第一篇：房地產抵押估價查勘現場注意事項及要求

房地產抵押估價查勘現場注意事項及要求

估價人員應當對估價對象進行實地查勘，將估價對象現狀與相關權屬證明材料上記載的內容逐一進行對照，全面、細致地了解估價對象，做好實地查勘記錄，拍攝能夠反映估價對象外觀、內部狀況和周圍環境、景觀的照片。內外部狀況照片應當作為估價報告的附件。實地查勘記錄應當作為估價檔案資料妥善保管。查勘現場注意事項：

1、核對房地產的位置，如邊界、四至關系、道路關系，核對房屋門牌號碼。

2對房地產所處區域的經濟地位、繁華程度，交通便捷程度，公共配套設施完備程度，周邊環境和景觀等影響房地產價格的因素，進行調查。公園廣場及休閑娛樂設施、公交線路和公交站點、小學、中學教育配套設施、醫院、銀行網點、超市及市場分布等。

3核查房地產建筑風格、區內景觀與綠化、噪聲和粉塵污染、建筑年代等其他特點。

4對房地產所在樓宇的查勘，結構、類型（高層、中高層、小高層、多層）、建筑層數、外墻、幾個梯位、一梯幾戶、熱水、暖氣等情況。注意：各樓層功能（商業、地下車庫等）是否是電梯房、安全、消防等其他影響樓宇使用功能的明顯因素。

5具體單元的情況：用途、所在樓層、戶型、面積、裝飾裝修情況。現場拍攝照片要求：

1、部位：門牌號、樓宇外觀、客廳、臥室、廚房、衛生間等。

2、細部：對評估對象應有細部拍攝、外墻裝飾、房內裝修、門窗、設施設備（熱、暖）等。

3、內容：樓宇外觀盡量要把整座樓的全景照進去，突出其特點；室內照片盡量要能體現出房內的裝修情況，盡可能把地面，墻和天花都能照到。需要離被拍攝物遠一點才能達到這個效果。

4、要拍攝出客戶經理和借款人（簽字人）的照片。最少要拍攝出客戶經理的照片。搜集資料要求：

1、《房屋所有權證》原件、身份證《營業執照》復印件、委托書、優先權利狀況表、（門牌證）、2、委托書和的填寫：委托書、優先權利狀況表面簽，客戶聯系資料，身份證復印件或者拍照

3、房屋優先權利表的填寫說明（詢問客戶并指導填寫）

第二篇：淺議房地產估價的現場查勘

淺議房地產估價的現場查勘

現場查勘是房地產估價一項基礎性工作。蘇信評估認為，現場查勘的質量，現場查勘獲得信息量大小，直接影響到估價方法的選擇，從而影響房地產價格的客觀、公正、科學的確定，影響到估價師所承擔的風險的大小。目前，我們行業內就存在輕視、甚至忽視現場查勘工作的現象，本文就房地產估價的現場查勘工作進行粗淺的分析，希望能起到拋磚引玉的作用，引起更多同行對房地產估價現場查勘的重視、對查勘的方法和效率的關注與研究，讓現場查勘起到應有的作用。

一、現場查勘的必要性

房地產估價是對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動，直接涉及利害方的經濟利益，房地產估價不但應言之有理，更重要的是言之有據，任何不當，容易導致爭議，增加估價師風險。且不論國家民法、刑法對故意或過失導致房地產估價價格虛假所追究民事、刑事責任的嚴重后果，就從房地產估價師和房地產估價機構的管理、《房地產估價規范》、《房地產抵押估價指導意見》、《城市房屋拆遷估價指導意見》等與我們估價執業密切相關的管理規定來能解讀現場房地產估價現場查勘的必要性。

二、現場查勘的內容

房地產現場查勘是對房地產實物狀況進行實地考察。在核實房地產的實際功能、核對帳物的真實性、可靠性的共同點的基礎上，還應區別不同的估價方法所必須相關的查勘要求，旨在為正確估價提供第一手資料.（一）現場查勘的共同點

現場查勘的的共同點可分為房地產物體的確認、房地產權屬關系的確認和所涉及房地產財務狀況的核查三個部分。

1、房地產物體的確認

房地產物體的確認是對象房地產實物狀態的清查核定。以地產為主的評估，物體的確認重點是坐落、地號、面積及附著物狀態；以房產為主的評估，物體的確認重點是建筑結構、構造、用途、成色狀態及地段坐落、區域環境。

2、房地產權屬關系的確認

權屬關系的確認是在核實房地實物有無及其狀態之后，確認其歸屬關系。權屬關系一般分為所有權和使用權，但在具體確認過程中，由房地經營的多樣性可派生出多種權利關系。評估應明確確認房地產的一切權利關系，核實其權利關系是否存在及與其委托資料所載明的內容是否一致。

3、與房地產財務狀況的核對

對廠房或工區等多棟建筑物的評估，應注意對委托人提供的房地產財務狀況的核對，主要是核實房地產的原始價值、凈值；使用過程擴建、改建、修繕的追加值；地產的使用權利期、費用支付額、土地改造投資、與房地產相關聯的債權與債務等，作為估價結果的對照，注意價值差異的分析，保證估價結果的客觀。

（二）常用幾種不同估價方法的查勘側重點

1、市場法：在完成估價對象查勘的同時，對選取的可比實例應同步進行查勘，特別是交易情況、交易日期、區域因素和個別因素，福估指數、注意可比實例成交價格的內涵的核查。注意統一付款方式、統一采用單價、統一幣種和貨幣單位、統一面積內涵和面積單位。

2、收益法：對同類型客觀潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益、資本化率、法定年限、使用年限、租約限制等關鍵因素進行查勘和核對。

3、成本法：重點是對建筑物的結構、構造、作法、材料、設備、配件、具體尺寸、建成年份、耐用年限、設計使用壽命、其他成本進現場查勘，并對土地取得費用、開發成本、建安費用、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤、預計凈殘等過程費用進行調查。

注意：結合《房屋完損等級評定標準（試行）》對成本法估價中的建筑物折舊與成新率，應是各種原因造成的建筑物價值損失的認定，包括物質上的、功能上的和經濟上的折舊。

4、假設開發法：重點查勘待開發房地產的基本情況、開發建設期、需增加投入、施工限制、規劃限制、資金的時間價值、市場需求變化分析、其他影響開發價值的因素。

5、基準地價修正法：重點是基準地價包含的區域，估價對象在該區域的部位、呈現的特點，對交易日期、區域因素、個別因素和其他影響基準地價修正使用的因素。

三、現場查勘的方法

現場查勘是房地產估價的一項深入調查研究工作，應做好充分的準備，并講究工作方法。可歸結為以下程序。

①事前周密計劃：核對委托人對待估價對象的權屬資料提供的完整性，盡可能多地收集估價對象涉及的區域信息、樓盤信息、估價對象總平面圖、典型房屋結構及造價等信息。研究資料，根據估價師經驗確定所需要的重點信息、查勘線路，提出查勘大綱，帶著問題去查勘，目標明確。

②確定參與人員：按照規范和規定，2人以上共同進行，拆遷和抵押目的的估價必須是有估價師前往查勘。同時應結合估價目的、擬采用的估價方法，確定有專長的估價人選。如擬采用成本法，應派出熟悉工程技術和建安造價的估價人員，若采用市場法，應有對樓盤和市場熟知的人員參加。但我們提倡復合性人才，每個估價員均應有相關知識，發揮幫帶作用，讓每個估價人員都能獨擋一面，獨立工作。

③攜帶工具：攜帶好數碼照相機、指南針、卷尺和皮尺、激光測距儀、查勘記錄表和筆等工器具。對明知爭議較大的，最好進行錄像，準備攝相機和膠卷相機。

④確定時間：聯系好估價對象產權人和房產、地產管理人員，保證有關人員能一同前往定查勘，便于了解現狀與估價時點的差異、與權屬證書的差異，提高效率。

總結經驗

房地產估價是一門藝術，是一門科學，應該階段性總結現場查勘的經驗和教訓，優化查勘流程，減少外業的工作量，提高查勘效率。

規范的現場查勘能幫助估價師將估價對象、周圍環境親身體驗轉化為客觀量度，減少估價師的主觀判斷，量化環境因素和個別因素對房地產估價對象價值的影響，提高估價的質量，提高估價師執業水平，降低甚至規避了估價師乃至估價機構的責任和風險。

第三篇：房地產估價的現場查勘 要點

房地產估價的現場查勘

1、《房地產抵押估價指導意見》的有關規定

依照中華人民共和國建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會聯合頒布的《房地產抵押估價指導意見》第十四條規定：房地產估價師應當對估價對象進行實地查勘，將估價對象現狀與相關權屬證明材料上記載的內容逐一進行對照，全面、細致地了解估價對象，做好實地查勘記錄，拍攝能夠反映估價對象外觀、內部狀況和周圍環境、景觀的照片。內外部狀況照片應當作為估價報告的附件。由于各種原因不能拍攝內外部狀況照片的，應當在估價報告中予以披露。實地查勘記錄應當作為估價檔案資料妥善保管。

同時，建住房[2006]8號文件《關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》第十一條規定：違反本通知規定的，由相關部門按照有關規定進行查處，并依法追究有關責任人的責任。

2、《房地產估價規范》的有關規定

在國家質量技術監督局和中華人民共和國建設部聯合發布的《房地產估價規范》（GB/T50291-2015）對現場查勘做出一系列的規定：

3.0.7條規定：估價對象的實地査勘應符合下列規定：

1應觀察、詢問、檢査、核對估價對象的區位狀況、實物 狀況和權益狀況； 2應拍攝反映估價對象內部狀況、外部狀況和周圍環境狀 況的照片等影像資料，并應補充搜集估價所需的關于估價對象的 其他資料；

3應制作實地查勘記錄，并應記載實地查勘的對象、內容、結果、時間和人員及其簽名，記載的內容應真實、客觀、準確、完整、清晰。

3.0.8條規定當無法進入估價對象內部進行實地查勘時，應對估價對 象的外部狀況和區位狀況進行實地査勘，并應在估價報告中說明 未進人估價對象內部進行實地查勘及其具體原因。對未進行實地 查勘的估價對象內部狀況，應作為估價假設中的依據不足假設在 估價報告中說明。

住宅現場查勘的內容

一.住宅現場查勘時應記錄的內容

(1)項目基本情況: 估價對象位置、樓盤名稱;現在實際用途、使用狀況(自用、出租、空置)、建筑結構、戶型結構、樓層、朝向、景觀;通風、采光、噪聲狀況等;整幢樓底層是否架空、屋面是否復式、各樓層功能、成新率;小區建設規模、幢數、布局、樓距（密度）、建筑風格、區內景觀與綠化、開發年份等

(2)住宅裝修情況:外墻、內墻、地面、天花、廚房、衛生間、公共通道等部位的裝飾裝修情況;(3)基礎設施情況:供電、供水、供氣、排水、交通設施、通信、消防等設施設備情況;(4)配套設施情況:小區建設相配套的停車設施、娛樂設施及教育、商業、飲食等各種公共建筑.二.住宅現場查勘時拍攝要點 1.樓棟外觀拍攝要點(1)要盡量將整棟樓都拍下來,方便核實是否與房產證記錄一致;2.樓棟地址或門牌拍攝要點

(1)地址牌或門牌號一定要清晰可見,與房產證上的地址要保持一致;(2)遇到地址牌或門牌號不清晰的,或者完全找不到的,可以在樓棟入口處和估價對象門口各拍攝一張照片,以證明現場查勘對象沒有搞錯;3室內拍攝要點(1)天花板、地板都要拍攝到,缺一不可.實在無法兼顧的時候,優先保證照到地板;(2)選擇拍攝的角度應盡可能呈現其空間布局;(3)房間數量不止一個時,盡量毎一個房間都拍攝.如不能全部拍攝,盡量從中挑選有代表性或者面積大的房間拍攝.4外景拍攝要點

(1)通常會在陽臺上或窗戶旁,選擇景觀最好的角度拍攝;(2)在樓棟入口處附近對道路的二個方向各拍攝一張照片.案例部分照片樣本

外觀

客廳

臥室

廚房

衛生間

自建房、別墅現場查勘的內容

要記錄和拍攝土地四至情況,其它參照住宅現場查勘的內容

商業房地產現場查勘的內容

二.商業房地產現場查勘時應記錄的內容

(5)項目基本情況: 估價對象位置、樓盤名稱、四至;現在實際用途、使用狀況(自用、出租、空置)、經營狀況(經營哪種商品和服務)、開間、進深、層高、建筑結構、樓層、是否有夾層;臨街狀況;通風、采光、噪聲狀況等;其中最重要的是臨街狀況,一面臨街還是二面臨街;所臨街道的類型和寬窄，街首上的人流、車流狀況等.(6)商業裝修情況:外墻、內墻、地面、天花、公共通道等部位的裝飾裝修情況;(7)基礎設施情況:供電、供水、供氣、排水、交通設施、通信、消防等設施設備情況;(8)配套設施情況: 商業房地產相配套的停車設施、交通設施;周邊商業的種類和規模.二.商業房地產現場查勘時拍攝要點

周邊環境對商業房地產的影響至關重要，往往周邊環境決定了其經營狀況的好壞。所以，估價人員在查勘商業房地產時要特別注重查看其周邊的環境，并對其進行拍攝。周邊環境主要拍攝以下內容

(1)商業房地產所在街道或商場的位置、門牌號、鋪位的整體外觀或所在樓宇的整體外觀，在拍攝其間要留意其開間和進深。

(2)商業房地產周邊道路或街道的商業經營狀況(包括人流、車流、經營商品類別)。通常人流、車流量大和經營商品較貴重的,其租金也相對較高,從而影響其房地產價值。

2室內拍攝要點(1)地面、內墻、天花板均要拍攝,缺一不可；而且最好可以在一張照片上將其都顯示出來,但實在無法兼顧時,可多拍幾張.(2)選擇拍攝的角度應盡可能呈現其空間布局;(3)房間數量不止一個時,盡量毎一個房間都拍攝.如不能全部拍攝,盡量從中挑選有代表性或者面積大的房間拍攝.工業房地產現場查勘的內容

三.工業房地產現場查勘時應記錄的內容(1)項目基本情況: 估價對象位置、名稱、土地四至情況;建筑結構、樓層、跨度、層高、成新率； 現在具體用途(廠房、辦公、宿舍、食堂);具體類型(普通生產車間、腐蝕性生產車間、恒溫恒濕生產車間、超潔凈生產車間、非生產車間);使用狀況(自用、出租、空置).(2)裝修情況:外墻、內墻、地面、天花、公共通道等部位的裝飾裝修情況;(3)基礎設施情況:供電、供水、供氣、排水、交通設施、通信、消防等設施設備情況;(4)配套設施情況: 工業房地產距離道路情況、距離主干道進深情況;周邊工業房地產的種類和規模.二.工業房地產現場查勘時拍攝要點 1.工業房地產外觀拍攝要點

(1)要盡量將工業房地產全景都拍下來;(2)將房產平面圖上的建筑物的外立面全部拍下來,或者土地范圍內所有建筑物的外立面全部拍下來；

2.工業房地產地址或門牌拍攝要點

(1)地址牌或門牌號一定要清晰可見,如沒有門牌號,就看左、右或者對面建筑物有沒門牌號,如有就拍攝下來;(2)工業房地產周邊道路或街道要拍攝,反映土地臨路狀況,道路的寬窄,和距主干道的距離； 3建筑物室內拍攝要點

(1)基本要求毎棟建筑物的室內都要拍攝,選擇拍攝的角度應盡可能呈現其空間布局.(2)如不能全部拍攝,可選擇主要車間的首層、二層，辦公室，宿舍，飯堂等主要建筑物拍攝,拍攝時注意反映廠房的高度和跨度, 注意是否架設吊車,地面是否經過特殊處理,樓地面是否為高荷載, 是否有防化學品腐蝕處理,這些都會影響建筑造價;

第四篇：房地產抵押估價指導意見

房地產抵押估價指導意見

解釋點：

銀行及金融機構在具體操作抵押項目時，仍根據抵押貸款成數來確定其放款額度。即：放款額＝房地產抵押價值×抵押貸款成數

第一條 為了規范房地產抵押估價行為，保證房地產抵押估價質量，維護房地產抵押當事人的合法權益，防范房地產信貸風險，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》以及《房地產估價規范》、《商業銀行房地產貸款風險管理指引》，制定本意見。

解釋點：出臺背景，以及房地產抵押估價報告的法律法規的依據，在以后的抵押估價報告需要注明！

第二條 本意見適用于各類房地產抵押估價活動。

解釋點：各類房地產抵押估價活動指相關的土地、建筑物、構筑物以及以房地產為主體的整體資產評估。

其中的土地的評估，因牽涉到目前的土地估價師和房地產估價師兩種執業資格。可按照以下分類方法。

土地在出讓之前，由國土資源部管理，由土地估價師來評估。土地出讓轉讓之后，有建設部（城市規劃管理部門）管理，由房地產估價師來評估。或者，城市規劃區范圍內的土地評估，由房地產估價師來評估；城市規劃區范圍之外的由土地估價師來評估。

第三條 本意見所稱房地產抵押估價，是指為確定房地產抵押貸款額度提供價值參考依據，對房地產抵押價值進行分析、估算和判定的活動。

第四條 房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。

本意見所稱抵押房地產，包括擬抵押房地產和已抵押房地產。解釋點1：其市場價值不同于一般情況下的市場價值，在一般的房地產評估情況下，其市場價值是不考慮其他權利負擔的。在本意見中的市場價值也不等同于快速變現價值。而是基與謹慎原則下的市場價值。

可簡單理解如下：完全市場價值 > 本意見的抵押價值 > 快速變現價值。

法定優先受償款是指假定在估價時點實現抵押權時，法律規定優先于本次抵押貸款受償的款額，包括發包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優先受償款。解釋點2：法定優先受償款分一般優先權和特別優先權利，一般優先權是指依法律規定就債務人的全部財產優先受償的權利。其又可分為公法上的優先權與私法上的優先權。一般優先權主要有以下幾種：訴訟費用、醫療費用、喪葬費用、受雇人員的工資和各種補貼、補償金、稅收、各種保險費等；特別優先權，是指依法律規定就債務人特定的動產或不動產優先受償的權利。依客體的不同，可分為特定動產優先權和特定不動產優先權。

在本意見中的法定優先受償款，僅指特定不動產優先權利，即僅考慮與不動產相關的債權人就債務人的特定不動產的價值優先受償的權利。主要包括：不動產保存人優先權，不動產修建人優先權，不動產出賣人優先權，不動產資金貸與人優先權，共同繼承人就補償金對其他繼承人取得的不動產之優先權，共有物分割人就補償金對原共有的不動產之優先權，等等。在抵押評估中也就是指法律規定優先于本次抵押貸款受償的款額，包括發包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數額等。而處分房地產的費用以及稅金是一般優先受償權。在抵押估價報告中不與考慮。

解釋點3：本意見中的發包人拖欠承包人的建筑工程價款：僅指未竣工驗收的在建工程項目，如果該項目已經完成竣工驗收，即工程竣工驗收后則不考慮該欠款。

第五條 房地產抵押估價應當遵守獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則。解釋點：與第十五條相關。

第六條 房地產估價機構、房地產估價人員與房地產抵押當事人有利害關系或者是房地產抵押當事人的，應當回避。

第七條 從事房地產抵押估價的房地產估價師，應當具備相關金融專業知識和相應的房地產市場分析能力。

第八條 委托人應當向房地產估價機構如實提供房地產抵押估價所必需的情況和資料，并對所提供情況和資料的真實性、合法性和完整性負責。

房地產估價師應當勤勉盡責，了解抵押房地產的法定優先受償權利等情況；必要時，應當對委托人提供的有關情況和資料進行核查。解釋點：強調估價師的義務，核對所需要資料的原件和復印件。

第九條 房地產抵押估價目的，應當表述為“為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值”。

第十條 房地產抵押估價時點，原則上為完成估價對象實地查勘之日，但估價委托合同另有約定的除外。

估價時點不是完成實地查勘之日的，應當在“估價的假設和限制條件”中假定估價對象在估價時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致，并在估價報告中提醒估價報告使用者注意。解釋點：明確抵押估價報告的估價時點，對“估價時點不是完成實地查勘之日的”在假設限制條件中予以說明，提醒報告使用方的注意。

第十一條 法律、法規規定不得抵押的房地產，不應作為抵押估價對象。

第十二條 房地產抵押估價報告應當全面、詳細地界定估價對象的范圍和在估價時點的法定用途、實際用途以及區位、實物、權益狀況。解釋點：遇上法定用途與實際用途等相差較大的情況，（柴博的意見：各種情況都做一遍），第十三條 房地產估價師了解估價對象在估價時點是否存在法定優先受償權利等情況的，房地產抵押相關當事人應當協助。

法定優先受償權利等情況的書面查詢資料和調查記錄，應當作為估價報告的附件。

解釋點：優先受償款中的拖欠工程款項，由總包方出具相應的承諾函（書面說明），一般情況下，總包方提供的甲方欠款額，總比甲方所上報的大！（有誰見過相反情況的？呵呵）。這也體現了本意見第十五條的精神。

第十四條 房地產估價師應當對估價對象進行實地查勘，將估價對象現狀與相關權屬證明材料上記載的內容逐一進行對照，全面、細致地了解估價對象，做好實地查勘記錄，拍攝能夠反映估價對象外觀、內部狀況和周圍環境、景觀的照片。

內外部狀況照片應當作為估價報告的附件。由于各種原因不能拍攝內外部狀況照片的，應當在估價報告中予以披露。實地查勘記錄應當作為估價檔案資料妥善保管。

第十五條 在存在不確定因素的情況下，房地產估價師作出估價相關判斷時，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產在處置時可能受到的限制、未來可能發生的風險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優先受償款，并在估價報告中作出必要的風險提示。在運用市場比較法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應當對可比實例進行必要的實地查勘。在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、開發成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊。

在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低。

在運用假設開發法估價時，不應高估未來開發完成后的價值，不應低估開發成本、有關費稅和利潤。

房地產估價行業組織已公布報酬率、資本化率、利潤率等估價參數值的，應當優先選用；不選用的，應當在估價報告中說明理由。解釋點1：謹慎原則的充分考慮

解釋點2：報酬率、資本化率、利潤率等估價參數值，可由各地房地產估價管理機構公布。

柴博的意見：由當地房地產估價管理單位牽頭，由估價單位提供各自所采用的報酬率、資本化率、利潤率等參數，（當然要分各種用途、類型等），對所收集的資料分析后，得出各參數，供房地產估價機構使用。

（這也算是“特爾斐法”？？）

第十六條 估價對象的土地使用權是以劃撥方式取得的，應當選擇下列方式之一評估其抵押價值：

（一）直接評估在劃撥土地使用權下的市場價值；

（二）評估假設在出讓土地使用權下的市場價值，然后扣除劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當于土地使用權出讓金的價款。

選擇上述方式評估抵押價值，均應當在估價報告中注明劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當于土地使用權出讓金價款的數額。該數額按照當地政府規定的標準測算；當地政府沒有規定的，參照類似房地產已繳納的標準估算。第十七條 評估在建工程的抵押價值時，在建工程發包人與承包人應當出具在估價時點是否存在拖欠建筑工程價款的書面說明；存在拖欠建筑工程價款的，應當以書面形式提供拖欠的數額。解釋點：同第十三條

第十八條 房地產估價師知悉估價對象已設定抵押權的，應當在估價報告中披露已抵押及其擔保的債權情況。

第十九條 房地產估價師不得濫用假設和限制條件，應當針對房地產抵押估價業務的具體情況，在估價報告中合理且有依據地明確相關假設和限制條件。

已作為假設和限制條件，對估價結果有重大影響的因素，應當在估價報告中予以披露，并說明其對估價結果可能產生的影響。

解釋點：對估價報告結果的有重大影響的因素，在報告中必須披露，特別是該參數是寫進假設限制條件中的。

如待開發的土地，在報告中所使用的規劃參數，其假設和限制條件不得濫用。不得隨意假設該地塊的規劃參數如容積率，規劃用途等。即便是采用的參數合理，符合當地的規劃條件，在報告中也必須注明，其參數變化時，對估價結果可能產生的影響，并提醒報告使用方注意。第二十條 房地產抵押估價報告應當包含估價的依據、原則、方法、相關數據來源與確定、相關參數選取與運用、主要計算過程等必要信息，使委托人和估價報告使用者了解估價對象的范圍，合理理解估價結果。

解釋點：估價師對所采用的數據、參數要說明其來源，說明其估價過程是客觀、合法、合理的，目的是讓委托人和估價報告使用者了解估價對象的范圍，合理理解估價結果。并不需要提供技術報告。

第二十一條 房地產抵押估價報告應當確定估價對象的抵押價值，并分別說明假定未設立法定優先受償權利下的市場價值，以及房地產估價師知悉的各項法定優先受償款。

解釋點：房地產抵押估價報告中的估價結果必須包括三項內容(不得含糊其辭)

A：未設立法定優先受償權利下的市場價值

B：各項法定優先受償款

C：估價對象的抵押價值

C＝A-B

第二十二條 房地產抵押估價報告應當向估價報告使用者作如下提示：

（一）估價對象狀況和房地產市場狀況因時間變化對房地產抵押價值可能產生的影響；

（二）在抵押期間可能產生的房地產信貸風險解釋點；

（三）合理使用評估價值；

（四）定期或者在房地產市場價格變化較快時對房地產抵押價值進行再評估。

解釋點：主要與《商業銀行房地產貸款風險管理指引》的第三、十三、二十四條相關。

第二十三條 房地產抵押估價應當解釋房地產抵押價值未來下跌的風險，對預期可能導致房地產抵押價值下跌的因素予以分析和說明。

在評估續貸房地產的抵押價值時，應當對房地產市場已經發生的變化予以充分考慮和說明。

解釋點：掌握房地產市場的發展規律（宏觀層次），房地產市場發展的周期性等。

第二十四條 房地產抵押估價報告應當包括估價對象的變現能力分析。

變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。

變現能力分析應當包括抵押房地產的通用性、獨立使用性或者可分割轉讓性，假定在估價時點拍賣或者變賣時最可能實現的價格與評估的市場價值的差異程度，變現的時間長短以及費用、稅金的種類、數額和清償順序。

解釋點：對估價對象房地產的通用性、獨立使用性、可分割轉讓性作出分析，該分析主要為定性分析。在報告中予以說明，并提醒報告使用方注意。

第二十五條 在處置房地產時，應當評估房地產的公開市場價值，同時給出快速變現價值意見及其理由。

解釋點：（個人認為與抵押評估無關，在處置房地產時，評估的是房地產的處置價格，如拍賣價格，確定拍賣底價等。）

第二十六條 估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年；房地產估價師預計估價對象的市場價格將有較大變化的，應當縮短估價報告應用有效期。

超過估價報告應用有效期使用估價報告的，相關責任由使用者承擔。在估價報告應用有效期內使用估價報告的，相關責任由出具估價報告的估價機構承擔，但使用者不當使用的除外。

解釋點：明確估價報告的應用有效期為估價報告的出具之日。第二十七條 房地產抵押估價報告的名稱，應當為“房地產抵押估價報告”，由房地產估價機構出具，加蓋房地產估價機構公章，并有至少二名專職注冊房地產估價師簽字。解釋點：以本估價指導意見所完成的房地產估價報告，規范其報告名稱為《****房地產抵押估價報告》。

第二十八條 在房地產抵押估價活動中，本意見未作規定的事宜，應當按照《房地產估價規范》執行。

第二十九條 本意見由中國房地產估價師與房地產經紀人學會負責解釋。

第三十條 本意見自2006年3月1日起施行。

第五篇：房地產抵押估價協議書

房地產抵押估價協議書

貸款方（甲方）：

房地產方（乙方）：

根據國家有關法律、法規的規定，經甲、已雙方充分協商，簽定房地產估價協議書，作為貸款合同的補充協議，雙方共同遵守。

一、按照 ****分理處抵借字號合同，對蘭房產字第號（房產，按照/㎡估價，并以估價的%折價計算，該房地產估價為元。

二、乙方及其財產共有人承諾自愿將該房地產作為貸款（大寫）元的抵押物，在貸款未還清前，不得處分設定抵押的房地產，并承擔連帶責任保證。

三、本協議為不可撤消協議。

四、本協議經甲、已雙方簽字生效。

甲方：乙方：

法定代表人：財產共有人：

年月日年月日