第一篇：交房費用細則 新房交房時要交哪些費用

交房費用細則 新房交房時要交哪些費用

除了購房款項外，購房者辦理入住手續還需要繳納哪些費用呢?物業費、煤氣、天然氣、電話等初裝費、開通費是必須要繳納的嗎?在繳納新房稅費的時候要注意哪些事情呢?

一、新房交房稅費有：

1、契稅：非普通住宅契稅按4%征收，普通住房標準為按1.5%征收。個人首次購買90平方米及以下普通住房契約按1%征收。各城市具體收費標準略有不同。

2、住房維修基金：商品房銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關維修基金交繳約定，購房者應當按購房款2-3%的比例向售房單位交納維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。

房屋維修基金實際上包括房屋公用設施專用基金和房屋本體維修基金。房屋公用設施專用基金簡稱專用基金，用于物業共用部位、公用設施及設備的更新、改造等項目，不得挪作他用。專用基金實行“錢隨房走”的原則，房屋轉讓時，賬戶里的余額資金也隨之轉移給房屋的新的產權所有人。

3、房屋產權登記費：有的開發商是辦證時才收取的，住宅80元/套，非住宅550元/件。

4、證照印花稅：5元/本。

5、工本費：10元/本。

二、開發商收取的費用： 1.房款尾款：根據雙方合同約定。

2.面積差額款：根據商品房面積實測技術報告書。

3.裝修變更費用：根據業主與開發商的補充協議。

4.車位款：針對需要購買車位的業主，雙方需另行簽署合同(原購房合同約定贈送車位的除外，但要注意車位是有產權的)5.寬帶、有線電視開通費：可以向自愿接受相關服務的購房人收取，但不應在交房時強行向不希望接受相關服務的購房人收費。建議裝修完后再交納比較合理，否則可能會多交幾個月的服務費。

6.其它增值服務項目開通費用：商品房買賣合同中沒有單獨約定的，均可以不交。

三、物業管理收取的費用：

1.物業管理費用：以合同約定為準。

2.北方城市供暖費:物業公司沒有權利強行和提前收取這筆費用，更沒有權利以此作為不交付房屋的理由。

3.水、電費周轉金或保證金：有部分物業會收取，但費用最高不宜超過常規家庭3個月的水電費用(分戶計量除外)4.停車管理費

四、物業裝修管理收取的費用：

1.裝修保證金：沒有明確規定，但收費不應過高，且無特殊原因必須退還。2.裝修管理費

3.垃圾消納費

4.裝修施工臨時出入證制證費：沒有明確規定，原則上不超過5元/證。

五、新房交房費用繳納注意事項

公共維修基金：何時交納、由誰收取、日后管理使用等。按規定，公共維修基金應在入住時交納。有不少開發商在交樓時，以各種借口強迫買房人委托他們或他們委托的公司代辦房產證，強行“代收”公共維修基金和契稅。對此，業主有權拒絕。

契稅：按規定，契稅應在辦理產權證時交，有很多開發商會要求入住前就交，業主們完全可以拒絕。契稅在國內只有稅務機關和稅務機關指定的單位才有權收取，物業公司是無權向業主收取的。

大、中維修基金：目前有不少物業公司，利用早于交納維修基金規定出臺的北京關于普通住宅和高檔住宅物業管理的收費規定，誤導業主在交納共同維修基金的同時，在收房時再交納大、中修費，對這種重復收費的做法，業主有權拒絕。具體可見國土和房管局《關于建立公共維修基金后中修費收繳等有關問題的通知》。

總體而言，業主在收樓時只需按照購房合同和補充協議的約定，交齊收樓時應交納的購樓款，建設單位就應將鑰匙直接交給買房人，如果買房人和建設單位在簽訂購房合同時對《房屋使用、管理、維修公約》進行過承諾，還應交納自己承諾繳納的物業管理費用。

物業費：一般來說，物業管理費交一年，具體以合同約定為準。

北方城市取暖費：一般情況，對物業公司代收的取暖費，買房人在供暖開始前繳納即可，不一定要在入住前繳納，并有權拒絕繳納辦理入住手續前的供暖費。其他各種收費：交房時，開發商可能會列出的相當多的費用交納清單。其中部分為合理，但有很大部分很可能為不合理收費。如開發商會要求業主交納電力增容費，煤氣、天然氣、電話等初裝費、開通費等等。對此，也完全可以拒絕。具體可見《商品住宅銷售價格構成管理辦法》，該文件明確規定對于新建住宅，所有基礎配套設施的成本費用和安裝費用都應包涵在房價之內。那么除了在合同中明示在交房時另行收取的，都屬于“未予標明的費用”。同樣，購房合同中如果明示了提供有線電視、熱水、門禁系統、寬帶系統等，而未明示在交房時需另外收取費用的，在交房時也不應就相關項目收取各種名義的初裝費、開通費。如果在合同外新增加設備，則可向自愿接受相關服務的買房人收取，但不應在交房時強行向不希望接受相關服務的買房人收費。

第二篇：新房交房時應注意哪些細節

新房交房時應注意哪些細節

辦理交接時應當要求開發商出示相關的證明文件

現行的《商品房買賣合同》示范文本規定商品房交付時通常要符合下列條件：已取得《建設工程規劃驗收合格證》和《房屋建筑工程竣工驗收備案證明材料》；已取得用于房屋權屬登記的《房屋測繪成果》；商品房上存在的權利瑕疵已消滅；滿足甲方承諾的其他條件；商品房為住宅的，甲方還應當提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》（即通常所謂的“兩書”）。買房人在進行商品房交接時，可以要求開發商出示合同中約定的證明文件。如果開發商拒不出示或者出示的證明文件不齊全，則買房人有權拒絕接受該商品房，并可要求開發商按照約定承擔遲延交付的責任。

收房要查驗《竣工備案驗收表》的原件和《房屋面積實測表》

一、交房需要具備哪些條件按照規定開發商交付商品房屋必須符合以下條件：

（一）經建設工程質量監督機構核驗合格。商品房一般是由所在區、縣建設工程質量監督站核驗，出具是否合格的書面證明，如果驗收合格，還須說明質量等級，如合格、優良等。

（二）住宅房屋所屬的樓必須取得了住宅交付使用許可證。住宅交付使用許可證是由市或區住宅發展局頒發的。未取得許可證的房屋，不允許交付，公安戶籍管理部門不予辦理入戶手續。

（三）辦理房地產初始登記手續，取得了新建商品房房地產權證，俗稱“大產證”。實際上只要取得“大產證”，就必須具備一、二條所列條件。

第三篇：交房時應交哪些費用及注意事項

交房時應交哪些費用及注意事項

一、必須先明確收房入住流程

1、請按《入住通知書》安排的時間攜帶相關證件、資料辦理收房手續。

2、由專門接待人員陪同您共同查驗《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和《無錫市建筑工程竣工驗 收備案表》（即兩書一表）原件。

3、由專門接待人員陪同您共同驗房，并填寫《房屋驗收情況表》。

4、如發現問題，開發商要對業主提出的合理要求進行整改，直到業主滿意為止。在此期間發生的任何費用 由開發商承擔，另外，由此造成的延期交房，開發商要承擔全部違約責任。

5、簽署《商品房實測面積結算補充協議》。

6、開發商向業主交付房門鑰匙。

7、辦理完上述手續后，開具《辦理入住手續通知單》。執此單在物業公司進行業主登記。

二、驗收房屋質量有關書面材料

1、建筑工程質量監督站核發的建筑工程質量核驗合格證書（填發時間、蓋章單位、工程名稱等是否清楚、協調）；

2、整棟樓的《無錫市建設工程竣工驗收備案表》。表上的每一項都必須報主管部門備案，缺少一項都不能 入住的。同時要仔細察看各個分項有沒有都備案，例如消防設施等。（注：只有將項目送交主管部門備案 后，才能對開發商產生嚴格約束作用，開發商因此就必須對樓盤終生負責）

3、《住宅質量保證書》，是開發商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾。

4、《住宅使用說明書》，是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數、墻體結構類型等 作出的相關說明

5、《保修卡》。根據建設部的《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“房地產開發企業應當對所售商品房 承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交 付之日起計算。（詳細細節須見《商品房銷售管理辦法》具體規定）

6、《住戶手冊》，注：上述文件均要看原件，而不是復印件。

三、核查房屋結構、面積

1、交付給您的商品房和合同簽訂的要購買的商品房是否一致，其結構是否和原設計圖。

2、房屋面積是否經過房地產部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。（注：有許多情況下，開發商請 的檢查部門的核查結果并不準確，是否有必要由業主們另請其他部門進行二次核查）

3、戶內和公攤面積需要一起核查。目前，開發商所提供的《面積實測表》，只有整個套內面積總數和公攤 面積的總數，而無明細套內每一部分的面積和公攤每一部分部分的具體面積。其中戶內面積比較好算，一 般不會出現大的問題。而公攤面積的計算較為復雜，有許多開發商會鉆其中空子
，這也是發生糾紛的重要 方面。因此，鑒于 UHN 的公攤面積格外之大，更需要對公共部分進行認真、仔細地核查。

四、戶內驗收 具體的內容實在太多，眼花繚亂，不再一一累述。關于室內污染問題，必須經市建委等有關部門考核認可的檢測機構，對建筑工程室內環境進行檢測合格的。但有許多情況下，開發商請的檢查部門的核查結果并不準確，有的只查開發商提供的少數房子，而沒有全 面核查。因此，現在有相當一部分的樓盤業主們另請其他部門進行二次核查，以免出現漏洞。

五、戶內裝修、設備驗收 按購房合同及有關協議的約定，KFS 應向業主們提供裝修及設備清單，購房者可按清單內容進行清點，檢 查其是否齊備、完好程度及使用狀況 KFS 應向業主們提供各類精裝修設備的《保修卡》。

六、公共設備驗收 電梯、消防、燃氣、暖氣、道路、綠化、車庫/停車場、電視接收系統、保安系統、小區環境等各個方面，這些部分沒有找到特別詳細的標準，這也很可能會成為產生糾紛的方面，更會帶來相應的問題，急需提前 相互溝通交流。

七、樓房外面部分房屋外墻等

八、明確物業部分 查看房產后并準備簽收《房屋驗收單》之前，一定先簽訂《物業管理公約》，做一個事先約定，避免日后 起糾紛。其中，要明物業管理費的構成、標準、收交的起始時間以及交費的周期，還有清潔費、保安費、綠化費等費用的核定。同時，考察小區物業管理公司的資質，是否具備原定的管理標準。上述內容均要清 楚明白，以免日后糾紛。

九、新房驗收的最終結果

1、是與發展商簽訂一份《交屋看房記錄表》（或稱《物業交付核驗單》）。在這個記錄表上，應把檢驗情 況逐一記錄，凡是無法確認的事項，則不記錄或寫上“暫不清楚”、“無法認定”等字樣。若發現問題，則如實 記錄下來，并要求發展商限期處理。

2、對發現的問題要詳細在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要 求開發商簽字、蓋章。

3、在房屋接管驗收中發現質量問題，可根據其對房屋不同的影響程度分別處理： a)影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負責進行加固補強維修，直至 合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設單位負責處理。b)對于不影響房屋和設備使用安全的質量問題，可約定期限由建設單位負責維修，也可采取費用補償的辦 法，由接管單位處理。

十、可能會出現的問題

1、出現問題無法收房時的問題：收房時可能出現的最大的問題，就是業主認為房子未達到交房標準或出現 違反協議合同的
的問題而拒絕收房，而 KFS 卻可能會說這是由于業主的原因造成無法按時交房的。這種情況 是目前許多樓盤交房時經常出現的問題，并要業主承擔因此而造成的損失和費用。對于這種情況，個人認 為一是堅持集體收房，避免落單吃虧；二是嚴格按照有關規定、協議按照收房標準。

2、交鑰匙的問題： 應是開發商向業主交鑰匙，而不是物業公司。物業不能以任何借口扣押業主的房間鑰匙。目前，在有些樓盤交房時會出現物業公司利用建設單位委托其代為交樓之便，因業主不接受其不合理收費 或其他條件，不給買房人鑰匙。對此，必須要明確收房是業主與開發商之間的事，由此造成的延期交房的 違約責任，將由開發商承擔。

3、公共維修基金的問題：何時交納、由誰收取、日后管理使用等。按規定，公共維修基金應在入住時交納。有不少開發商在交樓時，以各種借口強迫買房人委托他們或他們委托的公司代辦房產證，強行“代收”公共 維修基金和契稅。對此，業主有權拒絕。

4、契稅的問題：契稅交納的時間。按規定，契稅應在辦理產權證時交，有很多 KFS/物業會要求入住前就 交，業主們完全可以拒絕。契稅的收取人。契稅在國內只有稅務機關和稅務機關指定的單位才有權收取，物業公司是無權向業主收取 的！

5、大、中維修基金的問題：目前有不少物業公司，利用早于交納維修基金規定出臺的北京關于普通住宅和 高檔住宅物業管理的收費規定，誤導業主在交納共同維修基金的同時，在收房時再交納大、中修費，對這 種重復收費的做法，業主有權拒絕。具體可見國土和房管局《關于建立公共維修基金后中修費收繳等有關 問題的通知》

6、交費問題： 總體而言，業主在收樓時只需按照購房合同和補充協議的約定，交齊收樓時應交納的購樓款，建設單位就應將鑰匙直接交給買房人，如果買房人和建設單位在簽訂購房合同時對《房屋使用、管理、維 修公約》進行過承諾，還應交納自己承諾繳納的物業管理費用

7、物業費的問題：注：據說物業費審批部門一般會就物業費的價格征求小區業主意見并且電話錄音（一般 征求 10 個人左右），至于誰被訪問,只有 KFS 知道。這需要集體收房時大家及時通氣，免得被鬼子鉆了空 子。

8、取暖費的問題：一般情況，對物業公司代收的取暖費，買房人在供暖開始前繳納即可，不一定要在入住 前繳納，并有權拒絕繳納辦理入住手續前的供暖費。

9、其他各種收費問題：交房時，開發商可能會列出的相當多的費用交納清單。其中部分為合理，但有很大 部分很可能為不合理收費。我看了其他一些樓盤的

第四篇：新房交房是需繳納的費用

一、開發商在交房時，一般會要求購房者交納大修金、天然氣、有線電視等費用等。交給開發商的費用通常有：面積增加的補差款；違約金；管道天然氣開戶費；有線電視安裝費；電話、寬帶初裝費；安防系統費用；產權代辦相關費用；其他房地產買賣合同中約定的費用。這些費用是根據實際情況，以及具體的管理部門規定來收取的。其中如果面積沒有差異，或是沒有違約的情況，也就不會出現補差款和違約金等費用了。

大修基金按下列規定交納和提取：建設單位出售商品房屋時，多層住宅的購房者按購房款百分之二的比例交納，高層住宅的購房者按購房款百分之三的比例交納。現為每平方米60元。

實際中房產證的費用通常是開發商代辦，在收房時候可能會要求購房者交納相關的費用，辦理房產證交納的主要費用有：登記費：住房所有權登記費每套收取80 元；交易手續費：新建商品住宅每平方米3元；契稅，普通住宅契稅按照總房款1.5%收取，非普通住宅契稅按照總房款3%收取，需買方承擔。如果在11月1日以后購房，根據財政部和國家稅務局于10月22日聯合發布的《關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》，其中規定，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%。首次購房證明由住房所在地縣（區）住房建設主管部門出具。您可以根據您房屋的實際情況，根據以上大概計算。

一、注意及時接收入住通知書

1.這是收房的第一步，要注意期限。一般，開發商約定的交房時限在通知書寄出30天內，所以購房者要安排好時間。

2.接到入住通知書后，首先應判斷開發商是否如期交房。若逾期交房，則應提出處理意見，并根據開發商的答復決定是否前往收房，按通知上約定的時間前往收房。

特別提示：

1.要注意收房的期限，錯過收樓日期麻煩多。

2.收樓日期可提早不可推遲。若實際交樓日期超過了合同上約定的收樓日期，可考慮向開發商按合同索賠。

3.有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委托親友、律師進行，也可及時與開發商聯系，商議另行約定時間，并以書面形式確認。

4.若購房者在約定時間內沒有到指定地點辦理相關收房手續，從法律角度來說，則一般被視為開發商已實際將該房交付買家使用，買家應從通知單的最后期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費。

二、確定房屋是否達到交付條件

1.《竣工驗收備案表》 ――最重要

《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》是目前收房環節中最應該注意的文件。該表是建設部為規范工程竣工驗收備案的管理工作而制定的，它由設計、監理、建設單位和施工單位四方合驗后，在工程竣工15天內到建設行政主管部門竣工備案。

《竣工驗收備案表》中的項目，只要送交主管部門備案后，發展商就必須對樓盤終生負責。所以《竣工驗收備案表》對房地產商有著嚴格的約束作用，按照有關規定，表上的每一項都必須報有關主管部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是“黑樓”，是不能入住的，購房者有權拒絕收房。

2.《住宅質量保證書》

《住宅質量保證書》是開發商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細審查其中的具體各款，特別注意保修期限。

3.《住宅使用說明書》

《住宅使用說明書》是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數、墻體結構類型等作出的相關說明和提出注意事項。

4.《建設工程質量認定證書》

5.《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》

6.實測面積登記表

特別提示：

1.只有具備上述文件，才說明房屋已經具體交付條件。所以收房時先要審查相關文件，確認房屋已經具備交付條件之后，才能進一步進行驗房、結算費用、交鑰匙等交接工作。所以要對這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復印件。

2.《建筑工程竣工備案表》是最重要的文件，收房時不能只看開發商有沒有這張《備案表》，一定還要仔細察看各個分項有沒有都備案。它是收房的前提，即使開發商做得再好，如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標準，您有權拒絕收房。

3.對于這些文件，一方面要驗收它有沒有，另一方面也要看驗收這些文件取得的合法性。

4.如果開發商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購房合同第十一條，要求開發商簽收“關于出賣人拒絕出示《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》、《建筑工程竣工驗收備案表》的責任確認函”。

5.提醒您：《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和管線分布竣工圖，您可帶走，作為證據資料保存。

6.如果開發商不能提供上述相關文件，購房人有權拒絕收房，由此產生的延期交房的責任由開發商承擔。

三、房屋檢驗

收房過程中必須要掌握一個原則：“先驗后收”。即購房者一定要先驗收房屋（包括驗收交房必須的文件），確認無誤后再簽署收房文件。

“先驗后收”不僅是符合商業慣例的，而且也是有法律依據的。房屋的對價是房款，消費者只要付清房款，或者按照合同約定支付相應比例的價款，就履行了合同的義務，開發商就應該交房。而在房屋交付以前，業主有權先驗收房屋：

1.檢測房屋面積：

要求開發商出具《實測面積測繪報告》，根據房屋土地管理局所屬的專業測量單位對每一套房屋面積進行核定所得實測面積，核對其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大；若實測面積誤差超出3%，可以中止收房。

2.檢驗房屋質量：

購房者進行房屋驗收時需仔細檢查商品房質量，主要可從以下幾方面入手：

（一)房屋本身的質量

（二）景觀綠化、小區配套、設施標準等配套設施是否符合合同約定。

（三）裝修質量

特別提示：

1.一定要掌握“先驗后收”的原則。

2.如果開發商拒絕先驗房后辦理其他交付手續，則購房者可要求開發商簽收“關于出賣人拒絕交驗房屋的責任確認函”后中止辦理手續。

3.購房者應了解公攤面積及相關知識，防止開發商侵占。

4.若發現有質量問題，開發商應限期維修，購房者應要求開發商簽定書面函件，由此導致業主逾期入住的，開發商應承擔違約責任。

5.只要付清房款，按照合同約定購房者已經完全履行了合同的義務，開發商就應該無條件交房，否則應視為開發商違約，如果開發商拒不交房，應承擔逾期交房的責任。開發商無權以“未繳納相關費用”等任何理由而拒絕交房。

6.不要將樣板房標準作為現實標準，除非開發商將有關裝修標準按樣板間標準在合同中明確下來。

四、新房驗收的最終結果

1.房屋檢驗沒有問題的：按實際驗收情況填寫《驗房交接表》等相關文件。在這個記錄表上，應把檢驗情況逐一記錄，凡是無法確認的事項，則不記錄或寫上“暫不清楚”、“無法認定”等字樣。若發現問題，則如實記錄下來，并要求發展商限期處理。

2.如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《驗房交接表》中，作為書面依據，如發展商未準備有關表格，買家應另以書面形式將意見送交發展商。

3.發現問題，買賣雙方可協商解決，如屬可整修內容，應協商并簽署有關整改維修文件，約定下次驗收時間（一般不超過30天）。

4.對發現的問題要詳細在驗樓表上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發商簽字、蓋章。

特別提示：

1.驗房后要堅持的原則：只要發現問題，不管大小，都要在相關文件或表格中記錄下來，而不管開發商陪同的收房人員如何花言巧語；如果樓盤根本就沒準備驗收登記表，則應自備紙筆，一一記錄。

2.物業公司的行為代表不了開發商（除非有明確書面授權），因此不要就房屋質量的問題與物業公司簽署文件。

3、驗收房屋發現問題時，一定要開發商蓋章確認，約定處理方案。

4、如果開發商拒絕蓋章確認房屋存在的問題，一定要取得證據，證明不是買房人不按時收房，而是開發商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件。

注意事項

以下問題，購房者在買房、收房過程中會經常遇到，特別經常遇到此類的咨詢問題，把關鍵注意事項列出，提醒消費者予以重視，以維護自己的權益。

一、買房相關稅費

（一）商品房買賣應繳以下稅費：

1、契稅

2、房屋買賣交易手續費

3、買賣合同印花稅

4、公共維修基金

5、房屋所有權登記費

6、房屋所有權印花貼稅

7、權證工本費

（二）稅費問題

特別提示：依據法律的規定和大部分購房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費用均不能作為開發商交付房屋的前提。

1.契稅

契稅是業主取得產權證時向國家交的稅。

繳納時間：契稅只能在過戶時交納

特別提示：除稅務機關，任何單位無權代收。

實施：業主入住時不需要向開發商交納契稅，等房屋可以辦理產權證之前自己到稅務局直接辦理。

2.公共維修基金

此項基金不同于物業管理費，只用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。

稅率：房屋成交價的2%。

特別提示：任何開發商、物業公司都無權收取或代收大修基金。該基金應該交給小區辦。如果您將大修基金交給開發商，您很可能無法要回。

3、面積測繪費

面積測繪費收取原則為“誰委托，誰付費”，購房合同已規定開發商向購房人提供面積測量數據的義務，故此費用應由開發商交納。

4、物業費

一年物業管理費、物業管理費和水電保證金

特別提示：普通小區交一年以下物業費并不違規。

物業管理服務收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應在經營場所或收費地點公布。

5.產權代辦費

業主完全有權選擇自行辦理產權證，開發商無權強行向業主收取該筆費用。

二、面積問題

面積問題是消費者最為關心的內容之一，購房人買房時尤其是買期房時，一定要考慮到合同面積與實際面積可能出現誤差這樣的問題，并在簽訂合同時以附加條款加以防范。

（一）存在的問題：

1.商品房合同面積與實測面積存在誤差，這一直是個焦點問題。

消費者常常因面積問題出現糾紛而處于被動局面，建議購房人在購房合同中對相關可能出現的問題詳細進行約定，以維護自己的權益。

2.開發商有時能利用公攤、面積測量侵占購房者的合法利益，還不易被發現。

正確測算房屋面積，是專業人員的工作，一般購房者根本無法完成。其次，面積測量的人工操作特點，正常誤差都難以避免，一些開發商在使之產生人為偏差侵占購房者

一、兩米面積輕而易舉。再有，由于消費者相關知識掌握不夠，使得購房過程中信息不對稱，開發商很容易偷梁換柱，把非公攤的面積加入公攤之中。

（二）如何解決面積誤差？

面積誤差：根據有關規定，買賣雙方因設計變更造成的實測房屋套內面積或建筑面積（含公攤面積）與房屋買賣合同約定面積不符的，按照合同約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在3％以內（含3％），按照合同約定的價格據實結算房款；

（二）面積誤差比絕對值超出3％，購房人可要求退房。開發商應在買房人提出退房之日起30日內退還已交房款，并支付已付房款利息。如購房人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由購房人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由開發商承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由開發商返還購房者，面積誤差絕對值超過3％部分的房價款由開發商雙倍返還買受人。特別提示：

1.想測出您買的商品房的真實面積，首先購房者索要出建筑的竣工圖紙，請專家根據圖紙進行計算。

2.簽定合同時應該細化條款，應該約定實際面積與產權登記面積發生誤差時的處理方式。如規定合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對值超出3％時，購房人有權退房。

（三）關于分攤面積

公用建筑面積分攤原則：

1、商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為本幢內的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內。

2、為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。

3、公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。

分攤的公用建筑面積由以下兩部分組成：

1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；

2、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。凡已作為獨立使用空間銷售

或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。

不應入的公用建筑空間：

1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。

2、售房單位自營、自用的房屋。

3、為多幢房屋服務的警衛室、管理（包括物業管理）用房。

4、對于半地下室，不論采光井的結構如何，都不計入建筑面積。

特別提示：

1.簽訂合同時應明確約定公攤的具體項目。

2.售房單位在預售商品房前，應向商品房預售管理部門提交預售商品房的面積測量報告。預售商品房設計方案變更涉及預售房屋面積的，應重新提交面積測量報告。

售房單位在銷（預）售商品房時，在銷（預）售合同（含補充協議）中應明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。

3.其他購房人受益的其他非經營性用房，需要進行分攤的，應在銷（預）售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。

三、審查銷售廣告

（一）出現問題

“我們的小區綠化率達到……，我們小區配有小學、幼兒園、會所……”

購房者常常會被上面的優美辭藻所迷惑，但到實際收房時才發現與現實相去甚遠，現實當中虛假宣傳、改變小區規劃也是一些開發商慣用的一手；另外，裝修標準不符合合同的約定或開發商承諾。收房中其中一個重點就是要開發商如何兌現曾經的承諾。

（二）解決辦法

1.要注意平時的證據收集。

如買房時的樓書、廣告一定保存好，有條件購房時拍下售樓處沙盤，收房時應該對照小區平面圖看環境。根據相關的司法解釋，此類的廣告可以作為要約，在法庭上作為證據出示，要求開發商兌現承諾。

2.要隨時主張自己的權利。

一旦發現小區有規劃被變更的跡象，購房者一定要盡快跟相關部門和開發商交涉，以免形成事實，出現“贏了官司卻無法執行”的局面。

四、法定退房條件：

在房屋驗收過程中，業主如果發現購買的商品房存在質量問題，是不是都可以退房呢？退房的法定條件，綜合起來包括以下幾種：

1.購房合同無效：

實踐中，造成購房合同無效的常見情形有：①開發商無權處分該房產；②開發商存在欺詐情形。

2.套型誤差導致退房：

按套(單元)計價的預售房屋，套型與設計圖紙不一致時，或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中對此未約定處理方式的，購房人可以退房。

3.面積誤差導致退房：

房屋實際交付面積比原合同規定誤差比絕對值超過3％（不含3％）的。

4.變更規劃、設計導致退房：

開發商未經有關部門批準，擅自改變房屋結構及合同中約定的配套環境的；開發商經批準改變房屋結構未經買家認可的。

5.質量不合格導致退房：

房屋主體結構質量不合格并依照有關規定經委托工程質量檢測機構核驗確實的，買受人有權退房。

特別提示：

1.由于樓盤整體建筑未完成而根本無法驗收，未取得“三書一證一表”的樓房，買家可以不收樓。

2.出現上述法定退房條件時，購房人在以上情況之一出現時選擇退房，相關違約賠償責任由發展商承擔，如果開發商不同意退房，購房人可向有管轄權的人民法院起訴。

3.如果不具備上述條件，但是房屋確實出現了質量問題，購房人有權要求開發商進行維修，因此造成損失的由開發商賠償。

第五篇：商品房交房時注意事項

交房時注意事項商品房交房

商品房交房是大家十分關心的問題，很多人為了買房甚至花了一輩子的心血，那么什么是商品房的交房？商品房交房時的注意事項是什么？

目前中國的房地產市場交易的商品房多是期房，這就涉及開發商的交房環節。部分樓盤的業主在交房時卻發現該商品房的質量問題嚴重：如小區道路泥濘不堪，配套設施未完工。為何開發商要匆忙交房呢?實際上有些開發商由于怕承擔逾期交房的違約責任，即使不具備有關的交付條件，也匆忙讓購房者辦理交房手續。像這類開發商所交的房屋大多只是樓盤主體工程驗收合格，基礎配套設施工程還未驗收合格，而普通的購房者不具備相關的專業知識，即使有疑問也找不出什么好的解決辦法，只能叫辦手續就辦手續。不少購房者在辦理完交接手續后才發現房屋或配套存在種種瑕疵，找開發商理論時，開發商辯稱該房已由購房者驗收合格。

商品房交房指的是什么？

所謂交房，是指出賣人在合同約定的期限內使房屋達到合同約定的交付使用條件，并按照合同約定的方式通知買受人辦理房屋交接手續，買受人在通知所確定的期限內辦理完畢房屋交接手續的過程。

有些開發商對購房者反映的問題不予理睬。開發商未能按照合同約定準時地把合格的房屋交付購房者是目前商品房買賣中常見的糾紛之一，買賣雙方常常就交房的條件、程序發生爭議，其糾紛主要集中在以下四個方面：

一、交房程序倒臵，先交房后驗收;

二、合同或廣告中承諾的配套設施缺失、縮水或違反規劃;

三、違規收費或者違約漲價;四.部分開發商利用交房之機要求購房者簽署補充協

議，設臵圈套。這里建議購房者在交房時應多咨詢一下專業人士，避免相關的法律風險，以使自己的權益得到最大維護。

商品房交房時注意事項

一、先驗收后交房

某些開發商在約定交房期仍達不到法定的交房條件，或房屋或配套存在質量瑕疵，為了轉嫁風險，規避責任，利用購房者急于收房入住的心理，要求購房者先簽收鑰匙，簽署“入伙協議書”，然后再進行驗房。一旦購房者沒有防范而與開發商辦理交房手續，不但今后難以追究開發商逾期交房的違約責任，還常常造成房屋或配套設施的質量瑕疵和保修維修的責任不明。開發商雖然按合同約定時間把房屋交給了購房者，但根據《城市房地產開發經營管理條例》第十七條規定：房地產開發項目竣工，經驗收合格后方可交付使用;不經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。由于交房時不具備合同約定和法律規定的交付條件，其所謂的交房不能產生法律上的交付，購房者有權拒絕交房，開發商已構成實際上的逾期交房，應承擔逾期交付的違約責任。驗收房屋流程可分為書面驗收和現場驗收兩部分，書面驗收包括查驗房屋可以交付的文件(如：竣工備案表、交付許可證、實測面積數據等)，收取《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》(注意里面的交房日期)。特別提醒讀者，開發商必須提供省建設廳統一新制訂的《新建商品住宅質量保證書》及《新建商品住宅使用說明書》。

現場驗收具體內容包括：1.所交付的房屋是否是您所購買的房屋，其結構設計是否和原圖相符;2.房屋質量是否合格、門窗等是否與合同的約定相符;3.水電氣等附屬配套設施是否按合同到位;4.其他合同中約定的項目做得如何。驗房中若有任何一項不符，均可拒

絕簽收并在交接記錄上如實記載，最好將拒收理由書掛號寄給開發商。而對于配套設施缺失或縮水和違反規劃的問題，可聯絡其他購房者共同要求開發商補做或賠償，因為單個購房者就共同配套提出異議或要求往往勢單力薄。必要時可聯合向主管部門投訴甚至提起訴訟。

二、明確開發商收取的費用

交房時購房者繳交一些費用是難免的，如購房尾款、裝修保證金(不能直接向業主收取)、裝修垃圾清運費等。對于物業管理費的收費標準，根據《商品房銷售管理辦法》，開發商在簽訂買賣合同時已選聘了物業管理企業的，購房者應與物業管理企業簽訂物業管理合同，現實中有的開發商為促銷而根據購房者的要求承諾不同的物業費標準，有的對不同消費群采取不同收費標準，由于購房者是單個與開發商訂立合同，往往不知道別人的交費標準，作為市場化的物業管理服務而言，同樣的服務不同的收費，對交費單價高且不知情的購房者構成了價格歧視。另一種情況是開發商口頭承諾低標準物業收費但沒有書面協議，交房前后與物業公司簽署收費標準高于口頭承諾的物業管理委托合同(前期管理)。建議：對于價格歧視可以向物價部門投訴或者直接訴訟或仲裁以要求價格標準一致，對于物業費上漲，如果能收集到充分證據證明開發商曾經作的口頭承諾(如合法錄音等)，可以要求開發商遵守承諾或補貼差價，如果舉證不能，只好盡快依法召開業主大會選聘新的物業公司。目前，交房時購房者對公共維修基金的繳納爭議也比較多。

三、警惕協議陷阱

一些開發商利用購房者急于收房或疏于防范而設臵圈套，在辦理交接時要求購房者簽署對購房者不利的協議或條款。本市就曾發

生過開發商在補充協議中主動支付部分違約金，并寫明“雙方不再主張其他違約責任”等類似要求購房者放棄權利的文字。對于此類協議，需提請購房者注意：協議一旦簽署，就具備法律效力，放棄的權利也難以再追回。交房是開發商根據合同和法律應履行的義務，在沒有法律規定或合同約定的情況下，開發商沒有權利提出新的交房條件，購房者對此類協議或條款有權拒絕簽署。

商品房交房注意事項：

1、注意一：收房注意房款約定

如果客戶與開發商在合同中約定，在房款結清之前，開發商有權順延交付房屋，則客戶須結清房款之后，才能接收商品房。

2、注意二：物業費不能亂漲價

根據現行規定，新建小區一般由開發商選聘物業管理公司，并簽署前期物業管理協議。在簽署購房合同時，開發商有義務向購房人出示業主臨時公約，就物業費等相關事項作出約定。因此，如果在收房時出現物業費漲價的問題，業主可據此主張權利。

3、注意三：物業費可以按月交，在辦入住手續時，多數開發商或物業公司要求業主一次性交付一年或多年的物業管理費。根據有關規定，物業管理的各項收費可按月、按季或按計收，但不得一次性預收多年的物業管理費用。

4、注意四：繳納契稅簽協議

根據規定，契稅一般于買賣雙方辦理房產權屬過戶或變更時向契稅征收機關繳納。現實中多數開發商在辦理房屋入住手續時要求業主特別是按揭業主繳納契稅、交易手續費等相關費用，否則不予辦理入住手續。開發商之所以這樣要求，是因為對于按揭買房的業主，在房屋權屬證書未辦下來之前，開發商要為其承擔階段性連帶

保證責任。若業主入住后不能及時繳納產權辦理時應繳納的契稅、交易手續費等費用，會造成房產證遲延辦理或不能辦理。而業主之所以不愿意在入住時繳納這些費用，是怕開發商挪用。

對此問題，解決辦法是業主與開發商協商，簽訂《契稅繳納協議書》，約定雙方應承擔的違約責任等。

5、注意五：先驗房再辦理手續

目前，開發商在交房時，一般都要求業主先辦理手續，繳納相關費用之后，才允許業主驗房。對于這一不合理的程序，業主應堅持先驗房，后辦理手續，并應將驗房時發現的相關問題書面呈遞給開發商并讓其簽收，以避免以后的糾紛。

6、注意六：建議業主集體收樓

鑒于購房人專業知識的匱乏，建議購房人在收房時能夠集體收樓，可能的情況下可以聘請律師指導協助，這不但可以彌補單一主體知識的限制，更好、更有效地維權，還可引起開發商的重視，促使開發商就收房過程中的問題做約定。

7、注意七：遇配套問題先收房

針對不同的房屋問題，開發商承擔的責任有區別：房屋主體有質量問題要承擔退房責任，若是掉灰、裂縫等問題，開發商要修補。如果是雙方在合同中約定的其他條件：比如配套設施、空氣質量不合格等，購房人可先收房，然后要求開發商承擔賠償責任。

8、注意八：投資買房盡快收房

有的業主買房是為了投資，遲延收房會造成其收租金的損失。如果開發商交付的房子存在質量問題，建議購房人做比較，如果租金的損失較大，建議先接收房，等把房子按照既定的計劃出租后，再追究開發商的違約責任。