第一篇：萬科策劃方案

萬科景觀園林方案

一、概述

基于市郊的不斷延伸，社區的日益瓦解，長春萬科上東區主張塑造一種更具有生活氛圍，更緊湊的低密社區。它具備適宜的步行距離，容許路邊停車，有配套的公共用地、就業、商業和服務等多種綜合功能設施，著重以人與環境為本，可居性強，具獨立性的城市中的“小鎮”我們稱之為“新城市主義”社區，它體現了我們的設計主旨和理念。

二、指導思想

1、營造一個高尚的，獨一無二的住宅小區。

2、公共交通主導的發展單元，步行道四通八達。

3、別巨匠心的鄰里特征和個性，豐富的交往空間，增加人與人之家的互動性。

4、多樣性、社區性、簡樸性和人性尺度等價值標準與現實生活環境結合起來。

5、以人和環境為本，布局巧妙。

6、高效的土地使用模式。

7、統一的鋪裝，強烈的歸整出整個社區的統一性。

三、設計理念

運用一條醒目的樹木成蔭的入口大道來制造場所感，以特色鋪地形態來銜接小區各組團，使之融為一個整體，并用鋪地增強整個小區的導向性，為行人提供舒適的氛圍。景觀的設計為項目新城市主義的主導理念提供了便利，使小區的街道更人性化，更突出整體的統一性和結合。

四、功能結構

（一）主入口（一期南30米款入口景觀道）

以港灣式入口設計，人為的使車輛在進入主入口時減速轉彎行使，引導人們進入小區的范圍，隨之而入目的便是林蔭大道。規則種植的樹木隔絕兩旁商場的喧鬧，同時在夏日撐出一片濃蔭。

在冬日畫出一條銀妝之路。人行步行道上暖色的鋪裝與花壇相融相嵌，另成就一番詩情畫意。再進入，便是小區真正的入口處。用對稱的水景，從視覺上連接一期小取的2、3組團，跌落的瀑布帶給進入小區的人們一種迎賓的感覺，環形的水系設計既完成了一種圍合，形成場所感，同時，種植的樹木還形成一道道景觀屏障，隔離了車行道上的不良因素，同時為背后的住宅及商業廣場帶來相對獨立性和隱私性，給創造一個優質舒適的商業廣場提供了條件。

（二）商業廣場（一期2號組團）

商業廣場的設計主要為了密切結合和呼應建筑空間的形態，結合會所處的片墻與小區入口的跌落水景，在設計時在2組團一1組團相對角處放置一對景墻，形成空間，豐富了人流的交通流線，使局部的空間廣場富于了更多變化，增加了行走的趣味性；而商場部分則考慮到此組團硬質鋪裝較多，因此結合此處建筑形態，設計一個露天的草坪廣場，在跌水和花壇的圍合下，就像嵌在其中的一個明珠。

（三）小區（一期1、3號組團）

整個小區的景觀設計風格與建筑的語言相統一，現代而簡潔。在設計時，充分利用了地勢，在方寸間含入公共隱私性與公共道路兩大空間，1組團和3組團具有共同性與獨特性。共同性在于其共有車道及回旋空間，利用地下車庫的地勢區別，在高起處設計充分利用高差變化，用水墻瀑布來形成一道主要景觀，而水墻設計時主要考慮到擋水時可作為景觀墻，形成另一種景致。

其分別處在于各自在中心區域形成代表組團特色的景觀元素，如挖掘長春的樹木品種，在中心區種植長春本地所有，但不常見的開花樹木。各組團都將有其代表性的喬木，既點綴小區景觀也增進居民對長春植物品種的了解。同時，配合北方人的生活習慣，考慮設置更私有化的庭院，在每戶住宅的入口區部分，都設有小型的交流空間，促進鄰里聊天，增加了解之用。

（四）小區（二期）

二期設計在總體上仍然延續了一期的設計風格，自然的語言運用較多，亦有特色的植栽種植于各宅與公共的廣場中?？萆剿倪\用較多，且以放置可供人休憩的石條來作為一大特色，設計于中。總體而言，在景觀設計和取材上，將沿用建筑的材質，如紅磚、混凝土磚等，設計以暖色為主，除粘土磚外，混凝土磚，板巖等多種土地色的物質均將為小區帶來親和感，因長春冬季嚴寒，設計中將考慮將金屬欄桿的涂料用為寶石綠色，使人能在冬天也能聯想到綠色的季節。

五、植栽設計

在樹種的選擇上考慮以當地本土化樹種為主，運用數種基調樹，強調小區整體性與統一性在小區入口處及組團中心內種植特色樹中，使同意中又富于變化，并使行走其中的居民具一定識別性。常綠樹種主要以黑松、云杉等為主，搭配少量開花植物，為單調的綠色景觀增添一抹亮色。在落頁樹在選擇是除考慮樹冠樹形外，樹干的顏色變化亦成為選擇的標準之一。由于長春地理條件等因素，動機僅少量針葉樹保持原貌，闊葉樹均已落葉，顯得較為蕭條，所以基于此我們強調了其落葉樹樹干的可觀性，在選擇上有所考慮。如白樺樹樹干通直，在灰綠色基調上，綴有點點白色，搭配自然雪景，亦具別樣風情。在總體配置上仍以喬、灌、草的形式為主，以適應植物生長習性，體現層次性與群落美。

深圳萬科房地產項目策劃流程 深圳萬科房地產項目策劃流程

深圳萬科房地產項目策劃流程[分享]（ZT）深圳萬科----地產項目全程策劃流程

一、市場調研：

1，前言-----本次市調的背景、動機、運用手段、目的等；

2，市場分析------（1）當前市場分析（開發總量、竣工總量、積壓總量）

（2）區域市場分析（銷售價格、成交情況）3，近期房地產的有關政策、法規、金融形勢 4，競爭個案項目調查與分析 5，消費者分析：

（1）購買者地域分布；

（2）購買者動機

（3）功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設施、價格、付款方式）

（4）購買時機、季節性

（5）購買反應（價格、規劃、地點等）

（6）購買頻度 6，結論

二、項目環境調研 1，地塊狀況：（1）位置（2）面積（3）地形（4）地貌（5）性質

2，地塊本身的優劣勢

3，地塊周圍景觀（前后左右，遠近景，人文景觀，綜述）4，環境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）5，地塊周圍的交通條件（環鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）

6，公共配套設施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學校、醫院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）

7，地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT坐標圖、綜合分析）

三、項目投資分析

1，投資環境分析（1）當前經濟環境（銀行利息、金融政策、開（2）房地產的政策法規

（3）目標城市的房地產供求現狀及走勢（價格、成本、效益）現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）

2，土地建筑功能選擇（見下圖表）

3，現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）4，土地延展價值分析判斷（十種因素）5，成本敏感性分析（1）容積率（2）資金投入（3）邊際成本利潤

6，投入產出分析（1）成本與售價模擬表

（2）股東回報率

7，同類項目成敗的市場因素分析 四，營銷策劃

（一）市場調查 項目特性分析（優劣勢判斷，在同類物業中的地位排序）2 建筑規模與風格 建筑布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等）4 裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊）5 功能配置（游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）6 物業管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內容等）7 發展商背景（實力、以往業績、信譽、員工素質）8 結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整）

（二）、目標客戶分析

1、經濟背景 · 經濟實力

· 行業特征?? 公司（實力、規模、經營管理、模式、承受租金、面積、行業）

家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式、（三）、價格定位 理論價格（達到銷售目標）2 成交價格 3 租金價格 4 價格策略

（四）、入市時機、入市姿態

（五）、廣告策略 1廣告的階段性劃分 2階段性的廣告主題 3階段性的廣告創意表現 4廣告效果監控

（六）、媒介策略 1 媒介選擇 2軟性新聞主題 3媒介組合 4投放頻率 5費用估算

（七）、推廣費用

現場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）2 印刷品（銷售文件、售樓書等）3媒介投放

五、概念設計

1，小區的規劃布局和空間組織 2，小區容積率的敏感性分析

3，小區道路系統布局（人流、車流）

4，小區公共配套布局安排（學校、會所、購物等）5，小區建筑風格的形式及運用示意 6，小區建筑外立面色彩的確定及示意 7，小區戶型比例的搭配關系

8，小區經典戶型的功能判斷及其面積劃分 9，小區環境綠化概念原則

10，小區環藝小品主題風格確定及示意

六、識別系統

（一）核心部分 1，名稱 2，標志 3，標準色 4，標準字體

（二）運用部分 1，現場 · 工地圍板 · 彩旗 · 掛幅 · 歡迎牌 2，營銷中心 · 形象墻 · 門楣標牌 · 指示牌 · 展板規范 · 胸卡 · 工作牌 · 臺面標牌 3，工地辦公室 · 經理辦公室 · 工程部 · 保安部 · 財務部 4，功能標牌 · 請勿吸煙 · 防火、防電危險 · 配電房 · 火警119 · 消防通道 · 監控室

萬科地產項目營銷策劃內容提示

一、“萬科地產”品牌定位

在對同類競爭樓盤進行調研走訪的前提下，進行項目的特性分析，從而確定“萬科地產”的品牌定位。項目特性分析即是將自身的優點和且缺點都一清二楚地挖掘出來，目的是確立本項目在所處地段和同類物業中的地位。徹底清楚本項目的真實面目后，在推廣時就會知道哪些該突出，哪些需要規避，以最佳姿態展現在目標客戶面前。

“萬科地產”項目特性分析包括以下內容： 1? 建筑規模與風格；

2? 建筑布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等）； 3? 裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊）； 4? 功能配置（游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）； 5? 物業管理（收費水平、管理內容等）；

6? 發展商背景（實力、以往業績、信譽、員工素質）； 7? 結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整）。

二、主力客戶群定位及其特征描述

“物以類聚，人以群分”。針對“萬科地產”各項目的土地環境價值，分析和判斷主力客戶群是今后項目營銷推廣的前提，通過研究購買者的職業、收入家庭結構、教育背景等方面情況，可對“萬科地產”主力客戶群的特征進行判斷和描述；圍繞主力客戶群的定位，今后本項目的形象宣傳、價格定位和推廣手法都必須針對這群人，取得它們的認同，避免功能、信息的相互干擾。

萬科地產以往的客戶資源是我們最好的財富。建議認真疏理萬科地產客戶檔案資料，從中找出主力客戶群的客戶信息，以便明確制定今后營銷推廣策略。

三、價格定位

1． 理論價格（達到銷售目標）．實際價格（在預期內順利達到銷售目標的成交價格）3． 租金價格（最能反映商品房實際售價的價格）4． 價格策略 入市時機

入市時機并非指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什么時候進入市場，是賣樓花還是賣現樓，是建到正負零還是等到封頂再賣，是搶到競爭對手前開賣還是等人家賣完了再說，所謂時機成不成熟即此之謂。

五、廣告策略

1．廣告的階段性劃分（準備期、導入期、推廣期、成熟期、鞏固期）2．階段性的廣告主題 3．階段性的廣告創意表現 4．廣告效果監控

六、媒介策略

1． 媒介組合 2．軟性新聞主題 3．投放頻率 4．費用估算

七、推廣費用

1． 現場包裝（VI設計、營銷中心、示范單位、圍板等）2． 印刷品（銷售文件、售樓書等）3． 階段性廣告促銷費用

八、營銷管理

銷售實務與人員培訓

第二篇：萬科社區主題活動策劃方案

2003萬科社區主題活動策劃方案

豐富多彩的社區文化建設是萬科物業管理為客戶提供的一項重要服務內容，通過與業主共同建設具有萬科特色的社區文化，可以充分體現萬科物業“全心全意全為您”的服務理念，增強業主對居住區的依戀感，堅定業主對萬科品牌的忠誠，為公司創造良好的社會效應?；谏鲜隹紤]，集團物業管理部擬在今年統一組織策劃一次集團各地物業管理項目同時進行的主題社區活動，嘗試建立萬科社區獨有的特色文化，并形成品牌效應。如果此次活動效果良好，還可考慮將此活動作為傳統項目保留下來，定期舉辦，形成鮮明的萬科社區特色主題。前期經過多次與各地物業公司專業人員溝通，并收集各方意見，最終確定舉辦——“萬科社區HAPPY家庭節”。具體活動策劃方案如下：

一、主題活動名稱： “萬科社區HAPPY家庭節”

“HAPPY FAMILY FESTIVAL OF VANKE COMMUNITY”

二、活動時間：9月7日——9月20日（二周）

三、活動主題： 家 · 家庭 · 家園

萬科社區文化建設的主題是“健康、文化與生活”，它包括：健康的身心、健康的生活方式、健康的人居關系、健康的社區文明，以及萬科所倡導的現代生活方式和居住理念。而家是什么？家是遭遇風雨時溫暖的避風港，是夜幕降臨時召喚回家的燈，是需要幫助時周圍關切的眼神?? 我們圍繞“家”這個中心，將所有理念匯集在一起，體現出“家”這個小小居所的深刻含義，體現出自由舒展的單身之家、幸福浪漫的小家、其樂融融的大家的溫馨感覺，更展現出大家園溫馨舒適，鄰里關愛的和諧氛圍，同時通過社區活動激發廣大業主對生活的熱愛，展現出萬科社區特有的文化特色，通過活動的引導，加強業主對社區物業管理工作的理解和支持，更進一步爭取潛在客戶。

四、活動安排：

本次活動持續時間為兩周，分“萬科社區HAPPY家庭節開幕式”、期間主題活動、“萬科社區HAPPY家庭節閉幕式”三部分。其中“萬科社區HAPPY家庭節開幕式”安排在9月7日（星期天），可同時舉辦家庭趣味競技比賽，通過活動氛圍的營造和渲染，熱烈拉開“HAPPY家庭節”序幕；期間，各地公司結合各項目的特點，以至少每兩天一項活動的頻度組織各類社區活動，包括中秋游園活動、業主才藝表演、音樂欣賞會、露天劇院、花卉展、競技活動、家庭衛生與健康講座、有獎征文活動等，讓業主持續沉浸在節日氣氛中； 20日，各地通過一個特定的主題活動將此次“HAPPY家庭節”拉上帷幕。

部分推薦節目如下：

五、活動組織：

1、此次家庭節所有具體活動由各地公司負責組織、策劃、實施，物業管理部負責

整個活動主題框架的確定、信息的傳遞以及必要的協助。

2、各公司各項目可結合自身特點和計劃自行組織活動，但要求符合家庭節主題，體現出萬科特色，營造家園氛圍，能對日常物業管理工作有所促進的更佳。

3、活動組織工作應充分調動業主參與的積極性，比如一些集體活動可設置活動召

集人，由業主擔任。

六、活動獎勵：

1、對于各活動項目可通過設立相應的獎項，頒發獎品等形式對業主進行激勵。

2、“才藝大賽”提倡業主全家共同展示才藝，評選出最佳才藝獎，建議可獎勵全家（三人）異地旅游機會。（要求旅游結束后，向當地萬客會投稿或游記一篇，并附照片）。優秀節目可推薦參加集團春節晚會活動。

3、其他活動可結合實際需要頒發小禮物。

七、活動宣傳：

1、9月7日統一在各地主流媒體集中宣傳，內容：“萬科社區首屆HAPPY家庭節開幕了”，活動期間可在媒體上陸續刊登各類軟文。

2、在內、外部網站設立專題欄目，及時傳遞“家庭節“活動情況。

3、活動期間所有項目統一制作“家庭節”宣傳海報，由集團組織統一印制，現場張貼。

4、活動結束后，結合各地萬客會出版萬科社區“家庭節”特刊一份，經驗交流，各地分享，讓業主體驗到生活在萬科大家庭中。

八、其他：

1、趣味競技比賽的活動項目可各地區分別搜集，由物業管理部負責匯總、分享。

2、活動經費上，可聯系地產公司給予支持或聯系一些商家對本次活動進行贊助。

3、對于旅游獎勵也可聯系當地航空公司或旅行社或特定品牌商家等贊助此次活動。

集團物業管理部

2003/08/20

第三篇：《萬科地產社區運動會策劃活動方案》

各部門統一歸屬活動總監進行管理 晚會開始前必須進行2次以上的彩排加強各部門之間的磨合 AV部門含影像部分操作必須有兩套輸出系統（主機、應急設備）AV操作人員必須關閉手機，必須使用耳麥對講機聯系 執行人員在晚會執行期間嚴禁接聽、撥打私人電話 執行期間客戶盡量避免臨時更改流程，如有更改需書面告知 現場出現問題必須與各部門負責人聯系嚴禁擅自處理 所有演出人員必須在指定區域休息，8月29日上午10：30到達現場準備化裝彩排 儀式開始后，所有演出人員必須在指定地點等候，由現場流程把控工作人員負責催場 人員管理 安檢處禮儀 引領禮儀 接待禮儀 晚會禮儀 外圍隔離保安 區域隔離保安 舞臺隔離保安 外圍應急小組 內場應急小組 執行總監 職能體系 執行總監 處理內場突發事件 對接主辦方及甲方人員，管理協調各個區域負責人、監控整個活動現場流程。外圍應急小組 內場應急小組 處理外圍突發事件 處理內場突發事件 區域包括：簽到區、隔離柱或隔離帶區域。解決一切突發事件。（包括斷電、地震、下雨）區域包括：嘉賓區、媒體區、領導區、領導休息區、舞臺區、后臺區、音控區、解決一切突發事件（包括話筒失聲、催場、）后臺區保安 區域隔離保安 舞臺隔離保安 隔離圍觀人群 隔離嘉賓、領導區域 隔離后臺、休息區域 站姿挺拔、禁止一切人員跨越隔離柱或隔離帶，配置警棍、步話機、勸解無效者一律強行制止其行為。（提前培訓）禁止嘉賓區人員進入領導區域。（提前培訓）禁止一切閑雜人員進入后臺，包括演員休息區域。（提前培訓）引領禮儀 接待禮儀 儀式禮儀 笑容可掬 引領領導登臺、下臺 一切物品傳遞 站姿端莊、面帶微笑、普通話標準、肢體語言簡單易懂、對各區人員熟悉、管理保潔人員。（提前培訓）手勢標準、邀請領導時在通道等候領導，到達指定處手勢邀請領導上臺。（或提示“注意臺階”，提前培訓）儀式需要物品的管理及上臺時間，領導下臺配合引領禮儀，身高1.75左右。面貌清秀為主。（提前培訓）職能解析 時間推進 布展 聯排 彩排 入場 開始 山水公關 萬科、演員、山水公關 所有嘉賓及演職人員 萬科、安保公司 山水公關、安保公司 8月27日 8月28日 8月29日 18：30 20：00 費用預算 見附件 謝謝！* 本作品采用知識共享署名-非商業性使用 2.5 中國大陸許可協議進行許可。專業交流 模板超市 設計服務 NordriDesign中國專業PowerPoint媒體設計與開發 本作品的提供是以適用知識共享組織的公共許可（簡稱“CCPL” 或 “許可”）條款為前提的。本作品受著作權法以及其他相關法律的保護。對本作品的使用不得超越本許可授權的范圍。如您行使本許可授予的使用本作品的權利，就表明您接受并同意遵守本許可的條款。在您接受這些條款和規定的前提下，許可人授予您本許可所包括的權利。查看全部? 健康生活 快樂運動 成都萬科第二屆大型社區運動會開幕式策

劃

方

案

BY 吳爽 活動口號：健康生活 快樂運動 活動時間：2009年8月29日 活動地點：成都大學體育館 參與人數：4000人（預估）活動目的： 以大型開幕式的方式配合企業公關行為的公益性傳播，維持企業公眾形象 配合 “明星”效應聚焦媒體及公眾關注度，擴大企業品牌影響力 展示萬科九大社區各自的特色，體現萬科對自身業主的關愛，為企業塑造良好形象 深刻傳播受眾萬科品牌內涵，提升品牌形象，為后期項目營銷做輔助性鋪墊 活動概述 儀式構成 三大篇章――展現萬科社區倡導的健康和諧的生活 動感熒光鼓配合 開場百人旗舞 開場倒計時 莊嚴肅穆升旗儀式 萬科領導宣布開幕 冷焰火配合 飛天鼠噴灑 呈現運動會logo 開篇――萬科氣質 百人太極舞+沙畫演繹 極限單車輪滑表演 大型啦啦操表演 明星現場演繹 中篇――運動生活 入場式 奧運寶貝旗手引領 九大社區亮相特色表演 萬科社運會會旗入場升旗 萬科領導講話 運動員、裁判員代表講話 火炬傳遞點燃激情 尾篇――社區特色 方案亮點 燈光舞美 震撼全場 活動現場舞臺極具現代感、燈光配合變化多彩，為到場的所有人呈現一場視聽的豪門盛宴 絢爛煙火 繽紛閃耀 方案亮點 全場各式燦爛煙火，配合開幕式流程適時噴灑。平靜的夜空中掛滿漫天的流螢，渲染出現場宏大壯觀的景象 絢爛煙火 繽紛閃耀 方案亮點 銀尾呼嘯而過的夜空，燦爛的煙火，滿場的歡呼，開幕儀式將在滿場絢爛煙火的照耀下圓滿成功 現場演繹 動靜結合 方案亮點 場面宏大的百人旗舞，配合鼓點的動感節奏，為現場營造開場的氣氛，將吸引全場觀眾的注意力，拉開萬科社區運動會開幕儀式的序幕。方案亮點 現場演繹 動靜結合 動感激情的極限單車和輪滑表演，配合熒光特效，結合場內大型的拉拉操表演，帶給現場光與影的魔幻演出。展現萬科社區生活中激情的一面。方案亮點 現場演繹 動靜結合 邀請萬科社區太極愛好者表演舒緩的太極舞，配合現場優雅沙畫表演，展現萬科社區生活中舒適恬靜的一面 方案亮點 明星助陣 星光燦爛 明星推薦一：黃征 推薦曲目《奔跑》 明星推薦二：汪正正 推薦曲目《超越夢想》 明星適時獻聲，現場演繹激情澎湃的歌曲，持續帶動開幕式現場氣氛 明星推薦三：楊培安 推薦曲目《我相信》 方案亮點 社區展示 各露鋒芒 萬科九大社區運動員在旗手的引領下入場，九大社區，九個方陣，九種不同色彩，每個社區運動員有充分的時間展示各自社區的特色。方案亮點 火炬傳遞 點燃激情 萬科九大社區運動員代表現場傳遞火炬，預示著萬科“建筑無限生活”的人居精神在九大社區內得到傳承，最終點燃場地內的巨大火炬。點燃火炬，點燃本次萬科社區運動會的激情，象征萬科所提倡的健康運動精神將更加輝煌?，F場傳遞的火炬為正版奧運火炬 儀式內容 儀式內容 內容構成 歡迎視頻 來賓進場時間，視頻播放內容為歡迎視頻畫面。元素由以下構成： 歡迎畫面 [welcome] 暖場樂隊表演 暖場音樂 視頻配合播放萬科社區的運動生活場景 內容構成 開場節目 儀式內容 開場節目為規模宏大，節奏強烈的大型旗舞，立刻營造出現場氣氛，吸引觀眾注意 全場暗燈之后，節奏動感強烈的熒光鼓點響起，鼓聲陣陣扣人心弦 陣陣鼓聲中，場地中央漸漸亮起，百人旗舞隨著鼓點的節奏舞動，氣勢恢宏 舞蹈結束，全場再次變暗 內容構成 開場倒計時 儀式內容 暗場之后，現場舞臺大屏幕亮起，顯示倒計時畫面：“10、9、8、7、6、5、4、3、2、1” 畫外音配合倒計時，帶動全場觀眾一起倒數 倒計時結束后，舞臺區冷焰火點燃，銀尾噴向天空，大屏幕配合動態視頻之后打出萬科社運會的標志，全場燈光驟然亮起，整個體育場明如白晝，帶給全場觀眾強烈的視覺沖擊 畫外音響起：大家好，歡迎大家來到第二屆萬科社區運動會的現場（介紹萬科理念，社運會相關資料??）內容構成 領導宣布開幕 儀式內容 畫外音邀請萬科領導xx上臺，宣布成都萬科第二屆社區運動會開幕 萬科領導接著要求全場肅靜，舉行國旗升旗儀式。氣勢壯闊的音樂漸強，由萬科保安人員組成的國旗班護送國旗緩緩進場，國旗隨著國歌響起漸漸升空 禮畢，全場響起熱烈的掌聲 內容構成 太極舞+沙畫 儀式內容 畫外音串詞：國旗飄蕩，激情飛揚，相信在場的每個人都是心情澎湃，一腔熱血。下面我們將進入本次開幕式的第二個篇章：運動生活 舒緩悠揚音樂漸強，萬科老年太極舞表演隊進入場地中央，隨著音樂舞動陰柔唯美的太極 舞臺上沙畫表演家隨著音樂，揮灑沙粒，構筑一幅幅萬科的成長圖畫，畫出一道道萬科社區的美麗風景 舞臺區燈光暗下，追光至沙畫家，大屏幕同步轉播沙畫表演 內容構成 極限單車輪滑+啦啦操 儀式內容 隨著太極舞和沙畫的舒緩伴樂漸弱，動感強烈的音樂漸起，全場燈光逐漸變暗 極限單車表演者和輪滑表演者在黑暗中驟然出現，表演者所帶熒光裝備在黑暗中變幻莫測，光影變換中帶給觀眾強烈的視覺沖擊 在極限單車和輪滑表演者環繞體育場一周后，場地中央區域燈光漸漸亮起，百人動感啦啦操表演將帶觀眾體驗運動的激情與活力 內容構成 明星現場演繹 儀式內容 場地中央燈光在啦啦操之后變暗 現場動感音樂再次響起，舞臺區絢爛燈光亮起，明星一邊演唱一邊來到舞臺中央 明星現場發揮，演繹激情澎湃的歌曲，將現場氣氛推向又一個高點 內容構成 會旗與社區運動員入場式 儀式內容 明星演繹完畢，入場音樂漸起，畫外音串詞：“我相信，運動的人是最美的，喜愛運動的人都會得到長久的健康。就讓我們看看萬科社區中喜愛運動的人們，看看他們所帶給我們不一樣的風采吧！” 萬科9個社區的代表護送社運會會旗首先入場，走在萬科九大社區方陣之前 穿不同顏色衣服的萬科九大社區方陣，在旗手的帶領下進入運動場，在繞場一周的過程中，各個社區可以進行自我展示（具體形式由各社區業主自己編排），之后進入場內指定區域站定 九位曾做過奧運寶貝的禮儀著禮服，舉著各個社區的標志走在方陣之前引領 畫外音配合介紹每個方陣的情況 內容構成 萬科領導、運動員代表、裁判員代表登臺講話 儀式內容 萬科九大社區方陣站定之后，畫外音響起：“下面有請成都萬科領導xxx上臺致辭” 澎湃激情的出場音樂響起，追光至舞臺，萬科領導xxx登上舞臺，面對場內所有觀眾及運動員，發表講話（講話稿內容待定）在萬科領導講話完畢之后，運動員代表和裁判代表分別上臺講話（演講稿內容待定）內容構成 火炬傳遞及點火儀式 儀式內容 畫外音串詞：“火炬點燃運動的激情，火炬點燃精神的傳承，讓我們的運動健兒們為運動精神的傳承，為萬科精神的傳遞開始奔跑吧?！?火炬由萬科領導點燃，分別一個接一個的傳遞至萬科九大社區火炬手的手中，最后一名火炬手登上升降機，升至社運會主火炬處，將其點燃 主火炬點燃之后，運動員放飛氣球，全場冷焰火再次爆發，點亮夜空，開幕儀式將在燦爛的煙火表演中落幕 傳遞過程中，畫外音串詞分別對每個火炬手進行介紹 儀式流程 Time Duration Content Responsibility Audio Video Remark 20:00 以前 所有工作人員到位 山水/甲方 歡迎屏 山水工作人員，萬科工作人員，保潔人員配合，停車場指揮停車 20:00 30min 來賓入場 播放暖場視頻 山水/甲方 暖場音樂 歡迎屏，萬科企業信息、萬科生活運動場景畫面、welcome 禮儀引領，指示系統明確，保安安檢，暖場樂隊 20:30 5min 兩次開場提示 山水 歡迎蒞臨現場，活動即將開始，暖場音樂 歡迎屏，萬科企業信息、welcome 準備暗場 20:35 5min 開場節目：旗舞飛揚+動感熒光鼓 山水、演繹公司 動感音樂配合 黑屏 暗場之后 藍色燈光配合 火焰機配合 20:40 2min 開場倒計時 山水 倒計時音樂、畫外音配合 倒計時視頻 運動會logo視頻 全場燈光 冷焰火配合 20:42 3min 領導致辭 宣布開幕 萬科領導 上臺音樂 現場視頻跟蹤 追光 20:45 5min 升旗儀式 山水/甲方 國歌 視頻配合跟蹤 全場燈光 Time Duration Content Responsibility Audio Video Remark 20:50 10min 太極舞+沙畫表演 萬科業主，山水 畫外音配合 音樂配合 現場視頻跟蹤沙畫表演 舞臺燈光暗場 運動場泛光配合 21:00 10min 極限單車輪滑表演 大型啦啦操表演 山水 音樂配合 運動會logo定格 運動場泛光配合 21;10 10min 明星現場演繹 山水 現場音效 視頻配合跟蹤 舞臺區燈光配合 21:20 30min 會旗入場 運動員方陣入場 萬科九大社區特色展示 山水/甲方 入場音樂 視頻跟蹤配合 畫外音配合 全場泛光配合 21:50 10min 萬科領導致辭 運動員代表發言 裁判員代表發言 山水/甲方 登臺音樂 視頻跟蹤配合 舞臺燈光配合 追光配合 全場泛光配合 22:00 15min 火炬傳遞 主火炬點燃 氣球放飛 冷焰火配合 山水/甲方 畫外音配合 運動會logo定格 全場泛光配合 22:15 開幕式結束 山水/甲方 退場音樂 畫外音配合 退場視頻 全場泛光配合 儀式流程 來賓活動分區闡述 停車區：停車區配備數名保安引導停車，并提醒業主帶上貴重物品 驗票區：根

第四篇：萬科物業管理方案

萬科物業管理方案

■物業管理服務模式

從項目定位和客戶需求角度上分析有四大特點，其

一、新都市主義建筑風格，具備綠色走廊、都市核心、有層次的開放空間、地域性、社區鄰里關系特點；其

二、獨天獨厚的自然條件，有豐富的水域和植被；其

三、身處在優厚且較大壓力的職場上，有著對自然、健康、自由生活環境的渴望；其

四、便利的商業、高品位生活方式。針對物業特性和顧客群特點，萬科物業將在萬科城市花園定位為“free” 的物業管理模式。

（一）“free的”服務模式定位與釋義

“free”體現自由的、獨立的、隨意的、自然的、優美的、空閑的、開放的、任性的為人之本性釋放，人的情緒、體力、智力、精力被束縛一定程度后得到深度舒展而產生的愉悅感受，是無限美妙和令人遐想的，“free”強調在自然與人文環境、現代與歷史風格、建筑與服務氣氛的和諧，突出尊重人為環境營造宗旨，回顧歷史折射人文情懷，追求自然建立服務特色。實現“free”模式需要必備兩條件：一是以“一切皆善，善待一切”的價值觀，“free”更多的通過顧客自我情操演繹千變的精彩生活，二是具有開放的建筑風格，舒適的交流空間，風格炯異的商業為大背景。

以尊重人文化倡導為前提，在法制、契約、誠信為“free”的底線，相互尊重和理解，共同品位生活?！癴ree”模式主要由三大元素構成：

開放的?

1、自由出入的大社區，充裕的公共設施和場所，獨立且安全的組團；

2、物業安全管理重點是組團，將居家報警、單元門禁、院落圍墻紅外線聯動對射、組團可視對講門禁、安全員定點巡邏、24小時控制中心值班機制；

3、組團外施行“無人化管理”，通過智能化設備對主要場所的監控、以及巡視員的交叉巡邏確保公共場所的治安，同時給予顧客的充分自由空間。

4、社區不在是私家領地，而是具有和政府共同治理的特點，引進綜合治理辦公室、派出所、居委會等機構。只要遵守法律和社區規范的人員，將充分享受無阻尼的服務，盡情享受豐富的生活方式。

5、社區將無“禁止踐踏草地”的標識牌，開辟可直接接觸的綠地，拉近人與自然的距離，供客戶享受青草芬香和陽光沐浴。

生活的?

1、引領庭院文化，豐富組團內社區活動，為每組團設置親善大使，直接為業主排憂解難，建立快速溝通渠道，讓業主在大社區中享受更貼切的服務；

2、營造綠樹蔥蔭的生活環境，豐富社區公共場所的娛樂設施；

3、對商業業態更具有生活味布局，生活必配備項目、休閑娛樂項目、咖啡酒吧項目、異國情調的跳蚤市場；親和力的廉價百貨項目；

4、多元的信息溝通渠道，遍布社區的音樂廣播、人流密集出的電子屏系統、可隨時求助的招援電話、傳統的宣傳公告欄。

5、繽紛色彩的社區文化，以健康、科學、探險為主題適于各類人群，尤其包括兒童寓教于樂的科教活動。

便利的?

1、社區提供便利的商業配套，引進大型購物商家交通車；

2、通暢的交通設計，路邊停車方式，縮短步行距離；

3、物業服務都以業主便利為中心設置快捷的辦事流程，在人潮高峰段親善大使專守庭院服務；

4、提供家居生活的清潔、育苗、維修、代購物等便民服務；

5、提供房屋租售、轉讓服務。

“free”服務模式不僅要表現在顧客生活方面的日常業務管理與服務方面，還涉及到社區文明建設、會所服務、租賃經營等綜合內容。

（二）“free”服務實現計劃及要求

項目 工作內容 工作標準 完成時間 客戶服務 客戶服務中心設置

1、分前臺事務辦理和親善大使兩大職能

2、分前臺事務辦理設計為與業主直接接觸，貼心大使辦公位置可設計后臺。

3、設置在會所位置，使用面積約50m2 包括辦公、接待、現場資料儲存空間、裝修家政辦理臺、授IC卡（含設備）、洽談室 親善大使制1、7：00—9：00，17：30—19：00在大房子處直接承辦業主委托事宜；

2、熟悉組團內每戶業主，走訪并收集業主意見收集信息匯集服務中心；

3、組織庭院社區文化活動。

著CI職員服（西服式樣、藍色面料、白色襯衣）

分3個區域，3個專職親善大使，設5個固定辦公點（原則徒步5分鐘內可到達），（與外圍安全巡邏相結合，在人流高峰期設門童概念）30歲以下，高中以上文化程度，氣質佳，樂于助人，善溝通（結合外圍巡邏安全員）社區文化策劃

1、以健康、科學、探險為主題，重點突出庭院文化

2、針對兒童、購房決策人、老人提供特色文化活動

3、以協助業主自行組織為發展方向

4、組織各類藝術沙龍 有償服務項目設置

1、根據業戶特點，設定便民服務項目，只收取成本的5%利潤；

2、方便投資客戶群交易，開展租售業務，以賺取利潤為目標 商業配套方案

1、物業公司經營咖啡廳、酒吧業務，開設洗衣房，管理會所。

2、引進肉菜市場、兩家以上百貨店、快餐、醫療室、美容理發店、書吧、麥丹勞、汽車美容等。

3、開發路邊商業，周末設置跳蚤市場。電子顯示屏

1、需要設在巴士站；

2、具體方案已提交； 細微點滴服務

1、成立貼心協會，提供業主忽略的點滴服務。

2、開辟服務畫廊，尋找服務足跡，提高業主精神文明。環境管理 現代與歷史氛圍營造

1、設置歷史回顧凳；

2、項目開發前后照片對比景點設定

3、在集中商業穿溜冰鞋的保潔，演繹自由、舒適、現代氣息。服裝緊身牛仔藍色衣（輪滑保潔服務）自然生態營建方案 開辟親近綠地，供人休憩； 修建人造鳥巢；

建造有機肥基地，供人參觀和社區有機肥取用；建設小苗圃培育基地、果樹等（共10*6 m2）社區保潔綠化管理方案（88人）

1、環境保潔（60人）

2、家政：（10人）

3、垃圾清運：市政化

4、垃圾箱；庭院兩個單元一腳踏式雙桶垃圾箱（240L/桶）庭院外果皮箱（1個/半徑40m）

5、服裝有樓內和樓外之別，樓內體現精致，樓外體現專業特點

6、垃圾中轉站設置（60m2）

7、1臺機動垃圾清掃車、1臺機動灑水車、機動垃圾車1臺

8、每兩棟設有保潔取水點（對裸露管口作防凍處理）綠化（18人）

地下自動噴灌系統選擇PPR管材

每半徑50m綠地設一個電源插座（防水、防觸電）盡量考慮雨水利用系統 其它 外圍保潔實施外包方式。安全管理 治安管理

城套的安全管理方案主要以人防與技防相結合；巡邏崗與固定崗相結合；紅外報警與小區攝像機聯動相結合。人防

采用的內緊外松的管理模式循序漸進。

1、整個小區分為多個小的片區進行區域化管理；將若干個小的組團化為一個區域設定一個安全巡邏崗（樓內巡邏崗5個），主要是對本區域的安全事務的處理。著公司規定的CI服裝安全員樓內巡邏崗（西裝），主要是以小區的整個風格相配套。

2、在小區的主要地段及繁華區域設置徒步的安全巡邏崗，主要是以提供安全服務為主要的目的（設崗位1個）。

3、對于組團外圍及小區的次干道設置有單車巡邏崗（單車巡邏崗5個），主要是保證小區次干道及周邊的安全事務處理。著裝以牛仔服特色的服裝，體現自由與開放的小區管理特色。

4、在小區的主干道及整個小區的安全防范監控和對小區各崗位的快速支援及整個小區的安全事務處理（摩托車巡邏崗1個）。根據小區的特色著美式的作戰服，主要是在小區內起到威懾作用。

5、體現城市花園安全管理的風格，在主要的出入口設置安全形象崗位1個（核心路與江夏大道交接處）。著美式作戰服。

6、在小區的前期對于小區的裝修實行集中統一的管理，安全管理方面設置專門的裝修巡邏崗（3個崗位）。著安全樓內巡邏崗服裝。技防 小區智能化與小區控制中心聯動的模式。

1、在小區的繁華地段和較為偏僻的地段設置及時的召援電話，并與小區的攝像探頭和監控中心相互聯動。能夠對顧客提供便利的服務，從治安管理角度很大的程度上保證了及時的信息流通。

2、小區紅外報警系統與攝像、照明綜合聯動保障小區應急或異?，F象的發生能夠清晰明了的進行監控、記錄。

3、組團電動門安裝延時自動關閉裝置，極大的避免安全的隱患的發生，同時顧客提供安全方便的服務。

4、紅外發射器對裝留有間距防跨越，紅外線與圍墻實體距離35cm。

5、24小時的監控中心值班制度嚴格對小區的整體狀況進行監控，同時及時的調配資源協調現場的事務處理（設置1.5個崗位）。著安全員樓內巡邏崗。

6、設電子巡更系統，確保巡邏獲得質量保證。

交通管理

1、車場出入口崗（4個崗位）服裝要求：國家統一服裝體現小區物業管理的規范化專業化。

2、首期封閉為一個車流出入口（道路寬度可調頭）

3、在小區的主要路段及交叉口設緩沖坡、引進市政紅綠燈裝置；控制車輛在小區內的速度。

4、針對小區的特點引進市政干道設咪表設置在小區的主干道對小區的車輛進行管理。

5、對小區內的車輛停放進行及時引導停放和檢查制度（小區停放車輛實行非固定式管理模式）。

消防管理 采用誰主管，誰負責。對整個小區實行區域化集中管理的模式。

1、建立責任到人及小區的消防檔案，定期的對小區的消防設施進行檢查整改。

2、對裸露管口作防凍處理。內部管理 采用半軍事化的管理模式。

1、安全班值班制度為三班四倒，24小時的值班制度。

2、小區安全管理隊伍分三班，每班設班長一人，副班長一人。維修管理 人員 16人，服裝著CI標準服（上衣束腰）配多功能腰帶

1．設備設施等公用部位將采用分區管理、責任到人的方式，將城花以核心路為界劃分為兩個分區，實行分區管理，同時在各個分區實行責任負責制，每人都有自己的專責區域，同時由要求通力合作、相互監督以保證設備設施的完好如新。體現“各有所專，面面俱到”的用人思想和服務理念。

2．家政維修服務主要體現“專業化，快速化”推行崗位專家、服務明星，來提高服務品質。3．公共照明采用雙電源供電，分區控制。

4．公共部位的路燈要求采用跳躍式雙回路控制，在夜深人稀時關閉一半，以利于今后節約公用費用支出。

5．小區的綠化用水要求采用雙路供水，和小區的水景相通，充分進行水的重復利用，以節約成本。

6．控制中心閉路錄像采用數字錄像機，并能保存一個月。7．內線電話系統（辦公室、設備房、崗廳）、警鈴連通宿舍。

水電氣計量 1．要求前期就能實現抄表到戶，節約服務成本，減少物業今后的水、電、氣損耗支出成本。

2．箱式變電站的放置地點要考慮今后的檢修的方便性，及對業主的影響。3．合理設計景觀照明，盡量減少小區域照明的數量。服務特色

1、組合式工具箱，體現萬科物業的“專業化”。

2、家政維修體現快速化，接到報修信息后能在約定時間到達現場，提出專業的解決方法，并能快速進行維修處理。

3、城花的大區域管理要體現快速靈活，將采用自行車代步模式。

4、公共部位的維護要提現維護的及時性，所有公共部位的維護全部要求在最短的時間完成。

5、每位技術員都有自己的專門責任區域，所有區域責任化。

標識 生活、交通、提示標識系統

1、配合項目制定與項目定位的永久性標識。

2、公共宣傳及物業服務標識由物業提標識樣。

3、交通標識按照國家規范制作。

第五篇：萬科地產策劃全流程

萬科地產策劃全流程

導讀：房地產策劃是一個項目的主心骨，房地產策劃的流程決定了項目營銷工作開展的方式，本文分享給大家萬科房地產策劃的全流程，看看大型房企的策劃是怎么做的。

前期策劃階段前期策劃的整體流程

一、可行性研究階段

1、市場分析

2、市場預測 評估

3、收入、成本、費用預測

4、財務評估

5、敏感性分析

6、盈虧平衡分析

7、風險

二、項目研究

1、宏觀環境分析：經濟環境、房地產市場環境、結論（發展趨勢）

2、項目價值分析：區位價值、項目資源

3、競爭環境：同區位、同類型、同價位競爭項目，經典樓盤、成功案例

4、潛在客戶分析：研究對象、研究內容（得出調研結論）

三、項目定位

1、SWOT分析：優勢、劣勢、機遇、挑戰

2、客戶定位：客戶細分、客戶研究、客戶篩選、客戶定位

3、產品定位：內容、策略

4、價格定位：競爭項目、產品特色、開發商品牌、市場前景

5、經濟效益分析：開發商、小業主

四、市場推廣

1、賣點提煉：地段、產品、附加值

2、項目總體形象設計：形象支撐要素、形象表現要素

3、推廣費用預算:

4、現場包裝方案：

5、制定銷售策略：銷售時機、銷售次序、銷售目標

6、制定推廣策略：低開高走、高開低走、高開高走、穩定價格

7、營銷工作總體時間：

前期策劃分階段

一、可行性研究

1、可行性研究的定義：

可行性研究是指在投資決策前，對建設項目進行全面的技術經濟分析、論證的過程。

2、可行性研究的作用：★是項目投資決策的依據?！锸腔I集建設資金的依據★是開發商與有關各部門簽訂協議、合同的依據★是編制下階段規劃設計的依據

3、可行性研究的內容：

二、項目研究

項目研究的目的：

宏觀環境研究

●經濟環境

宏觀政策及經濟形勢（通脹、利率、匯率等）重大事件及其影響（如北京2008年奧運會、上海2010年世博會）城市經濟狀況（GDP、人均收入等）城市建設（城市規劃、固定資產投資、拆遷計劃等）人口及其變化狀況（總量、新增家庭數、外來常駐人口比例等）●房地產市場環境結構及其規模（一、二、三級市場）板塊布局（熱點區域）行業成熟度（產品豐富度、外來開發商的進入程度）項目價值分析●區位價值分析結論：產業分房地產未來發展趨勢布（第三產業、旅游經濟、高新技術產業、物流等）街區價值（土地級別，區域功能定位、人文歷史價值等）●項目資源分析自然（山景、海景、湖景等）、人文景觀交通資源（公交、高速路、機場、火車站、港口等）配套資源（購物、教育、醫療、文化、娛樂等）競爭環境分析●同區位、同類型、同價位競爭項目分析通過對在地段、產品、價格等方面構成直接競爭或者潛在競爭的樓盤進行分析，尋求突破創新和差異化。同區位：包含同一地段或同等地段兩個方面。同類型：指在產品上具有相同屬性。如同為郊區大盤、同為小戶型等。同價格：包含同單價和同總價兩個方面。研究內容：同質產品供應總量、產品特點、價格、客戶研究方法：踩盤、小組討論、問卷經典樓盤分析

通過對同一個城市經典樓盤的分析，總結其成功和不足為我所用。研究內容：產品特色（產品理念、建筑風格、產品組合、面積配比、戶型特點等）、推廣手法（廣告訴求、媒體運用、推廣節奏等）、銷售策略、其他成功因素談● 成功案例分析研究方法：現場考察 + 小組座

通過對對國內外同類型項目成功案例的分析，總結其成功和不足為我所用。研究內容：開發策略、產品特色、推廣手法、銷售策略、其他成功因素研究方法：案例分析潛在客戶群研究——以項目為出發點的定向研究● 確定研究對象

● 確定研究內容

得出調研結論

● 未來的市場狀況 1、2-3年片區內供應量預測

2、價格走勢預測

3、需求趨勢預測

4、客戶消費趨勢預測

● 可能的客戶

1、客戶可能的區域

2、客戶層面

3、購買力狀況

● 可能的產品

1、產品類型

2、產品設計創新點

3、可能的價格（總價、單價）

三、項目定位

定義：即預期客戶頭腦里已有的想法！目的：

SWOT分析

客戶定位

產品定位

●產品定位內容

定位描述 設計要點

規劃設計建議 總體規劃建議 建筑風格建議 園林設計建議

配套設施 功能配套建議 智能化建議 會所設施建議產品建議建筑單體建議戶型、面積建議社區戶型配比建議戶型設計細節建議裝修標準建議服務建議物業管理公司建議物業服務內容建議創新定位策略……

●產品價格定定位策略——客戶導向與市場導向相結合模仿定位策略位差異化定位策略領先型定位策略價格定位的考慮因素：競爭項目的價格定位產品

即在價格定位的基礎上，結合項目的投資開的特色開發商的品牌未來的市場狀況經濟收益分析發周期、銷售周期等，運用經濟指標檢驗以上定位的經濟收益，并根據檢驗出來的經濟收益重新調整定位，使客戶和產品達到新的均衡點。開發商內部收益率（IRR）：投資項目各

凈現值（NPV）：一個工程在投資回報率：即企業從一項投

四、市場推廣市場推廣方案

2、項目總體形象設計● 賣點提煉

3、年現金流量的折現值之和為項目的凈現值，凈現值為零時的折現率就是項目的內部收益率。后，所得的差值。的主要內容：小業主經濟分析期中的歷年效益的現值之和減去歷年費用的現值之和資活動中得到的經濟回報。

1、賣點提煉推廣費用預算

4、現場包裝方案

5、制定銷售策略

6、制定推廣策略

7、營銷工作總體時間表即分析總結項目所具有的特點，經過提煉形成對客戶具有吸引力的產品訴求。這種特點不一定是項目所特有的，但必須是鮮明的。一般而言，會從地段、產品、附加值等三個層面進行提煉總結：地段：交通條件、配套資源、自然、人文景觀、未來規劃遠景……產品：規模、建筑風格、園林特點、戶型特點、價格、新型建材、工藝……附加值：開發商品牌、物管品牌、建筑設計公司品牌、設計公司品牌、承建商、產品概念、倡導的生活方式● 項目總體形象設計形象支撐要素——產品概念。產品概念是用有意義的消費者術語進行表述的對產品的構思。——PhilipskottleLogo、標準色、形象推廣語驟：基本水平，視項目情況定）形象表現系統：案名、基本步

● 推廣費用預算

1、確定推廣費用占總體銷售額的比例（結合當地行業

2、確定各主要費用項目的預算

3、● 比例（現場包裝、媒體費用、活動費用、預留費用等）尾盤期）

4、確定各推廣階段內各項費用的詳細預算現場包裝方案

戶外大牌（如何選擇？）確定各推廣階段推廣費用預算比例（蓄勢期、強銷期、蓄銷期、工地圍板（如何體現項目特色？）

看樓通道方案售樓處設計方案（如何選址？如何設計？）示范園林示范單位（選取什么單位？設計什么樣的風格？）……● 制定銷售策略

1、銷售次序

2、銷售時機銷售時機選擇的一般辦法：避開競爭高峰，搶占市場先機迎合熱點事件，借勢發揮（房展會、假期等）時發售售目標

4、價格策略與競爭對手同

3、銷與工程進度有關（如豪宅一般現房銷售等）在制定價格策略時，一般會從市場狀況、開發商資金需求、產品差異程度、銷售周期、銷售節奏等方面綜合考慮，從而保證其價格策略即結合市場，又結合開發商的戰略。

推廣策略

向誰說？ 說什么？ 怎么說？

主要內容： 推廣階段劃分 階段推廣主題 媒體組合策略

行銷策略組合（現場活動、公關活動、展銷會、促銷手段等）地產策劃是個技術活兒，而這套萬科的策劃流程掌握了，你就是策劃中的絕頂高手了，當然，話還是那句話，紙上的東西能給人的只是理論，實戰才是王道，加油。