第一篇：關于商業建筑設計與商業布局業態結合創新運用案例與分析思考

關于商業建筑設計與商業布局業態結合創新運用案例與分析思考

摘要:創新知識及方法、創新思維能力的綜合應用在商業建筑的前期方案設計、后期與商業招商（租）平面布局及業態結合上,表現得比較突出,呈現出互動互補的的趨勢,為營建創新新穎的建筑設計的表現形式及營造業態豐富多彩的并有機組合的商業氣氛與環境,創造出建筑設計表現環境空間與商業氛圍密切緊密結合的形式,分析具體的商場、寫字樓成功案例，歸納出如何成功運用創新的思維與方法及實踐，通過商業建筑創新的理論總結并運用推廣于引類商業建筑的創新拓展中，進一步打造具有創新新型的商業建筑及商業商場環境及對應的經營模式。

關鍵詞：創新 創新體系 創新實踐 創新方法 創新型商業建筑

悅達889廣場位于萬航渡路889號，是一幢辦公與商場結合的商業建筑，外觀沿著長壽路具有巨大圓弧面的寫字樓外觀及沿萬航渡路展開沿街的商業商鋪布局，裙房全部為商業布局，而塔樓與裙房通過巨大的三維鋼構云頂進行連接襯映，營造出創新獨特的建筑表觀形式及環境，而內在的商業表現形式、平面布局、業態組合、空間體系中環境裝修、光照、機電空調的建筑因素采用，全都體現了具體的創新方法的運用及創新思維的體現。

一、前期方案設計的創新采用

1、由于悅達889廣場占地位于長壽路與萬航渡路的交叉處，北面與東南面皆為住宅區，前期的規劃設計方雜如何滿足周邊建筑日照時間的需求與周邊環境劃界，防火登高區域規范的滿足，無不影響方案的采用，而采用新奇的建筑外觀必與各種建筑規范的要求產生沖突，而按創新方法運用：設計團隊經常性的頭腦風暴會議、采用價值工程分析，各方案評價過程采用優選法等具體方法的運用，確定初期方案的優劣及定位、定型，起到了重要的指導性，保證了創新新穎建筑的前提方向性，如原定方案為裙房之上設計為2棟15層的辦公寫字樓方案，可滿足與居民區的日照分析內容，但容積率又不能充分利用，而后又在距離居民區最遠的萬航渡路與長壽路交叉地域中安排1棟30層的寫字樓，而距離居民區最近的立面造型采用退臺的形式，分別于20層與25層的標高處，向遠離北面居民樓進行退臺的處理，保證了與北面居民樓的日照間距空間距離，此類創新方法的采用，就是“和田十二法”創新方法中“加一加”、“減一減”方法原則并用的措施；

再如原初步設計方案，由幾家境內及海外設計單位分別各自方案設計，而進入初步設計階段，委托境外的設計單位凱里森建筑設計事務所進行直至最后的施工圖建筑設計，亦可看作是優選法的具體實施運用，頂尖的建筑師是保證創新源泉創意靈感的起源。

2、裙房的商業平面布局創新、策劃定位，亦緊跟市場的風向趨勢并跟隨市場的熱點及時進行調整及最新重新訂位，亦可以說，為了招商客戶的需求絞盡腦汁挖掘建筑平面、空間，從租房內部至公共區域全方法的找尋合理的著手點，盡力滿足招租的條件，最終商場業態的組合呈現出不同于其他任何一個商場的組合形式，亦使創新運用于商場商業使之呈現出多彩多姿的變化及獨特的魅力形式，亦體現出創新思維中的組合思維、聯想思維的實際運用，相比傳統的大百貨形式，悅達889廣場更注重于shopping mall的形式及購物給予人的自身體驗及各商戶的商品，商場內涵的服務裝修的環境氛圍，吸引購物人群的品味及購物人群品質的內在導聚導向，使商場中的人、物、內涵由內至外、由外至內，在商場中的每一層的平面及每個商戶區域的各個平面空間，呈現多樣有機并隨機變換的各式組合，逐漸向從市場導向到研發導向的商場平面及業態組合創新；慢慢地由商場市場價值提升到一種商場文化價值的形成，也是一種綜合型知識在市場價值之外再加上商場本身內涵的商場文化社會等方面的功能，提高了商場本身的商業環境和商業服務的附加值，增強市場竟爭力。

3、創造商業建筑中建筑形式的統一與分化的模式

悅達889廣場分辦公塔樓及商業裙房兩種業態完全不同的商業業態的組合，而商場的同層、不同層又有不同的業態如何按符號型知識為基礎，提高商業建筑的附加值從而提升了商業建筑本身的市場價值頗具一番心思，由于悅達889廣場外觀依地形呈曲弧面擴展，而立體空間又有弧形3D造型的云頂鋼構玻璃形式，本身的建筑外觀形式就寓意了建筑本身具有云間似水流動的動態行云般的理念因此內在的各標識采用云端水流線條的形式，而裝修的主導風格亦與此相襯應，如辦公樓內走道的墻壁面采用如云頂云間線條相似的扭紋玻璃局部裝飾，裙房商場的主立柱采用于鋁板透切的水紋進行包裝，公共走道的天棚頂采用具有水紋樣的木飾面鋁板，公共空間的樓板采用石膏板的水紋樣進行墻裙裝飾，此等裝飾的設計及理念更多采的是側向創新設計的具體運用，而商場內中廳兩側的整體設計理念卻又完全不同，一側采用現代簡潔的外在形式寓意浦東的新派現代感覺，而近西面一側采用石材古典造型的形式，寓意浦西的深厚文化底蘊，而各材質卻又能體現云水間的線條飾樣，此類又更多的是收斂思維與發散思維的創新思維的進行整體設計運用兩者相結合的方式。

二、采用全面創新管理的理念去推動完善商業布局設計的合理性市場性價值性

1、商場的布局設計理念更多采用全員創新的手段，進行全價值鏈的優化設計，建筑設計與市場招商商務人員的密切配合有了大致的建筑總平面后，交由招商市場人員，根據招商策略計劃，對潛在客戶的分析及配置，預先規劃出一個招商商戶分布初期平面，然后交由建筑設計人員進行分層的內部分割設計，而期間主力招商客戶的確定，為分層商業布局的定性起到了支撐性的作用，主力客戶一旦確定下來，鄰近的租戶亦采取與大型主力戶型相輔互補型的業態，盡量做到高低配置、業態互補，人流組織流動連貫，如原悅達889廣場原初期設計地下一層為酒吧街，而現實卻調整采用兩側為大型超市型業態，一家為家居型，而另一側采用高端海外進口食品型，中間采用飲食、小型數碼產品、冷飲、美甲、飾件品等相輔互補高低搭配，充分利用大型超市的人流、顧客購買力分類所帶來聯動效應，由此若無招商人員的介入，此類建筑設計平面分割沒有一點的市場性，可行性，縱然設計出來可能起到的“守株待免”空置無租的效果；同時對各具體的商鋪分割平面設計按市場市務人員的需求，盡量做到既靈活分割，又可聚合集成為一間大型商鋪的模式，而商戶的需求，為全員創新中客戶需求體現；同時物業服務人員對于商場平面布局亦有自已的理解，提交設計人員后，以商場周邊的人流、車流的組織各種服務設施的布局起到了建設性、決定性的作用，如悅達889廣場車庫進出口的處理，原設計為單向進出口實際采用市政主入口為雙向進出口形式，方便車流的組織、辦公樓大堂垂直電梯采用高低速區的形式，亦為常用的垂直電梯組織方式，此種皆從物業管理角度得出的經驗總結。

2、全價值鏈創新對于商業建筑平面布局設計的促成與發展通過對商業建筑設計的平面布局的整合，提出招租平面的價值主張，先行向租戶介紹商場的價值表現，提出與客戶（商戶）的主張利益結合點，以商場方的租金（價值）與租戶的收益相關聯，以促成雙贏的局面形成，而通過價值實現過程，將租戶的各項要求，融入建筑平面分割中及相應的建筑機電功能中，通過滿足招商商戶提出的具體的水電風氣用量的要求，而才能實現商戶進場，否則則不能實施，如很多餐飲客戶對用水、排污用氣要求較多，而原設計布局沒有考慮余量和布置，則不能有些區域任意安排，而平時商場的各種營銷宣傳就是商場價值傳播的過程，各種營銷中的商場平面布局的宣傳，既是對商場整體的宣傳亦是對商戶（租戶）個體價值的宣傳，使商場各顧客客戶對于各租戶的商品的價值產生興趣及吸引力，從而才能使購買商品的行為在商場中實現，通過租戶對于商場的租金敏感度的體驗而實施其出售商品的定位、定價，進而使顧客對于各商戶的商品價格（價值）有體驗并在商場的建筑平面空間的布局中產生購物的體驗，進而使商場租戶購物人群的價值取向集中到一起，才能使商場中上述三方形成良性的互動，進而完成商場實現租金收益的價值主張的實現，所以商場平面布局設計的采用及實施，對于商場的價值主張起到了支撐的作用，故而通達巧妙的設計構思，微妙的商業設施的分配，使各種最新的租戶商品銷售及顧客最新的消費需求、欲望及體驗都能在創新的商業平面布局中進行結合及實現，進而使創新出來的商業平面布局設計氛圍、表現形式得出價值的實現，產生巨大的效益，從而間接提高了商場的市場竟爭力。

三、使用創新洞見模式，關注未來商業發展趨勢并進一步調整商業的平面布局及各種組合，爭取創新商業模式成功

1、現有的悅達889廣場從09年開業以來已通過兩年多的運營調整，其間商戶的進出亦體現正常的趨勢，90%以上的出租率達到業內的超高標準，租金收入穩步增長，商戶、業主、顧客三方形成了良性互動的態勢，其間為滿足市場營銷的需求，多次進行營銷模式的促進改變，除了傳統的國家法定假日的營銷及活動開展外，研究人們消費需求模式的改變、發展、未來趨勢，并研究商戶的行為、模式、發展、而進一步進行商業平面（業態）調整；通過官方微博及網絡互動，進行互聯網絡宣傳、營銷并進一步加大比例，為近年來營銷的新趨勢，而商場的網站，從各型商戶到招商條件、商場本身介紹無一不全，及時吸引了年輕一代的目光，引導消費行為，加強消費品牌的植入，都是一種主動培養未來消費趨勢的主動創新洞見，如同南京西路、淮海路等商業區域的逐漸形成，通過本身一點的商業商場形成成片的商業網點網絡、近而形成熱點商業區域，達到曹家渡商圈的最終形成。

2、采用非常規的具有創新模式的商業設施的調整及對新穎產業新型模式商戶進行導入和引進，營造獨特的商業布局和業態，使商場的品牌營銷傳播更加貼近市場需求，贏得租戶和消費顧客的吸引力，積極引進具有文化內涵的營銷活動如各種藝術家的獲獎雕塑展，公共區域增加帶有云水間紋樣式的石椅，延長消費人群的駐留時間，增加快餐、咖啡廳業態布局吸引年輕人的消費，使得在商場的玩樂體閑時間增加，從而帶動其它業態的發展，而增加年輕人群的消費力，而體充健康保健型概念商戶的引進，增加了年長人群銀發消費能力，而餐飲早教兒童攝影文化培訓書店游樂場，促進以家庭為單位的消費人群吸引力，同時通過新穎的商業裝修環境的調整，做到商戶戶戶不同，而又有貼心人群相同一致的服務理念及服務行為，使商場本身各平面布局多彩紛呈，滿足消費人群從老年到幼年的各年齡的需求，滿足特定人群如商務人士成功人士的小眾需求，對于主流消費人群的突出關注和購買力的統計，進而進行業態布局的主力型調整，增加商場業主方及租戶商戶的現金流入，做到商場各型收益的最大化。

3、而予見人們的未來消費模式、行為，調整經營布局的變化，如近年來網絡電商的崛起，對于實體商場的沖突已產生較大的影響，如何化被動為主動為互動互相融合，進行網絡虛擬化與實體商戶的互動促進交聯，而又保持各自特征的消費行為，實體商場給人以親身的生活體驗并增加互動人際交往的行為習慣，而網商以快捷滿足人們的目的性消費為主，卻又各自的特點不同，發展各自的營銷方式形為，使兩者結合促進，形成商戶的多種渠道經營和多種的贏利模式，從而使實體商場保持存在優勢和理由，此類消費營銷行為的未來模式，只能越來越多，而保持創新的眼光及能力，抓住上述的趨勢、行為才是保證商場竟爭力的要素之一。

四、若保持創新新型的商場成功模式，采用創新管理亦為同樣重要 悅達889廣場采用所有權與經營權分離的模式，由專業的商業經營團隊進行專業的招商、運營及經營品牌的輸出，又進一步帶動商場租戶流的進出和互動；采用創新的招商宣傳手段，以全員的創新促進，使人人參與管理的模式深入商場經營的每一階段，以專業創新的營銷策劃，保證商場的價值得以傳播，認同，使得商場的任何創新的平面布局、規劃、設計最終被租戶、顧客認可，最終產生經濟效益，實現創新平面布局業態的成功。

總之，任何商場商業建筑立足于市場，都是靠與眾不同的創新模式得以成功，不管是建筑的外形、功能，商場內在的布局業態，針對特色人群的特色商場，都是運用創新的眼光、方法去贏得市場、占得市場先機的；而其中創新方法要求只是有大有小的不同而已，而通過創新業態、商業布局使商場本身呈現多種占據市場主流模式的商業類型，交織在商場的各個層面及布局中，使得各消費人群消費價值觀、消費模式、消費行為在整個商場建筑布局中交織紛呈，互相襯映，從各個空間消費層次滿足于人們的消費行為，使得消費生活得以在商場布局的載體中特定的商戶業態中，得以實現價值的轉換，從而實現創新市場價值的體現；使得創建創新型的商業建筑形體、商戶（租戶）業態的商品銷售價值傳播，人們消費需求的滿足在創新的模式下得以實現，爭取到三方的利益互動、促進，滿足于社會的商品需求發展，而以創新的方法、心態去爭取更大的成功取向和價值利益的取定，必然使得悅達889廣場商業布局業態設計與經營運營通過更創新的方式方法取得巨大的商業創新成功模式，為和諧社會氛圍的營建發展貢獻自已的特有的商業魅力及手段。

第二篇：商業銀行存款創新現狀與思考

以中國銀行為例，在對商業銀行創新存款類型的研究中，結合課本上所學的西方國家創新存款類型，不難發現，中國商業銀行在存款創新方面有諸多的問題(一)我國銀行存款產品的現狀

1)我國銀行存款產品數量少同質現象嚴重。

與西方商業銀行豐富繁多的存款產品相比，我國銀行存款業務品種構成要素較為單一，導致存款產品難以通過構成多要素“自動組合”來創新的機制，從而使得存款產品不僅種類少而且呈現明顯的“期限特征”。同時，由于銀行存款產品同質，抹殺存款人的差異化特征，對大額存款人和小額存款人的激勵不對等，存款利率與存款金額不掛鉤，對大額存款人的激勵不足。這樣的存款產品結構既不利于利率市場化下存款結構的調整，也不能滿足市場和客戶日益變化的需求，容易導致較高的存款產品違約率。2)銀行存款產品創新少。

雖然近年來我國銀行圍繞著存款帳戶增設了代理繳費、銀證通等功能，并展開了以理財為主的結構性存款產品創新，但整體來說我國銀行存款產品開發處于初始階段。由于在經營中一直保持著較為理想的存貸利差收入，存款產品可創新空間較少，我國銀行很少考慮創新存款產品。各家銀行基本上沒有專門機構和人才從事這方面研究，對市場和客戶的存款產品需求了解不夠深入，主動創新意識不強，產品的設計推廣一般是總行自上而下逐級推進，在沒有有效激勵機制下，各下級機構缺乏動力去從具體的經濟環境出發，因地制宜、因時而異地創新存款產品。3)缺乏產品設計的主動權。

在過去，中央銀行長期壟斷存款產品設計的權利，各個商業銀行幾乎不存在設計存款產

品的主動權。這種機制存在兩個缺陷：一是沒有考慮到經營產品的能力，不同的商業銀行對產品的經營能力不同，比如城市商業銀行與農村商業銀行的產品應該有差別，城市商業銀行與國有商業銀行的產品之間也應該有所不同。由于缺乏產品設計的主動權造成各個商業銀行沒有辦法根據自身的優勢來定位，也就不能實施差異化的產品競爭策略。二是在設計存款產品時，中央銀行是根據宏觀調控的目的來決定利率水平，而這與商業銀行的經營目的是不一致的。這種宏觀與微觀的沖突最終必然導致利益沖突，而且將越來越明顯。

4)沒有對客戶市場加以細分。

目前我國的商業銀行并沒有對存款客戶進行細分，而是簡單的把存款客戶分為優質客

戶、普通客戶、集團客戶和個人客戶等，更沒有充分考慮客戶的階層、收入狀況、個人需求、客戶價值等因素對存款產品的具體影響，而這些因素都直接影響著客戶對商業銀行存款產品的需求狀況，如果各個商業銀行在設計存款產品時忽略了這些因素的作用，那么推出的產品無疑是不受客戶歡迎的。而美國等國家的存款產品設計完全以市場為導向，以滿足客戶的個性化需求為動力,創新存款產品種類，以滿足市場和客戶不同的個性化產品要求。在此基礎上,存款產品設計體現了差別化定價的原則。通過這種差別化定價模式，存款產品的定價更加透明化，產品與服務的成本與收益更加明晰，客戶也能夠清晰地看到不同的銀行間產品與服務的定價方式。(二)改善我國商業銀行存款產品設計的思考

存款產品作為一種契約性產品，其當事人商業銀行和客戶之間的權利與義務必須對等，才能在約束客戶取款行為的同時，激勵客戶保持存款。對商業銀行來說，更重要的是服務水平、質量以及效率問題，這是客戶選擇銀行的標準。

雖然中國人民銀行已經宣布，對商業銀行和農村合作金融機構等不再設置存款利率浮動上限。這意味著，中國已經基本取消利率管制、實現利率市場化了。但在我國長期存款利率管制的條件下，存款產品實際上只有期限一個要素，存款產品設計的要素嚴重單一化，缺乏組合和創新功能。而美國商業銀行存款產品不僅品種豐富，能滿足不同客戶的不同偏好，而且其存款產品設計體現著激勵與約束對等的機制，既能夠吸引客戶，又能夠很好地約束客戶的行為，進而達到穩定存款的目的。中國商業銀行想要解決現存的問題，任重道遠。

（1）豐富存款產品要素，形成合理有效的激勵與約束對等的設計機制與理念。

我國商業銀行存款產品設計必須引入其他設計要素，形成全面化、復雜化的要素組合，并使這些要素通過不同的組合形成新的存款產品類型，滿足客戶的多樣化、個性化需求。通過存款產品創新，加大對客戶單方面“機會主義”行為的約束力度。當前的存款產品，多是以較高的收益率水平作為創新的吸引點，這使我國商業銀行提供的存款產品激勵過多，對客戶的行為約束過少，客戶單方面的違約行為時有發生。因此，必須加大對客戶行為的約束。

（2）利用利率市場化改革開展產品創新。

我國銀行要利用政策的變化，開展具有前瞻性的存 款產品創新。利率風險不僅體現在存款與資產的成熟期匹配程度差異，而且存在著基本點風險，即資產、負債的利率變動幅度不一致的風險，也存在著內含選擇性風險，即客戶對存貸款期限選擇變化的風險。所以，我國商業銀行應根據自身資產需要，運用各種利率風險模型進行模擬、應力測試，選擇最合適的存款發展類型和產品，適應利率風險水平。在存款的設計上要考慮調整利率高低，持續期長短，結算限制以及選擇是否浮動的利率等存款要素，重點發展符合銀行利益的存款品種，降低銀行利率風險。

（3）改進存款產品定價方式，將服務定價分離出來。

將利率定價和服務定價分開定價，而且改變存款利率完全由期限決定的定價方式。要考慮費用的支出、貸款利率水平的高低、物價指數的變化、與其他投資工具的比價關系和存款結構本身的變化因素，使得支付的利率不僅與期限有關，而且還應該與開戶起點有關、與該賬戶內余額有關，有可能的話可以考核聯合日均余額在利率的定價方面的影響。加強存款產品定價研究,產品定價要注意協調銀行與存戶的利益關系，做到要能增加銀行的盈利，而不是簡單增加客戶數量和從競爭者手中奪取市場份額，在控制存款規模與實現盈利增長之間做好平衡。

（4）增加產品種類，細分市場，提高客戶的可選擇性。

商業銀行要吸引客戶發展其存款業務，必須對各個類型的客戶從多方面加以細分。首先要確定其目標客戶群，并對其進行市場定位，對各目標客戶的不同需求加以詳細考察，促進經營戰略有目的、有計劃的開展。為此可將銀行客戶分為個人客戶和集團客戶兩大類，再根據影響這兩類客戶的不同因素分別進行細分，通過這些細分來實現各種存款要素不同程度、不同范圍的組合，為各類細分的群體提供相應的存款產品并制訂適當的營銷策略。另外，商業銀行還應充分挖掘產品設計人員的潛力，不斷增加設計部門和營銷部門的人員，對他們進行培訓，同時完善內部機構設置，綜合分析影響商業銀行存款業務經營管理的一般環境（如國家政策）和具體環境（經營條件、政府監管等），設計出新的存款產品，調整銀行資產結構，改善資產負債的多樣性和流動性，以此來增加銀行的盈利水平.

第三篇：社區商業規劃與業態組合要點

社區商業規劃與業態組合要點

不同年齡層次的消費人群具有不同的生活方式和消費偏好，社區商業的規劃布局和業態組合則必須準確把握消費群體的出行方式、出行路線以及生活需求之后才能進行有針對性的規劃設計。以人為本，從滿足消費群體的需求出發，這是統領商業規劃布局以及業態組合設計最基本的原則。如在天津某大型居住區項目的商業研究過程中，對于社區主力店（超市）位置的研究，就是通過對社區消費人群的購物時間、出行

方式、出行路線、甚至停車方式、回家路線進行“模擬感受”之后所確定的。

規劃布局

在業態組合的規劃設計中，首先應明確各業態的意義和作用差別。

■主力店：是各業態的龍頭，具有較強的聚客能力和導向作用；

■必備性商業：滿足生活基本需求；

■特色性商業：吸引客流，豐富業態。

其次，根據各業態在社區商業體系中的重要程度及作用分別確定適宜的位置，其中主力店的設置極為關鍵，應結合社區的整體規劃設計最先確定(如設在社區主、次出入口或黃金分割點處)，利用聚合效應有意識地引導。組織人流，達到引發商機、聚攏人氣的目的。對于某些重要而又非經常性參與的必備性商業(如銀行等)，一方面要考慮到便利性、易達性的要求，另一方面也可以利用“三明治策略”將其設置在商業街的端頭，與位于社區入口的主力店構成“三明治”的“首、尾”兩端，特色性商業夾在其中呈線性排布，促使消費人群從有意識的目的性購買轉化為游走體驗，從而增加商機和人氣。

再次，要充分考慮到不同業態之間的匹配程度，以最大限度地發揮協同作用。某些商業業態需要組成商業集群以增強吸引力(如婦女與兒童用品)，而另一些帶有排斥性的商業業態則必須相互避開{如醫療診所

與餐飲店}。

業態組合各業態之間的“同業互補、錯位經營”是進行業態組合設計的關鍵原則，通過對前期商業結構和業態分布的調控，將休閑、購物、服務、娛樂等各業態的比例控制在相對合理的范圍內，從而形成較為理想的業態組合和良性互補；項目實施后則可通過專業化管理，運用市場手段，利用級差地租對經營業態進行調

整。

此外，不同的業態對于規劃位置及作為業態場所的建筑空間需求是不同的，在社區商業規劃乃至社區規劃之初，必須先行對社區商業的業態進行充分的研究，初步形成社區商業業態的戰略布局，并以此戰略

布局指導空間規劃(或條件預留)，使得在規劃中提供的空間條件與既定的業態布局策略相統一。

第四篇：商業項目的定位與業態組合的規劃

商業項目的定位與業態組合的規劃

隨著中國城市化進程的高速推進,城市商業現代化作為商業產業,起到了明顯的拉動和促進城市現代化經濟發展的重要作用.具體表現在商品交換過程中所涉及的商流、信息流、資金流、物流等“四流”的運動能夠達到暢通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商業業態革命），便成了一個城市或一個區域商業現代化的標志。

目前我國正在爆發一場業態革命，出現了新型零售業態不斷被引入、傳統零售業態向新型零售業態轉型和主導業態大膽嘗試和創新。

一個商業項目要在經營上取得成功,無疑需要涉及到諸多方面的工作,就這一話題探討一下商業項目的定位及業態的組合規劃。

一、項目市場定位規劃

準確的商業環境調研和科學分析、掌握影響購物中心發展的靜態和動態變量，是做好成功商業規劃的前提……

現代商業地產開發實際表明，購物中心的市場定位從某種意義上講將比選擇地段更重要。詳細的調研，清晰的判斷，宏觀的統籌，果斷的決策，是準確定位的要件，這樣才能準確把握市場脈搏，確定不同類別的經營模式，避免同質性，創造最大差異化，從而引領市場。

（一）整體商業定位細分、確定目標客戶群、把握主體服務對象

1、定位內容：明確主體服務對象，確定目標客戶群。

2、定位原則：以目標消費者的真實、持久需求定位（參考年齡段、性別比、收入層次、文化層次、消費層次、消費傾向等調研數據）。

3、定位過程：通過商業環境調查等不同方式的調查，匯總分析得到不同消費群的構成：

A、核心消費群：商圈半徑2公里范圍內，約10萬消費能力較強的高層收入固定居民消費群；主要需求的消費特征：

業態需求——求綜合型、一站式消費場所；

業種需求——百貨、食品、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、家私、珠寶首飾、書籍酒吧、茶坊、美容等；

功能要求—— 購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；

消費者結構— 收入穩定、消費意識超前的上層工薪族和生意人。

B、中心消費群：商圈半徑5公里范圍內，除核心消費群以外約20萬的中高層消費人群；主要需求的消費特征：

業態需求——綜合型、一站式消費場所；

業種需求——百貨、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、珠寶首飾；

功能要求——購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；

消費者結構—收入穩定、消費意識較高的中高層收入的消費群。

C、輻射消費群：商圈半徑5-10公里范圍以內的中高層居民人群消費和外來的旅游客源消費；主要需求的消費特征：

業態需求——綜合型、一站式消費場所；

業種需求——百貨、服裝、化妝品、珠寶首飾、特色土特產；

功能要求——購物、娛樂、休閑、美食、觀光等；

消費者結構—消費意識較高的中高層收入的市內及周邊縣市的居民。

（二）商業中心功能、規模定位

1、定位內容：明確商業中心功能規劃和經營規模

商場的基本功能無疑是提供商品的零售服務，但隨著人們消費水平的提高，單純的購物服務已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節假日進行休閑、娛樂型購物消費已成為一種趨勢，因此，不少商場在主營零售業的基礎上，往往有必要引入餐飲、娛樂及其他服務行業以方便顧客，帶旺商場。

2、定位原則：以打造城市商業名片、引領商業主流為目標

一般來講，商場的規模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，但商場單店的規模越大，而受到一些因素的制約也越大，顧客購物疲勞度也受商場單店規模的制約。一般情況下，顧客在商場購物的時間不會超過3小時，超過這個時間就容易處于疲勞狀態。如果在建筑風格、規模和環境氛圍都很有特色的話，也可以作為現在流行商業業態shopping mall來開發，考慮引入購物以外的其他商業用途，如餐飲、娛樂、休閑等服務型消費場所。可以很好地結合雕塑景觀步行道融為一體共同營造城市景觀文化的亮點。

3、定位過程：結合商圈目標消費群、商圈人口和商圈竟爭情況和商業建筑規劃具體確定本商場的功能和規模。

根據“購物中心定位二八黃金定律”求證分析,購物中心商圈輻射人口數與購物中心零售服務面積的比為4：1。

（三）商業中心的經營檔次與形象定位

商場的形象定位，實際上是商場經營企業的形象定位，因此，它隨著商場的經營運作而持續存在并發揮作用。如何來確定商業中心的經營檔次和綜合形象，打造商業中心高檔品牌和現代商業商圈,形成明顯的差異化定位經營為目標。通過對商業中心品牌的定位界定商業文化內涵，建立超前的品牌形象（引領購物時尚、反映地域特色、精選服務對象、創新組合業態、綜合形象鮮明且易推廣傳播等）。

建立獨特而鮮明的商業組團形象不僅是竟爭市場的制勝關健，而且是快速提升企業知名度和美譽度的重要手段，之所以從戰略高度上系統設計和推出專業化商業組團形象是完全必要的選擇，也是成就賣場無形的品牌資產根本。

二、項目整體業態規劃

（一）業態規劃的背景：

所謂的業態革命，是針對于傳統零售商業的單一化功能很難適應社會發展和消費需求的變革。其理論思想是：不斷滿足社會發展進步給人們帶來的物質生活和精神生活的需要，人的日常生活主要分布于三個生活空間，即第一空間（居住空間），第二空間（工作空間），第三空間（購物休閑場所）。要提高人的生活質量必須從三個生活空間同時去考慮。而生活質量的提高又往往表現為第一、第二生活空間的逗留時間減少，第三生活空間的活動時間增加。因此，必須把提高第三生活空間的質量作為人們生活質量的關鍵點。現代商業業態的戰略規劃性恰恰表現在如何精心定位規劃第三生活空間。

傳統商業的賣場功能大多是以購物為主，這種單一化的功能定位已經越來越不適應社會發展的需要。從人的需求發展方向來看，有形商品的充分滿足，會使需求向無形商品轉移，即所謂的“離物”傾向。也就是說，在人們的消費生活中，休閑、文化娛樂、修養等方面的支出比重會大大增加。

（二）業態戰略規劃：

主力業態定位、科學業態配合、合理租戶組合的目的是制造購物中心內張弛相間的興奮點，實現顧客盡可能多的消費訴求。

主力業態定位，即將核心主力店和主力店選擇作為購物中心規劃前期工作的核心內容，是為購物中心開發、招商和經營創造條件，保障持續經營成功的關鍵。

核心主力店和主力店是擁有國內外知名品牌、商譽和口啤的連鎖或單店的目的性商店，具有極強的消費號召力，開業之地往往人氣聚集、商氣鼎盛，產生巨大的廣告效應和經營收益，使購物中心更具活力。

（三）業態規劃組合定位:

1、在商業規劃中，一般選擇大型綜合（量販）超市、大型百貨店為核心主力店。

在社區型購物中心的商業規劃中，量販超市是購物中心商業規劃首選業態。量販超市是零售業發展的方向之一，其銷售的是大眾化生活必需品，面向最廣泛的消費群體，對區域分布的限制少，與項目開發中規劃的不同規模的購物中心易于結合，帶旺地段人流和商圈升值。

2、選擇連鎖百貨超市、連鎖食品超市、名品專門店、連鎖餐飲、娛樂店為主力店

主力店應是業界知名業種代表，主力店的規劃布局一要避開與核心主力店經營同類商品的樓層或商品檔次，二要有利于豐富購物中心內業態和業種。一般而言，購物、餐飲、娛樂、運動等業種都應分別引入主力店，分布在購物中心的不同區位或樓層，并在周圍聚合一批同業種店鋪，形成一個局部購物中心的消費主題。品牌服飾應布局在精華區人流動線入口，品牌快餐店則宜布局于購物中心各區結合部。

規劃時應對各業種主力店多準備幾家招商對象以供選擇，避免招商布局規劃時資源不足而出現“饑不擇食”的盲目性。在多業態組合的購物中心內的主力店，所規劃區域可多選幾家使用意向差別大的業主，利用整體利益引導、自營鋪面置換、租金收益提高等綜合手段，務必實現整體規劃。

3、選擇商圈內有消費需求的百貨精品店、餐飲店、娛樂店、綜合服務功能店（銀行、郵政、美容美發、音像、洗衣、彩擴、家政等）作為專門店及普通店。

專門店及普通店業種配比與租戶組合規劃，以市場調查確認的商圈業種分布統計和消費者需求分析為基礎。業種配比和租戶組合（指經營商品品種的數量、重疊率、檔次組合）除配合核心主力店和主力店的布局外，應預留調整空間。

在規劃中根據各樓層業種的檔次，目標顧客的層次，合理安排相應檔次的餐館店。針對方便購物顧客放松精神狀態的零星娛樂、小吃業種，宜規劃在購物業種轉換接合處。同時在規劃中要預測商鋪分級、入伙的租金底線，并設想怎樣使用注資、聯營、承包、扣點等招商合作手段。

4、大型和特殊的娛樂業種應該放在購物中心頂部高層或縱深區域，以活躍購物中心立體縱深區域，且易于錯時營業和區隔管理。免費的公共娛樂設施可穿插分布。

第五篇：商業項目定位與業態組合規劃

商業項目定位與業態組合規劃

時間：2009-05-20來源：搜房博客作者：村江

一、項目市場定位規劃

準確的商業環境調研和科學分析、掌握影響購物中心發展的靜態和動態變量，是做好成功商業規劃的前提……

現代商業地產開發實際表明，購物中心的市場定位從某種意義上講將比選擇地段更重要。詳細的調研，清晰的判斷，宏觀的統籌，果斷的決策，是準確定位的要件，這樣才能準確把握市場脈搏，確定不同類別的經營模式，避免同質性，創造最大差異化，從而引領市場。

（一）整體商業定位細分、確定目標客戶群、把握主體服務對象

1、定位內容：明確主體服務對象，確定目標客戶群。

2、定位原則：以目標消費者的真實、持久需求定位（參考年齡段、性別比、收入層次、文化層次、消費層次、消費傾向等調研數據）。

3、定位過程：通過商業環境調查等不同方式的調查，匯總分析得到不同消費群的構成：

A、核心消費群：商圈半徑2公里范圍內，約10萬消費能力較強的高層收入固定居民消費群；主要需求的消費特征：

業態需求——求綜合型、一站式消費場所；

業種需求——百貨、食品、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、家私、珠寶首飾、書籍酒吧、茶坊、美容等；

功能要求——購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；

消費者結構—收入穩定、消費意識超前的上層工薪族和生意人。

B、中心消費群：商圈半徑5公里范圍內，除核心消費群以外約20萬的中高層消費人群；主要需求的消費特征：

業態需求——綜合型、一站式消費場所；

業種需求——百貨、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、珠寶首飾； 功能要求——購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；

消費者結構—收入穩定、消費意識較高的中高層收入的消費群。

C、輻射消費群：商圈半徑5-10公里范圍以內的中高層居民人群消費和外來的旅游客源消費；主要需求的消費特征：

業態需求——綜合型、一站式消費場所；

業種需求——百貨、服裝、化妝品、珠寶首飾、特色土特產；

功能要求——購物、娛樂、休閑、美食、觀光等；

消費者結構—消費意識較高的中高層收入的市內及周邊縣市的居民。

（二）商業中心功能、規模定位

1、定位內容：明確商業中心功能規劃和經營規模

商場的基本功能無疑是提供商品的零售服務，但隨著人們消費水平的提高，單純的購物服務已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節假日進行休閑、娛樂型購物消費已成為一種趨勢，因此，不少商場在主營零售業的基礎上，往往有必要引入

餐飲、娛樂及其他服務行業以方便顧客，帶旺商場。

2、定位原則：以打造城市商業名片、引領商業主流為目標

一般來講，商場的規模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，但商場單店的規模越大，而受到一些因素的制約也越大，顧客購物疲勞度也受商場單店規模的制約。一般情況下，顧客在商場購物的時間不會超過3小時，超過這個時間就容易處于疲勞狀態。如果在建筑風格、規模和環境氛圍都很有特色的話，也可以作為現在流行商業業態shopping mall來開發，考慮引入購物以外的其他商業用途，如餐飲、娛樂、休閑等服務型消費場所。可以很好地結合雕塑景觀步行道融為一體共同營造城市景觀文化的亮點。

3、定位過程：結合商圈目標消費群、商圈人口和商圈竟爭情況和商業建筑規劃具體確定本商場的功能和規模。

根據“購物中心定位二八黃金定律”求證分析,購物中心商圈輻射人口數與購物中心零售服務面積的比為4：1。

（三）商業中心的經營檔次與形象定位

商場的形象定位，實際上是商場經營企業的形象定位，因此，它隨著商場的經營運作而持續存在并發揮作用。如何來確定商業中心的經營檔次和綜合形象，打造商業中心高檔品牌和現代商業商圈,形成明顯的差異化定位經營為目標。通過對商業中心品牌的定位界定商業文化內涵，建立超前的品牌形象（引領購物時尚、反映地域特色、精選服務對象、創新組合業態、綜合形象鮮明且易推廣傳播等）。建立獨特而鮮明的商業組團形象不僅是竟爭市場的制勝關健，而且是快速提升企業知名度和美譽度的重要手段，之所以從戰略高度上系統設計和推出專業化商業組團形象是完全必要的選擇，也是成就賣場無形的品牌資產根本。

二、項目整體業態規劃

（一）業態規劃的背景：

所謂的業態革命，是針對于傳統零售商業的單一化功能很難適應社會發展和消費需求的變革。其理論思想是：不斷滿足社會發展進步給人們帶來的物質生活和精神生活的需要，人的日常生活主要分布于三個生活空間，即第一空間（居住空間），第二空間（工作空間），第三空間（購物休閑場所）。要提高人的生活質量必須從三個生活空間同時去考慮。而生活質量的提高又往往表現為第一、第二生活空間的逗留時間減少，第三生活空間的活動時間增加。因此，必須把提高第三生活空間的質量作為人們生活質量的關鍵點。現代商業業態的戰略規劃性恰恰表現在如何精心定位規劃第三生活空間。

傳統商業的賣場功能大多是以購物為主，這種單一化的功能定位已經越來越不適應社會發展的需要。從人的需求發展方向來看，有形商品的充分滿足，會使需求向無形商品轉移，即所謂的“離物”傾向。也就是說，在人們的消費生活中，休閑、文化娛樂、修養等方面的支出比重會大大增加。

（二）業態戰略規劃：

主力業態定位、科學業態配合、合理租戶組合的目的是制造購物中心內張弛相間的興奮點，實現顧客盡可能多的消費訴求。

主力業態定位，即將核心主力店和主力店選擇作為購物中心規劃前期工作的核心內容，是為購物中心開發、招商和經營創造條件，保障持續經營成功的關鍵。

核心主力店和主力店是擁有國內外知名品牌、商譽和口碑的連鎖或單店的目的性商店，具有極強的消費號召力，開業之地往往人氣聚集、商氣鼎盛，產生巨大的廣告效應和經營收益，使購物中心更具活力。

（三）業態規劃組合定位；

1、在商業規劃中，一般選擇大型綜合（量販）超市、大型百貨店為核心主力店。在社區型購物中心的商業規劃中，量販超市是購物中心商業規劃首選業態。量販超市是零售業發展的方向之一，其銷售的是大眾化生活必需品，面向最廣泛的消費群體，對區域分布的限制少，與項目開發中規劃的不同規模的購物中心易于結合，帶旺地段人流和商圈升值。

2、選擇連鎖百貨超市、連鎖食品超市、名品專門店、連鎖餐飲、娛樂店為主力店

主力店應是業界知名業種代表，主力店的規劃布局一要避開與核心主力店經營同類商品的樓層或商品檔次，二要有利于豐富購物中心內業態和業種。一般而言，購物、餐飲、娛樂、運動等業種都應分別引入主力店，分布在購物中心的不同區位或樓層，并在周圍聚合一批同業種店鋪，形成一個局部購物中心的消費主題。品牌服飾應布局在精華區人流動線入口，品牌快餐店則宜布局于購物中心各區結合部。

規劃時應對各業種主力店多準備幾家招商對象以供選擇，避免招商布局規劃時資源不足而出現“饑不擇食”的盲目性。在多業態組合的購物中心內的主力店，所規劃區域可多選幾家使用意向差別大的業主，利用整體利益引導、自營鋪面置換、租金收益提高等綜合手段，務必實現整體規劃。

3、選擇商圈內有消費需求的百貨精品店、餐飲店、娛樂店、綜合服務功能店（銀行、郵政、美容美發、音像、洗衣、彩擴、家政等）作為專門店及普通店。專門店及普通店業種配比與租戶組合規劃，以市場調查確認的商圈業種分布統計和消費者需求分析為基礎。業種配比和租戶組合（指經營商品品種的數量、重疊率、檔次組合）除配合核心主力店和主力店的布局外，應預留調整空間。

在規劃中根據各樓層業種的檔次，目標顧客的層次，合理安排相應檔次的餐館店。針對方便購物顧客放松精神狀態的零星娛樂、小吃業種，宜規劃在購物業種轉換接合處。同時在規劃中要預測商鋪分級、入伙的租金底線，并設想怎樣使用注資、聯營、承包、扣點等招商合作手段。

4、大型和特殊的娛樂業種應該放在購物中心頂部高層或縱深區域，以活躍購物中心立體縱深區域，且易于錯時營業和區隔管理。免費的公共娛樂設施可穿插分布。