第一篇：會議營銷全套流程培訓資料

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會議營銷全套流程培訓資料

會議營銷業務流程技巧

成功一定有方法，失敗一定有原因！

2+2+2原則：

1、收集數據現場的兩次溝通：收集數據時要做好溝通工作,特別是有2個環節必須做好溝通工作.第一就是檢測人員的溝通,第二是登記人員的溝通,通過聊天的形式獲取全面,準確的客戶資料.2、兩次電話回訪：一般數據均要求2次回訪電話.無論是收集到的數據,還是老顧客帶的數據,至少要進行2次以上的電話回訪.第一次電話回訪是通過聊天的形式推銷自己,增進與客戶的感情;第二次電話回訪是為了登門拜訪做準備的.３．兩次家訪：員工的家訪必須做到2次以上。對準顧客的家訪是我們直銷這種模式能否推銷成功的關鍵一步。

一、電話回訪與家訪:

１．第一次電話（打陌生數據電話的方法）＊預熱＊

基調：主動、熱情、外向、愛笑（一講三笑，在打電話時的表情對方是可以通過你的語氣聽出來的）

語速：中速稍快。（表現主動、熱情、外向）語調：偏高（表現主動、熱情、外向）。表情：微笑

技巧：多用語氣助詞。（如：呀/嗎/啊/嘛）。

重點：感情溝通（中心詞—聊家常），在整個營銷過程中主要就是寒暄贊美。——寒暄。目的是以輕松、活潑、幽默的談話打消顧客的戒備心理，營造一個寬松、開放的談話氣氛，只有這樣，顧客才有可能繼續與您談下去。

預熱:“阿姨,您好。我是從（找個托詞，如：省老齡委或某離退休辦．．．．）知道您電話的,聽說阿姨非常注重保健(或其一些個人情況)．所以很冒昧給您打電話,還希望阿姨不要見怪”

“我姓李（說自己姓的時候要慢）,您叫我小李就可以了,阿姨這段時間身體還好嗎?” “…...” 會銷人網

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“好,太好了,”或“哦，阿姨可得多留意(保重)”

＂阿姨,是這樣的,我這邊有些保健知識方面的資料，肯定對您的健康(或您的……病)很有幫助的＂

＂．．．．．．．．．＂

“阿姨,我們現在推出一個活動,為了慶祝（如：您知道3月21日是什么日子嗎? 3月21日世界睡眠日…….,找一個理由，如:為了慶祝這一個節日,為了回報……為了……)我們（或定期）舉行一些免費的健康服務,有身體檢查,專家健康講座,還有一些對您身體很有好處的健康禮品贈送,還有健康快樂一日游等活動。這些不用花一分錢.這次活動是由賽遠保健品公司聯合xx機構合辦的(xx社區,xx老年大學,xx老齡委等)同時也是為了提高公司知名度,讓更多人了解賽遠,認識賽遠.您放心,不用您花一分錢的”

“．．．．．．．．”

問對方一些問題，簡單了解情況，溝通。了解“錢多”，“阿姨，以前從事什么工作的？阿姨平時閑暇時都做些什么？有沒有常去健身，阿姨您的聲音真好聽，您應該歌唱得很好的吧！阿姨您的子女都工作了吧，哦，他們都還好吧？您平時身體怎么樣？哦，這樣啊，象這個情況的話，應該……我們會請著名醫學（保健）專家講這方面的健康知識，到時候阿姨可以來參加，一定對您大有幫助的，您說是不是．．．．．” “阿姨,您看我現在可以送一些資料過去,這里面有一個叫塞遠貴賓檔案表的表格,填寫了這個表格,您就可以有機會參加我們的活動了,請問阿姨您今天下午三點鐘在家吧,或是晚上六點在家嗎?我可以給您送過去!”

第一次打電話不要直接邀請或說送邀請函,以免對方找太多理由“很忙、沒時間、不想去、自己來”等很多借口。第一次電話回訪是通過聊天的形式推銷自己,增進與客戶的了解與感情。

TAG: 銷售技巧 會議營銷 銷售流程 電話回訪的注意事項 重點客戶：

１）曾使用過產品在一個月左右，因為這個時間對大部分人來說效果最明顯，效果最好，此時回訪，有效率最高

2）購買金額在300-1000元左右的人群，對產品的 信任度很好，已體會到產品的好處，再投入的空間很大

3）購買品種以內衣和磁枕為主，使用這2種產品有效，會使其對系統的信任度大加強，尤其是使用磁枕有效果的人更容易產生信任感 會銷人網

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4）患有相關適應癥，此類人平時被病患折磨較痛苦，對產品的需求較迫切，易被打動

5）對公司的企業形象及產品的品牌形象認可，有好感的人群

事項：

1．為提高邀約的成功率，應選擇重點顧客即經濟條件較好、保健意識強、長期身患疾病或已購買產品、功效明顯、年齡維持在40-70歲的消費者。

2.如果被顧客拒絕，切不可動怒生氣，應保持禮貌用語。比如：“沒關系”、“歡迎您下次再來”等等。

3.切忌在早餐、午休、晚新聞時間打電話。4.不要就一個問題反復談話（點到即止）

5.口氣要隨和，給顧客誠摯的感覺

6.商業性弱一點，給顧客小輩的感覺

7.碰到拒絕，不煩不躁，告知對方我就是給您解決問題的，有事可以找我8.詳細記錄訪談過程及細節

9.盡量不要深入病癥，留待以后現場專家解釋

２．第一次家訪：＊了解＊

（1）寒暄了解情況，逐步建立信任和好感。

（2）配合貴賓檔案表的填寫（成為貴賓有何好處，以后可以參加各種活動）詳細了解情況，制造痛苦、介紹微循環的概念、功能、特點與健康的關系及重要性

（3）了解情況包括：對方的性格、愛好、特長觀察了解家庭經濟狀況、身體健康狀況、拉家常、拉關系，贊美、真誠。

（4）時間不要太長40—50-分鐘

（5）首先重復電話中的情況，以解除顧客的抵觸心理；（如：阿姨，上次電話中您提到……）

（6）觀看其家中有無保健器材等（阿姨這個儀器是干什么用的？價格？效果？您覺得值嗎？）

（7）觀看其家中藥品情況（阿姨，您一直吃這種藥嗎？反映如何？這藥是誰吃的？）會銷人網

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（8）對賽遠的了解程度（您是否常聽廣播? 您最喜歡哪個專家？是否參加過活動等）

（9）是否有經濟負擔（近期有無大額支出、家庭負擔，子女上學及工作情況等）（10）周圍是否有人使用過公司的產品

（11）了解其對自已（或家人）目前健康的關心程度（滿意程度）；（12）要讓顧客多說話，了解其各種情況

介紹自己的情況，讓顧客了解您是一個什么樣的人，以博取其信任

¤¤¤把真誠的贊美貫穿在整個談話過程中。時間在20-50分鐘內為宜，視情況靈活調整，真誠談心。

對主管級以上管理人員的日常特別規定：

１）．每天必須向下屬員工索要一份客戶貴賓檔案，存至聯誼會結束后進行對比，看參加的人員是否是平時家訪的客戶．

２）．每天必須寫工作日記，包括工作計劃，工作總結以及與員工談話主要內容．做好過程管理。

３）．將部門內用得好的老顧客資料進行整理，以便員工家訪時．很容易知道新顧客所住的小區或單位是否有老顧客（整理好人手一份）

３．第二次電話回訪＊邀請＊ 距離第一次家訪在1-2天內

第二次電話回訪：“阿姨，您好我是小李，還記得我嗎？上一次……那天和您說過我們有健康一日游活動，您現已經是我們的貴賓，我們后天就有這樣的活動，所以我專門給您留了兩個座位，為了表達公司邀請您的誠意，我這邊給您們準備好了邀請函，我已經把您和叔叔的名字填在邀請函上了，只有憑邀請函才能上車入場，阿姨您是下午三點還是六點有空呢，我把

邀請函給您送過去…… ４．第二次家訪＊送函＊ 準備工作

（1）電話再確定：出門前電話通知對方將于何時到達，以示自己的重視和對顧客的尊重，（如告知對方已在路上等，盡量不給對方拒絕的借口等）

（2）所帶資料準備： 會銷人網

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A、即在給顧客送邀請函時，為了更好地讓顧客了解我們的產品，了解我們的公司，為顧客準備的相關宣傳資料，如公司介紹、產品介紹(書、報紙等)。

B、本人的證件、公司證件、邀請函、已辦過會議的單位資料(邀請函、照片)等。

（3）自我形象準備：

A、每位員工都代表著公司的形象，著裝要樸素大方，以職業裝為主。

B、女員工上班時應化淡妝，頭發應梳理整齊，不能奇形怪狀。

（4）心理自我調節準備：

每個人由于種種原因都會有一些情緒低落，甚至不如意之處，情緒上難免會受到一些影響。所以，在會見顧客前應充分做好心理調節準備，學會自我控制情緒，不要把一些不好的情緒帶到工作中，表露在顧客面前。

溝通要點：

（1）送邀請函，表達誠意

（2）描繪聯誼會的五大好處簡單介紹產品，家訪的最直接目的是挑起他對活動及產品的興趣

１）專家講座

A包括專家權威性、知名度、知識淵博、難得的機會等 B講座對健康人的好處 C對患病者的好處

２）專家咨詢對對方的好處 ３）免費微循環檢測

詳盡介紹什么叫微循環(微循環是微動脈和微靜脈之間毛細血管中的血液循環，是循環系統中最基層的結構，是血管內外物質交換的重要場所。)、其功能，與健康和疾病的關系，突出對方不適癥狀與微循環問題有直接關系，應及時做檢測了解，否則以后會如何…………等（制造痛苦）

４）聯誼會是老年人交流，交際、聯歡的好場所（“您會更快樂，就更健康”）５）來賓幸運抽獎（有可能抽到公司的………高科技產品，它有什么好用處等）¤¤¤¤¤這一切不用花一分錢！

（3）再多建立信賴，第二次電話回訪距離第一次家訪在1-2天內 注意事項 會銷人網

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1、送函前再次與顧客電話聯系，讓對方在家等待。要嚴格遵守預約時間，如因特殊情況不能前去或遲到應通知對方并表示歉意，無法通知時，事后應委婉說明情況，避免誤會，盡量不要失約。

2、合理分配送函任務，把送函線路大致一樣的邀請函集中在一起由同一人發送，以節約時間和精力，提高送函效率。

3、注重形象，穿著公司統一配備的工裝，配戴胸卡。

4、當顧客應聲開門后，要與顧客相互問候，切不可在未得到邀請時冒失進屋。

5、進門后切不可亂坐、亂動，當聽到主人發出“請坐”的“指令”后，待顧客先坐下，再按顧客所指定的位置坐下。

6．主人接待來客。另外，在談話時，若發覺主人心不在焉，或心情不好，對談話表示出淡漠時，要巧妙結束談話，起身告辭。

７．不可與顧客深談病癥和產品

８．不要把真實價格告訴顧客，但對重點顧客要讓其有心理準備

９．不要與顧客搶話說，盡量讓顧客多說話

二、聯誼活動現場攻單技巧 １．聯誼活動現場的工作重點 深度溝通，建立信賴 加深痛苦，追求快樂 激發欲望，采取行動 ２．現場如何確定重點顧客

（1）、聽——聽專家講課是否認真

（2）、看——看資料是否仔細（3）、摸——是否有興趣摸產品

（4）、問——是否關心產品功效、針對病癥及促銷政 ３．借勢 會銷人網

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1、與主持人、專家、檢測人員密切配合

（1）將重點顧客的情況事先暗示給主持人，讓其參與活動、抽獎等，最好能當眾承諾（2）將重點顧客的情況事先暗示給檢測人員，讓檢測人員“對癥下藥”，取得其信任（3）先摸清顧客可能選的品種，有針對性地請專家講解，讓消費者產生購買心理（4）暗示顧客機會難得（促銷政策、與專家的私人關系等）

2、借老顧客：每活動桌上可事先安排老顧客協助宣傳

3、借上級主管：可以小恩惠拉攏顧客，但不要自已做主。當顧客提出增加一些小贈品時，如自已做工作有一定難度，可請上級主管出面協調；以示權威和機會難得。

４．現場最佳促銷時機

1、專家講座后

2、消費者反饋后

3、娛樂節目后

4、本桌有人購買后

5、已有意向的在會前促銷

在這些時機之后在此促銷,效果較好，因為這時客戶心情比較好容易接受我們的推薦。５．顧客有購買意向的幾種表現

1、討價還價

2、關心贈品

3、主動詢問有相同癥狀使用者的情況

4、很痛快地答應參加聯誼會，夫妻同來且到場較早

5、主動說出自己的詳細病情，詢問相關產品的適用范圍

6、現場非常關注產品宣傳資料及價格單

7、對產品及售后服務細節發出疑問（“如果我使用的話。。，這真的對我。。有好處嗎？”……）

8、對您越來越熱情，不斷點頭，認同您所說的

9、身體語言放松下來 會銷人網

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10、現場有聽、看、摸、問等行為

６．攻單技巧

（１）火候未到不要強攻

在目標顧客不明白微循環知識前不要強攻，而應該……（讓他理解到什么是微循環，以及和我們產品的關系）

在目標顧客不了解遠紅，磁療的作用原理前不要強攻，而應該……（讓他理解到什么是磁療，以及和我們產品的關系，功能等）

在目標顧客不信服賽遠遠紅加磁療可以輔助治療疾病前不要強攻，而應該……（讓他理解到什么是遠紅外，以及和我們產品的關系、功能等）

委婉或直接的問還不開單的真正原因再自己或找人對癥下藥，是的確沒錢？是想買但現在經濟不寬裕？是擔心產品沒效果？是對遠紅，磁療的原理不了解？是信不過員工？是怕老伴不同意？

（２）攻心——煽動法（您看那么多人買了，你這樣具有保健意識，又這么有經濟實力，為什么不讓自己更加健康嗎？）

激將法（同桌的XXX都買了。。這本來就是為有保健意識有經濟能力的老年朋友準備的高檔保健品），講理法（人生100年，50歲以前。。現在呢？。。金錢的意義是什么？金錢要轉化成產品才有價值。。在生活不成問題的前提下，假設一定要您喪失健康和多余的金錢的其中一種，您愿意保留什么？。。<健康>您看，您老伴都這么關心您的健康，您為什么不可以買下這套系統關心他呢？）

價格分攤法（。。年。。人。。天。。心血管疾病的費用—預防/治療=1：8每天幾毛錢換來終身健康。

（３）制造痛苦（描述對方的癥狀或疾病有可能引發的后果、并發癥及所有會帶來的痛苦，讓客戶害怕）

1）無疾病者——強調今天健康，不等于以后健康，有他的微循環形狀分析他是亞健康，是疾病患者/讓專家看出他的XX病，更應該保健，莫等有病時上醫院已經晚了，吃要打針住醫院花更多的錢。。錢只有交換產品才有實際意義，否則當去世時候滿屋子的鈔票都是廢紙。。從50歲開始保健，平均可多活5-10您的微循環。。說明。。您現在沒有癥狀不說明身體健康，如果不。。完全有可能。。很多象您這種微循環

形狀的中老年朋友就是因為不注意保健。。結果。。

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現在還健康，這太好了，難道您不想讓您的身體繼續健康下去嗎？而我們都知道老年人體就象一臺運轉了幾十年的機器，如果您．．．．．．，恐怕以后會．．．．．到時候．．．后悔莫及．．．．

2）有一點疾病——（說上面的內容）。但是如果及時治療和注意保健，那么就可以改善您的微循環從而改善您的疾病。。

３）疾病嚴重且沒有禁忌癥者——您的情況，如果不及時治療和保健，很快。。

４）有一點疾病——同時再加上：這中疾病如果惡化，就會。。有個阿姨就是您這種疾病，不注意保健和治療，就轉化成。。另外一個阿姨，也是您這種疾病，現在。。。

５）疾病嚴重且沒有禁忌癥者——直截了當，肯定的告訴對方，您只要用這種類似產品，特別好的是本公司產品，才會。。。您才可以擁有健康，才有幸福，才可以好好的去旅游，爬山，打門球。。

６）夜間保健的重要性，有很多老年人就是在夜間去世的．我們的產品不知不覺的呵護．．．．

（４）描述追求快樂

（１）描述用了產品之后健康快樂新生活的美好景象（２）省醫藥費，賺退休費（３）減少痛苦，避免嚴重疾病（４）免疫力增強后帶來的美好一切（５）方便、不知不覺間的呵護（６）有面子，高檔

（７）有更好的精力和更多的時間去做想干的事，想象您那時會如何的快樂滿足、生活如何的有價值、有意義

．．．．．．．． ７．臨門一腳—成交方法 1． 假設（選擇）成交法

“阿姨，您是要大全套還是小全套或是。。。呢？選擇大全套的話，可以贈送。。或是。。，您是要哪一種呢？”

2． 緊迫感成交法 會銷人網

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對方有購買欲，有尚在憂郁，可以給對方一個數量、價格、服務上的緊迫感，突出立即購買的好處

3． 從眾成交法

突出我們是大多數人的選擇，和老顧客歸類同類項，介紹老顧客的購買、個人（健康）等情況

4． 失落感成交法

對客戶有時不要逼得太緊，有可能會被對方要求太多增品，或引起對方反感。這時不妨給對方適當的失落感，（“這段時間，我們的……存貨有限，我打個電話問一下看還有沒有好嗎？……哇，阿姨，您太辛運了……”

5． 富蘭克林成交法

把買了產品之后的損失與得到的利益比較，突出購買是正確的選擇。寫出（或說出）購買產品的１８項好處，而至多只有４―５項損失，進行比較。

6． 反敗為勝法

問客戶為什么不買，看有無挽回的余地。誠懇的問：“。。。” 無論有無成交，記住要主動要求客戶轉介紹

三、售后服務

A必須送貨上門，親自幫助鋪墊好，并說明使用方法，注意事項，使用過程中可能出現的一些情況、反應。

B上門收款務必買點水果或其他禮品上門

C貨出三天必須打二次電話問候，六天內要上門一次，九天內拜訪第二次，每月不得低于五次拜訪。

D（1）使用效果好的貴賓，務必服務好，至少讓其在一個月能協助介紹第二套系統以上。

（2）使用效果一般的，要認真溝通，讓其轉變，至少在一個月內介紹第二套系統。（3）使用效果不理想的，一定要報部門主管，經由主管上報部門經理視情況上報客戶服務部或（副）總經理，首先員工自己要用感情去維

護，保證不進行反面宣傳，問題嚴重的需及時報客戶服務部，客戶服務部派專人上門溝通解決。

核心老顧客八大問題（對忠誠客戶的教育培訓，促進其轉介紹）會銷人網

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1．您通過什么途徑，什么方法幫服務專員帶新顧客？ 2．您衡量準顧客的標準是什么？

3．您和服務專員在公園“巧遇”準顧客，您如何配合服務專員做工作？

4．您和服務專員將準顧客帶到您家看賽遠產品，您如何講解健康的重要？金錢的真正價值？

產品的實際功效？

5．您介紹的新顧客，誰決定是否將他帶到聯誼會現場？

6．如果您在聯誼會上發言，您將抓住哪幾個重點來講？（A：未用產品前有什么疾病和痛苦B：是如何下決心購買產品的。C：使用后的良好效果。D公司提供的良好的售后服務。親情服務，超值服務，E真心的感謝公司）

7．在與準顧客交談和聯誼會上發言不可以說什么？（不要將醫學知識，微循環知識，產品知識，不要煽動準顧客購買）

8．在聯誼會上您如何配合服務專員做準顧客的工作。

文章轉自《會銷人網》

第二篇：房地產全套培訓資料[模版]

房地產全套培訓資料

第一章

房地產基礎知識培訓

一、房地產的概念

二、房地產的特征

三、房地產的類型

四、房地產專業名詞

五、房地產面積的測算

第二章

房地產市場調研

一、房地產市場調研的含義

二、房地產市場調研的重要性

三、市場調研的內容

四、市場調研的方法

第三章 銷售人員的禮儀和形象

一、儀表和裝束

二、名片遞接方式

三、微笑的魔力

四、語言的使用

五、禮貌與規矩 第四章 電話禮儀及技巧

一、接聽電話規范要求

二、電話跟蹤技巧

第五章 房地產銷售的業務流程與策略

一、尋找客戶

二、現場接待客戶

三、談判

四、客戶追蹤

五、簽約

六、售后服務

第六章 房地產銷售技巧

一、分析客戶類型及對策；

二、逼定的技巧；

三、說服客戶的技巧；

四、如何塑造成功的銷售員；

五、如何處理客戶異議；

六、房地產銷售常見問題及解決方法。

第七章 個人素質和能力培養

一、心理素質的培養；

二、行為素質的培養（A敬業精神、B職業道德）；

三、專業知識的自我提升；

四、身體素質；

五、銷售能力：

1、創造能力；

2、判斷及察言觀色能力；

3、自我驅動能力；

4、人際溝通的能力；

5、從業技術能力；

6、說服顧客的能力。

第八章 員工守則及職責

第一章 房地產基礎知識培訓

一、房地產的概念 ▲房地產的含義

房地產具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。又稱不動產，是房產和地產的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括： a)

土地

b)

建筑物及地上附著物 c)

房地產物權

注：房地產物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、地役權、典當權等。

▲房地產業與建筑業的區別

房地產業是指從事房地產開發、經營、管理及維修、裝飾、服務等多種經濟活動的具有高附加值的綜合性產業，它與建筑業既有聯系，又有區別。建筑業從事勘察、設計、施工、安裝、維修等生產過程，它的生產結果是建筑物或構筑物。房地產業是發包方，建筑業是承包方，房地產業歸屬為生產和消費提供多種服務的第三產業，建筑業歸屬對初級產品進行再加工的部門，屬第二產業。

▲房產、地產兩者間的關系及差異 房產指各種明確了權屬關系的房屋以及與之相連的構筑物或建筑物；地產是指明確了土地所有權的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發和待開發土地。我國的地產是指有限期的土地使用權。房產與地產之間存在著客觀的、必然的聯系，主要包括幾個方面：

a)

實物形態上看，房產與地產密不可分；

b)

從價格構成上看，房產價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產價格； c)

從權屬關系看，房產所有權和地產所有權是聯系再一起的。差異包括幾個方面：

a)

二者屬性不同； b)

二者增值規律不同； c)

權屬性質不同； d)

二者價格構成不同。

二、房地產的特征 ▲房地產的自然特征

a)

位置的固定性； b)

使用的耐久性； c)

資源的有限性； d)

物業的差異性。▲房地產的經濟特征 a)

生產周期 b)

資金密集性 c)

相互影響性 d)

易受政策限制性 e)

房地產的增值性

注：房地產增值就是房地產價值在較長時間序列上呈不斷上升趨勢的規律。其主要歸功于房地產的重要組成部分-----土地。

三、房地產的類型 按用途劃分：

a)

居住房地產 b)

商業房地產 c)

旅游房地產 d)

工業房地產 e)

農業房地產 房地產住宅的層數劃分的規定：

低層住宅為1-3層?

多層住宅為4-6層?

?

小高層住宅為7-11層

中高層住宅為12-16層?

? 16層以上為高層住宅 房地產土地的使用年限是如何確定的？

凡與省市規劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規定執行。即：居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。

四、房屋建筑結構分類標準 類型內容

編號

名稱

鋼結構

承重的主要結構是用鋼材料建造的，包括懸索結構。2

鋼、鋼筋混凝土結構

承重的主要結構是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構架建造

鋼筋混凝土結構

承重的主要結構是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結構、大模板現澆結構及使用滑模、開板等先進施工方法施工的鋼筋混凝土結構的建筑物

混合結構

承重的主要結構是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是木材制造，住是用鋼筋混凝土建造

磚木結構

承重的主要結構是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制結構房架。磚墻、木柱建造的

其它結構

凡不屬于上述結構的房匿都歸此類。如竹結構、磚拱結構、窯洞等

五、房地產專業名詞

1、常用名詞（陰影部分應重點掌握）

◆五證：a.建設用地規劃許可證；b建設工程規劃許可證；c.建設工程開工證；d.國有土地使用證；e.商品房預售許可證；

◆兩書：a《住宅質量保證書》、b《住宅使用說明書》；

◆房地產證：是房屋土地所有權屬二合為一的憑證，是房地產權屬的法律憑證； ◆房地產市場：主要包括地產買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場； ◆一級市場：是指國家土地管理部門按土地供應計劃，采用協議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規定的用途及一定的價格出讓給房地產發展商或其它用土地者的市場；

◆二級市場：是指房地產發展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位或個人的市場； ◆三級市場：是指單位、個人之間的房地產產權轉讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場；

◆房地產產權：是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內容是產權人對房地產的占有、使用、收益和依法處分的權利；

◆土地使用權：是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發權、收益權、處置權。政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批準并補清地價后可以繼續使用；

◆三通一平：是指水通、電通、路通及場地平整；

◆七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整； ◆紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線范圍內施工建房；

◆總用地面積：經城市規劃行政主管部門劃定的用地范圍內的土地面積；

◆建設用地面積（凈用地面積）：經城市規劃行政主管部門劃定的建設用地范圍內的土地面積；

◆總建筑面積：指在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和；

◆容積率：是指總建筑面積與建設用地面積之比值。（如：在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建筑總面積，其容積率為2.0）

◆建筑面積：指建筑物外墻或結構外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結構牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。

◆建筑覆蓋率（建筑密度）：建設用地范圍內所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率；（如：在10萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬平方米，其建筑覆蓋率為0.8〈建筑密度為80%〉）

◆綠化率：建設用地范圍內所有綠地面積之和與建設用地面積之比率。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化；（如：在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%）

◆綠化覆蓋率：建設用地范圍內全部綠化和植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率； ◆房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公用建筑面積之和；

◆套內建筑面積：房屋按單元計算的建筑面積，為單元門內范圍的建筑面積，包括套（單元）內的使用面積、墻體面積及陽臺面積；

◆套內使用面積：指室內實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結構面積，使用面積的計算應符合以規定：

A、室內使用面積按結構墻體內表面尺寸計算，墻體有復合保溫、隔熱層、按復合層內皮尺寸計算；

B、煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積；

C、非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內樓梯）按自然層數的使用面積總和計入使用面積；

D、住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室等。

單元內使用面積系數=單元內使用面積/單元內建筑面積+按規定應分攤公用建筑面積。◆公共建筑面積：各產權主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。可分為應分攤的公共建筑面積和不能分攤的公共建筑面積； ◆實用面積：它是套內建筑面積扣除公共建筑面積后的余額；

◆層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。◆凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值；

◆公攤面積 ：商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：

電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；

各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。◆得房率：是指套內建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。套（單元）建筑面積=套內建筑隊面積 +分攤得公用建筑隊面積。

◆道路用地 ：道路用地是指居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。

◆道路紅線 ：道路紅線是指城市道路含居住區級道路用地的規劃控制線。

◆玄關 ：玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。

◆期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱作為買“樓花”，這是當前房地產開發商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。

◆現房是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在通常意義上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。◆毛坯房是指沒有裝修的房。

◆業主委員會是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意愿和要求，并監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。業委會的權力基礎是其對物業的所有權，它代表該物業的全體業主，對該物業有關的一切重大事項擁有決定權。◆會所的功能和建設檔次可分為基礎型和超級型，基礎設施提供業主最基本的健康生活需求，可讓人免費使用；超級會所則適當對其中部分設施的使用收取一定的費用。如果會所一味追求高檔而不顧及業主的能力與需求，勢必會形同虛設；如降低物業管理費，將影響房產的整體品質。會所的設置，還要考慮工程分期施工的因素。會所原則上只對社區業主服務，不對外開放，保證了業主活動的私密性和安全性。作為休閑健身的場所，會所也給業主提供了良好的社交場所。

◆入伙是指業主領取鑰匙，接房入住。

◆契稅是在土地、房屋不動產所有權發生轉移，按當事人雙方訂立契約等對產權隨人征收的一種稅。

征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發生產權轉移變動的土地、房屋。在中國境內轉移土地房屋權屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。（1）國有土地使用權出讓；

（2）土地使用權轉讓，包括出售、贈予、交換；（3）房屋買賣；（4）房屋贈予。

2、房子的種類

◆安居房指實施國家“安居（或康居）工程”而建設的住房（屬于經濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對4平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。

◆經濟適用住房是指經各級人民政府批準立項建設、享受國家優惠政策、向城鎮中低收入家庭出售的住房。

◆使用權房是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建的住宅，政府以規定的租金標準出租給居民的公有住房。

◆產權房是指產權人對房屋（指建筑物）擁有所有權，對該房屋占用范圍內的土地擁有使用權，產權人對這兩項權利享有占有。使用，收益和處分的權利。這種權利是絕對的、排他的，不受其他任何人的干涉和影響，產權人可以轉讓、出租、抵押、典當等方式合法處置自己的房地產權利。

◆商品房是指具有經營資格的房地產開發公司（包括外商投資企業）開發經營的住宅。由于我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才出現的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。◆集資房是改變住房建設由國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免優惠。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。集資建房有兩種產權；一種是該房屋出售的價格高于當年的房改成本價。其產權界定為經濟適用住房產權。另一種是低于當年的房改成本價格，其產權為房改成本價房。

◆公房又稱公有住宅、公產住房、國有住宅，它是指國家（中央政府或地方政府）以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，公有住宅主要由本地政府建設，負責向本市居民出租出售：由企事業單位建設的住宅，向本企事業單位的職工出租出售。

◆房改房是有一定的福利性質的，各產權單位按照政府每年公布的房改價格出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。房改房產權分為三個級別：成本價產權和標準價產權以及標準價優惠產權。

◆空置商品住宅房地產開發企業投資建設，取得房地產權證（大產證）已超過一年的商品住宅。

六、房地產面積的測算

1、計算全部建筑面積有哪些？

1）

永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計算。

2）

屋內的夾層、插層、技術層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計算建筑面積。

3）

穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算。

4）

樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計算面積。5）

房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面構屋頂設計在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計算。6）

挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。

7）

屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積。

8）

與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。

9）

建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。10）

地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護墻）水平投影面積計算。

11）

有柱或有圍護結構的門廊，門斗、按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

12）

有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當幕墻框架突出主體結構距離已有設計數據或實際測量數據時，按幕墻外圍水平投影面積計算建筑面積；在建筑施工圖報建時，還沒有設計數據的，幕墻框架突出主體結構距離一律按150毫米計算，竣工后計算竣工面積時仍采用150毫米的數據。

13）

屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。14）

依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20米以上部分的外圍水平面積計算。

15）

有伸縮的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。

2、計算一半的建筑面積有哪些？

1）

有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計算面積。2）

獨立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。

3）

未封閉的陽臺，按其水平投影面積一半計算面積。

4）

建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。5）

建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。

3、不計算建筑面積的有那些? 1）

空出房屋墻面構件、藝術裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺等。2）

檢修、消防等室外爬梯。

3）

沒有圍護結構的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺（露臺）、游泳池等。4）

建筑物如獨立煙囪、油罐、貯油（水）池、地下人防干道、支線等。5）

舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。

6）

建筑物內外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。

4、哪些公用面積應分攤？

應分攤的公用面積包括套（單元）門以外的室內外樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛室、建筑物內的垃圾房以及空出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。

5、哪些公用面積不能分攤？

不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設備用房等。

第二章

市場調研

一、房地產市場調研的含義

房地產市場調研，就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測，為決策者了解房地產市場的變動趨勢，制定公司營業計劃，擬訂經營策略提供參考與建議。通俗地說，房地產市場調查就是房地產經營者的“千里眼”和“順風耳”。

二、房地產市場調研的重要性

a)

市場調研是一樓盤定位銷售正確決策的前提； b)

是銷售穩定和提高的基礎；

c)

是了解競爭對手優、劣勢的有力方法； d)

是樓盤本身提高經濟效益的主要方法。

三、市場調研的內容

1．地段（地點、交通、環境等）

2．公司組成（發展商、設計單位、承建單位、物業公司、環境設計等）3．基本參數（占地面積、總建筑面積、容積率等）4．建筑類別（商場、住宅、商住房、別墅等）5．面積與戶型（面積與戶型配比情況）

6． 周邊及區內配套設施（周邊包括教育、購物、醫療、金融等；區內包括會所、健身房等）7． 價格（起價、均價、最高價）

8． 推廣策略（現場促銷方式、廣告推廣方式）9． 銷售情況（銷售率等）

10．付款方式（一次性付款、銀行按揭、免息分期付款等）11．客戶群體（客戶群體分布情況）12．樓盤優、劣勢等

四、調研方法 1．網絡調查法

通過電腦網絡進行一些基本資料收集，了解樓盤的概況。2．電話調查法

直接打電話到售樓處，電話調查時可用很客氣的語調表明自己是同行調研。3．親臨現場調查法

親臨現場調查法可采用以下幾種方法：

1)

扮客戶買房：優點----可以從銷售人員口中獲得有效信息；缺點----不夠詳細，只能針對小范圍了解數據，如問太專業太多的問題會讓售樓員察覺你是同行，反而無法獲得調研表需要填寫的內容。

2)

以同行身份直接調研獲取相關數據：優點----以同行身份可以直接請銷售人員幫助填寫調研表的所有內容；缺點-----內容雖然詳細，但不夠真實，實質性的數據無法獲得。

3)

以同行身份去買房：同行也要買房，抱著確實要買房的心態去踩盤（切記：態度一定要好）你會收到意想不到的效果，而且可以間隔性地去調研。優點-----可以用專業的語言去問對方樓盤的詳細情況，讓售樓員感覺你是準客戶時，你會得到樓盤的真實有效的信息。

第三章

銷售人員的禮儀和形象

銷售人員的個人形象蘊涵著公司的企業文化，折射出企業的形象，在某種程度上也代表著樓盤的形象。它能夠拉近與顧客的距離，減少顧客的疑慮，提高親和力，進而促使顧客產生購買行為，達成交易。因此，銷售人員應有整潔的儀表、親和力較強的儀容；有主動積極、面帶微笑、親切誠懇的態度；有進退有序的規范的禮儀；有流利的口才、收放自如的交談能力等。

一、儀表和裝束 女

性

公司有統一制服時必須穿工服上班

服裝：女性服裝以職業化為準，大方得體，不穿奇裝異服，不得穿拖鞋。

裝飾：女員工要化淡妝，不得濃妝艷抹，不得留長指甲、涂色油。忌用過多香水或使用刺激性氣味強的香水，頭發不染夸張顏色。佩戴首飾不要多多益善，首飾選配得當，不戴炫耀飾品。男

性

服裝：男性必須穿西裝打領帶，夏天穿淺色襯衣配深色西褲，皮鞋保持光亮。頭發：頭發要常修剪，發腳長度以保持不蓋耳部和不觸衣領為度，不得留胡須。

二、名片遞、接方式

名片的遞接也是非常有講究的，下面我們就來講訴一下有關名片的遞接：

1．首先，我們來講訴一下接名片，當客戶主動給你遞名片時您要面帶微笑雙手去接過客戶給你的名片并說謝謝！將接過的名片在短時間內注視一下名片上的公司名稱和客戶姓名及職務時間不宜過長。男士看完后將放在上衣口袋，女士如果衣服沒有口袋的將名片放在隨身攜帶的筆記本或資料夾里千萬不能掉在地上，切記不要拿著客戶的名片在手里捏來捏去。2．在遞名片的過程中,先檢查隨身是否配帶名片夾。不要想到了再去辦公室或去銷售前臺去拿，你要主動的給客戶遞名片不要等到客戶主動向你要就不好了并面帶微笑的說您好！雙手拿著名片二角正面朝上字體要正面對著客戶這樣一來可以讓客戶在第一時間內認識你。千萬不能將字體弄反。先生或小姐（女士）我姓張請多指教，不知有什么可以為您效勞等禮貌用語。

三、微笑的魔力

銷售員首要具備的條件是一副親善的笑容及一份對工作客戶的熱誠。誠摯熱情是打破客戶之間障礙的唯一良方，禮貌親切的笑容散發出的化學作用，會使銷售員如有如天賦神力。使客戶做出認購決定。即使客戶不能成功認購，相信也會留下信任及難忘的印象，為下次認購鋪墊了管線。

笑容能給工作帶來方便，家庭帶來幸福，給生意帶來興隆。你對別人皺的眉頭越深，別人回報你的眉頭也就越深，但如果你給對方一個微笑的話，你將得到10倍的利潤。在一個恰當的時間、恰當的場合，一個簡單的微笑可以制造奇跡。微笑絕不會使人失望。獲得特別的“微笑知識”的話，有幾條簡單的規則：

1)

當你不想笑的時候就笑，把煩惱留給自己，讓別人相信你是快樂的； 2)

和別人分享你樂觀的思想，微笑是會蔓延的。當你笑的時候，人們會認為你感覺很好，就會快樂；

3)

用你整個臉微笑，一個成功的微笑是包括整個臉讓人看起來很高興，微笑布滿整個臉，可以點燃別人的自信心，可以引起別的信賴；

4)

把眉頭舒展開來，微笑時眉頭是舒展的，如緊著眉頭笑是苦笑，要從心里笑，看上去一臉開朗的、快樂的微笑；

5)

運用你的幽默感，幽默感不是指那種低格調的笑話，或是尋別人開心的惡作劇，而是指那些好的真正有趣的故事，當玩笑開在你身上的時候你只要跟著笑，對別人微笑，但永遠不要冷笑。

6)

大聲地笑出來，假如微笑是具有魅力的，那么發自肺腑的大笑就具有超級魅力，大笑是會傳染的。

7)

笑容，是向對方傳達愛意的捷徑；

8)

笑，具有傳染性。所以，你的笑會引發對方的笑或是快感。你的笑容越純真、美麗，對方的快感也越大；

9)

笑，可以輕易除去二人之間厚重的墻壁，使雙方門扉大開；

10)

笑容是建立信賴的第一步，它會成為心靈之友；沒有笑的地方，必無工作成果可言；笑容可除去悲傷、不安，也能打破僵局；將多種笑容擁為己有，就能洞悉對方的心理狀態；

11)

笑容會消除自己的自卑感，且能補己不足； 12)

笑容會增加健康、增進活力。

四、語言的使用

（一）提高語言的表達能力

人交往的目的，就是為了溝通思想、情感，明確交往的主題，達到自己的意愿。通過語言的交談，使雙方思想趨于接近、感情融洽、排除誤會和干擾，實現各自的意愿。在與客戶進行交談時要注意以下三個原則：語調要和緩，表達要熱情，語氣要充滿信心。

與客戶談話的目的是為了感染客戶、打動客戶。銷售人員通過語言表達向客戶傳遞一系列有關自身、產品、公司的信息，讓客戶感覺到銷售人員對自己、對產品、對公司的信心。對于生意人來說，有一句俗話：不怕貨賣不出去，就怕話說不到家，可見表達能力之重要。所以，銷售人員要不斷提高自己的表達能力。加強自己的表達能力，須注意以下幾點： 1．聲音洪亮：銷售代表一定要注意自己的聲音大小，切不可聲音太小，讓人聽不清楚； 2．避免口頭禪：每個地方都有方言，每種方言都有自己的口頭禪，語言表達時應盡力避免這種口頭禪； 3．避免語速過慢：表達時要掌握好語速，語速過快，別人聽不清楚；語速過慢，就會給別人充分的準備時間；

4．避免發音出錯：例如，在南方有許多銷售代表對“十”和“四”兩個讀音區分不清楚，這會釀成大錯。

五、禮貌與規矩

禮貌和規矩反映出一個人的修養水平，銷售人員也不例外，應從五個方面多加注意，以形成良好的交往習慣。

1．你是否善于聆聽他人的發言

優秀的銷售人員首先是耐心的聽眾，善于從他人的言談中捕獲有價值的信息，根據客戶的要求隨時調整自己的策略。打斷他人的發言是一種不禮貌的行為，容易引起他人的反感和不滿，應盡量避免。專注聆聽是重要的，其表現是要盡量保持與對方目光的接觸。當別人滔滔不絕，而你卻游目四顧，試想，對方的心境如何呢？這不僅是一種粗魯無禮，更會使人感覺你不尊重他且缺乏誠意。對方在投入地講話時，你要做出相應的表情和簡單的應答以強調你真正在聽。你可以加上微笑、惋惜和點頭、搖頭等各種體態語言讓對方感應。在聆聽的同時，你還要注意對方的神態、表情、姿勢以及聲調、語氣的變化，盡量讓自己聽懂這類非語言符號傳遞的信息，以便比較準確地了解對方的話外之意。

2．你是否言談中經常流露出對自己的雇主、公司、朋友或熟人有不尊敬或不滿意的態度 表面上看起來，跟別人談到這些問題會顯得坦誠相待，但實際上別人會對這種言行很不屑，會認為你不忠誠，不可信賴，這將直接影響到你的銷售業績。3．你是否具有幽默感，談話風趣

在與客戶交談時，可以適當地開一些玩笑，但要注意把握好分寸，不宜過頭。適度的玩笑和幽默，其本意絕非取笑他人的無知、錯誤和動作，而是懷有好意的感情交流。在銷售中，有效地運用幽默，可以給你帶來靈感，使銷售工作更順利。但是，若玩笑過分、低級，則適得其反，會讓人認為庸俗。4．你是否對公司和產品充滿信心

與客戶交談時，特別是介紹自己的公司和產品時，要盡量做到放松和自信，讓客戶感覺到你對自己公司和產品充滿信心。如果此時表現得緊張，缺少自信，則很難讓客戶下定決心購買你的產品。

5．你最好在客戶面前不吸煙

在客戶面前盡量不吸煙，因為抽煙會分散注意力，影響交談的效果。另外，煙是有害的，在不抽煙的客戶面前抽煙也是不禮貌的。

第四章 電話禮儀及技巧

一、接聽電話規范要求

1、銷售人員應在電話鈴響三聲內拿起聽筒，并首先親切問候：“您好！××花園！”

2、銷售人員在接聽電話時應面帶微笑，聲音清晰、自信而親切，耐心、細心的回答客戶所提出的問題，主動詢問對方知道的途徑，通話結束時應誠懇邀請對方前來參觀，掛斷電話時應聽到對方的掛斷聲方可放下電話。

3、接聽過程中可運用贊美或第三者贊美之詞，使對方消除戒備。

4、接聽電話中不要太注重使客戶接受所推物業，只需要盡量說服客戶來現場看樓即可。

5、如接聽電話對方是明確表明是同行調研時，銷售人員不得敷衍，但不能向其透露銷售機密。

6、接聽電話后，銷售人員應立即詳細填寫《電話登記表》。

二、電話跟蹤技巧

做為一個從事銷售崗位的從事人員首先個人的業績決定著銷售人員的能力和個人的收入。下面我們就要講訴一下有關電話跟蹤的技巧： A、電話跟蹤中客戶與時間的選擇？

1、客戶一般分為兩大類：上班族、無業族。

上班族：上班族客戶不要選擇早上電話跟蹤，因為早上是上班族最忙的時候一般來說他（她）們都不會和你用心在交談。中午也不是最佳的時機，由于中午休息的時間比較短而且都在急急忙忙的趕回家吃飯，所以通常都不選擇在此時間段跟蹤。那什么時間是最佳時間段了？根據從事多年的銷售員經驗在這一類的客戶上他（她）們通常在晚上7—8點鐘是比較閑的時候，因為他（她）們在忙碌著一天的工作下終于可以在家放松一天緊張的神經。這時候如果你給他（她）電話他（她）都會和你用心交談。

無業族：一般來說無業族客戶早上都在睡懶覺這時你給他電話他（她）們都敷衍你幾句。晚上也不是很好的時間因為晚上通常都是約了一幫朋友在一起喝酒聊天不會和你聊這些問題。那么什么時間比較合適了？午后的時間是他（她）們比較閑和理自的時候。這個時候交談較佳。

B、電話約見要達到的目的？

在給客戶電話之前首先要明確自己的意圖和目的。切記千萬不要拿起電話不加思考的就給客戶打過去。

C、電話約見的要求？

在給客戶打電話時，必須事先精心設計好自己的開場白，要做到談話的時間短、口齒清楚、語調平穩、言辭懇切、理由充分、陳述約見事由時，簡明扼要、切記心浮氣躁、口氣逼人、尤其是客戶不愿接見時，更要心平氣和、好言相待，在約定的時候要積極、主動、不給客戶拒絕、托辭的機會。D、電話約見語言藝術有以下幾點：

1．表達自己豐富的感情：當自己融入妙語之中，所產生的力量才會凝聚起來，如演員的表演一般，說妙語也是如此，必須帶著豐富的感情，將自己的體會一并傳達給你的聽眾，否則“妙語”只是一句話，或是一則文章而已，沒有任何作用。

2。避免說教的口氣：妙語就是巧妙的語言及文詞在傳遞個人的思想與觀念。因此，不要帶有任何說教的語氣，以免破壞了妙語應有的功能。

3．擅用肢體語言：雖然手勢、眼神、微笑是無言的一種動作，卻散發著無比的魅力，能抓住聽眾的眼光，讓聽眾在不知覺當中隨著你的手勢或是微笑了解你所要表達的意念。記住，肢體語言的表達在說妙語的時候占有80%以上的重要性，所以請不要吝嗇活動的雙手，雙腳及眼、耳、鼻、口、舌。

4。誰是聽眾：有人聽，妙語才能起作用，但是誰要聽？聽什么？必須對事物有一個概括性的了解，以確保妙語能夠產生預期性的效果。掌握住這些基本概念，從現在開始馬上進入學、做、教的學習方法之中，假以時日，你將是一位說妙語的高手。

第五章 房地產銷售的業務流程與銷售策略 第一節

尋找客戶

一、客戶的來源渠道

要想把房子銷售出去，首先要尋找到有效的客戶。客戶的來源有許多渠道，如：媒體廣告、報紙廣告、房地產展會、現場接待、促銷活動、上門拜訪、親友介紹等。

二、接聽熱線電話 1．基本動作

1)

接聽電話必須態度和藹，語音親切。一般先主動問候：“你好！××花園！”，而后再開始交談；

2)

通常，客戶在電話中會問及價格、地點、面積、格局、進度、貸款等方面的問題，銷售人員應揚長避短，在回答中將產品的賣點巧妙地融入；

3)

在與客戶交談中，設法取得我們想要的資訊：①客戶的姓名、地址、聯系電話等個人背景情況的資訊。②客戶能夠接受的價格、面積、格局等對產品的具體要求的資訊。其中，與客戶聯系方式的確定最為重要。

4)

最好的做法是，直接約請客戶來現場看房； 5)

馬上將所得資訊記錄在客戶來電本上。2.注意事項

1)

接聽電話時，要注意按公司的要求做（銷售人員上崗前，公司要進行培訓，統一要求）；

2)

廣告發布前，應事先了解廣告內容，仔細研究應如何對客戶可能會涉及的問題；

3)

廣告發布當天，來電特別多，時間更顯珍貴，因此接聽電話應以2到3分鐘為限，不宜過長； 4)

接聽電話時，盡量由被動回答轉為主動介紹、主動詢問；

5)

應將客戶來電信息及時整理歸納，與現場經理、廣告制作人員充分溝通交流； 6)

切記：接聽電話的目的就是促使客戶來售樓處，做更深一步的面談和介紹。

三、參加房展會

由于房展會項目集中，很多客戶無暇顧及每一個項目，這就要求每一位參展的銷售人員做到熱情主動，以給客戶留下一個良好的印象。對于每一位來展位咨詢的客戶，銷售人員應做到認真對待，對某些有購房意向的客戶，可直接邀請其回售樓處參觀樣板房，并做進一步洽談。

四、朋友或客戶介紹來的客戶的洽談

由于此類客戶都會對項目有一些或多或少的了解，又經過他所信任的人介紹，因此，相對于其他客戶，這部分客戶較容易洽談成功。在帶其參觀樣板間的過程中，把其朋友認為好的優點做做重點突出介紹，會收到事半功倍的效果。此類客戶較為敏感的是價格及折扣問題，銷售人員應從實際情況出發區別對待處理。無法解決時可由銷售主管協助洽談。

五、做直銷（DS）

直銷作為一種銷售手段，在幾年前的樓盤銷售中運用的較多，效果也較好。但是，隨著銷售模式的改變，現在DS運用得較少，常用于銷售前期及銷售淡季。做DS最好直接找到目標客戶，但此種可能性較小。因此，做DS時業務員應先對自身做一簡單介紹，再對項目做一簡介。若對方并不感興趣，則應留下資料禮貌地離開。若對方感興趣，則可索取對方名片或聯絡方式，約其來售樓處做進一步洽談。切記，除非對方有需要，否則不可在其工作場所做更詳細的介紹。第二節 現場接待客戶

現場接待作為銷售環節中最為重要的一環，尤其應引起銷售人員的重視。前期所有的工作都是為了客戶上門做準備。

一、迎接客戶 1．基本動作

1)

客戶進門，第一個看見的銷售人員都應主動招呼“你好！歡迎光臨”，提醒其他銷售人員注意；

2)

銷售人員應立即上前，熱情接待； 3)

幫助客戶收拾雨具、放置衣帽等；

4)

通過隨口招呼，區別客戶真偽，了解客戶來自的區域和接受的媒體（從何媒體了解到本樓盤的）。

5)

詢問客戶以前是否來過，如果來過問清誰是第一接待，如果該銷售人員不在應及時通知，期間應熱情為客戶做介紹。2．注意事項

1)

銷售人員應儀表端正，態度親切；

2)

接待客戶一人，或一主一輔，以二人為限，不要超過三人； 3)

若不是真正客戶，也應照樣提供一份資料，作簡潔而又熱情的招待；

二、介紹項目

禮貌的寒暄之后，可配合沙盤模型等做簡單的項目講解（如：地段、朝向、樓高、配置、周邊環境等），使客戶對項目形成一個大致的概念。1．基本動作

1)

交換名片，相互介紹，了解客戶的個人資訊情況；

2)

按照銷售現場已經規劃好的銷售路線，配合燈箱、模型、樣板房等銷售道具，自然而又有重點地介紹產品（著重于地段、環境、戶型、配套設施等的說明）2．注意事項

1)

此時側重強調本樓盤的整體優點；

2)

將自已的熱情與誠懇推銷給客戶，努力與其建立相互信任的關系； 3)

通過交談正確把握客戶的真實需求，并據此迅速制定自己的應對策略； 4)

當客戶超過一人時，注意區分其中的決策者，把握他們相互間的關系；

5)

在模型講解過程中，可探詢客戶需求（如：面積、購買目的等），做完模型講解后，可邀請他參觀樣板房，在參觀樣板房的過程中，銷售人員應對項目的優勢做重點介紹，并迎合客戶的喜好做一些輔助介紹。

三、帶看現場

在售樓處作完基本介紹，并參觀樣板房后，應帶領客戶參觀項目現場。1．基本動作

1)

結合工地現況和周邊特征，邊走邊介紹； 2)

按照房型圖，讓客戶切實感覺自己所選的戶型；

3)

盡量多說，讓客戶始終為你所吸引，記住！千萬別被動，整個流程都應該是你牽引著客戶走的。2．注意事項

1)

帶看工地的路線應事先規劃好，注意沿線的整潔與安全； 2)

囑咐客戶帶好安全帽及其他隨身所帶物品。第三節 談 判

一、洽談

樣板間及現場參觀完畢后，可引導客戶到談判區進行初步洽談。1．基本動作

1)

倒茶寒暄，引導客戶在銷售桌前入座，給其項目資料，并對項目的價格及付款方式做介紹；

2)

在客戶未主動表示時，應該立刻主動地選擇一種戶型作試探性介紹； 3)

根據客戶所喜歡的單元，在肯定的基礎上，作更詳盡的說明；

4)

根據客戶要求，算出其滿意的樓層單元的價格、首付款、月供還款及各種相關手續費用；

5)

針對客戶的疑惑點，進行相關解釋，幫助其逐一克服購買障礙； 6)

適時制造現場氣氛，強化其購買欲望；

7)

在客戶對產品有70%的認可度的基礎上，設法說服他下定金購買。2．注意事項

1)

入座時，注意將客戶安置在一個視野愉悅的便于控制的空間范圍內； 2)

個人的銷售資料和銷售工具應準備齊全，以隨時應對客戶的需要； 3)

了解客戶的真正需求，了解客戶的主要問題點；

4)

銷售人員在結合銷售情況，向客戶提供戶型和樓層選擇時，應避免提供太多的選擇。根據客戶意向，一般提供兩、三個樓層即可；

5)

注意與現場同事的交流與配合，讓現場經理知道客戶在看哪一戶型； 6)

注意判斷客戶的誠意、購買能力和成交概率； 7)

現場氣氛營造應該自然親切，掌握火候； 8)

對產品的解釋不應有夸大、虛構的萬分； 9)

不是職權范圍內的承諾應報現場經理通過。

上述程序完成之后，客戶會拿齊資料回去考慮，此時銷售人員可留其聯系辦法（最好詢問客戶何時聯絡方便），并表達希望其能盡快做出決定的意思（表達方式不宜太過直白，要嚴禁過分夸大銷售狀況），最后，應送其出門與其道別。個別意向很強的客戶可采取收取小定金的方式，向其表明他所中意的單元可以為其保留，此種方式可以讓客戶牽掛樓盤，后期再有策略地進行跟蹤直到認購。

二、暫未成交 1．基本動作

1)

將銷售海報等資料備齊一份給客戶，讓其仔細考慮或代為傳播； 2)

再次告訴客戶聯系方式和聯系電話，承諾為其作義務購房咨詢； 3)

對有意的客戶再次約定看房時間； 4)

送客至售樓處大門或電梯間。2．注意事項

1)

暫未成交或未成交的客戶依舊是客戶，銷售人員都應態度親切，始終如一； 2)

及時分析暫未成交或未成交的真正原因，記錄在案；

3)

針對暫未成交或未成交的原因，報告現場經理，視具體情況，采取相應的補救措施。

第四節

客戶追蹤

一、填寫客戶資料表 1．基本動作

1)

無論成交與否，每接待完一組客戶后，立刻填寫客戶資料表并建立客戶檔案。2)

填寫的重點；

A.客戶的聯絡方式和個人資訊； B.客戶對產品的要求條件； C.成交或未成交的真正原因。

3）根據客戶成交的可能性，將其分類為：A.很有希望、B.有希望、C.一般、D.希望渺茫，這四個等級，以便日后有重點的追蹤回訪。

2、注意事項

1）客戶資料表應認真填寫，越詳盡越好； 2）客戶資料表是銷售人員的聚寶盆，應妥善保存； 3）客戶等級應視具體情況，進行階段性調整；

4）每天或每周，應由現場銷售經理定時召開工作會議，依客戶資料表檢查銷售情況，并采取相應的應對措施。

二、客戶追蹤 1．基本動作

1）繁忙間隙，依客戶等級與之聯系，并隨時向現場經理口頭報告；

2）對于A、B等級的客戶、銷售人員應列為重點對象，保持密切聯系，盡一切可能，努力說服；

3）將每一次追蹤情況詳細記錄在案，便于日后分析判斷； 4）無論最后是否成交，都要婉轉要求客戶幫忙介紹客戶。2.注意事項

1）

客戶要注意切入話題的選擇，勿給客戶造成銷售不暢，死硬推銷的印象。2）

追蹤客戶要注意時間的間隔，一般以二三天為宜。

3）

注意追蹤方式的靈變性：如可以打電話，寄資料，上門拜訪，邀請參加促銷活動等。第五節 簽

約

一、成交收定金 1.基本動作

1）

客戶決定購買并下定金時，利用銷控對答來告訴現場經理； 2）

恭喜客戶；

3）

視具體情況，收取客戶小定金或大定金，并告訴客戶對買賣雙方的行為約束；

4）

詳盡解釋定單填寫的各項條款和內容；

5）

收取定金、請客戶、經辦銷售人員、現場經理三方簽名確認； 6）

填寫完定單，將定單連同定金送交現場經理點收備案；

7）

將定單第一聯（定戶聯）交客戶收執，并告訴客戶于補足或簽約時將定單帶來；

8）

確定定金補足日或簽約日，并詳細告訴客戶各種注意事項和所需帶齊的各類證件；

9）

再次恭喜客戶，送客戶至大門外或電梯間。注：甲方財務在現場時，應帶客戶直接到財務室繳款。2.注意事項

1）

與現場經理和其他銷售人員密切配合，制造并維持現場氣氛；

2）

當客戶對某套單元有興趣或決定購買，但未帶足現金和信用卡時，鼓勵客戶支付小定金是一個行之有效的辦法；

3）

小定金金額不在于多，其主要目的是使客戶牽掛我們的樓盤； 4）

折扣后其他附加條件，應報銷售經理同意備案；

5）

定單填寫完后，在仔細檢查戶型、面積、總價、定金等是否正確；

二、簽訂合約 1.基本動作

1）

恭喜客戶選擇我們的房屋； 2）

示范合同文本應事先準備好；

3）

事先分析簽約時可能發生的問題，向現場經理報告，研究解決的方法； 4）

簽約時，如客戶有問題無法說服，匯報現場經理；

5）

解釋合同條款時，在情感上應側重于客戶的立場，讓其有認同感； 6）

雙方認可合同條款后，客戶簽名； 2．簽約問題 1）

原因

簽約過程中可能遇到以下問題：

A.簽約時，在具體條款上的討價還價（通常有問題的地方是：面積的認定、貸款額度及程序、工程進度、建材裝潢、違約處理方式、付款方式等）； B.客戶想通過挑毛病來退房，以逃避因違約而承擔的賠償責任。2）對策

A.仔細研究標準合同，通曉相關法律法規； B.兼顧雙方利益，以“雙贏策略”簽訂條約細則； C.耐心解釋，強力說服，以時間換取客戶妥協； D.在職責范圍內，研討條文修改的可能；

E.對無理要求，按程序辦事，若因此毀約，各自承擔違約責任。第六節 售后服務

1．銷售人員對待售后服務態度要積極、熱情、友好； 2．銷售人員應做好自己客戶的售后服務工作。包括： 1）

辦理按揭手續協助財務催款； 2）

協助助客戶辦理入伙； 3）

提供相關物業咨詢；

4）

建立客戶檔案，在各種節假日向他們問候或發祝福短信，讓客戶想到銷售員、想到代理公司、想到開發商，以致在市場形成良好的口碑，為后期老客戶介紹新客戶打下肯定的基礎；

5）

可采取定期或不定期方式與客戶進行溝通，對其要求和不滿進行及時了解。

第六章 房地產銷售技巧

一、分析客戶類型及對策

（一）按性格差異劃分類型 1．理智穩健型

特征：深思熟慮，冷靜穩健，不容易被推銷員的言辭所說動，對于疑點必詳細詢問。對策：加強產品品質、公司性質及特點優點的說明，一切說明須講究合理有據，以獲得顧客理性的支持。?2．感情沖動型

特征：天性激動、易受外界慫恿與刺激，很快就能作決定。

對策：開始即大力強調產品的特色與實惠，促其快速決定。當顧客不欲購買時，須應付得體，以免影響其他顧客。? ?3．沉默寡言型

特征：出言謹慎，一問三不知，反應冷漠外表嚴肅。

對策：除了介紹產品，還必須以親切、誠懇的態度拉攏感情，想辦法了解其工作、家庭、子女以能拉拉家常，以了解其心中的真正需要。?4．優柔寡斷型

特征：猶豫不決，反復不斷，怯于作決定。如本來認為四樓好，一下又覺得五樓好，再不六樓也不錯。

對策：不要給客戶太多的選擇，在充分了解客戶的需要后取得其信任，幫其做出選擇。?．喋喋不休型

特征：因為過份小心，竟至喋喋不休，凡大小事皆在顧慮之內，有時甚至離題甚遠。對策：推銷人員須能先取得他的信任，加強他對產品的信心。離題太遠時，須隨時留意適當時機將其導入正題。從下訂金到簽約須快刀斬亂麻，免得夜長夢多。?6．盛氣凌人型

特征：趾高氣揚，以下馬威來嚇唬推銷員，常拒推銷員于千里之外。對策：穩住立場，態度不卑不亢，尊敬對方，恭維對方，找尋對方弱點。7．求神問卜型

特征：決定權操于神意或風水先生。

對策：盡量以現代觀點來配合其風水觀，提醒其勿受一些歪七八理的風水說迷惑，強調人的價值。?8．畏首畏尾型

特征：購買經驗缺乏，不易作決定。

對策：提出可信而有力的業績、品質、保證。行動與言語須能博得對方的信賴。?9．神經過敏型

特征：容易往壞處想，任何事都會刺激他。對策：謹言慎行，多聽少講，態度莊重，重點說服。?10．斤斤計較型

特征：心思細密，大小通吃，錙銖必較。

對策：利用氣氛相逼，并強調產品的優惠，促其快速決定，避開其斤斤計較之想。?11．借故拖延，推三拖四

特征：個性遲疑，借詞拖延，推三拖四。

對策：追查顧客不能決定的真正原因。設法解決，免得受其拖累。

（二）按年齡劃分的客戶類型

1、年老的客戶

特征：這種類型的客戶包括老年人、寡婦、獨夫等，他們的共同的特點便是孤獨。他們往往會尋求朋友及家人的意見，來決定是否購買商品，對于推銷員，他們的態度疑信參半，因此，在作購買的決定是他們比一般人還要謹慎。

對策：進行商品說明時，你的言詞必須清晰、確實，態度誠懇而親切，同時要表現出消除他的孤獨。向這類客戶推銷商品，最重要的關鍵在于你必須讓他相信你的為人，這樣一來。不但容易成交，而且你們還能做個好朋友。

2、年輕夫婦與單身貴族

特征：對于這類客戶，你可以使用與上述相同的方法與之交談，一樣可以博取他們的好感。對策：對于這類客戶，你必須表現自己的熱誠，進行商品說明時，可刺激他們的購買欲望。同時在交談中不妨談談彼此的生活背景、未來、感情等問題，這種親切的交談方式很容易促使他們的沖動購買。然而，你必須考慮這類顧客的心理負擔為原則。總之，只要對商品具有信心，再稍受刺激，他們自然會購買。

3、中年客戶

特征：這種類型的顧客即擁有家庭，也有安定的職業，他們希望能擁有更好的生活，注重自己的未來，努力想使自己活得更加自由自在。

對策：最重要的使和他們做朋友，讓他們能信賴你。你必須對其家人表示關懷之意，而對其本身，則予以推崇與肯定，同時說明商品與其美好的未來有著密不可分的關聯，這樣一來，他在高興之余，生意自然成交了。中年家庭使消費市場的領先者，如果你拙于言詞，那么還是盡量避免浮夸不實的說法，認真而誠懇地與顧客交談，這才是最好的辦法。職業劃分

性格特點

戰略方法

企業家

心胸開闊,思想積極,能當場決定是否購買

可夸耀其事業上的成就激發自負心理,再熱忱介紹商品,很快的可以完成交易 企業藍事

雖能決定是否購買,但需他人建議

必須有專業能力突出產品優勢,不應點破他的顧慮,提高成交機會

勞工

不輕易相信他人,有自己的思想

只有讓他確實的了解產品的好處才會產生購買動機

公務員

有非常的戒備心,無法下決定

銷售員需詳細的說明產品的優點進行誘導并使之信服,否則絕對不會購買

醫師

經濟情況良好思想保守,常以此自我炫耀

應強調商品的實際價值顯示專業知識及獨特風格,很容易達成交易

護士

對任何事持樂觀態度,為自己的職業而驕傲

只要熱誠地作商品介紹表示自己對其職業的興趣和尊重以博其好感多半能達到成交目的

銀行職員

生性保守疑心重且頭腦精明態度傲慢以心情決定選擇商品不喜歡承受外來壓力

只要你能謙虛地進行商品說明表現自信的專業態度多半還是能成交

高級建筑師

喜歡工作與玩樂思想極富攻擊性較為富有且喜歡購買

須擇要介紹說明產品的優點與價值,最重要的是接近他們與其為友 工程師

對任何事追根究底頭腦清晰絕不沖動購買

惟有憑自己的一番赤誠去介紹產品的優點,尊重他的權利,才是最有效的作法

農技師

思想保守、自信心強、獨立、心胸寬大樂意與人交往，對任何事都能接受

積極而熱誠地作推銷說明，并與其建立友誼日后將成為你最忠實的客戶 警官 善于懷疑人，對購買產品百般挑剔，為自己的職業感到驕傲，喜歡夸耀。

須專心傾聽推崇其職業及人品，并表示敬意以此提高成交可能性 退休人員

對購買采取保守態度，決定和行動都相當緩慢

以刺激性的情感為訴求，引發其購買動機，介紹是須恭敬穩重，著重理論性，詳細說明，逐漸施壓激發其購買欲望

推銷員

個性積極，考慮充分才會做沖動性決定

在推銷時讓他自認為了解產品行情，以言詞佩服其知識性和專業能力會很容易成交

教師

習慣談話、思想保守對任何事須有所了解才肯付諸實行

介紹時謹守清晰而不夸張原則，對其職業表示敬意，對其談話內容須專心傾聽

司機

富于常識，喜歡交友及說笑

應詳實說明產品實用價值，以言語激勵他談及自己的工作需用心傾聽別與之發生辯駁就易成交

商業企劃員

頭腦精明，非常現實絕不輕易作決定

應詳實說明產品優點，強調優點，那么成交是必然的

室內設計師

不研究產品細節問題只關心產品價值及實用與否

強調產品的優點和魅力，給其一個思考機會即可成交

二、逼定的技巧

在實際銷售過程中，應堅持進可議、退可守的原則。舉例來說，假設銷售人員已完全掌握了客戶的購買動機、預算、喜好、那么如何根據經驗向客戶推薦其滿意的房型再加以逼定呢？ 1．鎖定唯一可讓客戶滿意的一套房子，然后促其下決心： 1）

搶購方式（利用現場SP讓客戶緊張）； 2）

直接要求下決心； 3）

引導客戶進入議價階段； 4）

下決心付定金；

2．強調優點：（根據各個項目不同優點強化）1）

地理位置好；

2）

產品規劃合理（朝向、戶型、實用率等優勢）； 3）

視野開闊，景觀好； 4）

建筑物外觀風格獨特； 5）

小區環境好，綠化率高； 6）

周邊設施齊全，生活便利等；

7）

開發商信譽、財務狀況、工程質量、交房及時等；

以上可以采取聊天的方式，觀察客戶的反映，掌握客戶的心理，促成其下決心。如未能順利進入議價階段，不妨根據客戶的喜好，反復強調產品的優點，再次促成其下決心。記住，在客戶猶豫不決的時候，一定要一緊一松，反而讓客戶更緊張，如一味很緊張地逼定，有可能適得其反。3．直接強定

如遇到以下的客戶，則可以采取直接強定的方式：

1）

客戶經驗豐富，二次購房，用于投資的同行；

2）

客戶熟悉附近房價及成本，直截了當要求以合理價位購買； 3）

客戶對競爭個案非常了解，若不具優勢，可能會失去客戶； 4）

客戶已付少量定金，購其他的房產，而你想要說服他改變。4．詢問方式

在接待客戶的過程中通常采用詢問的方式，了解客戶的心理，并根據其喜好，重點突出產品的優點，打消其購房時可能存在的疑慮。詢問的方式可以有以下幾種： 1）

看房過程中詢問其需求的面積、房數、預算、喜好等；

2）

在洽談區可以借助銷售資料進行詢問。如：“由于房型很多，你可以將喜歡的房型告訴我，我可以為你推薦一戶合適的房子”等。5．熱銷房屋：

對于受客戶歡迎，相對比較好的房型，可以通過強調很多客戶在看，甚至制造現場熱銷的場面（如當場有人成交等）達到成交的目的。該方式是否有效，取決該客戶是否非常信任你，所以此方法只適用于：為了制造現場銷售氣氛或確定客戶信任你的情形。6．化繁為簡：

在簽約時，若客戶提出要修改時，不妨先要求對方看完合同的全部內容后再提出，然后針對客戶在意的問題一一解答。事實上，挑剔的客戶才是真正有意向購買的客戶。以上只是銷售過程中，與客戶接觸時的一些機會點。而真正成功的推銷，是需經過不斷實踐以及長期與客戶洽談的經驗積累，才能在最短的時間內，完成判斷、重點推銷，從而達到最后的成交。7．成交落實技巧

談判的最終結果要定房，促成定房態度要親切，不緊張，要順理成章，“如果你沒有其他問題，可以定房，定房號只是表示您的誠意，重要的是你有買到這套房子的機會，如果不定房，明天可能就沒有了，說實話我是站在你的立場為你著想，不希望你失去自己滿意的房子。對于我們售樓員其實賣給任何一個客戶都是一樣的。”

三、說服客戶的技巧 1．斷言的方式

銷售人員如果掌握了充分的商品知識及確實的客戶情報，在客戶面前就可以很自信地說話。不自信的話是缺乏說服力量的。有了自信以后，銷售人員在講話的尾語可以作清楚的、強勁的結束，由此給對方確實的信息。如“一定可以使您滿意的”。此時，此類語言就會使客戶對你介紹的商品產生一定的信心。2．反復

銷售員講的話，不會百分之百地都留在對方的記憶里。而且，很多時候就連強調的部分也只是通過對方的耳朵而不會留下任何記憶的痕跡，很難如人所愿。因此，你想強調說明的重要內容最好能反復說出，從不同的角度加以說明。這樣，就會使客戶相信并加深對所講內容的印象。

切記：要從不同角度，用不同的表達方式向對方表白你的重點說明的內容。3．感染

只依靠銷售人員流暢的話語及豐富的知識是不能說服所有客戶的。“太會講話了。”

“這個銷售員能不能信任呢？”

“這種條件雖然很好，可是會不會只有最初是這樣呢？”

客戶的心中會產生以上種種疑問和不安。要消除不安和疑問，最重要的是將心比心，坦誠相待。因此，對公司、產品、方法及自己本身都必須充滿自信心，態度及語言要表現出內涵，這樣自然會感染對方。4．要學會當一個好聽眾

在銷售過程中，盡量促使客戶多講話，自己轉為一名聽眾，并且必須有這樣的心理準備，讓客戶覺得是自己在選擇，按自己的意志在購買，這樣的方法才是高明的銷售方法。強迫銷售和自夸的話只會使客戶感到不愉快。必須有認真聽取對方意見的態度，中途打斷對方的講話而自己搶著發言，這類事要絕對避免，必要時可以巧妙地附和對方的講話，有時為了讓對方順利講下去，也可以提出適當的問題。5．提問的技巧

高明的商談技巧應使談話以客戶為中心而進行。為了達到此目的，你應該發問，銷售人員的優劣決定了發問的方法及發問的效果。好的銷售人員會采用邊聽邊問的談話方式。通過巧妙地提出問題，可以做到：

1）

根據客戶有沒有搭上話，可以猜到其關心的程度； 2）

以客戶回答為線索，擬定下次訪問的對策；

3）

客戶反對時，從“為什么？”“怎么會？”的發問了解其反對的理由，并由此知道接下去應如何做。

4）

可以制造談話的氣氛，使心情輕松； 5）

給對方好印象，獲得信賴感。6．利用剛好在場的人

將客戶的朋友、下屬、同事通過技巧的方法引向我方的立場或不反對我方的立場，會促進銷售。事實也表明，讓他們了解你的意圖，成為你的朋友，對銷售成功有很大幫助。優秀的銷售員會把心思多一些用在怎樣籠絡剛好在場的客戶的友人身上，如果周圍的人替你說：“這套房子不錯，挺值的”的時候，那就不會有問題了。相反地，如果有人說：“這樣的房子還是算了吧。”這么一來，就必定完了。因此，無視在場的人是不會成功的。7．利用其他客戶

引用其他客戶的話來證明商品的效果是極為有效的方法。如“您很熟悉的※※人上個月就買了這種產品，反映不錯。”只靠推銷自己的想法，不容易使對方相信，在客戶心目中有影響的機構或有一定地位的人的評論和態度是很有說服力的。8．利用資料

熟練準確運用能證明自己立場的資料。一般地講，客戶看了這些相關資料會對你銷售的商品更加了解。銷售員要收集的資料不限于平常公司所提供的內容，還有通過拜訪記錄，對批發商、同業人事、相關報導的內容也相應加以收集、整理，在介紹時，拿出來利用，或復印給對方看。

9．用明朗的語調講話

明朗的語調是使對方對自己有好感的重要基礎。忠厚的人，文靜的人在做銷售工作時盡量表現得開朗些。許多著名喜劇演員在表演時有趣的人，而在實際生活中卻并非如舞臺上的形象。所以，銷售員也是一樣，在客戶面前要保持專業態度，以明朗的語調交談。10．提問題時決不能讓對方的回答產生對自己不利的后果 “您對這種商品有興趣？” “您是否現在就可以做出決定了？”

這樣的問話會產生對銷售人員不利的回答，也會因為談話不能往下繼續進行而出現沉默。“您對這種產品有何感受？”

“如果現在購買的話，還可以獲得一個特別的禮品呢？” 11．心理暗示的方法??使用肯定性動作和避免否定性動作。

銷售人員本身的心態會在態度上表現出來，不好的態度是不良心態的表現。業績良好的銷售人員在商談的時候，常常表現出肯定性的身體語言，做出點頭的動作就表示肯定的信息，而向左右搖動即表示出否定的信息。一般來說，業績不好的銷售人員往往會做出否定性動作。他們常有意或無意地左右搖動著進行商談，然后在結束商談階段，直接要求對方說：“請你買一些，好嗎？”這么一來，原來對方有心購買產品也無法成交了。12．談判的關鍵在于：主動、自信、堅持

1）

售樓員應假設談判成功，成交已有希望（畢竟你是抱著希望向客戶推薦的），主動請求客戶成交。一些售樓員患有成交恐懼癥，害怕提出成交要求遭到客戶拒絕。這種擔心失敗而不敢提出成交要求的心理，會使銷售一開始就失敗了。

要有自信的精神與積極的態度，充滿自信地向顧客提出成交要求。自信具有感染力，售樓人員有信心，客戶會被售樓員感染，客戶有了信心，自然能迅速做出購買行動。如果售樓人員沒有信心，會使客戶產生疑慮。有自信，一方面是對自己有信心，第二是要對產品有信心； 2）要多次向客戶提出成交要求。事實上，一次成交的可能性會很低。但事實證明，一次成交失敗并不意味整個成交工作的失敗，客戶的“不”字并沒有結束售樓工作，客戶的“不”字只是一個挑戰書，而不是阻止售樓員前進的紅燈。3）對客戶的需求要了解，對產品的特點和賣點要了解。

首先讓客戶感覺到你是專業的銷售人員，讓客戶對你的信任感增強，再營造一個較輕松的銷售氛圍，另外對自己的項目要有信心，再讓客戶感覺你時刻都在為他考慮。一是對公司、項目、自己都要有十足的信心；二是必須在與客戶交流的很短時間內確立自己的“專業地位”；三是真心地為客戶利益著想，讓客戶體會我們是在服務，不是單純意義上的生意經。用客觀事實說服客戶；站在客戶的立場說服客戶；用良好的銷售狀況說服客戶。4）若產品或公司與買家有沖突時，向著誰？

萬事抬不過一個“理”字，做事的原則是誰有理向著誰。作為一個銷售人員，若產品或公司與買家有沖突時應本著理解客戶和向著公司的原則處理事情。要視沖突的原因而定，如果是公司的原因，應盡量協調客戶與公司達成一致或基本取得共識，如果是客戶方面的原因應盡量說服客戶。在不違反公司原則的情況下，讓客戶感覺你在為他著想，站在他的立場上。不偏不向，有事說事，哪邊都不能得罪。分析引起沖突的主要原因，爭取雙方共同做出讓步。首先幫助客戶解決問題，但非要向著誰的話，我會站在公司的立場。在平等的基礎上及不影響雙方經濟利益的前提下多考慮客戶的想法與意見。要具體問題具體對待，找到沖突的癥結，然后考慮如何解決問題，不是向著誰、不向著誰的問題。

5）客戶最終決定購買的三個重要原因？放棄購買的三個最重要原因？

客戶購買的心理主要本著“物有所值、物超所值”，而放棄購買的原因也無外乎這兩點。客戶最終決定購買的三個重要原因是地段、房型和價格，放棄購買也是因為這三點不適合自己的需要。客戶決定購買的三個原因是喜歡這個項目、可投資、朋友介紹此處好。放棄購買的三個原因有資金的問題、有了更好的選擇或不喜歡這個項目。決定客戶最終購房的原因有：

第一是客戶是否有承受能力（指總價款）； 第二是對銷售人員是否認可； 第三是對項目是否認可。

客戶買房最主要的三個重要原因：一是認可地段，二是認可產品；三是認可價格。放棄購買的原因是尋找到了更合適的項目、工程延期使客戶對項目信心下降，還有就是未爭取到理想價位。項目自身的完善程度高、周邊環境好、價格合理會促使購房者購買。放棄購買的原因也是因為項目周邊環境不好，項目的完善程度差，另外一點是銷售人員的服務質量差。購房者買房主要看：位置、價格（包括售價和投資價值）和品質。品質又包括建筑設計、戶型、朝向、使用率等方面，還有環境品質（包括社區環境、綠化、人文氛圍）及物業管理。首先是地段的認同性，項目本身的素質，價格的一致性。放棄購買是因為其他項目更接近購買者的要求，參與決策團體的意見不統一。

四、如何塑造成功的銷售員 1．銷售員的一些不良習慣

1）言談側重道理許多剛從學校畢業的年輕人，說話過于書生氣，愛講大道理，會給人造成空洞、不切實際的感覺，容易引起客戶的不信任感。銷售員應努力積累社會知識和社會交往經驗，樹立起成熟、自信的形象，增強自身的感染力。

2）

說話蠻橫面對文化水平比較低的客戶，要有足夠的耐心，不可因為對方的不禮貌或無理行為而表露出不滿，或用生硬的語言還擊，更不能輕易動怒，出言不遜，相反，面對客戶的一些較低水平的表現，要顯出涵養和素質，用真誠和耐心去打動對方。3）

喜歡隨時反駁有些人一聽別人說話，就喜歡不假思索的進行反駁，這是一種性格上的缺陷，應學會尊重他人的意見，并以適當的方式提出自己的意見。從心理學的角度來看，習慣性的反駁客戶，容易使客戶走向自己的對立面。

4）

自吹不要在客戶面前把自己吹的神乎其神。因為一般情況下，銷售人員的閱歷總不及客戶的豐富，不適當的自我表現會導致很多不良后果。在客戶面前，自信的同時應表現出應有的謙虛，使洽談能在友好的氣氛中進行。

5）

過于自貶不能自吹的同時，也不可過于自貶。如果在客戶面前，總說自己的不足之處，久而久之，客戶也就逐漸認為你真的不行。這就要求銷售員保持良好的精神面貌，充分展示出對自己、對公司、對產品的信心。特別是在涉及到產品和服務的質量時，切不可含含糊糊，一定要做到心中有數，這樣才能對客戶形成有效的說服力。

6）

言談中充滿懷疑的態度在和客戶展開業務關系之前，要充分調查客戶的資信情況。但在交往當中，不要總疑神疑鬼，對客戶產生懷疑。

7）

隨意地攻擊他人有時客戶會反映其他廠家的產品在某些方面要比我們的產品好。經驗不足的銷售人員這時候就會立刻進行反駁，攻擊客戶的觀點。適當的反應應該是用一種專業化的語言，首先認可其他廠商的產品確實不錯，然后陳述自己產品的特點，說明自己產品在質量和性能上的優勢。通過這種方式，我們的觀點就比較容易被客戶接受。8）

語無倫次銷售人員的思路應有條理，表達時應有好的層次感，做到思路清晰，表達準確。一家大公司曾經有一位促銷小姐工作表現不是很好，總經理找她談過一次話，讓她對自己的表現給出一個圓滿的解釋。她就告訴總經理，商店里的店員們都欺負她，經理也不喜歡她，自己家里也有很多事情，說了半天，也不知道她的原因到底是什么，因為她的表達實在是語無倫次。銷售人員應加強表達方面的訓練，使自己成為出色的演講家。9）

好說大話說一些不著邊際的話也是一種不良習慣。隨意許諾而不能兌現，會逐漸喪失客戶對自己的信任，對于沒有把握的事情，萬不可隨意地滿口答應，應適當采用迂回戰術，在調查清楚之后再給客戶以滿意的答復。

10）

說話語氣缺乏自信作為銷售員要表現出足夠的自信，特別是在客戶交談的時候，要用自己的信心去感染對方。客戶對銷售人員信心的建立往往是從銷售人員的自信開始的，銷售人員自信的建立源自對業務的熟悉和銷售技巧的掌握，這需要長期的專業性的訓練。

11）

喜歡嘲弄別人從心理學的角度講，喜歡嘲弄別人的人，是最不受人歡迎的，在銷售工作中要避免這種不良習慣。相反，要善于發現別人的優點，并及時地加以稱贊，借此獲得情感上的交流和認同。

12）

態度囂張傲慢客戶永遠都是上帝，一定要尊重客戶。特別在產品銷得很好的時候，要避免產生驕傲自滿的態度，時刻提醒自己戒驕戒躁，以平常心與客戶進行交往。13）

強詞奪理銷售人員不要只在口頭上逞強，要尊重客觀事實，實事求是地闡明自己的觀點。事實勝于雄辯，這是亙古不變的真理。

14）

使用很難明白的語言使用語言的目的是傳遞信息，進行交流，言簡意賅是銷售人員應追求的一種境界。用語要簡單明了，要力避晦澀的語言表達。

15）

口若懸河“言多必失”，好的銷售人員并不是口若懸河，講個不停，應當是適可而止，講究一個“度”字。

16）

開庸俗的玩笑庸俗的玩笑有別于幽默，它會有損于銷售人員的形象，應予以避免，絕不勉強地隨意開玩笑。

17）

懶惰客戶都喜歡勤勞的人，如果客戶非常繁忙，可以主動地上前幫忙。懶惰的人的精神面貌往往也是懶洋洋、沒精打采，很難博得客戶的喜歡。2．銷售員類型的劃分

1）

杞人憂天者這一類銷售人員喜歡杞人憂天，總為最差的結果擔心。在公司產品銷售遇到阻力、營銷不能順利展開時，這些銷售人員便開始擔心，認為產品沒有銷路，公司也沒有前途，開始考慮是否該離開這個公司，這樣的態度顯然是過于悲觀了。一個公司的產品銷售大多是經過嚴密策劃的，在實施時總有一個過程，不可能一蹴而就，因此銷售人員應該做好自己的本職工作，不應杞人憂天。

2）

讓步者有一部分銷售人員想避免強行推銷的嫌疑，寧可與客戶維持朋友關系，甚至不惜犧牲業務上的利益，與客戶交往時，應嚴格區分朋友關系和業務關系，二者不可混為一談，否則會有很多弊端。朋友關系固然重要，但作為銷售人員，要分清孰輕孰重，要以業務為中心。朋友關系一定要與生意關系區分清楚，保持一定的原則性，這樣才能贏得客戶的尊重和信任。

3）

怯場者這一類銷售人員總逃避在公眾面前做現場展銷，在客戶面前顯得怯懦。膽怯大多是由于性格上的原因造成的，他們性格內向，不喜歡表現自己，在公共場合條件反射性地緊張，甚至會把準備好的講話內容也當場忘掉。怯場者應通過大量的演講訓練來克服心理上的障礙。

4）

厭惡推銷癥者這一類銷售人員對請求現有客戶介紹潛在客戶感到不習慣，就是不愿讓老客戶推薦新客戶。但實際上老客戶是發展新業務的寶貴資源，應加以開發。老客戶的推薦往往可以起到事半功倍的作用。厭惡推銷癥者的另一種表現是不愿意接近層次比較高的客戶，習慣以行為上的無禮來掩飾心中的恐懼感。實際上，真正有文化、有能力的人大多都很謙虛，只要真心對待他們，會逐步消除原有的恐懼感。

5）

電話恐懼癥者這類人害怕使用電話與客戶聯系。開展業務銷售是一項集體工作，單靠個人的力量無法完成，要時刻保持團隊意識和團體精神，要經常通過電話與客戶和同事保持聯系。對電話產生恐懼多半是因為在打電話時語無倫次，不能準確地表達自己，總擔心通過電話難以與人溝通，還擔心被人拒絕。結果是一聽到電話鈴聲就緊張起來，腦子一片混亂。

6）

本能的反對派這類人有三種表現：A任何時候都認為自己正確；B本能地反對別人，習慣于批評別人；C無法接受別人的意見。他們我行我素，對于別人的建議與看法，他都不加考慮地予以否定，這種行為應該避免。

五、如何處理客戶異議

每一個銷售人員都有自己獨特的處理異議的方法，不同的方法適用于不同的客戶、產品和場合。作為一名優秀的銷售員，只有了解并掌握多種多樣的消除異議的方法，才能在處理客戶異議的過程中取勝，使銷售工作順利地進入下一個階段。下面是處理異議的幾種技巧： 1．分擔技巧

分擔技巧是指銷售人員要學會站在客戶的角度考慮問題，并給客戶以恰當的表揚和鼓勵。例如對客戶提出的異議，可以這樣回答：“您的意見很好”或“您的觀察力非常敏銳”。2．態度真誠、注意傾聽

客戶提出異議時，要注意認真傾聽，辨別異議的真偽，并發現客戶真正的疑慮所在。對客戶異議中不合理之處，不要馬上予以反駁，可以進行正確的引導，使他們逐漸接受正確的觀點和建議。

3．重復問題，稱贊客戶

重述客戶的意見，既是對客戶的尊重，又可以明確所要討論問題。例如，對于客戶提出的異議，可以這樣進行重復：“如果我們沒理解錯的話，您的意思是??”這種討論方式有利于與客戶進行下一步的交流，也便于客戶接受我們的觀點。也要注意選可稱贊的地方，友善地給客戶以鼓勵。4．謹慎回答，保持沉著

對客戶要以誠相待，措辭要恰當、和緩，說話要留余地，不能信口開河，隨意給客戶無法實現的承諾。某公司就曾有一位銷售代表因為隨意承諾使客戶對公司政策產生了誤會。該公司曾制定政策鼓勵客戶組織銷售會議，由公司向客戶補償會務費用。5．尊重客戶，巧妙應對

無論什么時候，都不可輕視或忽視客戶提出的異議，也不可赤裸裸予以反駁，否則客戶會成為天然的反對派。特別是對客戶知識上的匱乏和欠缺，不可直接指出，要避免傷害客戶的自尊心。

6．準備撤退，保留后路

并非所有異議都可輕易解決，如果遇到實在無法解決的情況，應給自己留下后路，以待在以后能有新的合作。處理客戶異議的方法 1．直接駁正法

直接駁正法是指客戶一提出異議，銷售人員就直截了當地予以否定和糾正。這種方法又叫下面進攻法。按照常理，直接駁斥客戶的做法是最不明智的，往往會讓客戶感到遭受了不恭敬地對待，而使面談惡化為無謂的爭辯或使客戶拂袖而去。但在有些情況下使用直接駁正法卻很奏效。例如：客戶：“貴公司經常延遲交貨，實在糟糕透頂”。銷售員：“張先生，您這話恐怕不太確實吧？在我所接觸過的客戶當中，還沒有人這樣講，他們都認為本公司的交貨情形一向良好，在同行中是有口碑的，您能否舉出最近實例，供我參考？”

分析：在本例中，“延遲交貨”是客戶異議的重點，若真有其事，客戶必能舉證，銷售員應該向上級反映，設法補正；若有不實，客戶必然無詞搪塞，自尋臺階下場，其所謂的異議，因而得以轉化。

應用直接駁正法時，銷售員必須注意以下幾點：

1）

態度委婉。由于要直接駁斥客戶的意見，為了避免觸怒或引起不快，銷售員要真誠、語氣要誠懇、面容要微笑，切勿怒顏責備客戶。

2）

針對問話。在客戶的異議以問話表示時，應用此法最為有效，因為它給予對方一種肯定自信的感覺。

3）

對固執己見、氣量狹小的客戶最好不用這種方法，因為這類客戶會認為銷售人員不尊重自己，從而產生爭執。

4）

勿傷自尊。處理客戶異議時，最忌傷害客戶自尊。2．

間接否認法

間接否認法是指銷售人員聽完客戶的異議后，先肯定對方的異議，然后再述說自己的觀點。這種方法又叫迂回否定法。如，客戶在聽完銷售人員現場說明后說：“你們這個項目，并不如你說的那么完美。”銷售人員聽后，若直接否認辯駁：“張先生，你錯了，你根本沒聽懂我的意思。”則必然會引起不快，所以，銷售人員不妨改用“先是后非”技巧改答“您說得對，張先生，一般客戶最初都有和您相同的看法，即使是我，也不能例外，但若仔細瞧瞧，深入地研究一下，您就會發現??”以上同一情況，兩種迥然不同的回答，讀者看后自然可以分出高下。

使用間接否認法，需注意以下幾點：

1）

這種方法特別適用于自以為對產品了解許多，并有獨到見解的客戶。這些人生性主觀自負，常常自以為是，所以只能順其性而智取，不能直接反駁。

2）

這種方法的基本表達句型是“先是后非”，即對于客戶異議用“是??但??”答辯。3．

轉化法

即銷售人員利用客戶異議作為說服客戶購買的理由。換句話說，客戶異議一經銷售人員的巧妙轉化，可以變成反擊客戶的武器，使客戶作繭自縛，陷入自設陷阱之中，被銷售人員說服。如下例：

客戶：“抱歉，我財力有限，現在沒錢買。”

銷售員：“張先生，您可別這么說，現在房價上漲這么快，趕早不趕晚呀！”

分析：在本例中，客戶以“沒錢”為拒絕的異議，但在物價不斷上漲之時，與其延遲購買，不如及早做出購買的決定，“財力不足”原來是不買的原因，一經銷售員巧言轉化，反而成為必須購買的理由。

銷售應用此法時，應注意以下三點：

1）

采用轉化法的銷售員，本身必須經驗豐富，精于銷售技巧，因為只有有經驗的、精通技巧的人，才能察言觀色，當機立斷，將客戶異議轉化為有利于成交的理由。2）

這種方法應用后，客戶情緒反映強烈，若轉化不當，反而會弄巧成拙，使客戶生氣，增加銷售阻力。

3）

銷售人員在應用這種方法時，必須心平氣和，即使客戶的異議缺乏事實依據，也不能當面反駁，而應旁敲側擊，去疏導、啟發和暗示。4．

截長補短法

天下沒有十全十美的事情，凡銷售建議，雖有優點，但也必有缺陷。截長補短法，即利用客戶異議之外的其它優點，來補正異議之缺點，以化不能成交為可能成交。例如，客戶提出“產品異議”，認為產品的品質和設計都不理想，銷售員不妨以價格低廉、服務良好為由，給予補償。如此以優補拙，以良救劣，必能使客戶因異議引起的心理不平趨向平衡。5．

反問巧答法

反問巧答法是銷售人員化解客戶真實異議時的制勝要素，適時對客房發問，能引導客戶思考，化解其異議。銷售員在應用這種技巧時，先將異議轉為發問，用來啟發客戶的自省能力，如果客戶有所領悟，便能自己說服自己；若不能領悟，銷售員再反問巧答，舉證說明，消解其異議。如下例：

客戶：“您這種戶型不理想。”

銷售員：“戶型不好嗎”劉生。”這個例子雖然簡短，但銷售員的反問技巧已有所表現，客戶提出產品異議，其真實程度如何，在此例中一時尚難斷定，故銷售員將之轉變為發問“不好嗎？”實際含義不兩個：一是銷售員認為機器性能好，所以客戶可以放心購買；二是如果客戶認為其性能不好，則應指出其不好之處。客戶因受此一問而在心里感到必須“攤牌”的壓力，于是不得不將性能不好的理由說出，銷售員便有機會通過示范或舉證說明將異議化解。

六、房地產銷售常見問題及解決方法 1．產品介紹不詳實 A.原因

a)

對產品不熟悉； b)

對競爭樓盤不了解；

c)

迷信自己的個人魅力，這種情況特別見于年輕女性員工。B．解決

a)

認真學習樓盤公開銷售以前的銷售講習，確實了解及熟讀所有資料； b)

多講多練，不斷修正自己的措辭； c)

隨時請教老員工和部門主管；

d)

端正銷售觀念，明確讓客戶認可自己所定尺度，明確房屋買賣最終目的。2．任意答應客戶要求 A．原因

a)

急于成交；

b)

為個別別有用心的客戶所誘導； B．解決

a)

相信自己的產品，相信自己的能力；

b)

確實了解公司的各項規定，不確定的情況，向現場經理請示； c)

注意辨別客戶的談話技巧，注意把握影響客戶成交的關鍵因素； d)

所有文字載體，列入合同的內容應認真審核；

e)

明確規定，若逾越個人權責而造成損失，由個人負全責。3．未做做客戶追蹤 A．原因

a)

現場繁忙，沒有空閑； b)

自以為客戶追蹤效果不大；

c)

銷售人員之間協調不夠，害怕重復追蹤同一客戶。B．解決

a)

每日設立規定時間，建立客戶檔案，并按成交的可能性分門別類； b)

依照列出的客戶名單，大家協調主動追蹤；

c)

電話追蹤或人員拜訪，都應事先想好理由和措辭，以避免客戶生厭； d)

每日追蹤，記錄在案，分析客戶考慮的因素，并且及時匯報現場經理，相互探討說服的辦法；

e)

盡量避免電話游說，最好能邀請來現場，可以充分借用各種道具，以提高成交概率。

4．不善運用現場道具 A．原因

a)

不明白、不善用各種現場銷售道具的促銷功能； b)

迷信個人的說服能力。B．解決

a)

了解現場銷售道具對說明樓盤的各自輔助功能；

b)

多問多練，正確運用名片、海報、說明書、燈箱、模型等銷售道具； c)

營造現場氣氛，注意團隊配合。5．對獎金制度不滿 A．原因

a)

自我意識膨脹，不注意團隊合作； b)

獎金制度不合理； c)

銷售現場管理有誤。B．解決

a)

強調團隊合作，鼓勵共同進步； b)

征求各方意見，制定合理的獎金制度； c)

加強現場管理，避免人為不公； d)

個別害群之馬，堅決予以清除。6．客戶喜歡卻遲遲不決定 A．原因

a)

對產品不太了解，想再作比較； b)

同時選中幾套單元，猶豫不決； c)

想付定金，但身邊錢很少或沒帶。B．解決

a)

針對客戶的問題，再作盡可能的詳細解釋；

b)

若客戶來訪二次或二次以上，對產品已很了解，則用力促其早早下定金； c)

縮小客戶選擇范圍，肯定他的某項選擇，以便及早下定金簽約； d)

定金無論多少，能付則定；客戶方便的話，應該上門收取定金； e)

暗示其他客戶也看中同一套單元，或房屋即將調價等，早下定金早定心。7．客戶下定金后遲遲不來簽約 A．原因

a)

想通過晚簽約，以拖延付款時間； b)

事務繁忙，有意無意忘記了； c)

對所定房屋又開始猶豫不決。B．解決

a)

下定金時，約定簽約時間和違反罰則； b)

及時溝通聯系，提醒客戶簽約時間； c)

盡快簽約，避免節外生枝，夜長夢多。8．退定或退房 A．原因

a)

受其他樓盤的銷售人員或周圍人的影響，猶豫不決； b)的確自己不喜歡；

c)

因財力或其他不可抗拒的原因，無法繼續履行承諾。B．解決

a)

確實了解客戶的退戶原因，研討挽回之道，設法解決； b)

肯定客戶選擇，幫助排除干擾； c)

按程序退房，各自承擔違約責任。注：甲方合同制約不予退房的，將沒收全部定金。9．一屋二賣 A．原因

a)

沒作好銷控對答，現場經理和銷售人員配合有誤； b)

銷售人員自己疏忽，動作出錯。B．解決

a)

明白事情原由和責任人。公司另行處理；

b)

先對客戶解釋，降低姿態，口氣婉轉，請客戶見諒； c)

協調客戶換戶，并可給予適當優惠；

d)

若客戶不同意換戶，報告公司上級部門，經同意后，加倍退還定金； e)

務必當場解決，避免官司。10．優惠折讓 ①客戶一再要求折讓 A．原因

a)

知道先前的客戶成交有折扣； b)

銷售人員急于成交，暗示有折扣； c)

客戶有打折習慣。B．解決

a)

立場堅定，堅持產品品質，堅持價格的合理性；

b)

價格擬訂預留足夠的還價空間并設立幾重的折扣空間，由銷售經理和各等級人員分級把關；

c)

大部分預留折讓空間，還是由一線銷售人員掌握，但應注意逐漸退讓，讓客戶知道還價不易，以防無休止還價；

d)

為成交而暗示折扣，應掌握分寸，切忌客戶無具體行動，而自己則一瀉千里； e)

定金收取愈多愈好，便于掌握價格談判主動權；

f)

關照享有折扣的客戶，因為具體情況不同，所享折扣請勿大肆宣傳。②客戶間折讓不同 A．原因 a)

客戶是親朋好友或關系客戶； b)

不同的銷售階段，有不同折讓策略； B．解決

a)

內部協調統一折扣給予的原則，特殊客戶的折扣要有統一解釋； b)

給客戶的報價和價目表，應說明有效時間；

c)

盡可能了解客戶所提異議的具體理由，合理的要求盡量滿足； d)

不能滿足要求時，應耐心解釋為何有不同的折讓，謹請諒解； e)

態度要堅定，但口氣要婉轉。

11．訂單填寫錯誤 A．原因

a)

銷售人員的操作錯誤； b)

公司有關規定有調整。B．解決

a)

嚴格操作程序，加強業務訓練；

b)

軟性訴求，甚至可以通過適當退讓，要求客戶配合更改； c)

想盡各種方法立即解決，不能拖延。12．簽約問題 A．原因

a)

簽約人身份認定，相關證明文件等操作程序和法律法規認識有誤； b)

簽約時，在具體條款上的討價還價（通常會有問題的地方是：面積的認定、貸款額度及程序、工程進度、建材裝潢、違約處理方式、付款方式等）； c)

客戶想通過挑毛病來退房，以逃避因違約而承擔的賠償責任。B．解決

a)

仔細研究標準合同，通曉相關法律法規； b)

兼顧雙方利益，以“雙贏策略”簽訂條約細則； c)

耐心解釋，強力說服，以時間換取客戶妥協； d)

在職責范圍內，研討條文修改的可能；

e)

對無理要求，按程序辦事，若因此毀約，則各自承擔違約責任。

第七章 個人素質和能力培養

一、心理素質的培養

房地產銷售員應具備自知、自信、自尊、自愛、樂觀開朗、堅韌奮進的心理素質，樂觀豁達、愈挫愈堅的性格和良好的心理素質，是優秀的銷售人員必備的基礎素質。態度：

A熱情和自我激勵：面對困境和挑戰，要充滿熱情，不斷地激勵自己； B為客戶著想：從客戶的需要出發，盡量地予以滿足； C注意結果：做事不可盲目隨意，要追求滿意的結果；

D注意自我發展：不少人熱衷于跳槽，不斷更換工作崗位，但卻忽略了能力的提高。比如原來只做銷售工作，換了一家單位之后可能從事管理工作，這就是一個提高。不能只圖薪水的高低，更重要的是機會和發展前景的好壞。

有一本《成功學》提到成功的三大要素：適合的工作；全身心的投入；不計較得失。保持積極心態的五種方法

1、增加動力；

2、控制惰性；

3、抵制厭倦；

4、善于幻想；

5、培養信心 個人情緒控制

（1）學會完全主宰自己，控制自己，相信自己一定能做好。（2）學會在適當的時機釋放自己的心情。（3）學會獨立思考，能夠改變自己的舊的思想。（4）學會做個樂觀的人，遇事不愁。

（5）學會反思，反思一天內所做事情的不足之處及如何調整。健康心理培養（1）克服恐懼感（2）失敗并不足畏（3）建立一種自信和勇氣（4）培養積極的態度（5）擴大自己的視野（6）制訂人身目標（7）交成功的朋友

尊重別人的杰出成績和能力，相信“三人行，必有我師”，只有尊重別人才可能虛心向他人學習。

二、行為素質的培養（A敬業精神、B職業道德）A．敬業精神

銷售人員是房地產企業與顧客間溝通聯系的橋梁，是企業文化、社區文化和樓盤主題概念傳播的窗口，并肩負著不斷開拓新顧客維系老顧客的重任。因此，銷售人員應熱愛本職工作，具有企業的使命感和迫切完成銷售任務的責任心，具有堅忍不拔的進取精神與扎實的工作作風，具有一股勇于進取、積極向上的敬業精神，才能扎扎實實地做好銷售工作。但是，銷售人員工作往往困難重重、環境艱苦，有時甚至遭受顧客的白眼，所以，銷售人員更應積極發掘銷售機會，掌握好適當的銷售時機，盡可能促成顧客購買。B．職業道德 職業道德是指從事一定職業勞動的人們，在特定的工作和勞動中以其內心信念和特殊社會手段來維系的，以善惡進行評價的心理意識、行為原則和行為規范的總和。房地產銷售人員除掌握必要的專業知識外，還應該具備良好的職業道德素質，如守法經營、以誠為本、恪守信用、盡職盡責、團結合作等，良好的職業道德是房地產銷售成功的要件。

三、專業知識的自我提升

銷售人員需要掌握的專業知識有三類：A產品知識，要了解產品成本、產品結構和產品特點，只有對自己的產品了如指掌，才能說服客戶購買；B競爭對手的產品和經營策略。“知己知彼，百戰不殆”，了解自己競爭對手的情況，才能做到有的放矢，保持市場競爭中的有利地位；C微觀經濟學和財務管理學等，這是從事銷售工作的理論基礎，應加以掌握。可以參考成功銷售人員的經歷，琢磨他們的經驗和推銷技巧，參加專業培訓課程，不斷學習，不斷提升自己。房地產營銷人員應有較強的求知欲和廣博的知識。豐富的房地產知識是營銷人員做好房地產銷售的重要條件。一個好的房地產營銷人員不僅應是熟悉本行業的行家，而且要熟悉當地社會的風土民情，具有廣泛的社會知識。銷售人員專業知識主要包括以下內容： 1．房地產企業相關知識信息：房產銷售人員應熟悉房地產開發企業或房地產銷售代理企業的歷史及其在同行業中的地位；房地產企業發展歷程、企業文化；房地產企業已開發的產品、品牌、社會知名度等。了解本企業的優勢，可以增強銷售人員的信心。

2．房地產開發有關知識信息：它主要包括房地產的地點、交通、位置、環境、總建筑面積、占地面積、容積率、建筑物覆蓋率、綠化率；房地產產品的結構、功能、用途、價格、得房率及物業管理等知識；競爭樓盤的有關情況、本樓盤的賣點，以及與其他競爭對手的產品優劣比較。銷售人員只有對產品的認識多于顧客，才能解答客戶對產品的使用、功能等方面提出的各種問題，才能增強銷售人員成功推銷房地產產品的信心，增加成功地說服客戶做出購買決定的機會。

3．顧客有關的知識信息：顧客有關的知識信息包括：購房者的購買動機、購買心理和購買習慣；誰是購買決策人，影響購買決策者的人有誰，在購買者家庭中扮演什么角色和地位，其家庭收入情況如何？此外，還包括其支出模式，以及購買的方式、條件、時間、偏好等有關信息情況。掌握了上述知識信息，可幫助銷售人員做好銷售工作。

4．房地產產業和市場行情有關知識信息：為了更有效地工作，銷售人員必須掌握產業和市場內的當前商情和顧客活動的趨勢，目前顧客情況如何？怎樣才能增加購買量？潛在用戶在哪里？潛在的銷售量有多大？以及國家有關房地產政策法規等規定，房地產企業占有的市場信息有多少，對市場變化發展的趨勢預測準確性如何等。

5．房地產銷售有關法律法規等知識信息：房地產營銷人員應了解民法、合同法、商標法、廣告法、稅法、反不正當競爭法、消費者權益法、城市房地產管理辦法、房地產銷售管理辦法等知識。

四、身體素質

銷售人員在銷售旺季每天要接觸大量的人員，客戶離開后還要對當天的客戶各種信息和有關資料進行歸類整理、統計和分析，這些信息對企業非常珍貴。因此，必須有好的身體素質，才能精力充沛，充滿信心地應對繁忙的工作。

五、銷售能力

1、創造能力

銷售人員需要有較好的創造力和堅強的信念，對行業、企業和市場了解得越深就會越有創意。任何時候，銷售人員都不能使對方受到強制的感覺。因為，與銷售人員相對的客戶，本來就有一種抗拒感。若顧客有了這種抗拒感，再加上受強制的感覺，銷售人員就很難與顧客進行有效的溝通交流。因而有人說，杰出的推銷員，給客戶的是期待而不是強制。

2、判斷及察言觀色能力

由于房地產市場環境和顧客凸現的個性日益復雜化，而且受許多因素的制約，這就要求銷售人員在銷售過程中，要具有極大靈活性，要有敏銳地觀察能力，因人而異的選取推銷方式，并隨時觀察顧客對推銷陳述和推銷方式的反應，揣摩其購買心理的變化過程，有針對性地改進推銷方法，提高推銷的成功率。

3、自我驅動能力

推銷，簡單地說就是將產品賣給顧客。它是一項專業性較強的工作，很多人之所以無法成為出類拔萃的推銷員，主要原因是無法戰勝自己。要成為一個成功的推銷員，首先要做到不服輸，這并不意味著跟別人較量，它更應該跟自己較量，戰勝自己，確立絕不言敗的個性及精神。

4、人際溝通的能力

銷售人員必須有溝通能力，能在很短時間內縮短與客戶之間的距離，找到談話的共同點，同時讓客戶接受自己，讓顧客愿意將自己的想法意見說出來，彼此形成良好的合作關系，就離成功近了一步。

5、從業技術能力

銷售人員應熟悉房地產市場交易法規、程序，具有策劃和組織小型促銷活動的能力，具有一定的文案寫作能力，具有豐富的房地產市場知識并能靈活運用的能力，能為消費者提供合意的方案，能針對不同類型的消費者從不同的角度作不同的介紹，對房地產市場信息能做出正確的分析和判斷，如此才能為客戶提供優質的服務。

6、說服顧客的能力

銷售人員要能熟練地運用各種推銷技巧，成功地說服顧客。同時要熟知推銷工作的一般程序，了解顧客的購買動機和購買行為，善于展示和介紹產品，善于接近顧客，善于排除顧客的異議直至達成交易。

第八章 員工守則及職責 為維護公司利益和聲譽，保障銷售工作的順利進行，特制定本守則。

1.銷售人員必須遵守國家法規、法令、自覺維護公司利益不謀求公司制度規定之外的個人利益；

2.銷售人員必須敬業愛崗、盡職盡責、勤奮進取，按質按量完成銷售工作任務； 3.銷售人員之間應團結協作，密切配合，發揚集體主義精神，建立良好的合作關系；

4.待人接物熱情有禮，著裝儀表整潔大方，自覺維護良好的辦公環境，保持統一規范的辦公秩序；

5.嚴格保守公司機密，以公司利益為重，不得做任何有損公司及客戶利益的事情；

6.銷售人員應及時做好客戶登記、成交登記和值班記錄工作，發生接待客戶沖突，不得爭搶，均按公司有關規章制度執行； 7.遇特殊情況由銷售經理判別客戶歸屬；

8.銷售人員在整個銷售過程中必須口徑一致，凡有疑難問題應向銷售經理請示，嚴禁向客戶承諾有關本項目不詳、不實事宜；

9.銷售主管協助銷售人員做好銷售工作，做到統一管理；

10.銷售人員要時刻注意自身的素質修養，對本項目的業務知識熟練掌握，對周邊項目做到知已知彼，不斷提高房地產應變能力。

11.銷售人員應有意識地培養自身的客戶分析及判斷能力，通過業務情況、客戶資料的整理，配合部門及公司領導審核的廣告收益，為制定廣告宣傳策略提供依據； 12.為客戶提供一流的接待服務；

13.建立良好的人際關系，積極收集反饋意見； 14.積極挖掘潛在客戶；

15.執行銷售業務流程所規定的全部工作； 16.負責按揭資料的準備； 17.努力向上，堅持學習。

以上員工守則所有銷售人員應嚴格執行，如有違背將視情節輕重，以及給公司帶來的損失大小，按公司獎懲條例的有關規定進行處理。

第三篇：會議營銷流程

一、會議營銷流程定義說明

會議營銷指的是在長春學大每個個性化學習中心舉辦的招生講座，以達到吸引家長和學生，提高轉化率，促進招生的目的；

本流程適用于各學習中心進行15-30人的講座時使用； 講座的目的主要是：

a)通過聽講座提高每個學習中心總轉化率，促進家長簽約； b)上門咨詢但沒能當場簽單，可通過講座再次邀請上門再次轉化； c)通過講座邀請電話咨詢者上門；

d)通過講座造成會場的火爆人氣，增加學大教育的知名度和影響力； e)固化招生規范，增加招生手段。

參加人：校區市場專員，咨詢師若干，市場部人員，心理咨詢師，主講人

二、分流程及操作規范

1.講座計劃

1）講座計劃擬訂

規范：

市場部負責在“市場部每月宣傳計劃”中安排講座時間、頻次、主題、是否外請嘉賓等，分公司總經理負責審核； 根據月咨詢量安排講座頻次；

講座具體時間根據每個學習中心平均來訪人數最多的日期和時間段確定。標準：

市場部月度講座計劃至少在上月25號前完成，并報分公司總經理審批，審批時間不得晚于上月的28日； 月總咨詢量在180以上的至少每周進行講座

月總咨詢量在100~180之間的可視情況本月不得少于2次講座； 月總咨詢量在100以下的每2周進行1次講座；

講座時間建議：夏天安排在周六上午10:00開始，其他季度安排在周六下午2:00開始； 每月采取固定的講座主題，并按公司制作好的講座模版講解； 常規講座：參加人員為分公司及各校區的人員；

特別講座：主講人員為邀請總部專家或外部專家；邀請外部專家應在講座時間一周前確定，以備熟悉演講模板。

2）廣告投放建議

規范：

廣告投放可視情況采取立體式發布：報紙、派單、戶外活動、網站等。標準：

報紙廣告選擇主流媒體每周效果好的時段投放，周三（含周三）前為正常招生廣告，周三后為附帶講座信息的招生廣告，若一周只投放一次廣告則應放在周三或以后；廣告模板一律采用公司制定的廣告模板，只是添加講座信息； 配合講座的單頁發放，可以在講座前一天發放，若講座在下午進行則增加上午的發放，單頁應包含講座信息。網站講座信息發布須提前一周，同時應詳細介紹講座主題、內容、主講人、時間、地點等。

3）重要物品準備

規范：

市場部負責在“市場部每月宣傳計劃”中要求提供講座用會場或報告廳，完備的多媒體設施； 配合講座所需的橫幅、易拉寶； 分公司宣傳片等，宣傳彩頁。標準：

能容納30人的教室1個，空調、投影儀、電腦、音響、麥克等設施完備且運轉正常；

橫幅1條（建議使用突出講座主題的條幅或表示歡迎光臨的條幅）、易拉寶4個（為總公司模板）； 足夠的宣傳材料。

2.前期準備

1）咨詢準備

規范：

市場部通知廣告發布情況和通知所有與會人員。

2）確定講座團隊及工作人員

規范：

確定講座團隊及工作人員； 邀請主講人（邀請嘉賓）。標準：

第一主講人：可為特邀的嘉賓、總部老師、咨詢師； 第二主講人：咨詢師、心理輔導師； 主持人：可為咨詢師。

3）廣告投放

規范：

按照講座月計劃進行廣告投放及確定本周廣告投放時間和頻次。標準：

講座信息發布渠道：單頁、報紙、網站、戶外活動等方式，報紙投放頻率在月計劃指導下可根據當周具體情況及有無知名主講人來講座進行臨時調整；

若為特邀行業內知名專家，可在附帶講座信息的廣告中予以突出，以吸引家長和學生的眼球和激發我們目標對象聆聽講座的熱情。

4）預訂座位 規范：

咨詢師進行電話咨詢，并邀請其上門咨詢，對不能上門的家長和學生告知其講座信息并邀請其進行預訂； 市場專員根據咨詢師上交的咨詢表，統計預訂人員名單及基本信息。標準：

咨詢師按照咨詢規范做電話咨詢、當面咨詢，按要求填寫電話咨詢表、當面咨詢表，并在表中注明咨詢者預訂講座座位的信息；

講座活動一天前的咨詢量，盡量先邀請上門咨詢，以便提前轉化； 采取的方法：

a)了解家長和學生的基本信息；

b)邀請家長和學生上門咨詢，不刻意談到講座（提前上門提前轉化，減輕講座時的轉化壓力，從而提高咨詢轉化率）；

c)如果咨家長和學生答復專為預訂座位而咨詢并不想提前上門也不想了解更多信息則咨詢師留下對方基本信息并為其預訂座位；

d)告知咨詢者先期上門咨詢可了解一些基本知識，有助于理解老師的講座（總之能先期上門的盡量約上門，因平時咨詢師有充足的時間進行單獨轉化）。

講座前一天內的咨詢量，咨詢師應直接邀請其聽講座并做好預訂，而不要詳細回答家長和學生所問的講座內容以外的問題，告知家長，專家、老師在講座中都會涉及到這些問題，并且家長和學生可在講座現場和講座會后當面請教專家、老師。

5）電話回訪 規范：

電話回訪邀請以前咨詢過的家長參加講座；

要求咨詢師、校區市場專員將擬邀請名單整理成冊； 分配咨詢師、咨詢助理電話邀請任務； 咨詢師、市場專員分別記錄電話邀請結果； 標準：

符合回訪的家長為：1）沒有明確表示孩子不需要一對一輔導；2）沒有在咨詢學大教育后選擇其他輔導機構；3）以前沒有拒絕電話回訪；4）沒有遷移到其他城市； 電話邀請需利用非咨詢時間；

對于以前沒有聽過講座的家長和學生，強調本次講座的主要內容以及帶給他們的價值； 對于以前聽過講座的家長和學生，強調本次講座的主要內容和主講人與以前講座的不同。

6）預訂確認 規范：

咨詢主任統計所有預訂演講的家長和學生名單；

咨詢師分別再次電話確認屬于自己接待的預訂家長和學生；

咨詢師再次統計所有預訂確認的家長和學生名單，打印為《講座登記表》；

標準：

周六的講座，周五下午必須經過電話確認；

其主要作用在于提醒家長和學生，另外可使家長得到受尊重的感覺；

用電話或短信方式確認預訂講座座位的家長和學生能否按時到場并再次確認是否知道如何到達講座地點及講座時間等； 使用的語言與理由可參考：電話為“家長，您好！您預訂了我們學大講座的座位，雖然后期預訂的人很多，我們還是給您保留了，請您按時到場，可以嗎？”；短信為“您預訂的講座明天某某時間開始，學大某某個性化學習中心歡迎您準時到達！如不能到場，請回復。中心詳細地址、車次”（短信若1小時后未回復則轉為電話確認）；

7）講演前檢查

規范：

市場部指派主持人與行政人員一起試用：投影儀、電腦、空調、音響等設備以及禮品、用品，確保講座的正常舉行。標準：

確定設備和物品完好無損、功能正常； 主持人要掌握如上設備的使用方法。

8）演練

規范：

市場部在演講前一天，組織與會工作人員進行演練：

a)各部分PPT預演； b)主持人串詞預演；

c)各參加人員的衣著、化妝安排； d)人員分工：

市場部負責總協調和總監控；

主持人: 布置會場；協助行政人員進行設備調試與檢查；播放宣傳片；迎接與陪同先期入場的家長和學生；主持講座；主持測試；

市場專員：布置接待室；整理備齊的宣傳資料；準備好講座登記表；指導前臺整理接待臺內務； 前臺：接待咨詢者并指導登記；講座過程中接待臨時上門者；

咨詢師：每個參加講座的家長，咨詢師都要做當面咨詢；講座開始后根據當面咨詢的判斷對家長和學生進行分組，在《講座登記表》上做標記，《講座登記表》在第二演講人講演時由主持人收回；帶領主持人分派的家長和學生到自己的咨詢室進行當面咨詢，簽單，完成后再回到會場引領第二批家長和學生。

3.演講前準備

1）環境布置及檢查

規范：

演講開始前一個半個小時，主持人再次檢查講座環境，確保無誤。標準： 外圍環境

在校區門前或校區所在寫字樓入口處放置一易拉寶引導家長和學生進入校區。

校區環境

a)講座當日，前臺整潔，并有專人負責接待聽講座的家長和學生，并引領其去會場； b)校園干凈整潔；

c)教學區井然有序的進行教學，走廊無學生滯留，保證講座周圍環境安靜，無人圍觀； d)衛生間清潔無異味。

會場環境

a)預留2位演講人和主持人座位；

b)相對封閉的會場，有窗簾或百葉窗，隔音效果好； c)講臺上擺放筆記本電腦，有條件的校區可以放擴音話筒；

d)會場內后墻懸掛講座標題橫幅，左右墻壁張貼學生喜報或優秀教師的展示板，以及學大的宣傳畫。宣傳畫和展示板內容要定期更新或更換； e)室內空調開放，溫度適宜，光線良好；

f)提前調試好投影儀和電腦，教室座椅擺放整齊，前后左右位置適當，坐上去感覺舒適；

2）肅整禮儀 規范：

人事部檢查與會員工著裝及精神狀態。標準：

員工著工裝、佩工牌；

員工均不得挑染頭發，男員工頭發不得蓋過耳朵、不得蓄胡須，女員工必須著淡妝； 員工應精神飽滿，使家長和學生對學校產生良好的第一印象。

3）接待咨詢者

規范：

全部家長和學生在前臺由前臺人員接待填寫《講座登記表》并登記后，都要被引領到咨詢室，由咨詢師對其進行當面咨詢，咨詢結束后由咨詢師帶到講座會場；（這個環節是整個講座的關鍵環節。通過這個環節，咨詢師基本上能判別重點家長和非重點家長，以備講座結束后咨詢師有選擇地分批咨詢）。主持人在會場接待家長和學生，可適當寒暄并陪同觀看宣傳片。

4）播放宣傳片

規范：

在講座正式開始前30分鐘播放宣傳片； 標準：

確保最后一排也能清晰地聽到音響的聲音； 確保最后一排也能清晰的看到ppt所演示的內容。

4.演講實施

1）致歡迎辭

規范：

根據當時家長和學生的到場情況，講座可以推遲15到20 分鐘開始； 主持人宣布講座開始，致歡迎辭； 主持人簡要介紹講座內容和第一主講人； 歡迎第一主講人上場。標準：

第一主講人在開始前10分鐘，進入會場，落座主講嘉賓席（第一排）； 宣讀講座紀律（如手機調到振動或關閉，不要隨便走動，不要打電話等）； 主持人致歡迎辭； 介紹第一主講人；

主持人帶頭鼓掌歡迎第一主講人上場； 主持人退下，落座會場嘉賓位；

2）第一主講人演講

規范：

主講人上場進行主題講演；

講畢，下場，回到主講嘉賓位落座； 第二主講人入場。標準：

第一主講人根據制作好PPT做演講；

講演倒數第三張PPT，主持人通知第二主講人準備，在門外引領進場，落座預留嘉賓席。

3）主持人致承接辭 規范：

主持人上場致承接辭；

介紹第二位主講嘉賓, 并鼓掌歡迎；

主持人下場，離開會場到前臺領取作好分組標記的《講座登記表》，拿到后輕輕返回會場。標準：

承接辭

帶領聽眾鼓掌3－5秒；

主持人離開會場必須輕輕關門，以免影響到聽眾。

4）第二主講人演講

規范：

第二主講人上場進行講演。標準：

第二演講人按照制作好PPT模版講演；

5）感謝致辭

規范：

第二主講人演講結束，主持人上臺致感謝辭。標準：

主持人帶著《講座登記表》走上講臺；

主持人出場總結第二主講人演講，再次引領家長和學生鼓掌，并對所有主講人表示感謝。

5.咨詢

對咨詢者分組

規范：

咨詢師對家長和學生分組：咨詢師根據當面咨詢的判斷和講座填寫資料，將家長和學生分為A、B、C三組：A組為最早進入當面咨詢，咨詢師迅速簽單后，再對其他組的家長和學生進行咨詢；B組為其次進入當面咨詢的對象；C組為最后進入當面咨詢的對象；

在第二主講人講演開講時，主持人離開會場到咨詢師處獲得分組名單； 主持人返回會場。標準： A組劃分標準：

A組最早進入當面咨詢，咨詢師迅速簽單后，再對其他組的家長和學生進行咨詢； 按每個咨詢師1—3名的人員分配，合計一組人數為咨詢師數量X（1-3）；

a)經過當面咨詢的人員，咨詢師按誰接待誰分組；沒有經過當面咨詢的家長和學生，咨詢師協商決定劃分范圍； b)家長和孩子一起來或者家長來聽講座的咨詢者； c)經過當面咨詢后，咨詢師判斷最有可能簽單的家長； d)組內的人盡量保證情況接近

e)通過咨詢師在講座現場觀察家長和學生的反應，判斷有報名傾向的家長和學生； f)綜合考慮以上因素，判斷組內人員名單。B組劃分標準：

B組為其次進入當面咨詢的對象，按每個咨詢師1—3名的人員分配，合計一組人數為咨詢師數量X（1-3）； a)為咨詢師判斷其是否報名具有一定難度或者需要咨詢時間比較長的家長和學生； b)A組人數超過3人以上，定為B組；

c)與A組中的多數人情況差距較遠，不適合分在同一組進行一對多咨詢。C組劃分標準：

C組為最后進入當面咨詢的對象，將A、B組挑好后剩下的劃為C組。

6.講座總結

規范：

全體參加講座的工作人員，對講座進行總結。標準：

最后一名家長走后半個小時； 參加人：全體工作人員；

咨詢師對整個活動過程進行總結； 總結的內容：

a)實際出席人數與講座會定座人數差異，分析影響因素； b)中途離開人數，分析具體原因；

c)已咨詢過的家長和學生的具體情況分析，針對性制訂響應對策； d)定位未到人員統計，分析具體原因； e)分析不同宣傳手段帶來的咨詢量及有效性； f)總結值得發揚的優點和需要改進的地方； g)針對有可能報名的家長和學生設計回訪計劃。

7.回訪

規范：

對未到場的家長和學生和在講座時未簽約但有意向的家長進行電話回訪。標準：

講座結束的二天內回訪預訂講座座位未上門的家長和學生； 講座結束的兩天內必須將參加講座的家長回訪完畢； 咨詢師在回訪時確定家長再次上門的時間； 咨詢師回訪時一定要微笑；

第四篇：營銷會議流程

會議手冊

一、會議主題

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二、會議目的

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三、會前工作

1、會議負責人、主持人、報告人

（1）根據會議地點、會議規模確定會議負責人；（2）確定會議主持人和相關報告人；

（3）會議負責人通知會議主持人和相關報告人，將會議策劃方案、會議內容、會議議程等發至他們，以便更好地準備主持詞和報告PPT;

2、會議工作組

會議負責人，統籌會議的整個流程，會前準備、會議執行過程中的各方協調、會后的總結、報銷等工作，并負責組建會議工作組，包括會務小組，后勤小組，影音小組，媒體小組，各組選出組長進行工作協調。

各組分工見《會議工作組分工表》。

3、會議邀請函、會議議程、會議指南

（1）會議負責人與會務小組根據會議主題和內容，形成會議邀請函。媒體小組通過微信公眾號，云資訊等方式進行媒體宣傳，影音小組提前開通直播間進行直播預告和宣傳，也可將邀請函直接發送給意向參會人員；

（2）根據會議主題和會議內容，初步確定會議議程；

（3）會議前至少一周，會務小組需要形成會議指南（含會議日程安排、酒店路線等）；

（4）會議前五天，會務小組每天跟進參會人員和專家的邀請情況，初步確定住宿、用餐、會議資料等事宜的準備情況，并與后勤小組

3、酒店對接

由會議負責人結合會議實際情況，進行酒店的篩選和對比，并與酒店進行對接，由會務小組進行協助。

（1）根據會議議程和會議安排，初步判斷所需會議室的數量、規模、設施；用餐的數量、規格；住宿的數量等，以此篩選酒店，對比酒店的位置、設施及價格，確定酒店；

（2）確定酒店后，對接酒店銷售經理，預定會議室、用餐數量和規格、房間數量和規格，并與酒店簽署協議；

（3）對接酒店確定細節安排：一是會議室設備設施情況、會議室宣傳品布置的尺寸要求及注意事項（條幅數量和尺寸，是否有LED背景墻及其尺寸，簽到背景墻尺寸等）、茶歇服務標準及收費；二是用餐的菜單、酒水能否自帶、是否收服務費等問題的確認。

4、酒水

（1）結合預算和實際情況確定酒水購買種類、品牌型號和數量；（2）由后勤小組聯系商家進行預訂，約定送貨時間、地點、聯絡人，如果直接送到酒店，提前與酒店聯絡。

5、茶歇

結合預算和實際情況確定由酒店提供茶歇還是自行采購，若自行采購，則

（1）首先確定需購買茶歇的種類和數量；

（2）由后勤小組提前購買，茶歇洗凈分盤裝好，并準備好茶葉。

6、會議用文件整理

（1）會議歡迎背景圖片、PPT、視頻，會議各環所用背景音樂，目前已有相應文件，根據不同會議需要新的文件時，由媒體小組和影音小組協同完成；

（2）收集報告PPT（或其他文檔）：將所有報告PPT（或其他文檔）拷到一個U盤，放到電腦桌面，由影音小組負責。

7、宣傳印刷品

由后勤小組負責，詳細物料情況見表格《會議物料清單》（1）確定門形展架制作數量和內容、條幅內容；

（2）若酒店無LED液晶屏，則需要對接廣告公司進行租用，與酒店溝通尺寸問題；

（3）對接廣告公司進行簽到背景墻的制作和安裝，相關參數由酒店提供；

（4）會議議程、會議指南、簽到表格等文檔的打印；

（5）公司宣傳畫冊、手提袋、工作證、參會代表證等物料的準備；（6）會議紀念品、小禮品的準備。

8、會場布置 會務小組與酒店對接會場布置工作，由酒店工作人員協助。（1）布置簽到臺：簽到背景墻的安裝；

（2）布置會議室：LED背景墻，懸掛橫幅、擺放展架；桌子、椅子擺放整齊，并確保整潔；擺放好立式講臺、白板；

（3）根據座位和人數，每個座位前放置會議議程、本子、筆、礦泉水等。

9、設備調試 由影音小組負責

（1）投影儀（LED液晶屏）：聯系酒店工作人員或LED液晶屏安裝人員提前調試，如有顯示不清等情況及時更換；激光翻頁筆的測試。若投影儀或液晶屏不能正常顯示，一般是電腦顯示分辨率的問題，可將分辨率適當調低。

（2）音響：聯系酒店工作人員提前調試，備好無線、有線話筒，無線話筒確保有電（充電或換電池）。

（3）電腦：windows系統，有MS Office和WPS軟件。準備1到2臺電腦作為備用，以免臨時出現問題；每臺電腦各種資料、文件需齊備（宣傳視頻、音樂、歡迎背景頁、演講文檔）。

（4）網絡直播用智能手機：直播間的開通，測試，以及會場網速的測試，保證直播流暢不卡頓，同時準備好移動電源，為手機提供續航支持。

（5）攝影及攝像設備：檢查設備能否正常使用，內存是否充足，并充滿電。

10、資料袋

（1）根據會議內容確定需要的資料類別和數量；（2）將所需資料和禮品一起裝進公司手提袋。

四、會中工作：

1、簽到

（1）根據參會信息統計表打印帶信息《簽到表》和空白《簽到表》，準備簽到用筆；簽到表設置備注一欄，統計參會代表是否用晚宴；（2）將資料袋放置簽到臺后，簽到時分發資料袋；（3）參會人員簽到完成后引導其到簽到背景墻進行簽名。

2、會場

（1）LED背景/投影儀：會議主持開始及致辭時，畫面固定在主背景；（2）主持人：介紹每一個發言和報告，在基本介紹詞說完后，加一句“大家掌聲歡迎！”；

（3）音樂播放：根據會議流程播放音樂，包括會議開幕，主持人登場，領導登場，促單互動環節。

（4）拍照：會場四個角分別拍攝整體照片，需拍上橫幅、屏幕、全部參會代表；發言人和報告人需要有特寫照片；

（5）網絡直播：會議正式開始前半小時進行直播預熱，會議期間根據領導和嘉賓發言調整機位，并適時拍攝觀眾區域。

（6）錄音：參會代表發言，尤其是嘉賓、專家等發言需進行錄音；（7）話筒：準備1-2支無線話筒，在會議溝通互動階段給參會人員發言使用。

3、茶歇

（1）提前對接酒店會議室負責人，提前準備茶歇桌子，將茶歇放置在會議室門口，并且準備1-2個垃圾桶；

（2）注意茶歇時間，及時提醒茶歇時間；茶歇時間根據會議時間進行具體安排。

4、晚宴 由會務小組負責

（1）提前對接酒店，準備茶水；

（2）對接餐廳服務員，晚宴桌子排上序號，設置主桌為1號2號，重要嘉賓坐到1、2桌。

（3）會務小組工作人員提前在門口、酒店轉彎處等位置占位，引導參會人員從會議室到餐廳用餐，若人手充足可協助會后的物料和設備整理工作。（4）領導致辭（5）敬酒

五、會后工作：

1、物料和設備整理回收

原則上會議結束后是由后勤小組和影音小組分工整理，視會場現場情況各小組要協作配合，確保會后整理工作穩定有序完成。

（1）將簽到表保存好，將剩余資料、展架整理回收，租用物品由服務商加負責拆卸回收，由勤小組負責；

（2）會場用設備的整理和安全存放，由影音小組負責；（3）將剩余茶歇整理回收，由后勤小組負責。

2、會后促單工作

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第五篇：會議營銷流程

會議營銷流程模板

一，會議計劃

1會議召開時間2會議名稱3參會人員預計4講解板塊5講師分配6工作人員分配策劃7邀請人員。公司安排人員通過電話，郵件，短信，發邀請函等方式邀請各公司領導參加會議。

二，具體實施

1人員分配表格 在到會議場所的道路邊設立顯著的路標，為來參加會議的領導提供尋找地點的方便。在離會議場所不遠的地方安排兩名迎賓進行接待，并將來的賓客帶到會議場所。到會議場所的入口不遠處安排簽到處，由在簽到處的兩名迎賓接待，簽到后讓賓客領取公司的簡介DM單和一張信息訪問表，再由迎賓將賓客帶到會議場所，并為各來賓安排好座位。（在各座位準備好飲水，筆等）

三、會議現場運營

1、迎賓簽到 [跟蹤]

2、進入相關場地

（1）清場

尊敬的各位來賓，親愛的各位朋友：大家好！歡迎來到重慶記豪物流有限公司的第一屆項目研討會活動現場。

再過五分鐘，我們的活動就要正式開始了，請各位來賓就坐，為了讓大家更清楚的了解我們活動的主要內容，大家盡量靠前坐，不要給他人預留座位（手勢：如果有他人往前走就坐：做個請的手勢），謝謝大家的配合。

接下來，我們將來做一個互動的小游戲，來：大家和我一起做，拿出你們心愛的手機（清場人員拿出自己的手機），讓我們用五秒鐘的時間把他調成靜音或者會議模式---5、4、3、2、1（數數手勢）大家準備好了嗎？好：謝謝大家的支持和配合。

激動人心的時刻到來了，現在我們的活動就正式開始了，讓我們以熱烈的掌聲有請我們（女生版：人見人愛，花見花開的美女主持人﹡﹡﹡隆重登場。男生版：英俊瀟灑，風流倜儻的帥哥主持人﹡﹡﹡閃亮登場。）

1，會議程序

（1）主持人開場白（簡單的自我介紹，對來賓感謝，介紹領導，對袁總的贊美介紹，會議流程解說）

尊敬的來賓們，大家上午（下午、晚上）好！今天因為有緣，我們相聚在這里。在這寒梅飄香的美冬，我們紀豪物流有限公司迎來了第一屆項目研討會。首先請允許我代表公司全體員工對您的到來表示衷心的感謝和歡迎。感謝您在這個美好的周末選擇與我們一起共度。也許您對我們公司還不是很了解，我想給大家簡單介紹一下我們公司：

重慶記豪物流有限公司于2005年開始專注研究區域物流，于2007年注冊登記，2008年注冊品牌商標“YUTO渝通快運”，渝通快運系國內最早開展現代物流集成化管理、以現代物流理念運作的區域物流企業之一。六年的快速發展，渝通以專業化、規模化的區域物流公司形象躋身行業前列。公司現有員工300余人，倉儲面積3000多平米，長期可調用車輛上百臺，2012年

渝通創造出國內首家以異業結盟為經營模式的區域化物流產業鏈條，加速了城市化貨物流通進程，解決了各類農副產品及各種產值基地產品銷售流通的問題。2012年初，公司開始著力于內部組織架構的建設調整，這一建設調整標志著渝通創新型現代區域物流系統正式開始實施運營。

渝通時刻以“精準配送、定時必達、全心呵護、始終如一”為服務基點，隨時為客戶待命，提供“安全快捷，方便高效”的配送服務。渝通堅持“承諾＞效益”，強化服務質量管理和標準化流程控制，努力開創“滿意合作、人企共贏”的現代化區域物流運載模式，為走向國際區域物流市場打下堅實基礎。

現在我先給各位簡單介紹一下今天會議的流程。今天的會議總共有x個流程，第一流程是xxx,第二流程是xxx(依次將流程介紹完，一般情況是1，講師對此次會議主題的分析；2，疑難解答；3，互動小游戲；4，大家互相間的一個交流；5，散場 以下流程是根據一般情況而進行的)

（2）講師演講

下面我們進入此次會議的第一流程。今天給我們講解的這位講師就特別厲害了，他有著豐富的知識，他曾主講過多次研討會，他的語言感染過很多聽眾。我相信他這一次的演講會更加的精彩，因為各位來賓可是強大的動力啊。下面掌聲有請XXX講師

講師內容參照PPT

（3）疑難解答

非常感謝xxx講師為我們做的生動的講析，在此過程中有些朋友已經澎湃了，要準備簽單的朋友請示意一下，我們這邊的工作人員來與您交接。當然，在講解中有些朋友還有疑慮的也請不要慌張，我們會有專人為大家做解答的。下面我們有請xxx為大家解答我們不是很了解的內容，他可是物流這塊的精英，強者，也是我們記豪物流的xxx，請大家以熱烈的掌聲歡迎xxx

（在此過程中各成員要注意觀察，有要訂單的客戶我們的工作人員一定

要及時與其交流，促使訂單的成交）

（4）互動小游戲

會議進行了幾個流程后，大多數人的大腦就會有一些疲憊，因此我們

在流程中安排一點小游戲，讓大家輕松一下。各位朋友也可自行休息一下。（在此休息期間還可準備一些小點心給各位來賓）

（5）大家之間的交流

在交流期間公司的成員很重要，要注意與各領導之間的交流，讓他們

感覺到一種溫馨，感覺到公司對他們的重視與敬重

一，散場

散場時就要特別注重細節，因為散場時可能會有些亂，所以迎賓在散場時也要做好安排，將各來賓帶到簽到處將進場時所領的信息訪問表收回，并贈送上公司準備的小禮物。（如公司還有對會議結束后的一些安排再定）二，場地清理

會議結束散場后組織人員對會議場地進行清理。

三，會議總結

會議完后對此次會議進行一下總結，并將各來賓的信息表進行分類，對

有意向的來賓進行后期的一個跟蹤與維護。并對此次會議中出現的問題進行反思與解決，爭取下一次做到更好。

注：1，音樂播放時機和類型由DJ師隨機安排

2，會議過程中各成員注意與臺上人之間的配合3，要時刻注意儀表，儀態

目前團隊有三個小組，分別是上游隊，智聯隊，永勝隊

團隊口號：平凡創造奇跡，業績突破夢想

上游隊：上游，上游，永爭上游

智聯隊：智慧聯合，所向無敵

永勝隊：永遠向前，永遠勝利