準很低的簡易樓、砌塊樓、磚拱樓以及設施不全、年代久遠的住宅還不同程度的存在。

可見，國內老年人的居住現狀亟待改善。這一現狀，蘊涵了老年住宅的巨大需求。

? 老年住宅的外在需求主要包括以下兩方面 老年住宅的外在需求包括以下兩個部分：(1)社會居住觀念的改變

中國“養兒防老”、“

三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且由于計劃生育政策的實施，目前“四二 一”的供養關系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭 11 矛盾也隨之增加。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關心生活質量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。中國老人“養兒防老”的觀念正在發生變化。而且老人的不同組群選擇養老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認為“老年公寓是理想頤養天年之所”。

由此可見，隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。

（2）子女改善父母居住狀況的需求

子女以為改善父母居住狀況為目的而選擇養老專用的老年公寓，成為了老年養老消費的主力。

年輕的一輩因為工作的緣故，在購房時均盡量選擇靠近城市中心，但是這樣的地方卻未必適合老年人居住。隨著年齡的增大，對生活環境的要求逐漸提高，為父母的健康長壽考慮，選擇環境優美，空氣清新的老年公寓以改善父母的居住環境是子女養老服務消費的主要誘因。

在實際的訪談中發現，子女為父母選擇老年公寓主要是從以下幾個方面考慮：

①為父母提供一個優質的晚年生活維護了老人、子女的雙重尊嚴；

②老年建筑的特殊功能能為老人提供居住安全的保障；

③老年住宅社區的專業服務，能為父母提供更科學、細致的照顧，解除了子女們的后顧之憂；

④社區活動可以豐富父母的生活。以彌補因為工作繁忙生活緊張而對父母陪護不足的歉疚。

（二）老年住宅目標客戶消費特征分析

老年住宅目標客戶群的消費有如下特點：

1)老年消費是一個純消費階段，這是老年消費的性質特征。絕大多數的老年人在退休后就成為純消費者，部分老年人還可能會再參加一段時間的社會勞動，但相當部分老年人再就業的時間不會很長，一般在65歲前后還是會真正退回到純消費人口的行列之中。

2)老齡純消費人口比低齡純消費人口有著更加漫長的純消費年數，這是老年消費的時限特征。按照我國的勞動制度，人們滿16歲后方能就業，這樣，低齡人口的純消費年限應以15年計。而據1998年公布的資料，我國人口目前的平均出生預期壽命為71歲，其中男性為69歲，女性為73歲。按平均預期壽命推算，老年人口純消費年限為男9年，女18歲，平均為13.5年，接近低齡純消費人口的消費年限。平均預期壽命是按生命表計算的，它概括了總人口中各年齡段的死亡概率。而實際上，社會上相當部分老年人在退休以后能夠活到75歲以上，這樣，作為老齡人口的純消費年限就超出了低齡純消費人口的消費年限。對于女性老年人口而主，純消費年限不僅比低齡人口，而且比男性老年人口的純消費年限都要長得多。

3)老年消費是一種自主消費，這是老年消費的行為特征。與低齡消費其消費意志主要通過父母來體現不同，老年消費在意志上是自主的，老年即使到了高齡，行動不便，消費行動可能會發生障礙，需要別人幫助方可完成時，只要老人獨立思考的能力依然存在，老年消費意志的自主性就不會消失。再者，少年人口由于尚未進入社會，他們的消費實際上是一種依賴消費。而作為純消費人口的老人口，其經濟收入應是相對獨立的，消費能力是自主的。

4)老年人的消費觀較為成熟，沖動型熱情消費和目的不明的盲目消費少，這 13 是老年消費的思想特征。當然，這種成熟的消費觀與新時代的消費觀相比較顯得相對保守，老年人對消費新潮的反應會顯得較為遲鈍，他們不跟時髦，講究實惠，兼顧家庭，個人消費還富有犧牲性，但老年人口的這種消費觀又相對穩定，他們一旦形成消費傾向，不會輕易改變與放棄，反過來這會使老年型商品市場變得相對穩定。

5)老年消費對商品質量和服務質量的要求高于一般消費，這是老年消費的質量特征。目前，商品市場常常以經濟效益來確定商品質量和服務質量，在服務質量上對老年消費者往往缺乏耐心，更談不上周到。這種市場消費質量傾向實際上對老年消費起到了抑制作用，許多老年人因為在消費中曾經遭遇冷淡或搶白，由此而產生害怕消費、躲避消費的心理，在行動上則表現為不進行消費或只進行惰性消費。這種消費心態與消費現象對積極發展老年消費是很不利的。

6)老年消費中休閑性消費與服務性消費所占比例大，這是老年消費的內在特征。大致是低齡老人以休閑性消費為主，高齡老人以服務性消費為主。隨著老人所處的年齡段的不同，在消費上會各有側重，各具特色。

三、老年公寓選址（地塊）應具備的基本條件

項目以老年人住宅為主，集休閑、娛樂、度假、會務為一體。根據老年人的生理和心理需求，我們分析認為：作為老年人的養身、養心、養性、養情的地方應滿足以下幾個方面的要求：

? 地塊中間或周邊應該具有山地、丘陵、水域或者遼闊的田野，因為只有這樣的地塊條件，住宅周圍的環境才會優美，空氣必然清新，才適合老人頤養天年。良好的生態環境能使老年人心情舒暢，滿足老年人的生活行為要求。? 地塊周邊道路應暢通，水、電、氣基礎配套設施完善，出入應該有公路，以 14 滿足老人親朋探親訪友，來往便捷的需要。

? 地塊規模宜大不宜小，小則100～200畝，大則500～800畝，因為老年人雖需要安寧，但更害怕孤獨，老年人需要醫療、需要社團活動、需要社群文化、需要對外交往、需要家政服務、需要終極關懷、需要一個人生命全新階段開始的精神感覺。只有那種大規模的老年社區，居住人口多，才有條件滿足老年人的這種生理和心理需求。

地塊距離城郊不易超過10 km，老年公寓不宜選址在非常偏僻處，不能單求清靜而簡單的把老年住宅與社會隔離起來，更不能盲目的將其建在偏僻荒漠的地方，老人突發狀況較多，遠離社會，心理將會承受很大的壓力，不利于身心健康。

四、社區規劃

我們對項目的具體定位是構筑中老年人嶄新的生活方式，使建筑與居者的精神生活之間產生前所未有的親密度，力圖通過對“退休社區—進修生活”的倡導，把社區構建為一個退休者的超級文化生活園地，進而達到以全新退休方案解決養老問題的目的。結合我們的定位，在此提出社區規劃方案，以期達成美好的愿景。

（一）社區規劃設計要求

在老年人的住宅規劃和設計上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設計達到安全、衛生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現出對老人的關懷，更要考慮社會心理學所涉及的居住心理問題。? 環境要園林化（低容積率0.75）

幽雅的環境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。

? 公建設施要高比例化配套要完善化

小區配有完善的醫療保健、超市商場、銀行、保險、郵局、會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學、棋牌娛樂室、門球場、釣魚臺等生活配套設施。

? 設計要人性化

平面設計要方便老人出行，不能有過多的臺階（有臺階處應有相應的輪椅通道）；電梯前廳和電梯內要確保擔架及輪椅的活動范圍；要保證充足的陽光入室，空間通透；樓梯踏步高度不大于140㎜，踏面寬度不小于300㎜，坡道坡度小于1/12，兩側要有扶手，每間隔200m應設休息坐椅；室內地面應采用防滑設計，防跌扶手；各種開關、按紐均采用大型號，避免老年人因視力下降而使用不方便；入戶陽光花園、陽臺相通，便于串門和互相照應等等，總之設計要人性化，無障礙居住，滿足老年人的特殊使用功能和要求。? 生活要智能化

配備緊急呼叫對講系統，安防系統，網絡系統、消防系 統等保障老人安全。

戶型要合理化

充分考慮不同年齡階段、不同階層、不同居住人數等的不同居住要求，大部分戶面積控制在40～60㎡左右。戶型設計要個性化、合理化。? 建筑要藝術化

在此居住的老年人均有較高的藝術品位和欣賞要求，相應 要有較高水平的建筑藝術，給視覺以美感，使之由美感產生吸引力。

滿足以上這些要求的同時，當然還要保證建筑工程質量合格、建材環保、裝修美觀大方、功能分區明確等基本建筑標準。

（二）社區規劃特征

項目占地400畝，規劃建筑總面積20萬平方米；低密度、低容積率、高綠化率；全區無障礙設計，以多層為主，輔之以少量低層；有相應的配套服務設施；整體建筑風格以的田園風光為主，通過體塊、片、構架等幾何化的建筑元素的組織，在比例、韻律、構圖、秩序等方面，運用多種建筑語言展現田園風貌，同時在立面細部處理上，要避免田園風格的簡單粗陋，注重細部處理，創造性的展現傳統田園風格的形象。裝飾在色彩、造型和用料方面要獨特，豐富建筑立面的質感，與周邊建筑物有鮮明的色彩對比，突出本項目的獨特性。建議采用坡屋頂，用金色琉璃瓦，充分展現古樸、傳統的田園風光。

（三）社區構架

社區構架是以社區干道、組團道路、庭院道路為骨架，以住宅、公建配套、園林景觀為主體形成的建筑景觀群。分為三塊四層次，即住宅、公建設施、園林景觀三塊。其中住宅分四層次：社區、小區、組團、單體。整個社區分四個小區，每100畝為一個小區，每個小區規劃總建筑面積5萬㎡；每個組團既自成體系，又與小區相協調；每個小區既自成體系，又與整個社區相一致，聚散得體、疏密有度、渾然一體。為保障行人和車輛出入安全、方便，社區應在不同方向設3～4個主出入通道，組團內應設置2個出入通道。

（四）總體平面布置

所有住宅均南北朝向，保證每棟樓，每間房均有充足的陽光照射（可適當偏西南、偏東南15°，避免“兵營”式排列，沒有層次感），沿湖、主題公園、丘地走勢呈流線型或圍合式布置，使之高低錯落有致。各組團住宅部分底層部分架空，設有小型會所、休閑娛樂和公共活動場所。在同一小區內既有低層，又有多層，17 要正確處理低層和多層的平面布置關系。

（五）產品功能組合

產品主要功能為養老、休閑，并要針對老年人這一特殊客戶群體的特殊需要“量身定做”，既要滿足他們居住的物質需求，也要滿足他們的精神需要，無論是住宅部分還是公建設施部分，都應該讓老年人沒有孤寂失落感。住宅產品要保證能滿足日常生活所需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒適等老年人的特殊需要。公建設施要注意老年人的參與和互動，能調動老人活動的積極性等，讓他們在心理上感到年輕。

（六）社區會所設計與布置

社區會所分兩大塊，一是整個社區的大會所，一是各小區的小會所。所有會所都應集休閑、娛樂、健身、交流等于一體，使其不但具有社區配套服務功能，還具有景觀功能和商業價值。會所配套用房占總建筑面積5%，用于配套服務的商業用房占總建筑面積的3%。

（七）社區內環境規劃設計

? 園區的環境應為老人提供優美、安全、方便的娛樂交往場所。老年人，特別

是60～70歲年齡階段的老年人，因離職、退休，生活方式的轉變帶來了身心、環境等多方面的不適應，對戶外活動有著強烈的渴望。主要的活動有：敘談、飲茶、賞鳥、下棋、散步、健身、釣魚、看書、作畫、寫字、種菜養花等，不同經濟條件，不同文化水平，不同活動能力的老年人有不同的需求，因此在規劃設計時應充分認識到這一特殊群體的特殊需要。

整個社區的景觀規劃總體上應該是典雅、歡快、童趣和積極向上的，使其充滿生活情趣，這樣可以激發老年人熱愛生活的欲望，有助于改善其身體機能，促 18 進健康長壽。

園區內修建大型具有特色的中央主題花園，給老人帶來美的享受，發揮景觀功能作用，同時可以作為老年人交流、休憩以及娛樂活動場所。

完善的步行交通系統。步行是老年人主要空間轉移方式，也是老年人日常重要活動。完善的步行系統可結合園區交通與景觀路線，將居民日常生活出行置于步行區域之中，人流與車流近而不擾；應沿湖設置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要進行無障礙設計，每間隔直線距離200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路設計應有清晰道路脈絡系統和特色的空間意象設計，老年人可以通過道路脈絡找到自己熟悉的感覺，找到認同感和歸屬感，消除孤獨和自閉癥。

為保證景觀規劃設計與小區建筑風格相協調，滿足老人懷舊心理，修建體現中國傳統文化的以“梅、蘭、竹、菊”，“歲寒三友”為主題的組團花園，供老人近距離的養心、養性、養情。

整個社區規劃形成從整體到局部，從組團到單體，多層次，多樣化景觀體系。同時，各組團景觀和各小區景觀既相對獨立，各成體系，又和小區、社區景觀脈絡相通，一脈相承，豐富多彩。

（八）單體建筑設計

建筑結構：低層和多層均為框架結構；樓層：低層為2-3層，多層為4-5層，均配有電梯。部分底層架空，用作組團小型會所和娛樂活動中心，保證視野通透。架空層層高不低于3米，最好能達到3.6米，提升物業檔次。

? 采用環保地熱供暖，分戶計費。分戶空調室外機懸掛位置，做到統一，保證立面整齊美觀。“三線三管”入戶，即電話線、有線、寬帶和自來水管、直 19 飲水管、集中供熱水管。

? 隱蔽管線，管道設置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；室內管線暗敷，尤其在管線布置上要集中布線，避免管線出現在視線明顯可及的位置。? 房屋內窗戶大量采用外飄窗形式，保證每戶均有一個陽光花房。

（九）戶型面積控制及戶內設施

戶型多層主要是一房和二房，均帶廚衛；一房面積控制在40㎡左右，二房面積控制在50～60㎡，一房、二房占總套數的70%。低層建大戶型，滿足兩代、三代甚至四代同堂的需要。

陽光是健康生活不可或缺的。銀色港灣所有的戶型都最大限度地保證采光。陽光透過大飄窗，灑在房間的每一個角落，一種溫暖擁入心房。中空隔熱斷橋鋁合金保溫窗，保持房屋節能通透、四季如春。大起居室寬敞明亮，滿足老人交流、活動之需要。房間每個細節都需要求設計師深思熟慮：無障礙設計，保證家中老人安全。長柄門鎖，便于使用。超寬入戶門足夠兩個老人并排攙扶通過。步入式浴缸、防滑扶手，保證老人洗浴安全。房屋還安裝電子安防系統、緊急呼叫援助系統等。

（十）車位、商業配套的設置

? 在不影響小區道路交通的前提下，設置部分露天停車位，按每千平方米4個車位的標準設置，方便車輛停放。道路布置：在主干道構架下，合理布置組團道路及庭院道路，形成合理道路系統。

? 商業配套設置按商業步行街物業形態考慮，單位面積根據商業使用功能確定，商業步行街應該既具備商業配套功能，同時具備休閑游玩景觀功能。

五、項目風險分析

老年人及其子女對老年公寓這種居住養老方式和生活方式的認知、認可需要一段時間

鄭州市屬于大型中心城市，有750萬人口，人均收入高于全省乃至全國部分省市，可謂市場大，潛力大，但就老年人住宅市場而言，面對的是新的特殊客戶群體，在社會家庭結構演變中，雖然“核心家庭”逐年增多，傳統家庭逐年減少，但這畢竟需要一個時間過程，特別是老年公寓這種居住養老方式和生活方式必須得到老年人客戶群體及其子女認知、認可，而認知、認可更需要一個時間過程，其認知認可程度決定了老年人住宅市場成熟程度，認知認可時間長短決定了老年人住宅市場成熟時間長短，因此，本項目風險之一就在于老年人及其子女對老年公寓這種居住養老方式和生活方式認知認可程度及時間長短。

六、風險規避與控制措施

1、認真進行項目選址。老年人公寓項目必須具有能滿足老年人養老心理和生理需求的個性和特色，選擇好項目地段是打造老年公寓個性和特色的載體和必須的物資條件，老年公寓項目能否成功關鍵在地段，因為地段是唯一的，是其它條件不可替代的。

2、本項目土地使用面積400畝，總建筑面積20萬平方米，分期建設，總周期約36個月。因此，必須首先做好總體規劃，有了科學完整、協調統一、個性特色的總體規劃，項目就具有了健康骨架和活的靈魂，就有了“量身定做”的依據和藍圖，就可避免項目建設中的隨意性、盲目性，確保產品個性特色，整體風格。

3、項目總體方案和建筑設計必須遵從三條原則：一是建筑設計必須體現老年公寓的個性、特色及建筑風格；二是充分滿足老年人特殊群體養老、休閑的特殊需要，以人為本，實現人性化設計；三是老年公寓必須“量身定做”，“量身定 21 做”應從設計開始。

4、本案“項目風險分析”一章對老年人公寓項目提出了風險提示，項目實施時，在硬件完備的基礎上，還必須在軟件上下功夫，提高管理水平，保證服務質量，做好推介宣傳。提出詳盡的具有針對性的可操作方案，以服務為導向，化解人們對老年公寓的疑慮。

七、項目實施

1、項目發起人：

2、養老服務機構名稱：河南泰德老年服務中心

3、項目名稱：東方銀色港灣或中原泰得大地

4、簽訂《村企合作協議》

5、籌辦申請

6、獲批后規劃、土地、發改委辦理相關手續

7、實施建設（同時完成400畝土地規劃，分四期建設，首期建50000平方米。）

8、申領社會福利機構設置批準證書

9、開展養老服務

八、結論

老齡問題涉及政治、經濟、文化和社會生活等諸多領域，是關系國計民生和國家長治久安的重大社會問題。我國是人口大國，隨著經濟發展，社會進步，人民生活水平提高，醫療衛生條件改善，人的壽命普遍延長。目前中國60歲以上的人口已有1.44億，今后一個時期老年人口會以較快的速度增長，到2015年，22 將超過2億。發展老齡事業是構建社會主義和諧社會的必然要求。而現在社會養老服務機構的發展水平與人民群眾日益增長的需求的矛盾越來越突出。目前的社會養老模式提供的是最基本的服務，與老人的尊嚴不匹配，與子女的孝心不匹配。針對這種現狀，我們借鑒了一些國內外的養老經驗，結合中國傳統的居家養老觀念，擬在鄭州市管城區南曹鄉野曹村建設老年怡養公寓—鄭州銀色港灣，旨在為退休的中老年提供一種全新的、積極的、健康的社區養老模式。弘揚中國的孝文化，弘揚中華民族的敬老、養老的傳統美德。

目前，國家正在積極探索建立以居家養老為基礎、社區服務為依托、機構養老為補充的養老社會服務體系：一方面加快養老機構建設，加大資金投入，在城鎮建立社會福利院，發展老年公寓、養老院和老年護理院，在農村加強敬老院建設；同時鼓勵和調動社會力量，采取公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務等多種形式，推動養老機構發展，以期最終實現“老有所養、老有所醫、老有所教、老有所學、老有所為、老有所樂”的目標。我們生存在這個時代，應該抓住這次歷史機遇，為實現共同原景，自覺承擔一定的社會責任和義務。

項目采用的是“村企合作”的形式，野曹村提供合作土地，公司負責報批用地手續、解決所有的建設資金。通過對村民自留地、承包地、承包林、宅基地集中經營入股，組建村企合作公司，以實現“農民利益最大化，公司利益合法化”。具體操作方式是：村民將承包地流轉給合作公司，發展農業產業化項目，壯大農村集體經濟組織；村民的宅基地折價入股進入項目運做，建設農民集中居住新型社區，并配套各項基礎設施，改善村民生產生活條件。村民進入合作公司就業，獲得工資和入股項目的保底分紅。其余的宅基地、集體建設用地建設鄭州銀色港灣養老住宅。簡言之就是：承包經營權換社保，宅基地使用權換住房，集體建設 23 用地換集體經濟。

該項目建筑面積200000平方米。建成后將為鄭州市范圍及周邊區域的約10000名中老人提供居住、休閑、養老服務，平均每人月消費1000元以內。有一定積蓄或退休金的中老年人，即可在此以中等消費享受高端養老服務。

萬名老人在此居住，為合作公司和當地“村民”提供了巨大的商機和就業保證。據粗略估算每月約消耗谷類及薯類食物14.4萬斤，雞蛋24萬個，肉類5.76萬斤，蔬菜24萬斤，水果7.2萬斤。需要服務人員2000余人。

鄭州銀色港灣老年住宅的建設，必將會替政府分憂，為老人解難，給村民造福，促公司發展。是一榮俱榮，多方共贏的好項目。但中國老齡化特點突出：基數大,已占全國總人口的11%；增長速度快,半世紀走完別國一百年的老齡化進程；歷史欠賬較大，養老沒有積累；人口老齡化與社會發展水平不相適應，是典型的“未富先老”國家……因此,更需要低價位的養老公寓。國辦發〔2000〕19號《國務院辦公廳轉發民政部等部門關于加快實現社會福利社會化意見的通知》規定：社會福利機構的建設用地，按照法律、法規規定應當采用劃撥方式供地的，要劃撥供地；按照法律、法規規定應當采用有償方式供地的，在地價上要適當給予優惠；屬出讓土地的，土地出讓金收取標準應適當降低。我們會抱著對社會負責，對家庭關愛的態度，積極爭取政府的支持，努力建造低成本公寓，以滿足更多老年人的需要。

第五篇：老年公寓的可行性報告

雅豪老年公寓的可行性報告

老年公寓 apartment for the aged專供老年人集中居住，符合老年體能心態特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛生、文化娛樂、醫療保健服務體系，是綜合管理的住宅類型。

老年公寓是指既體現老年人居家養老，又能享受到社會提供的各種服務的老年住宅，屬于機構養老的范疇。在北京、上海這樣的大城市，老年公寓已經很普遍，并且出現低、中、高檔分級。中國老齡科研中心政策室曾對北京1600余名50歲以上的中老年人大調查，希望入住老年公寓的人數達1000余人，一些老年公寓還出現人滿為患的局面，老年公寓正日益獲得老年人的歡迎。

一、我國老年人情況分析和養老床位：

據統計，目前我國60歲以上的人口達到1.44億，占總人口的11%，在今后較長一段時期內，老齡人口的比例將以年均3.2%的速度增長，從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，大約在21世紀40年代，人口老齡化程度達到頂峰；2030年前后，我國60歲以上的老齡人口預計將增至4億左右，相當于現在歐盟15國的人口總和；到2050年，我國60歲和65歲以上的老齡人口總數將分別達到4.5億和3.35億，這意味著每3個人中就有1個老人。據人口專家預測，未來10年，包括獨生子女與獨生子女、獨生子女與非獨生子女組成的獨生父母家庭（即421家庭）在我國至少會達到上千萬個。據一項京滬穗城市居民調查顯示，35%的家庭要贍養4位老人，49%的家庭要贍養2-3位老人；全國各類老年社會福利機構有170多萬張養老床位，而全社會的養老床位需求達1400萬張，遠遠不能滿足需要。老年人的養老、安居問題日益成為重要的社會問題。

二、**縣老年人口情況和老年公寓情況：

**縣常住人口730000人，60歲以上的老年人口已達132000人，占總人口的約18%,其中65—69歲23600人，70—99歲46900人，100歲以上61人。按居住地方：城鎮14713人，農村80487人，其中農村空巢留守老人約40000人。從目前全縣狀況看，由于受財力等諸多方面影響，目前**縣老年公寓寥寥數家，以**目前的養老院的床位，占市區老齡人口的千分之8.12，跟全國的1%差距很大，跟國外要求達到的10%，不可而語。養老床位缺口很大。條件不是很理想，許多經濟狀況較好的老人由于家庭贍養沒有保障，很想有這么一個老年公寓安度晚年，但不能如愿。老年公寓已經不再是獨立的慈善或者福利機構，反而變成了一種需求，甚至有人在未有退休之前就開始預訂老年公寓。

我們考察過的山東省一些老年公寓護理院，了解到的一些信息：白求恩護理院；頤養園老年公寓；夕陽紅老年公寓；長安老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；棉五托老所；聯誼老年公寓。運營比較好的老年公寓有：長安老年公寓；東云老年公寓；夕陽紅老年公寓；松鶴圓老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；頤養園老年公寓。新投資擴建的老年公寓有：新建的錦華老年公寓，投資150萬；頤壽園老年公寓投資600萬，面積7000平米。頤養園老年公寓擴建投資200萬；祥和老年公寓擴建投資200萬。當時我們在一家護理院了解情況時，一老年公寓的董事長就說，**縣的老年公寓5年后會火起來，我們想有一定道理。

三、幾種養老形式：

家庭服務、居家養老、老年公寓、福利院等四種養老形式。家庭服務照顧，是對生活不能自理、臥病在床的老年人，在家接受親屬全方位照顧的形式，兒孫滿堂，兒女盡孝自古以來就是中國老人最理想的養老狀態。我們國家大部分都是這種形式，也是人們追求的養兒防老的理念體現。居家養老，是對居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一種服務。具體包括上門送飯、做飯、打掃居室衣物、洗澡、理發、購物、陪同上醫院等項目。老年人公寓，是對社會上有生活自理能力但身邊無人照顧的老年夫婦

或單身老年人提供的一種照顧方式，包括稱名為暫托所和老年人院。因家人臨時外出或度假，無人照料的老年人便可送到暫托所，由工作人員代為照顧。而對那些生活不能自理，又無人照顧的老年人則送入福利院或敬老院，這是國家對一些孤寡老人和生活困難老人提供的一種福利。根據我國特有的情況，計劃生育造成的421家庭的出現，當今社會競爭加大，子女們工作緊張和生活壓力增大，致使養老形式不得不發生轉變，居家養老和家庭服務養老在一些條件上不允許，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府辦得敬老院，一些高標準的老年公寓市場應運而生，是不可阻擋的。

四、高標準的老年公寓都包括什么：

高標準的老年公寓在設施、管理和環境上要有特色，體現在軟件和硬件兩個方面，無障礙設施、緊急呼叫系統、室內衛生間、圖書室、醫務室、健身娛樂場所、室外活動場地等都要高標準配齊，護理人員的素質以及針對老年人的服務也要全面具體。體現在：規劃設計中力求以生態園林人文景觀為主題，充分體現人與大自然相和諧的環境，在整個規劃中園林綠化面積達75%以上，并根據老年人活動和愛好特點，規劃建設項目要有：垂釣湖、門球場、飼養場、種植園及戶外健身設施。室內設計按照國家頒布的《老年人建筑設計規范》高標準、高要求實施。在園區內所有設施都要采用環保和優質產品，只要是涉及老年人日常生活、健身活動的地方都要無障礙設施和人性化提示、對老年人身體健康、生命安全有著絕對保障。賓館有五星級，老年公寓也建成五星級，也相當于賓館，也有高消費的人群。

五、現在一般情況下老年公寓的利潤來源主要有：

房租占30%，床位費占20%，護理費30%，飲食20%，現在老年公寓收一個老人一個月基本上有800--1000元的收入。**縣現在針對老年事業的優惠政策有：電費為居民用電，暖氣為居民價，車輛養路費減半，床位費補貼每人每月10元，民政局還有福利彩票基金幫扶老年公寓。當然，還有每年過節過年時一些企業到老年公寓慰問，也

有做志愿者，到老年公寓做義工等。這些方面主要靠投資者們發揮個人魅力去爭取，打通關系才能得到一些，但是僧多粥少，不能做為主要的利潤依據。

六、投資老年公寓的分析：

投資10000平米，根據現在的市場行情，綜合造價在2000萬。根據《老年住宅設計規范》，使用面積為7000平米，每個老人為10平米，可以入住700老人，每人每月900元的收入，一年為

900*12*700*50%（入住率）=378萬。2000/378約5年多可以收回投資。

七、老年公寓的宣傳：

做什么也離不開宣傳，我們假如要建一個高標準的老年公寓，在現在**縣三年大變樣，這個階段，大投資，肯定政府支持，群眾歡迎。報紙電視媒體會給我們做免費廣告。下一步就是我們自己如何經營了。要虛心，不張揚，要和各級領導搞好關系，新聞媒體聯系密切，廣開門路，切實把養老事業做好。

八、經營思路：

一切圍繞服務老年人，一切圍繞住戶所想，住戶的滿意就是我們最好的收入。說白了，老年公寓就是伺候人的工作，沒有什么高科技，也不需要高精尖的技術，主要體現的是要有耐心、細心、愛心、真心、孝心。必須用心學習、總結別人的經驗，做到手腳要勤快，嘴巴要甜。

九、機會：

項目立項社會背景是不以人的意志為轉移的，**縣有好多企業也在追加投資此事業，現在**縣的老年公寓市場很少，確實是一個良好的時機。

十、綜合考慮：

我們要建的老年公寓要考慮這樣幾個方面：一是地理位置選擇交通便利、人氣旺盛、公用設施完善、環境優美的地方，我們的選址就要符合這個條件。二是定位高收入的保障對象，要“嫌貧愛富”。三是床位要多、面積要大、投資較多的大規模老年公寓，我們籌建的雅豪老年公寓就是按照賓館標準間設置。四是我們要邊干邊學、人性化、規范化公司式管理，讓參觀者和入住者感到我們眼光遠大，要有建設百年企業的雄心和韜略。

十一、提高老年公寓效益的對策思路：

理論上有經濟主體的經濟效益主要來自于兩個方面即收入與成本的比較。只有遵循既開源又節流的思路，才能從根本上降低養老服務成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用資源比如醫院、公園等，共享政府配套設施；抓好前期投入，考慮事情要有前瞻性，不要重復投資，減少返修；降低管理成本，根據自身的優勢發展特色性服務項目，提供差異化管理，最大程度做到最小成本提供最優服務，達到利潤最大化；要充分考慮到老年人特有的風險因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻煩，造成經濟損失的同時提高了成本。在增加收入方面考慮到：增加有形的收入，增加基礎設施的建設，提供比較齊全的服務，滿足入住老人的需求的同時，吸引社會上老人消費，提高利用頻率；增加特色服務，馬斯洛的需求層次理論告訴我們，老年人需要的不僅是滿足物質享受，還要滿足精神享受，在不斷滿足他們的提高需求，達到心理上的依賴，對于服務的支出他們會更主動，我們更有收入；還有教育培訓、音樂、太極養花種草等，只要把老人們的需求與老年公寓的供給有效地結合在一起，增加收入是大有余地。