第一篇：銀川市物業管理條例

銀川市物業管理條例

（根據2008年4月17日銀川市第十三屆人民代表大會常務委員會第3次會議通過、2008年7月24日寧夏回族自治區第十屆人民代表大會常務委員會第4次會議批準的《銀川市人民代表大會常務委員會關于修訂〈銀川市物業管理條例〉的決定》修正）

第一章 總 則

第一條

為加強物業管理，規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據國務院《物業管理條例》，結合本市實際，制定本條例。第二條

本條例適用于銀川市行政區域內的物業管理活動。第三條

本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

本條例所稱業主，是指房屋的所有權人。

本條例所稱物業使用人是指業主以外的實際使用物業的人。第四條

銀川市房產行政管理部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。

銀川市物業管理辦公室受銀川市房產行政管理部門委托具體負責興慶區、金鳳區、西夏區物業管理活動的監督管理工作。

永寧縣、賀蘭縣、靈武市房產行政管理部門負責本轄區內物業管理活動的監督管理工作。第五條

政府應當鼓勵、引導和支持物業管理向社會化、市場化、專業化方向發展，提高城市物業管理水平。

第二章 業主大會及委員會

第六條

一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域內全體業主組成業主大會。

業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則。第七條

同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地房產行政管理部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會；只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

同一物業管理區域內，交付的專有部分建筑面積達到建筑總面積50%以上，或首次交付之日起滿兩年且交付的專有部分建筑面積達到建筑總面積30%以上時，建設單位或出售單位應當組織業主召開首次業主大會。

首次業主大會的費用由物業建設單位或出售單位承擔。第八條

下列事項由業主共同決定：(一)制定和修改業主大會議事規則；(二)制定和修改管理規約；

(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；(四)選聘和解聘物業服務企業；(五)籌集和使用專項維修資金；(六)改建、重建建筑物及其附屬設施；(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主大會決定第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定上款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主參加。

業主可以委托代理人參加業主大會會議，但應當出具書面委托書，明確所委托的權限。業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。第九條

業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。第十條

召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。業主委員會應當做好業主大會會議記錄。第十一條

業主委員會是業主大會的執行機構，成員人數由業主大會決定，一般為5人以上單數。業主委員會委員應當由自覺履行業主義務、熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任，但在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業工作的業主、配偶以及直系親屬，不應作為業主委員會成員。

業主委員會任期由業主大會議事規則確定，其成員可以連選連任。業主委員會成員在任期內業主資格終止的，其委員資格自行終止，業主委員會應根據業主大會議事規則及時增補委員。

業主委員會委員候選人可以由業主推薦或自薦產生。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

業主大會會議選舉產生出新一屆業主委員會之日起10日內，前業主委員會應當將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。業主委員會委員資格屆內終止的，應當在終止之日起5日內向本屆業主委員會移交由其保管的文件資料及財物。第十二條

業主委員會除履行國務院《物業管理條例》規定的職責外，還可以履行下列職責：(一)擬訂物業共用部位、共用設施設備收益的管理、使用和分配方案；(二)根據業主大會的決定代表全體業主參加因物業管理活動發生的訴訟。第十三條

業主委員會選舉產生之后，應當及時在物業管理區域內公示，并在30日內向物業所在地房產行政管理部門備案。

業主委員會備案事項發生變更的，應當依照前款規定重新備案和公示。第十四條

業主委員會作出的決定，應當由全體委員半數以上簽字同意。第十五條 管理規約應當包括以下內容：(一)物業的名稱、地點、面積及戶數；(二)業主委員會組織機構；

(三)業主使用其物業和物業管理區域內公共場所及共用設施的權利；(四)業主參與物業管理的權利；

(五)業主對業主委員會及物業管理服務企業的監督權；(六)物業各項維修、養護和管理費用的交納、使用、監管；

(七)業主在本物業管理區域內應遵守的行為準則及通過適當途徑向業主委員會提供聯系地址、通訊方式的義務；

(八)違反管理規約的責任。管理規約對全體業主具有約束力。

管理規約經業主大會通過后，業主委員會應當及時在物業管理區域內公示，并在15日內向物業所在地房產行政管理部門備案。

管理規約修訂后，應依照前款規定重新備案和公示。第十六條

業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。第十七條

業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定或從事與物業管理無關的活動。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地房產行政管理部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。第十八條

業主大會、業主委員會應當配合公安機關、居民委員會共同做好物業管理區域內的社會治安、環境衛生等工作。

在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，在物業管理職責范圍內接受其指導和監督。

住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。第十九條 業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔，費用的籌集方式、業主委員會工作人員津貼或薪酬標準等由業主大會決定。

業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的質詢。第二十條

物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主與使用人約定，但不得違反法律、法規及管理規約。

物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

第三章 物業服務企業

第二十一條

從事物業服務活動的企業應當具有獨立的法人資格，并取得相應的物業服務企業資質。從事物業服務的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。第二十二條

物業服務企業享有以下權利：

(一)按照物業管理的技術標準、行業規范和物業服務合同約定提供專業化的物業服務；(二)收取物業服務費或物業服務酬金；

(三)選擇專業性服務企業承擔專項經營服務業務；

(四)制止物業管理區域內違反管理規約和物業管理規章制度的行為；(五)享有經營自主權，按經營范圍開展經營活動；(六)法律、法規規定的其他權利。第二十三條

物業服務企業應當履行以下義務：(一)履行物業服務合同，提供物業服務；(二)接受業主、業主大會、業主委員會的監督；

(三)在物業管理區域內公示物業服務合同約定的收費項目和標準以及向業主提供專項服務的收費項目和標準；

(四)向業主大會、業主委員會報告物業服務合同履行情況；(五)接受物業所在地房產行政管理部門的監督管理；(六)協助有關部門制止違法、違規行為，維護物業管理區域公共秩序和公共安全；(七)在物業服務活動中維護業主的合法權益；(八)法律、法規規定的其他義務。第二十四條

物業服務企業應當建立完善的企業管理制度和財務管理制度，加強對員工的管理和培訓，提高物業服務水平。第二十五條

物業服務企業不得擅自改變物業管理區域內設施的用途。

第四章 前期物業管理

第二十六條

物業建設單位或出售單位應當按有關規定選聘物業服務企業進行前期物業管理。建設單位選聘物業服務企業進行前期物業管理的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。前期物業服務可以約定期限，但期限未滿業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

建設單位應在前期物業服務合同簽訂后15日內向物業所在地房產行政管理部門備案。第二十七條

鼓勵建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于3個或者住宅規模小于2萬平方米的，經物業所在地房產行政管理部門同意，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

物業管理招投標具體管理辦法由銀川市人民政府另行制定。

通過招投標方式選聘物業服務企業的，招標人應當按照以下規定時限完成物業管理招投標工作：

(一)新建現售商品房項目應當在現售前30日完成；

(二)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；(三)非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。第二十八條

建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。臨時管理規約應作為物業買賣合同的附件并報物業所在地房產行政管理部門備案。市房產行政管理部門應當制作管理規約示范文本。

建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。第二十九條

建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約、前期物業服務合同內容向物業買受人明示，并予以說明。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

建設單位與物業買受人簽訂的物業買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費標準、計費起始時間及計費方式等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。第三十條

物業交付使用前發生的前期物業服務費用，由建設單位承擔；物業交付使用后至前期物業服務合同終止之日發生的物業服務費用，由建設單位和物業買受人按物業買賣合同中的約定承擔，約定由物業買受人交納的，建設單位負連帶交納責任；物業買賣合同中未約定的，由建設單位承擔。

前款所稱的交付使用，是指物業通過竣工驗收，住宅物業符合《銀川市新建住宅配套設施交付使用管理規定》要求，建設單位向業主送達交付使用通知之日起滿30日后。第三十一條

物業管理區域內的下列配套設施設備歸全體業主所有：

(一)物業管理用房、門衛房、值班房、非機動車車庫（棚）、監控室等共用設施設備機房，以及其他為物業管理區域服務的公共用房；

(二)共用的架空層、走廊、通道、樓梯間、電梯間以及屋面、外墻的附屬空間；(三)物業管理區域內除城鎮公共道路以外的其他道路，除城鎮公共綠地或者依法屬于個人以外的其他綠地，非經營性的共用文體設施；

(四)建設單位以物業買賣合同或者其他書面形式承諾歸全體業主所有的配套設施設備和相關場地；

（五）其他依法歸全體業主所有的設施設備。第三十二條

業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。建設單位應在物業買賣合同中對配套設施設備的所有權或使用權進行約定，未約定的配套設施設備的所有權或使用權歸全體業主所有。第三十三條

物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備以及有關文件檔案資料進行查驗，查驗費用由物業服務企業與建設單位或業主委員會在物業服務合同中約定。查驗中發現問題的，交接各方應當以書面形式予以確認。

查驗中發現的問題，屬于建設單位、物業服務企業責任的，建設單位、物業服務企業應當承擔相應責任；屬于部分或者全體業主責任的，業主應當按照所擁有的物業建筑面積份額共同承擔相應責任。第三十四條

建設單位在辦理物業承接驗收手續時，應當向物業服務企業移交物業共用設施設備及下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件；(四)物業管理所必需的其他資料。

物業服務企業應當在前期物業服務合同終止后7日內將物業共用部位、共用設施設備和上述資料移交給建設單位或業主委員會。第三十五條

建設單位必須在首次業主大會成立后30日內，按下列標準向業主提供物業管理用房：(一)住宅總規劃建筑面積在5萬平方米以內的，按不低于總建筑面積4‰提供；物業管理用房面積小于150平方米的，按150平方米提供；

(二)住宅總規劃建筑面積超過5萬平方米以上的，5萬平方米部分按總建筑面積4‰提供，超過部分按不低于2‰提供。

物業管理用房一般應當為地面以上首層房屋，具備基本裝修和水電功能，可直接投入使用。任何單位和個不得擅自改變其用途。第三十六條

建設單位申請房屋預售許可證、房屋所有權初始登記時，應當提交物業管理用房、配套設施坐落位置、面積等相關資料。物業所在地房產行政管理部門在核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當對物業管理用房、配套設施坐落位置和面積等同時進行登記。

第五章 物業管理服務及費用

第三十七條

業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當包括以下主要內容：(一)委托管理物業的基本情況；(二)物業服務事項；

(三)物業服務等級或服務質量；(四)服務費用；(五)雙方的權利與義務；

(六)物業服務企業使用公共物業及利用公共物業所得收益的分配；(七)專項維修資金的管理與使用；(八)物業管理用房及配套設施設備；(九)合同期限；(十)違約責任；

(十一)雙方約定的其他事項。

物業服務企業應當在物業服務合同訂立或變更之日起15日內，向物業所在地房產行政管理部門備案并在物業管理區域內公示。

市房產行政管理部門應當制定物業服務合同(含前期物業服務合同)的示范文本。第三十八條

物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業共用部位、共用設施設備、物業管理用房和本條例第三十四條第一款規定的資料交還給業主委員會；未成立業主委員會的，交還給建設單位。

物業服務合同終止時，業主大會重新選聘物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。第三十九條

物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業可以根據業主的委托提供特約服務項目。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。第四十條

物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，收費標準實行政府指導價和市場調節價。第四十一條

物業服務費用的收取方式可實行包干制或酬金制。

物業服務費用包干制的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務費包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。第四十二條

物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部服務業務一并委托給他人。第四十三條

物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、中修和更新、改造費用，由業主按照各自擁有物業建筑面積比例共同承擔，依照本條例設立共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)并符合專項維修資金使用條件的，可在專項維修資金中列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔保修期間的物業保修責任。保修期滿后，物業自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業主承擔。第四十四條

業主應當根據物業服務合同的約定全額交納物業服務費。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。第四十五條

物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取相關費用。

物業服務企業接受委托代收前款費用的，可向委托方收取一定的代辦費用，但不得向業主收取手續費等額外費用。第四十六條

對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規、規章規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。第四十七條

物業服務企業應當協助做好物業管理區域的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。第四十八條

物業所在地房產行政管理部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業服務活動中的投訴。第四十九條

業主委員會應當在解除物業服務合同或合同期限屆滿九十日前，組織召開業主大會決定解除或者續聘事宜，并將決定書面通知物業服務企業；物業服務企業應當在解除物業服務合同或合同期限屆滿九十日前，就物業服務合同解除或合同續簽事宜書面通知業主委員會或建設單位。雙方商定續簽合同的，應當重新簽訂物業服務合同。

物業服務合同依法解除后，物業服務企業應當退還多收取的物業服務費，有過錯的應當承擔賠償責任。

業主大會未按照法律、法規規定及物業服務合同約定的條件和程序解除物業服務合同，給物業服務企業造成損失的，全體業主應當承擔賠償責任。

第六章 物業的使用與維護

第五十條

物業的使用與維護應當遵守國家有關市容環境衛生、環境保護、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法規和規章的規定。第五十一條

物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施設備，不得改變用途。業主依法確需改變公共建筑和共用設施設備用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施設備用途的，應當征得業主大會同意后，由業主依法辦理有關手續。第五十二條

業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

因公共利益或維修物業，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。

業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。第五十三條

供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的，應征得業主委員會和物業服務企業同意，并與物業服務企業簽訂恢復協議。第五十四條

物業管理區域內禁止下列行為：

(一)損壞房屋承重結構，主體結構，破壞房屋外立面，擅自改變房屋用途；(二)占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設備；

(三)對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進行違章鑿拆、搭占等；

(四)放置、排放易燃、易爆、有毒、放射性等有害物質或者制造噪聲；(五)利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；(六)占用公共場地，損毀綠化、建筑小品、文體設施等；(七)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

(八)違章搭建、改建或以其他方式改變物業共用部位，影響其正常使用功能；(九)在建筑物或構筑物上違規懸掛、張貼、涂寫、刻畫；(十)法律、法規及業主公約禁止的其他行為。第五十五條

業主應當按規劃部門批準或者房地產產權證書載明的用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。因特殊情況需改變物業用途的，應征得相關業主及業主委員會的同意，經規劃部門批準并告知物業服務企業。

業主、使用人裝飾裝修房屋的，應當遵守國家和本市的規定以及臨時管理規約、管理規約，事先告知物業服務企業。物業服務企業應當與業主、使用人簽訂《住宅室內裝飾裝修管理服務協議》，對裝飾裝修工程的實施內容、實施期限、允許施工的時間、廢棄物的清運與處置、住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求、禁止行為和注意事項、管理服務費用及違約責任等進行約定。

市房產行政管理部門應當制定《住宅室內裝飾裝修管理服務協議》的示范文本。第五十六條 利用住宅小區內道路、空地等共用部位停車以及利用物業共用部位、共用設施設備、物業管理用房進行其它活動或經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。第五十七條

物業管理區域內的機動車場(庫)，應當優先滿足本物業管理區域內的業主和使用人使用。停車位不得轉讓給物業管理區域外的單位、個人；停車位有空余的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位、個人。在物業管理區域內停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

車主對車輛有保管要求的，由車主和物業服務企業另行簽訂保管合同。第五十八條

物業存在安全隱患，危及公共利益及他人的合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。因責任人維修養護不及時，造成公共或他人物業損壞、財產損失的，責任人應當承擔修復和賠償責任。

責任人不履行維修養護義務的，經業主委員會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。第五十九條

住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主和建設單位，應當按國家的有關規定交納專項維修資金。

住宅物業管理區域外的非住宅物業的專項維修資金的收繳、使用和管理參照上款執行。

第七章 法律責任

第六十條

業主、使用人違反本條例或者臨時管理規約、管理規約，有損壞房屋承重結構、擅自改變物業使用性質等行為，損害其他業主、使用人合法權利的，業主委員會應當予以勸阻、制止；相關業主、使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。第六十一條

有下例行為之一的，由物業所在地房產行政管理部門依照國務院《物業管理條例》的規定予以處罰：

(一)住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的；

(二)建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的；

(三)不移交有關資料或逾期不移交有關資料的；(四)建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的；(五)挪用專項維修資金的；

(六)物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的；(七)物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的；(八)物業服務企業未經業主大會同意，擅自改變物業管理用房用途的；(九)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；(十)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；(十一)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的； 未取得資質證書從事物業管理的或以欺騙手段取得資質證書的。第六十二條

違反物業服務合同，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向仲裁機構申請仲裁或向人民法院起訴。第六十三條

違反本條例規定，房產行政管理部門或者其他行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

第八章 附 則

第六十四條

本條例所稱物業管理用房是指物業辦公用房、物業清潔用房、物業儲藏用房、業主活動用房等。第六十五條

本條例所稱共用部位是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、梁、柱、樓板、屋頂等)，戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設施設備是指按照規劃部門批準且建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用給排水管道、加壓水泵、水箱、電梯、天線、供電線路、照明、暖氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、地下室、停車場、車庫、文體設施和共用設施、設備使用的房屋等。第六十六條

本條例自2005年5月1日起施行。[1]

第二篇：銀川市物業管理項目經理資格考試 (復習題)

銀川市物業管理項目經理資格考試

（復習題）

一、單項選擇（每小題只有唯一正確答案，每小題1分）

1、下列可從住宅專項維修資金中列支的費用是。

A.房屋竣工交付之日起正常使用滿5年的非獨占樓頂漏水的維修費用 B.小區供水總表前的管線維修養護費用 C.業主不小心損壞電梯所需的修復費用

D.物業服務合同中約定由物業服務企業從物業服務費用或物業服務資金中支出的共用部位、共用設施設備的維修養護費用

2、銀川市普通住宅小區物業服務費政府指導價是（）出臺，基準價分為（）個等級 A、2007年9月1日，四個 B、2009年9月1日，三個 C、2003年7月1日，三個 D、2006年3月1日，四個

3、根據建設部《商品住宅實行住宅質量保證書和使用說明書制度的規定》，住宅保修期從（）之日起計算。A竣工之日起

B開發企業竣工驗收的住宅交付用戶使用 C竣工驗收合格之日起 D完工之日起

4、根據建設部《商品住宅實行住宅質量保證書和使用說明書制度的規定》，供熱、供冷系統和設備的保修期為（）。A1個采暖期或供冷期 B2個采暖期或供冷期 C1年 D2年

5、物業服務合同終止時，如物業服務企業不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期滿前（）書面告知委托方

a)A、1個月 B、2個月 C、3個月 D、6個月

6、社區文化能使社區成員從內心產生一種積極上進和不斷進取的精神，這是社區文化的（）功能

a)A、娛樂功能 B、凝聚功能 C、引導功能 D、激勵功能

7、物業經營管理中的 是對各種可能的方案進行分析比較的過程。a確定戰略 b構建信息基礎 c決策分析 d確定標準

8、的分類主要依據其建筑規模、經營商品的特點及商業輻射區域的范圍三個方面。

a寫字樓物業 b 零售商業物業 c 出租型公寓 d休閑娛樂設施

9、早期介入的銷售階段銷售前的主要工作內容（）

A、印發有關資料和制度，將各項收費的用途和管理辦法公開化、透明化。B、督促物業建設單位與業主簽訂《前期物業服務協議》。

C、明確各項費用的收費標準及辦法，必要時履行各種報批手續。D、督促物業建設單位依據有關規定依法收取專項維修基金。

10、物業企業加強設備日常維護的標準主要有（）。A、點檢標準 B、點檢和潤滑標準 C、潤滑標準 D、維修標準

11、電火花是電極間的擊穿放電，大量電火花匯集起來即構成電弧，電弧溫度高達 ℃。（）

A、5000 B、6000 C、7000 D、8000

12、下列不屬于相變制冷方式的是（D）.A、蒸汽壓縮式制冷 B、吸收式制冷 C、蒸汽噴射式制冷 D、熱電制冷

13、物業管理處對管轄物業資金運作方面，原則上實行（），物業管理日常運 行所有費用均應由管理費支付。

A 自給自足 b 自支自收 c 自負盈虧 d 總公司支付

14、物業管理公司的員工培訓工作是一個系統工程，它包括（）、計劃制訂、培 訓實施、效果評價等關鍵環節。

A 市場分析 b 人員分析 c 培訓定位 d 需求分析

15、物業管理公司對員工要實行規范化、制度化的培訓，一般分為入職培訓、轉崗培訓、（）和更新知識培訓4種類型。

A 技能培訓 b專門業務培訓 c上崗培訓 d能力培訓

16、物業管理的內容是（）。

A、對物業進行維修

B、對物業進行養護、管理

C、對相關區域衛生、保潔

D、對物業進行維修、養護、管理，對相關區域內的環境衛生和秩序進行維護

17、（）可作為物業管理活動的前提條件。

A、市場原則

B、平等原則

C、公平原則

D、公開原則

18、物業管理起源于19世紀60年代的（）。

A、法國

B、德國

C、英國

D、美國-

19、新中國成立的五十多年中，公有住宅總量經歷了一個（）的過程。

A、由小到大，再由大到小

B、由大到小，再由小到大

C、一直持續大

D、一直持續小

20、（）美國成立了第一個行業協會

芝加哥建筑管理人協會。

A、20世紀初

B、20世紀末

C、21世紀初

D、20世紀中期

21、我國的物業管理制度是由（）共同組成。

A、國家法規

B、地方性法規

C、中央性法規

D、國家法規政策和地方性法規政策

22、（）建設部頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》。

A、1994年3月20日

B、1994年3月21日

C、1995年3月23日

D、1994年3月23日

23、（）是物業管理的基礎。

A、業主的住宅權

B、業主的財產權

C、物業管理者所得

D、物業管理服務

24、物業服務合同規定以外的服務是（）。

A、無償服務

B、義務服務

C、有償服務

D、業內服務

25、物業管理應（）巡查小區單元門、樓梯道以及門窗、玻璃等狀況。

A、每兩日1次

B、每日1次

C、每三日2次

D、每日2次

26、物業服務的原則是（）。

A、合理原則

B、公開原則

C、收費與服務水平相適應原則

D、合理、公開、收費與服務水平相適應原則

27、《價格法》對價格管理規定了（）。

A、政府定價

B、政府指導價

C、市場調節價

D、政府定價、政府指導價、市場調節價

28、以政府定價方式管理物業服務收費存在的弊端是（）。

A、不利于物業管理企業提高服務質量

B、不利于物業管理企業降低服務質量

C、利于物業管理企業提高服務質量

D、利于物業管理企業提高服務態度

29、物業服務合同確立了業主和物業管理在物業管理活動中的（）。

A、權利

B、義務

C、權利、義務

D、權利和義務的法律依據

30、下列選項中，有關物業合同應具備的內容不包括（）。

A、物業管理事項

B、物業服務質量

C、專項維修資金的管理與使用

D、物業服務態度

31、物業收費的形式為（）。

A、1月收1次

B、1年收1次

C、1日收1次

D、包干制或酬金制

32、《物業管理條例》（）規定，物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。

A、第四十七條第二款

B、第四十七條第一款

C、第四十六條第一款

D、第四十六條第二款

33、物業管理企業（）。

A、應自覺接受公安機關監督和指導

B、被逼迫接受公安機關監督

C、不受公安機關監督

D、不受任何部門干涉

34、（）可以改變物業管理區域內公共建筑和公用設施。

A、業主大會

B、業主委員會

C、業主和物主

D、以上人員都不可

35、物業管理區域內的道路、場地是為（）而建設。

A、業主利益

B、物主利益

C、業主共同利益

D、國家利益

二、多項選擇（每小題有2個或2個以上正確答案，多選、錯選均不得分，少選得1分，每小題2分）

1、在物業管理活動中，建設單位的角色定位（）。A、首家物業管理企業的選擇者 B、首次業主大會的籌備者之一

C、物業服務費的收取者 D、未出售物業業主產權的代表者

E、物業質量的保證者和法定時間內的保修者

2、在物業管理活動中，物業管理企業的角色定位（）。A、物業區域內管理制度的制定者 B、完成物業配套建設的責任者 C、市場運行過程中的監督者 D、物業管理活動的實施者

E、物業管理服務質量的被監督者

3、物業項目管理的原則（）A、統一指揮原則 B、分工協調原則 C、精簡高效原則 D、權責分離原則 E、管理適度原則

4、物業管理處主領導藝術（）A、培養人，善用人

B、制定并執行科學的規章制度 C、協調內、外關系

D、確定管理處明確的發展目標 E、關心員工利益，調動員工積極性

5、包干制的物業服務成本或酬金制的物業服務掛出，一般包括以下部分（）A、物業共用部位的大修費用 B、物業管理區域清潔衛生費用 C、物業管理區域綠化養護費用 D、業主自用部位的維修費用 E、辦公費用

6、根據《物權法》規定，建筑物區分所有權的構成部分包括（）A業主對專有部分的所有權

B業主對建筑區劃內的共有部分的共有權 C業主對建筑區劃內的共有部分的所有權

D業主對建筑物區劃內的共有部分的共同管理權

7、根據《物業企業資質管理辦法》物業企業應當具備以下哪些條件方可滿足國家二級資質要求：（）

A 注冊資金500萬元人民幣，專業技術人員30人，其中中級以上職稱20人 B 注冊資金300萬元人民幣，專業技術人員30人，其中中級以上職稱10人 C建立并嚴格執行服務質量等企業管理制度和標準 D建立企業信用檔案系統 E管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占規定計算寄宿的百分比之和不低于100%

8、物業公共秩序維護的性質是（）

A、防范性 B、協助性 C、保障性 D、公共性

9、如何判斷無物業企業是否承擔責任（）A、物業企業是否有能力履行法定和約定的義務 B、事發時是否采取妥當的應急處理措施 C、事發后是否采取妥當及時的善后措施 D、物業服務企業是否抓到了犯罪嫌疑人

10、物業公共秩序維護的風險類型主要有（）

A、自然風險 B、人為風險 C、可預測風險 D、不可預測風險

11、風險控制措施主要有()A、風險回避 B、風險轉移 C、風險承擔 D、風險自擔

12、綠化的評價指標主要有（）

A、綠地率 B、綠化覆蓋率 C、人均公共綠地面積D、綠化存活率

13、物業服務檔案收集按照物業服務流程進行分類主要分為（）

A、承接查驗期檔案 B、物業入住檔案 C、工程檔案 D、物業日常管理期檔案

14、社區文化的內容主要包括（）

A、環境文化 B、行為文化 C、制度文化 D、精神文化

15、物業管理的風險類型主要包括（）

A、拓展物業的風險 B、前期物業管理的風險

C、物業管理日常運作過程中存在的風險 D、合同風險

16、物業經營管理活動的管理對象通常為收益性物業，主要包括（）等。

a寫字樓 b零售商業物業 c出租型別墅或公寓 d酒店 e工業物業 f休閑娛樂設施

17、商業物業管理的主要特點（）

a是面積大、層數多，功能復雜，人口稠密，物業管理任務較為艱巨。b是進出人員無法控制，人員成分復雜，安全、消防管理工作量大。

c是小業主或租戶如采用攤位經營、獨立柜臺經營，則較分散和獨立，統一管理難，欠費、逃費現象時有發生。

d是購物糾紛和矛盾多，物業管理人員又無權處理，公共秩序維護難度大。

e是商業物業管理與其他形式的物業管理相比，對其服務質量、管理水平的要求更高。

18、（）和（）是寫字樓物業管理的首要工作。

a衛生形象 b消防安全 c治安保衛 d突發事件的處理 e設施設備的正常運行

19、設備管理在物業管理中的重要性有（）。A、關系到開發商及物業管理企業的聲譽和生存。B、關系到服務的成本和企業資金的合理利用。

C、關系到合理安排設備大、中、小修的時間及內容。D、關系到技術安全和環境保護。

20、培訓績效評估包括（）三個方面。

a培訓考核 b培訓綜合報告 c 培訓分析 d工作績效評估

21、物業管理基本特征有（）。

A、社會化

B、專業化

C、市場化

D、人為化

E、自然化

22、物業管理作為一個新興的行業，其作用為（）。

A、實施物業管理可促進經濟增長

B、實施物業管理有利于提高人民群眾居住質量

C、實施物業管理有利于增加就業

D、實施物業管理有利于維護社區穩定

E實施物業管理不利于推動房地產的發展

23、《城市新建住宅小區管理辦法》規定的作用有（）。A、確定了物業管理活動的主管部門

B、確定了物業管理工作的基本內容

C、明確了社會化、專業化的物業管理模式

D、確定了業主選舉產生物業管理委員會制度

E、明確了業主的權利和義務

25、物業管理服務的特點有（）。

A、物業管理服務無償性

B、物業管理服務的公共性和綜合性

C物業管理服務受益主體的廣泛性和差異性

D、物業管理服務的即時性和無形性

E物業管理服務的持續性和長期性

26、物業服務收費原則有（）。A、最大利潤原則

B、利潤為主，服務為輔原則

C、合理原則

D、公開原則

E、收費與服務水平相適應原則

27、物業服務合同應包括（）等內容。

A、物業服務質量

B、物業服務費用

C、雙方的權利和義務

D、合同期限

E、賠償范圍

28、《物業管理條例》關于利用物業共用部位、共用設備進行經營，主要采取的措施是（）。A、原則規定了利用物業共用部位

B、不得利用共用設施設備

C、明確相關業主、業主大會、物業管理企業對利用共用部位等進行經營的事前否決權

D、確定業主由于物業共用部位、共用設施設備經營所得收益的使用方向

E、利用共用部位、共用設施設備經營不需征得相關業主的同意

29、業主的權利包括（）。

A、按物業服務合同規定，接受物業管理企業提供服務

B、提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議

C、提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議D、參加業主大會會議，行使投票權

E、選舉業主委員會委員，但無被選舉權

30、業主使用物業應當遵守的規定有（）。A、相鄰權規定

B、房屋裝飾裝修規定

C、共用部位、共用設施設備的使用規定

D、占用公共用地，不負責任

E、使用物業的禁止性規定

31、前期物業管理項目招標的原則有（）。

A、不得以不合理條件限制或排斥潛在投標人

B、不得對潛在投標人實行歧視待遇

C、不得對潛在投標人提出與招標物業項目實際不符的資格要求

D、對潛在投標人分三六九等區別對待

E、與物業管理市場化背道而馳

32、物業管理企業取得一級資質的條件是（）。:

A、注冊資本人民幣400萬元以上

B、物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書

C、有多層住宅200萬平方米以上物業管理經驗

D、有獨立式住宅15萬平方米以上物業管理經驗

E、工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱

三、簡答題（每題5分）

1、作為項目經理應具備什么樣的基本素質和能力？ 2、2009年銀川市住房保障局對《銀川市普通住宅小區物業服務等級標準》進行了修改，修訂后的標準自哪年開始施行？（4分）（1）新標準分別由幾項主要內容組成？

（2）新標準哪些服務項目獨立于等級標準以外，作為可選物業服務項目，不包含在一、二、三級物業服務等級標準中，其對應服務費用也應獨立測算？（3）新標準中制定的準物業服務標準的適用群體？

3、如何做好客戶投訴處理工作？

4、設備設施管理工作的基本任務有哪些？

5、簡述在物業管理中，設備運行管理的重要性和原因。

6、物業管理公司的制度類別有哪些？

7、根據《城市異產毗連房屋管理規定》，屋蓋的維修費用應如何向業主分攤？

8、根據《城市異產毗連房屋管理規定》，樓蓋的修繕費用如何分攤？

四、案例分析題（每題20分）

1、2010年的除夕夜晚上某居民小區一業主李女士家發生了火災，最后大火被撲滅了，可是由于火勢太猛，這家幾乎所有的東西被燒成了灰燼。火災原因是因為燃放煙花爆竹的火苗竄入到李女士家，引燃了家里堆放的床布等可燃物。據消防隊調查，發生火災那天晚上，李女士家靠東邊那間臥室的窗戶沒有關嚴，煙花正是從窗戶的縫隙落入房間里，從而引發這場大火。

據小區物業管理公司的保安巡邏員說，那天晚上12：15左右，當看到有煙從13號樓的一家窗戶里冒出來，于是小區保安立即撥打了119報警，消防隊10分鐘之后趕到了現場。但是在救火過程中，消防隊在小區內遇到的種種障礙。當時小區內的通道兩邊都停滿了車，消防車很難順利通過，從小區門口到李女士家樓下200多米的距離，整整花了5分多鐘。

進入小區到達現場，當時小房間內已經起火，火勢處于發展階段，已經無法用滅火器進行滅火，而且由于起火是20層，只能使用樓內的消防設施進行滅火。

然而當消防隊員從樓內的消防栓接好了水帶水槍準備滅火時，讓人意想不到的事情卻發生了，消防栓的閥門里竟然沒有水。

物業管理公司的經理說，平時小區內的消防設施是委托一家專業單位維護保養的。就在火災發生的前幾天剛檢查過，當時消防設施的功能都是正常。而且在除夕那天白天物業管理公司還用消防栓里的水澆灌過小區的草坪，既然除夕那天白天消防栓里是有水的，為什么到了晚上要救火的時候消防栓里卻沒水了呢？經檢查發現，蓄水池里有一個控制進水的浮球，而發生火災那天這個浮球剛好被水泵卡住了，于是當物業管理公司將蓄水池里的水澆灌了草坪之后，蓄水池就沒能夠自動補水，所以才出現了消防栓沒水的情況。

問題1：物業管理公司對于小區內的車輛停放應該如何管理？車輛堵塞消防通道延誤救火造成損失應該追究誰的責任？

問題2：消防設備應該如何管理和使用？消防栓沒有水造成火災損失擴大應該由誰承擔責任？

問題3：發現火災后，物業管理公司應該如何處理？物業管理公司在這場火災中應該吸取哪些教訓？

問題4：誰應該對這場火災造成的損失承擔責任？為什么？

問題5：如果火災使小區突然停電，而恰恰小區內電梯因停電造成了業主、住戶被困在電梯內，應該如何處理？

2、劉小姐最近剛購買了一套=手房后入住某住宅小區，可搬進去不久就發現：家中衛生間地面上出現裂縫，陽臺窗戶變形無法關閉，樓道照明燈不亮，樓道走廊墻壁小廣告泛濫，墻壁烏黑發霉，住宅小區垃圾成堆，老鼠蚊蠅孳生，不少業主私自搭建違章建筑，電梯噪音和震動較大使乘梯人感到害怕，電梯內和大堂安裝的電視廣告屏不分晝夜地播放著令人惡心和厭煩的廣告，值班保安經常脫崗并在夜晚值班時睡覺，小區車輛停放混亂，消防設施經常發生誤報警，一層大堂和消防樓梯口堆滿了布滿灰塵的雜物。

劉小姐于是向該住宅小區的物業管理公司投訴，但物業管理公司卻要求劉小姐繳納原業主欠繳一年的物業管理費，而劉小姐則以自己沒有繳納原業主欠費的義務為由給予拒絕。同時告知劉小姐物業管理公司因收取的物業管理費太低對這些問題無能為力，應該由劉小姐自己解決。

問題1：針對劉小姐的投訴，物業管理公司應該這樣處理？ ；

問題2：劉小姐投訴的這些問題哪些需要劉小姐自己解決？為什么？

問題3：解決這些問題，需要資金投入的項目有哪些？費用如何解決（不考慮人工、培訓等管理成本的增加）? 問題4：針對這些問題，請結合您的工作實踐，試舉出至少三項管理措施，以提高管理服務水平？

問題5：原業主所欠物業管理費應該由誰繳納？為什么？

3．某房地產開發公司開發的某住宅小區，由甲物業管理公司承擔前期物業管理。業主于2008年8月開始入住，2011年5月該小區召開首次業主大會會議，選舉產生了業主委員會，并按照業主大會決議選聘了乙物業管理公司。業主委員會與乙物業管理公司簽訂了物業服務合同，合同于2011年8月1日零時生效。業主委員會以書面形式通知甲物業管理公司應于2011年8月1日前辦理完成物業交接驗收手續。甲物業管理公司收到業主委員會書面通知后，安排了該小區管理服務人員退場，但以部分業主欠繳物業服務費為由，拒絕移交相應的物業管理數據，拒不配合物業交接查驗。

2011年8月15日，頂層的20戶業主發現房間在雨天滲水，于是聯名要求乙物業管理公司無償修復。乙物業管理公司稱這是因甲物業管理公司管理不善所致，應由甲物業管理公司負責修繕。之后，乙物業管理公司不再受理業主有關該問題的投訴。

問題1：上述20戶業主提出的修復請求是否合理？是否應由乙物業管理公司負責無償修復？

問題2：乙物業管理公司的做法是否妥當？如果您是該物業項目的負責人，如何處理業主的投訴？

問題3：該小區的前期物業服務合同何時終止？

問題4：甲物業管理公司拒絕移交的理由是否成立？請說明理由。

問題5：在甲物業管理公司拒絕移交物業管理資料和配合物業交接查驗的情況下，物業管理公司應如何進行物業承接查驗？

第三篇：物業管理相關關系規范(例)

物業管理相關關系規范

一、對業主及其委員會的管理

【《深圳市物業管理委員會規則》及《業主公約》】深圳在發展物業管理的過程中,重視對業主及業主委員會的管理。1994年在制定《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》時,即在其中明確了業主及業主管理委員會的地位。根據《條例》的規定,1996年11月,深圳市住宅局頒布了《深圳市業主管理委員會規則》、《業主公約》等加強業主管理委員會管理的法規。業主地位的加強,在物業管理實踐中較好地維護了業主利益。

【瑞昌大廈更換管理單位】1996年8月初,收費和管理混亂讓深圳市瑞昌大廈220多戶人家怨聲載道,由該大廈的業主管理委員會牽頭,向大廈管理處的上級公司投訴,強烈要求解除與瑞昌大廈物業管理處的管理合約。之后,該大廈委托給中海物業管理公司海濱管理處管理,業主們表示滿意。

【蓮花北村業主管理委員會的違規行為受查處】賦予業主管理委員會社團法人資格后,在實際工作中出現了諸多問題。如蓮花北村(多層)業主管理委員會在運作中,濫用職權,引起了廣大業主的強烈不滿。深圳市住宅局以《關于處理蓮花北業主管理委員會問題的函》(深住函[1997]27號文)提出處理意見后,深圳市福田區民政局于1997年4月下發了《關于暫停“深圳市福田區蓮花北村業主管理委員?quot;活動的通知》(福民字[1997]2號),要求該委員會”盡快制定社團內部的行文制度、用章制度和財務制度,并接受業務主管部門的整改。在整改期間,暫停活動“。

附:業主公約(示范文本)

為加強______(以下簡稱”本物業“)的物業管理,維護全體業主的合法權益,保障物業的安全與合理使用,維護公共秩序,創造優良環境,同意簽訂本公約,并共同遵守。

一、業主的權利、義務

業主是指房地產所有權人。

(一)權利

①依法享有所擁有物業的各項權利;

②依法合理使用房屋建筑共用設施、共同部位和本物業內公用設施和公共場所(地)的權利;

③有權按有關規定進行室內裝飾裝修;

④有權自己或聘請他人對物業自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設施進行合法修繕,但法規政策規定必須由專業部門或機構施工的除外;

⑤有權根據房屋建筑共同部位、共用設施設備和屬物業管理范圍的市政公用設施的狀況,建議物業管理公司及時組織修繕;

⑥有權參加業主大會,并擁有對本物業重大管理決策的表決權;

⑦有權就物業管理的有關事項向業主管理委員會、物業管理公司提出質詢,并得到答復;

⑧有權要求業主管理委員會和物業管理公司按照規定的期限定期公布物業管理收支帳目;

⑨有權對物業管理工作提出建議、意見或批評;

⑩有權向物業管理主管部門進行投訴或提出意見與建議:

⑩有權要求房屋建設毗連部位的其他維修責任人承擔維修養護責任,對方不維修養護或不予配合的,可要求業主管理委員會或物業管理公司強制維修養護,按規定分攤費用。

(二)義務

①在使用、經營、轉讓所擁有物業時,應遵守物業管理法規政策規定;

②執行和服從業主管理委員會或業主大會的決議、決定;

③自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好;

④按規定繳交物業管理服務費、房屋本體維修基金等費用;

⑤業主如需進行室內裝飾裝修,必須遵守本物業裝飾裝修管理規定,并填寫申請表,報物業管理公司審查批準后,向物業管理公司繳交裝飾裝修押金方可按規定施工,完工后由物業管理公司進行查驗,如無違規、違章情況或妨礙他人正常使用物業的現象(如滲、漏、堵、冒等),押金予以退還,否則視違章情況予以扣除并限期整改;如屬統一清運垃圾和粉刷樓梯的,還應同時交納垃圾清運費和粉刷費;如有額外使用公用設施(如電梯、供電增容等)的,還應承擔相應的補償費用。

⑥業主如請物業管理公司對其自用部位及設施設備、毗連部位及設施設備進行維修、養護,應支付有關費用;

⑦明白并承諾與其他業主使用人在建立合法使用、維護、改造所擁有物業的法律關系時,應告知并要求對方遵守本物業管理的有關規定和本業主公約,并承擔連帶責任;

⑧明確并承諾業主及非業主使用人與物業管理公司在本物業內不存在人身、財產保管或保險關系(另

有專門合同規定除外)。

⑨在本物業范圍內,不得有下列行為:

(1)擅自改變房屋建筑及其設施設備的結構、外貌(含外墻、外門窗、陽臺等部位設施的顏色、形狀和規格)、設計用途、功能和布局等;

(2)對房屋的承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建;

(3)占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用部位、設施及公共場所(地);

(4)擅自損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設施:

(5)不按規定堆放物品、丟棄垃圾、高空拋物;

(6)違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質及飼養家禽、寵物等;

(7)踐踏、占用綠化地,損壞、涂劃園林建筑小品;

(8)影響市容觀瞻或本物業外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌等;

(9)隨意停放車輛和鳴喇叭,制造超過規定標準的噪音;

(10)利用房屋進行危害公共利益或其他不道德的行為;

(11)法律、法規及政府規定禁止的其他行為。

二、業主大會和業主管理委員會

①業主大會是由全體業主組成,決定本物業管理重大事項的業主自治管理組織。

業主管理委員會是業主大會的常設(執行)機構,經政府部門批準成立后,維護全體業主的物業權益,依法行使各項權利。業主大會和業主管理委員會均應接受市、區物業管理主管部門的指導與監督。

②第一次業主大會,在本物業交付使用且住用率達到百分之五十以上時,由區物業管理主管部門會同開發建設單位或其委托的物業管理單位,按法定程序和形式召集,并選舉產生首屆業主管理委員會。

③本物業所享有投票權的已住用業主,均應按時出席業主大會,參加投票,行使法定權利,承擔法定責任。

④業主應親自出席業主大會并投票,或委托他人出席和投票,否則視作棄權,并應服從業主大會作出的決定。委托他人投票的,必須出具授權委托書,否則該項委托無效。授權委托書必須有業主簽字,如業主為法人,須加蓋法人公章。

⑤業主大會可以采用會議或書面征求意見等形式;會議表決采取投票、舉手等形式。

⑥業主管理委員會成立后,負責召集此后的業主大會,并每年至少召開一次。

經持有百分之十以上投票權的業主提議,業主管理委員會應于接到該項提議后十四天內就其提議召開主業大會。

業主委員會應于召開業主大會七天前將會議地點、時間、內容、方式及其他事項予以公告并報告區物業管理主管部門。

⑦業主大會必須有已住用業主中持有百分之五十以上投票權的業主出席才能舉行;如經已住用業主中持有百分之五十以上的投票權的業主決定,可以推遲召開業主大會。

⑧業主大會的出席人數達到規定人數時,在會上提出的需經決定的事項,由出席會議的業主表決,以過半數通過有效。

⑨業主投票時,以每套單元式住宅為一票;非住宅房屋每一百平方米建筑面積為一票;一百平方米以下的每份房地產證書一票。

⑩業主大會的決定和業主管理委員會章程的內容不得與憲法、法律、法規和政策相抵觸。違反規定的,區物業管理主管部門有權予以糾正或撤銷。

三、違約責任

①違反本公約業主義務條款中①、③、④、⑤、⑥、⑦、⑨、⑩項規定的,物業管理公司有權處理,并要求限期整改;逾期不整改的,有權強制整改,包括采取停水、停電、停氣等催改措施;對本物業公共利益造成損失的,物業管理單位有權要求責任人予以賠償并承擔違約金;強制整改措施予以公告,賠償金和違約金納入本物業公共收入。賠償金和違約金的項目及標準,由物業管理公司與業主管理委員會決定,業主管理委員會未成立的,經區物業管理主管部門核準后執行。

②、業主不按規定繳交管理服務費、房屋本體維修基金等費用以及賠償金、違約金的,處以每日千分之三的滯納金;無正當理由逾期三個月仍拒絕繳交的,物業管理公司可采取停水、停電、停氣等催繳措施。

四、其他事項

①本公約由開發建設單位或受其委托的物業管理單位報區物業管理主管部門審核批準,在辦理住用手續時由業主簽字,并經百分之十五的已住用業主簽字后生效。

②本公約對本物業所有業主和非業主使用人具有同等效力。業主更換,本公約繼續有效。

③業主大會可以根據本物業的實際情況對本公約進行修改補充,并提前報區物業管理主管部門核準備案。修改補充條款自業主大會通過之日起生效,無須經業主重新簽訂。

④業主之間、業主與業主管理委員會之間、業主與物業管理公司之間因本公約發生的糾紛,協商不成的,提請市物業管理主管部門調解,或提交深圳市仲裁委員會依法裁決。

⑤本公約一式三份,業主、業主管理委員會、物業管理公司各執一份。

本業主所擁有物業:

住宅:_____棟_____號

商業用房:_____棟_____號(店、鋪)其他:

所在單位:

電話:_______(宅)_______(辦公室)

業主(簽章):

一九九

****年**月**日

二、大型住宅區居委會設置的改革

【改革背景與建議】按照《中華人民共和國城市居民委員會組織法》規定,居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織,按照便于居民自治的原則,一般在100戶至700戶的范圍內設立。深圳市人民政府1989年11月《關于加強我市城市街道居民委員會建設的通知》(深府[1989]371號文)要求按照一個屋村或500至700戶左右設置一個居民委員會。但深圳市一些大型住宅區,如蓮花北村僅多層部分就有3844戶,共設立了4個居委會。這樣,市住宅局新建桃源村有近萬戶,則要設10個居委會。1997年9月15日,深圳市住宅局以深住[1997]78號文,向市政府提出請示,建議對于大型成片建設的住宅區,應結合具體情況,一個住宅區只設立一個居委會。理由是:

①民政部門原規定每100~700戶設立一個居委會,是在沒有物業管理、大型住宅區極少、居委會要對住宅區內諸如清潔衛生等各種問題進行管理的情況下提出的。而在深圳住宅區物業管理的覆蓋面已達到90%,新建住宅體化、專業化、企業化管理,許多原居委會承擔的職能轉給了物業管理公司。

②目前深圳市居委會除了部分財政撥款外,經費還要自籌,無奈之下只得搞各種創收,有的侵占單車棚出租,有的把辦公房出租,還有的占用公共場所給三元人員無證經營,多個居委會在住宅區里還互相攀比,爭搶地盤,給住宅區內的環境、公共秩序帶來不良影響。

③各居委會規模小,人員又要根據工作配備全,正所謂”麻雀雖小,五臟俱全“,工作效率低。如若將一個住宅區內應設的多個居委會合并,既可精簡人員,提高工作效率,減輕政府財政負擔,也可使居委會自籌經費 的負擔減輕,減少小區內設攤擺賣現象,工作人員能更有精力努力工作。

④目前深圳市已有較成功的經驗如蓮花二村,1600戶只設一個居委會,運作很好。證明住宅區只設一個居委會是完全可行的。

【大型住宅區居委會的改革試點工作】市住宅局提出改革居委會和物業管理單位關系的建議后,市政府辦公廳社會處對此進行了調查研究。經過協調,此項改革得到了民政部門、各區政府以及市政府的認同與支持,1998年10月26日由市政府下文在蓮花北村和桃源村進行了試點。事實表明,這一創舉既不違背國家居委會組織法,又促進了居委會與物業管理單位間的工作配合。

附:關于蓮花北村和桃源村居委會改革試點的方案

根據《居委會組織法》的基本原則,結合我市新建住宅區規模大、人口多、居住集中等特點,決定把蓮花北村和桃源村作為我市進行居委會改革的試點,在蓮花北村只設一個居委會,桃源村實行居委會與物業管理處合署辦公。試點方案如下:

一、蓮花北村只設一個居委會蓮花北村現有多層住宅75棟3844戶,高層住宅10棟1980戶,住戶總數5824戶,已建立4個居委會。改革方案如下:

(一)組織機構。將4個居委會合并成1個居委會,下設民政事務、計劃生育、人民調解及社區服務等工作部門。

(二)人員。配備工作人員16名(包括4名專職計生人員),設主任1人,副主任2人。

(三)辦公用房。原4個居委會的辦公用房由新的居委會自行安排。

(四)經費。新的居委會工作人員的工資、福利和辦公經費,由原經費渠道按標準劃撥給居委會。經費不足部分,由屋村管理處給予適當補助。

(五)運作方式。按居委會原來的職能不變。

二、桃源村居委會與物業管理處合暑辦公桃源村是由市政府開發的大型住宅區,多層住宅共3406套,目前尚未成立居委會,改革方案如下:

(一)組織機構。桃源村設1個居委會,居委會與物業管理處合署辦公,即一套班子兩塊牌子,下設民政事務、計劃生育、人民調解、社區服務等部門。物業管理處主任兼任居委會副主任,居委會主任兼任物業管理處副主任。

(二)人員。配備12名居委會工作人員(包括計生人員),設主任1人,副主任1人。工作人員實行公開招聘,要求大專以上文化程度,有深圳戶口,年齡35歲以下,由民政部門、街道辦事處和物業公司共同確定人選后,簽訂聘用合同。

(三)辦公用房。安排200平方米左右,由住宅局按成本價加5%管理費賣給居委會,作為居委會產權。

(四)經費。居委會工作人員的工資、福利和辦公經費,由原經費渠道按居委會工作人員的標準劃撥給物業管理處,再由物業管理處按物業管理人員的同等待遇發給居委會工作人員。辦公經費不足部分,由物業管理處補足。

(五)工作銜接問題:居委會和物業管理處共同協調開展工作,工作人員的崗位相對固定,但分工不分家。

(六)建立內容全面翔實的社區檔案資料,供物業管理單位和居委會共享。

三、操作方法

(一)成立試點工作領導小組。由市政府辦公廳、市民政局、市住宅局和試點所在區政府抽調人員組成。領導小組成員如下:組長:廖運桃副組長:洪海靈、吳井田、毛曉峰成員:李朝華、曾傳勝、劉新云、巫鏡英、鄧連發

(二)由福田區政府行文撤銷蓮花北村原蓮東、蓮南、蓮州、蓮梅4個居委會,組建蓮花北居委會;由南山區政府行文成立桃源村居委會。

(三)選舉居委會主任、副主任、委員,并確定專職人員。在嚴格考核的基礎上,挑選高素質的居委會工作人員。

(四)研究新居委會辦公地址。

(五)蓮花北村居委會和合署辦公的桃源村居委會、物業管理處,按屬地管理的原則,接受所在地政府的

領導。

(六)建立有關檔案,報試點所在區政府歸檔,并報市民政局、市住宅局備案。

三、重視物業管理投訴,規范物業管理合同

【深圳市住宅局接受物業管理投訴的情況】物業管理的糾紛與技訴處理,是規范物業管理的最直接與具體的行為。這些糾紛主要是物業管理市場主體(開發商、業主、物業管理單位)之間相互的責、權、利不夠明確和規范造成的,也有不嚴格執行相互間已經明確的責、權、利造成的。投訴和糾紛的產生,既是廣大消費者(業主)消費需求與意識的提高與表現,也是促進物業管理單位改善自身管理和服務素質的推動力;更是國家機關相關職能部門重視與審視物業管理行業,采取積極措施進行規范的催化劑。

單從深圳市住宅局接受處理的投訴和糾紛的數量來看,1991年以來,總體呈上升趨勢:1991年,共接待來訪來電1000多人次,來信100多件;1992年收到投訴112宗;1993年70多宗;1994年89宗;1995年150宗;1997年287宗;1998年僅處理市人大、政協提案的回復就25件。

從投訴和糾紛的類型看,由原先的一般管理行為等造成的技訴和糾紛,逐漸過渡到諸多物業管理邊緣問題、法律問題的技訴與糾紛,從中可以看出物業管理的內涵與外延的同步增長帶來的一系列的問題。正因為如此,對行業的規范管理顯得尤為重要。

【《物業管理合同》示范文本】為保護和促進物業管理行業的健康發展,維護物業管理各方的合法權益,深圳市住宅局根據《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及其實施細則、物業管理的有關法規政策規定,于1996年11月27日頒發了《物業管理合同》示范文本。文本對合同雙方的權利和義務、物業管理的目標、費用、違約責任等都做了詳細的規定。既體現了物業管理的一般原則,也照顧了各種物業管理具體情況。在印發文本的通知中,深圳市住宅局還要求各相關單位要認真和嚴格地使用文本,以利于對物業管理各方行為的規范。

附:物業管理合同(示范文本)本合同雙方當事人

委托方(以下簡稱甲方):業主管理委員會/房地產開發公司

受委托方(以下簡稱乙方):_________物業管理公司

根據《中華人民共和國經濟合同法》、建設部第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》、《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及其實施細則等國家、地方有關物業管理法律、法規和政策,在平等、自愿、協商一致的基礎上,就甲方委托乙方對_______(物業名稱)實施專業化、一體化的物業管理訂立本合同。

第一條物業基本情況

座落位置:________市________區________路(街道)________號；

占地面積:________平方米;

建筑面積:________平方米;其中住宅________平方米;

物業類型:________(住宅區或組團、寫字樓、商住樓、工業區、其他/低、高層、超高層或混合)。

第二條委托管理事項

1.房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房、…)的維修、養護和管理。

2.房屋建筑本體共用設施設備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯、中水系統等)的維修、養護、管理和運行服務。

3.本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場、……)的維修、養護和管理。

4.本物業規劃紅線內的屬配套服務設施(網球場、游泳池、商業網點、……)的維修、養護和管理。

5.公共環境(包括公共場地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛生、垃圾的收集、清運。

6.交通、車輛行駛及停泊。

7.配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作,(但不含人身、財產保險保管責任)。

8.社區文化娛樂活動。

9.物業及物業管理檔案、資料。

10.法規和政策規定由物業管理公司管理的其它事項:

11.______________________________。

12.______________________________。

13.______________________________。

第三條合同期限

本合同期限為一年。自______年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。

第四條甲方的權利和義務

1.與物業管理公司議定管理計劃、費用概預算、決算報告;

2.對乙方的管理實施監督檢查,每年全面進行一次考核評定,如因乙方管理不善,造成重大經濟損失或管理失誤,經市政府物業管理主管部門認定,有權終止合同;

3.委托乙方對違反物業管理法規政策及業主公約的行為進行處理:包括責令停止違章行為、要求賠償經濟損失及支付違約金、對無故不繳有關費用或拒不改正違章行為的責任人采取停水、停電、……等催繳催改措施。

4.甲方在合同生效之日起_____日內按規定向乙方提供經營性商業用房_____平方米,由乙方按每月每平方米_____元標準出租經營,其收入按法規政策規定用于補貼本物業維護管理費用。

5.甲方在合同生效之日起_____日內按政府規定向乙方提供管理用房_____平方米(其中辦公用房_____平方米,員工宿舍_____平方米,其它用房_____平方米),由乙方按下列第_____項使用:

(1)無償使用。

(2)按每月每平方米建筑面積_______元的標準租用。

6.甲方在合同生效之日起______日內按規定向乙方提供本物業所有的物業及物業管理檔案、資料(工程建設竣工資料、住用房資料、……),并在乙方管理期滿時予以收回;

7.不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動;

8.負責處理非乙方原因而產生的各種糾紛;

9.協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動;

10.法規政策規定由甲方承擔的其他責任;

11.____________________________。

12.____________________________。

第五條 乙方的權利和義務

1.根據有關法律、法規政策及本合同的規定,制定該物業的各項管理辦法、規章制度、實施細則,自主開展各項管理經營活動,但不得損害大多數業主(住用戶)的合法權益,獲取不當利益。

2.遵照國家、地方物業管理服務收費規定,按物業管理的服務項目、服務內容、服務深度,測算物業管理服務收費標準,并向甲方提供測算依據,嚴格按合同規定的收費標準收取,不得擅自加價,不得只收費不服務或多收費少服務。

3.負責編制房屋及附屬設施、設備維修養護計劃和大中修方案,經雙方議定后由乙方組織實施。

4.有權依照法規政策、本合同和業主公約的規定對違反業主公約和物業管理法規政策的行為進行處理;

5.有權選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務并支付費用,但不得將整體管理責任及利益轉讓給其他人或單位,不得將重要專項業務承包給個人;

6.接受物業管理主管部門及有關政府部門的監督、指導,并接受甲方和業主的監督。

7.至少每3個月向全體業主張榜公布一次管理費用收支賬目;

8.對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業內改擴建完善配套項目,須報甲方和有關部門批準后方可實施;

9.建立本物業的物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況;

10.開展有效的社區文化活動和便民服務工作;

11.本合同終止時,乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業及其各類管理檔案、財務等資料;移交本物業的公共財產,包括用管理費、公共收入積累形成的資產;對本物業的管理財務狀況進行財務審計,甲方有權指定專業審計機構。

12.不承擔對業主及非業主使用人的人身、財產的保管保險義務(另有專門合同規定除外)。

第六條 管理目標

乙方根據甲方的委托管理事項制定出本物業”管理分項標準“(各項維修、養護和管理工作的標準和考核標準),與甲方協商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾,在本合同生效后____年達到_____的管理標準;_____年內達到_____管理標準,并獲得政府主管部門頒發的證書。

第七條 管理服務費用

1.本物業的管理服務費按下列第_______項執行;

(1)按政府規定的標準向業主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積______元;

(2)按雙方協商的標準向業主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積_______元;

(3)由甲方按統一標準直接支付給乙方,即每年(月)每平方米建筑面積_____元;支付期限:_____;方式_____;

(4)_______________________________。

2.管理服務費標準的調整按下列第項執行:

(1)按政府規定的標準調整;

(2)按每年_____%的幅度上調;

(3)按每年_____%的幅度下調;

(4)按每年當地政府公布的物價漲跌幅度調整;

(5)按雙方議定的標準調整;

(6)________________________。

3.乙方對物業產權人、使用人的房屋自用部位、自用設備的維修養護,及其它特約服務,采取成本核算方式,按實際發生費用計理收;但甲方有權對乙方的上述收費項目及標準望進行審核和監督。

4.房屋建筑(本體)的共同部位及共用設施設備的維修、養護與更新改造,由乙方提出方案,經雙方議定后實施,所需經費按規定在理房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執行市政府物業管理主管部門的指導標準。甲方有義務督促業主繳交上述基金并配合維護。

5.本物業的公用設施專用基金共計_____元,由甲方負責在_____時間內按法規政策的規定到位,以保障本物業的公用配套設施的更新改造及重大維護費用。

6.乙方在接管本物業中發生的前期管理費用_____元,按下列第_____項執行:

(1)由甲方在本合同生效之日起_____日內向乙方支付;

(2)由乙方承擔;

(3)在_____費用中支付;

(4)_________________________。

7.因甲方責任而造成的物業空置并產生的管理費用,按下列第_____項執行:

(1)由甲方承擔全部空置物業的管理成本費用,即每平方米建筑面積每月_____元;

(2)由甲方承擔上述管理成本費用的%;

(3)_________________________。

第八條 獎懲措施

1.乙方全面完成合同規定的各項管理目標,甲方分別下列情況,對乙方進行獎勵。

(1)______________________________。

(2)______________________________。

2.乙方未完成合同規定的各項管理目標,甲方分別下列情況,對乙方進行處罰:

(1)______________________________。

(2)______________________________。

3.合同期滿后,乙方可參加甲方的管理招投標并在同等條件下優先獲得管理權,但根據法規政策或主管部門規定被取消投標資格或優先管理資格的除外。乙方全部完成合同責任并管理成績優秀,多數業主反映良好,可以不參加招投標而直接續訂合同。

第九條 違約責任

1.如因甲方原因,造成乙方未完成規定管理目標或直接造成乙方經濟損失的,甲方應給予乙方相應補償;乙方有權要求甲方限期整改,并有權終止合同。

2.如因乙方原因,造成不能完成管理目標或直接造成甲方經濟損失的,乙方應給予甲方相應補償。甲方有權要求乙方限期整改,并有權終止合同。

3.因甲方房屋建筑或設施設備質量或安裝技術等原因,造成重大事故的,由甲方承擔責任并負責善后處理。因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的,由乙方承擔責任并負責善后處理。(產生事故的直接原因,以政府有關部門的鑒定結論為準)

4.甲、乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權或致使對方失去管理權,或造成對方經濟損失的,應當承擔全部責任。

5.________________________。

6.________________________。

第十條 其他事項

1.雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充,以書面簽訂補充協議,補充協議與本合同具有同等效力。

2.合同規定的管理期滿,本合同自然終止,雙方如續訂合同,應在該合同期滿六個月前向對方提出書面意見。

3.本合同執行期間,如遇不可抗力,致使合同無法履行時,雙方均不承擔違約責任并按有關法規政策規定及時協商處理。

4.本合同在履行中如發生爭議,雙方應協商解決,協商不成時,提請物業管理主管部門調解,調解不成的,提交深圳市仲裁委員會依法裁決。

5.本合同之附件均為合同有效組成部分;本合同及其附件內,空格部分填寫的文字與印刷文具有同等效力。

6.本合同及其附件和補充協議中未規定的事項,均遵照中華人民共和國有關法律、法規和政策執行。

7.本合同正本連同附件共______頁,一式三份,甲、乙雙方及物業管理主管部門(備案)各執一份,具有同等法律效力。

8.本合同自簽訂之日起生效。

9.______________________________。

10._____________________________。

甲方簽章:______

乙方簽章:______ 法人代表:______

法人代表:______ 一九九

****年**月**日

四、車輛丟失案的處理及影晌

(一)幾例典型的丟豐案

【景貝停車場丟車索賠案】1995年11月7日晚上7時30分左右,深圳市金鵬會計師事務所司機李某將該所新購置的粵B-83110號豐田面包車,停放在景貝屋村停車場,管理人員發給司機一張車輛出入證。次日凌晨3時左右,停車場管理人員發現該面包車掛著公安牌從停車場開走。早上7時30分司機李某取車時才發現該車已被盜,即向停車場報告并與停車場管理人員前去派出所報案。停車場管理人員在派出所陳述了該面包車進入停車場及被盜的經過。車主購置該車用去人民幣28萬元,由于該車已在保險公司投保綜合險,保險公司便按保險約定向車主賠付人民幣18.2萬元。同時,保險公司已依法取得代位追償權,請求法院判令停車場的管理單位——大眾物業管理公司賠償經濟損失人民幣18.2萬元。一審法院審理后認為車主將車輛停放進停車場,停車場管理人員發給車主車輛出入卡,即向車主作出保管該車輛的承諾,雙方之間車輛保管關系成立。車輛被盜,物業管理公司應負有賠償責任,由保險公司向車主賠付保險金后即取得了代位追償權,物業管理公司應向保險公司賠償人民幣18.2萬元。

【文華花園停車場丟車索賠案】香港居民賈某居住在深圳安耀物業管理公司管理的深圳市羅湖區文華花園。1996年8月16日下午,賈某將一輛牌號為桂0-E0131的豐田司力架跑車開進文華花園停車場停放,進場時向管理人員領取?quot;車場出人證”,此后兩日該車一直停放在該停車場。1996年8月19日凌晨4點多,有人駕駛賈某的跑車準備駛出停車場,文華花園停車場的值班員向司機要“車場出入證”,司機說沒有,同時在值班員放下擋車器之前加速沖出停車場,值班員在追不到的情況下向沿河派出所報案。當天上午,賈某去停車場取車,發現車輛不見了,遂向值班員詢問,才得知車輛被盜,也向沿河派出所報案。在此之前，安耀公司曾于1996年1月1日制定了《文華花園停車場管理規定》,規定“文華花園住戶的車輛應一律辦理文華花園車輛長期準停證,按年或季度一次性交納車輛停放費”;“臨時性保管的車輛,在本區場內停放2天以上(含2天),車主及駕駛員必須到管理處辦理所需停放時間的停放證,并預交停車場停車費:不申報、不預交車輛停放費的車輛,不予保管;如發生意外,管理處不予受理,不承擔任何責任。”1996年5月28日,安耀物業公司還與深圳市公安局沿河派出所聯合發出《關于加強三車管理的通知》,要求"臨時性保管的車輛,需過夜者,必須到管理處辦理停放證,交納停車費,否則發生意外,管理處不承擔其保管責任。

賈某的車未辦理長期準停證,也未向管理處申報、預交車輛停放費。經審理,一審法院認為文華花園停車場的經營范圍是機動車輛的保管,賈某的車輛進入被告的停車場停放,物業管理公司發給原告《車場出入證》,應視為雙方之間的汽車保管合同已經成立并且有效。賈某在合同中的義務是在其車輛出場時按停車時間交納保管費,物業管理公司在合同中的義務是保管車輛、防止車輛丟失、毀損,但本案物業公司在有駕駛車輛出場而又沒有《車場出入證》的情況下,未能及時利用擋車器進行攔阻,致使原告車輛被盜,物業管理公司有過錯,應賠償賈某失車損失,賈某應按物價部門有關規定向被告補交保管費,賈某的失車損失應按車輛購置價格與車輛購置附加費之和,再扣減折舊計算。被告以原告違反被告及被告與派出所聯合發布的管理規定和通知為由,認為保管合同不成立,丟車責任在原告,因被告及其與派出所制定的管理規定與有關法律規定不相符,沒有法律效力,被告以此為免責理由不能成立,其主張未被法院采納。法院的判決如下:原告賈某向被告深圳市安耀物業管理公司文華花園停車場補交車輛保管費人民幣19.50元;被告深圳市安耀物業管理公司賠償原告失車損失人民幣236,644.80元。

【海富花園車輛丟失案】1993年9月15日,新偉電子公司張某到海富花園找業主林某,向保安員出示了林某所購買的B11號車位卡,保安員發給了一張出入卡后,張某將車輛停在該車位上。下午1時張某發現該車已被人開走。報案之后一直未告偵破便向保險公司索賠了保險金237600元。保險公司即向中海物業公司提出了代位追償的要求。法院一審認為新偉公司雖擁有B11號車位使用權,并按月交納了車位管理費,但憑此不能認為車輛保管關系成立。車輛進入海富花園管理區,保安員發放出人證的行為只是一種控制車輛進出的管理辦法。并且被告沒有從事住宅區類機動車保管業務,對車的丟失不應承擔賠償責任,而駁回了保險公司的賠償請求。保險公司不服提起上訴。中海物業公司答辯稱:車輛保管與物業管理屬不同的法律問題,物業公司并未在海富花園中設立停車保管場,又沒有收取任何車輛的停放保管費。車位業主交納的管理費與深圳市所有物業業主交納的管理服務費性質是一樣的,是依照有關物業管理法規收取的維修公共配套設施之費用。業主不能因為交納了管理費,而要求管理公司對其家庭財產或人身安全承擔保管賠償責任;正如同不能因為到酒樓去消費就要求酒樓賠償其消費過程中丟失的錢財,不能因為向政府納了稅,而要

求政府對自己所受到的種種侵害(政府部門違法行政造成的侵害除外)一律由國家給予賠償一樣。業主所交納的管理服務費并不是財產保管費,也不含任何財產保管關系的內容。二審法院認為:海富花園雖未設有公共停車場,且車位為私人物業,供業主使用,但業主依照有關規定交納有關管理費用,并在車輛出入該住宅區時依照規定接受查驗,應視為財產保管關系已經成立。因業主已履行了保管關系中一方當事人應履行義務,而中海物業未切實履行保管業務,致車丟失,應承擔賠償責任。改判中海物業公司賠付237,600元及利息給保險公司并承擔訴訟費用。

(二)車輛丟失案處理的影響

【深圳市住宅局請求市人大明確車位收費性質】對于物業管理公司管理的停車場車輛被盜,深圳市兩級法院判決由物業管理公司承擔盜失車輛的賠償責任(包括未收停車費或公開搶劫的車輛),這些案件的審判,給物業管理公司帶來許多損失,也令物業管理公司不知所措。作為行業行政主管部門的深圳市住宅局,及時將詳細材料送往市人大及有關部門,并提出自己的觀點:車輛被盜屬社會治安問題,物業管理公司僅起協助治安的作用,而不是代替;收取的停車費屬于場地維護費和車位租

金,而非保管費和保險費,深圳市的有關法規、規章對此已有原則規定。目前各物業管理公司申領的車場營業執照及停車費發票需要改為車位場地租金性質。法院的判決不僅給各物業管理公司造成了巨大的經濟壓力,加重了企業和居民負擔,而且直接影響到全市物業管理法規的貫徹實施,影響了物業管理行業的發展。

深圳市住宅局請示市人大盡快立法明確物業管理中車位屬場地有償使用性質,停車費屬于場地維護費和車位租金,(管理單位可與物業委托方明確管理責任,并與車主另行簽訂保管協議),并敦請法院在辦理此類案件時遵照執行。(1999年6月30日,深圳市人大二屆33次會議通過了對《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》的修改,條例中已明確。)

【赴新加坡、香港考察停車場管理】為了正確把握和處理停車場車輛丟失的賠償問題,深圳市政府組織了專門小組進行調研。1998年4月26日至5月4日,由深圳市政府辦公廳、深圳市中級人民法院、深圳市住宅局、深圳市外事辦、深圳市公安交通管理局、深圳市物價局等單位的7名同志組成的汽車停車場管理調研小組專程赴新加坡、香港兩地考察。調研小組在考察之前提前與新、港兩地主管部門進行了溝通。

調研小組與接待方就停車場管理、收費、維護等問題進行了詳細的座談,并考察訪問了新加坡16個

住宅區、20個停車場。香港2個住宅區、4個停車場,并訪問了有關管理人員,取得了大量的調查資料。

根據考察情況和全市各小區停車場實際,由市住宅局代擬了《關于理順我市機動車停車場管理關系,加強車輛停放管理的通知》,此稿經過調研組詳盡討論,并征求了有關部門和企業的意見,于1998年6月4日呈報市政府辦公廳審批。

第四篇：例物業管理有那些構成

例物業管理有那些構成、各項在總成本中所占比

管理人員費用

費用名稱：《辦法》對于物業服務成本和物業支出構成共列舉了九個部分，其中第一項就是：管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等。在之前的《成都市物業服務收費政府指導價收費標準》里，這部分費用叫“綜合管理費”。

費用構成：這其實就是物業管理企業的人力資源成本。物業管理企業的人員大致可分為兩部分，一是管理人員，二是技術人員。其中管理人員負責企業日常事物管理和與業主的溝通交流，而技術人員則負責公共設備維護保養和業主個人設施維護等事物。

其工資也從1500元到4000元不等，一般而言，技術人員工資在2000~4000元左右，管理人員2000~4000元不等。而一個30萬平方米的社區需要配備的技術人員10~20人，管理人員10人。

除工資外，社會保險大概占工資額的40%，比較正規的物業管理企業還需要支出員工用餐費、服裝費等其他福利費用，這部分浮動范圍較大，沒有硬性規定。

在此前頒布的《成都市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.32元/平方米/月。

服務標準：其服務標準可以參照市建委第950號文件：1.負責制定物業管理服務工作計劃，并組織實施；2.每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據普查結果制定維修計劃,組織實施；3.白天有專職管理員接待住戶,處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內到現場；4.協助組建業主委員會并配合其運作；5.管理規章制度健全，服務質量標準完善，物業管理檔案資料齊全；6.與業主簽訂物業管理服務協議、物業管理公約等手續，公開服務標準、收費依據及標準;7.應用計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行管理；8.全體員工統一著裝，持證上崗。公共部分運行費

費用名稱：《辦法》所列費用第二項：物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。費用構成：物業共用部位指的是：小區道路、外墻、活動場地和公共房屋等。共用設施設備則包括：護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施以及供水、供暖、供電、照明、中控系統等公共設備。在有的小區還包括中水系統、地熱水循環系統、可視對講系統等。劉玉慧秘書長指出這些系統的維護費用就是筆不小的數目，而能耗費用更是占據絕大部分，主要包括水耗和電耗，在采用鍋爐供暖的小區還包括燃汽耗費等。其中電梯費用，請參看鏈接。

在此前頒布的《成都市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為：0.31元/平方米/月。

服務標準：1.樓房及小區內共用部位設施設備的日常養護和小修，執行《房屋及其設備小修服務標準》；2.保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常

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使用；道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢；3.確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關設施無破損；4.負責小區智能化設施的日常運行維護；5.定期清洗外墻。

服務好壞決定收費標準 物業費一條一條算清楚 清潔衛生費用

費用名稱：《辦法》所列費用第三項：物業管理區域清潔衛生費用。在之前相關文件中，該費用為“保潔費”。

費用構成：該部分費用主要包括：保潔人員工資，一般在每人1400—2000元左右；清潔用品費用；垃圾清運費用等。由于分工的高度專業化，很多小區的清潔衛生工作都采用外包的形式，由專門的保潔公司負責。

在此前頒布的《成都市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.08元/平方米/月。

服務標準：劉玉慧認為，從費用名稱的變化，可以看出服務標準的變化，以前強調“保證”的責任，而現在更強調“清潔”這一行為。

基本的服務標準為：1.有健全的保潔制度，清潔衛生實行責任制，有明確的分工和責任范圍；

2.設定垃圾集納地點，并每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；3.每日對保潔服務范圍內的區域進行一次清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物；4.對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃；5.按政府有關規定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；6.在雨、雪天氣應及時對區內主路、干路積水、積雪進行清掃。秩序維護費用

費用名稱：《辦法》所列費用第五項：物業管理區域秩序維護費用，之前稱為“保安費”。費用構成：物業管理區域秩序維護費用主要包括：安保人員工資一般在1600~2500元不等，服裝費用及安保器具費用，此外還包括消防用具的檢驗維護費用等。

在此前頒布的《成都市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.05元/平方米/月。

服務標準：基本服務標準為：1．做到小區主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；2.維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行管理；3.看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等；4.夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；5.發生治安案件、刑事案件、交通事故時，應及時報警，并配合公安部門進行處理。綠化養護費用

費用名稱：《辦法》所列費用第四項：物業管理區域綠化養護費用。

費用構成：綠化養護費用主要包括：購買苗木的成本，日常護理用藥費用，日常護理用具費用，冬季防寒費用等。普通住宅小區所占比例不大，但在高檔公寓和別墅住區，綠化護理費用是物業管理的主要支出項目。在此前頒布的《北京市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.07元/平方米/月。

服務標準：一般小區都采用成都市園林局規定的《二級養護標準》，而高檔公寓和別墅住區，可以特別約定。其他費用

《辦法》所列費用第六項為辦公費用。劉玉慧指出這里所說的辦公費用是指物業企業的辦公費用，這項費用在以前的相關文件中較少出現，因為它所占比例不大。主要包括辦公用品成本，其中一些價值較高的設備還可以作為固定資產進行折舊，一般按5年期進行折舊。《辦法》所列費用第八項為物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用，主要是對公共用房等公共設施的責任險。這是以前文件中從未提到過的費用項目，在年初的《辦法》討論稿中，曾有提議將責任險標準定為0.04元/平方米/月。最后一項為經業主同意的其他費用，如組織各類活動所需的費用等。鏈接包干制和酬金制

在《辦法》中，指出了物業管理企業可以采用兩種酬金形式：包干制和酬金制。

所謂包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。所謂酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比

例或者約定數額提取酬金，支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

通常，實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

專家分析認為，這兩種收費方式各有利弊。目前本市的住宅小區主要采取的是包干制。因為售后公房小區物業管理費為政府定價，只能是包干制；一些中低檔商品房小區物業管理收費較低，如果采取酬金制，勢必要提高物業管理服務費用。目前，在售后公房小區和中低檔商品房小區，雖然物業管理服務費較低，物業公司主營業務虧損，但他們會通過采取其他延伸服務來彌補虧損，對業主較有利。專家建議，商辦樓、高檔商品房住宅小區可以選擇酬金制，

第五篇：銀川市環境噪聲條例

所屬類別 } 環保能源

{ 發布單位 } 寧夏回族自治區銀川市人民代表大會常務委員會 { 發布文號 }----------{ 發布日期 } 2003-07-18 { 生效日期 } 2003-08-20 { 效力狀況 } 有效

銀川市環境噪聲污染防治條例

(2003年7月18日銀川市人民代表大會常務委員會公告公布)

第一章 總則

第一條 為防治環境噪聲污染，保護和改善生活環境，保障人體健康，根據《中華人民共和國環境保護法》、《中華人民共和國環境噪聲污染防治法》等有關法律法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本條例適用于本市環境噪聲污染的防治。

因從事本職生產、經營工作受到噪聲危害的防治，不適用本條例。

第三條 市環境保護行政主管部門對本市環境噪聲污染防治實施統一監督管理。

縣(市)環境保護行政主管部門對本轄區內環境噪聲污染防治實施監督管理。

公安、交通、鐵路、民航等主管部門根據各自的職責，對交通運輸和社會生活噪聲污染防治實施監督管理。

第四條 各級人民政府在制定城鄉建設規劃時，應當充分考慮建設項目和區域開發、改造所產生的噪聲對周圍生活環境的影響，統籌規劃，合理安排功能區和建設布局，防止或減輕環境噪聲污染。

第五條 任何單位和個人都有保護聲環境的義務，并有權對造成環境噪聲污染的單位和個人進行檢舉和控告。

第二章 環境噪聲污染防治的監督管理

第六條 各級人民政府應當將環境噪聲污染防治工作納入環境保護規劃，并制定環境噪聲污染防治措施。

市、縣(市)級人民政府應當根據國家聲環境質量標準劃定各類聲環境質量標準的適用區域，并進行管理。

第七條 新建、改建、擴建工程，必須遵守國家有關建設項目環境保護管理的規定。

建設項目可能產生環境噪聲污染的，建設單位必須提出環境影響報告書(表)，制定環境噪聲污染的防治措施，并按照國家規定的程序報環境保護行政主管部門批準。

環境影響報告書中，應當有該建設項目所在地單位和居民的意見。

第八條 建設項目的環境噪聲污染防治設施應當與主體工程同時設計、同時施工、同時投產使用。

建設項目在投入生產或者使用之前，其環境噪聲污染防治設施必須經原審批環境影響報告書(表)的環境保護行政主管部門驗收；達不到國家規定要求的，該建設項目不得投入生產或者使用。

第九條 在工業生產或商業經營活動中，因使用固定設備、設施，造成環境噪聲污染的單位或個人，必須依照國家有關規定，向所在地環境保護行政主管部門辦理排污申報登記，并接受環境保護部門的現場檢查。

工業生產中造成環境噪聲污染的設備的種類、數量、噪聲值和防治設施有重大改變的，應當提前10日申報，并采取應有的防治措施。

第十條 產生環境噪聲污染的單位，應當保持環境噪聲污染防治設施正常使用；拆除或閑置環境噪聲污染防治設施的，應當采取相應的防治措施，并提前5日報所在地環境保護行政主管部門批準。

因安全事故或設備故障停用搶修的，應在事故或故障發生后24小時內報告環境保護行政主管部門。

第十一條 在噪聲敏感建筑物集中區域內造成嚴重環境噪聲污染的企業事業單位，應當限期治理。限期治理的，按下列規定辦理：

(一)中央、自治區直接管轄的單位，由市環境保護行政主管部門提出意見，報自治區環境保護行政主管部門審查；

(二)銀川市管轄的單位、外地駐銀單位，由市環境保護行政主管部門提出意見，報市人民政府決定；

(三)縣(市)管轄的單位，由所在地縣(市)環境保護行政主管部門提出意見，報縣(市)人民政府決定；

(四)本條(一)、(二)、(三)項規定之外的單位，按管轄權限，由所在地市、縣(市)環境保護行政主管部門提出意見，報同級人民政府決定。

市、縣(市)人民政府在前款規定的權限內，可以授權同級環境保護行政主管部門對小型的企業、事業單位直接作出限期治理決定。

第十二條 在城市范圍內需進行爆破作業等排放偶發性強烈噪聲的，須經當地公安機關批準后進行。當地公安機關應當提前向社會公告。

第十三條 環境保護行政主管部門和其它環境噪聲監督管理部門，有權依據各自的職責對管轄范圍內排放環境噪聲的單位進行現場檢查，被檢查者必須如實反映情況，并提供必要的資料。檢查部門有義務為被檢查者保守技術秘密和業務秘密。

檢查人員進行現場檢查，應當出示證件。

第三章 建筑施工噪聲污染防治

第十四條 在城市市區范圍內，建筑施工過程中使用機械設備，可能產生環境噪聲污染的，施工單位必須在工程開工前15日向工程所在地環境保護行政主管部門申報該工程的項目名稱、施工場所和期限、可能產生的噪聲值和所采取的防治措施等情況。

第十五條 在城市市區噪聲敏感建筑物集中區域內，禁止22時至次日6時進行產生環境噪聲污染的建筑施工作業。因工藝要求或者特殊需要必須連續作業的，應當提前報所在地環境保護行政主管部門批準并公告附近居民；確因搶修、搶險連續作業的，應當在事故發生后24小時內報告所在地環境保護行政主管部門。

第十六條 在高、中考期間和考前15日內，禁止在學校、居民住宅樓100米范圍內進行產生噪聲超標和擾民的建筑施工作業。

第四章 交通運輸噪聲污染防治

第十七條 機動車輛在城市市區范圍內行駛、鐵路機車駛經或者進入城市市區，必須按規定使用聲響裝置。

在城市禁鳴區和其他禁止使用聲響裝置的路段，禁止機動車輛使用聲響裝置。

第十八條 建設經過已有的噪聲敏感建筑物集中區域的高速公路和城市高架、輕軌道路，有可能造成環境噪聲污染的，必須按照批復的環境影響評價提出的環境噪聲污染防治措施執行。

第十九條 用于廣告宣傳的飛艇等航空器在城市市區低空飛行，可能產生環境噪聲污染的，須經當地環境保護行政主管部門同意后方可辦理相應手續。

第二十條 城市公安交通管理部門應當把控制交通運輸噪聲污染作為對機動車駕駛人員的教育訓練內容之一。審驗機動車輛時，應當審驗機動車輛的行車噪聲是否符合國家規定的機動車噪聲標準，對于超過國家標準的，不予辦理審驗合格證。

第五章 社會生活噪聲污染防治

第二十一條 新建營業性文化娛樂場所邊界噪聲必須符合國家規定的環境噪聲排放標準，不符合國家規定的環境噪聲排放標準的，文化行政主管部門不得核發文化經營許可證，工商行政管理部門不得核發營業執照。

經營中的文化娛樂場所，其經營管理者必須采取有效措施，使其邊界噪聲不超過國家規定的環境噪聲排放標準。不符合排放標準的應當限期整改。整改期間，環境保護行政主管部門可限制其營業時間。

第二十二條 居民住宅樓內不得開設歌廳、舞廳等營業性娛樂場所及產生環境噪聲污染的加工網點。

第二十三條 禁止在商業經營活動中使用高音廣播喇叭或者采用其他發出高噪聲的方法招攬顧客。

在商業經營活動中使用空調器、冷卻塔等可能產生環境噪聲污染的設備、設施的，其經營管理者應當采取措施，使其邊界噪聲不超過國家規定的環境噪聲排放標準。

第二十四條 禁止任何單位、個人在城市市區噪聲敏感建筑物集中區域內使用高音喇叭。

在城市市區街道、廣場、公園等公共場所組織娛樂、集會等活動，使用音響器材可能產生干擾周圍生活環境的過大音量的，必須遵守公安機關的規定。

第二十五條 使用家用電器、樂器或者進行其他家庭室內娛樂活動時，應當控制音量或者采取其他有效措施，避免對周圍居民造成環境噪聲污染。

第二十六條 在已竣工交付使用的居民住宅樓和居民住宅樓100米范圍內的營業場所進行室內裝修活動，應當采取有效措施，以減輕、避免對周圍居民造成環境噪聲污染，禁止在12時至14時、22時至次日6時，從事產生環境噪聲污染的室內裝修、家具加工等活動。

第六章 法律責任

第二十七條 違反本條例，有下列情形之一的，由縣級以上人民政府環境保護行政主管部門按以下規定處罰：

(一)拒報或者謊報規定的環境噪聲排放申報事項的，給予警告或者處1000元以上10000元以下罰款；

(二)未經環境保護行政主管部門批準，擅自拆除或者閑置環境噪聲污染防治設施，造成環境噪聲排放超過規定標準的，責令改正，并處1000元以上10000元以下罰款；

(三)未經環境保護行政主管部門批準，在城市市區噪聲敏感建筑物集中區域內，建筑施工單位在22時到次日6時進行產生環境噪聲污染施工作業的，責令改正，可以并處3000元以上30000元以下罰款；

(四)違反本條例第二十一條第二款、第二十三條第二款，造成環境噪聲污染的，責令改正，可以并處1000元以上5000元以下罰款。

第二十八條 違反本條例第十六條規定，于高、中考期間和考前15日內在學校、居民住宅樓100米范圍內進行產生噪聲超標和擾民的建筑施工作業的，由縣級以上人民政府環境保護行政主管部門責令改正，可以處3000元以上30000元以下罰款。

第二十九條 對經限期治理逾期未完成治理任務的企業事業單位，縣級以上人民政府環境保護行政主管部門除依照國家規定加收超標準排污費外，可以處10000元以上50000元以下罰款，或者由縣級以上人民政府依法責令停業、搬遷、關閉。

第三十條 違反本條例，有下列情形之一的，由公安機關按照下列規定處罰：

(一)未經公安機關批準，在城市范圍內進行爆破作業等偶發性強烈噪聲活動的，給予警告或者處1000元以上5000元以下罰款；

(二)在商業經營活動中使用高音廣播喇叭或者采用其他發出高噪聲的方法招攬顧客，造成環境噪聲污染的，責令改正，可處以1000元以下罰款；

(三)單位、個人在城市市區噪聲敏感建筑物集中區域內使用高音喇叭或者違反公安機關的規定，在城市市區街道、廣場、公園等公共場所組織娛樂、集會等活動，使用音響器材產生干擾周圍生活環境的過大音量的，給予警告，可處50元以下罰款；

(四)違反本條例第二十五條、第二十六條規定，從家庭室內發出嚴重干擾周圍居民生活的環境噪聲的，給予警告，可處50元以下罰款。

第三十一條 排放環境噪聲的單位拒絕環境保護行政主管部門或其他依法行使環境噪聲監督管理權的部門現場檢查或在被檢查時弄虛作假的，環境保護行政主管部門或者其他依法行使環境噪聲監督管理權的監督管理部門可以根據不同情節，給予警告或者處以500元以上5000元以下罰款。

第三十二條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或提起行政訴訟；當事人逾期不申請行政復議、也不提起行政訴訟、又不履行行政處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

第三十三條 受到環境噪聲污染危害的單位和個人，有權要求加害人排除危害；造成損失的，依法賠償損失。

賠償責任和賠償金額的糾紛，可以根據當事人的請求，由環境保護行政主管部門或者其他環境噪聲污染防治工作的監督管理部門調解處理；調解不成的，當事人可以向人民法院起訴。當事人也可以直接向人民法院起訴。

第三十四條 環境噪聲污染防治監督管理人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章 附則

第三十五條 本條例下列用語的含義是：

(一)“噪聲排放”是指噪聲源向周圍生活環境輻射噪聲。

(二)“環境噪聲污染”是指所產生的環境噪聲超過國家規定的環境噪聲排放標準，并干擾他人正常生活、工作和學習的現象。

(三)“噪聲敏感建筑物”是指醫院、學校、機關、科研單位、住宅等需要保持安靜的建筑物。

(四)“噪聲敏感建筑物集中區域”是指醫療區、文教科研區和以機關或者居民住宅為主的區域。

第三十六條 本條例自2003年8月20日起施行。