第一篇：老年公寓建設(shè)項目可行性研究報告

老年公寓建設(shè)項目可行性研究報告 簡介：

項目占地400畝，規(guī)劃建筑總面積40萬平方米，可售面積35萬平方米；低密度、低容積率、高綠化率；全區(qū)無障礙設(shè)計，以多層為主，輔之以少量小高層；有相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施；整體建筑風(fēng)格以傳統(tǒng)的江南田園風(fēng)光為主，以社區(qū)干道、組團(tuán)道路、庭院道路為骨架，以住宅、公建配套、園林景觀為主體形成的建筑景觀群。規(guī)劃總戶數(shù)：6317戶，總?cè)丝冢?1281人。項目開發(fā)總成本91160.9萬元，銷售總收入101344萬元，投資開發(fā)總利潤10183.1萬元，成本利潤率11.17%，投資回報率127.29%。

目錄：

一、××市房地產(chǎn)市場

（一）××市房地產(chǎn)市場回顧 開發(fā)投資額大幅增長

施工面積、新開工面積穩(wěn)步增加

竣工面積持續(xù)增長，住宅開發(fā)占主導(dǎo)地位

消費市場需求旺盛，全市商品房銷（預(yù)）售面積連續(xù)三年保持兩位數(shù)增長

商品房銷售價格漲勢不止 商品房空置面積大幅度下降

舊城改造成為重點，土地供應(yīng)、交易金額成倍增長

（二）××市房地產(chǎn)運行的基本特征

國家和政府有關(guān)部門相關(guān)政策的出臺，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康、有序、穩(wěn)步發(fā)展

舊城改造力度的加大給××市市場格局帶來新變化，住宅郊區(qū)化與老城區(qū)改造并駕齊驅(qū)、協(xié)調(diào)發(fā)展，共存共榮 土地有形市場的建立使土地交易市場更加公開、公平、公正

國內(nèi)外房地產(chǎn)大鱷紛紛登陸武漢，為××市房地產(chǎn)市場注入新的活力

三級市場（二手存量房）交易快速增長，交易價格大幅上漲，有力地拉動了房地產(chǎn)一、二級市場的發(fā)展

（三）××房地產(chǎn)運行的基本趨勢

寫字樓市場擺脫低迷、走出低谷，重新崛起

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、品質(zhì)升級換代，高層物業(yè)、豪宅凸現(xiàn)

營銷手法推陳出新，文化樓宇驚艷江城，“眼球”經(jīng)濟(jì)再上一層樓

購房消費趨于理性，小戶型全面熱銷，上演完美風(fēng)暴

××市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭十分激烈，優(yōu)勝劣汰大勢所趨

房地產(chǎn)市場需求呈現(xiàn)多樣化，市場細(xì)分勢在必行 老城區(qū)大片改造，居民支付能力制約使住宅消費更傾向于大眾化

二、老年人住宅市場分析

（一）老年人住宅市場機遇分析

我國已進(jìn)入老齡化社會階段

市場的發(fā)展趨勢

高檔產(chǎn)品

“老年人住宅市場”潛力巨大 老年人養(yǎng)老逐步向養(yǎng)老院轉(zhuǎn)移 家庭因素催生老年人住宅的產(chǎn)生和發(fā)展 國家鼓勵開發(fā)商進(jìn)行老年人住宅地產(chǎn)的開發(fā) 老年人住宅在京、滬兩地倍受熱寵

（二）××地區(qū)老年人住宅市場現(xiàn)狀 老年人住宅明顯不足

戶型設(shè)計不合理、功能相對單一 住宅區(qū)規(guī)模小、配套設(shè)施不足 環(huán)境質(zhì)量有待提升 服務(wù)人員缺乏專業(yè)培訓(xùn)

（三）××地區(qū)老年人住宅市場發(fā)展趨勢 產(chǎn)權(quán)式老年人度假公寓將成為未來老年人住宅老年人住宅將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移 老年人住宅的開發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中 “山水型老年公寓”將更受消費者青睞

三、項目選址（地塊）應(yīng)具備的基本條件

四、項目產(chǎn)品規(guī)劃

（一）園區(qū)規(guī)劃設(shè)計要求

（二）園區(qū)規(guī)劃特征

（三）園區(qū)構(gòu)架

（四）總體平面布置

（五）產(chǎn)品功能組合（六）園區(qū)會所設(shè)計與布置

（七）園區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計

（八）單體建筑設(shè)計

（九）戶型及戶型面積控制

（十）車位、商業(yè)配套的設(shè)置

五、項目投資成本核算

（一）項目投資與成本費用估算

1、地塊項目開發(fā)假設(shè)條件

2、項目面積規(guī)劃

3、建設(shè)開發(fā)成本估算

（二）資金籌措、投資計劃及貸款利息

1、資金籌措與投資計劃

2、項目開發(fā)總量分配

3、項目施工、銷售周期控制

（三）項目投入產(chǎn)出與回報

1、銷售價格確定

2、銷售總收入

3、單方售價

4、項目銷售總利潤

5、項目投資單方利潤

6、成本利潤率

7、自有資金投資回報率

六、項目投資方案

（一）項目開發(fā)建設(shè)總體戰(zhàn)略指導(dǎo)思想

（二）項目開發(fā)建設(shè)方案設(shè)想與分析

（三）項目開發(fā)建設(shè)經(jīng)營（施工）計劃

（四）項目經(jīng)營期投資分析

七、項目投資經(jīng)濟(jì)分析

（一）資金規(guī)劃

（二）基準(zhǔn)折現(xiàn)率i0的計算

（三）投資財務(wù)效果評價

八、項目不確定性分析

（一）銷售價格的敏感性分析

（二）成本變化的敏感性分析

（三）容積率敏感性分析

九、項目風(fēng)險分析

1、老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式的認(rèn)知、認(rèn)可需要一段時間

2、消費群體的特殊性和項目產(chǎn)品歸屬（產(chǎn)權(quán)）的敏感性導(dǎo)致項目具有較大風(fēng)險

3、項目規(guī)模大，開發(fā)建設(shè)周期長，涉及問題多且復(fù)雜，不確定性多

十、風(fēng)險規(guī)避與控制措施

十一、結(jié)論

附表：

投資計劃與資金籌措表

項目經(jīng)營期成本投資分析

項目建設(shè)施工計劃完成比例分配表

項目施工進(jìn)度一覽表

一、我國老年人情況分析和養(yǎng)老床位：

據(jù)統(tǒng)計，目前我國60歲以上的人口達(dá)到1.44億，占總?cè)丝诘?1%，在今后較長一段時期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均3.2%的速度增長，從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進(jìn)入老齡，大約在21世紀(jì)40年代，人口老齡化程度達(dá)到頂峰；2030年前后，我國60歲以上的老齡人口預(yù)計將增至4億左右，相當(dāng)于現(xiàn)在歐盟15國的人口總和；到2050年，我國60歲和65歲以上的老齡人口總數(shù)將分別達(dá)到4.5億和3.35億，這意味著每3個人中就有1個老人。據(jù)人口專家預(yù)測，未來10年，包括獨生子女與獨生子女、獨生子女與非獨生子女組成的獨生父母家庭（即421家庭）在我國至少會達(dá)到上千萬個。據(jù)一項京滬穗城市居民調(diào)查顯示，35%的家庭要贍養(yǎng)4位老人，49%的家庭要贍養(yǎng)2-3位老人；

全國各類老年社會福利機構(gòu)有170多萬張養(yǎng)老床位，而全社會的養(yǎng)老床位需求達(dá)1400萬張，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需要。老年人的養(yǎng)老、安居問題日益成為重要的社會問題。

二、石家莊老年人口情況和老年公寓情況：

石家莊現(xiàn)在60歲以上的老年人口已達(dá)118.2萬，占總?cè)丝诘?2.6%，石家莊民政局福利處姜連吉處長說，托老的需求，市場很大。目前石家莊有證的老年公寓有30家，床位不足萬張，占市區(qū)老齡人口的千分之8.12，跟全國的1%差距很大，跟國外要求達(dá)到的10%，不可而語。養(yǎng)老床位缺口很大。燕趙老年報記者楊勃志說，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初開始，好多老年公寓爆滿，且有幾家排隊等候入住。

我們考察過的老年公寓護(hù)理院，了解到的一些信息：白求恩護(hù)理院；頤養(yǎng)園老年公寓；夕陽紅老年公寓；長安老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；棉五托老所；聯(lián)誼老年公寓。運營比較好的老年公寓有：長安老年公寓；東云老年公寓；夕陽紅老年公寓；松鶴圓老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；頤養(yǎng)園老年公寓。新投資擴(kuò)建的老年公寓有：新建的錦華老年公寓，投資150萬；東三教的頤壽園投資600萬，面積7000平米。頤養(yǎng)園老年公寓擴(kuò)建投資200萬；祥和老年公寓擴(kuò)建投資200萬。當(dāng)時我們在一家護(hù)理院了解情況時，老板說，石家莊的老年公寓5年后會火起來，我們想有一定道理。

三、幾種養(yǎng)老形式的介紹：家庭服務(wù)、居家養(yǎng)老、老年公寓、福利院等4種形式。

家庭服務(wù)照顧，是對生活不能自理、臥病在床的老年人，在家接受親屬全方位照顧的形式，兒孫滿堂，兒女盡孝自古以來就是中國老人最理想的養(yǎng)老狀態(tài)。我們國家大部分都是這種形式，也是人們追求的養(yǎng)兒防老的理念體現(xiàn)；居家養(yǎng)老，是對居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一種服務(wù)。具體包括**送飯、做飯、打掃居室衣物、洗澡、理發(fā)、購物、陪同上醫(yī)院等項目；老年人公寓，是對社會上有生活自理能力但身邊無人照顧的老年夫婦或單身老年人提供的一種照顧方式，包括稱名為暫托所和老年人院。因家人臨時外出或度假，無人照料的老年人便可送到暫托所，由工作人員代為照顧；而對那些生活不能自理，又無人照顧的老年人則送入福利院或敬老院，這是國家對一些孤寡老人和生活困難老人提供的一種福利。根據(jù)我國特有的情況，計劃生育造成的421家庭的出現(xiàn)，當(dāng)今社會競爭加大，子女們工作緊張和生活壓力增大，致使養(yǎng)老形式不得不發(fā)生轉(zhuǎn)變，居家養(yǎng)老和家庭服務(wù)養(yǎng)老在一些條件上不允許，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府辦得敬老院，一些高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓市場應(yīng)運而生，是不可阻擋的。

四、高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓都包括什么：

高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓在設(shè)施、管理和環(huán)境上要有特色，體現(xiàn)在軟件和硬件兩個方面，無障礙設(shè)施、緊急呼叫系統(tǒng)、室內(nèi)衛(wèi)生間、圖書室、醫(yī)務(wù)室、健身娛樂場所、室外活動場地等都要高標(biāo)準(zhǔn)配齊，護(hù)理人員的素質(zhì)以及針對老年人的服務(wù)也要全面具體。體現(xiàn)在：規(guī)劃設(shè)計中力求以生態(tài)園林人文景觀為主題，充分體現(xiàn)人與大自然相和諧的環(huán)境，在整個規(guī)劃中園林綠化面積達(dá)75%以上，并根據(jù)老年人活動和愛好特點，規(guī)劃建設(shè)項目要有：垂釣湖、門球場、飼養(yǎng)場、種植園及戶外健身設(shè)施。室內(nèi)設(shè)計按照國家頒布的《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》高標(biāo)準(zhǔn)、高要求實施。在園區(qū)內(nèi)所有設(shè)施都要采用環(huán)保和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，只要是涉及老年人日常生活、健身活動的地方都要無障礙設(shè)施和人性化提示、對老年人身體健康、生命安全有著絕對保障。賓館有五星級，老年公寓也建成五星級，也相當(dāng)于賓館，也有高消費的人群，石家莊要在一萬里挑一個老人入住，我們想也有可能。

五、現(xiàn)在一般情況下老年公寓的利潤來源主要有：房租算上30%，床位費占20%，護(hù)理費30%，飲食20%，現(xiàn)在老年公寓收一個老人一個月基本上有700元的收入。石家莊現(xiàn)在針對老年事業(yè)的優(yōu)惠政策有：電費為居民用電，暖氣為居民價，車輛養(yǎng)路費減半，床位費補貼每人每月10元，民政局還有福利彩票基金幫扶老年公寓。還有每年到過節(jié)過年時一些企業(yè)到老年公寓慰問，做志愿者，展示形象。這個方面主要靠院長們發(fā)揮個人魅力去爭取，打通關(guān)系去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做為主要的利潤依據(jù)。

六、投資10000平米老年公寓的分析：投資10000平米，根據(jù)現(xiàn)在的市場行情，綜合造價在2000萬。根據(jù)《老年住宅設(shè)計規(guī)范》，使用面積為7000平米，每個老人為10平米，可以入住700老人，每人每月700元的收入，一年為700*12*700*50%（入住率）=294萬。2000/294約7年可以收回投資。相對時間長，風(fēng)險大，這就是好多運作住宅房產(chǎn)的公司不做老年公寓的原因。

七、老年公寓的宣傳：做什么也離不開宣傳，我們假如要建一個高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓，在現(xiàn)在石家莊三年大變樣，這個階段，大投資，肯定政府支持，群眾歡迎。報紙電視媒體會給我們做免費廣告。下一步就是我們自己如何經(jīng)營了。要虛心，不張揚，要和各級領(lǐng)導(dǎo)搞好關(guān)系，新聞媒體聯(lián)系密切，廣開門路，切實把養(yǎng)老事業(yè)做好，為集團(tuán)公司的整體形象加分。

八、經(jīng)營思路：一切圍繞服務(wù)老年人，一切圍繞住戶所想，住戶的滿意就是我們最好的收入。說白了，老年公寓就是伺候人的工作，沒有什么高科技，也不需要高精尖的技術(shù)，主要體現(xiàn)的是要有耐心、細(xì)心、愛心、真心、孝心。必須用心學(xué)習(xí)、總結(jié)別人的經(jīng)驗，做到手腳要勤快，嘴巴要甜。劉宏到老年公寓做志愿者，也體現(xiàn)出了這方面的意思。

九、項目立項社會背景是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的，石家莊有好多企業(yè)也在追加投資此事業(yè)，現(xiàn)在石家莊的老年公寓市場遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有飽和，確實是一個良好的時機。

十、綜合考慮：我們要建老年公寓要考慮這樣幾個方面：一是地理位置選擇交通便利、人氣旺盛、公用設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的地方。二是定位高收入的保障對象，要“嫌貧愛富”。三是床位要多、面積要大、投資較多的大規(guī)模老年公寓。四是我們肯定是邊干邊學(xué)、人性化、規(guī)范化公司式管理，讓參觀者和入住者感到我們眼光遠(yuǎn)大，要有建設(shè)百年企業(yè)的雄心和韜略。

十一、提高老年公寓效益的對策思路：理論上有經(jīng)濟(jì)主體的經(jīng)濟(jì)效益主要來自于兩個方面即收入與成本的比較。只有遵循既開源又節(jié)流的思路，才能從根本上降低養(yǎng)老服務(wù)成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用資源比如醫(yī)院公園，共享政府配套設(shè)施；抓好前期投入，考慮事情要有前瞻性，不要重復(fù)投資，減少返修；降低管理成本，根據(jù)自身的優(yōu)勢發(fā)展特色性服務(wù)項目，提供差異化管理，最大程度做到最小成本提供最優(yōu)服務(wù)，達(dá)到利潤最大化；要充分考慮到老年人特有的風(fēng)險因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻煩，造成經(jīng)濟(jì)損失的同時提高了成本。在增加收入方面考慮到：增加有形的收入，增加基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，提供比較齊全的服務(wù)，滿足入住老人的需求的同時，吸引社會上老人消費，提高利用頻率；增加特色服務(wù)，馬斯洛的需求層次理論告訴我們，老年人需要的不僅是滿足物質(zhì)享受，還要滿足精神享受，在不斷滿足他們的提高需求，達(dá)到心理上的依賴，對于服務(wù)的支出他們會更主動，我們更有收入（趙本山小品聊10元錢的）；還有教育培訓(xùn)（我個人上電大也有補缺憾成分在里面）、音樂、太極養(yǎng)花種草等，只要吧老人們的需求與老年公寓的供給有效地結(jié)合在一起，增加收入是大有余地。十二、八面來風(fēng)：杭州市社會福利中心，占地58畝，總投資6600萬元，共有床位500張，自1999年投入使用，從2001年起每年實現(xiàn)利潤40多萬元。它的經(jīng)營主要還是為了體現(xiàn)國家的福利設(shè)施。杭州市蕭山區(qū)老年頤樂園，占地50畝，投入5000萬元，經(jīng)過政府批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)，僅此一項，收回資金1000萬元。老年公寓的利潤率在2003年，湖南的一家統(tǒng)計結(jié)果為平均利潤率為5.6%，2004年為10%。其中有做的成功的利潤率為18.87%。

第二篇：##市##區(qū)老年公寓建設(shè)項目可行性研究報告

**市**區(qū)晚韻春暉 老年公寓建設(shè)項目 可行性研究報告報告

項目名稱：**市**區(qū)晚韻春暉老年公寓建設(shè)項目 項目法人：**市**區(qū)晚韻春暉老年公寓 法人代表：

報告編寫：

編寫時間：

**市**區(qū)老年公寓

目 錄

第一章 總論..............................................................1 第一節(jié) 項目背景............................................................1 第二節(jié) 項目概況............................................................3 第二章 市場分析........................................................5 第一節(jié) 老年公寓發(fā)展的社會基礎(chǔ)....................................5 第二節(jié) 全國老年公寓現(xiàn)狀..............................................5 第三節(jié) 全國老年公寓發(fā)展的預(yù)測....................................6 第四節(jié) **區(qū)老年公寓建設(shè)市場分析................................8 第三章 建設(shè)條件評價................................................12 第一節(jié) 項目建設(shè)社會條件評價.....................................12 第二節(jié) 場址建設(shè)條件評價............................................13 第四章 建設(shè)方案......................................................15 第一節(jié) 建設(shè)地點及建設(shè)規(guī)模.........................................15 第二節(jié) **區(qū)老年公寓的建設(shè)模式..................................16 第三節(jié) 建筑設(shè)備方案...................................................17 第四節(jié) 護(hù)理方案..........................................................19 第五章 環(huán)境保護(hù)及安全.............................................21 第一節(jié) 環(huán)境保護(hù)..........................................................21 第二節(jié) 安全..................................................................23 第六章 組織管理及實施進(jìn)度.......................................25 第一節(jié) 組織管理..........................................................25 第二節(jié) 組織機構(gòu)設(shè)置...................................................26 可行性研究報告

**市**區(qū)老年公寓

第三節(jié) 實施進(jìn)度..........................................................27 第七章 投資估算及資金籌措.......................................29 第一節(jié) 估算依據(jù)..........................................................29 第二節(jié) 工程費用..........................................................29 第三節(jié) 流動資金估算...................................................36 第四節(jié) 總投資..............................................................36 第五節(jié) 資金籌措..........................................................36 第八章 財務(wù)評價......................................................38 第一節(jié) 運行費用..........................................................38 第二節(jié) 年運行收入.......................................................41 第三節(jié) 財務(wù)評價..........................................................41 第四節(jié) 不確定性分析...................................................43 第九章 結(jié)論及建議...................................................45 第一節(jié) 結(jié) 論................................................................45 第二節(jié) 建 議................................................................45

附 圖

**市**區(qū)老年公寓平面布置圖

附 表

附表一：**市**區(qū)老年公寓建設(shè)投資估算表 附表二：**市**區(qū)老年公寓投資計劃與資金籌措表 附表三：**市**區(qū)老年公寓建設(shè)項目總成本計算表

可行性研究報告

**市**區(qū)老年公寓

附表四：**市**區(qū)老年公寓建設(shè)項目預(yù)計損益表

附表五：**市**區(qū)老年公寓建設(shè)項目現(xiàn)金流量表（自有資金）附表六：**市**區(qū)老年公寓建設(shè)項目敏感性分析匯總表

可行性研究報告 3

**市**區(qū)老年公寓

第一章 總論

第一節(jié) 項目背景

一、項目名稱：**市**區(qū)晚韻春暉老年公寓建設(shè)項目

二、承辦單位概況：

1、承辦主管部門：**市**區(qū)民政局

2、承辦人簡況：

法人代表。***：女、現(xiàn)年50歲，原**鍋爐廠工會主席。本人是一位有責(zé)任心、工作積極的退休企業(yè)管理干部，對老年公寓工作的重要性有深刻的認(rèn)識，并且具有一定籌集老年人公寓資金的能力，本人主動向政府提出申請開辦老年人公寓。

合資人。***：男，為**建筑公司項目經(jīng)理。本人長期以來進(jìn)行建筑工程，在建筑界具有較高的威望及經(jīng)濟(jì)實力。曾以優(yōu)良工程完成了**市民政僑務(wù)局綜合樓、**市農(nóng)業(yè)銀行營業(yè)部職工宿舍、**地區(qū)公安局警官培訓(xùn)中心綜合樓等十余項工程。目前還進(jìn)行著**師專、保八中等處工程的施工。自己籌資400多萬元建了二星級**酒店，由自家經(jīng)營，在**賓館行業(yè)中具有較好的聲譽。本人愿意積極入股參于建設(shè)老年公寓。

可行性研究報告

**市**區(qū)老年公寓

三、可行性研究報告編制依據(jù)

《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》。

中辦發(fā)?2003?16號《關(guān)于積極推進(jìn)企業(yè)退休人員社會化管理服務(wù)工作的意見》的通知。

中共中央、國務(wù)院中發(fā)?2000?8號《加強老齡工作的決定》。

**市**區(qū)各屆人大及政協(xié)代表大會《關(guān)于加強**區(qū)老年工作》的提案。

**市**區(qū)區(qū)委及政府關(guān)于加強**區(qū)老年公寓建設(shè)的指示。

**市**區(qū)發(fā)展和改革局社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展前期工作計劃表對《**區(qū)老年公寓建設(shè)項目》進(jìn)行前期工作的要求。

四、項目提出的理由與過程

中共中央、國務(wù)院加強老齡工作的決定指出：“老齡問題涉及政治、經(jīng)濟(jì)、文化和社會生活等諸多領(lǐng)域，是關(guān)系國計民生和國家長治久安的一個重大社會問題。全黨全社會必須從改革、發(fā)展穩(wěn)定的大局出發(fā)，高度重視和切實加強老齡工作。”**市**區(qū)截至2003年底城區(qū)內(nèi)老年人就達(dá)10128人，占城區(qū)人口的10.8%,人口結(jié)構(gòu)已進(jìn)入老年化。同時城市獨生子女政策已執(zhí)行十多年，獨生子女夫婦要贍養(yǎng)四位老人的社會問題已逐漸突現(xiàn)。另一方面子女在工作上則面對日以急劇的競爭，在家照顧老人更是給他們帶來更大的壓力，社會養(yǎng)老的問題已逐漸成為本區(qū)老年人關(guān)心及面臨的問題。在**區(qū)

可行性研究報告

**市**區(qū)老年公寓

人大及政協(xié)大會上，關(guān)于要求建設(shè)老年公寓的提案逐漸增多，區(qū)委及區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)也多次指示開展前期工作籌建**區(qū)老年公寓。**區(qū)民政局于2005年年初委托**市工程咨詢中心完成**區(qū)老年公寓建設(shè)的研究工作。社會上多次有投資者向政府表示愿意參于老年公寓的建設(shè)，經(jīng)過區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)真審核后，決定讓原**鍋爐廠工會主席胡潤華等同志開展老年公寓前期工作后列項建設(shè)。

第二節(jié) 項目概況

一、擬建地點：**市**區(qū)城區(qū)北五環(huán)路中段北側(cè)

二、建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)

1、建設(shè)規(guī)模：占地20畝。能長年入住158位老年人，可平均日接待60位老年人休閑娛樂的老年公寓。

2、建設(shè)目標(biāo)：為適應(yīng)**市隆陽城區(qū)人口老齡化，確保本區(qū)社會和諧、進(jìn)步，依靠國家、社會力量建設(shè)一所符合本區(qū)老年人需求的老年公寓，向本區(qū)老年人提供環(huán)境優(yōu)美“老有所養(yǎng)、老有所學(xué)、老有所樂”的場所。

三、主要建設(shè)條件

區(qū)委、區(qū)政府對**區(qū)老年公寓的建設(shè)十分重視，已將老年公寓的建設(shè)納入實施計劃，同時老年公寓的建設(shè)得到上級有關(guān)部門政策的支持。本區(qū)經(jīng)過多年的試辦，已積累了建設(shè)適合**老年人特點的老年公寓的建設(shè)經(jīng)驗。社會上有一定經(jīng)

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**市**區(qū)老年公寓

濟(jì)實力而又熱心老年人事業(yè)的企業(yè)家愿意參于投資建設(shè)。因此**市**區(qū)老年人公寓建設(shè)的條件已成熟。

四、項目投入總資金及效益情況

項目建設(shè)需投入總資金1029.7 萬元，其中建設(shè)投資1014.7 萬元，流動資金15萬元。建設(shè)投資中工程費用為746.8萬元,是該項目建設(shè)投資的73.60%。土地費用160萬元，占建設(shè)投資的15.77%。其它費用67.2萬元,占建設(shè)投資的6.62%。預(yù)備費用40.7萬元, 占建設(shè)投資的4.01%。

在總投資1029.7萬元中,業(yè)主籌329.7萬元,業(yè)主自有資金比例占32%。申請國家各級政府補助600萬元，社會捐贈籌措100萬元。

自有資金投入年收益29.22萬元。說明項目可正常運轉(zhuǎn)，并且保證自有資金的投入可逐年回收。自有資金財務(wù)內(nèi)部收益率5.2%,大于確定的基準(zhǔn)自有資金收益率4%,說明項目自有資金投入收益比銀行存款利息好。當(dāng)折現(xiàn)率為4%時,財務(wù)凈現(xiàn)值NPV=31.43萬元,說明項目在整個運行期18年內(nèi)獲得4%基準(zhǔn)收益外,尚可獲得31.43萬元的經(jīng)濟(jì)收益，說明自有資金投入可得到回收。項目自有資金靜態(tài)投資回收期為13.6年,雖然時間較長但投入公益事業(yè)可對社會做出貢獻(xiàn)。

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**市**區(qū)老年公寓

第二章 市場分析

第一節(jié) 老年公寓發(fā)展的社會基礎(chǔ)

根據(jù)國際慣例，世界上將60歲以上人口占總?cè)丝诒壤笥?0%，或65歲以上人口比例超過總?cè)丝?%的國家稱為老年型國家。我國在1999年就成為老年型國家，2000年60歲以上老年人口就達(dá)到了1.3億,是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一。我國人均預(yù)期壽命越來越長，并且我國已執(zhí)行城市獨生子女政策十多年，各城市中一對夫婦要贍養(yǎng)四位老人的社會問題逐漸增多。另一方面子女工作則面對日以急劇的競爭，將父母留在身邊照顧的能力已力不從心，社會養(yǎng)老的問題已逐漸得到重視。據(jù)預(yù)測，到21世紀(jì)中葉，我國60歲以上的老人將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8%，即每四個人中就有一位老年人，而65歲以上老人數(shù)將從0.94億增加到3.34億。隨著社會的發(fā)展，城市養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施的完善是城市基礎(chǔ)設(shè)施改善的重要內(nèi)容之一，也是我國建設(shè)和諧社會的需要。

第二節(jié) 全國老年公寓現(xiàn)狀

老年公寓是依據(jù)老年人的特點和需求設(shè)計、建造的專供

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**市**區(qū)老年公寓

老年人生活的住宅，它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受各方面社會化服務(wù)。老年公寓在歐美經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家建設(shè)較多，在我國隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和生活水平的提高，對老年公寓的需求不斷增長，老年公寓已是一個城市的重要基礎(chǔ)設(shè)施。

上海市是最早進(jìn)入老年型的城市，老齡事業(yè)發(fā)展較早，1990年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一，目前全市養(yǎng)老院和老年公寓的床位已達(dá)2萬多張，相當(dāng)老年人口的1%。

北京太陽城國際老年公寓，是北京市規(guī)模最大的獨立老年公寓，它建于北京北部的小湯山，環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施先進(jìn)、服務(wù)較好，占地面積42萬平方米，總建筑面積18萬平方米，可以容納近萬老人入住。

天津夕陽紅國際老年公寓總建設(shè)面積13萬平方米。昆明建設(shè)有黃土坡紅十字協(xié)會老年公寓、白魚口老年公寓、長青老年公寓，并且入住率高。

全國各大中小城市均發(fā)展有不同所有制及不同檔次的老年公寓，而地區(qū)級以下小城市的老年公寓多是規(guī)模小、環(huán)境差、設(shè)施不齊全的私立老年公寓。

第三節(jié) 全國老年公寓發(fā)展的預(yù)測

一、“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。隨著我國經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，中間一代

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**市**區(qū)老年公寓

承受的工作及贍養(yǎng)壓力較大，家庭矛盾隨之增加。同時，隨著老年人消費觀念的變化，需要提高生活質(zhì)量。據(jù)我國中部某城市的系統(tǒng)調(diào)查：老人有47%的人希望與子女共同生活，有53%的人希望與子女分開居住；現(xiàn)在與子女同住的老人中，有35.2%的人想改變現(xiàn)狀分開居住;現(xiàn)已與子女分開居住的老人中,有84.6%仍愿與子女分開居住,僅有15.4%的則希望與子女同住。可見，中國老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化，這種變化在東部及中部發(fā)達(dá)地區(qū)尤其明顯，在西部欠發(fā)達(dá)區(qū)也已逐步顯露。這種變化以文化程度較高、收入中等以上、身體健康、生活自理者的老人居多。因此隨著觀念的變化，老年公寓的需求逐步增加。

二、社會上“空巢家庭”逐漸增多。由于子女在外工作，老年人又留戀家鄉(xiāng)等原因，家中只有一對老年夫婦或只有一位老年人占的比重在逐漸增加。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中“空巢家庭已近30%。隨著“空巢家庭”的增多，對老年公寓的需求在逐步增加。

三、現(xiàn)在中年對未來老年人居住方式的選擇發(fā)生變化。據(jù)我國中部地區(qū)某城市的調(diào)查：現(xiàn)在的中年人（40—50歲）有57.2%的人不希望與子女住在一起。當(dāng)他們進(jìn)入老年時，由于我國各種老年機構(gòu)基礎(chǔ)設(shè)施的改善，其中很多人會選擇社會養(yǎng)老的方式，所以老年公寓的社會需求逐漸增長。

根據(jù)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展水平，老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)中的老年人占老年人總數(shù)的比例有所不同。在國外發(fā)達(dá)國家，可行性研究報告

**市**區(qū)老年公寓

進(jìn)住老年人的比例占5%左右；在我國東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市比例預(yù)測在1%—3%，在西部地區(qū)大中城市進(jìn)住老年人的比例預(yù)測在1%；而西部地級市以下小城市老年人進(jìn)住比例則在0.5%以下。

第四節(jié) **區(qū)老年公寓建設(shè)市場分析

一、**市**區(qū)老年人養(yǎng)老機構(gòu)情況：隨著**區(qū)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及老年型社會的來臨。在**市**區(qū)已先后由投資者創(chuàng)辦了小規(guī)模的老年養(yǎng)老機構(gòu)，經(jīng)過調(diào)查情況如下。

1、**市老年康復(fù)中心：于2001年12月**市紅十字醫(yī)院（**市精神病醫(yī)院）開辦了**市老年康復(fù)中心。醫(yī)院利用本院西南角單身宿舍改建，占地約3畝，綠化面積約450平方米，床位30個，配備有老年人健身器材及按摩器材，醫(yī)護(hù)人員及護(hù)理人員7人。對老年人的服務(wù)以護(hù)理為主，在沒得到老年人及家屬的同意下，一般不對重病進(jìn)行治療，僅對身體進(jìn)行常規(guī)檢查及一般病的簡單治療。基本服務(wù)屬老年公寓范疇。在運行的一年半時間內(nèi)最多時老年人11人（約一個月的時間），最少僅兩人。于2003年6月因虧損而停辦。經(jīng)過調(diào)查，老年康復(fù)中心以醫(yī)務(wù)人員為主服務(wù)于老人，工作人員服務(wù)檔次及水平到位。承辦失敗的原因分析：

①取費平均在800元/月（不含醫(yī)藥費）以上，超出了**

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**市**區(qū)老年公寓

市**區(qū)現(xiàn)有老年人的經(jīng)濟(jì)承受能力。

②本康復(fù)中心處于精神病醫(yī)院內(nèi)，部分老年人認(rèn)為進(jìn)入康復(fù)中心可能會被誤認(rèn)為有精神病。

③老年人房間屬單身宿舍改建，沒有衛(wèi)生間，房間較陰暗、采陽及透風(fēng)差。

④康復(fù)中心運行機制不活成本高。康復(fù)中心屬國有事業(yè)單位，運行成本高，工作人員除一人為臨時護(hù)理人員外其它為醫(yī)務(wù)工作人員，月工資在1400元以上。

因上述原因，到康復(fù)中心觀看的老年人多，但決心住下的少。

2、**區(qū)**鎮(zhèn)**療養(yǎng)院：本療養(yǎng)院創(chuàng)辦于2000年3月，至今仍在運行中。屬個體私營，占地約3畝，設(shè)有約20多個床位，原有綠地約300平方米（后部分改建為食品加工曬場），進(jìn)住老人最多為6人（全部為**城區(qū)老年人），最少為1人。半自立老人收費600元，全護(hù)理老人收費在900元以上。經(jīng)過調(diào)查：老年人房間內(nèi)設(shè)有衛(wèi)生間，但設(shè)備簡單，老年人伙食調(diào)配的較好，還定時給老年人洗澡。興辦的不很景氣，原因分析如下。

①離城區(qū)較遠(yuǎn)：離城區(qū)約10公里，家屬看望十分不方便。②環(huán)境不十分理想：環(huán)境一般，難以讓老年人感到舒服。③居住設(shè)施較差：床、衛(wèi)生間等均屬較低檔次。④服務(wù)護(hù)理擋次低：護(hù)理人員沒培訓(xùn)過，老年人對護(hù)理的滿意度較低。

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**市**區(qū)老年公寓

因**沒有更好的收費合理的老年公寓，必須送老人到老年公寓的家屬（不送沒有別的辦法），只好較遠(yuǎn)的將老人送于此處。能自力的老年人就難以接受此處的環(huán)境。

3、其它老年養(yǎng)老機構(gòu)：此外****區(qū)在上巷街、象山路、東門等地由個體辦過托老院、養(yǎng)老院等，但均屬不規(guī)范、純營利性、低檔次的老年公寓，基本無老年人進(jìn)住，已全部停辦。

二、**區(qū)老年公寓市場分析預(yù)測

1、入住老年公寓人數(shù)預(yù)測

**市**區(qū)屬地級市所在地。**市在經(jīng)濟(jì)上處于云南省16個地州第九位，因此屬云南省經(jīng)濟(jì)中偏下的地州，老年人進(jìn)住老年公寓的數(shù)量與當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)。在西部地級市以下的小城市入住比例在0.5%以下,而**市**區(qū)老年人入住率只能預(yù)測在0.2%左右。按**市城區(qū)老人數(shù)10128人，則入住人數(shù)預(yù)測在200人左右。

2、入住老年公寓老人類型預(yù)測

進(jìn)入老年公寓的老人需靠自己或家屬支付消費費用，對失去支付能力的“五保戶”老人需國家代支付費用后才可能進(jìn)入。

根據(jù)**社會經(jīng)濟(jì)分析及**試辦經(jīng)驗分析：在**近期以家庭收入處于中上水平而子女工作繁忙的老年人、子女在外地工作難以照料的老年人，退休費在1000元左右的退休公務(wù)員及效益較好單位的退休人員。退休費在500元以上的健康老

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**市**區(qū)老年公寓

人也可進(jìn)住基本自理區(qū)。

在近期以半自理及喪失自力能力的老人為主。若本公寓具有良好的居住環(huán)境，則全自理的老年人會大量進(jìn)入。

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**市**區(qū)老年公寓

第三章 建設(shè)條件評價

第一節(jié) 項目建設(shè)社會條件評價

一、**市**區(qū)人口年齡結(jié)構(gòu)已進(jìn)入老年型。

**市**區(qū)2003年底，60歲以上的老年人已達(dá)到93968人，占全區(qū)總?cè)丝?4.58萬人的11.11%，并且按0.5%的速度遞增,預(yù)計到2010年**區(qū)60歲以上的老年人將達(dá)到9萬7千多人。在城區(qū)內(nèi)2003年底，60歲以上的老年人10128人，占城區(qū)人口的10.8%,說明我區(qū)人口結(jié)構(gòu)已進(jìn)入老年化。**區(qū)老年公寓建設(shè)的社會基礎(chǔ)條件已具備。

二、**市**區(qū)社會經(jīng)濟(jì)條件已基本具備。

**市屬地級市，近年來在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面已有較大改觀。私有經(jīng)濟(jì)在教育、醫(yī)療、旅游等社會事業(yè)方面投資運作，并且取得較好的社會效益及經(jīng)濟(jì)效益。目前私有經(jīng)濟(jì)看重了老年公寓開發(fā)的前景，愿意在政府扶持下投資建設(shè)。另一方面群眾生活水平有了明顯的改善，雖然城市居民經(jīng)濟(jì)收入與發(fā)達(dá)的大中城市相比還相當(dāng)差，但已有相當(dāng)數(shù)量的家庭老人已有經(jīng)濟(jì)能力支付收費不是很高的老年公寓的收費。說明**城區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平已基本具備對老年公寓的消費要求。

三、**市**區(qū)政府高度重視老年公寓建設(shè)。

可行性研究報告

**市**區(qū)老年公寓

從中國國情分析，領(lǐng)導(dǎo)重視是事業(yè)成功的重要基礎(chǔ)條件。**區(qū)老年公寓得到區(qū)委及區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)的重視，多次指示加快**區(qū)老年公寓建設(shè)項目的前期工作，并且在前期費上給予支持，表態(tài)在開發(fā)政策上給予優(yōu)惠。

第二節(jié) 場址建設(shè)條件評價

按**市**區(qū)城市規(guī)劃布局，老年公寓場址選擇在**區(qū)城區(qū)北五環(huán)路中段北側(cè)。

交通：北五環(huán)路從預(yù)選場址旁經(jīng)過，北五環(huán)路是**市區(qū)道路開發(fā)規(guī)格最好的一條城市干道，有五個綠化帶、八車道（6個機動車道及2個非機動車道）、2個人行車道。交通通過能力較大，不僅環(huán)境優(yōu)而且交通也十分便利。

環(huán)境：預(yù)選場址周圍為行政開發(fā)區(qū)、文體開發(fā)區(qū)及居民住宅區(qū)，場址四周無工業(yè)加工企業(yè)，沒有嚴(yán)重的粉塵、有害氣體及其它擴(kuò)散性污染源。符合老年公寓不遠(yuǎn)離家庭和親友、空氣新鮮、交通方便、環(huán)境優(yōu)美的條件。

城市基礎(chǔ)設(shè)施條件：場址屬**城區(qū)自來水網(wǎng)及城市供電網(wǎng)的覆蓋區(qū)內(nèi)，供水供電條件統(tǒng)一由城市規(guī)劃解決。場址排水可歸入**市區(qū)排水管網(wǎng)系統(tǒng)。公寓離**市第一人民醫(yī)院距離約4公里，離最近的醫(yī)院僅1.5公里,方便老年人急病后的送治及搶救。

工程地質(zhì)：場址所在地地勢平坦開闊干燥，坡度小于1%，可行性研究報告

**市**區(qū)老年公寓

地基土層為湖積、沖積洪積層，無不良工程地質(zhì)條件。

氣候：場址處年平均氣溫: 15.6℃，年均降雨量為974.2mm，平均相對濕度:75%，冬無嚴(yán)寒、夏無酷暑，四季如春，是老年人居住的最佳適宜氣候區(qū)。

通信及生活：程控電話和移動電話、寬帶信息網(wǎng)已覆蓋，通信條件優(yōu)越。場址處于**市區(qū)，公寓職工居住可不由老年公寓解決，同時有利于職工個人照料家庭。

綜上所述，預(yù)選場址位置合適、交通方便、建設(shè)基礎(chǔ)條件好、無環(huán)境污染，是理想的老年公寓建設(shè)場址。

可行性研究報告 14

**市**區(qū)老年公寓

第四章 建設(shè)方案

第一節(jié) 建設(shè)地點及建設(shè)規(guī)模

一、建設(shè)地點：依照老年人的特點和需求，**區(qū)老年公寓須不遠(yuǎn)離城區(qū)，有利于家庭及親友探望，因此**區(qū)老年公寓建設(shè)地點選擇在**城北五環(huán)路中段北側(cè)。此處空氣新鮮、交通方便、五環(huán)路綠化帶設(shè)置較好。

二、建設(shè)規(guī)模：能長年入住158位老年人，可平均日接待60位老年人休閑娛樂。

房屋建設(shè)5691平方米。其中老年住宅用房3528平方米，占62%；附屬用房262平方米，占5%；老年活動休閑娛樂用房1901平方米，占33%。

場院及道路4900平方米。門球、羽毛球場1000平方米。綠化4428平方米（綠化率33.2%）。

老年公寓基本生活及娛樂器材設(shè)備購置及安裝。占地20畝，用地規(guī)劃如下。

可行性研究報告 15

**市**區(qū)老年公寓

保山市老年公寓用地規(guī)劃表 單位：平方米老年住宅附屬建筑娛樂綜合建筑道路及院場球場綠化圍墻及其它合計******3333

第二節(jié) **區(qū)老年公寓的建設(shè)模式

**市**區(qū)老年公寓是專供**區(qū)老年人集中居住，符合老年人體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，不僅具備居住，而且具備餐飲、文化娛樂、生活護(hù)理服務(wù)體系，是綜合管理的老年服務(wù)性機構(gòu)。

一、按服務(wù)對象劃分

根據(jù)國際慈善機構(gòu)（HTA）的老年人居住建筑標(biāo)準(zhǔn)分為7類，**市**區(qū)老年公寓建設(shè)的模式對應(yīng)于1—6類，其中1—3類歸屬基本自理住宅區(qū)；4—5類歸屬半自理區(qū)；6類歸屬全護(hù)理區(qū)。而7類需具有注冊醫(yī)療機構(gòu)的醫(yī)院才能完成，因此暫不考慮。

可行性研究報告 16

**市**區(qū)老年公寓

二、按住宅形式劃分：按住宅形式一般劃分為：獨立式老年住宅、集合式老年住宅、護(hù)理型老年住宅。**市**區(qū)老年公寓按護(hù)理型集合式老年公寓建設(shè)。

三、服務(wù)經(jīng)營模式劃分：按服務(wù)經(jīng)營模式劃分為三類：純社會福利養(yǎng)老院、經(jīng)營營利性老年公寓、社會服務(wù)性老年公寓。**市**區(qū)老年公寓屬國家、社會資助下個人投資建設(shè)的社會服務(wù)性公寓。其不同于社會福利院，也不是營利性公寓，屬保本經(jīng)營、業(yè)主投入可以回收的服務(wù)性公寓。

第三節(jié) 建筑設(shè)備方案

按中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)JGJ122—99《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》進(jìn)行居住及公用建筑的設(shè)計建設(shè)。

一、總圖規(guī)劃布局

見**市**區(qū)老年公寓平面布置圖。場址占地20畝，南北長140.35米,東西寬95米。北部為公寓居住區(qū)占地75.35米×95米=7158.25平方米,約占總用地的54%。由北向南布置公寓一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)。南部為衛(wèi)生室、綜合樓（含餐飲大廳、小賣部、健身室、文化娛樂室、康體按摩室、辦公室等）、共用衛(wèi)生室、洗衣室、活動亭等。占地65×95米=6175平方米，約占總用地的46%。

建筑系數(shù)66.8%,綠化率33.2%,建筑容積率42.7%。

二、房屋建筑方案

可行性研究報告

**市**區(qū)老年公寓

老年居住房屋設(shè)計兩層（按規(guī)范需三層及三層以下），坐北向南，每一幢樓房與前面的房屋需留有18米的間隔，以保證有充足的采光、自然通風(fēng)和綠化面積，房屋內(nèi)外要無障礙設(shè)計，在一區(qū)（全護(hù)理）一層至二層需設(shè)坡道保證輪椅上下。

80%的居室為單人間，20%的居室為雙人間。單人間每間不小于14平方米，雙人間每間不小于20平方米。居室內(nèi)設(shè)衛(wèi)生間及封閉陽臺（不設(shè)伙房）。衛(wèi)生間不小于5平方米，陽臺凈深不小于1.5米。開啟窗口設(shè)防蚊蠅紗窗。墻面為中級粉刷，臥室地面設(shè)實木地板條，衛(wèi)生間設(shè)防滑地磚。

三、設(shè)施配置方案

老人的床鋪需精心設(shè)置，在二區(qū)及三區(qū)設(shè)木板床、攀枝花厚床墊；在一區(qū)設(shè)置特殊的床，需易換洗及注意老人臥床休息的舒適性。

在居室內(nèi)需設(shè)內(nèi)部電話，在居室及衛(wèi)生間廁位旁應(yīng)設(shè)緊急呼叫按鈕。

居室中設(shè)貯藏柜、寫字桌椅、茶幾、軟椅、礦泉熱水器、電控床頭柜等家具，并且要求家具圓棱、圓角、尺度適宜、便于扶靠和使用。

配一定數(shù)量的輪椅，衛(wèi)生室需配置基本醫(yī)療器具、洗衣房需配置洗滌消毒設(shè)備、伙房需配置餐具冷藏設(shè)備、熱水供應(yīng)設(shè)備等。娛樂健身室需配置老年人健身器材、棋牌、振腰器、足療器、乒乓桌、羽毛球場、門球場等。

可行性研究報告 18

**市**區(qū)老年公寓

第四節(jié) 護(hù)理方案

按服務(wù)對象老人的情況，**市**區(qū)老年公寓的護(hù)理方案確定為三個級別，基本健康老人的基本自理級、半自理級、全護(hù)理級。

一、基本自理級：能全自理、基本自理的健康老人的服務(wù)，內(nèi)容如下。

老人自己進(jìn)餐廳用餐、在護(hù)理人員關(guān)護(hù)下自己洗澡。值班室24小時有人，可隨時呼叫。每天負(fù)責(zé)打掃老人房間衛(wèi)生，每星期清洗一次老人衣物及被套、床單、枕巾。每天為老人做基本身體的檢查（血壓、體溫等），協(xié)助老人對小病、小痛的治療（費用老年人自負(fù)）。協(xié)助老年人完成老年人自己難完成的雜事。組織老年人文體活動，還可組織全健康的老人到區(qū)內(nèi)外旅游（費用自負(fù)）。

二、半自理級：屬體力虛弱而智力健全或體力尚健全而智力衰退的老年人的服務(wù)，除自理級的服務(wù)內(nèi)容外增加內(nèi)容如下。

值班室24小時有人外每隔1小時就有護(hù)理員視查老人住房。在護(hù)理人員關(guān)護(hù)下，自己起床穿衣。護(hù)理人員送餐進(jìn)宿舍，為老年人提供冷熱水到身邊。定期理發(fā)幫助洗頭、修剪指甲，半月或一月為老人洗一次澡，每天護(hù)助老人洗腳。攙扶或關(guān)護(hù)老人上廁所。攙扶或養(yǎng)護(hù)老人到室外散步。每天記

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錄老年人身體狀況數(shù)據(jù)，每天均需記錄老年人血壓、及大小便情況，從醫(yī)療及飲食上調(diào)理老人的進(jìn)食及大小便。隨時主動向老人詢問及提供幫助。

三、全護(hù)理級：休力和智力均衰退，基本臥床護(hù)理的人員。除半自理級的服務(wù)內(nèi)容外增加內(nèi)容如下。

喂水、喂飯、喂藥。隨時更換尿墊及倒大便、清洗，定期為老人翻身。冬、春、秋季每周換洗兩次內(nèi)衣，夏季隨時換洗。隔天為老人擦浴一次。幫助老人洗臉、漱口、洗腳、穿衣、脫衣。隨時觀察老人健康，必要時實施搶救。天氣暖和的情況下，在輪椅的幫助下每天到室外散步一次。

除上述的基本護(hù)理外，尤其對老人的進(jìn)食及大小便要因人而易做精細(xì)的調(diào)整。

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第五章 環(huán)境保護(hù)及安全

第一節(jié) 環(huán)境保護(hù)

本項目建設(shè)屬污染較小的投資項目，主要污染物為生活廢水和生活垃圾，環(huán)保主要采取以下措施。

一、項目場址環(huán)境現(xiàn)狀

場址處于城區(qū)北片新開發(fā)區(qū)內(nèi)，在場址南為北五環(huán)路，道路綠化較好，本片為行政開發(fā)區(qū)和住宅開發(fā)區(qū)，沒有產(chǎn)生污染的工業(yè)企業(yè)，符合老年公寓需安靜而又沒遠(yuǎn)離城市、交通方便的環(huán)境條件。場址處于城區(qū)污水管網(wǎng)覆蓋區(qū)，污水排放后可納入城市污水處理系統(tǒng)，污水排放較方便。

二、建設(shè)期環(huán)境保護(hù)

項目在施工中會產(chǎn)生噪聲及粉塵污染。施工單位應(yīng)作好施工方案設(shè)計，做到文明施工、科學(xué)組織施工，將噪聲、粉塵控制在最小程度，力爭做到不破壞城市環(huán)境。

三、運行期環(huán)境保護(hù)

公寓的三廢主要有生活廢水、生活垃圾，糞便，而廢氣僅只有食堂伙房排出。不會產(chǎn)生較大噪聲。公寓本身即需要環(huán)境優(yōu)美，因此保護(hù)環(huán)境尤其重要。

1、廢水:公寓的排水系統(tǒng)采用雨、污分流制，正常的生

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**市**區(qū)老年公寓

活廢水按用水量的95%排放，則年廢水排放量1.11萬立方米,可經(jīng)過公寓內(nèi)污水管網(wǎng)收集后匯入城市污水管。公寓糞便需經(jīng)過化糞池后再排入城市污水管。

2、廢碴:公寓達(dá)設(shè)計規(guī)模后長住老人158人,工作人員95人,每天進(jìn)入活動人員60人,總?cè)藬?shù)在313人,每人每天產(chǎn)生生活垃圾0.5公斤計,則每天產(chǎn)生垃圾量156.5公斤,年則產(chǎn)生57.12噸。生活鍋爐年耗煤152噸，按30%的產(chǎn)煤灰量計，則年產(chǎn)生45.5噸廢碴。合計公寓年產(chǎn)生廢碴約103噸。生活垃圾應(yīng)當(dāng)天運至城市垃圾收集點，不在公寓過夜。

3、廢氣：公寓廚房需配置抽油煙機，0.2噸的生活鍋爐應(yīng)選用含硫小的燃煤,將廢氣排放的影響降到最低。

4、噪聲:公寓活動中心因娛樂會產(chǎn)生一定的噪聲,而在住宅區(qū)內(nèi)則需要環(huán)境幽靜,噪聲級不應(yīng)大于45dB。因此部分娛樂室應(yīng)采取隔聲設(shè)計，在中午及夜晚9點以后不再開放聲響娛樂室。同時住宅區(qū)和產(chǎn)生噪聲的活動室應(yīng)盡可能的保持距離在50米以上。

5、綠化:綠化是公寓建設(shè)的重要項目，本項目規(guī)劃綠化面積在33.2%,在設(shè)計中應(yīng)進(jìn)一步做好環(huán)境設(shè)計,確保公寓建成一所生態(tài)環(huán)境幽靜的花園式公寓。

項目建設(shè)嚴(yán)格執(zhí)行“三同時”制度，在設(shè)計、施工中認(rèn)真落實批準(zhǔn)的《環(huán)境影響登記表》的要求及各項環(huán)保措施。

加強環(huán)境衛(wèi)生管理。公寓制定完整的制度，專人負(fù)責(zé)，可行性研究報告

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值班人員監(jiān)督檢查環(huán)境衛(wèi)生。每星期公布，月末，年終作為工作人員、管理人員考核，獎懲的重要依據(jù)。

四、環(huán)保投資

環(huán)保設(shè)施投資 單位:萬元綠化40排水8.92公用廁所消毒設(shè)備器具合計40.253.12

項目環(huán)保投資53.12萬元,占工程費用746.81的7.1%。

第二節(jié) 安全

一、安全

老年人抗御各類事故能力低，因此安全問題十分重要。首先從安全防范設(shè)施上加強，并且制定各類安全防范的規(guī)章制度，以減低安全風(fēng)險。在老人住房的衛(wèi)生間、浴室、走廊、進(jìn)出門道均有扶手及無障礙設(shè)施，家具設(shè)計需圓棱、圓角、尺度適宜、便于扶靠和使用。院內(nèi)的道路和活動場地需平整、防滑安全。為防止老人摔倒、墜床，使用床欄或約束設(shè)施。

二、消防

老年公寓一旦發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)對能力十分低。公寓需嚴(yán)格按照《建筑設(shè)計防火規(guī)范》(GBJ16-87)，《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》(GBJ140-90)等消防技術(shù)規(guī)范要求配置消防設(shè)備。護(hù)理人員需強化消防意識，建立消防安全制度。在半自理護(hù)理

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區(qū)及全護(hù)理區(qū)嚴(yán)格控制“火源”，老人用火需有護(hù)理人員在場監(jiān)視。制定本公寓的消防預(yù)警方案，一旦發(fā)生火災(zāi)，要能及時疏散老人至安全的地方。

三、避雷

按照《建筑防雷規(guī)范》(GB50075-94)要求，建筑物設(shè)避雷網(wǎng)、防雷接地、保護(hù)接地等。綜合樓還配相應(yīng)設(shè)備，防感應(yīng)雷。

四、抗震

房屋按8度進(jìn)行抗震設(shè)計。平時就做好地震知識宣傳，當(dāng)遇到地震情況時，教育老人不要忙亂而錯誤應(yīng)對，應(yīng)按情況在護(hù)理人員安排下應(yīng)對。

積極與消防、防震、防雷、公安部門聯(lián)系，得到有關(guān)部門的指導(dǎo)及支持公寓的安全工作，將意外事故的發(fā)生降到零。

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第六章 組織管理及實施進(jìn)度

第一節(jié) 組織管理

老年公寓的管理是項目實施成功的重要保障。國家至今還沒出臺關(guān)于老年公寓的管理規(guī)程。據(jù)區(qū)內(nèi)外老年養(yǎng)老機構(gòu)運作經(jīng)驗總結(jié)，**市**區(qū)老年公寓在管理上需做到如下幾方面。

一、老人入住前需老人本人或老人家屬與公寓業(yè)主簽訂合同，明確雙方的責(zé)任及注意事項。

二、明確制定崗位職責(zé)。對主要崗位明確職則，制定具體操作流程及監(jiān)督檢查機制。嚴(yán)格按規(guī)程有序的運行。

三、加強檔案工作。對每位老人的健康及護(hù)理需建立檔案管理，天天有記錄、事事有交待、有監(jiān)督。

四、突出和諧及人性化管理。管理層領(lǐng)導(dǎo)愛護(hù)職工，職工具有為福利事業(yè)做貢獻(xiàn)的思想，老人在公寓內(nèi)受到充分的關(guān)愛，家屬積極支持配合，建立和諧的人性化管理的養(yǎng)老機構(gòu)，讓老人在方便、愉快、健康地文明環(huán)境中生活。

五、做好職工隊伍的建設(shè)。執(zhí)行培訓(xùn)上崗的制度，所招收的員工需對養(yǎng)老事業(yè)有愛心的人，上崗前需對公寓規(guī)章制度、崗位職則、工作流程進(jìn)行培訓(xùn)，獲得合格證后方能上崗實習(xí)一至三個月，才能分配至正式崗位上。對具有醫(yī)務(wù)知識

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**市**區(qū)老年公寓 的衛(wèi)校畢業(yè)生可優(yōu)先錄用。培養(yǎng)出一只“具有養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)心、態(tài)度和藹、服務(wù)技能精的職工隊伍。”

第二節(jié) 組織機構(gòu)設(shè)置

本老年公寓員工95人，其中護(hù)理人員70人，服務(wù)人員18人、管理及醫(yī)生7人。

公寓經(jīng)理經(jīng)理辦公室 文體部 洗衣部 餐飲部衛(wèi)生醫(yī)療室一住宅區(qū)二住宅區(qū)三住宅區(qū)

機構(gòu)網(wǎng)絡(luò)見上圖。

人員編制管理醫(yī)務(wù)人員7人：公寓經(jīng)理1人，經(jīng)理辦公室4（含會計）人，醫(yī)生2人。

服務(wù)人員18人：餐飲部12人，洗衣部2人，娛樂部3人，保衛(wèi)1人。

護(hù)理人員70人：一區(qū)46人,老人人數(shù)與護(hù)理人員比例1 ：1;二區(qū)16人，老人人數(shù)與護(hù)理人員比例3.5:1;三區(qū)8人,老

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**市**區(qū)老年公寓

人與護(hù)理人員比例7:1。

工作人員按8小時工作,服務(wù)人員及護(hù)理人員每月工資500元,管理人員及醫(yī)務(wù)人員工資每月600元。管理人員工資偏低，應(yīng)以社會福利貢獻(xiàn)及聘請義務(wù)人員來彌補。

第三節(jié) 實施進(jìn)度

項目需建設(shè)老年住宅六幢及配套的活動中心。項目采取一次規(guī)劃，分三步實施，第一期完成兩幢，第二期完成兩幢，第三期完成兩幢。第一期完成總固定資產(chǎn)投資的45%，第二期完成總固定資產(chǎn)投資的34%，第三期完成總固定資產(chǎn)投資的21%。第一期完成后可入住50余人，第二期完成后可入住100余人，第三期完成后可入住158人。

工程實施進(jìn)度見下頁項目實施進(jìn)度橫線圖。

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項目實施進(jìn)度橫線圖2006年項目列項前期工作場地平整老年公寓住宅綜合樓伙房洗衣房公用衛(wèi)生間衛(wèi)生室活動亭門衛(wèi)場院及道路門球場及羽毛球場外圍墻內(nèi)外區(qū)隔離大門、門墩綠化供排水及消防、防雷供電電訊設(shè)備購置及安裝12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月2007年6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月2008年6月7月8月9月10月11月12月

可行性研究報告 28

**市**區(qū)老年公寓

第七章 投資估算及資金籌措

第一節(jié) 估算依據(jù)

本項目土建工程量根據(jù)老年公寓建設(shè)技術(shù)方案需要的工程量計算,單位價值據(jù)**建筑工程目前同類建筑的造價綜合平衡后確定。設(shè)備購置據(jù)老年公寓建設(shè)技術(shù)方案確定的項目及**消費市場的價格確定，需安裝的主體設(shè)備的安裝費用按設(shè)備費用的20%確定。

第二節(jié) 工程費用

工程費用為746.81萬元,是該項目建設(shè)投資的73.60%。其中土建工程費用550.51萬元,設(shè)備購置費用191.36萬元，安裝費用4.94萬元。見附一：**市**區(qū)老年公寓建設(shè)投資估算表。

一、土建工程費用

土建工程費用550.51萬元,占建設(shè)投資的54.25%。由如下16項組成。

1、場地平整費： 20畝場地,平均需回填土方1.2米,全場址需回填土方16000立方米,每立方米單價為15元,需場地

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**市**區(qū)老年公寓

平整費用24萬元。

2、老年公寓住宅：二層磚混結(jié)構(gòu)住宅6幢，每幢588平方米，共計3528平方米，每平方米造價800元，需投資282.24萬元。

3、綜合樓：框架結(jié)構(gòu)四層，建筑面積為1760平方米，每平方米造價平均為850元，則需投資149.60萬元。

4、廚房：一層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積60平方米，每平方米造價750元，需投資4.5萬元。

5、洗衣房：為一層輕型鋼屋架結(jié)構(gòu)，每平方米造價350元，需投資1.75萬元。

6、公用衛(wèi)生間：磚混結(jié)構(gòu)。建筑面積40平方米,單位造價1000元,需投資4萬元。

7、衛(wèi)生室: 磚混結(jié)構(gòu)一層,建筑面積100平方米,單位造價650元,需投資6.5萬元。

8、活動亭：木結(jié)構(gòu)。建筑面積141平方米,單位造價300元,需投資4.23萬元。

9、門衛(wèi)房：磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積12平方米，單位造價600元,需投資0.72萬元。

10、場院及道路：砼場院及道路面積4900平方米，為C20砼面層及彈石墊層，每平方米造價為60元，則需投資29.4萬元。

11、門球場及羽毛球場：門球場為細(xì)砂面層，羽毛球場為C20砼面層，建設(shè)1000平方米，每平方米造價為60元，可行性研究報告

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需投資6萬元。

12、外圍墻：單面粉刷磚墻：毛石基礎(chǔ)，埋深1米，36墻，高2.3米，每米造價220元，圍墻總長465米，需投資10.23萬元。

13、內(nèi)外區(qū)隔離墻：下部24磚墻,上部鐵件,并且用藤本植物攀避的半開放式圍墻，隔墻長95米，每米造價300元，需投資2.85萬元。

14、大門及門墩：造價3萬元。

15、排水溝：為毛石排水溝，在入口需設(shè)“隔攔柵”，隔擋排水雜物，排水溝總長755米，每米造價50元，需投資3.78萬元。

16、綠化：綠化面積4428平方米，每平方米40元，需投資17.71萬元。

二、設(shè)備購置及安裝費用

本項目設(shè)備購置費191.36萬元,安裝費用4.94萬元，合計196.3萬元。組成如下

1、供排水及消防、防雷：投資14.36萬元。供水主管150米，支管475米，材料購置及安裝費用3.36萬元；消防消火栓4套投資0.86萬元；污水管535米，投資5.14萬元；滅火器材4萬元，防雷設(shè)施1萬元。

2、供電及電訊：投資7.30萬元。包括開關(guān)柜2臺、電纜380米，路燈25盞，閉路電視電話的接入。

3、公寓設(shè)施：投資127.50萬元。組成如下。

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①公寓單人間內(nèi)設(shè)施：118間投資98.29萬元，組成見下表。

單人間設(shè)備設(shè)置投資明細(xì)表序號項目1鎖2礦泉水熱水器4換氣扇5彩電6浴盆7座式馬桶8花崗石洗臉臺9防霧鏡子10住房鏡子11軟床12電控柜13木制衣柜單位把個臺臺個個套面面張個個單價（元）數(shù)量***80070010080******0301***1***1***1***118118472金額（萬元）備注0.591.181.189.44環(huán)保型14.16含龍頭及噴頭9.448.26含臉盆及龍頭、吹風(fēng)1.180.9417.70木板攀枝花厚床墊1.772.36實木制品2.36實木制品0.592.360.949.4412.98真絲棉被、純毛毯1.4298.29每間0.833萬元14電視機臺及寫字臺張15茶幾16軟椅17寫字椅18窗簾19床上用品20各類燈具張把把全套全套盞

②公寓雙人間內(nèi)設(shè)施: 20間雙人間投資23.02萬元,見雙人間設(shè)備設(shè)置投資明細(xì)表。

③公寓值班室內(nèi)設(shè)施：6間值班室及進(jìn)入一區(qū)全護(hù)理老人房間內(nèi)的設(shè)施投資6.19萬元,見值班室及一級護(hù)理設(shè)備設(shè)施投資明細(xì)表。

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雙人間設(shè)備設(shè)置投資明細(xì)表序號項目1鎖2礦泉水熱水器4換氣扇5彩電6浴盆7座式馬桶8花崗石洗臉臺9防霧鏡子10住房鏡子11軟床12電控柜13木制衣柜單位把個臺臺個個套面面張個個單價（元）數(shù)量***080070010080************040202040100金額（萬元）備注0.100.200.202.00環(huán)保型2.40含龍頭及噴頭1.601.40含臉盆、龍頭及吹風(fēng)0.200.166.00木板攀枝花床墊0.600.80實木制品0.40實木制品0.100.400.161.604.40真絲棉被、純毛毯0.3023.02每間1.151萬元14電視機臺及寫字臺張15茶幾16軟椅17寫字椅18窗簾19床上用品20各類燈具張把把全套全套盞

值班室及一級護(hù)理設(shè)備設(shè)置投資明細(xì)表序號項目1鎖2礦泉水熱水器5彩電11床12電控柜14電視機臺及寫字臺17寫字椅18窗簾19床上用品20各類燈具單位把個臺張個張把全套全套盞單價（元）數(shù)量50801000500******63535金額（萬元）備注0.030.050.601.75含進(jìn)一區(qū)護(hù)理人員0.53含進(jìn)一區(qū)護(hù)理人員0.120.100.122.80含進(jìn)一區(qū)護(hù)理人員0.11含進(jìn)一區(qū)護(hù)理人員6.19

可行性研究報告 33

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4、公寓及活動中心附屬設(shè)施。投資47.14萬元。

附屬設(shè)備設(shè)施投資估算表序號1設(shè)備名稱廚房設(shè)施1.1餐桌1.2冰柜1.3消毒餐具柜鍋盆、碗筷、貸架、灶1.4具、吸油煙機1.5天燃?xì)忾_戶1.6鍋爐（0.2T)1.7太陽能臺套2800012000套臺臺***單位單價(元)數(shù)量金額(萬元)16.401.500.200.202.502.00162.807.202休閑娛樂設(shè)施2.1休閑四人桌椅2.2音響設(shè)施2.3休閑器具2.4老年自動按摩器具2.5老年健身器材套套套套套3008000120***306125.360.900.800.360.902.403洗衣房設(shè)施3.1高溫蒸氣消毒鍋3.2洗滌脫水機3.3熨板、熨頭設(shè)施臺臺2500030000116.502.503.001.004老年護(hù)理設(shè)施4.1緊急呼叫系統(tǒng)4.2輪椅套輛20008006464.881.203.685衛(wèi)生設(shè)施衛(wèi)生室醫(yī)療器具及藥品公寓內(nèi)衛(wèi)生器具7.006.001.0067車輛辦公設(shè)施合計輛5000015.002.0047.14

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**市**區(qū)老年公寓

土地費用及其它費用

一、土地費用

本項目用地按**區(qū)公益性用地成本地價計，用地20畝，每畝地價8萬元。需土地費用160萬元。占建設(shè)投資的15.77%。

二、其它費用

1、勘察設(shè)計費：包括工程項目前期費用（可行性研究、環(huán)境影響評價等）、勘察設(shè)計費及和施工圖概、預(yù)算編制費用、施工圖審查費、招標(biāo)代理費、竣工圖編制費、按工程費用的6%計取，為44.81萬元；

2、建設(shè)單位管理費用：包括建設(shè)期建設(shè)單位參于建設(shè)管理人員工資福利費、合同公正契約公證費、竣工驗收費等。按工程費用的1%計，需7.47萬元。

3、質(zhì)量監(jiān)測、監(jiān)理費：建設(shè)單位委托工程質(zhì)量監(jiān)督及監(jiān)理的費用。按工程費用的2%計，需14.94萬元。

上述3項費用合計67.21萬元,占建設(shè)投資的6.62%。

三、預(yù)備費用

基本預(yù)備費用提取工程費用、其它費用之和的5%，為40.7萬元,用于目前計劃外需建設(shè)工程的費用。漲價預(yù)備費用按國家規(guī)定暫不提取。預(yù)備費用占建設(shè)投資的4.01%。

四、建設(shè)期利息

該項目不向商業(yè)銀行貸款,不發(fā)生貸款利息。

上述工程費用、土地費用、其它費用、預(yù)備費用四項之和為建設(shè)投資1014.73萬元。

可行性研究報告

**市**區(qū)老年公寓

第三節(jié) 流動資金估算

老年公寓在運行中流動資金需要的較少。約按年經(jīng)營收入的10%估算為15萬元，在投入試運行的第一年5萬元，第二年再增加5萬元，正常運行現(xiàn)增加5萬元。

第四節(jié) 總投資

固定資產(chǎn)投資=工程費用+土地費用+其它費用+預(yù)備費用 =746.811 + 160.00 + 67.213 + 40.701 =1014.73(萬元)建設(shè)投資=固定資產(chǎn)投資+固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅+建設(shè)期利息

= 878.37+ 0 + 0 = 1014.73(萬元)總投資=建設(shè)投資+流動資金 =1014.73 + 15 =1029.73(萬元)

第五節(jié) 資金籌措

老年公寓為社會公益性質(zhì)項目，不以營利為目的，因此不可能向商業(yè)銀行申請貸款，年需總投資需業(yè)主投資外，更

可行性研究報告 36

**市**區(qū)老年公寓

多的需由各級政府及社會的無償投資。計劃總投資1029.73萬元中,業(yè)主籌329.73萬元,自有資金比例在32%。申請國家各級政府補助600萬元，社會捐贈籌措100萬元。

項目建設(shè)第一年需投資460萬元，其中業(yè)主投140萬元，國家補助300萬元，社會捐贈20萬元。

項目建設(shè)第有求于年需投資345萬元，其中業(yè)主投115萬元，國家補助200萬元，社會捐贈30萬元。

項目建設(shè)第三年需投資219.73萬元，其中業(yè)主投69.73萬元，國家補助100萬元，社會捐贈50萬元。

可行性研究報告 37

**市**區(qū)老年公寓

第八章 財務(wù)評價

第一節(jié) 運行費用

一、年總成本費用

年總成本費用計算是依據(jù)**當(dāng)前物價水平及企業(yè)人員工資水平的基礎(chǔ)上調(diào)整后確定。

1、老年人伙食費用

①公寓內(nèi)老年人伙食費用：公寓滿員有老人158人，每人每天伙食費用按6元計，則年需34.60萬元。

②老年中心伙食費用：按每天平均60人到中心娛樂活動，每人每天伙食費用8元計，則年需17.52萬元。

上述兩項年需伙食物資采購費用52.12萬元。

2、水電燃料費用 ①水費：

公寓年耗水估算項目住公寓老人中心活動老人公寓服務(wù)人員其它用水合計人數(shù)（人）1586095單位耗水（升）1502550日耗水（升）23700***032150年耗水（噸）8650.5547.51733.7580311734.75

公寓日耗水約32.2噸，每噸水費為1.5元,則年需水費

可行性研究報告

**市**區(qū)老年公寓

1.76萬元。

②電費

公寓年耗電估算項目住公寓老人中心活動老人公寓服務(wù)人員其它用電合計人數(shù)（人）1586095單位耗電（度）0.50.20.2日耗電（度）791219126236年耗電（萬度）2.88350.4380.69354.5998.614

公寓日耗電236度，每度電費0.3元,則年電費2.58萬元。

③天然氣費及燃煤費

日耗天然氣10立方米，年耗天然氣3650立方米，每方天然氣1.2元,年需天然氣費用0.44萬元;鍋爐日耗煤416公斤,年耗煤152噸,每噸煤價為120元,則年燃煤費用為1.82萬元。

合計年水電煤料費用為6.6萬元。

3、工資福利

護(hù)理人員工資福利費：70名護(hù)理人員，每人每月工資按500元計，年需費用42萬元。

服務(wù)人員工資福利費：餐飲部、洗衣部、醫(yī)務(wù)室、娛樂部服務(wù)人員18人，每人每月工資按500元計，年需10.8萬元。

管理技術(shù)人員工資福利費：餐飲部主廚、醫(yī)務(wù)室醫(yī)生、會計出納、公寓主任7人，每人每月平均600元，年需5.0

4可行性研究報告

**市**區(qū)老年公寓

萬元。

上述三項需工資福利費用57.84萬元。

4、其它材料費用：洗滌等衛(wèi)生材料費用年4.38萬元。

4、管理費用：按管理人員工資福利費用的50%計，年需2.52萬元。

5、折舊攤銷及修理費用：本項目屬公益性項目，建設(shè)需靠國家及社會捐助資金無償投入，因此在總成本中不提折舊及攤銷費，僅提修理費用維持運轉(zhuǎn)。年約提固定資產(chǎn)投資中工程費用的10%，年提8萬元。

上述各項合計組成總成本費用，試運行第一年總成本費用為38.15萬元,第二年總成本費用為81.11萬元。達(dá)設(shè)計規(guī)模后總成本費用為131.46萬元。其中固定成本15.56萬元,可變成本115.90萬元。經(jīng)營成本即等于總成本為131.46萬元。

二、總成本構(gòu)成分析

項目達(dá)設(shè)計能力總成本構(gòu)成分析表 單位:萬元伙食費用動力燃料費護(hù)理費用服務(wù)費用管理費用修理費合計52.126.6042.0015.187.568.00131.4639.65%5.02%31.95%11.55%5.75%6.09%

老年公寓達(dá)預(yù)期運行能力后，年總成本需131.46萬元。在總成本費用中：老年人伙食年開支52.12萬元,比例最高達(dá)39.65%;老年人護(hù)理費用(護(hù)理人員工資)42萬元,占31.95%;服務(wù)費用(服務(wù)人員工資及其它材料費)15.18萬元,占11.55%;管理費用(管理人員工資及管理費)7.56萬元,占

可行性研究報告

**市**區(qū)老年公寓

5.75%;動力燃料年消耗6.6萬元,占5.02%;房屋修理費用8萬元,占6.09%。

第二節(jié) 年運行收入

全護(hù)理的老人收費900元/月，半護(hù)理的老人收費600元/月，老人能全自立的收費400元/月。達(dá)預(yù)計規(guī)模后全護(hù)理老人46人，年收費49.68萬元;半護(hù)理老人56人,年收費40.32萬元;自立老人56人,年收費26.88萬元。另外老年活動中心，每天平均接待60人，每人每天娛樂活動及伙食收費20元，年收費43.80萬元。

四項合計收費160.68萬元。

第三節(jié) 財務(wù)評價

一、財務(wù)評價參數(shù)

1、基準(zhǔn)收益率指標(biāo)值：項目屬公益性項目，投入資金有國家社會的無償資金及業(yè)主投入的自有資金，國家及社會投入部分只需獲得社會效益不需得到回報。而業(yè)主投入部分則應(yīng)獲得必要的收益，因此本項目僅評價自有資金內(nèi)部收益率。目前銀行存款最高利息（5年定期存款）為年息3.7%,自有資金基準(zhǔn)收益率卻定為4%,略高于銀行存款利息,保證業(yè)主投入資金獲得高于銀行存款的收益。

可行性研究報告 41

**市**區(qū)老年公寓

2、稅收指標(biāo)：老年公寓屬社會公益性項目，應(yīng)免除營業(yè)稅、附加費、所得稅等各種稅費，以保證老年公寓能正常運轉(zhuǎn)。

3、計算期

項目建設(shè)期1年,建設(shè)試運行期2年,運行期15年,共計項目期18年。

二、自有資金投入的回收

1、自有資金投入年收益：在附表四：**市老年公寓建設(shè)項目預(yù)計損益表計算中，其一總成本不含折舊及攤銷費，其二不繳各種稅及費，在上述兩條件的支持下老年公寓年盈余有29.22萬元。說明項目可正常運轉(zhuǎn)，并且保證自有資金的投入可逐年回收。

2、自有資金財務(wù)內(nèi)部收益率

根據(jù)附表五: **市**區(qū)老年公寓現(xiàn)金流量表(自有資金)計算。所得自有資金財務(wù)內(nèi)部收益率5.2%,大于確定的基準(zhǔn)自有資金收益率4%,說明項目自有資金投入收益比銀行存款利息好。

3、自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值

當(dāng)折現(xiàn)率為4%時,財務(wù)凈現(xiàn)值NPV=31.43萬元,說明項目在整個運行期18年內(nèi)獲得4%基準(zhǔn)收益外,尚可獲得31.43萬元的經(jīng)濟(jì)收益，說明自有資金投入可得到回收。

4、靜態(tài)投資回收期

項目自有資金靜態(tài)投資回收期為13.6年,雖然時間較長

可行性研究報告

**市**區(qū)老年公寓

但投入公益事業(yè)可對社會做出貢獻(xiàn)。

第四節(jié) 不確定性分析

一、盈虧平衡分析

以達(dá)預(yù)定規(guī)模年計算達(dá)生產(chǎn)能力盈虧平衡點。BEP=年固定成本/年銷售收入-年可變成本 =15.56/160.68-115.90 =35% 由圖及計算可知項目達(dá)到預(yù)定運行能力的35%時項目不虧不盈。項目盈虧平衡點低，說明項目在運行能力方面抗風(fēng)險能力較高。

三、敏感性分析

從附表六：**市老年公寓建設(shè)項目敏感性分析數(shù)據(jù)匯總表及敏感性分析圖可知：收入及經(jīng)營成本兩因素單項變化時對內(nèi)部收益率等指標(biāo)的影響敏感。而運行能力減少及投資增加對項目的效益影響較不敏感。并且收入及經(jīng)營成本的影響能力相近,結(jié)合盈虧平衡點考慮,項目只要保證投入資金不折舊回收,項目的投入風(fēng)險較少。

可行性研究報告 43

**市**區(qū)老年公寓

可行性研究報告

**市**區(qū)老年公寓

第九章 結(jié)論及建議

第一節(jié) 結(jié) 論

我區(qū)社會人口結(jié)構(gòu)已老齡化，老齡問題已是我區(qū)建設(shè)和諧社會的重大社會問題之一，建設(shè)老年公寓又是重視和切實加強老齡工作的具體事項。**市老年公寓在**區(qū)民政局領(lǐng)導(dǎo)下，在國家各級資金引導(dǎo)下利用社會資金及私營經(jīng)濟(jì)資金籌建的以社會福利為主的投資項目，其具有公益性及成本經(jīng)營相結(jié)合的性質(zhì)。其建設(shè)檔次符合**市**區(qū)社會經(jīng)濟(jì)水平及老年人的生活特點。其收費標(biāo)準(zhǔn)能使本區(qū)中低收入老人家庭接受。建設(shè)及技術(shù)方案充分為老年人提供了和藹、溫情、舒服、適用的服務(wù)，可操作性強。在政府及社會資金的支持下，業(yè)主投入資金的收益比銀行存款利息好。項目的實施充分的體現(xiàn)了社會的進(jìn)步，可帶來社會和諧穩(wěn)定。

第二節(jié) 建 議

一、應(yīng)將老年公寓建設(shè)作為老齡工作的重要內(nèi)容。

老齡問題涉及政治、經(jīng)濟(jì)、文化和社會生活等諸多領(lǐng)域，是關(guān)系國計民生和國家長治久安的一個重大社會問題，老齡工作已得到黨中央國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)的高度重視。在我區(qū)建設(shè)老年

可行性研究報告

第三篇：老年公寓建設(shè)項目可行性研究報告代編寫

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老年公寓建設(shè)項目可行性研究報告

編制大綱

編寫單位：河南助陣投資咨詢有限公司

二〇一六年七月

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目錄

一、什么是可行性研究報告..........................................................................................1

二、哪些項目需要編報項目可行性研究報告................................................................1

三、可行性研究報告主要用途有哪些...........................................................................1

1、用于企業(yè)融資、對外招商合作.................................................................................1

2、用于國家發(fā)展和改革委立項.....................................................................................1

3、用于銀行貸款.............................................................................................................2

4、用于企業(yè)上市的募投項目.........................................................................................2

5、用于申請政府資金.....................................................................................................2

6、用于申請進(jìn)口設(shè)備免稅.............................................................................................2

四、國家發(fā)改委甲級資質(zhì)的意義...................................................................................2

五、老年公寓建設(shè)項目可行性研究報告編制大綱及范文目錄.......................................3 第一章 老年公寓建設(shè)項目總論.....................................................................................3 第二章 法人基本情況.....................................................................................................3 第三章 老年公寓建設(shè)市場需求預(yù)測.............................................................................4 第四章 老年公寓建設(shè)項目建設(shè)規(guī)模與生產(chǎn)方案.........................................................4 第五章 老年公寓建設(shè)項目建設(shè)選址及土建工程.........................................................4 第六章 老年公寓建設(shè)項目環(huán)境保護(hù).............................................................................4 第七章 老年公寓建設(shè)項目勞動保護(hù)安全衛(wèi)生及消防.................................................5 第八章 老年公寓建設(shè)項目節(jié)能分析.............................................................................5 第九章 老年公寓建設(shè)項目風(fēng)險分析及風(fēng)險防控.........................................................6 第十章 老年公寓建設(shè)項目實施管理和勞動定員.........................................................6 第十一章 實施進(jìn)度計劃.................................................................................................6 第十二章 老年公寓建設(shè)項目投資估算與資金籌措.....................................................6 第十三章 老年公寓建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價.........................................................................7 第十四章 老年公寓建設(shè)項目綜合評價及投資建議.....................................................8 第十五章 老年公寓建設(shè)項目附表及附圖.....................................................................8

六、可行性研究報告編制要求......................................................................................8

I

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七、可行性研究報告的編制依據(jù)...................................................................................9

八、可行性研究報告編制時間及費用........................................................................10

九、工程咨詢服務(wù)流程...............................................................................................10

十、助陣的優(yōu)勢..........................................................................................................11

十一、助陣的收費標(biāo)準(zhǔn)...............................................................................................12

II

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【報告導(dǎo)讀】

本報告是針對行業(yè)投資可行性研究咨詢服務(wù)的專項研究報告，此報告為個性化定制服務(wù)報告，我們將根據(jù)不同類型及不同行業(yè)的項目提出的具體要求，修訂報告目錄，并在此目錄的基礎(chǔ)上重新完善行業(yè)數(shù)據(jù)及分析內(nèi)容，為企業(yè)項目立項、批地、融資提供全程指引服務(wù)。

一、什么是可行性研究報告

可行性研究報告是在前一階段的項目建議書獲得審批通過的基礎(chǔ)上，對項目市場、技術(shù)、財務(wù)、工程、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境等方面進(jìn)行精確系統(tǒng)、完備無遺的分析，完成包括市場和銷售、規(guī)模和產(chǎn)品、廠址、原輔料供應(yīng)、工藝技術(shù)、設(shè)備選擇、人員組織、實施計劃、投資與成本、效益及風(fēng)險等的計算、論證和評價，選定最佳方案，作為決策依據(jù)。

二、哪些項目需要編報項目可行性研究報告

根據(jù)國家發(fā)改委的相關(guān)規(guī)定，“投資體制改革之后，可行性研究報告的主要功能是滿足企業(yè)自主投資決策的需要，其內(nèi)容和深度可由企業(yè)根據(jù)決策需要和項目情況相應(yīng)確定。”這樣，項目可行性研究報告的功能和作用發(fā)生了重大變化。目前各地發(fā)改委對此的要求也不盡一樣，根據(jù)助陣投資咨詢掌握的情況是，1、政府投資項目需要報批項目可行性研究報告，2、國家鼓勵類內(nèi)資進(jìn)口設(shè)備申請免稅的項目需要提供項目可行性研究報告。但是在很多地區(qū)，在進(jìn)行項目核準(zhǔn)時，發(fā)改委仍然要求提供可行性研究報告。這就需要項目單位及時咨詢發(fā)改委的相關(guān)人員，明確具體要求，以免影響項目核準(zhǔn)。

三、可行性研究報告主要用途有哪些

可研報告的用途可分為審批性可研報告和決策性可研報告。審批性可研報告主要是項目立項時向政府審批部門申報的書面材料。根據(jù)國家投資體制改革要求，我國大部分地區(qū)，企業(yè)投資類項目采取項目備案制和項目核準(zhǔn)制（編制項目申請報告）；政府性項目，使用財政資金的編制可研報告。可以細(xì)分為：

1、用于企業(yè)融資、對外招商合作

此類研究報告通常要求市場分析準(zhǔn)確、投資方案合理、并提供競爭分析、營銷計劃、管理方案、技術(shù)研發(fā)等實際運作方案。

2、用于國家發(fā)展和改革委立項

此文件是根據(jù)《中華人民共和國行政許可法》和《國務(wù)院對確需保留的行政審批項目設(shè)定行政許可的決定》而編寫，是大型基礎(chǔ)設(shè)施項目立項的基礎(chǔ)文件，發(fā)改委根據(jù)可行性研究

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報告進(jìn)行核準(zhǔn)、備案或批復(fù)，決定某個項目是否實施。另外醫(yī)藥企業(yè)在申請相關(guān)證書時也需要編寫可行性研究報告。

3、用于銀行貸款

商業(yè)銀行在貸款前進(jìn)行風(fēng)險評估時，需要項目方出具詳細(xì)的可行性研究報告，對于國家開發(fā)銀行等國內(nèi)銀行，該報告由甲級資格單位出具，通常不需要再組織專家評審，部分銀行的貸款可行性研究報告不需要資格，但要求融資方案合理，分析正確，信息全面。另外在申請國家的相關(guān)政策支持資金、工商注冊時往往也需要編寫可行性研究報告，該文件類似用于銀行貸款的可研報告。

4、用于企業(yè)上市的募投項目

這類可行性報告通常需要出具國家發(fā)改委的甲級工程咨詢資格。中研普華為多家創(chuàng)業(yè)板和中小板企業(yè)提供募投項目可行性研究報告編寫服務(wù)（包括已經(jīng)上市和正準(zhǔn)備上市的），積累的豐富的編寫經(jīng)驗。

5、用于申請政府資金

用于申請政府資金（發(fā)改委資金、科技部資金、農(nóng)業(yè)部資金）的可行性研究報告：這類可行性報告通常需要出具國家發(fā)改委的甲級工程咨詢資格。

6、用于申請進(jìn)口設(shè)備免稅

主要用于進(jìn)口設(shè)備免稅用的可行性研究報告，申請辦理中外合資企業(yè)、內(nèi)資企業(yè)項目確認(rèn)書的項目需要提供項目可行性研究報告。

在上述六種可研中，其中用于立項、企業(yè)上市、銀行貸款、申請政府資金和申請進(jìn)口設(shè)備免稅的可行性研究報告準(zhǔn)入門檻最高，需要編寫單位擁有工程咨詢資格，該資格由國家發(fā)展和改革委員會頒發(fā)，分為甲級、乙級、丙級三個等級，其中甲級最高。

四、國家發(fā)改委甲級資質(zhì)的意義

用于國家發(fā)展和改革委立項的可行性研究報告、項目建議書、項目申請報告，該文件是根據(jù)《中華人民共和國行政許可法》和《國務(wù)院對確需保留的行政審批項目設(shè)定行政許可的決定》而編寫，是大型基礎(chǔ)設(shè)施項目立項的基礎(chǔ)文件，發(fā)改委根據(jù)可研報告進(jìn)行核準(zhǔn)、備案或批復(fù)，決定某個項目是否實施。另外醫(yī)藥企業(yè)在申請相關(guān)證書時也需要編寫可行性研究報告。

資質(zhì)專業(yè)范圍涉及農(nóng)業(yè)、林業(yè)、輕工、電子、機械、紡織、化纖、化工、醫(yī)藥、水電、鋼鐵、公路、建筑、建筑材料、水利工程、綜合經(jīng)濟(jì)、通信信息、有色冶金、石油天然氣、www.tmdps.cn

城市規(guī)劃、城市軌道交通、廣播電影電視、港口河海工程、市政公用工程（給排水、環(huán)境衛(wèi)生、風(fēng)景園林、燃?xì)鉄崃Α⒐步煌ā蛩怼⒌缆罚⑸鷳B(tài)建設(shè)和環(huán)境工程、其他（節(jié)能、旅游、商物糧）等領(lǐng)域。

可提供國家發(fā)改委頒發(fā)的甲級、乙級、丙級工程咨詢資質(zhì)證書

五、老年公寓建設(shè)項目可行性研究報告編制大綱及范文目錄

以下為參考目錄，具體可根據(jù)項目情況做出調(diào)整。

目 錄

第一章 老年公寓建設(shè)項目總論

1.1名稱及承辦單位 1.2擬建地址

1.3 可行性研究的目的

1.4 可行性研究報告編制依據(jù)和范圍

1.4.1 可行性報告編制依據(jù) 1.4.2可行性研究報告編制范圍 1.5 研究的主要過程

1.6 老年公寓建設(shè)建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 1.7 總投資估算

1.8老年公寓建設(shè)工藝技術(shù)裝備方案的選擇 1.9 項目建設(shè)期限 1.10投資備案數(shù)據(jù)備

案數(shù)據(jù)一覽表 1.11 研究結(jié)論 1.12主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表

第二章 法人基本情況

2.1法人概況 2.1承辦單位概況

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第三章 老年公寓建設(shè)市場需求預(yù)測

第四章 老年公寓建設(shè)項目建設(shè)規(guī)模與生產(chǎn)方案

4.1 建設(shè)規(guī)模的確定原則 4.2 建設(shè)規(guī)模 4.3生產(chǎn)綱領(lǐng)

產(chǎn)品綱領(lǐng)規(guī)劃一覽表

第五章 老年公寓建設(shè)項目建設(shè)選址及土建工程

5.1 建設(shè)地選擇原則 5.2 建設(shè)地概況 5.3 建設(shè)選址方案

5.4 選址用地權(quán)屬性質(zhì)類別及占地面積 5.5 用地利用指標(biāo)

占地及建筑工程投資一覽表 5.6 建筑工程方案

5.6.1建筑工程概況 5.6.2建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計 5.6.3標(biāo)準(zhǔn)化廠房設(shè)計 5.7 選址綜合評價

總圖布置主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表

第六章 老年公寓建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)

8.1 環(huán)境保護(hù)設(shè)計依據(jù) 8.2 污染物的來源 8.2.1建設(shè)期污染源 8.2.2 運營期污染源 8.3 污染物的治理

8.3.1施工期環(huán)境影響簡要分析及治理措施

施工機械在不同距離處的貢獻(xiàn)值一覽表 8.3.2營運期環(huán)境影響分析及治理措施

辦公及生活廢水處理流程圖

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生活及辦公廢水治理效果一覽表 8.4 環(huán)境保護(hù)分析 8.5 廠區(qū)綠化工程 8.6 環(huán)境保護(hù)結(jié)論

第七章 老年公寓建設(shè)項目勞動保護(hù)安全衛(wèi)生及消防

9.1 勞動保護(hù)和安全衛(wèi)生

9.1.1 設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)定

9.1.2 主要不安全因素及職業(yè)危害因素 9.1.3采取的主要防范措施 9.2 安全生產(chǎn)措施 9.3 消防

9.3.1 設(shè)計原則 9.3.2 主要防范措施

第八章 老年公寓建設(shè)項目節(jié)能分析

10.1 建設(shè)的節(jié)能方向 10.2 設(shè)計依據(jù)及用能標(biāo)準(zhǔn)

10.2.1 節(jié)能政策依據(jù)

10.2.2 老年公寓建設(shè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、技術(shù)規(guī)定和技術(shù)指導(dǎo) 10.3 節(jié)能背景及目標(biāo) 10.4 能源消耗種類和數(shù)量分析

10.4.1 生產(chǎn)主要耗能裝置及能耗種類和數(shù)量

主要能源和含耗能工質(zhì)年需量測算表 10.4.2 單位產(chǎn)品能耗指標(biāo)測算

單位能耗估算一覽表

10.5 用能品種選擇的可靠性分析 10.6 老年公寓建設(shè)工藝設(shè)備節(jié)能措施 10.7 電力節(jié)能措施 10.8 節(jié)水措施 10.9運營期節(jié)能原則

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10.10 運營期主要節(jié)能措施 10.11能源管理

10.11.1管理組織和制度 10.11.2 能源計量管理

10.12 老年公寓建設(shè)節(jié)能建議及效果分析

10.12.1節(jié)能建議 10.12.2節(jié)能效果分析 主要能耗指標(biāo)一覽表

第九章 老年公寓建設(shè)項目風(fēng)險分析及風(fēng)險防控

11.1政策風(fēng)險分析及風(fēng)險防控 11.2用地及工程建設(shè)配套風(fēng)險分析 11.3市場風(fēng)險分析及風(fēng)險防控 11.4資金風(fēng)險分析及風(fēng)險防控 11.5原材料采購風(fēng)險分析及風(fēng)險防控 11.6環(huán)保因素風(fēng)險分析及風(fēng)險防控 11.7風(fēng)險評價結(jié)論

風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析表

第十章 老年公寓建設(shè)項目實施管理和勞動定員

12.1 建設(shè)期管理組織 12.2 建設(shè)期管理 12.3 工作制度 12.4 勞動定員

勞動定員一覽表

第十一章 實施進(jìn)度計劃

第十二章 老年公寓建設(shè)項目投資估算與資金籌措

14.1 投資估算依據(jù)和說明

14.1.1 總投資估算編制依據(jù) 14.1.2 投資費用分析

14.1.3 固定資產(chǎn)投資（固定資產(chǎn)）

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14.1.4 固定資產(chǎn)投資估算

固定資產(chǎn)投資估算表 14.1.5流動資金估算

老年公寓建設(shè)流動資金估算一覽表 14.1.6總投資估算

老年公寓建設(shè)總投資構(gòu)成分析一覽表

14.2資金籌措方案

資金籌措方案 資金籌措與投資計劃表 14.3 投資使用方案

14.3.1 建設(shè)投資使用計劃 14.3.2 流動資金使用計劃

老年公寓建設(shè)資金使用計劃與運用表

第十三章 老年公寓建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價

15.1 經(jīng)濟(jì)評價的依據(jù)和范圍 15.2 費用估算與財務(wù)效益

15.2.1銷售收入估算

老年公寓建設(shè)產(chǎn)品銷售收入及稅金估算一覽表 15.2.2綜合總成本估算

綜合總成本費用估算表 15.2.3 利潤總額估算 15.2.4 所得稅及稅后利潤 15.2.5投資收益率測算

老年公寓建設(shè)綜合損益表

15.3 財務(wù)分析

15.3.1 全部投資財務(wù)分析

財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）15.3.2 固定資產(chǎn)投資財務(wù)分析

財務(wù)現(xiàn)金流量表（固定投資）

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15.4 盈虧平衡分析

老年公寓建設(shè)生產(chǎn)盈虧平衡分析表 15.5 敏感性分析

單因素敏感性分析表

第十四章 老年公寓建設(shè)項目綜合評價及投資建議

16.1 綜合評價 16.2 投資建議

第十五章 老年公寓建設(shè)項目附表及附圖

固定資產(chǎn)投資估算一覽表 流動資金估算一覽表 固定資產(chǎn)折舊和攤銷一覽表 綜合總成本費用估算一覽表 產(chǎn)品銷售收入及稅金估算一覽表 綜合損益估算一覽表 資金籌措與投資計劃一覽表 資金來源與運用一覽表

財務(wù)現(xiàn)金流量一覽表（全部投資）財務(wù)現(xiàn)金流量一覽表（固定資產(chǎn)投資）資產(chǎn)負(fù)債表

建設(shè)招標(biāo)方案和不招標(biāo)申請表 盈虧平衡分析一覽表 盈虧平衡分析圖 借款還本付息估算一覽表

六、可行性研究報告編制要求

因為各行業(yè)及項目性質(zhì)不同，具體項目的可行性研究報告內(nèi)容也有區(qū)別，具體可以參考編制大綱對各行業(yè)項目可行性研究報告內(nèi)容的介紹：

投資必要性：主要根據(jù)市場調(diào)查及分析預(yù)測的結(jié)果，以及有關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策等因素，論證項目投資建設(shè)的必要性；技術(shù)的可行性：主要從事項目實施的技術(shù)角度，合理設(shè)計技術(shù)方案，并進(jìn)行比選和評價。

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財務(wù)可行性：主要從項目及投資者的角度，設(shè)計合理財務(wù)方案，從企業(yè)理財?shù)慕嵌冗M(jìn)行資本預(yù)算，評價項目的財務(wù)盈利能力，進(jìn)行投資決策，并從融資主體（企業(yè)）的角度評價股東投資收益、現(xiàn)金流量計劃及債務(wù)清償能力。

組織可行性：制定合理的項目實施進(jìn)度計劃、設(shè)計合理組織機構(gòu)、選擇經(jīng)驗豐富的管理人員、建立良好的協(xié)作關(guān)系、制定合適的培訓(xùn)計劃等，保證項目順利執(zhí)行。

經(jīng)濟(jì)可行性：主要是從資源配置的角度衡量項目的價值，評價項目在實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、有效配置經(jīng)濟(jì)資源、增加供應(yīng)、創(chuàng)造就業(yè)、改善環(huán)境、提高人民生活等方面的效益。

社會可行性：主要分析項目對社會的影響，包括政治體制、方針政策、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、法律道德、宗教民族、婦女兒童及社會穩(wěn)定性等。

風(fēng)險因素及對策：主要是對項目的市場風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、組織風(fēng)險、法律風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)及社會風(fēng)險等因素進(jìn)行評價，制定規(guī)避風(fēng)險的對策，為項目全過程的風(fēng)險管理提供依據(jù)。

許多投資項目的可行性研究不重視項目投資風(fēng)險預(yù)測，僅局限于不確定性分析中簡單的風(fēng)險技術(shù)分析，甚至只憑借經(jīng)驗和直覺主觀臆斷，對項目建成后可能出現(xiàn)的風(fēng)險因素預(yù)測不夠，為項目的實施留下安全隱患、因此，強化投資風(fēng)險意識，做好建設(shè)項目前期工作中可行性研究的風(fēng)險預(yù)測，制定防范和化解措施，是避免決策失誤，為建設(shè)項目科學(xué)化、民主化決策提供可靠依據(jù)的根本保證。

七、可行性研究報告的編制依據(jù)

? 國家有關(guān)的發(fā)展規(guī)劃、計劃文件，包括對該行業(yè)的鼓勵、特許、限制、標(biāo)上等有關(guān)規(guī)定； ? 項目主管部門對項目建設(shè)要請求的批復(fù)； ? 項目審批文件；

? 項目承辦單位委托進(jìn)行詳細(xì)可行性分析的合同或協(xié)議； ? 企業(yè)的初步選擇報告； ? 主要工藝和裝置的技術(shù)資料； ? 擬建地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀資料；

? 項目承辦單位與有關(guān)方面簽訂的協(xié)議，如投資、原料供應(yīng)、建設(shè)用地、運輸?shù)确矫娴某醪絽f(xié)議；

? 國家和地區(qū)關(guān)于工業(yè)建設(shè)的法令、法規(guī)。如“三廢”排放標(biāo)準(zhǔn)、土地法規(guī)、勞動保護(hù)條

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例等；

? 國家有關(guān)經(jīng)濟(jì)法規(guī)、規(guī)定。如中外合資企業(yè)法、稅收、外資、貸款等規(guī)定；國家關(guān)于建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及定額資料等。

在項目可行性研究報告編制過程中，尤其是對項目做賬務(wù)、經(jīng)濟(jì)評價時，還需要參考如下相關(guān)文件：

? 《中華人民共和國會計法》，[主席令第24號]，2000年1月1日起實施； ? 《企業(yè)會計準(zhǔn)則》，[財政部令第5號]，2007年1月1日起實施；

? 《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》，[國務(wù)院令第512號]，2008年1月1日起實施； ? 《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則》，[財政部、國家稅務(wù)總管局令第50號]2009年1月1日起實施；

? 《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版）》，國家發(fā)展與改革委員會2006年審核批準(zhǔn)施行；

? 項目必須遵守的國內(nèi)外其他工商稅務(wù)法律文件等。

八、可行性研究報告編制時間及費用

編寫時間：一般為5-7個工作日（不含評審時間），可根據(jù)客戶要求，按時出稿。收費標(biāo)準(zhǔn)：按項目的行業(yè)分類、報告用途、投資總額、提供的資料、撰寫的深度和出稿時間來計費。

九、工程咨詢服務(wù)流程

助陣投資公司有嚴(yán)格的策劃編制流程，從資料收集整理到最后的修改完善、排版，都具有詳細(xì)的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

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十、助陣的優(yōu)勢

人員優(yōu)勢：擁有龐大的行業(yè)專家及顧問團(tuán)隊，公司管理團(tuán)隊成員均從事項目咨詢及資質(zhì)認(rèn)證工作多年，取得國家統(tǒng)一考試的注冊咨詢（投資）工程師資格證書，大部分來自于研究院所與設(shè)計院,不僅擁有高級職稱或博士碩士學(xué)位,而且擁有十幾年的項目策劃與管理經(jīng)驗。

專業(yè)優(yōu)勢：擁有一支兼具調(diào)查統(tǒng)計、行業(yè)分析和市場研究與管理咨詢經(jīng)驗的專業(yè)隊伍，注重客戶差異化需求，有利于把握專業(yè)領(lǐng)域的運作特點，能夠提供并能滿足客戶的個性化、專業(yè)化需求。

經(jīng)驗優(yōu)勢：擁有多年積聚的龐大的行業(yè)專家及顧問團(tuán)隊，具有上千個可查詢的完整的投資分析報告。龐大的顧問團(tuán)隊可以迅速為您的項目工程組成專項服務(wù)小組，專項小組人才集專業(yè)性、投資策劃、財務(wù)、項目管理與市場營銷以及實踐經(jīng)驗于一體。

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服務(wù)優(yōu)勢：本著“誠信、專業(yè)、權(quán)威、時效”的服務(wù)理念，以客戶為中心，對項目實行了解、溝通、審稿、修改、定稿的全過程、全方位服務(wù)。公司承諾：由我公司編制的技術(shù)報告提供終生免費修改服務(wù)（不改變項目規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容）。

十一、助陣的收費標(biāo)準(zhǔn)

建設(shè)項目文件編制撰寫費用根據(jù)項目所屬的行業(yè)、投資規(guī)模、能耗大小、項目單位提供的基礎(chǔ)資料詳細(xì)程度、項目文件的用途、難易程度以及是否需要附資質(zhì)蓋章有關(guān)。

老年公寓建設(shè)項目可行性研究報告是由河南助陣投資咨詢有限公司原創(chuàng)，用個人學(xué)習(xí)、研究或欣賞，以及其他非商業(yè)性或非盈利性用途，但同時應(yīng)遵守著作權(quán)法及其他相關(guān)法律的規(guī)定，不得侵犯本網(wǎng)站及相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)利。如果轉(zhuǎn)載本文內(nèi)容請注明出處，并征得本網(wǎng)站及相關(guān)權(quán)利人的許可。

可行性研究報告

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第四篇：老年公寓可行性研究報告

**常青老年公寓（暫命名）

項 目 可 行 性 研 究 報 告

一.項目概況 1項目簡介 2研究范圍 目 錄

二.項目背景及可行性分析

1項目背景 2項目建設(shè)的可行性 3項目規(guī)劃及回報計劃 三.項目場址與建設(shè)條件

1項目場址 2建設(shè)條件

四．建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案

1總體設(shè)計 2建設(shè)規(guī)模

五.投資估算和資金籌措方案 1投資估算 2資金籌措 六.項目風(fēng)險分析

1項目風(fēng)險分類 2項目風(fēng)險控制對策 七．可行性研究結(jié)論

1養(yǎng)老院建設(shè)是必要的 2養(yǎng)老院建設(shè)是可行的

一.項目概況 1 項目簡介 1.1項目名稱

余干常青老年公寓 1.2項目建設(shè)地點

項目地點位于，毗鄰“上城”居民小區(qū)，空氣清新、地理位置優(yōu)越，交通方便。1.3項目法人及法人代表

項目法人： 法人代表： 2 研究范圍

本可研報告的研究范圍如下：項目背景和建設(shè)的必要性及可行性分析；項目場址和建設(shè)條件分析；建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案；組織機構(gòu)與項目管理；投資估算和資金籌措方案；財務(wù)分析和項目效益評價；項目進(jìn)度安排；項目風(fēng)險分析；可行性研究結(jié)論。

二.項目背景和建設(shè)的必要性及可行性分析 1項目背景

1.1進(jìn)入老齡化社會

根據(jù)全國老齡辦在今年重陽節(jié)前召開的一次全國會議的精神，截至2009年底，中國60歲以上的老年人口已經(jīng)達(dá)到

1.67億，占全國總?cè)丝诘?2.5%；而從今年起，中國老年人口將進(jìn)一步呈現(xiàn)加速增長態(tài)勢。

同時，中國社會科學(xué)院不久前發(fā)布的一份報告稱，到2030年，中國將成為全球人口老齡化程度最高的國家；到2050年，中國社會將進(jìn)入深度老齡化階段。因此，老齡問題不僅是個人和家庭的現(xiàn)實問題，也是一個關(guān)系國計民生的重大社會問題。日益嚴(yán)峻的人口老齡化挑戰(zhàn)，更與人口高峰、就業(yè)高峰重疊，與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、社會轉(zhuǎn)型、文化轉(zhuǎn)型相交織，滲透到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會生活的各個領(lǐng)域。

目前，**老年人口已達(dá) 萬人，占全縣總?cè)丝诘?%，老齡化形勢十分嚴(yán)峻。截至2009年底，全縣共有鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院15 所，集中供養(yǎng)“五保”“三無”老人 余人，縣城范圍只有一所縣敬老院（敬老院、光榮院、福利院三院合并），實際可為社會提供不到70張床位的養(yǎng)老服務(wù)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足城鎮(zhèn)居民的需要因此，興建社會養(yǎng)老機構(gòu)將引領(lǐng)余干養(yǎng)老事業(yè)的快速發(fā)展。針對老齡化形勢嚴(yán)峻，為完善老年人服務(wù)設(shè)施，**縣政府及民政部門將積極采取政策支持、市場運作等措施，鼓勵集體、個人和社會組織參與興辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，探索建立老年服務(wù)設(shè)施投入多元化機制。

本著老有所養(yǎng)、老有所依、老有所樂、老有所學(xué)、老有

所為的目標(biāo)，以為老年人提供優(yōu)質(zhì)的住養(yǎng)、生活、護(hù)理等服務(wù)為原則，依托民營資本為主，國家投入為輔在縣城范圍興建一所可提供240張床位的民辦公助、公助民營的老年公寓。1.2獨身子女增多

獨生子女越來越多，以后由兩個獨生子女組成的小家庭，將承擔(dān)起贍養(yǎng)四個老人的重任，無論從時間上，還是精力上，都將是一個較艱巨的任務(wù)。城鎮(zhèn)里大多數(shù)老年人都有經(jīng)濟(jì)來源，子女送老年人進(jìn)敬老院，經(jīng)濟(jì)上沒什么問題。隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，敬老院會逐漸被人們所接受。2項目建設(shè)的可行性

老年公寓是穩(wěn)利行業(yè)，初期投資規(guī)模較大、項目周期回報及資金回籠較穩(wěn)，因此，作為公用事業(yè)的養(yǎng)老機構(gòu)在所考慮的社會效益較大，國家政策及當(dāng)?shù)卣拇罅Ψ龀郑梢灶A(yù)想到具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。

按照目前老年人口所占比例的分析，在不考慮其他因素影響下，對于老年人口養(yǎng)老問題的關(guān)注將會是一個莫大的社會問題。另外，政府也先后出臺了不少舉措鼓勵老年福利事業(yè)的發(fā)展。

3項目規(guī)劃及回報計劃

老年公寓是穩(wěn)利行業(yè)，一期3年項目計劃：中檔的修養(yǎng)護(hù)理養(yǎng)老機構(gòu)，預(yù)計投入200萬；二期2年項目計劃：康復(fù)醫(yī)療干休所養(yǎng)老機構(gòu)，預(yù)計投入80萬；三期1年項目計劃：現(xiàn)代

養(yǎng)生科技和建筑科技及山水農(nóng)家園林融為一體的綜合性高檔公寓，集老年人居住、休養(yǎng)、娛樂、保健、康復(fù)、醫(yī)療于一體。

回報計劃：一期項目建設(shè)符合余干縣當(dāng)前政策及老人居住需求，常青具有自己的自身優(yōu)勢，憑借成熟管理經(jīng)驗及完善的服務(wù)功能，以在縣城范圍和100多位固定老人簽訂意向入住協(xié)議，項目上馬即有鞏固的成本收入；預(yù)計1-2年收回成本，3年即可盈利。

合作模式探討：

1、股權(quán)合營（參與經(jīng)營）（股權(quán)含：干股與分紅股）

2、股權(quán)合營利益分紅（不參與經(jīng)營）

3、只是針對性風(fēng)投或資本運作利益分紅 三.項目場址與建設(shè)條件 1項目場址

項目地點位于，毗鄰“上城”居民小區(qū)，空氣清新、地理位置優(yōu)越，交通方便。2項目初始條件

緊鄰余珠公路，地理位置優(yōu)越，交通便利有公交直達(dá)、離市中心僅10分鐘車程，公寓內(nèi)布置合理‘建筑的容積率較大，建筑面積僅占總面積的1/5，綠化率很高，園中空曠，有較多休閑區(qū)域及健身區(qū)域，老人可以在園中休閑娛樂。

政府在投資興辦老年公寓方面也將會給予了很多方面的優(yōu)惠政策，在用地規(guī)劃、行政規(guī)費減免、資金籌集等方面給予

大量優(yōu)惠政策。良好的外部環(huán)境條件為項目建設(shè)提供了有力的保障。

我們常青老年公寓項目，處于城區(qū)范圍內(nèi)，交通便利，環(huán)境好，是一所農(nóng)家樂式的、具有濃郁田園生活的高檔養(yǎng)老的好地方。

四．建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案（分三期運營開發(fā)）1總體設(shè)計

總用地面積約20000平方米，建筑用地面積約7000平方米。

2建設(shè)規(guī)模（無須重復(fù)建設(shè)）

具體功能設(shè)置：餐廳、休息室、活動室、洗澡間、門衛(wèi)值班室、藥房、醫(yī)務(wù)室、更衣室、老人居住室、資料室、會議室、辦公室、洗衣房、其他 3建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn)

在建筑裝飾設(shè)計過程中，對于墻體、屋面、外墻以及窗體等建筑構(gòu)件在充分考慮防水、保溫、牢固等建筑構(gòu)件的基本要求下。建筑內(nèi)部墻體陽角部位，宜做成圓角或切角，且在1.80m高度以下做與墻體粉刷齊平的護(hù)角, 下部宜作0.35m高的防撞板。室內(nèi)墻面應(yīng)采用耐碰撞、易擦拭的裝修材料，色調(diào)宜用暖色。

室內(nèi)地面應(yīng)選用平整、防滑、耐磨的裝修材料。臥室、起居室、活動室宜采用木地板或有彈性的塑膠板；廚房、衛(wèi)

生間及走廊等公用部位宜采用清掃方便的防滑地磚。老年人通行的樓梯踏步面應(yīng)平整防滑無障礙，界限鮮明，不宜采用黑色、顯深色面料。

老年人居室不宜設(shè)吊柜，應(yīng)設(shè)貼壁式貯藏壁櫥, 設(shè)置高度在1.50m以下。每人應(yīng)有1.00m 以上的貯藏空間。

老年人居住建筑的門窗宜使用無色透明玻璃，落地玻璃門窗應(yīng)裝配安全玻璃，并在玻璃上設(shè)有醒目標(biāo)示。老年人使用的衛(wèi)生潔具宜選用白色。

各類用房、樓梯間、臺階、坡道等處設(shè)置的各類標(biāo)志和標(biāo)注應(yīng)強調(diào)功能作用，應(yīng)醒目、易識別。五．投資估算和資金籌措方案（一期項目投資）1 投資估算 1.1建房：80萬。1.2設(shè)備：30萬

1.3其它費用：房子的簡單裝修費用、廣告宣傳費用、流動資金等約需50萬元。

1.4工資：照顧老人的日常生活約20人，工資900元每月 以上投資共計約200萬元。2資金籌措

80-100萬元之間 六.項目風(fēng)險分析

1項目風(fēng)險分類 1.1建設(shè)風(fēng)險

建設(shè)風(fēng)險是指項目改建工程無法完工、延期完工或者完工后無法達(dá)到預(yù)期運行標(biāo)準(zhǔn)而帶來的風(fēng)險，它是建設(shè)項目的主要風(fēng)險之一。1.2成本超支風(fēng)險

項目成本控制是企業(yè)成本管理的基礎(chǔ)和核心。成本控制，指在項目成本的形成過程中，對生產(chǎn)經(jīng)營所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費用開支，進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，及時糾正要發(fā)生和已經(jīng)發(fā)生的偏差，把各項生產(chǎn)費用控制在計劃成本的范圍之內(nèi)，保證成本目標(biāo)的實現(xiàn)。成本風(fēng)險拆分開來還可以分為人工費風(fēng)險、材料費風(fēng)險、機械費風(fēng)險、管理費風(fēng)險等。同時成本風(fēng)險還需考慮國家的宏觀財政、貨幣政策，考慮貨幣的貶值、升值問題，及物價指數(shù)的上漲等。1.3其他風(fēng)險

項目的進(jìn)展還存在其他多方面的風(fēng)險，如質(zhì)量風(fēng)險、安全風(fēng)險、政策風(fēng)險、資金風(fēng)險等。

2項目風(fēng)險控制對策 2.1建設(shè)風(fēng)險

在項目實施之前，已事先制定一個切實可行的、科學(xué)的進(jìn)度計劃。該計劃一般是針對承包商在投標(biāo)過程中向我們承諾的工期，并在中標(biāo)后寫入合同，作為一項重要的合同條款對承包商產(chǎn)生約束效應(yīng)。并合理要求承包商對改造、改建工期進(jìn)行合理的預(yù)估，并進(jìn)行承諾。于是對承包商在工程實踐過程中，需承受相當(dāng)?shù)墓て陲L(fēng)險，并接受合同中要求“工期拖延的罰款”的風(fēng)險。

現(xiàn)有項目內(nèi)建筑合理布局符合我們公寓建設(shè)要求，重要建筑已無須重復(fù)建設(shè)，只需改建及個別小區(qū)域建設(shè)即可，以此可規(guī)避本項目的主要風(fēng)險。七．可行性研究結(jié)論 1養(yǎng)老院建設(shè)是必要的

老年人的比例在逐步提升，2009年底這一比例已經(jīng)達(dá)到%，如此龐大的一個老年人口亟需與之匹配的養(yǎng)老設(shè)施的服務(wù)；余干縣城作為一個擁有人口規(guī)模接近20萬的居住地，按照規(guī)定必須設(shè)置至少一所福利性的養(yǎng)老機構(gòu)以滿足社區(qū)養(yǎng)老的需求。2養(yǎng)老院建設(shè)是可行的

雖然老年公寓屬于投資周期較長的項目，但其風(fēng)險性針

對常青實際的多年運營經(jīng)驗已不是較大的危險項目，并且作為公用事業(yè)它所發(fā)揮的巨大效用是不可等量的，在綜合考慮社會效益評價以及政府部門給予的多項政策、資金優(yōu)惠的前提下，養(yǎng)老院的建設(shè)在經(jīng)濟(jì)上是可行的。

第五篇：老年公寓項目可行性研究報告

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老年公寓項目可行性研究報告

老年公寓市場機遇 我國已進(jìn)入老齡化社會階段

按照國際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個國家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上時，即為老齡化社會。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總?cè)丝诘?1.2%，而且這個數(shù)字每年都在以3%的速度增長。我國進(jìn)入老齡化社會已是不爭的事實。根據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計預(yù)測，到2025年，老年人將占全國總?cè)丝?9.34%；到2040年，老年人將占全國總?cè)丝诘?7.8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。

“老年公寓”市場潛力巨大

2000年國家有關(guān)部門通過調(diào)查和分析預(yù)測，到本世紀(jì)一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3；另據(jù)中國老齡人協(xié)會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費數(shù)額還將得到進(jìn)一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很

大的市場，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年住宅產(chǎn)業(yè)是一個極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。

老年人養(yǎng)老逐步向集中養(yǎng)老轉(zhuǎn)移

受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認(rèn)為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女報告用途：發(fā)改委立項、政府申請資金、政府申請土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等

北京智博睿信息咨詢有限公司 www.tmdps.cn 的孤寡老人的安身之地），國內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠(yuǎn)”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。

家庭因素催生老年住宅的產(chǎn)生和發(fā)展

自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。

國家、省、市各級政府鼓勵進(jìn)行老年公寓的建設(shè)

面對我國進(jìn)入老齡化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關(guān)注。1998年起各級政府就出臺了相關(guān)政策，鼓勵民間組織、企業(yè)、個人創(chuàng)辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)。在2003年召開中共十六大三中全會上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵從事老年住宅的建設(shè)。河南省政府更報告用途：發(fā)改委立項、政府申請資金、政府申請土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等

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是認(rèn)識到全國人口第一大省老齡化形勢的嚴(yán)峻性，出臺的政策更具有可執(zhí)行性：養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)建設(shè)用地可劃撥；十余項稅費可減免；貸款條件放寬、利率優(yōu)惠；財政可給一次性開辦補助;向非營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的捐贈繳所得稅前扣除…

老年住宅在京、滬兩地倍受熱寵

最早的老年公寓就出現(xiàn)在北京和上海。上世紀(jì)的九十年代初，在當(dāng)時的上海商品房積壓量高達(dá)上千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應(yīng)求，排隊預(yù)訂的場面時有發(fā)生。九十年代中期，北京的一些機構(gòu)在吸取上海老年公寓的成功經(jīng)驗后，結(jié)合本地區(qū)老年人生活習(xí)性建老年公寓，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

總結(jié)：

如果說1.45億的老年人口基數(shù)是老年住宅建設(shè)的必要條件、家庭因素和老年人社會問題是催生老年人公寓產(chǎn)生的重要原由，那么國家鼓勵和京滬兩地老年公寓熱寵應(yīng)該能使我們看到的老年公寓建設(shè)的希望。從今天老年人口基數(shù)、老年人社會問題及老年人養(yǎng)老觀念重大轉(zhuǎn)變的趨勢看，實施老年公寓建設(shè)應(yīng)該說是一種機遇，老年公寓建設(shè)恰逢其時，水到渠成。可以預(yù)見，老年公寓必將逐步被老年人極其子女所接受。

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本報告是針對行業(yè)投資可行性研究咨詢服務(wù)的專項研究報告，此報告為個性化定制服務(wù)報告，我們將根據(jù)不同類型及不同行業(yè)的項目提出的具體要求，修訂報告目錄，并在此目錄的基礎(chǔ)上重新完善行業(yè)數(shù)據(jù)及分析內(nèi)容，為企業(yè)項目立項、上馬、融資提供全程指引服務(wù)。

可行性研究報告是在制定某一建設(shè)或科研項目之前，對該項目實施的可能性、有效性、技術(shù)方案及技術(shù)政策進(jìn)行具體、深入、細(xì)致的技術(shù)論證和經(jīng)濟(jì)評價，以求確定一個在技術(shù)上合理、經(jīng)濟(jì)上合算的最優(yōu)方案和最佳時機而寫的書面報告。

可行性研究報告主要內(nèi)容是要求以全面、系統(tǒng)的分析為主要方法，經(jīng)濟(jì)效益為核心，圍繞影響項目的各種因素，運用大量的數(shù)據(jù)資料論證擬建項目是否可行。

對整個可行性研究提出綜合分析評價，指出優(yōu)缺點和建議。為了結(jié)論的需要，往往還需要加上一些附件，如試驗數(shù)據(jù)、論證材料、計算圖表、附圖等，以增強可行性報告的說服力。

可行性研究是確定建設(shè)項目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證的科學(xué)方法，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關(guān)的自然、社會、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等進(jìn)行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測建成后的社會經(jīng)濟(jì)效益。在此基礎(chǔ)上，綜合論證項目建設(shè)的必要性，財務(wù)的盈利性，經(jīng)濟(jì)上的合理性，技術(shù)上的先進(jìn)性和適應(yīng)性以及建設(shè)條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。

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投資可行性報告咨詢服務(wù)分為政府審批核準(zhǔn)用可行性研究報告和融資用可行性研究報告。審批核準(zhǔn)用的可行性研究報告?zhèn)戎仃P(guān)注項目的社會經(jīng)濟(jì)效益和影響；融資用報告?zhèn)戎仃P(guān)注項目在經(jīng)濟(jì)上是否可行。具體概括為：政府立項審批，產(chǎn)業(yè)扶持，銀行貸款，融資投資、投資建設(shè)、境外投資、上市融資、中外合作，股份合作、組建公司、征用土地、申請高新技術(shù)企業(yè)等各類可行性報告。

報告通過對項目的市場需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究調(diào)查，在行業(yè)專家研究經(jīng)驗的基礎(chǔ)上對項目經(jīng)濟(jì)效益及社會效益進(jìn)行科學(xué)預(yù)測，從而為客戶提供全面的、客觀的、可靠的項目投資價值評估及項目建設(shè)進(jìn)程等咨詢意見。

【報告價格】此報告為委托項目報告，價格根據(jù)具體的要求協(xié)商，歡迎來電。

另：提供國家發(fā)改委甲、乙、丙級資質(zhì)

可行性研究報告大綱（具體可根據(jù)客戶要求進(jìn)行調(diào)整）第一章 研究概述 第一節(jié) 研究背景與目標(biāo) 第二節(jié) 研究的內(nèi)容 第三節(jié) 研究方法 第四節(jié) 數(shù)據(jù)來源 第五節(jié) 研究結(jié)論

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一、市場規(guī)模

二、競爭態(tài)勢

三、行業(yè)投資的熱點

四、行業(yè)項目投資的經(jīng)濟(jì)性

第二章 老年公寓項目總論 第一節(jié) 老年公寓項目背景

一、老年公寓項目名稱

二、老年公寓項目承辦單位

三、老年公寓項目主管部門

四、老年公寓項目擬建地區(qū)、地點

五、承擔(dān)可行性研究工作的單位和法人代表

六、研究工作依據(jù)

七、研究工作概況 第二節(jié) 可行性研究結(jié)論

一、市場預(yù)測和項目規(guī)模

二、原材料、燃料和動力供應(yīng)

三、選址

四、老年公寓項目工程技術(shù)方案

五、環(huán)境保護(hù)

六、工廠組織及勞動定員

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七、老年公寓項目建設(shè)進(jìn)度

八、投資估算和資金籌措

九、老年公寓項目財務(wù)和經(jīng)濟(jì)評論

十、老年公寓項目綜合評價結(jié)論 第三節(jié) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 第四節(jié) 存在問題及建議

第三章 老年公寓項目投資環(huán)境分析 第一節(jié) 社會宏觀環(huán)境分析 第二節(jié) 老年公寓項目相關(guān)政策分析

一、國家政策

二、老年公寓項目行業(yè)準(zhǔn)入政策

三、老年公寓項目行業(yè)技術(shù)政策 第三節(jié) 地方政策

第四章 老年公寓項目背景和發(fā)展概況 第一節(jié) 老年公寓項目提出的背景

一、國家及老年公寓項目行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

二、老年公寓項目發(fā)起人和發(fā)起緣由 第二節(jié) 老年公寓項目發(fā)展概況

一、已進(jìn)行的調(diào)查研究老年公寓項目及其成果

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二、試驗試制工作情況

三、廠址初勘和初步測量工作情況

四、老年公寓項目建議書的編制、提出及審批過程 第三節(jié) 老年公寓項目建設(shè)的必要性

一、現(xiàn)狀與差距

二、發(fā)展趨勢

三、老年公寓項目建設(shè)的必要性

四、老年公寓項目建設(shè)的可行性 第四節(jié) 投資的必要性

第五章 老年公寓項目行業(yè)競爭格局分析 第一節(jié) 國內(nèi)生產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀

一、重點企業(yè)信息

二、企業(yè)地理分布

三、企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

四、企業(yè)從業(yè)人數(shù)

第二節(jié) 重點區(qū)域企業(yè)特點分析

一、華北區(qū)域

二、東北區(qū)域

三、西北區(qū)域

四、華東區(qū)域

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五、華南區(qū)域

六、西南區(qū)域

七、華中區(qū)域

第三節(jié) 企業(yè)競爭策略分析

一、產(chǎn)品競爭策略

二、價格競爭策略

三、渠道競爭策略

四、銷售競爭策略

五、服務(wù)競爭策略

六、品牌競爭策略

第六章 老年公寓項目行業(yè)財務(wù)指標(biāo)分析參考 第一節(jié) 老年公寓項目行業(yè)產(chǎn)銷狀況分析 第二節(jié) 老年公寓項目行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債狀況分析 第三節(jié) 老年公寓項目行業(yè)資產(chǎn)運營狀況分析 第四節(jié) 老年公寓項目行業(yè)獲利能力分析 第五節(jié) 老年公寓項目行業(yè)成本費用分析

第七章 老年公寓項目行業(yè)市場分析與建設(shè)規(guī)模 第一節(jié) 市場調(diào)查

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一、擬建 老年公寓項目產(chǎn)出物用途調(diào)查

二、產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查

三、產(chǎn)品產(chǎn)量及銷售量調(diào)查

四、替代產(chǎn)品調(diào)查

五、產(chǎn)品價格調(diào)查

六、國外市場調(diào)查

第二節(jié) 老年公寓項目行業(yè)市場預(yù)測

一、國內(nèi)市場需求預(yù)測

二、產(chǎn)品出口或進(jìn)口替代分析

三、價格預(yù)測

第三節(jié) 老年公寓項目行業(yè)市場推銷戰(zhàn)略

一、推銷方式

二、推銷措施

三、促銷價格制度

四、產(chǎn)品銷售費用預(yù)測

第四節(jié) 老年公寓項目產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模

一、產(chǎn)品方案

二、建設(shè)規(guī)模

第五節(jié) 老年公寓項目產(chǎn)品銷售收入預(yù)測

第八章 老年公寓項目建設(shè)條件與選址方案

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第一節(jié) 資源和原材料

一、資源評述

二、原材料及主要輔助材料供應(yīng)

三、需要作生產(chǎn)試驗的原料

第二節(jié) 建設(shè)地區(qū)的選擇

一、自然條件

二、基礎(chǔ)設(shè)施

三、社會經(jīng)濟(jì)條件

四、其它應(yīng)考慮的因素 第三節(jié) 廠址選擇

一、廠址多方案比較

二、廠址推薦方案

第九章 老年公寓項目應(yīng)用技術(shù)方案 第一節(jié) 老年公寓項目組成 第二節(jié) 生產(chǎn)技術(shù)方案

一、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)

二、生產(chǎn)方法

三、技術(shù)參數(shù)和工藝流程

四、主要工藝設(shè)備選擇

五、主要原材料、燃料、動力消耗指標(biāo)

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六、主要生產(chǎn)車間布置方案 第三節(jié) 總平面布置和運輸

一、總平面布置原則

二、廠內(nèi)外運輸方案

三、倉儲方案

四、占地面積及分析 第四節(jié) 土建工程

一、主要建、構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設(shè)計

二、特殊基礎(chǔ)工程的設(shè)計

三、建筑材料

四、土建工程造價估算 第五節(jié) 其他工程

一、給排水工程

二、動力及公用工程

三、地震設(shè)防

四、生活福利設(shè)施

第十章 老年公寓項目環(huán)境保護(hù)與勞動安全 第一節(jié) 建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀

一、老年公寓項目的地理位置

二、地形、地貌、土壤、地質(zhì)、水文、氣象

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三、礦藏、森林、草原、水產(chǎn)和野生動物、植物、農(nóng)作物

四、自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)、名勝古跡、以及重要政治文化設(shè)施

五、現(xiàn)有工礦企業(yè)分布情況

六、生活居住區(qū)分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況

七、大氣、地下水、地面水的環(huán)境質(zhì)量狀況

八、交通運輸情況

九、其他社會經(jīng)濟(jì)活動污染、破壞現(xiàn)狀資料

十、環(huán)保、消防、職業(yè)安全衛(wèi)生和節(jié)能 第二節(jié) 老年公寓項目主要污染源和污染物

一、主要污染源

二、主要污染物

第三節(jié) 老年公寓項目擬采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 第四節(jié) 治理環(huán)境的方案

一、老年公寓項目對周圍地區(qū)的地質(zhì)、水文、氣象可能產(chǎn)生的影響

二、老年公寓項目對周圍地區(qū)自然資源可能產(chǎn)生的影響

三、老年公寓項目對周圍自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)等可能產(chǎn)生的影響

四、各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案

五、綠化措施，包括防護(hù)地帶的防護(hù)林和建設(shè)區(qū)域的綠化

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第五節(jié) 環(huán)境監(jiān)測制度的建議 第六節(jié) 環(huán)境保護(hù)投資估算 第七節(jié) 環(huán)境影響評論結(jié)論 第八節(jié) 勞動保護(hù)與安全衛(wèi)生

一、生產(chǎn)過程中職業(yè)危害因素的分析

二、職業(yè)安全衛(wèi)生主要設(shè)施

三、勞動安全與職業(yè)衛(wèi)生機構(gòu)

四、消防措施和設(shè)施方案建議

第十一章 企業(yè)組織和勞動定員 第一節(jié) 企業(yè)組織

一、企業(yè)組織形式

二、企業(yè)工作制度

第二節(jié) 勞動定員和人員培訓(xùn)

一、勞動定員

二、年總工資和職工年平均工資估算

三、人員培訓(xùn)及費用估算

第十二章 老年公寓項目實施進(jìn)度安排 第一節(jié) 老年公寓項目實施的各階段

一、建立 老年公寓項目實施管理機構(gòu)

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二、資金籌集安排

三、技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓

四、勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨

五、施工準(zhǔn)備

六、施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備

七、竣工驗收

第二節(jié) 老年公寓項目實施進(jìn)度表

一、橫道圖

二、網(wǎng)絡(luò)圖

第三節(jié) 老年公寓項目實施費用

一、建設(shè)單位管理費

二、生產(chǎn)籌備費

三、生產(chǎn)職工培訓(xùn)費

四、辦公和生活家具購置費

五、勘察設(shè)計費

六、其它應(yīng)支付的費用

第十三章 投資估算與資金籌措 第一節(jié) 老年公寓項目總投資估算

一、固定資產(chǎn)投資總額

二、流動資金估算 第二節(jié) 資金籌措

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一、資金來源

二、老年公寓項目籌資方案 第三節(jié) 投資使用計劃

一、投資使用計劃

二、借款償還計劃

第十四章 財務(wù)與敏感性分析 第一節(jié) 生產(chǎn)成本和銷售收入估算

一、生產(chǎn)總成本估算

二、單位成本

三、銷售收入估算 第二節(jié) 財務(wù)評價 第三節(jié) 國民經(jīng)濟(jì)評價 第四節(jié) 不確定性分析

第五節(jié) 社會效益和社會影響分析

一、老年公寓項目對國家政治和社會穩(wěn)定的影響

二、老年公寓項目與當(dāng)?shù)乜萍肌⑽幕l(fā)展水平的相互適應(yīng)性

三、老年公寓項目與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性

四、老年公寓項目與當(dāng)?shù)鼐用竦淖诮獭⒚褡辶?xí)慣的相互適應(yīng)性

五、老年公寓項目對合理利用自然資源的影響

六、老年公寓項目的國防效益或影響

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七、對保護(hù)環(huán)境和生態(tài)平衡的影響

第十五章 老年公寓項目不確定性及風(fēng)險分析 第一節(jié) 建設(shè)和開發(fā)風(fēng)險 第二節(jié) 市場和運營風(fēng)險 第三節(jié) 金融風(fēng)險 第四節(jié) 政治風(fēng)險 第五節(jié) 法律風(fēng)險 第六節(jié) 環(huán)境風(fēng)險 第七節(jié) 技術(shù)風(fēng)險

第十六章 老年公寓項目行業(yè)發(fā)展趨勢分析

第一節(jié) 我國老年公寓項目行業(yè)發(fā)展的主要問題及對策研究

一、我國老年公寓項目行業(yè)發(fā)展的主要問題

二、促進(jìn)老年公寓項目行業(yè)發(fā)展的對策 第二節(jié) 我國老年公寓項目行業(yè)發(fā)展趨勢分析 第三節(jié) 老年公寓項目行業(yè)投資機會及發(fā)展戰(zhàn)略分析

一、老年公寓項目行業(yè)投資機會分析

二、老年公寓項目行業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略分析 第四節(jié) 我國 老年公寓項目行業(yè)投資風(fēng)險

一、政策風(fēng)險

報告用途：發(fā)改委立項、政府申請資金、政府申請土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等

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二、環(huán)境因素

三、市場風(fēng)險

四、老年公寓項目行業(yè)投資風(fēng)險的規(guī)避及對策

第十七章 老年公寓項目可行性研究結(jié)論與建議 第一節(jié) 結(jié)論與建議

一、對推薦的擬建方案的結(jié)論性意見

二、對主要的對比方案進(jìn)行說明

三、對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議

四、對應(yīng)修改的主要問題進(jìn)行說明，提出修改意見

五、對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見

六、可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論

第二節(jié) 我國老年公寓項目行業(yè)未來發(fā)展及投資可行性結(jié)論及建議

第十八章 財務(wù)報表 第一節(jié) 資產(chǎn)負(fù)債表 第二節(jié) 投資受益分析表 第三節(jié) 損益表

第十九章 老年公寓項目投資可行性報告附件

報告用途：發(fā)改委立項、政府申請資金、政府申請土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等

北京智博睿信息咨詢有限公司 www.tmdps.cn、老年公寓項目位置圖 2、主要工藝技術(shù)流程圖 3、主辦單位近5 年的財務(wù)報表、老年公寓項目所需成果轉(zhuǎn)讓協(xié)議及成果鑒定 5、老年公寓項目總平面布置圖 6、主要土建工程的平面圖 7、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)摘要表 8、老年公寓項目投資概算表 9、經(jīng)濟(jì)評價類基本報表與輔助報表 10、現(xiàn)金流量表 11、現(xiàn)金流量表 12、損益表、資金來源與運用表 14、資產(chǎn)負(fù)債表 15、財務(wù)外匯平衡表 16、固定資產(chǎn)投資估算表 17、流動資金估算表 18、投資計劃與資金籌措表 19、單位產(chǎn)品生產(chǎn)成本估算表 20、固定資產(chǎn)折舊費估算表 21、總成本費用估算表

報告用途：發(fā)改委立項、政府申請資金、政府申請土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等

北京智博睿信息咨詢有限公司 www.tmdps.cn、產(chǎn)品銷售（營業(yè)）收入和銷售稅金及附加估算表

報告用途：發(fā)改委立項、政府申請資金、政府申請土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等