第一篇：兇宅案例及兇宅交易糾紛的解決

兇宅案例及兇宅交易糾紛的解決

摘要：“兇宅”是指曾發生人為因素致人死亡的或地處異常地段的房屋,，它是一種客觀存在的現象而非源于主觀感受。忌諱“兇宅”并非良俗，不能運用民法公序良俗原則進行調整。“兇宅”應被認定為房屋的瑕疵，因隱瞞“兇宅”而為房屋交易產生的糾紛需運用誠實信用原則進行調整，并適用合同法規則救濟買受人。關鍵詞：兇宅交易糾紛法律解決

一、兇宅的定義

（一）曾發生自殺或兇殺等人為因素致人非正常死亡的房屋

此種情況下限定的“兇宅”應符合的要件是：第一，房屋內自然人死亡的事實須是客觀存在的，非人們的主觀想象。例如，因歷史原因流傳的所謂捕風捉影的“鬼屋”就不能簡單地認定為“兇宅”，但如果“鬼屋”內確實存在過非正常死亡的客觀事實，則為“兇宅”。第二，房屋內自然人死亡的事實須是人為因素的非正常死亡，即俗稱的“橫死”。如此，就排除了正常生理死亡，如生老病死;因房屋失火、煤氣中毒等意外事件致人死亡的房屋。我國臺灣桃園地區曾發生原房主子女因一氧化碳中毒在房屋意外死亡，買受人購買此房后以該房屋是“兇宅”，其購買時意思表示有錯誤而請求撤銷房屋買賣合同，并依不當得利之債請求返還價金的訴訟。桃園地方法院以“內政部地政司”頒布的《房地產委托銷售契約模板》中的規定為依據，認為“兇宅”系指“曾發生過兇殺或自殺致死案件”的房屋，系爭房屋非“兇宅”，原告不能主張錯誤撤銷意思表示，故駁回了原告的訴請。顯然，我國臺灣地區“內政部地政司”的規定及桃園地方法院的判決，在解釋論上是將“兇宅”限定在因人為因素“發生過兇殺或自殺”致人死亡的房屋，這樣就將屋內發生的非人為因素致死的房屋排除在“兇宅”之外。對此，我們持相同觀點。但是，如果在屋內加害人或本人以放火、釋放煤氣等手段致他人或本人死亡，則屬于人為因素致人非正常死亡，這樣的房屋應該認定為“兇宅”。

（二）由于特定環境的影響，多數人認為所處地段異常而不愿在此地段上居住的房屋 “異常”，并非主觀層面或心理層面之感受，“異常”情況須有確鑿的事實，并有使人產生心理恐懼的客觀現象存在，例如房屋建在墳地上或房屋的周圍以前曾經是墓地。所謂“多數人”，應限定相應的群體范圍，應以居住地及周邊地區及其他知曉居住地情況的自然人為限，只要這些人中的多數人認為居住地的房屋異常，就可認定為“兇宅”。因此，總結上述兩種情況，“兇宅”是指曾發生人為因素致人死亡的或地處異常地段的房屋,，它是一種客觀存在的現象而非源于主觀感受。

二、兇宅案例

李先生稱，2014年3月3日，他與周先生及我愛我家簽訂《居間服務合同》，還和周先生簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，花費268萬元購買了周先生的一套房子。2014年5月28日，辦了房屋過戶手續。

買房后，李先生從鄰居議論中得知，該房內曾發生過自殺的非正常死亡事件，是典型的“兇宅”。為進一步求證，李先生曾于2015年3月委托北京鏈家房地產經紀有限公司（以下簡稱鏈家）出售該房屋，進而查詢房屋的相關信息。在鏈家數據信息庫中，李先生發現周先生的兒子曾在該房中病故，其妻子也曾在該房中上吊自殺。

李先生認為，該房是典型的“兇宅”，難以買賣，房屋貶值。周先生及我愛我家故意隱瞞真實情況將房屋出售給他，屬于欺詐行為，故訴請法院判令解除合同，退還房款268萬及中介費5萬余元，并賠償相關損失20萬元。但因擔心兇宅信息曝光，李先生最終撤訴。隨后該房被鏈家接收為“自如房”。所謂“自如房”是指房主閑置的房子，交給鏈家，由鏈家管理，這樣的房子簽期比較長，一般為三四年。負責人稱，該套房是典型的“兇宅”，鏈家裝修后將考慮出租，如果要銷售，肯定得跟買主說，但是如果是出租，鏈家也全新裝修，一般不講是“兇宅”。該負責人還透露，鏈家已建立有“兇宅”數據庫，“在北京，一共備案有2000多套，不到3000套。”

三、糾紛解決的法律基礎

忌“兇宅”的觀念是迷信而不受民法善良風俗的調整，并不意味出賣人出售“兇宅”時不必向買受人承擔告知的義務，進而法律對隱瞞“兇宅”交易不做否定性評價。

從交易實踐看，由于多數民眾忌諱居住“兇宅”，這種避之唯恐不及的心態使得此類房屋難以脫手，或因房屋貶值而只能低于市價出售。所以，是否為“兇宅”的客觀事實直接決定了房屋交易是否成功，或對交易價格產生重大影響。經濟學的“效用”理論認為，效用是指消費者對所購買的商品或服務的滿足程度，很多因素會對消費者的這種心理滿足產生影響，偏好、忌諱等心理體驗自然會影響商品的效用。根據國外及我國香港、臺灣地區的經驗，“兇宅”往往比同類房屋的正常售價貶值20 %到30 %，這正是“兇宅”效用降低所致。也就是說，對于房屋價值的考察不能僅局限于考察對象的物理狀態，“兇宅”往往與血腥、暴力和恐怖聯系在一起，其交易價值必然下降。那么，可否將“兇宅”認定為有瑕疵之物？我國《合同法》沒有界定何謂“物之瑕疵”，而使用“標的物質量”的概念。對于當事人未約定質量標準、約定不明、不能達成補充協議的情況，《合同法》第62 條第1 款規定，質量要求不明確的，按照國家標準、行業標準履行;沒有國家標準、行業標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。《合同法》對“標的物質量”的規定很難充分應對并解釋“兇宅”的效用降低。我國對于房屋質量有嚴格標準，但此類標準也不適用“兇宅”效用降低的情形。對此，可以借鑒我國臺灣地區民法的“物之瑕疵”概念。依該規定，“據以判別物是否具有瑕疵之標準有二：一為物之價值(交換價值)是否有瑕疵，二為物之效用(用益價值)是否有瑕疵。物一旦受到毀損其價值即會減少，減少的理由可能是因物之毀損或滅失而減損其效用，也可能是因人們的心理因素所造成的交易上價值的降低。”“兇宅”雖不屬于房屋本身的質量瑕疵，但其居住效用降低，導致銷售困難，即因客觀發生過的不幸事件影響到人們的心理感受而造成交易價值降低，與當事人達成合意時的原初心理狀態不符，違背了買受人對于房屋的價值和通常居住使用效用的期待，不符合締結合同之合意所預定的房屋品質，構成物之品質瑕疵。而買受人意思表示的缺陷正是因出賣人隱瞞“兇宅”，承擔如實告知義務所致，所以，出賣人的做法違反了民法中的誠實信用原則。

我國《合同法》第6 條規定，當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。誠實信用原則“表明一種誠實、忠誠、考慮周全的行為之標準——對另一方當事人利益給予應有關注地行事的標準，并且它還暗含和包括對合理信賴的保護”。基于民法的誠實信用原則，銷售“兇宅”的出賣人應當承擔告知的義務，即應將與房屋有關的全部信息充分告知買受人，使其能夠做出正確的意思表示;對于買受人而言，則享有對這些信息的知情權。即使合同中沒有告知義務的約定，若出賣人故意隱瞞房屋為“兇宅”這一重大瑕疵，本質上也是一種欺詐行為。當然，由于房屋內發生過自殺或兇殺的不幸事件程度不同、影響不同、時間長久不同、個體感受不同，房屋的貶值程度也會不盡相同。但無論怎樣，出賣人未履行充分告知的義務，于法律上均因違背誠信原則而構成欺詐，自應承擔相應的法律后果。

誠實信用原則所確立的規范是“開放性”的，其目的在于當法律沒有明文規定或者雖有規定但適用該規定會導致不合理的結果之時，通過適用該原則實現個案平衡，這必然賦予法官衡平裁量的權利，以便他們根據自己心目中的公平合理標準來裁斷糾紛。具體到“兇宅”交易糾紛中，法官應運用該原則賦予的自由裁量權，視案件的具體情況衡量買受人在交易中遭受的利益損失，并根據其請求判令惡意的出賣人承擔相應的法律責任。

四、兇宅交易糾紛的處理

實踐中，房屋出賣人為了以正常價格出售“兇宅”，往往會隱瞞房屋為“兇宅”的事實，“兇宅”交易糾紛的發生大多源于此。近幾年，法院已經裁決了幾起有關“兇宅”交易的糾紛，學術界也開始關注此類糾紛。從處理此類糾紛的救濟規則來看，大體有以下兩大類觀點和做法：

1.侵權責任說及其做法

此類觀點認為房屋買賣合同合法有效，但出賣人隱瞞實情出售“兇宅”的行為構成侵權，侵犯了買受人的精神或財產利益，應承擔侵權責任。具體而言，可分為：

（1）不支持買受人的退房請求，但確認房屋的交易價值貶損，出賣人侵犯了買受人合法民事財產利益，應根據公平原則適當降低房屋價款。

（2）房屋是否為“兇宅”不影響房屋的居住使用及房屋的價值，但出賣人之行為給買受人造成了精神痛苦，出賣人應承擔侵權責任，并給付買受人精神損害賠償撫慰金。2.合同責任說及其做法

（1）合同有效。有效論從合同交易目的進行分析，認為購房目的在于取得房屋的所有權，并能夠居住使用房屋，故合同的效力取決于所購房屋本身是否符合居住使用條件，而“兇宅”并不影響房屋的居住使用，故合同是有效的。在確認合同有效的前提下，如何解決此類糾紛? 一種觀點認為應依據公平原則，適當降低房屋價款；另一種觀點認為，只要房屋不存在權利瑕疵和質量瑕疵，則符合居住使用條件，合同目的得以實現，不支持買受人退房或賠償請求。（2）合同可撤銷。出賣人故意隱瞞房屋為“兇宅”的事實構成欺詐，購房合同為可撤銷合同。例如，2005 年2 月周某以42萬元的價格向方某夫婦購買樓房一幢，后周某得知方某的兒子曾在屋內囚禁一名女子致該女子自殺死亡。周某隨即要求方某夫婦退還購房款，遭到拒絕后訴至法院，要求撤銷雙方的購房協議，并請求返還購房款，賠償其辦理相關證書支付的費用及利息。福建省云霄縣法院認為，被告故意隱瞞真實情況，使原告在違背自己真實意思的情況下與被告訂立合同，違反了誠實信用、公平交易的原則，且依交易習慣，房屋內發生的非正常死亡事件足以影響房屋能否交易成功；即便交易成功也會使房屋貶值，故被告的行為構成欺詐，原告享有撤銷權，判決撤銷雙方的購房協議，被告返還購房款，并賠償原告相關損失。

第二篇：兇宅民意調查問卷

民意調查問卷

尊敬的市民朋友,耽誤您一分鐘時間,做一個小型民意調查,謝謝您的配合!

1.您的性別:1,男2,女

2.您的年齡屬于下列哪個年齡段?

1,18周歲以下2,18-35周歲3,36-59周歲4,60周歲以上 3,您是上海人嗎?

1,是上海人2,不是,是外省市人3,不是,是境外其他地區人士 4,您聽說過“兇宅”這個詞嗎?

1,聽說過2,沒有聽說過

5, 在二手房買賣過程中,憑您的了解, 如果一處房產在近期發生過非正常死亡事件,成為兇宅的話,對這處房產的價值有沒有影響?

1,沒有什么影響2,有一些影響,但估計影響不大3,有非常大的影響 6,在二手房買賣過程中,憑您的感覺,如果下家知道上家的房子在近期發生過非正常死亡事件的話,一般人會怎樣處理?

1,中止交易,千萬不能要兇宅2,繼續交易,兇宅什么只是迷信說法3,繼續交易,但要求大幅降價4,其他想法__________________

第三篇：農村土地承包糾紛及解決對策

農村土地承包糾紛及解決對策

農村土地承包糾紛及解決對策2007-12-12 17:15:47第1文秘網第1公文網農村土地承包糾紛及解決對策農村土地承包糾紛及解決對策(2)農村土地承包糾紛及解決對策農業稅降低、取消特產稅、糧食直補等政策出臺，農村出現諸多新情況、新問題，特別是農村土地承包糾紛問題表現尤為突出。帶著這個問題，我們對全市部分街鎮進行了調查。結果表明：農村土地承包糾紛問題是沒有貫徹落實好黨的農村政策、土地承包關系不穩定的反映，已經給農村穩定帶來了不利影響，務必引起各級黨委、政府的高度重視，妥善予以解決。

一、誘發土地承包糾紛矛盾的主要成因從調查情況分析，誘發土地承包糾紛矛盾的主要成因有以下幾個方面：

1、承包關系不

穩定的糾紛。據統計，實行免征農業稅等政策后，市農經部門共接待因土地承包糾紛而上訪的農民52人次，此類信訪件創歷史新高。土地承包糾紛案例雖多，但歸納起來為3種矛盾糾紛。（1）重新要田要地的農民與村里的矛盾糾紛。由于二輪土地承包時，農民負擔重、農產品價格低，種田收益低下，二輪土地承包中留下了許多后遺癥。一些農民外出打工，口頭承諾不要承包地，村里為了不讓承包地負擔的稅費落空，就將其承包地發包給其他農戶。現在，這部分打工人員跑回來要田要地。一些農戶二輪土地承包時書面申請不要承包地，現在也找村里要田要地。（2）耕地被占壓的農戶與村里的矛盾糾紛。

2、土地流轉不規范的糾紛。隨著國家對“三農”優惠政策的出臺，農村土地越來越重要。由于以前農村承包土地流轉政策不完備、不配套，土地流轉行為極不規范，引發了一些土地流轉的矛盾糾紛。

3、機動地出租方與承租方之間的糾紛。

二、解決土

地承包糾紛矛盾的對策針對當前農村土地出現的糾紛和矛盾，我們根據《中華人民共和國農村土地承包法》、山東省關于實施《中華人民共和國農村土地承包法》辦法等法律法規的規定，結合農村實際，特提出如下解決對策，供商榷。(一)因勢利導調解農村土地承包糾紛二輪土地承包時，經營土地收入低，延包工作不完善。現在種地收入高了，有利于完善二輪土地承包工作，我們要因勢利導，把調解土地糾紛與完善二輪土地承包工作結合起來，把調解土地糾紛與完善土地流轉合同結合起來，做到調解一例糾紛，完善一批農戶的二輪土地承包手續和土地流轉合同。

1、對人多地少的農戶與村里的矛盾糾紛處理：二輪土地承包比較完善的地方，要穩定原承包關系不變。個別農戶人多地少要田要地的，如有機動地，適當調劑耕地讓其經營。

2、對耕地被占壓的農戶與村里矛盾處理：一是被占壓耕地的各項補償費全額發到了農戶，村又無機動地的，村里可以不

調劑土地給這些農戶，但對于無地農民，國家應考慮解決其最低生活保障問題；二是村內公益事業（如建校、挖塘建庫）占壓承包戶的土地的，村組應適當調劑土地給占壓戶；三是采取有償轉讓的辦法，解決無地農民的土地。

（二）客觀公正地調解農村土地流轉矛盾糾紛農村土地流轉矛盾糾紛千差萬別，要具體問題具體分析，逐一進行處理，先解決糾紛，后完善流轉手續。

1、對轉包轉讓型糾紛處理：一是要穩定二輪土地承包關系，依法保護原承包戶的權利；二是看流轉合同是否合規合法，符合法規的，圍繞原流轉合同條款做好工作，進行調解；三是對不規范的土地流轉要及時做好矛盾雙方的工作，以自愿為原則協商解決，并簽訂土地流轉合同。四是土地流轉必須堅持“依法、自愿、有償”原則，凡違背這一原則的流轉合同都是無效合同。土地流轉主體是農戶，要確保原承包戶得到相應的流轉收益。五是要規范流轉行為，引導流轉雙方經過平等協商，訂

立土地流轉合同，明確流轉的時間、流轉的用途、流轉的補償金額等。

2、對代耕代種型糾紛處理：明確二輪土地承包關系，要保護原承包戶的土地承包權利。農戶二輪土地承包中獲得的承包地，其承包經營權不變。代耕代種農戶應將土地返還給原承包戶，集體收回的要無條件返還給原承包戶。

（三）尊重歷史，妥善處理機動地出租方與承包方的矛盾糾紛此類糾紛的矛盾焦點有二個，一是減征農業稅后，承租戶要求少交或減免交租賃費；二是“糧食直補”后，種糧農戶要求得“直補款”。我們認為一要履行原租賃合同，維護合同嚴肅性。因為租賃承包不同于家庭承包，此類承包是少數農民占有較多土地資源。如果不交租賃費，明顯不合理。至于租賃費的額度，矛盾雙方可以協商，或經鄉鎮調解解決。二要落實好“直補”政策。

（四）穩定承包，實事求是地解決機動地發包方與承包方的矛盾糾紛一要穩定原承包關系。此類承包屬專業承包，有的還是通過招投標 的方式承包的，只要原承包合同合法，發包、承包雙方必須遵守合同。二要實事求是地解決糾紛。鑒于農業稅減免、特產稅取消后，其他農戶負擔減輕的情況，發包、承包雙方可以通過平等協商，適當降低承包標的，降標額度不大于原農業稅畝平負擔額度，并簽訂補充協議，完善發包、承包手續，解決矛盾糾紛。

三、幾點建議

（一）加大《中華人民共和國農村土地承包法》的宣傳貫徹落實力度《農村土地承包法》雖然出臺了一年多，但宣傳落實不夠，相當一部分街鎮、村干部還不了解《農村土地承包法》，下步要把《農村土地承包法》列入普法內容，加

農村土地承包糾紛及解決對策

第四篇：農村土地承包糾紛及解決對策

農村土地承包糾紛及解決對策農業稅降低、取消特產稅、糧食直補等政策出臺，農村出現諸多新情況、新問題，特別是農村土地承包糾紛問題表現尤為突出。帶著這個問題，我們對全市部分街鎮進行了調查。結果表明：農村土地承包糾紛問題是沒有貫徹落實好黨的農村政策、土地承包關系不穩定的反映，已經給農村穩定帶來了不利影響，務必引起各級黨委、政府的高度重視，妥善予以解決。

一、誘發土地承包糾紛矛盾的主要成因從調查情況分析，誘發土地承包糾紛矛盾的主要成因有以下幾個方面：

1、承包關系不穩定的糾紛。據統計，實行免征農業稅等政策后，市農經部門共接待因土地承包糾紛而上訪的農民52人次，此類信訪件創歷史新高。土地承包糾紛案例雖多，但歸納起來為3種矛盾糾紛。（1）重新要田要地的農民與村里的矛盾糾紛。由于二輪土地承包時，農民負擔重、農產品價格低，種田收益低下，二輪土地承包中留下了許多后遺癥。一些農民外出打工，口頭承諾不要承包地，村里為了不讓承包地負擔的稅費落空，就將其承包地發包給其他農戶。現在，這部分打工人員跑回來要田要地。一些農戶二輪土地承包時書面申請不要承包地，現在也找村里要田要地。（2）耕地被占壓的農戶與村里的矛盾糾紛。

2、土地流轉不規范的糾紛。隨著國家對“三農”優惠政策的出臺，農村土地越來越重要。由于以前農村承包土地流轉政策不完備、不配套，土地流轉行為極不規范，引發了一些土地流轉的矛盾糾紛。

3、機動地出租方與承租方之間的糾紛。

二、解決土地承包糾紛矛盾的對策針對當前農村土地出現的糾紛和矛盾，我們根據《中華人民共和國農村土地承包法》、山東省關于實施《中華人民共和國農村土地承包法》辦法等法律法規的規定，結合農村實際，特提出如下解決對策，供商榷。(一)因勢利導調解農村土地承包糾紛二輪土地承包時，經營土地收入低，延包工作不完善。現在種地收入高了，有利于完善二輪土地承包工作，我們要因勢利導，把調解土地糾紛與完善二輪土地承包工作結合起來，把調解土地糾紛與完善土地流轉合同結合起來，做到調解一例糾紛，完善一批農戶的二輪土地承包手續和土地流轉合同。

1、對人多地少的農戶與村里的矛盾糾紛處理：二輪土地承包比較完善的地方，要穩定原承包關系不變。個別農戶人多地少要田要地的，如有機動地，適當調劑耕地讓其經營。

2、對耕地被占壓的農戶與村里矛盾處理：一是被占壓耕地的各項補償費全額發到了農戶，村又無機動地的，村里可以不調劑土地給這些農戶，但對于無地農民，國家應考慮解決其最低生活保障問題；二是村內公益事業（如建校、挖塘建庫）占壓承包戶的土地的，村組應適當調劑土地給占壓戶；三是采取有償轉讓的辦法，解決無地農民的土地。

（二）客觀公正地調解農村土地流轉矛盾糾紛農村土地流轉矛盾糾紛千差萬別，要具體問題具體分析，逐一進行處理，先解決糾紛，后完善流轉手續。

1、對轉包轉讓型糾紛處理：一是要穩定二輪土地承包關系，依法保護原承包戶的權利；二是看流轉合同是否合規合法，符合法規的，圍繞原流轉合同條款做好工作，進行調解；三是對不規范的土地流轉要及時做好矛盾雙方的工作，以自愿為原則協商解決，并簽訂土地流轉合同。四是土地流轉必須堅持“依法、自愿、有償”原則，凡違背這一原則的流轉合同都是無效合同。土地流轉主體是農戶，要確保原承包戶得到相應的流轉收益。五是要規范流轉行為，引導流轉雙方經過平等協商，訂立土地流轉合同，明確流轉的時間、流轉的用途、流轉的補償金額等。

2、對代耕代種型糾紛處理：明確二輪土地承包關系，要保護原承包戶的土地承包權利。農戶二輪土地承包中獲得的承包地，其承包經營權不變。代耕代種農戶應將土地返還給原承包戶，集體收回的要無條件返還給原承包戶。

（三）尊重歷史，妥善處理機動地出租方與承包方的矛盾糾紛此類糾紛的矛盾焦點有二個，一是減征農業稅后，承租戶要求少交或減免交租賃費；二是“糧食直補”后，種糧農戶要求得“直補款”。我們認為一要履行原租賃合同，維護合同嚴肅性。因為租賃承包不同于家庭承包，此類承包是少數農民占有較多土地資源。如果不交租賃費，明顯不合理。至于租賃費的額度，矛盾雙方可以協商，或經鄉鎮調解解決。二要落實好“直補”政策。

（四）穩定承包，實事求是地解決機動地發包方與承包方的矛盾糾紛一要穩定原承包關系。此類承包屬專業承包，有的還是通過招投標的方式承包的，只要原承包合同合法，發包、承包雙方必須遵守合同。二要實事求是地解決糾紛。鑒于農業稅減免、特產稅取消后，其他農戶負擔減輕的情況，發包、承包雙方可以通過平等協商，適當降低承包標的，降標額度不大于原農業稅畝平負擔額度，并簽訂補充協議，完善發包、承包手續，解決矛盾糾紛。

三、幾點建議

（一）加大《中華人民共和國農村土地承包法》的宣傳貫徹落實力度《農村土地承包法》雖然出臺了一年多，但宣傳落實不夠，相當一部分街鎮、村干部還不了解《農村土地承包法》，下步要把《農村土地承包法》列入普法內容，加大

培訓力度。

（二）對農村土地承包情況進行全面執法檢查，堅決糾正農村土地承包工作中侵犯農民權益的違規違法行為要建立健全土地流轉機制，經管部門要加強對土地流轉工作的指導，建立土地流轉合同的訂立、鑒證、登記制度，根據“依法、自愿、有償”的原則，探索農村土地流轉的新機制，確保農村土地依法有序流轉，促進農業結構調整和農業產業化經營。建議省市主

管部門盡快出臺農村土地流轉的“游戲規則”。

（三）建立嚴格的耕地保護制度和土地流轉日常管理機構任何單位任何人占壓農村耕地的，必須根據《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國農村土地承包法》的規定，要與承包農戶簽訂協議，履行合法的征占用手續，提高補償標準。政府公益性建設占用土地也要依法辦事，確定合理的補償標準；經營性項目建設占用土地，要按市場化操作，大幅提高補償標準，并辦理合法的征占用土地手續。

（四）加強領導，切實解決農村土地承包糾紛一是各級黨委、政府要加強對解決農村土地承包糾紛的領導，依據《中華人民共和國農村土地承包法》和二輪延包政策，及時提出調解農村土地承包糾紛的具體措施。街道辦事處、鎮人民政府和村組要切實承擔起調解農村土地承包糾紛的責任。經管部門要依法加強農村土地承包管理，抓好土地承包糾紛仲裁，加大土地承包糾紛的調處力度。要高度重視土地承包糾紛的上訪接待工作，消除對立情緒，及時調解糾紛，努力把矛盾化解在當地，消化在基層。二是要堅持不懈地抓好二輪土地延包的工作。要建立工作專班，切實解決好二輪土地承包工作中的遺留問題。搞好二輪土地承包、穩定承包關系是化解農村土地承包矛盾糾紛的主要措施。三是各級領導要加強農村土地承包新情況、新問題的調查研究，及時采取對策，不斷完善農村土地承包關系，調處糾紛，化解矛盾，確保農村社會穩定。

第五篇：農村土地承包糾紛及解決對策

農村土地承包糾紛及解決對策農業稅降低、取消特產稅、糧食直補等政策出臺，農村出現諸多新情況、新問題，特別是農村土地承包糾紛問題表現尤為突出。帶著這個問題，我們對全市部分街鎮進行了調查。結果表明：農村土地承包糾紛問題是沒有貫徹落實好黨的農村政策、土地承包關系不穩定的反映，已經給農村穩定帶來了不利影響，務必引起各級黨委、政府的高度重視，妥善予以解決。

一、誘發土地承包糾紛矛盾的主要成因從調查情況分析，誘發土地承包糾紛矛盾的主要成因有以下幾個方面：

1、承包關系不穩定的糾紛。據統計，實行免征農業稅等政策后，市農經部門共接待因土地承包糾紛而上訪的農民 52人次，此類信訪件創歷史新高。土地承包糾紛案例雖多，但歸納起來為3種矛盾糾紛。（1）重新要田要地的農民與村里的矛盾糾紛。由于二輪土地承包時，農民負擔重、農產品價格低，種田收益低下，二輪土地承包中留下了許多后遺癥。一些農民外出打工，口頭承諾不要承包地，村里為了不讓承包地負擔的稅費落空，就將其承包地發包給其他農戶。現在，這部分打工人員跑回來要田要地。一些農戶二輪土地承包時書面申請不要承包地，現在也找村里要田要地。（2）耕地被占壓的農戶與村里的矛盾糾紛。

2、土地流轉不規范的糾紛。隨著國家對“三農”優惠政策的出臺，農村土地越來越重要。由于以前農村承包土地流轉政策不完備、不配套，土地流轉行為極不規范，引發了一些土地流轉的矛盾糾紛。

3、機動地出租方與承租方之間的糾紛。

二、解決土地承包糾紛矛盾的對策針對當前農村土地出現的糾紛和矛盾，我們根據《中華人民共和國農村土地承包法》、山東省關于實施《中華人民共和國農村土地承包法》辦法等法律法規的規定，結合農村實際，特提出如下解決對策，供商榷。(一)因勢利導調解農村土地承包糾紛二輪土地承包時，經營土地收入低，延包工作不完善。現在種地收入高了，有利于完善二輪土地承包工作，我們要因勢利導，把調解土地糾紛與完善二輪土地承包工作結合起來，把調解土地糾紛與完善土地流轉合同結合起來，做到調解一例糾紛，完善一批農戶的二輪土地承包手續和土地流轉合同。

1、對人多地少的農戶與村里的矛盾糾紛處理：二輪土地承包比較完善的地方，要穩定原承包關系不變。個別農戶人多地少要田要地的，如有機動地，適當調劑耕地讓其經營。

2、對耕地被占壓的農戶與村里矛盾處理：一是被占壓耕地的各項補償費全額發到了農戶，村又無機動地的，村里可以不調劑土地給這些農戶，但對于無地農民，國家應考慮解決其最低生活保障問題；二是村內公益事業（如建校、挖塘建庫）占壓承包戶的土地的，村組應適當調劑土地給占壓戶；三是采取有償轉讓的辦法，解決無地農民的土地。

（二）客觀公正地調解農村土地流轉矛盾糾紛農村土地流轉矛盾糾紛千差萬別，要具體問題具體分析，逐一進行處理，先解決糾紛，后完善流轉手續。

1、對轉包轉讓型糾紛處理：一是要穩定二輪土地承包關系，依法保護原承包戶的權利；二是看流轉合同是否合規合法，符合法規的，圍繞原流轉合同條款做好工作，進行調解；三是對不規范的土地流轉要及時做好矛盾雙方的工作，以自愿為原則協商解決，并簽訂土地流轉合同。四是土地流轉必須堅持“依法、自愿、有償”原則，凡違背這一原則的流轉合同都是無效合同。土地流轉主體是農戶，要確保原承包戶得到相應的流轉收益。五是要規范流轉行為，引導流轉雙方經過平等協商，訂立土地流轉合同，明確流轉的時間、流轉的用途、流轉的補償金額等。

2、對代耕代種型糾紛處理：明確二輪土地承包關系，要保護原承包戶的土地承包權利。農戶二輪土地承包中獲得的承包地，其承包經營權不變。代耕代種農戶應將土地返還給原承包戶，集體收回的要無條件返還給原承包戶。

（三）尊重歷史，妥善處理機動地出租方與承包方的矛盾糾紛此類糾紛的矛盾焦點有二個，一是減征農業稅后，承租戶要求少交或減免交租賃費；二是 “糧食直補”后，種糧農戶要求得“直補款”。我們認為一要履行原租賃合同，維護合同嚴肅性。因為租賃承包不同于家庭承包，此類承包是少數農民占有較多土地資源。如果不交租賃費，明顯不合理。至于租賃費的額度，矛盾雙方可以協商，或經鄉鎮調解解決。二要落實好“直補”政策。

（四）穩定承包，實事求是地解決機動地發包方與承包方的矛盾糾紛一要穩定原承包關系。此類承包屬專業承包，有的還是通過招投標的方式承包的，只要原承包合同合法，發包、承包雙方必須遵守合同。二要實事求是地解決糾紛。鑒于農業稅減免、特產稅取消后，其他農戶負擔減輕的情況，發包、承包雙方可以通過平等協商，適當降低承包標的，降標額度不大于原農業稅畝平負擔額度，并簽訂補充協議，完善發包、承包手續，解決矛盾糾紛。

三、幾點建議

（一）加大《中華人民共和國農村土地承包法》的宣傳貫徹落實力度《農村土地承包法》雖然出臺了一年多，但宣傳落實不夠，相當一部分

街鎮、村干部還不了解《農村土地承包法》，下步要把《農村土地承包法》列入普法內容，加大培訓力度。

（二）對農村土地承包情況進行全面執法檢查，堅決糾正農村土地承包工作中侵犯農民權益的違規違法行為要建立健全土地流轉機制，經管部門要加強對土地流轉工作的指導，建立土地流轉合同的訂立、鑒證、登記制度，根據“依法、自愿、有償”的原則，探索農村土地流轉的新機制，確保農村土地依法有序流轉，促進農業結構調整和農業產業化經營。建議省市主管部門盡快出臺農村土地流轉的“游戲規則”。

（三）建立嚴格的耕地保護制度和土地流轉日常管理機構任何單位任何人占壓農村耕地的，必須根據《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國農村土地承包法》的規定，要與承包農戶簽訂協議，履行合法的征占用手續，提高補償標準。政府公益性建設占用土地也要依法辦事，確定合理的補償標準；經營性項目建設占用土地，要按市場化操作，大幅提高補償標準，并辦理合法的征占用土地手續。

（四）加強領導，切實解決農村土地承包糾紛一是各級黨委、政府要加強對解決農村土地承包糾紛的領導，依據《中華人民共和國農村土地承包法》和二輪延包政策，及時提出調解農村土地承包糾紛的具體措施。街道辦事處、鎮人民政府和村組要切實承擔起調解農村土地承包糾紛的責任。經管部門要依法加強農村土地承包管理，抓好土地承包糾紛仲裁，加大土地承包糾紛的調處力度。要高度重視土地承包糾紛的上訪接待工作，消除對立情緒，及時調解糾紛，努力把矛盾化解在當地，消化在基層。二是要堅持不懈地抓好二輪土地延包的工作。要建立工作專班，切實解決好二輪土地承包工作中的遺留問題。搞好二輪土地承包、穩定承包關系是化解農村土地承包矛盾糾紛的主要措施。三是各級領導要加強農村土地承包新情況、新問題的調查研究，及時采取對策，不斷完善農村土地承包關系，調處糾紛，化解矛盾，確保農村社會穩定。

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