第一篇：2007-2012年,五年來我國房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)回顧

五年來我國房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)回顧

2012年11月7日

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”。千百年來，這一直是仁人志士的美好期盼和愿景。

2007年，胡錦濤總書記在黨的十七大報告中明確提出了努力使全體人民實現(xiàn)“住有所居”的奮斗目標(biāo)。在這一戰(zhàn)略目標(biāo)的指引下，五年來，黨中央、國務(wù)院果斷決策、科學(xué)調(diào)控、不斷改革、堅定推進，奏響了一曲氣勢恢宏、撼人心魄的住房宏觀政策制定、實施及促進經(jīng)濟科學(xué)發(fā)展的交響樂章，“住有所居”目標(biāo)正大步得以落實。

一、順時應(yīng)勢，科學(xué)決策

安居才能樂業(yè)。住房不僅是個人和家庭的生活問題，也是事關(guān)國民經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展的經(jīng)濟問題，還是關(guān)乎社會和諧穩(wěn)定的政治問題。2008年以來，面對復(fù)雜嚴(yán)峻的國際國內(nèi)形勢，黨中央、國務(wù)院高瞻遠矚、與時俱進，不斷調(diào)整、改革和完善房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程政策（以下簡稱“住房宏觀政策”）。

（一）2008年前三季度，繼續(xù)抑制商品住房價格的過快上漲。

2008年前三季度我國繼續(xù)實施穩(wěn)健的財政政策和適度從緊的貨幣政策。從房地產(chǎn)本身運行情況來看，盡管經(jīng)歷了3年左右的房地產(chǎn)市場調(diào)控，但統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年全國商品住宅銷售價格仍然呈現(xiàn)高位運行的態(tài)勢，同比上漲達到16.9％；2008年一季度同比上漲仍達5.5％。因此，2008年前三季度，國家繼續(xù)實施了2005年以來的房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，通過差別化的稅收、信貸、土地供應(yīng)等政策，抑制商品住房價格的過快上漲。

（二）2008年四季度至2009年，鼓勵普通商品住房消費，進一步推進保障性安居工程建設(shè)。

2008年下半年爆發(fā)的國際金融危機，使主要經(jīng)濟體經(jīng)濟運行急劇下滑，進入第四季度，我國經(jīng)濟也遭受到了明顯沖擊。黨中央、國務(wù)院審時度勢，及時出臺了一系列經(jīng)濟刺激措施，實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。與此同時，對住房宏觀政策做出了以下調(diào)整改革：

1.鼓勵普通商品住房消費。國家加大了對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾堎J款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房者，允許比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。同時，放寬了對個人轉(zhuǎn)讓住房征收營業(yè)稅的優(yōu)惠范圍，將個人購買普通住房免征營業(yè)稅的年限由5年調(diào)整為2年；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。對個人首次購買90平方米以下住房契稅減按1％征收，免征個人住房交易印花稅和土地增值稅。上述鼓勵普通商品住房消費的相關(guān)政策措施，對于促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展、拉動經(jīng)濟增長發(fā)揮了重要的作用。

2.進一步推進保障性安居工程建設(shè)。逐步建立健全了包括廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品房、各類棚戶區(qū)改造（城市棚戶區(qū)、國有工礦棚戶區(qū)、林區(qū)棚戶區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)、煤礦棚戶區(qū)）、農(nóng)村危房改造以及游牧民定居工程等7大類11小類在內(nèi)的保障性安居工程體系（以下簡稱“保障性安居工程”）。城市及礦區(qū)政策的具體內(nèi)容包括：主要以實物方式、結(jié)合發(fā)放租賃補貼，解決260萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題；解決80萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民住房的搬遷維修改造問題。農(nóng)村政策的具體內(nèi)容包括：將農(nóng)村危房改造試點范圍由貴州省擴大到全國陸地邊境縣、西部地區(qū)民族自治縣、國家扶貧開發(fā)工作重點縣等80萬農(nóng)村貧困戶；實施游牧民定居工程，通過建設(shè)保障游牧民基本生產(chǎn)生活的定居房、牲畜棚圈以及飲水、供電、道路等配套設(shè)施，實現(xiàn)游牧民定居。上述政策，既推動了逐步解決城鄉(xiāng)低收入和困難家庭的住房問題，又增加了投資力度，還有效刺激了消費，促進了經(jīng)濟企穩(wěn)回升。

（三）2010年至2011年，抑制投資投機性購房，保障性安居工程建設(shè)規(guī)模空前。

2009年底至2010年初，居民消費價格指數(shù)由負(fù)變正，物價上漲壓力逐漸加大。部分地區(qū)房地產(chǎn)投資投機日漸加劇，引發(fā)房價快速上漲。為此，國家加強了房地產(chǎn)市場調(diào)控，采取一系列有針對性的措施，控制不合理住房需求，抑制房價過快上漲。同時，將進一步加大實施保障性安居工程建設(shè)提高到鞏固黨的執(zhí)政基礎(chǔ)的高度來認(rèn)識、來布置。

1.通過限購、限貸和差別化稅收政策，抑制投資投機性購房，有效緩解住房供需矛盾帶來的房價上漲壓力。2010年至2011年，國務(wù)院先后印發(fā)了《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》等三個房地產(chǎn)市場調(diào)控文件，從抑制投機投資性購房需求和增加有效供給兩方面入手，出臺了有史以來最為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，包括大幅度提高二套房首付比例，停止發(fā)放第三套住房貸款；要求直轄市、計劃單列市、省會城市以及房價過高、上漲過快的城市，實行住房限購政策；恢復(fù)對個人購房不足五年交易全額征收營業(yè)稅政策，加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算稽查力度；增加保障性安居工程和普通商品住房用地供應(yīng)，在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“綜合評標(biāo)”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。

2.更大規(guī)模實施保障性安居工程建設(shè)。一方面，明確“十二五”期間，全國將建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程住房3600萬套，覆蓋面達到20％左右。2010年，城鎮(zhèn)保障性安居工程開工590萬套，基本建成330萬套；2011年，城鎮(zhèn)保障性安居工程開工1043萬套，基本建成432萬套。另一方面，更大規(guī)模進行農(nóng)村危房改造，逐步將試點范圍擴大到中西部地區(qū)全部縣。2010年改造139萬戶，比2009年增加58％；2011年改造285萬戶，比2010又增加一倍。同時，2010年和2011年分別實施游牧民定居工程7.6萬戶和6.8萬戶。更大規(guī)模實施保障性安居工程建設(shè)，是推動科學(xué)發(fā)展、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的重大舉措，對于保障和改善民生、促進社會和諧穩(wěn)定，對于擴大國內(nèi)需求、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，對于加強宏觀調(diào)控、保持經(jīng)濟長期平穩(wěn)較快發(fā)展，發(fā)揮了一舉多得的重要作用。

3.在上海、重慶開展個人住房房產(chǎn)稅改革試點。2011年1月28日，根據(jù)國務(wù)院常務(wù)會議精神，上海、重慶開展了個人住房房產(chǎn)稅改革試點。這項改革，是中國改革開放以來第一次對個人不動產(chǎn)征稅，牽涉利益眾多，論證期間各方面認(rèn)識不大一致，即使在同意開展房產(chǎn)稅試點的人群中，也有各種不同方案。本著積極穩(wěn)妥的改革原則，秉持科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)母母锞瘢瑑墒性谪斦俊⒍悇?wù)總局和住建部指導(dǎo)下的房產(chǎn)稅改革試點收到了預(yù)期效果，取得了積極成效。

（四）2012年初以來，堅定房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松和持續(xù)加大保障性安居工程建設(shè)。

隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的持續(xù)深入，特別是與國內(nèi)外經(jīng)濟下行態(tài)勢相重合以后，土地出讓收入、房屋銷售量、房地產(chǎn)稅收等均出現(xiàn)不同程度的下降。在此背景下，個別地方和不少利益相關(guān)者要求房地產(chǎn)市場調(diào)控政策“松綁”的聲音不絕于耳。對此，黨中央、國務(wù)院的態(tài)度非常明確也非常堅決，堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不放松，并要求扭轉(zhuǎn)“GDP至上”的思想。溫家寶總理明確指出：“一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位，因此，調(diào)控不能放松。如果放松，將前功盡棄，而且會造成房地產(chǎn)市場的混亂，不利于房地產(chǎn)長期、健康和穩(wěn)定發(fā)展。”2012年6月，李克強副總理在全國保障性安居工程座談會上強調(diào)：“要從大局考慮問題，繼續(xù)穩(wěn)定政策，鞏固調(diào)控成果”，并要求進一步加大保障性安居工程建設(shè)力度。即使在今年6—8月份我國經(jīng)濟形勢十分困難的情況下，中央依然沒有放松房地產(chǎn)市場調(diào)控，明確要堅持調(diào)控不動搖、調(diào)控政策不放松、調(diào)控力度不減弱、調(diào)控目標(biāo)不打折。7月底，國務(wù)院還派出8個督查組，對16個省市落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策情況進行了深入督查。同時，保障性安居工程建設(shè)又進一步加大了力度。2012年中央財政對保障性安居工程建設(shè)投入增長了36％。農(nóng)村危房改造中央財政補助范圍由中西部地區(qū)擴大到全國所有縣，實現(xiàn)了政策的全覆蓋，中央財政農(nóng)村危房改造投資增長了164％。

二、統(tǒng)籌兼顧，多管齊下

縱觀五年來我國住房宏觀政策制定和實施的全過程，中央積極推進改革創(chuàng)新，綜合運用多種政策手段，多管齊下，多措并舉，打出了一套漂亮的“組合拳”，真正做到了統(tǒng)籌兼顧、科學(xué)施治。

（一）堅持上下左右齊動員，做到思路科學(xué)、措施有力。

1.國務(wù)院思路明確。2010年的《政府工作報告》明確提出：“要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。”2011年的《政府工作報告》中又提出：“切實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格，滿足居民合理住房需求。”2012年的《政府工作報告》莊嚴(yán)承諾：“進一步鞏固調(diào)控成果，促進房價合理回歸。”同時，溫家寶總理多次作出批示，要求加強保障性安居工程建設(shè)工作。李克強副總理始終關(guān)注和積極推進保障性安居工程建設(shè)工作。從公開報道的不完全統(tǒng)計來看，2009年至2012年9月底，李克強副總理專門召開保障性安居工程建設(shè)會議和視察地方保障性安居工程就有40次之多。他還多次作出重要批示，要求各地認(rèn)真貫徹落實黨中央、國務(wù)院的決策部署，確保任務(wù)落實，確保建設(shè)質(zhì)量，確保分配公平，要把確保質(zhì)量和公平分配作為保障性安居工程的生命線，建設(shè)質(zhì)量優(yōu)良、分配陽光的工程，使之經(jīng)得起歷史和人民的檢驗。

2.各級政府和有關(guān)部門共同努力。在黨中央、國務(wù)院的堅強領(lǐng)導(dǎo)下，地方各級政府及國務(wù)院有關(guān)部門認(rèn)真貫徹落實國家有關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，一線城市和部分二線城市按規(guī)定公布了本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，各地普遍公布和執(zhí)行了住房限購令，嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸和稅收政策，有效遏制投機投資性購房。同時，為確保保障性安居工程順利實施，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭，發(fā)展改革委、財政部、人民銀行等17個部門參與組成了保障性安居工程協(xié)調(diào)小組，負(fù)責(zé)工作指導(dǎo)。地方各級政府也都相應(yīng)成立了本地區(qū)的保障性安居工程協(xié)調(diào)小組，負(fù)責(zé)本地區(qū)保障性安居工程工作。無論是中央還是地方的協(xié)調(diào)小組，各成員單位都積極工作、密切配合、相互支持。上下左右協(xié)同作戰(zhàn)的機制，為房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)奠定了堅實的組織保障。

3.建立責(zé)任追究制度。為確保住房宏觀政策落到實處，國務(wù)院明確規(guī)定，穩(wěn)定房價和住房保障工作實行省級人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實的工作責(zé)任制。國務(wù)院有關(guān)部門加強對城市人民政府住房保障和穩(wěn)定房價工作的監(jiān)督和檢查。對于新建住房價格出現(xiàn)過快上漲勢頭、土地出讓中連續(xù)出現(xiàn)樓面地價超過同類地塊歷史最高價，以及保障性安居工程建設(shè)進度緩慢、租售管理和后期使用監(jiān)管不力的，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部、監(jiān)察部即會同有關(guān)部門，約談省級及有關(guān)城市人民政府負(fù)責(zé)人。對未如期確定并公布本地區(qū)新建住房價格控制目標(biāo)、新建住房價格漲幅超過年度控制目標(biāo)、沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的，相關(guān)省（區(qū)、市）人民政府要向國務(wù)院報告。監(jiān)察部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門視情況，根據(jù)有關(guān)規(guī)定對相關(guān)負(fù)責(zé)人進行問責(zé)。對于執(zhí)行差別化住房信貸政策、稅收政策不到位、房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也要納入約談和問責(zé)范圍。省級人民政府及其有關(guān)部門參照上述規(guī)定，建立健全對轄區(qū)內(nèi)城市落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機制。上述措施為房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障政策的落實起到了保駕護航的作用。

4.定期和不定期督促檢查。國務(wù)院每年組織相關(guān)部門對房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)政策落實情況進行定期或不定期監(jiān)督檢查。如，國務(wù)院有關(guān)部門加強對各地貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策情況的檢查和指導(dǎo)，對房價上漲過快的地區(qū)和城市進行重點督查；定期和不定期組織對保障性安居工程建設(shè)及其質(zhì)量和分配進行督查，確保保障性安居工程建設(shè)到位、質(zhì)量可靠、分配公平。

（二）堅持市場與保障并重，做到低端有保障，中端有支持，高端有限制。1.從市場調(diào)控看，在抑制投資投機需求的同時，注重加大對中等偏下收入家庭的住房保障。在市場經(jīng)濟條件下，過高的房價使一部分中等偏下收入家庭無力通過市場解決住房問題，他們的住房條件往往較差，功能不全，存在較大的安全隱患。為使這部分家庭能夠享受改革開放成果，改善其居住條件，政府在加強房地產(chǎn)市場調(diào)控、抑制房價過快上漲的同時，通過實施保障性安居工程建設(shè)，保障這部分家庭居住需要，使這部分居民能夠安居樂業(yè)，有效降低和緩解了住房市場的剛性需求，維護了社會和諧穩(wěn)定。

2.從住房供給來看，做到低端有保障，中端有支持，高端有限制。通過改革供給模式，積極促進市場和政府保障的有機結(jié)合，較好地分類解決不同層次的居民住房需求問題。即：對于低收入及中等偏下收入家庭，政府通過廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房、棚戶區(qū)改造、農(nóng)村危房改造等方式，解決其住房困難問題，做到“低端有保障”；對于中等收入家庭，政府通過限價商品住房、首套普通商品住房貸款首付和貸款利率的優(yōu)惠以及住房公積金等政策，幫助其解決住房問題，做到“中端有支持”；對于高收入家庭，則通過市場供應(yīng)的商品住房解決其住房問題，同時，政府運用規(guī)劃、土地供應(yīng)、稅收等手段對高檔住房、大戶型住房進行適當(dāng)控制，做到“高端有限制”。

3.從保障對象來看，做到“無縫對接”。2007年以前，我國的城市住房保障制度主要包括廉租住房和經(jīng)濟適用住房。其中，廉租住房保障對象為住房困難的城市最低收入家庭（即低保戶，但實際上由于保障房非常有限，低保戶中也只有少部分住房特困戶才能得到解決），經(jīng)濟適用住房保障對象為城市中低收入家庭。在此情況下，大量不符合廉租住房保障條件但又無力購買經(jīng)濟適用住房，以及不符合經(jīng)濟適用住房保障條件但又無力購買商品住房的居民，就成為了住房保障的“夾心層”，無法享受住房保障政策。李克強副總理對此高度重視并多次強調(diào)要解決這一問題。隨著城市住房保障政策的不斷改革完善，目前我國已基本實現(xiàn)了城市中等及中等偏下收入家庭住房保障的“無縫對接”。一是將廉租住房保障范圍由住房困難的最低收入家庭擴展到低收入家庭。同時，通過大力實施各類棚戶區(qū)改造，改善低收入居民住房條件。二是大力發(fā)展公共租賃住房，主要面向城市中等偏下收入家庭、新參加工作職工和外來務(wù)工人員。三是房價較高的城市通過“限房價、競地價”的方式，積極建設(shè)限價商品住房，重點解決中等收入家庭住房困難。

（三）堅持經(jīng)濟和行政手段并用，做到抑制需求與增加供給并重。1.以經(jīng)濟手段為主，輔之以必要的行政手段。一般而言，對房地產(chǎn)市場實施宏觀調(diào)控，應(yīng)當(dāng)以經(jīng)濟手段為主。但當(dāng)利用經(jīng)濟手段仍不能及時見效時，果斷適當(dāng)?shù)夭捎靡恍┬姓侄我彩欠浅１匾摹?010年我國房地產(chǎn)投資投機現(xiàn)象一度十分盛行，直接導(dǎo)致了部分城市商品住房價格連續(xù)大幅上漲。盡管國務(wù)院于2010年連續(xù)印發(fā)了國發(fā)〔2010〕4號、國發(fā)〔2010〕10號兩個文件，綜合運用財政、土地和差別化的信貸、稅收政策等經(jīng)濟手段，著力抑制住房投資投機性需求，但由于經(jīng)濟手段發(fā)揮作用需要一個過程，2011年春節(jié)前后房價再度快速上漲，在這種背景下，國務(wù)院果斷要求大部分城市采取限購政策，禁止各種名目的炒房和投機性購房，房價上漲勢頭得到了及時有效遏制，調(diào)控取得了明顯的效果。或許，人們可以從某個角度去點評這種辦法的一些不足之處，但如果放到房價得以有效遏制、泡沫得以有效擠出、執(zhí)政基礎(chǔ)得以有效鞏固的高度來看，則瑕不掩瑜了。

2.既抑制不合理需求，也增加有效供給。房價上漲是商品住房供需矛盾的結(jié)果。因此，必須從需求和供給兩方面入手來解決這一矛盾。本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控，一方面，通過限購措施、差別化信貸和稅收政策，遏制投資投機等不合理需求；另一方面，通過增加住宅用地供應(yīng)，增加普通商品住房和保障性住房等有效供給，滿足普通居民家庭住房需要，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

（四）堅持方方面面統(tǒng)籌，做到城、鄉(xiāng)、礦、“游”住房問題全面改善。目前，我國的保障性安居工程既考慮城市居民的住房需要，也考慮工礦等企業(yè)職工的住房需要，同時著力改善農(nóng)村居民住房條件，實現(xiàn)了對城市、農(nóng)村和工礦、游牧民及漁民的全覆蓋，做到了統(tǒng)籌兼顧、均衡發(fā)展。具體體現(xiàn)在：一方面，從整個保障性安居工程組成來看，包括城鎮(zhèn)保障性安居工程和農(nóng)村保障性安居工程兩大部分，實現(xiàn)了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌。其中，城鎮(zhèn)保障性安居工程中的棚戶區(qū)改造又包括城市、工礦、林區(qū)、墾區(qū)和煤礦棚戶區(qū)改造；而農(nóng)村保障性安居工程，則既包括了農(nóng)村危房改造，也包括了游牧民定居工程建設(shè)，還包括了漁民上岸工程。另一方面，從城鎮(zhèn)保障性安居工程特別是公共租賃住房保障對象來看，逐步取消了城市戶籍限制，實現(xiàn)了城鄉(xiāng)均衡發(fā)展。按照現(xiàn)行政策規(guī)定，公共租賃住房是面向城市中等偏下收入家庭、新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務(wù)工人員的保障性住房，取消了許多領(lǐng)域?qū)Τ鞘袘艏囊螅蚱屏顺青l(xiāng)分割。同時，國家還針對解決農(nóng)民工住房問題出臺了相關(guān)政策。

（五）堅持全過程管理，做到拆遷、建設(shè)、分配有機結(jié)合。

在保障性安居工程建設(shè)過程中，涉及拆遷、建設(shè)、分配等多個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都至關(guān)重要，直接決定著保障性安居工程的成效及成敗。五年來，我國對保障性安居工程堅持實行并不斷完善全過程管理：一是以人為本，和諧拆遷；監(jiān)督到位，陽光拆遷。2011年溫家寶總理主持國務(wù)院常務(wù)會議審議頒布了《國有土地上房屋征收補償條例》，進一步促進了拆遷行為的規(guī)范化和法制化。二是加強工程監(jiān)管，確保建設(shè)質(zhì)量。把確保質(zhì)量貫穿于保障性安居工程建設(shè)的全過程，嚴(yán)把四個關(guān)口，即：嚴(yán)把規(guī)劃選址關(guān)，避開生態(tài)脆弱和可能發(fā)生地質(zhì)災(zāi)害的區(qū)域；嚴(yán)把建筑材料關(guān)，嚴(yán)格建材驗核制度，防止不合格建材用于項目建設(shè)；嚴(yán)把設(shè)計施工關(guān)，督促設(shè)計單位嚴(yán)格執(zhí)行法律法規(guī)和強制性標(biāo)準(zhǔn)，督促施工單位嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計方案和施工規(guī)范；嚴(yán)把竣工驗收關(guān)，對存在質(zhì)量問題的房屋不得驗收合格，禁止交付使用，并要限期整改。三是規(guī)范分配退出管理，確保公平公正。李克強副總理多次強調(diào)，要重視確保住房質(zhì)量可靠和分配公平公正，并指出這是保障性安居工程的“生命線”。毋庸諱言，盡管個別地方在個別分配退出等環(huán)節(jié)上仍有不盡人意之處，但總體來看，經(jīng)過各地區(qū)、各部門幾年來不斷努力，保障性住房分配公開、公平、公正和有序退出的制度和機制已經(jīng)不斷建立健全，而且在越做越好，確保有限的公共資源越來越好地用于最需要幫助的住房困難群眾。

三、盡心支持，盡力保障 幾年來，在住房宏觀政策制定和實施過程中，各級財政部門按照黨中央、國務(wù)院的決策部署，從全局的高度，認(rèn)真研究完善政策，想方設(shè)法保障資金需求，積極配合有關(guān)部門工作，較好地發(fā)揮了職能作用。

（一）積極參與政策制定，科學(xué)測算資金需求。

近年來，財政部每年都組織或參與若干次住房宏觀政策調(diào)查研究，提交十多篇調(diào)研報告，努力立足住房政策全局，深度參與設(shè)計和完善相關(guān)政策。這些調(diào)研報告，既有針對保障性安居工程建設(shè)的，也有建言房地產(chǎn)市場調(diào)控的；既有國內(nèi)情況的剖析、研判，也有國際經(jīng)驗的借鑒和比較。同時，還積極參與保障性安居工程建設(shè)規(guī)劃、制度的設(shè)計，對于完善相關(guān)政策和制度發(fā)揮了重要作用。2007年3月，財政部在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，向國務(wù)院報送了《財政部對廉租住房保障情況的分析及建議》的專題報告，溫家寶總理做出了重要批示，對解決我國城市低收入家庭住房困難問題起到了重要的促進作用。

“兵馬未動，糧草先行”。保障性安居工程建設(shè)工作能否做好，任務(wù)能否順利完成，資金保障是關(guān)鍵。財政部在黨中央、國務(wù)院制定“十二五”保障性安居工程規(guī)劃的過程中，區(qū)分各類保障性安居工程實施主體，及時測算了資金總需求及分年度資金需求，還細(xì)致測算了政府資金、企業(yè)資金、個人資金、銀行貸款、企業(yè)債券等資金需求，有效服務(wù)和促進了早謀劃、早安排，為科學(xué)謀劃、科學(xué)安排奠定了基礎(chǔ)。

（二）不斷完善財稅政策，充分發(fā)揮職能作用。

1.實施差別化稅收政策，發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用。按照家庭擁有住房套數(shù)、類別、持有時間等不同情況，實行差別化稅收政策，抑制投機、投資性需求，支持自住性需求。除前面所列舉的營業(yè)稅政策的調(diào)整變化外，在契稅等稅收政策方面也進行了調(diào)整完善。如規(guī)定對購買普通住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅；如果該住房為建筑面積90平方米及以下的普通住房，則減按1%稅率征收契稅。

2.減免有關(guān)稅收和收費、基金，降低保障性安居工程建設(shè)成本。為支持保障性安居工程建設(shè)，降低其成本，財政部出臺了一系列針對保障性安居工程建設(shè)的稅收及收費基金減免政策。主要包括：對廉租住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房以及城市和國有工礦棚戶區(qū)改造給予減免營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、印花稅、契稅等優(yōu)惠政策；對廉租住房和經(jīng)濟適用住房以及公共租賃住房建設(shè)、城市棚戶區(qū)改造、舊住宅區(qū)整治，一律免收各項行政事業(yè)性收費和政府性基金；對于廉租住房和經(jīng)濟適用住房以及棚戶區(qū)改造中的安置住房建設(shè)用地，除依法支付征地補償和拆遷補償費用以外，一律免收土地出讓收入。

3.實行貸款貼息政策，放大政策效應(yīng)。為充分發(fā)揮財政資金的杠桿作用，財政部門鼓勵各地運用投資補助、貸款貼息、資本金注入等方式，吸引社會力量和銀行資金來參與保障性安居工程建設(shè)與運營，建立健全了保障性安居工程持續(xù)建設(shè)和運營的資金保障機制，起到了“四兩撥千斤”的作用，調(diào)動了各方面的積極性，放大了財政資金效能。

（三）千方百計保障資金需求，大力支持住有所居。

實施保障性安居工程屬于各級政府的公共職能，各級財政部門有責(zé)任、有義務(wù)保障政府履行這項職能所需要的開支。為此，各級財政部門大力調(diào)整支出結(jié)構(gòu)，盡最大力量多渠道籌集保障性安居工程所需資金，著力支持住有所居。

1.中央財政實施專項資金補助，不斷提高補助標(biāo)準(zhǔn)。目前，在全國11類保障性安居工程中，除經(jīng)濟適用住房、限價商品住房由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，無需政府給予補助以外，其他9類保障性安居工程均已納入中央財政補助范圍。中央財政針對不同類型保障性安居工程，分別設(shè)立了專項補助資金。同時，逐步提高中央補助標(biāo)準(zhǔn)。如，中央預(yù)算內(nèi)投資補助新建廉租住房資金，從2008年中部200元/平方米、西部300元/平方米，提高到2012年中部400元/平方米、西部500元/平方米（其中，四省藏區(qū)800元/平方米、西藏1000元/平方米）。中央農(nóng)村危房改造專項資金的補助標(biāo)準(zhǔn)，從2008年5000元/戶，提高到2012年7500元/戶。在此基礎(chǔ)上，對陸地邊境縣（團場）邊境一線貧困農(nóng)戶、建筑節(jié)能示范戶每戶再增加2500元補助。上述各類中央專項補助資金，對于幫助財政困難地區(qū)完成保障性安居工程任務(wù)發(fā)揮了重要作用。

2.積極拓寬資金來源，多渠道籌集建設(shè)資金。針對保障性安居工程建設(shè)任務(wù)重、資金需求量大等情況，財政部門積極拓寬資金來源渠道，加大財政資金籌集力度。除各級財政公共預(yù)算安排資金支持保障性安居工程建設(shè)以外，還從住房公積金增值收益、土地出讓收益、地方政府債券收入、國有資本經(jīng)營預(yù)算、城市維護建設(shè)稅、試點城市個人住房房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)公用事業(yè)附加、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等多渠道增加投入。在實施農(nóng)村危房改造過程中，多數(shù)試點地區(qū)按照“渠道不亂、用途不變、捆綁使用、統(tǒng)籌安排、各記其功”的原則，優(yōu)化、整合農(nóng)村建設(shè)資金。

3.大幅增加投入，傾力支持保障性安居工程建設(shè)。據(jù)統(tǒng)計，各級財政每年用于保障性安居工程建設(shè)的資金，已從2007年的98.23億元增加到2011年的3342.91億元，年均增長141.5％；2008年—2011年累計用于保障性安居工程建設(shè)的支出為6321.55億元。其中，中央財政專項補助資金規(guī)模逐年增加，每年實際下達的資金數(shù)額，從2007年的72億元增加到2011年的1713億元，年均增長120.9%；2008年—2011年中央財政累計下達專項補助資金3225.29億元。2012年，中央財政專項補助資金進一步增加到2330億元。特別值得一提的是，在今年全國財政收入特別是中央財政收入形勢嚴(yán)峻、支出壓力加大的情況下，中央財政通過調(diào)整支出結(jié)構(gòu)，共安排農(nóng)村危房改造補助資金445.72億元，為前四年中央補助資金總和的1.56倍。同時，從資金用途來看，中央財政不僅對保障性安居工程建設(shè)本身進行補助，今年還對保障性安居工程配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進行補助，補助金額達到393億元。各級財政資金投入的增加，有力地保障了保障性安居工程建設(shè)資金需求。

4.加強后續(xù)管理，確保住房保障可持續(xù)發(fā)展。保障對象入住保障性住房后，如何管理、運營好數(shù)量龐大的保障性住房，確保保障性住房正常運轉(zhuǎn)是擺在地方政府面前的一個重大問題。特別是廉租住房，由于租金較低，僅靠租金收入難以滿足廉租住房維護和管理支出。為此，財政部明確規(guī)定，廉租住房維護和管理支出實行公共財政預(yù)算“兜底”，即廉租住房租金用于廉租住房維護和管理支出的不足部分，由公共財政預(yù)算安排解決。按照這一規(guī)定，地方財政部門將保障性住房維護和管理支出納入預(yù)算安排，確保了住房保障的可持續(xù)性。

（四）加強保障性安居工程資金監(jiān)管，確保資金安全和專款專用。為規(guī)范保障性安居工程資金管理，提高資金使用效益，確保資金專款專用，各級財政部門認(rèn)真做好保障性安居工程資金分配和管理等工作，有力地推動了保障性安居工程順利實施。

1.建立健全資金管理制度。各級財政部門堅持加大投入與強化管理并重，建章立制，不斷完善資金監(jiān)管。財政部會同有關(guān)部門制定了《中央補助廉租住房保障專項資金管理辦法》《中央補助公共租賃住房專項資金管理辦法》《中央補助城市棚戶區(qū)改造專項資金管理辦法》《中央農(nóng)村危房改造補助資金管理暫行辦法》等一系列制度，對中央補助資金的申請、分配、使用管理、監(jiān)督檢查等做出了具體規(guī)定。同時，財政部還會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等有關(guān)部門積極推進績效考評工作，在分配農(nóng)村危房改造補助資金時對工作扎實、績效良好的地區(qū)實施了“以獎代補”政策。地方各級財政部門也制定出臺了相應(yīng)的保障性安居工程資金管理具體辦法和操作規(guī)程，努力強化資金管理，提高資金使用效益。

2.實施保障性住房租金“收支兩條線”改革。政府購建的保障性住房是國有資產(chǎn)的重要組成部分，財政部明確要求地方財政部門要實施改革，將廉租住房和公共租賃住房租金納入“收支兩條線”管理范圍，按照規(guī)定及時足額繳入地方同級國庫，專項用于廉租住房和公共租賃住房的維護和管理等開支。

3.確保保障性安居工程資金專款專用。各級財政部門對保障性安居工程資金實行專項管理、分賬核算，并要嚴(yán)格按照規(guī)定用途使用，不得截留、擠占、挪作他用，不得用于平衡本級預(yù)算。同時，根據(jù)保障性安居工程工作進度及時下達預(yù)算并撥付資金，保障預(yù)算執(zhí)行進度，確保保障性安居工程資金需要。

（五）開展房產(chǎn)稅改革試點，助力房地產(chǎn)市場調(diào)控。

對個人住房開征房產(chǎn)稅，適當(dāng)提高住房保有成本，是有利于房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展的重要制度建設(shè)。在上海、重慶房產(chǎn)稅改革試點中，財政部、稅務(wù)總局、住建部等部門與兩市密切配合，在試點辦法的制定、完善以及試點前的各項準(zhǔn)備工作中，反復(fù)溝通，形成合力，保障了試點的順利推出和平穩(wěn)實施，有力地助推了房地產(chǎn)市場調(diào)控。

1.對引導(dǎo)合理的住房消費需求發(fā)揮了積極作用。在上海市2011年完成認(rèn)定的免稅住房中，屬于本市居民家庭第二套及以上新購住房，但未超出人均60平方米免稅住房面積的，占71.6%。這表明居民購買住房漸漸轉(zhuǎn)向以小戶型為主，住房消費需求更趨理性。而應(yīng)稅住房中，90%以上適用0.4%的優(yōu)惠稅率，主要集中在非中心城區(qū)，起到了鼓勵人口向郊區(qū)轉(zhuǎn)移的政策導(dǎo)向。在重慶開展改革試點后，高檔住房的需求受到了抑制，2011年高檔住房成交面積占全部住房成交面積的比重較2010年下降4.1個百分點,高檔住房的成交價較試點前下降了7.1％；高檔住房的供需結(jié)構(gòu)也發(fā)生了一定變化，大戶型比例下降，中小戶型增加，100平方米以下住房上市量同比增加了17.8%，多數(shù)高檔樓盤訪客量下降了30％至50％。

2.為建立地方財政收入長期穩(wěn)定增長的機制創(chuàng)造了條件。試點初期，兩市主要對增量住房征稅，當(dāng)年的增量在以后年度就會成為存量，隨著新增住房不斷增加并轉(zhuǎn)化為存量住房，應(yīng)稅住房的數(shù)量和稅收收入規(guī)模每年將成倍增長。因此，房產(chǎn)稅在不遠的將來會成為地方政府的重要稅源。另外，房產(chǎn)稅的試點還探索建立了對個人住房征稅的征管機制，促進了納稅人自覺納稅意識的提高和稅務(wù)機關(guān)征管理念的轉(zhuǎn)變。

四、成效斐然，多方獲益

五年來，我國房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)工作的實施推進，成效凸顯、意義重大、影響深遠，概括為一句話，就是有力地促進了我國經(jīng)濟更加科學(xué)發(fā)展、社會更加和諧穩(wěn)定，黨與人民貼得更近。具體的成效和意義主要體現(xiàn)在以下五個方面：

（一）城鄉(xiāng)居民居住條件得以改善。

1.城鄉(xiāng)居民人均住房建筑面積穩(wěn)步增加。據(jù)統(tǒng)計，2008年—2011年，全國城鎮(zhèn)住宅竣工面積分別為4.8億、5.77億、6.12億、7.17億平方米。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積從2007年的30.1m2增加到2011年32.7m2；農(nóng)村居民人均住房建筑面積從2007年的31.6m2增加到2011年36.2m2。不僅城鄉(xiāng)居民人均住房面積逐年增加，更為重要的是，隨著規(guī)劃設(shè)計、工程管理、建筑材料、節(jié)能環(huán)保等方面的提高和改進，新建住宅的工程質(zhì)量、功能品質(zhì)、環(huán)境條件明顯提升。

2.住有所居目標(biāo)正大步得以落實。在各級政府的共同努力下，2008年至2011年間，我國累計開工建設(shè)保障性安居工程住房超過2300萬套，基本建成1200萬套以上，新增發(fā)放租賃補貼超過400萬戶。截至2011年底，全國已累計用實物方式解決了2650萬戶城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入家庭的住房困難。2012年，全國又開工建設(shè)保障性安居工程住房745萬套，竣工412萬套，實物住房保障受益戶數(shù)占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的比例由2008年的不足4%迅速提高到2012年預(yù)計的13%左右。如按三口之家計算，將有近1.2億人通過不同形式的保障解決了住房困難。預(yù)計“十二五”期末，城鎮(zhèn)住房保障覆蓋面將達到20%左右。同時，從2008年農(nóng)村危房改造試點以來，中央財政共支持1033萬貧困農(nóng)戶實施危房改造，改造任務(wù)從2008年的4萬戶增加到2012年的560萬戶，按戶均3.5人測算，僅2012年當(dāng)年農(nóng)村危房改造受益人數(shù)就達2000萬人。如果再加上政府支持的因災(zāi)造成房屋毀損后的修復(fù)重建，數(shù)量會更大。五年來，各級政府以高度的政治責(zé)任感和使命感，充分運用政策力量、制度力量，凝聚合力，揚長避短，克難前行，使這五年成為我國歷史上政府對保障性安居工程投入最多、建成規(guī)模最大、工作成效最明顯的時期。保障性安居工程建設(shè)，極大地改善了低收入家庭住房條件，大步落實了住有所居目標(biāo)，對促進經(jīng)濟增長與社會和諧發(fā)揮了重要作用。

3.棚戶區(qū)改造實現(xiàn)了四個巨變。一是棚改家庭住房條件發(fā)生巨變。棚改使破舊不堪的舊房變成寬敞明亮的高樓，不僅使棚改家庭的住房狀況徹底改變，住房質(zhì)量根本改觀，而且增加了棚改家庭的財產(chǎn)收入，縮小了社會貧富差距。同時，也增加了就業(yè)機會，緩解了社會矛盾。二是棚改社區(qū)發(fā)生巨變。棚改使擁擠污臭、犯罪頻發(fā)的棚戶區(qū)，變成環(huán)境優(yōu)美、關(guān)系和諧的新型社區(qū)，健全了基礎(chǔ)設(shè)施，使居民生活更加便利，也穩(wěn)定了治安環(huán)境，使居民幸福平安。三是工礦企業(yè)發(fā)生巨變。棚改在解決職工住房困難問題的同時，也為企業(yè)消除了后顧之憂，減輕了企業(yè)負(fù)擔(dān)，支持了企業(yè)發(fā)展。四是棚改城市發(fā)生巨變。棚改使城市面貌煥然一新，提升了城市形象；優(yōu)化了投資環(huán)境，擴大了發(fā)展空間；拉動了經(jīng)濟發(fā)展，提升了土地價值；緩解了社會矛盾，促進了城市和諧。

（二）商品住房供需矛盾得到有效緩解。

1.商品住房價格漲幅得到控制。據(jù)統(tǒng)計，2009年—2011年，全國商品住宅銷售價格同比增長率分別為24.7%、6.0%、6.1%。2012年前三季度，全國商品住宅銷售價格同比下降3.9%。2012年9月份，70個大中城市中，新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市有24個，持平的城市有15個，環(huán)比價格上漲的31個城市漲幅均未超過0.4%；從同比情況看，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有55個，持平的城市有3個，上漲的城市有12個，漲幅均未超過1.2%。同比價格上漲的12個城市中，漲幅比8月份回落的城市有5個。

2.商品住房交易量趨穩(wěn)。據(jù)統(tǒng)計，2009年—2011年，全國商品房銷售面積分別為9.37億、10.43億、10.99億平方米，同比增長率分別為42.1%、10.1%、4.9%。2012年前三季度，全國商品房銷售面積6.84億平方米，商品住宅銷售面積同比下降4.3%。住房投資投機性需求得到遏制，住房供需矛盾得到緩解，主要得益于以下三個方面：一是住房投資投機的動力受到遏制。對于住房投資投機而言，與其說是購買住房本身，不如說是購買房價上漲的預(yù)期，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控的高壓態(tài)勢下，房價上漲的預(yù)期大大減弱，使住房投資投機行為失去了動力。二是住房投資投機的能力受到遏制。通過大幅提高多套房的首付款比例甚至停止發(fā)放第三套房貸款等差別化信貸政策，加之目前流動性普遍收緊，極大地削弱了住房投資投機的能力。三是住房投資投機的資格受到限制。按照國務(wù)院要求，各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市均采取了嚴(yán)格的住房限購措施，極大限制了一些住房投資投機行為。

（三）國民經(jīng)濟得以平穩(wěn)健康持續(xù)發(fā)展。

2008年以來，受國際金融危機和歐洲主權(quán)債務(wù)危機的影響，我國經(jīng)濟出現(xiàn)了兩次下行的情形。在此情況下，如何科學(xué)制定和有力實施中國的住房宏觀政策，避免國民經(jīng)濟出現(xiàn)大起大落，保持國民經(jīng)濟平穩(wěn)健康持續(xù)發(fā)展，對中國政府而言是一個巨大挑戰(zhàn)和嚴(yán)峻考驗。黨中央、國務(wù)院審時度勢，與時俱進，在2008年底及2009年經(jīng)濟下滑和企穩(wěn)回升時，通過刺激房屋消費和加大保障性安居工程建設(shè)推動了經(jīng)濟恢復(fù)。在2011年第二季度以來我國經(jīng)濟再次出現(xiàn)下行態(tài)勢時，主要采取了三方面措施：一是遏制投資投機性住房需求，促使房價穩(wěn)定并逐步合理回歸。二是增加住房供應(yīng)，保障合理的自住、改善型住房需求，使房地產(chǎn)開發(fā)投資保持一定的規(guī)模和增幅。三是大幅度加大保障性安居工程建設(shè)，以平衡房地產(chǎn)市場調(diào)控帶來的經(jīng)濟下滑壓力。2008年—2011年，全社會固定資產(chǎn)投資年均增長21.6%，房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長25.5%，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重達18%左右。同期固定資產(chǎn)投資拉動GDP增長分別達4.5、8.1、5.5和4.9個百分點。保障性安居工程建設(shè)在保增長和擴大內(nèi)需兩方面都起到了非常重要的作用。我們知道，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的實施，肯定會影響商品房銷售量，這將相應(yīng)影響鋼材、水泥、木材等一系列建筑材料的銷售量，進而影響這些產(chǎn)業(yè)的增加值和整個經(jīng)濟增長。加大保障性安居工程建設(shè)，抵消甚至改變了上述影響。即使拿房地產(chǎn)市場調(diào)控效果顯現(xiàn)的2012年數(shù)據(jù)來比較，也可以明顯看出這一點。2012年前三季度商品住宅銷售量同比下降4.3%，按一年全國平均銷售800萬套的經(jīng)驗數(shù)據(jù)作基數(shù)，實際少銷售40萬套左右。哪怕再給個正常增長率，最多也不過少銷售100萬套。而2012年全國保障性安居工程開工建設(shè)745萬套，同期實施農(nóng)村危房改造560萬戶，扣除面積小、標(biāo)準(zhǔn)低的差異后，仍然不僅可以彌補房地產(chǎn)市場調(diào)控帶來的缺口，而且還增加了投資拉動，刺激了消費，帶動了上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在同部分全國人大代表、政協(xié)委員座談時，這筆賬得到了他們的認(rèn)同。

（四）城鄉(xiāng)住房保障體系得以建立。2008年以來，我國逐步建立健全了保障性安居工程體系。從住房保障的方式看，既有實物保障（補“磚頭”），也有貨幣補貼（補“人頭”）。政策體系主要包括：一是廉租住房。保障對象為城市住房困難的低收入家庭，具體標(biāo)準(zhǔn)由市、縣人民政府確定。二是經(jīng)濟適用住房。保障對象為城市住房困難的低收入家庭，其標(biāo)準(zhǔn)比廉租住房略寬些。三是公共租賃住房。供應(yīng)對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭，鼓勵有條件的地區(qū)，將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍。四是限價商品住房。政府采取“限房價、競地價”的方式出讓一定比例的土地建設(shè)商品住房，供應(yīng)中低收入住房困難家庭。五是各類棚戶區(qū)改造。主要包括城市、工礦、林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)改造等。六是農(nóng)村危房改造。補助對象重點是居住在危房中的農(nóng)村分散供養(yǎng)五保戶、低保戶、貧困殘疾人家庭和其他貧困戶。七是游牧民定居工程。主要解決尚未定居的游牧民定居問題，促進牧區(qū)畜牧業(yè)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和草原生態(tài)保護，維護民族團結(jié)和邊疆穩(wěn)定。一些地方還開展了漁民上岸定居工程。應(yīng)當(dāng)說，經(jīng)過五年的努力，一個覆蓋城鄉(xiāng)，惠及市民、工礦職工、農(nóng)民、游牧民和漁民的住房保障體系已日益成熟、日臻完備。

（五）房地產(chǎn)市場調(diào)控政策體系得以健全。

1.關(guān)注微觀，實現(xiàn)了調(diào)控理論的重大創(chuàng)新。目前房地產(chǎn)市場調(diào)控的一個鮮明特點是，它突破了以往僅就宏觀論宏觀的政策定式，在制定宏觀調(diào)控政策時，充分考慮到了微觀主體的差別和反應(yīng)，對不同城市、不同對象、不同購房套數(shù)等實施差別化的政策，既注重了政策的整體性影響，又關(guān)注到微觀主體的反應(yīng)；既有調(diào)控者的戰(zhàn)略意圖，又有被調(diào)控者應(yīng)對后的跟進措施。應(yīng)該說這是對我國宏觀調(diào)控理論的一大發(fā)展與完善，其意義可能比具體的實施效果還要大、影響還要深遠。2.區(qū)別對待，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策更具針對性。調(diào)控主要針對投資投機性需求，而對自住、改善型需求則區(qū)別對待。調(diào)控的最終目的是解決居民住房問題，同時促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。因此，調(diào)控不搞簡單的一刀切，而是通過有保有壓、區(qū)別對待的政策，遏制投資投機性住房需求，保障自住、改善型住房需求。

3.手段多樣，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策更具靈活性。調(diào)控靈活使用多種政策手段，既有經(jīng)濟手段，也有行政手段；既有財政、稅收手段，也有金融、土地等手段；既有抑制住房需求的手段，也有增加住房供應(yīng)的手段。多種調(diào)控手段的綜合、靈活運用，進一步表明我國的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策日臻成熟和完善。

4.目標(biāo)多重，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策更具全局性。調(diào)控目標(biāo)不是單純的抑制房價，而是在促進房價合理回歸的同時，保持房地產(chǎn)和國民經(jīng)濟的健康、穩(wěn)定發(fā)展，同時滿足住房的剛性需求。調(diào)控目標(biāo)的多重性，固然增加了調(diào)控的難度，但也凸顯了調(diào)控政策從國民經(jīng)濟發(fā)展全局出發(fā)解決居民住房問題的政治高度。

五、國際比較，影響深遠

住房問題及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題，恐怕是每一個國家在發(fā)展過程中必然遇到而且必須要解決好的問題。即使是美國這樣的發(fā)達國家，也是如此。正是由于美國未及時解決好它的房地產(chǎn)泡沫問題，引發(fā)了次貸危機并造成了全球金融危機。從這個意義和視角對我國近年來的住房宏觀政策作一番國際比較，我們更加要說：我國五年來住房宏觀政策的制定和推進，成績巨大、影響深遠。

（一）較好解決了世界五分之一人口住有所居問題。

住有所居是世界性難題。不要說貧困國家，即使在許多中等以上收入國家，盡管政府已經(jīng)采取了諸多積極措施，但住有所居問題都遠未解決。發(fā)達國家中流離失所、露宿街頭者也大有人在。中國發(fā)展階段及人多地少的基本國情更是彰顯了解決這一課題的難度和意義。特別是從中國人口分布來看，黑河－騰沖一線，即“胡煥庸線”東南占全國面積的36%，卻居住著全國人口的94.2%；“胡煥庸線”西北占全國面積的64%，但人口僅占全國的5.8%。人多地少、人口分布極度不均的國情，加大了中國解決居住問題的難度。讓我們引以為豪的是，中國在人均5000多美元的發(fā)展階段，用占世界7%的土地面積，較好養(yǎng)活了占世界22%的人口，基本解決了占世界22%人口的居住問題。在黨中央、國務(wù)院的堅強領(lǐng)導(dǎo)下，一方面保持了房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，房地產(chǎn)投資規(guī)模、商品住房新開工面積、竣工面積和銷售面積平穩(wěn)發(fā)展，居民住房自有率達到80%以上。另一方面，國家大力推動保障性安居工程建設(shè)，住房保障工作全面推進；縱觀各國建立起相對成熟的住房保障體系，美國用了近百年，新加坡和日本用了50多年，而我國在2008年以來的5年中，城鎮(zhèn)實物住房保障覆蓋面就由不足4%迅速提高到2012年預(yù)計的13%左右，再用3年時間或者有望提前，即可達到20%，建成符合中國國情的住房保障體系，實現(xiàn)住有所居目標(biāo)。

（二）有效避免了許多發(fā)展中國家出現(xiàn)的城市病。

在不少國家，特別是在發(fā)展中國家，幾乎都有貧民居住區(qū)，即被稱之為“貧民窟”的地方。伴隨著城市化而生的貧民窟，是許多國家特別是發(fā)展中國家的城市通病。高人口密度，眾多移民，高失業(yè)率，使貧民窟逐漸成為貧困、墮落與污染的聚集地，成為犯罪、賣淫和吸毒的避難所，成為多種傳染病肆虐城市的傳染源。聯(lián)合國人居署報告顯示：2010年世界貧民窟人口已達到8.276億人，接近全球城市人口的四分之一。盡管很多國家采取了許多措施，嘗試解決貧民窟問題，但由于困難重重，加上住房政策、法律、分配制度、國家和城市政策等方面的制約，貧民窟問題的發(fā)展趨勢不但沒有得到遏制，而且還在繼續(xù)擴大。據(jù)預(yù)測，如果貧民窟居民人數(shù)繼續(xù)以同樣速度增長，2030年將達到20億人。我曾經(jīng)到過印度、巴西、墨西哥、南非等國家的貧民窟，那里的景象幾乎令人窒息。印度的貧民窟幾乎遍及所有城市，首都新德里的貧民窟里生活著300多萬人，加爾各答的貧民窟人口有431萬人，孟買的貧民窟人口更是高達800多萬人，占城市總?cè)丝诘?0%以上，氣派的大廈和豪華飯店幾乎淹沒在貧民窟之中。孟買政府也想將貧民窟改建為保障房以解決普通市民的安居問題，但由于有房可租一族的壟斷權(quán)及其利益保護，政府一有想法，他們就以示威游行要挾，政府沒法建、沒錢建，也形不成建的決策。巴西在城市化進程中，貧民窟現(xiàn)象日益嚴(yán)重，一直困擾著巴西經(jīng)濟和社會發(fā)展，導(dǎo)致社會暴力和犯罪活動上升，削弱了國家和民族的凝聚力，造成了一系列嚴(yán)重的社會后果。在墨西哥，隨著工業(yè)化的發(fā)展，農(nóng)村中的剩余勞動力迅速向城市轉(zhuǎn)移，這些移民通常是幾經(jīng)周折之后最終落腳于大城市，造成城市人口急劇膨脹，形成了大量的貧民窟。那里，甚至連警察都無法進入。

在我國，雖然沒有貧民窟，但由于歷史等原因，一些城市也曾存在大量集中連片的簡易住房，這些地方的配套設(shè)施不全，住房功能不完善，低收入群體聚集。我們欣喜地看到，近幾年通過大規(guī)模實施保障性安居工程建設(shè)，我國已基本消除千戶以上規(guī)模的棚戶區(qū)，約1200萬戶、4000多萬人的住房條件得到徹底改善。在棚戶區(qū)改造過程中，我國積累了豐富、寶貴的經(jīng)驗：一是在指導(dǎo)思想上，堅持“科學(xué)發(fā)展，科學(xué)棚改”，促進棚改及經(jīng)濟社會發(fā)展事業(yè)雙雙推進。二是在體制和模式上，實行“政府主導(dǎo)，市場運作”。克服政府失靈和市場失靈的缺陷，實現(xiàn)資源的最優(yōu)配置，發(fā)揮了參與主體積極性。三是在戰(zhàn)略和規(guī)劃上，堅持“統(tǒng)籌兼顧，均衡協(xié)調(diào)”。四是在制度和政策上，采取“綜合配套，多策并舉”。改革創(chuàng)新并完善制度與政策，確保棚改居民“住得進，住得起，住得穩(wěn)”。五是在管理服務(wù)上，實現(xiàn)“規(guī)范有序，人本自治”。通過綜合運用和創(chuàng)新一系列監(jiān)督、管理與服務(wù)模式，確保棚改工作的“公平、公正、公開”。我們在同有關(guān)國家的同行進行交談時，他們深以為是。尤其值得一提的是，過去的五年也是我國農(nóng)民工進城發(fā)展最快的五年，2008年—2012年進城農(nóng)民工共增加約7000萬人，這還不包括跟隨他們進城的老人和孩子。如此大規(guī)模的城鎮(zhèn)化和人口遷移，不僅沒有出現(xiàn)貧民窟，而且在基本改造了已有棚戶區(qū)的基礎(chǔ)上，通過保障性安居工程建設(shè)，較好消化了農(nóng)民工的住房需求，不能不說這是中國發(fā)展的一大奇跡，它為世界特別是廣大發(fā)展中國家提供了解決和防止城市病的有益經(jīng)驗及成功模式。

（三）有效防止了房地產(chǎn)起伏對經(jīng)濟發(fā)展的大沖擊和大震蕩。

房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條長，與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度高，在國民經(jīng)濟中具有舉足輕重的作用。如果調(diào)控不當(dāng)，造成房價持續(xù)高漲或房地產(chǎn)業(yè)泡沫破裂，就會對經(jīng)濟發(fā)展造成大的沖擊和震蕩。這種例子并不鮮見。上世紀(jì)80年代后期，日本經(jīng)濟的高速發(fā)展使日本出現(xiàn)了房地產(chǎn)投機風(fēng)潮，1990年日本房地產(chǎn)的總價值約為20萬億美元，大約是1955年的75倍，相當(dāng)于當(dāng)時全球股市總市值的2倍，地產(chǎn)價格的不斷上揚，使房地產(chǎn)泡沫越吹越大，加之日本政府調(diào)控失誤，最終使房地產(chǎn)泡沫破裂，成為造成國民經(jīng)濟長達十幾年低迷和蕭條的主要原因之一。美國房地產(chǎn)市場在2006之前的五年里持續(xù)繁榮，次級抵押貸款市場迅速發(fā)展，隨著房地產(chǎn)市場的降溫以及短期利率的提高，2008年美國房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)了次貸危機，最終造成資金鏈斷裂，引發(fā)了國際金融危機。西班牙房地產(chǎn)泡沫持續(xù)時間長、增長速度快，1995年—2008年，西班牙房價上漲190％，特別是1999年—2005年年均上漲15％，2008年美國次貸危機爆發(fā)后，西班牙房地產(chǎn)泡沫破滅，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)如建筑、銀行業(yè)等受到沉重打擊，經(jīng)濟陷入50年來的最嚴(yán)重衰退。相比之下，2008年國際金融危機以來，中國政府通過改革創(chuàng)新，在實施有保有壓、區(qū)別對待的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的同時，大規(guī)模實施保障性安居工程建設(shè)，確保了房地產(chǎn)市場和國民經(jīng)濟的平穩(wěn)健康發(fā)展，確保了在大發(fā)展、大調(diào)控的形勢下，未出現(xiàn)大折騰、大影響，未讓房地產(chǎn)對經(jīng)濟產(chǎn)生大的震蕩，反而“化危為機”，使不利的經(jīng)濟形勢成為大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)、解決低收入家庭住房困難的重要機遇。這在國際范圍內(nèi)來比較，不僅是少有的，而且是非常成功和具有重大積極影響的。

（四）為解決農(nóng)村住房問題找到了一條可行之路。

發(fā)達國家由于較早實現(xiàn)了工業(yè)化和城市化，其住房保障政策主要著眼于解決城市低收入群體的住房困難問題。廣大的發(fā)展中國家雖也存在農(nóng)村危房，但基本沒有國家成規(guī)模資助實施改造的先例。我國在缺少成熟模式和經(jīng)驗借鑒的情況下，立足國情，勇于探索，銳意改革，充分考慮農(nóng)村危房狀況和村民居住特點，創(chuàng)造性地開展農(nóng)村危房改造工作，探索形成了四個結(jié)合的經(jīng)驗：一是同類項目結(jié)合。將農(nóng)村危房改造與農(nóng)村貧困殘疾人危房改造、自然災(zāi)害倒損農(nóng)房恢復(fù)重建、農(nóng)村五保戶集中供養(yǎng)機構(gòu)建設(shè)、深山區(qū)庫區(qū)移民搬遷、地質(zhì)災(zāi)害移民搬遷等項目相結(jié)合。二是與村舍規(guī)劃結(jié)合。將農(nóng)村危房改造與新農(nóng)村建設(shè)相結(jié)合，合理確定區(qū)位、規(guī)模和空間布局，統(tǒng)籌整合農(nóng)村道路、供水、沼氣等公共配套設(shè)施。三是多種模式結(jié)合。各地根據(jù)實際情況，分別采取原址重建、易地重建和相對集中重建等多種建設(shè)方式，以及房屋置換、公有產(chǎn)權(quán)房安置等多種模式實施農(nóng)村危房改造。四是與推廣新材料結(jié)合。一些省份除了補助危房改造農(nóng)戶使用新型墻材建房之外，還配套補助新型墻體材料設(shè)備生產(chǎn)線，緩解農(nóng)村建房墻材的供應(yīng)壓力。從全國來看，農(nóng)村危房改造的大規(guī)模順利推進，不僅使群眾得實惠、政府得民心、社會得穩(wěn)定、就業(yè)得促進，也有效地刺激了農(nóng)村消費市場，拉動了國內(nèi)消費。可以自豪地說：中國政府為有效解決農(nóng)村住房問題找到了一條可行之路，也為相關(guān)國家提供了可資借鑒的經(jīng)驗。

（五）為促進城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟長期可持續(xù)發(fā)展提供了有益經(jīng)驗。我國經(jīng)濟已經(jīng)保持了30年的持續(xù)快速增長，今后還能不能長期可持續(xù)快速發(fā)展，其潛力已不在人口紅利，而主要在于加快城鎮(zhèn)化建設(shè)。與發(fā)達國家70%的城鎮(zhèn)化率相比，目前我國只有51.3%，城鎮(zhèn)化進程預(yù)計還將持續(xù)20年左右的時間。中國有13億多人口，城鎮(zhèn)化率每提高一個百分點，就等于有1300多萬農(nóng)村人口進入城市，這相當(dāng)于一個中等國家的人口規(guī)模。如此大規(guī)模的人口遷移，即使從世界范圍來看，也沒有幾個國家是可比的。推進城鎮(zhèn)化既蘊含了巨大的內(nèi)需潛力和發(fā)展空間，又對住房保障等基本公共服務(wù)提出了迫切要求。城市的運轉(zhuǎn)和發(fā)展需要不同行業(yè)、不同層次的勞動力群體，居民收入也會有高有低，低收入和部分中等收入群眾的基本住房問題，很多是難以通過購買商品房來解決的。特別是從農(nóng)村而來的新進城人員，大多從事低端行業(yè)，收入不高，如果沒有一定的保障性住房供應(yīng)，就難以在城市扎根，城鎮(zhèn)化也就難以很好地持續(xù)向前推進。

近年來我國大力實施保障性安居工程建設(shè)，一方面建立了以公共租賃住房為主體的保障性住房體系，更加注重解決進城務(wù)工人員和新就業(yè)人員住房困難問題。2011年新增公共租賃住房套數(shù)占當(dāng)年保障性安居工程住房套數(shù)的比例迅速從2010年的6.3％提高到22.7%，2012年又進一步提高到30.7%，預(yù)計“十二五”期間我國開工建設(shè)的公共租賃住房將達1000萬套左右。另一方面，農(nóng)村危房改造開始并將越來越注重同城鎮(zhèn)化建設(shè)相聯(lián)系。相信在今后幾年，這將為我國的城鎮(zhèn)化乃至未來經(jīng)濟發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。相比之下，發(fā)展中國家的城鎮(zhèn)化建設(shè)中，保障性住房建設(shè)大多是短板，城鎮(zhèn)化后由于缺乏保障性住房建設(shè)而使其效應(yīng)難以充分發(fā)揮。我國的探索，為不少國家特別是發(fā)展中大國，在如何提高城鎮(zhèn)化效應(yīng)，以及有效促進經(jīng)濟長期可持續(xù)發(fā)展方面，都提供了有益的經(jīng)驗。

六、深化共識，統(tǒng)一思想 2013年，我國房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)更是處于關(guān)鍵時期，能否進一步取得成效和發(fā)揮出更大效應(yīng)，關(guān)鍵取決于對一些重大問題有無正確統(tǒng)一的思想認(rèn)識：

（一）關(guān)于堅持還是放松房地產(chǎn)市場調(diào)控問題。

2012年5月—9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長率分別比去年同期增幅回落16.1、16.3、18.2、17.6、16.6個百分點；全國商品房銷售面積也出現(xiàn)絕對額的下降，同比增長率分別為-12.4%、-10.0%、-6.6%、-4.1%、-4.0%。一般而言，房地產(chǎn)市場的繁榮始終具有做大地方GDP、增加財政收入、提升城市品牌等多重誘惑。隨著國內(nèi)經(jīng)濟出現(xiàn)下行壓力以及房地產(chǎn)市場調(diào)控政策持續(xù)發(fā)揮作用，一些人一方面希望放松房地產(chǎn)市場調(diào)控，另一方面希望推出新一輪大規(guī)模經(jīng)濟刺激政策。在此形勢下，堅持調(diào)控還是放松調(diào)控，是擺在我們面前的一個重大問題，是當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控的一個關(guān)鍵點。對此，我們要有清醒的認(rèn)識。毋庸諱言，在目前經(jīng)濟困難明年仍將較為困難的情況下，拉動經(jīng)濟增長最簡單的方式也許就是放松房地產(chǎn)市場調(diào)控，或?qū)嵤┬乱惠喆笠?guī)模刺激政策，但這恰恰也是最不能、最不應(yīng)該做的。從短期來看，對房地產(chǎn)市場實施調(diào)控，可能要承擔(dān)經(jīng)濟適度下滑或不能保持一定增速的代價；但從中長期來看，則有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整和經(jīng)濟的科學(xué)發(fā)展，更為重要的是，它還直接關(guān)乎廣大百姓的福祉。目前一些地方商品住房價格下降和銷量減少實質(zhì)上是房地產(chǎn)市場的理性回調(diào)，是正常的也是合理的，無需大驚小怪。我國房地產(chǎn)市場調(diào)控工作雖然取得了成效，但房地產(chǎn)市場總體上仍處于買賣雙方相持階段，房價反彈壓力不僅存在而且很大，如調(diào)控政策稍有松動，仍有可能前功盡棄，甚至?xí)霈F(xiàn)房價的報復(fù)性反彈，這是不可持續(xù)的，也是老百姓不會答應(yīng)的。另外，如果我們靠房市火爆來拉動經(jīng)濟增長，那將使未來調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)花費更加巨大的代價，也會給經(jīng)濟運行帶來更大的風(fēng)險。因此，必須堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖，在宏觀層面要進一步明確和強化調(diào)控的決心。同時，根據(jù)新情況、新特點，著力調(diào)整完善調(diào)控政策。

（二）關(guān)于處理好貨幣政策與房地產(chǎn)市場調(diào)控的關(guān)系問題。

明年我國貨幣政策面臨一個新的兩難選擇：一方面，針對經(jīng)濟放緩壓力，為刺激經(jīng)濟、拉動經(jīng)濟增長，讓貨幣政策穩(wěn)中見松也許是一個好的選擇，但這又與房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)不相匹配。2012年以來央行兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率、兩次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，雖然僅僅是貨幣政策的微調(diào)，但第二次下調(diào)存貸款利率時房地產(chǎn)市場就做出了關(guān)聯(lián)反應(yīng)，6月份全國商品房銷售面積與5月份相比，環(huán)比上漲52.4%，一些大城市漲幅更高。可以想象，如果為刺激經(jīng)濟增長而選擇放松明年貨幣政策，把握不好的話可能會對已見成效的房地產(chǎn)市場調(diào)控造成巨大沖擊。另一方面，如果不增強穩(wěn)健貨幣政策的靈活性、針對性、前瞻性，對整個經(jīng)濟發(fā)展又會造成不利影響。因此，下一步的貨幣政策，總體上應(yīng)當(dāng)是穩(wěn)健的，適度放松中，應(yīng)當(dāng)考慮采取分類及差別化的措施，把房地產(chǎn)項目同一般企業(yè)項目區(qū)別開來，盡可能減少對房地產(chǎn)市場造成的影響和沖擊。

（三）關(guān)于理性看待房產(chǎn)稅對調(diào)控房價的作用問題。

近年來，每當(dāng)房地產(chǎn)市場調(diào)控進入關(guān)鍵時期，社會對房產(chǎn)稅改革的呼聲和爭議就愈發(fā)強烈。客觀地說，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場上投資投機性購房需求仍然存在的情況下，房產(chǎn)稅通過增加住房持有成本，可以抑制一些不合理的購房需求，對房地產(chǎn)市場的短期調(diào)控和長遠發(fā)展都具有一定的積極意義。但同時也要看到，高房價是市場供求關(guān)系、房產(chǎn)開發(fā)成本和對未來房價的預(yù)期等多種因素綜合作用的結(jié)果，其中供求關(guān)系是主要因素，而房產(chǎn)稅并不能從根本上改變房地產(chǎn)供求關(guān)系。因此，絕不能簡單放大房產(chǎn)稅改革對房價抑制的功效，期望其對平抑房價發(fā)揮“一劍封喉”的作用，也不能否定房產(chǎn)稅改革的作用和影響。目前房產(chǎn)稅的主要功能是促進節(jié)約用地和調(diào)節(jié)收入分配，其次是完善稅制和健全地方稅體系。當(dāng)然，它也對促進房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展具有積極作用。由此出發(fā)，下一步應(yīng)考慮在總結(jié)上海、重慶試點經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，制定統(tǒng)一的試點方案，適時適當(dāng)擴大試點城市范圍。這樣，既可以限制高端房，抑制投資特別是投機購房，調(diào)節(jié)收入分配，又可以在鞏固已有改革成果的基礎(chǔ)上，為在全國推開改革積累更多經(jīng)驗；既可以不斷提高公眾對于房產(chǎn)稅的接受度，還可以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的發(fā)展預(yù)期。經(jīng)過幾年逐步擴大試點并取得更多經(jīng)驗后，再完善辦法一步步推向全國。

（四）關(guān)于正確引導(dǎo)居民的住房消費理念問題。

“人人有房住”不等于“人人有房產(chǎn)”，實現(xiàn)居民“住有所居”目標(biāo)，不意味著人人都要有產(chǎn)權(quán)房，租房應(yīng)當(dāng)是滿足居民特別是年青人住房需求的主要途徑。目前，德國有57％的人口租賃住房，只有43％的人口擁有產(chǎn)權(quán)房，年輕人住房自有率更低，30歲以下的人住房自有率僅為8.8％。瑞士2010年住房自有率也僅為40％左右。因此，要切實轉(zhuǎn)變我國居民的住房消費觀念，引導(dǎo)居民多渠道、多形式解決住房問題，形成合理的住房梯度消費模式。特別是中低收入居民應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身財力狀況和可能，慎重選擇住房消費方式，避免超越自身能力的消費。為此，一方面要穩(wěn)妥推進房產(chǎn)稅。通過增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅負(fù)，來促進居民住房消費觀念的改變。最近，香港政府為遏制越來越熱的樓市炒風(fēng)，從2012年10月27日開始對外地人員購買住宅加收特別印花稅，這對我們研究適時適當(dāng)替代限購政策很有借鑒意義。另一方面，要進一步培養(yǎng)和大力發(fā)展住房租賃市場，特別是在加強監(jiān)管、以監(jiān)管促發(fā)展上下功夫。一是建立健全住房租賃管理法律法規(guī)，明確租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范租賃管理。二是加強住房租賃合同管理，保護房客和房東合法權(quán)益。三是加強房屋租金管理，定期公布區(qū)域房租指導(dǎo)價格，明確租金最高漲幅，對于不合理的租金上漲進行必要干預(yù)。四是加強房屋中介機構(gòu)管理，加大對虛假信息和欺詐行為的處罰力度。大力發(fā)展和強力規(guī)范住房租賃市場，不僅可以盤活閑置房源，增加市場住房供給，減少對新建住房的需求，而且有利于促進形成合理的住房消費觀念，把握住房宏觀政策優(yōu)化的戰(zhàn)略主導(dǎo)權(quán)。

（五）關(guān)于加大住房宏觀政策宣傳問題。

要想在以上及其他一些相關(guān)問題上取得共識，不是一件容易的事。理不辨不明，只有統(tǒng)一了思想，我國的住房宏觀政策才能夠持續(xù)推進，才能夠進一步優(yōu)化，也才能夠更好發(fā)揮效應(yīng)。因此，要全方位、多渠道加大宣傳力度。一是加強對房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程政策及其效果的宣傳。使大家知道成績巨大且來之不易，因此必須堅持政策、完善政策。二是就共同關(guān)心的重點問題展開討論，用事實和道理正確引導(dǎo)市場和政策預(yù)期。三是及時發(fā)布權(quán)威信息。謠言止于智者，謠言止于真相。針對房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)中出現(xiàn)的個別問題，以及一些新情況，有關(guān)部門要加強輿情監(jiān)測，及時發(fā)布權(quán)威信息，堅決制止惡意炒作和不負(fù)責(zé)任的片面報道，主流媒體要發(fā)揮主渠道作用，全面、客觀、及時加以報道并正確引導(dǎo)輿論。

七、堅持改革，再鑄輝煌

我國住房宏觀政策改革與優(yōu)化任重道遠。為此建議：

（一）強化頂層改革設(shè)計。

過去十多年里，房地產(chǎn)業(yè)給中國經(jīng)濟和社會發(fā)展帶來了巨大貢獻；未來十多年間，住房宏觀政策改革和優(yōu)化會面臨許多新課題。如：住房的投資功能和基本居住功能如何界定；我國“4－2－1”式的家庭人口結(jié)構(gòu)模式，未來是否會導(dǎo)致一些大城市存量住房出現(xiàn)供過于求；房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過于集中于大城市和特大城市，如何統(tǒng)籌發(fā)展省會城市、計劃單列市、地級市，特別是如何結(jié)合城鎮(zhèn)化建設(shè)統(tǒng)籌規(guī)劃600多個地級市的發(fā)展；隨著近幾年大規(guī)模實施保障性安居工程建設(shè)，如何分配好、管理好、運營維護好數(shù)量巨大的保障房，建立健全保障房良性運轉(zhuǎn)和可持續(xù)發(fā)展機制，等等。這些對各級政府而言都是巨大的挑戰(zhàn)，需要大家用改革的思維來面對、來破解，但最重要的還是要做好國家層面的通盤規(guī)劃，特別是強化頂層改革設(shè)計，謀劃好整體戰(zhàn)略布局。

（二）堅持“兩手抓”的同時盡可能多用市場化方法。

在社會主義市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)市場發(fā)展與住房保障制度建設(shè)相輔相成、相得益彰。必須“兩手抓、兩手都要硬”，在路徑選擇上，要堅決避免全部依靠市場、讓市場包打天下，或者更多依靠政府、讓政府包打天下的極端。在房地產(chǎn)市場調(diào)控中，要注重改革創(chuàng)新調(diào)控方式，要更多更好運用經(jīng)濟手段、市場方法；對大部分居民而言，應(yīng)主要依靠市場解決住房問題，只有無力通過市場或一定時期內(nèi)無力通過市場解決住房的居民才應(yīng)納入政府保障范圍；對保障性安居工程建設(shè)而言，政府履行職責(zé)時應(yīng)注意發(fā)揮市場機制的作用。一是進一步改革創(chuàng)新政府支持方式，通過注入資本金、投資補助、貸款貼息、鼓勵企業(yè)發(fā)行債券等措施，引導(dǎo)更多社會力量參與投資建設(shè)、運營、管理。二是改進住房保障方式。大量采用實物配租方式是我國住房保障的階段性目標(biāo)任務(wù)。現(xiàn)階段我國主要以政府投資為主大規(guī)模建設(shè)保障性安居工程，通過實物方式解決低收入家庭住房困難問題，今后應(yīng)當(dāng)根據(jù)各地住房市場狀況、住房保障需求、市場房源和財力狀況等，適時調(diào)整住房保障方式，積極實施以租金補貼方式為主提供住房保障，進一步提高住房保障的針對性和實效性。三是充分利用市場來提供住房保障房源。鼓勵和引導(dǎo)企業(yè)投資建設(shè)小戶型租賃房，從根本上解決小戶型房源不足的問題，最終形成“市場建房、政府補貼、居民租房”的住房保障模式。

（三）加大住房管理制度改革。

一是建立健全全國住房信息系統(tǒng)，力爭用三年時間實現(xiàn)地級市以上所有居民商品住房和保障性住房全國聯(lián)網(wǎng)。這對確保住房保障工作公開、公平、公正具有重要意義。二是適當(dāng)簡化和歸并保障性安居工程種類。目前保障性安居工程種類多達7大類11小類，盡管這是住房保障政策發(fā)展過程中逐步形成的結(jié)果，但過多的種類容易產(chǎn)生政策混亂，出現(xiàn)“外行看不明，內(nèi)行說不清”的局面，有必要適當(dāng)逐步進行科學(xué)簡化、歸并。

（四）保持財政投入力度。

今后幾年，保障性安居工程建設(shè)將進入決戰(zhàn)期，需要保持一定的財政投入力度。但是，受國內(nèi)外經(jīng)濟形勢的影響，我國經(jīng)濟發(fā)展和財政收入能力在未來幾年將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，這就需要各級財政部門進一步解放思想，改革創(chuàng)新，克服困難，調(diào)整結(jié)構(gòu)，不僅保持必須的財政資金投入，而且還要盡力加大投入，尤其是要通過改革千方百計拓寬資金來源渠道、引入市場化操作機制和方法、提高財政資金使用效益。

（五）加快住房保障法制建設(shè)。

住房保障是政府的一項長期工作任務(wù)，需要以法律的形式明確各級政府的職責(zé)，確定住房保障的基本原則、目標(biāo)任務(wù)、資金渠道、準(zhǔn)入退出和工作機制等。目前，我國住房保障工作處于深度探索階段，主要依據(jù)是國務(wù)院、國務(wù)院相關(guān)部門、地方政府及相關(guān)部門頒布的規(guī)范性文件，各地區(qū)住房保障標(biāo)準(zhǔn)、保障方式、運作模式不盡一致，保障性安居工程資金需求量大且來源不穩(wěn)定，對于騙租、騙購保障房行為缺乏強有力的處罰依據(jù)，住房保障管理機構(gòu)及其管理人員不健全，住房保障責(zé)任雖然確定為地方政府責(zé)任，但地方對于中央存在依賴性。導(dǎo)致上述問題的一個重要原因在于立法滯后。因此，下一步應(yīng)當(dāng)清晰界定政府基本職責(zé)與市場功能邊界，明確各級政府間的責(zé)任分工，建立長效的保障性安居工程政策支持體系，盡快將住房保障全面納入法制化管理軌道，為住房保障長期穩(wěn)定健康和可持續(xù)發(fā)展提供法律保障。

黨的十八大就要勝利召開了。建成小康社會必將成為下一個五年我們國家的重要戰(zhàn)略目標(biāo)。讓我們在黨中央、國務(wù)院的堅強領(lǐng)導(dǎo)下，堅定信心，不斷改革，勇往直前，去奪取新的更大的勝利！去譜寫更加輝煌的篇章！

第二篇：壯哉,房改!——五年來我國房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)回顧

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壯哉，房改！——五年來我國房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)回顧

2012年11月7日 來源：中國財經(jīng)報

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”。千百年來，這一直是仁人志士的美好期盼和愿景。

2007年，胡錦濤總書記在黨的十七大報告中明確提出了努力使全體人民實現(xiàn)“住有所居”的奮斗目標(biāo)。在這一戰(zhàn)略目標(biāo)的指引下，五年來，黨中央、國務(wù)院果斷決策、科學(xué)調(diào)控、不斷改革、堅定推進，奏響了一曲氣勢恢宏、撼人心魄的住房宏觀政策制定、實施及促進經(jīng)濟科學(xué)發(fā)展的交響樂章，“住有所居”目標(biāo)正大步得以落實。

一、順時應(yīng)勢，科學(xué)決策

安居才能樂業(yè)。住房不僅是個人和家庭的生活問題，也是事關(guān)國民經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展的經(jīng)濟問題，還是關(guān)乎社會和諧穩(wěn)定的政治問題。2008年以來，面對復(fù)雜嚴(yán)峻的國際國內(nèi)形勢，黨中央、國務(wù)院高瞻遠矚、與時俱進，不斷調(diào)整、改革和完善房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程政策（以下簡稱“住房宏觀政策”）。

（一）2008年前三季度，繼續(xù)抑制商品住房價格的過快上漲。

2008年前三季度我國繼續(xù)實施穩(wěn)健的財政政策和適度從緊的貨幣政策。從房地產(chǎn)本身運行情況來看，盡管經(jīng)歷了3年左右的房地產(chǎn)市場調(diào)控，但統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年全國商品住宅銷售價格仍然呈現(xiàn)高位運行的態(tài)勢，同比上漲達到16.9％；2008年一季度同比上漲仍達5.5％。因此，2008年前三季度，國家繼續(xù)實施了2005年以來的房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，通過差別化的稅收、信貸、土地供應(yīng)等政策，抑制商品住房價格的過快上漲。

（二）2008年四季度至2009年，鼓勵普通商品住房消費，進一步推進保障性安居工程建設(shè)。

2008年下半年爆發(fā)的國際金融危機，使主要經(jīng)濟體經(jīng)濟運行急劇下滑，進入第四季度，我國經(jīng)濟也遭受到了明顯沖擊。黨中央、國務(wù)院審時度勢，及時出臺了一系列經(jīng)濟刺激措施，實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。與此同時，對住房宏觀政策做出了以下調(diào)整改革：

1.鼓勵普通商品住房消費。國家加大了對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾堎J款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房者，允許比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。同時，放寬了對個人轉(zhuǎn)讓住房征收營業(yè)稅的優(yōu)惠范圍，將個人購買普通住房免征營業(yè)稅的年限由5年調(diào)整為2年；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。對個人首次購買90平方米以下住房契稅減按1％征收，免征個人住房交易印花稅和土地增值稅。上述鼓勵普通商品住房消費的相關(guān)政策措施，對于促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展、拉動經(jīng)濟增長發(fā)揮了重要的作用。

2.進一步推進保障性安居工程建設(shè)。逐步建立健全了包括廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品房、各類棚戶區(qū)改造（城市棚戶區(qū)、國有工礦棚戶區(qū)、林區(qū)棚戶區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)、煤礦棚戶區(qū)）、農(nóng)村危房改造以及游牧民定居工程等7大類11小類在內(nèi)的保障性安居工程體系（以下簡稱“保障性安居工程”）。城市及礦區(qū)政策的具體內(nèi)容包括：主要以實物方式、結(jié)合發(fā)放租賃補貼，解決260萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題；解決80萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民住房的搬遷維修改造問題。農(nóng)村政策的具體內(nèi)容包括：將農(nóng)村危房改造試點范圍由貴州省擴大到全國陸地邊境縣、西部地區(qū)民族自治縣、國家扶貧開發(fā)工作重點縣等80萬農(nóng)村貧困戶；實施游牧民定居工程，通過建設(shè)保障游牧民基本生產(chǎn)生活的定居房、牲畜棚圈以及飲水、供電、道路等配套設(shè)施，實現(xiàn)游牧民定居。上述政策，既推動了逐步解決城鄉(xiāng)低收入和困難家庭的住房問題，又增加了投資力度，還有效刺激了消費，促進了經(jīng)濟企穩(wěn)回升。

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（三）2010年至2011年，抑制投資投機性購房，保障性安居工程建設(shè)規(guī)模空前。

2009年底至2010年初，居民消費價格指數(shù)由負(fù)變正，物價上漲壓力逐漸加大。部分地區(qū)房地產(chǎn)投資投機日漸加劇，引發(fā)房價快速上漲。為此，國家加強了房地產(chǎn)市場調(diào)控，采取一系列有針對性的措施，控制不合理住房需求，抑制房價過快上漲。同時，將進一步加大實施保障性安居工程建設(shè)提高到鞏固黨的執(zhí)政基礎(chǔ)的高度來認(rèn)識、來布置。

1.通過限購、限貸和差別化稅收政策，抑制投資投機性購房，有效緩解住房供需矛盾帶來的房價上漲壓力。2010年至2011年，國務(wù)院先后印發(fā)了《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》等三個房地產(chǎn)市場調(diào)控文件，從抑制投機投資性購房需求和增加有效供給兩方面入手，出臺了有史以來最為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，包括大幅度提高二套房首付比例，停止發(fā)放第三套住房貸款；要求直轄市、計劃單列市、省會城市以及房價過高、上漲過快的城市，實行住房限購政策；恢復(fù)對個人購房不足五年交易全額征收營業(yè)稅政策，加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算稽查力度；增加保障性安居工程和普通商品住房用地供應(yīng)，在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“綜合評標(biāo)”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。

2.更大規(guī)模實施保障性安居工程建設(shè)。一方面，明確“十二五”期間，全國將建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程住房3600萬套，覆蓋面達到20％左右。2010年，城鎮(zhèn)保障性安居工程開工590萬套，基本建成330萬套；2011年，城鎮(zhèn)保障性安居工程開工1043萬套，基本建成432萬套。另一方面，更大規(guī)模進行農(nóng)村危房改造，逐步將試點范圍擴大到中西部地區(qū)全部縣。2010年改造139萬戶，比2009年增加58％；2011年改造285萬戶，比2010又增加一倍。同時，2010年和2011年分別實施游牧民定居工程7.6萬戶和6.8萬戶。更大規(guī)模實施保障性安居工程建設(shè)，是推動科學(xué)發(fā)展、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的重大舉措，對于保障和改善民生、促進社會和諧穩(wěn)定，對于擴大國內(nèi)需求、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，對于加強宏觀調(diào)控、保持經(jīng)濟長期平穩(wěn)較快發(fā)展，發(fā)揮了一舉多得的重要作用。

3.在上海、重慶開展個人住房房產(chǎn)稅改革試點。2011年1月28日，根據(jù)國務(wù)院常務(wù)會議精神，上海、重慶開展了個人住房房產(chǎn)稅改革試點。這項改革，是中國改革開放以來第一次對個人不動產(chǎn)征稅，牽涉利益眾多，論證期間各方面認(rèn)識不大一致，即使在同意開展房產(chǎn)稅試點的人群中，也有各種不同方案。本著積極穩(wěn)妥的改革原則，秉持科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)母母锞瘢瑑墒性谪斦俊⒍悇?wù)總局和住建部指導(dǎo)下的房產(chǎn)稅改革試點收到了預(yù)期效果，取得了積極成效。

（四）2012年初以來，堅定房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松和持續(xù)加大保障性安居工程建設(shè)。隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的持續(xù)深入，特別是與國內(nèi)外經(jīng)濟下行態(tài)勢相重合以后，土地出讓收入、房屋銷售量、房地產(chǎn)稅收等均出現(xiàn)不同程度的下降。在此背景下，個別地方和不少利益相關(guān)者要求房地產(chǎn)市場調(diào)控政策“松綁”的聲音不絕于耳。對此，黨中央、國務(wù)院的態(tài)度非常明確也非常堅決，堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不放松，并要求扭轉(zhuǎn)“GDP至上”的思想。溫家寶總理明確指出：“一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位，因此，調(diào)控不能放松。如果放松，將前功盡棄，而且會造成房地產(chǎn)市場的混亂，不利于房地產(chǎn)長期、健康和穩(wěn)定發(fā)展。”2012年6月，李克強副總理在全國保障性安居工程座談會上強調(diào)：“要從大局考慮問題，繼續(xù)穩(wěn)定政策，鞏固調(diào)控成果”，并要求進一步加大保障性安居工程建設(shè)力度。即使在今年6—8月份我國經(jīng)濟形勢十分困難的情況下，中央依然沒有放松房地產(chǎn)市場調(diào)控，明確要堅持調(diào)控不動搖、調(diào)控政策不放松、調(diào)控力度不減弱、調(diào)控目標(biāo)不打折。7月底，國務(wù)院還派出8個督查組，對16個省市落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策情況進行了深入督查。同時，保障性安居工程建設(shè)又進一步加大了力度。2012年中央財政對保障性安居工程建設(shè)投入增長了36％。農(nóng)村危房改造中央財政補助范圍由中西部地區(qū)擴大到全國所有縣，實現(xiàn)了政策的全覆蓋，中央財政農(nóng)村危房改造投資增長了164％。

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二、統(tǒng)籌兼顧，多管齊下

縱觀五年來我國住房宏觀政策制定和實施的全過程，中央積極推進改革創(chuàng)新，綜合運用多種政策手段，多管齊下，多措并舉，打出了一套漂亮的“組合拳”，真正做到了統(tǒng)籌兼顧、科學(xué)施治。

（一）堅持上下左右齊動員，做到思路科學(xué)、措施有力。1.國務(wù)院思路明確。2010年的《政府工作報告》明確提出：“要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。”2011年的《政府工作報告》中又提出：“切實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格，滿足居民合理住房需求。”2012年的《政府工作報告》莊嚴(yán)承諾：“進一步鞏固調(diào)控成果，促進房價合理回歸。”同時，溫家寶總理多次作出批示，要求加強保障性安居工程建設(shè)工作。李克強副總理始終關(guān)注和積極推進保障性安居工程建設(shè)工作。從公開報道的不完全統(tǒng)計來看，2009年至2012年9月底，李克強副總理專門召開保障性安居工程建設(shè)會議和視察地方保障性安居工程就有40次之多。他還多次作出重要批示，要求各地認(rèn)真貫徹落實黨中央、國務(wù)院的決策部署，確保任務(wù)落實，確保建設(shè)質(zhì)量，確保分配公平，要把確保質(zhì)量和公平分配作為保障性安居工程的生命線，建設(shè)質(zhì)量優(yōu)良、分配陽光的工程，使之經(jīng)得起歷史和人民的檢驗。

2.各級政府和有關(guān)部門共同努力。在黨中央、國務(wù)院的堅強領(lǐng)導(dǎo)下，地方各級政府及國務(wù)院有關(guān)部門認(rèn)真貫徹落實國家有關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，一線城市和部分二線城市按規(guī)定公布了本地區(qū)新建住房價格控制目標(biāo)，各地普遍公布和執(zhí)行了住房限購令，嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸和稅收政策，有效遏制投機投資性購房。同時，為確保保障性安居工程順利實施，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭，發(fā)展改革委、財政部、人民銀行等17個部門參與組成了保障性安居工程協(xié)調(diào)小組，負(fù)責(zé)工作指導(dǎo)。地方各級政府也都相應(yīng)成立了本地區(qū)的保障性安居工程協(xié)調(diào)小組，負(fù)責(zé)本地區(qū)保障性安居工程工作。無論是中央還是地方的協(xié)調(diào)小組，各成員單位都積極工作、密切配合、相互支持。上下左右協(xié)同作戰(zhàn)的機制，為房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)奠定了堅實的組織保障。

3.建立責(zé)任追究制度。為確保住房宏觀政策落到實處，國務(wù)院明確規(guī)定，穩(wěn)定房價和住房保障工作實行省級人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實的工作責(zé)任制。國務(wù)院有關(guān)部門加強對城市人民政府住房保障和穩(wěn)定房價工作的監(jiān)督和檢查。對于新建住房價格出現(xiàn)過快上漲勢頭、土地出讓中連續(xù)出現(xiàn)樓面地價超過同類地塊歷史最高價，以及保障性安居工程建設(shè)進度緩慢、租售管理和后期使用監(jiān)管不力的，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部、監(jiān)察部即會同有關(guān)部門，約談省級及有關(guān)城市人民政府負(fù)責(zé)人。對未如期確定并公布本地區(qū)新建住房價格控制目標(biāo)、新建住房價格漲幅超過控制目標(biāo)、沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的，相關(guān)省（區(qū)、市）人民政府要向國務(wù)院報告。監(jiān)察部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門視情況，根據(jù)有關(guān)規(guī)定對相關(guān)負(fù)責(zé)人進行問責(zé)。對于執(zhí)行差別化住房信貸政策、稅收政策不到位、房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也要納入約談和問責(zé)范圍。省級人民政府及其有關(guān)部門參照上述規(guī)定，建立健全對轄區(qū)內(nèi)城市落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機制。上述措施為房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障政策的落實起到了保駕護航的作用。4.定期和不定期督促檢查。國務(wù)院每年組織相關(guān)部門對房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)政策落實情況進行定期或不定期監(jiān)督檢查。如，國務(wù)院有關(guān)部門加強對各地貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策情況的檢查和指導(dǎo)，對房價上漲過快的地區(qū)和城市進行重點督查；定期和不定期組織對保障性安居工程建設(shè)及其質(zhì)量和分配進行督查，確保保障性安居工程建設(shè)到位、質(zhì)量可靠、分配公平。

（二）堅持市場與保障并重，做到低端有保障，中端有支持，高端有限制。

1.從市場調(diào)控看，在抑制投資投機需求的同時，注重加大對中等偏下收入家庭的住房保障。在市場經(jīng)濟條件下，過高的房價使一部分中等偏下收入家庭無力通過市場解決住房問題，他

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們的住房條件往往較差，功能不全，存在較大的安全隱患。為使這部分家庭能夠享受改革開放成果，改善其居住條件，政府在加強房地產(chǎn)市場調(diào)控、抑制房價過快上漲的同時，通過實施保障性安居工程建設(shè)，保障這部分家庭居住需要，使這部分居民能夠安居樂業(yè)，有效降低和緩解了住房市場的剛性需求，維護了社會和諧穩(wěn)定。

2.從住房供給來看，做到低端有保障，中端有支持，高端有限制。通過改革供給模式，積極促進市場和政府保障的有機結(jié)合，較好地分類解決不同層次的居民住房需求問題。即：對于低收入及中等偏下收入家庭，政府通過廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房、棚戶區(qū)改造、農(nóng)村危房改造等方式，解決其住房困難問題，做到“低端有保障”；對于中等收入家庭，政府通過限價商品住房、首套普通商品住房貸款首付和貸款利率的優(yōu)惠以及住房公積金等政策，幫助其解決住房問題，做到“中端有支持”；對于高收入家庭，則通過市場供應(yīng)的商品住房解決其住房問題，同時，政府運用規(guī)劃、土地供應(yīng)、稅收等手段對高檔住房、大戶型住房進行適當(dāng)控制，做到“高端有限制”。3.從保障對象來看，做到“無縫對接”。2007年以前，我國的城市住房保障制度主要包括廉租住房和經(jīng)濟適用住房。其中，廉租住房保障對象為住房困難的城市最低收入家庭（即低保戶，但實際上由于保障房非常有限，低保戶中也只有少部分住房特困戶才能得到解決），經(jīng)濟適用住房保障對象為城市中低收入家庭。在此情況下，大量不符合廉租住房保障條件但又無力購買經(jīng)濟適用住房，以及不符合經(jīng)濟適用住房保障條件但又無力購買商品住房的居民，就成為了住房保障的“夾心層”，無法享受住房保障政策。李克強副總理對此高度重視并多次強調(diào)要解決這一問題。隨著城市住房保障政策的不斷改革完善，目前我國已基本實現(xiàn)了城市中等及中等偏下收入家庭住房保障的“無縫對接”。一是將廉租住房保障范圍由住房困難的最低收入家庭擴展到低收入家庭。同時，通過大力實施各類棚戶區(qū)改造，改善低收入居民住房條件。二是大力發(fā)展公共租賃住房，主要面向城市中等偏下收入家庭、新參加工作職工和外來務(wù)工人員。三是房價較高的城市通過“限房價、競地價”的方式，積極建設(shè)限價商品住房，重點解決中等收入家庭住房困難。

（三）堅持經(jīng)濟和行政手段并用，做到抑制需求與增加供給并重。

1.以經(jīng)濟手段為主，輔之以必要的行政手段。一般而言，對房地產(chǎn)市場實施宏觀調(diào)控，應(yīng)當(dāng)以經(jīng)濟手段為主。但當(dāng)利用經(jīng)濟手段仍不能及時見效時，果斷適當(dāng)?shù)夭捎靡恍┬姓侄我彩欠浅１匾摹?010年我國房地產(chǎn)投資投機現(xiàn)象一度十分盛行，直接導(dǎo)致了部分城市商品住房價格連續(xù)大幅上漲。盡管國務(wù)院于2010年連續(xù)印發(fā)了國發(fā)〔2010〕4號、國發(fā)〔2010〕10號兩個文件，綜合運用財政、土地和差別化的信貸、稅收政策等經(jīng)濟手段，著力抑制住房投資投機性需求，但由于經(jīng)濟手段發(fā)揮作用需要一個過程，2011年春節(jié)前后房價再度快速上漲，在這種背景下，國務(wù)院果斷要求大部分城市采取限購政策，禁止各種名目的炒房和投機性購房，房價上漲勢頭得到了及時有效遏制，調(diào)控取得了明顯的效果。或許，人們可以從某個角度去點評這種辦法的一些不足之處，但如果放到房價得以有效遏制、泡沫得以有效擠出、執(zhí)政基礎(chǔ)得以有效鞏固的高度來看，則瑕不掩瑜了。

2.既抑制不合理需求，也增加有效供給。房價上漲是商品住房供需矛盾的結(jié)果。因此，必須從需求和供給兩方面入手來解決這一矛盾。本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控，一方面，通過限購措施、差別化信貸和稅收政策，遏制投資投機等不合理需求；另一方面，通過增加住宅用地供應(yīng)，增加普通商品住房和保障性住房等有效供給，滿足普通居民家庭住房需要，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

（四）堅持方方面面統(tǒng)籌，做到城、鄉(xiāng)、礦、“游”住房問題全面改善。

目前，我國的保障性安居工程既考慮城市居民的住房需要，也考慮工礦等企業(yè)職工的住房需要，同時著力改善農(nóng)村居民住房條件，實現(xiàn)了對城市、農(nóng)村和工礦、游牧民及漁民的全覆蓋，做到了統(tǒng)籌兼顧、均衡發(fā)展。具體體現(xiàn)在：一方面，從整個保障性安居工程組成來看，彩虹淘寶客

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包括城鎮(zhèn)保障性安居工程和農(nóng)村保障性安居工程兩大部分，實現(xiàn)了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌。其中，城鎮(zhèn)保障性安居工程中的棚戶區(qū)改造又包括城市、工礦、林區(qū)、墾區(qū)和煤礦棚戶區(qū)改造；而農(nóng)村保障性安居工程，則既包括了農(nóng)村危房改造，也包括了游牧民定居工程建設(shè)，還包括了漁民上岸工程。另一方面，從城鎮(zhèn)保障性安居工程特別是公共租賃住房保障對象來看，逐步取消了城市戶籍限制，實現(xiàn)了城鄉(xiāng)均衡發(fā)展。按照現(xiàn)行政策規(guī)定，公共租賃住房是面向城市中等偏下收入家庭、新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務(wù)工人員的保障性住房，取消了許多領(lǐng)域?qū)Τ鞘袘艏囊螅蚱屏顺青l(xiāng)分割。同時，國家還針對解決農(nóng)民工住房問題出臺了相關(guān)政策。

（五）堅持全過程管理，做到拆遷、建設(shè)、分配有機結(jié)合。

在保障性安居工程建設(shè)過程中，涉及拆遷、建設(shè)、分配等多個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都至關(guān)重要，直接決定著保障性安居工程的成效及成敗。五年來，我國對保障性安居工程堅持實行并不斷完善全過程管理：一是以人為本，和諧拆遷；監(jiān)督到位，陽光拆遷。2011年溫家寶總理主持國務(wù)院常務(wù)會議審議頒布了《國有土地上房屋征收補償條例》，進一步促進了拆遷行為的規(guī)范化和法制化。二是加強工程監(jiān)管，確保建設(shè)質(zhì)量。把確保質(zhì)量貫穿于保障性安居工程建設(shè)的全過程，嚴(yán)把四個關(guān)口，即：嚴(yán)把規(guī)劃選址關(guān)，避開生態(tài)脆弱和可能發(fā)生地質(zhì)災(zāi)害的區(qū)域；嚴(yán)把建筑材料關(guān)，嚴(yán)格建材驗核制度，防止不合格建材用于項目建設(shè)；嚴(yán)把設(shè)計施工關(guān)，督促設(shè)計單位嚴(yán)格執(zhí)行法律法規(guī)和強制性標(biāo)準(zhǔn)，督促施工單位嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計方案和施工規(guī)范；嚴(yán)把竣工驗收關(guān)，對存在質(zhì)量問題的房屋不得驗收合格，禁止交付使用，并要限期整改。三是規(guī)范分配退出管理，確保公平公正。李克強副總理多次強調(diào)，要重視確保住房質(zhì)量可靠和分配公平公正，并指出這是保障性安居工程的“生命線”。毋庸諱言，盡管個別地方在個別分配退出等環(huán)節(jié)上仍有不盡人意之處，但總體來看，經(jīng)過各地區(qū)、各部門幾年來不斷努力，保障性住房分配公開、公平、公正和有序退出的制度和機制已經(jīng)不斷建立健全，而且在越做越好，確保有限的公共資源越來越好地用于最需要幫助的住房困難群眾。

三、盡心支持，盡力保障

幾年來，在住房宏觀政策制定和實施過程中，各級財政部門按照黨中央、國務(wù)院的決策部署，從全局的高度，認(rèn)真研究完善政策，想方設(shè)法保障資金需求，積極配合有關(guān)部門工作，較好地發(fā)揮了職能作用。

（一）積極參與政策制定，科學(xué)測算資金需求。

近年來，財政部每年都組織或參與若干次住房宏觀政策調(diào)查研究，提交十多篇調(diào)研報告，努力立足住房政策全局，深度參與設(shè)計和完善相關(guān)政策。這些調(diào)研報告，既有針對保障性安居工程建設(shè)的，也有建言房地產(chǎn)市場調(diào)控的；既有國內(nèi)情況的剖析、研判，也有國際經(jīng)驗的借鑒和比較。同時，還積極參與保障性安居工程建設(shè)規(guī)劃、制度的設(shè)計，對于完善相關(guān)政策和制度發(fā)揮了重要作用。2007年3月，財政部在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，向國務(wù)院報送了《財政部對廉租住房保障情況的分析及建議》的專題報告，溫家寶總理做出了重要批示，對解決我國城市低收入家庭住房困難問題起到了重要的促進作用。“兵馬未動，糧草先行”。保障性安居工程建設(shè)工作能否做好，任務(wù)能否順利完成，資金保障是關(guān)鍵。財政部在黨中央、國務(wù)院制定“十二五”保障性安居工程規(guī)劃的過程中，區(qū)分各類保障性安居工程實施主體，及時測算了資金總需求及分資金需求，還細(xì)致測算了政府資金、企業(yè)資金、個人資金、銀行貸款、企業(yè)債券等資金需求，有效服務(wù)和促進了早謀劃、早安排，為科學(xué)謀劃、科學(xué)安排奠定了基礎(chǔ)。

（二）不斷完善財稅政策，充分發(fā)揮職能作用。

1.實施差別化稅收政策，發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用。按照家庭擁有住房套數(shù)、類別、持有時間等不同情況，實行差別化稅收政策，抑制投機、投資性需求，支持自住性需求。除前面所列舉的營業(yè)稅政策的調(diào)整變化外，在契稅等稅收政策方面也進行了調(diào)整完善。如規(guī)定對購買普通

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住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅；如果該住房為建筑面積90平方米及以下的普通住房，則減按1%稅率征收契稅。

2.減免有關(guān)稅收和收費、基金，降低保障性安居工程建設(shè)成本。為支持保障性安居工程建設(shè)，降低其成本，財政部出臺了一系列針對保障性安居工程建設(shè)的稅收及收費基金減免政策。主要包括：對廉租住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房以及城市和國有工礦棚戶區(qū)改造給予減免營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、印花稅、契稅等優(yōu)惠政策；對廉租住房和經(jīng)濟適用住房以及公共租賃住房建設(shè)、城市棚戶區(qū)改造、舊住宅區(qū)整治，一律免收各項行政事業(yè)性收費和政府性基金；對于廉租住房和經(jīng)濟適用住房以及棚戶區(qū)改造中的安置住房建設(shè)用地，除依法支付征地補償和拆遷補償費用以外，一律免收土地出讓收入。

3.實行貸款貼息政策，放大政策效應(yīng)。為充分發(fā)揮財政資金的杠桿作用，財政部門鼓勵各地運用投資補助、貸款貼息、資本金注入等方式，吸引社會力量和銀行資金來參與保障性安居工程建設(shè)與運營，建立健全了保障性安居工程持續(xù)建設(shè)和運營的資金保障機制，起到了“四兩撥千斤”的作用，調(diào)動了各方面的積極性，放大了財政資金效能。

（三）千方百計保障資金需求，大力支持住有所居。

實施保障性安居工程屬于各級政府的公共職能，各級財政部門有責(zé)任、有義務(wù)保障政府履行這項職能所需要的開支。為此，各級財政部門大力調(diào)整支出結(jié)構(gòu)，盡最大力量多渠道籌集保障性安居工程所需資金，著力支持住有所居。1.中央財政實施專項資金補助，不斷提高補助標(biāo)準(zhǔn)。目前，在全國11類保障性安居工程中，除經(jīng)濟適用住房、限價商品住房由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，無需政府給予補助以外，其他9類保障性安居工程均已納入中央財政補助范圍。中央財政針對不同類型保障性安居工程，分別設(shè)立了專項補助資金。同時，逐步提高中央補助標(biāo)準(zhǔn)。如，中央預(yù)算內(nèi)投資補助新建廉租住房資金，從2008年中部200元/平方米、西部300元/平方米，提高到2012年中部400元/平方米、西部500元/平方米（其中，四省藏區(qū)800元/平方米、西藏1000元/平方米）。中央農(nóng)村危房改造專項資金的補助標(biāo)準(zhǔn)，從2008年5000元/戶，提高到2012年7500元/戶。在此基礎(chǔ)上，對陸地邊境縣（團場）邊境一線貧困農(nóng)戶、建筑節(jié)能示范戶每戶再增加2500元補助。上述各類中央專項補助資金，對于幫助財政困難地區(qū)完成保障性安居工程任務(wù)發(fā)揮了重要作用。

2.積極拓寬資金來源，多渠道籌集建設(shè)資金。針對保障性安居工程建設(shè)任務(wù)重、資金需求量大等情況，財政部門積極拓寬資金來源渠道，加大財政資金籌集力度。除各級財政公共預(yù)算安排資金支持保障性安居工程建設(shè)以外，還從住房公積金增值收益、土地出讓收益、地方政府債券收入、國有資本經(jīng)營預(yù)算、城市維護建設(shè)稅、試點城市個人住房房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)公用事業(yè)附加、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等多渠道增加投入。在實施農(nóng)村危房改造過程中，多數(shù)試點地區(qū)按照“渠道不亂、用途不變、捆綁使用、統(tǒng)籌安排、各記其功”的原則，優(yōu)化、整合農(nóng)村建設(shè)資金。

3.大幅增加投入，傾力支持保障性安居工程建設(shè)。據(jù)統(tǒng)計，各級財政每年用于保障性安居工程建設(shè)的資金，已從2007年的98.23億元增加到2011年的3342.91億元，年均增長141.5％；2008年—2011年累計用于保障性安居工程建設(shè)的支出為6321.55億元。其中，中央財政專項補助資金規(guī)模逐年增加，每年實際下達的資金數(shù)額，從2007年的72億元增加到2011年的1713億元，年均增長120.9%；2008年—2011年中央財政累計下達專項補助資金3225.29億元。2012年，中央財政專項補助資金進一步增加到2330億元。特別值得一提的是，在今年全國財政收入特別是中央財政收入形勢嚴(yán)峻、支出壓力加大的情況下，中央財政通過調(diào)整支出結(jié)構(gòu)，共安排農(nóng)村危房改造補助資金445.72億元，為前四年中央補助資金總和的1.56倍。同時，從資金用途來看，中央財政不僅對保障性安居工程建設(shè)本身進行補助，今年還對保障性安居工程配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進行補助，補助金額達到393億元。各級財政資金投入的彩虹淘寶客

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增加，有力地保障了保障性安居工程建設(shè)資金需求。

4.加強后續(xù)管理，確保住房保障可持續(xù)發(fā)展。保障對象入住保障性住房后，如何管理、運營好數(shù)量龐大的保障性住房，確保保障性住房正常運轉(zhuǎn)是擺在地方政府面前的一個重大問題。特別是廉租住房，由于租金較低，僅靠租金收入難以滿足廉租住房維護和管理支出。為此，財政部明確規(guī)定，廉租住房維護和管理支出實行公共財政預(yù)算“兜底”，即廉租住房租金用于廉租住房維護和管理支出的不足部分，由公共財政預(yù)算安排解決。按照這一規(guī)定，地方財政部門將保障性住房維護和管理支出納入預(yù)算安排，確保了住房保障的可持續(xù)性。

（四）加強保障性安居工程資金監(jiān)管，確保資金安全和專款專用。

為規(guī)范保障性安居工程資金管理，提高資金使用效益，確保資金專款專用，各級財政部門認(rèn)真做好保障性安居工程資金分配和管理等工作，有力地推動了保障性安居工程順利實施。1.建立健全資金管理制度。各級財政部門堅持加大投入與強化管理并重，建章立制，不斷完善資金監(jiān)管。財政部會同有關(guān)部門制定了《中央補助廉租住房保障專項資金管理辦法》《中央補助公共租賃住房專項資金管理辦法》《中央補助城市棚戶區(qū)改造專項資金管理辦法》《中央農(nóng)村危房改造補助資金管理暫行辦法》等一系列制度，對中央補助資金的申請、分配、使用管理、監(jiān)督檢查等做出了具體規(guī)定。同時，財政部還會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等有關(guān)部門積極推進績效考評工作，在分配農(nóng)村危房改造補助資金時對工作扎實、績效良好的地區(qū)實施了“以獎代補”政策。地方各級財政部門也制定出臺了相應(yīng)的保障性安居工程資金管理具體辦法和操作規(guī)程，努力強化資金管理，提高資金使用效益。

2.實施保障性住房租金“收支兩條線”改革。政府購建的保障性住房是國有資產(chǎn)的重要組成部分，財政部明確要求地方財政部門要實施改革，將廉租住房和公共租賃住房租金納入“收支兩條線”管理范圍，按照規(guī)定及時足額繳入地方同級國庫，專項用于廉租住房和公共租賃住房的維護和管理等開支。

3.確保保障性安居工程資金專款專用。各級財政部門對保障性安居工程資金實行專項管理、分賬核算，并要嚴(yán)格按照規(guī)定用途使用，不得截留、擠占、挪作他用，不得用于平衡本級預(yù)算。同時，根據(jù)保障性安居工程工作進度及時下達預(yù)算并撥付資金，保障預(yù)算執(zhí)行進度，確保保障性安居工程資金需要。

（五）開展房產(chǎn)稅改革試點，助力房地產(chǎn)市場調(diào)控。

對個人住房開征房產(chǎn)稅，適當(dāng)提高住房保有成本，是有利于房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展的重要制度建設(shè)。在上海、重慶房產(chǎn)稅改革試點中，財政部、稅務(wù)總局、住建部等部門與兩市密切配合，在試點辦法的制定、完善以及試點前的各項準(zhǔn)備工作中，反復(fù)溝通，形成合力，保障了試點的順利推出和平穩(wěn)實施，有力地助推了房地產(chǎn)市場調(diào)控。

1.對引導(dǎo)合理的住房消費需求發(fā)揮了積極作用。在上海市2011年完成認(rèn)定的免稅住房中，屬于本市居民家庭第二套及以上新購住房，但未超出人均60平方米免稅住房面積的，占71.6%。這表明居民購買住房漸漸轉(zhuǎn)向以小戶型為主，住房消費需求更趨理性。而應(yīng)稅住房中，90%以上適用0.4%的優(yōu)惠稅率，主要集中在非中心城區(qū)，起到了鼓勵人口向郊區(qū)轉(zhuǎn)移的政策導(dǎo)向。在重慶開展改革試點后，高檔住房的需求受到了抑制，2011年高檔住房成交面積占全部住房成交面積的比重較2010年下降4.1個百分點,高檔住房的成交價較試點前下降了7.1％；高檔住房的供需結(jié)構(gòu)也發(fā)生了一定變化，大戶型比例下降，中小戶型增加，100平方米以下住房上市量同比增加了17.8%，多數(shù)高檔樓盤訪客量下降了30％至50％。

2.為建立地方財政收入長期穩(wěn)定增長的機制創(chuàng)造了條件。試點初期，兩市主要對增量住房征稅，當(dāng)年的增量在以后就會成為存量，隨著新增住房不斷增加并轉(zhuǎn)化為存量住房，應(yīng)稅住房的數(shù)量和稅收收入規(guī)模每年將成倍增長。因此，房產(chǎn)稅在不遠的將來會成為地方政府的重要稅源。另外，房產(chǎn)稅的試點還探索建立了對個人住房征稅的征管機制，促進了納稅人自覺納稅意識的提高和稅務(wù)機關(guān)征管理念的轉(zhuǎn)變。

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四、成效斐然，多方獲益

五年來，我國房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)工作的實施推進，成效凸顯、意義重大、影響深遠，概括為一句話，就是有力地促進了我國經(jīng)濟更加科學(xué)發(fā)展、社會更加和諧穩(wěn)定，黨與人民貼得更近。具體的成效和意義主要體現(xiàn)在以下五個方面：

（一）城鄉(xiāng)居民居住條件得以改善。

1.城鄉(xiāng)居民人均住房建筑面積穩(wěn)步增加。據(jù)統(tǒng)計，2008年—2011年，全國城鎮(zhèn)住宅竣工面積分別為4.8億、5.77億、6.12億、7.17億平方米。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積從2007年的30.1m2增加到2011年32.7m2；農(nóng)村居民人均住房建筑面積從2007年的31.6m2增加到2011年36.2m2。不僅城鄉(xiāng)居民人均住房面積逐年增加，更為重要的是，隨著規(guī)劃設(shè)計、工程管理、建筑材料、節(jié)能環(huán)保等方面的提高和改進，新建住宅的工程質(zhì)量、功能品質(zhì)、環(huán)境條件明顯提升。

2.住有所居目標(biāo)正大步得以落實。在各級政府的共同努力下，2008年至2011年間，我國累計開工建設(shè)保障性安居工程住房超過2300萬套，基本建成1200萬套以上，新增發(fā)放租賃補貼超過400萬戶。截至2011年底，全國已累計用實物方式解決了2650萬戶城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入家庭的住房困難。2012年，全國又開工建設(shè)保障性安居工程住房745萬套，竣工412萬套，實物住房保障受益戶數(shù)占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的比例由2008年的不足4%迅速提高到2012年預(yù)計的13%左右。如按三口之家計算，將有近1.2億人通過不同形式的保障解決了住房困難。預(yù)計“十二五”期末，城鎮(zhèn)住房保障覆蓋面將達到20%左右。同時，從2008年農(nóng)村危房改造試點以來，中央財政共支持1033萬貧困農(nóng)戶實施危房改造，改造任務(wù)從2008年的4萬戶增加到2012年的560萬戶，按戶均3.5人測算，僅2012年當(dāng)年農(nóng)村危房改造受益人數(shù)就達2000萬人。如果再加上政府支持的因災(zāi)造成房屋毀損后的修復(fù)重建，數(shù)量會更大。五年來，各級政府以高度的政治責(zé)任感和使命感，充分運用政策力量、制度力量，凝聚合力，揚長避短，克難前行，使這五年成為我國歷史上政府對保障性安居工程投入最多、建成規(guī)模最大、工作成效最明顯的時期。保障性安居工程建設(shè)，極大地改善了低收入家庭住房條件，大步落實了住有所居目標(biāo)，對促進經(jīng)濟增長與社會和諧發(fā)揮了重要作用。

3.棚戶區(qū)改造實現(xiàn)了四個巨變。一是棚改家庭住房條件發(fā)生巨變。棚改使破舊不堪的舊房變成寬敞明亮的高樓，不僅使棚改家庭的住房狀況徹底改變，住房質(zhì)量根本改觀，而且增加了棚改家庭的財產(chǎn)收入，縮小了社會貧富差距。同時，也增加了就業(yè)機會，緩解了社會矛盾。二是棚改社區(qū)發(fā)生巨變。棚改使擁擠污臭、犯罪頻發(fā)的棚戶區(qū)，變成環(huán)境優(yōu)美、關(guān)系和諧的新型社區(qū)，健全了基礎(chǔ)設(shè)施，使居民生活更加便利，也穩(wěn)定了治安環(huán)境，使居民幸福平安。三是工礦企業(yè)發(fā)生巨變。棚改在解決職工住房困難問題的同時，也為企業(yè)消除了后顧之憂，減輕了企業(yè)負(fù)擔(dān)，支持了企業(yè)發(fā)展。四是棚改城市發(fā)生巨變。棚改使城市面貌煥然一新，提升了城市形象；優(yōu)化了投資環(huán)境，擴大了發(fā)展空間；拉動了經(jīng)濟發(fā)展，提升了土地價值；緩解了社會矛盾，促進了城市和諧。

（二）商品住房供需矛盾得到有效緩解。

1.商品住房價格漲幅得到控制。據(jù)統(tǒng)計，2009年—2011年，全國商品住宅銷售價格同比增長率分別為24.7%、6.0%、6.1%。2012年前三季度，全國商品住宅銷售價格同比下降3.9%。2012年9月份，70個大中城市中，新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市有24個，持平的城市有15個，環(huán)比價格上漲的31個城市漲幅均未超過0.4%；從同比情況看，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有55個，持平的城市有3個，上漲的城市有12個，漲幅均未超過1.2%。同比價格上漲的12個城市中，漲幅比8月份回落的城市有5個。

2.商品住房交易量趨穩(wěn)。據(jù)統(tǒng)計，2009年—2011年，全國商品房銷售面積分別為9.37億、10.43億、10.99億平方米，同比增長率分別為42.1%、10.1%、4.9%。2012年前三季度，全國商品房銷售面積6.84億平方米，商品住宅銷售面積同比下降4.3%。住房投資投機性需求

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得到遏制，住房供需矛盾得到緩解，主要得益于以下三個方面：一是住房投資投機的動力受到遏制。對于住房投資投機而言，與其說是購買住房本身，不如說是購買房價上漲的預(yù)期，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控的高壓態(tài)勢下，房價上漲的預(yù)期大大減弱，使住房投資投機行為失去了動力。二是住房投資投機的能力受到遏制。通過大幅提高多套房的首付款比例甚至停止發(fā)放第三套房貸款等差別化信貸政策，加之目前流動性普遍收緊，極大地削弱了住房投資投機的能力。三是住房投資投機的資格受到限制。按照國務(wù)院要求，各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市均采取了嚴(yán)格的住房限購措施，極大限制了一些住房投資投機行為。

（三）國民經(jīng)濟得以平穩(wěn)健康持續(xù)發(fā)展。

2008年以來，受國際金融危機和歐洲主權(quán)債務(wù)危機的影響，我國經(jīng)濟出現(xiàn)了兩次下行的情形。在此情況下，如何科學(xué)制定和有力實施中國的住房宏觀政策，避免國民經(jīng)濟出現(xiàn)大起大落，保持國民經(jīng)濟平穩(wěn)健康持續(xù)發(fā)展，對中國政府而言是一個巨大挑戰(zhàn)和嚴(yán)峻考驗。黨中央、國務(wù)院審時度勢，與時俱進，在2008年底及2009年經(jīng)濟下滑和企穩(wěn)回升時，通過刺激房屋消費和加大保障性安居工程建設(shè)推動了經(jīng)濟恢復(fù)。在2011年第二季度以來我國經(jīng)濟再次出現(xiàn)下行態(tài)勢時，主要采取了三方面措施：一是遏制投資投機性住房需求，促使房價穩(wěn)定并逐步合理回歸。二是增加住房供應(yīng)，保障合理的自住、改善型住房需求，使房地產(chǎn)開發(fā)投資保持一定的規(guī)模和增幅。三是大幅度加大保障性安居工程建設(shè)，以平衡房地產(chǎn)市場調(diào)控帶來的經(jīng)濟下滑壓力。2008年—2011年，全社會固定資產(chǎn)投資年均增長21.6%，房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長25.5%，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重達18%左右。同期固定資產(chǎn)投資拉動GDP增長分別達4.5、8.1、5.5和4.9個百分點。保障性安居工程建設(shè)在保增長和擴大內(nèi)需兩方面都起到了非常重要的作用。我們知道，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的實施，肯定會影響商品房銷售量，這將相應(yīng)影響鋼材、水泥、木材等一系列建筑材料的銷售量，進而影響這些產(chǎn)業(yè)的增加值和整個經(jīng)濟增長。加大保障性安居工程建設(shè)，抵消甚至改變了上述影響。即使拿房地產(chǎn)市場調(diào)控效果顯現(xiàn)的2012年數(shù)據(jù)來比較，也可以明顯看出這一點。2012年前三季度商品住宅銷售量同比下降4.3%，按一年全國平均銷售800萬套的經(jīng)驗數(shù)據(jù)作基數(shù)，實際少銷售40萬套左右。哪怕再給個正常增長率，最多也不過少銷售100萬套。而2012年全國保障性安居工程開工建設(shè)745萬套，同期實施農(nóng)村危房改造560萬戶，扣除面積小、標(biāo)準(zhǔn)低的差異后，仍然不僅可以彌補房地產(chǎn)市場調(diào)控帶來的缺口，而且還增加了投資拉動，刺激了消費，帶動了上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在同部分全國人大代表、政協(xié)委員座談時，這筆賬得到了他們的認(rèn)同。

（四）城鄉(xiāng)住房保障體系得以建立。

2008年以來，我國逐步建立健全了保障性安居工程體系。從住房保障的方式看，既有實物保障（補“磚頭”），也有貨幣補貼（補“人頭”）。政策體系主要包括：一是廉租住房。保障對象為城市住房困難的低收入家庭，具體標(biāo)準(zhǔn)由市、縣人民政府確定。二是經(jīng)濟適用住房。保障對象為城市住房困難的低收入家庭，其標(biāo)準(zhǔn)比廉租住房略寬些。三是公共租賃住房。供應(yīng)對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭，鼓勵有條件的地區(qū)，將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍。四是限價商品住房。政府采取“限房價、競地價”的方式出讓一定比例的土地建設(shè)商品住房，供應(yīng)中低收入住房困難家庭。五是各類棚戶區(qū)改造。主要包括城市、工礦、林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)改造等。六是農(nóng)村危房改造。補助對象重點是居住在危房中的農(nóng)村分散供養(yǎng)五保戶、低保戶、貧困殘疾人家庭和其他貧困戶。七是游牧民定居工程。主要解決尚未定居的游牧民定居問題，促進牧區(qū)畜牧業(yè)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和草原生態(tài)保護，維護民族團結(jié)和邊疆穩(wěn)定。一些地方還開展了漁民上岸定居工程。應(yīng)當(dāng)說，經(jīng)過五年的努力，一個覆蓋城鄉(xiāng)，惠及市民、工礦職工、農(nóng)民、游牧民和漁民的住房保障體系已日益成熟、日臻完備。

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（五）房地產(chǎn)市場調(diào)控政策體系得以健全。

1.關(guān)注微觀，實現(xiàn)了調(diào)控理論的重大創(chuàng)新。目前房地產(chǎn)市場調(diào)控的一個鮮明特點是，它突破了以往僅就宏觀論宏觀的政策定式，在制定宏觀調(diào)控政策時，充分考慮到了微觀主體的差別和反應(yīng)，對不同城市、不同對象、不同購房套數(shù)等實施差別化的政策，既注重了政策的整體性影響，又關(guān)注到微觀主體的反應(yīng)；既有調(diào)控者的戰(zhàn)略意圖，又有被調(diào)控者應(yīng)對后的跟進措施。應(yīng)該說這是對我國宏觀調(diào)控理論的一大發(fā)展與完善，其意義可能比具體的實施效果還要大、影響還要深遠。

2.區(qū)別對待，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策更具針對性。調(diào)控主要針對投資投機性需求，而對自住、改善型需求則區(qū)別對待。調(diào)控的最終目的是解決居民住房問題，同時促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。因此，調(diào)控不搞簡單的一刀切，而是通過有保有壓、區(qū)別對待的政策，遏制投資投機性住房需求，保障自住、改善型住房需求。

3.手段多樣，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策更具靈活性。調(diào)控靈活使用多種政策手段，既有經(jīng)濟手段，也有行政手段；既有財政、稅收手段，也有金融、土地等手段；既有抑制住房需求的手段，也有增加住房供應(yīng)的手段。多種調(diào)控手段的綜合、靈活運用，進一步表明我國的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策日臻成熟和完善。

4.目標(biāo)多重，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策更具全局性。調(diào)控目標(biāo)不是單純的抑制房價，而是在促進房價合理回歸的同時，保持房地產(chǎn)和國民經(jīng)濟的健康、穩(wěn)定發(fā)展，同時滿足住房的剛性需求。調(diào)控目標(biāo)的多重性，固然增加了調(diào)控的難度，但也凸顯了調(diào)控政策從國民經(jīng)濟發(fā)展全局出發(fā)解決居民住房問題的政治高度。

五、國際比較，影響深遠

住房問題及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題，恐怕是每一個國家在發(fā)展過程中必然遇到而且必須要解決好的問題。即使是美國這樣的發(fā)達國家，也是如此。正是由于美國未及時解決好它的房地產(chǎn)泡沫問題，引發(fā)了次貸危機并造成了全球金融危機。從這個意義和視角對我國近年來的住房宏觀政策作一番國際比較，我們更加要說：我國五年來住房宏觀政策的制定和推進，成績巨大、影響深遠。

（一）較好解決了世界五分之一人口住有所居問題。

住有所居是世界性難題。不要說貧困國家，即使在許多中等以上收入國家，盡管政府已經(jīng)采取了諸多積極措施，但住有所居問題都遠未解決。發(fā)達國家中流離失所、露宿街頭者也大有人在。中國發(fā)展階段及人多地少的基本國情更是彰顯了解決這一課題的難度和意義。特別是從中國人口分布來看，黑河－騰沖一線，即“胡煥庸線”東南占全國面積的36%，卻居住著全國人口的94.2%；“胡煥庸線”西北占全國面積的64%，但人口僅占全國的5.8%。人多地少、人口分布極度不均的國情，加大了中國解決居住問題的難度。讓我們引以為豪的是，中國在人均5000多美元的發(fā)展階段，用占世界7%的土地面積，較好養(yǎng)活了占世界22%的人口，基本解決了占世界22%人口的居住問題。在黨中央、國務(wù)院的堅強領(lǐng)導(dǎo)下，一方面保持了房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，房地產(chǎn)投資規(guī)模、商品住房新開工面積、竣工面積和銷售面積平穩(wěn)發(fā)展，居民住房自有率達到80%以上。另一方面，國家大力推動保障性安居工程建設(shè)，住房保障工作全面推進；縱觀各國建立起相對成熟的住房保障體系，美國用了近百年，新加坡和日本用了50多年，而我國在2008年以來的5年中，城鎮(zhèn)實物住房保障覆蓋面就由不足4%迅速提高到2012年預(yù)計的13%左右，再用3年時間或者有望提前，即可達到20%，建成符合中國國情的住房保障體系，實現(xiàn)住有所居目標(biāo)。

（二）有效避免了許多發(fā)展中國家出現(xiàn)的城市病。

在不少國家，特別是在發(fā)展中國家，幾乎都有貧民居住區(qū)，即被稱之為“貧民窟”的地方。伴隨著城市化而生的貧民窟，是許多國家特別是發(fā)展中國家的城市通病。高人口密度，眾多移民，高失業(yè)率，使貧民窟逐漸成為貧困、墮落與污染的聚集地，成為犯罪、賣淫和吸毒的彩虹淘寶客

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避難所，成為多種傳染病肆虐城市的傳染源。聯(lián)合國人居署報告顯示：2010年世界貧民窟人口已達到8.276億人，接近全球城市人口的四分之一。盡管很多國家采取了許多措施，嘗試解決貧民窟問題，但由于困難重重，加上住房政策、法律、分配制度、國家和城市政策等方面的制約，貧民窟問題的發(fā)展趨勢不但沒有得到遏制，而且還在繼續(xù)擴大。據(jù)預(yù)測，如果貧民窟居民人數(shù)繼續(xù)以同樣速度增長，2030年將達到20億人。

我曾經(jīng)到過印度、巴西、墨西哥、南非等國家的貧民窟，那里的景象幾乎令人窒息。印度的貧民窟幾乎遍及所有城市，首都新德里的貧民窟里生活著300多萬人，加爾各答的貧民窟人口有431萬人，孟買的貧民窟人口更是高達800多萬人，占城市總?cè)丝诘?0%以上，氣派的大廈和豪華飯店幾乎淹沒在貧民窟之中。孟買政府也想將貧民窟改建為保障房以解決普通市民的安居問題，但由于有房可租一族的壟斷權(quán)及其利益保護，政府一有想法，他們就以示威游行要挾，政府沒法建、沒錢建，也形不成建的決策。巴西在城市化進程中，貧民窟現(xiàn)象日益嚴(yán)重，一直困擾著巴西經(jīng)濟和社會發(fā)展，導(dǎo)致社會暴力和犯罪活動上升，削弱了國家和民族的凝聚力，造成了一系列嚴(yán)重的社會后果。在墨西哥，隨著工業(yè)化的發(fā)展，農(nóng)村中的剩余勞動力迅速向城市轉(zhuǎn)移，這些移民通常是幾經(jīng)周折之后最終落腳于大城市，造成城市人口急劇膨脹，形成了大量的貧民窟。那里，甚至連警察都無法進入。

在我國，雖然沒有貧民窟，但由于歷史等原因，一些城市也曾存在大量集中連片的簡易住房，這些地方的配套設(shè)施不全，住房功能不完善，低收入群體聚集。我們欣喜地看到，近幾年通過大規(guī)模實施保障性安居工程建設(shè)，我國已基本消除千戶以上規(guī)模的棚戶區(qū)，約1200萬戶、4000多萬人的住房條件得到徹底改善。在棚戶區(qū)改造過程中，我國積累了豐富、寶貴的經(jīng)驗：一是在指導(dǎo)思想上，堅持“科學(xué)發(fā)展，科學(xué)棚改”，促進棚改及經(jīng)濟社會發(fā)展事業(yè)雙雙推進。二是在體制和模式上，實行“政府主導(dǎo)，市場運作”。克服政府失靈和市場失靈的缺陷，實現(xiàn)資源的最優(yōu)配置，發(fā)揮了參與主體積極性。三是在戰(zhàn)略和規(guī)劃上，堅持“統(tǒng)籌兼顧，均衡協(xié)調(diào)”。四是在制度和政策上，采取“綜合配套，多策并舉”。改革創(chuàng)新并完善制度與政策，確保棚改居民“住得進，住得起，住得穩(wěn)”。五是在管理服務(wù)上，實現(xiàn)“規(guī)范有序，人本自治”。通過綜合運用和創(chuàng)新一系列監(jiān)督、管理與服務(wù)模式，確保棚改工作的“公平、公正、公開”。我們在同有關(guān)國家的同行進行交談時，他們深以為是。尤其值得一提的是，過去的五年也是我國農(nóng)民工進城發(fā)展最快的五年，2008年—2012年進城農(nóng)民工共增加約7000萬人，這還不包括跟隨他們進城的老人和孩子。如此大規(guī)模的城鎮(zhèn)化和人口遷移，不僅沒有出現(xiàn)貧民窟，而且在基本改造了已有棚戶區(qū)的基礎(chǔ)上，通過保障性安居工程建設(shè)，較好消化了農(nóng)民工的住房需求，不能不說這是中國發(fā)展的一大奇跡，它為世界特別是廣大發(fā)展中國家提供了解決和防止城市病的有益經(jīng)驗及成功模式。

（三）有效防止了房地產(chǎn)起伏對經(jīng)濟發(fā)展的大沖擊和大震蕩。

房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條長，與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度高，在國民經(jīng)濟中具有舉足輕重的作用。如果調(diào)控不當(dāng)，造成房價持續(xù)高漲或房地產(chǎn)業(yè)泡沫破裂，就會對經(jīng)濟發(fā)展造成大的沖擊和震蕩。這種例子并不鮮見。上世紀(jì)80年代后期，日本經(jīng)濟的高速發(fā)展使日本出現(xiàn)了房地產(chǎn)投機風(fēng)潮，1990年日本房地產(chǎn)的總價值約為20萬億美元，大約是1955年的75倍，相當(dāng)于當(dāng)時全球股市總市值的2倍，地產(chǎn)價格的不斷上揚，使房地產(chǎn)泡沫越吹越大，加之日本政府調(diào)控失誤，最終使房地產(chǎn)泡沫破裂，成為造成國民經(jīng)濟長達十幾年低迷和蕭條的主要原因之一。美國房地產(chǎn)市場在2006之前的五年里持續(xù)繁榮，次級抵押貸款市場迅速發(fā)展，隨著房地產(chǎn)市場的降溫以及短期利率的提高，2008年美國房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)了次貸危機，最終造成資金鏈斷裂，引發(fā)了國際金融危機。西班牙房地產(chǎn)泡沫持續(xù)時間長、增長速度快，1995年—2008年，西班牙房價上漲190％，特別是1999年—2005年年均上漲15％，2008年美國次貸危機爆發(fā)后，西班牙房地產(chǎn)泡沫破滅，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)如建筑、銀行業(yè)等受到沉重打擊，經(jīng)濟陷入50年來的最嚴(yán)重衰退。相比之下，2008年國際金融危機以來，中國政府通過改革

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創(chuàng)新，在實施有保有壓、區(qū)別對待的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的同時，大規(guī)模實施保障性安居工程建設(shè)，確保了房地產(chǎn)市場和國民經(jīng)濟的平穩(wěn)健康發(fā)展，確保了在大發(fā)展、大調(diào)控的形勢下，未出現(xiàn)大折騰、大影響，未讓房地產(chǎn)對經(jīng)濟產(chǎn)生大的震蕩，反而“化危為機”，使不利的經(jīng)濟形勢成為大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)、解決低收入家庭住房困難的重要機遇。這在國際范圍內(nèi)來比較，不僅是少有的，而且是非常成功和具有重大積極影響的。

（四）為解決農(nóng)村住房問題找到了一條可行之路。

發(fā)達國家由于較早實現(xiàn)了工業(yè)化和城市化，其住房保障政策主要著眼于解決城市低收入群體的住房困難問題。廣大的發(fā)展中國家雖也存在農(nóng)村危房，但基本沒有國家成規(guī)模資助實施改造的先例。我國在缺少成熟模式和經(jīng)驗借鑒的情況下，立足國情，勇于探索，銳意改革，充分考慮農(nóng)村危房狀況和村民居住特點，創(chuàng)造性地開展農(nóng)村危房改造工作，探索形成了四個結(jié)合的經(jīng)驗：一是同類項目結(jié)合。將農(nóng)村危房改造與農(nóng)村貧困殘疾人危房改造、自然災(zāi)害倒損農(nóng)房恢復(fù)重建、農(nóng)村五保戶集中供養(yǎng)機構(gòu)建設(shè)、深山區(qū)庫區(qū)移民搬遷、地質(zhì)災(zāi)害移民搬遷等項目相結(jié)合。二是與村舍規(guī)劃結(jié)合。將農(nóng)村危房改造與新農(nóng)村建設(shè)相結(jié)合，合理確定區(qū)位、規(guī)模和空間布局，統(tǒng)籌整合農(nóng)村道路、供水、沼氣等公共配套設(shè)施。三是多種模式結(jié)合。各地根據(jù)實際情況，分別采取原址重建、易地重建和相對集中重建等多種建設(shè)方式，以及房屋置換、公有產(chǎn)權(quán)房安置等多種模式實施農(nóng)村危房改造。四是與推廣新材料結(jié)合。一些省份除了補助危房改造農(nóng)戶使用新型墻材建房之外，還配套補助新型墻體材料設(shè)備生產(chǎn)線，緩解農(nóng)村建房墻材的供應(yīng)壓力。從全國來看，農(nóng)村危房改造的大規(guī)模順利推進，不僅使群眾得實惠、政府得民心、社會得穩(wěn)定、就業(yè)得促進，也有效地刺激了農(nóng)村消費市場，拉動了國內(nèi)消費。可以自豪地說：中國政府為有效解決農(nóng)村住房問題找到了一條可行之路，也為相關(guān)國家提供了可資借鑒的經(jīng)驗。

（五）為促進城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟長期可持續(xù)發(fā)展提供了有益經(jīng)驗。我國經(jīng)濟已經(jīng)保持了30年的持續(xù)快速增長，今后還能不能長期可持續(xù)快速發(fā)展，其潛力已不在人口紅利，而主要在于加快城鎮(zhèn)化建設(shè)。與發(fā)達國家70%的城鎮(zhèn)化率相比，目前我國只有51.3%，城鎮(zhèn)化進程預(yù)計還將持續(xù)20年左右的時間。中國有13億多人口，城鎮(zhèn)化率每提高一個百分點，就等于有1300多萬農(nóng)村人口進入城市，這相當(dāng)于一個中等國家的人口規(guī)模。如此大規(guī)模的人口遷移，即使從世界范圍來看，也沒有幾個國家是可比的。推進城鎮(zhèn)化既蘊含了巨大的內(nèi)需潛力和發(fā)展空間，又對住房保障等基本公共服務(wù)提出了迫切要求。城市的運轉(zhuǎn)和發(fā)展需要不同行業(yè)、不同層次的勞動力群體，居民收入也會有高有低，低收入和部分中等收入群眾的基本住房問題，很多是難以通過購買商品房來解決的。特別是從農(nóng)村而來的新進城人員，大多從事低端行業(yè)，收入不高，如果沒有一定的保障性住房供應(yīng)，就難以在城市扎根，城鎮(zhèn)化也就難以很好地持續(xù)向前推進。

近年來我國大力實施保障性安居工程建設(shè)，一方面建立了以公共租賃住房為主體的保障性住房體系，更加注重解決進城務(wù)工人員和新就業(yè)人員住房困難問題。2011年新增公共租賃住房套數(shù)占當(dāng)年保障性安居工程住房套數(shù)的比例迅速從2010年的6.3％提高到22.7%，2012年又進一步提高到30.7%，預(yù)計“十二五”期間我國開工建設(shè)的公共租賃住房將達1000萬套左右。另一方面，農(nóng)村危房改造開始并將越來越注重同城鎮(zhèn)化建設(shè)相聯(lián)系。相信在今后幾年，這將為我國的城鎮(zhèn)化乃至未來經(jīng)濟發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。相比之下，發(fā)展中國家的城鎮(zhèn)化建設(shè)中，保障性住房建設(shè)大多是短板，城鎮(zhèn)化后由于缺乏保障性住房建設(shè)而使其效應(yīng)難以充分發(fā)揮。我國的探索，為不少國家特別是發(fā)展中大國，在如何提高城鎮(zhèn)化效應(yīng)，以及有效促進經(jīng)濟長期可持續(xù)發(fā)展方面，都提供了有益的經(jīng)驗。

六、深化共識，統(tǒng)一思想

2013年，我國房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)更是處于關(guān)鍵時期，能否進一步取得成效和發(fā)揮出更大效應(yīng)，關(guān)鍵取決于對一些重大問題有無正確統(tǒng)一的思想認(rèn)識：

彩虹淘寶客

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（一）關(guān)于堅持還是放松房地產(chǎn)市場調(diào)控問題。2012年5月—9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長率分別比去年同期增幅回落16.1、16.3、18.2、17.6、16.6個百分點；全國商品房銷售面積也出現(xiàn)絕對額的下降，同比增長率分別為-12.4%、-10.0%、-6.6%、-4.1%、-4.0%。一般而言，房地產(chǎn)市場的繁榮始終具有做大地方GDP、增加財政收入、提升城市品牌等多重誘惑。隨著國內(nèi)經(jīng)濟出現(xiàn)下行壓力以及房地產(chǎn)市場調(diào)控政策持續(xù)發(fā)揮作用，一些人一方面希望放松房地產(chǎn)市場調(diào)控，另一方面希望推出新一輪大規(guī)模經(jīng)濟刺激政策。在此形勢下，堅持調(diào)控還是放松調(diào)控，是擺在我們面前的一個重大問題，是當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控的一個關(guān)鍵點。對此，我們要有清醒的認(rèn)識。毋庸諱言，在目前經(jīng)濟困難明年仍將較為困難的情況下，拉動經(jīng)濟增長最簡單的方式也許就是放松房地產(chǎn)市場調(diào)控，或?qū)嵤┬乱惠喆笠?guī)模刺激政策，但這恰恰也是最不能、最不應(yīng)該做的。從短期來看，對房地產(chǎn)市場實施調(diào)控，可能要承擔(dān)經(jīng)濟適度下滑或不能保持一定增速的代價；但從中長期來看，則有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整和經(jīng)濟的科學(xué)發(fā)展，更為重要的是，它還直接關(guān)乎廣大百姓的福祉。目前一些地方商品住房價格下降和銷量減少實質(zhì)上是房地產(chǎn)市場的理性回調(diào)，是正常的也是合理的，無需大驚小怪。我國房地產(chǎn)市場調(diào)控工作雖然取得了成效，但房地產(chǎn)市場總體上仍處于買賣雙方相持階段，房價反彈壓力不僅存在而且很大，如調(diào)控政策稍有松動，仍有可能前功盡棄，甚至?xí)霈F(xiàn)房價的報復(fù)性反彈，這是不可持續(xù)的，也是老百姓不會答應(yīng)的。另外，如果我們靠房市火爆來拉動經(jīng)濟增長，那將使未來調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)花費更加巨大的代價，也會給經(jīng)濟運行帶來更大的風(fēng)險。因此，必須堅持房地產(chǎn)市場調(diào)

關(guān)鍵字：

第三篇：房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)情況匯報

近年來，我縣認(rèn)真貫徹落實國家關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，把滿足中低收入家庭住房需求作為房地產(chǎn)工作的立足點，完善調(diào)控手段，強化市場管理，推進房地產(chǎn)開發(fā)與保障性住房建設(shè)，努力構(gòu)筑住房供應(yīng)體系，取得了一定成績。現(xiàn)將我縣關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)情況匯報如下：

一、主要做法

（一）認(rèn)真貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。一是根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（國辦[2011]1號）、《XX省人民政府關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控加快保障性安居工程建設(shè)的通知》（X政發(fā)[2011]28號）文件以及市政府貫徹落實房地產(chǎn)市場加快保障性住房建設(shè)的實施意見精神，經(jīng)過充分調(diào)研，研究制定了我縣貫徹落實房地產(chǎn)調(diào)控和保障性住房建設(shè)的實施意見，正在準(zhǔn)備提交政府常務(wù)會議實施。二是進一步加強了房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，對城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行跟蹤管理，嚴(yán)把房屋預(yù)售許可審批關(guān)，嚴(yán)格禁止囤積土地、捂盤惜售、違規(guī)貸款、內(nèi)部認(rèn)購、預(yù)收定金等違規(guī)行為。二是根據(jù)2010年我縣經(jīng)濟發(fā)展水平、人均可支配收入和居民住房支付能力三項硬性指標(biāo)，結(jié)合當(dāng)前城區(qū)房價和住宅建設(shè)造價，研究確定了我縣2011新建住房價格控制目標(biāo)，并于3月中旬上報市建設(shè)主管部門備案，作為我縣2011年控制房價的一項指標(biāo)嚴(yán)格執(zhí)行。三是積極創(chuàng)造條件，著手推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善房屋購銷管理，遏制非自住性房屋及第三套住房購買行為。

（二）不斷加快保障性安居工程建設(shè)步伐。一是加快2010年保障性安居工程建設(shè)進度，督促落實已開工建設(shè)的XXX套、XXX平方米廉租住房和XXX套、XXX平方米城市棚戶區(qū)改造安置住房和普通商品房建設(shè)任務(wù)。二是積極落實2011年保障性安居工程建設(shè)任務(wù)，確保4月底前開工建設(shè)XXX套、XXX平方米廉租住房，XXX套、XXX平方米限價商品房和XXX套、XXX平方米城市棚戶區(qū)改造安置住房和普通商品房。

（三）利用信貸稅收調(diào)控房地產(chǎn)市場。一是切實貫徹執(zhí)行差別化住房信貸政策。對城區(qū)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。二是加強個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅、所得稅征收管理。對個人購買商品住房不足5年而轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其實際銷售收入全額征稅。加強存量房交易稅收征管工作，嚴(yán)格房地產(chǎn)價格評估，房屋交易價格一律按評估價核算，堅決杜絕“陰陽合同”產(chǎn)生，充分發(fā)揮稅收在房價調(diào)控中的杠桿作用。

（四）加強住房用地供應(yīng)管理。一是增加土地有效供應(yīng)，2011年我縣住房用地供應(yīng)計劃總量為XXX萬平方米，其中限價商品房X萬平方米，廉租住房XX萬平方米，棚戶區(qū)改造安置房和普通商品房XX萬平方米，保障性住房用地占用地總量的XX%。二是計劃對新建住房采取“先限房價、后競地價”的供地方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。三是積極鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在普通商品房建設(shè)中配建一定比例的公共租賃住房，并持有產(chǎn)權(quán)，在政府指導(dǎo)下，合理確定租金標(biāo)準(zhǔn)，向中、低收入家庭租賃。四是進一步加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地市場準(zhǔn)入資格和資金來源審查，嚴(yán)肅查處擅自改變用地性質(zhì)、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等違法違規(guī)行為。

（五）積極推行城區(qū)住房限購政策。在城區(qū)推行商品房開發(fā)建設(shè)成本核算，對已取得開發(fā)土地使用權(quán)的商品房的買賣限定最高售價。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房定價前，必須向建設(shè)行政主管部門和物價部門提交商品房開發(fā)投入成本，政府主管部門在確保商品房開發(fā)成本的真實性和制定銷價的合理性的基礎(chǔ)上，確定綜合基準(zhǔn)售價。首次購房標(biāo)準(zhǔn)實現(xiàn)以戶為單位（家庭人口兩人以上，并具有法定瞻養(yǎng)、扶養(yǎng)關(guān)系）認(rèn)定，將購房者從“個人”變?yōu)椤皯簟保M一步明確首次購房標(biāo)準(zhǔn)，使首次購房的人群進一步縮小，把投資性和投機性購房者擠出購房隊伍。隨著國家穩(wěn)定住房價格等各項調(diào)控措施的落實，我縣房地產(chǎn)市場運行總體上朝著遏制投機、穩(wěn)定房價的調(diào)控目標(biāo)發(fā)展，市場預(yù)期趨于穩(wěn)定，開發(fā)投資趨向理性，投資規(guī)模穩(wěn)步增長，商品房供銷兩旺，房地產(chǎn)市場總體健康穩(wěn)定。

二、存在的主要問題

（一）住房價格漲勢比較明顯。受供需關(guān)系及建設(shè)成本等多種因素影響，我縣商品住房價格仍呈上漲趨勢，房地產(chǎn)

第四篇：全市房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程進展匯報(6.20現(xiàn)場會)

白銀市房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程

情況匯報

尊敬的劉省長，各位領(lǐng)導(dǎo)，同志們：

大家好﹗按照會議安排，下面我將白銀市房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程做一簡要匯報。

近年來，在省委、省政府的堅強領(lǐng)導(dǎo)下，在省住建廳等省直有關(guān)部門的大力支持下，白銀市委、市政府認(rèn)真貫徹落實國家和省上關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控和加快保障性安居工程建設(shè)一系列政策措施，把滿足中低收入家庭住房需求作為重要的民生工程，不斷拓寬工作思路，創(chuàng)新工作方法，全力推進保障性住房建設(shè)，加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，努力構(gòu)筑住房供應(yīng)體系，取得了明顯成效。

一、全面落實國家房地產(chǎn)調(diào)控政策

一是合理確定房價控制目標(biāo)。我們研究制定了《白銀市人民政府關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控加快保障性安居工程建設(shè)工作的實施意見》，為調(diào)控全市房地產(chǎn)市場提供了政策支持。綜合考慮我市經(jīng)濟發(fā)展水平、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力等因素，確定2011年新建城區(qū)住房價格漲幅不超過8%，低于2010年地區(qū)生產(chǎn)總值12%的增幅。

二是切實加大住房用地供應(yīng)力度。加大中低價位普通商品住房用地供應(yīng)力度，優(yōu)先供給保障性住房建設(shè)用地。嚴(yán)格執(zhí)行商品房建設(shè)用地競價出讓，強化對企業(yè)土地市場準(zhǔn)入資格和資金來源審查，凡參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。

三是發(fā)揮稅收和信貸的調(diào)節(jié)作用。積極推廣試行房地產(chǎn)價格評估技術(shù)和手段，強化存量房交易稅收征管，堅決杜絕“陰陽合同”，大力推進稅款清算。同時根據(jù)人民銀行、銀監(jiān)會關(guān)于完善差別化住房信貸的有關(guān)要求，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析，制定和完善差別化住房信貸操作細(xì)則，房地產(chǎn)信貸管理不斷強化。

四是嚴(yán)格執(zhí)行商品房明碼標(biāo)價制度。我們以商品房明碼標(biāo)價工作為契機，加強了商品房預(yù)售管理，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格，并嚴(yán)格按照申報價格，明碼銷售。

五是強化輿論宣傳引導(dǎo)。加強對房地產(chǎn)調(diào)控和保障性安居工程政策宣傳，引導(dǎo)居民樹立合理的住房消費理念，穩(wěn)定市場心理預(yù)期。及時發(fā)布市場運行、商品房預(yù)售等信息。加大對捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的曝光和查處力度。全市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出投資穩(wěn)步增長、市場平穩(wěn)發(fā)展的良好態(tài)勢。全市商品房平均每平方米售價3041元，同比增長0.23%。其中白銀城區(qū)新建商品住房每平方米平均售價

3578元，同比增長0.41%。房價漲幅在合理空間。

二、努力解決中低收入家庭住房問題

一是強化組織領(lǐng)導(dǎo)。為做好今年保障性安居工程建設(shè)工作，我們成立了以市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)為組長，市委、市政府分管領(lǐng)導(dǎo)和各大企業(yè)負(fù)責(zé)人為副組長，各縣區(qū)、各相關(guān)部門主要負(fù)責(zé)人和各項目主體企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人為成員的專門協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，為全面協(xié)調(diào)解決保障性住房建設(shè)中出現(xiàn)的問題提供了組織保障。

二是加快保障性住房建設(shè)。2008年以來，我們把保障性住房建設(shè)作為改善民生的重點領(lǐng)域，通過在商品房、經(jīng)濟適用住房中配建和收購改建等方式，擴大保障性住房供給規(guī)模，改善中低收入家庭的住房條件。2008-2010年，共實施四期廉租住房項目23個、13337套、66.25萬平方米。目前，已有17個項目主體工程完工，7668套、38.34萬平方米廉租房已竣工，竣工率為57.49%，累計投資7.21億元，已完成配售配租6865套、33.64萬平方米，實現(xiàn)入住4657戶，入住率為34.92%；共實施經(jīng)濟適用住房項目10個、5186套、35.62萬平方米，有7個項目3432套、24.44萬平方米竣工，完成投資2.82億元，已配售1524套，入住1260戶，入住率為24.30%；共回購改建舊辦公用房388套（間）、1.48萬平方米，全部作為公共租賃住房投入使用。共發(fā)放廉租住房租賃補貼5586萬元，累計保障家庭27614戶（次）。2011年

共計劃建設(shè)廉租住房2904套、14.52萬平方米，目前項目已全部開工；計劃建設(shè)經(jīng)濟適用住房146套、1.4萬平方米，目前開工64套、0.52萬平方米；計劃建設(shè)公共租賃住房198套、1.4萬平方米，目前開工64套、0.42萬平方米；計劃建設(shè)限價商品房1036套、10.28萬平方米，目前開工520套、5.14萬平方米。

三是強力推進棚戶區(qū)改造。我們把棚戶區(qū)改造作為城市轉(zhuǎn)型和改善民生的重點工程，多方向上匯報，引起黨中央、國務(wù)院的高度關(guān)注，得到省委、省政府的大力支持。2010年啟動“棚戶區(qū)改造攻堅年”活動，分步驟改造棚戶區(qū)172萬平方米，新建住房3.8萬套、315萬平方米，截至目前，全市拆遷棚戶區(qū)53.5萬平方米，整合、提供各類土地155公頃，開工建設(shè)棚改房20068套、169.12萬平方米，完成投資29、11億元，已竣工11586套、96.13萬平方米，竣工率為57.73%，分配入住5163戶，入住率為25.73%。2011年棚戶區(qū)改造任務(wù)為11609套、99.87萬平方米，目前已開工7498套、62.65萬平方米，開工率為64.59%，完成投資2.88億元。

經(jīng)過努力，我市房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程取得了取得了一定成效，但我們清醒地認(rèn)識到，全市房地產(chǎn)市場發(fā)展中還存在不少問題和薄弱環(huán)節(jié)。我市將以這次現(xiàn)場會為契機，認(rèn)真貫徹落實國家和省上有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控精神，認(rèn)真

研究解決房地產(chǎn)市場中存在的問題，強化住房保障，保持房價基本穩(wěn)定，促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，努力解決好城鎮(zhèn)居民的居住問題。

（一）加快建設(shè)進度。今年，省政府下達我市保障性安居工程15893套。截止目前，已開工11050套，開工率為69.53萬元。已籌集保障性安居工程中央、省級及縣區(qū)補助資金18487.67萬元。我們將對列入建設(shè)計劃的保障性根據(jù)工程項目，逐個進行檢查，確保當(dāng)年保障性安居工程建設(shè)項目開工率達到100%，主體竣工率達到60%以上；往年保障性安居工程建設(shè)項目竣工率達到80％，分配入住率達到60%。

（二）拓寬融資渠道。緊緊抓住中央加大住房保障資金投入的機遇，積極探索吸引社會資金投入保障性住房的措施，認(rèn)真落實地方配套資金，不斷拓寬保障性安居工程融資渠道。對保障性住房建設(shè)項目和棚戶區(qū)改造項目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金。在土地供應(yīng)計劃中優(yōu)先安排保障性住房建設(shè)用地，劃撥供地。調(diào)動社會力量參與保障性安居工程建設(shè)。

（三）嚴(yán)格工程管理。按照全國保障性安居工程質(zhì)量管理電視電話會議要求，嚴(yán)格質(zhì)量管理，認(rèn)真執(zhí)行項目法人責(zé)任制等工作，強化對各環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理。嚴(yán)格按照保障性住房和棚戶區(qū)改造項目資金管理有關(guān)規(guī)定，設(shè)立資金專戶，實現(xiàn)專戶存儲、分賬核算，保證項目資金安全使用。創(chuàng)新多部

門協(xié)作審核機制，實行房源公開、過程公開、配租配售方案公開，讓社會信服，讓老百姓滿意。

以上匯報，不妥之處，請批評指正。

第五篇：大力支持保障性安居工程建設(shè)

大力支持保障性安居工程建設(shè)

——財政部部長助理王保安答記者問

2011年2月14日

來源：經(jīng)濟日報

具體措施有：

○ 努力籌措保障性安居工程資金

○ 創(chuàng)新財政政策和運作機制

○ 繼續(xù)落實減免稅費優(yōu)惠政策

○ 統(tǒng)籌安排保障性安居工程資金

○ 加強工程資金使用和管理，提高資金使用效益

保障性安居工程是政府得民心、百姓得實惠、經(jīng)濟得發(fā)展的德政工程、民心工程。加快保障性安居工程建設(shè)，不僅有利于保障和改善民生，促進社會和諧，而且有利于保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。日前，財政部部長助理王保安就財政部門在支持保障性安居工程建設(shè)方面采取的措施、成效等接受了本報記者專訪。

王保安介紹，近年來，財政部門立足經(jīng)濟社會發(fā)展全局，著力構(gòu)建保障性住房政策體系，不斷加大支持保障性安居工程建設(shè)力度，取得了顯著成效：

一是明確保障性安居工程資金來源渠道。近年來，保障性安居工程資金來源渠道不斷拓寬，目前已經(jīng)形成了多渠道、多層次的財政投入機制。主要包括：中央財政安排的專項資金、省市縣財政一般預(yù)算安排的資金、住房公積金增值凈收益安排的資金、從土地出讓凈收益中安排的資金、地方債券安排的資金等。

二是不斷加大對保障性安居工程的資金支持力度。2007年以來，中央財政不斷加大對保障性安居工程的補助力度，累計下?lián)鼙Ｕ闲园簿庸こ萄a助資金1547億元。分看，2007年至2010年分別為51億元、184億元、501億元、811億元。與此同時，地方各級財政部門也不斷加大對保障性安居工程的投入力度。

三是明確保障性安居工程非稅收入優(yōu)惠政策。對廉租住房和經(jīng)濟適用住房以及公共租賃住房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、舊住宅區(qū)整治，一律免收各項行政事業(yè)性收費和政府性基金。其中，免收的全國性行政事業(yè)性收費包括：防空地下室易地建設(shè)費、城市房屋拆遷管理費、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費等項目。免收的全國性政府性基金包括：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、城市教育附加費、地方教育附加費、城鎮(zhèn)公用事業(yè)附加等項目。

四是落實保障性安居工程免交土地出讓金政策。廉租住房、城市棚戶區(qū)改造中的安置住房、經(jīng)濟適用住房以及面向經(jīng)濟適用住房對象供應(yīng)的公共租賃住房建設(shè)用地實行行政劃撥方式供應(yīng)，除依法支付土地補償費、拆遷補償費外，一律免交土地出讓金。

五是明確保障性安居工程的稅收優(yōu)惠政策。對廉租住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房以及城市和國有工礦棚戶區(qū)改造分別從營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、印花稅、契稅等方面給予了稅收優(yōu)惠政策。

六是規(guī)范廉租住房和公共租賃住房租金管理。廉租住房和政府投資建設(shè)公共租賃住房的租金收入，按照政府非稅收入管理的規(guī)定繳入同級國庫，實行“收支兩條線”管理，專項用于廉租住房和公共租賃住房的維護、管理等支出。

近年來，在黨中央、國務(wù)院的正確領(lǐng)導(dǎo)和各方面的共同努力下，保障性安居工程建設(shè)取得了積極成效，目前已經(jīng)初步形成了包括廉租住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房、各類棚戶區(qū)改造和農(nóng)村危房改造等在內(nèi)的保障性安居工程體系。2010年全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工590萬套，基本建成370萬套；農(nóng)村危房改造開工136萬戶，基本竣工108萬戶，均超額完成年初國務(wù)院部署的任務(wù)。“十一五”期間，通過保障性安居工程建設(shè)，我國解決了1500萬戶城鎮(zhèn)低收入家庭和360萬戶中等偏下收入家庭住房困難問題。

黨的十七屆五中全會明確提出要加大保障性安居工程建設(shè)力度。王保安表示，2011年在全國范圍內(nèi)新增公租住房等保障性住房1000萬套，體現(xiàn)了黨中央、國務(wù)院解決中低收入家庭住房困難的重大決心。各級財政部門將進一步發(fā)揮財政職能作用，積極配合有關(guān)部門，大力支持保障性安居工程建設(shè)，確保黨中央、國務(wù)院戰(zhàn)略部署和各項政策措施落到實處、取得實效，努力使人民群眾住有所居、安居樂業(yè)。具體包括以下幾方面：

一是努力籌措保障性安居工程資金。切實加大市縣財政預(yù)算安排用于保障性安居工程建設(shè)的資金規(guī)模；確保將住房公積金增值凈收益和土地出讓凈收益按規(guī)定用于保障性安居工程。中央財政將進一步加大對地方的補助力度。省級財政也將加大投入力度，對財政困難市縣給予傾斜。

二是創(chuàng)新財政政策和運作機制。保障性安居工程建設(shè)任務(wù)繁重，資金需求巨大，僅僅依靠政府財政投入，難以保證保障性安居工程的可持續(xù)性。因此，要積極創(chuàng)新財政支持方式，充分發(fā)揮財政資金的引導(dǎo)帶動作用，放大財政政策效能，通過采取財政貼息、政府資本金注入、稅費優(yōu)惠等措施，吸引社會力量參與保障性安居工程建設(shè)和運營，建立健全保障性安居工程建設(shè)的長效機制。

三是繼續(xù)落實減免稅費優(yōu)惠政策。繼續(xù)對保障性安居工程建設(shè)免收各項收費基金和土地出讓收入；繼續(xù)落實廉租住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房以及棚戶區(qū)改造涉及的稅收減免優(yōu)惠政策，切實降低保障性安居工程建設(shè)和運營成本。

四是統(tǒng)籌安排保障性安居工程資金。各地在確保完成當(dāng)年廉租住房保障任務(wù)的前提下，可以將土地出讓凈收益、住房公積金增值凈收益等安排用于廉租住房保障的資金，統(tǒng)籌用于發(fā)展公共租賃住房。同時，經(jīng)同級財政部門批準(zhǔn)，還可以將中央廉租住房保障專項補助資金用于發(fā)展公共租賃住房。

五是加強工程資金使用和管理，確保資金專款專用，著力提高保障性安居工程資金使用效益。