第一篇：關于土地流轉的思考

關于土地流轉的思考

幾天前，和幾位同行的前輩聊天，大家所談的其中的一個話題就是：土地流轉，應對大客戶有哪些問題！土地流轉成為國家的政策，其推進已成為各級官員的政治任務，推進速度自不言而喻，“中國速度”將又一次在中國的農業領域展現，面對這樣的情況，我們農資經營者當如何應對，如何適應，如何運用，這也是誰將繼續在行業內生存，甚至成為行業翹楚的轉折點，真有適應者生，脫離者亡的慘烈，且不論這的結果如何，但就土地流轉對農資經營者的影響，談談我的觀點：

1、個體零售商將大幅度減少。

這是產業調整、行業洗牌、土地流轉所必然的結果，也是政府的希望，更是行業的訴求，這里所說的“個體零售商”就是當下作為農資零售的的主體：農資零售夫妻店。隨著土地進一步集中，農業投入品監管日益嚴格，農資生產廠家日益減少，農資產品日益規范，農民的科技意識不斷提高，對農資零售商的要求也必然發生本質的變化：一家一戶的種田模式將陸續推出歷史舞臺，家庭農場、種植大戶、土地聯合種植、企業+農戶等不同形式的土地集中化經營將成為主體存在。總之一句話：土地種植面積將擴大，種植人員將減少，技術要求將提高，農資供應風險將加大。此情況下，非現在的農資零售夫妻店能達到如此要求，退出也就成為必然！取而代之的將是農資連鎖經營企業、生產企業直營店、植保科技服務公司、農資物流配送企業、各級農業科學院和廣大農業院校等，也更體現專業化、高效化、精準化、統一化、法制化、可控化和實時監管，從事農資經營的將以集團形式存在，農業保險也將普及，對農資使用的的風險進行市場化管理。

我們當前的農資經營者，當做好相應準備！

2、全現款交易將成為現實。

現在的農資經營是賒銷一片，也經常能見到很多的關于賒銷的對策、出路或者如何看待賒銷的文章，隨著土地流轉的速度不斷加快，種植大戶也會不斷涌現，種植大戶之所以稱為大戶，不單是種植的面積大，農資的使用量也大，另外還有就是種植的風險也更大，其實服務種植大戶對于農資經營者來講，未必是好事，我將的是現在的情況，因為現在很多條件都不具備，給農資經營者造成了很大的潛在風險：產品質量不是每批次抽檢，農業保險不普及，農資使用問題的鑒定程序缺失，法律不完善，經營主體資格不過關等等，都是經營者們所不可解的問題，因此很多的農資經營者就直接走近路：全現款交易，否則不合作！這一點也可以理解，因為農業是靠天吃飯的產業，很多因素不是人可以控制的，比如山東就出現過承包土地種植棉花，因為棉花價格不好，采摘棉花的費用還不夠地租錢，索性就連棉花都不要了直接走人，搞得出租土地的人不得不自己去摘棉花當地租的事情。可能農資經營者也有很多類似的故事吧，只是“不便于說”而已，這根源都是賒欠惹的禍，如果全現款交易，這樣的事情的處理方式將會改變，大家也都不會把責任推給別人，把損失留給上家。

當然，也可變相全現款，即可以通過第三方金融機構，通過為種植戶借貸的的形式，來實現資金流的順暢。實現全現款的方式還很多，智慧的農資經營者們都會解決這個問題的！

3、作物的種植規劃將成為重要工作！

種植規劃，這似乎對很多當前的土地種植者來說，還比較陌生的，但不就得將來，這將是政府和種植者都必須也一定要首先要做的工作，這既考慮市場的需求，又要兼顧整體平衡，盡可能避免集中種植，雖然不一定能解決所有問題，但在一定程度上可以改善現在根本無法統計、無法控制、無法監管、無法調節的局面，至少在一定的程度上，算是進步吧。沒有規劃也就沒有策劃內的成功，個體小面積經營實現的也是小范圍內的富裕，只有讓善于經營的人來做擅長的事情，才合乎事物發展的規律，這也解放了很大一部分人，只是這種進度還要看現有農戶的認識，不愿意拿出土地的農戶還是大多數。不管怎樣，當土地集中以后，種植規劃可能還會成為一種產業，如當前的理財一樣。農業經濟人將更為走俏，也將為更多人提供就業機會和職業舞臺，希望一切都能做得更好！

4、食品安全將更好控制。

每提到安全二字，就不自覺會聯系到食品，作為農業的產出品，更是食物的主要來源，不可控是當前的食品安全問題的是主要原因，地域廣闊，人口眾多，死角也不少，但我們覺得，這肯定只是暫時的問題，食品安全關系到種族繁衍的大事，絕不可能疏忽，沒有人能承擔這樣的責任，早晚必須解決，當土地集中以后，減少了需要管控的個體，也使控制生產安全的農產品成為可能，這不僅僅是民族的需要，更是活在當下的人的需求，口不凈化，族焉能興？

唱贊歌或唱衰歌，都不是我們的特長，但我們希望能從正方向去思考問題，朝正方向做事情，無論優劣，總能有成功的可能。土地再集中，也還是需要農業技術的指導，只要我們成為那一部分被需要的農技人，我們的農資經營也將繼續下去，事情就這么簡單！

第二篇：關于土地流轉情況的調研思考

一、基本情況

**鄉**村位于**崗南側，全村共有10個村民組，人口2450余人，耕地1600余畝。該村人多地少，80％以上的村民都做點兒生意。特別是近幾年來，一些農戶的生意越做越大，家庭經濟收入主要來源已不再依靠種田，絕大部分村民都把種田當作副業，莊稼望天收。對此，該村“兩委”干部立足本村實際，籌資280萬元，承包該

村位于**崗西南坡耕地400畝及鄰村西杜村200畝，建立了600畝優質煙種植示范基地，實現由散戶粗放耕種到集中經營的轉變。經過一年的實踐，取得了顯著的經濟效益和社會效益。

在此基礎上，該村以優質煙種植示范基地為中心，向外擴大規模2200畝（包括鄰村耕地），規劃建立農業科普示范園區。落實2009年純作煙田1600畝，煙田四周種植臺灣梨300畝（總投資160萬元），林地內散養山野雞。并以雞糞為原料，計劃建養規模達500頭豬的養殖場一個，占地40畝（總投資350萬元）。同時，依靠千畝煙方農田水利條件，深挖坑塘10畝，發展蓮魚共養（總投資40萬元）。按照上述規劃，可解決1400人就業，年實現綜合收入1900萬元，實現純利潤720萬元，輻射帶動周邊縣、市、鄉鎮十幾個行政村，農戶700多戶可直接受益。

二、主要做法

（一）廣泛宣傳發動，贏得群眾的理解與支持。**村支部書記**在鄉黨委、政府的大力支持下，自己出資80萬元，動員本村有一定經濟實力和經濟頭腦的先富能人，合伙創辦了**“富民”種植專業合作社，發展種植業。為提高農民對土地流轉的認識，該村通過會議、廣播、黑板報、印發宣傳資料等形式，對土地流轉工作進行了廣泛宣傳動員，多次組織農戶認真學習國家有關政策，反復給群眾講解土地流轉的好處、意義和作用，明確土地流轉雙方的權力和義務。先后召開村干部會、黨員會、群眾大會30余場次，辦專題黑板報12期，印發宣傳資料1500份。通過宣傳發動，全村干部群眾充分認識到了土地流轉的重要性和必要性，消除了群眾顧慮，統一了群眾思想，最大程度地贏得了群眾的理解和支持。

（二）立足本村實際，制定具體的流轉方案。土地流轉工作涉及面廣，工作量大，群眾十分關注。為把這項工作開展好，真正成為解決土地問題、規范承包關系、處理矛盾糾紛的惠民好事，村兩委在鄉黨委、政府的具體指導下，根據村情實際，因地制宜，制定了“富民”種植專業合作社章程、管理辦法、獎懲辦法等一系列規章制度，以及入社的條件、入社申請書、租賃合同等具體條款。鄉黨委、政府成立了土地流轉服務中心，抽調3名工作能力強，熟悉本鄉情況的機關干部，分包土地流轉涉及到的**、溝劉、西杜3個行政村指導開展工作。并為各村印制了所需的樣帳樣表樣合同，合同內容涉及流轉的地塊、期限、形式、租金等，明確規定了雙方的權利和義務、違約責任及賠償金額等。同時，還規定國家的政策性扶持和補助資金仍歸農民享有，這為土地流轉的順利進行奠定了基礎。

（三）細化工作職責，因地制宜進行操作。**村在開展土地流轉工作前，召開群眾大會，推選了懂政策、工作責任心強、熟悉本村土地情況、能夠秉公辦事的群眾代表參與此項工作。在工作過程中，根據各人特點，把抽調的人員分成丈量土地、勾繪草圖登記資料和糾紛協調處理3個工作小組，明確職責，分工負責，有序開展工作。該村本著“依法、自愿、有償”的原則，針對不同情況，制定了相應的流轉形式：一是出租。農戶將土地承包經營權出租給合作社，并與之簽訂租賃協議，每畝租金600元或800斤小麥。這種流轉形式居多，占流轉面積的80%；二是入股。由村合作社將農戶土地承包權量化入股，村合作社按股份將土地經營所得在年終進行分配。愿意以土地入股的，農戶必須填寫入社申請書和合同書，這種形式占流轉面積的15％；三是互換。為規模耕種方便，在做通沒有入社農戶思想工作的前提下，與合作社內部的其他農戶在自愿互利的的基礎上，對各自的土地承包經營權進行交換。全村互換土地30畝，占流轉面積的5%。為確保合同到期后或中途部分農戶要求退社，農戶能夠繼續經營原本自己責任田，村兩委還專門對地形面貌、原有的溝渠、農戶原承包地塊等都進行了登記造冊，在農戶現有承包地界內的兩頭，用鋼管打70余厘米深的石灰樁，做到可以隨時找到自己原承包地塊，隨時可以將農田交還農戶手中，這一做法徹底解決了農戶流轉土地的后顧之憂，避免了日后土地界限不清而引發糾紛，得到了廣大農戶的交口稱贊。

（四）實行返租倒包，增加農民收入。合作社把土地集中后，再倒包給農戶。根據投工多少，核定倒包費用。種植煙葉每畝倒包費1000元，每5畝為一個單元，由合作社統一投資，統一標準，統一管理。返租倒包農戶按照合同要求，對煙田進行科學管理，及時鋤草、打藥、澆水、平頂、打杈、采摘等，合作社按階段發放工資，并根據各返包業主管理情況，進行評比，兌現獎懲。

（五）政府給予補貼，鼓勵農戶規模經營。在基地示范戶的帶動下，秋作物成熟前，鄉土地流轉服務中心已接到流轉土地信息200余條，幫助協調流轉土地8200余畝，涉及農戶2200多戶，全部集中到22個種田大戶手里。明年進行煙葉聯方種植，鄉政府給予經濟補貼，種煙大戶除了享受縣政府的各項補貼政策

外，凡種植純作煙100畝以上或麥煙套150畝以上的農戶，鄉政府負擔煙葉保險費，農戶不出錢可享受煙葉保險。

三、取得的成效

（一）農業基礎設施得到明顯改善。由于煙葉的規模種植，該村農業基礎設施得到了縣煙草部門的大力扶持。按照縣煙草部門煙葉種植連片成方的補助規定，每50畝打一眼機井，每建一座電炕補助8000元。該村去年已建成的600畝煙方基地內水、電、路、烤房等基礎設施得到明顯改善。一年來，共挖深水井12眼，修礦渣生產路7條2公里。埋地線1000米，建電炕房32座，從根本上改變了該村農業生產基礎設施落后的面貌。

（二）大幅提高了土地的產出效益。以村支書**為代表租地大戶，使農業土地的種植效益得到大幅提高。麥煙間作，畝均小麥700斤左右，煙收后若播種菜籽可畝均收入300斤左右，市場價1000余元。麥收后煙地套植紅薯可收3000斤約600元。種植結構調整后，由原來群眾種植小麥、玉米或大豆年收入1200元左右，提高到現在的近5000余元，是粗放種植收益的4倍。

（三）是實現了財政增長、農民增收。一方面，**村種植的600畝煙葉畝均收入3000元左右，煙葉收入200余萬元，為鄉財政增加收入近20萬元的稅收。另一方面，農戶原來種植小麥、豆一年純收入400余元，且費時費力，現在出租后不投工每畝凈收入500—600元或800斤小麥，土地流轉收入甚至高于自己傳統作物收入。同時又可到煙葉基地去打工掙錢，每天可收入50元，僅在煙葉基地打工一項，又可收入1000多元，農民真正得到了實惠。

（四）實現了人才資源的優化配置和合理利用。通過土地流轉，既可以將農民從土地上解放出來，從事效益更高的工作，又維護了農民的土地承包權益，解除了農民離土離鄉的后顧之憂，有效解決了農村有人無地種和有地無人種的矛盾，促進了農業結構調整。種植大戶將土地統一規模種植后，再按畝數返租給不能外出的一些農戶，種植大戶按工計酬定期付款，基地不忙時用工一般幾十人，農忙時三四百人。30多個固定工月工資800元，15名烤葉技術員月工資1500元，散工實行計件報酬，實現了人人有活干、人人有錢掙的和諧局面。

（五）部分農民實現了“市民化”轉變。經濟頭腦意識比較強的農戶外出做生意，還要牽掛家中的責任田。種植大戶的租種解決了他們的后顧之憂，使他們既保留自己責任田的權利，又增加了收益。家中上有老下有小的，不能外出農戶，通過出租的方式，首先保證了他們原來的對等收入。農閑時，不出縣鄉做點小生意或就近給別人打工；農忙時又可到基地打工掙錢，由原來的“農民”轉變成了“工人”，一舉兩得，成了真正的農村“市民”。

四、幾點啟示

（一）領導重視是土地流轉良性發展的前提。煙葉基地規劃前，鄉黨委、政府多次召開村支部書記大會，研究土地流轉工作，分析市場前景，協調所需資金，鼓勵支部書記下定決心，堅定信心，大膽探索，創建煙葉示范基地。鄉里在財力緊張的情況下，為煙葉種植大戶投了保，并聘請煙草公司技術員多次下村現場指導。以支部書記**為代表的一幫人，深入農戶做思想工作，鼓勵農戶以土地或資金入股，進行規模種植。鄉黨委、政府的關心支持，正確引導，村干部的務實為民是土地流轉順利進行的前提。

（二）宣傳發動是加快土地流轉的有效途徑。長期以來，多數農民小富即安的小農思想意識仍然較重，把土地視為“保命田”，錯誤地認為流轉出土地就會失地、失業，只要有了土地，生活就有了保障。因此，解決土地流轉問題不能靠行政命令，要依靠村組干部或村中有威望的能人去宣傳發動，本著流轉自由的原則，徹底解決個別群眾認為地一轉出去沒有地權、沒活干的認識誤區，幫他們算好經濟對比帳，使他們充分認識到流轉后既可以享受原有土地收益保障，又可以謀得更多的經濟收入。對一時想不通的農戶，做好耐心細致的思想工作，使土地流轉真正變為群眾的自覺行動。

（三）典型引路是加快土地流轉的重要手段。說盡千言勸，不如一實證。引導群眾土地流轉急不得，農戶流轉土地從不賒帳。租種土地時就是先兌現流轉土地款，然后就是靠示范帶動，逐戶鋪開。**村就是由于村支書**帶頭，組干部、黨員響應，搞好示范帶動，讓其他農戶感受到了土地流轉規模種植帶來的好處，才主動加入土地流轉的行列，今年該村又新增流轉土地1000畝。

（四）發展高效農業是土地流轉發展壯大的根本出路。土地流轉、規模經營的目的就是要提高種植效益，提高種植效益就是要發展高效農業，發展高效農業就是要推廣新品種新技術。**村規模種植煙葉后，聘請了專業技術人員，推行企業化管理，采用了先進生產技術，運用優良的基礎設施，有效地提高了土地的產出，畝均效益成倍增長。農戶通過明白帳一算，能夠得到更多的“真金白銀”，大大激發農戶土地流轉的熱情。

（五）優化服務是加快土地流轉發展農村經濟的重要保證。加快土地流轉，地方政府必須轉變工作思路，用好、用活國家政策，把主要精力放在服務和環境支持上，在引導規范上下功夫。在農技服務方面，加強農業新品種、新技術的引進、試驗、示范、推廣工作，大力普及農業適用技術、新技術，推進農業生產和農產品上檔升級。在收集和發布有關農業的信息方面，政府職能部門要通過新聞媒體、計算機網絡等廣泛發布農業生產、銷售、加工等方面的信息，及時準確地收集、分析、預報、發布國內外市場供求信息，提供政策、法律、科技、生產、金融、行情等動態信息，為農民的生產經營決策服務。在資金方面，除了政府加大對規模經營的資金扶持力度外，金融部門還應積極提供小額貸款和更多的信貸支持。

第三篇：土地流轉現狀思考措施

隨著十七屆三中全會《決定》和2009年中央1號文件的相繼出臺，**縣農村土地流轉得到了積極推進，農民專業合作社得到了蓬勃發展。據近期調查統計，目前，**縣耕地流轉面積近20萬畝（包括農戶之間“口頭協議”的流轉面積），約占耕地總面積的30%，已在工商部門登記注冊的農民專業合作社23 家，參與土地流轉的有20 家，流轉面積達2萬

多畝。

農村土地流轉的推進，對農業農村發展產生了積極作用。但是，在實際推動中還存在一些問題，制約著農村土地規范有序地流轉。一是底子不清。二輪土地承包時，不少地方發放給農戶的《土地承包經營權證》上的面積與實際面積不相符。最近，我們在某合作社調研土地流轉時，這合作社反映：他們在與農戶簽訂合同對土地進行丈量中發現，農戶土地實際面積普遍比權證上的面積多；二是目標不明。我們在調研中還發現，有些承租大戶沒有明確的發展目標和發展規劃，抱著先把土地弄到手再看一步走一步的心態；三是手續不全。目前，農村土地流轉口頭協議多，書面合同少，即是簽訂了書面合同，也很不規范；四是管理缺位。由于基層干部對政策的理解存在片面性，許多人認為農村實行家庭聯產承包責任制后，土地流轉是農戶自己的事，對其采取放任自流和“多一事不如少一事”的態度，疏于管理和引導。

從**縣當前農村土地流轉的情況看，就如何確保土地流轉又好又快發展，提出如下工作措施：

一、強化宣傳力度，穩步推進流轉。隨著農業農村發展進入新的階段，農村土地流轉面臨前所未有的現實需求。我們一是要采取“輿論造勢、規劃引導、示范帶動”的辦法，加大宣傳力度，讓廣大干部和群眾熟悉政策，打消顧慮，積極投身土地流轉；二是要堅持規模、增效的原則，穩步推進流轉。推進農村土地流轉目的是要實現農業適度規模經營，進一步提高土地利用率和產出率，促進農產品增產、農業增效和農民增收。土地流轉必須循序漸進，因勢引導，不能搞一哄而起。

二、夯實工作基礎，推動土地流轉。落實和明晰土地承包經營權是進行土地流轉的基本條件，是健全土地承包經營權流轉市場的基礎性工作。當前要按照黨的十七屆三中全會《決定》提出的“搞好農村土地確權、登記、頒證工作，完善土地承包經營權權能”的要求，抓好延包后續完善工作，妥善解決二輪延包遺留問題，將由農業部監制，省級統一印制，縣級人民政府蓋章生效的土地承包經營權證書全面發放到戶，認真清理、規范整理和永久管理好土地承包檔案資料，并將土地承包經營權證、合同等信息資料輸錄電腦，實行信息化管理，以確保土地流轉過程中發生的變更登記和權證確認等工作有據可查、有據可依，逐步實現土地承包檔案管理規范化。

三、發展合作組織，促進土地流轉。要借十七屆三中全會的東風，在穩定家庭承包經營的基礎上，引導農民把家庭承包土地的經營權采取入股、委托代耕和其它流轉方式集中，建立農村土地流轉合作社。積極引導和發展 “專業合作組織+農戶+基地”和“專業合作組織+龍頭企業+農戶+基地”的經營模式，發揮專業合作組織推動土地規模化經營的輻射效應。

四、加強管理服務，規范土地流轉。要盡快建立縣鄉兩級農村土地承包經營權流轉服務中心，明確管理服務職能，加強對土地流轉規模化經營行為的指導和監督，規避土地流轉風險，建立土地流轉動態管理臺賬和土地流轉信息庫，指導簽訂、督促兌現土地流轉協議或合同，維護土地流轉雙方的利益；積極為土地流轉雙方牽線搭橋，提供政策、法律咨詢，對土地流轉糾紛進行調解和仲裁，對土地轉讓、互換、出租、入股等流轉方式進行變更登記和發證，為農村土地流轉搭建供需平臺。

五、優化農經隊伍，確保土地流轉。根據國務院國發[2006]30號文件《關于深化改革加強基層農業技術推廣體系建設的意見》和2008年11月26日省委九屆六次全會通過的《關于貫徹落實<中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定>的意見》的精神，“要加強農村經營管理機構隊伍和經營管理體系建設，保持鄉鎮經營管理機構的完整設置，強化其農村土地承包管理和農村土地流轉服務職能”。（**縣經管局供稿）

第四篇：對土地流轉工作調研思考

**鎮位于**市**區東北部，距**二十七公里，東與**農場、**縣相鄰，**公路直達，交通便利。全鎮41個行政村，農業人口34073人，是**區人口最多的一個鎮，家庭承包經營農戶10021戶，耕地面積27740畝，是個典型的農業鎮。全鎮耕地流轉面積已達到10305畝，占承包耕地總面積的37.15%，涉及農戶3989戶，占

耕地承包戶的39.81%，從目前發展趨勢來看，耕地流轉面積還在不斷擴大。該鎮土地流轉形式以出租為主，出租流轉9387畝，占流轉面積的91.1%，這些出租土地基本上流向農業企業、農民專業合作社和種養大戶。

2006年以來，該鎮推進土地流轉，促進了規模農業、效益農業、綠色農業的發展，現代農業建設初現雛形。初步形成了基地化、組織化、機械化、品牌化的農業生產新格局。相繼建立了西瓜、葡萄、草莓、食用菌、優質稻、生豬、麻鴨、藺草、玫瑰花等十大基地；組建了糧食、西瓜、葡萄、食用菌、農機、植保等農民專業合作社36家，入社農戶4000余戶；加快了標準農田建設步伐，農田基礎全面改善，路渠管網基本配套，農田耕作、收割機械化率達到90%；打響了綠色農業品牌，造就了巨蓮、一哥、綠紅、蓮凱等農業品牌，“巨蓮西瓜”榮獲“浙江省新秀品牌西瓜”稱號，“綠紅象山橙”榮獲浙江省柑桔博覽會優質獎。

二、主要做法

1、因勢利導，促使農民轉變思想觀念。鎮黨委、政府遵照國家有關法律精神，廣泛宣傳黨在農村的現行政策，宣讀現代農業的發展趨勢，講解發展效益農業的有效路徑，引導農民轉變思想觀念，使廣大農民對土地流轉從猶豫、觀望中走出來，轉向理解、支持，甚至積極參與。2008年初的一次摸底調查顯示，有流轉意向的農戶 家，涉及耕地 畝。

2、完善機制，建立鎮村服務機構。一是調查摸底，建立信息臺賬。鎮農經站已經建立了“三簿”臺賬，即：《農村土地流出意向登記簿》、《農村土地流入意向登記簿》、《農村土地流轉臺賬簿》。二是建立領導小組和服務機構。鎮政府成立土地承包經營權流轉工作領導小組，由鎮長擔任組長，并且依托農經站建立土地承包經營權流轉服務中心，由分管領導擔任服務中心主任。各村也相應建立土地承包經營權流轉服務站，人員由村經濟合作社社長、村民委員會主任、村報賬員（文書）組成，村報賬員（文書）任土地流轉信息員。三是建立服務中心運轉機制。先后完成了鄉鎮(街道)農村土地流轉服務中心職責、工作人員崗位責任、農村土地流轉須知、農村土地承包經營權流轉流程圖、農村土地承包經營權流轉工作程序示意圖、《農村土地流轉合同》標準文本等流程設計并投入運行。建立了信息發布、備案審查、檔案管理、糾紛調解、風險預警等六項制度。

3、規范操作，保障廣大農民放心。各村推選懂政策、責任心強、熟悉本村土地情況、能夠秉公辦事的人作為群眾代表，具體參與流轉工作。流轉土地面積以實地丈量為準，建立第一手土地臺帳資料。并且將農戶流轉土地的面積、流轉金、流轉期限進行張榜公示，認定無異議后再簽字蓋章。鎮服務中心按照依法、自愿、有償的原則，指導農戶簽訂土地流轉合同，明確雙方的權利和義務，確保合同到期后耕地能恢復耕作條件，農戶能夠繼續經營所承包的土地，讓農民吃下定心丸。

4、改善服務，促進農業規模經營和農民轉移就業。一方面，**鎮想方設法為企業、合作社、大戶搞好服務，積極向上級申報建設項目，依照國家政策發放各種補貼，為生產、加工、運輸提供支持，幫助解決生產經營中的具體問題，擴大經營規模，提高規模經營效益，創造更多的就業崗位。另一方面，建立勞動力資源信息平臺，加大農民轉移就業培訓力度，提高農民技能和就業能力，實現在流轉土地上務工和外出轉移就業兩促進，農企壯大與農民增收入雙提高。同時該鎮還充分發揮 鎮 村兩級調解組織的職能作用，做好土地流轉過程中的糾紛的調解工作，維護各方權利。

三、初步成效

1、提高了農業生產率。耕地流轉形成規模經營，有利于農業資源的優化配置，使土地、資金等要素合理流動，優化組合，降低農業生產成本，提高了農業生產率。全國種糧大戶標兵吳金友通過耕地流轉實行規模種植后，每畝可以減少用工4至5個，比分散種植降低勞力成本100元左右，由此，實現有效增加。土地流出農戶增加了增收渠道，首先是獲得耕地租金收益。浙江寶島現代農業園從**鎮五坦、澗峰、董家三個村承租土地675.1畝，每年每畝以300公斤稻谷的價格（以糧食收購指導價）支付給農戶租金。而農戶自己耕種每畝田扣除耕種成本140多元，農藥、化肥、種子成本40元，每畝純收入只相當于100公斤稻谷，通過流轉每畝地，單單租金收入就多出100公斤稻谷。其次是可以放手從事二、三產業。**鎮五坦村1300多人口，有400余人耕地流轉后放心在外打工，增加

勞務收入。有的農民就地被土地承租方雇用從事管理、農事操作等取得工資性收入。浙江寶島現代農業園雇長期工80人，季節性用工2000余工，年發放工資85萬元。

2、促進了農業產業化發展。近年來，該鎮農村耕地流轉主要是向支柱產業和特色產業集中，相繼發展起來的西瓜、葡萄、草莓、食用菌、優質稻、生豬、麻鴨、藺草、玫瑰花等十大基

地，規模皆居全區之首，有的屬**市前茅。寶島公司第一期已承租土地675.1畝，建起省級現代農業園，第二期計劃再承租600多畝，擴大園區；九九玫瑰園公司承包土地，建成千畝玫瑰園；1加1公司建成230畝葡萄示范園區；寶蓮燈公司建成百畝養豬示范場；市級農業龍頭企業——**區食用菌生產合作社在流轉耕地上創辦了一個占地35畝的科技示范園，年可生產食用菌300萬袋，創產值900萬元以上。區級農業龍頭企業——**區金岳糧食合作社在該鎮區域流入耕地3000多畝，建起了優質稻示范園。

3、促進了農業科技創新。實現土地規模經營，便于土壤改良、新品種選用、新技術、新工藝的推廣。2006年以來建立了農業科技示范基地10個，試種示范各類優質農業新品種19個，一大批農業優新品種、新技術在生產上得到推廣應用。該鎮擁有巨蓮、一哥、綠紅、蓮凱等品牌，“巨蓮西瓜”榮獲“浙江省新秀品牌西瓜”稱號，“綠紅象山橙”榮獲省柑桔博覽會優質獎。

4、增加了農業投入。耕地流轉促進了農業投資主體多元化，彌補了國家、集體發展農業資金的不足。土地流轉機制形成后，一些資金雄厚的經營者立足高起點開發農業。紛紛投資農業基礎設施建設，著力解決交通不便、水電不通等問題，積極改善生產條件。該鎮因土地流轉由流入方出資新修機耕道16公里多，修建和整治山塘等蓄水設施10余處。

5、提高了機械化水平。通過土地流轉后，土地向合作社及大戶集中，推進了糧食規模連片生產。該鎮區域的兩家農機合作社及專業戶現擁有大型耕作機38臺、小型耕作機300多臺，農田基礎全面完成標準農田建設，路渠管網現代化，農田作業機收機割率達90%，在全市率先初步實現農業機械化。

四、下步工作

**鎮農村土地流轉工作有了一個好的開端，取得了初步成效，一下步他們將重點突出幾方面的工作，推動流轉工作不斷深化。

1、強化組織領導。鎮、村兩級將更加重視耕地流轉工作，把推進耕地合理流轉作為加快農業結構調整的關鍵來抓，切實加強領導，嚴格按照“依法、自愿、有償”的要求搞好土地流轉。

2、加大宣傳力度。以《農村土地承包法》、《農村土地承包經營權流轉管理辦法》和《物權法》等法律法規為重點，廣泛宣傳土地流轉的意義、程序、方法，耐心細致地做好農戶的教育工作啟發工作，進一步轉變農民群眾的思想觀念，激發農戶流轉積極性。

3、制訂發展規劃。按照農業結構調整的規律，圍繞培育主導產業和優勢項目，精心制定耕地流轉規劃。根據本地產業發展規劃、種植習慣、居住特點、耕地狀況等，因村、因戶、因地制宜，合理確定耕地流轉形式和時限，引導承包戶流出耕地，調整結構，實施連片經營。

4、加強日常管理。加強對耕地流轉的日常管理，進一步提高流轉合同簽訂率，農戶流轉承包地應簽訂書面流轉協議，并報所屬村集體經濟組織和鎮農經站備案。農村土地流轉期限不得超過農戶家庭承包土地的剩余承包期。

5、探索創新機制。依托土地流轉服務中心，建立農村土地流轉儲備庫和信息服務網絡，收集發布土地供求信息，進行項目推介，規范土地流轉程序，指導辦理流轉手續，協調各方經濟利益。

第五篇：關于農用土地經營權流轉的思考

關于農用土地經營權流轉的思考

土地是人類賴以生存的最重要的自然資源，是人類的財富之母，是一切生產和生存的源泉。我國人多地少，人地矛盾突出，改革土地制度，顯得尤為重要。我國農村集體所有土地的改革卻明顯落后于市場的要求，要進一步鞏固家庭土地承包經營成果，運用現代產權理論，合理界定和安排農用土地產權，完善現行農用土地政策，推進土地承包經營權有序、合理、有效流轉，促進農村生產力更快發展。

一、土地承包經營權流轉是農村生產力發展的現實選擇 十一屆三中全會以來，以家庭承包為主的經營方式促進了農村經濟的快速發展，但隨著改革的深入，三農問題日益凸現，是什么原因導致農民增收減緩？在勞動力的因素解放以后如何讓土地的效益解放出來？順著農村經濟結構調整走過的歷程清晰可見。

農業結構調整難，難就難在我國農村農民的素質較低。目前農村的情況，年輕和素質高的外出謀生，老人和素質低的以及脫不開身的在家種田，在這種情況下，農業結構調整很大程度取決于示范作用，在一個沒有示范帶頭的，結構調整就停滯不前。現實的選擇就是吸收外來集體經濟組織成員或其他社會成員參與到這些集體經濟組織的結構調整中來，要做到這一點，就必須進行土地承包經營權的流轉。

（一）土地承包經營權流轉的現實基礎。

在充分市場化的條件下，如果資金、勞動力等生產要素的流動是自由的，農業的平均利潤也會被調整到與工業、商業相類似的水平，這就是土地經營權流轉的現實基礎。農地經營權的社會化、市場化趨勢，要求其克服封閉性，逐漸突破社區限制，向更廣闊的空間尋求土地資源的優化配置；要求其發揮市場機制在農村土地資源配置過程中的基礎性調節作用；要求其實現使用權主體的利益最大化，充分保護農民的權益。

（二）土地承包經營權流轉的法律空間。

我國現行法律，給農地經營權的流轉提供了廣闊的空間。憲法修正案

第2條規定：“土地使用權可以依照法律的規定轉讓”。另外，《土地管理法》第63條也規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或

1者出租用于非法農業建設。但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。”該條的立法目的主要是為了保護耕地，因此農用土地流轉應當受下面兩個條件的制約：

1、流轉的土地必須用于農業建設而不得用于非農業建設，即受讓農地使用權的單位或個從也只能從事農業建設的組織和個人。

2、只有在法定的特殊條件下，流轉的土地才可以用于非農業建設。

二、土地承包經營權流轉的現實問題及法律、政策問題

農用土地的現狀是：一方面許多人棄耕進城打工謀生，大量土地請人代耕或撂荒，另一方面本集體經濟組織內部成員及外來集體經濟組織內部成員擴大規模經營需要土地承包經營權流轉。自1985年國家在政策上允許有償轉包土地開始，農村集體土地承包經營權的流轉便在全國各地農村開展起來，從實踐的情況看，存在的問題主要有三個方面：

（一）農村集體土地承包經營權流轉主要是依靠行政方式推動。

盡管1984年國家已明確規定農村土地承包15年不變，1995年國家又規定土地承包期再延長30年，但各地都通過行政方式進行了多次土地調整。尤其是近年來，由于農業規模經營以及農業產業化結構調整的需要，以行政推動的方式進行土地流轉更為突出，有些地區不尊重農民意愿隨意收回農民承包土地，搞重新發包、出租和集體統一經營，這種行政命令的流轉方式造成農村土地承包期不穩定，承包關系頻繁變動以及農民土地利用短期行為等問題，損害了農民的利益。

（二）農村集體土地承包經營權流轉市場機制不健全。

農村集體土地承包經營權流轉還受到種種因素的制約，農村土地承包經營權流轉市場還不完善。目前，農村集體土地承包經營權流轉形式以轉包為主，形式比較單一，流轉主要在鄰里和親戚之間進行，而且流轉的內容簡單。農村集體土地承包經營權流轉還處于自發階段，缺乏明確的法律依據、有效的市場機制，難以通過有效的流轉實現農地資源的優化配置。

（三）農村集體土地承包經營權流轉操作程序不規范。

由于農村集體土地流轉多自發形式，土地流轉不遵循一定的程序以及履行必須的手續，也沒有通過流轉合同或者契約來規范流轉雙方的權利

義務關系，通常采取“口頭協議”的方式進行私下流轉，造成土地承包關系的混亂，土地流轉無序進行，導致糾紛越來越多。上述問題的原因是多方面的，但主要的是來自政策和法律的不完善。根據現有法律法規、政策及實踐中的做法，我國土地經營權流轉方面存在以下幾方面的不足：

（一）政策局限：由于客觀歷史條件的限制，土地承包經營引起的農用土地制度改革是在缺乏成熟理論準備與系統的政策設計的情況下進行的，家庭土地承包制度只著重對農業生產.首先，農用土地的產權體系不完整，土地產權主體不清。其次，承包土地的權利是含混和殘缺的。第三，土地承包經營權不穩定，未能按土地物權的屬性給予保障。農用土地制度的缺陷，造成了目前農業、農村和農民的一系列深層次矛盾和問題。由于承包土地的權利義務缺失，土地無法轉包、出租、流轉經營，與土地相聯的生產任務使農民象“候鳥”式的隨農耕季節在城市與鄉間遷徒，以完成承包和打工兩種不同的生產和謀任務，剩余勞動力無法順利地向二、三產業轉移。

（二）法律滯后。關于農地經營權流轉的問題，《土地管理法》及《土地承包法》遠滯后于政策及行政法規、司法解釋。1998年國務院批轉《農業部關于穩定和完善土地承包關系意見》的通知，同意其關于建立土地承包經營權流轉機制。1998年10月14日發布的《中共中央關于農業和農村工作若干重大問題的決定》規定：“農地使用權的合理流轉要堅持自愿、有償的原則依法進行，不得以任何理由強制農戶轉讓。”1999年重新頒布的《關于審理農業承包合同糾紛案件若干問題的規定（試行）》進一步規定了轉讓、轉包、互換、入股四種流轉形式。

三、完善農用土地產權制度，規范土地承包經營權流轉

（一）集體土地所有權：

集體土地所有權為農用土地產權體系中最高層次的產權形態，其上可設置承包土地使用權等其他土地權利。集體土地為組、村或鄉集體所有，以組擁有所有權為主要形式；土地的處置權由所有權主體行使，可用于開展農業生產、發包、入股、出租等經營活動，并可獲取土地所有權收益；集體土地所有權不得買賣，除土地交換、集體經濟組織合并分拆、國家征用征購土地時才能發生所有權轉移外，任何單位和個人不得

隨意改變集體土地所有權性質。

（二）承包土地使用權：

承包土地使用權是集體土地所有權下的一個完整、獨立的土地產權形態。土地使用年期為30年或70年，本集體經濟組織內的農民有獲得該權利的優先權，使用權人也以本集體經濟組織內的農民為主，一般以承包或“四荒”拍賣方式取得承包土地使用權。承包土地使用權按不動產的特性給予法律保障，一經取得并通過政府土地登記，使用權人和土地權利義務不能再隨意改變，必須改變的，當事人要按市場價格向使用權人支付土地財產損失的補償；使用權人平時享有利用或經營土地使用權帶來的收益，在國家征用土地時還可獲得喪失土地使用權的損失補償。

（三）土地耕作經營權：

土地耕作經營權是在承包土地使用權上附設的一種他項權利。承包土地使用權人可將其土地耕作經營權單獨以轉包、分包、出租等方式流轉經營，經營期可根據經營的需要由承包或租賃雙方自行商定；對土地轉包、分包、出租等經營活動，本集體經濟組織內的其他農民具有承包、承租的優先權，經本職工作集體經濟組織的2/3成員同意后，土地可對外轉包、分包、租賃；在不超越承包土地使用權的范圍內，土地耕作經營所涉及的經營費用、經營方式、經營時間、生產任務和責任等均由合同約定，并可隨合同改變而改變；土地耕作經營權具有一定的債權屬性，取得經營權也需支付相應的土地費用或地租，但經營者主要的收益來自于農業耕作和生產而非土地。經營期內如國家征用土地，經營者有權獲得青苗補償及經營損失補償。

完善農用土地產權體系是一項關系農村社會安定和農村經濟持續發展的大工程，是一場關系到農村市場經濟體系建設的土地改革，目前農用土地產權制度的巨大優勢已日趨彰顯，一旦得以順利實現，將極大地促進農村生產力發展，徹底解決當前農業、農村和農村面臨的土地問題。