第一篇：華僑城全國項目概況及發展模式探究

華僑城全國項目概況及發展模式探究

一、華僑城概況及目前全國戰略布局

華僑城集團成立于1985年11月11日，是隸屬于國務院國資委管理的大型中央企業之一。成立二十多年以來，由深圳灣畔的一片灘涂起步，發展成為一個跨區域、跨行業經營的大型國有企業集團，培育了房地產及酒店開發經營、旅游及相關文化產業經營、電子及配套包裝產品制造等三項國內領先的主營業務。

隨著深圳東部華僑城，深圳西部華僑城，北京華僑城，成都華僑城，上海華僑城，云南華僑城，西安華僑城，天津華僑城，武漢華僑城，及泰州華僑城多個大型綜合性旅游項目和高尚居住社區的先后投資建設，華僑城集團全國發展的戰略布局已經形成。

二、華僑城三大業務板塊

（一）華僑城地產

華僑城城區建設與房地產開發遵循“以旅游主題地產為特色的成片綜合開發和運營”模式，不僅涵蓋了傳統意義上房地產開發的所有形態，如住宅、別墅、公寓、商業、寫字樓、酒店、創意產業園，還涵蓋藝術中心、學校、醫院、體育中心、高爾夫球俱樂部等房地產項目。華僑城集團引領創造的“旅游+地產”互動發展模式，成為深圳和全國的城市規劃建設以及房地產業成功的典范。

華僑城地產將傳統居住環境與旅游休閑主題結合起來，營造著華僑城區域氣質和居住文化氛圍——通過科學規劃而有效地將居住和旅游劃清界線進行分隔，同時又將二者和諧地結合起來。從而在旅游吸引力的帶動下推動房地產及周邊環境的發展，利用旅游主題營造更適合人們居住和選擇的環境。

（二）華僑城旅游

華僑城一直強調其主要業務為旅游企業，而不是房地產開發商，因為華僑城的地產是由周邊旅游經濟所帶動的，以及由旅游資源生態環境所形成的主題公園式優質生活的居住氛圍。因此，旅游是吸引力也是核心競爭力。

華僑城旅游業的發展始于主題公園的建設，到目前擁有中國規模最大、運營最成功的包括錦繡中華、中國民俗文化村、世界之窗和歡樂谷在內的深圳華僑城主題公園群落，并以此形成了一個集旅游、文化、購物、娛樂、體育、休閑于一體的文化旅游度假區。近年來，隨著北京歡樂谷、成都歡樂谷開業以及上海歡樂谷興建，華僑城旅游業成功實踐和實現了中國第一個主題公園連鎖品牌--歡樂谷，進一步夯實了華僑城旅游業的核心競爭力。

（三）華僑城酒店

華僑城創造性地將建設主題公園的文化包裝手法移植到酒店領域，以主題概念模式投資建設了白金五星級品牌華僑城洲際大酒店、五星級品牌 “華僑城”酒店、四星級品牌奧思廷酒店、經濟型精品連鎖品牌城市客棧，形成了一套完整的以“主題和創想”為核心價值的品牌架構體系。

主題文化是貫穿華僑城酒店靈魂。一所酒店之所以能夠吸引顧客，除了優質 的軟硬件服務，還需要有特色的吸引力。這種吸引力，可以是高檔奢華的住宿服務體驗，也可以是具有民族風情，風俗特色的旅游和文化吸引力。酒店是旅游業三大支柱之一，提供優質住宿享受是旅客度假的必然考慮因素。旅游帶動酒店，而優質的酒店也促進當地旅游，因此融入文化主題，推廣人無我有的特色主題酒店，是增強吸引力的手段之一。

三、華僑城全國項目詳略展示

華僑城集團以深圳華僑城為核心，運用經營所得的經驗與戰略，在全國開展了不同階段的戰略布局?，F在，全國的華僑城項目分布分別有：深圳東部華僑城，深圳西部華僑城，北京華僑城，成都華僑城，上海華僑城，云南華僑城，西安華僑城，天津華僑城，武漢華僑城，及泰州華僑城，各個地區有著各自的發展特色。同時，華僑城的連鎖主題公園“歡樂谷”也隨著項目的拓展落戶深圳，北京，上海，成都，武漢，五個大型城市，為推動當地娛樂休閑項目及周邊房地產業帶來深重影響。接來下我將介紹華僑城其中幾個比較出名的，除深圳華僑城以外的發展項目。

（一）泰州華僑城

泰州華僑城是華僑城集團區外大型發展項目之一，占地3000畝，坐落于江蘇省泰州市溱湖國家4A級濕地公園西側，是以“一區一公園”，即體育休閑公園和溫泉度假區為主體，同時輔以相關配套，集運動、旅游、休閑、度假、拓展訓練等多種功能于一體的國際化綜合生態社區。

根據地形地貌，盡可能多地保留原有的河流魚塘、樹木草地和湖泊岸線等自然資源，依托優美的濕地景觀與珍稀的溫泉資源，泰州華僑城整體規劃以水為靈魂，重構了原始的濕地生態肌理和水系脈狀分布，打造一個集溫泉度假、商務會議、星級酒店、休閑運動、佛學文化與主題地產于一體的濕地溫泉旅游目的地。同時，同一期還有酒店，高爾夫，商業地產等一系列房地產開發。復制“旅游+地產”這種華僑城成功模式，為泰州的旅游業和房地產業帶來新的變化。

（二）成都華僑城

成都華僑城項目占地3000畝，自然資源和區位優勢明顯，交通條件便利。建設集旅游、娛樂、購物、休閑、度假、文化、居住等多種功能于一體的，以主題旅游為主、多核商業為輔的都市旅游生態綜合區。

成都華僑城主題旅游綜合項目由三大部分組成，分別是生態樂園、大型生態休閑娛樂廣場群、濱水生態文化走廊，旅游用地總面積達80萬平方米。

我們常說因地制宜，入鄉隨俗，營銷也是如此。中國地大物博，南北文化差異甚大，每個城市都有每個城市的氣質與特性。而休閑，舒適,是成都生活的主題,也是這個城市氣質的集中表現，然而成都人的對于休閑娛樂所要求的品質并不高，他們更向往與樸實無華的生活方式。這便是華僑城選擇成都落戶的原因，因為成都尚且缺乏高品質的娛樂旅游項目，因此具有非常強大的發展潛力。

成都是中國最佳旅游城市，有著深厚的歷史文化底蘊，同時也有著豐富的旅游資源。歡樂谷的落成帶來了新的吸引力沖擊，便是除了在景區觀光旅游外又一消費選擇，休閑娛樂的新方式。同樣地伴隨著旅游產業的帶動，華僑城在成都也開發新的房地產項目，并且將其目標定立在高尚住宅社區的消費人群中，為成都房地產的中高層品質住房提供了新的刺激點。

（三）北京華僑城

2002年伴隨著華僑城擴充發展的需要，華僑城集團把旅游休閑主題社區模式帶到北京發展，帶動形成旅游休閑文化產業帶。北京世紀華僑城旅游主題社區將定位標志在：主題公園+社區，分為兩個部分：

1、社區

構建“主題公園+社區”模式，意味著規劃設計要體現出社區的主題文化，重視生態環境，強調人際交往，結合環保綠色可持續發展的世界發展方向，北京華僑城休閑主題社區形成可持續發展的生態型居住社區，不以犧牲環境為代價來滿足經濟效益，充分利用綠化隔離帶和主題公園的生態優勢，形成良好的生態環境。

考慮到項目用地交通便捷，與市中心的距離在1小時車程之內，周邊優美的環境以及大型主題公園的核心吸引力，北京世紀華僑城旅游主題社區把最大客戶群呢定位在以中高收入，家庭單位，選擇第一居所的人群。

2、歡樂谷主題公園

旅游休閑主題社區的成功與所依托的旅游休閑項目的生命力和影響力是息息相關的。如果旅游休閑區的勝利得不到長期的維護，喪失了吸引力，社區也會受到影響。北京歡樂谷現代化的主題公園，成為北京市又一具休閑旅游吸引力的場所。

歡樂谷建成后，不僅為北京增加了一處新的娛樂場所，更是改變了所在的大區域的生活氛圍，帶動了地方經濟建設，形成新的文化創意產業基地，提供了一種以旅游休閑為主題的生活方式。由此可見，“旅游+地產”這種模式的又一成功體現。

四、華僑城發展模式探究

華僑城獨創的“旅游+地產”的成片開發模式現在已經較為成熟。其“旅游+地產”其實是“先旅游后地產”的路子，一方面提升了房地產的價值（保證了地產業務的高毛利率），另一方面也使旅游資源的邊際效應得到了充分的挖掘，實現旅游和地產的雙贏。

華僑城的策略是進行成片的區域型綜合開發：先將大塊地拿到手，再分期開發，構筑產業鏈條，進行旅游和房地產、酒店、商業、文化、教育之間的跨產業資源整合，使各產業優勢資源彼此結合，實現關聯協同的方式，發揮主題公園的旅游效應。

旅游能夠聚人氣、創品牌，但創造的利潤不如房地產豐厚，把可控制的資源最大化整合到地產中，通過區域資源的優化配置，使土地產生出最大的經濟效益和社會效益，為華僑城旅游提供了比旅游本身更豐厚的利潤。

第二篇：淺談華僑城集團開發模式

淺談華僑城集團開發模式——以泰州華僑城為例

一、華僑城簡介及目前全國戰略布局

華僑城集團成立于1985年11月11日，是隸屬于國務院國資委管理的大型中央企業之一。成立二十多年以來，由深圳灣畔的一片灘涂起步，發展成為一個跨區域、跨行業經營的大型國有企業集團，培育了房地產及酒店開發經營、旅游及相關文化產業經營、電子及配套包裝產品制造等三項國內領先的主營業務。

隨著深圳東部華僑城，深圳西部華僑城，北京華僑城，成都華僑城，上海華僑城，云南華僑城，西安華僑城，天津華僑城，武漢華僑城，及泰州華僑城多個大型綜合性旅游項目和高尚居住社區的先后投資建設，華僑城集團全國發展的戰略布局已經形成。本文將以泰州華僑城為例探討華僑城集團的開發模式。

二、華僑城三大業務板塊

（一）華僑城地產

華僑城城區建設與房地產開發秉承了“花園中建城市”、“規劃就是財富”、“環境就是優勢”等現代發展理念，遵循“以旅游主題地產為特色的成片綜合開發和運營”模式，為人們提供了優質的生活體驗和綜合優質的文化元素。華僑城地產不僅涵蓋了傳統意義上房地產開發的所有形態，包括住宅、別墅、公寓、商業、寫字樓、酒店、創意產業園，如東方花園、海景花園、湖濱花園、中旅廣場、錦繡花園、波托菲諾、曦城、新浦江城、華僑城沃爾瑪購物廣場、波托菲諾商業街、漢唐大廈、威尼斯酒店、海景酒店、城市客棧、華僑城國際青年旅舍、OCT-LOFT華僑城創意文化園等；而且涵蓋更寬泛范疇，包括何香凝美術館、OCT當代藝術中心、華夏藝術中心以及學校、醫院、體育中心、高爾夫球俱樂部等，生活、旅游、工作、休閑、娛樂、聚會、運動、文化藝術體驗甚至創想，華僑城生活方式稱為優質生活方式代名詞。華僑城成為全國矚目的最適宜人居的“綠色家園”。華僑城集團引領創造的“旅游+地產”互動發展模式，成為深圳和全國的城市規劃建設以及房地產業成功的典范。

華僑城，“以旅游主題地產為特色的成片綜合開發和運營”創新了中國地產開發范式，有效地與其它地產尤其是傳統旅游地產區別開來，為華僑城地產帶來了核心競爭優勢，使華僑城地產基業長青。華僑城地產正以其作為實踐藍圖，經歷了廿年的摸索、實踐、總結和提升而發展成為中國旅游主題地產的領導品牌。

華僑城旅游主題地產將地產文化結合起來。文化是充滿生命力的，尤其是旅游文化。華僑城旅游主題地產主張將地產作為一種有機體，它是與旅游環境和諧地融為一體的，將居住融入到旅游區中來，根本地解決旅游和居住的矛盾。

居住空間不是孤立地存在的，而是與其社區發展某種聯系，這種關系被人們稱作居住的“社會生態”。華僑城旅游主題地產改變了地產的傳統功能——居住功能，而賦予了它更多的功能和外延。由于傳統居住區域的日程化，人們常常尋求著“變化”和“新鮮”，旅游地尤其是華僑城已成為人們的一種“快樂邊緣”，它吸引了眾多人到此休閑、游玩。

華僑城旅游主題地產尋找到了“地產”與“旅游”的最佳結合點，營造著華僑城區域氣質和居住文化氛圍——通過科學規劃而有效地將居住和旅游劃清界線進行分隔，同時又將二者和諧地結合起來。華僑城旅游主題地產建立了旅游區居家生活的新秩序，它不僅在為人們營造一個居所，而且為人們帶來了“快樂邊緣”，豐富了優質生活空間的“外延”。

華僑城地產在營造優質生活空間的同時，時刻考慮“社會生態”，旨在為城市創造可持續發展的動力與和諧之道。

泰州華僑城是華僑城集團區外大型發展項目之一，占地3000畝，坐落于江蘇省泰州市溱湖國家4A級濕地公園西側，是以“一區一公園”，即體育休閑公園和溫泉度假區為主體，同時輔以相關配套，集運動、旅游、休閑、度假、拓展訓

2練等多種功能于一體的國際化綜合生態社區。項目總規劃用地65.3hm（980畝），總建筑面積：114800m2，容積率0.17；建筑層數：2～3層。項目總投資約5.6億元。

根據地形地貌，盡可能多地保留原有的河流魚塘、樹木草地和湖泊岸線等自然資源，依托優美的濕地景觀與珍稀的溫泉資源，泰州華僑城整體規劃以水為靈魂，重構了原始的濕地生態肌理和水系脈狀分布，打造一個集溫泉度假、商務會議、星級酒店、休閑運動、佛學文化與主題地產于一體的濕地溫泉旅游目的地。同時，同一期還有酒店，高爾夫，商業地產等一系列房地產開發。復制“旅游+地產”這種華僑城成功模式，為泰州的旅游業和房地產業帶來新的變化。

純水岸生態住宅屬于泰州華僑城一期項目，主推獨棟、雙拼、聯排別墅三種戶型，以臨水棧道、親水碼頭來烘托“純水岸”這一主題。

（二）華僑城旅游

華僑城旅游業的發展始于主題公園的建設，到目前擁有中國規模最大、運營最成功的包括錦繡中華、中國民俗文化村、世界之窗和歡樂谷在內的深圳華僑城主題公園群落，并以此形成了一個集旅游、文化、購物、娛樂、體育、休閑于一體的文化旅游度假區。近年來，隨著北京歡樂谷、成都歡樂谷開業以及上海歡樂谷興建，華僑城旅游業成功實踐和實現了中國第一個主題公園連鎖品牌--歡樂谷的的跨區域開發和運營，進一步夯實了華僑城旅游業的核心競爭力。2007年7月底，深圳東部華僑城項目建成試業。該項目是華僑城集團在生態旅游領域的首次嘗試，在借鑒現有主題公園成功經驗的基礎上，實現了華僑城在旅游發展領域的生態旅游內涵的突破、從城市中心向郊野地帶的突破、從觀光旅游向休閑度假領域的突破，顯示了華僑城在創新發展中的智慧和實踐。試業之時，東部華僑城項目被國家旅游局和國家環?？偩致摵鲜谟枞珖讉€“國家生態旅游示范區”榮譽稱號。以東部華僑城建成為標志，華僑城旅游業的發展再創新高。1999年以來，華僑城先后被評為全國文明風景旅游區、首批國家5A級旅游景區。截止2008年底，華僑城所屬旅游景區累計接待游客已達1.32億人次，成為中國旅游業第一品牌。

華僑城控股股份有限公司是華僑城旅游業務發展和管理的平臺。從2006到2010年，華僑城控股將強本外延，布局中國旅游制高點，不斷創新旅游產品形態，引領中國旅游產業不斷升級：積極支持華僑城城區主題公園的持續創新、持續發展；積極推進以主題公園為核心的主題社區產品的布點布局，成功實現北京、成都、上海主題社區產品的開發與經營；積極向主題旅游度假地等規模化、綜合化產品延伸、創新和發展；積極探索傳媒演藝、生態休閑等新產品的發展；使“華僑城旅游”在中國旅游市場形成區域布局合理、產品類型豐富、業務結構合理的旅游產品集群，將“華僑城旅游”打造成為國內最強的、以主題公園為核心產品的旅游開發商、運營集成商，成為行業產品創新的領先者、示范者。華僑城控股將把“華僑城旅游”打造為全國第一旅游品牌，把“歡樂谷”品牌打造成為具有自主知識產權的、全國第一連鎖的主題公園品牌，在不斷發展的“華僑城旅游”旗下各產品品牌中，不斷創新、培育新的連鎖產品品牌。華僑城控股還將在資本市場充分放大000069資本平臺價值，擴大產業規模和資本規模，持續保持000069華僑城A為中國證券市場優質上市公司的地位。建設中國最強的旅游集團，將“華僑城旅游”建設成為中國第一旅游品牌；注重挖掘旅游產業的文化內涵，將華僑城控股建設成為旅游文化產業拓展型企業。

華僑城控股將以“華僑城旅游”統一鏈接旗下旅游的利益相關者。對華僑城控股股東，“華僑城旅游”將為股東創造良好的投資回報；在資本市場，“華僑城旅游”將充分釋放000069資本平臺價值，樹立藍籌股形象，成為優質上市公司；對消費者，“華僑城旅游”將不斷創新旅游產品形態，提供滿足消費者歡樂、休閑的旅游產品；在旅游行業，“華僑城旅游”，將是行業創新的動力之源，不斷引領行業升級；對華僑城控股企業員工，“華僑城旅游”將給員工帶來企業的自豪感、使命感，給員工帶來持續成長空間。

泰州華僑城項目以“生態旅游”為特色，借自身生態資源優勢開發主題生態旅游綜合項目。泰州華僑城云海溫泉擁有國內罕見的“三元溫泉”，以及八色特色湯池并配有動感理療和至尊SPA，全方位滿足游客修養身心的需要。另有體育公園、溱湖濕地、古壽圣寺景區供游客休閑游覽。

（三）華僑城酒店

華僑城在酒店開發中，成功融入主題文化元素，構建了中國首個主題酒店群。之前建設的東南亞文化主題的海景酒店和威尼斯文化主題的威尼斯酒店；2006年，又以西班牙文化為主題，在深圳建設了首個國家最高質量等級--白金五星級標準的主題酒店：華僑城大酒店；2007年，依照瑞士風格設計的五星級的東部華僑城茵特拉根酒店營業，此后，水文化主題的茵特拉根瀑布酒店、房車主題的茵特拉根房車酒店、佛禪文化主題的茵特拉根檀越酒店等相繼開業。此外，華僑城酒店業旗下的經濟型酒店CITY INN城市客棧成功實現了跨區連鎖經營。經過資產整合后的華僑城酒店業正呈現出強勁的發展勢頭。

“非凡體驗、無限創想”，華僑城酒店本著該品牌定位，在酒店開發過程中始終把握文化脈搏，將酒店將功能與主題文化有機結合，先后打造出多個獨具特色的主題文化酒店，使顧客能夠在享受周到細致的服務同時，獲得更多的文化體驗：威尼斯水城風格的威尼斯皇冠假日酒店，開業以來，酒店的入住率長期保持在80%以上，平均房價比深圳市同星級酒店高出近50%，在全國五星級酒店的評定標準中，酒店更是被納為評定的參考范例；西班牙風格的華僑城洲際大酒店，保留了25年前原深圳灣大酒店的一面老墻，并使之成為“中國第一面記錄墻”，酒店還有一座現代風格的美術館，將高端藝術文化引入酒店，成為中國建在酒店中的第一座美術館；瑞士文化主題的茵特拉根華僑城酒店，依托東部華僑城山海之間優越的旅游資源，酒店將SPA水療、會務、度假融為一體，并以獨樹一幟的瑞士文化打造出全生態的主題酒店。華僑城酒店同時也將主題概念植入精品商務連鎖酒店品牌——城市客棧的連鎖發展中。

可以說，主題文化是貫穿華僑城酒店靈魂，也是了華僑城酒店品質、品味所在。華僑城酒店還整合了華僑城的演藝資源，給顧客帶來“動”的文化體驗，推出了全新的營銷模式——“酒店+劇院”，例如深圳華僑城旅游度假區內各酒店與駐場演出《E秀》的聯合營銷、東部華僑城茵特拉根華僑城酒店與景區內演出《天禪》的聯合營銷等等，各具特色的主題酒店和異彩紛紜的劇院演出，滿足了客人多方面的文化需求。

華僑城酒店的商業定位為“酒店業主、開發商和管理人”，為此，華僑城酒店采用了高星級主題酒店與經濟型精品酒店雙線并舉的發展戰略，即以高星級主題酒店的投資建設、品牌拓展和管理輸出打造華僑城主題酒店的品牌形象，夯實基礎；以精品商務連鎖酒店的規模擴張進行連鎖品牌的快速復制，擴大市場占有率。

華僑城酒店與國際4A公關公司合作對自身品牌構架進行了梳理，推出了白金五星級品牌華僑城大酒店（OCT Grand Hotel）、五星級品牌 “華僑城”酒店（OCT Hotel）、四星級品牌奧思廷酒店（O?City Hotel）以及精品商務連鎖酒店城市客棧（City Inn），形成了一套完整的以“主題和創想”為核心價值的從便捷商務、城市商旅到奢華度假品牌架構體系。在完善品牌架構的同時，華僑城酒店構建了成熟的酒店管理系統，即以呼叫中心、忠誠客戶計劃-華悅會、中央預定系統、客戶及收益管理系統等為核心的中央管理系統以及完整的酒店營運解決方案，并可實現實時預定，有效提升服務質量、優化顧客滿意度。

華僑城的酒店業在與國際知名品牌合作的基礎上，已經在投資、管理、營運以及專業團隊的培養等方面邁出了堅實的步伐，隨著上海華僑城、成都華僑城項目的推進，華僑城酒店也將逐步進入華東和西北兩大區域，并通過投資建設、管理輸出和連鎖發展實現規模的擴張。

泰州華僑城溫泉奧思廷酒店坐落在美麗溱湖畔，秉承華僑城精品主題酒店的文化理念，融江南古建筑文化，園林文化與戲劇文化為一體，將建筑語言、景觀藝術和人文元素完美結合。

泰州華僑城溫泉奧思廷酒店極富創意的將江南風情與京韻文化完美結合，有別于其他酒店的冗繁，打造出特有京劇文化主題酒店。酒店建有各具特色湖景套房、復式套房等精美客房。依偎在湖邊垂柳旁，置身感受大自然賦予的美輪美奐的景色中，坐擁臨湖美景唯您獨享。高雅溫馨而又浪漫氛圍的西餐廳、為顧客提供商務午餐、飲茶時間、浪漫晚餐、歡樂時光。酒店設有2個功能齊全的會議室，會議廳宏大寬敞，影音像俱全，接待功能完善，為顧客打造完美會議。

三、華僑城發展模式探究

華僑城獨創的“旅游+地產”的成片開發模式現在已經較為成熟。其“旅游+地產”其實是“先旅游后地產”的路子，一方面提升了房地產的價值（保證了地產業務的高毛利率），另一方面也使旅游資源的邊際效應得到了充分的挖掘，實現旅游和地產的雙贏。

華僑城的策略是進行成片的區域型綜合開發：先將大塊地拿到手，再分期開發，構筑產業鏈條，進行旅游和房地產、酒店、商業、文化、教育之間的跨產業資源整合，使各產業優勢資源彼此結合，實現關聯協同的方式，發揮主題公園的旅游效應。

旅游能夠聚人氣、創品牌，但創造的利潤不如房地產豐厚，把可控制的資源最大化整合到地產中，通過區域資源的優化配置，使土地產生出最大的經濟效益和社會效益，為華僑城旅游提供了比旅游本身更豐厚的利潤。

綜合來看，華僑城現在的商業模式就是以大型主題公園和主題地產融合為特色，同時創意性地發展文化產業，成片綜合開發一個文化旅游城。

參考文獻：

1.華僑城總體規劃（1986-2010）華僑城集團

2.董觀志，《旅游主題公園管理原理與實務》，廣東出版社，2000 3.柳澤春，華僑城集團收放之間，新浪財經，2004（11）4.廖緒發，華僑城養在深閨人未識，證券導刊，2005（3）

5.吳小莉，華僑城“旅游+地產”模式的形成與發展分析，規劃評論，2006（2）6.吳小梅，華僑城旅游史上的奇跡，中國旅游報，2009（8）

第三篇：華僑城模式,可復制？不可復制？

華僑城模式，可復制？不可復制？

2006年11月02日

13:38

深圳商報

1955年7月17日，全球第一個迪士尼樂園在美國加州橘郡安那翰市盛大開幕。51年過去了，迪士尼已在全球擁有總面積達232公頃的5大樂園度假區、11個主題樂園及41間配套酒店。然而，迪士尼的生意卻遠不止“樂園”這么簡單。事實上，為它貢獻最大邊際利潤的業務，并非主題公園而是地產開發，在迪士尼每一個主題公園附近，所開發的商業與住宅項目，面積較之主題公園都大過數倍——地產已經成為迪士尼最賺錢的業務，相反，主題公園的收入過去兩年僅僅微升3.5％。

由動畫制作而始，從主題公園到地產開發，最后以品牌產品和連鎖經營收尾，迪士尼開創的一整套被稱之為“輪次收入”的產業運作模式，成為它全球擴張史上屢試不爽的招數。

在地球另一端，同樣的故事也在發生。無論是區域擴張戰略，還是“模式可復制與否”的爭議與回應，華僑城與迪士尼的故事都那么異曲同工。

1989年，華僑城集團在深圳推出了第一個主題公園“錦繡中華”。隨后，相繼出現了民俗村、世界之窗和歡樂谷四大主題公園，深圳成為名副其實的旅游城。旅游帶旺片區，隨即為地產開發帶來良好條件，同時，旅游和商務活動向景區集中又引來了源源客流，而酒店管理經驗又給房地產物業管理輸送先進的理念，從而旅游、地產、酒店形成環環相扣、良性循環的產業鏈——“華僑城模式”獲得了空前成功，華僑城成為中國城市區域發展的一個經典范本。華僑城模式，用華僑城集團CEO兼總裁任克雷的話就是，以“旅游、地產”為核心，具有文化特色的開發運營模式。

與多年前的迪士尼一樣，腳下4.8平方公里的土地也承載不了它的夢想，華僑城集團渴望更廣闊的海洋和天空。2002年，華僑城集團悄悄開始了全國戰略擴張，上海新浦江城、北京華僑城、成都華僑城、上海華僑城、深圳東部華僑城、深圳歡樂海岸等等，“華僑城模式”——再現了獨有優勢與魅力。

“有夢的人最美”，任克雷強調：“華僑城的成功，源自對自然和人的尊重，源自追求中國人新生活的創想與實踐”。北上京城，東至上海，西出成都，南守深圳。4年來，在華僑城全國擴張的版圖中，能否再造N個華僑城，一度成為業界分歧最大的話題。桃李不言，下自成蹊。今年，北京華僑城帶來了好消息：北京歡樂谷開園迎客僅84天，收入就突破了一億元；北京華僑城主題社區一期930余套房子也全部售罄——正如華僑城集團副總裁董亞平所言，華僑城發展模式中唯一可以復制的核心是“創想文化”和“優質生活”，憑借這獨特的生命基因和價值規律，華僑城就擁有了復制、再造和擴張的能力。

? 鏡的兩面：始于“不可復制”的“可復制性”

華僑城集團副總裁、華僑城地產總裁陳劍指出，超前，以人為本，功能混合，規劃與產業結合互動是華僑城的重要優勢。

在“華僑城模式”下，華僑城地產建立起了“以旅游主題地產為特色的成片綜合開發和運營”的核心競爭力——超前科學規劃，有序建設；與產業結合，營造鮮明主題；可持續發展經營與不斷創新的顧客體驗；資源系統有效整合，實現生活多樣化。

當我們試圖去研究“華僑城模式”的可復制性，不妨從它的反面“不可復制性”開始切入。

“旅游主題地產”絕不是一個簡單的符號，而是與整個華僑城集團產業互動的結果。華僑城是一個成片綜合開發運營的概念，內在業態非常復雜，客戶層次也比較多，華僑城地產在產品把握、招商引資、整合資源上所擁有的杰出能力一方面依托于華僑城集團，另一方面則隱藏著一條20年不間斷的價值沉淀和模式構造線索。面對這樣的競爭門檻，小企業無法有足夠的實力去駕馭旅游與地產的資源，即便是有實力的大企業，恐怕也沒有誰如同華僑城，20年如一日地“雕琢”那極其有限的地產精品。

人們常說，華僑城不是一天建成的，指的不僅是時間成本——20年的開發、建設才有了今天良性的發展空間；更涉及到現實的資金成本——無論是深圳華僑城，還是任何一個戰略擴張項目，無不需要前期投入幾十億、甚至上百億的資金來改造環境，眾多但求短期盈利的企業大多難有此氣魄；最重要的，或許還是這種模式本身的偶然性——承載著中國改革開放試驗田的重擔，“華僑城模式”更多是特定環境下催生出來的一個個成功案例，它的機遇與成就，都是唯一而不可再生的。

不可復制的，除了產業互動模式，還有優秀的主題公園運營能力。在進行“主題公園”定位的時候，華僑城集團的經驗是：主題公園的成功是“旅游主題地產”整體成功的基石。公園的主題不是隨便定下來的，它們需要經過精密的測算和規劃。在深圳，四大主題公園——錦繡中華、民俗村、世界之窗與后來的歡樂谷——從國內旅游到國際旅游，從獵奇式旅游到體驗式旅游，主題文化的確定是隨著人們旅游心理需求變化而變化的。華僑城之后，模仿它的大部分主題公園門可羅雀，至今中國90％的主題公園都告失敗，留下幾千億元的廢棄資產。惟獨華僑城，卻總能在主題公園的管理上獲取相當豐富的回報和利潤。

“旅游主題地產”決不是簡單的一加一，它需要相當的專業化。正是在充分理解其“不可復制性”的基礎上，華僑城的每一個“復制”項目才能因勢利導，創造出一個又一個完美的“升級版”。旅游主題地產規劃的長遠性和相關資源的整合非常重要，它強調產業鏈的延長，從公園到住宅，從商業配套，延伸到健身、體育方面的管理，都可以成為開發商獲得回報的途徑。

始于“不可復制”的“可復制性”，這聽起來多少有些拗口的結論，似乎正是“華僑城模式”的辯證哲學了。有趣的是，這樣的華僑城就像鏡的兩面，哪一面都不再是絕對，哪一面都相得益彰。

同樣的例子還有“藝術界的華僑城模式”。中國有兩家國家級美術館，一個是北京的“中國美術館”，另一個就是深圳的何香凝美術館。1997年4月18日，何香凝美術館在深圳華僑城建成開館，這在深圳文化史上具有跨時代的意義，曾經被人稱為“文化沙漠”的深圳從此擁有了一座國家級美術館。

華僑城地產副總裁吳學俊告訴記者，在深圳華僑城東部，還有一片老工業區，華僑城借鑒了紐約藝術家們散居的LOFT概念，把這片廠房改造成OCT－LOFT創意產業園，而OCT當代藝術中心——這個由華僑城地產提供運營支持的當代藝術機構，在短短一年內就被營建成為城市藝術的“磁場”，“首屆深圳城市／建筑雙年展”等諸多藝術盛事就在這里舉行。

從企業角度而言，地產的盈利能力最強，其次是旅游，但核心卻是文化對前兩者的滲透與融合。正是基于文化資源與企業資本的完美結合，華僑城才得以迅速、有效地突破地產業最大的區域障礙，一路高歌猛進。

? 北京華僑城：開篇之作，由“克隆”到“升級”

華僑城走出深圳，全方位“復制”自己的開篇之作，便是北京華僑城——一個包括100公頃的主題公園和建筑面積83萬平米主題居住區、6.5萬平方米商業廣場的總用地面積達1.5平方公里的超大規模綜合項目。

坐飛機從深圳到北京，時空的距離不過是一起一落。但面對如今初具規模的成功，我們已經很難想象4年前的艱難，那些追夢的華僑城人士如何耗費他們的全部心力，在中國政治文化中心建造一座備受矚目的新城。

北京華僑城肩負這樣一個使命：要在市場競爭激烈的京城布局，站穩腳跟，并將華僑城在深圳的顯赫聲名移入皇城根——這場乾坤大挪移的復雜程度，已經遠遠超出了由南至北地理意義上的遷徙。

在深圳取得巨大成功的“華僑城模式”能否移植到其它地方？尤其是從沿海城市移植到內地，南國公園如何適應北京水土？華僑城人最初踏上這片土地，滿懷激情地希望將華僑城建設的精髓都“移植”到北京。然而，北京與深圳的情況確實有很大不同，“可以這樣比喻，兩個不同地區的馬路，車轍寬窄、空氣阻力、材料、動力等都不一樣?！?/p>

在夢想與現實的轉化中，機遇與風險永遠并存。品牌如何落地、如何把華僑城經典的規劃理念移植到北京，如何科學搭配、充分互動成片綜合開發項目中必有的構成元素？如何迅速解決成片綜合開發所必然面臨的合理資金調配和控制資金成本的問題，如何科學安排旅游和地產的開發進度、實現利潤最大化？——由于華僑城集團是首次嘗試大規模區外項目投資、首次嘗試將旅游和地產兩個行業集中在一個企業進行運作，因此，這些對于公司來說都是新課題。

蟄伏三年，北京華僑城結出“碩果”——2005年6月主題社區開盤便創下市場佳績；今年7月9日才開門迎客的北京歡樂谷，在第一個黃金周就創下喜人業績，接待游客12萬人次，僅次于久負盛名的京城旅游業老大——故宮。

不僅如此，處處可見深圳華僑城影子的北京華僑城，如今已是一座真正意義上的“城”。在這里，“城”不是一個修飾規模的形容詞，而是關于“城”的龐大運營功能，這里全都具備。作為京城CBD東擴的執行者，北京華僑城以城市扛鼎之作的力度描繪出一幅整個北京城未來的理想藍圖，承載起促使地區轉型的重擔。在此意義上，它已經全然不是深圳華僑城的“克隆版”，而是“華僑城模式”的“升級版”。

? 上海天祥華僑城：成片綜合開發運營魅力再現

如果說北京華僑城是對“華僑城模式”的一次完美演繹，那么，上海天祥華僑城（新浦江城）的誕生過程，就是成片綜合開發運營的魅力再現。

新浦江城的誕生正來自于一個綜合社區的創想。這是一個充滿體驗與想象的綜合社區，它以“造城”的精神來規劃與演繹理想的人居，通過“超前混合型城市規劃”，帶給上海的不僅僅是房子，更是一座舒適、便利、高品質的城市。它將是一個有著居住、旅游、工作、商業、文化等各種功能的完整城市，這里的居民將不僅是生理上的人，還是精神的、社交的人。

作家馮驥才曾對中國目前的“新造城運動”做出這樣的批評：一無個性，二是模仿，三是功能主義規劃，四是粗鄙。即便在中國城市文明程度最高的上海，從“一城九鎮”中也能看到許多喪失個性的模仿與粗鄙的商業思路。在這樣的背景下，以原創的理念和思維去進行區域開發運營，綜合所有人居理想而后形成“一個前所未有的城市”，新浦江城在上海乃至全國的“造城運動”中都具有典范作用。

這種典范作用，或曰區域影響力，正是上海市政府邀請華僑城參與“一城九鎮”建設的初衷所在。2003年華僑城進入上海，聯手上海天祥投資公司，落定新浦江。在此之前，上海市政府曾多次考察華僑城，雙方就當前中國新鎮建設的原則進行數次溝通，之所以選中華僑城，看中的正是它卓越的成片開發運營能力。

曾有一個統計，每在華僑城主題公園和休閑商業消費1元，帶動的其他消費如住宿、購物休閑等就達到7元——事實上，“旅游主題地產”對于整個區域經濟的拉動、區域模式的奠定、城市價值的推動，其意義遠遠不是“1：7”的簡單比例可以概括。

旅游為當地帶來各類周邊產業的巨大發展空間，旅游對自然、人文環境的良性改造，地產對當地居住環境的提升，華僑城社區打造出良性生活空間等等。這一模式作為一種獨特的循環經濟模式，不僅解決大量人員的就業問題，還拉動了交通、餐飲、酒店、零售等服務業發展，“華僑城模式”無疑充滿了吸引力，可復制的“華僑城模式”已在中華大地上全面輸出。

如今，在華僑城集團戰略規劃和產業支持下，華僑城地產的“1＋3”全國戰略版圖已初見雛型——以深圳本部為中心基地的珠三角區域發展平臺、以北京為中心的環渤海區域發展平臺、以上海為中心的長三角區域發展平臺、以成都為中心的西部區域發展平臺。

盡管模式復制的挑戰仍然存在，盡管這些都是巨無霸的“城”未來仍面臨嚴峻的產業考驗，但它是華僑城集團——只因“華僑城”三個字，我們便能夠堅信，最美好的藍海戰略就在不遠處。

作者:深圳商報記者劉悠揚

第四篇：全國便利店發展概況

全國便利店發展概況

總體發展概況

1992年10月，中國第一家便利店誕生于深圳。之后的十余年間，盡管我國便利店業態總體上一直處于導入期，但是在以上海為代表的沿海發達地區，這一新型業態得到了迅速發展。

2000年起，上海年均新開便利店超過1000家，呈現出爆發式的成長，其密度首次突破了每4000人一店的瓶頸，標志著上海便利店業態已進入高速成長階段。在北京、廣州、深圳等大城市，便利店業態處于快速發展前期，其便利店數量從數十家至數百家不等。而更多的城市則處于業態的導入期。與此同時，以全球著名品牌7－

11、羅森等為代表的便利店集團也加速了其在中國的空間布局步伐。主要城市聚焦

急劇擴張

上海便利店經營狀況不理想

從1997年11月上海第一家嚴格意義上的便利店開張至今，上海的便利店發展已經走過了5個多年頭。不少便利店原打算在營業后3年進入贏利期，而現在，這種預期被大大地推后了。

在商戰最熱的1999年，上海平均每2至3天就有一家便利店開張營業。1999年，上海的聯華便利、良友便利、可的便利和羅森便利都呈現成倍增長的好勢頭。到2001年，上海便利店發展進入高峰期，在經歷了5年的兼并整合期后，已形成“五虎割據”的局面：華聯羅森、聯華、良友、可的和梅林正廣和。好德便利的加入使上海便利店的競爭更加激烈。2001年6月29日，滬上知名的農工商超市在便利店領域又刮起一陣旋風，到2002年底時其門店已超過500家。

據上海當地一家媒體報道說，“目前上海的便利店全部虧損，十幾家公司沒有一家是賺錢的?！蔽恼轮赋?，上海連鎖便利店目前正熱火朝天地處于高速發展期，4500多家的規模已使上海平均3800人就擁有一家便利店。然而，門挨門的激烈競爭也使上海便利店目前陷入全線虧損的窘境。

種種舉動似乎都在印證著上海便利店經營狀況并不理想這一事實。謹慎布點

有虧有贏

廣東便利店一半是海水一半是火焰

盡管深圳是我國便利店發展最早的城市，但與上海相比，其店鋪數量明顯少

得多。用深圳市零售商業行業協會秘書長助理張曉東的話說，深圳各商家都在謹慎從事。在深圳市，發展比較成熟的便利店是香港7－11和本土萬店通便利。2001年，萬店通便利計劃兩年內開店500家，而從目前的情況看，由于經營狀況不理想，這一目標并沒有實現。而香港7－11由于設備成本過高，目前也沒有逃脫虧損的窘境 到目前為止，廣州市便利店數量達近千家。據廣東省連鎖經營協會透露，從總體上看，廣州便利店呈現直營店虧損，而加盟店贏利的發展趨勢。東莞市以本土的美宜佳便利店最為突出。現已有480家的規模。據公司相關領導介紹，到2004年年底準備再開出250家，包括在廣州的40家！且2004年向深圳進軍。由于公司發展策略能就市場變化而變化。目前來看90%以上的門店都處贏利狀態！多元化格局

北京便利店尚處快速發展前期

相對于上海的熱火朝天，北京便利店業態尚處在快速發展的前期，無論便利公司自已的直營店還是以加盟形式開店的創業者，似乎都享受著陽光燦爛的日子。便利店業態是目前北京市商業主管部門重點推動的零售業態之一,北京市政府已將大力發展便利店寫進了第十個五年計劃的規劃內。

北京市政府主管部門從2002年開始大力推進便利店業態的發展，不僅引入了聯華這樣的國內便利店巨頭，而且出臺了諸多政策鼓勵物美、超市發、京客隆、好鄰居等本土超市企業加大進入這一業態的力度,不久前更出臺了專門針對那些總部設在北京的便利店公司的財政貼息貸款政策，極大地刺激了這一市場的競爭。據北京市商務局連鎖辦有關負責人介紹，目前北京具備便利功能的便利店與便利超市已達1300多家。但是，北京便利店的門店資源正處于緊缺的尷尬狀態。

大企業“試水”

天津便利店步入起步期

以天津津工和北京物美集團為代表的超市企業，在天津開始進行便利店的嘗試性探索。由于正處于起步期，加之規模有限，目前天津便利店并沒有贏利。遍地開花

南京便利店熱鬧背后是虧損

南京連鎖便利店遍地開花，主城區內達900多家，平均4200人就擁有一家便利店，與日本及美國的平均水平相接近。但是在這種熱鬧的場景背后，卻是大規模的虧損。

目前，南京的便利店虧損面在7成以上。業內人士稱，這已是公開的秘密。但

南京市商貿局的官員認為，目前的虧損屬于投資性虧損而非經營性虧損。賺少虧多

杭州市區便利店亮紅燈

據統計，杭城除了極個別的便利店略有盈余外，大多數處于虧損經營狀態。據介紹，造成虧損的主要原因是經營成本高,其中房租成本是大頭。

連鎖化程度不高

福州便利店不景氣

目前，福州的品牌便利店只有“易喜”、“1＋1”和“多樂氏”3家，他們分別只有8家、4家、16家分店。這些便利店均呈區域性發展，且還處于小心謹慎的嘗試階段，規模數量都不大?！?/p>

開開關關

南昌便利店生存艱難

難如人意

沈陽便利店步履維艱

目前沈陽市民熟悉的便利店是深入社區的小型超市，但是在商品種類和服務功能上還不能盡如人意。

定位模糊

長春便利店獨存概念

便利店的概念對長春商家而言并不陌生，但諸多因素導致長春的便利店基本上屬于小型超市，而偏離了便利店的內涵。

艱難支撐

加油站便利店欲罷不能

據中國連鎖經營協會負責人透露，加油站便利店在中國的發展并不成熟，無論是通過品牌合作，還是自營便利店，成功的少，失敗的多。

業態發展中存在的問題與成因

盡管業內人士普遍認為便利店發展商機巨大，然而，目前連鎖便利店的營業實

際顯示，經營性虧損比比皆是，這既讓業內人頭痛，也讓外人看不懂：便利店到底怎么了？

中國人民大學商學院副教授黃江明對便利店業態頗有研究，他認為，目前，我國便利店業態處于健康發展的軌道上，也培養出了一批經濟效益和社會效益好的標準店鋪，但與日本等便利店發達國家相比，我國便利店業態還存在著很大差距。首先，忽視以便利店總部為主導的商品供應鏈管理體系的建設，商品開發滯后。各大便利店公司基本上是在沿用傳統的一對一交易制采購模式，極少與制造企業合作開展以便利店總部為主導的商品共同開發。其結果是便利店普遍缺乏有競爭力的戰略性商品，導致便利店商品結構與超市雷同，難以開展有效的業態之間的差別化競爭。

其次，注重對便利店外在形態的模仿與引入，忽視對便利店業態本身的開發和創新。

另外，對特許加盟形式缺乏全面認識，對加盟店鋪的支持力度不夠。與日本96％的特許加盟和80％以上的業種轉型店比例相比，我國便利店業態在這方面的差距巨大。與此同時，總部對特許加盟店鋪的支持，尤其是技術和業務指導方面，仍然存在許多諸如指導時間難以保證、缺乏針對性和個性化指導、解決問題緩慢等問題。

所以全國的便利店的發展上來看，廣東，北京等城市仍是大有空間，各路英雄齊上陣，大有異彩紛呈的景象，只有把握機遇，把握時間才能最終取得勝利！

第五篇：沼氣項目發展概況

沼 氣 項 目 發 展 概 況

近年來，我縣在全縣30個鄉鎮累計爭取國家投資1580余萬元建設8m農村戶用沼氣池6250余口，50－100m養殖小區沼氣工程座，300—600m3沼氣工程4座，鄉村沼氣服務網點57個，培訓農民沼氣工396余人次，這些項目的建設與實施常年可為我縣廣大農戶提高265萬余m3余新型清潔能源一沼氣，可節電近30萬KW/H，節煤3000噸；對推動我縣農村能源事業的健康發展，促進我縣農村經濟、社會、文明全面進步起到較大推動作用。

今年我縣沼氣建設任務：

（1）戶用沼氣工程戶。

（2）總投資 140萬元，戶均投資280元，著重實施以戶用池建設為主同時附帶進行改廚、改圈、改廁建設。大型沼氣工程1座，總投資為400萬元，著重建設800m大型沼氣發電工程。

（3）鄉村沼氣服務網點3個，按照投資計劃進行“六個一”建設。戶用沼氣建設主要分布在六十鋪等6個鄉鎮，其中六十鋪鎮00戶（高菜園村50戶、五十鋪村50戶）、五十鋪鄉50戶（公橋村50戶）、潤河鎮100戶（汪堂村100戶）、新集鎮00戶（黃郢、韓莊各50戶）、建潁鄉100戶（老家、圩溝各50戶）、紅星鎮戶（尹寨村50戶）；3個鄉村沼氣服務網點（潤河、紅星、六十鋪鎮各一個）和1個大型沼氣工程（六十鋪紀緯循環農業有限公司），建設選址及內容按上級批復要求實施。

現在大家所處的位置是六十鋪鎮高菜園村，該村是今年的項目村之一，共建戶用池50戶，目前已全部開工，且有48戶完工。戶用沼氣池建設完畢投入使用后，可解決該村50戶群眾的日常灶飯及照明用能，既可節約能源，又可改善人居環境，對促進該村新農村建設將有較大的推動作用。333