第一篇：21世紀不動產---經紀人手冊(二)

房地產經紀人公關商務禮儀

● 商務禮儀的地位和作用

商務禮儀是職業(yè)道德的基本要求 商務禮儀的運用是促進營銷工作的需要 禮儀服務是企業(yè)優(yōu)質服務的保證 禮儀服務創(chuàng)造良好的經濟效益 商務禮儀創(chuàng)造良好的企業(yè)文化 良好的禮儀服務是高素質的表現

●禮儀的原則

遵守公德 謙虛隨和 遵守時間 誠實守信 理解顧客 熱情有度

●“有修養(yǎng)者”十大特征

守時。不自傲。談吐有節(jié)，從不隨便打斷別人的談話。信守諾言。

態(tài)度和藹，談話的時候望著對方的眼睛。關懷他人。尤其對殘疾人、婦女、兒童及老人 語氣中肯，避免高聲喧嘩。大度。注意交談技巧，尊重他人的觀點和看法。富有同情心。

●穿西裝幾點注意

西裝要平整，不可有折痕；

西裝領要貼背，并低于襯衫領1厘米左右；

西裝口袋不要放任何雜物。西裝胸前的口袋叫“手巾袋”。走路時不要雙手背在身后。插手不要插在上衣口袋里。男子應當遵從三色原則。

襯衫內不應展出任何衣服的領子。新西服袖口的商標一定要去掉。別忘了襯衫、領帶每天必須要換。

●西裝襯衫

每套西裝一般需有兩三件襯衫搭配。

襯衫的領口大小以扣上領口扣子以后，食指能上下自由抽進為宜； 如不系領帶，可不扣領口;袖口的長度應該正好到手腕，以長出西裝袖口1-2厘米為宜； 襯衫的領子要高出西裝的領子約1厘米;系領帶時穿的襯衫要貼身，不系領帶時穿的襯衫可寬松一點。襯衫的下擺要塞進西褲，袖口必須扣上不得翻起。

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●西裝領帶

領帶是男士打扮的焦點，通過它能展現穿戴者的個性。

領帶的顏色應根據襯衫來挑選，通常最易搭配的是紅色、藍色或以黃色為主的花色領帶。在非正式場合，穿西裝可以不系領帶，但襯衫的第一個扣子一定要解開。領帶長度稍長于褲子的腰帶即可。

●西裝扣

穿雙排扣裝，扣子要全部扣上,不可都打開； 單排兩粒扣裝，只扣第一粒，也可以全不扣；（只系上面的扣子是正統(tǒng)，只系下面的扣子是流氣，兩粒扣子都系上是土氣，全都不系則是瀟灑。正式的場合，一般要求把上面的扣子系上，在坐下的時候應該解開。）單排三粒扣裝, 只扣上邊兩粒； 單排一粒扣西裝，扣與不扣均可；

穿三件套西裝，則應扣好馬甲上所有的扣子，外套的扣子不扣。

●女士西裝 “六不”

衣服套裝不允許過大或過小。

不允許內衣外現。不允許衣扣不到位。

不允許隨意搭配。不允許不穿襯裙。

不允許亂配鞋襪。

●白領女性的職業(yè)服飾

上班時不可以穿淺色襪子； 不要穿網眼襪子； 擦亮皮鞋；

正式場合應穿黑皮鞋，避免淺色皮鞋；

鞋子不得鏤空或暴露腳指、腳跟，涼鞋、透明的鞋子是不適用的。

●交談的原則

態(tài)度真誠

精神專注

內容適宜

語言得體

謙恭適度

●交談——最佳距離和角度

西歐一些國家認為，兩人交談的最佳距離為一米，但意大利人經常保持0.3到0.4米。然而，從衛(wèi)生角度考慮，交談最佳距離應為1.2米。

兩人交談最好有一定角度，兩人可斜站對方側面，形成30度角為最佳，避免面對面。

●禮貌用語

初次見面應說：幸會

請人勿送應用：留步 看望別人應說：拜訪

對方來信應稱：惠書 等候別人應說：恭候

麻煩別人應說：打擾 請人幫忙應說：煩請

求給方便應說：借光 托人辦事應說：拜托

請人指教應說：請教 他人指點應稱：賜教

請人解答應用：請問

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●贊美的四個要點

言之有物

眼光獨到

當面表達

真誠贊美

一句贊美的語言可以抵我三天的口糧！

贊美是打開順利談話的鑰匙！

● 走姿

行進的方向應當保持相對穩(wěn)定；行進的步伐不宜過大或過小，應盡量保持“勻速”前進；不宜東張西望，而應日視正前方；行進時腰部要放松，上身要挺拔，腿部要伸直；雙腳不要距離過大，不要走成“八字步”。

●坐姿

成功者的坐姿

坐椅子的三分之一

挺直腰板

充滿自信

彎腰

拾東西的時候：無論是穿裙子或長褲，不可僅把腰彎下，而把屁股翹得高高的，應該把兩膝盡量并攏再蹲下，才會顯得文雅美觀．

●女士風度

避免的手勢

交際場合不可當眾搔頭皮、掏耳朵、摳鼻孔、剔牙、咬指甲、剜眼屎、搓泥垢、修指甲、揉衣角、用手指在桌上亂畫、玩手中的筆或其他工具：切忌亂做手勢，或指指點點

眼神的禮儀規(guī)范

●注視他人

與顧客交談時，不可長時間地凝視對方。社交場合，無意與別人的目光相遇不要馬上移開，應自然對視1—2秒．然后慢慢離開。與異性目光對視時，不可超過2秒，否則將引起對方無端的猜測。必須根據看的對象和場合把握好注視的時間。

●眼神的禮儀規(guī)范

注視的位置。

用目光注視對方，應自然、穩(wěn)重、柔和，而不能死盯住對方某部位．或不停地在對方身上上下打量，這是極失禮的。注視對方什么位置，要依據傳達什么信息、造成什么氣氛而異；要依據不同場合、不同對象而異。選擇具體目光所及之處和注視的區(qū)間。

敢于正視對方。

商務工作者在交談中敢于禮貌地正視對方，是一種坦蕩、自信的表現，也是對他人尊重的體現。當別人難堪時，不要去看他或拿笑來安慰對方。

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●介紹

介紹——自我介紹

幽默——活躍氣氛。

謙虛——大學教授：“我在大學里教書。”財務處長則說：“我搞財務工作。” 態(tài)度要誠懇、友善、自信，面帶微笑，口齒要清楚，音量適中，語速不要太快

介紹——介紹他人

開場白：“請允許我介紹你們認識一下” 在尊長之間作介紹時，語氣應當恭敬 “很榮幸地問您介紹一下 ”

介紹兩個人相識時，一般順序如下： 男子——女子； 晚輩 ——長輩； 年幼的——年長的； 職位低的——職位高的； 未婚女子——已婚婦女。

介紹——面對別人的介紹

應該馬上站起來；

應答語，如：“認識你非常高興”，“請多關照” ；

不要搶先伸手。女士、年長者、職位高的人應先伸手和對方握手。

● 握手

握手的神奇作用

通過握手，肌膚進行了接觸，把溫柔和信賴傳給了對方。只是面面相覷，會被人認為是冷淡的人，握手戰(zhàn)術可以強化你的形象。候選人、歌星很擅長此道。

握手表達不同的感情信息

手掌直伸，略微用力表平等、尊重；

手心朝上表順從、謙恭，晚輩宜采取這種方式； 手心朝下則顯得比較傲慢、粗魯，不受歡迎； 雙手重疊握住對方，顯得真摯、熱情。

握手的規(guī)則

最好先等長者、貴賓，或是女士伸出手來，再與之握手。

與許多人同時握手時，不交叉握手。最有禮貌的順序是：先上級后下級，先長輩后晚輩，先主人后客人，先女士后男士。

握手時，坐著的一方要站起來，除非年事較高或身體不適（應說明情況）。

對長者、貴賓握手，快步趨前，雙手握住對方的手，身體可以微微向前傾，這表示對對方的尊敬。

握手時間不宜過長或過短，一般控制在3-5秒鐘之內。握手的規(guī)則

男士與女士握手，時間要短,用力要輕，應握女士的手指。握手時要專注，避免目光他顧，或目光下垂。

不要用戴手套的手或左手與人相握。

態(tài)度一定要表現得專心致志。不要在握手時敷衍了事或是忙于跟別人打招呼。

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手中都不宜拿著東西。

握手之后，切勿看自己的手，或用手帕去擦它。

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●名片

遞名片的規(guī)矩

首先要把名片準備好。名片要放在易于掏出的口袋或皮包里。不要把自己的名片和他人的名片或其他雜物混放；

遞交名片要用雙手或右手，名片的正面要向著接受者。遞交時要目光注視對方，微笑致意，可順帶一句“請多多關照”。接名片的規(guī)矩

接受名片時要恭敬和面帶微笑；

雙手接過名片，一定要認真地看一下，記住對方的名字，并鄭重地放入自己的口袋或名片夾內。千萬不要連一眼也不看，隨便地放在桌上，不能玩弄名片； 看名片時，要說句“認識你很高興”的客套話；

如是交換名片，自己未準備名片時，可向對方致歉意，并主動地介紹自己。

●OFFICE電話禮儀

電話鈴響三聲之內接起電話； 通話時聲音不宜太大；

接起電話時首先應自報單位名稱及所屬部門；

接聽電話時，要詢問對方單位名稱及所屬部門，接轉電話時為指定受話人提供便利； 當對方要找的人不在時，若不了解對方的目的，不要隨便傳話； 不要隨便說出指定受話人的行蹤；

通電話時又碰上客人來訪，應先招待來訪客人，和通話對方致歉，得到許可后掛斷電話； 在電話中傳達事情時，應重復要點，對于數字、日期、時間等，應再次確認以免出錯； 如果碰到對方撥錯號碼時，應該禮貌告知對方撥錯電話。如你撥錯，應馬上道歉;掛斷電話前要確定對方已掛斷，才能放下聽筒。

●接待客戶

引導禮儀

在客戶左前方側行，領先2-3步（不可太遠），說“這邊請”，要不時回頭交談或者照顧客戶。送行禮儀

主人不要過于主動與客人握手；

在客戶后方2-3步，為客戶按電梯或者拉轎車門，感謝客戶的光臨，等客戶離開后再返回。轎車禮儀

快走幾小步，搶上前拉開車門;一只手遮擋在車門框上沿，以防客戶頭部碰撞在車門框

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基本法律常識

1、房地產買賣抵押、分割、交換、贈予房地產登記需要由當事人共同申請。房地產轉讓，是指合法擁有土地使用權及土地上建筑物、附著物所有權的自然人、法 人和其他組織，通過與將房地產買賣、交換、贈與、轉移給他人的法律行為。房地產轉讓應當遵循合法、公平、自愿、誠實信用的原則。房地產贈予是指當事人一方將自己擁有的房地產無償地轉讓給他人的法律行為。

2、從合同法上講，《房屋買賣(置換)合同》屬于居間性質的合同；從民法上講代賣的性質屬于居間行為。

3、《房屋買賣(置換)合同》中的買賣雙方簽訂《終止合同補充協(xié)議》后方可不履行合同。

4、代理關系中夫妻關系和監(jiān)護人與被監(jiān)護人關系屬于有效關系。

5、買賣雙方為不同省市戶籍不可以辦理公產房過戶手續(xù)；天津市內六區(qū)戶籍與其他區(qū)縣戶籍 不可以辦理公產房過戶手續(xù)

6、合同當事人對合同的義務有保密義務、告知義務、履行義務

收取的定金不能超過合同標的額的20%，超過部分無效。

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房地產知識

一、房屋分類

房屋從不同的角度可以不同的分類。

（一）按建筑結構分： ⑴磚木結構

－描述：這類建筑物的主要承重構件是用磚、木做成。其中，豎向承重構件的墻體和柱采用

磚砌，水平承重構件的樓板、屋架采用木材。

⑵磚混結構

－描述：這類建筑物的豎向承重構件采用磚墻或磚柱，水平承重構件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板，其中也包括少量的屋頂采用木屋架。

⑶鋼筋混凝土結構

－描述：承重構件如梁、板、柱、墻（剪力墻）、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構成。其圍護構件如外墻、隔墻等，是由輕質磚或其他砌體做成。⑷鋼結構

－描述：主要承重構件均是用鋼材制成。

（二）（1）（2）（3）（4）（5）

（三）按房屋層數高度分：

低層 1～3層 多層 4～6層 中高層 7～9層 高層 10～30層 超高層 40層以上

按房屋房型分：（1）（2）（3）（4）

（四）一室（直門）、一室（中獨）、一室（偏獨）兩室（偏單）、兩室（中單）三室（一廳）、三室（兩廳）

其它（多室、別墅、平房、老樓、拆間、獨廚、錯層、躍層）

按房屋建筑用途分：（1）（2）住宅 商用

（五）按房屋建筑朝向分： 共13頁

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（1）南北向、東西向：多出現在偏單、偏獨、三室等房型中；

（2）陽面、陰面、東照、西照：多出現在中單、中獨、直門獨等房型中；（3）金、銀、銅、鐵角：多出現在墩子樓中；

（六）按房屋建筑面積分：

（1）建筑面積：多指私產、商品房合同、還遷協(xié)議、抵債協(xié)議等性質的房屋面積；

（2）（3）

（七）計租面積：多指公產、企業(yè)產等性質的房屋面積；（一般不含陽臺面積）公產房計租面積與使用面積的區(qū)別：計租面積不含臺，使用面積含臺

按房屋建筑性質分：（1）（2）（3）（4）（5）私產：指有產權證的房屋；（其中房改購房分為全部產權和部分產權）公產：指房管局管理的房屋；（內頁為粉色，章為**區(qū)**房管站）企業(yè)產：指企業(yè)管理的房屋；（內頁為黃色，章為**公司等等）商品房合同：分為可辦產權和不可辦產權； 其它：還遷協(xié)議、抵債協(xié)議、軍產、宗教產等；

（八）按房屋建筑樓型分：（1）（2）（3）條子樓 墩子樓

其它（點式高層、板式高層、筒子樓、蛇形樓、八角樓、鋸齒樓、老樓、平房、小二樓等）

（九）房屋配套注意：注明煤氣、暖氣是否漏戶；

（十）建筑物使用性質分類可分為：居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農業(yè)建筑

二、建筑物的組成

掌握建筑基礎知識：建筑物的組成

一幢建筑物一般是由基礎、墻體（或柱）、樓地層（或梁）、樓梯、屋頂、門窗等六大部分組成。

1、基礎

是建筑物地面以下的承重構件，它支撐著其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳給下面的地基。地基不是建筑物的組成部分，是基礎下面的土層，它承受著由基礎傳下來的荷載。地基分為天然地基和人工地基。基礎按構造形式不同，可分為：

●條形基礎－是指呈連續(xù)的帶形基礎，包括墻下條形基礎和柱下條形基礎。

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●獨立基礎－是指基礎呈獨立的塊狀，形成有臺階形、錐形、杯形的等。

●筏板基礎－是一塊支承著許多柱子或墻的鋼筋混凝土板，板直接作用于地基上，一塊整板把所有的單獨基礎連在一起，不僅使地基上的單位面積壓力減小，也使整個地基的承載力增大。

●箱形基礎－主要是指由底板、頂板、側板和一定數量內隔墻構成的整體剛度較好的鋼筋混

●凝土箱形結構。對于抵抗地震荷載的作用極為有利。●樁基礎－由設置于土中的樁和承接上部結構的承臺組成。

2、墻體和柱

墻體和柱均是豎向承重構件，它支撐著屋頂、樓板等，并將這些荷載及自重傳給基礎。（1）墻體的分類

●按在建筑物中的方向，分為：

外墻－位于建筑物四周，是建筑物的圍護構件。內墻－位于建筑物內部，主要起分隔空間的作用。●按在建筑物中的方向，分為：

縱墻－沿建筑物長軸方向布置的墻稱為縱墻。

橫墻－沿建筑物短軸方向布置的墻稱為橫墻。外橫墻通常稱為山墻。●按接受力情況，分為：

承重墻－凡直接受梁、樓板、屋頂等傳下來的荷載的墻稱為承重墻。非承重墻－不承受外來荷載的墻稱為非承重墻。

（2）柱－是獨立支撐結構的豎向構件。柱承擔、傳遞梁和板兩種構件傳來的荷載。

3、樓地層和梁

樓地層包括樓板和地面（首層地面），是分隔建筑空間的水平承重構件，主要作用是承受人、家具等荷載，并把這些荷載及自重傳給承重墻、柱或基礎。

⑴樓板－樓板的基本構造層是面層、結構層、頂棚。⑵首層地面－是指建筑物底層的地坪。⑶梁－是跨過空間的橫向構件。

4、樓梯

樓梯一般由3部分組成：樓梯段、休息平臺和欄桿扶手。按樓層間樓梯的數量和上下樓層方式的不同，可分為直跑式樓梯、雙跑式樓梯、多跑式樓梯等。共13頁

5、屋頂

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既是建筑物頂部起覆蓋作用的圍護構件，又是建筑物頂部的承重構件。屋頂由屋面、承重結構層、保溫隔熱層和頂棚組成。常見的屋頂類型有平屋頂、坡屋頂。

6、門窗－門和窗都是建筑物的圍護構件。

三、商品房常識

1、容積率：

是反映和衡量建筑用地使用強度的一項重要指標，是指地塊內建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率＝總建筑面積÷建筑用地面積。其中，總建筑面積是地上所有建 筑面積之和。這個比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質量就會越高。

2、建筑密度：

規(guī)劃地塊內各類建筑基底占地面積與地塊面積之比。

3、出房率：

是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售面積的計算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號內，雖然使用面積相同，但銷售面積會有不同。

4、住宅居住面積：

是指小區(qū)住宅分戶門內的臥室和起居室等的凈面積的總和。

5、綠地率：

是指規(guī)劃建設用地范圍內的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。目前天津市規(guī)定的新建小區(qū)綠化率應在30％以上。

6、住宅的層高和凈高：

層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有個要求，這個高度就叫層高。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸。《住宅建筑模數協(xié)調標準》（GBI100-87）中規(guī)定，住宅的層高采用下列參數：2.6米、2.7米、2.8米。凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。

7、住宅的進深：

住宅的長度和進深，在建筑學中是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑內從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。根據《住宅建筑模數協(xié)調標準》（GBI100-87）規(guī)定，住宅的進深采用下列常用參數：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。

8、住宅的開間：

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在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設計上有嚴格的規(guī)定。根據《住宅建筑模數協(xié)調標準》（GBI110-87）規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參數：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

9、商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則節(jié)選：

⑴商品房整棟銷售，商品房的銷售面積即為整棟商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應從整棟商品房的建筑面積中扣除）。

⑵商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建筑面積（以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。

商品房銷售面積＝套內建筑面積＋分攤的公用建筑面積

⑶套內建筑面積由以下三部分組成： A.套（單元）內的使用面積

B.套內墻體面積（商品房各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻包括山墻均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積，非共用墻墻體水平的投影面積的全部計入套內墻體面積）

⑷套內建筑面積的計算公式為：

套內建筑面積＝套內使用面積＋套內墻體面積＋陽臺建筑面積

⑸公用建筑面積由以下兩部分組成：

A.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑物服務的公共用房和管理用房建筑面積。

B.套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（山墻）墻體水平投影面積的一半。

⑹公用建筑面積計算：

整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚、及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。

⑺公用建筑面積分攤系數計算：

公用建筑面積分攤系數＝公用建筑面積÷套內建筑面積之和

⑻分攤的公用建筑面積＝公用建筑面積分攤系數×套內建筑面積

10、商品房面積誤差的處理方式

按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權 共13頁

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登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：

⑴面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）的，據實結算房價款；

⑵面積誤差比絕對值超過3％時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房日期30日內將買受人已付房價款退還給買受人, 同時支付已付房價款利息。買受人不退房的,產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％之內（含3％）的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產企業(yè)承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％（含3％）以內部分的房價款由房地產企業(yè)返還買受人；絕對值超過3％的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。

11、房地產開發(fā)企業(yè)將住宅商品房交付使用時，應當向購房人明示：

《住宅商品房準許交付使用證》，提供《商品房質量保證書》和《商品房使用說明書》。

12、商品房銷售包括商品房現售和商品房預售

商品房現售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將已經完成所有權初始登記和取得準許交付使用證的商品房出售給購房人，由購房人支付房價款的行為。商品房預售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給購房人，由購房人支付房價款的行為。

13、購房人將預購的商品房在初始登記交付使用前轉讓給他人的，應當按照下列規(guī)定辦理：

⑴尚未付清商品房總房價款的，轉讓人應當事先征得房地產開發(fā)企業(yè)的同意；

⑵已付清商品房總房價款的，轉讓人應當與受讓人訂立預購商品房轉讓合同，并書面通知房地產開發(fā)企業(yè)；

⑶貸款購房的，轉讓人應當事先征得貸款銀行同意，有保證人的應當征得保證人同意； ⑷轉讓人和受讓人應當自簽訂預購商品房轉讓合同之日起三十日內，持原商品房買賣合同和預購商品房轉讓合同向房地產行政主管部門備案。

14、商品房銷售須具備以下五證：

《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》和《商品房銷售許可證》。

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二手房價格的測算

隨著二手市場日趨活躍，二手房價格越來越引起人們的關注，由于買賣雙方的角度不同，心態(tài)各異，賣方總喜歡拿同地區(qū)商品房來類比，開價與商品房差價不大。而買方總強調一個“舊”字，把它貶得一錢不值。因此，二手房價格也就變得霧里看花，其實，只要真正站在市場的角度，以房屋的市場價值為基礎，以供求關系為參考，具體分析測算，二手房的價格還是有規(guī)律可循的。

在二手房價格的測算上，要抓住以下三大因素：

房屋因素：首先，房屋竣工后給即進入折舊期。按照理論折舊率，混合一等結構房屋的折舊期限為50年，每年的折舊率為2％。其次，一般舊房的套型落后，使用不便，功能陳舊，在這方面是無法和新建商品房相比的。此外，朝向、樓層等自然狀況，也會對價格產生一些影響。

環(huán)境因素：環(huán)境因素比較復雜，既有自然環(huán)境，也有社會環(huán)境，既有大環(huán)境，又有小環(huán)境，在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境是無法和新建商品房類比的。比如小區(qū)平面布局、設施、綠化甚至房屋的外觀造型等，舊房都要大大折扣的。再如社會環(huán)境，在同一土地級別地區(qū)，有些地區(qū)適合經商，有的地區(qū)則適宜居住。此外，該地區(qū)的居民結構、文化氛圍、配套建設及中小學校，都會對房屋價格產生較大的影響。

心理因素：如果不是在價格上有較大的誘惑力或其它特殊需要，人們是不愿意買舊房居住的，新、舊房價格相差不大，人們對買舊房的心理障礙就無法逾越。

綜上所述，我們試著這樣測算二手房價格，以區(qū)域區(qū)商品房價格為基準： 房屋因素

（1）折舊：年折舊－2％

（2）套型：“三小”套型（小廳、小廚、小衛(wèi)）－10％

（3）樓層：

2、6樓－3％；7樓－5％；

3、4樓＋3％；

1、5樓為基價；若是樓頂另－5％（4）朝向：無朝南外門窗－5％ 環(huán)境因素

（1）無物業(yè)管理－5％

（2）非獨立封閉小區(qū)－5％（3）有省、市重點學校＋15％ 心理因素：－8％

共13頁

第二篇：員工手冊(21世紀不動產)

員工手冊

目 錄

4．女工產假：女工生產可享受90天產假，須提前1個月請假.女職工計劃內懷孕4個月以內流產的，給予流產假15天；4個月以上的給予流產假42天。

5．陪產假：男員工在配偶生產時，可申請陪產假3天。申請時必須提供女方生產的有效醫(yī)院證明。

6．請假最小單位：補病假、事假以“1小時”為請假最小單位。7．請假期間的薪水支付： 病假、事假扣減方法：

當月工資÷25天÷8小時×病假、事假小時數計扣工資

享受婚假、喪假、女工產假、陪產假的員工，公司支付工資。

8．探親假：在本公司連續(xù)工作滿一年以上，夫妻分居兩地（跨省）或未婚遠離（跨省或300公里以上）父母居住的員工，按勞動法有關規(guī)定享受有薪探親假。探親假只能當年一次休完

口頭、書面警告處分及限時改正是公司用于解決員工違規(guī)行為或工作態(tài)度、工作作風、工作效率、工作業(yè)績不良的參數。通常口頭警告達 2．若員工檔案因故暫不能調入的，員工須在報到之日起10個工作日內寫一份書面報告說明您上一個曾服務的公司/機構名稱、檔案現存放機構名稱和不能調檔的詳細原因，呈銷售經理和主管副總批準后，交店務秘書備存，并簽署補充協(xié)議，則公司開始為該員工繳納社會保險。

3．若員工已按1-3項操作完畢仍因個人原因不愿參加社會保險的，需寫書面報告交人力資源部備存。

4．若員工不能按1-3項操作完畢，公司將每月扣除其工資的10%作為罰款直至向人力資源部提交上述資料為止，在此期間該員工不享受公司為員工提供的社會福利保險，由此造成的耽擱，公司也不會為其補交，同時該員工的加薪、升遷、獎勵都將受此影響。

每月10日前將檔案及社會保險轉移單/勞動手冊或暫住證復印件交回店務秘書的，公司從當月起為該員工繳納社會保險，每月10日后將檔案及社會保險轉移單或暫住證復印件交回店務秘書的，公司從下月起為該員工繳納社會保險。各項社會保險個人應繳納部分每月由公司從員工工資中代扣代繳。

經理目標①-⑤

考評對象簽字： 日期： 考評者直接上級簽字： 日期： 2．績效評估管理步驟：制定績效計劃→績效溝通→績效評估→績效面談→績效結果應用。3．績效評估管理方法：總經理、銷售經理應每月對直屬員工績效情況進行考察、記錄和溝通；員工每月的績效影響到每半年1次的績效評估總結和每年年底的績效評估結果；

4．績效結果應用：每年年底績效評估的結果影響到個人業(yè)績獎金和

一、差旅費報銷標準：

1．公司規(guī)定，去外埠出差一律乘坐硬臥。

2．公司副總經理出差外埠可乘飛機，但應購買經濟艙機票。

3．住宿：按150-250元/間/天標準住宿；雙人同住，按250元/間/天。廣州、深圳按300元/間/天；雙人同住，按350元/間/天標準實報實銷。公司分部門核算費用時，部門員工應單開發(fā)票報銷。

4．公司副總經理可住三星級以上賓館,參考平均價450元/天。

5．業(yè)務招待費用及購禮品，需請示主管領導，業(yè)務招待費及禮品標準應同批準權限規(guī)定一致。報銷時應在發(fā)票背面注明業(yè)務招待費的內容及參加的本公司員工姓名。

6．交通費：指在出差當地發(fā)生的交通費用，在總支出費用不超過50元/日（平均）的標準下實報實銷。

7．電話費：出差人員應在住宿酒店開設長途，在報銷時需附長途話費底單，公司員工應本著為公司節(jié)約的原則，盡量減少手機漫游話費。

8．資料費、各種展覽入場費用，實報實銷，在出差回京后需將資料在店務秘書登記。9．在異地使用信用卡支取現金的手續(xù)費用，實報實銷。

10．洗衣費：在總支出費用不超過5元/日（平均）的標準下實報實銷。（差旅時間不超過2日時，洗衣費不予報銷）。

11．餐費補助：按不超過30元/天/人報銷，憑正規(guī)發(fā)票報銷。（從離青當日到回青當日計算）如當天有業(yè)務招待或宴請，扣除報銷餐費20元。

12．因特殊情況需乘坐飛機或費用超標時，應事先經過銷售經理同意，主管副總經理審核后，由總經理批準，方可發(fā)生費用，回公司后實報實銷。

二、申請出差借款手續(xù)：

1．填寫《部門支票（現金）申請表》，應寫明所去地點、天數、主要工作內容及請款金額。在銷售經理審核申請后，由主管總經理簽字同意；乘飛機出差者同時應簽好支票領取單。

2．出差者應到財務部門領取現金，并應提前三天憑《部門支票（現金）申請單》通知出納備款。

3．購火車票：需在公司訂火車票時，應提前三天到店務秘書訂購，票款由出差人員在差旅請款中支付。

4．購飛機票：應將辦齊手續(xù)的支票申領單交由店務秘書辦理。

三、差旅費報銷原則：

1．出差回青后應在七個工作日內辦理完報銷手續(xù)。

2．將所有單據分類，按用途、金額等填寫《差旅費報銷表》。

3．資料登記交至財務部，由財務部經理登記后在發(fā)票簽字，連同其他單據交出納審核。

財務部應按此表制工資單，離職員工應結清工資存折和卡。由總經理簽字方可領取工資。

三、接聽電話

1.員工在上班時間因私事接打電話應簡短。

2.接聽電話應使用規(guī)范語言，對內線電話應說“您好，我是XX”，前臺接聽外線電話應說“您好，21世紀不動產”。

3.如電話鈴響而本人不在，本部門其它員工或附近員工應及時代為接聽，并代其回答或留言。

4.在接聽電話時如遇自己不能準確回答的問題，應請有關人員接聽，或另約時間聯系，切忌隨意回答或簡單的用不知道應付對方。

5．如外線要找的人不在或無法馬上接聽電話，接聽者應記錄留言，前臺應使用電話留言條。

6．如遇找董事長、總經理、副總經理的電話時，應先問明對方身份，請其稍候，待征詢接聽者意見后再決定是否轉接。

7．接打電話（尤其是長途電話）時應簡明扼要，盡量縮短通話時間。8．如需撥打國際長途或聲訊電話，應向店務秘書提出并經主管副總同意。9．無特殊情況，在正常上班時間內，總機電話應由前臺應接。

四、辦公環(huán)境

1．員工離開座位超過1個小時時，應將辦公桌上的文件資料收放整齊，將抽屜上鎖，以防止疏忽而泄漏公司信息。

2．每天下班前，應將領閱的文件資料歸還店務秘書或財務部，個人保管的文件應整理清楚收在抽屜里并上鎖，保持良好的工作習慣。（文件資料的管理請參閱相關管理制度）

3．應保持個人辦公區(qū)的整潔，屏風上除通訊錄外不得張貼其他物品，不得濫用工作空間過多放置個人物品，以維護公司有序的辦公環(huán)境。

4．員工應保持辦公桌面整齊清潔。

單上簽字認可，公文發(fā)放單與公文同時作為存檔內容，由店務秘書管理。

2．店務秘書、網絡部在網絡上C21_FILE上設立一個專門的共享位置存放所有簽發(fā)過的文件，以供全公司人員查看、翻閱。

4．內部轉移：各使用部門間的資產轉移，由原使用部門將資產交還店務秘書，再由現使用部門辦理調出手續(xù)。

四、購入審批：

員工采購物品需填寫采購申請單，由銷售經理簽字后，報總經理審批。

五、資產的盤點及報廢處理：

1．店務秘書、財務部每季度組織一次資產的全面盤點工作，各使用部門在調整盈虧保證帳實相符的基礎上，與財務部對帳，保證帳帳相符。

2．盈虧報廢的處理，盤點發(fā)生資產的盤盈和盈虧時，由財務部查明原因，明確責任，書 面上報，由總經理提出處理意見。

店務秘書在公司內調撥 無車可用 打車或其它交通工具

到店務秘書領取鑰匙、車輛相關資料

用車前檢查車況 車輛有損 通知店務秘書核實

用車后填寫車輛使用登記表

把油加好

檢查車況 車輛有損 通知店務秘書核實 將車鑰匙及相關資料交還店務秘書

2．因工作需要下載1M以上數據，經上級主管批準后統(tǒng)一由IT部利用網絡空閑時間下載，緊急需要特殊處理。

五、郵件使用規(guī)定

1．禁止在公司內部網絡收發(fā)與工作無關的郵件及數據。

2．目前公司每位員工郵箱規(guī)定容量為6M，所以服務器無法保留郵件備份，如有需要，員工自己在本地做郵件備份。

六、網絡安全及病毒防治

1．請使用自己域賬號登錄網絡，并注意密碼保密。2．未經允許請勿使用他人電腦。

3．公司內網的任何PC機都必須安裝防病毒軟件，并定期更新病毒數據庫。

4．如果電腦發(fā)現病毒不知如何處理，請先去掉網線并及時通知IT部相關人員處理。

七、監(jiān)控和處罰

1．IT部隨時監(jiān)控公司內部網絡運行狀態(tài)，店務秘書和IT部將不定期抽查電腦使用情況，對違反

以上規(guī)定者，按公司管理規(guī)定進行處罰，并限期整改。

檔

案資料的保存期限為永久。

3．檔案管理期限屆滿，管理部門應集中對有關檔案資料進行集中銷毀，不得作為廢紙使用。4．公司財務部門的檔案材料根據國家有關財務制度執(zhí)行。

四、檔案的保密及借閱

1．檔案管理部門應將檔案資料設定秘級，分為：絕密、機密、秘密內部使用三種，并加蓋相 應印章。

2．絕密文件是指涉及公司重大經濟活動合同、會議和決策資料；或者重要資產、知識產權、商業(yè)秘密等資料。絕密檔案資料只有董事長、總裁、總經理、副總經理及相關銷售經理可查閱，其他人借閱的由主管副總經理以上或董事長簽字方可。副總經理、銷售經理查閱前也須填寫

文件借閱單并經董事長或總經理的書面批準；

3．機密文件是指涉及公司重要經濟活動的資料、標的額較大的合同，以及其他重要文件資料。機密文件公司銷售經理以上人員可查閱，但須填寫文件借閱單并經主管副總經理的書面批準 ；

4．秘密文件是指涉及公司經濟活動或者經濟利益的文件資料，如果不慎使用或者泄露會給公 司造成損失的檔案資料。秘密文件公司員工可以查閱，但必須填寫文件借閱單并經主管部門經

理的書面批準。

5．借閱絕密文件不得保留復印件，公司副總、銷售經理借閱機密文件及秘密文件時可以復印，但必須在文件借閱單上注明并在檔案管理部門或者主管人員處進行登記。

五、任何員工不得將印有密級的文件的任何文本擅自帶出公司，如因特殊需要，則必須經 過公司總經理的書面批準。

六、公司所有員工，尤其是檔案管理人員、銷售經理以上人員應樹立保密意識，對公司商 業(yè)秘密、檔案文件及客戶的商業(yè)機密進行嚴格保密。任何人違反本規(guī)定泄露秘密，公司將根據

其與公司簽署的《保護商業(yè)秘密合同書》進行處理。

七、對于合同的審批、借閱、簽字等按《合同管理制度》執(zhí)行，《合同管理制度》中沒有 規(guī)定的參照此規(guī)定辦理。

八、本制度作為公司與員工簽署的《勞動合同書》的附件，最終解釋權歸公司法律部。

九、本制度自2002年2月26日公布，自公布之日起生效。

1．常規(guī)合同（C類合同）：

（1）標的在10000元以下或不含金額的；

（2）標的金額雖在RMB 10000元以上，但已由法律部批準確認為常規(guī)合同的常用合同； 2．重要合同（B類合同）

（1）標的金額在RMB10000--100000元的；

（2）標的金額在RMB10000以下或不含金額，但涉及公司重要經營行為或對外合作項目的； 3．重大合同（A類合同）

（1）標的金額在RMB100000以上的；

（2）標的金額在RBM100000以下或不含金額，但涉及公司重大經營行為或對外合作項目的；

四、合同送審期限

1．C類合同應提前1個工作日送審； 2．B類合同應提前2個工作日送審；

3．A類合同應申請法律部派員先期介入談判，審核對方資質，審核期限視合同復雜情況而定，原則上不超過4個工作日。

五、合同的簽發(fā)、用印

1．公司任何對外簽訂的合同、協(xié)議及其他法律文件，均需經過法律部簽發(fā)方可向各級主管申 請用印，公司印鑒管理人員應根據本條下述 公司員工違反本規(guī)定，未經審批擅自對外簽訂合同的，印鑒管理人員擅自用印或審查不嚴錯誤用印的，以及其它違反本規(guī)定的行為，由法律部會同有關部門給予相應懲戒。

十二、施行

本規(guī)定自發(fā)布之日起施行，原有規(guī)定與本規(guī)定相抵觸的，以本規(guī)定為準。

必要時 復印件 監(jiān)督

第三篇：房地產經紀人實務手冊

房地產經紀人實務手冊

目錄第一篇概述

1房地產經紀概述

1.1經紀

1.2房地產經紀

1.2.1房地產經紀的內涵

1.2.2 房地產經紀的必要性

1.2.3 房地產經紀的基本類型 2房地產經紀人員

2.1房地產經紀人員的職業(yè)資格

2.1.1房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格考試的報考條件

2.1.2房地產經紀人的權力和義務

2.2房地產經紀人員的職業(yè)道德

2.2.1 房地產經濟職業(yè)道德及包括的內容

2.2.2 房地產經紀人員在職業(yè)道德方面應符合的基本要求、2.3房地產經紀人的的職業(yè)修養(yǎng)

2.3.1 房地產經紀人員的心理素質基本要求

2.3.2 房地產經紀人員接待客戶的禮儀要求

2.3.3房地產經紀人員應具備的知識結構

2.4房地產經紀人員的職業(yè)技能

3房地產經紀結構

3.1 房地產經紀結構的設立

3.1.1 房地產經紀結構設立條件

3.1.2 房地產經紀結構設立程序

3.1.3 房地產經紀機構的權利和義務

3.1.4 房地產經濟結構的注銷

3.2 房地產經紀機構的經營

3.2.1 房地產經紀機構的經營模式

3.2.2 特許加盟連鎖經營模式

3.2.3 房地產經紀機構經營模式的選擇

3.3 房地產經紀機構的組織形式

3.3.1 房地產經紀機構的組織結構

3.3.2 房地產經紀機構的部門設置

3.4 房地產經紀機構的人員管理

第四篇：不動產贈與合同（二）

贈與人：_________（以下簡稱甲方）

住所：___________________________

有效證件號碼：___________________

受贈人：_________（以下簡稱乙方）

住所：___________________________

有效證件號碼：___________________

受贈人為法人或其他組織的：

受贈人：__________（以下簡稱乙方）

住所：___________________________

負責人：_________________________

職務：___________________________

甲方自愿將其下所有的不動產贈與乙方。按照有關法律定，雙方達成贈與協(xié)議如下：

第一條　不動產的坐落位置及其他自然情況

本合同所指不動產位置于：___________________________其他自然情況，如面積，戶型，建筑時間等等。

第二條　贈與人的權利與義務

（一）贈與人的權利

1．不動產所有權轉移于乙方前，甲方有權使用該不動產或將其出租給第三人且有權獲取因出租該不動產所產生的收益；

2．甲方可根據需要要求乙方在合同生效且接受贈與之同時履行一定的義務（如：扶養(yǎng)甲方夫妻）；

3．乙方有下列情形之一時，甲方可以撤銷贈與：

（1）嚴重侵害贈與人或贈與人的近親屬；

（2）不履行對贈與人的扶養(yǎng)義務。

（二）贈與人的義務

1．按合同約定轉移不動產所有權于乙方；

2．附義務贈與中，贈與財產有瑕疵的，應在附義務限度內承擔與出賣人相同的責任；

3．故意或重大過失導致合同所指不動產毀損、滅失的，應承擔損害賠償責任。

第三條　受贈人的權利與義務

（一）受贈人的權利

本合同生效后，乙方依法取得合同項下不動產之所有權。

（二）受贈人的義務

1．若贈與合同附義務，乙方應按合同約定履行所附義務。

2．甲方依合同約定撤銷贈與時，乙方應向甲方返還不動產。

第四條　贈與標的登記

甲乙雙方應按有關法律規(guī)定共同辦理不動產轉移登記手續(xù)。

第五條　本合同一式兩份，甲、乙雙方各持一份。兩份文本具有同等法律效力。

乙方（簽章）：______________

簽約時間：__________________

第五篇：21世紀不動產 經紀人訓練計劃

經紀人立體訓練體系

經紀人職前訓練

一、理論課程

1.企業(yè)介紹（入職后兩天內完成）

（1）公司淵源及介紹（2）公司經營與企業(yè)文化（3）公司CI系統(tǒng)介紹

（4）人力資源體系----公司組織現況及個人職業(yè)發(fā)展方向（5）公司規(guī)章制度（6）公司財務制度

2.業(yè)務素質（入職后十五天內完成）

（1）業(yè)務道德規(guī)范（2）儀容和禮節(jié)（3）生涯規(guī)劃

（4）新人入門應因之道（5）哈克不動產優(yōu)質服務體系 3.作業(yè)流程說明（入職后一個月完成）

（1）中介基本知識及行業(yè)規(guī)范（2）中介流程與作業(yè)原則（3）各項表格使用說明

（4）法律文書內容介紹及應用精髓（5）電腦連線作業(yè)系統(tǒng)（6）規(guī)劃與商圈經營規(guī)范（7）買賣注意事項

二、管理課程（入職后一個月內完成）

（一）實際店頭業(yè)務運作

1、出席早會、案源分享

2、參加晚會、問題剖析

3、與學姐、學長溝通交流

三、實踐實習（入職后兩周內完成）

1、商圈調查

2、開發(fā)

3、踩線與反踩線

經紀人實習期訓練

一、將訓練進行到底（入職后一至三個月內完成）（1）掃樓魔鬼訓練—體力、壓力大比拼（2）如何處理來電、來店客戶

① 如何接電話 ② 規(guī)范店頭接待 ③ 抓客戶技巧

（3）案例分析：冷眼看客戶流失

定制培訓 定時培訓 定時培訓 座談會 情景模擬 每周輪訓（4）開發(fā)技巧與商圈經營（5）掌握客戶需求

（6）帶看技巧和十一件武器（7）銷售技巧與物件發(fā)稿

（8）如何經營物件（如拿鑰匙、拿產權證）（9）價格翰旋與談判（如跟蹤、促銷）（10）改附表

（11）收意向及相關技巧

二、房產金融實務（入職后兩個月內完成）（1）房產財務基礎知識（2）不動產貸款業(yè)務（3）不動產稅費實務與概算

三、法務規(guī)章簡介（入職后三個月內完成）（1）合同法簡介（2）房產經紀法規(guī)

（3）房屋買賣、租賃之相關法務

每周輪訓 訓專題講座每周輪訓專題講座經紀人在職教育訓練

（入職三個月至一年）

一、基礎課程（三到六個月）（1）客戶心理談判與銷售促成技巧

（2）不動產相關法務研討—中介實務法律常識、經濟合同法

研讀、交易簽約應注意事項等

（3）金融變化與不動產走勢分析（4）客戶開發(fā)與客戶管理（5）不動產估價實務簡介（6）優(yōu)質售后服務簡介

（7）自我成長課程：自我行程管理、個案行銷等

二、中階課程（六到九個月）（1）都市計劃分區(qū)使用規(guī)則（2）不動產稅務與節(jié)稅策略（3）民法概要------債權篇

房地產相關法律知識票據法、不動產強制執(zhí)行、中介刑事責任等

（4）建筑風格、裝飾鑒賞與營造施工作業(yè)流程（5）特殊個案買賣銷售技巧

（6）顧客滿意相關課程：客戶滿意的經營、服務品質政策，客戶抱怨糾紛處理等。

三、進階課程（九個月至一年完成）（1）整批個案銷售開發(fā)技巧（2）市場行情與投資分析（3）不動產估價實力與實例介紹

（4）自我成長課程：MOT關鍵時刻、優(yōu)勢談判、風水與中介、個人績效分析與改善等。