第一篇：物業費糾紛案例

物業合同是一種雙務合同，建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業并與之簽訂的物業服務合同，對物業服務企業和業主都具有約束力。服務和收費是合同的主要內容，也是目前物業公司與業主糾紛的主要焦點，這些糾紛還引發許多其他方面生活上的不便。最近，最高人民法院發布了《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，更好地處理上述糾紛。

收費單位可申請支付令

[案例]

收費一直是物業服務企業頭痛的事。某物業收費員趙某反映，一些業主，常以房屋閑置，沒享受或無須接受相關的物業服務等為理由拒絕交費。他們對無正當理由的業主可否采取停水停電的方式督促他們交費？可否向法院起訴申請支付令？

[說法]

對無正當理由不按時交費、拒絕交費的業主，物業服務企業不宜采取停電停水的辦法，可以依法向人民法院起訴。符合《民事訴訟法》第191條規定的，可以申請支付令。

最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條規定：“經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持?！?/p>

《民事訴訟法》第191條規定：“債權人請求債務人給付金錢、有價證券，符合下列條件的，可以向有管轄權的基層人民法院申請支付令：

（一）債權人與債務人沒有其他債務糾紛的；

（二）支付令能夠送達債務人的。申請書應當寫明請求給付金錢或者有價證券的數量和所根據的事實、證據”。

業主可行使抗辯權

[案例]

業主齊某連續幾年拒交物業費，他的理由是，物業服務企業沒有履行自己保證業主財產安全的承諾，致使自己停放在門前的轎車被盜，自己受到不小的損失，這樣的損失物業又不賠償。

[說法]

物業服務企業不履行合同約定、法律規定的義務，包括服務承諾，業主可以以此為理由，根據《合同法》第67條規定，提出拒絕交費的抗辯。這里的承諾必須是服務企業真實的意思表示，內容必須清楚明確，經全體業主或業主委員會同意，不違反法律法規的規定和合同的約定。

最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第3條“物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。

《合同法》第67條規定：“當事人互負債務，有先后履行順序的，先履行一方未履行的，后履行的一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的后履行一方有權拒絕其相應的履行要求。”

業主和物業使用人承擔連帶責任;[案例]

退休工人老錢搬兒子處與兒子同住，把自己三室一廳的老屋租給了來此地做買賣的外地人何某。雙方簽訂了為期4年的租賃合同，合同約定每月租金1萬元，一年一交，承租期間承租房屋的物業費、水電費由承租人何某負責。

老錢收了第一年租金后，租金給了兒子。因兒子在外地工作，老錢回家不太方便。第二年、第三年到了交房屋租金的約定時間，房租費都是通過郵局匯款解決的。眼看第四年合同到期了，老錢回老家處理租房一事。當其回家時看到，家門鎖著、房是空著。原來何某租房時提供的是假身份證，第四年的租金1萬元打了水漂。老錢在賣房時發現，4年來的物業費共2.4萬多元，何某1分沒交。

物業服務單位要老錢交出這筆費用時，老錢拿出了與何某簽訂的房屋租賃合同，那么這一合同能否阻卻物業向老錢收繳物業費呢？

[說法]

不能。最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第7條明確規定：“業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。

何某下落不明，物業費用應由業主老錢承擔。老錢與何某的約定，不能對抗老錢連帶責任的承擔。

第二篇：物業費糾紛業主答辯狀

物業費糾紛業主答辯狀

來源：大象填海：日期：2008-12-05

答辯狀

答辯人：孫**，女，1953年2月7日出生，住所地為沈陽市沈河區青年大街**室。

答辯人就沈陽市**物業有限責任公司訴答辯人物業管理糾紛一案答辯如下：

一、原告不能按照物業合同約定提供物業服務，違約在先。

原告主要存在以下違反物業服務合同的行為：

1、不履行制止并報告不法行為義務。

2003年6月8日頒布的《物業管理條例》第四十六條規定：“對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告?！鄙蜿栯姌I房屋開發有限公司與原告于2003年5月簽訂的《物業管理委托合同》第十八條第二、三款約定：“對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，進行教育制止，提請有關部門處理。業主和物業使用人違法本合同的行為，根據情節輕重，采取批評、規勸、警告、制止、處罰等措施。因此，原告負有制止并報告不法行為的義務。

根據規劃審批，答辯人所居住的166#大樓一至四層是商業用房，五樓至頂層為住宅用房。答辯人居住在29層，但樓上卻被租賃給了一家模特公司用于商業經營、模特訓練等。模特公司的裝修改變了房屋的建筑主體構造，使整個建筑存在安全隱患。而且更加嚴重的是，模特公司的經營行為、走“貓步”的噪音對退休在家的原告造成了巨大的影響，嚴重影響了原告的正常生活。根據法律規定以及合同的約定，原告應當制止模特公司的違法行為。但是，在答辯人多次要求原告采取妥善措施解決以上問題的情形下，原告敷衍塞責，拒絕履行自己應當負擔的義務。自03年至今，模特公司已經在答辯人的樓上經營了4年。

2、不履行安全保衛義務。

沈陽**房屋開發有限公司與原告于2003年5月簽訂的《物業管理委托合同》第十九條第六款約定：“乙方須按下列約定，實現目標管理。實行保安制度，每天巡查15次，固定設崗兩個，保安設備、監控設備24小時運行?！钡牵鎻臎]有按照合同約定運轉監控設備，給居民居住安全造成了隱患。

3、不履行維護公用設施的義務。

沈陽**房屋開發有限公司與原告于2003年5月簽訂的《物業管理委托合同》第六條、第七條明確約定了原告負有維護公共設施的義務。但是，原告并沒有按照合同約定履行維護義務。防盜門出現故障后，原告不維修。過去居民都是刷卡進門，讀卡器、防盜門出現故障后，原告不修復，致使防盜門形同虛設。答辯人所在29層的電梯間門鎖被原告員工撬掉后，原告沒有維修過，至今仍然在那里空敞著，給整個大樓的安全造成了威脅。

4、不維護消防設施，甚至破壞消防設施。依據消防法律法規的規定和《物業管理委托合同》，原告應當保障消防設施設備運轉正常。原告非但不履行該項法定義務，甚至破壞消防設施，使整個大樓的消防安全得不到保障。

5、原告無故撤離大廈，不履行物業服務義務。

根據2005年7月的電業園大廈業主委員會與原告簽訂的《物業管理委托合同》的約定，原告提供物業服務的期限應當截至到2008年7月。但是，原告在2007年7、8月份，未經通知并取得同意，擅自撤離電業園大廈，給大廈居民生活造成了極大不便。

6、原告并未按照合同約定每年向全體業主和物業使用人公布一次管理費用收支賬目。原告并未按照合同約定制定大廈業主文明公約。

二、答辯人主張先履行抗辯權，在原告糾正錯誤履約行為前，有權拒絕支付物業服務費用。

因原告不能適當履行物業服務義務，給答辯人生活帶來諸多不便。根據合同法有關于先履行抗辯權的規定，在原告正確履行物業服務義務之前，答辯人有權拒絕支付物業服務費用。

因此，請求法院駁回原告訴訟請求。

此致

沈河區人民法院

答辯人： 二〇〇七年十一月五日

答 辯 狀

答辯人AAA針對原告的訴訟請求，答辯如下： 一

答辯人認為SSS物業公司并不是本案的適格原告。

根據合同法律關系的相對性原理，與答辯人簽定前期物業管理服務協議書的是大連SSS房地產開發有限公司，即使根據該協議書的約定向答辯人主張權利，其主張人必須是合同的相對方大連SSS房地產開發有限公司，不應為協議書以外的第三人。原告應向答辯人出示相關證據證明其對“KKK”進行物業管理具有合法性。并出示國家行政管理部門的相關手續，以證明其具有符合法律及行政法規規定的進行物業管理的資質、經營性收費許可等。二 關于物業費的問題

1.〈物業管理服務協議〉根據其合同性質應為雙務合同。雙方當事人應同時履行各自義務，也就是作為物業公司必須要向業主提供符合雙方約定的管理與服務，業主才有按約定繳納物業費的義務，如果物業公司提供的物業管理服務沒有達到雙方約定，系違約行為，應由其自行承擔違約所產生的法律后果，業主完全有權按〈合同法〉的相關規定行使抗辯權利。其是對物業管理公司的違約行為依法行使違約救濟權的合法行為，2.“KKKK”小區是一個實行封閉式管理的小區，關于這一點從答辯人與大連SSS房地產開發有限公司簽定的〈物業管理服務協議書〉中就可以確定。但答辯人居住的０號樓卻不在小區封閉管理的范圍之內，是該小區唯一一棟樓梯口面對小區外的建筑。樓梯口面對公交車終點站，關于6號樓的物業管理問題，業主在06年至今多次找開發公司及物業公司要求解決，物業公司領導答復向總公司反映０號樓問題，對物業費進行協商。在協商過程中物業公司并未將結果履行告知義務，突然將答辯人起訴，并主張高額滯納金，其行為違反了〈民法通則〉的誠實信用原則。

3.原告向答辯人所主張的物業管理費中所包含的收費項目中主要應為保安費、保綠費、保潔費以及管理費。對于保安費，由于6號樓樓梯口在小區外，直接面對?？诼?，離小區入口30多米遠，樓道內經常會有陌生人進入，作為答辯人根本就沒有可能得到物業的保安服務。對于保綠費，6號樓前既沒有綠地，也沒有假山，答辯人也不屬于在小區內居住的居民，因此對于該項費用原告也無權向答辯人主張。對于保潔費，０號樓樓道內盡管進行了衛生清掃，但扶手、地面及玻璃灰塵遍布，垃圾清理不及時。對于管理費，由于０號樓臨街，導致一樓全部商用，管理混亂，時常發生打架事件，嚴重影響答辯人的日常生活。同樣一個小區，同樣的業主，同樣的物業費標準，但是卻得到不同的物業服務，答辯人認為０號樓的物業費也按06元/每平方米收取，違反了我國民法的公平原則，應給予適當減免。4.因物業費約定是按季度收取。答辯人認為2005年7月以前的物業費已經超過法律規定的訴訟時效，原告無權主張。三 關于滯納金問題

1.答辯人及6號樓業主從2006年開始就不斷與物業公司就物業管理問題進行協商，在物業公司對物業管理方式及物業管理費并未給出正式答復并告知時，以答辯人未按時交納物業費主張滯納金是沒有法律依據的。

2.根據答辯人與SSS房地產開發公司簽定的〈物業管理服務協議書〉第四條第三項規定，原告主張滯納金或向人民法院起訴是只能選擇其一的，也就是原告如果根據該協議起訴到人民法院，就表示其放棄了主張滯納金，在物業使用守則中對此做了更為詳細的表述。因此，原告起訴也就是自愿放棄主張滯納金。

答辯人：AAA 2007.5.17 房屋質量有問題可以不交物業費嗎

上海房地產律師團隊，處理過多種類型復雜房地產糾紛(居間協議糾紛、定金合同糾紛、房屋買賣合同糾紛、商品房預售合同糾紛、動遷房買賣糾紛、售后公房糾紛、農村房屋買賣糾紛、房屋拆遷糾紛、租賃合同糾紛等),具有豐富的訴訟實務經驗。

法律咨詢

王律師手機：*** 說明：本案例僅供參考

因房屋質量存在問題，住戶拒交物業費，被物業公司告上法庭。近日，上海市黃浦區人民法院審結這樣一起物業糾紛，住戶因不可歸責于物業公司的理由拒絕交費而輸了官司。

法院審理查明，被告石某等三人是上海長峰馨園的業主，房

地產登記簿記載房地產權登記核準日期為2007年9月28日。2006年6月，原告上海長峰物業管理有限公司受第三人上海南峰房地產開發有限公司委托對長峰馨園進行物業管理，雙方簽訂了《前期物業管理服務合同》。

2007年9月19日，三被告辦理物業進戶手續，在樓宇驗收交付書上簽字，承諾按預售合同約定的標準繳納物業管理費，并向原告支付同年10月至12月的物業管理費821.70元。12月24日，三被告向第三人支付次年1月至3月停車費1200元。

2008年12月25日、2009年12月16日，原告分別向三被告以掛號信方式發出《物業管理費催繳通知》，要求三被告支付欠繳物業管理費，但三被告未履行繳費。

2009年1月19日，三被告委托律師向第三人發出律師函，函稱因三被告自2007年12月18日入住購置房屋，該房屋存在諸如廳過道裂縫、沖淋房水管破裂、過道及書房墻面滲水起泡等質量問題，經與第三人反映交涉，雖經第三人派人維修但未徹底解決。要求第三人收到律師函后十五天內，與業主協商并主動解決質量問題，否則將通過訴訟途徑追究第三人違約及賠償責任。

2009年2月27日，第三人向三被告出具情況說明，稱因房屋裝修問題，現未修復，該房屋的物業管理費及停車費現暫不支付，待裝修問題解決后，該房屋業主將物業管理費及停車費一并付清。裝修問題未解決期間，該房屋業主依舊使用原停車位。

今年1月18日，三被告致函第三人，就房屋質量問題進行重申，并提出相應賠償要求。

今年1月21日，第三人回函三被告，函稱第三人出具情況說明系表明誠意解決問題的態度，但待第三人聯系裝修方上門修復時，業主方卻將裝修方拒之門外，致相關裝修瑕疵未能修復。三被告不能因裝修瑕疵而拒付物業費，亦不能以第三人出具的情況說明為盾牌而不履行義務。有關房屋質量問題，雙方可按合同約定協商予以解決。

因三被告自2008年1月起開始不支付物業管理費，原告經多次發書面催款通知，但三被告仍不支付。今年5月6日，原告訴至法院，要求三被告立即支付自2008年1月1日起至2010年4月30日止的物業管理費共計7600余元，并支付自2008年1月1日起至2010年4月30日止的逾期付款利息900.13元。

法院審理認為，原告與第三人系各自依法登記設立的企業法人，對外依法獨立享有民事權利和承擔民事義務。三被告提出的第三人出具情況說明對原告具有約束效力的主張，缺乏事實和法律依據，法院不予采信。根據前期物業合同及現行的物業服務合同的相關約定，三被告負有按時向原告交納物業費的義務，原告按約定履行了物業合同相關義務，三被告不得以非歸責于原告的理由抗辯拒絕履行。原告要求三被告支付自2008年1月1日起至2010年4月30日止的物業管理費的訴訟請求，法院予以支持?？紤]到三被告房屋存在質量問題的實際情況，第三人雖不能取代原告行使權利，三被告抗辯在法律關系指向上存在偏差，但鑒于三被告拖欠物業管理費客觀上存有原因，法院酌情對三被告承擔逾期利息起算時點予以適當調整。至于三被告因房屋質量所產生的相關損失，可依法另案向第三人主張權利。

法院經審理作出判決，三被告支付原告自2008年1月1日起至2010年4月30日止的物業管理費人民幣7600余元，并支付自2010年1月1日起至2010年4月30日止的逾期付款利息。

第三篇：糾紛案例

糾紛案例：買一樓送花園 送的其實是忽悠

?買一樓送花園?，市民買房時，會遇到開發商這樣的宣傳。那么，花園?送?給我了，我能不能在花園里種點菜呢？昨天上午，鄭州市管城區一家物業社會法庭掛牌第一天，就遇到了這樣的糾紛：因為物業拔掉了業主花園里的菜，業主把物業告到了物業社會法庭。誰是誰非，請看全省第一家專門針對物業糾紛的社會法庭咋斷案。

【業主】俺家花園不讓俺種菜？

昨天上午，鄭州市管城區航海東路物業社會法庭剛剛掛牌，就來了第一位告狀的居民。

張梅（化名）是富田小區19號樓的居民，家里老人在小花園里種上了菜，下班后卻發現被物業給拔掉了。?我們在自己的花園里種菜，物業憑啥給拔了？?張梅生氣地說，?難道花園不是我們自己的？?

孫躍偉等5位社會法官第一次?升堂問案?，?大堂?就設在富田小區的物業社會法庭：墻上懸掛著勸和格言，室內擺放著一張橢圓形桌子，和法庭相比透著一股溫馨。?原告?張梅和?被告?小區物業主任郭建峰并肩落座。

【物業】小花園是大家的綠地

?拔菜前我們已經下發通知，提醒業主自己處理掉小花園里的菜，可能業主沒有看到。?富田小區物業主任郭建峰解釋，購房合同上寫得很清楚，業主購買一樓住房的，對小花園只有使用權而沒有產權，小花園屬于小區公共綠地，想在小花園種菜，必須經過其他業主同意，私自在小花園種菜，使小區綠化面積減少，侵犯了其他業主的利益。物業工作人員拔菜是在維護其他業主的利益。

【?法官?】禁止在綠地內種菜養殖等有損綠化植物和設施的行為

?沒有直接和業主溝通就拔菜，物業的做法有些粗暴。?主審的社會法官孫躍偉首先對物業的工作方式提出?批評?，隨后又勸業主說，小花園里種菜確實不合適。

孫躍偉解釋，《鄭州市城市園林綠化建設管理條例》第18條規定，禁止在綠地內種菜養殖等有損綠化植物和設施的行為。?我原以為這小花園是自家的，想干啥就干啥，聽你們這么一解釋，好像不是那么回事。?張梅說。

【疑問】?送花園?送的到底是啥？

?買一樓送花園?、?買頂層送花園露臺?……市民買房時，常碰到開發商這樣的宣傳。不少市民對此的理解是，不管是開發商送的?花園?，還是多掏錢買的花園，都歸一樓房主?使用和擁有?。

鄭州市二七區一新建成小區，一樓小花園就被柵欄圍起，居民在此種花、種菜，還堆放雜物。?這是俺家的小花園，種菜和種花種草沒啥區別，都是綠化。?一樓一位姓陳的業主說，購房協議里已注明他擁有花園的使用權，難道種菜行使的就不是使用權？

天之權律師事務所鄭州分所律師趙萬軍說，開發商所謂的?送?，只是將綠地的使用權里的?養護權?在一定期限內送給買房人，并非是真的送了全部的使用權。【說法】拿公共利益忽悠個別業主

?如果一樓前的小花園真的屬于一樓某個業主，樓上的業主肯定不買賬。?趙萬軍說，《物權法》第73條明確規定：建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。因此，如果開發商許諾贈送的花園屬于公共綠地范圍，開發商無權將之?送?給個別業主。沒有特別明文規定，擅自贈送侵犯全體業主的利益，可能會有被收回用作公共用地的風險。

?一樓花園屬小區公共部位，歸小區全體業主共同所有和使用，開發商沒有公共部位的處分權，所以‘買一樓送花園’的宣傳是拿全體業主的利益忽悠個別業主。?趙萬軍提醒，購房者買房時不要輕信開發商的口頭承諾和宣傳，要用心研究購房合同里的條款，最好請專業房產律師幫忙，以免掉入購房陷阱。

鄭州市工人南路的香榭麗舍小區這段時間很熱鬧:2號樓一樓的6戶業主,想改建自家屋后的小花園,遭到了樓上業主和相鄰3號樓業主的反對。

一方堅決要施工,另一方堅決不讓,雙方都找小區物業討說法,物業也犯了難。開發商贈送的小花園,并沒有單獨產權,業主不能隨意加高柵欄,花園外就是公共綠地,因此業主不能在花園開后門?！臼录?/p>

?小花園改建?攪亂小區鄰里關系

該小區規模不大,只有4棟樓,業主們平時關系處得還不錯,但最近兩個星期,因為2號樓一樓6戶業主想改建自家屋后的小花園,使得鄰里關系變得微妙起來。

小花園是一樓業主購房時開發商贈送的,20平方米。小花園外,是小區的公共綠地。

記者昨天在小區內看到,白色柵欄圍起的小花園,成了不少一樓業主家的菜園子。而2號樓下的小花園,水泥樁代替了白色的木柵欄?！久堋?/p>

侵占綠地和美化環境各執一詞

看見記者拿著相機在小區內拍照,2號樓樓上一位業主李女士說:?一樓說是把舊柵欄換成新的,其實就是為了多占地。? 3號樓的業主王先生認為,當時買的啥樣就應該是啥樣,改建也不能加高柵欄。公共綠地大家都出的有錢,不能隨便侵占。?一樓的人還想在小花園裝后門,出了后門就是綠地,改建擺明了是要占綠地?。?這些人就是不知足。?2號樓樓上的業主張女士說,小花園現在都成了自家菜地,味道難聞,還滋生了很多蚊蟲。?都是鄰居,也就忍了,可這次的改建實在太過分?。

對于樓上業主的指責,2號樓一樓一位不愿透露姓名的業主認為,自己家的小花園咋改建,別人沒有干涉的權利。他向記者出示了當時的購房合同,合同最后一頁標注著?贈送花園使用權?的字樣,不過這是手寫上去的。?我們也理解其他業主和物業的想法?。改建小花園是?為了美化小區環境?。房子已經住了4年多了,原來的木柵欄破損比較嚴重,所以一樓的6戶商量后決定統一更換。?現在柵欄都定好了,施工合同也簽了,不讓改建損失可不小?。柵欄總體加高十幾厘米,影響不大;開個門也是為了看到綠地上有雜物或雜草時,方便清除。【物業】

贈送的小花園不能隨意改建

?兩邊都是業主,各說各的理,我們也非常為難。?該小區物業管理公司的總經理劉建華說,一樓的6戶業主幾乎天天鬧著要施工,其他業主也多次來要求物業制止。反對者主要是2號樓和3號樓樓上的業主,因為小花園和涉及的綠地,就在2號樓和3號樓之間。

劉建華表示,贈送一樓的小花園并沒有單獨產權,所以改建時必須按照原來的樣子。一是柵欄不能加高,這會讓其他業主覺得花園成了私人的院子;二是小花園不能開門,因為小花園外就是公共綠地,沒有預留出口,開了門肯定會破壞綠地?！韭蓭煛?/p>

沒單獨產權應歸全體業主共有 ?小區綠地、花園、屋面等應屬全體業主共有。?河南中錦律師事務所栗九林律師認為,根據《物權法》的規定,除了業主依據產權憑證獨占的專有部分之外,建筑物的其他部分及設施、設備等均屬全體業主共有。

栗九林律師說,如果開發商贈送的花園,土地使用權已獨立分割,可以辦理土地使用權證,那么,該業主就可以單獨享有,否則,就應歸全體業主共有。

從這個小區的情況看,受產權上的限制,一樓業主并不能隨便改建贈送的小花園,如果其他業主對小花園的柵欄加高和開門有異議,改建人必須要拆除并恢復原貌?！菊{查】

送花園當賣點抬高了一樓房價

?買一樓贈私家花園?,近兩年,這樣的房產廣告越來越多,過去少有人問津的一樓變得炙手可熱。有了這個賣點,一樓的房價甚至和三樓、四樓的價格持平,在一些花園建得較好的小區,一樓價格全樓最高。

河南省物業商會會長于陽認為,其實一樓花園可以通過土地分割,辦理獨立的產權證。?3年前北京市就有開發商嘗試,將一樓花園或庭院做成專用部位,辦理獨立的土地使用權證,不過,在鄭州還沒有聽說哪一家開發商這樣做?。栗九林律師提醒,屬于全體業主共有的花園,開發商無權贈送或銷售,也不能在《商品房買賣合同》中出現類似的條款,否則,就可能被小區業主、業主大會或業主管理委員會提起侵權訴訟?！痉抗芫帧?/p>

明知開發商鉆空子暫時無?法?管

鄭州市規劃局有關負責人告訴記者,開發商贈送花園的做法,屬于房屋設計方面的問題。規劃局主要審批的是建筑高度、容積率、規劃紅線等項目,具體的戶型設計不在規劃部門監管范圍之內。

鄭州市房管局的工作人員則表示,開發商贈送花園、綠地,是鉆了有關法律、政策的空子。

據記者了解,盡管政府目前還沒有明確規范此類行為,但由于這種贈送花園的做法存在產生糾紛的可能,下一步有可能出臺相應的配套措施。一樓業主獲贈的花園或綠地,如果不能獲得業主大會的認同或取得土地使用權,有可能被強制去除,改造成公共空間,或被要求必須向其他業主開放。將自家小花園擅自改建成小車庫是否屬于違章建筑? 大河房產網 2010年09月06日15:30 大連天健網 發表評論

摘要: 根據國務院《物業管理條例》和《遼寧省物業管理條例》的有關規定，在物業管理區域內，業主不得擅自占用、挖用物業管理區域內的道路、場地，擅自改變物業規劃用途，損害業主的共同利益 [案例]

我家是居住在一個有正規物業小區內聯體三層小別墅，小區內所有的房屋外形是由開發商統一建筑的，各家帶小花園。今日隔壁家在他家的小花園內擅自建起了一個小車庫，破壞了整個小區的居住環境，進過多次交涉（包括與鄰居和物業交涉）無果，我想請問這個小車庫是否是違章建筑？我應該怎么辦！

[律師分析]

根據國務院《物業管理條例》和《遼寧省物業管理條例》的有關規定，在物業管理區域內，業主不得擅自占用、挖用物業管理區域內的道路、場地，擅自改變物業規劃用途，損害業主的共同利益。根據您的陳述，您的隔壁業主將自家花園改建成小車庫的行為，已經涉嫌違反上述規定。據此，您所在小區的物業公司應當及時勸阻、制止上述行為，督促其改正；如果其拒不改正的，物業公司應當向小區所在地的城管部門報告，城管部門在接到報告后應當立案查處，如確屬違法改建，城管部門將下發限期整改通知書，要求業主限期整改，恢復原狀，逾期將依法予以強制拆除。

如果通過行政手段仍無法解決此事，您所在的小區也可以業主委員會為原告，向法院提起民事訴訟（侵權糾紛），加以解決。公共露臺?豈能變成?私家花園?-物業公司起訴業主私改公共露臺 高淳法院判決恢復原狀

近年來，一些業主（使用人）未經有關部門批準或相關業主同意，私自將公共露臺改建為花壇、陽光房等設施以擴大個人使用面積的事情時有發生。孰不知這種行為既影響了鄰里關系，也是一種違法行為。日前，高淳法院就審結了一起物業公司狀告業主在公共露臺違法搭建案，判決被告業主恢復原狀。

原告南京高仁物業管理有限公司是高淳某小區物業服務企業，被告李先生是該小區1幢1單元301室業主。由于李先生所住單元只有3層，作為頂層業主，李先生為擴大使用面積，自行在該樓的公共露臺鋪設瓷磚搭建花壇，并擅自將該樓塔樓的3層封閉據為己有。后因樓下商鋪頂面漏水，原告要求被告配合對漏水處進行維修，但被告以樓下商鋪頂面漏水并非被告搭建花壇所致而予以拒絕，原告高仁物業遂將李先生告上法庭，請求法院判令李先生拆除擅自在露臺搭建的花壇和擅自封閉的塔樓門窗，恢復建筑物原狀。在答辯過程中李先生提出，自己在露臺鋪設瓷磚時，原告并沒有出面制止，實際上是已經默認了自己的行為，況且像自己一樣在露臺鋪設瓷磚的業主還有很多，不能只針對自己一家，另外，樓下商鋪頂面漏水并不是自己搭建行為造成的，而是開發商的房屋質量存在問題，由于自己曾向有關部門和媒體投訴過原告和開發商，所以此次原告只起訴自己完全是出于報復。李先生表示，將就房屋出現的質量問題向開發商提出賠償請求。

法院經審理認為，業主對其建筑物專有部分之外的共有部分享有權利，承擔義務,需改變共有部分用途的，除遵守法律、法規、管理規約及相關規定外還應經專有部分占建筑面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，個人無權擅自占用和處分。根據《物業管理條例》相關規定，被告在購房時與開發商簽訂的業主臨時公約及與原告簽訂的裝修管理服務協議合法有效應受法律保護，對被告具有約束力。同時根據《物權法》、最高院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》等相關規定，建筑物的屋頂、塔樓屬于共有部分，被告擅自在公共露臺搭建花壇并將塔樓封閉據為己有的行為，既構成違約，也侵犯了其他業主的合法權益，遂判決李先生拆除在露臺搭建的花壇和塔樓門窗，恢復建筑物原狀。宣判后，李先生并未上訴，判決已生效。

法官說法：據該案承辦人周法官介紹，實際生活中不少業主對于多層單元式住宅產權的內涵理解不夠，片面強調專有部分的所有權，忽視甚至侵犯共有部分的合法利益。根據《物權法》相關規定，業主的建筑物區分所有權包括對建筑區劃內的專有部分享有的所有權、對共有部分享有的共有權和對共有部分享有的共同管理權三項權利，對于共有部分，業主個人無權擅自使用和處分。需要指出的是，業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。換句話說，業主并不是絕對不能使用或處分共有部分，但僅限于?屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面?同時還要滿足?正當、合理使用，同時不違法、違約、損害他人合法權益?的條件。最后，承辦法官還提醒廣大業主，在日常生活中，要正確行使自身權利，共同管理和使用好小區內的公有部分財產，共建和諧友好的鄰里關系。

相關法條鏈接：

1、《物權法》第七十條：業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

2、《物業管理條例》第二十二條：建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。

3、《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條：業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。

第四篇：拒交物業費的案例

物業管理服務費小知識

一、業主能通過拒交物業費維權嗎？

物業服務不到位，業主可以通過拒交物業費維權嗎？根據相關規定，業主應按物業服務合同的約定，按時足額繳納物業費。業主違反物業服務合同，逾期不交物業費，業主委員會應督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業公司可依法追繳。

那么如果物業公司服務不到位，業主要如何討個公道呢？首先，業主可以向小區業主委員會反映，糾正物業公司的服務。也可以向轄區物業管理行政主管部門投訴，相關部門會對投訴進行查處，情況屬實，會責令物業公司限期整改。如果物業公司拒不整改，該小區業主大會有權根據物業管理條例，重新選聘新的物業公司。同時，市主管部門將依據物業管理企業資質管理有關規定對該物業公司進行處理。

二、物業費收多少取決什么？

根據國家相關規定，物業服務成本定價的原則是：物業服務直接相關或間接相關的費用，并與物業服務內容和服務標準相對應。

物業服務定價成本包括：管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；物業管理區域清潔衛生費用；物業管理區域綠化養護費用；物業管理區域秩序維護費用；物業服務企業辦公費用；物業服務企業固定資產折舊；物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；經業主同意的其他費用。

物業服務定價成本，不包括保修期內應由建設單位支付的維修費、應由住宅專項維修資金支出的維修、更新和改造費。

【溫馨提醒】

這些原因不交物業費法律不支持

一：沒入住就不交物業費

二：未簽物業合同不交物業費

三：對物業服務不滿意不交物業費

四：對社區大環境不滿意不交物業費

五：對物業公司捆綁式服務不滿不交物業費

六：對物業公司利用公用面積經營不滿不交物業費

●不滿物業服務

在本市部分小區，業主因不滿物業服務而拒交物業費，而這不僅讓物業公司難受，其實業主自己也很無奈。市民李女士說，她家的小區已建成10余年，一直由一家物業公司服務，其中有很多不盡如人意的地方，比如房屋漏雨透寒沒人管、小區道路不平沒人修、高的樓層一個星期也沒有人保潔等。對此，業主們多次反映，但物業公司始終沒有解決。有些業主想炒掉物業公司，可是業主之間意見又不統一，業主委員會形同虛設。小區業主也曾找過主管部門，隨后物業公司做了些表面工作，并沒有實質性改善。于是，部分房子漏雨的業主選擇拒交物業費，而物業公司也因此到法院起訴他們。拒交物業費，非但沒有解決業主和物業公司之間的矛盾，反而越來越激化。

黃氏物業提醒：如果物業提供的服務不到位，業主可以與物業進行協商，協商不成可向相關部門反映，由相關部門對物業公司進行處理。但業主用拖欠、拒交物業費的方法是不可取的。

●房子買后一直沒居住

兩年前，陳女士在中山區某小區給兒子買了房子。房子買后一直沒人居住，就閑置在那。但每年3000多元的物業費卻讓陳女士感覺交得有點冤枉，“物業費中的電梯費、垃圾處理費，物業應該減免吧？我不在那兒住，為什么要交物業費呢？”陳女士說，她已經拖欠一年的物業費了，物業公司卻告訴她，如果不交的話，就要有滯納金。

黃氏物業提醒，物業的服務范圍是公用服務，而居民入住與不入住的區別，在于是否產生水、電、煤氣等費用。至于個別有爭議費用，如果居民不在此居住，可與物業協商。

●樓下違建影響自家房屋物業不管

從去年開始，張先生就被樓下鄰居的私搭亂建所困擾?！皹窍滤阶源罱ǖ年柵_讓咱家的墻都長毛了?！睆埾壬f，鄰居后建的陽臺頂部正好固定在他家臥室墻體的根部，雨季已過，他發現墻根處都發霉了。他希望物業出面找鄰居解決，但物業去了一次，問題沒有解決，事情就放下了?！敖涣宋飿I費，他們也不起作用。”自己的利益物業無法維護，因此今年的物業費他決定不交了，這樣心里面能平衡些。

黃氏物業提醒，對于小區內業主利益受損的情況，首先要認定的是責任歸屬，如果不屬于物業的職責范圍內，業主應向相關部門投訴，不應歸罪于物業；如果物業沒有盡到責任，居民可以走法律途徑解決。

●未簽物業合同不交物業費

向女士從開發商處購得住房時，小區的房屋已被售出90％，且成立了業主委員會，業主委員會與物業公司還簽訂了《物業管理服務合同》，其中包括收費的標準。因向女士以收費偏高、自己并沒有與物業公司簽訂物業服務合同為由拒絕繳納物業管理費，物業公司遂提出訴訟要求向女士清償。向女士沒有料到，法院最終仍支持了物業公司的訴訟請求。

黃氏物業提醒，《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規定：“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”即只要業主委員會與物業公司簽訂了物業管理合同，則不管業主本人是否與物業公司簽約，都應依據物業管理合同規定的服務價格繳納相應費用，對已提供相關服務的物業公司予以補償。

第五篇：物業費收取案例

案例1：王先生從2001年入住小區后，按照每平方米0.5元的標準向該小區物管公司繳納了2002年6月1日至2003年8月31日物業管理費后，再未繳納物業管理費。和王先生一樣不交物業費的業主還有很多，由于小區大部分業主未繳納物業管理費，該物管公司不得不于2007年9月7日撤離小區，不再對此進行物業管理。2007年8月30日，物業公司在小區張貼通知將此事告知了業主，隨后將拖欠物管費的王先生等業主告上了法庭，要求其支付拖欠的物管費和滯納金。

王先生居住的房屋面積有119.28平方米，從2003年9月1日至2007年8月30日，他拖欠物業管理費2862元。

審理天心區法院一審認為，該物管公司為王先生進行物業管理，在其居住小區內配備保安，提供了衛生管理、綠化養護、花園樓宇及其配套設施的日常管理、維修保養等各種服務，并為其代收代交水費，王先生也向該物業管理公司繳納物業管理費，雙方已形成事實上的物業管理關系，故王先生應交納物業服務費用。

至于物管公司要求王先生支付拖欠物業管理費的滯納金，起算時間應從2007年8月30日物管公司正式通知王先生撤離小區后計算。法院作出一審判決：王先生在判決發生法律效力后10日內支付物管公司拖欠的物業管理費2862元及滯納金（滯納金的起算時間從2007年9月1日起至實際給付之日，按每日萬分之二點一的標準計算）。

王先生不服一審判決向長沙市中院上訴?！巴跸壬Q物管公司提供的物業服務質量與收費標準不符，應通過協商等其他途徑解決，不能以此作為交納物業管理費的抗辯理由?！遍L沙中院經審理認為，原審法院判決從2007年9月1日起計算滯納金符合法律規定，長沙中院駁回了王先生的上訴，維持原判。

說法在本市的不少小區，對家中被盜得不到賠償、小區亂停車沒人管、收費高服務質量差等種種物管問題，拒交管理費已成為業主維權的首選武器。但是，業主一旦以“拒交物業管理費”來表達不滿，物管公司只要告上法院，業主大多敗訴。

“業主拒交管理費來對抗物管的做法勝率很小?！焙先f和聯合律師事務所律師李志員表示，“物管收費”和“物管質量”是兩個不同的法律關系，業主以對管理服務不滿意為由拒繳物業管理費，實際上是混淆了業主和小區物業管理公司之間的權利義務,也就是說，物管收費是雙方約定的合同關系，只要物管提供了服務，業主就有義務按合同交費,如果業主認為物管混亂，業主有權更換物管，但不能以不繳費來對抗。

案例2：張先生覺得自己住的小區管理不規范，就連續17個月不交物業費。在多次催要未果的情況下，物業公司將張先生告上了法庭。今年7月，和平區人民法院作出了判決：張先生需給付物業管理費2075元。

張先生住在和平區的南湖新園小區，從2003年8月起，他就沒交物業費。物業公司幾次催促其交費，但張先生都有自己的理由：“這費用我不能交。你看咱這小區管理多亂??！好幾家的自行車被偷了；電梯也不作定期檢查，存在安全隱患；更讓人不能容忍的是，居民樓下的歌廳、浴池和藥房的噪音太大，業主的權益受到了侵害?！?/p>

而物業公司覺得張先生是強詞奪理，并通知張先生拖欠的物業費必須交。但從2003年8月到2004年12月長達17個月的時間里，張先生堅持自己的看法，一直沒交物業費。物業公司無奈將張先生告上了法庭，要求交納拖欠的物業費管理費共計2075元。

法院開庭審理此案時認為：原告物業公司與張先生所在小區的業主委員會簽訂的物業管理委托合同有效。被告張先生作為小區的業主，應受合同的約束。關于被告提出的，小區未規范管理發生住戶被盜、車輛丟失等問題，因證據不足，法院不予支持；歌廳、洗浴和藥房的噪音、廢氣及擾民問題，屬有關行政管理部門監管范圍，且上述問題是否給張先生造成了事實上的侵害，以及該侵害行為是否屬于物業公司的過錯，張先生的證據不足，故法院也不予支持。被告在接受原告提供的物業服務后，未履行支付物業管理服務費的義務，屬違約行為。

物業官司多為業主輸的多，就其原因，主要是業主舉證難和物業管理條例不健全。

案例3：薛先生 在市區買了一套住房，是小高層，購房至今一年多沒有入住，物業通知物業管理費應該同長期居住的居民一樣全額繳納，請問：物業的做法合理嗎？ 市物業管理辦公室 物業的做法是合理的。根據《物業管理收費管理辦法》的有關規定：物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。物業管理的對象是“物業”，即業主的房產及配套設施、場地，而房產身處物業管理范圍，受益于物業管理，并不以業主是否入住、是否在家而啟動和終止。因此，已實施物業管理的住宅小區，自房屋交付使用起業主就應繳納物業服務費用。

在一些住宅小區中，業主因拖欠物業公司的物業費而常常被物業公司告上法庭，欠費的業主幾乎100%敗訴。業主拖欠物業管理費的原因比較復雜，例如開發商遺留下來的一些房屋質量問題，業主和物業管理公司之間產生矛盾，物業公司服務不到位，甚至沒有和業主簽訂書面合同，物業公司服務質量“縮水”等等。近日，北京昌平法院回龍觀法庭根據多年的辦案經驗，在調查研究的基礎上提出了對物業糾紛案應該在立案前實行“五審查”的要求，不能通過“五審查”的訴訟請求都將不予以立案。這“五審查”對切實維護各方當事人的合法權益，更加有效地化解社會矛盾，構建社會主義和諧社會具有重要意義，它的實施可以說是走出了一條新路，并給了我們許多有益的啟示。

第一，業主沒有與物業公司簽訂合同不能成為拒交物業費的理由，重要的在于業主是否接受了物業管理公司所提供的服務。按照我國《合同法》第36條規定：法律、行政法規規定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要合同義務，對方接受的，合同成立。在司法實踐中，如果業主已實際接受了物業服務，物業公司就有權收取物業費。雙方當事人沒有約定物業服務收費標準的，法院可參照政府規定標準或同類物業服務項目收費標準確定應交納的物業服務費用。

第二，物業公司服務的縮水也不能成為拒交物業費的理由。如果物業公司的服務不能達到雙方合同約定的相關標準，業主可依照合同要求物業公司承擔違約責任，業主還可以要求減免物業費的數額，而不能以拒交了之。另外，只有加強競爭才能有更好的物業管理水平。我們現在為什么能夠花更少的錢買到很好的電視機？是強化競爭的結果。強化競爭，一方面政府要推行招投標管理；另一方面，通過行業協會的管理，加強自律，把一些不符合行業標準或者服務水平差的物業公司從這個行業中排除出去。

第三，物業公司利用小區公共部位和設施設備牟取私利也不是拒交物業費的理由。中國社會調查所的調查數據顯示，物業管理公司侵占業主權益的情況普遍存在。以北京為例，其中90%%的小區都存在著物業管理公司利用小區共用部位和設施設備牟取私利的情況。在這種情況下，業主們應該拿起法律作為武器，來維護自己的合法權力，而不能以拒交物業費來與物業公司抗爭。

第四，開發商遺留下來的房屋質量問題也不能成為拒交物業費的理由。雖然遺留問題和物業公司本身的專業水平也有關，但如果物業公司可以對現狀房屋的狀態做描述，作為房屋買賣的附件體現在房屋買賣合同中。出現問題，可以拿出這個合同。而這取決于物業管理公司自身的專業水平，看它是不是能夠規避風險。遺留問題的解決實際很簡單，如物業管理公司在最后接管的時候，完全有權利要求施工單位、監理單位、開發企業、設計單位四家一塊兒對遺留的問題做四方的確認，四方確認以后，很多遺留問題最后就有主兒了。

第五，業主們要依法維權，不能以不交費來抗拒物業公司的侵權或工作過失。按照我國《物業管理條例》第67條規定：違反物業服務合同約定，業主逾期不繳納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴?，F在有些住宅小區還沒有成立業主委員會，這樣的小區應盡快召開業主大會成立業委會，已經成立業委會的小區可依據業主大會的授權解聘違規違法的物業公司，選聘新的守法的物業公司。

案例4：我們家房屋窗戶有一側漏水，而且對講電話也不好使，向物業部門反應多次毫無結果，為此我們家拒絕交納物業費。后來物業部門來通知說要起訴我們家，而我們家的態度是只要解決問題馬上交錢。請問如果真的打官司對我們有利嗎？因開發遺留問題可以拒交物業費嗎？

不可以。如果物業公司真的因為物業管理費打官司，對你們家不會很有利，而且目前為止這種官司都是輸。開發遺留問題是建設單位與業主之間的法律問題，而物業管理費用是物業服務企業與業主之間的法律問題，兩者不能混淆。業主拒絕交納物業費屬于違反物業服務合同的行為，要承擔違約責任，對開發遺留問題物業會為業主與建設單位通過協商來解決。

案例5：一年之內不裝修不住人，物業費是不是應該不交或者少交？ 回答：《中華人民共和國物業管理條例》第七條規定：(一)遵守業主公約、業主大會議事規則；

(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

(四)按照國家有關規定交納專項維修資金；

(五)按時交納物業服務費用；

(六)法律、法規規定的其他義務。

上述所規定的業主義務，自業主購買房屋，領取房屋鑰匙起，就有了交納物業費的義務。如不按期交納物業費，物業公司的各項工作就難以進行。雖然因某種原因暫時不住該房屋，但是業主也享受了物業公司提供的對公共區域的保潔、對小區各種管線的養護以及對小區內的保安巡邏。因此房子是否居住不應該作為該不該交納物業費的標準。

案例6：我去年買個房子，是2007年12月1日交的物業費，可我今年要到外地，最少要一年半才能回來，我想問問2008年12月1日到2009年12月1日的物業費可以不交么？有規定必須要交么？

回答：必須要交的，因為物業并不是對單一業主提供服務的，交費是法律規定的義務，享受服務是你的權力，你可以放棄自己的權力但是你必須負擔起你的義務。

案例7：07年12月24日物業公司通知我辦理入住手續，因各種原因直到08年6月10日去辦理。物業部門要求我交清08年全年的物業管理費。物業費前5個月我沒入住能少交嗎？請業內人士幫忙回答?；卮穑何飿I費國家物業法有規定，自房屋交付之日起無論業主是否辦理入住手續都是要交物業費。因為業主自己的原因導致收樓時間拖延而帶來的損失是也該由業主自己承擔的。本案例中業主是需要補交從物業通知之日起的物業費。